附件10.4
租契的第二次修訂
租約的第二項修訂(本“修訂”)於2022年8月10日(“生效日期”)由IDB 21-25幹船塢有限合夥企業、特拉華州有限責任合夥企業(“房東”)和特拉華州企業銀杏生物工程公司(“承租人”)之間作出。
見證人：
茲參考以下事實：
A.
房東(作為L.P.詹姆斯敦21-23-25 Drydock的利益繼承人)本公司與租户已就位於馬薩諸塞州波士頓Drydock大道21、23和25號的Bronstein大樓(“現有物業”)內的若干物業(“現有物業”)訂立日期為2016年3月18日的原始租賃(“原租賃”)，該等租賃經日期為2018年8月13日的“租賃協議第一修正案”(“第一修訂”)修訂。現有物業包括(I)23-810W號、23-810E號、25-810W號及25-810E號套房，均位於大廈第八(8)樓，及(Ii)若干公屋物業(定義見現有租約)位於大廈第六(6)樓，所有詳情均載於現有租約。所有在此未作其他定義的大寫單詞和短語應具有現有租賃中賦予它們的含義。經本修正案修改和修訂的現有租約，在本文中稱為“租約”。
B.
業主和租客已同意擴建現有物業，以包括以下額外物業(“第二修正案”)：(I)套房21-750W，約18,154可租平方英尺；(Ii)套房21-820E，約17,454可出租平方英尺；(Iii)套房21-810W，約19,218可出租平方英尺；及(Iv)位於大樓第一(1)層的公共化學品儲存室內的化學品儲存空間，約379可出租平方英尺，所有這些都在本修正案中詳細描述，並在本修正案所附的樓面平面圖中作為附件A描述；並按下文所述方式修改和修訂現有租約。
因此，考慮到10美元(10.00美元)及其他有價有價的對價，並在此確認已收到、足額和交付，雙方同意將現有租約修改如下：
1.
第二修正案租期。“第二修正案生效日期”是指生效日期。二次修訂租金生效日期“是指以下兩個日期中較早的一個：(X)租户佔用第二次修訂房產用於許可用途，或(Y)第二次修訂生效日期後八(8)個月；但如果業主的第二次修訂工程在該日期之前至少三十(30)天仍未實質完成，則第二次修訂租金開始日期應為該日期後三十(30)天的日期
基本完成了房東第二修正案的工作。二次修訂租賃期“指自第二次修訂生效日期開始，至第二次修訂租金生效日期十(10)週年月份的最後一天(”第二次修訂租約到期日“)屆滿的一段時間，除非根據租約所載條款及條件提前終止或延長。
2.
《第二修正案》規定的房產的消亡。業主特此將第二修訂物業批租給租客，而租客則根據租約的條款及條件向業主租用及收取第二修訂租期內的第二修訂物業，除非按租約的規定提前終止或延長租期。除本修正案明確規定的情況外，第二修正案物業的出租和使用應符合現有租約的所有條款和條件，並受其約束。自第二次修訂生效日期起及之後，租約中對“處所”的每一次提及均應被視為對現有處所和第二次修訂處所的統稱。
3.
房東第二修正案的工作、租客的工作和房東第二修正案繳款的支付。
a.
定義的術語。就本第3節而言，下列術語應具有下列含義：
i.
“房東對第二修正案的貢獻”指1269萬7150美元(12,697,150.00美元)(即，第二修正案每平方英尺租金230.00美元)。
二、
“業主第二修正案郵遞工程”是指在第二修正案房屋內，在作為證據B的業主/租客工作矩陣上確定為“郵遞工程”的工程。
三、
“業主第二修正案交付前工作”是指在本合同附件中的業主/租客工作矩陣中確定為“交付前工作”的第二修正案房屋內的工作，業主和租客確認並同意業主第二修正案交付前工作已基本完成。
四、
“房東二次修改工作”統稱為房東二次修改交付前工作和房東二次修改後交付工作。
v.
“基本完成”應指(X)就業主第二修正案交付前工作而言，業主第二修正案交付前工作基本完成，但不包括(A)可在不對租户第二次交付造成實質性幹擾的情況下完成的清單項目
修訂工作，以及(B)由於項目的季節性(如暖通空調平衡)或根據良好的施工慣例，在該時間完成的任何其他項目，以及(Y)就業主的第二次修訂交付工作而言，業主的第二次修訂交付工作基本上完成，但(A)清單項目除外，這些項目可以完成，而不會對租户的第二次修訂工作或租户使用第二次修訂的房產造成實質性幹擾；以及(B)由於項目的季節性(例如暖通空調系統的平衡)或按照良好的施工慣例，在該時間完成並不切實可行的任何其他項目；但業主第二修訂後交付工程不得視為實質完成，直至業主第二修訂後交付工程所包括的服務於第二修訂處所的基本建築暖通空調、機械、電氣、照明、管道及生命安全系統已準備好連接至服務第二修訂處所並供租客使用的租客系統為止。
六.
“第二修正案基本完成日期”是指業主的第二修正案工程基本完成的日期。
七.
“承租人延誤”是指因下列原因導致的任何房東第二修正案工作和/或建築許可證或佔用證書發放的延誤：(I)承租人或其代理人、工程師、建築師或承包商方面的任何延誤和/或違約；(Ii)承租人或其任何代理人、工程師、建築師或承包商對房東第二修正案工作執行的任何干擾；或(Iii)承租人或任何承租人代理人、工程師、建築師或承包商的任何其他行動或不作為。儘管有上述規定，除因租客未能在本修正案明確規定的日期或時間段內、當日或之前及時採取行動而導致的租客延誤外，在任何情況下均不需要發出租客延誤通知，除非房東已向租客發出書面通知(“租客延誤通知”)，告知租客(W)發生了租客延誤，(X)房東確定發生了租客延誤的依據，否則在任何情況下，任何作為或不作為均不得視為租客延誤。
(Y)如果房東可以合理地確定租客延誤的時間長度，房東對租客延誤時間的善意估計；但在任何情況下，該估計不得限制或以其他方式減損超過房東估計的租客延誤的存在，及(Z)租客收到租客延誤通知的日期前不超過五(5)天應計入根據該租户延誤通知向租户收取的時間段。
八.
“承租人的第二修正案工作”應指(A)在本文件所附房東/租客工作清單上確定為承租人責任的所有項目
作為證據B，(B)在第二修正案房產內安裝固定裝置、傢俱和個人財產，以及(C)租户為準備第二修正案房產以供租户初步佔用而需要或希望進行的任何其他改善和改建，但業主第二修正案工程除外，如租客希望的話，包括在第二修正案房產位於幹船塢大道21號七樓和八樓之間的部分之間設置內部樓梯間；但承租人須自行承擔(I)該等樓梯間的建造、保養及維修；及(Ii)在租約期滿或提前終止(或其適用部分)之時或之前拆除該等樓梯間及修復建築物受影響部分的費用及開支(須受業主第二修正案的規定規限)，而該等修復須受業主的要求及批准所規限，而該項批准不得被無理地扣留、附加條件或延遲。
i.
根據本第3款的規定，業主應基本上按照附件B的規定執行業主第二修正案工作。業主應使用符合所有要求的新的或類似的新標準建築材料和飾面，以良好和熟練的方式完成業主第二修正案的工作。
二、
儘管作為附件B的業主/租户工作矩陣中有任何相反的規定，承租人已要求業主在21 Drydock天台區內安裝安裝在屋頂上的空調機組，作為業主第二修正案交付後工作的一部分，安裝在屋頂上的空調機組，連同相關設備和裝置，用於維修第二修正案廠房(統稱為“屋頂MUA”)，其成本超過了購買和安裝建築物標準樓層空調機組的成本。承租人應負責購買和安裝屋頂MUA的費用超過購買和安裝建築物標準地面安裝補充空氣機組以服務第二修正案房屋的費用(“超額MUA成本”)；但承租人不應對超過
$400,000.00(“超額MUA成本上限”)。在房東開具發票後三十(30)天內(該發票不得在房東基本完成房東第二修正案郵遞工作之前發出)，租户應(I)向房東遞交書面通知，表明租客選擇使用房東第二修正案出資來支付超額MUA費用(受超額MUA費用上限的限制)，如果且在一定程度上房東第二修正案繳費的足夠部分仍未支付，或(Ii)向房東支付超額MUA費用(以超額MUA費用上限為準)。房東應負責超出超額MUA費用上限的所有超額MUA費用，費用和費用由房東自行承擔。如果租户選擇使用房東第二修正案的貢獻來支付上述超額MUA費用和足夠部分的房東第二修正案
供款仍未支付上述超額MUA費用，則房東應從未支付的房東的第二修正案供款中扣除超額MUA成本(以超額MUA成本上限為準)。如果租客未能及時選擇利用房東第二修正案的貢獻來支付超額的MUA費用，租户則無權根據以下第3(D)(I)節的條款和條件支付房東的第二修正案貢獻，或者房東的第二修正案貢獻中沒有支付足夠的部分來支付超額的MUA成本(受超額MUA成本上限的約束)，則租户應被視為已選擇按照上文第(Ii)條的規定向房東支付超額MUA成本(受超額MUA成本上限的約束)。
c.
交付用於承租人第二次修訂工作的第二次修訂樓房；基本完成業主第二次修訂工作。
i.
房東將盡商業上合理的努力，使房東的第二修正案工程在2023年3月1日(“預計第二修正案工程完成日期”)或之前基本完成，因為該日期可能會因任何不可避免的延誤而導致租户延誤和/或延誤。儘管如上所述，(I)如果業主第二修正案工程在預計第二修正案工程完成日期後第一百二十(120)天或之前(該日期可能因承租人延誤和/或不可避免的延遲所導致的延誤而延長，即“第一里程碑日期”)沒有實質上完成，則對於第一里程碑日期和業主第二修正案工程實質完成之日之間的每一天，承租人應從租約項下應支付的基本租金中獲得抵免，金額相當於在最初的第二次修訂租賃年度內第二次修訂物業的每日基本租金，以及(Ii)如果業主的第二次修訂工作在估計的第二次修訂工作完成日期(因為該日期可能因任何不可避免的延遲而延長，最長不超過六(6)個月和/或租户延遲，即“第二個里程碑日期”)或之前沒有實質上完成，則承租人有權選擇：在不遲於第二個里程碑日期後三十(30)天向業主發出書面通知，要求僅就第二修正案房產終止租約，在這種情況下，僅就第二修正案房產終止租約，雙方不再承擔本合同項下的責任, 但在租賃期滿或提前終止後仍明確存續的債務除外。承租人根據本第3(C)(I)條規定的補救措施應為房東未能在預計的第二次修訂工程完工日期、第一個里程碑日期、第二個里程碑日期或任何其他特定日期之前實質上完成業主第二次修訂工作的唯一和排他性的補救措施。
二、
除上文第3(C)(I)條明確規定外，業主對未能在預計的第二修正案工程完成日期、第一里程碑日期或第二里程碑日期之前實質完成業主第二修正案工程的任何部分，或導致業主第二修正案工程實質完成的情況，概不負責。
儘管租約中有任何相反的規定，如果業主第二修正案工程的任何部分由於租户延誤或因租户延誤而延遲完成，則業主第二修正案工程或該部分工程應被視為在如果沒有該租户延誤的情況下該工程本應實質完成的日期基本上完成。儘管有任何該等被視為實質性完工的情況，房東應繼續以商業上合理的努力，從該日起及之後完成房東第二修正案的工作。
三、
房東和租客承認並同意房東的第二修正案工作部分和租客的第二修正案工作部分應同時進行。房東和租客各自應採取合理措施，確保各自的承包商以所有商業上合理的方式與對方的承包商合作，以避免房東第二修正案工作或租客第二修正案工作的任何延誤或與房東第二修正案工作或租客第二修正案工作的任何衝突，但承租人承認，在發生衝突的情況下，房東第二修正案工作的實施應優先。在承租人提出要求後，業主和承租人施工代表應立即開會討論業主第二修正案工程和承租人第二修正案工程的施工進度，但頻率不得超過每月兩次。業主與承租人施工代表之間的施工會議(包括定期安排的施工會議)應滿足上述要求，但不限於此。任何此類會議均可通過虛擬方式、面對面或通過電話會議舉行，並應在雙方同意的時間舉行。在此類會議期間，業主施工代表應向承租人施工代表提供與業主第二修正案工程相關的關鍵路線項目的最新信息(例如，新的電力服務、燃氣服務、主要的暖通空調系統等)。以及預期的第二修正案實質性完成日期。
四、
房東特此保證並向租户表示，房東第二修正案的工作將：(I)以良好和熟練的方式進行；(Ii)在所有實質性方面，根據附件B；以及(Iii)根據所有適用的要求(“房東保修”)。在第二修正案基本完工之日或前後，房東和租客應聯合檢查第二修正案房屋，房東應立即向租户提供房東準備的清單，其中包括房東和租客在聯合檢查第二修正案房屋時共同確定的項目。房東應在走訪第二修正案房屋後，在合理可行的情況下儘快完成這些清單項目。如果在保修期滿之日或之前，承租人在意識到違反業主保修規定後，立即向房東發出書面通知，房東應在條件合理允許的情況下儘快糾正或修復違反房東保修規定的行為，且在任何一種情況下，承租人應如上所述向房東發出通知。“保修到期日期”應定義為第二修正案實質完成日期後十一(11)個月和三(3)周的日期。但租客應向業主發出業主通知的範圍除外
如果承租人違反了房東保修條款，則承租人最終應被視為：(I)批准了房東第二修正案的工作，(Ii)放棄了房東違反房東保修的任何索賠，以及(Iii)承租人同意房東沒有就房東第二修正案的工作履行租賃合同下的任何房東義務。對於承租人在保修期滿後發現的房東二次修改工程的任何潛在缺陷，如果房東從其總承包商收到的關於房東二次修改工程的保修或房東與其總承包商簽訂的關於房東二次修改工程的施工合同的條款和條件涵蓋了此類潛在缺陷，則房東應採取商業上合理的努力，促使房東總承包商糾正或修復此類潛在缺陷。本條款規定了承租人對任何違反房東擔保的行為的唯一補救措施。
d.
租客第二修正案的工作和業主第二修正案分攤費的支付。
i.
自第二修正案生效之日起，業主應按照以下(D)(I)(Ii)節的條款和條件，向承租人支付一筆金額，金額等於(1)承租人執行第二修正案工作所產生的承租人費用；和(2)房東的第二修正案貢獻，條件是截至房東根據本條款規定需要支付的日期：(A)租賃完全有效，(B)租賃項下不存在未得到治癒的違約。房東的第二修正案貢獻應僅支付與租户第二修正案工程直接相關的硬建築成本、與租户第二修正案工程直接相關的勞動力、交付給第二修正案場地的材料，以及與租户第二修正案工程相關的軟成本，包括建築和工程費用以及獲得與租户第二修正案工程相關的許可證的費用。一旦房東在徵用日期(如下文定義)以外的第二修正案規定的貢獻發生時，房東和租客將保留任何先前未被租客徵用的適用房東貢獻的金額，房東和租客對此沒有進一步的權利或要求。“申請日期以外的業主第二修訂供款”指以下兩者中較早的日期：(I)租客在物業內開始進行第二修訂工程的任何部分後二十四(24)個月，以及(Ii)第二修訂租金開始日期後十八(18)個月；但如果租客正在努力進行第二修訂工作，但在第二修訂租金開始日期(“業主第二修訂供款延期日期”)後十五(15)個月仍未完成租客的第二修訂工作，則以較早者為準。, 然後，在不遲於房東的第二修正案供款延期日之前，租客可以向房東遞交書面通知，要求延長本條第(Ii)款中規定的十八(18)個月的期限，並據此將該十八(18)個月的期限再延長六(6)個月；但在任何情況下，房東在第二修正案租金生效日期之後不得將第二修正案供款延期至遲於第二修正案租金生效日期後二十四(24)個月的日期。
二、
房東應根據房東第二修正案對租户的貢獻按月支付預付款，或者，如果租户提出要求，則按較少的頻率償還租户在上個月或更長時間內完成的工作所支付的費用和費用。房東的每筆進度付款的限額為：房客在上個月或房客申請書所涵蓋的較長時間內(經房客的授權代表證明)向租客的顧問、承包商、分包商和材料供應商或其他有權獲得上述費用付款的各方支付的費用和開支(不包括房東第二修正案繳款以前支付的任何款項)乘以66 66/100%(66.66%)，直到房東的第二修正案繳款為止。減去10%(10%)的保留金(“留存金”)，是全額支出。此類進度付款應在已完成的申請書交付給業主後的下一個三十(30)天內支付。每份申請書應由租户的授權代表簽署，並應附有(I)除第一份申請書外，所有承包商、分包商、材料供應商和受薪設計專業人員提供的部分豁免留置權的複印件，這些專業人員正在進行工作、提供材料或提供服務，涵蓋房東和租客先前進度付款的所有工作、材料和服務；(Ii)承租人建築師的證明，證明被徵用的工作已基本上按照房東批准的承租人第二修正案工程的計劃進行, 及(Iii)業主可合理要求的其他文件及資料，以符合海港區類似物業的業主對類似租客的要求。房東應在承租人向房東提交租客申請時，連同房東第二修正案貢獻的餘額(如果有)一起支付保留金，並附上上述規定所需的所有文件，以及(A)對承租人的第二修正案工程有管轄權的政府當局滿意地完成所有必要檢查和發放所需批准、許可證和簽字的證明，(B)承租人第二修正案工程的最終“竣工”計劃和規格，以及(C)所有承包商、分包商、材料供應商，以及涵蓋承租人第二修正案所有工作的設計專業人員。本協議不得視為使任何第三方，包括任何承包商、分包商、材料工人、勞動者、建築師、工程師、律師或其他個人或實體成為第三方受益人。
e.
房東第二修正案計劃供款。房東應出資最高8,280 75/100美元(8,280.75美元)(即，第二修正案房產每可出租平方英尺0.15美元)(“房東第二修正案計劃貢獻”)，用於承租人就租户第二修正案工作準備的一(1)個測試適配計劃及其一(1)個修訂本的費用。業主應直接向準備上述方案的建築師支付業主第二修正案方案的費用。
f.
總則。除履行業主第二修正案工作、業主第二修正案貢獻和業主第二修正案計劃貢獻外，業主沒有義務履行任何工作、提供任何
為了使第二修正案房屋供承租人使用和居住，不得使用任何材料、產生任何費用或對第二修正案房屋進行任何改建、增加或改善。除房東的第二修正案供款外，承租人應按照租約的條款和規定(包括但不限於現有租約的第4.2節)，自費進行或安排進行承租人的任何和所有第二修正案工作。除業主保修所涵蓋的事項(須受上述第3(C)(V)條規限)外，承租人開始承租人的第二修正案工程應為最終證據，證明業主已大致完成業主第二修正案交付前的工作，承租人已接受當時狀況下的第二修正案物業的管有，以及在取得該管有時，第二修正案物業及建築物的狀況良好及令人滿意，符合租約的要求。
g.
建築業代表。每一方授權另一方依靠由該方不時指定的各自的施工代表或以書面形式明確指定的任何人所授予的所有批准和採取的其他行動，以取代或增加對依賴方的通知。承租人特此指定道格·德特威勒為其施工代表，房東特此指定達斯汀·洛德和艾琳·奧爾皮克為其施工代表。
a.
就現有物業及就現有物業而言，承租人在整個租期內須向業主支付基本租金、承租人按比例分攤的每月營運成本、電費及所有其他公用事業費用、暖通空調費用、建築租金及根據現有租約應付的所有其他額外租金，但本修訂所載者除外。所有該等款項均須根據現有租約的條款及規定支付。自第二修正案生效之日起生效，現將本租約附件D(經第一修正案第6節修訂)全部刪除，並代之以附件D。
b.
就第二修正案物業而言，自第二修正案租金生效日期起至第二修正案租期內，承租人應根據附件F所載的基本租金支付時間表，向業主支付基本租金。
c.
就第二修訂物業而言，自第二修訂租金生效日期起至第二修訂租期內，承租人應根據現有租約的條款及條文，支付業主租客按比例分攤的營運成本、電費及所有其他公用事業費用、暖通空調費用，以及根據現有租約應付的所有其他額外租金及費用，但本修訂所載者除外。
d.
承租人承認，如果房東有權(根據所有適用的要求和任何試點協議)以下列形式之一就建築物及其下的土地(“土地”)繳納房地產税
試行支付或支付税款(見下文定義)，則房東將支付相當於(I)房東根據優質租賃向主要出租人支付的試行付款和/或税收租金或(Ii)税金(見下文定義)中較少者的數額的房地產税。即使現有租約有任何相反的規定，自(1)現有物業的生效日期及之後，以及(2)第二修正案的租金生效日期起，租客應每月向業主支付房地產税，以代替根據現有租約第2.5節的租客的試行付款。如果房東按照上文第(I)款向主要出租人付款，則每月應向業主支付房地產税，以代替租客根據現有租約第2.5條的規定支付的試行款項。租户的試點付款及/或根據租約第2.5節支付的其他税款，或(Y)如果房東根據上文第(Ii)款繳税，則為租户按比例繳納的税款。“税”是指房東作為房地產税應支付的所有金額。“税”一詞包括但不限於以下各項：任何消防或其他市政服務收費，以及政府對建築物和土地徵收的所有税項，以及評估，以及對建築物或土地徵收和/或因其所有權或租賃權而對房東徵收的所有從價税、許可税或其他税，但州或聯邦繼承税、所得税或繼承税除外。如果在租賃期內的任何時候，在本合同簽訂之日起適用的房地產徵税方法發生改變，以代替、補充或替代全部或部分税收，則應徵收、評估或徵收：(1)全部或部分作為資本税或其他形式的税、評税、徵税、徵收或收費, 從該處收取的租金；或。(Ii)由租賃處所(或其適用部分)量度或以其全部或部分為基礎並向業主徵收的税項、評税、徵款、徵款或收費；或。
(3)以應付租金衡量的税務許可費或類似費用，應計入本條例項下的税項。
a.
房東和租客承認並同意，截至第二修正案生效時，該大樓的可出租面積為829,218平方英尺。因此，即使現有租契有任何相反的規定，(I)就自第二修正案生效日期起至公屋退還日期(如下所界定)為止的期間而言，“承租人的比例份額”指：(U)就第一期物業而言，就第二期物業而言，1.973%(V)就第二期物業而言，(W)就第三期物業而言，以及就第四期物業而言，2.049%，(X)2.175%，(Y)適用於及就公屋物業而言，0.029%及(Z)適用於及就第二修正案物業而言，6.657%；及(Ii)就自公屋退還日期翌日起至緊接重新量度生效日期(定義如下)的前一天開始的期間而言，“承租人比例份額”指：(V)就第一期物業而言，就第二期物業而言，1.973%(W)就第二期物業而言，2.177%；(X)就第三階段房舍而言，税率為2.072%；(Y)就第四階段樓房而言，税率為2.199%；及(Z)就第二修正案樓房而言，税率為6.657%。
b.
儘管現有租約有任何相反的規定，自2027年2月1日起(“重新計量生效日期”)起，雙方特此確認
並同意第一期物業的可租面積應被視為包括17,369平方英尺，第二期物業的可租賃面積應被視為包括17,751平方英尺，第三期物業的可租賃面積應被視為包括18,074平方英尺，第四期物業的可租賃面積應被視為包括17,998平方英尺，而第二修正案物業的可租賃面積應被視為包括55,205平方英尺。因此，即使現有租約有任何相反的規定，自重新計量生效日期起及之後，“承租人比例”指：(I)就第一期物業及就第二期物業而言，承租人的比例為2.095%；(Ii)就第二期物業及就第二期物業而言，為2.141%；(Iii)就第三期物業及就第三期物業而言，為2.180%；(Iv)就第四期物業及就第二修正案物業而言，為2.170%；及(Vi)就第二修正案物業及就第二修正案物業而言，為6.657%。
a.
現將第一修正案第10條全部刪除，不再具有任何效力或效力。本合同中的任何規定均不得在任何方面修改或修改原租約第2.1(B)節中規定的承租人的屋頂權利。
b.
承租人有權使用和使用21 Drydock屋頂區域安裝和維護設備(統稱為“21 Drydock屋頂設備”)，包括(X)輔助暖通空調、專用排氣扇、應急發電機、衞星天線和/或用於承租人通信網絡的天線。和(Y)在21 Drydock屋頂區以下的牆和天花板的內部部分內，用於連接該等裝置和設備的佈線、電纜、管道、導管和管網，從承租人在21 Drydock屋頂區安裝21 Drydock屋頂設備之日(“21 Drydock屋頂區開始日期”)開始，到第二修正案租賃期限期滿或更早終止時終止。“21幹船塢屋頂區域”是指本合同附件C所示的區域。承租人應被允許將21號幹船塢屋頂區域僅用於安裝按照業主事先批准的計劃和規格安裝的21號幹船塢屋頂設備，這種批准不得被無理地扣留、調節或延遲，使用批准的規格中確定的一個或多個頻率和發射功率。未經房東事先書面同意，承租人不得使用其他頻率或發射功率，不得無理扣留, 條件反射的或延遲的承租人應補償房東任何第三方審查承租人與安裝21 Drydock屋頂設備相關的計劃的合理費用。該裝置的設計須能以不會損壞建築物屋頂的方式拆卸。承租人對21號幹船塢屋頂區域的使用應符合本租約的所有條件，但下列條件除外：
(i)
任何此類安裝以及維護和恢復此類安裝的費用應由承租人自行承擔。
(Ii)
21幹船塢天台設備不得幹擾大樓內任何其他租户的操作。
(Iii)
承租人沒有義務支付基本租金或額外租金，因為21號幹船塢天台區的運營成本和税收。
(Iv)
業主沒有義務為21號幹船塢天台區提供任何服務。
(v)
未經業主事先書面同意，承租人無權對21 Drydock屋頂區域或21 Drydock屋頂設備進行任何更改、更改、裝飾或其他改進，不得無理拒絕、限制或拖延。
(Vi)
房東應為租户提供24小時進入21號幹船塢屋頂區域的通道，並遵守房東合理的安全程序和基於緊急情況以及房東無法合理控制的其他原因的限制。承租人應向業主發出需要進入21號幹船塢屋頂區域的合理事先書面通知(緊急情況下可以口頭通知)，除非因緊急情況而無法進入21號幹船塢屋頂區域，否則房東必須在場。每份進入通知應以工作單的形式引用租約，並在適用的情況下描述需要進入的日期、承包商或其他需要進入的人員的姓名、授權進入/工程的主管的姓名、需要進入的區域、受影響的建築公共要素(立管、電氣室等)。以及將安裝的新設備或其他21個幹船塢屋頂設備的説明以及業主批准的證據。如發生緊急情況，應在五天內發出通知
(5)進入21 Drydock屋頂區域後的幾天。
(Vii)
在第二修正案租賃期限到期或提前終止時，承租人應從21 Drydock屋頂區域拆除所有21個Drydock屋頂設備，除非房東在租賃期限到期或提前終止之前通知承租人，21 Drydock屋頂設備的全部或部分應保留在21 Drydock屋頂區域，屆時21 Drydock屋頂設備應移交給房東併成為房東的財產。
(Viii)
承租人應負責修復因安裝或拆除任何21個幹船塢屋頂設備而對大樓屋頂造成的任何損壞的費用。
(Ix)
承租人無權轉租21號幹船塢天台區，除非與本合同所允許的轉租或業主根據本合同條款批准的轉租有關。
(x)
任何個人、公司或實體(包括但不限於項目的其他承租人、被許可人或佔有者)無權從21 Drydock屋頂設備提供的服務中受益，但承租人、許可受讓人、相關實體、運營公司或業主同意的任何其他分租户除外
租約第4.7節的條款及條件，但須受上文第6(B)(Ix)節的規限。
(Xi)
如果業主對屋頂進行維修或更換，需要拆除或搬遷21幹船塢屋頂設備，承租人應在合理需要的範圍內，由業主承擔費用，拆除或搬遷21幹船塢屋頂設備，以使業主能夠進行此類維修或更換。承租人意識到可能會干擾承租人使用與此類工作相關的21 Drydock屋頂設備。業主應盡合理努力盡快完成此類工作，並以最大限度地減少或在合理可能的情況下消除對租户使用21幹船塢屋頂設備的任何干擾的方式進行此類工作。
(Xii)
承租人要求的任何與承租人使用21 Drydock屋頂區域或21 Drydock屋頂設備相關的服務應由承租人安裝，費用由承租人承擔，但須事先獲得房東的批准。
(Xiii)
在法律允許的最大範圍內，21 Drydock屋頂區域的所有21個Drydock屋頂設備應由租户獨自承擔風險，如果21 Drydock屋頂設備因任何原因損壞，業主不對租户承擔任何責任，但因業主、其代理人、員工或承包商的疏忽或故意不當行為造成的除外。
(Xiv)
承租人應按照21號幹船塢屋頂區開工之日21號幹船塢屋頂區所在的條件，按原樣使用21號幹船塢屋頂區。
(Xv)
承租人在使用21號幹船塢屋頂區域和21號幹船塢屋頂設備時，應遵守所有適用的法律、法規和法規。
(十六)
業主有權在向承租人發出一百二十(120)天通知後，要求承租人將21號幹船塢屋頂區域搬遷至大樓屋頂上適合使用21號幹船塢屋頂設備的另一個類似功能區域(“搬遷屋頂區域”)。在這種情況下，承租人應在房東發出通知後第一百二十(120)天或之前，將其所有21個Drydock屋頂設備從21 Drydock屋頂區搬遷到搬遷屋頂區，費用和費用由業主承擔。
(Xvii)
除了遵守租約中適用的建築條款，承租人不得在21 Drydock屋頂區域的任何部分安裝或運營21 Drydock屋頂設備，直到(X)承租人就承租人在21 Drydock屋頂區域放置和安裝21 Drydock屋頂設備的計劃和規格獲得業主的事先書面批准，該批准將不會被無理地扣留、附條件或拖延，並且(Y)承租人應已獲得合法安裝、運營和維護21 Drydock屋頂設備所需的所有政府和半政府許可、批准、執照和授權的副本並交付業主。雙方特此承認並同意，作為説明而非限制，業主有權拒絕批准承租人在本合同項下的平面圖和規格，並且不應被視為不合理，如果承租人計劃的21幹船塢屋頂設備的佈置或安裝或操作方法(I)可能會使項目的其他被許可人、租户或佔用者，或其他周圍或鄰近的土地所有者或
為了表示幹擾，承租人特此承認，可能需要一個盾牌來防止這種幹擾，(Ii)沒有在切實可行的最大程度上儘量減少從與21 Drydock屋頂設備相鄰的建築物的窗户觀看風景的障礙，(Iii)不會實質性地減少(根據業主的合理判斷，這不應要求承租人招致不合理的費用)建築物的設計和完工，(Iv)可能會破壞建築物或其屋頂的結構完整性，或(V)可能構成違反任何同意、批准、合法安裝21號幹船塢屋頂設備所需的許可或授權。
(Xviii)
除了適用於21 Drydock屋頂區域的租約中的賠償條款外，承租人應在法律允許的最大範圍內，賠償、捍衞和保護業主及其代理人、承包商和員工不因任何人、公司、公司或其他實體因承租人使用21 Drydock屋頂區域和/或21 Drydock屋頂區域而遭受的任何和所有索賠、損失、要求、訴訟或訴訟，而不是由於業主及其代理人、承包商和員工的疏忽或故意不當行為造成的。
(Xix)
業主有權使用或通過租約或許可證編號(或其他標記)指定或識別21個幹船塢屋頂設備，並將該編號(或標記)放置在此類21個幹船塢屋頂設備上或附近。
7.
大樓和BDC之間的連接。如果承租人租賃位於馬薩諸塞州波士頓幹船塢大道17號和19號的大樓(通常稱為波士頓設計中心)第七(7)層緊鄰第二修正案物業的物業(“BDC物業”)，則在第二修正案租賃期內，在符合本第7條的條款和條件下，承租人應被允許在本合同附件E所示的平面圖上所示的兩(2)個位置(A和B柱之間以及E和F柱之間)內將第二修正案房屋連接到BDC房屋。上述連接應接受如下所述的第三方批准，以及房東對此類連接的施工圖的批准，此類批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。業主和租客在此承認並同意，從第二修正案規定的房產到BDC房產的這種連接需要得到主要出租人(作為BDC土地租約的土地出租人)的同意，如果BDC不是由建築物的土地承租人控制或共同控制的，BDC的土地承租人(“BDC房東”)(在生效日期，土地承租人是IDB 17-19 Drydock Limited Partnership)，作為該土地租約下的租户和BDC房產的租户業主的同意。房東應以合理和勤勉的誠意努力，獲得主要出租人和BDC房東的同意，以及所有此類必要的批准，包括但不限於波士頓市政府或任何其他適用的政府當局與此相關的所有必要的許可、批准、變更和許可，在每種情況下，費用和費用均由租户承擔；, (I)房東應同時追求兩(2)個連接所需的差異，並且沒有義務追求額外的差異或在不同的時間追求上述差異，以及(Ii)未能收到任何差異不會以任何方式損害或減損租約或本租賃修正案的效力或效力。承租人應自行承擔成本和費用，負責編制此類連接的所有計劃。如果這樣的連接
經批准後，房東或BDC房東應在收到所有必需的許可和批准後，按照批准的計劃，以良好和熟練的方式，以合理的努力完成所有必要的工作，並由租户承擔全部費用和費用。承租人應負責以下各項的所有費用：(I)建造、維護和維修；以及(Ii)在第二修正案租賃期限到期或提前終止以及BDC租賃到期或提前終止之前拆除和恢復連接，不得無理扣留、附加條件或推遲批准。承租人應在房東或BDC房東開具發票後三十(30)天內，償還房東和BDC房東與本第7款相關的所有合理的自付費用和支出。
a.
承租人承認，在遵守和符合現有租約的條款和條件的情況下，現有物業一直處於其控制之下。承租人有充分和完整的機會審查和檢查現有房產的所有方面及其狀況。承租人應“按原樣”、“按原樣”租賃現有物業，並在各方面保持現有物業在生效日期時的狀況，業主沒有義務準備或建造現有物業以供租客居住、提供任何津貼或誘因、或在其中或建築物內建造任何額外工程或改善工程(業主第二修正案工程除外)，業主對現有物業的狀況不作任何陳述或保證(明示或默示)。
b.
房東和租客承認並同意，作為房東履行房東第二修正案工作的一部分，房東將要求進入現有房產。承租人應就房東執行房東第二修正案的工作與房東合作，包括但不限於，為房東提供執行任何此類工作所合理需要的進入現有房產的通道。承租人應自行承擔費用，並應房東的要求迅速將現有房產內的所有固定裝置、傢俱、設備和個人財產轉移(並在合理必要的範圍內存放)，以允許房東執行房東的第二修正案工作，承租人未能及時履行該義務應被視為承租人的拖延。承租人承認，在承租人佔用現有房屋期間，房東第二修正案的工作將持續進行，不得因租金價值的減少而減免租金或向承租人提供津貼，不得實際或部分或部分實際或推定地驅逐承租人，不免除承租人在租賃項下的任何其他義務，房東不會因執行房東第二修正案工作或儲存與此相關的任何材料而造成的不便、煩擾或業務損害而承擔任何責任。業主第二修正案工程延遲完成或承租人在執行業主第二修正案工程期間遭受的不便，不會使業主對由此造成的任何損失或損害承擔任何責任，也不會使承租人有權獲得任何抵扣、減免或調整租金或根據租約支付的其他款項。房東應盡合理努力將幹擾降至最低
承租人在執行業主第二修正案工程期間對現有房屋的使用和佔用情況。
9.
建設管理費；專業改建。應在現有租約第4.2節中增加以下內容，作為新的“F”、“G”和“H”款：
F.
對於承租人進行的所有更改，包括但不限於承租人的第二修正案工作，承租人應向房東支付相當於該工作辛苦成本的百分之一(1%)的業主監督該工作的施工管理費，該建設管理費應按承租人發生的該等費用按比例支付。
G.
對於房東代表承租人進行的所有變更，除房東第二修正案的工作外，承租人應向房東支付相當於該工作辛苦成本的3%(3%)的施工管理費，該建設管理費應按房東發生的該等費用按比例支付。
H.
根據本第4.2節的規定，如果承租人進行了任何需要非常費用的改建，以使租賃的房屋重新用作辦公和研發設施(“專業改建”)，則房東可以選擇要求租户在租賃期限屆滿或更早的時候拆除該等專業改建，並修復因此而對租賃房屋造成的任何損壞(該選擇應在房東批准該改建時作出)。
10.
應急發電機。業主應提供大樓公共應急發電機(“發電機”)，供租户在第二修正案租賃期間使用，與其他有權隨時享有該權利的人一樣，該發電機應向第二修正案房屋的實驗室部分提供每可出租平方英尺不少於五(5)瓦的電力。這在任何情況下都不得超過第二修正案房屋可出租面積的60%(60%)(但租户在任何時候連接到發電機的所有設備的總電力需求不得超過第二修正案房屋實驗室部分每平方英尺五(5)瓦，在任何情況下不得超過第二修正案房屋可出租面積的60%)。作為房東第二修正案工作的一部分，發電機已經安裝或將由房東承擔費用。承租人應負責將第二修正案房屋連接到發電機並從發電機分配電力所需的所有工作，費用和費用由承租人自行承擔。房東應負責獲得發電機運行所需的所有政府許可、執照和授權。承租人應遵守房東就其與發電機的連接和使用而頒佈的所有合理規則和規定。業主可自行承擔費用和費用，在項目內重新安置發電機，但這不會對承租人在不造成實質性中斷的情況下使用發電機的能力造成實質性的不利影響。承租人應向承租人支付發電機運行、維護和維修費用中的承租人份額(如下所述)作為額外租金。“租户的發電商份額”應指一個比率，即
分子是第二修正案處所的可出租總面積，其分母等於：(I)如設計作實驗室用途或準許用作實驗室用途的建築物內所有處所的可租面積為150,000平方尺或以下，則150,000平方尺可出租；及(Ii)如建築物內設計作實驗室用途或準許用作實驗室用途的所有處所的可出租面積超過150,000平方尺，則建築物內設計作實驗室用途或準許用作實驗室用途的所有處所的實際可出租面積不時超過150,000平方尺。
11.
共享PH值中和系統。(A)除第11條的條款及條件另有規定外，位於杜洛克大道23號及第二修正案大廈的部分現有物業(統稱為“與PH有關的物業”)應包括承租人在建築物共用PH中和系統中的承租人實驗室份額，該等系統分別於業主的第二修正案工程實質完成後分別位於杜洛克大道23號及杜洛克大道21號內。房東已經或將在整個租賃期和第二修正案租賃期(視情況而定)從馬薩諸塞州水資源管理局(“MWRA”)獲得並將保持污水處理操作員許可證(“MWRA許可證”)，用於運營PH中和系統。承租人應被授權僅將PH中和系統用於與PH連接的場所的連接，並且在任何時候都必須遵守並符合MWRA許可證的規定。承租人對PH中和系統的所有連接和排放(如果有)的類型、大小、位置和方式，在連接到PH中和系統之前，均應事先得到業主的批准，此類批准不得無理扣留、限制或拖延。承租人在第11條下的權利應受租約的所有條款和條件以及下列附加條件和要求的約束：
(1)
承租人使用PH中和系統的風險應完全由承租人根據適用要求(房東不對承租人使用的PH中和系統的充分性作出任何陳述或保證)承擔；
(2)
承租人使用PH值中和系統應由承租人按照所有適用要求進行，承租人應獲得與承租人使用該系統相關的任何和所有許可(MWRA許可除外)；
(3)
承租人應負責在業主合理批准的地點連接PH中和系統的中央分配點；
(4)
承租人應向承租人的實驗室支付操作、維護和維修PH中和系統的費用，作為額外租金；
(6)
房東對PH中和系統不作任何明示或默示的保證，承租人也不作任何及所有此類保證；但前提是房東已安裝或將要安裝PH中和系統，且房東將保持良好的秩序、狀況和維修。
承租人不得向PH中和系統中引入任何物質或材料，
(X)違反MWRA許可證的條款，(Y)違反適用的要求，或(Z)會干擾PH中和系統的正常運作。這裏所使用的“承租人實驗室份額”是指一個比率，其分子是與公屋有關的處所(根據上文第5節增加)的可出租總面積，其分母等於：(I)如設計作實驗室用途或準許用作實驗室用途的大樓內所有樓宇的可出租面積為150,000平方英尺或以下，則150,000平方英尺或以下，及(Ii)如大樓內所有用作實驗室用途或準許用作實驗室用途的樓宇的可出租面積超過150,000平方英尺，則指建築物內所有設計作實驗室用途或準許用作實驗室用途的處所不時的實際可租用面積。
(B)自業主按照上文第11(A)條將位於幹船塢大道23號和21號幹船塢大道內的PH值中和系統供租客連接至與PH值有關的處所後三十(30)天起生效，僅與PH值有關的處所的租期即告終止及屆滿，而租客對該PH值單位的所有權利、業權及權益均須終止及終絕。其效力及作用猶如該公屋物業的退回日期為該公屋物業租契的年期屆滿日期一樣。房東預計，公屋退還日期將在2023年2月28日左右。自公屋物業退還日期起及之後，承租人將不再有義務支付基本租金或承租人就公屋物業按比例分攤的營運成本。根據租約條款及條件，在租期剩餘期間，該租約對其餘物業及對該等物業仍具十足效力及效力。在不遲於公屋物業交還日期前，承租人須交出及交出公屋物業，條件是租約期滿時，根據租約第5.4節的規定須交出物業。如果租户未能在公屋退還日期前交出和交出公屋，則即使公屋退還日期已經發生，租户仍須按租約第7.22節所述的費率，按退還空間的每日比例收取滯留費用。, 以及根據本租約第7.22節的其他規定。自租客根據上述條文實際交出及交出公屋的日期(“公屋騰空日期”)起生效，業主及租客將獲解除租約下在公屋騰空日期後首次產生的與公屋有關的任何及所有義務及法律責任。本租約所載任何事項均不構成對下列任何事項的豁免、限制、修訂或修改：(I)業主及租客在公屋單位騰空日期前所產生的與公屋單位有關的法律責任及義務；(Ii)租契對公屋單位在公屋單位騰出日期前所產生的索償、法律責任及義務的賠償(不論該等索償、法律責任或義務是否在公屋單位騰出日期前提出或申索)；(Iii)業主及租客在租契下對明示在租期終止後仍存續的公屋物業的義務及法律責任；或。(Iv)業主及租客雙方對物業其餘部分的義務及法律責任。
12.
轉讓；運營公司。應在現有租約的第4.7節中增加以下內容，作為新的“F”款：
F.儘管本合同有任何相反規定，但承租人有權在提前十(10)個工作日通知房東(除非法律禁止，在這種情況下，通知應在法律不禁止的日期後五(5)個工作日內提供)，但不必徵得房東同意，允許運營公司(如下文定義)轉租租賃物業內的空間，但條件是：(I)對物業的任何改動、改善或增加應遵守上文第4.2節的條款和條件；(2)營運公司須佔用出租樓宇內的空間作準許用途，而非作其他用途；和(Iii)如果房東提出要求，租户應在該等運營公司佔用租賃的房產之前(此後應房東的要求)，以書面形式通知房東該運營公司的任何僱員的身份和估計人數；(Iv)不得出於符合不需要房東同意的交易的目的而實施這種“空間共享”安排(即，從而避免本第4.7節的規定的實施)；(V)每家運營公司在該房產內佔用的總面積不得超過22,000平方英尺，及(Vi)營運公司連同租約的任何受讓人及/或物業的分租人合計佔用的租約面積不得超過38,000平方尺。如果承租人或任何運營公司未能遵守或滿足第(I)款至第(I)款的規定
(Vi)，則第4.7(F)節的規定不適用於對該運營公司的轉租，根據上文第4.7(A)節的規定，此類轉租必須得到業主的同意，並應受上述第4.7(B)節的規定的約束。如果任何運營公司佔用本協議所述租賃物業的任何部分，(I)運營公司的每一次轉租都應遵守和服從租約的規定，(Ii)運營公司應遵守租約的所有條款，任何運營公司的違約應被視為租户在租約下的違約；(Iii)根據租約規定，房東必須提供的所有通知應僅發送給租户，在任何情況下，房東均不需要向任何運營公司發送任何通知；
(Iv)在任何情況下，任何營運公司對租賃處所的任何部分的任何使用或佔用，均不得解除或解除租客在租約下的任何義務；
(V)就租約所載承租人的賠償責任而言，營運公司應被視為承租人的承包商；及(Vi)營運公司對租賃物業任何部分的佔用，在任何情況下均不得被視為業主與該等營運公司之間的業主/租客關係，而在任何情況下，即使營運公司佔用租賃物業的任何部分，承租人仍應被視為租賃下的唯一承租人。營運公司“一詞應指承租人或其任何關連實體與其就租賃物業的任何準許用途有獨立持續業務關係的商業實體，並可包括但不限於承租人或其關連實體已投資及與承租人就租賃物業的任何準許用途有獨立持續業務關係的實體。如果需要房東的同意才能允許經營
根據第4.7(F)條，業主有權根據第4.7(F)條將租賃物業內的空間分租，且各營運公司連同租約的任何承租人及/或物業的分租人合計佔用的租賃面積不超過38,000平方英尺，則業主不得僅因項目中有相競爭的空間而拒絕同意轉租。
a.
雙方特此確認，房東目前持有金額為1,400,000.00美元的信用證(“現有保證金”)，以保證支付和履行租户在租賃項下的義務。在承租人簽署和交付本修正案的同時，承租人應向房東交付108萬1178美元/100美元(1,081,178.00美元)的額外保證金(“額外保證金”)。該額外保證金可由承租人向業主提供(I)額外保證金金額的額外信用證，但須遵守並符合下列條款及條件
6.5經《第一修正案》第11條修訂的原始租約，(Ii)一份替代信用證，其金額相當於現有保證金和額外保證金的金額之和，房東應在房東收到該替代信用證後，按照並按照經《第一修正案》第11條修訂的《原始租約》第6.5條的條款和條件，以房東合理接受的形式，兑換一份金額相當於現有保證金和額外保證金金額的替代信用證。或(Iii)根據經第一修正案第11節修訂的原租約第6.5節的條款和條件，以業主合理接受的形式，對現有信用證進行修訂，以反映額外保證金金額的增加。上述額外保證金應由業主在第二次修訂租期內，按照經第一次修訂和本修訂第11條修訂的原租約第6.5條的規定持有；但如果本租賃沒有違約事件，則在第二次修訂租期期滿或提前終止時，房東應立即將額外的保證金返還給租客。
b.
在執行本租賃修正案的同時，特拉華州的一家公司銀杏生物工程控股有限公司(“擔保人”)以附件H的形式簽署了擔保(“擔保”)並交付給房東。擔保在第二修正案租賃期限內保持完全效力。
14.
停車。除現有租約第9.2節所述的現有物業的租客停車外，在符合本第14節的條款和條件的情況下，在第二修訂租賃期內，承租人有權(A)在位於Drydock Avenue 12號的BMIP停車場(“BMIP Garage”)中，每5,000可出租平方英尺的第二修正案物業(即，以第二修正案物業的55,205可出租平方英尺為基礎的十一(11)個未預留停車位)(“BMIP Garage”)中有一(1)個未預留停車位。和(B)位於大樓前停車場的另外三(3)個預留停車位(“第二修正案預留停車位”，和
連同《第二修正案》中的非預留停車位，《第二修正案》中的《停車位》)。租户應為第二修正案停車位支付每月停車費，作為額外租金，目前的費用為每月450.00美元，停車費可能會不時增加。第二修正案規定的停車位應僅用於停放由承租人或其僱員擁有和運營的登記在冊和運營的私人載客汽車，以及用於訪客停車。房東或任何經營者均不對使用第二修正案停車位或汽車或其他財產的人造成的任何損失、傷害或損害負責，在法律允許的最大限度內，使用第二修正案停車位的風險應完全由租户及其員工承擔。BMIP車庫提供訪客停車位，以先到先得的方式為海洋工業園的所有租户提供停車，按小時停車費計算，但除本文明確規定外，租户在該車庫內沒有特別權利，但一般公眾有權在該車庫內停車，以及有權使用BMIP車庫內的任何車位，這些車位是根據Prime Lease向業主提供的，先到先得。在第二修正案租期屆滿或提前終止時或之前，租户應退還並向房東交出第二修正案停車位。
a.
承租人有權將所有第二修訂物業的第二修訂租賃期續期一次，為期五(5)年(“第二修訂續期期限”)，由初始第二修訂租期屆滿(“第二修訂續期生效日期”)的翌日起至第二修訂續期開始日期五(5)週年的前一天結束，除非第二修訂續期根據任何租賃條款或其他條款提早終止。第二次修訂續期僅在以下情況下開始：(A)租户在不遲於第二次修訂期滿日期前十五(15)個月通知業主(“行使通知”)租客行使該續約權，(B)在行使該權利時且緊接在第二次修訂續期開始日期之前，在任何適用的通知和補救期限之後，不會發生違約並在本條例下繼續存在，以及(C)承租人、任何營運公司(但營運公司，連同物業的承租人和/或分租人合計，租約下的面積超過38,000可出租平方英尺)和任何允許的受讓人，在發出行使通知時，合計佔用不少於第二修正案房產的75%(75%)供自己使用。就發出行使通知而言，時間是至關重要的。第二次修訂租期將根據租約的所有協議、條款、契諾及條件而定，但(W)基本租金應為公平市價(定義見下文)，及(X)承租人無權續訂第二次修訂租期。任何終止, 在第二修訂租期內的任何時間，取消或退回租客在租約下的全部權益，或租客在第二修訂物業中的權益，將終止前述租客根據本條例續期的權利。
b.
續訂定期租金。在第二修正案續期期間應支付的年度基本租金應等於第二修正案生效時第二修正案租賃房產的年度公平市價(定義如下)的100%
續訂期限(“計算日期”)。“公平市場價值”是指第二修正案租賃物業在計算日期的公平市場年度租金價值，其計算期限與第二修正案續約期限相同，以項目中的可比空間或位於馬薩諸塞州波士頓海港地區的可比建築中的可比空間為基礎，包括租約中規定的所有業主服務，且第二修正案租賃物業被視為空置，且在第二修訂續期期限開始日期時處於“現狀”狀態。公平市價的計算也應進行調整，以考慮所有相關因素，包括但不限於項目中的可比空間或位於馬薩諸塞州波士頓海港地區的可比建築中的可比空間所支付的許可用途、免租金、租户改善津貼和費用。房東應在第二次修訂續期生效日期前十二(12)個月通知租客(“租金通知”)房東對公平市值的確定。如果承租人對房東對公平市場價值的確定提出異議，則承租人應通過通知業主撤回其續訂租約第二修正案條款的權利，在此情況下，承租人的續期權利將不可撤銷地被取消，或在租金通知交付後三十(30)天內就該爭議向業主發出通知(“爭議通知”)，該爭議應按下述規定通過仲裁解決。發出上述租金通知和爭議通知的關鍵是時間。承租人未及時提交爭議通知書，構成放棄承租人對房東確定的公平租金價值提出爭議的權利, 而在此情況下，第二個修訂續期期限的基本租金須為租金公告所列明的租金。如第二次修訂續期期間應付的基本租金在第二次修訂續期生效日期前仍未釐定，則承租人須按業主釐定的第二次修訂物業的公平市價支付基本租金(“中期租金”)。於最終釐定第二次修訂續期基本租金後，承租人應開始繳付如此釐定的基本租金，並於釐定後十(10)日內支付任何先前基本租金的不足之數，或如釐定的基本租金少於中期租金，則承租人有權從下一期基本租金中獲得抵免，金額相等於每期中期租金與釐定的基本租金之間的差額，直至收回多付的總金額為止。
c.
仲裁。如果承租人根據上述規定及時對房東對公平市場價值的確定提出異議，則該爭議應根據當時流行的美國仲裁協會或其後繼者關於商事糾紛仲裁的快速程序進行仲裁，但快速程序應修改如下：
(i)
承租人應在其爭議通知中註明代表承租人擔任仲裁員的姓名和地址。仲裁員應為美國房地產顧問學會指定的商業地產經紀人或評估師，具有至少10年的全職商業地產評估或經紀經驗，熟悉馬薩諸塞州波士頓海港地區一流商業地產的公平市場價值和研發空間。承租人未能及時提供
而適當的仲裁要求應構成對仲裁權利的放棄，基本租金應如租金通知中所述。在收到爭議通知後十(10)個工作日內，業主應向租户發出通知，説明業主指定的代表其擔任仲裁員的人員的姓名和地址，該仲裁員應具有類似的資格。如果房東未能在該十(10)個工作日內將其仲裁員的任命通知租客，並且在租户向房東發出第二次通知後三(3)個工作日內仍未通知租客，則由租客指定的仲裁員應為仲裁員，以確定第二修正案租賃房產的公平市價。
(Ii)
如果選擇了兩名仲裁員，所選擇的仲裁員應在指定第二名仲裁員後十(10)個工作日內會面，並應尋求就公平市價達成協議。如果在任命第二名仲裁員後二十(20)個工作日內，兩名仲裁員不能就公平市價達成協議，則兩名仲裁員應指定第三名仲裁員，該仲裁員應是一名稱職和不偏不倚的人，具有與前兩名仲裁員相似的資格。如果雙方在該二十(20)個工作日期滿後五(5)個工作日內未能就此類指定達成一致，則第三名仲裁員應由雙方當事人自行選擇。如果雙方當事人在上述五(5)個工作日期滿後五(5)個工作日內未就第三名仲裁員達成一致，則任何一方均可代表雙方請求美國仲裁協會波士頓辦事處指定一名合格的仲裁員。如爭議以前未得到解決，第三仲裁員應按照下列程序作出裁決。每一方當事人應支付各自仲裁員的費用，雙方應分擔第三仲裁員的費用和費用。雙方當事人聘請律師或傳喚證人的律師費和證人費用，由聘請律師或傳喚證人的當事人支付。
(Iii)
公平市價應由第三仲裁員按照下列程序確定。在指定第三名仲裁員的同時，各方選定的每一名仲裁員應以書面形式説明其對公平市場價值的確定，並説明其理由。第三仲裁員有權向專家和主管部門諮詢，以獲得與確定公平市價有關的事實信息或證據，但任何此類確定都應在雙方當事人在場的情況下作出，雙方均有權進行交叉詢問。第三名仲裁員應進行他或她認為適當的聽證和調查，並應在被任命後三十(30)天內從兩項擬議裁決中選擇最接近其公平市價的決定。第三名仲裁員無權對兩項擬議裁決中的任何一項提出中間立場或任何修改。他或她選擇的最接近其公平市價的決定應構成第三仲裁員的決定，並對雙方當事人具有終局性和約束力。第三仲裁員應將裁決提交給
每一方都有相應的複印件。第三仲裁人無權增加或修改本租約的條款。在收到第三仲裁員的裁決後，雙方應立即對租約進行修訂，以證明第二修正案續約期的延長，並確認第二修正案續約期的基本租金，但當事人未能做到這一點並不影響第三仲裁員裁決的有效性。
(Iv)
如果任何仲裁員不能、拒絕或不能行事，其繼任者應由他或她指定，但在第三仲裁員的情況下，其繼任者的指定方式應與本規定關於原第三仲裁員的指定方式相同。
16.
危險材料。現插入以下內容，作為本租約新的第4.17節：
第4.17節危險材料。房東和租客就出租房屋、建築物和項目內、上或附近是否存在或使用“危險材料”達成如下協議：
A.
承租人自負費用，應遵守任何地方、州或聯邦政府當局在環境、健康和安全問題上擁有管轄權的所有法律、法規、條例、規則和條例(統稱為“環境法”)，包括但不限於使用動物或實驗室標本、任何有害物質(定義見下文)排放到空氣、地面、水、下水道、土壤或地下水中，無論是在租賃場所內外還是在建築或項目內。儘管如上所述，租約中包含的任何條款均不要求或不得解釋為要求租户承擔與以下環境條件有關或產生的任何責任：(I)業主根據租約條款負有責任，或(Ii)在租客佔有或進入租賃物業之日之前在租賃物業、建築物或項目內已存在的環境條件，或(Iii)由業主或另一租户或建築物或項目的佔用者(或上述任何項目的任何特許持有人或受邀者)引入的，然而，如果任何此類環境狀況因承租人(或承租人的承包商、分包商、代理人、分租人、受讓人等)而惡化，則因此而產生的責任和任何此類搬遷或補救的費用(以及由此產生的任何延誤)應由房東和租户公平地承擔，具體取決於承租人(或其他承租方)的行為使搬遷或補救的成本大幅增加的程度。承租人應遵守所有適用的要求(包括適用的分區和建築法規要求以及業主的合理數量限制，以提供適用於建築面積和/或其中的所謂“控制區”的多個承租人的用途和合規性；然而，, 承租人應只被允許使用位於租賃房屋內的“控制區”，在這些區域內，承租人不得使用與承租人帶到、保存或使用在租賃房屋內或附近的危險材料的運輸、儲存、使用或處置有關的、或在建築物或項目內、之上或在建築物或項目內、之上或在建築物或項目內或在該建築物或項目內、之上或在該建築物或項目內或在其上或在該建築物或項目內或在該建築物或項目內或在該建築物或項目上的該等區域內、上或在該建築物或項目的其他地方使用該等危險物質的分配比例
代理商、僱員、承包商或被邀請者。承租人必須遵守房東的易燃基質不時分配給承租人的危險材料的允許數量。在不限制前述規定的情況下，承租人應專有使用位於大樓第七(7)層的第二修正案內的一個(1)“控制區”和位於大樓第八(8)層的第二修正案內的兩個“控制區”。承租人在將危險材料帶入建築物或項目之前，應向業主提交一份《承租人危險材料清單》，供業主事先審查和批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。此類清單中所列的危險材料和數量不得超過本清單附件H所列的限制和數量。如果承租人打算在房東批准後增加新的危險材料或大幅增加任何危險材料的數量，承租人應向房東提交更新的租户危險材料清單，供房東事先審查和批准，批准不得無理扣留、限制或拖延，但更新後的清單中列出的危險材料和數量不得超過本文件所附附件H中規定的限制和數量。
B.
未經業主事先書面同意，承租人不得導致或允許承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者將任何有害物質帶到或在租賃場所內或附近，或在建築物或項目內、之上或在該建築或項目內，除非危險材料是經租約允許並根據租約(包括但不限於上文第4.17(A)節)允許的，且所有此類允許材料的儲存、使用和處置必須嚴格遵守所有適用的環境法，並符合良好的科學和醫學實踐。承租人應在業主提出書面要求後十(10)個工作日內(除非承租人根據租約違約，否則不得在任何六(6)個月內提出書面要求)，承租人應向業主提供業主要求的關於所有危險材料的存在、使用、產生或處置的任何信息，包括房東合理要求的使用量和房東可能合理要求的其他信息，包括承租人在租賃場所使用或在建築物或項目內或建築物或項目下使用的信息，包括但不限於，以下信息：(A)與此類材料有關的所有相關信息(例如，承租人在租賃場所使用、儲存、產生或處置的每種危險材料的清單和承租人如何處置所述危險材料的説明，最新材料清單及其適用數量的副本，適用的材料安全數據表(MSD)和安全數據表(SDS)以及運輸和搬運清單，只要這些清單是適用法律要求的，或者承租人實際將此類清單作為其標準商業慣例的一部分保留)，以及(B)承租人獲得的任何許可證或許可證的複印件, 產生或處置危險材料，包括任何MWRA許可和批准。承租人還應在可行的情況下儘快向房東提供(無需房東要求)任何通知、登記、申請、許可證或許可證的副本，這些通知、登記、申請、許可證或許可證發給或收到任何政府當局或私人或進入或佔用租賃場所的人，涉及在租賃場所、建築或項目內或周圍存在、釋放、暴露或處置任何違反環境法律的有害物質。儘管如此，對於承租人沒有按照所有適用的所有規定妥善處理、儲存或處置的任何承租人的危險材料，
根據環境法律和良好的科學和醫學實踐，承租人在接到房東的書面通知後，不再有權將此類材料帶入租賃房產、租賃房產所屬的大樓或本項目，直到承租人證明並使房東合理滿意，表明該承租人已經實施了妥善處理、儲存或處置此類材料的計劃。
C.
本租賃中使用的術語“危險材料”是指任何危險或有毒物質、危險廢物、環境、生物、化學、放射性物質、石油、石油產品和任何廢物或物質，由於其定量濃度、化學、生物、放射性、易燃、爆炸性、傳染性或其他特性，構成或可能構成或可能對公眾健康、安全或福利或環境構成或促成危險或危害，或將觸發任何聯邦、州或地方管理或監管機構，或受任何環境法監管，包括但不限於馬薩諸塞州“知情權”法、馬薩諸塞州一般法律第111F章，具體包括活的生物體、病毒和真菌、醫療廢物(定義如下)以及所謂的“生物危害”材料。危險材料“一詞包括但不限於下列任何材料或物質：(I)根據”聯邦水污染控制法“(美國聯邦法典第33篇第1317節)第1311節被指定為”危險物質“；(Ii)根據”聯邦資源節約和回收法案“第1004節(美國聯邦法典第42篇第6901節及其後)被定義為”危險廢物“。(42 U.S.C.第6903條)，(Iii)根據《綜合環境反應、賠償和責任法》第101節，定義為“危險物質”的《美國法典》第42篇第9601節及其後。(42《美國聯邦法典》第9601條)，(Iv)根據《馬薩諸塞州通則》第21E章被定義為“危險物質”或“油”，或(V)所謂的“生物危害”或醫療廢物，或被血液或其他體液污染；和“環境法”包括但不限於, 前款第(一)至(四)項所列法律。“醫療廢物”一詞是指任何聯邦、州或地方法律、規則和條例中所述的廢物類型和任何類似類型的廢物。承租人不得導致或允許承租人、其員工、代理人、承包商或受邀者在租賃場所、建築或項目內或周圍攜帶、保存或使用任何醫療廢物，除非嚴格遵守所有適用的環境法並遵循良好的科學和醫療實踐。承租人應遵守所有適用和適當的實驗室生物安全級別標準、要求和建議，包括疾病控制中心規定的適用生物安全級別的具體限制、標準、做法、安全設備和設施要求，並以其他方式與良好的科學和醫療實踐相一致(承租人的使用或佔用在任何情況下不得涉及符合或被描述為BSL 3或BSL 4的活動。信息可在：https://www.cdc.gov/biosafety/publications/bmbl5/bmbl5_sect_iv.pdf.上找到
D.
因承租人使用和/或儲存這些危險材料而直接導致的租賃場所、建築物或項目所需保險費的任何增加應完全由承租人承擔費用。承租人應自費購買並維持必要的附加保險，以符合任何具有管轄權的聯邦、州或地方政府機構的任何要求。
E.
在每個租賃期和第二修正案租賃期到期之前(或在任何較早終止後的三十(30)天內)，承租人應清理並以其他方式停用所有內部表面(包括地板、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供給線、廢水管、pH中和系統、租賃物業適用部分內和/或專門為租賃物業提供服務的管道，以及租賃物業適用部分內和/或僅為租賃物業適用部分提供服務的所有排氣或其他管道，在每種情況下，已攜帶或釋放或暴露於任何有害物質的所有排氣或其他管道，並應以其他方式清潔租賃房屋的適用部分(直到天花板穿透點)，以允許出具下文第4.17節要求的報告。在每個租賃期和第二修正案租賃期屆滿之前(或在任何較早終止後的三十(30)天內)，租客應自費向房東索取一份由信譽良好的註冊環境工程師或註冊工業衞生師撰寫的致房東和房東指定人(以及在租客選擇時，租客和租客指定的人)的報告(“停用報告”)，在任何一種情況下，該報告都是由租客指定的，並由房東合理酌情接受。退役報告應以環境工程師或工業衞生員對租賃房屋適用部分的檢查為基礎，並應表明：在退役之前存在的危險材料(如果有的話)已按需要移除，以便租賃房屋適用部分的內表面(包括但不限於地板、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供應管道、廢舊管道和管道, 和/或僅為租賃場所的適用部分提供服務的所有此類廢氣或其他管道系統，可由後續承租人重複使用或按照適用的環境法處置，而無需對危險材料採取任何特殊預防措施，無需承擔拆除、處置、調查、評估、清潔或移除危險材料的特殊費用或特殊程序，也無需引起法規遵從性要求或發出與危險材料相關的通知；租賃物業的適用部分可重新用作辦公、研究或實驗室用途，可在不對危險材料採取任何特別預防措施的情況下被拆除或翻新，不會產生特別費用或進行危險材料處置、調查、評估、清潔或移除的特別程序，也不會招致與環境物質相關的監管要求或通知。此外，就本第4.17節而言：“特別費用”或“特別程序”應指如果危險材料的性質不是危險材料而不是非危險材料，則不會發生的費用或程序。退役報告應包括關於清理位置、測試運行和分析結果的合理細節。此外，如果承租人(或由承租人或通過承租人承租的任何一方)在租賃場所或周圍使用、儲存、產生或處置任何放射性或放射性物質，則此類退役也應按照美國核管理委員會和/或馬薩諸塞州公共衞生部關於控制輻射的規定進行, 並促使出租的房產被馬薩諸塞州公共衞生部輻射控制計劃釋放，以供無限制地使用，並向業主提交註冊工業衞生師的報告，説明他或她已檢查租賃房產(包括目測、蓋革計數器評估以及空氣和表面監測)，但沒有發現任何證據表明該部分含有危險材料或
在其他方面違反任何環境法。如果承租人未能在不限制任何其他權利或補救措施的情況下履行第4.17條規定的義務，房東可以在不少於五(5)個工作日的事先書面通知承租人履行該義務，費用由承租人承擔，承租人應應要求及時償還房東合理發生的所有費用和開支，以及5%的行政費用。本第4.17節規定的承租人義務在租賃期滿或提前終止後繼續有效。所有根據第4.17節欠房東的款項應作為額外租金支付，如果在到期之日或之前沒有支付，應按下文第7.5節規定的利率計息，直到全額支付為止。
F.
在每個租賃期和第二修正案租賃期到期之前(或在任何較早終止後的三十(30)天內)，承租人應向房東提供其最新的化學廢物清除清單的副本，以及由承租人簽署的承租人出具的證明，證明自承租人首次佔用租賃物業的適用部分之日起及之後，任何有害材料或其他潛在危險或有害化學品不得留在租賃物業的適用部分。
G.
承租人特此聲明並向房東保證：(I)承租人或其任何合法承租人在任何時候都沒有被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求就污染物業的危險物質採取補救行動，而污染是由承租人或承租人的行為或使用所導致的，並且(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料(包括但不限於，與沒有向任何政府當局提交規定的報告有關的任何命令)。如果房東認為此聲明和保證在租賃之日不屬實，房東有權自行決定終止租約。
H.
房東有權對租賃房產進行年度檢測，以確定租户的使用是否對租賃房產、建築或項目造成任何污染(如果房東有合理理由懷疑可能發生了違反本第4.17條的情況，則更頻繁)。如果存在違反第4.17節規定的情況，或發現第4.17節規定承租人應對污染負責，則承租人應支付租賃房屋的年度測試費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和經房東證明的測試程序對租賃房屋進行自己的測試，則房東應接受此類測試，而不是要求承租人支付房東進行的任何相應的年度測試的費用。
I.
承租人特此立約並同意賠償、辯護並使房東及其僱員、合夥人、代理人、承包商、貸款人和土地出租人(所述個人和實體以下統稱為受補償方)免受任何和所有責任、損失、成本、損害、索賠、租金損失、留置權、判決、罰款、罰款、和解費用、調查費用、顧問和專家費用、律師費、
訴訟費用和其他法律費用、環境污染的影響、環境測試的費用、危險材料或醫療廢物的清除、補救和/或減少)、保險單免賠額和其他費用(統稱為“損失”)，這些費用都是由賠償事項引起的或與之相關的。就本第4.17(I)節而言，“保障事項”是指在下列情況下一個或多個受保障方產生責任或損害的任何事項：(I)在租賃期間，承租人或其僱員、代理人、承包商或受邀者(以下統稱為“承租方”)在租賃場所(或建築物)或其周圍存在任何有害物質或醫療廢物，或直接或間接涉及該等責任或損害；(Ii)承租方使用或佔用承租方或任何承租方導致或允許其存在的租賃場所、建築物或危險材料相關項目；(Iii)承租人未能履行第4.17節規定的任何義務或任何其他與危險材料有關的規定；(Iv)承租方給建築物帶來的任何危險物質或醫療廢物的存在、使用或處置；或(V)承租人已同意根據租約中與危險材料有關的任何其他規定對房東或任何受賠償方進行賠償的任何其他事項。承租人在本合同項下的義務應包括，但不限於，在被補償方提出書面要求後三十(30)天內，賠償受補償方因賠償事項而造成的損失，並由承租人單獨承擔費用，並在律師合理滿意的情況下提供抗辯, 在被賠償一方提出書面要求後三十(30)天內，對因受賠償事項引起或與之有關的任何索賠、訴訟或法律程序，不論是否提起訴訟或作出判決，亦不論是否有充分理據。承租人對受賠償方的這一賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的現場條件調查或任何清理、補救、拆除或恢復工作相關的合理費用，因為根據本文確定的情況，租賃場所上或地下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下，如果任何承租方造成或允許在建築物內或土地上、土地上或土地下存在任何有害物質，導致對租賃場所的任何污染，承租人應立即採取一切必要的行動，自費將租賃場所恢復到符合所有環境法的條件；但此類行動應首先獲得業主的批准，只要該等行動在房東合理的酌情決定權下不會對租賃房產產生任何長期或短期的重大不利影響，則不得無理地拒絕批准、附加條件或推遲批准，而且在任何情況下，房東不得拒絕批准適用環境法所要求的任何擬議行動。如果承租人有義務賠償因賠償事項造成的損失，房東有立即無條件的權利，但沒有義務在不通知或要求承租人的情況下支付損害賠償金，承租人應提前三十(30)天向房東發出書面通知。, 向房東報銷房東的費用。例如，但不限於，業主有權立即無條件地對公共區域、另一租户的房產或待修繕的建築物或項目的任何其他部分造成任何損害，並就因賠償事項而造成的損失向其其他租户或其他個人或實體進行賠償。被賠償的人
當事人無需首先支付任何損失即可獲得本合同項下的賠償。這一賠償意在適用於適用法律允許的最大範圍內。
J.
本第4.17節的規定在租賃期滿或終止後繼續有效，除非業主在上述期滿或終止後以書面形式明確放棄。
17.
危險材料清單。現將本修正案附件G作為原租約的新附件H插入。
18.
保險。現刪除原租約第5.3節，並在其位置插入以下內容：
第5.3節保險。
A.
業主同意在整個租賃期限內保持主出租人和任何持有項目第一抵押的抵押權人所要求的保險，或在沒有任何此類抵押權人的情況下，維持持有項目第一抵押的機構抵押權人所要求的保險。房東沒有義務為租客的任何物品、固定裝置、傢俱或任何其他放置或合併在租賃房屋內的財產投保。
B.
承租人應在租賃期內自費購買、維護和遵守：(A)適用於租賃房產及其附屬機構的商業一般責任保險，以提供合同責任、人身傷害責任和財產損失保險，每次事件的限額不低於100萬美元(1,000,000美元)，總金額不低於200,000美元(2,000,000美元)；(B)以特別險形式投保的財產保險，包括灑水裝置滲漏在內的各種形式的水損害，按100%重置成本價投保承租人在所租房舍內的所有工商業固定裝置、設備、可移動隔板、傢俱、商品和其他個人財產，以及承租人或為承租人的利益而進行的任何租賃改進；不論是由承租人或業主支付；。(C)十二(12)個月的商業中斷保險；。(D)如果租賃場所提供酒精或其他蒸餾飲料，或以其他方式提供，承租人應按房東合理要求的金額承保主酒責任保險；(E)法律規定的工傷保險金額；及(F)僱主對每起事故至少1,000,000(100萬美元)身體傷害、每名僱員因疾病造成的身體傷害1,000,000(100萬美元)，以及1,000,000(100萬美元)身體傷害疾病合計的責任保險；(G)汽車責任保險，最低合併單一責任限額至少為100萬美元(1,000,000美元)，包括自有車輛、非機動車和租用車輛的承保範圍；和(H)傘形保險，超出上述所有責任保險，但工人賠償除外，每年的限額不低於500萬美元(5,000,000美元)。除上述規定外，承租人應在租賃期內購買和維護, 自承租人首次攜帶危險材料進入物業之日起及之後(但與承租人工作有關的、通常在正常施工過程中使用的危險材料除外)，且不少於三次
(3)在其後數年內，一份獨立的(涵蓋項目內、項目下或項目外的污染情況)污染法律責任保險單，承保承租人就有關清理、人身傷害及財產損失的索償而進行的業務，每次事件的限額不少於200萬元(2,000,000元)，就承租人造成的環境污染及污染而言，合計免賠額不超過25,000元。此類承保範圍不應排除承租人在運營和入住過程中處理和/或產生的醫療、特殊或生物危險廢物、黴菌、微生物、細菌、病毒或真菌顆粒。該保險單應包括：(1)全面恐怖主義保險；(2)地上儲罐(如適用)保險；(3)放射性材料保險(如果這些材料是承租人經營活動的一部分)；(4)本租約和本合同中的賠償要求應作為污染法律責任保險單的保險合同予以包括和安排。承租人保險應由獲得在馬薩諸塞州聯邦經營許可且上午最佳評級不低於A-VIII的公司發行。所有此類保險單應將房東和房東書面指定的各方指定為關於責任保險的附加被保險人，以及作為損失收款人(視他們在財產保險中的利益而定)，並且對於業主或任何附加被保險人所承保的任何保單，應是主要的和非分擔的。
C.
要求承租人維護的所有保險單應規定，任何此類保險單的取消或不續期，應至少提前三十(30)天書面通知房東。每份此類保單的正式簽署的保險證書將由承租人在生效日期或之前交存給房東，而關於隨後每份保單的正式籤立的保險證書應在前一份保單到期前至少十五(15)天交存給房東。
D.
租客不得在租出的處所內或附近作出或準許作出任何事情，亦不得將任何東西帶進或存放於其內，而該等事情會以任何方式增加或影響業主對建築物的任何部分或其任何內容進行的任何火警或其他保險，或導致任何該等保險取消或失效。如果業主因承租人的經營、租賃物業的內容或對租賃物業的改進而導致額外的危險風險，業主就業主獲得的涵蓋建築物任何部分或其任何內容的保險支付的年度保費超過標準費率，承租人應應業主的要求支付超額保費。
E.
業主或租客投保的所有保險，均須規定保險承運人放棄對主要出租人、業主及租客享有代位權的權利，但以馬薩諸塞州聯邦內有關投保的法律及規例所容許的範圍為限。儘管本租約中有任何相反的規定，但只要下列條款不會使任何保險單失效，房東和租客雙方特此在任何一方承保的保險範圍內放棄針對以下任何一方的任何和所有追償、索賠、訴訟或訴訟的權利
其他、其代理人、高級人員或僱員，或租賃房產或建築物可能發生的任何損失或損壞，或根據本節規定必須維持的任何保險單的條款，投保或本應投保的任何損失或損壞，或其任何改進。前一句中提出的豁免應是對本租約中規定的任何其他免責、賠償或免除責任的補充，而不是替代，包括但不限於本租約第5.5和5.6節。
F.
承租人有權通過自保來履行其在本租約項下的污染法律責任保險義務，但前提是：(A)當時適用於承租人和/或建築物的所有法律都允許這種自保；(B)這種自保符合房東貸款人對房東施加的任何最低保險要求；(C)租客的淨資產(如按照公認會計原則審計的財務報表所示)不少於5億元(50萬元，000.00元)；。(D)除非該等資料已普遍向公眾提供，否則租客須每年至少向業主提交一份由獨立註冊會計師按照一貫適用的公認會計原則擬備的經審計財務報表，列明所需的淨值；。(E)這種自我保險規定了損失準備金，這些準備金是根據保險業公認的標準精算得出的，並應計(即從收益中扣除)或以其他方式提供資金。“自保”是指承租人本身就像是提供本租賃條款所要求的保險的第三方保險人一樣行事，承租人應支付因自保而到期的任何金額以代替保險收益，該金額應被視為本租賃項下的所有目的的保險收益。如果承租人選擇以“自我保險”的方式提供本租約要求的污染法律責任保險，則承租人應承擔承保人的所有義務和責任，以及房東(房東的貸款人)所提供的保護。, 而建築物應與根據本租約規定的保險範圍由第三方保險公司提供的相同。在不限制前述一般性的情況下，承租人已選擇自保的所有已支付或被要求支付的金額以及因風險而導致的所有損失或損害應受本租賃的代位權條款豁免的約束，且不限制承租人根據本租賃承擔的賠償義務。如果承租人選擇自行投保，並且發生的事件或索賠本來可以從第三方保險公司獲得抗辯和/或保險，承租人應承擔任何此類索賠的抗辯，包括房東的抗辯，由承租人承擔全部費用和費用，並使用自己的資金支付任何索賠或更換任何財產，或以其他方式提供資金，如果不是承租人選擇自保，則可以從保險收益中獲得資金。如果承租人選擇自保，在自保實施之前，承租人應向房東和房東貸款人提供自保證明，説明自保的範圍。承租人應在可從標準第三方保險公司獲得保險收益的期限內(但不遲於為任何部分的損壞或損壞提供有效的損失證明之日起30天內)，向房東支付任何自我保險的收益，並應盡其最大努力使任何第三方財產保險的收益在可行的情況下儘快提供給房東，無論與到期或更早的損壞或損壞發生的時間相關。
本租約的終止日期。在任何情況下，承租人無權自行承保本租約所要求的任何保險，但污染法律責任保險除外。
19.
刪除的條款；不適用的條款。第一修正案第二節(擴建場所)和第一修正案第四節(建築物重新測量)在此全部刪除，無效，沒有進一步的效力或效果。原租約第2.1(B)條規定的房東向承租人提供建築物主冷凝器的冷卻能力的義務不適用於本修正案第6節所述的第二修正案和21個幹船塢屋頂設備。
20.
通知地址。儘管現有租約中有任何相反的規定，但就本租約下的所有目的而言，所有發給業主和租户的通知和其他書面通信應發送到以下地址：
如果是房東：C/O相關基金管理公司30哈德遜碼
紐約，NY 10001收信人：帕特里克·斯威尼
電子郵件：
網址：patrick.Sweeney@related.com；
郵箱：jKaminetsky@related.com
– and –
C/o詹姆斯敦，L.P.
龐塞市市場
龐塞德萊昂大道東北675號7樓
亞特蘭大，佐治亞州，30308
注意：總法律顧問；IDB海港資產經理
電子郵件：Legal@jamestownlp.com；danagriffin@jamestownlp.com
複印件：IDB 17-19 Drydock Limited Partnership c/o Related Beal
馬薩諸塞州波士頓，牛奶街177號，2樓，郵編02109
電子郵件：sfaer@relatedbeal.com；orespik@relatedbeal.com
和
Goulston&StorrsPC大西洋大道400號
馬薩諸塞州波士頓，02110-3333注意：艾米·穆迪·麥格拉思，Esq電子郵件：amcgrath@goulstonstorrs.com
租户：C/o銀杏生物工程公司，特拉華州一家公司
馬薩諸塞州波士頓幹船塢大道27號8樓，郵編：02210
發信人：Jason Ng
電子郵件：jasonng@ginkgoBioworks.com
複印件：銀杏生物工程公司。
馬薩諸塞州波士頓幹船塢大道27號8樓，郵編：02210
收信人：巴里·坎頓
電子郵件：barry@ginkgoBioworks.com
和
梅爾文·R·舒曼，Esq.艾略特街189號
馬薩諸塞州栗子山郵編：02467電子郵件：ms@melshumanlaw.com
並通過電子郵件將副本發送到：
郵箱：Legal@ginkgoBioworks.com
21.
經紀人。承租人向房東保證並表示，房東向承租人保證並表示，除仲量聯行(代表房東)和哥倫比亞集團房地產顧問公司(代表承租人)外，沒有任何經紀人或代理人與本修正案有關的交易。租户和房東中的每一方都應賠償並使另一方不受任何損失、成本和費用(包括律師費)的損害，這些損失、成本和支出(包括律師費)是由於補償方違反上述保證和陳述而產生或導致的，包括任何其他人提出的經紀佣金、裁判費或類似賠償的索賠
仲量聯行或哥倫比亞集團房地產顧問公司因本修正案而產生或與之相關。房東應負責根據單獨的協議向仲量聯行和哥倫比亞集團房地產顧問支付與本修訂相關的所有費用。
22.
雜七雜八的。本修正案可通過電子簽名簽署，在任何情況下均應視為原始簽名，並應與原始簽名具有相同的效力和作用。但不限於，除電子生成的簽名外，“電子簽名”應包括電子掃描和傳輸版本
(例如，通過PDF和/或DocuSign)原始簽名。本修正案可以多個副本的形式執行(這些副本可以通過PDF、DocuSign或通過電子郵件發送的其他文件執行和交付)，這些副本應共同構成一個單獨的文件。通過PDF、DocuSign或通過電子郵件發送的其他文件交付的本修正案的任何已執行副本在所有目的上應與原始副本同等有效。承租人特此向業主陳述並保證如下：(I)承租人已通過所有必要的行動正式授權簽署和交付本修正案；(Ii)現有租約及其權益均未被轉讓、分租、抵押或以其他方式轉讓；(Iii)據承租人所知，對於執行現有租約或承租人在現有租約下的責任和義務，沒有抗辯或反索賠；(Iv)承租人無權根據現有租約獲得任何補償、減税或租金減免，除非其中明確規定；(V)據租客所知，業主或租客並無違反或不履行其在現有租契下的任何義務；(Vi)業主已完成現有租約所需的所有工程及建造所有改善工程，且除業主就第四期物業提供的額外建築貸款及原有物業津貼(定義見第一修正案)外，已提供根據現有租約(經上文第3(D)條修訂以提供業主第二修正案資助以代替擴建物業津貼(定義見第一修正案)的所有津貼及供款)；及。(Vii)業主並無作出任何陳述或保證。, 但本修正案中明確和具體規定的除外。提交本文件草稿以供審查和談判並不構成對第二修正案房產的要約、保留或選擇權，也不構成本修正案中規定的任何其他條款和條件的要約，並且本修正案對業主或租户沒有約束力，除非業主已簽署並將本修正案的完整副本交付給租户。除本修訂明確及明確規定外，現有租約現予批准及確認，而現有租約的所有條款、契諾、協議及條款在延長後的整個租期內均保持不變及完全有效。除在此明確規定外，自本租約之日起，承租人在現有租約中作出的所有契諾、陳述和擔保在此重新制定、重申和批准。
(簽名在下一頁。)
房東和租客已於上述第一年簽署本修正案，特此為證。
《房東》
IDB 21-25幹船塢有限合夥企業，
特拉華州的有限合夥企業
發信人：IDB 21-25 GP Corp.
一家特拉華州公司，它的普通合夥人
作者：/s/Dana Griffin
姓名：達娜·格里芬
標題：授權簽字人
“租户”
銀杏生物工程公司
特拉華州的一家公司
作者：/s/巴里·坎頓
姓名：巴里·坎頓
職位：首席技術官