peco-20220630
Q22022假象0001476204--12-310.3300014762042022-01-012022-06-3000014762042022-07-29Xbrli：共享00014762042022-06-30ISO 4217：美元00014762042021-12-31ISO 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老年人注意事項成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2022-06-300001476204美國-GAAP：老年人注意事項成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2021-12-310001476204美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-06-300001476204美國-GAAP：SecuredDebt成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：SecuredDebt成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2022-06-300001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-12-310001476204美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員PECO：ContingentConsiderationMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-01-112022-01-11

美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
(標記一)
☑    根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條規定的季度報告
截至本季度末 June 30, 2022
或
☐     根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
委託文件編號： 000-54691
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g1.jpg
菲利普斯·愛迪生公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州27-1106076
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)(國際税務局僱主身分證號碼)

北湖大道11501號, 辛辛那提, 俄亥俄州
45249
(主要執行辦公室地址)(郵政編碼)

(513)554-1110
(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元PECO納斯達克全球精選市場
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☑No ☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☑No ☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器加速文件管理器非加速文件服務器規模較小的報告公司新興成長型公司
☐☐☑☐☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。 ☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐No ☑
有幾個116.7註冊公司普通股100萬股，每股面值0.01美元，截至2022年7月29日發行。


菲利普斯·愛迪生公司表格10-Q
目錄
第一部分：
第1項。
財務報表(簡明和未經審計)
2
截至2022年6月30日和2021年12月31日的合併資產負債表
2
截至2022年和2021年6月30日止三個月和六個月的綜合經營報表和全面收益表
3
截至2022年和2021年6月30日止三個月和六個月合併權益表
4
截至2022年和2021年6月30日止六個月合併現金流量表
6
截至2022年6月30日及截至6月30日止六個月未經審核簡明綜合財務報表附註
注1
組織
8
注2
重要會計政策摘要
8
注3
租契
9
注4
房地產活動
10
注5
其他資產，淨額
11
注6
債務義務
11
注7
衍生工具和套期保值活動
12
注8
承付款和或有事項
13
注9
股權
13
注10
每股收益
15
注11
關聯方交易
16
注12
公允價值計量
16
注13
後續事件
18
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
19
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
38
第四項。
控制和程序
38
第二部分。
第1項。
法律程序
38
第1A項。
風險因素
38
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
39
第三項。
高級證券違約
39
第四項。
煤礦安全信息披露
39
第五項。
其他信息
39
第六項。
展品
40
簽名
41
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
1

w 第一部分財務信息
項目1.財務報表

菲利普斯·愛迪生公司
合併資產負債表
截至2022年6月30日和2021年12月31日
(摘要及未經審計)
(以千為單位，每股除外)
  June 30, 20222021年12月31日
資產    
房地產投資：    
土地和改善措施$1,623,203 $1,586,993 
建築和改善3,487,920 3,355,433 
就地租賃資產465,417 452,504 
高於市價的租賃資產70,842 68,736 
房地產資產總投資5,647,382 5,463,666 
累計折舊和攤銷(1,216,331)(1,110,426)
房地產資產淨投資4,431,051 4,353,240 
對未合併的合資企業的投資28,096 31,326 
房地產資產總投資，淨額4,459,147 4,384,566 
現金和現金等價物24,657 92,585 
受限現金19,030 22,944 
商譽29,066 29,066 
其他資產，淨額162,712 138,050 
持有待售的房地產投資和其他資產— 1,557 
總資產$4,694,612 $4,668,768 
負債和權益    
負債：    
債務淨額$1,877,107 $1,891,722 
低於市價的租賃負債淨額108,323 107,526 
賺取負債— 52,436 
衍生負債52 24,096 
遞延收入21,629 19,145 
應付帳款和其他負債92,856 97,229 
持有待售房地產投資的負債— 288 
總負債2,099,967 2,192,442 
承付款和或有事項(見附註8)
— — 
股本：    
優先股，$0.01每股面值，10,000授權股份，零已發行及已發行股份
在2022年6月30日和2021年12月31日未償還
— — 
普通股，$0.01每股面值，1,000,000授權股份，115,782已發行股份
並於2022年6月30日到期；650,000授權股份，19,550於2021年12月31日發行及發行的股份
1,157 196 
B類普通股，$0.01每股面值，零授權、發行和發行的股份
at June 30, 2022; 350,000授權股份，93,665按以下價格發行和發行的股份
2021年12月31日
— 936 
額外實收資本(APIC)3,341,646 3,264,038 
累計其他全面收益(虧損)(“AOCI”)
8,571 (24,819)
累計赤字(1,129,151)(1,090,837)
股東權益總額2,222,223 2,149,514 
非控制性權益372,422 326,812 
總股本2,594,645 2,476,326 
負債和權益總額$4,694,612 $4,668,768 

請參閲合併財務報表附註。
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
2

菲利普斯·愛迪生公司
合併業務表和全面收益表
截至2022年6月30日及2021年6月30日止的三個月及六個月
(摘要及未經審計)
(以千為單位，每股除外)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
  2022202120222021
收入：
租金收入$137,230 $130,335 $275,978 $257,958 
手續費和管理收入4,781 2,374 7,242 4,660 
其他財產性收入505 361 1,459 833 
總收入142,516 133,070 284,679 263,451 
運營費用：
物業經營22,852 21,974 46,172 44,176 
房地產税16,473 16,814 33,964 33,387 
一般和行政11,376 11,937 22,908 21,278 
折舊及攤銷60,769 56,587 117,995 111,928 
房地產資產減值準備— 1,056 — 6,056 
總運營費用111,470 108,368 221,039 216,825 
其他：
利息支出，淨額(17,127)(19,132)(35,326)(39,195)
處置財產的收益，淨額2,793 3,744 4,161 17,585 
其他費用，淨額(1,457)(2,924)(5,822)(18,509)
淨收入15,255 6,390 26,653 6,507 
可歸因於非控股權益的淨收入(1,727)(796)(3,046)(810)
股東應佔淨收益$13,528 $5,594 $23,607 $5,697 
普通股每股收益：
每股股東應佔淨收益--基本收益和攤薄收益(見
Note 10)
$0.12 $0.06 $0.21 $0.06 
綜合收入：
淨收入$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
其他全面收入：
利率互換未實現價值變動9,834 3,373 37,407 15,493 
綜合收益25,089 9,763 64,060 22,000 
可歸因於非控股權益的淨收入(1,727)(796)(3,046)(810)
可歸因於非控股權益的利率互換未實現價值變化(1,535)(400)(4,237)(1,909)
非控股權益轉換時綜合收益(虧損)的重新分配432 (10)220 (10)
股東應佔綜合收益$22,259 $8,557 $56,997 $19,271 

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合併權益表
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三個月
(摘要及未經審計)
(以千為單位，每股除外)
截至2022年和2021年6月30日的三個月
  普通股B類普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額股票金額
2021年4月1日的餘額— $— 93,582 $2,807 $2,746,891 $(41,695)$(1,023,155)$1,684,848 $324,558 $2,009,406 
未實現利息價值變動
利率互換		— — — — — 2,973 — 2,973 400 3,373 
已宣佈的常見分佈，$0.255
每股
— — — — — — (24,056)(24,056)— (24,056)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (3,460)(3,460)
基於股份的薪酬— — 30 1 2,102 — — 2,103 1,632 3,735 
轉換非控制性權益— — 28 — 743 — — 743 (743)— 
重新分配經營夥伴關係
利益		— — — — (56)(10)— (66)66 — 
淨收入— — — — — — 5,594 5,594 796 6,390 
2021年6月30日的餘額— $— 93,640 $2,808 $2,749,680 $(38,732)$(1,041,617)$1,672,139 $323,249 $1,995,388 
2022年4月1日的餘額113,819 $1,138 — $— $3,276,151 $(160)$(1,111,673)$2,165,456 $372,213 $2,537,669 
普通股發行，淨額1,860 18 — — 62,947 — — 62,965 — 62,965 
未實現利息價值變動
利率互換		— — — — — 8,299 — 8,299 1,535 9,834 
已宣佈的常見分佈，$0.27
每股
— — — — — — (31,006)(31,006)— (31,006)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (4,113)(4,113)
基於股份的薪酬31 — — — 1,008 — — 1,008 3,033 4,041 
轉換非控制性權益72 1 — — 2,417 — — 2,418 (2,418)— 
重新分配經營夥伴關係
利益		— — — — (877)432 — (445)445 — 
淨收入— — — — — — 13,528 13,528 1,727 15,255 
2022年6月30日的餘額115,782 $1,157 — $— $3,341,646 $8,571 $(1,129,151)$2,222,223 $372,422 $2,594,645 

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合併權益表
截至2022年及2021年6月30日止六個月
(摘要及未經審計)
(以千為單位，每股除外)
截至2022年和2021年6月30日的六個月
  普通股B類普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額股票金額
2021年1月1日的餘額— $— 93,279 $2,798 $2,739,358 $(52,306)$(999,491)$1,690,359 $325,570 $2,015,929 
股息再投資計劃(“水滴”)— — 280 8 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回購— — (24)— (123)— — (123)— (123)
未實現利息價值變動
利率互換		— — — — — 13,584 — 13,584 1,909 15,493 
已宣佈的常見分佈，$0.51
每股
— — — — — — (47,823)(47,823)— (47,823)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (6,779)(6,779)
基於股份的薪酬— — 77 2 2,427 — — 2,429 2,416 4,845 
轉換非控制性權益— — 28 — 743 — — 743 (743)— 
重新分配經營夥伴關係
利益		— — — — (56)(10)— (66)66 — 
其他— — — — (29)— — (29)— (29)
淨收入— — — — — — 5,697 5,697 810 6,507 
2021年6月30日的餘額— $— 93,640 $2,808 $2,749,680 $(38,732)$(1,041,617)$1,672,139 $323,249 $1,995,388 
2022年1月1日的餘額19,550 $196 93,665 $936 $3,264,038 $(24,819)$(1,090,837)$2,149,514 $326,812 $2,476,326 
B類普通股的轉換93,665 936 (93,665)(936)— — — — — — 
普通股發行，淨額1,860 18 — — 62,947 — — 62,965 — 62,965 
未實現利息價值變動
利率互換		— — — — — 33,170 — 33,170 4,237 37,407 
已宣佈的常見分佈，$0.54
每股
— — — — — — (61,921)(61,921)— (61,921)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (8,217)(8,217)
基於股份的薪酬102 1 — — 1,475 — — 1,476 5,711 7,187 
轉換非控制性權益605 6 — — 19,730 — — 19,736 (19,736)— 
重新分配經營夥伴關係
利益		— — — — (6,544)220 — (6,324)6,324 — 
結清賺取債務— — — — — — — — 54,245 54,245 
淨收入— — — — — — 23,607 23,607 3,046 26,653 
2022年6月30日的餘額115,782 $1,157 — $— $3,341,646 $8,571 $(1,129,151)$2,222,223 $372,422 $2,594,645 

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合併現金流量表
截至2022年及2021年6月30日止六個月
(摘要及未經審計)
(單位：千)
截至6月30日的六個月，
  20222021
經營活動的現金流：    
淨收入
$26,653 $6,507 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：    
房地產資產的折舊和攤銷116,169 109,995 
房地產資產減值準備— 6,056 
公司資產的折舊和攤銷1,826 1,933 
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(2,080)(1,725)
遞延融資費用攤銷1,622 2,448 
債務攤銷和衍生工具調整1,207 739 
處置財產的收益，淨額
(4,161)(17,585)
收益負債公允價值變動1,809 18,000 
直線租金(5,146)(4,400)
基於股份的薪酬7,187 4,845 
未合併的合資企業的投資回報1,242 1,533 
其他(100)(519)
經營性資產和負債變動情況：    
其他資產，淨額(4,200)900 
應付帳款和其他負債471 1,170 
經營活動提供的淨現金
142,499 129,897 
投資活動產生的現金流：    
房地產收購(170,186)(40,459)
資本支出(42,946)(30,230)
房地產銷售收益，淨額27,077 119,638 
對第三方的投資— (3,000)
未合併的合資企業的投資回報3,162 3,888 
有價證券投資(3,000)— 
投資活動提供的現金淨額(用於)
(185,893)49,837 
融資活動的現金流：    
來自循環信貸安排的收益197,000 9,000 
循環信貸安排付款(149,000)(9,000)
支付抵押貸款和應付貸款(68,557)(66,237)
已支付分配，扣除水滴後的淨額(61,979)(48,308)
對非控股權益的分配(8,877)(7,931)
發行普通股所得收益，扣除成本62,965 — 
回購B類普通股— (77,765)
其他— (29)
用於融資活動的現金淨額
(28,448)(200,270)
現金、現金等價物和限制性現金淨減少
(71,842)(20,536)
現金、現金等價物和受限現金：    
期初115,529 131,937 
期末$43,687 $111,401 
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$24,657 $22,205 
受限現金19,030 89,196 
期末現金、現金等價物和限制性現金$43,687 $111,401 
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合併現金流量表(續)
截至2022年及2021年6月30日止六個月
(摘要及未經審計)
(單位：千)
截至6月30日的六個月，
  20222021
補充披露現金流量信息：
支付利息的現金$34,130 $36,845 
非現金活動補充時間表：
結清賺取債務54,245 — 
為換取新的租賃負債而獲得的使用權資產— 239 
應計資本支出4,800 6,053 
應付分派的變動(58)(7,853)
應付分派變動--非控制性權益(660)(1,152)
應計股份回購債務變動— (77,642)
分配再投資— 7,368 

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合併財務報表附註
(摘要及未經審計)
截至及截至2022年6月30日止期間

1.組織結構
菲利普斯愛迪生公司(“我們”、“公司”、“PECO”、“我們”或“我們”)成立於2009年10月，是馬裏蘭州的一家公司。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥人I，L.P.(“運營合夥人”)進行的，這是特拉華州一家成立於2009年12月的有限責任合夥企業。我們是經營合夥企業的有限責任合夥人，我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，主要投資於以雜貨店為主的全渠道社區和社區購物中心，這些中心擁有信譽良好的全國性、地區性和地區性零售商，在全美強大的人口市場銷售基於必需品的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外，截至2022年6月30日，我們的第三方投資管理業務還為兩家我們擁有部分所有權的未合併機構合資企業和一傢俬募基金(統稱為管理基金)提供全面的房地產和資產管理服務。
截至2022年6月30日，我們全資擁有269房地產。此外，我們還擁有一臺14雜貨零售合夥人I LLC(“GRP I”)的%權益，該合資企業擁有20屬性。
2022年5月，我們出售了與NRP合資企業的最後一處物業，在該合資企業中，我們擁有一家20%的利息。在截至2022年6月30日的三個月和六個月內，我們確認的收入為2.5百萬美元和美元2.7分別與NRP實現某些業績目標有關的費用和管理收入，包括在我們的綜合業務報表和全面收益報表(“綜合業務報表”)的費用和管理收入中。
承銷的首次公開募股-2021年7月19日，我們完成了承銷的首次公開募股(IPO)，我們通過承銷的IPO發行了19.6百萬股，包括承銷商的超額配售選舉，一種新的普通股類別，$0.01每股面值，對公眾的初始價格為$28.00每股。作為承銷IPO的結果，我們獲得了#美元的總收益547.4百萬美元。

2.主要會計政策摘要
以下為管理層認為對編制簡明綜合中期財務報表十分重要的重要會計估計及政策摘要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營結果特別重要，需要管理層應用重大判斷。例如，已就編制綜合中期財務報表所需的資產使用年限、資產剩餘持有期、應收賬款可收回金額及其他公允價值計量評估作出重大估計和假設。因此，這些估計受到一定程度的不確定性的影響。
在截至2022年6月30日的六個月內，我們的重要會計政策沒有發生變化，但以下討論的政策除外。有關我們重要會計政策的完整摘要，請參閲我們於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K 2021年年度報告。
列報依據和合並原則-所附的簡明綜合財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(“GAAP”)以及表格10-Q和條例S-X第10條的説明編制的。因此，它們不包括公認會計準則要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。這份Form 10-Q季度報告的讀者應該參考我們截至2021年12月31日的年度經審計的綜合財務報表，這些報表包括在我們的Form 10-K年度報告中。管理層認為，為公平列報所列期間的未經審計綜合財務報表，所有必要的正常和經常性調整均已包括在本季度報告中。我們截至2022年6月30日的三個月和六個月的經營業績不一定代表全年的預期經營業績。
隨附的綜合財務報表包括我們的賬目以及營運合夥企業及其全資附屬公司(我們對這些附屬公司行使財務及營運控制)的賬目。經營合夥企業的財務報表採用與我們的會計政策一致的會計政策編制。所有公司間餘額和交易在合併時被沖銷。
我們普通股的列報依據如下：
•反向股票拆分-2021年7月2日，我們的董事會(“董事會”)批准了對我們章程的一項修正案，以實現三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營合夥企業對其尚未完成的運營合夥企業單位(“運營企業單位”)實施了一項三取一的反向拆分。除非另有説明，否則本表格10-Q中的信息適用於反向庫存和作業單元拆分(見注9)。
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8

•資本重組-2021年6月18日，我們的股東批准了對我們章程的一項修正案(“修訂章程”)，將修正案生效時我們已發行的普通股每股改為新設立的B類普通股的一股(“資本重組”)。修正案於2021年7月2日生效。除非另有説明，否則本10-Q表格中的所有信息均適用於資本重組，所提及的“股份”和每股指標統稱為我們的普通股和B類普通股。我們的B類普通股於2022年1月18日自動轉換為我們的公開交易普通股(見注9)。在轉換之前，我們在我們的綜合資產負債表和綜合權益表中將普通股和B類普通股作為單獨的類別列報。2022年5月5日，我們向馬裏蘭州評估和税務局提交了我們憲章的補充條款，以重新分類和指定所有350百萬股B類普通股的授權股份，$0.01每股面值，當時全部未發行，作為我們普通股的股份，$0.01每股面值。我們不再有授權發行的B類普通股。
所得税-我們的合併財務報表包括全資子公司的運營，這些子公司共同選擇被視為應税REIT子公司實體，並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三個月和六個月裏，我們確認了一筆微不足道的聯邦、州和地方所得税支出，併為我們的遞延淨資產保留了全額估值津貼。所有所得税金額都包括在其他費用中，淨額計入我們的合併經營報表。
新採用的會計公告-在截至2022年6月30日的6個月內，沒有新採用的會計聲明對公司產生影響。

3.租契
出租人-我們的大多數租賃基本上是相似的，因為租賃的資產是我們物業內的零售空間，租賃協議通常包含類似的條款和功能，沒有實質性的變化。我們所有的租約目前都被歸類為經營性租賃。與我們的經營租賃相關的租賃收入如下(以千計)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2022202120222021
與固定租賃有關的租金收入
付款(1)
$103,163 $94,485 $204,673 $189,451 
租金收入與可變因素相關
租賃費(1)(2)
29,431 27,454 62,898 58,855 
直線式租金攤銷(3)
3,170 2,893 4,865 4,262 
租賃資產攤銷1,062 877 2,054 1,704 
租賃買斷收入177 1,781 2,141 2,578 
收藏性調整(4)
227 2,845 (653)1,108 
租金總收入$137,230 $130,335 $275,978 $257,958 
(1)在評估收款之前包括與租賃付款有關的租金收入。
(2)浮動支付主要與租户恢復收入有關。
(3)包括對被認為沒有信用的租户的直線租金的收入調整。
(4)包括一般準備金以及對被認為不可授信的租户的調整，我們以現金為基礎記錄收入，根據會計準則編纂(“ASC”)主題842，租契.
假設沒有新的或重新談判的租賃或租賃協議的期權延期，幷包括租金減免和出於收入確認目的而轉移到現金基礎會計的租户的影響，截至2022年6月30日生效的不可撤銷經營租賃下將收到的未來固定合同租賃付款大致如下(以千計)：
年金額
剩餘的2022年$205,120 
2023395,127 
2024343,818 
2025287,289 
2026222,902 
此後572,366 
總計$2,026,622 
截至2022年6月30日，沒有單個租户佔我們總年化基本租金(ABR)的10%或更多。截至2022年6月30日，我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資房地產投資代表11.9%和10.7分別佔我們ABR的1%。因此，我們投資組合的地理集中度使其特別容易受到佛羅裏達州和加利福尼亞州房地產市場不利天氣或經濟事件的影響。

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4.房地產活動
收購—下表總結了我們的房地產收購活動(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021
收購的房產數量4 2 
已獲取的外地塊數量(1)
1 3 
合同價$169,342 $40,190 
收購總價(2)
170,186 40,459 
(1)收購的外賣地塊與我們擁有的購物中心相鄰。
(2)收購的總價包括成交成本和信用。
在截至2022年6月30日和2021年6月30日的6個月期間收購的資產的總購買價分配如下(單位：千)：
June 30, 2022June 30, 2021
資產
土地和改善措施$44,191 $23,914 
建築和改善116,087 13,990 
就地租賃資產14,346 4,155 
高於市價的租賃資產2,362 52 
總資產176,986 42,111 
負債
低於市價的租賃負債6,800 1,652 
總負債6,800 1,652 
取得的淨資產$170,186 $40,459 
在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月期間收購的原地、高於市場和低於市場的租賃無形資產的加權平均攤銷期限如下(以年為單位)：
June 30, 2022June 30, 2021
收購的就地租約157
獲得的高於市價的租約85
獲得的低於市價的租約166
財產處置—下表彙總了我們的房地產處置活動(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021
售出的物業數量(1)
3 13 
已售出的外寄包裹數量(2)
2 1 
合同價格$28,342 $125,247 
房地產銷售收益，淨額(3)
27,077 119,638 
出售財產所得，淨額(4)
4,161 18,713 
    
(1)我們保留了截至2021年6月30日的六個月內出售的一處物業的外發地塊，因此此次出售並未導致我們的物業總數減少。
(2)在截至2021年6月30日的六個月內，一包裹銷售包括我們之前擁有的物業的唯一剩餘部分；因此，此次出售導致我們的物業總數減少。
(3)房地產銷售的總收益，淨額包括成交成本和信貸。
(4)在截至2021年6月30日的六個月內，綜合經營報表中的財產處置收益淨額包括雜項註銷活動，該活動不包括在上文所述的財產銷售收益淨額中。
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10

5.其他資產，淨額
以下是截至2022年6月30日和2021年12月31日未償還淨額的其他資產摘要，不包括與被歸類為持有待售資產相關的金額(以千為單位)：
June 30, 20222021年12月31日
其他資產，淨額：
遞延租賃佣金和費用$46,592 $44,968 
遞延融資費用(1)
8,985 4,898 
辦公設備，包括資本租賃資產和其他27,219 24,823 
企業無形資產6,705 6,706 
應計折舊和攤銷資產總額89,501 81,395 
累計折舊和攤銷(44,848)(41,236)
應計折舊及攤銷淨資產44,653 40,159 
應收賬款淨額(2)
34,499 36,762 
應收賬款-附屬公司630 711 
應收遞延租金，淨額(3)
45,068 40,212 
衍生資產12,698 — 
預付費用和其他14,540 11,655 
對第三方的投資3,000 3,000 
有價證券投資7,624 5,551 
其他資產合計，淨額$162,712 $138,050 
(1)根據上表，遞延融資費用與我們的循環信貸安排有關，因此，我們選擇將其歸類為資產而不是沖銷負債。
(2)淨額：$3.9百萬美元和美元3.5截至2022年6月30日和2021年12月31日的一般準備金，分別為無法收回的金額。為被視為無信用的租户扣除的應收賬款為#美元。7.5百萬美元和美元9.2分別截至2022年6月30日和2021年12月31日。
(3)淨額：$5.1百萬美元和美元4.7截至2022年6月30日和2021年12月31日分別扣除的應收賬款中，有100萬筆與以前或目前被認為不可信賴的租户的直線租金有關。

6.債務義務
以下是截至2022年6月30日和2021年12月31日我們的債務的未償還本金餘額和利率的摘要，其中包括衍生金融工具的影響(以千美元為單位)：
   
利率(1)
June 30, 20222021年12月31日
循環信貸安排
SOFR+1.2%
$48,000 $— 
定期貸款(2)
2.5% - 4.2%
955,000 955,000 
2031年到期的高級無擔保票據2.6%350,000 350,000 
擔保貸款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押貸款
3.5% - 6.4%
146,419 213,316 
融資租賃負債690 766 
應付票據貼現(7,343)(7,680)
假設市場債務調整，淨額(1,472)(1,530)
遞延融資費用，淨額(9,187)(13,150)
總計$1,877,107 $1,891,722 
加權平均利率(3)
3.2 %3.3 %
(1)利率為2022年6月30日。
(2)我們的定期貸款利率為LIBOR或SOFR加利差。雖然大部分利率是通過使用掉期來固定的，但這些貸款中的一部分不受掉期的影響，因此仍以LIBOR或SOFR為指數(視情況而定)。
(3)包括衍生金融工具的影響(見附註7及12)。
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
11

2022年債務活動-在2022年5月，我們修訂了我們的信貸安排協議(“修正案”)，其中包括，增加我們的無擔保循環信貸安排下的可用總金額，從500百萬至美元800百萬美元。無抵押循環信貸安排還包括手風琴功能，使我們能夠將其下的總借款能力提高到最高$1十億美元，取決於某些條件的滿足。無擔保循環信貸安排計劃於2026年1月到期，可根據我們的選擇延長至2027年1月。除了擴大借貸能力外，修正案還以有擔保隔夜融資利率(SOFR)取代倫敦銀行同業拆息(LIBOR)，作為無擔保循環信貸安排的基準利率，並將兩個240100萬筆優先無擔保定期貸款，2025年11月和2026年7月到期。
在截至2022年6月30日的六個月內，我們提前還款$64.1百萬的抵押貸款債務。
債務分配—截至2022年6月30日和2021年12月31日，總債務在固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的分配摘要如下(不包括市場債務調整、優先票據貼現和遞延融資費用，淨額幷包括衍生金融工具的影響)：
   June 30, 20222021年12月31日
至於利率：
固定利率債務(1)
$1,647,109 $1,889,082
可變利率債務248,000 25,000
總計$1,895,109 $1,914,082
至於抵押品：
無擔保債務$1,353,000 $1,305,000
有擔保債務542,109 609,082
總計$1,895,109 $1,914,082
(1)固定利率債務包括此類債務中通過利率衍生品對衝的部分，而可變利率債務則不包括在內。截至2022年6月30日，755.0百萬美元的可變利率債務在加權平均期間內以固定利率進行對衝2.1好幾年了。

7.衍生工具和對衝活動
運用衍生工具的風險管理目標-我們的業務運作和經濟狀況都會帶來一定的風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們對各種業務和運營風險的敞口。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及通過使用衍生金融工具來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體地説，我們簽訂利率掉期協議，以管理因商業活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致收到或支付未來已知和不確定的現金金額，這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具被用來管理我們的已知或預期現金收入與我們的已知或預期現金支付的金額、時間和持續時間的差異，這些差異主要與我們的投資和借款有關。
利率風險的現金流對衝-被指定為現金流對衝的利率掉期涉及從交易對手那裏收到可變金額，以換取我們在協議有效期內進行固定利率付款，而不交換基礎名義金額。
指定和符合現金流量對衝的衍生工具的公允價值變動在AOCI中記錄，並隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的6個月裏，此類衍生品被用來對衝與某些可變利率債務相關的可變現金流。AOCI報告的與這些衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出，作為可變利率債務的利息支付。在接下來的12個月裏，我們估計還會有額外的美元6.9100萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出淨額。
菲利普斯·愛迪生公司
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以下是截至2022年6月30日和2021年12月31日被指定為利率風險現金流對衝的我們的利率互換摘要(以千美元為單位)：
June 30, 20222021年12月31日
數數4 5 
名義金額$755,000 $930,000 
固定LIBOR(1)
1.3% - 2.9%
1.3% - 2.9%
到期日2023-20252022 - 2025
加權平均期限(年)2.11.9
(1)2022年5月，我們以SOFR取代倫敦銀行同業拆息，作為兩個240100萬筆優先無擔保定期貸款，2025年11月和2026年7月到期。根據ASC主題848，中間價改革，我們決定不指定與這種對衝債務相關的以LIBOR計價的利率掉期。
下表詳細説明瞭在綜合業務報表中被指定為現金流量對衝的利率衍生品確認的損益性質(以千計)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
  2022202120222021
確認的損益金額
其他全面收入
$7,080 $(1,451)$29,979 $5,814 
從AOCI重新分類的損失金額
計入利息支出，淨額
2,754 4,824 7,428 9,679 
與信用風險相關的或有特徵-我們與我們的衍生品交易對手達成了協議，其中包含一些條款，即如果我們對任何債務違約，或能夠被宣佈違約，我們也可以被宣佈對我們的衍生品債務違約。截至2022年6月30日，我們淨負債頭寸衍生品的公允價值約為美元，其中包括應計利息，但不包括與這些協議相關的任何不履行風險的調整。0.1百萬美元。截至2022年6月30日，我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反任何協議條款。如果我們違反了這些規定中的任何一項，我們可能被要求按照協議的終止價值履行我們的義務。0.1百萬美元。

8.承付款和或有事項
訴訟-我們涉及在日常業務過程中產生的各種索賠和訴訟事宜，其中一些涉及損害賠償。其中許多事項都在保險範圍內，儘管如此，它們可能會受到免賠額或扣押金的限制。儘管根據現有信息無法確定這些事項的最終責任，但我們相信此類索賠和訴訟的解決不會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
環境問題-在房地產的所有權和經營權方面，我們可能要承擔與環境問題有關的費用和損害。此外，我們可能擁有或收購某些需要進行環境補救的物業。根據環境問題的性質，物業的賣方、物業的承租人和/或另一第三方可能負責與物業有關的環境補救費用。此外，對於某些物業的購買，各自的賣家和/或租户可能同意賠償我們未來的補救費用。我們還為我們的物業投保環境責任保險，為我們可能承擔責任的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保險。我們並不知悉任何我們認為合理地可能對我們的綜合財務報表產生重大影響的環境問題。
自保保險-我們的專屬自保保險公司Silver Rock Insurance，Inc.(“Silver Rock”)為我們和我們的GRP I合資企業提供一般責任保險、風險、再保險和其他保險。我們根據適用的法規要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據投保財產過去的損失經驗確定了年度保費。聘請了一個獨立的第三方對預計的未來索賠、相關的免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來費用進行精算估計。支付予Silver Rock的保費可根據此估計調整，而該等保費可由租户根據特定租賃條款予以發還。
截至2022年6月30日，我們擁有四未付信用證總額約為#美元11.2為我們在銀石保險和再保險合同下的義務提供擔保。

9.權益
一般信息-普通股持有人有權一股東投票表決的所有事項，包括在董事會選舉中每位被提名者一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
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在市場上提供服務(“ATM”)-2022年2月10日，我們和運營合夥企業達成了一項銷售協議，涉及根據持續發售計劃可能出售普通股。根據銷售協議的條款，我們可以發行和出售我們普通股的股票，總髮行價最高可達$250通過我們的銷售代理，或在適用的情況下，作為遠期賣家，不時地通過我們的銷售代理銷售。在截至2022年6月30日的三個月內，我們發佈了1.9自動櫃員機計劃下我們普通股的百萬股，淨收益為$63.0百萬美元，在大約$0.6百萬美元的佣金。截至2022年6月30日，186.3根據自動取款機計劃，仍有100萬股普通股可供發行。
2022年7月，我們又發佈了一份0.8自動櫃員機計劃下我們普通股的百萬股，淨收益為$26.2百萬美元，在大約$0.3百萬美元的佣金。我們收到的加權平均價是$。34.23每股2.6截至2022年7月，根據自動取款機計劃售出的普通股為100萬股。
反向拆分股票-2021年7月2日，我們實施了三取一的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營夥伴關係對其優秀的運營部門實施了三取一的反向拆分。授權股份的數量和普通股的面值都沒有受到影響。作為反向拆分的結果，我們每三股普通股或OP單位自動合併並轉換為一股已發行和已發行的普通股或OP單位，四捨五入至最接近的1/100股。反向股票拆分按比例影響所有普通股和運營單位，對任何股東持有普通股的百分比沒有影響。
B類普通股-2021年6月18日，我們的股東批准了影響資本重組的修正案條款，其中修正案生效時我們已發行的普通股每股轉換為一新創建的B類普通股的份額。
我們的B類普通股與我們的普通股相同，只是它不是在國家證券交易所上市。根據資本重組的條款，2022年1月18日，我們B類普通股的每股自動轉換為一我們上市普通股的份額。
2022年5月5日，我們向馬裏蘭州評估和税務局提交了我們憲章的補充條款，以重新分類和指定所有350百萬股B類普通股的授權股份，$0.01每股面值，當時全部未發行，作為我們普通股的股份，$0.01每股面值。我們不再有授權發行的B類普通股。
承銷IPO-2021年7月19日，我們完成承銷IPO併發行17.0向公眾發行100萬股普通股，發行價為$28.00每股。我們使用淨收益的一部分來降低我們的槓桿率，並將剩餘的金額用於通過收購房地產和其他一般企業用途來實現外部增長。作為承銷IPO的一部分，承銷商被授予可在2021年7月14日起30天內行使的選擇權，最多可額外購買2.6以承銷IPO價格計算的普通股為100萬股，減去承銷折扣和佣金。2021年7月29日，承銷商行使了選擇權。承銷的IPO，包括承銷商的超額配售選舉，導致總收益為5美元。547.4百萬美元。
分配-2022年6月30日之後支付給股東和運營單位持有人的分配如下(以千美元為單位，不包括每股金額)：
月份記錄日期付款日期分配月度配送率現金分配
六月6/15/20227/1/2022$0.09 $11,595 
七月7/15/20228/1/20220.09 11,768 
2022年8月3日，我們的董事會批准在2022年8月分發$0.09在2022年8月15日收盤時向登記在冊的股東支付每股收益。運營單位持有者將以與普通股持有者相同的比率獲得分配，但須有某些扣繳。
可轉換非控制性權益-截至2022年6月30日和2021年12月31日，我們大約有14.6百萬美元和13.4分別為100萬個未完成的運營單位。此外，我們的某些已發行的限制性股票和績效股票獎勵將導致在歸屬於未來期間時發行OP單位。
根據第四次修訂和重新簽署的有限合夥協議的條款，OP單位持有人可以選擇促使運營合夥人贖回他們的OP單位。運營合夥控制贖回的形式，並可選擇贖回OP單位以換取我們普通股的股份，前提是OP單位已發行至少一年，或贖回現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內，截至2022年6月30日和2021年12月31日的未償還OP單位在我們的綜合資產負債表上被歸類為永久權益中的非控股權益。
2022年1月18日，我們發佈了大約1.6100萬個業務單位，以完全清償盈利負債(見附註12)。
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
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下表是截至2022年6月30日和2021年6月30日的三個月和六個月我們運營單位活動的摘要(以美元和股票為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2022202120222021
折算成股份的OP單位
普通股(1)
72 28 605 28 
按運營單位支付的分配(2)
$4,113 $3,460 $8,217 $6,779 
(1)在資本重組之前，運營單位按年率轉換為普通股。1比例：1。從資本重組到2022年1月18日，OP單位以a的價格轉換為B類普通股1比例：1。2022年1月18日，我們B類普通股的每股自動轉換為一我們上市普通股的股份，未來，OP單位將以一年的速度轉換為我們普通股的股份1比例：1。
(2)對經營活動單位支付的分配包括在合併權益和現金流量表的非控制權益分配中。
股息再投資計劃和股份回購計劃-2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了水滴計劃和原來的股票回購計劃的終止。
2022年8月3日，我們的董事會批准了一項新的股份回購計劃，金額高達$250.0百萬股普通股。該計劃可能會在任何時候暫停或終止，並不要求我們回購任何金額或特定數量的股票。

10.每股收益
每股基本收益(“EPS”)的計算方法是將當期股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
下表提供了計算每股收益的分子和分母的對賬(以千為單位，每股金額除外)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2022202120222021
分子：
股東應佔淨收益--基本
$13,528 $5,594 $23,607 $5,697 
可兑換運營單位的淨收入(1)
1,727 796 3,046 810 
淨收益--攤薄
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
分母：
加權平均股-基本股114,124 93,625 113,850 93,558 
運算單元(1)
14,551 13,381 14,553 13,368 
稀釋性限制性股票獎勵442 169 454 176 
調整後的加權平均股份-攤薄129,117 107,175 128,857 107,102 
普通股每股收益：
每股基本收益和攤薄收益
$0.12 $0.06 $0.21 $0.06 
(1)運營單位包括可根據經營夥伴關係的選擇轉換為普通股或現金的單位。應佔該等營運單位的經營合夥收益或虧損，作為應佔綜合經營報表中非控制權益應佔淨收益的一部分，已重新加入分子，因為該等營運單位已計入所有呈列期間的分母。運營單位與普通股股東在一致的基礎上分配收入，因此對普通股每股收益沒有稀釋影響。

菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
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11.關聯方交易
收入-我們與管理基金簽訂了協議，涉及我們為其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務，以換取費用和某些費用的報銷。以下彙總的是費用和管理收入中包含的金額。收入包括我們從管理基金賺取的費用和報銷，以及不在ASC主題606範圍內的其他收入，來自與客户的合同收入，但包括在此表中是為了披露所有關聯方收入(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2022202120222021
經常性費用(1)
$995 $1,103 $2,070 $2,228 
已實現績效收入(2)
2,546 — 2,742 — 
交易收入和
報銷(3)
447 461 841 929 
保險費(4)
793 810 1,589 1,503 
費用和管理收入合計$4,781 $2,374 $7,242 $4,660 
(1)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(2)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。
(3)交易收入包括租賃佣金、建設管理費和採購費等項目。
(4)保險費收入包括來自與我們無關的第三方的再保險金額。
《税收保護協定》-通過我們的運營夥伴關係，我們目前與某些在2017年10月4日向我們的運營夥伴提供財產的合作伙伴簽訂了一項税收保護協議(2017 TPA)，其中包括我們的某些高管，包括我們的董事長兼首席執行官傑弗裏·S·愛迪生，根據該協議，運營夥伴已同意賠償這些合作伙伴可能因我們可能處置我們投資組合內的某些物業而產生的個人税務責任。2017年TPA將於2027年10月4日到期。2021年7月19日，我們與包括愛迪生先生在內的某些高管簽訂了一項額外的税收保護協議(“2021年TPA”)。2021年TPA的期限為四年並將於2017年TPA期滿時生效。截至2022年6月30日，受協議保護的內置收益估計總額的潛在“彌補全部金額”約為#美元142.5百萬美元。根據2021年TPA條款提供的保護將於2031年到期。自2017年TPA開始以來，我們沒有在我們的綜合資產負債表上記錄任何與2017年TPA或2021年TPA相關的負債，也沒有確認自2017年TPA開始以來的任何支出，這是因為協議下的任何潛在負債由我們控制，我們相信我們將能夠(I)繼續擁有和運營受保護物業，或(Ii)能夠根據修訂後的1986年《國税法》第1031條成功完成遞延納税交換(除非適用法律發生變化)或完成其他符合税務效率的交易，以避免協議下的任何責任。
其他關聯方事項-截至2022年6月30日，我們是一美元的有限擔保人175以第一組物業作抵押的百萬按揭貸款。我們對GRP I債務的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。此外，我們還與第一集團簽訂了一項協議，根據該協議，此類擔保項下的任何潛在責任將根據我們在合資企業中各自的所有權百分比在我們和第一集團之間分攤。截至2022年6月30日和2021年12月31日，我們的合併資產負債表上沒有記錄擔保的負債。

12.公允價值計量
下面介紹我們用來估計金融和非金融資產和負債的公允價值的方法： 
現金和現金等價物、受限現金、應收賬款和應付賬款-我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值，因為這些工具的發起和預期變現之間的時間很短。
房地產投資-投資物業的購買價格，包括相關租賃無形資產和負債，按估計公允價值分配，該等估計公允價值基於第三級投入，例如貼現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及管理層確定的當前市場租金和津貼。
債務義務-我們估計我們的循環信貸安排、定期貸款、有擔保的貸款組合和抵押貸款的公允價值，方法是按照我們的貸款人使用第3級投入為類似期限的類似債務工具提供的利率，對每種工具的未來現金流進行貼現。貼現率使用類似到期日和信用質量的貸款或貸款組的近似當前貸款利率，假設債務在到期日仍未償還，並考慮到債務的抵押品(如適用)。我們已利用現有的市場信息或現值技術來估計需要披露的金額。我們通過使用活躍市場的報價來估計我們的優先無擔保票據的公允價值，這被認為是一級投入。
菲利普斯·愛迪生公司
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以下為截至2022年6月30日和2021年12月31日的借款摘要(單位：千)：
June 30, 20222021年12月31日
已記錄本金餘額(1)
公允價值
已記錄本金餘額(1)
公允價值
循環信貸安排$48,000 $48,000 $— $— 
定期貸款947,110 955,976 943,127 955,919 
2031年到期的高級無擔保票據342,657 271,058 342,320 344,099 
擔保證券組合貸款安排391,852 361,060 391,612 394,356 
抵押貸款(2)
147,488 147,547 214,663 221,741 
總計$1,877,107 $1,783,641 $1,891,722 $1,916,115 
(1)截至2022年6月30日和2021年12月31日，記錄的本金餘額包括：(1)遞延融資費淨額#美元9.2百萬美元和美元13.2百萬美元；(2)假設市場債務調整數為#美元1.5百萬美元和美元1.5百萬美元；及(Iii)應付票據貼現$7.3百萬美元和美元7.7百萬美元。
(2)如上所示，我們的融資租賃負債包括在抵押貸款項下。.
經常性和非經常性公允價值計量-我們的有價證券、收益負債和利率互換按公允價值經常性計量和確認，而某些房地產資產和負債則按需要按公允價值計量和確認。截至2022年6月30日的6個月和截至2021年12月31日的年度的公允價值計量如下(單位：千)：
June 30, 20222021年12月31日
1級2級3級1級2級3級
反覆出現
有價證券$7,624 $— $— $5,551 $— $— 
衍生資產(1)
— 12,698 — — — — 
衍生負債— (52)— — (24,096)— 
賺取負債— — — — (52,436)— 
非複發性
減值房地產資產，淨額(2)
$— $— $— $— $24,000 $— 
(1)我們錄製 衍生資產中的其他資產，淨額計入我們的綜合資產負債表。
(2)減值房地產資產的賬面價值可能在計量日期後因資本改善、折舊或出售而增加或減少。
有價證券--我們使用1級投入來估計有價證券的公允價值。我們對活躍市場中我們有能力進入的相同資產使用未經調整的報價。
衍生工具--截至2022年6月30日和2021年12月31日，我們擁有利率互換，固定了部分無擔保定期貸款安排的LIBOR。
所有利率互換協議均按公允價值經常性計量。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術來確定的，包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率。利率互換的公允價值乃採用市場標準方法釐定，即按折現的未來固定現金收入(或付款)及折現的預期變動現金付款(或收入)計算。可變現金支付(或收入)是基於從可觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率(遠期曲線)的預期。
為了遵守ASC主題820的規定，公允價值計量，我們納入信用估值調整，以在公允價值計量中適當反映我們自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以考慮非履行風險的影響時，我們已經考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響，例如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
儘管我們確定用於評估我們的衍生品價值的重要投入屬於公允價值等級的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2022年6月30日和2021年12月31日，我們已評估信用估值調整對我們衍生品頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們衍生品的整體估值並不重要。因此，我們已確定我們的衍生品估值整體歸類於公允價值等級的第二級。
賺取收益-作為我們於2017年收購Phillips Edison Limited Partnership(PELP)的一部分，建立了一個盈利結構，使PELP有機會根據收購後某些業績目標的潛在實現情況賺取額外的運營單位。2022年1月11日，我們根據我們的股價最終確定了賺取負債的公允價值，併發行了約1.6100萬個運營單位，全額清償債務，價值
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$54.2百萬美元。收益負債的公允價值變動記入綜合業務報表中的其他費用淨額。我們錄製了不是截至2022年6月30日的三個月的費用和美元2.0截至2021年6月30日的三個月的支出為100萬英鎊。我們記錄的費用為#美元。1.8百萬美元和美元18.0截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月分別為100萬美元。
房地產資產減值-我們的房地產資產按公允價值計量和確認，減去持有待售物業的銷售成本，基於非經常性基礎，取決於我們確定減值發生的時間。有幾個不是在截至2022年6月30日的三個月和六個月內記錄的減值費用。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，我們以低於賬面價值的處置價格對合同下的資產或具有其他運營減值指標的資產進行了減值。所有減值房地產資產的公允價值所採用的估值方法是預期銷售收益淨額，我們認為這是公允價值體系中的第二級投入。
我們以季度為基礎，採用多步驟方法評估我們的房地產資產是否可能減值，並記錄任何已確定的減值費用。第一步是確定潛在的觸發事件，例如入住率大幅下降或存在大片黑暗或空置的空間。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個，我們然後執行額外的篩選測試，包括恢復年限分析，以確定我們是否將根據本年度預測的淨營業收入(NOI)，在物業剩餘的經濟壽命內恢復其賬面淨值。如果第一步的結果表明某個中心發生了觸發事件，我們就進入第二步，利用該中心的未貼現現金流模型來識別潛在的減值。如果截至資產負債表日未貼現的現金流量低於中心的賬面淨值，我們將根據第三步確定的公允價值計入減值費用。在執行第三步時，我們利用可比近期房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估計房地產資產的公允價值。我們還利用預期淨銷售收入來估計任何積極進行銷售的中心的公允價值。
除了這些程序外，我們還審查我們擁有的未開發或未改善的地塊以尋找減值證據，並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們關於該等物業的計劃或意圖的變化，或低於當前賬面價值的計劃處置價格。
我們記錄了以下房地產資產減值費用(以千計)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2022202120222021
房地產資產減值準備$— $1,056 $— $6,056 

13.後續活動
在編制簡明及未經審核的綜合財務報表時，吾等已於本報告以10-Q表格提交之日評估後續事項，以供確認及/或披露之用。根據這項評估，我們已確定除在該等綜合財務報表其他地方披露的某些事件及交易外，並無已發生的需要確認或披露的事件。
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項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
閲讀以下討論和分析時，應結合我們隨附的合併財務報表及其附註，以及我們於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K 2021年年度報告中包含的更詳細信息。本文件中對“附註”的所有提及都是指“項目1.財務報表”中合併財務報表的腳註。另見下文“關於前瞻性陳述的告誡”。

有關前瞻性陳述的警示説明
本季度報告中Phillips Edison&Company，Inc.(“我們”、“公司”、“我們”或“我們”)中包含的除歷史事實以外的某些陳述可能被視為符合1933年證券法(“證券法”)第27A條(“證券法”)、1934年“證券交易法”(經修訂)第21E節(“交易法”)和1995年“私人證券訴訟改革法”(與證券法和交易法統稱為“法案”)所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於對我們經營的行業和市場的當前預期、估計和預測，以及對公司管理層的信念和假設，涉及可能對我們的財務業績產生重大影響的不確定因素。我們打算將所有這類前瞻性陳述納入《法案》所載前瞻性陳述的適用安全港規定。這樣的前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，這些前瞻性術語包括：“可能”、“將”、“可以”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“倡議”、“焦點”、“尋求”、“目標”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛在的”、“可能的”、“可能的”、““準備”、“計劃”、“未來”、“長期”、“曾經”、“應該”、“可能”、“將會”、“可能”、“不確定”或其他類似的詞。告誡讀者不要過度依賴這些前瞻性聲明，這些聲明僅説明瞭截至本報告提交給美國證券交易委員會的日期。此類陳述包括但不限於：(A)關於我們的計劃、戰略、倡議的陳述, 這些表述包括：(A)有關公司業績和前景的聲明；(B)有關新冠肺炎疫情的聲明；(C)有關我們承保的增量收益率的聲明；以及(D)有關我們未來經營業績、資本支出和流動性的聲明。此類陳述會受到已知和未知風險和不確定性的影響，可能導致實際結果與預測或預期的結果大不相同，這些風險和不確定性包括但不限於：(I)國家、地區或地方經濟氣候的變化；(Ii)當地市場狀況，包括與我們投資組合中的物業類似的物業的空間供過於求或需求減少；(Iii)空置、市場租金的變化，以及需要定期維修、翻新和重新出租空間；(Iv)來自其他購物中心的競爭以及我們投資組合中物業對租户的吸引力；(V)租户的財務穩定性，包括但不限於他們支付租金的能力；(Vi)我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力；(Vii)利率變化和其他因素導致我們的借款成本增加；(Viii)對環境問題的潛在責任；(Ix)災難性天氣和其他自然事件對我們物業的損害，以及氣候變化的實際影響；(X)根據經濟、市場、法律、税務和其他考慮因素，我們保持房地產投資信託基金資格的能力和意願；(Xi)税收、房地產、環境和區劃法律的變化；(Xii)信息技術安全漏洞；(Xiii)我們的公司責任倡議；(Xiv)主要高管的流失；(Xv)我們的投資組合集中在有限數量的行業、地理或投資；(Xvi)與以下相關的經濟、政治和社會影響及不確定性, 這些風險包括：(一)“新冠肺炎”疫情的影響；(十二)在不續約或行使權利更換現有租户的情況下，按相同或更優惠條款重新租賃物業的能力；(十二)租户的損失或破產；(十九)就我們尋求處置物業而言，我們以有吸引力的價格或根本不處置物業的能力；及(二十九)通脹對我們及租户的影響。其他可能導致實際結果不同的重要因素在公司不時提交給美國證券交易委員會的文件中有所描述，包括在我們於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的2021年10-K表格年度報告中描述的風險因素以及其他風險和不確定因素，這些風險和不確定因素在我們提交給美國證券交易委員會的定期報告和/或當前報告中不斷更新，這些報告可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。因此，這樣的陳述並不是對我們未來業績的保證。

除非法律另有要求，否則我們不承擔任何義務來更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

關鍵績效指標和定義的術語
我們使用某些關鍵績效指標(“KPI”)來衡量我們的運營績效，其中包括財務和非財務指標。我們相信，這些關鍵績效指標，以及下文定義的核心概念和術語，使我們的董事會、管理層和投資者能夠以專注於零售房地產行業獨有的項目的方式，分析圍繞我們的業務戰略、財務狀況和運營結果的趨勢。
我們不認為我們的非GAAP措施是根據GAAP要求的措施的替代方案。某些非GAAP指標不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它們可能不反映我們整個投資組合的運營情況，也可能不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們購物中心運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這些因素可能會對我們的運營業績產生重大影響。此外，某些非GAAP指標不應被視為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金的指標，包括我們為分配提供資金的能力，如果我們不繼續以目前預期的方式運營我們的業務，這些指標可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。因此，應結合其他GAAP計量對非GAAP計量進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績計量。其他REITs可能使用不同的方法來計算類似的非GAAP衡量標準，因此，我們的非GAAP衡量標準可能無法與其他REITs進行比較。
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我們的關鍵績效指標和術語可分為三個關鍵領域：
投資組合-投資組合指標幫助管理層衡量我們中心的整體和個別健康狀況。
•錨地空間-我們將錨地定義為大於或等於10,000平方英尺的可出租總面積(“GLA”)。
•ABR-我們使用ABR指的是期末月度合同基本租金乘以12個月。
•每平方英尺ABR(“PSF”)-此指標通過將ABR除以租賃GLA來計算。ABR PSF的增加可以表明我們有能力在我們的中心創造租金增長，也可以表明我們對空間的需求，這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
•GLA-我們使用GLA來指可供租户(我們稱之為“鄰居”或我們的“鄰居”)或其他零售商出租的建築物的總佔用和空置面積。
•內聯空間-我們將內聯空間定義為GLA小於10,000平方英尺的空間。
•租賃佔用-此指標按已簽署租約的總GLA的百分比計算，無論租約是否已開始或鄰居是否已佔用。高入住率是對我們空間需求的一個指標，這通常會為我們在租賃談判中提供更大的籌碼。
•承保的增量無槓桿收益率-這反映了我們的目標是在預期穩定時從項目中產生的收益率，計算方法為處於穩定狀態的項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計增量噪聲指數是項目穩定後產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量無槓桿收益率不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。實際增量無槓桿收益率可能不同於我們基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量NOI的承保增量無槓桿收益率範圍。
租賃-租賃是我們公司增長的關鍵驅動力。
•可比租賃-我們使用這個術語來指代條款一致的租約，該租約是針對基本上相同的空置不到12個月的空間簽訂的。
•可比租金差價-此指標計算為被視為可比租約的新租約或續訂租約(不包括選項)的第一年ABR(不包括任何免費租金或升級)的百分比增加或減少。這一指標表明瞭我們通過租賃活動創造收入增長的能力。
•執行新租賃的成本-我們使用這個術語來指與新租賃相關的某些成本，即租賃佣金、租户改善成本和租户優惠。
•投資組合保留率-此指標的計算方法是：(I)當期租賃到期的保留鄰居的總平方英尺除以(Ii)在該期間到期的租賃總平方英尺。投資組合保留率讓我們瞭解到，當購物中心的租約即將到期時，我們有能力留住他們。一般來説，保留現有鄰居的成本低於更換新鄰居的成本。
•回收率--這一指標的計算方法是：(1)回收收入總額除以(2)期間可回收費用總額。高回收率是我們從鄰居那裏收回某些物業運營費用和資本成本的能力的指標。
財務業績-除了根據GAAP計算的財務指標外，如淨收益或運營現金流，我們還使用非GAAP指標來衡量我們的運營和財務表現。有關以下指標的進一步討論，請參閲下面的“非GAAP衡量標準”。
•調整後的房地產利息、税項、折舊及攤銷前收益(“調整後的EBITDA回覆“)-達到調整後的EBITDA回覆，我們調整EBITDA回覆，以排除某些經常性和非經常性項目，包括但不限於：(I)收益負債的公允價值變化；(Ii)其他減值費用；(Iii)攤銷我們在未合併合資企業的投資的基差；(Iv)交易和收購費用；以及(V)已實現的業績收入。我們使用EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆作為經營業績的額外指標，使我們能夠獨立於資本結構比較收益，並評估債務槓桿和固定成本覆蓋範圍。
•營運核心資金(“FFO”)-為達致核心營運資金，吾等調整股東及營運單位持有人應佔NAREIT營運資金(定義如下)，以剔除若干經常性及非經常性項目，包括但不限於：(I)公司資產折舊及攤銷；(Ii)盈利負債公允價值變動；(Iii)未合併合資企業基礎差額攤銷；(Iv)清償或修訂債務及其他損益；(V)其他減值費用；(Vi)交易及收購開支；及(Vii)已實現業績收入。我們相信，NAREIT FFO為我們的經營業績提供了洞察，因為它排除了某些不能反映此類業績的項目。核心FFO為我們的經營業績的可持續性提供了進一步的洞察，並通過剔除可能導致淨收益(虧損)短期波動的項目，提供了一種額外的衡量標準，以一致的基礎比較我們在報告期內的業績。
•EBITDA回覆-全國房地產投資信託協會(NAREIT)定義EBITDA回覆按照公認會計原則計算的淨收益(虧損)在(1)利息支出；(2)所得税支出；(3)折舊和攤銷；(4)處置折舊財產的損益；(5)折舊財產減值減值之前的淨收益(虧損)。對未合併的合夥企業和合資企業的調整是為了反映EBITDA回覆在相同的基礎上。
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•股權市值-我們使用適用日期的收盤價計算股權市值，即所有已發行股票的總美元價值。
•NAREIT FFO-NAREIT將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益(虧損)，不包括：(I)出售財產的收益(或虧損)和控制權變更的收益(或虧損)；(Ii)與房地產有關的折舊和攤銷；(Iii)房地產減值損失和被投資方實體房地產投資的減值，其驅動因素是未合併的合夥企業和合資企業持有的應計折舊房地產的公允價值可計量減少；及(Iv)未合併的合夥企業和合資企業的調整，按相同基準計算。我們以與NAREIT定義一致的方式計算NAREIT FFO。
•淨債務-我們計算淨債務為總債務，不包括折扣、市場調整和遞延融資費用，減去現金和現金等價物。
•淨債務與調整後EBITDA之比回覆-此比率的計算方法是將淨債務除以調整後的EBITDA回覆(在計算中按年率計算)。它提供了對我們基於收益的槓桿率的洞察，不受我們股價波動的影響。
•淨債務與企業總價值之比--這一比率的計算方法是將淨債務除以企業總價值，定義如下。它提供了對我們的資本結構和債務使用的洞察。
•NOI-我們將NOI計算為總營業收入，調整後不包括非現金收入項目，減去房地產運營費用和房地產税。NOI提供了對我們財務和經營業績的洞察，因為它提供了與擁有和經營房地產資產直接相關的收入和費用的業績衡量標準，並提供了從淨收益(虧損)中不能立即顯現的視角。
•同一中心-我們使用這個術語是指在每個報告期內(即自2021年1月1日以來)一直擁有並運營的物業或物業組合。
•企業總價值-我們在完全攤薄的基礎上將企業總價值計算為我們的淨債務加上我們的股權市值。

概述
我們是一家房地產投資信託基金，是美國最大的全渠道雜貨店購物中心的所有者和運營商之一。我們的投資組合主要由社區中心組成，這些中心由排名第一或第二的雜貨商租户按其各自業態內的銷售額(按貿易區域)固定。我們的鄰居是國家、地區和當地零售商的混合體，主要提供基於必需品的商品和服務。
截至2022年6月30日，我們擁有289個購物中心的股權，其中包括269個全資購物中心和20個通過一家未合併的合資企業擁有的購物中心，該合資企業在31個州擁有約3310萬平方英尺的面積。除了管理我們的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為被管理的基金提供全面的房地產管理服務。
2022年5月，我們出售了與NRP合資企業的最後一處房產，我們擁有該合資企業20%的權益。在截至2022年6月30日的三個月和六個月內，我們分別確認了與NRP實現某些業績目標相關的收入250萬美元和270萬美元，這些收入包括在我們綜合運營報表的費用和管理收入中。
投資組合和租賃統計-以下是截至2022年6月30日和2021年6月30日我們的全資投資組合的統計要點(以千美元和平方英尺為單位)：
  June 30, 2022June 30, 2021
物業數量269 272 
州的數量31 31 
總面積為2平方英尺30,935 30,778 
ABR$421,019 $384,916 
來自全渠道雜貨錨定購物中心的ABR%97.2 %96.0 %
租賃入住率%：
總投資組合空間96.8 %94.7 %
錨艙98.7 %96.8 %
內聯空格93.2 %90.6 %
平均剩餘租期(年)(1)
4.6 4.5 
(1)平均剩餘租期(以年計)不包括未來延長租期的選擇。
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下表詳細介紹了截至2022年6月30日我們未合併的合資企業的信息，這是確定後續表格中包含的按比例分配信息的基礎(以美元和平方英尺為單位)：
June 30, 2022
合資企業所有權百分比物業數量ABR玻璃
GRP I14%20 $30,308 2,210 
租約期滿-下表顯示了2022年6月30日之後未來十年每年以及之後我們全資擁有的物業和通過我們未合併的合資企業擁有的物業的按比例分配的預定租賃到期總數，不包括我們臨時佔用空間的鄰居：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g2.jpg
我們創造租金增長的能力通常取決於我們在與潛在和現有鄰居進行新的和續簽租賃談判期間的槓桿作用，這通常發生在我們中心的入住率較高或經濟增長和復甦期間。相反，當我們中心的入住率較低或經濟衰退期間，我們可能會經歷租金下降，因為新的和續簽租賃談判的籌碼可能會轉移到未來和現有的鄰居身上。
有關租賃活動的進一步討論，請參閲下文“經營成果--租賃活動”。
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投資組合租賃-我們將國家鄰居定義為至少在三個州活動的鄰居。區域鄰居被定義為在不到三個州中至少有三個位置的鄰居。以下圖表顯示了截至2022年6月30日按鄰居類型劃分的我們投資組合的構成，包括我們的全資物業和通過我們未合併的合資企業擁有的物業按比例分配的部分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g3.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g4.jpg

以下圖表顯示了截至2022年6月30日按鄰近行業劃分的我們投資組合的構成：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620422000090/peco-20220630_g6.jpg
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基於需要的商品和服務-我們將“基於必需品的商品和服務”定義為對日常生活不可或缺、必要或常見的商品和服務，或傾向於缺乏彈性的商品和服務(即，需求不隨消費者收入水平變化的商品和服務)。我們估計，我們約71%的ABR，包括通過我們未合併的合資企業擁有的物業按比例分配的部分，來自提供基於需求的商品和服務的鄰居。
排名前20位的鄰居-下表顯示了ABR排名前20位的鄰居，包括我們的全資物業和通過我們未合併的合資企業擁有的按比例分配的物業(以千美元和平方英尺為單位)：
近鄰(1)
ABRABR的百分比租賃平方英尺租賃平方英尺的百分比
地點數量(2)
克羅格$27,423 6.4 %3,366 11.1 %61 
發佈23,623 5.6 %2,314 7.6 %57 
艾伯森18,232 4.3 %1,709 5.6 %31 
保留Delhaize17,662 4.2 %1,249 4.1 %23 
沃爾瑪8,933 2.1 %1,770 5.9 %13 
巨鷹7,810 1.8 %828 2.7 %12 
芽菜農貿市場6,494 1.5 %421 1.4 %14 
TJX公司6,030 1.4 %516 1.7 %18 
雷利的3,884 0.9 %253 0.8 %4 
美元樹3,454 0.8 %329 1.1 %36 
超值3,244 0.8 %336 1.1 %5 
地鐵集團2,574 0.6 %100 0.3 %71 
勞氏2,469 0.6 %369 1.2 %4 
隨時隨地健身公司2,405 0.6 %150 0.5 %31 
科爾公司2,241 0.5 %365 1.2 %4 
辦公用品店2,237 0.5 %179 0.6 %8 
食品減少4(PAQ)2,215 0.5 %118 0.4 %2 
拯救超市2,174 0.5 %258 0.9 %5 
星巴克公司2,136 0.5 %49 0.2 %30 
Petco動物用品公司。2,136 0.5 %127 0.4 %11 
總計$147,376 34.6 %14,806 48.8 %440 
(1)鄰居按母公司分組，可能代表多個子公司和橫幅。
(2)地點數量不包括帶有雜貨錨定的輔助租賃，如加油站、藥店和酒類商店。此外，如果母公司在一個購物中心有多個子公司或橫幅，這些子公司將作為一個地點包括在內。


行動的結果
已知的趨勢和不確定性-新冠肺炎疫情導致收入從2020年第二季度到2021年初下降。我們的藏品在2021年下半年恢復到COVID之前的水平，並一直持續到2022年上半年。截至2022年6月30日，我們的鄰居目前按現金計算，約佔投資組合ABR的5.0%。我們相信我們的收藏已經穩定下來，與2021年相比，這將減少我們2022年收益的波動性。
由於不斷變化的經濟狀況和供應鏈的限制，工資和材料成本都有所增加。隨之而來的通脹加劇可能會對我們的一些鄰國產生負面影響，並增加我們的運營和建設成本。此外，宏觀經濟和地緣政治風險可能會帶來挑戰，導致美國目前的市場狀況惡化。為應對這些風險而實施的政策，包括提高利率，可能會對美國經濟造成不利影響，包括增長放緩或可能出現衰退。
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截至2022年和2021年6月30日止三個月的經營活動摘要
截至三個月
6月30日，		有利(不利)
變化
(千美元)20222021$
%(1)
收入：
租金收入$137,230 $130,335 $6,895 5.3 %
手續費和管理收入4,781 2,374 2,407 101.4 %
其他財產性收入505 361 144 39.9 %
總收入142,516 133,070 9,446 7.1 %
運營費用：
物業經營22,852 21,974 (878)(4.0)%
房地產税16,473 16,814 341 2.0 %
一般和行政11,376 11,937 561 4.7 %
折舊及攤銷60,769 56,587 (4,182)(7.4)%
房地產資產減值準備— 1,056 1,056 NM
總運營費用111,470 108,368 (3,102)(2.9)%
其他：
利息支出，淨額
(17,127)(19,132)2,005 10.5 %
處置財產的收益，淨額
2,793 3,744 (951)(25.4)%
其他費用，淨額
(1,457)(2,924)1,467 50.2 %
淨收入
15,255 6,390 8,865 138.7 %
可歸因於非控股權益的淨收入
(1,727)(796)(931)(117.0)%
股東應佔淨收益
$13,528 $5,594 $7,934 141.8 %
(1)如果行項目導致的百分比變化超過特定限制，則會被認為沒有意義(“NM”)，並會如實標明。
我們分析經營業績重大波動的基礎通常包括回顧我們的同一中心投資組合、非同一中心投資組合的結果，以及我們管理活動的收入和費用。我們將我們的同一中心投資組合定義為在2021年1月1日之前擁有並運營的255處物業。我們將我們的非同一中心投資組合定義為由於2020年12月31日之後發生的房地產資產活動而在這兩個時期未完全擁有和運營的物業，其中包括26處處置的物業和13處收購的物業。以下是對截至2022年6月30日和2021年6月30日的三個月運營業績大幅波動的解釋：
租金收入增加690萬美元，主要如下：
•與我們的同一中心產品組合相關的220萬美元增長如下：
▪增加310萬美元，主要是由於平均最低租金PSF增加了0.37美元，以及平均入住率改善了1.6%，這主要是由於我們在2021年的租賃業績強勁；以及
▪增加140萬美元，主要原因是與2021年相比，平均入住率提高了1.6%，公共區域維修準備金減少，可回收收入增加；
▪減少220萬美元，主要原因是與2021年恢復的上一年收入相比，2022年的收款穩定，以及由於我們的投資組合在新冠肺炎大流行後恢復，從2020年起不可收款準備金發生逆轉。
•增加470萬美元，主要與我們的收購和處置活動有關。
費用和管理收入：
•費用和管理收入增加了240萬美元，主要是因為實現了與我們與NRP合資企業的某些業績目標。
物業運營費用：
•物業運營費用增加了90萬美元，主要與我們的同一中心投資組合和公司運營活動有關，主要如下：
▪與2021年相比，可回收費用增加120萬美元，原因是公共區域維護費用增加；
▪與2021年相比，由於按業績計算的薪酬減少，薪酬費用減少50萬美元。
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房地產税費：
•房地產税支出減少30萬美元，主要是由於有利的房地產税重估和上訴的影響。
一般和行政費用減少了60萬美元，主要如下：
•薪酬支出減少160萬美元，主要原因是按業績和按服務計算的薪酬分別減少約80萬美元和40萬美元；
•減少30萬美元，主要是由於第三方顧問和託管費用降低；被
•增加100萬美元，主要原因是與技術有關的費用以及差旅費和會議費增加；
•增加50萬美元，主要是由於我們成為一家上市公司導致董事和高級管理人員保險增加。
折舊和攤銷：
•折舊和攤銷增加了420萬美元，這主要是由於我們執行了收購戰略，並投資改善了我們的鄰近空間。
房地產資產減值準備：
•房地產資產減值減少110萬美元是由於2021年期間以低於賬面價值的處置價格出售的資產。
利息支出，淨額：
•200萬美元的減少主要是由於2021年未償債務的淨償還，但被2022年較高的平均利率部分抵消。利息支出，淨額由以下組成(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，
20222021
無擔保定期貸款和優先票據利息，淨額$9,512$10,573
有擔保債務的利息5,1476,246
循環信貸安排利息淨額521207
非現金攤銷及其他1,8181,687
清償或修改債務及其他損失，淨額(1)
129419
利息支出，淨額
$17,127$19,132
加權平均利率(截至期末)3.2 %2.9 %
加權平均期限(年數)截至期末4.93.7
(1)包括與提前償還債務有關的失敗費。
處置財產的收益，淨額：
•這100萬美元的減少主要是由於在截至2022年6月30日的三個月內出售了一處物業和兩塊土地，淨收益為280萬美元，而在截至2021年6月30日的三個月內，出售了七處物業(包括其他與財產相關的雜項處置和註銷)，淨收益為370萬美元(見附註4)。
其他費用，淨額：
•150萬美元的減少主要是由於2021年與我們盈利負債的公允價值變化有關的費用，該費用於2022年1月結算，加上我們未合併合資企業的股本收入增加，但被交易和收購費用增加部分抵消，這主要是由於我們承銷IPO時授予的限制性股票單位的攤銷以及我們對有價證券投資的價值下降。其他費用，淨額包括以下費用(以千計)：
截至6月30日的三個月，
20222021
收益負債公允價值增加(見附註12)$— $(2,000)
未合併合營企業淨收入中的權益
1,228 87 
交易和收購費用(2,035)(934)
聯邦、州和地方所得税支出(97)(165)
其他(553)88 
其他費用，淨額
$(1,457)$(2,924)
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截至2022年6月30日和2021年6月30日止六個月的經營活動摘要
截至六個月
6月30日，		有利(不利)
變化
(千美元)20222021$
%(1)
收入：
租金收入$275,978 $257,958 $18,020 7.0 %
手續費和管理收入7,242 4,660 2,582 55.4 %
其他財產性收入1,459 833 626 75.2 %
總收入284,679 263,451 21,228 8.1 %
運營費用：
物業經營46,172 44,176 (1,996)(4.5)%
房地產税33,964 33,387 (577)(1.7)%
一般和行政22,908 21,278 (1,630)(7.7)%
折舊及攤銷117,995 111,928 (6,067)(5.4)%
房地產資產減值準備— 6,056 6,056 NM
總運營費用221,039 216,825 (4,214)(1.9)%
其他：
利息支出，淨額
(35,326)(39,195)3,869 9.9 %
處置財產的收益，淨額
4,161 17,585 (13,424)(76.3)%
其他費用，淨額
(5,822)(18,509)12,687 68.5 %
淨收入
26,653 6,507 20,146 NM
可歸因於非控股權益的淨收入
(3,046)(810)(2,236)NM
股東應佔淨收益
$23,607 $5,697 $17,910 NM
(1)如果行項目導致的百分比變化超過特定限制，則會被認為沒有意義(“NM”)，並會如實標明。
有關我們分析經營業績大幅波動的基礎的詳情，以及與我們的房地產資產組合相關的定義，請參閲上文“截至2022年和2021年6月30日止三個月的經營活動摘要”。以下是對截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月經營業績大幅波動的解釋：
租金收入增加1800萬美元，具體如下：
•與我們的同一中心產品組合相關的1050萬美元增長主要如下：
▪增加900萬美元，主要是由於每平方英尺平均最低租金增加0.37美元，平均入住率提高1.4%；以及
▪增加310萬美元，主要原因是與2021年相比，公共區域維修支出增加和公共區域維修準備金減少，可回收收入增加，平均入住率提高1.4%；
▪減少170萬美元，主要原因是與2021年恢復的上一年收入相比，2022年的收款穩定，以及由於我們的投資組合在新冠肺炎大流行後恢復，從2020年起不可收款準備金發生逆轉。
•增加760萬美元，主要與我們的收購和處置活動有關。
費用和管理收入：
•費用和管理收入增加了260萬美元，主要是因為實現了與我們與NRP合資企業的某些業績目標。
房地產運營費用增加200萬美元，主要如下：
•與我們的同一中心投資組合和公司運營活動相關的140萬美元增長如下：
▪增加190萬美元，原因是與2021年相比，公共區域維護費用增加；
▪增加60萬美元，主要原因是市場費率上升導致保險費增加，以及索賠和索賠發展增加；被
▪與2021年相比，由於按業績計算的薪酬減少，薪酬費用減少40萬美元。
•主要由於我們的收購活動增加了50萬美元。
房地產税費：
•房地產税費增加了60萬美元，這主要是由於我們的收購活動。
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一般和行政費用增加160萬美元，主要如下：
•增加120萬元，主要是由於我們成為上市公司，董事和高級管理人員的保險增加；以及
•增加100萬美元，主要原因是與技術有關的費用以及差旅和會議費用導致間接費用增加；由
•薪酬支出減少50萬美元，主要原因是按業績計算的薪酬較低。
折舊和攤銷：
•折舊和攤銷增加了610萬美元，這主要是由於我們執行了收購戰略，並投資改善了我們的鄰近空間。
房地產資產減值準備：
•房地產資產減值減少610萬美元是由於2021年期間以低於賬面價值的處置價格出售的資產。
利息支出，淨額：
•減少390萬美元的主要原因是2021年未償債務的淨償還，但被2022年較高的平均利率部分抵消。利息支出，淨額由以下組成(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021
無擔保定期貸款和優先票據利息，淨額$19,428$21,206
有擔保債務的利息10,67813,026
循環信貸安排利息淨額768435
非現金攤銷及其他3,4233,418
清償或修改債務及其他損失，淨額(1)
1,0291,110
利息支出，淨額
$35,326$39,195
加權平均利率(截至期末)3.2 %2.9 %
加權平均期限(年數)截至期末4.93.7
(1)包括與提前償還債務有關的失敗費。
處置財產的收益，淨額：
•1340萬美元的減幅 於截至2022年6月30日止六個月內出售三個物業及兩個地塊，淨收益為420萬美元，而截至2021年6月30日止六個月則出售13個物業及一個地塊(以及其他與物業有關的雜項處置及撇賬)，淨收益為1,760萬美元(見附註4)。












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其他費用，淨額：
•1,270萬美元的減少主要是由於2021年與我們盈利負債的公允價值變化有關的費用，該費用於2022年1月結算，加上我們未合併合資企業的股本收入增加，但被交易和收購費用增加部分抵消，這主要是由於我們承銷IPO時授予的限制性股票單位的攤銷以及我們對有價證券投資價值的下降。其他費用，淨額包括以下費用(以千計)：
截至6月30日的六個月，
20222021
收益負債公允價值增加(見附註12)$(1,809)$(18,000)
未合併合營企業淨收入中的權益
1,174 801 
交易和收購費用(4,080)(1,075)
聯邦、州和地方所得税支出(194)(331)
其他(913)96 
其他費用，淨額
$(5,822)$(18,509)

租賃活動-以下是截至2022年6月30日和2021年6月30日的三個月我們全資擁有物業的租賃活動摘要(1):
交易總額內聯交易
2022202120222021
新租約：
租約數目105 124 98 121 
平方英尺(以千為單位)404 341 225 278 
ABR(千)$7,479 $6,338 $5,479 $5,816 
ABR PSF$18.51 $18.57 $24.40 $20.94 
執行新租約的PSF成本$35.10 $31.01 $35.18 $29.30 
可比租約數量38 57 37 55 
可比房租差價39.0 %18.5 %24.5 %19.0 %
加權平均租期(年)9.0 7.2 7.6 6.8 
續訂和選項：
租約數目160 174 141 159 
平方英尺(以千為單位)1,225 1,049 290 333 
ABR(千)$15,132 $12,895 $7,290 $7,306 
ABR PSF$12.35 $12.30 $25.17 $21.95 
續訂前的ABR PSF$11.49 $11.55 $22.46 $20.08 
ABR PSF百分比增加7.5 %6.5 %12.1 %9.3 %
執行續訂和選項的成本PSF(2)
$0.55 $0.89 $0.75 $1.11 
可比租約數量(3)
120 155 118 148 
可比房租差價(3)
14.4 %8.0 %13.4 %9.4 %
加權平均租期(年)5.5 5.4 4.2 4.0 
投資組合保留率92.1 %85.5 %85.3 %79.5 %
(1)由於四捨五入的原因，PSF金額可能不會完全根據表中顯示的其他金額重新計算。
(2)在2021年第三季度，我們改進了執行續訂和期權的PSF成本計算，以更好地與實際發生的成本保持一致。對上期數額進行了調整，以反映相同基礎上的成本。
(3)不包括期權的行使。

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以下是截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月我們全資擁有物業的租賃活動摘要(1):
交易總額內聯交易
2022202120222021
新租約：
租約數目197 277 186 268 
平方英尺(以千為單位)661 808 411 619 
ABR(千)$12,421 $14,458 $9,800 $12,421 
ABR PSF$18.80 $17.89 $23.86 $20.06 
執行新租約的PSF成本$32.69 $28.51 $34.37 $28.00 
可比租約數量72 127 70 125 
可比房租差價36.6 %15.3 %25.8 %15.3 %
加權平均租期(年)8.1 7.7 7.5 6.5 
續訂和選項：
租約數目312 337 287 306 
平方英尺(以千為單位)1,744 2,027 613 645 
ABR(千)$24,379 $24,367 $14,592 $14,375 
ABR PSF$13.98 $12.02 $23.81 $22.30 
續訂前的ABR PSF$12.84 $11.27 $21.14 $20.54 
ABR PSF百分比增加8.8 %6.6 %12.7 %8.6 %
執行續訂和選項的成本PSF(2)
$0.58 $0.71 $0.81 $1.34 
可比租約數量(3)
248 291 244 281 
可比房租差價(3)
14.6 %8.0 %14.0 %8.7 %
加權平均租期(年)5.1 4.9 4.0 4.0 
投資組合保留率90.6 %87.2 %81.6 %79.9 %
(1)由於四捨五入的原因，PSF金額可能不會完全根據表中顯示的其他金額重新計算。
(2)在2021年第三季度，我們改進了執行續訂和期權的PSF成本計算，以更好地與實際發生的成本保持一致。對上期數額進行了調整，以反映相同基礎上的成本。
(3)不包括期權的行使。

非GAAP衡量標準
見“主要績效指標和定義的術語” 有關下列非公認會計準則措施的其他資料，請參閲上文。
同心噪聲-Same-Center NOI是對我們業績的補充衡量標準，因為它突出了我們的Same-Center產品組合的運營趨勢，如入住率、租金和運營成本。其他REITs可能使用不同的方法來計算同一中心NOI，因此，我們的同一中心NOI可能無法與其他REITs進行比較。在截至2022年6月30日和2021年6月30日的三個月和六個月，同一中心NOI代表255個全資擁有並在所有可比報告期的整個部分運營的物業的NOI。
同一中心NOI不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不反映我們整個投資組合的運營情況，也不反映可能對我們的運營業績產生重大影響的一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平的影響。
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
30

下表顯示了我們的相同中心NOI(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，有利(不利)截至6月30日的六個月，有利(不利)
20222021$
變化		%
變化		20222021$Change更改百分比
收入：
租金收入(1)
$94,169 $89,516 $4,653 $188,562 $179,141 $9,421 
租户回收收入28,375 26,818 1,557 59,772 56,921 2,851 
非收購性準備金(2)
256 2,783 (2,527)(515)1,221 (1,736)
其他財產性收入439 286 153 1,186 751 435 
總收入123,239 119,403 3,836 3.2 %249,005 238,034 10,971 4.6 %
運營費用：
物業運營費用
18,337 17,043 (1,294)38,105 35,756 (2,349)
房地產税
15,213 16,331 1,118 31,650 32,341 691 
總運營費用33,550 33,374 (176)(0.5)%69,755 68,097 (1,658)(2.4)%
總相同中心噪聲$89,689 $86,029 $3,660 4.3 %$179,250 $169,937 $9,313 5.5 %
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷，以及租賃買斷收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或我們認為適當恢復按應計制而不是按現金基礎記錄收入之前不會被確認為收入的賬單。
同一中心噪聲對帳-以下是淨收入與NOI和同一中心NOI的對賬(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2022202120222021
淨收入
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
調整以排除：
手續費和管理收入
(4,781)(2,374)(7,242)(4,660)
直線租金收入(1)
(3,319)(2,970)(5,128)(4,392)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷
(1,078)(887)(2,080)(1,725)
租賃買斷收入
(176)(1,781)(2,141)(2,578)
一般和行政費用
11,376 11,937 22,908 21,278 
折舊及攤銷
60,769 56,587 117,995 111,928 
房地產資產減值準備— 1,056 — 6,056 
利息支出，淨額17,127 19,132 35,326 39,195 
處置財產的收益，淨額
(2,793)(3,744)(4,161)(17,585)
其他費用，淨額
1,457 2,924 5,822 18,509 
物業運營費用與費用和
管理收入		1,287 1,306 2,357 2,122 
房地產投資的噪聲95,124 87,576 190,309 174,655 
較少：不同中心噪聲(2)
(5,435)(1,547)(11,059)(4,718)
總相同中心噪聲$89,689 $86,029 $179,250 $169,937 
(1)包括以現金為基礎記錄收入的鄰居的直線租金調整。
(2)包括來自非同一中心物業的營業收入和費用，其中包括收購或出售的物業和公司活動。
NAREIT FFO和核心FFO-NAREIT FFO是一種非GAAP財務業績指標，被廣泛認為是衡量REIT運營業績的指標。核心FFO是我們使用的額外財務業績指標，因為NAREIT FFO包括某些隨着時間推移影響我們業績的不可比項目。我們相信，Core FFO有助於幫助管理層和投資者評估我們未來經營業績的可持續性。
NAREIT FFO、可歸因於股東和OP單位持有人的NAREIT FFO和核心FFO不應被視為GAAP下淨收益(虧損)的替代方案，作為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們為分配提供資金的能力。如果我們不繼續以目前設想的方式運營我們的業務計劃，核心FFO可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。
因此，應結合其他GAAP計量對NAREIT FFO、歸屬於股東和運營單位持有人的NAREIT FFO和核心FFO進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或運營現金流量更重要的業績衡量標準。我們的NAREIT FFO、可歸因於股東和OP單位持有人的NAREIT FFO以及核心FFO，如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
31

下表列出了我們對股東和OP單位持有人以及核心FFO的NAREIT FFO的計算(以千為單位，每股金額除外)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 2022202120222021
股東和運營單位股東應佔NAREIT FFO的計算        
淨收入
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 
調整：
房地產資產的折舊和攤銷59,849 55,654 116,169 109,995 
房地產資產減值準備— 1,056 — 6,056 
處置財產的收益，淨額
(2,793)(3,744)(4,161)(17,585)
與未合併的合資企業相關的調整(1,186)537 (481)(100)
NAREIT FFO歸屬於股東和運營單位持有人$71,125 $59,893 $138,180 $104,873 
堆芯FFO的計算        
NAREIT FFO歸屬於股東和運營單位持有人$71,125 $59,893 $138,180 $104,873 
調整：        
公司資產的折舊和攤銷920 933 1,826 1,933 
收益負債公允價值變動— 2,000 1,809 18,000 
交易和收購費用2,035 934 4,080 1,075 
債務和其他債務的清償或修改損失，
網絡
129 419 1,029 1,110 
未合併的合資企業基礎攤銷
差異		175 79 219 825 
已實現績效收入(1)
(2,546)— (2,742)— 
核心FFO$71,838 $64,258 $144,401 $127,816 
股東和運營單位股東應佔NAREIT FFO/稀釋後每股核心FFO
加權平均普通股流通股-
稀釋		129,117 107,175 128,857 107,102 
NAREIT FFO歸屬於股東和運營單位持有人
每股-稀釋後		$0.55 $0.56 $1.07 $0.98 
每股核心FFO-稀釋後$0.56 $0.60 $1.12 $1.19 
(1)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。
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EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆-我們使用EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆作為經營業績的額外衡量指標，使我們能夠比較不受資本結構影響的收益，確定償債能力和固定成本覆蓋率，並衡量企業價值。此外，我們認為，它們是我們支持債務義務能力的有用指標。
EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆不應被視為淨收益(虧損)的替代，不應被視為我們流動性的指示，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金的指示，包括我們為分配提供資金的能力。因此，EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆應結合其他公認會計準則計量進行審查，不應被視為比根據公認會計準則編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績衡量標準。我們的EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
下表顯示了我們對EBITDA的計算回覆和調整後的EBITDA回覆(單位：千)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，截至十二月三十一日止的年度：
 20222021202220212021
EBITDA的計算回覆
        
淨收入
$15,255 $6,390 $26,653 $6,507 $17,233 
調整：
折舊及攤銷60,769 56,587 117,995 111,928 221,433 
利息支出，淨額17,127 19,132 35,326 39,195 76,371 
處置財產的收益，淨額
(2,793)(3,744)(4,161)(17,585)(30,421)
房地產資產減值準備— 1,056 — 6,056 6,754 
聯邦、州和地方税支出97 165 194 331 327 
與未合併相關的調整
合資企業		(885)(535)134 597 1,431 
EBITDA回覆
$89,570 $79,051 $176,141 $147,029 $293,128 
調整後EBITDA的計算回覆
        
EBITDA回覆
$89,570 $79,051 $176,141 $147,029 $293,128 
調整：        
收益負債公允價值變動— 2,000 1,809 18,000 30,436 
交易和收購費用2,035 934 4,080 1,075 5,363 
鬆散節理攤銷
風險基礎差異		175 79 219 825 1,167 
已實現績效收入(1)
(2,546)— (2,742)— (675)
調整後的EBITDA回覆
$89,234 $82,064 $179,507 $166,929 $329,419 
(1)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。

流動資金和資本資源
一般信息-除了標準運營費用外，我們預計我們的主要現金需求將用於：
•房地產投資；
•向股東分配現金；
•重新開發和重新定位項目；
•資本支出和租賃成本；以及
•我們未償債務的本金和利息的支付。
我們預計我們的主要流動性來源是：
•經營性現金流；
•處置財產所得收益；
•來自我們的無擔保循環信貸安排的借款和債務融資的收益；
•自動櫃員機發行活動所得款項；
•從我們未合併的合資企業收到的分配；以及
•可用、不受限制的現金和現金等價物。
目前，我們相信我們目前的流動性來源足以滿足我們的短期和長期現金需求。
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承銷IPO的影響-2021年7月19日，我們完成了承銷的IPO，從中獲得了5.474億美元的毛收入。承銷的IPO使我們能夠獲得以前無法獲得的資本形式，具體如下：
•2021年10月，我們結算了本金總額為3.5億美元的2.625%優先債券的註冊發行，總收益為3.454億美元。
•2022年2月，我們提交了一份自動生效的S-3表格擱置登記聲明，規定我們不時公開發售和出售我們的優先股、普通股、債務證券、存托股份、債務證券的認股權證、權利、單位和擔保，以及運營夥伴關係對其債務證券的擔保，每種情況下都是無限量的。
•與我們2022年2月提交的S-3表格有關，我們開始了ATM計劃，通過該計劃，我們可以發行和出售我們的普通股，總髮行價高達2.5億美元。在截至2022年6月30日的三個月裏，我們根據自動取款機計劃發行了190萬股普通股，扣除約60萬美元的佣金後，淨收益為6300萬美元。截至2022年6月30日，根據ATM計劃，仍有1.863億美元的普通股可供發行。2022年7月，我們根據ATM計劃額外發行了80萬股普通股，扣除約30萬美元的佣金後，淨收益為2620萬美元。截至2022年7月，根據自動取款機計劃出售的260萬股普通股，我們收到的加權平均價為每股34.23美元。
債務-下表彙總了截至2022年6月30日和2021年12月31日我們的債務信息(以千美元為單位)：
   June 30, 20222021年12月31日
債務總額、債務總額$1,895,109 $1,914,082 
加權平均利率3.2 %3.3 %
加權平均期限(年)4.9 5.2 
循環信貸安排能力(1)
$800,000 $500,000 
循環信貸安排的可用性(2)
740,706 489,329 
(1)循環信貸安排將於2026年1月到期，可根據我們的選擇延長至2027年1月。此外，循環信貸安排還包括手風琴功能，允許我們在滿足某些條件的情況下，將其下的總借款能力增加到最高10億美元。
(2)扣除任何未付餘額和信用證後的淨額。
2022年5月，我們修訂了我們的信貸安排協議，其中包括將我們的無擔保循環信貸安排下的可用總金額從5億美元增加到8億美元。無擔保循環信貸安排還包括手風琴功能，允許我們在滿足某些條件的情況下，將其下的總借款能力增加到高達10億美元。無擔保循環信貸安排計劃於2026年1月到期，可根據我們的選擇延長至2027年1月。除了擴大借款能力外，修正案還用SOFR取代LIBOR作為無擔保循環信貸安排和兩批2.4億美元優先無擔保定期貸款的基準利率，分別於2025年11月和2026年7月到期。
營運合夥於2021年10月根據有效登記聲明發行的2.625%優先票據，以及根據我們於2022年2月提交的S-3表格自動生效貨架登記聲明登記的營運合夥債務證券，將由本公司提供全面及無條件擔保。截至2022年6月30日，營運夥伴已發行並未償還其2.625釐優先票據。經營合夥企業支付2.625%優先票據的本金、保費(如有)及利息的責任由吾等按優先基準提供全面及無條件的擔保。由於對S-X規則3-10的修訂，母公司擔保債務的子公司發行人無需提供單獨的財務報表，但條件是：(I)子公司債務人併入母公司的合併財務報表；(Ii)母公司擔保是“全面和無條件的”；(Iii)除下述某些例外情況外，提供S-X規則第13-01條要求的替代披露，其中包括敍述性披露和財務信息摘要。我們符合這一要求的條件，因此，不單獨列報財務報表。此外，根據S-X規則第13-01(A)(4)(Vi)條的允許，我們排除了經營合夥企業的財務信息摘要，因為經營合夥企業的資產、負債和經營結果與我們合併財務報表中的相應財務信息並無實質性差異，管理層認為該等財務信息摘要將是重複的，不會為投資者提供增量價值。
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財務槓桿率-我們相信我們的淨債務與調整後的EBITDA之比回覆，淨債務與企業總價值之比，以及截至2022年6月30日的債務契約遵從性，使我們能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表列出了我們對截至2022年6月30日和2021年12月31日的淨債務和企業總價值的計算，包括我們通過未合併的合資企業擁有的按比例分配的淨債務以及現金和現金等價物(以千為單位)：
June 30, 20222021年12月31日
淨債務：
債務總額，不包括折扣、市場調整和遞延
融資費用		$1,919,467 $1,941,504 
減去：現金和現金等價物25,072 93,109 
淨債務總額$1,894,395 $1,848,395 
企業價值：
淨債務$1,894,395 $1,848,395 
股權總市值(1)(2)
4,354,726 4,182,996 
企業總價值$6,249,121 $6,031,391 
(1)股權總市值的計算方法是稀釋股份乘以每股收盤價，其中包括截至2022年6月30日和2021年12月31日的1.303億股和1.266億股稀釋股，以及截至2022年6月30日和2021年12月31日的每股收盤價33.41美元和33.04美元。
(2)完全稀釋股份包括截至2022年6月30日的普通股和OP單位，以及截至2021年12月31日的B類普通股、普通股和OP單位。
下表顯示了我們計算的調整後EBITDA的淨債務回覆截至2022年6月30日和2021年12月31日的淨債務與企業總價值之比(以千美元為單位)：
June 30, 20222021年12月31日
淨債務與調整後EBITDA之比回覆-按年計算:
淨債務$1,894,395$1,848,395
調整後的EBITDA回覆-按年計算(1)
341,997329,419
淨債務與調整後EBITDA之比回覆-按年計算
5.5x5.6x
淨債務與企業總價值之比：
淨債務$1,894,395$1,848,395
企業總價值6,249,1216,031,391
淨負債與企業總價值之比30.3%30.6%
(1)調整後的EBITDA回覆是根據過去12個月的期限計算的。見“非公認會計準則衡量標準--EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆“以上是與淨收入的對賬。
非經常開支及重建活動-我們在正常運營過程中進行資本支出，包括維護資本支出和租户改善，以及增值錨地重新定位和重新開發、地面外灘開發和其他增值項目。
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在截至2022年和2021年6月30日的6個月中，我們的資本支出分別為4290萬美元和3020萬美元。以下是我們的資本支出活動摘要，不包括租賃佣金，以現金為單位(以千為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021
房地產資本支出：
資本改善$4,822 $3,101 
改善租户狀況11,924 9,557 
重建和發展22,590 15,658 
房地產資本支出總額39,336 28,316 
企業資產資本支出2,085 1,007 
資本化間接成本(1)
1,525 907 
資本支出活動總額$42,946 $30,230 
(1)數額包括直接從事基本建設項目的人員的內部工資和相關福利，以及資本化的利息支出。
我們預計，2022年與資本改善以及重新開發和開發相關的債務可以通過運營現金流、處置現金流或我們無擔保循環信貸安排的借款來履行。
一般而言，我們預計我們的發展和重建項目會在24個月內穩定下來。我們承保的開發和重建項目的增量無槓桿收益率預計在10%至12%之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為5,950萬美元。實際增量無槓桿收益率可能不同於我們基於完成項目的實際總成本和穩定時的實際增量年度NOI的承保增量無槓桿收益率範圍。有關更多信息，請參閲上文“關鍵業績指標和定義的術語”。
收購活動-我們正在積極監測商業房地產市場，尋找具有未來增長潛力的物業，這些物業位於有吸引力的人口市場，並支持我們的業務目標。我們預計在2022年剩餘時間內將繼續進行戰略性收購。下表重點介紹了我們的房地產收購(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021
收購的房產數量4 2 
已獲取的外地塊數量(1)
1 3 
合同價$169,342 $40,190 
收購總價(2)
170,186 40,459 
(1)收購的外賣地塊與我們擁有的購物中心相鄰。
(2)收購的總價包括成交成本和信用。
處置活動-我們不斷評估我們的資產組合，以尋找機會對不再滿足我們的增長和投資目標的資產或已穩定下來的資產進行戰略處置，以獲取其價值。下表重點介紹了我們的財產處置(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021
售出的物業數量(1)
3 13 
已售出的外寄包裹數量(2)
2 1 
合同價$28,342 $125,247 
房地產銷售收益，淨額(3)
27,077 119,638 
出售財產所得，淨額(4)
4,161 18,713 
(1)我們保留了截至2021年6月30日的六個月內出售的一處物業的外發地塊，因此此次出售並未導致我們的物業總數減少。    
(2)在截至2021年6月30日的六個月內，一次包裹銷售包括我們之前擁有的物業的唯一剩餘部分；因此，此次出售導致我們的物業總數減少。
(3)房地產銷售的總收益，淨額包括成交成本和信貸。
(4)在截至2021年6月30日的六個月內，綜合經營報表中的財產處置收益淨額包括雜項註銷活動，該活動不包括在上文所述的財產銷售收益淨額中。
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分配-我們為2022年1月至2022年7月的每個月支付了每股0.09美元的月度分派，或1.08美元的年化分派。2022年8月3日，我們的董事會授權在2022年8月向2022年8月15日收盤時登記在冊的股東分配2022年8月每股0.09美元的股票。運營單位持有者將以與普通股持有者相同的比率獲得分配，但須有某些扣繳。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入(計算時不考慮所支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照公認會計原則計算的淨收益或虧損)。由於符合REIT資格要求，我們每年分配給股東的收入通常不需要繳納美國聯邦所得税。然而，我們可能需要對我們的收入、財產或淨資產繳納某些州税和地方税，以及對我們的未分配收入徵收聯邦所得税和消費税。
我們沒有建立最低分配水平，我們的章程也沒有要求我們向股東進行分配。
現金流活動-截至2022年6月30日，我們擁有現金及現金等價物和限制性現金4370萬美元，在截至2022年6月30日的六個月中現金淨減少7180萬美元。
以下是我們現金流活動的摘要(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20222021$Change
更改百分比(1)
經營活動提供的淨現金
$142,499 $129,897 $12,602 9.7 %
投資活動提供的現金淨額(用於)
(185,893)49,837 (235,730)NM
用於融資活動的現金淨額
(28,448)(200,270)171,822 85.8 %
(1)如果行項目導致的百分比變化超過特定限制，則會被認為沒有意義(“NM”)，並會如實標明。
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受到以下影響：
•物業營運及營運資金-我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入，並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。物業業務的增長主要是由於與2021年同期相比，同一中心的NOI改善了930萬美元，或5.5%，以及我們收購戰略的執行。在截至2022年6月30日的六個月中，我們有370萬美元的淨現金支出來自營運資本的變化，而2021年同期的現金淨流入為210萬美元。這一變化主要是由於獎金支付增加、2022年應收賬款與2021年收回的上年應收賬款相比趨於穩定而導致應收賬款減少，以及利息支付的時間安排被房地產税支付時間部分抵消。
•手續費和管理收入-我們還根據我們與管理基金之間的各種管理和諮詢協議，從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金。截至2022年6月30日的6個月，我們的手續費和管理收入為720萬美元，與2021年同期相比增加了260萬美元。費用和管理收入的增加主要是由於我們與NRP的合資企業，我們從該合資企業中確認了270萬美元的收入，與NRP實現某些業績目標有關。
•支付利息的現金-在截至2022年6月30日的6個月中，我們支付了3410萬美元的利息，比2021年同期減少了270萬美元，這主要是由於我們在2021年的債務活動，包括提前償還未償債務。
投資活動-我們通過投資活動提供的淨現金(用於)主要受到以下影響：
•房地產收購-在截至2022年6月30日的六個月中，我們的收購帶來了1.702億美元的總現金支出，而2021年同期的總現金支出為4050萬美元。
•房地產處置-在截至2022年6月30日的6個月中，我們的處置導致現金淨流入2710萬美元，而2021年同期的現金淨流入為1.196億美元。
•資本支出-我們投資於租賃我們的物業，並維護或改善我們的物業的狀況。在截至2022年6月30日的六個月內，我們支付了4290萬美元的資本支出，比2021年同期增加了1270萬美元，這主要是由於我們在2022年至2021年期間的租賃量增加了租户改善。
融資活動-我們在融資活動中使用的淨現金主要受到以下影響：
•債務借款和付款-在截至2022年6月30日的六個月中，我們有2,060萬美元的債務淨償還，這主要是由於提前償還抵押貸款，部分被我們在循環信貸安排下的淨借款所抵消。在截至2021年6月30日的六個月中，我們的淨還款額為6620萬美元，主要是由於提前償還了抵押貸款。
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•對股東和運營單位持有人的分配-與2021年同期相比，截至2022年6月30日的6個月，用於分配給普通股股東和OP單位股東的現金增加了1460萬美元，這主要是由於我們承銷的IPO導致普通股流通股增加。
•普通股發行-在截至2022年6月30日的6個月中，我們根據自動取款機計劃發行了190萬股普通股，扣除約60萬美元的佣金後，淨收益為6300萬美元。
•股份回購-與2021年同期相比，截至2022年6月30日的6個月，股票回購的現金流出減少了7780萬美元，這主要是由於2021年1月敲定的收購要約。

關鍵會計估計
在2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K 2021年年報中，管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析-關鍵會計估計，包含了對我們的關鍵會計估計的描述，包括與房地產資產估值和租金收入相關的估計。在2022年期間，我們的關鍵會計政策沒有重大變化。

項目3.關於市場風險的定量和定性披露
與“第二部分，第7A項”中披露的關於市場風險的數量和質量披露相比，沒有實質性的變化。我們於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的2021年年報Form 10-K中的“關於市場風險的定量和定性披露”。

項目4.控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至2022年6月30日我們的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)條所定義)的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序(如《交易法》第13a-15(E)條所定義)自2022年6月30日起生效。
財務報告內部控制的變化
在截至2022年6月30日的季度內，我們對財務報告的內部控制(根據外匯法案規則13a-15(F)的定義)沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

w 第二部分其他資料

項目1.法律程序
我們不時地參與在我們正常業務過程中發生的法律訴訟。我們目前並未參與任何我們不在責任保險範圍內的法律程序，或其結果合理地可能對我們的運營結果或財務狀況產生重大影響，我們也不知道政府當局正在考慮進行任何此類法律程序。

第1A項。風險因素
我們的風險因素及其他風險和不確定因素沒有發生實質性變化，如“第一部分，第1A項”所述。我們於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的2021年Form 10-K年度報告中的風險因素。

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第二項股權證券的未經登記的銷售和收益的使用
未經登記的證券買賣-在截至2022年6月30日的三個月內，我們總共發行了約72,000股普通股，贖回了約72,000個OP單位。這些普通股的發行依賴於根據修訂後的1933年證券法第4(A)(2)條獲得的登記豁免。我們依據第4(A)(2)條的豁免，基於從獲得普通股股份的有限合夥人那裏收到的事實陳述。
股份回購-在截至2022年6月30日的三個月內，我們沒有公開宣佈的回購計劃。下表彙總了截至2022年6月30日的三個月內對我們普通股的其他回購：
期間回購股份總數每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據該計劃可能尚未回購的股票的大約美元價值
2022年4月—$— —
不適用
May 2022(1)
3,15034.99 —
不適用
2022年6月—— —
不適用
(1)代表為履行與我們基於股權的補償計劃下的限制性股票獎勵歸屬相關的法定最低預扣税義務而向我們交出的普通股，這些股票是以總計約10萬美元的購買價格(平均價格為每股34.99美元)回購的。

項目3.高級證券違約
沒有。
項目4.礦山安全披露
沒有。
項目5.其他信息
沒有。
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項目6.展品
前男友。描述參考
3.1
經修正的菲利普斯·愛迪生公司第五條修正案和重述
表格10-Q，2022年5月5日提交，附件3.1
3.2
菲利普斯·愛迪生公司章程第五次修訂和重新修訂。
表格8-K，2021年7月19日提交，附件3.1
10.1
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的PNC銀行之間的信貸協議，日期為2021年7月2日
表格8-K，2021年7月2日提交，附件10.1
10.2
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的PNC銀行之間的信貸協議第一修正案，日期為2022年5月20日。
表8-K，2022年5月20日提交，附件10.1
22.1*
有擔保證券的發行人名單
31.1*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行幹事的認證
31.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官的認證
32.1*
根據《美國法典》第18編第1350條，根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節的規定，對首席執行幹事進行認證
32.2*
根據《美國法典》第18編第1350條，根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節的規定，對首席財務官進行認證
101.INS內聯XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF內聯XBRL分類定義Linkbase文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在圖101中)
*隨函存檔
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
40

簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式安排由正式授權的簽署人代表其簽署本報告。
 菲利普斯·愛迪生公司
   
日期：2022年8月4日發信人：
傑弗裏·S·愛迪生 
  傑弗裏·S·愛迪生
董事會主席兼首席執行官(首席執行官)
   
日期：2022年8月4日發信人：
約翰·P·考爾菲爾德 
  約翰·P·考爾菲爾德
執行副總裁總裁，首席財務官，財務主管(首席財務官)
菲利普斯·愛迪生公司
JUNE 30, 2022 FORM 10-Q
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