附件10.1

租賃

在之前和之間

君主有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

(“房東”)

和

射頻實業有限公司

內華達州的一家公司

(“租户”)

目錄

1.條款。本租約中對下列任何主題的每一次引用應被解釋為包含本第1節中為該主題陳述的數據。

2.處所。根據本租約的條款和條件，業主將房屋出租給租客，並向房東出租租客租約。房屋出租時，承租人有權與其他有權享有租賃權的人士共同使用業主不時指定和提供的公共區域和設施，專供其僱員和訪客使用。

3. TERM.

(A)概括而言。這些房屋是按租期出租的。根據《工作書》第2節的規定，如果業主因任何原因未能在開工日期當日或之前將物業的佔有權交付給租户，則房東不對租户承擔由此造成的任何損失或損害的責任，本租約不受影響，但開工日期每延遲一天，則不受影響。承租人應有權根據本合同附件B的條款和條件延長租期。

(B)提前入學。房東應允許租户在開工日期前十五(15)天進入房產，僅用於安裝傢俱、固定裝置和設備；但前提是(I)有關房產的佔用證書(或其他法律上的等價物)應已由適當的政府當局簽發，(Ii)本租約的所有條款和條件均適用於該早期入住期間，但租户有義務支付每月基本租金，並且(Iii)租户不得無理和實質性地幹擾房東執行房東的工作或以其他方式為租户準備好房產的能力。為免生疑問，該等提早入場不應(X)提早本租約的到期日；(Y)提早本租約的開始日期；或(Z)構成業主根據會計準則彙編(ASC)840-10-55-19將物業交付予承租人。

4.處所的狀況。

(A)該處所是以“原狀”及“原狀”的狀況出租，而沒有對其適宜性、宜居性或使用或佔用的適宜性、宜居性或適宜性作出任何保證，亦無任何明示或默示的特定用途，並同意承租人已有機會檢查該處所的狀況，該業主並無就該狀況作出任何陳述或作出任何形式的保證，而除非本條第4條另有規定，否則業主並無義務對該處所進行或批准任何工程，或作出或批准任何改善工程以供承租人使用。儘管前述有相反規定，如果(I)截至開工日期，任何適用的政府實體發佈書面聲明稱，建築物的基礎、外殼和核心組件(“基礎、外殼和核心”)，包括為建築物和/或建築物公共區域提供服務的基礎、外殼和核心繫統和設備，不符合於該日期生效的《1990年美國殘疾人法》(以下簡稱《美國殘疾人法》)(因此類不符合規定應在空置的基礎上確定，而不考慮租户對建築物的使用或擬議用途或任何改建或改善[包括房東在工作信中描述的工作](Ii)租客意識到上述不符合規定的情況，並在生效日期後一(1)年的日期(“不符合規定之日”)或之前，向業主遞交上述不符合規定通知(“不符合規定通知”)，則租客的唯一補救辦法是要求業主自行承擔費用和開支(不包括在營運開支內)，在房東收到適用的不合規通知後的一段合理時間內，採取必要措施糾正此類不符合反興奮劑機構的規定。如果承租人未能在不符合規定之日或之前將不符合規定通知遞送給業主，業主沒有義務履行上述工作(但該義務的解除不應解除業主在本租賃項下的其他義務)。

(B)儘管有上述規定，業主應按照附件C所附工作信函中的説明對房屋進行改進，併成為本合同的一部分。

5.月租。自開業之日起，基本租金應於每個日曆月的第一天或之前，按照第一節規定的時間表提前支付。儘管有上述規定，在期限的前十二(12)個月內的基本租金和附加租金在此予以減免。如果房屋的實際可出租面積與第一節規定的可出租面積不同，基本租金不得調整或修改。如果開始日期的一週年應在日曆月的第一天以外的任何一天，則部分月份的基本租金應根據該月的天數按比例計算。除本合同另有規定外，自開工之日起，應在每個日曆月的第一天或之前按月預付額外租金。如果生效日期的一週年應在日曆月的第一天以外的任何一天，則部分月份的額外租金應根據該月的天數按比例計算。房租應以美利堅合眾國的合法貨幣支付給房東，無需通知或索要，也不得扣除或抵消，地址為第一節規定的房東地址或房東不時以書面形式指定的其他地址。承租人承認，逾期支付租金或本合同項下到期的其他款項將導致房東產生本租約未考慮的費用，其確切金額將非常難以確定。該等費用包括但不限於手續費和會計費用，以及根據物業按揭或信託契約的條款可能向業主收取的滯納金。因此，如果房東在房租到期時沒有收到租金分期付款或房客的任何其他款項, 承租人應向房東支付相當於該逾期金額的5%(5%)的滯納金；然而，只要承租人在收到房東的書面通知後五(5)天內沒有支付到期款項，承租人不應被要求就任何連續十二(12)個月期間的第一(1)次逾期付款支付滯納金。此外，任何欠房東的款項，如果沒有在到期六十(60)天內支付，應從到期之日起計息，直至按以下較低者支付：(I)最優惠利率(如下所述)加5%(5%)年利率，或(Ii)法律允許的最高利率(“違約率”)。術語“最優惠利率”是指“華爾街日報”不時刊登的最優惠利率。雙方同意，這種滯納金是對房東因租户延遲付款而產生的費用的公平合理的估計。房東接受這種滯納金，在任何情況下都不構成對租客拖欠逾期款項的放棄，也不妨礙房東行使本合同授予的任何其他權利和補救措施。儘管本租約有任何相反規定，承租人仍應支付第十三(13)年月的基本租金分期付款^這是)本租約簽訂後到期期限的完整日曆月。

6.税務。承租人應根據房東不時提供的估計值，每月支付超出税額的十二分之一(1/12)作為額外租金，並須遵守下文第8節規定的對賬規定。儘管有上述規定，在租期的前十二(12)個月內，承租人沒有義務向承租人支付超過2023年曆年適用税額的年度税款的百分比。如果任何一年的税額低於基本税額，則不應向租户支付任何抵免或付款。“税”是指任何政府實體根據財產的所有權、租賃、租賃或經營情況對財產徵收的所有税收，包括國家均衡度、評估和費用。房東可以在這些建築物之間分配與建築物有關的税費。税項不包括任何聯邦、州或地方淨收入、資本存量、繼承、轉讓、替代、贈與、遺產税或遺產税、所有超額利得税、特許經營税、贈與税、繼承税以及適用於房東一般或淨收入(與租金、收據或物業運營收入相對)的其他税種、因房東未能及時支付到期税款或評估而導致的任何罰款或罰款、租客支付的以下任何項目(租户直接負責)以及任何其他項目包括在運營費用中；然而，如果在任期內的任何時候，任何政府實體徵收或評估一項所得税或消費税，以代替或替代全部或部分房地產税或其他從價税，則該税應構成並計入税項。除上述規定外，承租人應向房東支付任何用途、租金或銷售税、服務税、增值税等額外租金。, 特許經營税或任何其他租金税，以及可合理歸因於租户位於房產內的設備、傢俱、固定裝置和其他個人財產的成本或價值，或租户在房產內或為租户對房產進行的任何租賃改進的成本或價值的任何税收；然而，由於業主根據工作書建造的房屋內或對其建造的房屋所作的最初租賃改進而引起的任何税項的重新評估，應計入2023年曆年，但其成本或價值不得超過(由房東合理確定的)建築標準建造的成本或價值。房東有權參與任何確定或抗辯税額的訴訟程序。因質疑任何税種的有效性或數額或獲得退税而發生的一切費用，包括合理的律師費和支出、專家費和其他證人費，應視為發生這些費用的當年的税費的一部分。

7.運營費用。承租人應每月支付超出的運營費用的十二分之一(1/12)作為額外租金，這是根據房東不時提供的估計並根據下文第8節的規定進行調節的。儘管有上述規定，租户在租期的前十二(12)個月內，沒有義務向租户支付超過適用於2023年曆年的運營費用的年度運營費用的百分比。在任何一年的運營費用低於基本運營費用的情況下，不應向租户支付任何貸項或付款。“經營費用”是指業主或其代表為管理、經營、維護、改善、維修或修理建築物或物業而支付或發生的所有費用、費用、費用和支出，均按照一貫適用的健全的房地產會計和管理慣例確定，以及所有相關的管道、供暖、通風、空調、照明、電氣、機械和其他系統，包括但不限於以下費用：履行業主在以下第13節中所述的義務；清潔服務，修理、保養、重新鋪設和重新剝離任何停車場和船塢區域；因任何法律、條例或法規而需要的任何安裝或改善(只要該法律、條例或法規沒有因在生效日期之前存在的持續條件而違反)；為減少運營費用而進行的改善(前提是，此類改善的成本應合理攤銷(包括未攤銷成本的利息，以下列較小者為準)：(I)最優惠税率加每年5%, 或(Ii)在房東按照標準的房地產管理和會計原則合理確定的使用年限內的有效違約率)，並且只有該支出的當前攤銷部分應計入發生該支出的每一適用年度的運營費用中，在任何情況下，房東可計入該支出的運營費用的攤銷金額在發生該支出的任何特定年度不得超過35,000.00美元；提供任何服務或設施，如會議室、停車場、自助餐廳或體育館外部維護、維修和重新粉刷；美化環境；除雪；水電費(包括公共區域電力)；管理費(但任何此類管理費不得超過物業總收入的5%)；用品和雜貨；用品或服務的銷售税或使用税；任何地役權、許可證、聲明、限制性契約或協會的收費或評估；法律和會計費用；保險費(定義如下)；支付給、為或與從事經營、管理的所有人員支付的補償和所有附帶福利、工人補償保險費和工資税, 物業的保養和維修(只要此等人士的職級一般被視為不高於樓宇經理或樓宇工程師)；以及本租約明文規定計入營運開支的任何其他開支。房東可以在該物業上的多棟建築之間公平分配任何有利於該物業的運營費用項目。業主可根據業主合理決定的用途或其他考慮因素，在建築物或物業的不同部分或居住者之間公平分配任何經營費用項目。如果建築物在任何時期的入住率低於95%(95%)，房東可以將受入住率變化影響的運營費用調整為在入住率為95%(95%)的情況下本應產生的運營費用。

儘管有上述規定，但經營費用不應包括改建物業的其他租户的費用、折舊費、抵押貸款的利息和本金、地租支付以及房地產經紀和租賃佣金；房東的一般管理費用和任何其他不直接歸因於建築物或物業的經營和管理的費用；出售或融資房東在物業中的任何權益的費用；房東為修復物業損壞而發生的費用，但以房東的保險收益或第三方補償為限；税項；應單獨向大樓個別租户收取的服務和水電費；與現有或未來租户或物業其他租户進行談判或發生糾紛所產生的合理律師費和其他費用；任何明確不包括在本租約其他地方的運營費用的成本；為大樓內的租户或其他租户翻新或以其他方式改善、裝飾或重新裝修可出租空間(包括空置的可出租空間，但不包括公共區域)所發生的成本，包括許可證、許可證和檢查費；因房東疏忽而產生的税收處罰, 無能力或不願意支付或提交到期申報表；業主慈善或政治捐助產生的費用；因業主違反建築物內任何空間租賃的條款和條件而產生的費用；任何僱員沒有將其幾乎所有受僱時間都投入物業的工資和福利，除非這些工資和福利按比例反映用於運營和管理物業的時間，而不是花在與運營和管理物業無關的事務上的時間；增建、改建、維修或改善、更換設備及所有其他項目的費用，在房地產標準管理和會計實務中一貫適用的，應適當歸類為資本支出，但前一款所列費用和下一款規定的除外；折舊和攤銷，除前款明確規定外，除業主為使業主能夠提供業主可能與第三方簽訂合同的服務而購買的材料、工具、用品和賣方類型的設備外，當允許或要求折舊或攤銷時，應按前款規定的方式在物品的使用壽命內攤銷，並按違約率計入未攤銷成本的利息；物品的租金(除與正常維修和維護永久系統有關的需要外)，如果購買，而不是租用，將構成上文特別排除的資本項目(但是，不包括不是固定在建築物上的設備或用於提供清潔或類似服務的財產)；費用(包括但不限於罰款、罰款、利息以及維修、更換的費用, 更改和/或改進)使物業符合生效日期生效的建築規範和任何其他適用法律(定義見下文第12節)，並由適用的政府當局解釋，包括但不限於糾正與建築的初始設計或施工有關的違反建築規範的任何費用，或對物業的任何其他改進，前提是此類違規行為在開始日期根據任何有效的適用建築規範存在，並由適用的政府當局在該日期解釋；營銷費用，包括與談判和準備信函、交易備忘錄、意向書、協議、租賃、轉租和/或轉讓有關的任何合理律師費，空間規劃費用，以及與物業現有或潛在買家、租户或其他居住者的銷售/轉讓/租賃、轉租和/或轉讓談判和交易有關的其他成本和開支(税費除外)；與組成業主的合夥企業或實體的業務運作有關的成本，與建築物及/或物業的運作成本有所區別，包括合夥會計及法律事宜、與任何承按人的任何訴訟或由任何承按人提出的申索的辯護成本(租客的訴訟可能有爭議者除外)、出售、辛迪加、融資、按揭或抵押業主在建築物或物業的任何權益的成本、業主與並非從事樓宇及/或物業運作的僱員(如有的話)之間的任何糾紛的成本、業主與物業管理人之間的糾紛的成本、業主與物業經理之間的糾紛, 或因與其他租户發生糾紛而支付的外部費用(除非此類外部費用的支出一般使大樓的所有租户受益，並且房東在2023年曆年包括此類費用或類似類型的費用，如果實際發生的話)；清理、移除和/或補救建築物或物業內、上或下的任何有害物質(定義見下文)的費用，其產生的原因是：(A)業主在建築物或物業內、上或下引入任何此類危險物質，違反了引入時有效的環境法；或(B)在開始實施之日，建築物或物業內、上或下存在危險物質，該等危險物質違反自該日期起生效的環境法的範圍；通過非競爭性選擇程序向業主的子公司或附屬公司支付間接費用或利潤，用於在物業內或向物業提供管理或其他服務，或向物業提供用品或其他材料，但此類服務、用品或材料的成本應超過與房東無關聯的各方在競爭性基礎上提供的成本；壞賬或未來改善、維修、維護、更換、增加等的準備金；以及業主已由管理費補償的成本，但如果將該等成本計入經營費用，將導致向租户收取雙重費用。

儘管本第7條有任何相反規定，在2023年之後的日曆年發生的任何特定年度的運營費用中包括的可控費用總額(如下定義)，按年、累計和複合計算不得超過支出發生的前一年(包括2023年日曆年)包括在運營費用中的實際可控費用總額4%(4%)，但可包括在2023年日曆年發生的運營費用中的可控費用金額沒有這樣的限制。前款規定的可控費用上限不適用於税收。就本款而言，“可控開支”是指所有營運開支，但下列各項除外：(1)任何評估，包括與建築物或物業或其任何部分有關的評估地區及政府規定的收費；(2)業主就該財產及/或其運作而承保的保險；(3)公用事業及清潔服務的費用，包括但不限於電費、水費、暖通空調及污水費、公用事業附加費及評估費及垃圾清運費；(4)上述改建、增建、改建、修葺及更換資本的費用；(V)清除積雪的費用；及。(Vi)支付給業主僱員、代理人或承建商的工資、薪金及其他補償和福利的增加。

8.和解。

(A)業主如未能提交本租約所規定的任何額外租金估計或報表，並不構成放棄業主收取本租約所規定的全部或部分額外租金的權利。房東應在新曆年的前一百二十(120)天內，每年向租户提供一份上一年度所有實際經營費用和税金的報表。如果租客已經支付了超過實際應付金額的運營費用或税款，房東應將任何多付的款項計入租户的下一次租金，但如果這種多付發生在租期的最後一年，則房東應在租期結束時採取商業上合理的努力，以現金償還租客多付的金額，作為房東對賬程序的一部分。如果實際應付金額超過承租人上一年的預計付款，承租人應在十(10)個工作日內向房東支付差額，該義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(B)租客有權在收到業主的實際營運開支報表後四十五(45)天內，向業主發出書面通知(“檢討通知書”)，以查閲業主有關該年度營運開支的紀錄。在收到及時審查通知後三十(30)天內，業主應在業主的總部或物業經理的辦公室提供這些記錄供租户審查。如果承租人在向承租人提供記錄以供審查後的十五(15)個工作日內，未能向房東發出書面通知，合理詳細地説明對房東的實際經營費用報表的反對意見，則承租人應被視為已批准房東該年度的經營費用報表，承租人無權進一步反對或質疑該陳述。房東收到租客及時發出的反對通知後，房東和租客應真誠合作，解決房東聲明與租客複核意見不符的問題。如果房東和租客確定本年度的經營費用低於房東聲明中的報告，房東應向租客提供抵扣未來租金的抵免，抵免租客多付的任何金額。同樣，如果房東和租客確定有關年度的運營費用比房東聲明中報告的要大, 承租人應立即向業主支付承租人少付的款項。承租人根據本節規定獲取的任何信息均應視為機密，房東可要求承租人簽署商業上合理的保密協議，作為承租人審查的條件。如果承租人聘請代理人審查任何一年的房東賬簿和記錄，該代理人必須(I)是註冊會計師事務所，(Ii)不在應急基礎上獲得補償，以及(Iii)簽署關於該審查的商業上合理的保密協議。承租人應獨自承擔承租人因審查而產生的所有費用。即使本協議有任何相反規定，如果承租人在任何適用的通知和寬限期後仍拖欠房東的費用，或者承租人沒有首先向房東支付房東的實際運營費用報表上顯示的應付金額，則承租人不得查看房東的記錄或對任何運營費用報表提出異議。

9.保險。

(A)租客應自租客第一次進入房產之日起，在整個租期內，以及在租客佔用房產任何部分的期間內，保持以下有效的保險：

(I)商業一般責任保險，限額至少為每次事故1,000,000.00美元，一般合計2,000,000元，如承租人制造或生產一種產品，則合計2,000,000.00元已完成經營的產品或業主可能不時合理要求的較大數額，承保因使用處所而引致的人身傷害及財產損失，以及產品/已完成的經營、全面合約責任、人身傷害及廣告責任；

(2)房屋所在州要求的工傷保險，包括承租人的所有僱員以及承租人在房屋內或周圍工作或從事其他活動的任何承包商、分包商或其他代理人的職業傷害或疾病。此類保單應包括僱主的責任限額：每起事故至少500,000.00美元，每個僱員500,000.00美元，以及疾病500,000.00美元；

(Iii)承租人、其僱員或代理人使用的所有擁有(符號1)、非擁有(符號9)、租用、租賃和/或借用(符號8)車輛的商業汽車責任保險。這種保險單應包括對每一項人身傷害和財產損失索賠至少1,000,000.00美元的綜合單一責任限額，並應規定僱員為被保險人；

(Iv)超額責任保險或保護傘責任保險，限額最少為5,000,000.00元，提供上文(I)、(Ii)及(Iii)項所規定的商業一般責任(包括人身傷害、財產損失、產品/完成業務、人身/廣告傷害及全面合約責任)、僱主責任及商業汽車責任保險的基本每次事故及綜合限額的額外保險限額；及

(V)承保承租人個人財產及承租人看管、保管和控制的任何財產遭受人身損害的“一切風險”的財產保險。此外，本保單應承保位於房屋內或周圍的所有改建、增建、改善(包括地毯、地板、鑲板、裝飾、固定裝置，以及租户或業主應租户的要求或為租户的利益而對房屋進行的任何改進或改善)造成的任何直接或間接的有形損害。該保險應為保險財產的全額重置價值。

(B)承租人的商業一般責任、財產和超額責任/傘狀責任保單應將房東、房東的管理代理人和房東的抵押權人指定為額外保險人，並應為指定為額外保險人的各方承保的任何保險提供主要保險。承租人為滿足本租約的要求而購買和維護的所有保單，必須從保險公司購買，最低評級為“A-X”或從主要評級機構之一(AM Best，Moodys，Standard&Poors，Fitch)購買，該機構已獲準或有資格在房屋所在的州開展業務。

(C)承租人應在每次續保前至少三十(30)天，在交付本租賃的籤立副本的同時，向房東提供每份保單的保險證書。此類保險證書應採用ACORD Form 27或ISO Form 2026或其同等格式，應證明此類保單已經或將會簽發，並提供上述要求的保險範圍和限額，並應規定，除非提前三十(30)天書面通知房東，否則不得取消或重大更改保險。除提供本合同要求的保險證書外，承租人還應根據房東的要求，及時提供有關承租人保險範圍的任何其他信息，包括承租人保險單的完整副本。如果承租人打算或收到其保險公司出於任何原因打算取消或不續保此類保險的通知，或者如果所需的承保範圍或限額將與本租賃的初始要求發生實質性變化，承租人應至少提前六十(60)天書面通知房東。如果適用的法定期限少於六十(60)天，則承租人應在收到任何取消或不續訂通知後三(3)個工作日內通知房東。如果承租人未能獲得或維持上述要求的保險，或未能提供所需的保險證明，房東可選擇代表承租人購買此類保險。承租人應按要求支付合理的保險費外加25%(25%)的附加費，作為額外租金。房東未能代表承租人獲得承保，不應限制承租人在發生未承保損失時的責任。

(D)業主須按合理審慎的業主就該物業購買和維持的數額及免賠額，購買或安排購買保險。承租人應在租賃期內向承租人支付房東保險費(“保險費”)的百分比，作為經營費用的一部分。承租人不得做或允許做任何違反、無效或增加房東保險費用的事情，並應遵守房東或其保險公司關於或影響房產狀況、使用或佔用的所有規則、命令、法規、要求和建議。如果承租人在房屋內或其周圍從事任何導致房東保險費用增加的活動，承租人應按要求全額補償房東的此類額外保費或附加費。

10.放棄代位權。儘管本租約有任何其他相反的條款，但房東和租客均放棄各自就其各自財產的任何和所有損失或損壞向對方追償的權利，前提是此類損失或損壞由保險承保，或本租約要求承保此類損失或損壞。承租人應從其保險公司獲得承認該豁免的背書，以證明符合本第10條的規定。

11.保證金。本租約簽訂後，承租人應向房東交存本租約第一節規定的保證金，金額為現金。如果承租人已支付所有到期金額並已履行本合同項下的所有義務，保證金應在租期屆滿後三十(30)天內無息退還承租人，且房東可在退還保證金之前從保證金中扣除承租人欠房東的任何金額。如果承租人在超過任何適用的通知和寬限期後，在本租約的任何條款下違約，房東可以(但沒有義務)動用全部或部分保證金來補救違約。如果房東選擇使用上述保證金，租户應在房東提出要求後五(5)個工作日內將保證金恢復到原來的金額。房東可酌情將保證金與其其他資金混合。在出售或以其他方式轉讓建築物後，房東可將保證金(或保證金的任何剩餘金額)轉讓給繼任業主，租户同意僅向繼任業主償還保證金。保證金不應成為房東有權獲得的任何追回的限制。

12.使用。該處所只可作準許用途，不得作任何其他用途。承租人不得或允許在房屋、建築物或財產內或周圍做任何被現行有效或以後可能頒佈的任何條例、命令、規則、條例、佔用證明書或其他政府要求禁止的事情，包括但不限於經修訂的1990年《美國殘疾人法》(統稱為“適用法律”)。承租人在使用房屋和物業的公共區域時應遵守所有適用的法律。承租人使用，並促使所有承建商、代理人、僱員、受邀者和承租人的訪客以防止浪費、滋擾和幹擾其他居住者的方式使用處所和物業的任何公共區域。承租人不得在房產內的任何樓面上放置超過該樓面設計承載的或法律允許的每平方英尺面積的樓面荷載。承租人應自行承擔費用和費用，對房屋進行必要的更改，使其符合任何適用法律。任何有管轄權的法院的判決或租客在針對租客的任何訴訟或訴訟中承認該租客在使用或佔用房屋、建築物或財產方面違反了任何適用法律，無論房東是不是一方，在房東和租客之間應是該事實的確鑿證據。

13.維修；服務。

(A)除業主根據本第13條明確負有的義務外，承租人應在整個租期內自費保持和維護房屋的非結構內部部分和位於其中的所有固定附着物和設備，包括但不限於地毯、牆面覆蓋物、門、管道和其他固定附着物，以及為房屋的利益進行的任何改動，乾淨、安全和處於良好工作狀態，(B)進行維護和維修(以下第19節所述的任何傷亡損害造成的正常磨損和維修除外)，並進行所有必要的維修和更換，包括但不限於，將內部所有碎玻璃更換為與破碎的玻璃大小和質量相同的玻璃，並修理或更換專門為房地提供服務的所有系統或系統的部分，包括但不限於電力、機械、管道和供暖、通風和空調系統。要求承租人進行的所有維修和更換，其質量和等級應至少等於房東制定的最低建築標準，並應按照所有適用法律和本租約的條款和條件，以良好和熟練的方式進行。如果租户未能按照本合同條款進行維護，房東有權採取行動，並在租户合理需要的情況下支出資金，租户應按要求作為額外租金償還房東的費用。如果租户在房屋內使用的制熱機器或設備對供暖、通風和空調系統所維持的温度有重大影響，業主保留為房屋安裝附加裝置的權利及其費用，包括安裝費用。, 運營和維護，租户應按要求向房東支付額外租金。如果租户需要業主根據本租約提供的任何額外服務，包括在大樓正常營業時間以外提供的任何服務，房東可以但沒有義務提供此類額外服務，租户同意為此支付房東的費用，包括合理的行政費、對其徵收的任何税款，以及在適當情況下用於提供此類服務的任何系統的合理折舊津貼，作為應要求的額外租金。目前非工作時間使用暖通空調的收費是75美元/100美元(75.00美元)(最低收費四(4)小時)，每小時或不足一小時收費。

(B)業主應維護建築物的屋頂、基礎、外牆、結構部分、電梯(如果有的話)、任何公共區域以及電氣、管道、機械和消防系統(僅限於建築物專用系統，如洗碗機)，其費用應作為運營費用的一部分。儘管有上述規定，因租客或在租客下提出申索的任何人或承建商、代理人、僱員、受邀人士或訪客或任何此等人士的嚴重疏忽或故意行為而對財產造成的任何損壞，均須由租客自行修理，並由租客自行承擔費用，但業主有權自行選擇進行該等維修，並向租客收取與此有關的一切費用及開支，而租客須在要求時支付該等費用作為額外租金。

(C)除上述規定外，在大樓的整個正常運營時間內，業主應提供：(I)公共區域的合理電量；(Ii)租户允許使用的電力；(Iii)業主合理判斷所需的供暖、通風和空調，以使建築物在正常運營時間內舒適地使用和佔用；(Iv)建築物標準的窗户清洗和清潔服務；(V)僅用於清潔和洗手間的水，以及(Vi)業主合理認為必要或適當的其他服務。大樓的正常運行時間為上午8：00。下午6點。週一至週五(節假日除外)和上午8點至下午1：00週六(節假日除外)，房東可隨時調整。根據租客的要求，房東應自費更換房屋內的建築標準燈泡和鎮流器。

(D)除正常營業時間外，建築物的保安設施須以業主認為適當的形式提供。關於大樓的卡出入系統，每1000(1,000)平方英尺的出租面積應向租户發放四(4)張鑰匙卡，這些卡允許租户進入大樓。任何額外的出入卡應由租户自行承擔費用和費用。然而，房東對租户、其僱員、代理人、受邀者或被許可人因盜竊或入室盜竊造成的損失或未經授權的人在房產上造成的損壞不承擔任何責任，也不要求房東為任何此類損失投保。承租人應全力配合房東維護大樓內安全的努力，並應遵守房東頒佈的一切合理規定。

(E)即使本第13條有任何相反規定，如果(I)租户向業主提供書面通知，説明需要維修和/或保養，而該等維修和/或保養是業主根據本租約履行的義務，並且(Ii)業主在收到該通知後三十(30)天內沒有進行該等維修和/或保養，如果合理地需要超過三十(30)天來完成該等維修，且房東未能在該30天內開始進行該等修繕並在此後努力嘗試完成該修繕(但在緊急情況下涉及對該房屋內的人員或財產構成迫在眉睫的嚴重傷害或損壞威脅的情況下，房東在收到該通知後只有一(1)個工作日，該通知必須具體説明房東有一(1)個工作日開始整改行動，或在合理必要的較晚時間內開始整改行動)，然後，承租人可以在向房東提交另外三(3)個工作日的通知，表明承租人正在採取必要的行動後，開始進行此類維修和/或維護(但如果發生任何此類緊急情況，涉及對房產內人員或財產的嚴重傷害或損壞的迫在眉睫的威脅，則無需額外通知)。如果根據本租約條款，該等維修及/或保養須由業主進行，但在該額外的3個營業日通知期屆滿前(或在任何該等緊急情況涉及對物業內的人或財產構成迫在眉睫的嚴重傷害或損壞威脅的初始通知期之後)(“外部修理期”)之前，業主並未進行或承諾進行該等維修及/或保養，而承租人已進行該等保養及/或維修, 則承租人有權獲得房東對承租人在進行此類維護和/或維修時向第三方支付的實際、合理和有文件記錄的自付費用和費用的補償。這種補償應在房東收到承租人發票後三十(30)天內支付，發票上列明瞭此類費用和開支，以及執行該工作的各方的留置權豁免。如果房東未能在30天內償還承租人，則承租人有權從承租人根據本租約支付的下一次租金中抵消該發票的金額；然而，儘管有上述相反規定，如果(A)房東在收到租客的發票後十(10)天內向租客交付了反對承租人獲得任何此類補償的權利的書面異議，該書面反對基於房東的善意主張，即根據本租賃條款，房東不必採取此類行動，或(B)房東在收到租户的發票後十(10)天內，基於房東善意地聲稱此類費用過高，向租客提交了反對支付此類發票的書面反對意見(在這種情況下，房東應在10天內向租客償還房租)，則租客無權獲得此類補償或抵扣租金，但作為其唯一補救措施，租户可提起訴訟，以確定並收取此類補償的金額(如果有的話)。如果承租人在訴訟中勝訴並收到針對房東的金錢判決，房東應在判決發出之日起三十(30)天內向租客支付該金錢判決的金額。如果該貨幣判決未如此支付，則即使本租約有任何相反的規定, 承租人應有權抵銷根據本租約應支付的租金，並將該貨幣判決的金額一併抵銷。如果承租人進行此類維修和/或維護，承租人應僅使用業主在項目中使用的無關第三方承包商進行此類工作，除非該等承包商不願意或不能以具有競爭力的價格進行此類工作，在這種情況下，承租人可使用任何其他合格承包商的服務，這些承包商通常和定期在類似建築中進行類似工作。如果承租人採取了必要的行動，承租人應遵守本租約的其他條款和條件，但承租人進行此類維修不需要徵得房東的同意。

14.分租；轉讓。

(A)除以下第14(F)節規定外，承租人不得將其在本租約中的權益抵押、質押、抵押或以其他方式阻礙其權益，也不得允許任何其他方全部或部分佔用該租約，不得將該房產全部或部分轉租，也不得轉讓本租約，也不得修改業主同意的任何分租或轉讓，在任何情況下，均不得事先徵得房東的書面同意，不得無理地附加條件或扣留同意。除以下第14(F)節規定外，任何未經房東事先書面同意的轉租或轉讓，或對任何轉租或轉讓的修改，在房東的選擇下，均為無效、無效和無效，並在房東的選擇下，構成違約事件。除下文第14(F)節規定的情況外，本第14節的規定應適用於通過一次或多次轉讓，轉讓所有或實質上所有的承租人業務或資產，轉讓大部分股票、合夥或會員權益，或其他所有權證據，以及任何股份、投票權或承租人所有權權益，導致對承租人行使或可能行使有效控制的一個或多個實體的身份發生變化，就像此類轉讓是本租賃的轉讓一樣。

(B)除以下第14(F)節所規定外，承租人必須在轉讓或轉租的建議生效日期前至少三十(30)天徵得業主的同意。在提出要求時，承租人應以書面形式向房東提供：(A)建議的受讓人或分租客的姓名和地址，(B)建議轉讓或轉租的完整副本，(C)關於建議的受讓人或分租客的性質、業務和商業歷史及其建議使用的合理令人滿意的信息，以及(D)關於建議的受讓人或分租客的銀行、金融或其他信用信息，足以使房東能夠確定其淨值(如下文第14(C)節所述)。

(C)業主不得不合理地拒絕或延遲同意租客按照本條第14條的條款及條件提出的將處所轉租或轉讓本租契的書面要求。在不限制業主對轉讓或轉租有理由不予同意的其他情況下，在以下情況下，業主拒絕同意任何建議的轉讓或分租並非不合理：(A)建議的受讓人或分租客的有形淨值(不包括作為資產的商譽)不足以履行租客在本租約下的義務，(B)租客根據本租約的任何條款、契諾或條件違約，(C)建議的物業用途可能導致：(I)物業的損耗增加，(D)建議的分租客或受讓人是政府機構，(E)建議的分租客或受讓人是房東在過去六(6)個月內已向其提出租賃建築物內其他地方可用空間的建議的潛在租户，(F)建議的受讓人或分租客是業主或業主的任何附屬公司擁有的建築物半徑五(5)英里範圍內的任何建築物的租客，(G)建議的分租客或承讓人會導致業主違反另一租契或其他協議所載的任何契諾或限制；。(H)業主的貸款人(如有的話)不同意建議的分租或轉讓。

(D)轉租或轉讓不得解除承租人在本租約下的義務，或改變承租人支付租金和履行承租人在本租約下應履行的所有其他義務的主要責任。在本租約提前終止後，經房東選擇，任何分租客應委託房東代理，任何受讓人應對充分履行本租約項下所有承租人的義務承擔連帶責任。房東可以要求，作為就本條款第14條的規定給予房東同意的條件，建議的分租客或受讓人與房東簽訂書面協議，確認該分租客或受讓人在本租約項下的義務。承租人應按需支付房東因每一次建議轉讓或分租而產生的所有法律費用，無論是否獲得房東同意(在正常業務過程中每次建議轉讓不超過2,500美元)。如果承租人根據任何轉讓或分租獲得的租金或其他付款超過了承租人根據本租約向房東支付的款項(如果轉讓的房產少於全部，則該等金額按每平方英尺調整)，則承租人應在扣除承租人實際發生的所有商業合理自付交易成本後，向房東支付超出部分的一半。房東對一次轉讓或轉租的同意不應被視為放棄要求房東同意隨後的任何轉讓或轉租。

(E)如果租户試圖在租期的最後十八(18)個月內轉讓其在本租約中的權益，而房東不同意所建議的轉讓，房東可選擇完全終止本租約，租期的最後一天應為第三十(30)日^這是)房東通知租客選擇終止本租約；但房客有權在收到房東終止通知後五(5)個工作日內向房東發出書面通知，撤銷相應的轉讓其在本租賃中的權益的請求，在這種情況下，房東在本合同項下的終止權無效，且對於相應的轉讓其在本租賃中的權益的請求無效。如果租户試圖在租期的最後十八(18)個月內轉租全部或部分房屋，而房東不同意該建議的轉租，則房東可以選擇終止本租約中受該轉租約束的部分，該空間的租期的最後一天應為第三十(30)日^這是)房東通知租客房東選擇終止本租約的第二天，如果不到整個房屋受到影響，房東有權進行任何更改，使該空間成為獨立的出租單位；但租户有權在收到房東終止租約通知後五(5)個工作日內書面通知房東，撤銷相應的轉租全部或部分房產的請求，在這種情況下，房東在本合同項下的終止權無效，對相應的轉租全部或部分房產的請求無效。

(F)儘管本第14條的前述規定與之相反，承租人將本租約或處所的全部或任何部分轉讓或分租給(I)承租人的母公司或子公司，或(Ii)控制、由承租人控制或與承租人共同控制的任何個人或實體，或(Iii)購買所有或基本上所有承租人的資產和/或股票的任何實體，或(Iv)通過購買、合併、合併或重組的承租人或任何前述實體的繼承人(第(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)以下有時稱為“聯營公司”)不應被視為根據本第14條進行的轉讓，因此不應受上述第14(A)條規定的徵得業主同意的要求或上述第14(D)條規定的業主獲得任何轉讓地價的權利的約束，但條件是：

(1)任何該等附屬公司並未成立，該等交易亦非達成，作為(I)逃避本第14條所述義務，或(Ii)對承租人履行本租約項下義務的能力造成不利影響的詭計；

(2)承租人至少提前十五(15)天通知房東任何此類轉讓或轉租給附屬公司；

(3)承租人和承租人的繼承人在任何此類轉讓或轉租生效之日，按照公認的會計原則(但不包括商譽作為資產)計算的有形淨值合計，足以履行承租人在本租約項下的義務；

(4)任何該等轉讓或分租均須受和從屬於本租契的所有條款及條文，而該承讓人或分租人須在該轉讓或分租生效日期或之前，以一份令業主合理滿意並交付業主的書面文件，承擔租客根據本租契就屬於該轉讓標的的空間而承擔的所有義務(基本租金的款額及租客就分租而須支付的超額營運開支及額外税款的百分比除外)；及

(5)承租人仍須對承租人在本租約下須履行的所有義務負全責。

本第14條第(F)款所用的“控制”，是指直接或間接擁有對個人或實體的管理層和政策作出指示的權力，或任何形式的所有權，無論是通過擁有有表決權的證券、通過合同還是其他方式。

15.彌償；業主的非法律責任。

(A)除下列條款另有規定外，除法律禁止的範圍外，作為業主簽訂本租約的一個重要部分，承租人不得要求或試圖要求業主或其僱員或業主的代理人或承包商或其僱員(統稱為“業主方”)對與租客的契諾承擔責任，並同意應賠償業主及其高級職員、董事、僱員、律師和代理人的任何和所有處罰、損害賠償、罰款、訴訟原因、法律責任、判決、費用(包括，但不限於合理的律師費)(統稱“申索”)或因以下情況而招致或引起的費用：(I)租客或任何在租客下提出申索的人使用或佔用房產；(Ii)承租人或承租人或承租人的承建商、代理人、僱員、受邀者或訪客的任何作為、不作為或疏忽；。(Iii)承租人或承租人或承租人的僱員、代理人、承建商、受邀者或訪客或任何此等人士違反、違反或不履行本租契的任何條款、契諾或規定，或任何種類的法律、條例或政府規定；。(Iv)租客、其僱員、代理人、承建商、受邀人、訪客或任何其他根據租客明示或默示邀請進入物業的人士的人身、財產或業務所受的任何傷害或損害；或。(V)在租期內在物業內發生的任何事情。儘管本第15(A)條的前述規定與此相反：(X)承租人或承租人的承包商、代理人、僱員、被許可人或受邀人所招致或遭受的利潤損失、業務損失或其他後果性損害(統稱“間接損害”)除外, 以上所述租客的風險承擔和免除不適用於因房東或房東各方的疏忽或故意不當行為而導致的任何索賠，且不適用於房東和/或租客在本租約項下未投保或要求投保的任何索賠(統稱為“除外索賠”)；及(Y)上述租客對房東的賠償不適用於(A)任何免責索賠，或(B)業主財產的任何損失或損壞，只要房東已根據本租約第10條放棄此類損失或損害。此外，房東應賠償、保護、保護租户和租户的高級職員、董事、股東、代理人、僱員和獨立承包商(統稱“租户當事人”)不受所有此類除外索賠的傷害，但以下情況除外：(1)承租人財產的任何損失或損壞，只要承租人已根據本租約第10條放棄此類損失或損害，以及(2)任何由此產生的損害。雙方根據第15(A)款達成的賠償協議，不是為了也不應解除任何保險公司根據本租賃條款要求承租人和/或房東(視情況而定)承保的保單義務。本節的規定在本租約期滿或更早終止後繼續有效。

(B)業主在法律未予禁止的最大程度內，對因未能保持處所、建築物或財產保持在維修狀態而造成的任何損壞，亦不對任何管道、氣體、電力、水、灑水器或其他喉管或污水渠或任何喉管、水箱或固定附着物爆裂、滲漏或流動，或因任何喉管、水箱或固定附着物爆裂、滲漏或流動，或因水、雪或冰在或透過屋頂、天窗、地板門或其他地方而造成的損壞，或因其他作為而引致的任何損壞，概不負責，對建築物的合租人或其他佔用人或毗鄰或相連財產的任何擁有人或佔用人的疏忽，以及因未能提供任何該等服務或處所的任何服務中斷而引起的財產或業務的任何損失或損害，或因該等服務未能提供或中斷而導致的財產或業務的損失或損害，概不承擔任何責任。此外，房東不對租客因盜竊或任何其他犯罪行為、火災、天災、公敵、禁令、暴亂、罷工、叛亂、戰爭、法院命令、徵用法或任何政府當局的命令而造成的任何財產或人員的任何損失或損害負責。

(C)房東在任何情況下均不對因房東的任何過失而對租客造成的附帶或後果性損害負責，不論是否已通知房東可能會發生此類損害。在任何情況下，承租人不應因承租人在本合同項下的任何違約行為而對房東造成的附帶或後果性損害負責，無論承租人是否被告知可能會發生此類損害。本租契所使用的“業主”一詞，就業主須履行的契諾或義務而言，僅指當時業主對建築物的權益，而如業主對建築物的權益發生任何轉讓或轉讓，則本租契所指名的業主(如其後有任何轉讓或轉易，則指當時的授權人)將自動獲得豁免，並在轉讓或轉易日期後自動免除業主履行本租契所載的任何契諾或義務的一切法律責任。租客向業主以及業主在該房產中的權益的任何繼承人的唯一追索權，是為了該房產和該房產所屬建築物的房東和任何繼承人的利益。在任何情況下，房東或房東作為受託人的信託的任何受益人或房東的任何高級職員、董事、合夥人、經理、成員、股東、代理人、律師和僱員均不承擔本合同項下的個人責任。

16.公用事業。承租人應直接與公用事業提供商簽訂合同，向房舍單獨計量的所有公用事業單位支付費用，並應在到期時立即直接向公用事業單位付款。承租人應支付房東為該房屋提供的電費(“電費”)，作為額外租金。承租人在租約期滿或提前終止後，仍有義務支付租期內向房屋提供的水電費。承租人不得使用公用事業服務提供者以外的其他公用事業服務提供者提供公用事業服務，除非承租人首先獲得房東的書面同意。業主對租客因向該處所或建築物提供的電能的供應或性質上的任何改變、故障、中斷或缺陷而蒙受或招致的任何損失、損害或開支，概不負責。為確保所有公用事業的正常運行和保護，承租人同意遵守房東可能規定的所有合理規定和要求，並允許房東及其公用事業供應商使用所有電力線路、饋線、立管、佈線和房屋內的任何其他機械。

17.等待。如果承租人或承租人或承租人提出索賠的任何一方在本租約期滿或提前終止後仍佔用房屋或其任何部分，則這種保留是無權的，在容忍的情況下，承租人應對房東因此而造成的任何損失或損害，包括由此產生的損害，向房東負責；然而，在房東簽署影響物業的第三方租約後，房東應將該租約的書面通知(“新租約通知”)遞送給租客，由此產生的損害賠償責任應在(A)房東向租客交付該新租約通知之日後三十(30)日或(B)該滯留之日開始之日中較晚者生效。此外，對於繼續持有的每個月或其任何部分，承租人應向業主支付每月使用和佔用房產的費用，相當於(A)前一個月繼續持有前兩(2)個月應支付租金的150%(150%)，以及(B)在隨後繼續持有前一個月應支付租金的兩倍(200%)。本第17條的規定不應被視為限制或排除房東的任何回收權或根據本條款授予房東的任何其他權利，無論是法律上的還是衡平法上的。

18.不得扣減或抵扣租金。承租人支付租金的契諾是並將獨立於本租約的每一個其他契諾。承租人同意，承租人對房東的任何索賠不得從租金中扣除，也不得在任何訴訟中與任何租金索賠相抵銷。租客支付的租金或房東收到的低於本合同規定的租金，不得被視為不是因為最早規定的租金，也不應被視為在任何支票或隨附任何支票或付款的信件上的任何背書或聲明，作為租金，房東可以接受該支票或付款，而不損害房東收回該租金餘額或尋求本租約或法律規定的任何補救措施的權利。在上述情況下，房東有絕對權利將從租客那裏收到的任何付款或其他非當期、到期或拖欠的款項用於租户的任何賬户或其他付款。

19.意外傷亡。

(A)如處所或其任何部分因火警或其他意外而損毀，租客須立即通知業主。如果房屋或建築物因火災或其他傷亡而完全或部分損壞或摧毀，從而使房屋完全或部分無法進入或無法使用，業主應努力將房屋和建築物恢復到與損壞前基本相同的狀態。但該損害並非由租客或其任何僱員、代理人、持牌人、受邀請人或分租客的作為或不作為所致，直至該處所的修葺及修復完成為止，承租人如不能在沒有實質幹擾的情況下使用該部分，而在進行修葺時該部分並無人居住，則根據不可用的可出租面積與該處所的可出租總面積的比率，應減收基本租金。房東應承擔維修和恢復房屋和建築物的費用和開支，但房東沒有義務花費超過可用於此類維修和恢復的保險收益淨額，房東也沒有義務修理或恢復或支付屬於租户的任何傢俱、設備或個人財產的維修或恢復，或由租户或房東應租户的要求或為租户的利益對房屋或建築物進行的任何改建、增加或改善(包括地毯、地板覆蓋、鑲板、裝飾、固定裝置)。所有此類物品的維修和恢復應由承租人獨自負責。

(B)儘管有上述規定，(A)如因任何風險而損毀的建築物超過建築物重置價值的25%(25%)，不論該建築物是否已損壞或損毀，或(B)業主合理地相信，即使作出合理努力，修葺及修復工程仍不能在損壞發生後九十(90)天內完成，或(C)業主合理地相信，在實質上完成該等維修及修復工程後，尚餘不足兩(2)年的時間(不包括任何延期選擇)，或(D)如果任何抵押權人或貸款人未能或拒絕提供足夠的保險收益用於維修和恢復，或(E)如果分區或其他適用的法律或法規不允許進行此類維修和恢復，房東有權在損壞發生後一百八十(180)天內通過向租户發出書面終止通知來唯一選擇終止本租約。如果本租約根據前一句話終止，則本租約項下應支付的所有租金應分攤並支付至終止之日。

(C)本第19條規定的房東履行義務的所有期限均可延期，原因是遲遲未能與相關保險公司達成令人滿意的和解，以及房東無法合理控制的事件。如建築物或處所受到任何損壞或毀壞，租客有責任確保處所的安全，並在業主發出通知後，立即將屬於租客或其持牌人的財產從業主所要求的部分移走，費用由租客或其持牌人承擔。

(D)承租人放棄《新法》A 46：8-6和《新法》46：8-7以及任何類似或後續法律的利益。除本第19條特別規定外，承租人同意，在建築物或其任何部分損壞或毀壞的情況下，不應免除其支付基本租金、額外租金、電費或任何其他租金項目的義務

20.居次次序；禁止反言書信。本租約明確受制於任何當前或未來的抵押或物業抵押，以及與任何此類抵押相關的所有其他簽署的文件。承租人同意不提前超過三十(30)天支付租金，並委託任何一方通過任何此類抵押獲得對房產的合法佔有權。房東同意作出商業上合理的努力，在本租約完全簽署後三十天內，以貸款人可接受的形式，向其抵押貸款人提供從屬和不受幹擾的協議。在業主提出書面要求後十五(15)天內，但不超過每十二(12)個月兩次，承租人應簽署、確認並向業主或業主的抵押權人、潛在抵押權人、土地出租人或該物業或其任何部分的潛在買家交付一份禁止反言證書，其形式和實質與附件D所附的禁止反言證書基本相似，並通過引用併入本文。承租人應對該禁止反言證書進行必要的修改，以使該證書真實、準確，意在使該物業的任何該等抵押權人、準抵押權人、準買家或土地出租人可信賴根據本第20條交付的任何該等陳述。如果承租人在房東提出要求後十五(15)天內沒有提供禁止反言證書，承租人應被視為已批准房東提交給承租人的任何此類證明的內容，房東在此授權如此證明，但不因承租人未能遵守而限制房東可獲得的任何權利和補救措施。

21.改建；修復

(A)未經業主事先書面同意，承租人不得在或允許對房屋進行任何改動、增建或改善(“改動”；“改動”一詞應包括可接受的改動(定義見下文))，業主可自行決定不予同意。儘管與前述相反，但如果違約事件沒有發生並且在適用的通知和補救期限之後仍在繼續，承租人可以在未經房東同意的情況下對房屋內部進行非結構性更改、增加或改進(統稱為“可接受的更改”)，前提是(1)承租人至少在開始前十(10)個工作日向房東遞交此類可接受更改的書面通知。(2)在任何連續十二(12)個月期間，所有可接受的更改的總費用不超過$10,000.00(但對處所進行的任何純粹的裝飾性或裝飾性的室內非結構性更改的費用不得超過上限[例如油漆和鋪地毯工作])，(3)此類可接受的變更應由承租人或代表承租人按照本第21條和本租賃的其他規定進行，(4)此類可接受的變更不需要頒發建築許可證或其他政府批准，也不需要新的或修訂的佔用證書或類似的許可證，(5)此類可接受的變更應由合格的承保承包商和分包商執行，他們通常和定期在類似建築中進行類似的工作。所有改動(I)必須符合所有適用法律，(Ii)必須與大樓及其機械、電氣、供暖、通風、空調和生命安全系統相兼容；(Iii)不得幹擾任何其他租户或其受邀者對大樓任何其他部分的使用和佔用；以及(Iv)不得影響大樓結構部分的完整性。此外，業主可自行決定是否同意附加條件，包括但不限於：(A)承租人向業主提交與改建有關的所有圖則及規格，供業主事先書面批准；(B)業主事先書面批准進行改建的時間；(C)業主事先書面批准承建商及分包商進行與改建有關的工作；(D)承租人在建造改建工程前已收到所有政府當局的所有必要許可和批准；。(E)承租人向業主交付業主通常要求的保證書和保險；。(F)承租人向業主支付在商業上合理的費用，以供業主監督任何改建工程；。, 承租人及承租人的承建商是否遵守業主不時頒佈的建築規則及建築標準，以及(I)承租人以業主要求的形式或媒介向業主交付改建工程的“竣工”圖紙，均不收取任何可接受的更改的行政費用。任何政府機構或法律規定，作為承租人要求或實施的任何更改的條件或結果，與建築物的任何修改、更改或改善有關的所有直接和間接費用，無論是在建築物的外部或內部，均應由租户承擔。房東可選擇進行此類修改、更改或改進(由承租人承擔全部費用)，或要求承租人直接執行此類操作。承租人不得允許因承租人或承租人的任何代理人、高級職員或僱員訂購或提供的任何材料、服務或勞務而將任何機械師留置權或其他留置權置於房產或建築物上。在不放棄本租賃項下的任何其他權利或補救措施的情況下，房東可以擔保、保險或以其他方式解除任何此類留置權，租客應按要求償還房東支付的任何與此相關的金額作為額外租金。此處包含的任何內容均不應被視為根據《新澤西法案》第44A-3節的規定授權承租人改善房屋的合同。

(B)租約期滿或提早終止時，承租人須交還處於良好運作狀況及狀況的物業。承租人應將由承租人或代表承租人安裝的任何和所有改裝、固定裝置、設備、數據/電信電纜和佈線以及傢俱從房屋中移走，承租人應全面修復因移走它們而造成的任何損壞，包括任何結構損壞；然而，對於租客在業主同意下做出或導致的變更、增加或改進，承租人沒有義務移除該等變更、添加或改進，除非在房東批准任何變更、添加和改進的最終施工圖時，房東通過書面通知租客，確定了房東將要求租客在本租約期滿或提前終止時移除的那些變更、添加和改進，在這種情況下，租户應在租賃期限屆滿時或之前移除該等已識別的變更、添加和改進，並修復因該移除而造成的任何損壞。儘管有上述規定，房東仍可要求租客不得拆除任何或所有的改動，而任何該等改動或改動將成為房地產的一部分，並歸業主所有，不收取任何賠償，而根據本租約，其所有權將以賣據的形式轉移給業主。在業主選擇時，所有未移走的改建、行業固定裝置、設備、電線電纜、傢俱、固定裝置和其他個人財產應最終被視為已被租户遺棄，並可被挪用、出售、儲存, 房東在沒有通知租户或任何其他人的情況下銷燬或以其他方式處置，也沒有義務對此做出解釋。承租人應向房東支付與房東處置此類財產有關的所有合理費用，包括但不限於因移走此類財產而對建築物或房產造成的任何損壞的修復費用，並應使房東免受因第三方(如租户的貸款人，其貸款以該財產為抵押)而產生的損失、責任或費用的損害。

(C)承租人根據本條款第21條承擔的義務在本租約期滿後繼續有效。

22.違約；補救措施

(A)除本租約中指定為違約事件的任何其他行為或不作為外，下列各項均構成租客違約事件：(I)未能在拖欠書面通知後五(5)天內支付租金或其任何分期付款，或根據本租約或業主與租客之間的任何其他協議的條款，未能支付租户應支付的任何其他款項(可通過電子郵件將書面通知發送到業主存檔的最後已知電子郵件地址)；但是，如果房東在租期內的任何十二(12)個月內向租户發出了兩(2)次這樣的拖欠通知，那麼租客隨後未能在到期時支付任何租金或其他費用，將構成本租約的違約，而不需要任何通知或治療期；此外，根據本第22(A)條發出的任何此類通知應是附加的，而不是取代, 根據適用法律要求的任何通知；(Ii)將房屋用於任何目的而不是被允許的用途或在房屋內進行任何構成違法的活動；(Iii)本租約項下的承租人或其任何部分的權益應根據執行或其他法律程序徵收，而上述徵收或執行應在自徵收或執行之日起十五(15)天內未清償；(Iv)任何自願或非自願的破產呈請或要求公司重組或任何類似濟助的呈請須由租客或租契的任何擔保人提出，或須由租客或任何擔保人或租客或擔保人的任何財產委任接管人提出；。(V)租客或租約的任何擔保人須為債權人的利益作出轉讓，或租客須以書面承認其無力償還到期的租客債務；。(Vi)根據本租約要求承租人維持的任何保險將被取消或終止，或到期，或將被減少或重大改變，除非在每一種情況下，本租約允許，或雙方書面同意；(Vii)如果承租人未能立即解除或擔保違反本租約對房產的任何留置權；(Viii)遺漏；(Ix)如果承租人在期限內放棄或騰出房產；(X)如果承租人不按本租約要求籤署和交付禁止反言證書；或(Xi)未能遵守或履行本租約中要求承租人遵守和履行的任何其他契諾或條件，並且承租人在向承租人發出書面通知後三十(30)天內未予糾正；但如果所述不遵守涉及根據房東的合理判斷創造的條件, 危險或危險，承租人應被要求在四十八(48)小時內治癒。

(B)當租客發生違約事件時，業主可選擇在給予或不給予租客或任何其他人任何種類的通知或要求的情況下，行使下列任何一項或多項補救，以及法律、衡平法或本條例其他方面所規定的所有其他權利及補救，而此等權利及補救是累積的，並不排除法律所容許的任何其他權利：

(I)房東可以終止本租約、收回和重新出租該房產，在這種情況下，房東有權在扣除所有預期的重租費用後，作為損害賠償(租客可能對房東負有法律責任的任何其他款項或損害賠償之外)追討一筆相當於租客在租期內剩餘支付的超額租金的現值超過該房產的公平市場租金價值的一筆款項。為了確定現值，房東和租客同意，利率應為當時適用於到期日或大約到期日到期日的美國財政部債券收益率的利率。如果房屋在剩餘期限內的公平市場租金價值(在扣除所有預期的重租費用後)超過租户在期限剩餘時間內應支付的租金價值，房東沒有義務向租户支付或以其他方式貸記租户的任何該等超出的金額；

(Ii)業主可在不終止租約的情況下終止租客的管有權，收回處所，包括但不限於移走租客在處所內的全部或任何部分個人財產，並將該等個人財產存放於倉庫或公共貨倉，費用及風險由租客承擔，並可按業主滿意的租金及條款將該等財產轉租給租客。為了重新出租，房東有權對房屋進行裝修、修繕、改造或改建。承租人應向房東支付一筆相當於本租約剩餘期限內所有租金的賠償金，除非並直至該房產被重新出租。如果房屋被轉租，承租人應負責應要求向房東支付轉租租金與本租約剩餘部分租金之間的任何差額，所有重新出租的費用和開支，以及所有合理的裝修、維修、改建、改建、增加和收取由此產生的租金。房東收取的租金不得超過本租約規定的租金。除非向租客發出意向的書面通知，或除非有司法管轄權的法院裁定終止租約，否則業主不得將收回或接管租賃物業視為終止本租約的選擇。即使有任何未終止的轉租行為，房東仍可隨時選擇因任何違約行為終止本租約，除可能採取的其他補救措施外，還可追討一筆相當於租客在租賃期內剩餘支付的超額租金的現值超過房屋公平市場租金價值的一筆賠償金(以及承租人可能對房東負有責任的任何其他款項或損害賠償)。, 在扣除所有預期的重新出租費用後。如果房東按照上述規定收回房產，房東可以將所有人和財產從房產中移走，並由租户承擔費用存放任何此類財產，而不承擔損害責任；以及

(Iii)房東可在不免除或免除租客在本租約下的任何義務的情況下，向租客支付任何款項或履行本租約所規定的租客須作出或履行的其他行為，但並無義務。業主如此支付的所有款項和所有必要的附帶費用應作為應要求的額外租金和支付該等款項的租客契約支付給業主。

(C)承租人同意房東可以隨時提起訴訟，追回根據本第22條規定到期的任何款項，並且任何訴訟或追回房東在本條款下到期的任何部分，都不能作為對任何後來提起的訴訟的抗辯，因為任何金額到目前為止都沒有減少到對房東有利的判決。

(D)承租人應在收到通知後，立即支付房東因收取承租人的任何欠款、履行承租人的任何義務或維護房東的任何權利或補救而發生的一切合理費用、收費和開支(包括但不限於業主聘請的法律顧問、催收代理人和其他第三方的合理費用和自付費用)及其利息，作為額外租金。承租人應支付所有合理的律師費，以及因承租人在沒有房東過錯的情況下導致房東捲入或牽涉到的任何訴訟、談判或交易所產生的費用。

(E)業主因違反本租約任何條款而未能執行任何補救措施，並不表示放棄本租約的任何條款，即使該等違規行為隨後繼續或重複，業主的明示放棄除非以書面形式作出，否則無效，且不影響該書面放棄中指定的條款以外的任何條款，且該條款僅限於在放棄書中明確規定的時間和方式。業主在本租約終止後從租客那裏收取任何款項，不得以任何方式改變租期的長短或租客在本租約下的佔有權，或在發出任何通知後，恢復、繼續或延長租客在收到該等款項前發出的任何通知，並同意在送達通知或提起訴訟或在對物業的管有權作出最終判決後，業主可收取及收取任何到期租金，而租金的支付並不放棄或影響上述通知、訴訟或判決。業主不應被要求向租户送達任何通知或要求，作為其行使本租賃項下的任何權利或補救措施的先決條件，但本租賃項下明確要求的通知和要求除外。承租人明確放棄任何法定要求或通知的送達，這是房東開始對承租人進行驅逐程序的先決條件，包括任何聯邦、州或當地法律和條例中規定的要求和通知。

(F)如果房東在租客違約後根據上文第22(B)條選擇終止本租約，房東應採取商業上合理的努力，在適用法律要求的範圍內減輕其損害。

(G)如果房東違約持續超過本租約規定的任何適用通知和補救期限，承租人可以行使法律或衡平法規定的任何權利。

23.通知。本合同項下允許或要求的所有通知應以書面形式，(I)親自送達，(Ii)通過美國掛號信寄出，預付郵資，並要求退回收據，或(Iii)由國家認可的夜間快遞連夜發送，並按本租約第1節規定的通知地址寄給雙方。如果通過美國掛號信發送，該通知應視為收件人在郵寄後的第二(2)個工作日收到。如果該通知是由國家認可的隔夜快遞發送的，則該通知應視為收件人在第一(1)日收到^ST)在寄存到快遞員處後的工作日。通知可由代理人代表房東或租客發出。房東向租客發出的任何通知，如果交付給房客，也應被視為已送達租客。

24.徵用權。如果在(A)期間，整個物業或建築物被任何具有徵用權的政府或其他當局接管，或在行使該項權力的威脅下轉讓給該實體，或(B)物業或建築物的任何部分被如此收取或轉讓，而導致物業或建築物的其餘部分因業主的單獨判斷而變得不適用於業主在物業上進行的租賃活動，則本租約將於取得或轉讓之日終止，租金應分攤至租金的日期。承租人無權在因取得或轉移處所或建築物的任何部分而作出的損害賠償的任何譴責、裁決或判決中獲得任何分攤或任何份額。

25.安靜的享受。業主聲明並保證其完全有權訂立本租約，而承租人在支付租金及履行本租約所載的其他契諾及協議的同時，應在符合本租約的條款及規定的情況下，在不受業主阻礙或騷擾的情況下，和平及安靜地擁有、持有及享用該物業。對於其他租户或第三者的任何干擾或幹擾，房東不負任何責任，租户也不會因此而免除本租約的任何義務。

26.規章制度。承租人同意遵守(並促使其代理人、承包商、僱員和受邀者遵守)作為附件E的規章制度，以及房東可能不時作出的合理修改和補充，前提是這些規章制度不與本租約正文中規定的明示條款相沖突。房東同意對該物業的所有租户統一執行規章制度。但是，對於建築物或物業的其他租户或佔用人違反上述規章制度的行為，房東不負責任。

27.環境保護。

(A)“環境法”是指與環境、人類健康和安全有關的所有聯邦、州和地方法律(包括但不限於判例法和普通法)、法規、條例、條例、指南、許可證、許可證、授權書、命令、法令和判決。“危險物質”是指所有爆炸性物質、放射性物質、危險或有毒物質、廢物、化學品或物質、石油、石油副產品和石油產品(包括但不限於原油或其任何部分)、石棉和含石棉材料、氡、鉛、多氯聯苯、黴菌、尿素-甲醛，以及受任何環境法管制的所有材料、廢物、化學品和物質。

(B)除在物業內使用通常在承租人的日常業務過程中使用的有害物質外，按其設計的方式並僅按照所有環境法的規定使用，然後僅以允許使用的正常數量使用，承租人不得(I)在、內、下、下製造、產生、使用、儲存、處理、加工或釋放任何有害物質，違反環境法，或(Ii)遭受或允許發生與該房屋或財產有關的任何違反環境法的行為。承租人應向業主及其合夥人、經理、成員、高級職員、主管、董事、僱員、代理人、繼承人、受讓人、受讓人和承租人賠償、辯護(由業主合理接受，並由承租人承擔全部費用)，使其免受任何和所有索賠、要求、責任、損害、費用、罰款、處罰、訴訟原因和任何種類和性質的損失，包括但不限於財產價值的減值、可出租或可使用空間的損失或限制使用的損害、自然資源損害、因房屋或物業的租賃空間受到任何不利影響而產生的損害，以及為解決索賠而支付的款項，以及在租户違反本節所包含的任何契諾，在房屋或物業的內、中、外或上存在、釋放或威脅釋放有害物質違反環境法，或違反任何環境法時，在期限或延長期限期間或之後可能產生的合理律師費、諮詢費和專家費。

(C)就本第27條而言，“費用”一詞包括但不限於與任何現場條件調查或任何清理、補救、拆除、恢復、監測或維護工作有關的費用、費用和諮詢費、專家費和合理的律師費。本賠償契約在本租約終止後繼續有效。儘管有上述規定，但本禁令不適用於在辦公場所內可能含有微量有害物質或有害物質的普通辦公產品，這些產品通常在承租人的日常業務過程中使用，以其設計方式並僅符合所有環境法，然後僅以允許使用的正常數量使用，前提是該等產品符合環境法的使用。承租人應立即將違反環境法律的任何有害物質的釋放或威脅釋放通知房東，如在該場所或物業內、內、下、出、至或之上。

(D)承租人應自費遵守《工業場地恢復法》，新澤西州S.A.13：1K-6及以後。以及根據該條例頒佈的條例(“ISRA”)。當ISRA要求時，承租人應自費向新澤西州環保部工業現場評估局(以下簡稱“局”)提交所有文件、提供所有信息並遵守該局的所有要求。如果該局或NJDEP的任何其他部門決定製定清理計劃，並在本租賃期限內因承租人或其員工、代理人、被許可人、受邀者或承包商的行動或不作為而在物業或場所發生的任何泄漏、排放、危險物質或廢物進行清理，無論是由於承租人的行動或不作為或其僱員、代理人、被許可人、受邀者或承包商的行動或不作為所致，則承租人應自費編制和提交所需的計劃和財務保證，並執行批准的計劃。承租人應立即提供房東要求的所有資料以準備不適用宣誓書，並在房東要求時立即簽署該宣誓書，房東不承擔任何費用。

28.財務報表。承租人應不時(但每年不超過兩次)在提出要求後十(10)個工作日內向房東提交財務報表副本，表明承租人當前的財務狀況和上一年的經營結果，並應由承租人的首席財務官或其他負責人證明其真實無誤。儘管有上述相反規定，如果承租人是一家上市公司，其股票是公開持有並通過全國證券交易所交易的，則承租人沒有義務向房東交付上文規定的財務報表，只要房東隨時可以獲得承租人的財務報表，並且公眾可以通過互聯網獲取。

29.經紀人。業主使用KG房地產服務公司(Patrick Luzzi)(“業主經紀人”)的服務，而租客使用新澤西州高緯物業有限責任公司(“承租人經紀人”)的服務。承租人及業主向另一方表示，承租人及業主(視何者適用而定)除業主經紀及租客經紀(視何者適用而定)外，並無任何其他經紀參與取得本租約。房東應按照房東和租客經紀人根據另一項協議達成的協議，向租客經紀人支付佣金。租客和房東雙方同意，對於房東或房客經紀人以外的任何經紀人因房客或房東在本合同項下的任何失實陳述而可能對房東或租客提出的任何佣金、責任、損失、費用、損害或費用(包括合理的律師費)，房客和房東雙方同意永遠賠償、辯護並使另一方不受任何佣金、責任、損失、費用、損害或費用(包括合理的律師費)的傷害。

30.其他的。

(A)時間是本租約及其各項條款的本質。

(B)本租約及本租約所載的所有契諾及協議，對本租約各方的繼承人、遺囑執行人、繼承人、管理人及受讓人均具約束力、適用性及效力；但除非事先經業主書面同意，否則本租約不會對承租人、繼承人、管理人、受遺贈人、法定代表人、繼承人、受讓人或承租人有利。

(C)本租賃包含雙方的完整協議、所有其他和先前的陳述、談判和協議已合併並在此終止。除非雙方以書面形式簽署，否則對本租賃或其任何條件或條款的任何修改、放棄或修改均不對本租賃的任何一方具有約束力。

(D)本租約各款的標題僅為方便起見，不得被視為限制、解釋、影響或更改該等款或款的涵義。

(E)本租約的解釋應受房屋所在州或聯邦的法律管轄，而不考慮法律衝突。承租人不可撤銷地服從上述州或聯邦法院的非排他性管轄權，並同意所有訴訟、訴訟、索賠或訴訟均可在此類法院審理和裁決。承租人放棄可能在任何時間對因本租約引起或與本租約有關的任何訴訟、訴訟、索賠或法律程序提出的任何異議。上述規定不應被視為阻止房東在任何其他司法管轄區提起與本租約相關的任何訴訟、訴訟、索賠或訴訟。

(F)本租約是且應被視為並解釋為業主與租客共同工作的產物，因此，任何具司法管轄權的法院不得將本租約解釋為任何一方作為本租約的起草人，以解決本租約所載條款或規定中的任何不一致、含糊、含糊或衝突(如有)。

(G)如果任何一方因罷工、停工、勞工問題、無法獲得勞動力、無法獲得材料或設備或因此而無法獲得合理替代品、停電、火災或其他傷亡、限制性的政府法律或法規、司法命令、敵人或敵對政府行動、暴動、暴動或其他內亂、戰爭或其他類似性質的原因而延誤、阻礙或阻止履行本租約規定的任何行為(“不可抗力”)，則此種行為的履行應免除延期期間的責任，而履行任何此種行為的期限應延長一段相當於拖延期間的期限。在任何情況下，不可抗力不得免除承租人及時支付租金或本租賃條款規定的任何其他付款的責任。

(H)承租人應按要求作為額外租金償還房東的所有自付費用，包括但不限於法律、工程或其他專業服務，或房東因承租人根據本協議提出的任何同意或批准請求而發生的費用。

(I)有司法管轄權的法院最終裁定本租賃的任何條款無效，不得影響任何其他條款的有效性，任何如此確定為無效的條款應在可能的範圍內被解釋為實現其預期效果。

(J)如果一個以上的個人或實體曾經是承租人，則每個該等個人和實體的責任應是連帶的。

(K)如果承租人是公司、有限責任公司、協會或合夥企業，承租人應在簽署本租約的同時，根據房東的選擇，向房東提供其董事會(或董事會執行委員會)的決議或授權承租人簽訂本租約的成員或合夥人的同意書的核證副本。此外，每名代表承租人簽署本租約的人士聲明並保證，他或她已獲正式授權簽署及交付本租約，該承租人根據其註冊成立或成立所在國家的法律屬正式成立的公司、有限責任公司、組織或合夥企業，有資格在建築物所在的司法管轄區開展業務，根據其註冊成立或成立所在國家的法律及建築物所在司法管轄區的法律信譽良好，有權及授權訂立本租約，並且已正式採取授權承租人訂立本租約所需的所有公司或合夥行動。

(L)向租客提交本租約並不是租賃該房產的要約，也不是業主為租客保留該房產的協議。在租客正式籤立並向房東交付租約正本，以及房東已正式簽約並向租客交付租約正本之前，房東不應對租客具有約束力。儘管本租約第一節所述的生效日期，本租約自簽署和交付之日起生效，並對雙方具有約束力。

(M)本租約可以任何數量的副本籤立，也可以由不同的合同各方以不同的副本籤立，每份副本應被視為正本，但所有副本應共同構成同一份文書。通過傳真(或其他電子方式)傳輸的本租約的任何簽名應被視為原始簽名，並對本租約各方具有約束力。

(N)承租人代表並向房東保證，承租人或承租人的任何成員、股東或其他股權擁有人，都不是根據財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定(包括OFAC特別指定和被阻止的人名單上的人)或根據任何法規、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令，阻止財產並禁止與從事、威脅犯下或支持恐怖主義的人進行交易)或其他政府行動而限制美國個人或實體與其開展業務的個人或實體。

(O)承租人承認其擁有、使用和和平享用房舍的條件是承租人及時履行其在本協議下的所有義務，包括支付所有基本租金。鑑於此，承租人特此放棄其根據N.J.S.A.2a：18-60或其他類似法規的權利，以撤銷房東或其管理代理人根據NJ S.A.2a：18-53向另一法院提起的拖欠基本租金的任何訴訟。房東根據後一法規提起的任何此類訴訟中提到的任何其他事項，不應放棄房東或租客就本合同項下到期和欠下的款項向適當法院單獨提起訴訟的權利；也不得禁止房東因不支付基本租金以外的款項而提起處分訴訟。

31.停車。酒店的地面停車區將提供停車位。應為承租人分配三十四(34)個停車位，供其他租户共同使用，其中一(1)個停車位應保留在業主指定的地下停車區內。房東有權指定停車區供建築物和其他各方使用，租户及其員工不得在未指定的停車區停車，特別是包括入口處。房東書面通知後，承租人應在收到通知後五(5)天內向房東提供分配給承租人及其員工車輛的國家汽車牌照號。房東不對房東非法停放時從物業中拖走的租户或其員工的車輛負責。房東不對租客、其他租客或其客户、受邀者或員工使用停車區或道路而引起的任何損害或索賠承擔責任。房東不負責監管或執行任何停車位的排他性。承租人自付費用，應獲發一張鑰匙卡，允許承租人進入地下停車區和大樓。如果發放給租户的任何一張鑰匙卡丟失，房東應向租户收取每補發一張卡50美元(50美元)的費用。如果承租人使用的停車位超過了本租約規定的範圍，並且如果這種過度使用經常發生，並且如果承租人在房東書面通知任何一次違規行為後，沒有減少對停車區的過度使用，則根據本租約，這種過度使用應構成違約事件，而沒有進一步通知或機會糾正此類違約事件。

32.標牌。應租客的要求，房東將自費(A)僅在大樓大堂的電子名錄上保存租客名單；(B)在大樓入口處的紀念碑上保存租客名單。承租人可以在通往建築物的門口或與建築物入口相鄰的牆壁上以及在建築物的裝貨碼頭部分安裝標牌，所有費用均由承租人承擔。業主可指定此類標誌的設計類似於或與標識建築物內租户的其他標誌的設計和位置一致。承租人安裝的此類標牌應遵守所有適用的法律和條例。除本文規定外，承租人不得在房屋或大樓內或周圍安裝或維護任何標牌，如果承租人安裝了任何標牌，房東可自行拆除，費用由承租人承擔。本租約期滿或終止時，承租人安裝的任何標牌應在不損壞房屋或建築物的情況下拆除。

33.承租人享有優先認購權。如果在租期內的任何時候，業主希望將建築物毗連的任何部分(“擴展空間”)出租給該空間中的現有租户以外的第三方，或任何其他對擴展空間擁有任何先前權利的人，業主應首先向租客發出通知(“業主通知”)業主願意租賃擴展空間的條款和條件。業主提交的任何此類業主通知應描述適用的擴展空間及其可出租平方英尺(由業主根據適用的BOMA標準合理確定)，並應列出業主將該適用擴展空間出租給租户的條款，包括但不限於(I)該適用擴展空間可供租户出租的預計日期及其開始日期，(Ii)該適用擴展空間的租户改進施工時間表(如果有)，應考慮按公平市場條款計算的本租賃剩餘期限(Iii)該適用擴展空間的應付基本租金，該基本租金應等於該適用擴展空間的現行公平市場租金，如附件B所定義，並由業主合理確定(但須受租户有權提出反對並根據附件B通過仲裁確定基本租金)，並考慮到租賃剩餘期限。(Iv)該等適用擴展用地的任何租客改善津貼(該數額須由業主在考慮租約的剩餘年期後，作為業主通知書所述適用擴展用地的現行公平市值租金的一部分而合理釐定), 及(V)該等適用擴展空間的租約期限，在任何情況下，租期應與該房產的租期(可根據附件B予以延長)同時終止。承租人有權在房東發出通知之日起十(10)個工作日內向業主發出通知，以符合本協議的條款和條件租賃擴展空間，但在承租人行使租約時，本租約應完全有效，並且承租人不得在任何適用的通知和寬限期之後違約。業主和租客應隨即簽訂業主可接受的本租約修正案，以規定(I)將擴展空間包括在房產內，(Ii)增加基本租金，其金額等於業主通知中規定的金額，以及(Iii)增加租客百分比，以反映房產中包含擴展空間的情況。在所有其他方面，本租約包含的條款和條件應保持不變。如果租客未能在房東通知之日起十(10)個工作日內行使前述權利，或房客已行使其權利且房東和租客在房東通知之日起三十(30)日內未按上述規定簽署本租約修正案，租客應被視為已放棄其在本條款第33條下對擴展空間的權利，房東有權將擴展空間出租給任何其他個人或實體，租客無權進一步享有擴展空間的權利。儘管承租人根據本節條款行使了出租擴展空間的權利, 房東沒有義務將擴展空間的佔有權交付給租户，如果在交付擴展空間的佔有權之前，承租人在任何適用的通知和寬限期之後仍未履行本協議規定的義務，則在這種情況下，承租人根據本協議享有的權利將終止，並且不再具有任何效力或效力。

34.某些權利保留給房東。業主保留下列權利，業主可在不向租客發出通知或對租客負上法律責任的情況下行使這些權利，行使這些權利不得被視為對租客的使用或管有構成驅逐或騷擾，亦不得引致任何抵銷或扣減租金的索償或任何其他索償：(A)在不少於二十四(24)小時的事先通知下(緊急情況下及/或進行定期的清潔服務，則無須事先通知)，進入該處所以檢查該處所或進行修理、改動或提供任何服務；(B)更改入口或通道、門和門口，以及走廊、窗户、電梯、樓梯、停車場和任何其他公用地方的佈置和/或位置；。(C)更改建築物的名稱或街道地址或處所的套房編號；。(D)在建築物的外部或內部安裝、張貼和維修任何和所有標誌；。(E)在建築物或公用地方之內、附近及附近進行修葺、裝飾、改動、加建或改善工程，併為此目的暫時關閉建築物的門、走廊及其他地方，並中斷或暫停公用地方的服務或使用；。(F)時刻保留及在適當情況下使用處所內外所有大門的鑰匙；。(G)授予任何人或保留在建築物內經營任何業務或提供任何服務的獨有權利；。(H)在任期的最後九(9)個月內，在合理時間展示該處所，並在該處所空置或廢棄時，為重新租用該處所作好準備；。(I)在該處所內和通過該處所安裝、使用和維修喉管、導管。, (J)批准可能位於樓宇內的保險箱或其他重型設備或其他物品的重量、大小及位置，並決定該等物品可移入、移出樓宇或樓宇的時間及方式；及(K)就樓宇或樓宇的營運、保養、營銷或保存採取任何其他商業合理行動。減少或消除租户的採光、空氣或景觀不應影響租户在本租約項下的責任，也不會產生房東對租户的任何責任。任何此類進入應在合理範圍內儘快完成，並以對租户造成儘可能少幹擾的方式完成，房東應盡商業合理努力，根據本第34條與租户安排進入房產(除非在緊急情況下不是合理可行的)，以便租户可根據租户的選擇提供一名員工或租户代表陪同。

35歲。房舍的租賃開始/驗收。在業主的要求下，房東和租客應簽訂一份開工通知書協議(“開工通知書”)，其格式應與本合同附件的格式基本相似，如附件F所示。租客未能在十五(15)天內簽署並退還開工通知書，或對開工通知書中所包含的陳述提出書面反對，應視為租户批准開工通知書中所包含的陳述。

36.放棄陪審團審判的權利。對於任何一方針對另一方提出的任何索賠、訴訟、法律程序或反索賠，房東和租客放棄各自在陪審團審判中的權利，這些索賠、訴訟、法律程序或反索賠涉及本租約、房東與租客的關係、和/或租客對房產或建築物的使用或佔用(包括根據任何現行或未來的法律、法規、法規或條例對任何傷害或損壞的索賠或任何補救措施的強制執行)。

37.正在錄音。未經業主事先書面同意，承租人不得記錄本租約。應業主要求，承租人應簽署並確認一份簡短的本租約備忘錄，以供記錄。

38.不能用前提替代。房東無權在租期內的任何時間將租客轉移到建築物或物業的其他空間。

[以下頁面上的簽名]

雙方已簽署本租約，特此為證。

附件A

房舍

附件B

附加規定

此續約選擇權是由RF Industries，Ltd.(作為租户)和Monch Owner LLC(作為業主)簽訂的、日期為_的租約的一部分。

(A)承租人在給予業主至少九(9)個月的提前書面通知但不超過十五(15)個月(“行使通知”)後，可選擇按所有相同的租約條款及條件續訂一份為期五(5)年的額外租約(“續期期限”)，但年度基本租金除外，該租金應根據當時在莫里斯縣的大樓及其他同類品質寫字樓收取的“現行公平市場租金”釐定。新澤西州寫字樓市場：(I)在大小、質量和條件方面與之相當的空間；(Ii)相若的租約年期；及。(Iii)相若的屋宇設備、設施和地點。然而，在任何情況下，續期的基本租金不得低於租户在緊接續期開始前一個月支付的年度基本租金。

(B)在收到租客行使通知後十五(15)天內，房東應向租客發出書面通知，告知租客續約期間的現行公平市值租金。如果房東和租客未能在房東通知後三十(30)天內就續期的年度基本租金達成一致，則在房東通知後十五(15)天內，雙方應選擇一名合格的商業房地產估價師，該估價師至少具有五(5)年評估莫里斯縣、新澤西州寫字樓市場及周邊地區寫字樓物業的經驗。兩名評估師應在保留後二十(20)天內對現行公平市場租金提出意見。如果兩個評估師的意見相差三(3%)個百分點，並且經過十(10)天的誠信努力，雙方無法就續訂期限的基本租金達成一致，則評估師應立即聯合任命一名具有上述資格的第三名評估師。第三名評估師應在五(5)個工作日內選擇房東的評估師或租客的評估師之一，該第三名評估師的選擇是最終的，對房東和租户具有約束力。雙方應自行支付房地產估價師的費用，並平分第三方評估師的費用。一旦業主和租客同意續期的基本租金，雙方應簽署租約修正案，確認延長租期和調整後的基本租金。

(C)承租人根據本節延長條款的選擇權應以下列各項為條件並受其約束：

(I)租户在上文(A)段所述的時限內向業主發出行使通知，以適時行使這項選擇權；

(Ii)承租人在行使其選擇權時或在續期開始時，根據本租約的條款和條件，不得在適用的補救寬限期之後違約；

(Iii)承租人不得將物業的任何部分轉租給關聯公司以外的任何轉租人，或將其在本租賃中的權益轉讓給關聯公司以外的任何受讓人，但有一項明確的理解，即這種續期選項應被視為租户個人的選擇，未經房東事先書面同意，不得轉讓關聯公司；

(Iv)承租人除可選擇延長上文(A)段所述的續約期外，不得再有續期選擇；及

(V)業主沒有義務就該處所進行任何工作。

附件C

工作信函

1.業主的工作。房東將按照《空間平面圖》和作為附表1所附的房東工作表(統稱為《平面圖》)中所列並經承租人事先批准的方式，對房屋(房東的工作)進行某些改進。如附表1所述，房東的某些工作項目應由房東承擔費用，房東的某些工作項目應由房東執行，房客應按要求補償房東的費用。如果上述計劃或業主工作的任何部分需要編制或制定額外的計劃或規格，則承租人應在房東向租户提交此類額外的計劃或規格後五(5)個工作日內批准或不批准。如果承租人在五(5)個工作日內不批准或不批准，將構成承租人延誤(如本文定義)，並在業主選擇時視為承租人對此的批准。承租人對此類平面圖和規格的不同意應明確説明不同意的性質。然後，房東應修改這些平面圖和規格，以納入房東同意的租户不同意的項目。承租人對該等計劃和規格的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。房東和租客應真誠地共同努力，就此類計劃和規格達成一致，雙方同意，除非根據下文第4節的規定，否則承租人無權要求修改此類計劃和規格，以反映本合同所附附表1中未考慮的任何工作。在批准或被視為批准時, 就本工作書而言，此類附加計劃和規格應視為“計劃”。房東應使用房東當時使用的建築標準材料、數量和程序執行房東的工作。業主的工作應明確排除(I)傢俱的安裝和(Ii)包括在租户工作中的任何工作。

2.基本完成。“基本完成”或“基本完成”是指業主的工作已經充分完成，使房屋適合其預期的用途，儘管仍有任何微小或不實質性的建造、裝修或機械調整細節有待執行(“衝壓清單項目”)。房東應在接到租户的通知後完成所有打字清單項目；但是，除非承租人在開工日期後十(10)個工作日內就任何打字清單項目向房東發出通知，否則房客應被視為最終批准房東完成工作，租户不得要求房東未完成本工作書要求的任何房東工作。如果業主的工作在實質上延遲完成，以致開工日期不在施工許可證交付後15周的日期，並且這種延誤不是由承租人延誤、額外的市政延誤引起的，包括但不限於檢查、不可抗力或較長的交貨期項目，只要承租人有機會用房東通知後即可獲得的材料替換較長的交貨期項目，則作為承租人的唯一補救措施，房東應向承租人支付違約金。在房東的工作基本完成之前，相當於每天1,000.00美元的金額。儘管有前述規定或租約中任何相反的條款，如果業主的工作因租户延誤而延誤，則租客應開始按租約規定的租金支付租金，自開工之日起如無該租户延誤，租客應開始支付租金。

3.租户延誤。“承租人延誤”是指以下任何一項或多項導致業主工作延遲完成的情況：(I)承租人拖欠向業主提交業主要求的與業主工作執行有關的任何信息、授權或批准；(Ii)承租人僱用的一方，包括承租人的任何僱員、代理人、承包商、分包商和物料工，履行或完成任何工作或活動；(Iii)承租人要求並經業主同意的關於完成業主工作的任何延遲或延誤；(Iv)因租客或其僱員或代理人的任何作為或不作為而導致或與之有關的業主工作中的任何錯誤；。(V)執行任何技術轉讓變更(定義見下文)；或(Vi)租客的任何其他行為或不作為，導致業主的工作延遲完成。就本節而言，“違約者”一詞是指房東提出要求後三(3)個工作日內，房客未採取行動或溝通。

4.更改業主的工作。未經業主事先書面同意以及業主和租客簽署書面變更令，承租人將無權對計劃或業主的工作進行任何更改(“TI變更”)，該變更令規定(I)TI變更的性質和(Ii)因該等TI變更而給租户造成的成本估算。承租人應獨自承擔所有技術轉讓變更的費用，並應按要求支付額外租金等費用。

5.事先進入。

(A)在業主執行工作期間，(I)承租人可在場所安裝佈線和佈線，包括但不限於計算機佈線、電纜拼接、插座、連接器和附件(統稱為“佈線工作”)，費用由承租人自行承擔，佈線工作應與業主和大廈管理部門協調，並應遵守租約的所有條款；(Ii)承租人可根據所有法律檢查業主的工作進度，無需支付費用或對業主負有責任。

(B)不遲於業主預計基本完成業主工作的時間前十五(15)天，業主應允許租户進入房屋安裝傢俱系統、設備和電話/數據設備，為租户入住房屋做準備(統稱為準備工作；佈線工作和準備工作在本文中統稱為租户工作)。

(C)所有此類執行租客工作和檢查業主工作的通道應由業主安排。對於此類通道，承租人同意(A)在接到房東的通知後，立即停止任何未經房東批准、不符合本租約規定或將幹擾或延誤房東工作執行的租户工作，以及(B)迅速遵守房東不時規定的所有合理程序和規定，以協調房東和租客的工作，以及大樓內的任何其他活動或工作。承租人的這種使用權應被視為受租約所有適用條款的約束，除非租約條款另有要求，否則承租人不應僅因此種使用權而有義務支付與物業有關的基本租金或額外租金。

(D)在不限制前述規定的原則下，租客在進入房產之前，應以業主合理接受的形式和內容向業主提供：(I)租客工作的詳細描述和時間表；(Ii)代表租客進入房產執行租客工作或將為該工作提供材料的所有承包商、分包商和材料供應商以及所有其他租户代表的姓名和地址，以及按行業分項列出的將在房產內工作的個人的大致人數；(Iii)與承租人的工作有關的所有合同、分包合同和材料採購訂單的副本；(Iv)與承租人的工作有關的所有圖則和規格的副本；(V)與承租人的工作相關而需要的所有許可證和許可證的副本；(Vi)保險證書(金額令房東滿意，並與租約中指明或要求的作為額外被保險人的各方)以及賠償文書，以防止與承租人的工作相關的所有索賠、費用、費用、損害和債務；和(Vii)保證承租人有能力支付承租人的所有工作和/或房東認為適當的信用證或其他擔保，以確保承租人無留置權完成承租人的工作。

(E)如承租人不履行或拒絕履行或促使其承建商履行上述任何義務，則業主可在通知承租人後，立即撤銷承租人在業主工程基本完成日期前進入處所的權利。房東不對承租人本節規定的工作質量或完成情況承擔任何責任，也不對承租人或承租人承包商留在或儲存在房屋內的設備或用品負責。承租人根據本節進入場地的風險應完全由承租人承擔。

附表1

房東作品展

所有物品均由房東安裝。費用由租户支付(如有註明)。

附件D

禁止反言形式

承租人應向房東提供一份經正式確認的禁止反言證書，證明自籤立該禁止反言證書之日起下列任何或全部信息的真實性和確認性。

A.租賃日期和空間描述。那個房客簽下了租約，並與房東交換了日期為[插入租約日期](租契副本連同任何修訂和/或修改可能需要作為禁止反言證書的證物)，涵蓋批租處所，如附表_所示，位於新澤西州_。

乙方全力以赴租賃。本租約由_頁組成，外加證物A-_，具有完全的效力和效力，未經任何方面的修改、更改、更改或修改；或者，如果已修改或修改，承租人應證明每次修改或修改的條款、日期和頁數屬實。

C.開始和終止日期。租賃期從[填寫租約開始日期]，如租金開始日期與租賃開始日期不同，租金開始日期為[填上起租日期]，而租賃期將於[插入租約到期日].

D.續簽或延期選項。承租人是否有任何選擇續簽或延長租期。如果承租人有任何此類選擇權，承租人應證明該選擇權的條款以及是否已行使任何選擇權。

E.其他選項和權利。承租人是否有任何選擇權、優先購買權或優先要約權來擴建或購買該建築物。如果承租人有該等選擇權或權利，承租人必須證明該等選擇權或權利的條款屬實，以及是否已行使任何該等選擇權或權利。

F.承租人佔有。租客是否已接受及現已全數管有該租約處所，並正根據租約繳交全數租金；或如租客並非全數管有該租約，則該租客是否已轉讓該租契、將該租約處所的全部或部分分租或以其他方式轉讓該租約或該租約處所的任何權益。承租人同意根據要求提供轉讓、轉租或轉讓的副本。

G.現行最低租金。海流[選擇一個：每月還是每年]根據租約應支付的基本年租金，當時[選擇一個：每月還是每年]額外租金，以及根據本租約須支付的基本年租金和所有額外租金及其他費用的支付日期。

H.沒有預付租金。在租約到期日前三十(30)天內未支付基本年租金或租賃項下的額外租金。

一、租金優惠。租户目前是否獲得任何租金優惠、回扣或優惠；如果是，則該等優惠、回扣或優惠的條款，包括該優惠、回扣或優惠的失效日期。承租人還將確認其是否有權根據租約獲得任何未來的租金優惠、回扣或減免；如果是，則確認未來的優惠、回扣或減免的條款。

J.改動已完成。根據本租約須進行的所有改建、改善、加建、擴建或建造，均已按照本租約所附租約的圖則及規格完成，如附件_所示。

K.沒有房東違約。據租户所知：房東在租約下不存在違約，目前也不存在僅因送達通知或時間流逝而構成違約的情況，租户也沒有現有依據取消租約或因房東違約而行使任何其他補救措施。

L.沒有租户違約。據租客所知：租客並無拖欠租約，目前亦不存在僅因送達通知或時間流逝而構成違約的情況，而業主亦沒有現有依據可因租客違約而取消租約或行使任何其他補救辦法。

承租人沒有任何索賠或抗辯。據承租人所知：除上述證書上註明的情況外，目前沒有任何有效的抗辯、反索賠、補償、抵扣、租金扣減或針對執行租約任何協議、條款或條件的索賠。

N.承租人的財務狀況沒有變化。承租人的財務狀況自簽訂租約之日起至本租約簽訂之日之間，除上述證書上註明的外，未發生重大不利變化。

沒有懸而未決的破產。根據美國或其任何州的破產法，目前沒有針對租户的破產或重組行動，無論是自願的還是非自願的。

購房者或貸款人對房東違規行為不負責任。與目前存在的事項有關的任何索賠應僅通過對租約中指定的房東的金錢判決和/或具體履行來強制執行，不得作為對強制執行租約的補償或抗辯，除非上述證書中另有説明。

問：租户承認未來的銷售/融資計劃。以下兩項或其中一項：

(I)承租人確認業主已通知承租人業主已與買方訂立出售土地及建築物的合約，除非事先取得買方的書面同意，否則任何書面契約的修改、修訂或取消均屬無效。

(Ii)承租人承認房東已通知承租人，業主在租約中的權益已經或將會轉讓給抵押權人；除非首先獲得抵押權人的書面同意，否則任何對租約的修改、修改或取消均無效。

R.要求提供的其他信息。房東合理要求的任何其他信息。

美國禁止反言證書的誘因。該租客承認，該禁止反言書的發出是為了誘使買方完成對該土地及建築物的購買，及/或誘使承按人作出和維持由該土地及建築物(視屬何情況而定)作抵押的按揭貸款，而該承租人明知該購買人及/或承按人(視屬何情況而定)在作出及/或維持該項購買及/或按揭時，須依賴該禁止反言書的真實性。

T.簽字人的授權。代表承租人簽署禁止反言證明書的人是承租人妥為授權的代理人。

附件E

規章制度

如本附件E的條款與本租賃條款有衝突，以本租賃條款為準。

附件F

畢業證書

___________, 20___

___________________

___________________

___________________

Re：_。

根據上述租賃條款，我們要求您和/或有關當局確認以下聲明：

1.起租日期視為_。

2.承租人確認並同意，截至本函件日期，(I)租約規定業主須對物業進行的所有改善工程已完成；及(Ii)承租人已接受物業目前的狀況。

請在下面簽字，並將一份副本退還給房東，以確認您同意這封信的上述條款。未能執行本信函並將其交付給房東，即構成對租户不利的確鑿證據，證明上述陳述是準確和真實的。

同意並接受：

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