附件10.16

雙方之間的租賃協議

世邦魏理仕10號辦公室

作為房東，還有

RFM集成器件公司

作為租户

日期：2019年11月

項目：國際商務園區X期

德克薩斯州卡羅爾頓市

比林斯利寫字樓租賃 表格-2013v2

10號樓

租賃基本信息

上述基本租賃 信息併入併成為上述租賃的一部分。如果任何基本租賃信息 與租賃之間存在衝突，則以租賃為準。

租賃

本租賃協議 (本“租賃”)於2019年11月_日由德克薩斯州有限合夥企業CB office 10，Ltd.(“房東”)與公司RFM集成設備公司(“承租人”)簽訂。

運營成本不應包括(I)除第4(B)(2)(C)節所述的基礎設施改善外的(I)建築物基礎設施改善的成本。和 除一般認為的維護和維修項目外，如公共區域的油漆、電梯大堂更換地毯等；(Ii)由保險收益或由租户或其他第三方支付的維修、更換和一般維護；(Iii)貸款給房東的利息、攤銷或其他付款；(Iv)折舊；(V)租賃佣金；(Vi)服務的法律費用，但項目租户一般受益的服務除外(如税務糾紛)；(Vii)翻新或以其他方式 改善項目居住者的空間或項目中的空置空間；以及(Viii)對業主從項目運營中獲得的收入徵收或由其衡量的聯邦所得税。

承租人應立即將任何此類允許的轉讓通知房東。承租人應繼續對履行承租人在本合同項下的所有義務負責，或者如果承租人因合併、合併或收購而不再存在，則尚存或收購的實體應明確以書面形式承擔承租人在本合同項下的義務。此外，獲準受讓人應遵守本租約的所有條款和條件，包括準許用途，且獲準受讓人使用房產不得違反影響房產、建築物、業主或建築物其他租户的任何其他協議。在任何允許的轉讓生效日期後30天內，承租人同意向房東提供(A)實施任何前述轉讓的文書副本，(B)證明承租人滿足適用於任何此類轉讓的上述要求的文件，(C)本租約規定的與許可受讓人有關的保險證據，以及(D)遵守OFAC法規和任何法規、行政命令(包括2001年9月24日，禁止財產和禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令)。或與此有關的其他政府行為，包括獲準受讓人的名稱和地址以及擁有、控制或指導該獲準受讓人的任何實體和個人的名稱和地址。允許轉讓的發生不應放棄房東對任何後續轉讓的權利。“有形淨值”是指總資產超過總負債的部分，按照公認會計原則(“公認會計原則”)確定，但不包括, 在確定總資產後，根據公認會計原則將被歸類為無形資產的所有資產，包括商譽、許可證、專利、商標、商號、版權和特許經營權。 允許受讓人隨後進行的任何轉讓均應遵守本第10節的條款。

自生效日期起至生效日期止，承租人須遵守本租約的所有條款、義務及條件(包括 維持本租約所需的所有保險的規定)，但支付基本租金及額外租金的責任除外。

[此頁的其餘部分特意留空。]

房東和租客明確拒絕對房屋適合租户預期的商業用途的任何默示擔保，租户在本協議項下支付租金的義務不取決於房產狀況或房東履行本協議項下義務的情況，除本協議另有明確規定外，承租人應繼續支付租金，不得減免、索要、抵銷或扣除，即使房東違反其在本協議項下的職責或義務，無論是明示的還是默示的。

本租約在下列日期簽訂，但為了參考起見，本租約的日期應為以上首次寫明的日期。如果簽約日期為空，則本租賃自上文首次寫明的 日期起視為簽約。

附件A

處所的輪廓

附件C

建築規章制度

下列規則和條例 適用於房地、建築物、與之相關的停車場及其附屬設施：

附件D

承租人完工-工作：有限範圍的工作 (無計劃)

(房東負責這項工作)

1.驗收房舍。除本附件第二節所述外，承租人接受房屋的現狀，且，除下文明確規定外，房東沒有義務在房屋內進行任何工程(包括拆除已有的任何改善工程或承租人的完工工程或其他改善工程)，亦無義務補償承租人或提供任何與拆除或建造改善工程有關的費用。在承租人 可以佔用該場所開展業務之前，承租人應自費從該場所的適當政府當局獲得並向房東提交一份 佔用證明。

2.工作範圍。 業主應在房屋內安裝一個排氣扇和兩個額外的電源插座(工程)。 業主應使用建築標準材料按建築標準數量進行施工

附件E

開工日期確認

___________________ , 20___

女士們、先生們：

房東和租客協議如下：

請在以下空白處簽署此信，並將已簽署的原件退還給我們，以表明您對上述事項的同意。

附件 A

任務清單項目

請插入房東需要 執行的清單項目。如果承租人以下未列出任何物品，則視為不存在。

附件F

承租人禁止反言證書的格式

以下籤署的 為_。_和通常稱為_，特此證明如下：

1. 租户和業主之間的租賃協議正本日期為201年_[的 關注的前任]and the following amendments or modifications thereto (if none, please state “none”);_____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________

2. 以上所列文件在此統稱為《租賃協議》，代表雙方就該房產達成的完整協議。此處使用但未定義的所有大寫術語應按照《租賃》中賦予它們的含義進行定義。

3. 本租賃完全有效，除上文第 1節規定外，未作任何修改、補充或修改。

4.租期於201_

5. Tenant currently occupies the Premises described in the Lease and Tenant has not transferred, assigned, or sublet any portion of the Premises nor entered into any license or concession agreements with respect thereto except as follows (if none, please state “none”): ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________

6. 所有每月基本租金分期付款、所有額外租金分期付款及所有估計額外租金分期付款已於_支付。目前的基本租金每月分期付款為_美元。

7. 業主應履行的租賃合同的所有條件均已滿足，且業主不存在違約。此外，承租人沒有向房東遞交任何關於房東在本合同下違約的通知。

8. 截至本合同日期，沒有現有的抗辯或抵銷，或者，據簽署人所知，簽署人對房東提出了索賠或任何索賠依據， 簽署人對房東且未發生任何事件，也不存在任何條件，在發出通知或經過 時間，或兩者兼而有之時，將構成租賃項下違約。

9. 除租約規定外，未預付超過30天的租金，且未向房東交付保證金。

10. 如果承租人是公司、合夥企業或其他商業實體，代表承租人簽署本禁止反言證書的每個人在此聲明並保證，承租人是正式成立的、有資格在房屋所在州開展業務的現有實體，承租人有完全的權利和授權簽署和交付本禁止反言證書，代表承租人簽署的每個 人都有權這樣做。

11. 根據美國或任何州的任何破產法或類似法律，沒有針對租户的待決訴訟。

12. 除非遵守所有適用法律，而且是在正常使用過程中附帶的，否則簽字人 未在該房產內使用或儲存任何有害物質。

13. 承租人不是其本身，也不是直接或間接擁有、控制或支持的“特別指定的國家” ，或根據美國財政部外國資產管制辦公室的任何規定以其他方式被指定為被阻止的人 (見www.ustre.gov/office/forcement/ofac)。

14. 根據租約，業主將進行的所有租户改善工程已按照租約完成，並已被簽署人接受，並且已全額支付租約項下應向簽名人支付的與任何租户有關的所有補償和津貼 。

承租人確認本禁止反言證書可交付給房東。房東的抵押權人或潛在的抵押權人或潛在的購買者， 及其各自的繼承人和受讓人，並承認房東、房東的抵押權人和/或該潛在的抵押權人或 潛在的購買者在發放貸款墊款或發放新貸款或收購房產時將依賴於本文所載的陳述，而收到本證書是發放貸款貸款或發放貸款或收購房產的條件。

Executed as of__________, 20__.

附件G

停車

承租人 可在與大樓相關的停車設施 中使用每1,000個可出租平方英尺的最多四個停車位(最初為七個停車位)，並受適用於停車區顧客的條款、條件 和規定的限制，在初始期限內不收取額外費用。

承租人 應始終遵守有關停車場使用的所有法律。房東保留權利 不時採用、修改和執行合理的規章制度來管理停車區的使用，包括任何 門卡、貼紙或其他識別或進入系統和操作時間。房東可以拒絕允許任何違反規定的人在停車區內停車，任何違反規定的人都將被移出停車區。

承租人 可通過房東批准的一種或多種方法驗證訪客停車，驗證費率通常適用於訪客停車 。除非上面有相反的規定。本協議所規定的停車位應以“先到先得”的方式提供。承租人承認房東已安排或可能安排停車場由獨立承包商運營，該承包商與房東無關。

租户將支付相當於房東不時張貼的遺失磁性停車卡或房東發放的停車貼紙的金額的補充費。

所有機動車輛(包括其所有內容)應停放在停車區內，風險由承租人和其他承租方承擔，經明確同意和理解，房東沒有義務為上述任何機動車(包括其內容物)投保，且房東不對此類車輛的保護和安保負責。儘管本租約中有任何相反的規定，房東對停車區域上或因機動車停放在任何停車位上可能造成的任何財產損失不承擔任何責任。

附件H

續訂選項

如果在選擇時不存在違約事件，承租人可在不早於期限屆滿前九個月或不遲於期限屆滿前六個月向業主提交行使租約的書面通知，將整個物業的租約續訂一個額外的三年期限 。在該延長租期內，每月應付的基本租金應為該延長租期開始時的現行租金(“現行租金”)， 為德克薩斯州普萊諾可比寫字樓的新租賃或續租(在質量、大小、用途和位置上相同) ，並考慮到提供的任何租户改善津貼、經紀佣金、租金減免、停車和其他優惠，延長租期的長度和租户的信用將被考慮在內 。房東在收到租客續租通知後30天內，應向租客發出關於現行租金的書面通知，並應將基本租金的必要調整(如有)以及所提供的其他條款和條件通知租客。租户應在收到房東通知後十天內，以書面形式通知房東是否接受或拒絕房東對當前租金的確定。如果承租人及時通知房東，承租人接受房東對現行租金的確定，則在延長租期開始之日或之前，房東和租客應按本租約中規定的相同條款對本租約進行修改，但下列條款除外：

如果 租客拒絕房東對現行租金的確定，並及時通知房東，租户可以在其給房東的 通知中要求由經紀人確定現行租金(如果租户做出這樣的選擇， 租户將被視為已不可撤銷地續訂了租約，僅限於下文規定的現行租金的確定)。在這種情況下，各方應在此後十天內選擇一名合格的商業房地產經紀人，在房屋所在城市或子市場 具有至少十年的房地產和建築租賃經驗。這兩個經紀人應在保留後20 天內對現行租金提出意見。如果兩名經紀人的意見不同，並且在接下來的20天 期間內真誠努力後，他們無法達成一致，經紀人應立即聯合任命具有上述資格的第三名經紀人 。第三名經紀人應立即(在五天內)選擇房東的經紀人或租客的 經紀人的決定，該第三名經紀人的選擇是最終的，對業主和租客具有約束力。每一方應為其房地產經紀人支付自己的費用。在經紀人確定現行租金後，雙方應平均分擔任何第三方經紀人的費用。雙方應立即執行上述修正案。如果承租人未能及時書面通知房東，接受或拒絕房東對現行租金的決定，則承租人在本附件項下的權利將終止，承租人無權續訂本租約。

如果(1) 本租約或承租人對房產的佔有權終止，(2)承租人轉讓其在本租約中的任何權益(不包括允許的轉讓)，或(3)承租人未能及時行使其在本附件下的選擇權，對於承租人的行使具有重要意義 ，則承租人在本附件下的權利將終止。

證物一

清潔規範

租户套房、租户佔用樓層的公共區域和租户機房的清潔服務規範。

以下所列服務應 以與大樓附近可比建築的運營相一致的方式提供。