EX-10.34

第十一條修正案(“修正案”)於2022年6月28日(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)Hudson 1740 Technology，LLC和特拉華州公司(“承租人”)Nutanix，Inc.共同制定和生效。

業主(作為特拉華州有限合夥企業CA-1740 Technology Drive Limited Partnership的權益繼承人)和租户是該特定辦公室租約的雙方，該租約日期為2013年8月5日(“原始租賃”)，先前由日期為2013年10月9日的特定第一修正案、日期為2014年4月17日的特定第二修正案、日期為2014年10月13日的特定第三修正案、日期為2015年3月23日的特定第四修正案(“第四修正案”)、日期為2016年7月28日的特定第五修正案、日期為2017年4月11日的特定確認函、由日期為2018年1月29日的特定第六修正案修訂，根據日期為2018年4月4日的某項第七修正案(“第七修正案”)、由日期為2020年11月23日的某一項第八修正案、由日期為2021年8月23日的某一第九修正案及根據日期為2022年5月18日的某第十修正案(“第十修正案”)(經修訂，稱為“租契”)。根據該租約，業主已將位於加州聖何塞科技大道1740號的大樓(“該大樓”)內現時共約196,011平方尺的可出租辦公空間及約236平方尺的可租用儲存空間(統稱為“現有物業”)租給租户。

因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文所載的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：

房舍。承租人特此確認，自Suite 460擴建生效日期(根據第七修正案第8.2節定義)和Suite 100擴建生效日期(根據第七修正案第9.2節定義)(預計於2022年7月1日左右)較晚的日期起，承租人將租賃大樓內所有215,857平方英尺的可出租平方英尺。因此，從(I)Suite 460擴建生效日期和(Ii)Suite 100擴建生效日期中較晚的日期起，並在第十一修正案延展期內繼續，承租人將獨家使用現有物業、Suite 460、Suite 100、以及大樓的所有公共區域，包括停車場結構、花園和運動場，以及與大樓和停車場結構相關的所有外部區域(所有這些在本文中和在經修訂的租約下的所有目的均稱為“房產”)。

所有該等基本租金應由租户根據租約條款支付，並須受租約條款所載的所有現有租金減免及優惠所規限，包括第十修正案第1.1節所載。如截至2024年6月1日，如未發生Suite 460擴建生效日期及/或Suite 100擴建生效日期，則基本租金將會下調，如未發生Suite 460擴建生效日期，則以209,444可租平方英尺計算；若未發生Suite 100擴建生效日期，則以213,087平方英尺計算；若Suite 460擴建生效日期及Suite 100擴建生效日期均未發生，則以206,674平方英尺計算。

費用和税金。在第十一修正案延期期間，承租人應按照租賃條款支付承租人應承擔的費用和税款；但條件是，在第十一修正案延期期間，(A)如果Suite 460擴建生效日期和Suite 100擴建生效日期均已發生，則承租人的份額應為100%，(B)基準年度為2024年。儘管有上述規定，租户的分成比例應為：Suite460擴展生效日期之前但Suite100擴展生效日期之前的95.7458%；Suite460擴展生效日期之前但Suite100擴展生效日期之後的97.0291%(如果Suite100擴展生效日期早於Suite460擴展生效日期)；Suite100擴展生效日期之前但Suite460擴展生效日期之後的98.7167%(如果Suite460擴展生效日期早於Suite100擴展生效日期)。在Suite 460擴展生效日期和Suite 100擴展生效日期中較晚的日期之後，租户的分成應為100%。

6.1.

房屋的配置和條件。租户承認其目前擁有現有物業(並將於Suite 460擴建生效日期擁有Suite 460，於Suite 100擴建生效日期擁有Suite 100)。房東和租客承認並同意，位於房產內的某些陽臺不符合適用法律。房東應自費使位於房屋內的所有陽臺符合所有法律。除本協議另有規定外，承租人同意接受現有房產的“原樣”，不接受房東對其配置或狀況的任何陳述，房東沒有任何義務履行或支付任何更改或改善費用。

6.2.

負責改善房舍。自本第十一條修正案之日起，承租人有權根據本修正案附件A所附的工作書對房屋進行改善，並獲得房東的津貼。房東和租客特此確認，本修正案第1.4節和第2節中提到的任何剩餘津貼之外，房東和租客將在附件所附工作書中提供的津貼之外的津貼。

即使本第7條有任何相反規定，2023年1月的整個日曆月，該房產的基本租金應部分減免576,089.00美元；但是，如果存在違約，而這種減免適用，則減免應推遲到違約被糾正的日期(如果有的話)。

所有該等基本租金應由租户根據租約條款支付，並須受租約條款所載的所有現有租金減免及優惠所規限，包括第十修正案第1.1節所載。如尚未發生Suite 460擴建生效日期及/或Suite 100擴建生效日期，則應調低上表所列基本租金，如未發生Suite 460擴建生效日期，則以209,444可租平方英尺計算；若未發生Suite 100擴建生效日期，則以213,087平方英尺計算；若Suite 460擴建生效日期及/或Suite 100擴建生效日期均未發生，則以206,674平方英尺計算。

擴展選項。根據第四修正案第7條的條款和條件，承租人應保留將整個物業的租約期限再延長一(1)個額外三(3)年的權利，但條件是(A)該第7條中所有提及的“第二次延長到期日”應指上文第1節中提到的第十一修正案“延長到期日”，以及(B)第7.2條最後一條中對“2018”的提及。(B)第四修正案最後一款中的“2018年”應修改為“2030”。

能源使用量。如果承租人(或通過承租人、通過承租人或承租人提出索賠的任何一方)直接向供應商支付建築物內的任何能源消耗，則承租人應應要求立即向房東交付(或根據房東的選擇，簽署並交付一份文件，使房東能夠從該提供商那裏獲得)任何有關該等耗能的數據，而根據任何適用法律，房東出於基準目的或向潛在買家、租户或抵押貸款機構披露這些數據是合理的。

因此，根據《加州民法典》第1938(E)條，房東在此進一步聲明：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

根據上述規定，房東和租客同意，如果租户要求對房屋進行CASP檢查，則租户應支付(I)檢查費用，以及(Ii)除本修正案另有明確規定外，為糾正違反與建築相關的無障礙標準而在房屋內進行必要維修的費用。

11.5.

本協議的每一方及其各自的繼承人和受讓人應被授權依賴通過傳真、PDF或DocuSign(或類似文件)交付的所有各方的簽名，以構成本協議正式授權的、不可撤銷的、實際的、當前的交付以及每個人和實體的原始墨跡簽名。本修正案可一式兩份執行，每一份應視為原協議的一部分，所有副本共同構成一份協議。

11.7.

承租人應賠償業主、其受託人、成員、負責人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、抵押權人和代理人，以及任何該等代理人各自的委託人和成員，使其不受任何聲稱代表承租人的經紀人(第一太平戴維斯除外)就本修訂提出的所有索賠的損害。房東應賠償租客、其受託人、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員和代理人，以及任何此類代理人各自的委託人和成員，使其免受任何聲稱代表房東的經紀人就本修正案提出的所有索賠。承租人承認，房東的任何附屬公司的任何代理人或僱員就本修正案提供的任何協助，僅作為代表房東完成交易的對承租人的通融，而不是作為承租人的代理人。

如本附件A(本《工作信函》)所用，下列術語應具有以下含義：

(i)

“承租人改善工程”是指根據本工作書在建築物或公共區域內進行的所有改善工程。承租人改善工程可自生效之日起在大樓內施工，但須經業主根據本工作書下文第2.2節的規定進行審查和批准。對公共區域的任何擬議改進應符合公共區域的建築標準規格和飾面。

1.1

零用錢。承租人有權獲得一次性租户改善津貼(“津貼”)，金額為8000,000.00美元，用於津貼項目(定義見下文第1.2節)。承租人應有權從本協議完全簽署和交付之日起及之後使用該津貼。承租人應負責與租户改善工程相關的所有費用，包括津貼項目的費用，只要這些費用超過(A)津貼或(B)房東根據本工作書要求為此支付的總金額中較小的一者。儘管本協議有任何相反的規定，如果租户未能在2028年5月31日(“津貼截止日期”)之前使用全部津貼，因為該日期可能會因房東延誤或不可抗力延誤而延長，則未使用的金額應返還給房東，租户對此不再有任何權利。在此使用的術語“房東延誤”是指(I)房東未能及時批准或不批准與本工作書有關的任何需要房東批准的事項；或(Ii)房東無理幹預(根據行業習慣和慣例判斷)租户改善工作的實質完成，客觀上阻止或延誤租户改善工作的建設超過津貼期限。如本文所用，術語“不可抗力延誤”是指罷工、停工、勞工問題、無法採購材料、停電、政府暫停或其他政府行動或不作為(包括未能、拒絕或延遲發放許可證、批准或授權)、禁令或法院命令、暴動、叛亂、戰爭、火災、地震, 洪水或其他自然災害或其他類似性質的原因，不是承租人在進行承租人改善工作時的過錯。如果發生房東延誤或不可抗力延誤，只要承租人在事件發生後十(10)個工作日內向房東提交書面通知，説明房東延誤或不可抗力延誤(視情況而定)，則津貼期限應延長一段相當於該延誤期間的時間。

1.2.1

津貼項目。除本工作書另有規定外，房東只能為以下項目(“津貼項目”)支付津貼：(A)承租人建築師和工程師的費用(如有)，以及任何審查費(見下文第2.3節)；(B)與承租人改進工作有關的平面費、許可費和許可證費；(C)承租人改善工作的費用，包括下班後費用、測試和檢查費用、貨運電梯使用、吊裝和垃圾清除費用、承包商費用和一般條件；(D)承租人的圖則和規格(“圖則”)要求對房舍或建築物的基礎、外殼或核心部分進行任何改動的費用(包括因此類工程是在無人居住的基礎上進行的)，包括所有直接的建築和/或工程費用以及與此相關的開支；。(E)法律規定的對圖則或承租人改善工程的任何改動的費用；。(F)協調費(見下文第2.3節的定義)；。(G)銷售税和使用税；。及(H)業主為執行租客改善工程而支出的所有其他費用。

按行業分列的承租人改善工程完成率價目表，詳細説明已完成和未完成的部分(經批准的請求應視為承租人對其中所述工程和材料的批准和接受)；(2)已根據其產生津貼項目的所有第三方合同(包括變更訂單)的副本(統稱為“承租人改善合同”)；(3)向房地提供並在付款請求中涵蓋的所有勞務和材料的發票副本；(Iv)根據《加州民法典》第8132和/或8134節(視適用情況而定)，對向房屋提供此類勞動力或材料的各方執行的有條件的機械師留置權解除(以及根據本款支付的任何先前付款的無條件執行的機械師留置權解除)；以及(V)房東合理要求的所有其他信息。在符合本合同條款的情況下，房東應在收到此類材料後30天內向承租人交付支票，支付給承租人的金額為承租人根據前一句話要求支付的金額，減去針對所有硬成本(與建築、工程和許可成本不同)的10%保留金，除非這種10%的保留金已反映在付款請求中(該等保留金的總額)。(B)津貼的任何剩餘部分的金額(不包括最終保留)。房東支付此類款項不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中所述的工作或材料。

1.2.2.2

最終保留額。在符合本合同條款的情況下，房東應在下列最遲的時間後30天內向租客交付一張最終保留的支票，以及用於支付津貼項目所需的任何其他未支付部分的津貼：(A)根據批准的計劃和規格完成租户改善工程；(B)房東收到(I)所有租户改善合同的副本；(Ii)為房屋提供的所有勞動力和材料的發票副本；(Iii)執行符合加州民法典第8134條的無條件技工留置權釋放，以滿足根據上文第1.2.2.1節支付的所有先前付款(在之前未提供給房東的範圍內)，以及執行無條件的最終技工留置權釋放，以滿足加州民法典第8138節對最終保留房產提供的所有勞動力和材料；(Iv)承租人建築師以房東合理接受的形式出具的證明租户改善工程已基本完成的證書；(V)已獲得承租人合法佔用房產所需的所有政府批准的證據；以及(Vi)房東合理要求的任何其他信息；(C)租户向房東交付的“竣工”圖紙(如果房東要求，為CAD格式)；或(D)租户遵守房東關於城市審批、關閉任務、租户承包商、財務關閉事項和租户供應商的標準“收尾”要求的情況。房東對最後保留的付款不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中所述的工作或材料。

2.2

平面圖和規格。房東應在房東從承租人處收到或雙方簽署並交付本協議後的所需期限(定義如下)內，向承租人發出批准或不批准承租人改善工程的任何擬議計劃和規格的通知。此處所用的“所需期間”是指(A)施工圖的15個工作日，以及(B)任何其他計劃和規格(包括空間計劃)的10個工作日。任何此類不批准通知應合理詳細地説明房東不同意的依據，以及解決房東反對意見所需的變更。如果房東未能及時做出迴應，租户可以向房東遞交書面通知，書面通知必須用粗體和大寫字母標明：“在收到本書面通知後五(5)個工作日內，未能對本書面通知作出迴應，即構成對提議的租户改善工程計劃和規格的批准。”如果房東未能在5個工作日內作出迴應，則房東將被視為已批准適用的圖則和規格。當承租人請求業主批准承租人改善工程的計劃和規格時，如果承租人明確要求房東確定房東根據原租約第8條要求拆除的任何此類承租人改善工程，並且房東對該等計劃和規格的批准被視為按照本條款的規定批准，則房東應被視為在租約到期或提前終止時不要求拆除承租人改善工程。

2.4

租户默認。儘管本協議有任何相反的規定，但如果承租人在承租人改善工作完成之前，超出任何適用的通知和補救期限，在本協議項下違約，則(A)房東應免除本工作書項下的義務，並且房東可促使承租人承包商停止承租人改善工作，直到該違約行為得到糾正，以及(B)承租人應對由此導致的承租人改善工作完成的任何延誤負責。


的時間段第十一修正案延長任期	每平方年率英尺(四捨五入至一美元的最接近的百分之一)	月度基本租金
June 1, 2024 – May 31, 2025	$54.11	$973,399.36
June 1, 2025 – May 31, 2026	$55.74	$1,002,601.34
June 1, 2026 – May 31, 2027	$57.41	$1,032,679.38
June 1, 2027 – May 31, 2028	$59.13	$1,063,659.77
June 1, 2028 – May 31, 2029	$60.91	$1,095,569.56
June 1, 2029 – May 31, 2030	$62.73	$1,128,436.64


期間	每平方英尺的年利率(四捨五入到1美元的最接近的100位)	每月基本租金*
生效日期-2023年3月31日	$44.30	$796,872.09
4/1/2023 – 7/31/2023	$45.63	$820,896.24
8/1/2023 – 5/31/2024	$50.90	$915,577.93


房東：	哈德遜1740科技有限責任公司特拉華州一家有限責任公司發信人：Hudson Pacific Properties，L.P. 一家馬裏蘭州有限合夥企業，它的唯一成員作者：Hudson Pacific Properties，Inc. 一家馬裏蘭州的公司其普通合夥人作者：馬克·T·拉馬斯姓名：馬克·T·拉馬斯頭銜：總裁

租户：	Nutanix，Inc. 特拉華州的一家公司作者：/s/艾倫·博因頓姓名：亞倫·博因頓頭銜：首席會計官


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