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證券交易委員會
華盛頓特區，郵編：20549
表格：10-K
| | | | | |
| ☒ | 根據1934年證券交易法令第13或15(D)條提交的年報 |
截至的財政年度2020年12月31日
或
| | | | | |
| ☐ | 根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告 |
在從中國到日本的過渡期內，中國將從日本過渡到日本，中國將從中國過渡到中國。
佣金檔案編號001-34603
特雷諾房地產公司
(註冊人的確切姓名載於其約章)
| | | | | |
| 馬裏蘭州 | 27-1262675 |
(述明或其他司法管轄權 公司或組織) | (税務局僱主 識別號碼) |
| |
蒙哥馬利街101號, 套房200 舊金山, 鈣 | 94104 |
| (主要行政辦公室地址) | (郵政編碼) |
註冊人電話號碼，包括區號：(415) 655-4580
根據該法第12(B)節登記的證券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每節課的標題 | | 交易代碼 | | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 普通股，每股面值0.01美元 | | TRNO | | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)節登記的證券：
無
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規則中定義的知名經驗豐富的發行人。是 ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據《條例》第(13)節或第(15)(D)節提交報告。
行動，行動☐ 不是的 ☒
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，(1)已提交了1934年《證券交易法》第(13)或15(D)節要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內，註冊人一直遵守此類備案要求。是 ☒ 沒有問題。☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每個互動數據文件。是 ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。是☒*☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義：
| | | | | | | | | | | |
| 大型加速濾波器 | ☒ | 加速的文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件管理器 | ☐ | 規模較小的新聞報道公司 | ☐ |
| | 新興市場成長型公司 | ☐ |
如果是新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第(13)(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》規則第312b-2條所定義)。☐*☒
截至2020年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個工作日，非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值，是根據紐約證券交易所(New York Stock Exchange)報告的收盤價計算的，普通股最後一次出售時的收盤價：美元3,515,418,272。(在此計算中，註冊人剔除了據報告由註冊人執行人員和董事實益擁有的所有普通股的市值。這種排除不應被視為構成或承認任何該等人士是註冊人的附屬公司)。
註冊人有68,646,910其普通股，每股面值0.01美元，截至2021年2月8日已發行。
引用成立為法團的文件
本Form 10-K年度報告第III部分引用了Terreno Realty Corporation為其2021年股東年會提交的委託書的部分內容，註冊人預計該委託書將根據第14A條在2020財年結束後120天內提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)。
特雷諾房地產公司
表格10-K的年報
截至2020年12月31日的年度
目錄
| | | | | | | | |
| 第一部分： | |
| | |
| 項目1 | 業務 | 2 |
| 項目A | 危險因素 | 6 |
| 項目1B | 未解決的員工意見 | 22 |
| 項目2 | 特性 | 22 |
| 項目3 | 法律程序 | 25 |
| 項目4 | 礦場安全資料披露 | 25 |
| |
| 第二部分： | |
| | |
| 項目5 | 註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場 | 26 |
| 項目6 | 保留區 | 27 |
| 項目7 | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 27 |
| 項目7A | 關於市場風險的定量和定性披露 | 50 |
| 項目8 | 財務報表和補充數據 | 50 |
| 項目9 | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 50 |
| 項目9A | 管制和程序 | 51 |
| 項目9B | 其他資料 | 53 |
| |
| 第三部分： | |
| | |
| 項目10 | 董事、高管與公司治理 | 53 |
| 項目11 | 高管薪酬 | 53 |
| 項目12 | 某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜 | 53 |
| 項目13. | 某些關係和相關交易，以及董事獨立性 | 53 |
| 項目14 | 首席會計費及服務 | 53 |
| |
| 第四部分： | |
| | |
| 項目15 | 展品和財務報表明細表 | 54 |
| 財務報表索引 | 54 |
| 項目16 | 表格10-K摘要 | 54 |
| 展品索引 | |
| 簽名 | |
前瞻性陳述
本年度報告(Form 10-K)包含符合1995年“私人證券訴訟改革法案”、經修訂的1933年“證券法”(下稱“證券法”)和經修訂的1934年“證券交易法”(下稱“交易法”)第29A節的前瞻性陳述。我們提醒投資者，前瞻性陳述是基於管理層的信念以及管理層所做的假設和目前可獲得的信息。當使用“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“項目”、“結果”、“應該”、“將”、“尋求”、“目標”、“看到”、“可能”、“立場”、“機會”、“展望”、“潛力”、“熱情”等詞語時，“未來”和類似的表述並不完全與歷史問題有關，旨在識別前瞻性陳述。這些陳述會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績，這些可能會受到我們無法控制的已知和未知風險、趨勢、不確定性和因素的影響。如果這些風險或不確定性中的一個或多個成為現實，或者潛在的假設被證明是不正確的，實際結果可能與預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確表示不承擔任何責任來更新我們的前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因，除非法律要求。因此，投資者在依賴過去的前瞻性陳述時應謹慎行事，這些前瞻性陳述是基於當時的結果和趨勢來預測未來的結果或趨勢的。
可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同的一些風險和不確定因素包括但不限於：
•本表格10-K年報所載因素，包括在“風險因素”及“管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析”標題下所載的因素，你應將該等因素理解為由於新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)的眾多持續不良影響而有所增加；
•我們以對我們有利的條件識別和收購工業產權的能力；
•資本市場的普遍波動性和我們普通股的市場價格；
•不利的經濟或房地產條件或工業地產部門和/或我們購買物業的市場的發展；
•我們對關鍵人員的依賴和對第三方物業管理公司的依賴；
•我們不能遵守適用於公司，特別是上市公司的法律、規則和法規；
•我們有能力有效地管理我們的增長；
•租户破產、拖欠租約或租户不再續簽租約；
•租金降低或空置率上升；
•利率和運營成本增加；
•倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的潛在中斷；
•房地產估值和減值費用下降；
•我們的預期槓桿，我們未能獲得必要的外部融資，以及現有和未來的償債義務；
•我們向股東進行分配的能力；
•未能成功對衝加息風險；
•我們未能成功經營收購的物業；
•與我們的房地產再開發、翻新和擴建戰略和活動相關的風險；
•新冠肺炎對美國、地區和全球經濟的持續影響以及我們公司和我們租户的業務、財務狀況和經營業績；
•我們未能取得房地產投資信託基金(“REIT”)的資格或保持其地位，以及税法可能出現不利變化；
•未投保或投保不足的損失和費用，與我們的財產有關，或因將來的訴訟而導致的損失和費用；
•與自然災害相關的環境不確定性和風險；
•金融市場波動；市場和
•房地產和區劃法的變化以及房地產税率的提高。
第一部分
第一項：商業銀行業務。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“Us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美國沿海六個主要市場收購、擁有和運營工業地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資幾種類型的工業地產，包括倉庫/配送(約佔我們年化基本租金總額的82.0%(約5.0%)、轉運(約5.3%)和改良土地(約7.7%)。我們的目標是位於填充區的功能性物業，這些物業可能由多個租户共享，並迎合了我們運營的各個子市場內的客户需求。填充位置是被高度集中的已開發土地和現有建築包圍的地理位置。截至2020年12月31日，我們總共擁有222棟建築，總面積約1320萬平方英尺，25塊面積約為91.5英畝的改善地塊，以及一處正在重新開發的物業，預計完工後將擁有約20萬平方英尺。截至2020年12月31日，建築和改善地塊分別約97.8%和98.6%租賃給488名客户，其中最大的客户約佔我們年化基本租金總額的5.4%。
我們是一家內部管理的馬裏蘭州公司，並選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，根據修訂後的1986年國税法(Internal Revenue Code)第856至860節或該法典作為房地產投資信託基金(REIT)徵税。
我們的投資策略
我們在美國六個主要沿海市場收購、擁有和運營工業房地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。
正如下面更詳細描述的，我們投資了幾種類型的工業地產，包括倉庫/配送、FLEX(包括輕工業和研發)、轉運和改良土地。我們的目標是位於填充區的功能性物業，這些物業可能由多個租户共享，並迎合了我們運營的各個子市場內的客户需求。
工業設施一般特性
倉庫/配送(截至2020年12月31日，約佔我們年化基本租金總額的82.0%)
•單租户和多租户設施，通常為超過1萬平方英尺的租户提供服務
•辦公面積一般不到20%
•典型淨高從18英尺到36英尺
•可能包括生產/製造區域
•通過船塢高位和/或平級門進行內部訪問
•大型和小型卡車配送選擇的卡車庭院，可能包括為大量卡車活動和/或拖車存放準備
Flex(包括輕工業和研發，約佔我們年化基本租金總額的5.0%，截至
(2020年12月31日)
•單租户和多租户設施，通常為不到1萬平方英尺的租户提供服務
•設施通常可容納辦公室和倉庫/製造活動。
•通常比倉庫/配送設施擁有更大的辦公空間和更淺的海灣深度
•與增加的辦公用途保持一致的停車
•通過平級和/或碼頭高門進入內部通道
•為中度卡車活動做準備
•可包括陳列室、服務中心或組裝/照明製造組件
•加強環境美化
轉運(截至2020年12月31日，約佔我們年化基本租金總額的5.3%)
•包括卡車碼頭和其他轉運設施，既可為單一租户提供服務，也可為多個租户提供服務
•通常有大量的船塢高的門，淺的開間深度和較低的淨空高度
•為大量卡車活動和拖車存放做準備
改善土地(截至2020年12月31日，約佔我們年化基本租金總額的7.7%)
•用於工業户外儲存，包括卡車、拖車和汽車停放
•可能會在未來重新開發
我們選擇目標市場的依據是，我們的執行管理層在北美、歐洲和亞洲的50多個全球工業市場投資和運營的經驗、供需基本面，以及預期人口變化、監管和物質限制、技術變化、電子商務、減少車輛行駛里程帶來的經濟和環境效益以及其他因素導致的物流模式趨勢。我們相信，我們的目標市場具有誘人的長期投資屬性。我們的目標資產具有以下特徵，包括但不限於：
•位於人口稠密的沿海市場；
•靠近交通基礎設施(如海港、機場、高速公路和鐵路)；
•位於供應受限的子市場，由於物質和/或監管限制，阻礙了新工業的發展；
•功能強大、佈局靈活，可修改以容納單租户和多租户；
•低於物業重置成本的收購價格；
•通過重新租賃或運營或實物改善來提高回報的潛力；
•隨着時間的推移，獲得更高和更好地利用房產的機會。
一般來説，我們傾向於利用當地的第三方物業管理公司進行日常物業管理。我們相信，外包物業管理具有成本效益，為我們提供了運營靈活性，也是收購機會的來源。我們過去曾直接管理我們的某些物業，如果我們認為這樣的直接物業管理最符合我們的利益，將來可能會這樣做。
我們目前無意收購未發展或未經改善的工業用地，或進行綠地地面發展。不過，我們會繼續為本身擁有的物業尋求重建、翻新和擴建的機會，收購物業和改善地塊，以期在短期內進行重建，並收購毗鄰的土地以擴展現有設施。
我們預計，我們將繼續以個別物業或物業組合的股權形式收購我們的大部分投資。我們可以通過收購其他擁有工業地產的公司或實體來獲得工業產權。我們將機會性地投資於工業房地產擔保的債務，否則這些債務將符合我們的投資標準，目的是最終收購基礎房地產。我們目前並不打算就某類工業物業的持有量設定特定的百分比。這一預期是基於當時的市場狀況，並可能隨着時間的推移而改變，以應對不同的現行市場狀況。
我們收購的物業可能是穩定的(完全租賃的)，也可能是不穩定的(短期租約到期或部分或全部空置)。在2010年2月16日至2020年12月31日期間，我們穩定了85處房產。
當我們相信物業的預期總回報相對於其市值特別低，或物業的市值明顯高於其估計重置成本時，我們會不時出售物業。這類出售所得的資金將再投資於有望提供更好預期回報或返還給股東的物業。自2010年成立以來，我們已經出售了23處物業，總銷售價格約為364.7美元，總收益約為119.9美元。
競爭優勢
我們相信，我們通過以下競爭優勢從競爭對手中脱穎而出：
•聚焦投資戰略。我們只在美國沿海的六個主要市場進行投資，並專注於填充區。我們選擇六個目標市場的依據是我們的高管管理層在北美、歐洲和亞洲的50多個全球工業市場投資和運營的經驗、供需基本面，以及對人口變化、監管和物質限制、技術變化、電子商務、減少車輛行駛里程帶來的經濟和環境好處以及其他因素導致的物流模式趨勢的預期。我們目前無意收購未開發或未經改善的土地，或進行綠地地面發展，但我們會進行重建、翻新和擴建工程。
•高度一致的薪酬結構。我們認為，高管薪酬應該與長期股東價值創造密切相關。因此，我們高管的長期業績股權激勵薪酬完全基於我們的總股東回報，超過摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(MSCI U.S.REIT Index，RMS)或富時全國房地產投資信託協會(FTSE National Association of Real Estate Investment Trusts，簡稱NAREIT)股權工業指數的總股東回報。
•致力於強有力的公司治理。我們致力於強有力的公司治理，這體現在以下幾個方面：
–本公司董事會所有成員均按年度任職；
–我們在無競爭的董事選舉中採用多數票標準；
–我們已經選擇退出馬裏蘭州的三項反收購條款，而且在未來，未經股東批准，我們可能不會選擇重新加入這些條款；
–我們設計所有權限制完全是為了保護我們作為房地產投資信託基金(REIT)的地位，而不是為了充當反收購工具；以及
–我們沒有股東權益計劃。未來，我們不會通過股權計劃，除非我們的股東事先批准通過這樣的計劃，或者，如果我們的董事會通過，我們將在通過後12個月內將股權計劃提交給我們的股東進行批准投票，否則計劃將終止。
我們的融資策略
我們的融資策略的主要目標是保持財務靈活性，採用保守的資本結構，使用留存現金流、處置物業的收益、長期債務以及發行普通股和永久優先股來為我們的增長提供資金。長遠來説，我們打算：
•將我們合併債務的未償還本金金額和任何未償還永久優先股的清算優先權之和限制在我們企業總價值的35%以下；
•固定費用覆蓋率保持在2.0倍以上；
•將債務與調整後EBITDA的比率維持在6.0倍以下；
•將未償還浮動利率債務的本金限制在綜合債務總額的20%以下；以及
•與我們預期的平均租賃期限(5-7年)保持一致的債務到期日是交錯的，這使得我們能夠隨着我們的租金隨着市場狀況的變化而重新定價我們的資本結構的一部分。
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是維持我們的投資級評級，並能夠發行額外的無擔保債務和額外的永久優先股。惠譽評級(Fitch Ratings)給予我們BBB的發行人評級，前景穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會隨時受到指定評級機構的修訂或撤回。不能保證我們能夠維持目前的信用評級。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。如果我們目前的信用評級被下調，獲得額外融資或對現有債務和承諾進行再融資可能會變得困難或昂貴。我們打算主要利用優先無擔保票據、定期貸款、信貸安排、處置物業、普通股和永久優先股。我們也可能承擔與收購物業有關的債務，因為這些物業的按揭比率可能較高。
我們的公司結構
我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於2009年11月6日，自2010年以來一直公開持有，並遵守美國證券交易委員會(SEC)的報告義務。我們的結構不是傘形合夥房地產投資信託基金(UPREIT)，儘管如果需要，我們可以建立類似的結構來促進收購。我們目前通過子公司間接擁有我們的物業，並可能視情況利用一個或多個應税REIT子公司。
我們的納税狀況
我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，根據守則第856至860節作為房地產投資信託基金徵税。我們相信，我們的組織和運營方法已經並將繼續使我們能夠滿足作為聯邦所得税目的REIT的資格和税收要求。為了保持房地產投資信託基金的地位，我們必須滿足一些組織和運營要求，包括要求我們每年至少將90%的應税淨收入分配給股東，不包括淨資本利得。作為房地產投資信託基金(REIT)，我們目前分配給股東的REIT應税收入通常不需要繳納聯邦所得税。如果我們在任何納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。即使我們有資格作為房地產投資信託基金徵税，我們的收入或財產也可能需要繳納一些聯邦、州和地方税，我們應税房地產投資信託基金子公司的收入(如果有)將按正常的公司税率徵税。我們目前沒有任何應税REIT子公司，但未來可能會。
競爭
我們認為目前的工業地產收購市場競爭非常激烈。我們與養老基金及其顧問、銀行和保險公司投資賬户、其他公共和私人房地產投資公司，包括其他REITs、房地產有限合夥企業、業主用户、個人和其他從事房地產投資活動的實體競爭房地產投資，其中一些實體的財力比我們更大。我們相信房地產租賃是有競爭力的。我們經歷着來自競爭物業業主和經理的爭奪客户的競爭。因此，我們可能不得不提供免費租賃期、收取租户改善費用或提供其他誘因，所有這些都可能對我們的經營業績產生不利影響。
政府規章
遵守各種政府法規會對我們的業務產生影響，包括我們的資本支出、收益和競爭地位，這可能是實質性的。我們因監督和採取行動遵守適用於我們業務的政府法規而產生成本，這些法規包括但不限於聯邦證券法律法規、適用的證券交易所要求、房地產投資信託基金(REIT)和其他税收法律法規、環境、健康和安全法律法規、當地分區、使用和其他與房地產相關的法規以及1990年的“美國殘疾人法案”。
除以下討論外，請參閲“項目1A-風險因素”以討論對我們而言的重大風險，包括與政府法規有關的對我們競爭地位的重大風險，並參閲“項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及我們經審計的合併財務報表及其相關附註，以討論與評估我們的財務狀況和經營結果有關的重大信息，包括(在重大程度上)遵守政府法規可能對我們的資本支出和收益產生的影響。
環境問題
我們擁有並將獲得的工業產權受各種聯邦、州和地方環境法的約束。根據這些法律，法院和政府機構有權要求我們作為受污染財產的所有者清理財產，即使我們不知道或不對污染負責。這些法律也適用於在房產受到污染時擁有房產的人，因此，即使我們出售了一些房產，也可能會招致這些成本。除了清理費用外，環境污染還會影響房產的價值，因此，業主將房產作為抵押品借款或出售房產的能力也會受到影響。根據適用的環境法，法院和政府機構還有權要求將廢物送到垃圾處理設施(如垃圾填埋場或焚燒爐)的人，在垃圾受到污染並威脅人類健康或環境時，支付清理該設施的費用。
此外，不同的法院判決已經確定，第三方可以就財產污染造成的損害追討損害賠償金。例如，在我們的一處物業暴露於石棉的人可能會尋求賠償，如果他
或者她受到了石棉的傷害。最後，這些環境法中的一些限制了財產的使用，或為各種活動設定了條件。例如，法律要求使用化學品的企業仔細管理這些化學品，並通知當地官員這些化學品正在使用中。
我們可以承擔上面討論的任何費用。清理受污染的財產、抗辯索賠或遵守環境法的成本可能是巨大的，並可能對可用於分配給我們股東的資金產生不利影響。在收購之前，我們通常會對每一處房產進行“第一階段環境現場評估”(ESA)。然而，這些ESA可能不會披露可能對我們的業務、資產、運營結果或流動性產生重大不利影響的所有環境成本，也可能不會確定所有潛在的環境負債。
一般而言，我們利用當地第三方物業管理公司進行日常物業管理，並將依賴這些第三方在各自物業的日常運營中遵守適用的聯邦、州和地方環境法律來運營我們的工業物業，並及時通知我們任何環境污染或類似問題。因此，我們可能會受到我們沒有意識到的重大環境責任的影響。我們不能保證(1)未來的法律或法規不會向我們施加重大環境責任，或(2)我們的工業物業的環境狀況不會受到我們工業物業附近物業的狀況(例如是否存在漏水的地下儲罐)或與我們無關的第三方的影響。截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日，我們沒有發現任何重大或實質性的風險敞口。
員工與人力資本
截至2021年2月9日，我們有26名員工。我們的員工都不是任何工會的成員，也不受集體談判協議的約束。
我們認識到，我們的成功與我們人民的才華和專業知識息息相關。我們投資於我們的員工，並致力於在整個業務中提高個人技能和領導素質。我們的人力資本目標包括，在適用的情況下，識別、招聘、留住、發展、激勵和整合我們現有和未來的員工。我們還強調外部社區參與，鼓勵志願者工作，提供帶薪假期參與慈善活動，並將員工捐款的一部分與符合條件的非營利組織相匹配。
作為一個機會均等的僱主，我們倡導多元化和包容性的一貫信息，並根據員工的業績和貢獻來獎勵他們。我們還在性別、種族和工作經驗方面增加了董事會的多樣性。我們設計了一項高管薪酬計劃，旨在(I)協調我們高管和股東的利益，(Ii)激勵我們的高管管理我們的業務，以實現我們的近期、中期和長期目標，(Iii)幫助吸引和留住有才華和合格的高管，(Iv)與其他工業房地產投資信託基金競爭，(V)鼓勵併為我們的高管提供獲得有意義的股票所有權水平的機會。
我們酒店所在的員工、第三方物業經理、租户和社區的健康和安全是首要關注的問題。我們鼓勵員工做出健康的生活方式決定，通過減少保險索賠和提高生產率，最終使公司受益。我們的總部設在舊金山，為了應對新冠肺炎疫情，我們的員工自2020年3月以來一直按照舊金山市的建議進行遠程工作。我們當地的第三方物業經理通常也會按照當地市政當局的建議遠程辦公。投資者請參考我司新冠肺炎披露的《第6項-管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析》。
可用的信息
我們在以下地址設有互聯網網站：Http://terreno.com。我們網站上的信息既不是本年度報告Form 10-K的一部分，也不包含在其中作為參考。我們在我們的網站上或通過我們的網站免費提供我們根據“交易法”向SEC提交或提交給SEC的某些報告和對這些報告的修訂。這些報告包括我們關於Form 10-K的年度報告、我們關於Form 10-Q的季度報告、我們當前關於Form 8-K的報告以及對這些報告的展示和修訂，以及第216條備案文件。在我們以電子方式向美國證券交易委員會提交信息或將其提供給美國證券交易委員會後，我們將在合理可行的情況下儘快在我們的網站上免費提供這些信息。您也可以通過訪問美國證券交易委員會網站上的EDGAR數據庫獲得我們的報告，網址為Http://www.sec.gov.
第1A項：評估風險因素。
下面列出的是我們認為對我們的投資者來説是實質性的風險，應該仔細考慮。如果發生以下任何風險，我們的業務、財務狀況、經營結果、現金流以及我們支付普通股分配和每股交易價格的能力都可能受到不利影響。這些風險並不是我們面臨的所有風險，如果發生這些風險，我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他因素也可能影響我們的業務。投資者應參考第2頁開始對前瞻性陳述的資格和限制的解釋，還應參考我們的Form 10-Q季度報告和Form 8-K當前報告，以瞭解這些風險因素的任何重大更新。
與我們的業務和財產相關的風險
新型冠狀病毒(新冠肺炎)的爆發已經並可能繼續對美國、地區和全球經濟造成嚴重破壞，並可能對我們的業務、財務狀況和經營業績以及我們租户的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。
全球新冠肺炎疫情已經並可能繼續對美國和全球經濟造成重大破壞，並導致金融市場大幅波動和負面壓力。疫情的全球影響持續而迅速地演變，包括美國在內的許多國家已經採取了隔離、限制旅行和/或強制關閉企業的應對措施。某些州和城市，包括我們的總部和物業所在的州和城市，也做出了反應，制定了隔離措施、旅行限制、“就地避難所”規則、對可能繼續經營的業務類型的限制和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。
新冠肺炎對我們業務的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，且無法準確預測，包括疫情的範圍、嚴重程度和持續時間，為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動，包括採用現有的新冠肺炎疫苗，以及放鬆當前限制的效果(所有這些限制可能因物業所在的地理區域而異)，以及疫情和遏制措施帶來的直接和間接經濟影響等等。這種情況的快速發展和流動性排除了任何關於新冠肺炎對我們的業務和我們租户的業務會產生全面不利影響的預測。然而，新冠肺炎以及為遏制或減輕其影響而採取的行動可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響，還可能增加下文和本“風險因素”部分所述的許多風險，包括：
•由於政府或租户的行動導致我們的一個或多個物業全部或部分關閉，或其他運營限制或其他問題，已經並可能繼續對我們的運營以及我們的租户和第三方物業經理的運營產生實質性的不利影響；
•影響我們租户的業務、財務狀況和流動性的經濟活動減少，已經並可能繼續導致我們的一個或多個租户，包括某些重要租户，或我們的一個或多個第三方經理，無法全額履行他們對我們的租金支付或其他義務，或者根本不能以其他方式尋求修改這些義務，包括延遲支付租金，或申請破產保護；
•我們無法續簽租約、租賃空置空間(包括租户違約造成的空置空間)或在租約以優惠條款到期時重新租賃空間，或者根本無法續租，包括在當前租賃環境放緩的情況下，這可能導致租金收入下降，或導致租金付款的接收中斷或延遲或無法接收；
•美國和全球金融市場的嚴重混亂和不穩定，或信貸和融資狀況的惡化，可能使我們難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，甚至根本無法獲得，並影響我們為商業活動提供資金和及時償還債務的能力；
•材料或產品供應中斷，或承包商無法及時履行，或根本無法履行，包括限制建築活動，都可能導致延遲完成正在進行的或未來的建設或再開發項目；
•如果我們無法有效地管理我們的投資組合和運營，或者我們的第三方物業經理在新冠肺炎疫情期間和疫情之後的一段時間內無法遠程工作時為我們提供服務，都可能對我們的業務造成不利影響；以及
•我們可能無法遵守我們的信貸安排和其他債務協議的財務契約，可能導致違約和潛在的債務加速，並影響我們未來根據我們的信貸安排或其他借款進行額外借款的能力。
我們的長期增長將在一定程度上取決於未來對物業的收購，我們可能會收購構成整合和其他風險的物業，這些風險可能會損害我們的業務。
我們打算繼續在我們的六個目標市場收購工業物業。收購物業會帶來各種風險，包括我們的投資可能沒有我們預期的那麼好，我們可能無法快速有效地將我們新收購的資產整合到我們現有的業務中，以及我們對收購物業達到市場標準的成本估計可能被證明是不準確的。我們亦可能擁有或有未披露負債或先前存在的未披露負債的物業，包括但不限於不利環境條件的負債、在正常業務過程中產生的應計但未付的負債或税務負債。對於這類未知債務，我們可能沒有追索權，或者追索權有限，或者我們可能無法為財產投保足夠金額的保險，或者根本不能。因此，如果基於任何這些實體或財產的所有權而對我們提出負債，我們可能需要支付大量資金來清償債務，這可能會對我們的現金流產生不利影響。不能保證我們會成功克服這些風險或在這些收購中遇到的任何其他問題。
此外，我們不能向您保證在我們的目標市場上有有吸引力的定價水平的投資機會，或者根本不能。由於目標市場的競爭，我們可能無法如願以償，或者購買價格可能會大幅提高。如果我們的目標市場不能像我們預期的那樣提供這樣的機會，我們執行業務計劃和實現增長預期的能力可能會受到實質性的不利影響。
現金分配的可用性和時間是不確定的，並受到馬裏蘭州法律要求的限制。.
我們已經定期向股東進行季度現金分配(也稱為股息)，我們打算繼續定期支付季度現金分配。我們的公司戰略是完全從可分配現金流中支付季度分配的資金。然而，我們的董事會有權決定任何現金分配的時間、形式和金額，並可能為我們的季度分配提供資金。 從可用現金流的組合中扣除經常性資本支出和/或借款和財產處置的收益，或可能保留我們的可分配現金流的任何部分作為營運資本。我們不能向我們的股東保證將有足夠的資金用於支付分派，或者我們所做的任何分派的水平將隨着時間的推移而增加，甚至保持不變，任何這些都可能對我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。
我們為股票支付分派的能力也受到適用的馬裏蘭州法律的限制，根據該法律，如果在分派生效後，我們將無法償還在正常業務過程中到期的債務，或者我們的總資產將少於我們總負債的總和，並且除非此類類別或系列的條款另有規定，否則我們通常不能對我們的股票進行分派，否則，在優先於優先股的任何類別或系列優先股的持有人解散時，我們將不能對我們的股票進行分派，如果有的話，我們的總資產將少於我們的總負債的總和，以及滿足優先於優先於以下優先順序的任何類別或系列優先股的持有者解散時的優先權利所需的金額。
我們的投資集中在工業地產領域，如果該領域的經濟下滑，我們的業務將受到不利影響。
我們對房地產資產的投資集中在工業地產領域。與我們的商業活動包括房地產業中更大部分的其他部門相比，這種集中可能會使我們在更大程度上面臨這一領域的經濟衰退的風險。
影響我們物業所在地區的事件或事件可能會對我們的財務業績產生重大不利影響。
除了可能對我們的業務和財務業績產生重大不利影響的一般地區、國家和國際經濟狀況外，我們的經營業績還將受到我們經營的特定市場，特別是我們擁有大量物業的市場的不利經濟狀況的重大不利影響。例如，截至2020年12月31日，我們約26.9%的可出租平方英尺和約53.2%的改善地塊位於新澤西州北部/紐約市，合計約佔我們年化基本租金總額的29.5%。有關詳情，請參閲本年報中的表格10-K中的“項目2-物業”
有關我們在我們市場的物業所有權的其他信息。房地產市場或我們任何市場的任何經濟低迷，以及未能準確預測這些市場的任何經濟改善的時間，都可能導致我們的運營以及我們可供分配給股東的收入和現金受到重大不利影響。
我們可能無法續簽租約，無法租賃空置空間，包括因租户違約而導致的空置空間，或在租約到期時重新租賃空間。
我們不能向您保證，我們物業的租約將會續簽，或該等物業會以等於或高於當時平均淨實際租金的淨實際租金重新出租，或根本不能。此外，我們可能會被要求給予優惠或資助改善。如果我們物業的租金下降，我們的租户沒有續簽租約，或者我們沒有重新租賃我們大部分的可用空間，包括租户違約導致的空置空間，以及租約預定到期的空間，我們的財務狀況、經營業績、現金流、可供分配給股東的現金、我們普通股的每股交易價以及我們履行償債義務的能力可能會受到重大影響。此外，如果我們不能續約或轉租物業，該物業的轉售價值可能會減少，因為個別物業的市值將部分視乎該物業的租約價值而定。
我們可能需要為未來租户的改善提供資金，而我們可能沒有資金進行這些改善。
當我們某處物業的租户不再續約或以其他方式騰出其在我們某幢大樓的空間時，為了吸引一個或多個新租户，我們很可能需要花費資金在騰出的空間內建造新的租户改善設施。我們還可能被要求支付改善租户的費用，以留住租户。雖然我們打算管理我們的現金狀況或融資可獲得性，以支付轉租所需的任何改善，但我們不能向股東保證，我們未來將有足夠的資金來源用於此類目的。
我們一般都會面對租客破產或無力償債或租客違約的潛在不良影響。
我們的收入依賴於租户，包括佔據整個物業的某些重要租户和單身租户。因此，我們的租户破產或無力償債，或一般租户違約，可能會對我們物業的收入造成不利影響。如果租户違約，我們可能會在執行房東權利方面遇到延誤，並可能在保護我們的投資和重新租賃我們的物業時招致包括訴訟和相關費用在內的鉅額費用。
我們的租户，特別是那些槓桿率很高的租户，未來可能會申請破產保護或破產。根據破產法，租户不能僅僅因為破產而被驅逐，但破產的租户可以被授權拒絕和終止與我們的租約。在這種情況下，我們向破產租户追討未繳租金及未來租金的法定上限，可能會大大低於根據租契實際欠下的剩餘租金，即使如此，我們就未繳租金提出的申索很可能不會全數支付。這一不足可能迫使我們尋找其他收入來源來支付任何抵押貸款或物業的運營費用，對我們的現金流和運營結果產生不利影響，並可能導致我們減少向股東的分配額。
房地產估值和減值費用的下降可能會對我們的收益和財務狀況產生不利影響。
當不利市況等情況顯示可能存在潛在減值時，我們會檢討物業的賬面價值。我們的審查是基於對房地產投資使用和最終處置預計產生的未來現金流(不包括利息費用)的估計。我們考慮未來營業收入、趨勢和前景等因素，以及租賃需求、競爭等因素的影響。如果我們的評估顯示我們可能無法收回房地產投資的賬面價值，當賬面價值超過物業的估計公允價值時，將計入減值損失。這些虧損將對我們的淨收入產生直接影響，因為記錄減值虧損會導致淨收入立即出現負調整。對預期現金流的評估是高度主觀的，部分基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果大不相同。不斷惡化的房地產市場可能會導致我們重新評估減值分析中使用的假設。減損費用可能會對我們的財務狀況、經營業績、可供分配的現金(包括可供我們向股東支付分配的現金)以及我們普通股的每股交易價格產生不利影響。
我們利用當地第三方經理對我們幾乎所有的物業進行日常物業管理。
一般來説，我們更喜歡利用當地的第三方經理進行日常物業管理，儘管我們未來可能會直接管理其他物業。就我們利用第三方經理的程度而言，如果我們的經理不能提供優質服務，我們來自工業資產的現金流可能會受到不利影響。此外，我們的經理或其關聯公司可能會管理，在某些情況下可能擁有、投資於與我們的工業物業競爭的工業物業，或向其提供信用支持或經營擔保，這可能會導致利益衝突以及與我們的工業物業的運營相關的決策，而這並不符合我們的最佳利益。
我們的重建、翻新或擴建策略可能不會成功。
我們可能會尋求重建機會，或興建擴建或改善我們擁有的工業物業。這些活動受到風險的影響，包括但不限於：我們將花費金錢和時間在沒有達到預期效果的項目上；實際建造或運營成本(包括人工和材料成本)將高於最初的估計；我們可能無法獲得或在獲得任何必要的許可和授權方面遇到延誤；許可和授權受到嚴格條件的約束；我們無法在預期的時間框架內完成建設，或者根本無法完成；入住率和租賃率可能達不到預期；以及我們可能無法獲得融資。
我們不得收購我們已經簽訂的協議或不具約束力的收購意向書的工業產權。
我們已經並可能在未來與第三方賣方簽訂協議和不具約束力的意向書，以收購物業，這在本Form 10-K年度報告中的“合同義務”標題下有更全面的描述。吾等不能保證根據合約及非約束性意向書收購該等物業，因為建議收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件，而就非約束性意向書物業而言，吾等須就該物業訂立買賣協議。不能保證這些擬議的收購，如果完成，將按照我們預期的時間框架或條款完成。如果我們沒有根據合同或不具約束力的意向書完成收購物業，我們將產生費用，而我們的股東沒有意識到從收購該等物業中獲得任何好處。
我們依靠的是關鍵人員。
我們的成功在很大程度上取決於我們的高級管理團隊的貢獻，他們的持續服務得不到保證。 我們高級管理團隊的服務流失或我們無法找到合適的替代者，可能會對我們的財務狀況和現金流產生不利影響。此外，這樣的損失可能會在資本市場上被負面看待。
我們面臨着通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式違反安全規定的風險，以及我們的信息技術(IT)網絡和相關係統受到其他重大破壞的風險。
我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和日常運營能力至關重要，在某些情況下，可能對某些租户的運營至關重要。我們面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或通過互聯網進行的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、能夠訪問或獲得訪問我們系統的人員，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵(包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子)。儘管我們努力維護我們IT網絡和相關係統的安全和完整性，並且我們已經實施了各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，包括但不限於密碼保護、全年持續培訓模塊、頻繁備份和宂餘數據系統，但不能保證我們的安全努力和措施將有效，或者安全漏洞或中斷的企圖不會成功或造成破壞，因此我們不能保證我們的安全努力和措施將是有效的，或者我們已經實施了各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，包括但不限於密碼保護、全年持續培訓模塊、頻繁備份和宂餘數據系統。涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能會嚴重擾亂我們的網絡和系統的正常運行，從而擾亂我們的運營，這可能會對我們的現金流、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。
我們可能會不時受到訴訟，這些訴訟可能會對我們的現金流、財務狀況、經營業績和我們普通股的市場價格產生負面影響。
我們可能會不時成為與我們業務相關的訴訟和監管程序中的被告。由於訴訟和監管程序固有的不確定性，我們無法準確預測任何此類訴訟的最終結果。
訴訟或訴訟程序。不利的結果可能會對我們的現金流、財務狀況、經營業績和我們普通股的交易價格產生負面影響。
與融資和資本相關的風險
如果我們不能獲得額外的融資，我們的增長將是有限的。
如果信貸市場的不利條件，特別是房地產方面的不利情況大幅惡化，我們的業務可能會受到實質性的不利影響。如果我們不能以優惠的條件獲得額外的融資，或者根本不能獲得額外的融資，我們通過投資工業地產實現增長的長期能力，包括我們實現增長預期的能力，將受到限制。未來，我們將依靠股權和債務融資，包括髮行普通股和永久優先股、我們循環信貸安排下的借款、定期貸款、發行無擔保債務證券和以個別物業或物業池擔保的債務，為我們的收購、再開發、翻新和擴建活動以及營運資金提供資金。如果我們無法從這些或其他來源獲得股本或債務融資，或在到期時對現有債務進行再融資，我們的財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。市場狀況可能會使我們很難獲得額外的融資，我們不能向您保證，我們將能夠獲得額外的債務或股權融資，或者我們將能夠以優惠的條件獲得這些融資。
此外，為了符合REIT的資格，我們被要求每年至少將90%的應税收入(在扣除支付的股息之前確定，不包括任何淨資本利得)分配給我們的股東，我們通常預計分配的金額會超過這個數字。因此，我們保留收益以資助收購、重建、翻新和擴建(如果有的話)或其他資本支出的能力將受到限制。
償債義務可能會對我們的整體經營業績產生不利影響，可能需要我們出售工業產權，並可能對我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們的業務戰略考慮使用無追索權擔保債務和無擔保債務為長期增長提供資金。截至2020年12月31日，我們的總債務(扣除遞延融資成本)約為4.591億美元，其中包括循環信貸安排借款、定期貸款借款、優先無擔保票據借款和應付抵押貸款。雖然從長遠來看，我們打算將我們合併債務的未償還本金金額和任何已發行優先股的清算優先權之和限制在我們企業總價值的35%以下，但我們的管理文件對我們可能產生的債務金額沒有限制，我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變我們的融資政策。我們還打算將固定費用覆蓋率保持在2.0倍以上，債務與調整後EBITDA比率保持在6.0倍以下，並將我們未償還的浮動利率債務的本金限制在我們合併債務總額的20%以下，但我們的董事會可以在任何時候修改或取消這些限制，而無需股東的批准。因此，我們未來可能會招致大量額外債務，包括擔保債務。我們現有的債務，以及額外債務的產生，可能會使我們面臨許多風險，包括以下風險：
•我們的運營現金流將不足以支付所需的本金和利息；
•我們的債務可能會增加我們在不利的經濟和行業條件下的脆弱性；
•我們可能需要將運營現金流的很大一部分用於償還債務，從而減少了可供分配給股東的現金、可用於運營和資本支出的資金、未來的商業機會或其他目的；
•任何再融資的條款可能不如再融資債務的條款優惠；以及
•槓桿的使用可能會對我們向股東分配股票的能力和普通股的市場價格產生不利影響。
如果我們沒有足夠的資金償還現有或未來的債務，包括我們信貸安排下的債務和優先無擔保票據，可能需要通過額外的債務或額外的股權融資來為債務進行再融資。如果在任何再融資時，現行利率或其他因素導致再融資利率上升，利息支出的增加將對我們的現金流產生不利影響，從而影響可供分配給我們股東的現金。如果我們不能以可接受的條件為我們的債務再融資，我們可能被迫以不利的條件處置工業產權，可能導致虧損。我們也可以對我們擁有的房產進行抵押，以獲得循環信貸安排或其他債務。如果我們不能履行任何未來的償債義務，我們將冒着失去部分或全部工業財產的風險，這些財產可能被抵押來確保我們的止贖義務。
更高的利率可能會增加我們產生的任何浮動利率債務的償債要求，並可能減少可供分配給我們股東的金額，以及減少可用於我們運營、未來商業機會或其他目的的資金。此外，利率上升可能會降低第三方願意為我們的資產支付的金額，從而限制我們迅速改變投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力。不利的經濟條件可能會使我們借款的條件變得不利。我們可能會被要求清算我們的一個或多個工業地產，以履行我們的償債義務，有時可能不允許我們從投資中獲得誘人的回報。
與我們現有債務有關的協議包含，我們預計與我們未來負債有關的協議將包含可能限制我們的業務和我們向股東分配的能力的契約。.
我們有一項信貸安排，其中包括一筆1.00億美元的定期貸款，將於2022年1月到期，以及一項借款能力為2.5億美元的循環信貸安排，將於2022年10月到期。我們還有3.5億美元的優先無擔保票據未償還。我們已同意根據我們的循環信貸安排、我們的定期貸款和我們的優先無擔保票據為借款人(一家全資子公司)的義務提供擔保。我們的循環信貸安排、我們的定期貸款、我們的優先無擔保票據和某些現有的應付抵押貸款包含，我們預計我們未來的債務將包含財務和運營契約，如固定費用覆蓋範圍和債務比率以及其他限制，這些限制將限制或限制我們向股東進行分配或其他付款的能力，並可能限制我們的投資活動。例如，如果我們違約，我們的信貸安排就會限制分配。這些公約可能會限制我們的經營和財務靈活性，以及我們對未來業務或競爭活動變化的反應能力，也可能限制我們進行我們認為對股東最有利的交易或獲得必要資金的能力。
未能履行我們的財務公約，除其他因素外，可能是因為我們的經營業績改變、額外的債務或整體經濟狀況的改變。如果我們違反契約，或者如果我們的信貸安排、我們的優先無擔保票據、我們現有的應付抵押貸款或我們未來的協議發生違約事件，我們可能被要求在到期前償還全部或部分債務，並且可能無法以有吸引力的條款安排此類償還的融資(如果有的話)。此外，關於我們現有優先無擔保票據的票據購買協議包含，我們未來簽訂的任何無擔保債務協議可能包含關於指定其他債務的特定交叉違約條款，賦予無擔保貸款人在某些情況下我們在其他貸款下違約的權利。根據我們的債務協議，違約可能會對我們的現金流、財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響。
我們可以購買未償債務或提供貸款，每種情況下都以工業產權為抵押，這將使我們面臨風險。
如果我們相信我們可以通過止贖、替代止贖契據或其他方式獲得標的財產的所有權，我們可以從貸款人和投資者手中收購以工業產權為擔保的未償債務，或提供以工業產權為擔保的貸款。如果我們獲得此類債務或提供此類貸款，借款人可能會尋求對我們喪失抵押品贖回權或其他行動的各種辯護，我們可能無法及時獲得標的財產，或者根本無法成功獲得標的財產，在這種情況下，我們可能會在獲得此類財產時發生重大成本和重大延誤，所有這些都可能對我們的財務業績產生不利影響，並降低我們從此類投資中獲得的預期回報。此外，我們可能無法從這類投資中賺取當前回報，特別是當我們獲得或提供的貸款違約或違約時。
如果我們提供債務人佔有融資或貸款，借款人的違約可能會對我們的現金流產生不利影響。
我們可以在有限的基礎上向已經申請破產的房主提供債務人佔有融資，或者提供以房地產為擔保的貸款，否則我們可能會直接購買。我們預計，任何這類貸款都將以我們打算收購的一處或多處物業為抵押，我們將有權選擇購買該等物業，以代替償還該筆貸款。借款人在任何此類貸款下的任何違約都可能對我們的現金流和我們向股東分配現金的能力產生負面影響，並導致訴訟和相關費用。雖然我們預計會在借款人違約時獲得擔保財產，但不能保證我們會成功取消房產的抵押品贖回權，任何此類抵押品贖回權都可能導致鉅額費用。
我們信用評級的不利變化可能會對我們的融資活動產生負面影響。
惠譽評級(Fitch Ratings)給予我們BBB的發行人評級，前景穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會隨時受到指定評級機構的修訂或撤回。我們的信用評級
可能會影響我們可以獲得的資本額，以及我們可能產生的任何債務的條款和定價。我們不能保證我們能夠維持目前的信貸評級，如果我們的信貸評級被下調，我們可能會招致更高的借貸成本，並可能在獲得額外融資方面遇到困難。此外，我們信用評級的下調可能會在我們現有和未來的信貸安排和債務工具下引發額外的付款或其他負面後果。例如，如果我們的信用評級被降至投資級以下，我們可能無法獲得或維持某些現有債務的延期。我們信用評級的不利變化可能會對我們的再融資活動、我們管理債務到期日的能力、我們未來的增長、我們的財務狀況、我們股票的市場價格和我們的收購活動產生負面影響。
如果不能有效對衝利率變化，可能會對經營業績產生不利影響。
我們可能尋求通過使用利率對衝安排(如上限合約和掉期協議)來管理我們對利率波動的敞口。例如，截至2020年12月31日，我們有一個利率上限來對衝與我們1.00億美元可變利率定期貸款中的5000萬美元相關的可變現金流。這一安排，以及我們未來達成的對衝安排，可能不會有效地減少我們對利率變化的風險敞口，法院可能會裁定此類安排不具有法律執行力。套期保值可能會降低我們投資的整體回報，如果不能有效對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生重大不利影響。
我們可能會受到倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)可能中斷的不利影響。
2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)組織了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其在衍生品和其他金融合約中首選的LIBOR替代方案。我們無法預測倫敦銀行同業拆借利率何時停止提供，或者SOFR市場何時會有足夠的流動性。預計未來幾年將出現從廣泛使用libor向替代利率的過渡。截至2020年12月31日，我們有1.0億美元的債務與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎，其中包括我們的信貸安排。
如果LIBOR終止，我們與LIBOR掛鈎的債務的利率將基於適用的管理此類債務的文件中指定的替代率或替代基準利率或其他協議。這樣的事件不會影響我們借入或維持已經未償還的借款的能力，但替代率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不穩定。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於或低於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。 雖然我們預計倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)在2021年底之前將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與過渡到替代參考匯率相關的風險將會加速，並可能被放大。
如果我們增發普通股，我們現有的股東可能會受到稀釋。
在公開市場出售我們普通股的大量股票，包括與房地產、投資組合或業務收購相關的普通股發行，根據我們的2019年股權激勵計劃授予員工的任何限制性股票的發行和歸屬，以及根據我們修訂和重新設定的長期激勵計劃授予獎勵時發行我們的普通股，可能會稀釋現有股東的股權，並可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們可能發行優先股或債務證券，也可能產生其他未來債務，這些債務在清算時將優先於我們的普通股，並可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們普通股的持有者無權享有優先購買權或其他防止稀釋的保護措施。清算後，我們債務證券的持有者和任何優先股的持有者，以及其他借款的貸款人，包括我們現有的信貸安排和應付的抵押貸款，將優先於我們普通股的持有者獲得我們可用資產的分配。此外，未來發行債務證券或發生額外債務可能會降低我們普通股的市場價格。我們的優先股如果在未來發行，可能優先於清算分配和優先支付股息，這可能會限制我們向普通股持有者支付股息或進行另一次分配的能力，因此可能會降低我們普通股的市場價格。
資本和信貸市場的波動可能會對我們產生實質性的不利影響。
資本和信貸市場已經並可能繼續不時經歷極端的波動和混亂，這可能會使我們更難籌集股權資本，阻礙我們借錢、獲得新的債務融資或以有利的條件為即將到期的債務再融資，甚至根本不會。過去發生的市場動盪和信貸緊縮也可能導致消費者信心加劇，商業活動普遍減少，這也可能對我們造成實質性和不利的影響，包括我們以有利條件或根本沒有能力收購和處置資產的能力。資本和信貸市場的波動也可能對我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。
與房地產業相關的風險
房地產投資面臨風險，可能會對我們的業務產生不利影響。
房地產投資面臨不同程度的風險，我們的業績和價值受到與我們物業相關的一般經濟狀況和風險的影響。雖然我們尋求通過投資組合的地域多元化、市場研究和資產管理能力將這些風險降至最低，但這些風險是無法消除的。可能影響房地產價值和現金流的因素包括：
•國家、區域和地方經濟狀況下滑(特別是失業率上升)；
•我們物業對潛在租户的吸引力，以及來自其他工業物業的競爭；
•區域內同類或競爭性物業的供應或需求變化；
•物業租户破產、財務困難或租約違約；
•不利的資本和信貸市場環境，可能會制約我們的經營活動；
•債務融資的利率、可獲得性和條款的變化，包括高利率或上升期；
•經營成本和開支的變化，以及我們控制租金的能力；
•改變或增加遵守政府規則、法規和財政政策的成本，包括税收、房地產、環境和分區法律的變化，以及我們在這些法律下的潛在責任；
•增加維護、保險、翻新和改善物業的費用；
•與已知的不利環境條件或此類條件的留存負債相關的成本的意外變化；
•租户週轉率；
•因需求減少，新租約可能需要優惠或降低租金的轉租；
•我們有能力根據租户的業務和物流需求的變化來翻新和重新定位我們的物業；
•技術變革，如供應鏈、自動駕駛汽車、機器人、3D打印或其他技術的重新配置；
•由政治、監管或其他因素造成的全球供應鏈中斷，包括恐怖主義和國內恐怖襲擊；
•擾亂政治、政府或監管系統，包括政府及其機構停擺；
•通貨緊縮的影響，包括信貸市場的錯位，削弱了消費需求和物價總水平的下降。
此外，經濟放緩或衰退、利率上升或房地產需求下降，或公眾認為這些事件中的任何一種都可能發生，都將導致租金普遍下降或現有租約違約事件增加，這將對我們的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。未來的恐怖襲擊還可能導致經濟活動下降，這可能會減少對我們房產的需求和價值，並對我們的租户產生不利影響，包括他們履行租約義務的能力。由於這些和其他原因，我們不能向我們的股東保證我們將盈利，或者我們將實現資產價值的增長。
我們的競爭對手的行動可能會降低或阻止我們物業的入住率和租賃率的提高。
我們與其他房地產開發商、業主和經營者競爭，他們中的一些人在我們擁有的物業所在的同一市場擁有與我們的物業相似的物業。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們將向我們物業的租户收取的租金提供空間，我們可能會失去現有或潛在的租户，我們可能會被迫降低租金或提供租户優惠或優惠的租賃條款，以便在這些租户的租約到期或吸引新租户時留住租户。由於我們的競爭對手採取了這些行動，我們的
財務狀況、現金流、可供分配的現金、我們普通股的交易價格以及履行我們償債義務的能力可能會受到重大不利影響。
房地產投資的流動性不如其他類型的資產，這可能會降低投資者的經濟回報。
房地產投資不像其他類型的投資那樣具有流動性，當情況導致投資收入減少時，與房地產投資相關的重大支出，如抵押貸款支付、房地產税和維護成本，通常不會減少。此外，我們打算遵守有關一年內可處置物業的數目、税基和改善這些物業的成本的避風港規則，以及符合其他測試，使房地產投資信託基金可避免就出售資產徵收懲罰性税款。因此，我們隨時出售資產的能力可能會受到限制。流動性的缺乏可能會限制我們迅速改變投資組合以應對經濟、金融、投資或其他條件變化的能力，因此，可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流以及我們支付普通股分配和市場價格的能力產生不利影響。
與不動產相關的未投保或投保不足的損失可能會對我們的回報產生不利影響。
我們將盡力確保我們所有的財產都有足夠的保險來賠償傷亡損失。然而，有些損失，包括洪水、颶風、火災、地震和其他自然災害、戰爭行為、恐怖主義行為或騷亂造成的損失，一般不投保或一般不完全投保，因為人們認為這樣做在經濟上是不可行的，也不是審慎的。此外，保險費用或可獲得性的變化可能會使我們面臨未投保的傷亡損失。在這種情況下，我們收到的保險收益可能不足以恢復我們對受損或被毀財產的經濟地位，我們可能無法獲得其他資金來源來修復或重建受損財產。如果我們的任何財產遭受保險不能完全承保的傷亡損失，我們的資產價值將減去任何此類未保險損失的金額，我們在這些財產上的資本投資和潛在收入可能會遭受重大損失，並可能繼續承擔與該財產相關的任何追索權債務的義務。通貨膨脹、建築守則和條例的改變、環境因素和其他因素也可能使我們在物業遭到損壞或摧毀後，不能使用保險收入來更換或翻新物業。任何此類虧損都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流、支付普通股分配的能力以及普通股的市場價格產生不利影響。
我們在洛杉磯、舊金山灣區和西雅圖擁有房產，這些房產位於已知的地震多發區。雖然我們為我們位於歷史上易受地震活動影響地區的所有財產投保重置成本地震保險，但受我們認為在商業上合理的承保限制和免賠額的限制，我們可能無法以經濟優惠的條件獲得承保，以覆蓋與此類財產相關的所有損失，這可能會使我們面臨未投保的傷亡損失。我們打算根據目前的行業慣例，每年評估我們的地震保險覆蓋範圍。
有害環境條件可能會對我們的經營業績產生不利影響。
根據各種聯邦、州和地方環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能需要承擔調查、清除或補救此類房產上的危險或有毒物質的費用。這種法律通常規定責任，無論所有者或經營者是否知道或對此類危險或有毒物質的存在負有責任。即使不止一個人對污染負有責任，適用的環境法涵蓋的每個人也可能要對所有產生的清理費用負責。此外，第三方可以起訴場地的所有者或經營者，要求賠償因環境污染而造成的人身傷害、自然資源或財產損失或其他費用，包括調查和清理費用。如果我們的某處物業存在危險或有毒物質，或未對受污染的物業進行適當的補救，可能會產生有利於政府的留置權，以支付解決污染問題所需的費用，或者以其他方式對我們出售或租賃該物業或以該物業為抵押品借款的能力產生不利影響。環境法還可能對財產的使用方式或企業的經營方式施加限制。違反環境法的財產所有者可能受到制裁，這些制裁可能由政府機構執行，在某些情況下也可能由私人執行。在收購和擁有我們的物業時，我們可能會面臨這樣的成本。反對環境索賠、遵守環境法規要求或補救任何受污染財產的成本可能會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響，因此，可供分配給我們股東的金額也會受到嚴重影響。
美國環境法還要求含有石棉的建築物的業主或經營者妥善管理和維護石棉，充分通知或培訓那些可能接觸石棉的人，並採取特別預防措施，包括清除或其他消除措施，以防石棉在建築物翻新或拆除過程中受到幹擾。這些法律可能會對不遵守這些規定的建築物業主或經營者處以罰款和處罰。
此外，還可允許第三方就與接觸石棉有關的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。我們的某些特性可能含有含石棉的建築材料。
我們投資於歷史上用於工業、製造和商業目的的物業。其中一些房產包含或可能包含地下儲罐，用於儲存石油產品和其他危險或有毒物質。所有這些操作都有可能導致石油產品或其他危險或有毒物質的泄漏。我們的一些物業可能毗鄰或靠近其他物業，這些物業已經或目前包含用於儲存石油產品或其他危險或有毒物質的地下儲罐。此外，我們的某些物業可能位於或毗鄰或靠近其他物業，而其他物業，包括這些物業的前業主或租户，已經或將來可能從事可能釋放石油產品或其他危險或有毒物質的活動。如有需要，我們可按商業上合理的條款取得環境保險單，以承保潛在的環境責任，但須受保單的承保條件和限制所限。吾等可能不時在已知不利環境條件下收購物業或物業權益，惟吾等相信與該等條件相關的環境責任可量化，而收購將產生經風險調整後的卓越回報。在這種情況下，我們將環境調查、清理和監測的成本納入成本。此外，在物業處置方面，我們可同意繼續負責補救或監察物業的某些環境狀況，並承擔有關費用。
我們一般會在收購每項物業前取得第一期環境地盤評估，而我們一般預期我們日後可能收購的物業可能會在收購時接受第一期或類似的環境評估。第一階段評估旨在發現和評估有關已勘測物業和周圍物業的環境狀況的信息。第一階段評估一般包括歷史回顧、公共記錄審查、對調查地點和周圍財產的調查，以及編寫和發佈書面報告，但不包括土壤採樣或地下調查，通常也不包括石棉調查。即使我們對物業進行的環境評估均沒有顯示我們相信會對我們的業務、財務狀況或整體營運結果造成重大不利影響的環境責任，我們亦不能保證該等情況不存在或將來可能不會出現。重大環境條件、責任或合規問題可能未被環境評估發現，或在環境評估完成後出現。此外，亦不能保證(I)日後的法律、條例或規例不會施加任何重大的環境責任，或(Ii)我們物業的環境狀況不會受到租户、該等物業附近的土地狀況或運作情況(例如地下儲油罐的泄漏物)或與我們無關的第三者的影響。
遵守政府有關我們財產的法律法規的成本可能會對我們的收入和可用於任何分配的現金產生不利影響。
所有不動產和在不動產上進行的操作都受各種聯邦、州和地方法律法規的約束。承租人的經營能力和創造收入來支付其租賃義務的能力可能會受到此類法律和法規規定的許可和遵守義務的影響。其中一些法律和法規可能會規定租户、業主或經營者承擔調查或補救受污染物業的費用的連帶責任，而不論過錯或造成污染的行為是否合法。將我們的物業出租給從事工業、製造和商業活動的租户，將導致我們承擔環境法律和法規規定的責任風險。
其中一些法律和法規已被修訂，以要求從未來日期起遵守新的或更嚴格的標準。遵守新的或更嚴格的法律或法規，或更嚴格地解釋現有法律，可能需要我們招致物質支出。此外，我們可能會被要求遵守各種地方、州和聯邦消防、健康、生命安全和類似的法規，並可能因不遵守而承擔罰款或損害賠償的責任。我們必須支付的任何物質支出、罰款或損害賠償都將降低我們的分配能力，並可能降低我們普通股的價值。此外，這些法律和政府法規可能會發生變化，或者由機構或法院對其進行解釋。
此外，雖然我們與租户簽訂的租約一般都載有條文，規定租户必須遵守所有法律，並須在指定的用途內經營，但並不能保證租户會遵守租約的條款。此外，我們的租户可能會無視租約中包含的用途限制，進行租約中沒有考慮到的操作，包括高度危險的用途，儘管我們努力禁止某些用途。我們也可能會為使物業合法合規而招致費用，即使租户可能已根據合約被要求合規並支付合規費用。
我們面臨着未來氣候變化和氣候變化相關風險的潛在影響，這可能會導致意外的損失，可能會影響我們的業務和財務狀況。
出於對氣候變化的擔憂，政府當局和各種利益集團正在推動可能限制温室氣體(GHG)排放的法律法規。針對氣候變化或温室氣體排放的法律法規，包括對能源使用的任何額外税收或監管，都可能導致運營成本增加，我們可能無法有效地將這些成本轉嫁給我們的租户。此外，這些法律和法規可能會給我們的租户帶來巨大的成本，例如，我們的租户購買的燃料和其他能源的成本增加，以及與提前更新或更換卡車相關的資本成本。任何此類增加的成本都可能影響我們租户的財務狀況，以及他們履行租賃義務以及租賃或轉租我們物業的能力。
我們可能會暴露在未來可能發生的氣候變化帶來的物理風險中。我們的物業可能會暴露在罕見的災難性天氣事件中，例如嚴重的風暴或洪水。如果極端天氣事件的頻率增加，我們對這些事件的暴露可能會增加。我們的一些房產可能會受到海平面上升的風險。此外，許多州和地方政府正在通過或考慮通過法規，要求業主和開發商在其開發或再開發計劃中包括彈性措施，以應對與氣候變化相關的風險。如果這些規定適用於我們的任何物業，我們可能會被要求支付鉅額費用來滿足這些規定。
遵守或不遵守監管要求可能會導致鉅額成本。
我們必須遵守各種監管機構制定的許多法規，包括(但不限於)“美國殘疾人法”、1988年的“公平住房修正案”、加州的各種能源效率標準，如“住宅和非住宅建築能源效率標準”第24條和/或其他類似法規。不遵守規定可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。如果我們被要求產生額外的成本，並對我們的物業進行意想不到的支出或重大修改，以符合這些監管要求，我們的財務狀況、現金流、經營結果、我們普通股的市場價格以及我們向股東分配的能力可能會受到不利影響。
如果或當我們決定出售房產時，我們可能無法出售房產，包括由於不確定的市場狀況，這可能會對我們普通股的投資回報產生不利影響。
我們希望持有我們投資的各種房地產，直到我們決定出售或其他處置方式適合我們的投資目標。我們能否以有利的條件或根本不受我們控制的因素出售物業，取決於我們無法控制的因素，包括來自其他賣家的競爭，這些賣家在同一市場剝離類似資產和/或以低於我們對可比資產估值的估值出售物業，以及我們物業的潛在買家能否獲得有吸引力的融資。由於市場狀況的不確定性可能會影響我們未來的物業處置，我們不能向股東保證我們將來能夠出售這些物業有利可圖，或者根本不能。
再者，在出售物業前，我們可能要動用資金糾正或改善，而我們可能沒有足夠的資金來糾正或改善這些缺點或改善。在收購物業時，我們可能會同意在一段時間內禁止出售該物業的限制，或施加其他限制，例如限制該物業可承擔或償還的債務金額。這些規定會限制我們出售房產的能力。
與我們的組織結構相關的風險
我們的董事會可能會在沒有股東批准的情況下改變重大的公司政策。
我們的投資、融資、借款和分配政策以及所有其他活動的政策，包括增長、債務、資本化和運營，都由我們的董事會決定。董事會可隨時隨時酌情修改或修訂這些政策，而無需通知我們的股東或投票表決。此外，董事會可能會改變我們的治理政策，包括我們的利益衝突政策，前提是這些改變符合適用的法律和監管要求，包括紐約證券交易所的上市標準。這些政策的改變可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流、普通股的每股交易價以及履行我們的償債義務和向我們的股東支付分配的能力產生不利影響。
可以在未經股東批准的情況下，增加股票授權股和發行股票的數量。
在符合適用的法律和法規要求的情況下，我們的章程授權我們的董事會在未經股東批准的情況下，增加任何公司的法定股票總數或任何公司的法定股票數量。
發行經授權但未發行的普通股或優先股，並對任何未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類，以及設定該等分類或非分類股份的優先權、權利及其他條款。我們的董事會可以建立一系列優先股，根據這些系列的條款，可以推遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價的交易或控制權變更，或者以其他方式符合我們股東的最佳利益。
馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻止控制權的變化。
馬裏蘭州通用公司法(MgCl)的某些條款可能會抑制或阻止第三方提出收購我們的提議，或阻止控制權的變更，否則可能會為我們普通股的持有者提供機會，使其溢價超過當時此類股票的現行市場價格，包括：
•“企業合併“在有限制的情況下，禁止吾等與”有利害關係的股東“(根據”利益股東條例“的定義)或有利害關係的股東的聯營公司之間的某些業務合併，自該股東成為有利害關係的股東的最近日期起計的五年內，並可在其後施加特別的股東投票要求，除非符合某些最低價格條件；及
•“控制權份額條款規定，在“控制權股份收購”中收購的我公司的“控制權股份”(每一股根據“控制股份收購規則”的定義)沒有投票權，除非我們的股東以至少三分之二的贊成票批准，不包括所有有利害關係的股份，在此情況下，我們的股東有權就此事投下至少三分之二的贊成票。
我們已分別經董事會決議及本公司附例的一項規定，選擇退出本公司的業務合併及控股權條款，並已根據本公司董事會的決議及本公司附例的一項規定，選擇退出本公司的業務合併及控股權條款。然而，在未來，只有在我們的股東批准後，我們的董事會才可以通過決議選擇加入MgCl的業務合併條款，而我們只有在我們的股東批准的情況下，才可以通過修訂我們的章程來選擇加入MgCl的控制股條款。我們的董事會還通過了一項決議，禁止我們在未經股東批准的情況下選擇遵守《財務報告》第3章第8副標題的規定，這將允許我們的董事會在沒有股東批准的情況下對董事會進行分類。《氯化鎂條例》標題3、副標題8的此類規定可能具有反收購效力。
此外，我們章程中關於罷免董事的條款以及我們的附則中的提前通知條款可能會延遲、推遲或阻止我們公司的交易或控制權變更，這些交易或控制權變更可能涉及我們普通股持有人的溢價或其他方面符合他們的最佳利益。同樣，如果我們的董事會在股東批准的情況下(視情況而定)選擇加入MgCl的業務合併或控制股份條款或MgCl的標題3、副標題8的條款，則MgCl的這些條款可能具有類似的反收購效果。
我們的權利和股東對我們的董事和高級管理人員採取行動的權利是有限的。
馬裏蘭州的法律規定，如果董事或高級管理人員履行了對我們和我們的股東的職責，他或她就沒有責任擔任這一職務。我們的章程限制了我們的董事和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任，但因下列原因而引起的責任除外：
•實際收受不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或
•基於董事或官員主動和故意不誠實的發現而做出的最終判決，這對所判決的訴訟理由是重要的。(工業和信息化部電子科學技術情報研究所陳皓)
此外，我們的憲章授權我們，我們的章程要求我們賠償我們的董事和高級職員在馬裏蘭州法律允許的最大程度上以這些身份採取的行動。因此，如果我們的任何董事或高級管理人員出於善意採取的行動妨礙了我們公司的業績，您向該董事或高級管理人員追討損害賠償的能力將受到限制。此外，我們可能有義務提前支付董事和高管發生的辯護費用，並可以根據董事會的決定，提前支付員工和其他代理人在法律訴訟中發生的辯護費用。？
與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險
如果不符合REIT的資格，我們將被作為一家正規的C公司徵税，這將大大減少可用於分配給股東的資金。
我們相信，我們的組織和運作方式已經並將繼續使我們能夠滿足作為房地產投資信託基金的資格和税收要求。然而，我們不能向您保證我們會有這樣的資格。這是因為成為房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款，對這些條款只有有限的司法和行政解釋，並涉及對並非完全在我們控制範圍內的事實和情況的確定。未來的立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變税法或税法的適用，涉及聯邦所得税目的的REIT資格或此類資格的聯邦所得税後果。
如果我們在任何課税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，並且不能根據某些法定條款獲得減免，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金，因為：
•在計算我們的應税收入時，我們不允許扣除支付給股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦和州所得税；以及
•我們不能選擇在被取消資格的那一年之後的四個納税年度內作為房地產投資信託基金納税。
此外，我們將不再需要支付分配費用。由於所有這些因素，我們未能獲得REIT資格可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力，並可能對我們普通股的價值產生不利影響。
即使我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們也可能面臨其他税收負債，從而減少我們的現金流。
即使我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們的收入和資產也可能需要繳納某些美國聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入税，以及州或地方所得税、財產税和轉讓税。我們的納税義務可能會因為州和地方税收法律或法規的變化而增加，或者在財產税的情況下，因為我們的財產被税務機關評估或重新評估。這些税收中的任何一項都會減少可用於分配給股東的現金。
我們可能對我們進行的任何被禁止的交易徵收100%的懲罰性税，或者可能被要求放棄某些其他有益的機會，以避免對被禁止的交易徵收懲罰性税。
如果我們被發現在正常業務過程中收購或持有的財產主要是為了出售給客户，根據美國聯邦税法，我們可能要就處置財產的收益繳納100%的禁止交易税，除非處置符合我們持有至少兩年的財產的一個或多個安全港例外，並滿足某些額外要求。
被禁止的交易税的潛在應用可能導致我們放棄潛在的財產處置，或放棄其他可能對我們有吸引力的機會，或通過應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)持有投資或進行此類處置或其他機會，這通常會導致產生企業所得税。
房地產投資信託基金的分配要求可能會對我們的流動性產生不利影響，並可能迫使我們在不利的市場條件下借入資金或出售資產。
為了維持我們的房地產投資信託基金地位和滿足房地產投資信託基金的分配要求，我們可能需要以短期方式借入資金或出售資產，即使當時的市場狀況對這些借款或出售不利。要符合REIT的資格，我們通常必須每年向股東分配至少90%的應税淨收入(不包括資本利得)。此外，如果我們分配的應税淨收入(包括任何淨資本利得)低於100%，我們將繳納企業所得税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合REITs準則的要求，並在與我們的業務目標一致的範圍內最大限度地減少或取消我們的公司所得税義務。我們的運營現金流可能不足以為所需的分配提供資金，這是由於實際收到收入和確認聯邦所得税收入之間的時間差異，或者是不可扣除的資本支出、創建準備金或要求的償債或攤銷付款的影響。我們的現金流不足以滿足我們的分配需求，這可能會對我們籌集短期和長期債務或出售股權證券的能力產生不利影響，以便為維持我們的REIT地位所需的分配提供資金。此外，如果我們在任何日曆年支付的分配額少於我們普通收入的85%、資本利得淨收入的95%和前幾年未分配收入的100%，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
房地產投資信託基金(REITs)支付的股息通常不符合降低税率的條件。
目前，支付給美國個人股東的合格股息的最高税率為20%。然而，房地產投資信託基金(REITs)支付的股息通常沒有資格享受這種降低的利率。然而，在2026年1月1日之前的納税年度，大多數普通房地產投資信託基金的股息和非公司納税人的某些貿易或業務收入最高可扣除20%(受某些限制)。此外，只要此類股息可歸因於我們從TRS獲得的某些股息，此類股息通常將符合適用於合格股息收入的降低費率的條件。雖然我們目前在TRS中沒有任何權益，但我們未來可能會擁有任何此類權益。適用於定期公司股息的更優惠利率可能會導致個人投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能會對REITs股票(包括我們的普通股)的價值產生不利影響。
我們可以選擇以股票支付股息，而不是現金，在這種情況下，股東可能被要求支付超過他們收到的現金股息的所得税。
我們可以分配以股票形式支付的應税股息。獲得應税股票股息的應税股東將被要求將全額股息作為普通收入計入美國聯邦所得税目的的當期和累計收益和利潤。因此，股東可能被要求就此類股息支付超過收到的任何現金股息的所得税。如果美國股東出售其作為股息獲得的股票以繳納此税，銷售收益可能低於與股息相關的收入中包含的金額，這取決於我們股票在出售時的市場價格。此外，對於某些非美國股東，我們可能被要求就此類股息預扣美國聯邦所得税。此外，如果我們有相當數量的股東出售普通股以支付股息應繳税款，這可能會給我們普通股的交易價格帶來下行壓力。
遵守房地產投資信託基金的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會，或者清算其他有吸引力的投資。
要符合聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們的股本所有權等方面的測試。為了滿足這些考驗，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。因此，遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們的業績。
特別是，我們必須確保在每個日曆季度末，我們的資產價值中至少有75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券的其餘投資(政府證券和合格房地產資產除外)一般不能超過任何一家發行人已發行證券總投票權的10%，或任何一家發行人已發行證券總價值的10%以上。此外，一般而言，我們資產價值的5%(政府證券和合格房地產資產除外)可以由任何一家發行人的證券組成，不超過我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS的證券代表，在每個日曆季度結束時，我們總資產價值的25%可以由公開發售的REITs的無擔保債務代表。如果我們在任何日曆季度末未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或者有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。
我們與任何TRS的關係將是有限的，如果不遵守這些限制，將危及我們的REIT資格，並可能導致徵收某些税收。
雖然我們目前在TRS中沒有任何權益，但我們未來可能會擁有任何此類權益。作為房地產投資信託基金，我們對我們擁有的任何TRS的所有權和運營都受到各種限制，如果不遵守這些限制，我們可能會繳納額外的税款，金額可能會很大，或者可能會失去REIT的地位。雖然我們預計，如果我們獲得TRS的權益，我們將遵守這些限制，但我們不能在這方面提供保證。
我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下取消我們的REIT資格，這可能會使我們繳納聯邦所得税，並減少對股東的分配。
我們的章程規定，如果董事會認為繼續作為房地產投資信託基金的資格不再符合我們的最佳利益，則董事會可以在沒有股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再是房地產投資信託基金，我們將為我們的應税收入繳納聯邦所得税，並且不再需要將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們向股東的總回報和我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們可能面臨與1031條款交易所相關的風險。
我們可能會從事一項或多項房地產交易，目的是為了符合“守則”第1031條規定的“同類交換”的資格，獲得聯邦所得税延期繳納的資格。如果根據第1031條規定有資格延期的交易後來被確定為應納税，我們可能會面臨不良後果。此外，如果適用於這類交易的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。
我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響，這可能會降低我們普通股的市場價格。
在任何時候，管理REITs的聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案何時或是否會通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能追溯生效。我們和我們的股東可能會受到聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的影響。
一般風險
如果我們在披露控制和程序或財務報告的內部控制方面存在缺陷，我們的業務可能會受到不利影響。
我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的設計和有效性可能無法防止所有錯誤、錯誤陳述或錯誤陳述。雖然管理層將繼續審查我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的有效性，但不能保證我們對財務報告的內部控制將始終有效地實現所有控制目標。我們對財務報告的內部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，這些缺陷可能會導致我們的財務報表錯誤陳述或重述，或導致我們的股票價格下跌。
我們普通股的市場價格和交易量可能會波動，交易價格可能高於或低於我們每股資產淨值。
我們普通股的市場價格可能會波動。此外，我們普通股的交易量可能會波動，並導致重大的價格波動。如果我們普通股的市場價格下跌，您可能無法以您購買此類股票的價格或高於您購買此類股票的價格轉售您的股票。我們不能保證我們普通股的市場價格在未來不會波動或下跌。
此外，房地產投資信託基金的權益證券的市值是基於市場對房地產投資信託基金的增長潛力及其當前和潛在的未來現金分配的看法，無論是來自運營、銷售還是再融資，以及相關資產的房地產市場價值。我們的普通股交易價格可能高於或低於每股資產淨值。只要我們出於投資目的、營運資本儲備或其他目的保留運營現金流，這些留存資金在增加我們標的資產價值的同時，可能不會相應地提高我們普通股的市場價格。
•一些可能對我們的股價產生負面影響或導致我們普通股價格或交易量波動的因素包括：我們的財務狀況、業績、流動性和前景；我們季度經營業績或分配的實際或預期變化；我們的運營資金(FFO)或收益的變化；關於我們或房地產行業的研究報告的出版；分析師收益估計的變化以及我們達到分析師收益預期的能力；市場利率的上升導致我們股票的購買者要求更高的收益率；REITs發行的類似證券的市場。評估REIT證券與其他公司證券相比的吸引力時，會考慮到(但不限於)REITs支付股息時徵收的較高税率；政府立法、行動或監管；我們發行債務或優先股證券；實現本Form 10-K年度報告中提出的任何其他風險因素；以及一般市場(包括資本市場和房地產市場)以及經濟狀況的變化。
第1B項。他們拒絕了尚未解決的員工評論。
沒有。
第二項發展物業。
截至2020年12月31日，我們總共擁有222棟建築，總面積約1320萬平方英尺，25塊面積約為91.5英畝的改善地塊，以及一處正在重新開發的物業，預計完工後將擁有約20萬平方英尺。截至2020年12月31日，建築和改善地塊分別約97.8%和98.6%租賃給488名客户，其中最大的客户約佔我們年化基本租金總額的5.4%。這些物業位於洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業房地產，包括倉庫/配送建築、靈活建築(包括輕工業和研發)、轉運建築和改進的地塊。有關這類工業地產的一般描述，請參閲本年報10-K表格中的“第一項--我們的投資策略--工業設施的一般特徵”(Item 1-Of Our Investment Strategy)--“工業設施的一般特徵”。我們的目標是位於填充區的功能性物業，這些物業可能由多個租户共享，並迎合了我們運營的各個子市場內的客户需求。填充位置是被高度集中的已開發土地和現有建築包圍的地理位置。有關我們物業的詳細清單，請參閲本年度報告中的“綜合財務報表，附表三--房地產投資和累計折舊”(Form 10-K)中的“綜合財務報表，附表三--房地產投資和累計折舊”。
下表按類型彙總了我們截至2020年12月31日在房地產領域的投資：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 類型 | | 建築物或改良地塊的數量 | | 年化基本租金(千)1 | | 佔總數的百分比 |
| 倉庫/配送 | | 197 | | | $ | 124,474 | | | 82.0 | % |
| 撓性 | | 10 | | | 7,617 | | 5.0 | % |
| 轉運 | | 15 | | | 8,056 | | 5.3 | % |
| 改良土地 | | 25 | | | 11,770 | | 7.7 | % |
| 總計 | | 247 | | | $ | 151,917 | | | 100.0 | % |
1截至2020年12月31日，年化基本租金的計算方式為每個租約的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
下表按市場彙總了我們截至2020年12月31日的房地產投資：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 洛杉磯 | | 新澤西北部/紐約市 | | 舊金山灣區 | | 西雅圖 | | 邁阿密 | | 華盛頓特區。 | | 總計/加權平均值 |
| 房地產投資 | | | | | | | | | | | | | | |
| 建築物數量 | | 43 | | | 62 | | | 41 | | | 31 | | | 27 | | | 18 | | | 222 | |
| 可出租平方英尺 | | 2,584,648 | | | 3,555,250 | | | 2,056,695 | | | 2,098,302 | | | 1,370,872 | | | 1,534,625 | | | 13,200,392 | |
| 佔總數的百分比 | | 19.6 | % | | 26.9 | % | | 15.6 | % | | 15.9 | % | | 10.4 | % | | 11.6 | % | | 100.0 | % |
| 截至2020年12月31日的入住率 | | 98.8 | % | | 96.0 | % | | 99.2 | % | | 98.7 | % | | 100.0 | % | | 95.4 | % | | 97.8 | % |
年化基本租金(千) 1 | | $ | 24,158 | | $ | 39,241 | | $ | 27,152 | | $ | 20,021 | | $ | 12,960 | | $ | 16,615 | | $ | 140,147 |
| 佔總數的百分比 | | 17.2 | % | | 28.0 | % | | 19.4 | % | | 14.3 | % | | 9.2 | % | | 11.9 | % | | 100.0 | % |
年化基本租金1每佔用平方英尺 | | $ | 9.46 | | $ | 11.50 | | $ | 13.31 | | $ | 9.67 | | $ | 9.45 | | $ | 11.34 | | $ | 10.82 |
加權平均剩餘租賃年限(年)2 | | 6.7 | | | 4.9 | | | 3.3 | | | 3.9 | | | 3.6 | | | 3.7 | | | 4.5 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 對改良土地的投資 | | | | | | | | | | | | | | |
| 地塊數量 | | 8 | | | 9 | | | 2 | | | 3 | | | 2 | | | 1 | | | 25 | |
| 英畝 | | 16.4 | | | 48.6 | | | 4.0 | | | 5.9 | | | 3.2 | | | 13.4 | | | 91.5 | |
| 佔總數的百分比 | | 17.9 | % | | 53.2 | % | | 4.4 | % | | 6.4 | % | | 3.5 | % | | 14.6 | % | | 100.0 | % |
| 截至2020年12月31日的入住率 | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | 68.1 | % | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | 98.6 | % |
年化基本租金(千)1 | | $ | 3,403 | | | $ | 5,593 | | | $ | 647 | | | $ | 888 | | | $ | 396 | | | $ | 843 | | | $ | 11,770 | |
| 佔總數的百分比 | | 28.9 | % | | 47.5 | % | | 5.5 | % | | 7.5 | % | | 3.4 | % | | 7.2 | % | | 100.0 | % |
年化基本租金1每佔用平方英尺 | | $ | 4.77 | | | $ | 2.69 | | | $ | 5.50 | | | $ | 3.67 | | | $ | 2.87 | | | $ | 1.45 | | | $ | 3.03 | |
加權平均剩餘租賃年限(年)2 | | 4.0 | | | 4.8 | | | 1.2 | | | 5.1 | | | 2.7 | | | 9.0 | | | 5.1 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 房地產投資總額 | | | | | | | | | | | | | | |
年化基本租金(千)1 | | $ | 27,561 | | | $ | 44,834 | | | $ | 27,799 | | | $ | 20,909 | | | $ | 13,356 | | | $ | 17,458 | | | $ | 151,917 | |
賬面總值(000)3 | | $ | 462,966 | | | $ | 651,417 | | | $ | 389,188 | | | $ | 356,528 | | | $ | 153,918 | | | $ | 217,211 | | | $ | 2,231,228 | |
| 賬面總值的百分比 | | 20.7 | % | | 29.2 | % | | 17.4 | % | | 16.0 | % | | 7.0 | % | | 9.7 | % | | 100.0 | % |
1截至2020年12月31日，年化基本租金的計算方式為每個租約的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
2加權平均剩餘租賃期限是將截至2020年12月31日的每份租約的剩餘租賃期限相加，再按各自的面積加權計算。
3包括一處正在重新開發的物業，預計竣工後面積約為20萬平方英尺，如下所述。
截至2020年12月31日，我們擁有一處正在重建的物業，預計完工後面積約為20萬平方英尺，預計總投資約6410萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本約6140萬美元。
下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日的三個月和三年內發生的資本支出(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2020 | | 2019 |
| 建築改善 | $ | 3,210 | | | $ | 8,171 | | | $ | 15,311 | | | $ | 21,385 | |
| 租户改進 | 1,163 | | | 2,268 | | | 2,868 | | | 4,669 | |
| 租賃佣金 | 3,698 | | | 3,224 | | | 13,408 | | | 7,813 | |
| 重建、翻新和擴建 | 265 | | | 4,336 | | | 7,026 | | | 27,968 | |
資本支出總額 1 | $ | 8,336 | | | $ | 17,999 | | | $ | 38,613 | | | $ | 61,835 | |
1包括截至2020年和2019年12月31日的三個月分別約200萬美元和1,080萬美元，以及截至2020年和2019年12月31日的三個月分別約1,740萬美元和4,250萬美元，分別與截至2020年和2019年12月31日的三個月的10和17個物業的租賃收購空置、在建重建和改擴建項目(穩定資本)以及截至2020年和2019年12月31日的15和20個物業的租賃收購空置、在建重建和改擴建項目(穩定資本)有關。
我們的工業地產通常按“三重淨值”租約，即租户按比例繳納房地產税、保險費和運營成本，或按“修正毛利率”租約，即租户支付超過一定門檻的費用。此外，我們約92.4%的租賃空間包括固定租金上漲或基於消費物價指數的租金上漲。租期通常從三年到十年不等。我們透過審核未償還應收賬款餘額，持續監察租户的流動資金及信譽，並根據有關租賃協議的規定，按適當情況定期檢討租户的財務狀況。如有需要，我們會與租户管理層討論他們的業務，並實地視察租户的經營情況。
根據截至2020年12月31日的年化基本租金計算，我們排名前20位的客户如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 顧客 | | 租約 | | 可出租 平方英尺 | | 佔全球總數的% 可出租 平方英尺 | | 年化 基本租金 (000’s) 1 | | 佔全球總數的% 年化 基本租金 |
| 1 | | Amazon.com2 | | 5 | | | 471,880 | | | 3.6 | % | | $ | 8,198 | | | 5.4 | % |
| 2 | | 聯邦快遞公司3 | | 7 | | | 314,519 | | | 2.4 | % | | 5,114 | | | 3.4 | % |
| 3 | | 美國政府 | | 8 | | | 300,732 | | | 2.3 | % | | 3,748 | | | 2.5 | % |
| 4 | | 丹納赫 | | 3 | | | 171,707 | | | 1.3 | % | | 3,732 | | | 2.5 | % |
| 5 | | 哥倫比亞特區 | | 7 | | | 234,071 | | | 1.8 | % | | 3,334 | | | 2.2 | % |
| 6 | | 美國郵政服務 | | 3 | | | 125,950 | | | 1.0 | % | | 2,758 | | | 1.8 | % |
| 7 | | DirectBuy家居裝修 | | 1 | | | 230,891 | | | 1.7 | % | | 1,915 | | | 1.3 | % |
| 8 | | 好市多-新奇解決方案有限責任公司 | | 1 | | | 219,910 | | | 1.7 | % | | 1,816 | | | 1.2 | % |
| 9 | | XPO物流 | | 2 | | | 180,717 | | | 1.4 | % | | 1,732 | | | 1.1 | % |
| 10 | | L3哈里斯技術公司 | | 1 | | | 147,898 | | | 1.1 | % | | 1,651 | | | 1.1 | % |
| 11 | | 奧尼爾物流 | | 2 | | | 237,692 | | | 1.8 | % | | 1,466 | | | 1.0 | % |
| 12 | | 託帕茲照明公司 | | 1 | | | 190,000 | | | 1.4 | % | | 1,463 | | | 1.0 | % |
| 13 | | 科爾尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)4 | | 1 | | | — | | | — | % | | 1,458 | | | 1.0 | % |
| 14 | | YRC | | 2 | | | 61,252 | | | 0.5 | % | | 1,423 | | | 0.9 | % |
| 15 | | Envogue International | | 1 | | | 192,000 | | | 1.5 | % | | 1,411 | | | 0.9 | % |
| 16 | | 酒吧物流 | | 1 | | | 203,263 | | | 1.5 | % | | 1,393 | | | 0.9 | % |
| 17 | | 丁香解決方案公司 | | 1 | | | 92,884 | | | 0.7 | % | | 1,338 | | | 0.9 | % |
| 18 | | 賽亞汽車貨運有限責任公司 | | 1 | | | 52,086 | | | 0.4 | % | | 1,280 | | | 0.8 | % |
| 19 | | 空間系統/勞拉有限責任公司 | | 2 | | | 107,060 | | | 0.8 | % | | 1,246 | | | 0.8 | % |
| 20 | | Jam‘n物流 | | 1 | | | 110,336 | | | 0.7 | % | | 1,229 | | | 0.7 | % |
| 總計 | | 51 | | | 3,644,848 | | | 27.6 | % | | $ | 47,705 | | | 31.4 | % |
1截至2020年12月31日，年化基本租金的計算方式為每個租約的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
2包括一塊佔地2.8英畝的改良地塊。
3包括兩塊總計7.8英畝的改良地塊。
4租賃區包括16.9英畝的改良土地。
下表彙總了截至2020年12月31日的租約的預期租約到期日，但沒有在預定到期日或之前生效續訂選擇權或終止權(如果有)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年 | | 可出租 平方英尺 | | 佔全球總數的% 可出租 平方英尺 | | 年化 基本租金 (000’s) 2 | | 佔全球總數的% 年化 基本租金 |
2021 1 | | 1,776,606 | | | 13.5 | % | | $ | 20,516 | | | 11.9 | % |
| 2022 | | 1,636,765 | | | 12.4 | % | | 18,233 | | | 10.6 | % |
| 2023 | | 1,892,122 | | | 14.3 | % | | 24,060 | | | 13.9 | % |
| 2024 | | 1,569,617 | | | 11.9 | % | | 20,766 | | | 12.0 | % |
| 2025 | | 1,558,816 | | | 11.8 | % | | 23,514 | | | 13.6 | % |
| 此後 | | 4,478,187 | | | 33.9 | % | | 65,576 | | | 38.0 | % |
| 總計 | | 12,912,113 | | | 97.8 | % | | $ | 172,666 | | | 100.0 | % |
1包括2020年12月31日或之後到期的租約，以及總計約68,412平方英尺的按月租約。
2截至2020年12月31日，年化基本租金的計算方式是租約到期時的月度基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
我們是否有能力以等於或高於當前租金的租金重新租賃或續訂即將到期的空間，這將影響我們的運營業績。截至2020年12月31日，佔我們投資組合年化基本租金總額約11.9%的租約計劃在截至2021年12月31日的一年內到期。我們目前預計，平均而言，我們2021年到期的任何新(重新租賃)或續簽租約的租金可能會高於目前為相同空間支付的租金。截至2020年12月31日止三個月開始合共約60萬平方尺的新租及續訂租約的租金變動較該相同空間的先前租金高出約10.9%，而於截至2020年12月31日止年度開始合共約260萬平方英尺的新租及續訂租約的租金變動較該相同空間的先前租金高出約22.1%。截至2020年12月31日的三個月和年度，我們的租户保留率分別為64.3%和57.7%。我們將租户留存定義為現有租户在報告期內開始租用的所有租約的面積除以報告期內所有即將到期的租約的面積。在租約到期前違約或買斷的租户以及一年以下的短期租約的面積不包括在計算中。
我們過去的表現可能不能預示未來的結果，我們不能向您保證租約會續簽，或者我們的物業會完全重新租賃，或者以高於當前平均租金的租金出租。此外，特定市場的轉租/續租租金可能與我們整個投資組合的租金不一致，市場內特定物業的轉租/續租租金可能與我們在特定市場的投資組合的租金不一致，每種情況下都會受到一系列因素的影響，包括當地房地產條件、當地工業空間的供求情況、物業狀況、租賃激勵措施(包括免租和租户改善)的影響，以及物業或物業內的空間是否已重新開發。
截至2020年12月31日，一處投資賬面總價值約為3270萬美元的物業受到一筆應付抵押貸款(扣除遞延融資成本)的擔保，總額約為1130萬美元，加權平均固定年利率為5.49%。在2020年12月31日之後，我們還清了這樣的抵押貸款。
第三項：提起法律訴訟。
我們沒有捲入任何重大訴訟，據我們所知，我們也沒有受到任何重大訴訟的威脅。
第四項：披露煤礦安全信息。
不適用。
第二部分
第五項登記人普通股市場、相關股東事項及發行人購買股權證券市場。
市場信息
我們的普通股在紐約證券交易所上市，代碼是“TRNO”。截至2021年1月21日，我們普通股的登記持有者約為32,378人。這一數字不包括以“被提名人”或“街道”名義持有股份的股東。
分銷策略
我們打算在董事會授權並由我們宣佈的情況下，定期支付季度分紅。我們向股東進行分配的能力還將取決於我們的留存現金流水平，我們打算將其用作投資資本的來源。為了有資格作為房地產投資信託基金徵税，我們必須向我們的股東分配至少等於以下金額的金額：
(i)我們房地產投資信託基金應納税所得額的90%(在扣除支付的股息之前確定，不包括任何淨資本利得)；
(Ii)取消抵押品贖回權財產的税後淨收入(如果有的話)的90%超過了守則對此類收入徵收的税款；減去
(三)某些項目的非現金收入的總和。
一般來説，我們預計將100%分配我們的REIT應税收入，以避免對未分配的REIT應税收入徵收所得税和消費税。然而，我們不能向您保證我們有能力維持這些分銷。
分發的時間和頻率將由我們的董事會授權，並由我們根據各種因素宣佈，包括：
•行動的實際效果；
•我們的留存現金流水平；
•任何償債要求；
•我們物業的資本支出要求；
•我們的財產處置；
•我們的應納税所得額；
•守則中房地產投資信託基金規定的年度分派要求；
•我們的運營費用；
•根據馬裏蘭州法律對資金可獲得性的限制；以及
•董事會可能認為相關的其他因素。
就任何歷年而言，可供分派的現金少於我們的REIT應課税收入，我們可能被要求出售資產或借入資金進行現金分派，或以應税股份分派或債務證券分派的形式作出所需分派的一部分。根據上述税則計算的收入不一定與我們在財務報告中確定的收入相符。
對我們股東的分配一般作為普通收入對我們的股東徵税；然而，由於我們投資的很大一部分是工業地產的股權所有權權益，這會對我們的收入產生折舊和其他非現金費用，所以我們的一部分分配可能構成免税資本回報，儘管我們目前的意圖是限制此類資本回報的水平。
性能圖表
下圖將我們普通股在2015年12月31日至2020年12月31日期間股東累計總回報的變化與標準普爾500股票指數、摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(RMS)和富時NAREIT股票工業指數的累計總回報進行了比較。圖表上顯示的回報不一定預示着未來的表現。比較假設在2015年12月31日向我們的普通股和上述每個指數投資了100美元，並假設股息(如果有的話)進行了再投資。
績效圖表和相關信息不應被視為“徵集材料”，也不應被視為已向美國證券交易委員會“存檔”，也不得通過引用將此類信息納入未來的任何申報文件，除非該公司通過引用明確地將其納入此類申報文件。
最近出售的未註冊證券
沒有。
發行人購買股票證券
沒有。
項目6.已預留的費用
第七項：公司管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
您應結合本10-K年度報告中題為“風險因素”、“前瞻性陳述”、“業務”的章節以及本10-K年度報告中其他地方的經審計綜合財務報表及其相關附註，閲讀以下討論內容。本討論包含反映當前預期的前瞻性陳述，這些預期涉及風險和不確定性。實際結果和事件的時間可能會有很大的不同
由於一系列因素，這些前瞻性陳述中所包含的內容，包括在題為“風險因素”一節和本年度報告10-K表的其他部分討論的內容，可能會與這些前瞻性陳述中的內容有所不同。
概述
我們在美國六個主要沿海市場收購、擁有和運營工業房地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資幾種類型的工業房地產，包括倉庫/配送建築(截至2020年12月31日，約佔我們總年化基本租金的82.0%)、彈性建築(包括輕工業和研發)(約5.0%)、轉運建築(約5.3%)和改善地塊(我們的目標是位於填充區的功能性物業，這些物業可能由多個租户共享，並迎合了我們運營的各個子市場內的客户需求。填充位置是被高度集中的已開發土地和現有建築包圍的地理位置。截至2020年12月31日，我們總共擁有222棟建築，總面積約1320萬平方英尺，25塊面積約為91.5英畝的改善地塊，以及一處正在重新開發的物業，預計完工後將擁有約20萬平方英尺。截至2020年12月31日，我們的建築和改善地塊分別租賃給了488名客户，分別約為97.8%和98.6%，其中最大的客户約佔我們年化基本租金總額的5.4%。我們是一家內部管理的馬裏蘭州公司，並選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，作為房地產投資信託基金(REIT)根據守則第856至860節徵税。
我們的投資策略
我們在美國六個主要沿海市場收購、擁有和運營工業地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資幾種類型的工業地產，包括倉庫/配送、FLEX(包括輕工業和研發)、轉運和改良土地。我們的目標是位於填充區的功能性物業，這些物業可能由多個租户共享，並迎合了我們運營的各個子市場內的客户需求。
我們選擇目標市場的依據是，我們的執行管理層在北美、歐洲和亞洲的50多個全球工業市場投資和運營的經驗、供需基本面，以及預期人口變化、監管和物質限制、技術變化、電子商務、減少車輛行駛里程帶來的經濟和環境效益以及其他因素導致的物流模式趨勢。我們相信，我們的目標市場具有誘人的長期投資屬性。我們的目標資產具有以下特徵，包括但不限於：
•位於人口稠密的沿海市場；
•靠近交通基礎設施(如海港、機場、高速公路和鐵路)；
•位於供應受限的子市場，由於物質和/或監管限制，阻礙了新工業的發展；
•功能強大、佈局靈活，可修改以容納單租户和多租户；
•低於物業重置成本的收購價格；
•通過重新租賃或運營和實物改善來提高回報的潛力；
•隨着時間的推移，獲得更高和更好地利用房產的機會。
一般來説，我們更喜歡利用當地的第三方物業管理公司進行日常物業管理，並將其作為收購機會的來源。我們相信，外包物業管理是符合成本效益的，併為我們提供了運營靈活性。如果我們認為這樣的直接物業管理最符合我們的利益，我們將來可能會直接管理物業。
我們目前無意收購未發展或未經改善的工業用地，或進行地面綠地發展。不過，我們會繼續為本身擁有的物業尋求重建、翻新和擴建的機會，收購物業和改善地塊，以期在短期內進行重建，並收購毗鄰的土地以擴展現有設施。
我們預計，我們將繼續以個別物業或物業組合的股權形式收購我們的大部分投資。我們可以通過收購其他擁有工業地產的公司或實體來獲得工業產權。我們將機會性地投資於工業房地產擔保的債務，否則這些債務將符合我們的投資標準，目的是最終收購基礎房地產。我們目前並不打算就某類工業物業的持有量設定特定的百分比。這一預期是基於當時的市場狀況，並可能隨着時間的推移而改變，以應對不同的現行市場狀況。
我們收購的物業可能是穩定的(完全租賃的)，也可能是不穩定的(短期租約到期，部分或全部空置，可能需要實際重新定位)。
當我們相信物業的預期總回報相對於其市值特別低及/或物業的市值明顯高於其估計重置成本時，我們會不時出售物業。這類出售所得的資金將再投資於有望提供更好預期回報或返還給股東的物業。自2010年成立以來，我們已經出售了23處物業，總銷售價格約為364.7美元，總收益約為119.9美元。
2020年的發展
新冠肺炎
新冠肺炎大流行，以及各國政府為減緩它而採取的緩解措施，已經造成了重大的經濟混亂。我們的總部設在舊金山，自2020年3月以來，我們的員工一直按照舊金山市的建議進行遠程工作。我們利用當地的第三方物業經理，他們通常按照所在城市的建議進行遠程工作。我們有業務連續性和溝通計劃，我們相信，儘管不能保證，但我們將繼續允許我們在此類中斷期間有效地運營和管理我們的投資組合。我們預計，在中期內，我們將採用密度較低的工作安排，與社會距離和我們的業務連續性計劃保持一致。
雖然新冠肺炎疫情對我們業務的影響無法準確預測，但我們仍在繼續努力
對於在新冠肺炎疫情期間被迫關閉或以其他方式限制運營或其業務受到不利影響的客户，我們要求他們在個案的基礎上提供租金延期。到2021年2月8日，我們已經批准了62個租户的延期租金，總計約為年化基本租金的2.8%。政府並沒有給予任何租金寬減。已批出的62宗延期租金個案：
•17個租户(合計年化基本租金的0.3%)(佔延期總數的11.0%)已完成延期租期，並已全額償還延期租金；
•31個租户，合共佔每年基本租金的2.1%(佔全部延期租金的73.6%)，尚未完成延遲還租期限，並正在履行延期協議的條款；以及
•14個租户拖欠延遲還款，合計年化基本租金的0.4%(佔延期總租金的15.4%)。
在新冠肺炎大流行的頭幾個月，隨着市場參與者尋找價格發現，收購和處置市場放緩。雖然交易市場已經恢復到更正常的交易量，但我們的收購量仍將取決於機會集的質量和定價，以及我們股票相對於每股資產淨值的價格。我們相信，儘管無法保證，但我們的資產負債表處於有利地位，可以進行機會性收購，因為我們只有1130萬美元的債務將於2021年到期，我們2.5億美元的循環信貸安排沒有餘額。此外，截至2020年12月31日，我們的現金餘額約為107.2美元。請參閲本年度報告(Form 10-K)中的“第1A項-風險因素”，瞭解有關我們因新冠肺炎大流行而面臨和可能面臨的風險的更多討論。
收購活動
在2020年，我們收購了6座工業建築，面積約20萬平方英尺，以及5塊面積約12.0英畝的改善地塊，總購買價格約為9670萬美元。這些建築物和改進後的地塊是使用手頭現有現金、處置的淨收益和發行普通股的淨收益從無關的第三方手中收購的。下表列出了我們在2020年收購的工業建築和改善後的地塊：
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| 財產名稱 | | 定位 | | 收購日期 | | 數量： 建築 | | 正方形 雙腳 | | 購貨價格 (以千人為單位)1 | | 穩定下來 上限利率：2 |
老海灣3 | | 加利福尼亞州聖何塞 | | 2020年3月12日 | | — | | | — | | | $ | 11,784 | | | 5.0 | % |
| 格拉德威克 | | 加利福尼亞州蘭喬多明格斯 | | 2020年3月12日 | | 1 | | | 65,670 | | | 17,950 | | | 3.6 | % |
肯特郡第84街4 | | 華盛頓州肯特市 | | 2020年4月17日 | | — | | | — | | | 4,500 | | | 5.7 | % |
| 哈德森 | | 華盛頓州西雅圖 | | 2020年5月31日 | | 1 | | | 13,000 | | | 5,611 | | | 4.0 | % |
| 星光大道 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | 2020年7月10日 | | 1 | | | 22,275 | | | 6,300 | | | 4.7 | % |
航空大道5 | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | 2020年10月26日 | | — | | | — | | | 10,000 | | | 5.7 | % |
| 波特街 | | 加州洛杉磯 | | 2020年11月5日 | | 1 | | | 12,618 | | | 4,400 | | | 4.5 | % |
| 東南第32街 | | 華盛頓州貝爾維尤 | | 2020年11月6日 | | 1 | | | 38,883 | | | 11,737 | | | 4.9 | % |
楓樹街6 | | 加利福尼亞州蘭喬多明格斯 | | 2020年12月5日 | | — | | | — | | | 9,750 | | | 5.7 | % |
東緣7 | | 華盛頓州圖克維拉 | | 2020年12月30日 | | — | | | — | | | 6,625 | | | 4.6 | % |
| 麥克拉倫 | | 加利福尼亞州歐文 | | 2020年12月30日 | | 1 | | | 11,348 | | | 8,000 | | | 4.0 | % |
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| 總計/加權平均值 | | | | | | 6 | | | 163,794 | | | $ | 96,657 | | | 4.7 | % |
1初始投資總額約為100.4美元，其中包括170萬美元的關閉成本和收購成本。此外，我們還承擔了210萬美元的無形負債。
2穩定資本化率，這裏稱為穩定上限利率，在收購時計算為穩定於市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎淨營業收入除以物業的總收購成本。該物業的總收購成本基準包括初始購買價格、假設債務按市價計價的影響、買方的盡職調查和成交成本、估計的近期資本支出以及實現穩定所需的租賃成本。我們將物業的現金基礎淨營業收入定義為不包括直線租金和租賃無形資產攤銷的淨營業收入。這些穩定的上限利率會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績。這些風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素可能會影響這些風險、趨勢、不確定性和因素，包括與我們能否實現與穩定的上限利率相關的估計預測的風險，以及本10-K表格年度報告中包含的風險因素。
3一塊麪積約2.7英畝的改良地塊。
4一塊麪積約2.8英畝的改良地塊。
5一塊麪積約1.9英畝的改良地塊。
6一塊麪積約2.5英畝的改良地塊。
7一塊麪積約2.1英畝的改良地塊。
重建活動
截至2020年12月31日，我們擁有一處正在重建的物業，建成後將擁有約20萬平方英尺的面積，預計總投資約6410萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本約6140萬美元，詳情如下：
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| 財產名稱 | | 預期總投資(千)1 | | 迄今花費的金額(以千為單位) | | 預計剩餘支出金額(以千為單位) | | 估計穩定上限利率2 | | 預計完工季度 | | 2020年12月31日預租百分比 |
| SoDo Row-南北 | | $ | 64,109 | | | $ | 61,448 | | | $ | 2,661 | | | 4.3 | % | | Q4 2021 | | 14.0 | % |
| | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | |
1該物業的總預期投資包括初始購買價格、買家的盡職調查和成交成本、估計的近期再開發支出、資本化利息和實現穩定所需的租賃成本。
2估計穩定上限税率的計算方法為穩定於市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎淨營業收入除以物業的總收購成本。我們將物業的現金基礎淨營業收入定義為不包括直線租金和租賃無形資產攤銷的淨營業收入。這些估計的穩定上限利率會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績。這些風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素可能會影響這些風險，包括與我們能否實現與穩定上限利率相關的估計預測的風險，以及本Form 10-K年度報告中包含的風險因素。
在截至2020年12月31日的年度內，我們完成了華盛頓州肯特郡的Kent 192物業和華盛頓州西雅圖的第6大道南物業的重新開發，估計穩定的上限税率分別為5.0%和5.1%。總投資額約為4980萬美元，約為30萬平方英尺。
處置活動
在截至2020年12月31日的年度內，我們以總計約5,130萬美元的總銷售價格出售了位於華盛頓特區市場的三處物業，帶來了約1,780萬美元的收益；以約2,220萬美元的銷售價格出售了位於邁阿密市場的一處物業，從而獲得了約900萬美元的收益。
以下彙總了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度售出物業的營運簡明業績(單位：千)：
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| | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 租金收入 | $ | 2,167 | | | $ | 4,007 | | | $ | 3,962 | |
| 租户費用報銷 | 449 | | | 1,199 | | | 1,064 | |
| 物業運營費用 | (690) | | | (1,631) | | | (1,402) | |
| 折舊攤銷 | (415) | | | (1,664) | | | (1,685) | |
| 營業收入 | $ | 1,511 | | | $ | 1,911 | | | $ | 1,939 | |
自動櫃員機計劃
我們有一個在市場上的股權發行計劃(“3億美元自動取款機計劃”)，根據該計劃，我們可以發行和出售我們普通股的股票，總髮行價高達300.0美元(截至2020年12月31日剩餘8,410萬美元)，金額和時間由我們不時決定。我們打算將根據3億美元自動櫃員機計劃發行股票的淨收益(如果有的話)用於一般公司目的，其中可能包括未來的收購和債務的償還，包括我們循環信貸安排下的借款。2020年，根據3億美元的自動櫃員機計劃，我們總共發行了1197597股普通股，加權平均發行價為每股54.08美元，淨收益約為6380萬美元，向適用的銷售代理支付的總薪酬約為90萬美元。
優先擔保貸款
我們向借款人發放了一筆未償還的高級擔保貸款(“高級擔保貸款”)，該貸款的固定年利率為8.0%，並於2020年5月全額償還。高級擔保貸款由六個主要位於新澤西州紐瓦克的改善地塊組成的投資組合擔保。
股票回購計劃
我們有一項股票回購計劃，授權我們在2022年12月31日之前不時回購最多300萬股已發行普通股(董事會於2020年11月3日延長至2020年12月31日)。根據該計劃進行的任何購買(如果有)將在聯邦證券法和其他法律要求允許的公開市場或私下協商的交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們自行決定，並將取決於經濟和市場條件。適用的法律要求和其他因素。本計劃可能隨時被暫停或終止。截至2020年12月31日，我們尚未根據我們的股份回購計劃回購任何普通股。
股利和分配活動
下表列出了截至2020年12月31日的年度內每股支付或應付的現金股息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
對於三個人來説
截至的月份 | | 安防 | | 分紅 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 支付日期 |
| 2020年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | 2020年2月5日 | | 2020年3月27日 | | 2020年4月10日 |
| 2020年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | 2020年5月5日 | | 2020年6月30日 | | 2020年7月14日 |
| 2020年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.29 | | 2020年8月4日 | | 2020年10月2日 | | 2020年10月16日 |
| 2020年12月31日 | | 普通股 | | $ | 0.29 | | 2020年11月3日 | | 2020年12月15日 | | 2021年1月5日 |
合同承諾
截至2021年2月9日，我們與第三方賣家簽訂了收購六個工業物業的未完成合同，總購買價格約為1.238億美元，這一點在本10-K表格年度報告中的“合同義務”標題下進一步描述。我們不能保證會收購合約下的物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件。
展望
目前我們在六個市場的經營狀況對我們的業務來説是非常好的。我們相信，平均而言，我們在2021年到期的新租約或續簽租約可能實現的租金將高於目前為相同空間支付的租金。然而，新的投機性發展仍在繼續。這個新的開發項目將減緩潛在的租金增長，而不是像沒有這樣的新開發項目那樣。
我們看到了誘人的收購機會，預計我們2021年的收購量將超過2020年，或許會大幅超過。然而，我們的收購量將取決於機會集的質量和定價，以及我們股票相對於資產淨值(“NAV”)的價格。那些事先不可知的條件將決定我們的結果。我們將繼續出售資產和重新配置資本，以提高資產淨值或將資本返還給股東。進入2021年時，我們的資產負債表為增長做了非常好的準備，因為我們2.5億美元的循環信貸安排沒有餘額，現金餘額約為107.2美元。
11年前，我們完成了1.75億美元的盲池IPO，計劃投資於美國沿海六個最好的市場的填充式工業房地產。從那時起，我們已經增長到大約45億美元，截至2020年12月31日，我們的股本為40億美元。
在我們的六個市場中，我們越來越關注城市填充區。雖然我們的淨增長仍將限於我們可以做出直接知情的運營決策的規模，但我們今天比11年前更強烈地感受到我們戰略的長期投資優勢和未來的增長機會。我們始終牢記，重要的是每股業績，而不是總業績。
我們相信我們功能性的、極其豐富的沿海資產的長期運營前景。我們相信穩健的資產負債表管理。我們相信我們市場領先的公司治理和異常一致的高管薪酬所帶來的好處。因此，我們對未來充滿熱情，我們有能力隨着時間的推移為我們的股東創造更好的業績。
我們的前景受到本10-K表格年度報告中所列風險的影響，包括“第1A項-風險因素”中所列風險。
通貨膨脹率
儘管美國經濟最近經歷了相對温和的通貨膨脹率，各行各業都受到了大宗商品價格變化的不同影響，但通脹增加了建築成本，但並未對我們的運營成本產生重大影響。我們大部分的租約都要求租户支付他們應分擔的營運開支，包括公用地方維修、房地產税和保險，從而減低我們因通脹而增加的成本和營運開支。此外，我們約63.9%的可出租平方英尺的租約在五年內到期，這使我們能夠尋求以當時的市場利率以新的租約取代現有的租約。
財務狀況和經營業績
我們幾乎所有的收入都來自我們每個物業現有租約下租户的租金。這些收入包括固定基數租金和我們已產生並轉嫁給個別租户的某些物業運營費用的收回。我們大約92.4%的租賃空間包括固定租金上漲或基於消費物價指數的租金上漲。租期通常從三年到十年不等。
我們的主要現金支出包括我們的物業運營費用，其中包括：房地產税、維修和維護、管理費用、保險、公用事業、一般和行政費用，其中包括補償成本、辦公費用、專業費用和其他行政費用，收購成本，包括支付給經紀人和顧問的第三方成本，以及利息支出，主要用於我們的抵押貸款、循環信貸安排、定期貸款和優先無擔保票據。
由於不同時期物業收購的影響，我們的綜合經營業績往往無法在不同時期進行比較。任何被收購財產的經營結果都包含在我們截至收購之日的財務報表中。
以下是對截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度業績的分析，包括可歸因於同一門店物業的變化。用於比較2020和2019年財年的同一門店池包括截至2020年12月31日和2019年1月1日以來擁有和運營的所有物業，不包括截至2020年12月31日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發的物業。截至2020年12月31日，同一商店池由198棟建築組成，總面積約為1200萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的91.1%，以及14塊面積約為54.2英畝的改善地塊。截至2020年12月31日，我們在2019年至2020年期間收購、重新開發或出售的非同一門店物業，或截至2020年12月31日在出售(如果有)或在重新開發中的非同一門店物業，包括24棟建築，總面積約120萬平方英尺，11塊面積約為37.3英畝的改善地塊，以及一處預計完工後約20萬平方英尺的在建物業。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的合併同店池佔有率分別約為98.0%和97.8%。
我們未來的財務狀況和經營結果，包括租金收入、直線租金和租賃無形資產的攤銷，可能會受到額外物業收購的影響，費用可能與歷史結果大不相同。
截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較：
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| | 截至12月31日的年度， | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | $CHANGE | | %的更改 |
| | (千美元) | | |
租金收入1 | | | | | | | |
| 同一家商店 | $ | 124,992 | | | $ | 121,191 | | | $ | 3,801 | | | 3.1 | % |
不同的商店經營屬性2 | 22,109 | | | 13,455 | | | 8,654 | | | 64.3 | % |
| 租金總收入 | 147,101 | | | 134,646 | | | 12,455 | | | 9.3 | % |
租户費用報銷1 | | | | | | | |
| 同一家商店 | 36,327 | | | 33,925 | | | 2,402 | | | 7.1 | % |
不同的商店經營屬性2 | 3,456 | | | 2,451 | | | 1,005 | | | 41.0 | % |
| 租户費用報銷總額 | 39,783 | | | 36,376 | | | 3,407 | | | 9.4 | % |
| 總收入 | 186,884 | | | 171,022 | | | 15,862 | | | 9.3 | % |
| 物業運營費用 | | | | | | | |
| 同一家商店 | 42,601 | | | 39,655 | | | 2,946 | | | 7.4 | % |
不同的商店經營屬性2 | 6,495 | | | 4,546 | | | 1,949 | | | 42.9 | % |
| 物業運營費用總額 | 49,096 | | | 44,201 | | | 4,895 | | | 11.1 | % |
淨營業收入3 | | | | | | | |
| 同一家商店 | 118,718 | | | 115,461 | | | 3,257 | | | 2.8 | % |
不同的商店經營屬性2 | 19,070 | | | 11,360 | | | 7,710 | | | 67.9 | % |
| 淨營業收入總額 | $ | 137,788 | | | $ | 126,821 | | | $ | 10,967 | | | 8.6 | % |
| 其他成本和費用 | | | | | | | |
| 折舊攤銷 | 45,875 | | | 44,015 | | | 1,860 | | | 4.2 | % |
| 一般和行政 | 23,489 | | | 23,924 | | | (435) | | | (1.8) | % |
| 採購成本 | 271 | | | 45 | | | 226 | | | 502.2 | % |
| 其他成本和費用合計 | 69,635 | | | 67,984 | | | 1,651 | | | 2.4 | % |
| 其他收入(費用) | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | 873 | | | 3,815 | | | (2,942) | | | (77.1) | % |
| 利息支出，包括攤銷 | (15,997) | | | (16,338) | | | 341 | | | (2.1) | % |
| 債務清償損失 | — | | | (189) | | | 189 | | | (100.0) | % |
| 房地產投資銷售收益 | 26,766 | | | 9,391 | | | 17,375 | | | 185.0 | % |
| 其他收入和(費用)總額 | 11,642 | | | (3,321) | | | 14,963 | | | 不適用 |
| 淨收入 | $ | 79,795 | | | $ | 55,516 | | | $ | 24,279 | | | 43.7 | % |
12019年1月1日，我們通過了會計準則更新(ASU)第2018-11號，租賃(話題842)下的實際權宜之計，有針對性的改進，允許我們選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合經營報表中反映為一行，即“租金收入和租户費用報銷”。吾等相信，上述有關租金收入及租户開支報銷的列報不是，亦不打算根據美國普遍接受的會計原則(“GAAP”)列報。我們相信，管理層、投資者和其他相關方經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用這一準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明附註中的“附註2--重要會計政策”。
2包括2019年和2020年的收購和處置，截至2020年12月31日的11個改善地塊和一個正在重新開發的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產攤銷。請參閲本年度報告Form 10-K中的“非GAAP財務指標”，瞭解淨營業收入和同店淨營業收入與淨收入的對賬情況，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。
收入。在截至2020年12月31日的一年中，總收入比前一年增加了約1590萬美元，這主要是由於2019年和2020年期間的物業收購以及新的和續簽的租賃收入的增加。在截至2020年12月31日的年度內開始的總計約260萬平方英尺的新租約和續簽租約的現金租金與上年同期相比增長了約22.1%。在截至2020年12月31日的三個月和一年中，與給予某些租户的合同租金減免相關的直線租金收入分別約為130萬美元和430萬美元。在截至2020年12月31日的年度內，主要由於新冠肺炎對租户的影響，約130萬美元的直線應收租金被沖銷。此外，在截至2020年12月31日的一年中，我們終止了與貝爾維爾物業現有租户的租約，並與一家領先的電子商務公司簽訂了新的租約。收到的租賃終止費約為330萬美元，應收非現金遞延租金核銷約為320萬美元。
物業運營費用。在截至2020年12月31日的一年中，與前一年相比，總物業運營費用增加了約490萬美元。物業運營費用總額增加的主要原因是公用事業和維護費用增加了約110萬美元，以及我們同一商店池中包括的物業的房地產税增加了150萬美元。
折舊和攤銷。在截至2020年12月31日的一年中，由於2019年至2020年期間的物業收購，折舊和攤銷比上年增加了約190萬美元。
一般和行政費用。與前一年相比，截至2020年12月31日的一年中，一般和行政費用減少了約40萬美元，這主要是由於業績份額獎勵費用的減少被薪酬費用的增加所抵消。業績股票獎勵費用的減少主要與2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵費用有關，該費用根據我們的相對股價表現而不同。截至2020年12月31日的一年，績效股票獎勵支出約為660萬美元，而前一年約為800萬美元。有關我們業績股票獎勵的更多信息，請參閲我們合併財務報表附註中的“附註11-股東權益”。
採購成本。與截至2019年12月31日的一年相比，截至2020年12月31日的一年的收購成本增加了20萬美元，這主要是由於2020年期間與未完成的潛在收購有關的死交易成本。
利息和其他收入。與前一年相比，截至2020年12月31日的一年的利息和其他收入減少了約290萬美元，這主要是由於我們的高級擔保貸款賺取的利息和手續費較低，但被截至2020年12月31日的一年中持有的較高現金餘額賺取的利息所抵消。
利息支出，包括攤銷。與前一年相比，截至2020年12月31日的一年的利息支出減少了約30萬美元，這主要是因為我們定期貸款的平均利率下降，以及我們應付抵押貸款的平均未償還借款減少，但與前一年相比，資本化利息減少了10萬美元。
房地產投資銷售收益。截至2020年12月31日的一年中，房地產投資的銷售收入比前一年增加了約1740萬美元。截至2020年12月31日的一年，房地產銷售總價約為7350萬美元，而前一年約為4890萬美元。
以下是對截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度業績的分析，包括可歸因於同一門店物業的變化。用於比較2019年和2018財年的同一門店池包括截至2019年12月31日和2018年1月1日以來擁有和運營的所有物業，不包括截至2019年12月31日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發中的物業。截至2019年12月31日，同一商店池由187棟建築組成，總面積約為1180萬平方英尺，約佔我們總擁有面積的88.6%，以及10塊面積約為47.2英畝的改善地塊。截至2019年12月31日，我們在2018年和2019年期間收購或出售的非同一門店物業在2019年12月31日處於待售(如果有)或重新開發中，包括33棟建築，總面積約150萬平方英尺，9塊面積約為30.4英畝的改善地塊，以及4處正在重新開發的物業，預計完工後面積約為50萬平方英尺。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們的合併同店池佔有率分別約為98.4%和99.1%。
截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度比較：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的年度， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | $CHANGE | | %的更改 |
| | (千美元) | | |
租金收入1 | | | | | | | |
| 同一家商店 | $ | 115,505 | | | $ | 109,096 | | | $ | 6,409 | | | 5.9 | % |
不同的商店經營屬性2 | 19,141 | | | 9,087 | | | 10,054 | | | 110.6 | % |
| 租金總收入 | 134,646 | | | 118,183 | | | 16,463 | | | 13.9 | % |
租户費用報銷1 | | | | | | | |
| 同一家商店 | 33,287 | | | 31,948 | | | 1,339 | | | 4.2 | % |
不同的商店經營屬性2 | 3,089 | | | 1,526 | | | 1,563 | | | 102.4 | % |
| 租户費用報銷總額 | 36,376 | | | 33,474 | | | 2,902 | | | 8.7 | % |
| 總收入 | 171,022 | | | 151,657 | | | 19,365 | | | 12.8 | % |
| 物業運營費用 | | | | | | | |
| 同一家商店 | 38,302 | | | 37,539 | | | 763 | | | 2.0 | % |
不同的商店經營屬性2 | 5,899 | | | 2,449 | | | 3,450 | | | 140.9 | % |
| 物業運營費用總額 | 44,201 | | | 39,988 | | | 4,213 | | | 10.5 | % |
淨營業收入3 | | | | | | | |
| 同一家商店 | 110,490 | | | 103,505 | | | 6,985 | | | 6.7 | % |
不同的商店經營屬性2 | 16,331 | | | 8,164 | | | 8,167 | | | 100.0 | % |
| 淨營業收入總額 | $ | 126,821 | | | $ | 111,669 | | | $ | 15,152 | | | 13.6 | % |
| 其他成本和費用 | | | | | | | |
| 折舊攤銷 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 23,924 | | | 21,503 | | | 2,421 | | | 11.3 | % |
| 採購成本 | 45 | | | 124 | | | (79) | | | (63.7) | % |
| 其他成本和費用合計 | 67,984 | | | 62,443 | | | 5,541 | | | 8.9 | % |
| 其他收入(費用) | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,815 | | | 3,664 | | | 151 | | | 4.1 | % |
| 利息支出，包括攤銷 | (16,338) | | | (18,211) | | | 1,873 | | | (10.3) | % |
| 債務清償損失 | (189) | | | — | | | (189) | | | 不適用 |
| 房地產投資銷售收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | (19,219) | | | (67.2) | % |
| 其他收入和支出合計 | (3,321) | | | 14,063 | | | (17,384) | | | 不適用 |
| 淨收入 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % |
12019年1月1日，我們通過了ASU 2018-11號租賃(主題842)下的實際權宜之計，有針對性的改進，允許我們選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合經營報表中反映為一行，即“租金收入和租户費用報銷”。我們認為，上述租金收入和租户費用報銷的列報不是、也不打算根據公認會計準則列報。我們相信，管理層、投資者和其他相關方經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用這一準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明附註中的“附註2--重要會計政策”。
2包括2018年和2019年的收購和處置，截至2019年12月31日的9個改善地塊和4個正在重新開發的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產攤銷。請參閲本年度報告Form 10-K中的“非GAAP財務指標”，瞭解淨營業收入和同店淨營業收入與淨收入的對賬情況，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。
收入。截至2019年12月31日的一年，總收入比前一年增加了約1940萬美元，這主要是由於2019年和2018年期間的物業收購以及新的和續簽的租賃收入的增加。在截至2019年12月31日的年度內開始的總計20萬平方英尺的新租約和續簽租約的現金租金與上年同期相比上漲了約17.3%。在截至2019年12月31日的三個月和年度，與給予某些租户的合同租金減免相關的直線租金收入分別約為30萬美元和200萬美元。
物業運營費用。在截至2019年12月31日的一年中，總物業運營費用比前一年增加了約420萬美元。物業總運營費用增加的主要原因是2019年至2018年期間物業收購增加了約350萬美元。
折舊和攤銷。在截至2019年12月31日的一年中，由於2019年和2018年的物業收購，折舊和攤銷比前一年增加了約320萬美元。
一般和行政費用。截至2019年12月31日的一年，與前一年相比，一般和行政費用增加了約240萬美元，這主要是由於薪酬費用、獎金費用、會計服務費和績效份額獎勵費用增加。業績股票獎勵費用的增加主要與2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵費用有關，該費用根據我們的相對股價表現而不同。截至2019年12月31日的一年，績效股票獎勵支出約為800萬美元，而前一年約為710萬美元。有關我們業績股票獎勵的更多信息，請參閲我們合併財務報表附註中的“注11-股東權益”。
採購成本。與截至2018年12月31日的年度相比，截至2019年12月31日的年度收購成本減少了約10萬美元。
利息和其他收入。截至2019年12月31日的一年，利息和其他收入比前一年增加了約20萬美元，主要是因為我們在2018年5月發放的高級擔保貸款賺取了約330萬美元的利息和手續費，以及2019年的現金餘額和利率比前一年更高。
利息支出，包括攤銷。截至2019年12月31日的一年，利息支出與上年相比減少了約190萬美元，主要原因是我們的循環信貸安排和應付抵押貸款的平均未償還借款減少，資本化利息比上年增加了70萬美元。
房地產投資銷售收益。截至2019年12月31日的一年，房地產投資銷售收益與上年相比減少了約1920萬美元。截至2019年12月31日的一年，房地產銷售總價約為4890萬美元，而前一年約為8210萬美元。
流動性與資本資源
我們的融資策略的主要目標是保持財務靈活性，採用保守的資本結構，使用留存現金流、處置物業的收益、長期債務以及發行普通股和永久優先股來為我們的增長提供資金。長遠來説，我們打算：
•將我們合併債務的未償還本金金額和任何未償還永久優先股的清算優先權之和限制在我們企業總價值的35%以下；
•固定費用覆蓋率保持在2.0倍以上；
•將債務與調整後EBITDA的比率維持在6.0倍以下；
•將未償還浮動利率債務的本金限制在綜合債務總額的20%以下；以及
•與我們預期的平均租賃期限(5-7年)保持一致的債務到期日是交錯的，這使得我們能夠隨着我們的租金隨着市場狀況的變化而重新定價我們的資本結構的一部分。
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是維持我們的投資級評級，並能夠發行額外的無擔保債務和永久優先股。惠譽評級(Fitch Ratings)給予我們BBB的發行人評級，前景穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會隨時受到指定評級機構的修訂或撤回。不能保證我們能夠維持目前的信用評級。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。如果我們目前的信用評級被下調，要獲得額外的信用評級可能會變得困難或昂貴。
對現有債務和承諾進行融資或再融資。我們打算主要利用優先無擔保票據、定期貸款、信貸安排、物業處置、普通股和永久優先股。我們也可能承擔與收購物業有關的債務，因為這些物業的按揭比率可能較高。
我們預計將通過運營提供的現金淨額、現有現金餘額以及(如有必要)我們循環信貸安排下的短期借款來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，我們的運營提供的淨現金將足以滿足運營要求，支付任何借款的利息，並根據聯邦所得税法的REIT要求為分配提供資金。在短期內，我們打算用手頭的現金、定期貸款、優先無擔保票據、抵押貸款、我們循環信貸安排下的借款、永久優先股和普通股發行，以及不時的財產處置，為未來的房地產投資提供資金。我們預計將通過循環信貸安排下的借款、定期發行普通股、永久優先股、長期擔保和無擔保債務，以及不時通過處置物業所得的收益，滿足我們的長期流動性需求，包括工業物業的其他投資、物業收購、物業再開發、翻新和擴建以及預定的債務到期日。我們收購戰略的成功可能在一定程度上取決於我們在循環信貸安排下獲得和借款的能力，以及通過發行股權和債務證券獲得額外資本的能力。
以下是截至2020年12月31日我們目前在市場上的普通股發行計劃的某些信息：
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| 自動櫃員機股票發行計劃 | | 實施日期 | | 最大總聚合數 發行價 (千) | | 截至2020年12月31日可用普通股合計(千股) |
| 價值3億美元的自動櫃員機計劃 | | 2019年5月17日 | | $ | 300,000 | | | $ | 84,090 | |
下表分別列出了我們在市場上的普通股發行計劃在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內的活動(單位為千，不包括股票和每股價格數據)：
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| 截至年底的年度 | | 股票已售出 | | 加權平均 每股價格 | | 淨收益 | | 銷售佣金 |
| 2020年12月31日 | | 1,197,597 | | $ | 54.08 | | | $ | 63,828 | | | $ | 939 | |
| 2019年12月31日 | | 6,064,576 | | $ | 45.85 | | | $ | 275,026 | | | $ | 4,032 | |
我們的高級擔保貸款以8.0%的固定年利率計息，並於2020年5月全額償還。高級擔保貸款由六個主要位於新澤西州紐瓦克的改善地塊組成的投資組合擔保。截至2020年12月31日和2019年12月31日，扣除遞延貸款費用分別約為0美元和10萬美元后，高級擔保貸款的未償還金額分別約為0美元和1,590萬美元，高級擔保貸款的未償還應收利息分別約為0美元和30萬美元。
截至2020年12月31日，我們有5,000萬美元的優先無擔保票據將於2022年9月到期，1億美元的優先無擔保票據將於2024年7月到期，5,000萬美元的優先無擔保票據將於2026年7月到期，5,000萬美元的優先無擔保票據將於2027年10月到期，以及1,000萬美元的優先無擔保票據將於2029年12月到期(統稱為“高級無擔保票據”)和一項信貸安排(“貸款安排”)，其中包括2.5億美元的無擔保票據截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的循環信貸安排沒有未償還的借款，定期貸款的未償還借款為1.00億美元。
截至2020年12月31日，我們有一個利率上限來對衝與我們現有的1.0億美元可變利率定期貸款中的5000萬美元相關的可變現金流。該上限的名義價值為5000萬美元，實際上將根據槓桿率的不同，將應付年利率上限定在4.0%加1.20%至1.70%，從2014年12月1日(生效日期)到2021年5月4日期間的5000萬美元。截至2019年12月31日，我們有一個名義價值為5000萬美元的額外利率上限(於2020年2月3日到期)，以對衝與我們現有的1.0億美元可變利率定期貸款中的5000萬美元相關的可變現金流。我們必須按月支付定期貸款的某些浮動利率，而適用的交易對手有義務在LIBOR大於4.0%的情況下按月向我們支付浮動利率，參考相同的名義金額。
根據行政代理的批准和願意提供額外資金的貸款人的確認，該貸款的總金額可能增加到最高6.0億美元。該貸款項下的未償還借款限於(I)2500百萬美元循環信貸安排與10000百萬美元定期貸款之和或(Ii)未抵押物業價值的60.0%兩者中較少者。該貸款的利息(包括定期貸款)為
通常根據我們的選擇，根據(I)LIBOR加適用的LIBOR保證金或(Ii)行政代理的最優惠利率中最大的適用基本利率，高於聯邦基金有效利率0.50%，或30天LIBOR加適用的LIBOR保證金(適用於本貸款項下的LIBOR利率貸款)加1.25%支付。對於循環信貸安排，適用的LIBOR保證金將從1.05%到1.50%(截至2020年12月31日為1.05%)，對於1.0億美元定期貸款，適用的保證金將從1.20%到1.70%(截至2020年12月31日為1.20%)，這取決於我們的未償還合併債務與我們的綜合總資產價值的比率。該貸款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度貸款費用，這取決於我們的未償還綜合負債與我們的綜合總資產價值的比率。
貸款和高級無擔保票據由我們和借款人擁有未擔保財產的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。該貸款和高級無抵押票據不以我們的財產或持有該等財產的附屬公司的權益為抵押。該融資機制和高級無抵押票據包括一系列我們必須遵守的金融和其他公約。截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，我們遵守了該基金和高級無擔保票據下的契約。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的未償還抵押貸款(扣除遞延融資成本)分別約為1130萬美元和4430萬美元，持有的現金和現金等價物分別約為1.072億美元和1.101億美元。在2020年12月31日之後，我們用手頭的現金償還了1130萬美元的應付抵押貸款。
下表彙總了截至2020年12月31日和截至2019年12月31日的年度我們的債務到期日和本金支付，以及截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的市值、資本化率、調整後的EBITDA、利息覆蓋率、固定費用覆蓋率和債務比率(除每股數據外，以千美元計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 信用 設施 | | 術語
貸款 | | 高年級 不安全 注意事項 | | 抵押貸款 貸款 應付 | | 債務總額 |
| 2021 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 11,271 | | | $ | 11,271 | |
| 2022 | — | | | 100,000 | | | 50,000 | | | — | | | 150,000 | |
| 2023 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 2024 | — | | | — | | | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 2025 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 此後 | — | | | — | | | 200,000 | | | — | | | 200,000 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 債務總額 | — | | | 100,000 | | | 350,000 | | | 11,271 | | | 461,271 | |
| 遞延融資成本(淨額) | — | | | (209) | | | (1,937) | | | (7) | | | (2,153) | |
| 總債務，淨額 | $ | — | | | $ | 99,791 | | | $ | 348,063 | | | $ | 11,264 | | | $ | 459,118 | |
| 加權平均利率 | 不適用 | | 1.3 | % | | 3.8 | % | | 5.5 | % | | 3.3 | % |
| | | | | | | | | | | |
| 截至2020年12月31日 | | 截至2019年12月31日 |
| 總債務，淨額 | $ | 459,118 | | | $ | 491,575 | |
| 權益 | | | |
| 普通股 | | | |
已發行股票1 | 68,515,588 | | | 67,252,787 | |
市場價格2 | $ | 58.51 | | | $ | 54.14 | |
| 市場價值 | 4,008,847 | | | 3,641,066 | |
| | | |
| | | |
| 總市值 | $ | 4,467,965 | | | $ | 4,132,641 | |
房地產總債務與總投資之比3 | 20.6 | % | | 22.8 | % |
房地產和高級擔保貸款的總債務與總投資之比4 | 20.6 | % | | 22.7 | % |
總債務與總市值之比5 | 10.3 | % | | 11.9 | % |
浮動利率債務佔總債務的百分比6 | 21.7 | % | | 20.3 | % |
未對衝浮動利率債務佔總債務的百分比7 | 10.9 | % | | — | % |
應付按揭貸款佔總債務的百分比8 | 2.5 | % | | 9.0 | % |
應付按揭貸款佔物業總投資的百分比9 | 0.5 | % | | 2.1 | % |
調整後的EBITDA10 | $ | 124,998 | | | $ | 117,356 | |
利息承保範圍11 | 7.8x | | 7.2x |
固定費用承保範圍12 | 7.1x | | 6.0x |
債務與調整後EBITDA之比合計13 | 3.5x | | 4.1x |
| 總債務加權平均到期日(年) | 4.5 | | 5.1 |
1包括截至2020年12月31日和2019年12月31日已發行的未歸屬限制性股票分別為203,729股和426,770股。
2我們普通股在紐約證券交易所的收盤價，分別為2020年12月31日和2019年12月31日，單位為每股美元。
3房地產總債務佔總投資的比例為總債務，包括保費和遞延融資成本淨額，分別除以截至2020年12月31日和2019年12月31日的房地產投資總額。
4截至2020年12月31日和2019年12月31日，房地產和高級擔保貸款的總債務與總投資之比分別為總債務(包括保費和遞延融資成本淨額)除以房地產總投資和高級擔保貸款總額(分別約為0美元和10萬美元的遞延貸款費用淨額)。高級擔保貸款已於2020年5月全額償還。
5總債務與總市值之比為總債務，包括保費和遞延融資成本淨額，分別除以截至2020年12月31日和2019年12月31日的總市值。
6浮息債務佔總債務的百分比計算為浮息債務(包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額)除以總債務(包括保費和遞延融資成本後的淨額)。浮動利率債務包括1.00億美元的浮動利率定期貸款借款，其中5000萬美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，具體取決於截至2020年12月31日的槓桿率；1.5億美元的浮動利率定期貸款借款，其中1.00億美元的浮動利率定期貸款借款的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%。有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表附註中的“注9非衍生金融工具”。
7未對衝浮息債務佔總債務的百分比，計算方法為未對衝浮息債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以總債務，包括保費和遞延融資成本後的淨額。對衝債務包括我們1.00億美元的可變利率定期貸款借款，其中5000萬美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，具體取決於截至2020年12月31日的槓桿率，以及我們的1.0億美元可變利率定期貸款借款，其中1.00億美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%。有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表附註中的“注9非衍生金融工具”。
8應付按揭貸款佔總債務的百分比，計算方法為應付按揭貸款(包括保費和遞延融資成本淨額)除以總債務，再除以遞延融資成本淨額。
9應付按揭貸款佔物業投資總額的百分比，計算方法為應付按揭貸款(包括保費及遞延融資成本淨額)除以物業投資總額。
10截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度的未計利息、税項、出售物業、折舊及攤銷之收益(虧損)、收購成本及股票薪酬前盈利(“經調整EBITDA”)。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對賬，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本年度報告中的“10-K表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
11利息覆蓋率的計算方法是調整後的EBITDA除以利息支出(包括攤銷)。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對賬，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本年度報告中的“10-K表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
12固定費用覆蓋範圍的計算方法是調整後的EBITDA除以利息支出，包括攤銷加資本化利息。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對賬，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本年度報告中的“10-K表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
13債務與調整後EBITDA總額的計算方法是總債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以年化調整後EBITDA。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對賬，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本年度報告中的“10-K表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內支付或應付的每股現金股息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
對於三個人來説 截至的月份 | | 安防 | | 分紅 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 支付日期 |
| 2020年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2020年2月5日 | | 2020年3月27日 | | 2020年4月10日 |
| 2020年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2020年5月5日 | | 2020年6月30日 | | 2020年7月14日 |
| 2020年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.29 | | | 2020年8月4日 | | 2020年10月2日 | | 2020年10月16日 |
| 2020年12月31日 | | 普通股 | | $ | 0.29 | | | 2020年11月3日 | | 2020年12月15日 | | 2021年1月5日 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
對於三個人來説
截至的月份 | | 安防 | | 分紅
每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 支付日期 |
| 2019年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2019年2月5日 | | 2019年3月29日 | | 2019年4月12日 |
| 2019年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2019年4月30日 | | 2019年7月5日 | | 2019年7月19日 |
| 2019年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2019年7月26日 | | 2019年10月4日 | | 2019年10月18日 |
| 2019年12月31日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2019年10月29日 | | 2019年12月31日 | | 2020年1月14日 |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
現金的來源和用途
我們的主要現金來源是來自運營的現金、應付貸款項下的借款、利用我們的貸款、普通股和優先股發行、財產處置收益以及無擔保票據的發行。我們現金的主要用途是資產收購、償債、資本支出、運營成本、公司管理費用和普通股股息。
來自經營活動的現金。截至2020年12月31日的一年中，運營活動提供的淨現金總額約為1.011億美元，而截至2019年的一年約為9470萬美元。經營活動提供的現金增加主要是由於在2020和2019年期間收購的物業產生的額外現金流，以及我們相同門店物業的新租約和續簽租約的租金增加。此外，在截至2020年12月31日的年度內，我們收到了約330萬美元的現金，與終止與我們Belleville物業現有租户持有的租約有關。
來自投資活動的現金。截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度，用於投資活動的現金淨額分別約為5,210萬美元和2.515億美元，主要包括分別用於物業收購的9,810萬美元和2.387億美元的現金，以及分別約4,060萬美元和6,000萬美元的資本改善增加，被分別約7,070萬美元和4,710萬美元的房地產投資銷售淨收益以及償還高級擔保貸款收到的1,590萬美元和1,590萬美元的現金淨額所抵銷。
來自融資活動的現金。在截至2020年12月31日的一年中，融資活動使用的淨現金約為5390萬美元，其中主要包括約6380萬美元的普通股發行淨收益，被約7480萬美元的股權股息支付和3300萬美元的抵押貸款支付所抵消。截至2019年12月31日的年度，融資活動提供的現金淨額約為2.351億美元，主要包括約2.74億美元的普通股發行收益淨額和與發行優先無擔保票據相關的1.0億美元借款，被約6,360萬美元的股權股息支付、將於2021年8月到期的定期貸款支付5,000萬美元以及我們循環信貸安排的約1,900萬美元淨支付所抵消。
關鍵會計政策
下面是我們認為至關重要的會計政策的討論。我們認為這些政策至關重要，因為它們需要對本質上不確定的事項進行估計，涉及各種假設，需要重大的管理層判斷，而且它們對於理解和評估我們報告的財務業績非常重要。這些判斷將影響我們在財務報表日期報告的資產和負債額以及我們披露的或有資產和負債，以及報告期內報告的收入和費用。應用不同的估計或假設可能會導致我們財務報表中報告的金額大不相同。
成本資本化。我們將與重新開發、翻新和擴大房地產投資直接相關的成本資本化。與此類項目相關的成本在發生時資本化。如果項目被放棄，這些成本將在重新開發或擴建項目被放棄期間支出。考慮資本化的成本包括但不限於建築成本、利息、房地產税和保險(如果適用)。這些成本只有在為資產的預期用途做好準備所需的活動正在進行期間才會資本化。如果為資產的預定用途做好準備的活動被暫停，資本化期將停止，直到該等活動恢復為止。物業的保養及維修費用不會延長其使用年限，則按已發生的費用計入費用。
利息按重建、翻新或擴建開始至資產可供預期使用為止的實際資本支出資本化，期間按加權平均借款利率計算。
房地產收購。從2017年1月1日起，我們採用了ASU 2017-01，業務合併(主題805)：澄清企業的定義這要求，當收購(或處置)的總資產的公允價值基本上全部集中在單個可識別資產或一組類似的可識別資產時，這組整合的資產和活動不被視為企業。要成為一家企業，收購的活動和資產的集合必須包括投入和一個或多個實質性流程，這些流程共同有助於創建產出的能力。我們已確定，我們的房地產收購一般將在明確的定義下計入資產收購。在2017年1月1日之前，我們一般按照會計準則編纂(ASC)805將物業收購作為企業合併進行會計處理。業務合併。於收購物業時，吾等估計所收購有形資產(一般由土地、樓宇及裝修組成)及無形資產及負債(一般由高於市價及低於市價租約及所有原址租約的初始價值組成)的公允價值。我們使用第3級投入(如重置成本、估計現金流預測和其他估值技術)確定公允價值，並根據現有市場信息應用適當的貼現率和資本化率。與收購有關而承擔的按揭貸款按收購當日類似債務的當前市場利率按其公允價值入賬。與資產收購相關的收購相關成本按相對公允價值假設的個別有形和無形資產及負債資本化，與業務合併相關的收購相關成本在發生時計入費用。
有形資產的公允價值是通過對財產進行評估而確定的，就像它是空置的一樣。土地價值是根據當前的比較銷售價值(如果有)或管理層根據市場狀況和我們管理團隊的經驗對公允價值的估計得出的。建築和裝修價值的計算方法是重置成本減去折舊，或管理層使用貼現現金流分析或類似方法對這些資產的公允價值的估計。以上及低於市價租賃的公允價值乃根據收購租賃(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)而收取的合約金額與吾等估計的市值租賃利率之間的差額的現值計算，該差額相等於租賃的剩餘期限加上任何低於市價固定利率續約期權的期限。以上及低於市價的租賃值將攤銷至餘下初始年期的租金收入，加上任何低於市價的固定利率續期期權的期限，該等期權被視為各自租約的廉價續期期權。原地租賃的初始價值基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。原址租賃的初始價值還包括房地產税，
保險及按市價計算的估計租金收入損失，估計租賃物業由空置至購置之日的入住率所需的估計時間。
損害。每當事件或環境變化顯示物業的賬面價值可能無法完全收回時，財務報告中的賬面價值就會逐個物業進行減值審查。這類事件或環境變化的例子可能包括對待售資產進行分類、改變預定的持有期限或當資產空置的時間比預期長得多的時候。持有以供出售或持有以供使用的資產的預期用途會對減值的計量方式產生重大影響。如果一項資產打算長期持有，可回收性是基於未貼現的未來現金流。如果資產賬面價值不以未貼現的未來現金流量為基礎，則資產賬面價值將根據成本或預期持有期內預期現金流量的現值中較低者進行計量。收益的減值費用確認為資產賬面價值超過預期持有期間的成本或預期現金流現值中的較低者。如果一項資產打算出售，減值是使用估計公允價值減去出售成本來確定的。對預期未來淨現金流的估計本質上是不確定的，依賴於對當前和未來經濟和市場狀況以及資本可獲得性等方面的假設。我們根據其關於租賃率、租賃和持有期以及銷售價格的假設來確定估計公允價值。當可用時，當前的市場信息被用來確定資本化和租金增長率。如果有的話，當前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當市場信息不是現成的時候, 這些投入是基於我們對市場狀況的瞭解和我們管理團隊的經驗。實際結果可能與我們的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率代表與指定持有期相稱的貼現率，併疊加風險溢價。
收入確認。我們以直線法記錄租期內經營租賃的租金收入，並保留因租户無力支付所需款項而可能導致的估計虧損撥備。如果租户沒有支付超過我們對可疑賬户、保證金和信用證的額度的合同租賃費，那麼我們可能不得不在未來的一段時間內確認額外的可疑賬户費用。我們會定期適當地檢討租户的財務狀況，以持續監察租户的流動資金和信譽。每期我們都會審查未付應收賬款，包括直線租金，以發現可疑賬款，並根據需要提供撥備。當租户與我們簽署了最終的終止協議，並且終止費用的支付不受支付費用之前必須滿足或放棄的任何條件的約束時，我們也會記錄租賃終止費用。如果租户在簽署最終終止協議後仍留在租賃的空間內，適用的終止將被推遲，並在該租户的入住期內得到確認。
租户費用報銷收入包括租户根據租約應支付的房地產税、保險和其他可收回財產運營費用的款項和金額，並確認為發生相關費用的同期收入。
所得税。我們選擇根據守則作為房地產投資信託基金徵税，並從截至2010年12月31日的納税年度開始以房地產投資信託基金身份運營。要符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將我們每年REIT應税收入的至少90%分配給我們的股東(計算時不考慮支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照GAAP計算的淨收入)。作為一家房地產投資信託基金，只要我們向股東分配合格股息，我們通常就不需要繳納聯邦所得税。如果我們在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將按正常的企業所得税税率就我們的應税收入繳納聯邦所得税，通常在喪失資格的下一年的四個納税年度內，我們將不被允許為聯邦所得税目的而被視為REIT，除非美國國税局(IRS)根據某些法定條款給予我們減免。這樣的事件可能會對我們的淨收入和可供分配給股東的淨現金產生實質性的不利影響。然而，我們相信，我們的組織和運營方式符合作為REIT的待遇。
股權薪酬和其他長期激勵性薪酬。我們遵循ASC 718的規定，薪酬-股票薪酬，我們的股票補償計劃要求與股票支付交易相關的補償成本在財務報表中確認，並且該成本應按已發行權益或負債工具的公允價值計量。我們的2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)規定授予限制性股票獎勵、績效股票獎勵、非限制性股票或上述各項的任意組合。股票補償在財務報表中確認為一般和行政費用，並按授予之日獎勵的公允價值計量。我們根據歷史經驗和預期行為估計罰沒率。根據股票獎勵的具體特點，這筆費用的金額可能會在未來一段時間內進行調整。
此外，我們已根據我們於2019年1月8日修訂並重述的經修訂及重訂的長期激勵計劃(經修訂及重述，簡稱“經修訂的LTIP”)向我們的高管頒發長期激勵目標獎勵(“績效股份獎勵”)，這些獎勵應在每個預先設定的業績評算期(一般為三年)結束後以普通股支付。可能賺取的金額是可變的，這取決於我們股票的相對總股東回報與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富時NAREIT股票工業指數(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在預先設定的業績測量期內的股東總回報相比。根據修訂後的LTIP，每位參與者在2019年1月1日或之後授予的業績股票獎勵將以若干普通股表示，並以普通股進行結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。對於在2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，我們使用蒙特卡羅模擬模型在授予日期和每個報告期估計績效股票獎勵的公允價值。在2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵，根據資產負債表日期的業績股票獎勵的公允價值，確認為必要業績期間的薪酬支出，該公允價值根據我們的相對股價表現而不同季度。, 並作為績效股票獎勵的組成部分計入隨附的綜合資產負債表。
表外安排
我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源產生當前或未來的影響，這些安排對投資者來説是重要的。
合同義務
截至2021年2月9日，我們與第三方賣家簽訂了收購六個工業物業的未償還合同，總購買價格約為1.238億美元。我們不能保證會收購合約下的物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件。
非GAAP財務指標
我們使用以下我們認為對投資者有用的非GAAP財務指標作為我們經營業績的關鍵補充指標：運營資金，或FFO，調整後的EBITDA，淨營業收入，或NOI，同店NOI和現金基礎同店NOI。FFO、調整後的EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI不應單獨考慮，也不應作為符合GAAP的業績衡量標準的替代品。此外，我們對FFO、調整後EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI的計算可能無法與其他公司報告的FFO、調整後EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI進行比較。
我們根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO，該協會將FFO定義為淨收益(虧損)(根據GAAP確定)，不包括出售財產的收益(虧損)和折舊房地產的減值減記，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的FFO(計算時以相同基準反映FFO)。我們認為，報告FFO為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是對我們經營情況的衡量，而不考慮具體的非現金項目，如房地產折舊和攤銷以及出售資產的收益或損失。
我們認為，FFO是我們經營業績的一個有意義的補充指標，因為根據公認會計原則對房地產資產的歷史成本會計隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。由於房地產價值從歷史上看是隨着市場狀況而上升或下降的，許多行業投資者和分析師認為，僅使用歷史成本會計的房地產公司公佈經營業績是不夠的。因此，我們相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地瞭解我們的經營業績。
下表反映了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月以及截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的年度的淨收益(虧損)、優先股和優先股股息贖回淨額以及截至2018年12月31日的年度的FFO的計算結果(除每股數據外，以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | | | 截至12月31日的三個月， | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 零錢美元 | | %的更改 | | 2019 | | 2018 | | 零錢美元 | | %的更改 |
| 淨收益，扣除優先股和優先股股息的贖回淨額 | $ | 13,513 | | | $ | 14,821 | | | $ | (1,308) | | | (8.8) | % | | $ | 14,821 | | | $ | 22,972 | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % |
| 房地產投資銷售收益 | — | | | (3,144) | | | 3,144 | | | 不適用 | | (3,144) | | | (13,624) | | | 10,480 | | | (76.9) | % |
| 折舊攤銷 | 11,192 | | | 11,847 | | | (655) | | | (5.5) | % | | 11,847 | | | 10,250 | | | 1,597 | | | 15.6 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非房地產折舊 | (11) | | | (26) | | | 15 | | | (57.7) | % | | (26) | | | (27) | | | 1 | | | (3.7) | % |
分配給參與證券1 | (73) | | | (150) | | | 77 | | | (51.3) | % | | (150) | | | (123) | | | (27) | | | 22.0 | % |
普通股股東應佔運營資金2 | $ | 24,621 | | | $ | 23,348 | | | $ | 1,273 | | | 5.5 | % | | $ | 23,348 | | | $ | 19,448 | | | $ | 3,900 | | | 20.1 | % |
| 每股普通股基本FFO | $ | 0.36 | | | $ | 0.35 | | | $ | 0.01 | | | 2.9 | % | | $ | 0.35 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.02 | | | 6.1 | % |
| 稀釋後每股普通股FFO | $ | 0.36 | | | $ | 0.35 | | | $ | 0.01 | | | 2.9 | % | | $ | 0.35 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.02 | | | 6.1 | % |
| 加權平均基本普通股 | 68,245,315 | | | 66,706,245 | | | | | | | 66,706,245 | | | 59,689,965 | | | | | |
| 加權平均稀釋普通股 | 68,652,454 | | | 67,000,815 | | | | | | | 67,000,815 | | | 59,689,965 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的年度， | | | | | | 截至12月31日的年度， | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | $CHANGE | | %的更改 | | 2019 | | 2018 | | 零錢美元 | | %的更改 |
| 淨收益，扣除優先股和優先股股息的贖回淨額 | $ | 79,795 | | | $ | 55,516 | | | $ | 24,279 | | | 43.7 | % | | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % |
| 房地產投資銷售收益 | (26,766) | | | (9,391) | | | (17,375) | | | 185.0 | % | | (9,391) | | | (28,610) | | | 19,219 | | | (67.2) | % |
| 折舊攤銷 | 45,875 | | | 44,015 | | | 1,860 | | | 4.2 | % | | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非房地產折舊 | (70) | | | (108) | | | 38 | | | (35.2) | % | | (108) | | | (113) | | | 5 | | | (4.4) | % |
分配給參與證券1 | (496) | | | (565) | | | 69 | | | (12.2) | % | | (565) | | | (478) | | | (87) | | | 18.2 | % |
普通股股東應佔運營資金2 | $ | 98,338 | | | $ | 89,467 | | | $ | 8,871 | | | 9.9 | % | | $ | 89,467 | | | $ | 74,904 | | | $ | 14,563 | | | 19.4 | % |
| 每股普通股基本FFO | $ | 1.45 | | | $ | 1.39 | | | $ | 0.06 | | | 4.3 | % | | $ | 1.39 | | | $ | 1.30 | | | $ | 0.09 | | | 6.9 | % |
| 稀釋後每股普通股FFO | $ | 1.44 | | | $ | 1.38 | | | $ | 0.06 | | | 4.3 | % | | $ | 1.38 | | | $ | 1.30 | | | $ | 0.08 | | | 6.2 | % |
| 加權平均基本普通股 | 67,762,927 | | | 64,428,406 | | | | | | | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | | | |
| 加權平均稀釋普通股 | 68,170,066 | | | 64,722,976 | | | | | | | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | | | |
1為了與我們確定在股票支付交易中授予的工具是否是參與證券並計入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根據通過宣佈股息(如果有)分配的FFO進行調整，並根據兩級法分配給所有參與證券(加權平均已發行普通股和未歸屬已發行限制性股票)。在這種方法下，分配給了203,729股，426,985股和383,930股加權平均未歸屬限制股
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月，以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為341,673、402,380和368,912。
2包括截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月分別約290萬美元、180萬美元和270萬美元的業績股票獎勵支出，以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別約660萬美元、800萬美元和710萬美元，這些費用根據我們在前三年期間表現優於摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金指數(RMS)和富時NAREIT股票工業指數(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)的股東總回報而不同。有關我們業績股票獎勵的更多信息，請參閲我們合併財務報表附註中的“附註11-股東權益”。
截至2020年12月31日的三個月，FFO與去年同期相比增加了約130萬美元，這主要是由於2019年和2020年期間的物業收購，以及截至2020年12月31日的三個月的同店NOI與去年同期相比增長了約170萬美元。與去年同期相比，截至2020年12月31日的三個月，已發行加權平均普通股的增加抵消了FFO的增加。截至2020年12月31日的一年，FFO與上年同期相比增加了約890萬美元，這主要是由於2019年和2020年期間的物業收購，以及截至2020年12月31日的一年中，與上年同期相比，同店NOI增長了約850萬美元。與上年同期相比，截至2020年12月31日的一年中，FFO的業績份額獎勵支出減少了約140萬美元，FFO也有所增加。FFO的增長還被約300萬美元的壞賬支出所抵消，這主要是由於新冠肺炎對我們租户的影響，包括截至2020年12月31日的一年中約130萬美元的直線租金沖銷，而截至2019年12月31日的一年中，我們的壞賬支出約為60萬美元，包括約30萬美元的直線租金沖銷。截至2020年12月31日的一年，已發行的加權平均普通股與上年同期相比有所增加。
我們將調整後的EBITDA計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益、房地產投資銷售收益、收購成本和基於股票的薪酬。我們認為，列報調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是對我們在未計税、房地產投資銷售收益(虧損)、非現金折舊和攤銷費用、收購成本和基於股票的薪酬影響之前在非槓桿基礎上的經營情況的衡量。通過剔除利息支出，調整後的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和負債來衡量我們的經營業績，因此，我們可以更有意義地比較我們在季度和其他中期以及年度期間的經營業績，並將我們的經營業績與房地產行業和其他行業的其他公司進行比較。由於我們目前處於增長階段，調整後的EBITDA不包括收購成本，以便將我們的經營業績與穩定的公司進行比較。
下表反映了根據截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度調整後EBITDA的計算(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | | | 截至12月31日的三個月， | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 零錢美元 | | %的更改 | | 2019 | | 2018 | | 零錢美元 | | %的更改 |
| 淨收入 | $ | 13,513 | | | $ | 14,821 | | | $ | (1,308) | | | (8.8) | % | | $ | 14,821 | | | $ | 22,972 | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % |
| 房地產投資銷售收益 | — | | | (3,144) | | | 3,144 | | | 不適用 | | (3,144) | | | (13,624) | | | 10,480 | | | (76.9) | % |
| 持續經營的折舊和攤銷 | 11,192 | | | 11,847 | | | (655) | | | (5.5) | % | | 11,847 | | | 10,250 | | | 1,597 | | | 15.6 | % |
| 利息支出，包括攤銷 | 4,195 | | | 4,069 | | | 126 | | | 3.1 | % | | 4,069 | | | 4,494 | | | (425) | | | (9.5) | % |
| 債務清償損失 | — | | | 189 | | | (189) | | | 不適用 | | 189 | | | — | | | 189 | | | 不適用 |
| 基於股票的薪酬 | 3,472 | | | 2,492 | | | 980 | | | 39.3 | % | | 2,492 | | | 3,248 | | | (756) | | | (23.3) | % |
| 採購成本 | 85 | | | (3) | | | 88 | | | 不適用 | | (3) | | | (5) | | | 2 | | | (40.0) | % |
| 調整後的EBITDA | $ | 32,457 | | | $ | 30,271 | | | $ | 2,186 | | | 7.2 | % | | $ | 30,271 | | | $ | 27,335 | | | $ | 2,936 | | | 10.7 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， | | | | | | 截至12月31日的年度， | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | $CHANGE | | %的更改 | | 2019 | | 2018 | | 零錢美元 | | %的更改 |
| 淨收入 | $ | 79,795 | | | $ | 55,516 | | | $ | 24,279 | | | 43.7 | % | | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % |
| 房地產投資銷售收益 | (26,766) | | | (9,391) | | | (17,375) | | | 185.0 | % | | (9,391) | | | (28,610) | | | 19,219 | | | (67.2) | % |
| 持續經營的折舊和攤銷 | 45,875 | | | 44,015 | | | 1,860 | | | 4.2 | % | | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % |
| 利息支出，包括攤銷 | 15,997 | | | 16,338 | | | (341) | | | (2.1) | % | | 16,338 | | | 18,211 | | | (1,873) | | | (10.3) | % |
| 債務清償損失 | — | | | 189 | | | (189) | | | 不適用 | | 189 | | | — | | | 189 | | | 不適用 |
| 基於股票的薪酬 | 9,826 | | | 10,644 | | | (818) | | | (7.7) | % | | 10,644 | | | 9,270 | | | 1,374 | | | 14.8 | % |
| 採購成本 | 271 | | | 45 | | | 226 | | | 502.2 | % | | 45 | | | 124 | | | (79) | | | (63.7) | % |
| 調整後的EBITDA | $ | 124,998 | | | $ | 117,356 | | | $ | 7,642 | | | 6.5 | % | | $ | 117,356 | | | $ | 103,100 | | | $ | 14,256 | | | 13.8 | % |
我們將NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去物業運營費用。我們將同一門店的NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去在同一門店基礎上的物業運營費用。NOI不包括折舊、攤銷、一般和行政費用、收購成本和利息支出，包括攤銷。我們計算現金基礎下的同店NOI與同店NOI，不包括直線租金和租賃無形資產攤銷。用於比較截至2020年12月31日和2019年12月31日的三個月和年度的同一門店池包括截至2020年12月31日和2019年1月1日以來擁有的所有物業，不包括截至2020年12月31日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發中的物業。截至2020年12月31日，同一商店池由198棟建築組成，總面積約為1200萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的91.1%，以及14塊面積約為54.2英畝的改善地塊。同一門店池用於比較截至2019年12月31日和2018年12月31日的三個月和年度，包括截至2019年12月31日和2018年1月1日以來擁有的所有物業，不包括截至2019年12月31日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發的物業。截至2019年12月31日，同一商店池由187棟建築組成，總面積約為1180萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的88.6%，以及10塊面積約為47.2英畝的改善地塊。我們相信呈現噪音, 同一家門店NOI和現金基礎同一家門店NOI為投資者提供了有關我們物業經營業績的有用信息，因為NOI排除了某些與物業管理相關的不可控項目，如折舊、攤銷、一般和行政費用、購置成本和利息支出。通過顯示同一門店NOI和現金基礎同一門店NOI，同一門店的經營結果可以直接在不同時期進行比較。
下表反映了根據截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月和年度的淨收入計算的NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | | | | 截至12月31日的三個月， | | | | | |
| | 2020 | | | 2019 | | | 零錢美元 | | %的更改 | | 2019 | | | 2018 | | | 零錢美元 | | %的更改 |
淨收入1 | $ | 13,513 | | | | $ | 14,821 | | | | $ | (1,308) | | | (8.8) | % | | $ | 14,821 | | | | $ | 22,972 | | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % |
| 折舊攤銷 | 11,192 | | | | 11,847 | | | | (655) | | | (5.5) | % | | 11,847 | | | | 10,250 | | | | 1,597 | | | 15.6 | % |
| 一般和行政 | 6,936 | | | | 6,072 | | | | 864 | | | 14.2 | % | | 6,072 | | | | 6,371 | | | | (299) | | | (4.7) | % |
| 採購成本 | 85 | | | | (3) | | | | 88 | | | 不適用 | | (3) | | | | (5) | | | | 2 | | | (40.0) | % |
| 其他收入和支出合計 | 4,127 | | | | 470 | | | | 3,657 | | | 778.1 | % | | 470 | | | | (10,471) | | | | 10,941 | | | 不適用 |
| 淨營業收入 | 35,853 | | | | 33,207 | | | | 2,646 | | | 8.0 | % | | 33,207 | | | | 29,117 | | | | 4,090 | | | 14.0 | % |
| 減少非同店噪音 | (5,091) | | 2 | | (4,125) | | 2 | | (966) | | | 23.4 | % | | (5,506) | | 3 | | (2,563) | | 3 | | (2,943) | | | 114.8 | % |
同一家商店噪音4 | $ | 30,762 | | | | $ | 29,082 | | | | $ | 1,680 | | | 5.8 | % | | $ | 27,701 | | | | $ | 26,554 | | | | $ | 1,147 | | | 4.3 | % |
減少直線租金和租賃無形資產攤銷5 | (1,257) | | | | (921) | | | | (336) | | | 36.5 | % | | (664) | | | | (928) | | | | 264 | | | (28.4) | % |
| 以現金為基礎的同一家門店噪聲 | $ | 29,505 | | | | $ | 28,161 | | | | $ | 1,344 | | | 4.8 | % | | $ | 27,037 | | | | $ | 25,626 | | | | $ | 1,411 | | | 5.5 | % |
| 相同門店終止費收入較少 | (75) | | | | (143) | | | | 68 | | | (47.6) | % | | (143) | | | | (5) | | | | (138) | | | 2760.0 | % |
| 現金制同一門店NOI，不包括終止費 | $ | 29,430 | | | | $ | 28,018 | | | | $ | 1,412 | | | 5.0 | % | | $ | 26,894 | | | | $ | 25,621 | | | | $ | 1,273 | | | 5.0 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
1包括截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月的10萬美元、10萬美元和0美元的租賃終止收入。
2包括2019年和2020年的收購和處置，一個正在重新開發的物業和兩個已完成的重新開發物業，截至2020年12月31日的總賬面價值約為4930萬美元。
3包括2018年和2019年的收購和處置，四處正在重新開發的物業和一處已完工的物業
截至2019年12月31日賬面總價值約為1,000萬美元的重建物業。
4包括截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的三個月的10萬美元、10萬美元和0美元的租賃終止收入。
5僅包括同一商店池的直線租金和租賃無形資產攤銷。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的年度， | | | | | | | 截至12月31日的年度， | | | | | |
| | 2020 | | | 2019 | | | $CHANGE | | %的更改 | | 2019 | | | 2018 | | | 零錢美元 | | %的更改 |
淨收入1 | $ | 79,795 | | | | $ | 55,516 | | | | $ | 24,279 | | | 43.7 | % | | $ | 55,516 | | | | $ | 63,289 | | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % |
| 折舊攤銷 | 45,875 | | | | 44,015 | | | | 1,860 | | | 4.2 | % | | 44,015 | | | | 40,816 | | | | 3,199 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 23,489 | | | | 23,924 | | | | (435) | | | (1.8) | % | | 23,924 | | | | 21,503 | | | | 2,421 | | | 11.3 | % |
| 採購成本 | 271 | | | | 45 | | | | 226 | | | 502.2 | % | | 45 | | | | 124 | | | | (79) | | | (63.7) | % |
| 其他收入和支出合計 | (11,642) | | | | 3,321 | | | | (14,963) | | | 不適用 | | 3,321 | | | | (14,063) | | | | 17,384 | | | 不適用 |
| 淨營業收入 | 137,788 | | | | 126,821 | | | | 10,967 | | | 8.6 | % | | 126,821 | | | | 111,669 | | | | 15,152 | | | 13.6 | % |
| 減少非同店噪音 | (19,070) | | 2 | | (11,360) | | 2 | | (7,710) | | | 67.9 | % | | (16,331) | | 3 | | (8,164) | | 3 | | (8,167) | | | 100.0 | % |
同一家商店噪音4 | $ | 118,718 | | | | $ | 115,461 | | | | $ | 3,257 | | | 2.8 | % | | $ | 110,490 | | | | $ | 103,505 | | | | $ | 6,985 | | | 6.7 | % |
更少的直線租金和租賃無形資產的攤銷。5 | (447) | | | | (5,693) | | | | 5,246 | | | (92.1) | % | | (3,851) | | | | (5,823) | | | | 1,972 | | | (33.9) | % |
| 以現金為基礎的同一家門店噪聲 | $ | 118,271 | | | | $ | 109,768 | | | | $ | 8,503 | | | 7.7 | % | | $ | 106,639 | | | | $ | 97,682 | | | | $ | 8,957 | | | 9.2 | % |
| 相同門店終止費收入較少 | (3,696) | | | | (346) | | | | (3,350) | | | 968.2 | % | | (346) | | | | (699) | | | | 353 | | | (50.5) | % |
| 現金制同一門店NOI，不包括終止費 | $ | 114,575 | | | | $ | 109,422 | | | | $ | 5,153 | | | 4.7 | % | | $ | 106,293 | | | | $ | 96,983 | | | | $ | 9,310 | | | 9.6 | % |
1包括截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的約380萬美元、30萬美元和70萬美元的租賃終止收入。
2包括2019年和2020年的收購和處置，一個正在重新開發的物業和兩個已完成的重新開發物業，截至2020年12月31日的總賬面價值為4930萬美元。
3包括2018年和2019年的收購和處置，四個正在重新開發的物業和一個已完成的重新開發物業，截至2019年12月31日的賬面總值約為1000萬美元。
4包括截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的約370萬美元、30萬美元和70萬美元的租賃終止收入。
5僅包括同一商店池的直線租金和租賃無形資產攤銷。
與去年同期相比，截至2020年12月31日的三個月，現金基礎同一家門店的NOI增加了約130萬美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日的三個月，同一門店池中的某些租户分別獲得了約70萬美元和20萬美元的合同租金減免，兩期的租賃終止收入均從同一門店池中的某些租户那裏獲得了約10萬美元。此外，截至2020年12月31日和2019年12月31日的三個月，現金基礎同店NOI的增長中約有30萬美元與2018年空置或短期到期的物業有關。在截至2020年12月31日的三個月裏，與去年同期相比，現金壞賬支出增加了約10萬美元，抵消了現金基礎同店NOI的增長。
截至2020年12月31日的一年，現金基礎同店NOI比前一年增加了約850萬美元，主要是由於新租約和續簽租約的租金收入和租户報銷收入增加，以及約370萬美元的租賃終止收入，其中約330萬美元與終止與我們Belleville Property的現有租户簽訂的租約有關。自那以後，我們與一家領先的電子商務公司簽訂了貝爾維爾房產的新租約。與終止合同有關，我們產生了大約340萬美元的應收租金非現金遞延核銷。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，同一門店池中的某些租户分別獲得了約250萬美元和180萬美元的合同租金減免，從同一門店池中的某些租户獲得的租賃終止收入分別約為370萬美元和30萬美元。與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度現金基礎同店NOI增加了約100萬美元，與2018年空置或短期到期的物業有關。與前一年相比，在截至2020年12月31日的一年中，現金壞賬支出增加了約110萬美元，這主要是由於新冠肺炎對租户的影響，這也抵消了現金基礎上同一家門店NOI的增長。
第7A項規定了關於市場風險的定量和定性披露。
市場風險包括利率、外幣匯率、大宗商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在推行業務策略時，我們面對的主要市場風險是利率風險。我們面臨利率變化的主要原因是用於維持流動性、為資本支出提供資金以及擴大我們的投資組合和業務的債務。我們尋求限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借款成本。如下所述，我們的一些未償債務以浮動利率計息，我們預計我們未來的一些未償債務將有浮動利率。我們可以使用利率上限和/或掉期協議來管理與我們的可變利率債務相關的利率風險。我們預計將定期用固定利率的長期債務取代可變利率債務，為我們的資產和運營提供資金。
截至2020年12月31日，我們的貸款下有1.00億美元的未償還借款。在該機制未償還的1.00億美元中，有5,000萬美元受利率上限的限制。有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表附註中的“附註9-衍生金融工具”。我們貸款的金額根據LIBOR加上適用的LIBOR保證金按浮動利率計息。截至2020年12月31日，我們貸款下未償還借款的加權平均利率為1.3%。如果LIBOR利率波動0.25%，利息支出將根據利率變動、未來收益和現金流每年增加或減少約30萬美元，這取決於截至2020年12月31日我們基金的未償還餘額總額。
如果倫敦銀行同業拆借利率終止，我們的債務(包括我們的貸款)的利率將基於適用的管理此類債務的文件中指定的替換利率或替代基準利率或其他約定的利率。這樣的事件不會影響我們借入或維持已經未償還的借款的能力，但替代率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不穩定。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於或低於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。
雖然我們預計倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)在2021年底之前將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與過渡到替代參考匯率相關的風險將會加速，並可能被放大。
第八項：財務報表及補充數據。
見本年度報告表格10-K第F-1頁開始的第四部分第15項--“展品和財務報表明細表”。
第九項報告會計與財務披露的變更和分歧。
沒有。
項目9A：管理控制和程序。
對披露控制和程序的評價
我們的管理層在首席執行官、總裁和首席財務官的監督下，在首席財務官的參與下，評估了我們的披露控制和程序(如交易法下的規則13a-15(E)和15d-15(E)所定義的)的有效性，並得出結論，截至本報告所述期間結束時，我們的披露控制和程序是有效的，可以合理保證我們根據交易法提交或提交的報告中要求我們披露的信息得到記錄、處理、在美國證券交易委員會的規則和表格規定的時間內彙總和報告，並在適當的情況下積累並傳達給我們的管理層，包括首席執行官、總裁和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
管理層關於財務報告內部控制的年度報告
特雷諾房地產公司的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制。這一內部控制系統旨在為公司管理層和董事會提供合理的保證，確保已公佈財務報表的編制和公允列報。所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統，也只能在財務報表的編制和列報方面提供合理的保證。
Terreno Realty Corporation的管理層評估了截至2020年12月31日其財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，它使用了特雷德韋委員會贊助組織委員會(COSO)在內部控制-綜合框架(2013年框架)中提出的標準。根據其評估，Terreno Realty Corporation的管理層認為，截至2020年12月31日，該公司對財務報告的內部控制基於這些標準是有效的。Terreno Realty Corporation的獨立審計師發佈了一份關於公司財務報告內部控制有效性的審計報告，這份審計報告載於本年度報告Form 10-K中(該報告對截至2020年12月31日公司財務報告內部控制的有效性發表了無保留意見)。
獨立註冊會計師事務所報告書
致Terreno Realty Corporation股東和董事會
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，審計了Terreno Realty Corporation截至2020年12月31日的財務報告內部控制。我們認為，根據COSO標準，Terreno Realty Corporation(本公司)自2020年12月31日起，在所有重要方面都對財務報告進行了有效的內部控制.
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日的三個年度各年度的相關綜合經營報表、全面收益、權益和現金流量，以及本公司指數第15項所列的相關附註和財務報表明細表，我們於2021年2月10日的報告對此發表了無保留意見。
意見依據
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的界定及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄；(2)提供合理保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/安永律師事務所
加州舊金山
2021年2月10日
財務報告內部控制的變化
在截至2020年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
項目9B.附件及其他資料。
沒有。
第三部分
第10項董事、高管和公司治理。
第10項要求的信息將包含在我們年度股東大會的最終委託書中，我們預計該委託書將在我們截至2020年12月31日的財政年度結束後120天內提交，並通過引用併入本文。
第十一項增加高管薪酬。
項目11中要求的信息將包含在我們年度股東大會的最終委託書中，我們預計該委託書將在我們截至2020年12月31日的財政年度結束後120天內提交，並通過引用併入本文。
第12項：確定某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項。
第(12)項要求的信息將包含在我們年度股東大會的最終委託書中，我們預計該委託書將在我們截至2020年12月31日的財政年度結束後120天內提交，並通過引用併入本文。
第13項：管理某些關係和相關交易，以及董事獨立性。
項目13中要求的信息將包含在我們年度股東大會的最終委託書中，我們預計該委託書將在我們截至2020年12月31日的財政年度結束後120天內提交，並通過引用併入本文。
第14項：支付主要會計費和服務費。
項目14中要求的信息將包含在我們年度股東大會的最終委託書中，我們預計該委託書將在我們截至2020年12月31日的財政年度結束後120天內提交，並通過引用併入本文。
第IV部
項目15.展示所有展品和財務報表明細表。
(a)
1.及2.財務報表 和時間表
從F-1頁開始，以下合併財務信息作為本年度報告的10-K表格的單獨部分包括在內，如下所示：
| | | | | | | | | | | |
| | | |
| 頁 | | |
獨立註冊會計師事務所報告書 | 1 | | |
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表 | 3 | | |
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表 | 4 | | |
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表 | 5 | | |
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表 | 6 | | |
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表 | 7 | | |
合併財務報表附註 | 9 | | |
附表三--房地產投資和累計折舊 | 1 | | |
美國證券交易委員會(SEC)適用的會計法規規定的所有其他附表均不是相關指示所要求的或不適用的，因此已被省略，或所需信息包括在綜合財務報表及其附註中。
3.三件展品
S-K法規第601項要求提交的展品列在本年度報告末尾緊接簽名頁之前的表格10-K中的展品索引中，在此引用作為參考。
第16項：表格10-K摘要。
沒有。
獨立註冊會計師事務所報告書
致Terreno Realty Corporation股東和董事會
對財務報表的意見
我們已經審計了所附的Terreno Realty Corporation(本公司)截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表、相關的綜合經營報表、全面收益, 截至2020年12月31日止三個年度各年度之權益及現金流量，以及列於指數第15項之相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的運營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013年框架)》中確立的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2021年2月10日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估所使用的會計原則和管理層所作的重大估計，以及評估財務報表的整體呈報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，而通過傳達以下關鍵審計事項，吾等不會就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨意見。
| | | | | |
|
| 已取得物業的估值
|
| 對物質的描述 | 在截至2020年12月31日的年度內，該公司完成了11項房地產收購，總收購價格為1.004億美元。這些房產是從無關的第三方手中收購的。正如綜合財務報表附註2和附註4進一步討論的那樣，這些交易被計入資產收購。每項收購的收購價根據各自收購的資產和負債的相對公允價值分配給各自的資產和負債。
審計該公司的房地產收購是複雜的，需要估值專家的參與，因為在確定每筆收購組成部分的公允價值時需要做出判斷和估計。有形資產的公允價值是通過對財產進行評估而確定的，就像它是空置的一樣。土地價值是根據當前的比較銷售價值(如果有)或管理層根據市場狀況和公司管理團隊的經驗對公允價值的估計得出的。建築和裝修價值的計算方法是重置成本減去折舊，或管理層使用貼現現金流分析或類似方法對這些資產的公允價值的估計。以上及低於市價租賃的公允價值乃根據收購的租賃(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)而收取的合約金額與本公司估計的市值租賃率之間的差額的現值，該差額等於租賃的剩餘期限加上任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限。所有這些假設都對預期的未來市場或經濟狀況，特別是公司進行收購的市場的預期市場或經濟狀況敏感，並受其影響。 |
| |
| 我們是如何在審計中解決這一問題的 | 我們取得了瞭解，評估了設計，並測試了對公司房地產收購會計的控制相對於購買會計的操作有效性，包括對估值模型的審查和收購資產和負債估值所依據的相關重大假設的控制。
為測試收購資產及負債的購買價格分配，吾等的審核程序包括(其中包括)審核購買協議、評估方法及測試上文討論的用以評估收購物業組成部分的重大假設、評估有關購買價格分配的重大假設變動的敏感度，以及測試支持重大假設及估計的基礎數據的完整性及準確性。我們比較了土地比較銷售價值、建築重置成本和折舊估計、市場租賃率、折扣率和市場租金增長率與外部市場數據，並將這些假設納入現金流預測和整體估值結論。我們還測試了底層數據的完整性和準確性。我們邀請我們的估值專家協助評估公司使用的方法，並測試在評估土地、建築以及高於和低於市場無形資產時使用的某些假設。 |
/s/安永律師事務所
自2012年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
加州舊金山
2021年2月10日
特雷諾房地產公司
合併資產負債表
(除每股和每股數據外，以千元人民幣為單位)
| | | | | | | | | | | |
| 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 |
| 資產 | | | |
| 房地產投資 | | | |
| 土地 | $ | 1,138,233 | | | $ | 1,055,146 | |
| 建築物及改善工程 | 942,688 | | | 909,201 | |
| 在建 | 61,448 | | | 101,253 | |
| 無形資產 | 88,859 | | | 88,594 | |
| 物業總投資 | 2,231,228 | | | 2,154,194 | |
| 累計折舊和攤銷 | (238,073) | | | (208,279) | |
| 房地產淨投資 | 1,993,155 | | | 1,945,915 | |
| 現金和現金等價物 | 107,180 | | | 110,082 | |
| 受限現金 | 656 | | | 2,657 | |
| 高級擔保貸款，淨額 | — | | | 15,858 | |
| 其他資產，淨額 | 38,829 | | | 33,952 | |
| 總資產 | $ | 2,139,820 | | | $ | 2,108,464 | |
| 負債和權益 | | | |
| 負債 | | | |
| 信貸安排 | $ | — | | | $ | — | |
| 應付定期貸款，淨額 | 99,791 | | | 99,583 | |
| 高級無擔保票據，淨額 | 348,063 | | | 347,674 | |
| 應付按揭貸款，淨額 | 11,264 | | | 44,318 | |
| 保證金 | 13,870 | | | 14,149 | |
| 無形負債，淨額 | 24,608 | | | 28,127 | |
| 應付股息 | 19,870 | | | 18,158 | |
| 應支付的業績股票獎勵 | 7,482 | | | 11,633 | |
| 應付帳款和其他負債 | 26,688 | | | 27,699 | |
| 總負債 | 551,636 | | | 591,341 | |
| 承付款和或有事項(附註14) | | | |
| 權益 | | | |
| 股東權益 | | | |
| | | |
普通股：$0.01面值，400,000,000授權股份，以及68,376,364和67,252,787已發行和流通股的價格為2020年12月31日和2019年12月31日 | 686 | | | 673 | |
額外實收資本 | 1,589,301 | | | 1,514,266 | |
在遞延薪酬計劃中持有的普通股，139,224和0股票價格為2020年12月31日和2019年12月31日 | (7,546) | | | — | |
| 留存收益 | 5,926 | | | 2,621 | |
| 累計其他綜合損失 | (183) | | | (437) | |
| 股東權益總額 | 1,588,184 | | | 1,517,123 | |
| 負債和權益總額 | $ | 2,139,820 | | | $ | 2,108,464 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
特雷諾房地產公司
合併業務報表
(除每股和每股數據外，以千元人民幣為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 收入 | | | | | |
| 租金收入和租户費用報銷 | $ | 186,884 | | | $ | 171,022 | | | $ | 151,657 | |
| | | | | |
| 總收入 | 186,884 | | | 171,022 | | | 151,657 | |
| 成本和開支 | | | | | |
| 物業運營費用 | 49,096 | | | 44,201 | | | 39,988 | |
| 折舊攤銷 | 45,875 | | | 44,015 | | | 40,816 | |
| 一般和行政 | 23,489 | | | 23,924 | | | 21,503 | |
| 採購成本 | 271 | | | 45 | | | 124 | |
| 總成本和費用 | 118,731 | | | 112,185 | | | 102,431 | |
| 其他收入(費用) | | | | | |
| 利息和其他收入 | 873 | | | 3,815 | | | 3,664 | |
| 利息支出，包括攤銷 | (15,997) | | | (16,338) | | | (18,211) | |
| 債務清償損失 | — | | | (189) | | | — | |
| 房地產投資銷售收益 | 26,766 | | | 9,391 | | | 28,610 | |
| 其他收入(費用)合計 | 11,642 | | | (3,321) | | | 14,063 | |
| 淨收入 | 79,795 | | | 55,516 | | | 63,289 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 分配給參與證券 | (400) | | | (351) | | | (401) | |
| 普通股股東可獲得的淨收入，扣除優先股和優先股股息的贖回淨額 | $ | 79,395 | | | $ | 55,165 | | | $ | 62,888 | |
| 普通股每股收益-基本和稀釋後收益： | | | | | |
| 普通股股東可獲得的淨收入-基本淨收益，即優先股和優先股股息贖回後的淨額 | $ | 1.17 | | | $ | 0.86 | | | $ | 1.09 | |
| 普通股股東可獲得的淨收入--經稀釋後的優先股和優先股股息贖回淨額 | $ | 1.16 | | | $ | 0.85 | | | $ | 1.09 | |
| 基本加權平均已發行普通股 | 67,762,927 | | | 64,428,406 | | | 57,486,399 | |
| 稀釋加權平均已發行普通股 | 68,170,066 | | | 64,722,976 | | | 57,486,399 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
特雷諾房地產公司
綜合全面收益表
(千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 淨收入 | $ | 79,795 | | | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | |
| 其他綜合收益(虧損)：現金流對衝調整 | 254 | | | 324 | | | 285 | |
| 綜合收益 | $ | 80,049 | | | $ | 55,840 | | | $ | 63,574 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
特雷諾房地產公司
合併權益表
(除共享數據外，以千人為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通股 | | 附加
實繳
資本 | | 延期補償計劃中持有的普通股 | | 延期薪酬計劃 | | 留用
收益 | | 累計
其他
綜合
(虧損)收入 | | 總計 |
| 數量
股份 | | 金額 | | | |
| 截至2017年12月31日的餘額 | 55,368,737 | | | $ | 553 | | | $ | 1,023,184 | | | — | | | $ | — | | | $ | 4,803 | | | $ | (1,046) | | | $ | 1,027,494 | |
| 淨收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 63,289 | | | — | | | 63,289 | |
普通股發行，扣除發行成本$3,489 | 5,698,326 | | | 57 | | | 212,164 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 212,221 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 回購與員工獎勵相關的普通股 | (107,267) | | | — | | | (3,870) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,870) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 發行限制性股票 | 53,915 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 基於股票的薪酬 | — | | | — | | | 2,285 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 2,285 | |
| 普通股分紅 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (53,907) | | | — | | | (53,907) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合損失 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 285 | | | 285 | |
| 截至2018年12月31日的餘額 | 61,013,711 | | | 610 | | | 1,233,763 | | | — | | | — | | | 14,185 | | | (761) | | | 1,247,797 | |
| 淨收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 55,516 | | | — | | | 55,516 | |
普通股發行，扣除發行成本$4,593 | 6,271,863 | | | 63 | | | 280,436 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 280,499 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 回購與員工獎勵相關的普通股 | (143,886) | | | — | | | (3,959) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,959) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 發行限制性股票 | 111,099 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 基於股票的薪酬 | — | | | — | | | 4,026 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 4,026 | |
| 普通股分紅 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (67,080) | | | — | | | (67,080) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 324 | | | 324 | |
| 截至2019年12月31日的餘額 | 67,252,787 | | | 673 | | | 1,514,266 | | | — | | | — | | | 2,621 | | | (437) | | | 1,517,123 | |
| 淨收入 | — | | | — | | — | | — | | | — | | | 79,795 | | — | | | 79,795 | |
普通股發行，扣除發行成本$1,406 | 1,344,281 | | | 13 | | | 70,638 | | | — | | | — | | | — | | — | | | 70,651 | |
| 沒收與員工獎勵有關的普通股 | (5,146) | | | — | | | (265) | | | — | | | — | | | — | | — | | | (265) | |
| 回購與員工獎勵相關的普通股 | (154,375) | | | — | | | (9,572) | | | — | | | — | | | — | | — | | | (9,572) | |
| 發行限制性股票 | 78,041 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | — | | | — | |
| 基於股票的薪酬 | — | | | — | | | 6,688 | | | — | | | — | | | — | | — | | | 6,688 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通股分紅 | — | | | | | — | | | — | | | — | | | (76,490) | | | — | | | (76,490) | |
| 存款至遞延薪酬計劃 | (139,224) | | | — | | | 7,546 | | | 139,224 | | | (7,546) | | | — | | | — | | | — |
| 其他綜合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 254 | | | 254 |
| 截至2020年12月31日的餘額 | 68,376,364 | | | $ | 686 | | | $ | 1,589,301 | | | 139,224 | | | $ | (7,546) | | | $ | 5,926 | | | $ | (183) | | | $ | 1,588,184 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
特雷諾房地產公司
合併現金流量表
(千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 | | |
| 經營活動的現金流 | | | | | | | |
| 淨收入 | $ | 79,795 | | | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | |
| 將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整 | | | | | | | |
| 直線租金 | (361) | | | (2,597) | | | (3,459) | | | |
| 租賃無形資產攤銷 | (5,420) | | | (4,682) | | | (3,694) | | | |
| 折舊攤銷 | 45,875 | | | 44,015 | | | 40,816 | | | |
| 債務清償損失 | — | | | 189 | | | — | | | |
| 房地產投資銷售收益 | (26,766) | | | (9,391) | | | (28,610) | | | |
| 遞延融資成本攤銷 | 1,391 | | | 1,562 | | | 1,442 | | | |
| 遞延高級擔保貸款費用攤銷 | (57) | | | (531) | | | (392) | | | |
| 基於股票的薪酬 | 9,826 | | | 10,644 | | | 9,270 | | | |
| 資產負債變動情況 | | | | | | | |
| 其他資產 | (3,911) | | | (1,579) | | | (1,531) | | | |
| 應付帳款和其他負債 | 678 | | | 1,542 | | | 468 | | | |
| 經營活動提供的淨現金 | 101,050 | | | 94,688 | | | 77,599 | | | |
| 投資活動的現金流 | | | | | | | |
| 用於物業收購的現金 | (98,088) | | | (238,661) | | | (221,806) | | | |
| 房地產投資銷售收益淨額 | 70,685 | | | 47,133 | | | 79,594 | | | |
| 在建工程的增建項目 | (8,989) | | | (27,884) | | | (9,668) | | | |
| 建築物的增建、裝修和租賃費用 | (31,611) | | | (32,070) | | | (28,977) | | | |
| 優先擔保貸款支付的現金 | — | | | — | | | (55,000) | | | |
| 優先擔保貸款的償還 | 15,915 | | | — | | | — | | | |
| 優先擔保貸款收到的發端和其他費用 | — | | | — | | | 900 | | | |
| | | | | | | |
| 投資活動所用現金淨額 | (52,088) | | | (251,482) | | | (234,957) | | | |
| 融資活動的現金流 | | | | | | | |
| 普通股發行 | 64,767 | | | 278,058 | | | 208,949 | | | |
| 普通股發行成本 | (940) | | | (4,023) | | | (3,030) | | | |
| | | | | | | |
| 回購與員工獎勵相關的普通股 | (9,837) | | | (3,959) | | | (3,870) | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 信貸工具借款 | — | | | 17,000 | | | 204,000 | | | |
| 按信貸安排付款 | — | | | (36,000) | | | (185,000) | | | |
| 應付定期貸款的付款 | — | | | (50,000) | | | — | | | |
| 優先無擔保票據的借款 | — | | | 100,000 | | | — | | | |
| | | | | | | |
| 應付按揭貸款的付款 | (33,077) | | | (1,514) | | | (19,201) | | | |
| 遞延融資成本的支付 | — | | | (943) | | | (1,366) | | | |
| 支付給普通股股東的股息 | (74,778) | | | (63,565) | | | (51,445) | | | |
| | | | | | | |
| 融資活動提供的現金淨額(用於) | (53,865) | | | 235,054 | | | 149,037 | | | |
| 現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增 | (4,903) | | | 78,260 | | | (8,321) | | | |
| 年初現金及現金等價物和限制性現金 | 112,739 | | | 34,479 | | | 42,800 | | | |
| 年終現金及現金等價物和限制性現金 | $ | 107,836 | | | $ | 112,739 | | | $ | 34,479 | | | |
| 現金流量信息的補充披露 | | | | | | | |
| 支付利息的現金，扣除資本化利息 | 16,315 | | | 18,351 | | | 19,787 | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 非現金交易的補充披露 | | | | | | | |
| 與資本改善相關的應付賬款 | 10,552 | | | 12,498 | | | 10,712 | | | |
| | | | | | | |
| 向遞延補償計劃非現金髮行普通股 | (7,546) | | | — | | | — | | | |
| 優先擔保貸款的非現金償還 | — | | | (39,085) | | | — | | | |
| 確認使用權資產所產生的租賃負債 | — | | | 647 | | | — | | | |
| 對購置房產所支付的現金進行對賬 | | | | | | | |
| 物業購置 | 100,391 | | | 250,506 | | | 227,058 | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 承擔其他資產和負債 | (2,303) | | | (11,845) | | | (5,252) | | | |
| 用於物業收購的現金淨額 | $ | 98,088 | | | $ | 238,661 | | | $ | 221,806 | | | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
特雷諾房地產公司
合併財務報表附註
注1。組織
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其子公司，“公司”)在#年收購、擁有和經營工業地產。六美國主要沿海市場：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。在這些合併財務報表附註中披露的所有平方英尺、英畝、入住率、預期投資和相關預期再開發成本以及物業和改善地塊的數量均未經審計。截至2020年12月31日，公司擁有222聚集在一起的建築物大約13.21000萬平方英尺(約合270萬平方米)25改進後的地塊由大約91.5英畝和一正在重新開發的物業預計將包含大約0.2百萬平方英尺落成。
本公司為馬裏蘭州一間內部管理公司，並選擇自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度起，根據經修訂的1986年國税法(“守則”)第856至860節作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。
注：2.重大會計政策
陳述的基礎。隨附的本公司綜合財務報表乃根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制。隨附的合併財務報表包括本公司的所有賬目及其子公司，所有公司間餘額和交易均已在合併中沖銷。
估計的使用。按照公認會計原則編制合併財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期的資產和負債報告金額以及或有資產和負債的披露。實際結果可能與這些估計不同。
成本資本化。該公司將與重新開發、翻新和擴大其房地產投資直接相關的成本資本化。與此類項目相關的成本在發生時資本化。如果項目被放棄，這些費用將在重新開發、翻新或擴建項目被放棄期間支出。考慮資本化的成本包括但不限於建築成本、利息、房地產税和保險(如果適用)。這些成本只有在為資產的預期用途做好準備所需的活動正在進行期間才會資本化。如果為資產的預定用途做好準備的活動被暫停，資本化期將停止，直到該等活動恢復為止。物業的保養及維修費用不會延長其使用年限，則按已發生的費用計入費用。
利息按重建、翻新或擴建開始至資產可供預期使用為止的實際資本支出資本化，期間按加權平均借款利率計算。
房地產投資。房地產投資(包括租户改善、租賃改善及租賃成本)按成本減去累計折舊列賬，除非情況顯示成本無法收回，在此情況下，物業的賬面價值須作出調整，使其降至估計公允價值。本公司還審查收購的高於和低於市場的租賃、原地租賃和租賃發起成本的影響，並相應地記錄無形資產或負債。
損害。每當事件或環境變化顯示物業的賬面價值可能無法完全收回時，財務報告中的賬面價值就會逐個物業進行減值審查。這類事件或環境變化的例子可能包括對待售資產進行分類、改變預期的持有期限或當資產空置的時間比預期長得多的時候。持有以供出售或持有以供使用的資產的預期用途會對減值的計量方式產生重大影響。如果一項資產打算長期持有，可回收性是基於未貼現的未來現金流。如果資產賬面價值不以未貼現的未來現金流量為基礎，則資產賬面價值將根據成本或預期持有期內預期現金流量的現值中較低者進行計量。收益的減值費用確認為資產賬面價值超過預期持有期間的成本或預期現金流現值中的較低者。如果一項資產打算出售，減值是使用估計公允價值減去出售成本來確定的。對預期未來淨現金流的估計本質上是不確定的，依賴於對當前和未來經濟和市場狀況以及資本可用性等方面的假設。該公司根據其關於租賃率、租賃期和持有期以及銷售價格的假設確定估計公允價值。當可用時，當前的市場信息被用來
確定資本化和租金增長率。如果有的話，當前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當沒有現成的市場信息時，投入是基於公司對市場狀況的瞭解和公司管理團隊的經驗。實際結果可能與公司的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率代表與指定持有期相稱的貼現率，併疊加風險溢價。截至2020年、2020年、2019年或2018年12月31日止年度，本公司物業的賬面價值並無計入減值費用。
為投資而持有的貸款。除非貸款被視為減值，否則為投資而持有的貸款按成本計價，扣除貸款費用和發端成本(視情況而定)。當公司被認為有可能無法收回根據合同條款持有的投資貸款的所有到期金額時，就會發生減值。本公司每季度評估其高級擔保貸款(“高級擔保貸款”)，該貸款被歸類為投資持有減值。如果高級擔保貸款被視為減值，本公司將通過高級擔保貸款損失撥備計入一項撥備，以將高級擔保貸款的賬面價值降至預期未來現金流的現值，該現值按高級擔保貸款的合同有效利率貼現或抵押品的公允價值折現，前提是預計僅從抵押品償還。實際損失(如果有的話)可能與公司的估計大不相同。有不是的在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，計入高級擔保貸款賬面價值的減值費用。
房地產收購。自2017年1月1日起，本公司採用《會計準則彙編》(簡稱《ASC》)2017-01，業務合併(主題805)：澄清企業的定義，這要求，當收購(或處置)的總資產的公允價值基本上全部集中在單個可識別資產或一組類似的可識別資產時，這組整合的資產和活動不被視為企業。要成為一家企業，收購的活動和資產的集合必須包括投入和一個或多個實質性流程，這些流程共同有助於創建產出的能力。本公司已決定，根據經澄清的定義，其房地產收購一般將作為資產收購入賬。在2017年1月1日之前，本公司一般按照會計準則彙編(ASC)805的規定，將物業收購作為企業合併進行會計處理。業務合併。於收購物業時，本公司估計所收購有形資產(一般由土地、樓宇及裝修組成)及無形資產及負債(一般由高於市價及低於市價租約及所有原址租約的初始價值組成)的公允價值。該公司使用重置成本、估計現金流預測和其他估值技術等第三級投入，並根據現有的市場信息應用適當的貼現率和資本化率來確定公允價值。與收購有關而承擔的按揭貸款按收購當日類似債務的當前市場利率按其公允價值入賬。與資產收購相關的收購相關成本按相對公允價值假設的個別有形和無形資產及負債資本化，與業務合併相關的收購相關成本在發生時計入費用。
有形資產的公允價值是通過對財產進行評估而確定的，就像它是空置的一樣。土地價值是根據當前的比較銷售價值(如果有)或管理層根據市場狀況和公司管理團隊的經驗對公允價值的估計得出的。建築和裝修價值的計算方法是重置成本減去折舊，或管理層使用貼現現金流分析或類似方法對這些資產的公允價值的估計。以上及低於市價租賃的公允價值乃根據收購的租賃(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)而收取的合約金額與本公司估計的市值租賃率之間的差額的現值，該差額等於租賃的剩餘期限加上任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限。以上及低於市價的租賃值將攤銷至餘下初始年期的租金收入，加上任何低於市價的固定利率續期期權的期限，該等期權被視為各自租約的廉價續期期權。租金收入因攤銷高於和低於市值的租約而產生的淨影響總額約淨增加#美元。5.4百萬，$4.7百萬美元和$3.7截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。原地租賃的初始價值是基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。原址租賃的初始價值還包括房地產税、保險以及在租賃物業從空置到收購之日入住率所需的估計時間內，按市場費率估算的租金收入損失。截至2020年12月31日與這些無形資產和負債相關的剩餘加權平均租賃期為7.8好多年了。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司的無形資產和負債，包括持有的待售財產(如果有)，包括以下內容(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 |
| 毛 | | 累計
攤銷 | | 網 | | 毛 | | 累計
攤銷 | | 網 |
| 就地租約 | $ | 85,026 | | | $ | (64,668) | | | $ | 20,358 | | | $ | 84,425 | | | $ | (59,504) | | | $ | 24,921 | |
| 高於市價的租約 | 3,833 | | | (3,697) | | | 136 | | | 4,169 | | | (3,853) | | | 316 | |
| 低於市價的租賃 | (45,798) | | | 21,190 | | | (24,608) | | | (44,099) | | | 15,972 | | | (28,127) | |
| 總計 | $ | 43,061 | | | $ | (47,175) | | | $ | (4,114) | | | $ | 44,495 | | | $ | (47,385) | | | $ | (2,890) | |
截至2020年12月31日，未來五年及之後截至2020年12月31日的無形資產和負債預計淨攤銷情況如下(以千美元為單位)：
| | | | | |
| |
| 2021 | $ | 2,460 | |
| 2022 | 1,513 | |
| 2023 | 525 | |
| 2024 | (46) | |
| 2025 | (242) | |
| 此後 | (8,324) | |
| 總計 | $ | (4,114) | |
房地產和無形資產的折舊和使用年限。折舊和攤銷是在相關資產或負債的預計使用年限內按直線計算的。下表反映了通常用於計算折舊和攤銷的標準折舊壽命。然而，根據這些資產或負債的估計使用壽命，這些折舊壽命可能會有所不同。
| | | | | |
| |
| 描述 | 標準折舊壽命 |
| 土地 | 未折舊 |
| 建房 | 40年份 |
| 建築改善 | 5 - 40年份 |
| 租户改進 | 租期或使用年限較短 |
| 租賃成本 | 租期 |
| 就地租約 | 租期 |
| 高於/低於市值租約 | 租期 |
| |
持有以待出售資產.當物業符合ASC 360規定的標準時，本公司認為該物業為待售物業。物業、廠房和設備(見“附註5-持有以供出售/處置資產”)。持有待售物業以賬面值或公允價值減去預計出售成本中較低者呈報，在持有待售期間不會折舊。
現金和現金等價物。現金和現金等價物包括主要銀行機構持有的現金和其他原始到期日為3個月或更短的高流動性短期投資。現金等價物通常投資於美國政府證券、政府機構證券或貨幣市場賬户。
受限現金。限制性現金包括與物業收購相關的託管現金，以及某些抵押貸款義務要求的用於某些資本改善、租賃、利息和房地產税以及保險支付的準備金。
以下彙總了所附合並現金流量表(千美元)中所列現金和現金等價物及限制性現金的對賬情況：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 起頭 | | | | | |
| 年初現金及現金等價物 | $ | 110,082 | | | $ | 31,004 | | | $ | 35,710 | |
| 受限現金 | 2,657 | | | 3,475 | | | 7,090 | |
| 現金及現金等價物和限制性現金 | 112,739 | | | 34,479 | | | 42,800 | |
| 收尾 | | | | | |
| 年終現金和現金等價物 | 107,180 | | | 110,082 | | | 31,004 | |
| 受限現金 | 656 | | | 2,657 | | | 3,475 | |
| 現金及現金等價物和限制性現金 | 107,836 | | | 112,739 | | | 34,479 | |
| 現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增 | $ | (4,903) | | | $ | 78,260 | | | $ | (8,321) | |
收入確認。本公司於租賃期內以直線方式記錄營運租約的租金收入，並就租户無力支付所需款項可能導致的估計虧損保留撥備。如果租户未能支付超過公司對可疑賬户、保證金和信用證的額度的合同租賃付款，則公司可能不得不在未來期間確認額外的可疑賬户費用。本公司會按情況定期檢討租户的財務狀況，以持續監察租户的流動資金及信譽。每期公司都會審查其未付應收賬款，包括直線租金，以發現可疑賬款，並根據需要提供撥備。本公司亦記錄租户已與本公司簽訂最終終止協議時的租賃終止費用，而終止費用的支付不受任何必須符合或豁免的條件所規限，該等條件須在應付本公司費用前予以滿足或豁免。如果租户在簽署最終終止協議後仍留在租賃的空間內，適用的終止將被推遲，並在該租户的入住期內得到確認。租户費用報銷收入包括租户根據租約應支付的房地產税、保險和其他可收回財產運營費用的款項和金額，並確認為發生相關費用的同期收入。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，大約32.5300萬美元和300萬美元27.4直線租金和應收賬款分別為2000萬美元，扣除津貼約為#美元0.9300萬美元和300萬美元0.2截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度中，分別有80萬美元作為其他資產的組成部分計入隨附的合併資產負債表。
自2018年1月1日起，本公司採用ASU第2014-09號與客户簽訂合同的收入(主題606)(“ASU No.2014-09”)，採用修改後的追溯方法，要求自公司採用之日起進行累積效果調整。根據修改後的追溯方法，實體還可以選擇將此標準應用於(I)截至2018年1月1日的所有合同或(Ii)僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是指所有(或幾乎所有)收入根據在首次應用日期之前生效的傳統GAAP確認的合同。根據公司對ASU No.2014-09範圍內合同的評估，該指導意見影響與房地產銷售相關的收入，這是結合ASC第610-20號標準進行評估的。其他收入-取消確認非金融資產的損益(“ASC 610-20”)(見下文)。
自2018年1月1日起，公司採納了ASC-610-20的指導意見，該指導意見適用於向非客户出售或轉讓不符合業務定義的非金融資產或實質上的非金融資產。一般而言，公司出售房地產將被視為出售ASC 610-20定義的非金融資產。ASC 610-20指的是亞利桑那州立大學2014-09年度的收入確認原則(見上文)。根據ASC第610-20條，如果本公司確定其在持有資產的實體中沒有控股權，並且該安排符合作為合同入賬的標準，則本公司將取消確認該資產，並在標的資產的控制權轉讓給買方時確認出售房地產的損益。由於採用了該標準，公司的綜合財務報表沒有受到實質性影響。
遞延融資成本。與融資有關的成本採用實際利息法在相關貸款期限內資本化並攤銷為利息支出。與本公司循環信貸安排相關的遞延融資成本被歸類為資產，與債務負債相關的遞延融資成本在隨附的綜合資產負債表中直接從債務負債的賬面金額中扣除。延期
與循環信貸安排和債務負債有關的融資成本在扣除累計攤銷後按成本列示，總額約為#美元。9.4300萬美元和300萬美元8.3截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為2.5億美元。
所得税。本公司選擇根據守則作為房地產投資信託基金徵税，並自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度開始以房地產投資信託基金形式運作。要符合REIT的資格，公司必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將其年度REIT應納税所得額的至少90%分配給其股東(計算時不考慮支付的股息扣減或淨資本利得，不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為一家房地產投資信託基金，該公司通常不需要繳納聯邦所得税，只要它向股東分配符合條件的股息。如果它在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，它的應税收入將按正常的企業所得税税率繳納聯邦所得税，通常在喪失資格的下一個納税年度的四個納税年度內，它將不被允許為聯邦所得税目的而被視為房地產投資信託基金(REIT)，除非美國國税局(IRS)根據某些法定條款給予它減免。這樣的事件可能會對公司的淨收入和可供分配給股東的淨現金產生重大不利影響。然而，該公司相信，其組織和運營方式符合作為房地產投資信託基金(REIT)的待遇。
ASC 740-10，所得税，美國會計準則(“ASC 740-10”)就如何確認、計量、列報和披露財務報表中的不確定税務狀況提供了指導。ASC 740-10要求對公司在準備納税申報表過程中的納税狀況進行評估，以確定這些納税狀況是否“更有可能”得到適用税務機關的支持。不被認為符合更有可能達到的門檻的職位的税收優惠在本年度被記錄為税費。截至2020年12月31日和2019年12月31日，該公司做到了不是的我沒有任何未確認的税收優惠，也不相信未來12個月未確認的税收狀況會有任何實質性變化。從2010年開始，公司的納税申報單將接受聯邦、州和地方税務轄區的審查。
股權薪酬和其他長期激勵性薪酬。本公司遵循ASC 718的規定，薪酬-股票薪酬，(B)為解釋其基於股票的補償計劃，該計劃要求在財務報表中確認與基於股票的支付交易相關的補償成本，並以已發行的股權或負債工具的公允價值計量該成本。本公司的2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)規定授予限制性股票獎勵、績效股票獎勵、非限制性股票或上述各項的任意組合。股票補償在隨附的綜合經營報表中被確認為一般和行政費用，並按授予之日的獎勵公允價值計量。該公司根據歷史經驗和預期行為估計罰沒率。根據股票獎勵的具體特點，這筆費用的金額可能會在未來一段時間內進行調整。
此外，根據本公司於2019年1月8日修訂並重述的修訂及重訂長期激勵計劃(經修訂及重述的“經修訂的長期激勵計劃”)，本公司已向其高管授予在每個預先設定的業績評算期(一般為三年)結束後可能以本公司普通股股份支付的長期激勵目標獎勵(“績效股份獎勵”)，該等獎勵將於本公司於2019年1月8日修訂及重述的“經修訂及重述的長期激勵計劃”(經修訂及重述的“經修訂的長期激勵計劃”)下授予其高管。可能賺取的金額是可變的，這取決於公司普通股的相對股東總回報與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富時NAREIT股票工業指數(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在預先設定的業績測量期內的股東總回報相比。根據修訂後的LTIP，每位參與者在2019年1月1日或之後授予的業績股票獎勵將以若干普通股表示，並以普通股進行結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。對於在2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，本公司使用蒙特卡洛模擬模型在授予日期和每個報告期估計績效股票獎勵的公允價值。在2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵，根據資產負債表日的業績股票獎勵的公允價值確認為必要業績期間的薪酬支出，該公允價值根據公司的相對股價表現而不同季度。, 並作為績效股票獎勵的組成部分計入隨附的綜合資產負債表。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具與套期保值(見“附註9-衍生金融工具”),規定衍生品和套期保值活動的披露要求，旨在讓財務報表使用者更好地瞭解：(A)公司如何以及為什麼使用衍生工具；(B)公司如何對衍生工具和相關對衝項目進行會計處理；(C)衍生工具和相關對衝項目如何影響公司的財務狀況、財務業績和現金流。此外，還要求進行定性披露，解釋公司使用衍生工具的目標和戰略，以及有關衍生工具的公允價值和損益的定量披露。
本公司按公允價值將所有衍生工具記錄在隨附的綜合資產負債表中。衍生品公允價值變動的會計處理取決於衍生品的預期用途、本公司是否已選擇在套期保值關係中指定衍生品並應用套期保值會計，以及套期保值關係是否滿足應用套期保值會計所需的標準。被指定為對衝資產、負債或公司承諾因特定風險(如利率風險)的公允價值變化而具有對衝資格的衍生品，被視為公允價值對衝。被指定和符合條件的衍生品被指定為對衝預期未來現金流或其他類型預測交易中的可變性敞口的對衝工具，被視為現金流對衝。套期會計一般規定套期工具確認損益的時間與確認可歸因於公允價值對衝中的對衝風險的對衝資產或負債的公允價值變化或現金流量對衝中的對衝預測交易的收益影響的時間相匹配。即使對衝會計不適用或本公司選擇不應用對衝會計，本公司仍可訂立旨在對其某些風險進行經濟對衝的衍生合約。
金融工具的公允價值.ASC 820，公允價值計量和披露(見“附註10-公允價值計量”)，公允價值定義為於計量日期在市場參與者之間有序交易中出售資產或轉移負債所收取的價格。ASC820還為使用公允價值計量金融資產和負債提供了指導。ASC 820要求披露公允價值計量在公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場對相同資產或負債的報價進行計量(第1級)、使用活躍市場類似工具的報價計量或使用非活躍市場相同或類似工具的報價計量(第2級)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
新會計準則。ASU 2016-02號要求承租人在開始之日對所有租賃(短期租賃除外)確認以下事項：1)租賃負債，這是承租人在貼現基礎上支付租賃所產生的租賃款項的義務；2)使用權資產(“ROU資產”)，這是一種資產，代表承租人在租賃期內使用或控制特定資產的權利。ASU 2016-02號還要求承租人根據租賃是否實際上是承租人對租賃資產的融資購買來將租賃分類為融資租賃或經營性租賃。該分類用於評估租賃費用是按有效利息法確認為融資租賃，還是按直線法在租賃期限內確認為經營性租賃。該公司是一個寫字樓的承租人，該寫字樓被歸類為840主題下的經營租賃。由於本公司如上所述選擇了一攬子實用的權宜之計，現有租約的分類並未重新評估，因此，本租約繼續作為經營租約入賬。
2018年7月，FASB發佈了ASU第2018-11號，租賃(主題842)，有針對性的改進(“ASU No.2018-11”)，這為出租人提供了一個實際的權宜之計，即不將非租賃組成部分與相關租賃組成部分分開，而是在非租賃組成部分將根據新的收入確認標準(主題606)核算並且滿足某些條件的情況下，將這些組成部分作為一個單獨組成部分進行核算。在採用ASU編號2016-02後，該公司採用了這一實際的權宜之計，特別是與其租户補償有關，否則這些補償將根據新的收入確認標準計入。本公司相信承租人補償已符合以下兩個條件：1)非租賃部分及相關租賃部分的轉讓時間及模式相同；及2)非租賃部分並非安排中的主要部分。此外，ASU No.2018-11還提供了一種額外的可選過渡方法，允許實體在採用日應用新租賃會計準則，並確認留存收益期初餘額的累計效果調整。一個實體在採用新租賃會計準則的財務報表中列報的比較期間的報告，將繼續根據專題840的現行租賃會計準則進行報告。本公司於2019年1月1日採用ASU No.2016-02時採用此過渡方式。採納後留存收益的期初餘額沒有累積效應調整。
2018年12月，FASB發佈了ASU第2018-20號，租賃(主題842)，針對出租人的小範圍改進(“ASU No.2018-20”)，允許出租人作為會計政策選擇，不評估某些銷售税和 其他類似的税種是出租人成本或承租人成本，而不是將這些成本當作承租人成本來核算。此外, ASU 2018-20號要求出租人1)將承租人代表出租人直接支付給第三方的出租人費用排除在 可變支付和2)包括承租人在計量可變租賃收入時補償的出租人費用。 以及相關費用。修正案還澄清，出租人被要求將浮動付款分配給租賃。 和非租賃組件，並遵循主題842中對租賃組件和其他適用組件的認識指南 關於非租賃部分的指導意見，如ASU第2014-09號。
由於採用了ASU No.2016-02、ASU No.2018-11和ASC No.2018-20，因此作為出租人或承租人，本公司的合併財務報表不會受到實質性影響。根據這一指導方針，公司在公司的綜合經營報表中合併了租金收入和租户費用報銷。“公司”(The Company)
目前沒有資本化內部租賃成本。此外，公司於2019年1月1日確認租賃負債約為#美元。0.9百萬美元，相關的ROU資產約為0.8在合併資產負債表上，根據公司辦公室租賃剩餘期限的租賃付款現值，約為3.5自領養之日起的年份。由於租賃中隱含的利率不容易確定，用於衡量租賃負債和ROU資產的貼現率是基於公司的增量借款利率2.7%截至收養日期。租賃責任作為以下內容的一部分包括在內應付帳款和其他負債並且ROU資產包含為其他資產在隨附的合併資產負債表中。所有經營租賃費用在租賃期內以直線法確認。截至2020年12月31日，租賃負債約為$0.4百萬美元，ROU資產約為$0.4百萬
分段披露。ASC 280，細分市場報告建立了報告有關企業可報告部門的財務和描述性信息的標準。該公司已確定它已一可報告部門，與房地產投資相關的活動。該公司在房地產方面的投資在地理上是多樣化的，首席運營決策者在單個資產水平上評估經營業績。由於公司的每一項資產都有相似的經濟特徵，這些資產已彙總為一個應報告的部門。
注3。信用風險集中
可能使公司面臨相當集中的信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物。本公司在聯邦保險金融機構的存款可能超過聯邦保險限額。然而，公司管理層認為，由於持有這些存款的存款機構的財務狀況，公司不會面臨重大的信用風險。
截至2020年12月31日，公司擁有62聚集在一起的建築物大約3.6百萬平方英尺和九改進後的地塊由大約48.6位於新澤西州北部/紐約市的英畝土地，佔總面積的百分比約為29.5年化基本租金的%。此類年化基本租金百分比是基於截至2020年12月31日生效的租約的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金減免。
其他房地產公司在其房地產市場上與該公司競爭。這導致了對租户佔用空間的競爭。競爭物業的存在可能會對公司租賃空間的能力和可實現的租金水平產生實質性影響。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，該公司沒有租户佔其租金收入的10%以上。
注4.房地產投資
截至2020年12月31日止年度，本公司收購六工業大廈，內有大約0.21000萬平方英尺(約合27萬平方米)五改進後的地塊包含大約12.0英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。100.41000萬美元，其中1,300萬美元78.8一百萬美元被記錄下來，$17.0百萬美元用於建築和改善，以及$4.6從百萬到無形資產。此外，該公司假定為#美元。2.1300萬美元的無形負債。
下表列出了公司在截至2020年12月31日的年度內收購的全資工業物業：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 定位 | | 收購日期 | | 數量： 建築 | | 平方英尺 | | 採購價格 (單位：萬人) 1 |
老海灣2 | | 加利福尼亞州聖何塞 | | 2020年3月12日 | | — | | | — | | | $ | 11,784 | |
| 格拉德威克 | | 加利福尼亞州蘭喬多明格斯 | | 2020年3月12日 | | 1 | | | 65,670 | | | 17,950 | |
肯特郡第84街3 | | 華盛頓州肯特市 | | 2020年4月17日 | | — | | | — | | | 4,500 | |
| 哈德森 | | 華盛頓州西雅圖 | | 2020年5月31日 | | 1 | | | 13,000 | | | 5,611 | |
| 星光大道 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | 2020年7月10日 | | 1 | | | 22,275 | | | 6,300 | |
航空大道4 | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | 2020年10月26日 | | — | | | — | | | 10,000 | |
| 波特街 | | 加州洛杉磯 | | 2020年11月5日 | | 1 | | | 13,000 | | | 4,400 | |
| 東南第32街 | | 華盛頓州貝爾維尤 | | 2020年11月6日 | | 1 | | | 39,000 | | | 11,737 | |
楓樹街5 | | 加利福尼亞州蘭喬多明格斯 | | 2020年12月5日 | | — | | | — | | | 9,750 | |
東緣6 | | 華盛頓州圖克維拉 | | 2020年12月30日 | | — | | | — | | | 6,625 | |
| 麥克拉倫 | | 加利福尼亞州歐文 | | 2020年12月30日 | | 1 | | | 11,348 | | | 8,000 | |
| 總計 | | | | | | 6 | | | 163,794 | | | $ | 96,657 | |
1總投資額約為#美元。100.42000萬美元，包括$1.6成交成本和收購成本為100萬美元。此外，該公司假定為#美元。2.1300萬美元的無形負債。
2一塊經過改進的地塊，其中包含大約2.7英畝。
3還包括一塊經過改進的地塊，其中包含大約2.8英畝。
4一塊經過改進的地塊，其中包含大約1.9英畝。
5一塊經過改進的地塊，其中包含大約2.5英畝。
6一塊經過改進的地塊，其中包含大約2.1英畝。
該公司在截至2020年12月31日的年度錄得收入和淨收入約為$2.4百萬美元和$1.1分別與2020年的收購相關的100萬美元。
截至2019年12月31日止年度，本公司收購17工業大廈，內有大約0.71000萬平方英尺(約合27萬平方米)四改進後的地塊包含大約22.6英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。289.61000萬美元，其中1,300萬美元224.1300萬美元被記錄下來，$53.91000萬美元用於建築和改善，以及300萬美元11.6從600萬美元增加到無形資產。此外，該公司假定為#美元。10.0300萬美元的無形負債。
截至2020年12月31日，公司擁有一正在重新開發的物業預計將包含大約0.2百萬平方英尺落成，預計總投資約為$64.1百萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本約為$61.4百萬於截至2020年12月31日止年度內，本公司完成其位於華盛頓州肯特郡的Kent 192物業及位於華盛頓州西雅圖的第六大道南物業的重建，合共約0.32000萬平方英尺。總投資額約為$。49.82000萬。該公司將與重新開發和擴建活動相關的權益資本化了約#美元。1.61000萬，$3.2300萬美元和300萬美元2.5在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，分別為3.5億美元。
下表列出了公司在截至2019年12月31日的年度內收購的全資工業物業：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 定位 | | 收購截止日期 | | 數量： 建築 | | 平方英尺 | | 採購價格 (單位：萬人) 1 |
| 第49街 | | 紐約皇后區 | | 2019年2月12日 | | 1 | | | 19,000 | | | $ | 24,017 | |
81N哈肯薩克2 | | 新澤西州卡尼 | | 2019年3月8日 | | — | | | — | | | 25,000 | |
48 3及286中環3 | | 新澤西州卡尼 | | 2019年3月29日 | | 1 | | | 28,124 | | | 14,085 | |
| 明尼蘇達州和田納西州 | | 加州舊金山 | | 2019年5月28日 | | 2 | | | 119,089 | | | 47,775 | |
51克羅4 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | 2019年8月7日 | | — | | | — | | | 4,025 | |
| 安德森 | | 加州洛杉磯 | | 2019年8月19日 | | 5 | | | 53,016 | | | 18,100 | |
| 奧本400 | | 華盛頓州奧本 | | 2019年8月21日 | | 1 | | | 70,345 | | | 9,450 | |
| 摩根 | | 紐約布魯克林 | | 2019年8月29日 | | 2 | | | 195,598 | | | 80,500 | |
| 第20街 | | 加利福尼亞州奧克蘭 | | 2019年8月30日 | | 1 | | | 92,884 | | | 23,752 | |
| 斯拉森 | | 加利福尼亞州聖達菲温泉 | | 2019年8月30日 | | 2 | | | 29,927 | | | 5,331 | |
東緣5 | | 華盛頓州西雅圖 | | 2019年11月15日 | | — | | | — | | | 2,850 | |
| 惠蘭 | | 新澤西州東盧瑟福德 | | 2019年12月13日 | | 1 | | | 50,305 | | | 12,000 | |
| 917山谷 | | 華盛頓州普亞盧普 | | 2019年12月19日 | | 1 | | | 40,816 | | | 6,725 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 總計 | | | | | | 17 | | | 699,104 | | | $ | 273,610 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | |
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1總投資額約為#美元。289.62000萬美元，包括$6.0成交成本和收購成本為100萬美元。此外，該公司假定為#美元。10.0300萬美元的無形負債。
2一塊經過改進的地塊，其中包含大約16.8英畝。
3還包括一塊經過改進的地塊，其中包含大約2.9英畝。
4一塊經過改進的地塊，其中包含大約2.0英畝。
5一塊經過改進的地塊，其中包含大約0.9英畝。
本公司於截至2019年12月31日止年度錄得收入及淨收入約為$7.6百萬美元和$3.0分別與2019年的收購相關的100萬美元。
上述資產和負債按公允價值計入，採用第3級投入。這些物業是使用手頭現有現金、物業銷售收益、發行普通股和循環信貸安排借款從無關的第三方手中收購的。
注5。持有以待出售/處置資產
當物業符合ASC 360規定的標準時，本公司認為該物業為待售物業。物業、廠房和設備。持有待售物業以賬面值或公允價值減去預計出售成本中較低者呈報，在持有待售期間不會折舊。截至2020年12月31日，該公司做到了不是的I don‘我沒有任何待售的房產。
截至2020年12月31日止年度，本公司出售三位於華盛頓特區市場的房產，總銷售價格約為$51.3100萬美元，收益約為$17.8百萬美元，而且一位於邁阿密市場的房產，售價約為$22.2100萬美元，收益約為$9.02000萬。
截至2019年12月31日止年度，本公司出售一洛杉磯市場上的房產，售價約為$12.4100萬美元，收益約為$4.5百萬，一邁阿密市場的重新開發物業，售價約為$14.0100萬美元，收益約為$1.8百萬美元，而且二位於華盛頓特區市場的房產，總銷售價格約為$22.5100萬美元，總收益約為$3.1百萬
注6。優先擔保貸款
該公司向借款人提供了一筆未償還的高級擔保貸款，該貸款的固定年利率為8.0%，並於2020年5月全額償還。高級擔保貸款由以下資產組合擔保六改進的地塊主要位於新澤西州紐瓦克。截至2020年12月31日和2019年12月31日，大約有0及$15.9分別為2000萬美元，扣除約$遞延貸款費用後的淨額0及$0.1高級擔保貸款的未償還金額分別為3.6億美元和約1.8億美元0及$0.3高級擔保貸款的未償還利息分別為600萬美元。應收利息作為其他資產的組成部分計入隨附的綜合資產負債表。
注7。債款
截至2020年12月31日，該公司擁有50.02022年9月到期的2000萬優先無擔保票據，$100.02024年7月到期的2000萬優先無擔保票據，$50.02026年7月到期的2000萬優先無擔保票據，$50.02027年10月到期的高級無擔保票據1.8億美元，100.02000萬美元2029年12月到期的優先無擔保票據(統稱為“高級無擔保票據”)，以及一項信貸安排(“貸款”)，其中包括$250.02022年10月到期的100萬美元無擔保循環信貸安排和100.02022年1月到期的100萬美元定期貸款。截至2020年12月31日和2019年12月31日，循環信貸安排沒有未償還的借款和100.0定期貸款上未償還的借款有1.8億美元。截至2020年12月31日，公司擁有一利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有資金中的2500萬美元100.0900萬美元浮動利率定期貸款。截至2019年12月31日，公司擁有二利率上限，以對衝與其現有美元相關的可變現金流100.0900萬美元浮動利率定期貸款。有關該公司利率上限的更多信息，請參見“附註9-衍生金融工具”。
該基金的總金額最高可增加至#美元。600.0100萬美元，但須得到行政代理的批准，並確定願意提供額外金額的貸款人。該貸款機制下的未償還借款以以下兩者中較小者為限：(I)$250.0百萬美元的循環信貸安排和100.0百萬定期貸款或(Ii)60.0未擔保財產價值的%。貸款的利息，包括定期貸款，通常由公司根據(I)倫敦銀行同業拆借利率加適用的倫敦銀行同業拆借利率保證金或(Ii)行政代理的最優惠利率中最高的適用基本利率支付。0.50比聯邦基金有效利率高出%，或30天LIBOR加適用LIBOR利率貸款的LIBOR保證金1.25%。適用的LIBOR保證金範圍為1.05%至1.50% (1.05%(截至2020年12月31日)，用於循環信貸安排和1.20%至1.70% (1.20截至2020年12月31日的百分比)100.02022年1月到期的100萬美元定期貸款，這取決於公司未償合併債務與公司綜合總資產價值的比率。該貸款要求每季度支付每年的貸款手續費，金額從0.15%至0.30%，視乎本公司未償還綜合負債與本公司綜合資產總值的比率而定。
該貸款和高級無擔保票據由本公司以及擁有未抵押財產的本公司現有和即將成立的幾乎所有子公司擔保。該貸款及高級無抵押票據不以本公司物業或持有該等物業的附屬公司的權益作抵押。該融資機制和高級無擔保票據包括公司必須遵守的一系列金融和其他契約。截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，公司遵守了貸款和高級無擔保票據下的契諾。
截至2020年12月31日，公司擁有一扣除遞延融資成本後的應付抵押貸款，總額約為#美元11.32000萬，按加權平均固定年利率計息5.5%。應付按揭貸款的抵押品為一財產，是無追索權的，需要每月支付利息和本金，直到2021年4月到期。截至2019年12月31日，公司擁有二扣除遞延融資成本後的應付抵押貸款，總額約為#美元44.32000萬美元，加權平均固定年利率為4.1%。截至2020年12月31日和2019年12月31日，為債務提供擔保的物業的賬面總價值約為美元。32.7300萬美元和300萬美元114.9分別為2000萬人。
截至2020年12月31日，公司債務的預定本金支付情況如下(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 信用 設施 | | 術語 貸款 | | 高年級 不安全 注意事項 | | 抵押貸款 貸款 應付 | | 債務總額 |
| 2021 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 11,271 | | | $ | 11,271 | |
| 2022 | — | | | 100,000 | | | 50,000 | | | — | | | 150,000 | |
| 2023 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 2024 | — | | | — | | | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 2025 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 此後 | — | | | — | | | 200,000 | | | — | | | 200,000 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 債務總額 | — | | | 100,000 | | | 350,000 | | | 11,271 | | | 461,271 | |
| 遞延融資成本(淨額) | — | | | (209) | | | (1,937) | | | (7) | | | (2,153) | |
| 總債務，淨額 | $ | — | | | $ | 99,791 | | | $ | 348,063 | | | $ | 11,264 | | | $ | 459,118 | |
| 加權平均利率 | 不適用 | | 1.3 | % | | 3.8 | % | | 5.5 | % | | 3.3 | % |
注8。租賃
以下是截至2020年12月31日生效的租户經營租賃未來最低現金租金的時間表。該時間表不反映續簽或替換現有租約帶來的未來租金收入，不包括財產運營費用償還(千美元)：
| | | | | |
| 2021 | $ | 143,050 | |
| 2022 | 129,114 | |
| 2023 | 108,490 | |
| 2024 | 89,365 | |
| 2025 | 70,106 | |
| 此後 | 163,096 | |
| 總計 | $ | 703,221 | |
注9.衍生金融工具
運用衍生工具的風險管理目標
本公司因其業務經營及經濟狀況而面臨若干風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務及經營風險的敞口。本公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用。具體地説，本公司簽訂衍生金融工具是為了管理因業務活動而產生的風險敞口，這些風險導致支付未來已知和不確定的現金金額，其價值由利率決定。*本公司的衍生金融工具用於管理其已知或預期現金支付的金額、時間和持續時間方面的差異，這些現金支付主要與其借款有關。
衍生工具
該公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理對利率變動的風險敞口。為了實現這一目標，本公司主要採用利率上限作為其利率風險管理策略的一部分。利率上限包括在利率超過商定固定價格的每個期間結束時從交易對手那裏收到可變金額。本公司不會將衍生工具用於交易或投機目的。*本公司要求對衝衍生工具在降低其指定對衝的風險敞口方面高度有效。因此，它的任何衍生活動都沒有明顯的無效。
衍生工具的公允價值變動(即損益)的會計處理取決於其是否已被指定為套期保值關係的一部分並符合條件，進而取決於套期保值關係的類型。未被指定為套期保值的衍生品必須通過收益調整為公允價值。對於被指定為現金流對衝的衍生品，該衍生品公允價值變動的有效部分最初計入累計其他全面收益(虧損)(“AOCI”)。在AOCI記錄的金額隨後重新分類為被對衝的預測交易影響收益期間的收益。衍生工具公允價值變動的無效部分立即在收益中確認。
截至2020年12月31日，公司擁有一利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有的百萬美元100.0百萬可變利率定期貸款。*上限名義價值為$50.0百萬美元，並將實際支付的年利率上限定為4.0%+1.20%至1.70%，取決於槓桿率，相對於$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期間的100萬美元。該公司以前有一個額外的利率上限，名義價值為#美元。50.02000萬美元(於2020年2月3日到期)，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有的百萬美元100.0百萬可變利率定期貸款。公司必須按月支付定期貸款的某些浮動利率，而適用的交易對手有義務在LIBOR大於LIBOR的情況下每月向公司支付基於LIBOR的某些浮動利率付款4.0%，引用相同的名義金額。
本公司在隨附的綜合資產負債表中將所有衍生工具按毛數計入其他資產，因此，淨資產與負債之間沒有抵銷金額。下表彙總了該公司指定為對衝工具的衍生工具(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 衍生工具 | | 有效 日期 | | 成熟性 日期 | | 利息 率 罷工 | | 公允價值 | | 名義金額 |
| 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 | | 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 資產： | | | | | | | | | | | | | | |
| 利率上限 | | 12/1/2014 | | 5/4/2021 | | 4.0 | % | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 50,000 | | | $ | 50,000 | |
| 利率上限 | | 9/1/2015 | | 2/3/2020 | | 4.0 | % | | — | | | — | | | — | | | 50,000 | |
| 總計 | | | | | | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 50,000 | | | $ | 100,000 | |
被指定和符合條件作為現金流對衝的衍生工具的公允價值變化的有效部分記錄在AOCI中，並將在對衝的預測交易影響公司可變利率債務收益的期間重新分類為利息支出。衍生工具公允價值變動中的無效部分直接在收益中確認為利息支出。
下表列出了該公司的衍生金融工具對截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度隨附的綜合營業報表的影響(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的年度， |
| 2020 | | 2019 |
| 現金流對衝關係中的利率上限： | | | |
| 衍生工具在AOCI中確認的增益額(有效部分) | $ | — | | | $ | (26) | |
| 從AOCI重新分類為利息支出的收益金額(有效部分) | $ | 254 | | | $ | 350 | |
該公司估計大約有$0.2未來12個月，100萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出的增加。
注10。公允價值計量
ASC 820要求披露公允價值計量在公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場對相同資產或負債的報價進行計量(第1級)、使用活躍市場類似工具的報價計量或使用非活躍市場相同或類似工具的報價計量(第2級)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
經常性衡量標準--利率合約
利率上限的公允價值
目前，本公司使用利率上限協議來管理其利率風險。*這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術確定的，包括對衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這種分析反映了衍生品的合同條款，包括期限到到期日，並使用了可觀察到的基於市場的輸入，包括利率曲線。截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，本公司對其利率上限的估值適用本標準的規定。
以下列出了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日按公允價值經常性核算的金融工具(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 公允價值計量使用 |
| 總公平價值 | | 中國報價： 活躍度較高的房地產市場 完全相同的資產和 負債 (1級) | | 重要的和其他的 可觀測 輸入量 (2級) | | 意義重大 看不見的 輸入量 (第三級) |
| 資產 | | | | | | | |
| 利率上限為： | | | | | | | |
| 2020年12月31日 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| 2019年12月31日 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
按公允價值披露的金融工具
截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，現金和現金等價物、應收賬款和應付賬款的公允價值接近其賬面價值，因為這些投資或負債的短期性質基於一級投入。公司衍生工具的公允價值是根據二級投入進行評估的。公司應付抵押貸款和高級無擔保票據的公允價值是通過計算本金和利息支付的現值，基於公司可用的借款利率估計的，借款利率為二級投入，並根據適用的信用利差進行調整，並假設貸款到到期日仍未償還。公司貸款的公允價值接近其賬面價值，因為可變利率接近公司可用的市場借款利率，即二級投入。本公司高級擔保貸款的公允價值接近其賬面價值，因為利率接近借款人可獲得的市場貸款利率，這是二級投入。
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日公司高級擔保貸款和債務的賬面價值和估計公允價值(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 公允價值計量使用 | | |
| 總公平價值 | | 中國報價： 活躍的房地產市場 對於完全相同的 資產管理和 負債 (1級) | | 意義重大 其他 可觀測 輸入量 (2級) | | 意義重大 看不見的 輸入量 (第三級) | | 賬面價值 |
| 資產 | | | | | | | | | |
| 高級擔保貸款位於： | | | | | | | | | |
| 2020年12月31日 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| 2019年12月31日 | $ | 15,915 | | | $ | — | | | $ | 15,915 | | | $ | — | | | $ | 15,858 | |
| 負債 | | | | | | | | | |
| 債項金額： | | | | | | | | | |
| 2020年12月31日 | $ | 481,809 | | | $ | — | | | $ | 481,809 | | | $ | — | | | $ | 459,118 | |
| 2019年12月31日 | $ | 503,028 | | | $ | — | | | $ | 503,028 | | | $ | — | | | $ | 491,575 | |
注11.股東權益
公司的法定股本包括400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及100,000,000優先股股票，$0.01每股面值。該公司有一項在市場上發行股票的計劃(“$300百萬自動櫃員機計劃“)，根據該計劃，公司可以發行和出售其普通股股票，總髮行價最高可達$300.0百萬(美元)84.1截至2020年12月31日的剩餘百萬美元)，金額和時間由本公司不時確定。在實施$300百萬自動取款機計劃，公司有一美元250.0百萬自動取款機計劃(“$250百萬自動取款機計劃“)，自2019年5月起大量使用，不再活躍。美元以下的實際銷售額300百萬自動取款機計劃(如果有的話)將取決於公司不時確定的各種因素，其中包括市場狀況、公司普通股的交易價格、公司對公司適當資金來源的決定以及公司可用資金的潛在用途。本公司擬將發行股份所得款項淨額用於300百萬自動取款機計劃，如果有，用於一般公司目的，其中可能包括未來的收購和債務的償還，包括貸款機制下的借款。截至2020年12月31日止年度，本公司合共發行1,197,597普通股，加權平均發行價為$54.08$以下的每股300百萬自動取款機計劃，淨收益約為$63.8100萬美元，並向適用的銷售代理支付總計約$0.9百萬截至2019年12月31日止年度，本公司合共發行6,064,576普通股，加權平均發行價為$45.85$以下的每股300百萬自動取款機計劃和美元250百萬自動取款機計劃，淨收益約為$274.02000萬美元，並向適用的銷售代理支付總計約$4.0百萬
本公司有一項股份回購計劃，授權本公司回購最多3,000,000其已發行普通股的股票不時延長至2022年12月31日(公司董事會於2020年11月3日延長至2020年12月31日)。根據該計劃進行的任何購買將在聯邦證券法和其他法律要求允許的公開市場或私下協商的交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由公司自行決定，並將受到經濟和市場的影響
條件、股票價格、適用的法律要求和其他因素。該計劃可能會隨時暫停或終止。截至2020年12月31日，本公司尚未根據股份回購計劃回購任何普通股股份。
2019年4月30日，公司股東批准了《2019年計劃》，取代修訂後的《2010年股權激勵計劃》(以下簡稱《2010年計劃》)。2019年計劃允許授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵和非限制性股票獎勵。根據2019年計劃可發行的公司普通股最高股數為1,898,961，包括(I)1,510,079根據2019年計劃初步預留和可供發行的股份和(Ii)388,8822010年計劃下未償還獎勵的基礎股票，如果根據2010年計劃被沒收、取消或以其他方式終止，則應添加到2019年計劃下可供發行的股票中。根據2010年計劃，不會再給予任何獎勵。
本公司於2020年5月5日召開股東周年大會，合共授予11,190根據2019年計劃，向其獨立董事出售不受限制的普通股，授予日期每股公允價值為#美元。53.62。授予日非限制性普通股的公允價值是根據授予日公司普通股的收盤價確定的。該公司確認了大約$0.6截至2020年12月31日的年度與此次發行相關的補償成本為100萬美元。
於2019年，本公司為特定員工及本公司董事會成員設立了一項非限制性遞延薪酬計劃(“遞延薪酬計劃”)，他們的若干現金及股權薪酬可存入該計劃內。遞延補償計劃資產由拉比信託基金持有，該信託基金在公司破產或資不抵債的情況下受制於公司債權人的債權。遞延補償計劃中持有的股份在股東權益中的分類方式類似於庫存股的分類方式。股份公允價值的後續變動不予以確認。在截至2020年12月31日的年度內，139,224普通股存入遞延補償計劃。
截至2020年12月31日，有1,898,961《2019年計劃》授權發行的作為限制性股票授予、非限制性股票獎勵或績效股票獎勵的普通股，其中1,376,906都是剩餘的，可以發行。授予日於二零一零年二月十六日(開始運作)至二零二零年十二月三十一日期間發行的限制性股票獎勵每股公允價值介乎$14.20至$60.83。截至2020年12月31日止年度內授予的限制性股票的公允價值約為$4.7百萬股，限制性股票的歸屬期限為三至五年。截至2020年12月31日，該公司約有7.9與限制性股票發行相關的未確認補償成本總額為1.6億美元，預計將在剩餘的加權平均期間確認，加權平均期約為3.7好多年了。該公司確認的補償費用約為#美元。2.6百萬，$1.9300萬美元和300萬美元1.9截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，分別為與限制性股票發行相關的100萬美元。
以下為截至2020年12月31日、2019年12月31日及2018年12月31日止年度，授予本公司高管及員工的限售股總數及相關加權平均授出日公允價值股價摘要。
受限制的股票活動：
| | | | | | | | | | | |
| 股份 | | 加權
平均助學金
公允價值日期 |
| 截至2017年12月31日的已發行非既得股 | 357,183 | | | $ | 21.01 | |
| 授與 | 53,915 | | | 34.63 | |
| 沒收 | (11,830) | | | 20.30 | |
| 既得 | (15,338) | | | 20.21 | |
| 截至2018年12月31日的已發行非既得股 | 383,930 | | | 22.98 | |
| 授與 | 111,099 | | | 46.99 | |
| 沒收 | (52,892) | | | 31.02 | |
| 既得 | (15,367) | | | 23.90 | |
| 截至2019年12月31日的已發行非既得股 | 426,770 | | | 28.20 | |
| 授與 | 78,041 | | 60.11 |
| 沒收 | (5,146) | | | 51.58 | |
| 既得 | (295,936) | | | 21.07 | |
| 截至2020年12月31日的已發行非既得股 | 203,729 | | $ | 50.19 | |
以下是截至目前已發行的限制性股票的全部非既有股份的歸屬時間表2020年12月31日:
| | | | | |
| 非歸屬股份歸屬明細表 | 新股數量為股 |
| 2021 | 13,336 | |
| 2022 | 12,297 | |
| 2023 | 37,247 | |
| 2024 | 83,309 | |
| 2025 | 57,540 | |
| 此後 | — | |
| 未歸屬股份總數 | 203,729 | |
長期激勵計劃：
截至2020年12月31日，有三業績份額獎勵的公開業績測算期：2018年1月1日至2020年12月31日，2019年1月1日至2021年12月31日，2020年1月1日至2022年12月31日。截至2020年12月31日止年度，本公司發行135,494普通股，價格為$54.22與2017年1月1日至2019年12月31日業績期間的業績股票獎勵相關的每股收益。與2019年1月1日之前授予的開放式業績股票獎勵相關的費用根據公司的相對股價表現而不同。
下表彙總了有關2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 公允價值 | | 應計項目 | | 費用 | | |
| | 最大潛在支付 | | 截至12月31日的年度， | | |
| 公允價值業績分攤期 | | | 2020年12月31日 | | 2020年12月31日 | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | |
| 2018年1月1日-2020年12月31日 | | $ | 7,482 | | | $ | 7,482 | | | $ | 7,482 | | | $ | 3,138 | | | $ | 3,208 | | | $ | 1,135 | | | |
| 2017年1月1日-2019年12月31日 | | — | | | — | | | — | | | — | | | 3,217 | | | 2,540 | | | |
| 2016年1月1日-2018年12月31日 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 3,388 | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 總計 | | $ | 7,482 | | | $ | 7,482 | | | $ | 7,482 | | | $ | 3,138 | | | $ | 6,425 | | | $ | 7,063 | | | |
根據本公司於2019年1月8日修訂並重述的經修訂的LTIP，每位參與者於2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的業績份額目標獎勵將以若干普通股表示，並以普通股進行結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。
下表彙總了有關2019年1月1日或之後授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 費用 |
| | | | | | | | | | | | | | | 截至12月31日的年度， |
| 績效分享期 | | | | | | 授予日的公允價值 | | | | | | | | | 2020 | | | 2019 | | | 2018 |
| 2019年1月1日-2021年12月31日 | | | | | | $ | 4,829 | | | | | | | | | | $ | 1,610 | | | | $ | 1,610 | | | | $ | — | |
| 2020年1月1日-2022年12月31日 | | | | | | 5,572 | | | | | | | | | | 1,857 | | | | — | | | | — | |
| 總計 | | | | | | $ | 10,401 | | | | | | | | | | $ | 3,467 | | | | $ | 1,610 | | | | $ | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
分紅：
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內支付或應付的每股現金股息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
對於三個人來説 截至的月份 | | 安防 | | 分紅 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 支付日期 |
| 2020年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2020年2月5日 | | 2020年3月27日 | | 2020年4月10日 |
| 2020年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2020年5月5日 | | 2020年6月30日 | | 2020年7月14日 |
| 2020年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.29 | | | 2020年8月4日 | | 2020年10月2日 | | 2020年10月16日 |
| 2020年12月31日 | | 普通股 | | $ | 0.29 | | | 2020年11月3日 | | 2020年12月15日 | | 2021年1月5日 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
對於三個人來説 截至的月份 | | 安防 | | 分紅 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 支付日期 |
| 2019年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2019年2月5日 | | 2019年3月29日 | | 2019年4月12日 |
| 2019年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2019年4月30日 | | 2019年7月5日 | | 2019年7月19日 |
| 2019年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2019年7月26日 | | 2019年10月4日 | | 2019年10月18日 |
| 2019年12月31日 | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | 2019年10月29日 | | 2019年12月31日 | | 2020年1月14日 |
注12。每股淨收益(虧損)
根據ASC 260-10-45，確定股票支付交易中授予的工具是否為參與證券，包含不可沒收股息權的未歸屬股份支付獎勵是參與證券，並根據兩級法計入每股收益的計算中。計算每股收益的兩級法根據宣佈的股息(無論是否支付)和未分配收益的參與權，將每股收益分配給普通股和任何參與的證券。在兩類法下，普通股每股收益的計算方法是將分配給普通股股東的分配收益和分配給普通股股東的未分配收益之和除以當期已發行普通股的加權平均數量。公司的非既得性限制性股票被認為是參與證券，因為這些基於股票的獎勵包含不可沒收的紅利權利，無論獎勵最終是歸屬還是到期。本公司截至2020年、2020年、2019年及2018年12月31日止年度並無未償還的反攤薄證券或攤薄限制性股票獎勵。
根據本公司釐定以股份為基礎的支付交易中授予的工具是否為參與證券並計入每股盈利的政策，每股普通股淨收入(虧損)根據通過宣派股息(如有)分配的收益進行調整，並根據兩級法分配給所有參與證券(已發行的加權平均普通股和已發行的未歸屬限制性股票)。在這種方法下，分配給341,673, 402,380和368,912截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的已發行未歸屬限制股加權平均比例。
假設報告期為衡量期末，在每個預先確定的業績衡量期間結束後可能以普通股形式支付的績效股票獎勵作為或有可發行股票計入已發行股票的攤薄加權平均普通股計算中，其影響是稀釋的。與業績股票獎勵相關的攤薄股份為407,139和294,570截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度。
注13.承諾和或有事項
訴訟.本公司並無涉及任何重大訴訟，據其所知，亦無任何重大訴訟受到威脅。在正常的業務過程中，公司可能會不時涉及與其物業的所有權和運營有關的法律訴訟。管理層預計，該等法律行動最終可能導致的負債(如有)不會對本公司的綜合財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。
環境問題。公司擁有和將要收購的工業產權受各種聯邦、州和地方環境法的約束。根據這些法律，法院和政府機構有權要求該公司作為受污染財產的所有者清理該財產，即使該公司不知道或不對污染負責。這些法律也適用於在物業受到污染時擁有該物業的人，因此，即使在該公司出售其收購的部分物業後，該公司仍有可能招致這些費用。除了清理費用外，環境污染還會影響房產的價值，因此，業主將房產作為抵押品借款或出售房產的能力也會受到影響。根據適用的環境法，法院和政府機構還有權要求將廢物送到垃圾處理設施(如垃圾填埋場或焚燒爐)的人支付清理該設施的費用，如果該設施受到污染並威脅人類健康或環境的話。
此外，不同的法院判決已經確定，第三方可以就財產污染造成的損害追討損害賠償金。舉例來説，在該公司其中一處物業暴露於石棉的人士，如因石棉而蒙受傷害，可要求賠償。最後，這些環境法中的一些限制了財產的使用，或為各種活動設定了條件。例如，法律要求使用化學品的企業仔細管理這些化學品，並通知當地官員這些化學品正在使用中。
本公司可能承擔上述任何費用。清理受污染的財產、抗辯索賠或遵守環境法的成本可能是巨大的，並可能對可用於分配給股東的資金產生不利影響。在收購之前，公司通常會對每個物業進行“第一階段環境現場評估”，或稱ESA。然而，該等ESA可能不會披露可能對本公司的業務、資產、經營業績或流動資金產生重大不利影響的所有環境成本，也可能不會確定所有潛在的環境負債。
本公司利用當地第三方物業經理進行日常物業管理，並將依賴這些第三方在各自物業的日常運營中遵守適用的聯邦、州和地方環境法運營其工業物業，並及時通知本公司任何環境污染或類似問題。
因此，本公司可能會承擔其並不知情的重大環境責任。本公司不能保證(1)未來的法律或法規不會向其施加重大環境責任，或(2)本公司的工業物業的環境狀況不會受到其工業物業附近物業的狀況(例如是否有漏水的地下儲罐)或與本公司無關的第三方的影響。截至2020年12月31日或2019年12月31日，公司未發現任何重大或重大風險敞口。
未投保的一般損失。該公司承保財產和租金損失、責任和恐怖主義保險。本公司認為，考慮到損失的相對風險、保險成本和目前的行業慣例，保單條款、條件、限額和免賠額在這種情況下是足夠和適當的。此外，該公司的物業位於或將來可能位於易受地震和洪水影響的地區。因此，在適用的情況下，該公司已為這些財產投保了有限的地震和洪水保險。然而，也有某些類型的特殊損失，例如那些由於戰爭行為造成的損失，這些損失可能無法投保，也可能無法在經濟上投保。儘管該公司已經獲得了某些恐怖主義行為的保險，並具有其認為在商業上合理的保單規格和保險限額，但不能保證該公司將能夠根據該等保單收取費用。如果發生未投保的損失，公司可能會失去對其投資和預期利潤
而現金流來自一處房產。截至2020年12月31日或2019年12月31日，公司未發現任何重大或重大風險敞口。
合同承諾。截至2021年2月9日，該公司與第三方賣家簽訂了未完成的收購合同六工業物業，總購買總價約為$123.8百萬不能保證本公司將收購合同下的物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查和各種成交條件。
注14.後續事件
新冠肺炎大流行，以及各國政府為減緩它而採取的緩解措施，已經造成了廣泛的經濟混亂。該公司總部設在加利福尼亞州舊金山，其員工一直在遠程工作，遵守2020年3月16日在舊金山灣區要求的就地避難訂單。該公司利用當地的第三方物業經理，他們通常處於類似的就地避難所訂單下，並在遠程工作。公司有業務連續性和溝通計劃，雖然不能保證，但公司相信這些計劃使公司能夠在此類中斷期間有效地運營和管理其投資組合。該公司預計，即使在就地避難所訂單解除後，它在中期內仍將採用與社會距離和公司業務連續性計劃相一致的低密度工作安排。
該公司繼續與在新冠肺炎疫情期間被迫關閉或以其他方式限制業務或其業務受到不利影響的客户合作，根據具體情況提供延期租金。截至2021年2月8日，該公司已向62租户聚合大約2.8年化基本租金的%。政府並沒有給予任何租金寬減。對於62獲批准的延期租金：
•17租户聚合0.3年化基本租金的百分比(11.0全部延期租户的百分比)已完成延期租金期，並已全額償還延期租金；
•31租户聚合2.1年化基本租金的百分比(73.6(佔全部延期租户的百分比)尚未完成延遲還租期限，並正在履行延期協議的條款；以及
•14租户聚合0.4年化基本租金的百分比(15.4拖欠租金(佔總延期還款額的%)。
2021年1月4日，公司償還了11.32021年4月到期，利息為300萬英鎊的應付抵押貸款5.5%.
2021年1月19日，公司收購了一個建築總數約為16,000位於新澤西州卡爾施塔特(Carlstadt)的平方英尺(約合14平方米)，總購房價約為美元10.62000萬。該房產是利用手頭現有現金從無關的第三方手中購得的。
2021年2月9日，公司董事會宣佈派發現金股息，金額為#美元。0.29其普通股每股應於2021年4月9日支付給截至2021年3月26日收盤時登記在冊的股東。
特雷諾房地產公司
附表III
房地產投資與累計折舊
截至2020年12月31日
(千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | 費用 大寫 後續 至 採辦 | | 結轉總額 2020年12月31日 | | | | | | |
| 財產名稱 | | 不是的。的 BLDGS. | | 定位 | | 累贅 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 總計 | | 累計
折舊 | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 洛杉機 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第104街 | | 1 | | 加州洛杉磯 | | $ | — | | | $ | 3,701 | | | $ | 976 | | | $ | — | | | $ | 3,701 | | | $ | 976 | | | $ | 4,677 | | | $ | 84 | | | 2017 | | | 1951 |
| 139街 | | 2 | | 加利福尼亞州卡森 | | — | | | 21,236 | | | 15,783 | | | 2 | | | 21,236 | | | 15,785 | | | 37,021 | | | 1,262 | | | 2017 | | | 1965/2003 |
| 格拉斯哥630號 | | 1 | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 2,245 | | | 1,855 | | | 400 | | | 2,245 | | | 2,255 | | | 4,500 | | | 734 | | | 2011 | | | 1988 |
| 747格拉斯哥 | | 1 | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 1,759 | | | 1,555 | | | 295 | | | 1,759 | | | 1,850 | | | 3,609 | | | 439 | | | 2014 | | | 1981 |
| 百老匯14611號 | | 1 | | 加利福尼亞州加德納 | | — | | | 4,757 | | | 1,243 | | | 1,020 | | | 4,757 | | | 2,263 | | | 7,020 | | | 965 | | | 2013 | | | 1962 |
| 19601漢密爾頓 | | 1 | | 加利福尼亞州託蘭斯 | | — | | | 7,409 | | | 4,072 | | | 895 | | | 7,409 | | | 4,967 | | | 12,376 | | | 1,348 | | | 2011 | | | 1985 |
| 709印度語 | | 1 | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 2,105 | | | 2,972 | | | 214 | | | 2,105 | | | 3,186 | | | 5,291 | | | 412 | | | 2016 | | | 1984 |
| 相思 | | 1 | | 加利福尼亞州康普頓 | | — | | | 5,143 | | | 1,985 | | | 139 | | | 5,143 | | | 2,124 | | | 7,267 | | | 228 | | | 2017 | | | 1972 |
| 安德森 | | 5 | | 加州洛杉磯 | | — | | | 17,095 | | | 1,271 | | | 1,268 | | | 17,095 | | | 2,539 | | | 19,634 | | | 76 | | | 2019 | | | 1912-1987 |
| 航空業 | | — | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 9,544 | | | 498 | | | — | | | 9,544 | | | 498 | | | 10,042 | | | 5 | | | 2020 | | | |
| 多明格斯 | | — | | 加州洛杉磯 | | — | | | 11,370 | | | 1,535 | | | 3,082 | | | 11,370 | | | 4,617 | | | 15,987 | | | 339 | | | 2017 | | | |
| 加菲貓 | | 5 | | 加利福尼亞州商務區 | | — | | | 27,539 | | | 22,694 | | | 4,427 | | | 27,539 | | | 27,121 | | | 54,660 | | | 8,369 | | | 2012 | | | 2002 |
| 格拉德威克 | | 1 | | 加利福尼亞州蘭喬多明格斯 | | — | | | 11,636 | | | 5,998 | | | — | | | 11,636 | | | 5,998 | | | 17,634 | | | 123 | | | 2020 | | | 2009 |
| 霍桑 | | 8 | | 加利福尼亞州霍桑 | | — | | | 17,226 | | | 10,069 | | | 1,742 | | | 17,226 | | | 11,811 | | | 29,037 | | | 1,287 | | | 2017 | | | 1952/1986 |
| 拉斯赫瑪納斯 | | 1 | | 加利福尼亞州康普頓 | | — | | | 3,330 | | | 751 | | | 806 | | | 3,330 | | | 1,557 | | | 4,887 | | | 325 | | | 2014 | | | 1970 |
| 林伍德 | | 3 | | 加利福尼亞州林伍德 | | — | | | 43,885 | | | — | | | — | | | 43,885 | | | — | | | 43,885 | | | — | | | 2017 | | | 1988 |
| 麥克拉倫 | | 1 | | 加利福尼亞州歐文 | | — | | | 7,459 | | | 668 | | | — | | | 7,459 | | | 668 | | | 8,127 | | | 1 | | | 2020 | | | 1982 |
| 曼哈頓海灘 | | 1 | | 加利福尼亞州雷東多海灘 | | — | | | 7,874 | | | 5,641 | | | 787 | | | 7,874 | | | 6,428 | | | 14,302 | | | 1,576 | | | 2012 | | | 1963/1970 |
| 楓樹 | | — | | 加利福尼亞州蘭喬多明格斯 | | — | | | 9,371 | | | 607 | | | 285 | | | 9,371 | | | 892 | | | 10,263 | | | 1 | | | 2020 | | | 1965 |
| 搬運工 | | 1 | | 加州洛杉磯 | | — | | | 3,791 | | | 399 | | | — | | | 3,791 | | | 399 | | | 4,190 | | | 1 | | | 2020 | | | 1911/1968 |
| 製鞋商 | | — | | 加利福尼亞州聖達菲温泉 | | — | | | 4,759 | | | 1,099 | | | 25 | | | 4,759 | | | 1,124 | | | 5,883 | | | 81 | | | 2018 | | | 1986/1997 |
| 斯拉森 | | — | | 加利福尼亞州聖達菲温泉 | | — | | | 4,679 | | | 697 | | | 694 | | | 4,679 | | | 1,391 | | | 6,070 | | | 51 | | | 2019 | | | 1967/1973 |
| 南幹流 | | 2 | | 加利福尼亞州卡森 | | — | | | 16,371 | | | 7,045 | | | 17,096 | | | 16,371 | | | 24,141 | | | 40,512 | | | 6,783 | | | 2012/2014 | | 2016 |
| 南主河三期 | | 1 | | 加利福尼亞州加德納 | | — | | | 11,521 | | | 12,467 | | | — | | | 11,521 | | | 12,467 | | | 23,988 | | | 1,183 | | | 2017 | | | 2016 |
| 電報彈簧 | | 2 | | 加利福尼亞州聖達菲温泉 | | — | | | 7,063 | | | 7,236 | | | 309 | | | 7,063 | | | 7,545 | | | 14,608 | | | 777 | | | 2017 | | | 2007 |
| 佛蒙特州 | | 1 | | 加利福尼亞州託蘭斯 | | — | | | 10,173 | | | 7,105 | | | 221 | | | 10,173 | | | 7,326 | | | 17,499 | | | 591 | | | 2018 | | | 1978 |
| 1215核桃 | | 1 | | 加利福尼亞州康普頓 | | — | | 6,130 | | 2,522 | | 10 | | 6,130 | | 2,532 | | 8,662 | | 244 | | 2017 | | | 1969/1990 |
| 核桃II | | 1 | | 加利福尼亞州康普頓 | | — | | 6,097 | | 5,069 | | 955 | | 6,097 | | 6,024 | | 12,121 | | 402 | | 2018 | | | 1969 |
新澤西北部/
紐約市 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | 費用 大寫 後續 至 採辦 | | 結轉總額 2020年12月31日 | | | | | | |
| 財產名稱 | | 不是的。的 BLDGS. | | 定位 | | 累贅 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 總計 | | 累計
折舊 | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 1個道奇驅動器 | | 1 | | 新澤西州西考德威爾 | | — | | 3,819 | | 2,982 | | 2,029 | | 3,819 | | 5,011 | | 8,830 | | 1,672 | | 2013 | | | 1985 |
| 麥迪遜17號 | | 1 | | 新澤西州費爾菲爾德 | | — | | 974 | | 1,647 | | 543 | | 974 | | 2,190 | | 3,164 | | 685 | | 2013 | | | 1979 |
| 20Pulaski | | 1 | | 新澤西州巴約納 | | — | | 4,003 | | 4,946 | | 1,641 | | 4,003 | | 6,587 | | 10,590 | | 1,478 | | 2014 | | | 1965 |
| 22麥迪遜 | | 1 | | 新澤西州費爾菲爾德 | | — | | 1,365 | | 1,607 | | 1,039 | | 1,365 | | 2,646 | | 4,011 | | 296 | | 2015 | | | 1979 |
| 中環48號3號及286號 | | 1 | | 新澤西州卡尼 | | — | | 12,061 | | 1,664 | | 6 | | 12,061 | | 1,670 | | 13,731 | | 93 | | 2019 | | | 1978/1983 |
| 第49街 | | 1 | | 紐約皇后區 | | — | | 21,674 | | 2,999 | | 1,169 | | 21,674 | | 4,168 | | 25,842 | | 349 | | 2019 | | | 1966 |
| 50克羅 | | 2 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 10,343 | | 3,876 | | 3,082 | | 10,343 | | 6,958 | | 17,301 | | 744 | | 2017 | | | 1970 |
| 51克羅 | | — | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 3,236 | | 589 | | 1 | | 3,236 | | 590 | | 3,826 | | 27 | | 2019 | | | 1956-1966 |
| 北卑爾根74街 | | 1 | | 新澤西州北卑爾根 | | — | | 2,933 | | 1,817 | | 959 | | 2,933 | | 2,776 | | 5,709 | | 361 | | 2016 | | | 1973 |
| 81N.Hackensack | | — | | 新澤西州卡尼 | | — | | 25,901 | | — | | — | | 25,901 | | — | | 25,901 | | — | | 2019 | | | |
| 85Doremus | | — | | 新澤西州紐瓦克 | | — | | 5,918 | | 513 | | — | | 5,918 | | 513 | | 6,431 | | 45 | | 2018 | | | |
| 341米歇爾 | | 1 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 2,372 | | 4,798 | | 960 | | 2,372 | | 5,758 | | 8,130 | | 1,202 | | 2013 | | | 1973 |
| 弗萊靈惠森422號 | | — | | 新澤西州紐瓦克 | | — | | 16,728 | | — | | 6,781 | | 16,728 | | 6,781 | | 23,509 | | 676 | | 2017 | | | |
| 465草甸 | | 1 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 713 | | 1,618 | | 263 | | 713 | | 1,881 | | 2,594 | | 455 | | 2013 | | | 1972 |
| 550個Delancy | | 1 | | 新澤西州紐瓦克 | | — | | 9,230 | | 4,855 | | 2,010 | | 9,230 | | 6,865 | | 16,095 | | 1,547 | | 2013 | | | 1987 |
| 620事業部 | | 1 | | 新澤西州伊麗莎白 | | — | | 6,491 | | 3,568 | | 3,531 | | 6,491 | | 7,099 | | 13,590 | | 3,001 | | 2011 | | | 1980 |
| 7777西區 | | 1 | | 新澤西州北卑爾根 | | — | | 4,525 | | 8,856 | | — | | 4,525 | | 8,856 | | 13,381 | | 844 | | 2017 | | | 1967 |
| 900 HART | | 1 | | 新澤西州皮斯卡特韋 | | — | | 3,202 | | 3,866 | | 1,301 | | 3,202 | | 5,167 | | 8,369 | | 1,121 | | 2014 | | | 1983 |
| 901北 | | — | | 新澤西州伊麗莎白 | | — | | 8,035 | | 913 | | 829 | | 8,035 | | 1,742 | | 9,777 | | 455 | | 2016 | | | 2016 |
| A大道 | | 4 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 7,516 | | 4,660 | | 723 | | 7,516 | | 5,383 | | 12,899 | | 742 | | 2017 | | | 1951/1957 |
| 貝爾維爾 | | 1 | | 新澤西州卡尼 | | 11,271 | | 12,845 | | 18,041 | | 1,808 | | 12,845 | | 19,849 | | 32,694 | | 4,476 | | 2011 | | | 2006 |
| 商業 | | 1 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 1,656 | | 1,544 | | 128 | | 1,656 | | 1,672 | | 3,328 | | 105 | | 2018 | | | 1969 |
| 戴爾 | | 1 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 6,641 | | 771 | | 548 | | 6,641 | | 1,319 | | 7,960 | | 314 | | 2011 | | | 1972 |
| 艾瑟爾 | | 2 | | 新澤西州皮斯卡特韋 | | — | | 2,748 | | 3,801 | | 1,641 | | 2,748 | | 5,442 | | 8,190 | | 1,394 | | 2013 | | | 1981/1984 |
| 州際公路 | | 2 | | 新澤西州南不倫瑞克 | | — | | 13,686 | | 12,135 | | 14,625 | | 13,686 | | 26,760 | | 40,446 | | 6,523 | | 2010/2013 | | 1999/2014 |
| 肯尼迪機場門 | | 4 | | 紐約皇后區 | | — | | 18,282 | | 32,933 | | 5,252 | | 18,282 | | 38,185 | | 56,467 | | 9,210 | | 2013 | | | 1986/1991 |
| 莊園 | | 1 | | 新澤西州東盧瑟福德 | | — | | 4,076 | | 5,262 | | 1,709 | | 4,076 | | 6,971 | | 11,047 | | 1,112 | | 2015 | | | 1968 |
| 梅勒妮·萊恩 | | 3 | | 新澤西州東漢諾威 | | — | | 5,931 | | 13,178 | | 3,098 | | 5,931 | | 16,276 | | 22,207 | | 3,944 | | 2013 | | | 1980/1998 |
| 米德爾布魯克 | | 18 | | 新澤西州Bound Brook，新澤西州 | | — | | 16,442 | | 10,241 | | 13,038 | | 16,442 | | 23,279 | | 39,721 | | 8,927 | | 2010 | | | 1958/1976 |
| 摩根 | | 2 | | 紐約布魯克林 | | — | | 71,051 | | 10,888 | | 956 | | 71,051 | | 11,844 | | 82,895 | | 442 | | 2019 | | | 1960/1980 & 1967 |
| 新荷蘭語 | | 1 | | 新澤西州費爾菲爾德 | | — | | 4,773 | | 2,004 | | — | | 4,773 | | 2,004 | | 6,777 | | 238 | | 2017 | | | 1976 |
| 帕特森·普蘭克 | | 1 | | 新澤西州卡爾施塔特 | | — | | 4,127 | | 455 | | 519 | | 4,127 | | 974 | | 5,101 | | 118 | | 2016 | | | 1998 |
| 校舍 | | 1 | | 新澤西州薩默塞特 | | — | | 2,375 | | 5,705 | | 425 | | 2,375 | | 6,130 | | 8,505 | | 800 | | 2016 | | | 2009 |
| 斯托克頓 | | — | | 新澤西州紐瓦克 | | — | | 12,327 | | 1,282 | | 222 | | 12,327 | | 1,504 | | 13,831 | | 359 | | 2017 | | | |
| 終端方式 | | 2 | | 新澤西州阿韋內爾 | | — | | 3,537 | | 3,598 | | 926 | | 3,537 | | 4,524 | | 8,061 | | 623 | | 2014 | | | 1950/1968 |
| 惠蘭 | | 1 | | 新澤西州東盧瑟福德 | | — | | 6,366 | | 5,704 | | 473 | | 6,366 | | 6,177 | | 12,543 | | | 164 | | | 2019 | | | 2005 |
| 威爾遜 | | 1 | | 新澤西州紐瓦克 | | — | | 2,016 | | 484 | | 813 | | 2,016 | | 1,297 | | 3,313 | | | 311 | | | 2016 | | | 1970 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | 費用 大寫 後續 至 採辦 | | 結轉總額 2020年12月31日 | | | | | | |
| 財產名稱 | | 不是的。的 BLDGS. | | 定位 | | 累贅 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 總計 | | 累計
折舊 | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 林邊 | | 1 | | 紐約皇后區 | | — | | 23,987 | | 3,796 | | 3,972 | | 23,987 | | 7,768 | | 31,755 | | | 652 | | | 2018 | | | 2018 |
| 舊金山灣區 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第20街 | | 1 | | 加利福尼亞州奧克蘭 | | — | | 18,092 | | 6,730 | | 1,420 | | 18,092 | | 8,150 | | 26,242 | | 347 | | 2019 | | | 1970 & 2003 |
| 238/242勞倫斯 | | 2 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | 6,674 | | 2,655 | | 1,616 | | 6,674 | | 4,271 | | 10,945 | | 1,626 | | 2010 | | | 1986 |
| 240個小鎮 | | 1 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | 5,107 | | 3,293 | | 2,806 | | 5,107 | | 6,099 | | 11,206 | | 1,225 | | 2013 | | | 2013 |
| 299勞倫斯 | | 1 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | 1,352 | | 1,198 | | 548 | | 1,352 | | 1,746 | | 3,098 | | 600 | | 2010 | | | 1968 |
| 631布倫南 | | 1 | | 加利福尼亞州聖何塞 | | — | | 1,932 | | 2,245 | | 559 | | 1,932 | | 2,804 | | 4,736 | | 804 | | 2012 | | | 1975 |
| 埃亨 | | 2 | | 加利福尼亞州聯合城 | | — | | 3,246 | | 2,749 | | 1,049 | | 3,246 | | 3,798 | | 7,044 | | 1,329 | | 2010 | | | 1986 |
| 埃亨二世 | | 1 | | 加利福尼亞州聯合城 | | — | | 2,467 | | 4,527 | | 201 | | 2,467 | | 4,728 | | 7,195 | | 870 | | 2015 | | | 1997 |
| 巴羅斯(Burroughs) | | 3 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | 5,400 | | 7,092 | | 1,408 | | 5,400 | | 8,500 | | 13,900 | | 1,626 | | 2014 | | | 1966 |
| 加勒比 | | 3 | | 加利福尼亞州桑尼維爾 | | — | | 17,483 | | 14,493 | | 2,874 | | 17,483 | | 17,367 | | 34,850 | | 4,303 | | 2012 | | | 1980/1981 |
| 卡爾頓法院 | | 1 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | 2,036 | | 1,475 | | 162 | | 2,036 | | 1,637 | | 3,673 | | 483 | | 2012 | | | 1981 |
| 克勞維耶 | | 1 | | 加利福尼亞州海沃德 | | — | | 5,964 | | 1,159 | | 167 | | 5,964 | | 1,326 | | 7,290 | | 283 | | 2011 | | | 1967 |
| 霍奇基斯 | | 1 | | 加利福尼亞州弗裏蒙特 | | — | | 4,163 | | 3,152 | | 1,071 | | 4,163 | | 4,223 | | 8,386 | | 458 | | 2017 | | | 1997 |
| 霍奇基斯II | | 1 | | 加利福尼亞州弗裏蒙特 | | — | | 3,042 | | 3,081 | | 355 | | 3,042 | | 3,436 | | 6,478 | | 203 | | 2018 | | | 1997 |
| 默塞德 | | 4 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | 25,621 | | 9,318 | | 2,678 | | 25,621 | | 11,996 | | 37,617 | | 825 | | 2018 | | | 1958 |
| 米歇爾 | | 1 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | 2,710 | | 2,540 | | 659 | | 2,710 | | 3,199 | | 5,909 | | 419 | | 2016 | | | 1979 |
| 明尼蘇達州和田納西州 | | 2 | | 加州舊金山 | | — | | 34,738 | | 13,141 | | 739 | | 34,738 | | 13,880 | | 48,618 | | 561 | | 2019 | | | 1963 |
| 老海灣 | | — | | 加利福尼亞州聖何塞 | | — | | 10,244 | | 1,609 | | — | | 10,244 | | 1,609 | | 11,853 | | 44 | | 2020 | | | 1987 |
| 聖克萊門特 | | 1 | | 加利福尼亞州海沃德 | | — | | 5,126 | | 3,938 | | 152 | | 5,126 | | 4,090 | | 9,216 | | 284 | | 2018 | | | 1982 |
| 星光石 | | 1 | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | 3,736 | | 144 | | 418 | | 3,736 | | 562 | | 4,298 | | 2 | | 2020 | | | 1967 |
| 西140街 | | 2 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | 9,578 | | 6,297 | | 3,745 | | 9,578 | | 10,042 | | 19,620 | | 1,363 | | 2016 | | | 1959 |
| 惠特尼 | | 3 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | 13,821 | | 9,016 | | 2,087 | | 13,821 | | 11,103 | | 24,924 | | 942 | | 2018 | | | 1974 |
| 燈芯 | | 1 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | 2,224 | | 298 | | — | | 2,224 | | 298 | | 2,522 | | 24 | | 2018 | | | 1976 |
| 中太平洋第一商務園 | | 3 | | 加利福尼亞州聯合城 | | — | | 8,468 | | 14,165 | | 1,081 | | 8,468 | | 15,246 | | 23,714 | | 2,930 | | 2014 | | | 1989 |
| 中太平洋商務園二期 | | 4 | | 加利福尼亞州聯合城 | | — | | 13,642 | | 23,658 | | 4,937 | | 13,642 | | 28,595 | | 42,237 | | 6,100 | | 2015 | | | 2015 |
| 西雅圖 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第六大道南 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 7,215 | | 8,670 | | 0 | | 7,215 | | 8,670 | | 15,885 | | | 142 | | | 2020 | | | 1960 |
| 南大街79號 | | 1 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 1,267 | | 1,503 | | 767 | | 1,267 | | 2,270 | | 3,537 | | 531 | | 2014 | | | 2000 |
| 肯特郡第84街 | | — | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 4,552 | | 136 | | 256 | | 4,552 | | 392 | | 4,944 | | 12 | | 2020 | | | 1963/2000 |
| 917山谷 | | 1 | | 華盛頓州普亞盧普 | | — | | 2,203 | | 4,551 | | — | | 2,203 | | 4,551 | | 6,754 | | 128 | | 2019 | | | 2006 |
| 3401鏈接 | | 1 | | 華盛頓州倫頓 | | — | | 2,999 | | 6,707 | | 1,417 | | 2,999 | | 8,124 | | 11,123 | | 1,148 | | 2014 | | | 1984/2012 |
| 第二大道4225號 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 4,236 | | 4,049 | | 2,012 | | 4,236 | | 6,061 | | 10,297 | | 1,006 | | 2015 | | | 1957 |
| 南第三大道4930號 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 3,984 | | 2,424 | | 817 | | 3,984 | | 3,241 | | 7,225 | | 507 | | 2016 | | | 1964 |
| 12119東部邊緣 | | — | | 華盛頓州圖克維拉 | | — | | 4,950 | | 1,740 | | — | | 4,950 | | 1,740 | | 6,690 | | 2 | | 2020 | | | 1996 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | 費用 大寫 後續 至 採辦 | | 結轉總額 2020年12月31日 | | | | | | |
| 財產名稱 | | 不是的。的 BLDGS. | | 定位 | | 累贅 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 總計 | | 累計
折舊 | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 西谷公路17600號 | | 1 | | 華盛頓州圖克維拉 | | — | | 3,361 | | 5,260 | | 1,425 | | 3,361 | | 6,685 | | 10,046 | | 1,791 | | 2012 | | | 1986 |
| 奧本400 | | 1 | | 華盛頓州奧本 | | — | | 4,415 | | 5,234 | | 202 | | 4,415 | | 5,436 | | 9,851 | | 208 | | 2019 | | | 2000 |
| 奧本1307 | | 1 | | 華盛頓州奧本 | | — | | 4,253 | | 5,034 | | 337 | | 4,253 | | 5,371 | | 9,624 | | 1,000 | | 2014 | | | 2002 |
| 道森 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 3,902 | | 278 | | 331 | | 3,902 | | 609 | | 4,511 | | 103 | | 2017 | | | 1964 |
| 丹佛 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 3,203 | | 1,345 | | 489 | | 3,203 | | 1,834 | | 5,037 | | 383 | | 2016 | | | 1953 |
| 東谷 | | 1 | | 華盛頓州倫頓 | | — | | 2,693 | | 2,959 | | 53 | | 2,693 | | 3,012 | | 5,705 | | 205 | | 2018 | | | 1991 |
| 東緣 | | — | | 華盛頓州倫頓 | | — | | 2,618 | | 380 | | 114 | | 2,618 | | 494 | | 3,112 | | 22 | | 2019 | | | 1991 |
| 漢福德 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 3,821 | | 2,250 | | 542 | | 3,821 | | 2,792 | | 6,613 | | 300 | | 2017 | | | 1952 |
| 哈德森 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 4,471 | | 912 | | — | | 4,471 | | 912 | | 5,383 | | 16 | | 2020 | | | 2006 |
| 肯特188 | | 1 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 3,251 | | 4,719 | | 1,248 | | 3,251 | | 5,967 | | 9,218 | | 1,937 | | 2010 | | | 1979 |
| 肯特190 | | 1 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 4,560 | | 5,561 | | 395 | | 4,560 | | 5,956 | | 10,516 | | 1,067 | | 2015 | | | 1992/1999 |
| 肯特192 | | 1 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 12,752 | | 20,642 | | — | | 12,752 | | 20,642 | | 33,394 | | 247 | | 2020 | | | 2017 |
| 肯特202 | | 1 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 5,761 | | 9,114 | | 2,810 | | 5,761 | | 11,924 | | 17,685 | | 2,241 | | 2015 | | | 1981 |
| 肯特216 | | 1 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 3,672 | | 5,408 | | 967 | | 3,672 | | 6,375 | | 10,047 | | 1,317 | | 2014 | | | 1996 |
| 肯特公司園區 | | 4 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 5,032 | | 6,916 | | 2,125 | | 5,032 | | 9,041 | | 14,073 | | 1,695 | | 2015 | | | 1980/1981 |
| 露西爾 | | 1 | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | 4,498 | | 3,504 | | 1,342 | | 4,498 | | 4,846 | | 9,344 | | 816 | | 2017 | | | 1976 |
| 倫德 | | 1 | | 華盛頓州奧本 | | — | | 2,573 | | 4,399 | | 173 | | 2,573 | | 4,572 | | 7,145 | | 596 | | 2016 | | | 1999 |
| 奧運 | | 1 | | 華盛頓州圖克維拉 | | — | | 1,499 | | 1,431 | | 536 | | 1,499 | | 1,967 | | 3,466 | | 554 | | 2015 | | | 1978 |
| SeaTac第8大道 | | 1 | | 華盛頓州布里安 | | — | | 2,501 | | 4,020 | | 1,915 | | 2,501 | | 5,935 | | 8,436 | | 1,355 | | 2013 | | | 1988 |
| 東南第32街 | | 1 | | 華盛頓州貝爾維尤 | | — | | 9,059 | | 2,081 | | — | | 9,059 | | 2,081 | | 11,140 | | 7 | | 2020 | | | 1982 |
| SW 34 | | 1 | | 華盛頓州倫頓 | | — | | 2,912 | | 3,289 | | 498 | | 2,912 | | 3,787 | | 6,699 | | 775 | | 2014 | | | 1996/2010 |
| 硅谷公司 | | 2 | | 華盛頓州肯特市 | | — | | 5,264 | | 9,096 | | 1,916 | | 5,264 | | 11,012 | | 16,276 | | 3,064 | | 2011 | | | 1987 |
| 邁阿密 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第26街 | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 3,444 | | 4,558 | | 1,178 | | 3,444 | | 5,736 | | 9,180 | | 1,178 | | 2012 | | | 1973 |
| 第48大道 | | 2 | | 佛羅裏達州邁阿密花園 | | — | | 4,322 | | 2,187 | | 586 | | 4,322 | | 2,773 | | 7,095 | | 634 | | 2011 | | | 1987 |
| 第70大道 | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 1,434 | | 2,333 | | 198 | | 1,434 | | 2,531 | | 3,965 | | 674 | | 2011 | | | 1999 |
| 第70大道二期 | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 2,152 | | 3,418 | | 553 | | 2,152 | | 3,971 | | 6,123 | | 557 | | 2016 | | | 1969 |
| 第70大道III | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 2,543 | | 3,167 | | 690 | | 2,543 | | 3,857 | | 6,400 | | 454 | | 2016 | | | 1974 |
| 第70大道IV | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 1,119 | | 1,456 | | 329 | | 1,119 | | 1,785 | | 2,904 | | 186 | | 2017 | | | 1969 |
| 第70號大道V | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 5,036 | | 3,419 | | 1,526 | | 5,036 | | 4,945 | | 9,981 | | 320 | | 2017 | | | 1974 |
| 第74大道 | | 1 | | 佛羅裏達州邁阿密 | | — | | 2,327 | | 3,538 | | 646 | | 2,327 | | 4,184 | | 6,511 | | 531 | | 2016 | | | 1986 |
| 第78大道 | | 1 | | 佛羅裏達州多拉爾 | | — | | 2,445 | | 1,755 | | 2,840 | | 2,445 | | 4,595 | | 7,040 | | 1,305 | | 2012 | | | 1977 |
| 第81街 | | 2 | | 佛羅裏達州麥德萊 | | — | | 2,938 | | 5,242 | | 1,315 | | 2,938 | | 6,557 | | 9,495 | | 1,301 | | 2015 | | | 1996/2003 |
| 第94大道 | | 1 | | 佛羅裏達州多拉爾 | | — | | 3,000 | | 3,580 | | 352 | | 3,000 | | 3,932 | | 6,932 | | 365 | | 2017 | | | 1989 |
| 第107大道 | | 1 | | 佛羅裏達州麥德萊 | | — | | 2,787 | | 2,036 | | 506 | | 2,787 | | 2,542 | | 5,329 | | 715 | | 2013 | | | 2001 |
| 101路 | | 1 | | 佛羅裏達州麥德萊 | | — | | 2,647 | | 3,258 | | 468 | | 2,647 | | 3,726 | | 6,373 | | 959 | | 2013 | | | 2012 |
| 第131街 | | 1 | | 佛羅裏達州麥德萊 | | — | | 2,903 | | 5,729 | | 599 | | 2,903 | | 6,328 | | 9,231 | | 1,257 | | 2014 | | | 1999 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | 費用 大寫 後續 至 採辦 | | 結轉總額 2020年12月31日 | | | | | | |
| 財產名稱 | | 不是的。的 BLDGS. | | 定位 | | 累贅 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 土地 | | 建築和建築 改進 | | 總計 | | 累計
折舊 | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 12950南河西南部 | | 1 | | 佛羅裏達州麥德萊 | | — | | 1,971 | | 4,029 | | 739 | | 1,971 | | 4,768 | | 6,739 | | 581 | | 2016 | | | 2000 |
| 美洲網關 | | 6 | | 佛羅裏達州多拉爾 | | — | | 11,152 | | 11,721 | | 3,734 | | 11,152 | | 15,455 | | 26,607 | | 4,131 | | 2013 | | | 1978/1982 |
| 邁阿密國際貿易中心 | | 4 | | 佛羅裏達州麥德萊 | | — | | 5,063 | | 10,958 | | 1,694 | | 5,063 | | 12,652 | | 17,715 | | 2,059 | | 2015 | | | 1996 |
| 華盛頓特區。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第75大道 | | 5 | | 馬裏蘭州蘭多弗 | | — | | 10,658 | | 18,615 | | 4,757 | | 10,658 | | 23,372 | | 34,030 | | 4,264 | | 2014 | | 1987/1990 |
| V街2920號 | | 1 | | 華盛頓特區。 | | — | | 2,248 | | 1,670 | | 1,499 | | 2,248 | | 3,169 | | 5,417 | | 336 | | 2017 | | 1958 |
| 3601 Pennsy | | 1 | | 馬裏蘭州蘭多弗 | | — | | 2,331 | | 4,375 | | 1,219 | | 2,331 | | 5,594 | | 7,925 | | 1,192 | | 2013 | | 1996 |
| 4230《福布斯》 | | 1 | | 馬裏蘭州拉納姆 | | — | | 1,736 | | 2,395 | | 1,130 | | 1,736 | | 3,525 | | 5,261 | | 643 | | 2013 | | 2003 |
| 商業大道 | | 1 | | 馬裏蘭州拉納姆 | | — | | 3,038 | | 3,007 | | 1 | | 3,038 | | 3,008 | | 6,046 | | 347 | | 2016 | | 2002 |
| 漢普頓俯瞰 | | 3 | | 馬裏蘭州國會高地 | | — | | 4,602 | | 7,521 | | 993 | | 4,602 | | 8,514 | | 13,116 | | 1,081 | | 2016 | | 1989/1990 |
| 新山脊 | | — | | 馬裏蘭州漢諾威 | | — | | 5,689 | | 1,567 | | 443 | | 5,689 | | 2,010 | | 7,699 | | 247 | | 2016 | | |
| V街 | | 6 | | 華盛頓特區。 | | — | | 67,132 | | 41,299 | | 13,756 | | 67,132 | | 55,055 | | 122,187 | | 10,370 | | 2015 | | 1955/1963 |
| 小計 | | 222 | | | | 11,271 | | 1,138,235 | | 735,826 | | 206,859 | | 1,138,233 | | 942,688 | | 2,080,921 | | 169,708 | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 未攤銷遞延融資淨成本 | | | | | | (7) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 無形資產 | | | | | | | | | | | | | | | | | | 88,859 | | | 68,365 | | | | | |
| 總計 | | 222 | | | | $ | 11,264 | | | $ | 1,138,235 | | | $ | 735,826 | | | $ | 206,859 | | | $ | 1,138,233 | | | $ | 942,688 | | | $ | 2,169,780 | | | $ | 238,073 | | | | | |
特雷諾房地產公司
附表III
房地產投資和累計折舊指數(續)
截至2020年12月31日
(千)
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度房地產活動和累計折舊摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 物業投資 | | | |
| 年初餘額 | $ | 2,154,194 | | | $ | 1,845,776 | |
| 物業購置 | 100,391 | | | 289,591 | |
| 財產的處置 | (53,978) | | | (41,560) | |
| 在建 | 7,029 | | | 28,154 | |
| | | |
| 改進，扣除註銷後的淨額 | 23,592 | | | 32,233 | |
| 年終餘額 | $ | 2,231,228 | | | $ | 2,154,194 | |
| | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 |
| 累計折舊 | | | |
| 年初餘額 | $ | 208,279 | | | $ | 169,772 | |
| 租賃無形資產攤銷 | 6,702 | | | 10,123 | |
| 折舊費用 | 37,020 | | | 33,630 | |
| | | |
| 財產的處置和註銷 | (13,928) | | | (5,246) | |
| 年終餘額 | $ | 238,073 | | | $ | 208,279 | |
展品索引
| | | | | | | | |
陳列品 數 | | 展品説明 |
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| 3.1 | | 經修訂的註冊人修訂和重述章程(已於2010年1月6日作為註冊人註冊説明書表格S-11的附件3.1至修訂號第212號提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 3.2 | | 註冊人7.75%系列累積可贖回優先股的補充條款(此前於2012年7月19日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 3.3 | | 補充條款(之前於2017年2月9日作為註冊人當前報告Form 8-K的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 3.4 | | 修訂和重新修訂註冊人章程(之前於2010年1月6日作為註冊人註冊説明書S-11表第2號修正案的附件3.2提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 3.5 | | 修訂和重新修訂註冊人章程的第一修正案(之前於2017年2月9日作為註冊人當前報告的表格8-K的附件3.2提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 4.1 | | 註冊人普通股證書樣本(已於2010年1月15日作為註冊人註冊説明書第S-11號修訂號附件4.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 4.2 | | 註冊人證券説明書(此前作為註冊人於2020年2月6日提交的10-K表格年度報告的附件4.2，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.1+ | | 修訂並重新簽署了註冊人與W.Blake Baird之間的服務協議，日期為2014年2月18日(之前於2014年2月19日作為註冊人當前報告Form 8-K的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.2+ | | 修訂並重新簽署了註冊人與Michael A.Coke於2014年2月18日簽署的服務協議(之前於2014年2月19日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.2提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.3+ | | 註冊人和Jaime J.Cannon之間的遣散費協議，日期為2014年2月18日(之前於2014年2月19日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.3提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.4+ | | 修訂及重訂二零一零年註冊人股權激勵計劃(已於二零一四年三月十九日作為註冊人於二零一四年三月十九日於附表14A的最終委託書附錄A提交，並以參考方式併入本文)。 |
| |
| 10.5+ | | 行政人員及僱員限制性股票獎勵協議表(曾於二零一零年一月六日作為註冊人註冊説明書第S-11號修正案第10.4號附件提交，並於此併入作為參考)。 |
| |
| 10.6+ | | 非僱員董事限制性股票獎勵協議表(曾於二零一零年一月六日作為註冊人註冊説明書第S-11號修正案第10.5號附件提交，並於此併入作為參考)。 |
| |
| | | | | | | | |
| 10.7+ | | 註冊人2019年股權激勵計劃(曾於2019年4月30日作為註冊人註冊説明書S-8表附件4.7提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.8+ | | 高級管理人員和僱員限制性股票獎勵協議表(曾於2019年4月30日作為註冊人註冊説明書S-8表的附件4.8提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.9+ | | 註冊人與其董事及行政人員之間的賠償協議表(曾於二零一零年一月六日作為註冊人註冊説明書第S-11號修訂案第10.6號附件提交，並於此併入作為參考)。 |
| |
| 10.10+ | | 修訂和重新制定了自2019年1月1日起生效的註冊人長期激勵計劃(之前於2019年1月14日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.11+ | | 根據修訂和重新修訂的註冊人長期激勵計劃(曾於2019年2月6日作為註冊人年度報告表格10-K的附件10.9提交，並通過引用併入本文)下的獎勵通知表格。 |
| |
| 10.12+ | | 修訂並重新制定了註冊人長期激勵計劃，自2014年1月1日起生效(註冊人已於2014年2月19日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.4提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.13+ | | 註冊人長期激勵計劃下的授標通知表格(註冊人註冊説明書第10.8號修正案於2010年1月6日提交，並通過引用併入本文)。 |
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| 10.14 | | 第五次修訂和重新簽署的高級信貸協議，日期為2018年10月19日，由KeyBank National Association Terreno Realty LLC(分別作為“貸款人”和“行政代理”)、KeyBanc Capital Markets(作為聯合牽頭安排人)、MUFG Union Bank，N.A.(作為聯合辛迪加代理和聯合牽頭安排人)、PNC Bank，National Association(作為聯合辛迪加代理)、PNC Capital Markets LLC(作為聯合牽頭安排人)、Regions Bank(地區銀行)作為聯合銀團安排人可能不時成為當事人的金融機構和其他實體作為額外的“貸款人”(之前於2018年10月25日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.15 | | 票據購買協議，日期為2017年6月7日，註冊人、Terreno Realty LLC及其附表B中指定為購買人的機構之間的票據購買協議(之前於2017年6月12日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.16 | | 票據購買協議，日期為2016年6月2日，註冊人、Terreno Realty LLC及其附表B中指定為購買人的機構之間的票據購買協議(之前於2016年6月7日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.17 | | 票據購買協議，日期為2015年9月1日，註冊人Terreno Realty LLC及其附表B中指定為購買人的機構之間的票據購買協議(之前於2015年9月8日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| | |
| 10.18 | | 票據購買協議，日期為2019年9月12日，註冊人、Terreno Realty LLC和其附表B中指定為購買人的機構之間的票據購買協議(之前於2019年9月18日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| | | | | | | | |
| 10.19+ | | 註冊人與Andrew T.Burke之間的遣散費協議，日期為2014年2月18日(之前作為註冊人於2017年2月8日提交的Form 10-K年度報告的附件10.13，通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.20+ | | 註冊人與John T.Meyer之間的遣散費協議，日期為2014年2月18日(之前作為註冊人於2017年2月8日提交的Form 10-K年度報告的附件10.14，通過引用併入本文)。 |
| |
| 10.21+ | | 註冊人遞延補償計劃(之前於2019年11月8日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。 |
| |
| 21* | | 註冊人的子公司。 |
| |
| 23* | | 獨立註冊會計師事務所同意。 |
| |
| 24.1* | | 授權書(包括在本年度報告的10-K表格簽名頁上)。 |
| |
| 31.1* | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的規則第13a-15(E)和15d-15(E)條，對首席執行官進行認證。 |
| |
| 31.2* | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的規則第13a-15(E)和15d-15(E)條，對首席財務官進行認證。 |
| | |
| 31.3* | | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節通過的規則第13a-15(E)和15d-15(E)條頒發總統證書。 |
| |
| 32.1** | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350節對首席執行官的認證。 |
| |
| 32.2** | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350節對首席財務官的認證。 |
| |
| 32.3** | | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350節規定的總統證書。 |
| |
| 101.SCH* | | 內聯XBRL分類擴展架構文檔 |
| | |
| 101.CAL* | | 內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔 |
| | |
| 101.LAB* | | 內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔 |
| | |
| 101.PRE* | | 內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔 |
| | |
| 101.DEF* | | 內聯XBRL分類定義Linkbase文檔 |
| | |
| 104* | | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*) |
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告於2021年2月10日在加利福尼亞州舊金山市由正式授權的以下簽名者代表其簽署。
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| 特雷諾房地產公司 |
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| 依據： | | 布萊克·貝爾德 |
| | | 布萊克·貝爾德(W.Blake Baird) |
| | | 董事長兼首席執行官 |
授權書
我們，以下籤署的Terreno Realty Corporation董事，特此分別組成並任命W.J.Blake Baird和Michael A.Coke，他們分別是我們真正和合法的律師，對他們和他們各自擁有全權，以我們的名義以下列身份簽署本報告的所有修正案，並以我們的名義和代表我們做一切事情，使Terreno Realty Corporation能夠遵守1934年《證券交易法》(1934年修訂本)的規定，以及所有
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定的日期以註冊人的身份簽署。
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| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
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布萊克·貝爾德 布萊克·貝爾德(W.Blake Baird) | | 董事長兼首席執行官 和導演 (首席執行官) | | 2021年2月10日 |
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/s/邁克爾·A·可口可樂 邁克爾·A·可口可樂 | | 總裁兼董事 | | 2021年2月10日 |
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/s/Jaime J.Cannon 詹姆·J·坎農(Jaime J.Cannon) | | 執行副總裁兼首席執行官 財務總監 (主要財務及會計 官員) | | 2021年2月10日 |
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/s/琳達·阿桑特
琳達·阿桑特 | | 導演 | | 2021年2月10日 |
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/s/勒羅伊·E·卡爾森 勒羅伊·E·卡爾森 | | 導演 | | 2021年2月10日 |
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/s/David M.Lee
大衞·M·李(David M.Lee) | | 導演 | | 2021年2月10日 |
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/s/加布裏埃拉·F·帕塞拉 加布裏埃拉·F·帕塞拉 | | 導演 | | 2021年2月10日 |
| | |
/s/Douglas M.Pasquale 道格拉斯·M·帕斯誇萊 | | 導演 | | 2021年2月10日 |
| | |
/s/丹尼斯·波爾克 丹尼斯·波爾克 | | 導演 | | 2021年2月10日 |
