附件10.1

用括號內的星號標識的某些信息([***])已從本展覽中省略，因為它既不是實質性的，也是(Ii)如果公開披露會對競爭有害的

買賣合約
之間
WAI 3300 Corporation Way，LLC
和
HCW生物製品公司。
日期為
May 27 , 2022

買賣合約

本買賣協議(以下簡稱《協議》)日期為2022年5月27日，由佛羅裏達州有限責任公司WAI 3300 Corporation Way，LLC與特拉華州一家公司和/或受讓人(買方)HCW Biologics Inc.簽訂。

為並考慮到[***] ($[***])、本合同所述的相互契諾和協議以及其他良好和有價值的對價，賣方同意向買方出售，買方同意按本合同規定的價格、條款和條件向賣方購買賣方對該物業的所有權利、所有權和利益。

第1節定義和參照。

本協議中使用的下列術語具有以下含義和參考，除非上下文與其不一致：

(1)“縣”是指布羅沃德縣，佛羅裏達州的一個政治分區。

(Aa)“允許的例外”是指所有權承諾書附表B-II中對其作出例外規定的不動產的所有權條件，包括附表1(Aa)所述的條件，與檢查終止日的條件相同。

(Bb)“個人”是指任何個人、合夥企業、合資企業、商號、公司、有限責任公司、協會、信託或其他企業，或任何政府或政治分支或其任何機構、部門或機構。

(Cc)“人格”是指有形的個人財產和無形的個人財產。

(Dd)“財產”是指賣方個人對不動產、合同和租賃的權利、所有權和權益。

(Ee)“採購價”在本合同第2.1節中定義。

(Ff)“不動產”是指土地及其改建。

(Gg)“租金登記”的定義見本條例第4.4節

(Hh)“必要的假定合同”在本合同第6.3節中定義。

(2)“賣方”的定義見本合同序言。

“賣方的知識”指的是實際存在的知識。[***]，賣方的首席執行官，沒有任何責任審查或調查，該等知情或不知情，並不歸因於任何情況，無論是來自賣方的任何合作伙伴，高管，董事，成員，股東或員工。[***]不承擔因本協議所作的任何陳述或保證而產生的個人責任。

(K)“勘測”是指由測量師按照ALTA/ACSM標準編制的不動產勘測。

(11)“測量師”指Terranova Surveyors，Inc.

(Mm)“有形個人財產”是指專門用於與財產有關的財產，包括附表1(Mm)所附附表中所述的用具、傢俱、固定裝置和設備以及庫存和供應品，以及與之相關的任何備件，並在賣方擁有和可轉讓的範圍內、數據處理硬件(但不包括專有會計軟件系統和位於不動產以外的所有計算機硬件和軟件)、燃料和設備庫存、賣方擁有並位於土地上的所有固定裝置、傢俱、用具和設備，以及賣方擁有並用於物業場地維護的材料。賣方擁有的辦公用品、清潔用品、紙製品和所有其他有形的個人財產和庫存，用於進行物業業務。所有有形個人財產應在成交日期以“原樣”、“原樣”、“原樣”和“有一切瑕疵”的條件出售、轉讓和轉讓，賣方不得就該有形個人財產的實物狀況作出任何明示或默示的陳述或保證。

(Nn)“終止通知”在本合同第7.4節中定義。

(Oo)“所有權代理”是指賓夕法尼亞州梅賽德斯·M·塞爾勒克，所有權承諾和所有權政策將由其發佈。

(PP)“所有權承諾”係指本合同第3.1節中規定的、由保險人就不動產向買方發出或將發出的承諾，包括本合同附表B-II中所列例外的所有事項的複印件。

(QQ)“所有權保護期”在本合同第3.1節中定義。

(RR)“所有權缺陷”在本合同第3.1節中定義。

(Ss)“標題通知”在本合同第3.1節中定義。

(Tt)“所有權保險單”是指保險人根據所有權承諾向買受人出具的業主所有權保險單，但僅限於允許的例外情況。

(UU)“保險人”是指WFG國家所有權保險公司，或買方合理接受的另一家國家認可的所有權保險公司，其所有權承諾書和所有權保單將為其出具。

第二節購買價格和付款條件。

2.1採購價格。物業的購買價格(“購買價格”)將

是1000萬美元(1000,000,000美元)。

2.2付款條件。購買價格將按如下方式支付：

存款將由託管代理在無息賬户中持有，存款由聯邦存款保險公司承保的機構，並根據本協議支付，由此產生的利息將構成存款的一部分。根據本協議的條款，初始定金一旦存入，額外定金將在檢驗終止日被視為賣方賺取，如果賣方未收到(或被視為已收到)買方根據本協議第7.4條發出的終止通知，則不能退還，並且在成交時將支付給賣方，並根據採購價格貸記給買方。如果賣方已根據本合同第7.4條及時收到買方的終止通知，則押金將不被視為賣方賺取的，初始定金及其應計利息應立即退還並交付給買方。

第三節所有權證據。

3.1簽發、審查、異議和補救。買方在檢驗前有權

終止日期，以獲取和審查所有權承諾書、勘測和留置權搜索，並以書面形式通知賣方(“所有權通知”)買方無法接受的賣方對不動產的所有權的任何條件(統稱為“所有權缺陷”)。買方未能及時將任何所有權缺陷最終通知賣方，將被視為接受和批准賣方對不動產的所有權，包括所有所有權缺陷。賣方應在以下時間內通知買方[***] ([***]) [***]在收到所有權通知後，賣方是否打算在關閉前的一段時間內(“潮汐治療期”)努力修復或消除任何所有權缺陷。如果賣方未能或選擇不在所有權修復期限內糾正任何所有權缺陷(強制性修復項目除外)，或者如果在檢查終止日期之後且在關閉之前出現強制修復項目以外的任何所有權缺陷，並且賣方無法或選擇不消除該所有權缺陷，買方可在這種情況下的唯一選擇是：(I)在交易結束前以書面通知賣方終止本協議，在此情況下，託管代理將立即將定金退還買方，本協議將無效，除檢驗賠償外，不再具有任何效力或效力。或(Ii)放棄未治癒的所有權缺陷並在不調整購買價格的情況下繼續在本協議項下進行。儘管本合同有任何相反規定，賣方應在成交前清償物業上的任何抵押貸款或其他融資文件(“強制補償項目”)。

3.2標題誓章。成交時，賣方應向業權代理人交付業權宣誓書和

GAP賠償，允許所有權代理以所有權代理和賣方合理接受的形式刪除標準的ALTA例外和“GAP例外”。

第四節賣方的陳述和保證。

自本協議簽訂之日起，賣方特此向買方作出如下聲明和保證：

4.1賣方的組織和地位。賣方(I)為正式的有限責任公司

根據佛羅裏達州法律組織並有效存在；(Ii)具有所有必要的有限責任

本公司擁有擁有其物業及資產及經營其現正進行的業務的權力及授權；及(Iii)擁有簽署、交付及履行本協議及完成擬進行的交易的全部有限責任公司權力及授權，包括簽署、交付及履行根據本協議須由賣方交付予買方的每份文件，以及完成本協議所需或適宜的任何及所有其他文件或文書。

4.2應有的執行和表現。本協議已經生效，並簽署了

根據本協議或與本協議相關的規定由賣方交付的轉易契和所有其他文件、文書和協議應由賣方簽署和交付、正式授權、籤立和交付，並構成賣方可根據各自條款強制執行的法律、有效和具有約束力的義務。本協議的簽署、交付或履行，或本協議要求賣方交付的任何文件、文書或協議，或完成本協議所設想的交易，均不被任何人禁止，也不要求賣方徵得任何人的同意、批准或授權，或向其發出通知或向其備案或登記。

4.3無賣方衝突。賣方籤立並交付本合同

本協議及賣方履行本協議項下義務的行為，不會也不會(I)與有限責任公司協議或賣方的其他規範性文件的任何規定相沖突；或(Ii)據賣方所知，與賣方為當事一方的任何合同、協議或安排或對賣方或財產具有管轄權的任何政府機構的任何法規、法令、判決、規章、命令或規則發生實質性衝突或導致重大違約或違反。

4.4租金登記。賣方不瞭解任何空間租賃、佔用許可證或

賣方是其中一方或受其約束的其他佔用協議，除(I)附表1(Z)(“租金登記冊”)所述租約及(Ii)賣方在協議日期後根據本協議訂立的與不動產有關的其他佔用協議(如有)外，該等佔用協議會影響成交後對買方有約束力的不動產的任何部分。

4.5合規性。賣方尚未收到任何政府部門的書面通知

任何違反任何政府法規、法律或規則的權力，這些法規、法律或規則涉及的財產或財產的經營以前沒有得到糾正。

4.6訴訟。據賣方所知，沒有懸而未決的貨物，賣方也沒有收到

任何針對物業或與物業有關的賣方的任何威脅、訴訟或譴責行動的書面通知。

4.7自生效之日起，本第4款所作的所有陳述和保證在所有重要方面均屬真實、正確和完整，並且在成交後三(3)個月內不得與契約合併。賣方應在成交時向買方提交一份證書，確認在成交日期(“賣方成交證書”)第4節中規定的陳述和保證在成交日期保持真實和正確。

第五節買方陳述和保證。

自本協議簽訂之日起，買方特此向賣方作出如下聲明和保證：

5.1買方的組織和地位。買方(I)是一個妥為成立為法團的法團，

根據特拉華州法律有效存在且信譽良好，並有適當資格在其業務開展所需的所有司法管轄區開展業務；(Ii)擁有所有必要的公司權力和權力，以擁有其財產和資產並開展其業務

及(Iii)擁有完全的公司權力及授權以簽署、交付及履行本協議及完成擬進行的交易，包括簽署、交付及履行根據本協議須由買方交付予賣方的每份文件，以及完成本協議所需或所需的任何及所有其他文件或文書。

5.2應有的執行和業績。本協議及所有文件，

根據本協議或與本協議相關的規定由買方交付的文書和協議將在簽署和交付時由買方正式授權、執行和交付，並構成買方可根據其各自條款強制執行的法律、有效和有約束力的義務，但僅受影響債權人權利執行的一般衡平法、破產、破產或類似法律的一般原則的約束，這些法律適用於買方或賣方的任何破產。本協議的簽署、交付或履行，或本協議要求買方交付的任何文件、文書或協議，或完成本協議所設想的交易，均不被任何人禁止，也不要求買方獲得任何人的同意、批准或授權，或向其發出通知或向其備案或登記。

5.3沒有買方衝突。買方籤立和交付本合同

協議和買方履行本協議項下的義務，不會也不會(I)與買方管理文件的任何規定相沖突；或(Ii)據買方所知，與買方為當事一方的任何合同、協議或安排或對買方或財產具有管轄權的任何政府機構的任何法規、法令、判決、規章、命令或規則相沖突，或導致違約或違反。

5.4無生還者。除本協議另有規定外，

本協議中規定的買方的保證、契諾或其他義務在本協議項下的成交後仍然有效，並且在成交後不得開始任何基於此的訴訟。

第6節賣方契諾

賣方特此向買方保證並與買方訂立契約：

6.1政府公告。在成交前，如果賣方收到任何

由縣或任何其他對不動產擁有管轄權的政府或準政府機構發出的書面通知，如違反或涉嫌違反管理不動產任何部分的所有權、規劃、開發、建設、佔用、使用或維護的任何法規、法律、條例、規則、許可證、規章或協議，或與此相關發出的任何許可證、批准或授權，或與此相關的任何預期或待決調查，賣方應立即向買方交付該通知的副本。

6.2不動產的運作。從協議日期起及之後，賣方將

使物業基本上按照賣方過去的慣常操作慣例和程序進行操作，但須遵守下列條件：

(A)自檢驗終止日期起及之後，賣方不得：

(I)出售或以其他方式處置任何重要的個人物品，除非以價值、品質及實用價值相若的物品取代；或。(Ii)訂立與該財產有關的任何服務、保養、環境美化、維修或其他類似合約或協議(但在正常業務過程中訂立並可在以下情況下取消的合約或協議除外)。[***] ([***]) [***]事先通知或在財產出售的情況下)；未經買方事先書面同意，

買方只有在對物業的經濟或運營質量產生重大不利影響的情況下才可以拒絕同意。

6.3合同。成交時，賣方將轉讓和轉讓其所有權利、所有權和權益

在與買方簽訂的合同中，包括附表6.3中規定的合同(“必要的假定合同”)，但不包括買方在檢查期末前通過書面通知賣方選擇不承擔的合同，賣方將在成交時終止合同，直至合同終止。儘管本合同有任何相反規定，賣方不應被要求終止所需的假定合同，除非買方支付終止合同時應支付的任何費用和終止費用。

第7節檢查期限

7.1檢驗期。在這段期間，即[***] ([***])天后

生效日期(“檢驗期”)，於下午5：00終止。

2022年8月10日(《檢驗終止日》)，買方有權進行檢驗和評估[***].

7.1.1如果買方在檢查終止日期之前完成檢查，買方同意提前通知賣方並終止檢查期限，並按照本合同第9節的規定進行收尾。

7.2保險。買方應始終投保商業一般責任保險

提供不少於$的責任限額的承保範圍[***]每次發生的人身和人身傷害、死亡和財產損失及$[***]總體而言。至少[***] ([***]) [***]在對物業進行任何檢查之前，買方將自費向賣方提供一份由授權在佛羅裏達州開展業務的保險公司或其代表出具的ACORD 27或ACORD 28表格保險證書以及此類其他保險證據，包括但不限於任何此類帶有所有背書的保險單副本，保險公司必須擁有該等副本

最佳評級為B+VII或更高，且該保險證書將證明買方和賣方的以下保險範圍，並指定賣方為額外指定的被保險人：提供不少於$的責任限額的商業一般責任保險[***]每次發生的人身和人身傷害、死亡和財產損失及$[***]總體而言。

賣方不對根據本第7條向買方提供的任何信息或文件的準確性或完整性作出任何保證或陳述。

7.3買方終止合同。買方將擁有權利，該權利可由

在檢查終止日期之前的任何時間向賣方發出書面通知，由買方自行決定以任何理由終止本協議(“終止通知”)。如果買方未能在檢驗終止日期或之前交付此類終止通知，[***].

7.4財產狀況。買方承認，在檢驗期間，

買方應在買方認為必要或適當的情況下，對物業進行研究、檢查、檢查、調查和評估。買方向賣方表示，買方是一名老練的買方，除第4節特別規定的賣方的有限陳述外，買方在購買房產時將完全依靠此類研究、檢查、檢查、調查和評估。除非本合同另有明文規定，否則賣方不對賣方向買方提交的與本合同預期的交易相關的任何材料、數據或信息的真實性、準確性或完整性作出任何陳述或保證。買方承認並同意，由與賣方無關的第三方準備並由賣方交付給買方的與本協議所涉交易有關的任何材料、數據和信息僅為方便起見而提供給買方，買方對該等材料、數據或信息的任何依賴或使用的風險完全由買方承擔。在不限制前述一般性的情況下，買方承認並同意：(A)賣方向買方提交的有關物業的任何環境報告或其他報告僅供參考，(B)買方不會就賣方向買方提交的任何此類報告對賣方提起任何訴訟，(C)賣方或賣方的任何關聯公司對任何此類報告中的任何不準確或遺漏不承擔任何責任，並且(D)賣方不對任何此類報告或賣方代理人所作的任何書面或口頭陳述的真實性、準確性或完整性作出陳述或保證。此外，買方承認賣方不會對迄今為止的環境狀況作出任何陳述或保證。, 現在或以後存在於毗鄰或接近物業或物業的當前分區的物業上。相反，買方承認並同意賣方向買方提供這些信息只是為了方便起見，買方對此信息的依賴自負風險，賣方已建議買方就該財產進行或將進行自己的全面和徹底的調查。儘管本協議中有任何規定，但已明確理解並同意買方正在獲取財產[***]。除本協議第4節明確規定的賣方的陳述或擔保外，賣方不承擔任何責任，也不受任何明示或默示的擔保、擔保或任何經紀人或代表或聲稱代表賣方的任何房地產經紀人、經紀人、僱員、傭人或其他人作出或提供的與財產或其價值有關的任何承諾、聲明、陳述或信息的約束。

第8節結案的先決條件。

8.1買方條件。買方有義務完成交易，這是

除非買方以書面形式放棄任何未滿足的條件，否則本協議的所有條款均應在截止日期滿足以下各項條件：

(A)賣方陳述和保證的正確性。每一個

本協議規定的賣方的陳述和保證在作出時在所有重要方面都是真實和完整的，並且將是真實的

在截止日期的所有重要方面予以更正，猶如在截止日期和截至截止日期所作的更正一樣。

8.2賣方條件。賣方有義務完成交易，這是

除非賣方以書面形式放棄任何未滿足的條件，否則本協議的所有條款均須在截止日期滿足以下各項條件：

8.3條件失效。如果第8節中規定的任何先例是

在指定的清償日期仍未得到滿足的，其關閉義務所依據的一方可以(A)放棄該條件的滿足並進入結案程序，或(B)宣佈該條件的失敗是另一方的違約，並根據本合同第11條繼續進行。

第9條.結案

9.1時間和地點。閉幕儀式將於#時開始。[***]在

業權代理人在當日或之前的辦事處[***] ([***]) [***]檢驗期屆滿後或雙方商定的地點、時間和日期不超過[***] ([***])在檢查期滿(“結算日”)之後，可通過“郵寄、代管”結清。

9.2結賬費用。關門時或關門前：

9.3賣方文件和/或交貨。成交時，除根據本協議明確要求交付的任何其他文件或必須採取的行動外，賣方應向買方交付下列文件(所有這些文件的格式均應為買方合理接受)：

(1)所有可轉讓文件的正本(如無正本，則為副本)

與賣方或賣方現任物業管理人擁有的財產的佔用或使用有關的政府許可證、許可和批准；

9.4買方單據和/或交付。成交時，除任何文件或

根據本協議明確要求交付或要求完成的其他項目，買方將交付或促使交付給賣方，賣方將在適用的情況下執行：

(A)購買價格(包括應貸記貸方的保證金

接近購買價)，通過銀行電匯將立即可用的資金轉移到託管代理持有的賬户；

9.5按比例計算。雙方的整體意向是，物業的收入和開支應於成交日期按比例計算，目的是賣方將享有所有應計收入，包括租户根據租約支付的所有租金(“收入”)，並負責截至成交日期與物業有關的所有成本、負債、資本、營運及其他開支，而買方將享有所有應計收入的利益，並負責自成交日期起及之後與物業有關的所有成本、負債、資本、營運及其他開支。影響或與物業有關的從價物業税及其他收入和開支，以及扣押、預付款項或押金(包括以下所述的租金及根據租約應付的其他款項)將於成交日期由買賣雙方按比例分攤，而根據租約持有的任何抵押按金將記入買方的貸方。提前付款可享受最大折扣的從價房產税，將根據結賬年度的實際税額(如果已知)或前一年的從價房產税(根據提前付款允許的最大折扣)按比例計算。截至截止日期，經認證為完全確定和最終確定的特別評估留置權，或工作已完成的特別評估留置權將由賣方支付，任何其他未決評估將由買方承擔。

賣方保留根據適用於賣方所有權期間的租賃收取任何逾期租金和其他付款以及承租人補償的權利(統稱為“拖欠租户款項”)，買方同意採取商業上合理的努力來收回此類拖欠租户款項，並應與賣方合理合作，不向買方支付任何費用；但前提是買方不應被要求對任何拖欠承租人採取任何法律程序或類似程序來追回欠賣方的款項。

成交時，買方應向賣方償還在成交時轉移到買方或成為買方財產的任何可轉讓的公用事業押金。

本第9.5節在關閉後仍然有效。

9.6結案陳述書的執行和交付。在結束時，除了任何其他

要求雙方簽署和交付的文件，賣方和買方將以買賣雙方合理接受的形式簽署並向對方交付一份結算書，説明成交時調整或支付的金額。

第10條經紀

每一方都聲明並向另一方保證，它從未與任何人進行過磋商、交易或談判，除非[***](“經紀人”)，向其提供[***] ([***])佣金是或可能與向買方出售財產或任何其他與本協議有關的事項有關。賣方應在成交時向經紀人全額支付與本協議有關的所有款項。每一方同意賠償並使另一方不受任何損失、損害、成本、責任或開支的損害，包括在審判、上訴或判決後程序中發生的與違反本第10條所述陳述、保證和協議有關或引起的合理費用以及律師費和律師助理費用。儘管有任何相反的規定，本第10條的陳述、保證和協議在作為本協議標的的交易結束、轉讓契據交付或任何較早終止本協議的情況下仍然有效。

第11節。違約。

11.1買方違約。

(A)如果買方在成交時或成交前未能或拒絕履行下列任何一項

買方在本協議項下的義務，並且這種拒絕或不履行持續一段時間[***] ([***]) [***]在賣方書面通知買方在本協議項下違約後(且[***]賣方應與本協議其他地方規定的任何補救期間同時運行)，賣方將或者(A)放棄該違約並在不調整購買價格的情況下繼續關閉；或(B)終止本協議並收取與約定的保證金和違約金相當的金額(不作為罰金)，雙方同意，在這種情況下，賣方的實際損害將無法準確確定；此後，本協議將無效，本協議各方將不再享有本協議項下的進一步權利或義務，但檢驗賠償或本協議中明確存在終止的其他條款除外。

11.2賣方違約。如果在成交時或成交前，賣方未能或拒絕履行下列任何一項

賣方在本協議項下的義務，並且這種拒絕或不履行持續一段時間[***] ([***]) [***]在買方書面通知賣方在本協議項下違約後(並且[***]除檢驗賠償金外，買方將作為買方的唯一和排他性補救措施(I)放棄此類違約並繼續進行結算而不調整購買價格；(Ii)終止本協議，在這種情況下，定金將退還買方，本協議無效，雙方將不再享有本協議項下的權利或義務(檢驗賠償除外)；或(Iii)尋求具體履行賣方在本協議項下的義務(如果具體履行是一種可行的補救措施)。但是，(Iv)如果基於賣方的行為，買方無法獲得具體履行的補救措施，或(V)賣方違反本協議項下的任何陳述、保證或義務，且在本協議終止或結束後仍繼續違約；除買方有權(在交易結束前)收到任何定金的退款外，買方還可以在法律或衡平法上向賣方尋求損害賠償。

儘管本合同有任何相反規定，買方在任何情況下都無權尋求或接受，買方特此放棄尋求或接受任何相應和/或懲罰性損害賠償的權利。為免生疑問，在成交前後，如買方、其代理人或顧問在成交前實際知道有任何違約，賣方概不負責。

第12節損失風險

12.1傷亡事故。賣方將承擔發生在任何重要部分或其上的一切損失風險

在賣方根據本協議的條款將不動產轉讓給買方之前。如果重置成本超過$，不動產的一部分將被視為重要財產[***](統稱為“重大傷亡”)。如果這種材料的修理和恢復的估計費用超過#美元[***]或者破壞或損害的程度大於[***] ([***])，則賣方沒有義務恢復或修復改進，買方可選擇(I)終止本協議，屆時定金將立即退還買方，本協議應被取消，雙方的所有權利、義務和責任將終止(雙方明確終止的任何協議除外)；或(B)在不降低購買價格的情況下，按照本協議的條款終止本協議，賣方應將賣方在火災或意外傷害保險的任何應付收益中的所有權利轉讓給買方，連同賣方根據賣方保單或保險條款在“免賠額”關閉時向買方支付或貸記的款項；或如果賣方是自保的，則賣方應在完成交易時從購買價格中扣除由獨立總承包商和獨立評估師計算的金額，該金額為維修和/或恢復的合理成本。雙方同意各自選擇一名總承包商和鑑定人，總承包商和鑑定人應相互選擇一名第三方總承包商和鑑定人，根據本規定對材料傷亡進行評估。

12.2如果破壞或損壞的程度小於或等於一種材料

因此，賣方應修復或更換損壞或被毀的物業內的裝修[***] ([***]) [***]發生重大傷亡事件，任何一方均無權終止本協議。此項交易的結束應延長一段合理的時間，以允許賣方恢復和修復損壞。賣方應立即開始採取合理必要的行動，以實施該修理或恢復，並在開始後努力完成。所有修復材料傷亡的工作應以良好和熟練的方式進行，符合所有建築規範、適用條例和適當的建築許可證。

12.3譴責。如果不動產的任何實質性部分被沒收

在賣方出售不動產並將其轉讓給買方之前，通過徵用權或廢止程序，買方可在[***] ([***]) [***]在買方收到關於採取的書面通知後，或者(A)不顧徵用權或廢止程序而繼續關閉，在這種情況下，賣方將其在任何裁決中的全部權利、所有權和權益轉讓給買方，並且購買價格不會降低，或者(B)通過向賣方交付書面終止通知來終止本協議，屆時定金將退還給買方，此後本協議將無效，雙方將不再具有本協議項下的進一步權利或義務，但檢驗賠償方面的除外。如果財產的一部分直接移走了進出財產的入口，導致財產未能繼續遵守生效日期生效的適用法律，和/或永久切斷了財產一部分的公用事業線路，則財產的一部分將被視為對財產剩餘部分的使用或效用產生重大和不利影響。如果財產的一部分價值超過#美元，則該部分財產也將被視為重要財產。[***]。賣方同意立即通知買方任何徵用權或廢止程序。

第13條雜項

13.1訴訟。如果賣方和買方之間發生任何關於

根據本協議的條款，勝訴方將有權獲得其在審判、上訴、破產和判決後程序中產生的費用和開支的補償，包括合理的律師和律師助理費用。在本協議終止、到期或終止後，本第13.1條的規定仍然有效。

13.2代管機構的代管義務。賣方和買方承認該第三方託管

代理人在本合同項下承諾僅履行本合同中明確規定的職責，不會對託管代理人推論任何默示的義務或義務。購買價格，包括保證金，將由託管代理持有並支付如下：

13.3個通知。根據本協議條款要求或允許發出的通知將親自或通過電子傳輸(電子郵件)遞送，前提是傳輸不遲於美國東部時間下午5：00在營業日完成，原件也通過隔夜快遞或美國郵件發送，因此遞送被視為在電子傳輸完成或通過掛號信、要求的回執、預付郵資的認可合同承運人提供簽署的遞送收據的營業日結束時送達，在收到或拒絕遞送時視為已送達。通知將在下列地址送達，但任何一方有權以書面通知方式更改其接收通知的地址：

收信人：董事法律事務妮可·瓦爾迪維索

Telephone: 954-842-2024 ext. 205

電郵：郵箱：NicolvalDivieso@hcwbiologics.com

帶一份複印件給(不應[***]

構成…的通知或送達

流程)：

WAI 3300 Corporation Way，LLC

[***]

[***]

[***]

致賣方：

連同一份副本(該副本不構成法律程序文件的通知或送達)：

要託管代理：

13.4集成性和可分割性。本協議及本協議的附件

買方和賣方對作為本協議標的的事項的全部理解，取代和/或納入所有先前或同時的口頭或書面協議，並且只能通過尋求強制執行任何此類更改、修改或修訂的一方簽署的書面文書進行更改、修改或修訂。

13.5繼任者和受讓人。本協議將使下列各方受益

對本協議雙方及其各自的繼承人、個人代表、繼承人、母公司、子公司和受讓人具有約束力，且僅為其利益；任何第三方，如本協議第13.12節中進一步描述的，將不享有本協議或本協議項下的任何權利、特權或其他受益利益。儘管有上述規定，買方在未經賣方事先書面同意的情況下不得轉讓本協議，賣方有權以唯一和絕對的酌情權拒絕同意，但買方不得免除其在本協議項下的義務。

13.6建造。本協議中規定的標題和類似結構要素

僅用於便於參考，不打算也不會被解釋為反映雙方的意圖或影響本協議的實質。本協議是在賣方和買方之間以一定距離談判達成的，雙方均由各自選擇的法律顧問代表，並有充分的機會就本協議的形式和實質進行談判，因此，在解釋本協議的條款時，雙方將被視為在起草過程中具有平等的作用。

13.7適用法律。本協議受本協議管轄，並將被解釋為

根據佛羅裏達州的法律，而不實施其法律衝突規則，並在

如果發生任何與本協議條款有關的訴訟，則位於該縣的聯邦或州法院應是適當和唯一的地點。

13.8無效規定。如果本協議的任何條款或條款

對於非法、不可執行或不起作用的法律問題，其餘條款和規定將不受影響，但仍將有效並繼續有效，前提是這些不起作用的規定對根據各方明確意圖解釋或履行本協議不是必要的。

13.9個對口單位。本協議一式兩份或兩份以上，每份

這些文件將被視為正本，但所有文件都將構成同一份文書；通過傳真傳送的簽名將足以約束簽字方。

13.10不放棄違約。一方對本協議的任何違反或另一方在本協議下的任何擔保或陳述的放棄將被視為放棄該另一方的任何其他違約(無論是在之前或之後，也無論是否具有相同或相似的性質)，並且一方在另一方違反本協議後接受付款或履行將被視為放棄該另一方對本協議或本協議下的任何陳述或擔保的任何違反，無論第一方在接受該付款或履行時是否知道該違約。任何一方因另一方違約而未能或延遲行使其可能擁有的任何權利，都不會被視為放棄違約或修改本協議，也不會阻止第一方在另一方繼續違約的情況下行使任何權利。

13.11保密。買方將嚴格保密通過以下方式獲得的所有信息

根據本協議或買方簽署的與物業有關的任何保密協議(包括本協議的所有條款和規定，包括購買價格、獲得的關於物業租户和其他佔用者的所有信息，以及與任何檢查相關的所有信息)，直到關閉完成為止。買方同意指示其代理人、僱員、顧問和顧問遵守第13.11條的規定以及與物業有關的任何保密協議。儘管有上述規定，買方仍可向其董事、銀行家、顧問、律師、會計師和代理人披露在成交前獲得的有關該房產的信息，只要這些各方為賣方的利益以書面約定在成交完成之前對該信息保密。此外，買方可以根據法律要求在成交前披露信息。如果因任何原因未完成本合同所述財產的買賣，買方應應賣方的要求，立即將賣方代表賣方交付的或賣方支付的所有文書和材料或文書和材料的副本，以及買方獲得的與財產有關的所有文件退還給賣方。在本協議終止後，本第13.11條的規定仍然有效。儘管有第13.11節規定的義務，賣方承認買方是一家上市公司，因此買方將被要求披露賣方的保密信息和本協議的條款，只要此類披露是遵守適用法律(包括適用證券交易所頒佈的法規)所合理必要的。

13.12生存。陳述、保證、契諾、協議和賠償

本協議中的規定不得與契據合併，但在成交後三(3)個月內繼續存續。上述三(3)個月的存活期代替(且不適用)適用法律規定的任何其他存活期。

13.13追索有限公司；Survival。

13.14營業日。如果本合同規定的任何履行義務的日期

如果賣方或本合同規定的交付任何票據或通知的日期不是營業日，則在下一個營業日，遵守該義務或交付將被認為是可接受的。

13.15記錄。本協議不會記錄在任何公共記錄中，

根據本協議第11.1條的規定，記錄將構成買方違約；但是，如果買方是一家上市公司，只有在符合適用法律(包括適用證券交易所頒佈的法規)合理必要的範圍內披露或記錄本協議，買方方可披露或記錄本協議。

13.16陪審團棄權。在任何民事訴訟、反索賠或訴訟中，無論是在法律上還是在衡平法上，因本協議而引起、涉及或與本協議有關，以及本協議項下的任何和所有交易、本協議的履行或本協議所產生的關係，無論是在合同、侵權、嚴格責任或其他方面，審判將由具有管轄權的法院進行，而不是由陪審團進行。每一方在此不可撤銷地放棄其可能擁有的任何由陪審團進行審判的權利。任何一方均可向任何法院提交一份本協議的原件或副本，作為雙方同意放棄由陪審團審判的權利的書面證據。就本協議第13.15款而言，此類備案不應構成本協議的記錄。任何一方都沒有就本條款的可執行性向任何其他方或任何其他方提出任何口頭陳述，也沒有依賴其他任何一方。每一方都已閲讀並理解這一陪審團豁免條款的效果。

13.17個公告。賣方和買方將就所有事宜進行協商

在本協議或本協議擬進行的交易結束時或之前發佈的新聞稿和其他公告，除適用法律或適用規則和法規或任何政府機構或證券交易所可能要求外，未經另一方事先書面同意，賣方和買方不得發佈任何此類新聞稿或其他此類宣傳，不得無理扣留、附加條件或延遲。

13.18律師費；所得税和資本利得税。

協議及本協議預期的交易和成交，包括任何律師費或顧問費。此外，每一方應對其經營物業所產生的所得税和資本利得税負責，這些税不應在交易結束時按比例計入。

(C)如果任何一方在#年對另一方提起訴訟

與本協議或本協議所交付的任何文件和票據相關或由此產生的，勝訴方有權向另一方追回因起訴或辯護該訴訟而產生的合理的自付費用和開支，包括但不限於合理的律師費。

13.19氡氣體。根據佛羅裏達州法規第404.056款，買方應注意以下事項：氡氣是一種自然產生的放射性氣體，當其在建築物內累積足夠數量時，可能會對長期暴露於其下的人員造成健康風險。佛羅裏達州建築物中的氡含量超過了聯邦和州的標準。有關氡和氡測試的其他信息可從您所在的縣公共衞生部門獲得。

13.20能效評級信息。買方確認已收到佛羅裏達州法規第553.996款中的信息手冊。

13.21次。時間對於支付金錢和

履行本協議規定的各項義務。

13.22進一步保證。雙方同意簽署和交付任何和所有

其他文書及文件，並作出為更全面執行本協議或本協議任何條文或進行本協議項下擬進行的業務所需或適宜的任何及所有行為及事情。

[以下頁面上的簽名]

雙方在下文規定的日期簽署本協議，特此為證。

賣家：

WAI 3300 Corporation Way，LLC，
佛羅裏達州一家有限責任公司

By: /s/ ***
Name: ***
頭銜：首席執行官
Date: May 27, 2022

買家：

合眾生物股份有限公司
一家特拉華州公司

作者：Wong
姓名：Wong
頭銜：首席執行官
Date: May 27, 2022

簽名頁
從WAI 3300購買HCW生物製品

託管代理特此同意根據上述買賣協議的規定持有和支付保證金。

WFG全國產權保險公司

By: /s/ ***

姓名：*

代理商業關閉程序/FRP

Date: May 27, 2022

簽名頁
從WAI 3300購買HCW生物製品