2017年1月17日租賃協議增編C
2022年6月30日在內塔尼亞島簽訂和生效
介於
現金自運食品服務有限公司編號51-167745-2
4 Arye Regev Street，郵政信箱8147，Netanya
Tel.: 03-6085777; Fax: 03-6085711
(下稱：“出租人”)
of the first part;
和
外腦以色列有限公司，編號51-387130-1
4 Arye Regev Street，郵政信箱8385，Netanya
Tel.: 077-2706661; Fax: 077-2706629
(下稱：“承租人”)
of the other part;
鑑於出租人與承租人於2017年1月17日訂立租賃協議，根據該協議，承租人向出租人租用內坦亞Arye Regev街6號名為A的樓宇內的出租人區域(以下分別為“樓宇”及“樓宇”)，構成一個稱為“YCenter”的項目(下稱“項目”)的一部分；其後雙方就該樓宇的維修訂立翻新協議及同意書；並於2020年3月訂立協議附錄A，據此對租賃條款作出修改；擴大了房舍面積並確定了租賃期(包括額外的選擇期)；2020年5月11日簽訂了協議附錄B，在日冕期間向承租人提供了某些救濟(下稱協議、額外同意書和商定的變更：“租賃協議”或“協議”)；以及
鑑於本協議規定的租賃期將於2023年2月28日屆滿，承租人希望行使其延長租賃期至2026年2月28日的選擇權；以及
鑑於承租人要求對租賃協議條款進行變更和補充，出租人同意按照本附錄下列規定的方式和條件進行變更；
因此，雙方宣佈、保證和商定如下：
前言和附錄
1.本協議的序言是本協議不可分割的一部分，與本協議的所有條款一樣具有約束力，雙方確認其真實性。
2.各章節的標題僅為方便起見而提供，不得用於解釋本協定。
3.除非另有明確説明，本協議中使用的所有術語和表述應具有《租賃協議》中賦予它們的含義。
選擇租用房舍屋頂上的一塊區域
4.承租人有權自行決定在房屋所在的建築物屋頂上，在本附錄附件A所附建築物屋頂照片上標為綠色的區域(“屋頂區域”)內，租賃最多300平方米的面積。最終屋面面積應由雙方根據承租人在商定的屋面面積方案中反映的計劃相互商定，並由雙方執行。
5.屋頂面積的每月租賃費應為10新謝克爾/平方米，外加每米屋頂面積的增值税(“屋頂租賃費”)，與本附錄簽署之日已知的指數掛鈎。屋頂租賃費應在支付房屋租賃費的日期和方式支付給出租人。屋頂租賃費將根據房屋租賃費的增加在額外選擇期內更新。
6.不得對屋頂區域收取管理費。
7.在辦公樓層區域進行的翻新工程，如有租賃費折扣，不適用於房舍的屋頂部分。
8.屋頂區域應按原樣交付給承租人。
9.本合同規定的屋頂區域的租賃日期應由雙方共同商定，並應從根據雙方簽訂的轉讓協議將屋頂區域的所有權轉讓給承租人之日開始(在本附錄中為“生效日期”)。自生效之日起，屋頂區域應被視為物業的一部分，除非本附錄中另有説明，否則應遵守本協議的規定。在生效日期前兩週，出租人持有的金融抵押品(保證金)應增加相當於屋頂租賃費加增值税的金額，租賃期為三個月。
10.承租人應自行和/或通過任何人代表其進行屋頂區域的調整工程，費用自負，並根據其需要進行調整，但不得建造構成建築百分比/建築面積用途的屋頂區域。也就是説，屋頂區域應由承租人用作開放空間，以利於其員工的利益，而不是用作封閉的工作區(下稱“屋頂工程”)。
11.承租人應以不損害屋頂密封的方式進行屋頂工程，並負責修復現場專業人員確定的因屋頂工程而引起的任何密封問題。
12.作為屋面工程的一部分，承租人應安裝水錶和電錶，以測量屋面區域的用水量和用電量。
13.屋面工程終止後，承租人應向出租人提供已完成工程的原定平面圖副本。
樓層Toilette房間的改造
承租人有權對房屋的地板衞生間(“地板衞生間”)進行翻新。
15.出租人參與翻新地板Toilette房間的費用不得超過50,000新謝克爾(50,000新謝克爾)加每個樓層的增值税(女性和男性)(三個樓層總計150,000新謝克爾加增值税)。出租人應承擔樓層Toilette房間的翻新費用，但須完全滿足下列所有條件：
15.1出租人參與翻新地板餐具房應等於實際翻新費用(根據應出示的發票)或50,000新謝克爾加增值税，兩者以較低者為準(“出租人參與地板餐具房翻新”)。
在計算翻新地板房間的實際費用時，應考慮材料和衞生工具的費用以及承租人承擔的翻新工程費用。
15.2地板洗手間的翻新應包括更換衞生工具(洗手盆和馬桶)；更換水管和水龍頭；更換包括洗手間前門在內的門；對洗手間地板進行雙重密封；更換隔斷；更換地板和牆面，所有這些都應按照雙方事先以書面商定的工作計劃進行。
15.3出租人參與翻新樓層食品室的費用，不應向出租人施加任何額外責任，超出根據《租賃協議》規定的與工程實施和/或其質量和/或維護應安裝在地板食品室翻新框架內的任何設施有關的責任。
15.4在樓層Toilette房間的翻新終止時，出租人有權承擔樓層Toilette房間的翻新費用，如下所述：
15.4.1地板衞生間翻新終止後，承租人應向出租人發出關於終止翻新地板衞生間的書面通知(下稱：“承租人通知”)，並附上上述第15.1節規定的發票副本，發票由地板衞生間翻新工程承建商和/或材料供應商出具，並經承租人簽字證明。開具此類發票的相關工程的説明應附在上述發票上(下稱“承包商文件”)。
15.4.2出租人在收到承租人的通知後14天內，應通過其代表檢查並確定承包商文件中所述的Toilette樓層房間的翻新確實已經完成，並且工程是按照第15.2節的規定進行的。
如果出租人沒有在14天內檢查上述翻新工程，應視為已確認已執行樓層Toilette房間的翻新，並按出租人蔘與翻新樓層Toilette房間的比率分擔了該樓層的費用。
如果出租人進行了前述檢查，發現工程是按照本協議的規定進行的，本附錄-出租人根據上述第15.1條參與翻新樓層Toilette房間的比率應在上述14天檢查期結束後30天內憑承租人正式開具的税務發票轉移。
如果出租人進行了前述檢查，發現工程沒有按照承包商的文件進行，和/或沒有按照上文第15.2節的規定進行，則出租人應將應完成的所需工程通知承租人(下稱“完工通知”)。
出租人應根據竣工通知書，自工程竣工之日起30日內，承擔承租人廁所改造費用，並轉讓出租人蔘與地板廁所改造的參與率。
15.5樓層Toilette房間翻新完成後，承租人應向出租人移交一份已完成工程的計劃副本。
大樓大堂的改造
承租人有權翻新房屋所在大樓的大堂(“大堂翻新工程”)。
出租方參與大堂改造工程的費用不得超過50,000新謝克爾(50,000)加增值税(“出租方參與大堂改造工程的比率”)。出租人應承擔大堂翻新工程的費用，但須完全滿足下列所有條件：
16.1大堂翻新工程的費用(根據應提交的發票)不得低於150,000新謝克爾(15萬)。在計算大堂改造工程的費用時，應考慮材料費用以及承租人承擔的改造工程費用。應考慮安全系統的安裝成本和/或傢俱和/或標牌和/或移動設計元素和/或顧問和/或保險的成本。
16.2出租人參與大堂翻新工程的費用，除根據《租賃協議》規定的與工程的實施和/或其質量和/或維護大堂翻新工程框架內安裝的任何設施有關的責任外，不得向出租人施加任何額外責任。
16.3在大堂翻新工程終止時，出租人分擔大堂翻新工程費用的權利如下：
16.3.1大堂改造工程終止後，承租人應向出租人發出關於大堂改造工程終止的書面通知(下稱“承租人通知”)，連同由大堂改造工程施工承包商和/或材料供應商出具的上述第16.1條規定的發票副本，並經承租人簽字證明。開具此類發票的相關工程的説明應附在上述發票上(下稱“承包商文件”)。
16.3.2出租人在收到承租人的通知後14天內，應通過其代表檢查並確定承包商文件中所述的大堂翻新工程確實已經完成。
出租人在14天內未按上述規定檢查大堂翻新工程的，視為已確認大堂翻新工程已實施，並已與出租人共同承擔費用。
根據出租人在大堂改造工程中的參與率尊重大堂。
如果出租人進行了前述檢查，發現工程是按照本協議的規定進行的，本附錄-出租人根據上述第16.1條對大堂改造工程的參與率應在上述14天檢查期結束後30天內憑承租人正式開具的税務發票轉移。
如果出租人進行了前述檢查，發現工程沒有按照承包商的文件進行，則出租人應通知承租人應完成的所需工程(下稱“完工通知”)。
出租人應按竣工通知書規定，自工程竣工之日起30日內，承擔承租人大堂改造費用，並轉讓出租人對大堂改造工程的參與率。
16.4大堂翻新工程完成後，承租人應將已完成工程的原定平面圖的副本移交出租人。
商定對《協定》條款的修改
17.特別條件的第1.1.3節(本協議附錄A第12頁)標題為“在今後對原有房屋進行翻新時給予折扣”的條款應修改如下：
刪除以下文字：
“但翻修工程須在2022年2月28日前完成”(第一段)
並替換為：
“但須在2025年2月28日前完成翻新。”
18.在附錄a(新)的特殊條件中，將第1.1.7節增加如下：
“樓面翻新工程完成後，承租人應將已完成工程的原定平面圖一份交給出租人。”
19.本協議第6.5節(本協議附錄A附錄A第6頁)關於額外租賃期內每月租賃費的規定應修改如下：
刪除以下文字：
在額外租賃期內，房屋每一部分的每月租賃費應等於上一租賃期最後一個月該房屋部分的租賃費(包括承租人根據本協議附錄的條件有權享受任何折扣的範圍內的聯繫差額和折扣)加5%。
並替換為：
在第一個額外租賃期(從2023年3月1日至2026年2月28日)期間，房屋每一部分的每月租賃費應等於緊接該部分租賃期的最後一個月的租賃費(包括承租人根據本協議附錄的條件有權享受任何折扣的範圍內的聯繫差額和折扣)加3.5%。
在第二個額外租賃期(從2026年3月1日至2029年2月28日)期間，房屋每一部分的每月租賃費應等於緊接該部分租賃期的最後一個月的租賃費(包括承租人根據本協議附錄的條件有權享受任何折扣的範圍內的聯繫差額和折扣)加5%。
20.《管理協議》關於每月管理費的第6.5節(協議附錄A附錄A第9頁)應修訂如下：
刪除第二款中的下列文字：
第一個額外租賃期(從2023年3月1日至2026年2月28日)的每月管理費(針對房屋的每一部分)應等於其在緊接前一個租賃期的最後一個月的金額(包括聯繫差額)加4%。
並替換為：
第二次額外租賃期(自2026年3月1日至2029年2月28日)的每月管理費，(針對房屋的每一部分)應等於其在緊接前一租賃期的最後一個月的金額(包括聯繫差額)加5%。
關於工程實施的一般規定
21.翻新工程(屋頂工程和地面翻新工程：大堂翻新工程和樓層小食堂翻新工程--“翻新工程”)應按照租賃協議及其附件的規定進行(包括為任何翻新工程的執行期提供保險確認的義務，以及出租人代表為其打算進行的翻新工程預先批准的工作計劃的義務)。
22.根據出租人和/或管理公司的指示，考慮到我們關心的是調整和施工工程，在可能造成重大破壞的工程中，應儘可能與建築物的租户、項目的訪客和承租人進行協調，在工程開始日期和工作時間方面與出租人協調，在這種情況下，翻新工程應以最大可能避免不合理的幹擾的方式進行。
23.承租人根據任何法律和/或法規和/或主管當局關於翻新工程及其性能的要求，完全負責維護所有法律要求。
24.為免生疑問，特此澄清，在翻新工程範圍內，承租人無權進行可能影響建築物和/或其任何部分和/或建築物的外立面和/或圍護結構和/或任何基礎設施和/或建築物和/或項目的工程，並且不得根據法律進行任何需要建築許可證的工程。
25.承租人應對因翻新工程給出租人和/或其他額外租户造成的任何損害和/或承租人和/或第三方造成的損失負全部責任，承租人承諾賠償出租人與翻新工程有關的任何損害和/或法律訴訟和/或費用(如果有)，但條件是承租人有合理的機會對任何此類索賠、要求和/或法律訴訟進行抗辯。
26.在不減損承租人根據本附錄和/或任何法律規定的義務和責任的情況下，適用於雙方的關於翻新工程的保險責任條款符合租賃協議的規定和租賃協議所附的保險附錄的規定。
一般信息
27.通過簽署本協議附錄，承租人確認其已行使授予其的第一個選擇權期限，租賃期將於2026年2月28日終止。
28.雙方就本協定而言的地址如本協定序言所述。
29.本協議反映了雙方關於工程的完整協議，出租人通過降低租賃費用的方式參與工程成本，除非包括在本協議中，否則任何口頭或書面承諾、陳述、承諾等均無效。
雙方簽署如下，特此為證：