pgre-ex992_681.htm

展品99.2


		前瞻性陳述


這些補充信息包含符合聯邦證券法的前瞻性陳述。您可以通過使用與歷史事件無關的“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“計劃”、“計劃”和類似的表述來識別這些陳述。您在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定因素和其他因素，在某些情況下，這些因素是我們無法控制的，可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。這些因素包括但不限於，冠狀病毒2019年(新冠肺炎)全球大流行對美國、地區和全球經濟以及我們的租户的財務狀況和經營結果的負面影響；以有利條件簽訂新租約或續簽租約的能力；對租户財務狀況的依賴；寫字樓房地產行業的趨勢，包括遠程辦公、靈活的工作時間、開放的工作場所和電話會議；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；利率的波動以及融資的成本和可用性；我們的合資夥伴履行義務的能力；本地、國內及國際經濟和市場狀況的影響，以及通脹和利率上升對這些市場狀況的影響；收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響；監管變化, 包括税收法律和法規的變化；以及其他風險和不確定性，在我們提交給美國證券交易委員會的文件中不時詳細説明。我們沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

- 2 -

		頁面
公司簡介		4

研究報道		5

精選財務信息
	導向	6
	財務亮點	7
	合併資產負債表	8
	合併損益表	9
	選擇損益表數據	10
	營運資金(“FFO”)	11
	可供分配的資金(FAD)	12
	房地產未計利息、税項、折舊及攤銷之利潤(“EBITDARE”)	13
	淨營業收入(“NOI”)	14 - 16
	相同的商店結果	17 - 20
	合併的合資企業和基金	21 - 26
	未合併的合資企業	27 - 32
	資本結構	33
	債務分析	34
	債務到期日	35

選定的屬性數據
	投資組合摘要	36 - 37
	同一商店的租賃佔有率	38 - 39
	頂級租户和行業多元化	40
	租賃活動	41 - 42
	租約期滿	43 - 45
	收付實現制資本支出	46 - 47


定義		48 - 49

- 3 -


		公司簡介

派拉蒙集團公司(“派拉蒙”或“公司”)是一家完全集成的房地產投資信託公司，擁有、運營、管理、收購和重新開發位於紐約和舊金山選定的中央商務區子市場的高質量A級寫字樓物業。派拉蒙專注於通過利用其資產的搶手位置和成熟的物業管理能力來吸引和留住高質量的租户，從而實現其投資組合價值的最大化。

管理

阿爾伯特·貝勒		董事長、首席執行官、總裁
威爾伯·帕斯		首席運營官、首席財務官兼財務主管
彼得·布林德利		常務副祕書長總裁，房地產業主管
蓋奇·約翰遜		總裁高級副總裁，總法律顧問兼祕書長
埃爾梅琳達·伯貝裏		高級副總裁總裁，首席會計官

董事會

阿爾伯特·貝勒		董事，董事會主席
託馬斯·阿姆布魯斯特		董事
馬丁·巴斯曼		董事，首席獨立董事，董事，提名和公司治理委員會主席
卡琳·克萊恩		董事
彼得·林曼		董事，審計委員會主席
凱瑟琳娜·奧託-伯恩斯坦		董事
馬克·帕特森		董事
齋藤仁		董事
保拉·薩特		董事
格雷格·賴特		薪酬委員會主席董事

公司信息

公司總部	投資者關係	證券交易所上市	交易符號
1633百老匯，1801套房	郵箱：ir@pgre.com	紐約證券交易所	PGRE
紐約州紐約市，郵編：10019	(212) 492-2298
(212) 237-3100

- 4 -


		研究報道⁽¹⁾

詹姆斯·費爾德曼	託馬斯·凱瑟伍德	德里克·約翰斯頓
美銀美林	BTIG	德意志銀行
(646) 855-5808	(212) 738-6140	(904) 520-4973
郵箱：James.Feldman@baml.com	郵箱：tcatherwood@btig.com	郵箱：derek.johnston@db.com

史蒂夫·薩克瓦	丹尼爾·伊斯梅爾	維克拉姆·馬爾霍特拉
Evercore ISI	綠街顧問	瑞穗證券美國公司
(212) 446-9462	(949) 640-8780	(212) 282-3827
郵箱：steve.sakwa@evercoreisi.com	郵箱：dismail@greenst.com	郵箱：vikram.Malhotra@mizuhogroup.com

羅納德·卡姆登	布萊恩·海克	安德魯·羅西瓦奇
摩根士丹利	富國銀行	沃爾夫研究
(212) 296-8319	(443) 263-6529	(646) 582-9250
郵箱：ronald.kamdem@mganstanley.com	郵箱：blaine.hek@well sfargo.com	郵箱：arosivach@wolferesearch.com

⁽¹⁾	除獨立研究公司Green Street Advisors外，根據First Call Corporation的説法，上述股票分析師均為發表了有關本公司的研究材料並被列為研究本公司的分析師。請注意，該等分析師對本公司業績所作的任何意見、估計或預測，並不代表本公司或其管理層的意見、估計或預測。根據上文所述，本公司並不暗示其認可或贊同任何該等分析員提出的任何資料、結論或建議。

- 5 -


		制導

(未經審計，以千為單位，不包括平方英尺，百分比和每股金額)

				2022年全年
(稀釋後每股金額)				低			高
			普通股股東的估計淨(虧損)收入	$	(0.01	)	$	0.03
			我們在房地產折舊和攤銷中的份額		0.96			0.96
			估計的核心FFO⁽¹⁾⁽²⁾	$	0.95		$	0.99

	運營假設：
		租賃活動(平方英尺)			825,000			1,225,000
		PGRE在同一商店租賃的份額%⁽²⁾在年底			93.6	%		95.0	%
		提高PGRE在同一門店現金噪聲中的份額⁽²⁾			1.5	%		2.5	%
		PGRE在同一門店噪聲中的份額增加⁽²⁾			3.5	%		4.5	%

	財務假設(按股計算)：
		估計淨(虧損)收入		$	(2,000	)	$	8,000
			折舊及攤銷		232,000			232,000
			一般和行政費用		62,000			60,000
			利息和債務支出，包括遞延融資成本的攤銷		134,000			132,000
			扣除所得税後的手續費收入		(29,500	)		(30,500	)
		噪音⁽²⁾			396,500			401,500
			直線租金調整和高於和低於市場的租賃收入，淨額		(16,500	)		(17,500	)
		現金噪音⁽²⁾		$	380,000		$	384,000

⁽¹⁾		我們正在提高我們對2022年全年的估計核心FFO指引，根據美國公認的會計原則(“GAAP”)，這一指引以上與普通股股東應佔每股稀釋後淨(虧損)收入的估計相符。每股稀釋後普通股股東應佔淨(虧損)收入的估計不是一個預測，只是為了滿足美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的披露要求而提供的。除了如上所述，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括關於租金、入住率和我們2022年7月26日發佈的收益新聞稿中提到的事件的收益影響的假設，以及我們計劃在2022年7月27日的電話會議上參考的其他事件。這些估計不包括未來可能的財產收購或處置，或房地產基金投資的已實現和未實現損益對經營業績的影響。由於幾個因素，包括新冠肺炎全球大流行的負面影響，上述估計可能會受到波動。不能保證我們的實際結果不會與上述估計值有實質性差異。
⁽²⁾		我們對這一措施的定義見第48頁。

- 6 -


		金融亮點

(未經審計，以千計，每股金額除外)

			截至三個月								截至六個月
選定的財務數據			June 30, 2022			June 30, 2021			March 31, 2022		June 30, 2022		June 30, 2021
	普通股股東應佔淨(虧損)收入		$	(360	)	$	(15,943	)	$	3,371	$	3,011	$	(19,521	)
	每股-基本和稀釋後		$	(0.00	)	$	(0.07	)	$	0.02	$	0.01	$	(0.09	)

	可歸屬於普通股股東的核心FFO⁽¹⁾		$	53,633		$	47,608		$	54,578	$	108,211	$	98,180
		每股-稀釋後	$	0.24		$	0.22		$	0.25	$	0.49	$	0.45

	PGRE在現金噪聲中的份額⁽¹⁾		$	95,516		$	93,856		$	96,218	$	191,734	$	183,299
	PGRE在NOI中的份額⁽¹⁾		$	101,518		$	96,441		$	95,948	$	197,466	$	192,005

同一家商店現金噪音⁽¹⁾	更改百分比			同一家商店的噪音⁽¹⁾	更改百分比
截至2022年6月30日的三個月與2021年6月30日		5.6	%	截至2022年6月30日的三個月與2021年6月30日		9.0	%
截至2022年6月30日的六個月與2021年6月30日		4.7	%	截至2022年6月30日的六個月與2021年6月30日		3.0	%

投資組合統計(在PGRE Share)

	自.起
	June 30, 2022			March 31, 2022			2021年12月31日			2021年9月30日			June 30, 2021
租賃百分比⁽¹⁾		91.4	%		90.6	%		90.7	%		90.3	%		88.0	%

同一家商店租賃百分比⁽¹⁾	更改百分比			同一家商店租賃百分比⁽¹⁾	更改百分比
June 30, 2022 vs. March 31, 2022		0.9	%	June 30, 2022 vs. June 30, 2021		3.5	%
June 30, 2022 vs. December 31, 2021		0.8	%

公共共享數據

		截至三個月
股價：		June 30, 2022			March 31, 2022			2021年12月31日			2021年9月30日			June 30, 2021
	高	$	11.04		$	11.54		$	9.53		$	10.32		$	11.65
	低	$	7.08		$	8.22		$	7.79		$	8.35		$	9.86
	結賬(期末)	$	7.23		$	10.91		$	8.34		$	8.99		$	10.07

每股普通股股息		$	0.0775		$	0.0775		$	0.07		$	0.07		$	0.07
普通股年化股息		$	0.31		$	0.31		$	0.28		$	0.28		$	0.28
股息率(收盤價)			4.3	%		2.8	%		3.4	%		3.1	%		2.8	%

⁽¹⁾

我們對這一措施的定義見第48頁。

- 7 -


		合併資產負債表

(未經審計，以千計)

			June 30, 2022			2021年12月31日
資產：
	房地產，按成本價計算：
		土地	$	1,966,237		$	1,966,237
		建築物和改善措施		6,103,782			6,061,824
				8,070,019			8,028,061
		累計折舊和攤銷		(1,199,035	)		(1,112,977	)
	房地產，淨值			6,870,984			6,915,084
	現金和現金等價物			506,933			524,900
	受限現金			24,934			4,766
	對未合併的合資企業的投資			429,418			408,096
	投資於未合併的房地產基金			14,156			11,421
	應收賬款和其他應收款			17,788			15,582
	遞延應收租金			336,736			332,735
	遞延費用，淨額			119,431			122,177
	無形資產，淨額			104,929			119,413
	其他資產			56,920			40,388
總資產			$	8,482,229		$	8,494,562

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額		$	3,837,968		$	3,835,620
	循環信貸安排			-			-
	應付賬款和應計費用			108,464			116,192
	應付股息和分派			18,787			16,895
	無形負債，淨額			41,119			45,328
	其他負債			24,537			25,495
總負債				4,030,875			4,039,530

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權			3,697,192			3,588,163
	在以下方面擁有非控股權益：
		合併後的合資企業		412,189			428,833
		房地產綜合基金		80,557			81,925
		運營夥伴關係		261,416			356,111
總股本				4,451,354			4,455,032

負債和權益總額			$	8,482,229		$	8,494,562

- 8 -


		合併損益表

(未經審計，以千計，每股金額除外)

		截至三個月									截至六個月
		June 30, 2022			June 30, 2021			March 31, 2022			June 30, 2022			June 30, 2021
收入：
	租金收入⁽¹⁾	$	177,243		$	174,628		$	169,922		$	347,165		$	347,774
	手續費及其他收入⁽¹⁾		8,274			7,641			13,763			22,037			15,661
總收入			185,517			182,269			183,685			369,202			363,435

費用：
	運營中		67,814			64,072			66,661			134,475			130,690
	折舊及攤銷		57,398			59,925			55,624			113,022			118,230
	一般和行政		16,706			18,418			15,645			32,351			32,782
	交易相關成本		159			135			117			276			416
總費用			142,077			142,550			138,047			280,124			282,118

其他收入(支出)：
	未合併的合資企業的虧損		(4,416	)		(15,717	)		(5,113	)		(9,529	)		(21,033	)
	未合併的房地產基金收益		155			148			170			325			328
	利息和其他收入，淨額⁽¹⁾		796			1,070			231			1,027			2,372
	利息和債務支出⁽¹⁾		(35,578	)		(34,914	)		(34,277	)		(69,855	)		(69,653	)
所得税前淨收益(虧損)			4,397			(9,694	)		6,649			11,046			(6,669	)
	所得税費用		(359	)		(434	)		(527	)		(886	)		(1,575	)
淨收益(虧損)			4,038			(10,128	)		6,122			10,160			(8,244	)
減去可歸因於以下項目的非控股權益的淨(收益)虧損：
	合併後的合資企業		(4,779	)		(7,428	)		(3,425	)		(8,204	)		(13,156	)
	房地產綜合基金		352			29			1,016			1,368			(56	)
	運營夥伴關係		29			1,584			(342	)		(313	)		1,935
普通股股東應佔淨(虧損)收入		$	(360	)	$	(15,943	)	$	3,371		$	3,011		$	(19,521	)
	每股稀釋後股份	$	(0.00	)	$	(0.07	)	$	0.02		$	0.01		$	(0.09	)

⁽¹⁾	詳情請參閲第10頁。

- 9 -



		選擇損益表數據

(未經審計，以千計)

		截至三個月							截至六個月
租金收入：		June 30, 2022		June 30, 2021		March 31, 2022			June 30, 2022		June 30, 2021
	物業租賃	$	158,519	$	157,043	$	156,922		$	315,441	$	309,969
	租客報銷		12,462		9,415		12,532			24,994		21,484
	直線式租金調整		5,790		2,350		(1,789	)		4,001		9,632
	高於和低於市價租賃的攤銷，淨額		315		758		358			673		1,613
	租賃終止收入		157		5,062		1,899			2,056		5,076
租金總收入		$	177,243	$	174,628	$	169,922		$	347,165	$	347,774

			截至三個月						截至六個月
費用和其他收入：			June 30, 2022		June 30, 2021		March 31, 2022		June 30, 2022		June 30, 2021
	資產管理		$	3,087	$	3,409	$	2,885	$	5,972	$	6,895
	物業管理			2,103		2,085		2,219		4,322		4,281
	收購、處置、租賃和其他			784		707		6,884		7,668		1,695
	手續費總收入			5,974		6,201		11,988		17,962		12,871
	其他(主要是停車收入和租户要求的服務，
		包括清潔和加班供暖和製冷)		2,300		1,440		1,775		4,075		2,790
總費用和其他收入			$	8,274	$	7,641	$	13,763	$	22,037	$	15,661

			截至三個月						截至六個月
利息和其他收入，淨額：			June 30, 2022		June 30, 2021		March 31, 2022		June 30, 2022		June 30, 2021
	利息收入，淨額		$	796	$	397	$	231	$	1,027	$	787
	遞延薪酬計劃資產按市價計價(抵銷
		計劃負債按市價計價增加(減少)，
		包括在“一般和行政”費用中)⁽¹⁾		-		673		-		-		1,585
利息和其他收入合計，淨額			$	796	$	1,070	$	231	$	1,027	$	2,372

⁽¹⁾

2021年12月，延期賠償計劃終止，淨收益分配給計劃參與人。

		截至三個月						截至六個月
利息和債務支出：		June 30, 2022		June 30, 2021		March 31, 2022		June 30, 2022		June 30, 2021
	利息支出	$	34,039	$	32,593	$	32,739	$	66,778	$	65,013
	遞延融資成本攤銷		1,539		2,321		1,538		3,077		4,640
利息和債務支出合計		$	35,578	$	34,914	$	34,277	$	69,855	$	69,653

- 10 -



		FFO

(未經審計，以千計，不包括每股和每股金額)

			截至三個月									截至六個月
			June 30, 2022			June 30, 2021			March 31, 2022			June 30, 2022			June 30, 2021
淨收益(虧損)與FFO和核心FFO的對賬：
	淨收益(虧損)		$	4,038		$	(10,128	)	$	6,122		$	10,160		$	(8,244	)
	房地產折舊和攤銷(包括我們的份額
		未合併的合資企業)		67,235			70,264			65,825			133,060			139,405
	FFO⁽¹⁾			71,273			60,136			71,947			143,220			131,161
	可歸因於以下方面的非控股權益的FFO減少：
		合併後的合資企業		(13,945	)		(18,453	)		(12,515	)		(26,460	)		(33,527	)
		房地產綜合基金		346			29			1,009			1,355			(56	)
	派拉蒙集團運營夥伴的FFO			57,674			41,712			60,441			118,115			97,578
	可歸因於非控股權益的FFO減少運營夥伴關係			(4,352	)		(3,769	)		(5,568	)		(9,920	)		(8,761	)
	可歸屬於普通股股東的FFO⁽¹⁾		$	53,322		$	37,943		$	54,873		$	108,195		$	88,817
	每股稀釋後股份		$	0.24		$	0.17		$	0.25		$	0.49		$	0.40

	FFO		$	71,273		$	60,136		$	71,947		$	143,220		$	131,161
	非核心項目：
		對供款的收益中的權益進行調整 (從一家未合併的合資企業分發)		168			10,492			(583	)		(415	)		9,915
		綜合房地產基金在銷售税後淨收益中的份額住宅共管公寓單元(斯圖亞特街一號)		(1,022	)		-			(662	)		(1,684	)		-
		其他，淨額		1,664			133			2,088			3,752			379
	核心FFO⁽¹⁾			72,083			70,761			72,790			144,873			141,455
	可歸因於以下方面的非控股權益的核心FFO減少：
		合併後的合資企業		(13,945	)		(18,453	)		(12,515	)		(26,460	)		(33,527	)
		房地產綜合基金		(128	)		29			(159	)		(287	)		(56	)
	派拉蒙集團運營合作伙伴的核心FFO			58,010			52,337			60,116			118,126			107,872
	可歸因於非控股權益的核心FFO減少運營夥伴關係			(4,377	)		(4,729	)		(5,538	)		(9,915	)		(9,692	)
	可歸屬於普通股股東的核心FFO⁽¹⁾		$	53,633		$	47,608		$	54,578		$	108,211		$	98,180
	每股稀釋後股份		$	0.24		$	0.22		$	0.25		$	0.49		$	0.45

已發行加權平均股份對賬：
	加權平均流通股			222,971,886			218,696,284			218,782,296			220,888,664			218,681,228
	稀釋證券的影響			26,594			51,117			57,798			41,355			50,563
	稀釋後每股FFO和核心FFO的分母			222,998,480			218,747,401			218,840,094			220,930,019			218,731,791

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 11 -


		淡出

(未經審計，以千計)

				截至三個月									截至六個月
				June 30, 2022			June 30, 2021			March 31, 2022			June 30, 2022			June 30, 2021
核心FFO與FAD的對賬：
	核心FFO			$	72,083		$	70,761		$	72,790		$	144,873		$	141,455
	添加(減去)調整以達到FAD：
		直線租金調整(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		(5,977	)		(2,958	)		1,658			(4,319	)		(11,060	)
		攤銷高於市價和低於市價的租賃，淨額(包括
			我們在未合併的合資企業中的份額)		(1,128	)		(1,662	)		(1,197	)		(2,325	)		(3,465	)
		攤銷遞延融資成本(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		1,935			2,643			1,949			3,884			5,285
		基於股票的薪酬費用攤銷			4,142			4,743			6,562			10,704			10,229
		維護資產的支出			(11,281	)		(4,825	)		(9,500	)		(20,781	)		(6,940	)
		第二代租户改進和租賃佣金			(16,358	)		(20,835	)		(14,057	)		(30,415	)		(29,076	)
	淡出⁽²⁾				43,416			47,867			58,205			101,621			106,428
	不太流行歸因於以下方面的非控股權益：
		合併後的合資企業			(7,757	)		(6,144	)		(11,345	)		(19,102	)		(13,018	)
		房地產綜合基金			(205	)		29			(243	)		(448	)		(56	)
	派拉蒙集團運營合作伙伴帶來的FAD				35,454			41,752			46,617			82,071			93,354
	不那麼流行歸因於非控股權益運營夥伴關係				(2,675	)		(3,772	)		(4,295	)		(6,970	)		(8,383	)
	可歸因於普通股股東的FAD^{(1) (2)}			$	32,779		$	37,980		$	42,322		$	75,101		$	84,971

	普通股宣佈的股息			$	17,485		$	15,327		$	16,978		$	34,463		$	30,654

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	可歸因於普通股股東的FAD不一定表明未來FAD金額，這是由於租户改善和租賃佣金的支付時間相對於產生此類成本的租賃所收到的租金的波動。

- 12 -


		EBITDARE

(未經審計，以千計)

				截至三個月									截至六個月
				June 30, 2022			June 30, 2021			March 31, 2022			June 30, 2022			June 30, 2021
淨收益(虧損)與息税前利潤(EBITDAre)和調整後的EBITDAR：
	淨收益(虧損)			$	4,038		$	(10,128	)	$	6,122		$	10,160		$	(8,244	)
	加上(減去)調整以得出EBITDAR和調整後的EBITDAR：
		折舊和攤銷(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		67,235			70,264			65,825			133,060			139,405
		利息和債務費用(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		41,882			40,347			40,912			82,794			80,443
		所得税費用(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		366			433			540			906			1,582
	EBITDARE⁽¹⁾				113,521			100,916			113,399			226,920			213,186
	可歸因於以下方面的非控股權益的EBITDAR減少：
		合併後的合資企業			(21,830	)		(26,241	)		(20,337	)		(42,167	)		(48,984	)
		房地產綜合基金			(409	)		25			(104	)		(513	)		(63	)
	PGRE在EBITDARE中的份額⁽¹⁾			$	91,282		$	74,700		$	92,958		$	184,240		$	164,139



	EBITDARE			$	113,521		$	100,916		$	113,399		$	226,920		$	213,186
	加上(減去)調整以得出調整後的EBITDAR：
		對供款的收益中的權益進行調整 (從一家未合併的合資企業分發)			168			10,492			(583	)		(415	)		9,915
		綜合房地產基金在銷售淨收益中的份額住宅共管公寓單元(斯圖亞特街一號)			(1,022	)		-			(662	)		(1,684	)		-
		其他，淨額			613			14			565			1,178			59
	調整後的EBITDAR⁽¹⁾				113,280			111,422			112,719			225,999			223,160
	調整後EBITDAR減少可歸因於以下方面的非控股權益：
		合併後的合資企業			(21,830	)		(26,241	)		(20,337	)		(42,167	)		(48,984	)
	PGRE在調整後EBITDARE中的份額⁽¹⁾			$	91,450		$	85,181		$	92,382		$	183,832		$	174,176

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 13 -


		噪音

(未經審計，以千計)

				截至三個月									截至六個月
				June 30, 2022			June 30, 2021			March 31, 2022			June 30, 2022			June 30, 2021
淨收益(虧損)與NOI和現金NOI的對賬：
	淨收益(虧損)			$	4,038		$	(10,128	)	$	6,122		$	10,160		$	(8,244	)
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷			57,398			59,925			55,624			113,022			118,230
		一般和行政			16,706			18,418			15,645			32,351			32,782
		利息和債務支出			35,578			34,914			34,277			69,855			69,653
		所得税費用			359			434			527			886			1,575
		來自未合併合資企業的NOI(不包括 One Steuart Lane)			11,585			10,557			11,234			22,819			20,883
		未合併的合資企業的虧損			4,416			15,717			5,113			9,529			21,033
		費用收入			(5,974	)		(6,201	)		(11,988	)		(17,962	)		(12,871	)
		利息和其他收入，淨額			(796	)		(1,070	)		(231	)		(1,027	)		(2,372	)
		其他，淨額			4			(13	)		(53	)		(49	)		88
	噪音⁽¹⁾				123,314			122,553			116,270			239,584			240,757
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業			(21,796	)		(26,233	)		(20,322	)		(42,118	)		(48,958	)
		房地產綜合基金			-			121			-			-			206
	PGRE在NOI中的份額⁽¹⁾			$	101,518		$	96,441		$	95,948		$	197,466		$	192,005

	噪音			$	123,314		$	122,553		$	116,270		$	239,584		$	240,757
	更少：
		直線租金調整(包括我們的份額
			未合併的合資企業)		(5,977	)		(2,958	)		1,658			(4,319	)		(11,060	)
		高於和低於市價租賃的攤銷，淨額
			(包括我們在未合併的合資企業中的份額)		(1,128	)		(1,662	)		(1,197	)		(2,325	)		(3,465	)
	現金噪音⁽¹⁾				116,209			117,933			116,731			232,940			226,232
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業			(20,693	)		(24,198	)		(20,513	)		(41,206	)		(43,139	)
		房地產綜合基金			-			121			-			-			206
	PGRE在現金噪聲中的份額⁽¹⁾			$	95,516		$	93,856		$	96,218		$	191,734		$	183,299

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 14 -


		噪音

(未經審計，以千計)

				截至2022年6月30日的三個月
				總計			紐約			舊金山			其他
淨收益(虧損)與NOI和現金NOI的對賬：
	淨收益(虧損)			$	4,038		$	7,427		$	11,069		$	(14,458	)
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷			57,398			38,671			17,799			928
		一般和行政			16,706			-			-			16,706
		利息和債務支出			35,578			22,136			12,684			758
		所得税費用			359			1			-			358
		來自未合併合資企業的NOI(不包括One Steuart Lane)			11,585			3,528			7,971			86
		未合併的合資企業的虧損(收益)			4,416			(33	)		3,960			489
		費用收入			(5,974	)		-			-			(5,974	)
		利息和其他收入，淨額			(796	)		(49	)		(51	)		(696	)
		其他，淨額			4			-			-			4
	噪音⁽¹⁾				123,314			71,681			53,432			(1,799	)
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業			(21,796	)		(2,616	)		(19,180	)		-
	截至2022年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額			$	101,518		$	69,065		$	34,252		$	(1,799	)
	截至2021年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額			$	96,441		$	62,620		$	35,745		$	(1,924	)


	噪音			$	123,314		$	71,681		$	53,432		$	(1,799	)
	添加(減去)調整以得出現金NOI：
		直線租金調整(包括我們的未合併份額
			合資企業)		(5,977	)		(1,180	)		(4,767	)		(30	)
		攤銷高於市價和低於市價的租賃，淨額(包括
			我們在未合併的合資企業中的份額)		(1,128	)		422			(1,550	)		-
	現金噪音⁽¹⁾				116,209			70,923			47,115			(1,829	)
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業			(20,693	)		(2,769	)		(17,924	)		-
	截至2022年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額			$	95,516		$	68,154		$	29,191		$	(1,829	)
	截至2021年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額			$	93,856		$	63,189		$	32,621		$	(1,954	)

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 15 -


		噪音

(未經審計，以千計)

				截至2022年6月30日的六個月
				總計			紐約			舊金山			其他
淨收益(虧損)與NOI和現金NOI的對賬：
	淨收益(虧損)			$	10,160		$	16,031		$	17,429		$	(23,300	)
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷			113,022			76,284			34,864			1,874
		一般和行政			32,351			-			-			32,351
		利息和債務支出			69,855			43,073			25,260			1,522
		所得税費用			886			2			4			880
		來自未合併合資企業的NOI(不包括One Steuart Lane)			22,819			6,346			16,325			148
		未合併的合資企業的虧損			9,529			3			7,780			1,746
		費用收入			(17,962	)		-			-			(17,962	)
		利息和其他收入，淨額			(1,027	)		(46	)		(79	)		(902	)
		其他，淨額			(49	)		-			-			(49	)
	噪音⁽¹⁾				239,584			141,693			101,583			(3,692	)
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業			(42,118	)		(5,425	)		(36,693	)		-
	截至2022年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額			$	197,466		$	136,268		$	64,890		$	(3,692	)
	截至2021年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額			$	192,005		$	125,661		$	69,684		$	(3,340	)


	噪音			$	239,584		$	141,693		$	101,583		$	(3,692	)
	添加(減去)調整以得出現金NOI：
		直線租金調整(包括我們的未合併份額
			合資企業)		(4,319	)		(631	)		(3,748	)		60
		攤銷高於市價和低於市價的租賃，淨額(包括
			我們在未合併的合資企業中的份額)		(2,325	)		889			(3,214	)		-
	現金噪音⁽¹⁾				232,940			141,951			94,621			(3,632	)
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業			(41,206	)		(5,684	)		(35,522	)		-
	截至2022年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額			$	191,734		$	136,267		$	59,099		$	(3,632	)
	截至2021年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額			$	183,299		$	124,810		$	61,769		$	(3,280	)

⁽¹⁾	關於我們對這一措施的定義，請參見第48頁

- 16 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)

同一家店現金噪音⁽¹⁾			截至2022年6月30日的三個月
			總計			紐約				舊金山			其他
	截至2022年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額		$	95,516		$	68,154			$	29,191		$	(1,829	)
		收購/重新開發		(176	)		(176	)	⁽²⁾		-			-
		租賃終止收入		(157	)		(157	)			-			-
		其他，淨額		1,608			-				(221	)		1,829
	截至2022年6月30日的三個月，PGRE在同一門店現金NOI中的份額		$	96,791		$	67,821			$	28,970		$	-

		截至2021年6月30日的三個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2021年6月30日的三個月PGRE在現金NOI中的份額		$	93,856		$	63,189			$	32,621		$	(1,954	)
	收購/重新開發		(287	)		(287	)	⁽³⁾		-			-
	租賃終止收入		(1,614	)		(44	)			(1,570	)		-
	其他，淨額		(271	)		(732	)			(1,493	)		1,954
截至2021年6月30日的三個月，PGRE在同一門店現金NOI中的份額		$	91,684		$	62,126			$	29,558		$	-

	PGRE在同一門店現金噪聲中的份額增加(減少)	$	5,107			$	5,695			$	(588	)		$	-
	增加(減少)百分比		5.6	%			9.2	%			(2.0	%)

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	代表我們在百老匯1600的現金NOI中的份額，在兩個報告期內該現金NOI不屬於我們所有的月份。

⁽³⁾	代表我們在可歸因於華爾街60號的現金NOI中的份額，該公司因重建而“停業”。

- 17 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)

同一家門店噪音⁽¹⁾			截至2022年6月30日的三個月
			總計			紐約				舊金山			其他
	截至2022年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額		$	101,518		$	69,065			$	34,252		$	(1,799	)
		收購/重新開發		(164	)		(164	)	⁽²⁾		-			-
		租賃終止收入		(157	)		(157	)			-			-
		其他，淨額		1,578			-				(221	)		1,799
	截至2022年6月30日的三個月內，PGRE在同店NOI中的份額		$	102,775		$	68,744			$	34,031		$	-

		截至2021年6月30日的三個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2021年6月30日的三個月PGRE在NOI中的份額		$	96,441		$	62,620			$	35,745		$	(1,924	)
	收購/重新開發		(231	)		(231	)	⁽³⁾		-			-
	租賃終止收入		(1,614	)		(44	)			(1,570	)		-
	其他，淨額		(294	)		(732	)			(1,486	)		1,924
截至2021年6月30日的三個月，PGRE在同店NOI中的份額		$	94,302		$	61,613			$	32,689		$	-

	PGRE在同一門店噪聲中的份額增加	$	8,473			$	7,131			$	1,342			$	-
	增加百分比		9.0	%			11.6	%			4.1	%

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	代表我們在兩個報告期內不屬於百老匯的月份中可歸因於1600百老匯的NOI份額。

⁽³⁾	代表我們所佔的NOI份額，可歸因於華爾街60號因重建而“停運”的情況。

- 18 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)

同一家店現金噪音⁽¹⁾			截至2022年6月30日的六個月
			總計			紐約				舊金山			其他
	截至2022年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額		$	191,734		$	136,267			$	59,099		$	(3,632	)
		收購/重新開發		(242	)		(242	)	⁽²⁾		-			-
		租賃終止收入		(1,875	)		(1,875	)			-			-
		其他，淨額		3,211			(200	)			(221	)		3,632
	截至2022年6月30日的六個月內，PGRE在同店現金NOI中的份額		$	192,828		$	133,950			$	58,878		$	-

		截至2021年6月30日的六個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2021年6月30日的六個月中PGRE在現金NOI中的份額		$	183,299		$	124,810			$	61,769		$	(3,280	)
	收購/重新開發		(287	)		(287	)	⁽³⁾		-			-
	租賃終止收入		(1,712	)		(128	)			(1,584	)		-
	其他，淨額		2,835			(245	)			(200	)		3,280
截至2021年6月30日的六個月內，PGRE在同店現金NOI中的份額		$	184,135		$	124,150			$	59,985		$	-

	PGRE在同一門店現金噪聲中的份額增加(減少)	$	8,693			$	9,800			$	(1,107	)		$	-
	增加(減少)百分比		4.7	%			7.9	%			(1.8	%)

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	代表我們在百老匯1600的現金NOI中的份額，在兩個報告期內該現金NOI不屬於我們所有的月份。

⁽³⁾	代表我們在可歸因於華爾街60號的現金NOI中的份額，該公司因重建而“停業”。

- 19 -


		相同的商店結果

(未經審計，以千計)

同一家門店噪音⁽¹⁾			截至2022年6月30日的六個月
			總計			紐約				舊金山			其他
	截至2022年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額		$	197,466		$	136,268			$	64,890		$	(3,692	)
		收購/重新開發		(211	)		(211	)	⁽²⁾		-			-
		租賃終止收入		(1,875	)		(1,875	)			-			-
		其他，淨額		3,577			106				(221	)		3,692
	截至2022年6月30日的六個月內，PGRE在同店NOI中的份額		$	198,957		$	134,288			$	64,669		$	-

		截至2021年6月30日的六個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2021年6月30日的六個月PGRE在NOI中的份額		$	192,005		$	125,661			$	69,684		$	(3,340	)
	收購/重新開發		(231	)		(231	)	⁽³⁾		-			-
	租賃終止收入		(1,712	)		(128	)			(1,584	)		-
	其他，淨額		3,044			(103	)			(193	)		3,340
截至2021年6月30日的六個月內，PGRE在同店NOI中的份額		$	193,106		$	125,199			$	67,907		$	-

	PGRE在同一門店噪聲中的份額增加(減少)	$	5,851			$	9,089			$	(3,238	)		$	-
	增加(減少)百分比		3.0	%			7.3	%			(4.8	%)

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	代表我們在兩個報告期內不屬於百老匯的月份中可歸因於1600百老匯的NOI份額。

⁽³⁾	代表我們所佔的NOI份額，可歸因於華爾街60號因重建而“停運”的情況。

- 20 -


		合併合資企業和基金--資產負債表

(未經審計，以千計)

		截至2022年6月30日
		合併的合資企業								合併基金
		合併總數								住宅
		合資企業		百老匯1633號		第一市場廣場		觀瀾街300號		發展基金
PGRE所有權				90.0%		49.0%		31.1%		7.4%
資產：
	房地產，淨值	$	3,380,167	$	1,736,599	$	1,160,215	$	483,353	$	-
	現金和現金等價物		162,715		75,062		50,557		37,096		3,142
	受限現金		1,316		78		1,238		-		-
	對未合併的合資企業的投資		-		-		-		-		80,870
	應收賬款和其他應收款		8,696		7,514		596		586		134
	遞延應收租金		195,704		111,534		60,281		23,889		-
	遞延費用，淨額		51,886		26,163		17,675		8,048		-
	無形資產，淨額		56,543		45,188		9,559		1,796		-
	其他資產		9,675		1,520		7,009		1,146		4,109
總資產		$	3,866,702	$	2,003,658	$	1,307,130	$	555,914	$	88,255

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	2,488,886	$	1,242,614	$	973,272	$	273,000	$	-
	應付賬款和應計費用		50,114		14,974		25,234		9,906		58
	無形負債，淨額		25,170		14,972		9,613		585		-
	其他負債		4,817		342		4,472		3		890
總負債			2,568,987		1,272,902		1,012,591		283,494		948

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權		885,526		657,185		144,394		83,947		6,750
	非控制性權益		412,189		73,571		150,145		188,473		80,557
總股本			1,297,715		730,756		294,539		272,420		87,307

負債和權益總額		$	3,866,702	$	2,003,658	$	1,307,130	$	555,914	$	88,255

- 21 -


		合併合資企業和基金--資產負債表

(未經審計，以千計)

		截至2021年12月31日
		合併的合資企業								合併基金
		合併總數								住宅
		合資企業		百老匯1633號		第一市場廣場		觀瀾街300號		發展基金
PGRE所有權				90.0%		49.0%		31.1%		7.4%
資產：
	房地產，淨值	$	3,415,735	$	1,760,664	$	1,165,807	$	489,264	$	-
	現金和現金等價物		193,905		91,514		63,566		38,825		2,933
	受限現金		1,316		78		1,238		-		-
	對未合併的合資企業的投資		-		-		-		-		76,428
	應收賬款和其他應收款		6,677		5,306		516		855		124
	遞延應收租金		197,794		114,558		60,405		22,831		-
	遞延費用，淨額		53,013		27,004		17,463		8,546		-
	無形資產，淨額		62,380		48,834		11,001		2,545		-
	其他資產		6,092		644		5,054		394		9,459
總資產		$	3,936,912	$	2,048,602	$	1,325,050	$	563,260	$	88,944

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	2,487,871	$	1,242,117	$	972,754	$	273,000	$	-
	應付賬款和應計費用		54,675		21,782		23,775		9,118		63
	無形負債，淨額		27,674		16,006		10,994		674		-
	其他負債		6,427		1,994		4,430		3		-
總負債			2,576,647		1,281,899		1,011,953		282,795		63

股本：
	派拉蒙集團股份有限公司股權		931,432		691,275		153,487		86,670		6,956
	非控制性權益		428,833		75,428		159,610		193,795		81,925
總股本			1,360,265		766,703		313,097		280,465		88,881

負債和權益總額		$	3,936,912	$	2,048,602	$	1,325,050	$	563,260	$	88,944

- 22 -

合併的合資企業和基金--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2022年6月30日的三個月
		合併的合資企業												合併基金
		合併總數												住宅
		合資企業			百老匯1633號			第一市場廣場			觀瀾街300號			發展基金
總收入		$	98,465		$	48,779		$	37,114		$	12,572		$	-
總運營費用			32,153			18,382			10,142			3,629			-
淨營業收入⁽¹⁾			66,312			30,397			26,972			8,943			-
折舊及攤銷			(27,849	)		(14,066	)		(9,710	)		(4,073	)		-
利息和其他收入，淨額			99			49			33			17			109
利息和債務支出			(22,389	)		(9,705	)		(10,193	)		(2,491	)		-
未合併的合資企業的虧損			-			-			-			-			(518	)
所得税前淨收益(虧損)			16,173			6,675			7,102			2,396			(409	)
所得税費用			(1	)		(1	)		-			-			-
淨收益(虧損)		$	16,172		$	6,674		$	7,102		$	2,396		$	(409	)

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%			7.4%
	淨收益(虧損)	$	10,227		$	6,009		$	3,475		$	743		$	(57	)
	新增：管理費收入		1,166			423			186			557			-
	PGRE在淨收益(虧損)中的份額		11,393			6,432			3,661			1,300			(57	)
	新增：房地產折舊及攤銷		18,683			12,658			4,759			1,266			-
	FFO⁽¹⁾		30,076			19,090			8,420			2,566			(57	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			38
	核心FFO⁽¹⁾	$	30,076		$	19,090		$	8,420		$	2,566		$	(19	)

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%			92.6%
	淨收益(虧損)	$	5,945		$	665		$	3,627		$	1,653		$	(352	)
	減去：管理費支出		(1,166	)		(423	)		(186	)		(557	)		-
	可歸因於非控股權益的淨收益(虧損)		4,779			242			3,441			1,096			(352	)
	新增：房地產折舊及攤銷		9,166			1,408			4,951			2,807			6
	FFO⁽¹⁾		13,945			1,650			8,392			3,903			(346	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			474
	核心FFO⁽¹⁾	$	13,945		$	1,650		$	8,392		$	3,903		$	128

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 23 -

合併的合資企業和基金--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2021年6月30日的三個月
		合併的合資企業												合併基金
		合併總數												住宅
		合資企業			百老匯1633號			第一市場廣場			觀瀾街300號			發展基金
總收入		$	101,775		$	46,753		$	36,270		$	18,752		$	-
總運營費用			30,070			17,421			9,263			3,386			-
淨營業收入⁽¹⁾			71,705			29,332			27,007			15,366			-
折舊及攤銷			(30,794	)		(14,035	)		(10,737	)		(6,022	)		-
利息和其他收入(虧損)，淨額			15			(3	)		20			(2	)		105
利息和債務支出			(22,243	)		(9,703	)		(10,193	)		(2,347	)		(4	)
未合併的合資企業的虧損			-			-			-			-			(132	)
所得税前淨收益(虧損)			18,683			5,591			6,097			6,995			(31	)
所得税費用			(5	)		(5	)		-			-			-
淨收益(虧損)		$	18,678		$	5,586		$	6,097		$	6,995		$	(31	)

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%			7.4%
	淨收益(虧損)	$	10,178		$	5,025		$	2,982		$	2,171		$	(2	)
	新增：管理費收入		1,072			416			177			479			-
	PGRE在淨收益(虧損)中的份額		11,250			5,441			3,159			2,650			(2	)
	新增：房地產折舊及攤銷		19,769			12,634			5,262			1,873			-
	FFO/核心FFO⁽¹⁾	$	31,019		$	18,075		$	8,421		$	4,523		$	(2	)

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%			92.6%
	淨收益(虧損)	$	8,500		$	561		$	3,115		$	4,824		$	(29	)
	減去：管理費支出		(1,072	)		(416	)		(177	)		(479	)		-
	淨收益(虧損)可歸因於非控制性權益		7,428			145			2,938			4,345			(29	)
	新增：房地產折舊及攤銷		11,025			1,401			5,475			4,149			-
	FFO/核心FFO⁽¹⁾	$	18,453		$	1,546		$	8,413		$	8,494		$	(29	)

⁽¹⁾	我們對這些措施的定義見第48頁。

- 24 -

合併的合資企業和基金--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2022年6月30日的六個月
		合併的合資企業												合併基金
		合併總數												住宅
		合資企業			百老匯1633號			第一市場廣場			觀瀾街300號			發展基金
總收入		$	195,088		$	99,374		$	71,886		$	23,828		$	-
總運營費用			63,607			36,722			20,253			6,632			-
淨營業收入⁽¹⁾			131,481			62,652			51,633			17,196			-
折舊及攤銷			(55,836	)		(28,486	)		(19,206	)		(8,144	)		-
利息和其他收入，淨額			124			46			59			19			215
利息和債務支出			(44,564	)		(19,304	)		(20,278	)		(4,982	)		-
未合併的合資企業的虧損			-			-			-			-			(1,787	)
所得税前淨收益(虧損)			31,205			14,908			12,208			4,089			(1,572	)
所得税費用			(6	)		(2	)		(2	)		(2	)		(2	)
淨收益(虧損)		$	31,199		$	14,906		$	12,206		$	4,087		$	(1,574	)

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%			7.4%
	淨收益(虧損)	$	20,662		$	13,417		$	5,977		$	1,268		$	(206	)
	新增：管理費收入		2,333			838			386			1,109			-
	PGRE在淨收益(虧損)中的份額		22,995			14,255			6,363			2,377			(206	)
	新增：房地產折舊及攤銷		37,580			25,638			9,411			2,531			-
	FFO⁽¹⁾		60,575			39,893			15,774			4,908			(206	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			132
	核心FFO⁽¹⁾	$	60,575		$	39,893		$	15,774		$	4,908		$	(74	)

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%			92.6%
	淨收益(虧損)	$	10,537		$	1,489		$	6,229		$	2,819		$	(1,368	)
	減去：管理費支出		(2,333	)		(838	)		(386	)		(1,109	)		-
	可歸因於非控股權益的淨收益(虧損)		8,204			651			5,843			1,710			(1,368	)
	新增：房地產折舊及攤銷		18,256			2,848			9,795			5,613			13
	FFO⁽¹⁾		26,460			3,499			15,638			7,323			(1,355	)
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			1,642
	核心FFO⁽¹⁾	$	26,460		$	3,499		$	15,638		$	7,323		$	287

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 25 -

合併的合資企業和基金--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2021年6月30日的六個月
		合併的合資企業												合併基金
		合併總數												住宅
		合資企業			百老匯1633號			第一市場廣場			觀瀾街300號			發展基金
總收入		$	199,013		$	94,232		$	72,598		$	32,183		$	-
總運營費用			60,038			34,809			18,589			6,640			-
淨營業收入⁽¹⁾			138,975			59,423			54,009			25,543			-
折舊及攤銷			(59,079	)		(28,174	)		(20,881	)		(10,024	)		-
利息和其他收入(虧損)，淨額			38			(17	)		54			1			253
利息和債務支出			(44,229	)		(19,336	)		(20,278	)		(4,615	)		(4	)
未合併的合資企業的虧損			-			-			-			-			(225	)
所得税前淨收益			35,705			11,896			12,904			10,905			24
所得税費用			(6	)		(5	)		(1	)		-			(2	)
淨收入		$	35,699		$	11,891		$	12,903		$	10,905		$	22

PGRE的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%			7.4%
	淨收益(虧損)	$	20,408		$	10,705		$	6,317		$	3,386		$	(34	)
	新增：管理費收入		2,135			827			371			937			-
	PGRE在淨收益(虧損)中的份額		22,543			11,532			6,688			4,323			(34	)
	新增：房地產折舊及攤銷		38,708			25,358			10,232			3,118			-
	FFO/核心FFO⁽¹⁾	$	61,251		$	36,890		$	16,920		$	7,441		$	(34	)

非控制性權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%			92.6%
	淨收入	$	15,291		$	1,186		$	6,586		$	7,519		$	56
	減去：管理費支出		(2,135	)		(827	)		(371	)		(937	)		-
	可歸因於非控股權益的淨收入		13,156			359			6,215			6,582			56
	新增：房地產折舊及攤銷		20,371			2,816			10,649			6,906			-
	FFO/核心FFO⁽¹⁾	$	33,527		$	3,175		$	16,864		$	13,488		$	56

⁽¹⁾	我們對這些措施的定義見第48頁。

- 26 -


		未合併的合資企業--資產負債表

(未經審計，以千計)

		截至2022年6月30日
				712第五			市場		55秒		111條水線
		總計		大道			中心		街道		街道		其他⁽¹⁾

PGRE所有權				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%		五花八門
資產：
	房地產，淨值	$	2,384,038	$	212,953		$	635,452	$	362,845	$	215,433	$	957,355
	現金和現金等價物		127,972		23,070			35,233		17,984		5,671		46,014
	受限現金		136,362		5,673			-		-		1,747		128,942
	應收賬款和其他應收款		7,541		5,981			155		329		46		1,030
	遞延應收租金		29,993		18,127			5,803		2,419		2,997		647
	遞延費用，淨額		12,342		9,114			1,223		794		1,211		-
	無形資產，淨額		80,237		-			20,399		13,447		3,377		43,014
	待售住宅共管單位⁽²⁾		327,538		-			-		-		-		327,538
	其他資產		18,941		420			15,249		498		343		2,431
總資產		$	3,124,964	$	275,338		$	713,514	$	398,316	$	230,825	$	1,506,971

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	1,845,996	$	297,980		$	408,223	$	186,830	$	156,111	$	796,852
	應付賬款和應計費用		53,766		6,364			11,828		5,979		3,945		25,650
	無形負債，淨額		14,489		-			3,688		9,063		1,738		-
	其他負債		7,357		483			98		138		285		6,353
總負債			1,921,608		304,827			423,837		202,010		162,079		828,855


總股本			1,203,356		(29,489	)		289,677		196,306		68,746		678,116

負債和權益總額		$	3,124,964	$	275,338		$	713,514	$	398,316	$	230,825	$	1,506,971

⁽¹⁾	代表百老匯1600號、華爾街60號、德國奧德中心和斯圖亞特巷1號。2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

⁽²⁾	代表位於One Steuart Lane的可供出售的住宅共管公寓單元的成本。

- 27 -


		未合併的合資企業--資產負債表

(未經審計，以千計)

		截至2021年12月31日
				712第五			市場		55秒		111條水線
		總計		大道			中心		街道		街道		其他⁽¹⁾

PGRE所有權				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%		五花八門
資產：
	房地產，淨值	$	2,246,152	$	212,155		$	644,991	$	368,202	$	216,073	$	804,731
	現金和現金等價物		84,672		19,150			27,727		14,684		3,334		19,777
	受限現金		132,238		13,488			-		-		3,518		115,232
	應收賬款和其他應收款		3,144		2,512			113		276		120		123
	遞延應收租金		28,939		18,130			5,428		2,274		2,908		199
	遞延費用，淨額		12,304		9,399			1,196		366		1,343		-
	無形資產，淨額		58,590		-			26,671		16,396		4,157		11,366
	待售住宅共管單位⁽²⁾		359,638		-			-		-		-		359,638
	其他資產		2,259		189			543		191		110		1,226
總資產		$	2,927,936	$	275,023		$	706,669	$	402,389	$	231,563	$	1,312,292

負債：
	應付票據和抵押貸款淨額	$	1,791,404	$	297,775		$	406,881	$	186,750	$	152,358	$	747,640
	應付賬款和應計費用		52,813		5,615			11,471		4,841		5,115		25,771
	無形負債，淨額		18,397		-			5,179		11,033		2,185		-
	其他負債		8,284		291			6,380		138		226		1,249
總負債			1,870,898		303,681			429,911		202,762		159,884		774,660


總股本			1,057,038		(28,658	)		276,758		199,627		71,679		537,632

負債和權益總額		$	2,927,936	$	275,023		$	706,669	$	402,389	$	231,563	$	1,312,292

⁽¹⁾	代表德國Oder-Center華爾街60號和One Steuart Lane。

⁽²⁾	代表位於One Steuart Lane的可供出售的住宅共管公寓單元的成本。

- 28 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2022年6月30日的三個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他⁽¹⁾
總收入		$	85,960		$	10,657		$	14,604		$	7,539		$	3,862		$	49,298		⁽²⁾
總運營費用			52,293			4,971			6,931			3,366			1,802			35,223		⁽²⁾
淨營業收入⁽³⁾			33,667			5,686			7,673			4,173			2,060			14,075
折舊及攤銷			(23,508	)		(2,692	)		(7,982	)		(4,049	)		(1,855	)		(6,930	)
利息和其他收入(虧損)，淨額			58			16			10			(9	)		(4	)		45
利息和債務支出			(16,335	)		(2,674	)		(3,407	)		(1,856	)		(1,589	)		(6,809	)
所得税前淨(虧損)收益			(6,118	)		336			(3,706	)		(1,741	)		(1,388	)		381
所得税費用			(14	)		-			(1	)		(12	)		(1	)		-
淨(虧損)收益		$	(6,132	)	$	336		$	(3,707	)	$	(1,753	)	$	(1,389	)	$	381

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(4,151	)	$	168		$	(2,487	)	$	(789	)	$	(681	)	$	(362	)
	減去：遞增基數調整		(97	)		-			-			(3	)		-			(94	)
	減去：#年收益中的股本調整來自未合併的合資企業的分配		(168	)		(168	)		-			-			-			-
	PGRE的淨虧損份額		(4,416	)		-			(2,487	)		(792	)		(681	)		(456	)
	新增：房地產折舊及攤銷		9,837			1,346			5,348			1,789			909			445
	FFO⁽³⁾		5,421			1,346			2,861			997			228			(11	)
	增加：#年收益中的股本調整來自未合併的合資企業的分配		168			168			-			-			-			-
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		512			-			-			-			-			512
	核心FFO⁽³⁾	$	6,101		$	1,514		$	2,861		$	997		$	228		$	501

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(1,981	)	$	168		$	(1,220	)	$	(964	)	$	(708	)	$	743
	新增：房地產折舊及攤銷		13,799			1,346			2,634			2,263			946			6,610
	FFO⁽³⁾		11,818			1,514			1,414			1,299			238			7,353
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		774			-			-			-			-			774
	核心FFO⁽³⁾	$	12,592		$	1,514		$	1,414		$	1,299		$	238		$	8,127

⁽¹⁾	代表百老匯1600號、華爾街60號、德國奧德中心和斯圖亞特巷1號。2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

⁽²⁾	包括出售One Steuart Lane的住宅公寓單元的銷售收益和成本。

⁽³⁾	我們對這些措施的定義見第48頁。

- 29 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2021年6月30日的三個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他⁽¹⁾
總收入		$	57,776		$	9,811		$	13,641		$	8,178		$	3,594		$	22,552
總運營費用			25,467			5,691			6,436			3,398			1,694			8,248
淨營業收入⁽²⁾			32,309			4,120			7,205			4,780			1,900			14,304
折舊及攤銷			(27,014	)		(2,687	)		(8,156	)		(4,815	)		(1,763	)		(9,593	)
利息和其他(虧損)收入，淨額			(23	)		2			(8	)		(10	)		(3	)		(4	)
利息和債務支出			(13,892	)		(2,707	)		(3,384	)		(1,856	)		(1,561	)		(4,384	)
所得税前淨(虧損)收益			(8,620	)		(1,272	)		(4,343	)		(1,901	)		(1,427	)		323
所得税優惠			1			-			-			1			-			-
淨(虧損)收益		$	(8,619	)	$	(1,272	)	$	(4,343	)	$	(1,900	)	$	(1,427	)	$	323

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨虧損	$	(5,183	)	$	(636	)	$	(2,914	)	$	(845	)	$	(699	)	$	(89	)
	減去：遞增基數調整		(42	)		-			-			(2	)		-			(40	)
	減去：#年收益中的股本調整 (對分配的)貢獻未合併的合資企業		(10,492	)		(10,492	)		-			-			-			-
	PGRE的淨虧損份額		(15,717	)		(11,128	)		(2,914	)		(847	)		(699	)		(129	)
	新增：房地產折舊及攤銷		10,339			1,344			5,465			2,121			864			545
	FFO⁽²⁾		(5,378	)		(9,784	)		2,551			1,274			165			416
	增加：#年收益中的股本調整投稿(分發自) 未合併的合資企業		10,492			10,492			-			-			-			-
	核心FFO⁽²⁾	$	5,114		$	708		$	2,551		$	1,274		$	165		$	416

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(3,436	)	$	(636	)	$	(1,429	)	$	(1,055	)	$	(728	)	$	412
	新增：房地產折舊及攤銷		16,717			1,343			2,691			2,696			899			9,088
	FFO/核心FFO⁽²⁾	$	13,281		$	707		$	1,262		$	1,641		$	171		$	9,500

⁽¹⁾	代表德國Oder-Center華爾街60號和One Steuart Lane。

⁽²⁾	我們對這些措施的定義見第48頁。

- 30 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2022年6月30日的六個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他⁽¹⁾
總收入		$	162,062		$	20,708		$	28,966		$	15,398		$	7,606		$	89,384		⁽²⁾
總運營費用			94,801			10,850			13,436			6,292			3,688			60,535		⁽²⁾
淨營業收入⁽³⁾			67,261			9,858			15,530			9,106			3,918			28,849
折舊及攤銷			(50,406	)		(5,346	)		(15,995	)		(8,636	)		(3,722	)		(16,707	)
利息和其他收入(虧損)，淨額			16			4			3			(22	)		(9	)		40
利息和債務支出			(33,933	)		(5,346	)		(6,767	)		(3,713	)		(3,160	)		(14,947	)
所得税前淨虧損			(17,062	)		(830	)		(7,229	)		(3,265	)		(2,973	)		(2,765	)
所得税費用			(43	)		-			(3	)		(34	)		(4	)		(2	)
淨虧損		$	(17,105	)	$	(830	)	$	(7,232	)	$	(3,299	)	$	(2,977	)	$	(2,767	)

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨虧損	$	(9,772	)	$	(415	)	$	(4,850	)	$	(1,465	)	$	(1,459	)	$	(1,583	)
	減去：遞增基數調整		(172	)		-			-			(6	)		-			(166	)
	減去：#年收益中的股本調整來自未合併的合資企業的分配		415			415			-			-			-			-
	PGRE的淨虧損份額		(9,529	)		-			(4,850	)		(1,471	)		(1,459	)		(1,749	)
	新增：房地產折舊及攤銷		20,038			2,673			10,717			3,814			1,824			1,010
	FFO⁽³⁾		10,509			2,673			5,867			2,343			365			(739	)
	增加：#年收益中的股本調整來自未合併的合資企業的分配		(415	)		(415	)		-			-			-			-
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		1,774			-			-			-			-			1,774
	核心FFO⁽³⁾	$	11,868		$	2,258		$	5,867		$	2,343		$	365		$	1,035

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨虧損	$	(7,333	)	$	(415	)	$	(2,382	)	$	(1,834	)	$	(1,518	)	$	(1,184	)
	新增：房地產折舊及攤銷		30,540			2,673			5,278			4,828			1,898			15,863
	FFO⁽³⁾		23,207			2,258			2,896			2,994			380			14,679
	減少：可歸因於One Steuart Lane的FFO		3,061			-			-			-			-			3,061
	核心FFO⁽³⁾	$	26,268		$	2,258		$	2,896		$	2,994		$	380		$	17,740

⁽¹⁾	代表百老匯1600號、華爾街60號、德國奧德中心和斯圖亞特巷1號。2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

⁽²⁾	包括出售One Steuart Lane的住宅公寓單元的銷售收益和成本。

⁽³⁾	我們對這些措施的定義見第48頁。

- 31 -


		未合併的合資企業--經營業績

(未經審計，以千計)

		截至2021年6月30日的六個月
					712第五			市場			55秒			111條水線
		總計			大道			中心			街道			街道			其他⁽¹⁾
總收入		$	115,061		$	19,951		$	25,955		$	16,436		$	7,920		$	44,799
總運營費用			50,577			11,571			12,877			6,354			3,407			16,368
淨營業收入⁽²⁾			64,484			8,380			13,078			10,082			4,513			28,431
折舊及攤銷			(54,467	)		(5,455	)		(16,819	)		(9,628	)		(3,848	)		(18,717	)
利息和其他(虧損)收入，淨額			(56	)		1			(29	)		(13	)		(8	)		(7	)
利息和債務支出			(27,632	)		(5,352	)		(6,731	)		(3,713	)		(3,080	)		(8,756	)
所得税前淨(虧損)收益			(17,671	)		(2,426	)		(10,501	)		(3,272	)		(2,423	)		951
所得税費用			(15	)		-			(3	)		(7	)		(3	)		(2	)
淨(虧損)收益		$	(17,686	)	$	(2,426	)	$	(10,504	)	$	(3,279	)	$	(2,426	)	$	949

PGRE的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八門
	淨虧損	$	(11,034	)	$	(1,213	)	$	(7,044	)	$	(1,465	)	$	(1,189	)	$	(123	)
	減去：遞增基數調整		(84	)		-			-			(4	)		-			(80	)
	減去：#年收益中的股本調整 (對分配的)貢獻未合併的合資企業		(9,915	)		(9,915	)		-			-			-			-
	PGRE的淨虧損份額		(21,033	)		(11,128	)		(7,044	)		(1,469	)		(1,189	)		(203	)
	新增：房地產折舊及攤銷		21,175			2,728			11,269			4,245			1,886			1,047
	FFO⁽²⁾		142			(8,400	)		4,225			2,776			697			844
	增加：#年收益中的股本調整投稿(分發自) 未合併的合資企業		9,915			9,915			-			-			-			-
	核心FFO⁽²⁾	$	10,057		$	1,515		$	4,225		$	2,776		$	697		$	844

合營企業合夥人股份
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八門
	淨(虧損)收益	$	(6,652	)	$	(1,213	)	$	(3,460	)	$	(1,814	)	$	(1,237	)	$	1,072
	新增：房地產折舊及攤銷		33,376			2,727			5,550			5,387			1,962			17,750
	FFO/核心FFO⁽²⁾	$	26,724		$	1,514		$	2,090		$	3,573		$	725		$	18,822

⁽¹⁾	代表德國Oder-Center華爾街60號和One Steuart Lane。

⁽²⁾	我們對這些措施的定義見第48頁。

- 32 -


		資本結構

(未經審計，以千為單位，不包括股份、單位和每股金額)

			截至2022年6月30日
債務：
	合併債務：
		應付票據和按揭⁽¹⁾	$	3,858,000
		循環信貸安排		-
				3,858,000
	更少：
		非控股權益在合併債務中的份額⁽²⁾		(810,335	)
	添加：
		PGRE在未合併的合資企業債務中的份額⁽³⁾		623,714
	PGRE在總債務中的份額⁽⁴⁾			3,671,379

		股份/單位		截至目前的股價
股本：		傑出的		June 30, 2022
	普通股		225,625,481	$	7.23		1,631,272
	業務夥伴關係單位		15,900,186		7.23		114,958
	總股本		241,525,667		7.23		1,746,230


總市值						$	5,417,609

⁽¹⁾	代表根據各自債務協定到期的合同金額。

⁽²⁾	代表非控股權益在百老匯1633號、第一市場廣場及觀瀾街300號的債務份額。

⁽³⁾	代表我們在德國第五大道712號，市場中心，第二街55號，薩特街111號，百老匯1600號，華爾街60號和奧德中心的債務份額。

⁽⁴⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 33 -

債務分析

(未經審計，以千計)

		債務總額						固定利率債務						可變利率債務
合併債務：		金額			費率			金額			費率			金額			費率
	百老匯1633號	$	1,250,000			2.99	%	$	1,250,000			2.99	%	$	-			-
	美洲大道1301號		860,000			3.39	%		500,000			2.46	%		360,000			4.68	%
	西52街31號		500,000			3.80	%		500,000			3.80	%		-			-
	第一市場廣場		975,000			4.03	%		975,000			4.03	%		-			-
	觀瀾街300號		273,000			3.65	%		273,000			3.65	%		-			-
	循環信貸安排		-			-			-			-			-			-
合併債務總額			3,858,000			3.49	%		3,498,000			3.37	%		360,000			4.68	%
非控制性權益份額			(810,335	)		3.78	%		(810,335	)		3.78	%		-			-
PGRE在合併債務中的份額		$	3,047,665			3.42	%	$	2,687,665			3.25	%	$	360,000			4.68	%

未合併的合資企業債務：
	第五大道712號	$	300,000			3.39	%	$	300,000			3.39	%	$	-			-
	市場中心		410,552			3.06	%		402,000			3.07	%		8,552			2.56	%
	第二街55號		187,500			3.88	%		187,500			3.88	%		-			-
	薩特街111號		156,530			3.65	%		-			-			156,530			3.65	%
	百老匯1600號⁽¹⁾		98,000			3.45	%		98,000			3.45	%		-			-
	華爾街60號		575,000			3.77	%		-			-			575,000			3.77	%
	奧德中心，德國		15,269			4.62	%		15,269			4.62	%		-			-
未合併債務總額			1,742,851			3.53	%		1,002,769			3.38	%		740,082			3.73	%
合資夥伴的份額			(1,119,137	)		3.62	%		(490,293	)		3.45	%		(628,844	)		3.75	%
PGRE在未合併債務中的份額		$	623,714			3.36	%	$	512,476			3.30	%	$	111,238			3.63	%

PGRE在總債務中的份額⁽²⁾		$	3,671,379			3.41	%	$	3,200,141			3.26	%	$	471,238			4.43	%

循環信貸安排契約：⁽³⁾		必填項	實際			債務構成(按PGRE的份額)：		金額		%
	總債務/總資產	低於60%		43.6	%	固定利率債務：
	擔保債務/總資產	低於50%		43.6	%		合併固定利率債務	$	2,687,665
	固定費用覆蓋範圍	大於1.5倍	3.44x				未合併的固定利率債務		512,476
	無擔保債務/無擔保資產	低於60%		0.0	%		PGRE在固定利率債務中的份額		3,200,141		87.2	%
	未支配權益承保範圍	大於1.75x	48.02x			可變利率債務：
							綜合可變利率債務		360,000
							未合併的浮動利率債務		111,238
							PGRE在可變利率債務中的份額		471,238		12.8	%
							PGRE在總債務中的份額⁽²⁾	$	3,671,379		100.0	%

⁽¹⁾	在2022年2月24日收購百老匯1600號的交易中，該合資公司獲得了一筆為期10年、價值98,000美元、固定利率為3.45%的貸款。

⁽²⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽³⁾	本節根據我們已提交給美國證券交易委員會的循環信貸安排協議的條款，提供截至2022年6月30日的比率。我們不會為任何其他目的或任何其他期間公佈這些比率和相關計算，也不打算讓這些措施以其他方式向投資者提供有關我們的財務狀況或經營結果的信息。投資者不應依賴這些措施，除非是為了考慮我們對循環信貸安排的遵守情況。

- 34 -


		債務到期日

(未經審計，以千計)

合併債務：		2022			2023				2024			2025			2026			此後			總計
	觀瀾街300號	$	-		$	273,000			$	-		$	-		$	-		$	-		$	273,000
	第一市場廣場		-			-				975,000			-			-			-			975,000
	西52街31號		-			-				-			-			500,000			-			500,000
	美洲大道1301號		-			-				-			-			860,000			-			860,000
	百老匯1633號		-			-				-			-			-			1,250,000			1,250,000
	循環信貸安排		-			-				-			-			-			-			-
合併債務總額			-			273,000				975,000			-			1,360,000			1,250,000			3,858,000
非控制性權益份額			-			(188,097	)			(497,250	)		-			-			(124,988	)		(810,335	)
PGRE在合併債務中的份額		$	-		$	84,903			$	477,750		$	-		$	1,360,000		$	1,125,012		$	3,047,665


未合併的合資企業債務：
	華爾街60號	$	-		$	575,000		⁽¹⁾	$	-		$	-		$	-		$	-		$	575,000
	薩特街111號		-			156,530				-			-			-			-			156,530
	市場中心		-			-				-			410,552			-			-			410,552
	第二街55號		-			-				-			-			187,500			-			187,500
	第五大道712號		-			-				-			-			-			300,000			300,000
	奧德中心，德國		-			-				-			-			-			15,269			15,269
	百老匯1600號⁽²⁾		-			-				-			-			-			98,000			98,000
未合併債務總額			-			731,530				-			410,552			187,500			413,269			1,742,851
合資夥伴的份額			-			(626,022	)			-			(135,482	)		(104,831	)		(252,802	)		(1,119,137	)
PGRE在未合併債務中的份額		$	-		$	105,508			$	-		$	275,070		$	82,669		$	160,467		$	623,714



PGRE在總債務中的份額⁽³⁾		$	-		$	190,411			$	477,750		$	275,070		$	1,442,669		$	1,285,479		$	3,671,379

加權平均利率			-	%		3.67	%			4.03	%		3.06	%		3.56	%		3.04	%		3.41	%

到期債務的百分比			-	%		5.2	%			13.0	%		7.5	%		39.3	%		35.0	%		100.0	%

(1)	2022年2月15日，貸款到期日延長至2023年2月15日。

(2)	在2022年2月24日收購百老匯1600號的交易中，該合資公司獲得了一筆為期10年、價值98,000美元、固定利率為3.45%的貸款。

(3)	See page 48 for our definition of this measure.

- 35 -




		投資組合摘要-紐約

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)

											年化租金⁽¹⁾				平方英尺
		派拉蒙			%			%					人均		在……裏面		離開
屬性		所有權			租賃⁽¹⁾			使用中⁽¹⁾			金額		平方英尺⁽²⁾		服務		服務		總計		主要租户
百老匯1633號
	辦公室		90.0	%		100.0	%		100.0	%	$	182,075	$	80.43		2,272,771		-		2,272,771	安聯、摩根士丹利、華納音樂集團、工商銀行、
																					Showtime Networks、New Mountain Capital、MongoDB、
																					Bleacher Report，Kasowitz，Benson，Torres&Friedman
	零售業/大區		90.0	%		96.2	%		85.9	%		9,463		73.22		254,609		-		254,609	葛士文劇場、劇場、春分、丁泰豐
			90.0	%		99.6	%		98.6	%		191,538		80.34		2,527,380		-		2,527,380
美洲大道1301號
	辦公室		100.0	%		88.1	%		84.1	%		123,151		87.34		1,698,061		-		1,698,061	法國農業信貸銀行，諾頓·羅斯·富布賴特，科恩·雷茲尼克，
																					瑞士再保險、橡樹資本、ArentFox Schiff
	零售/便利設施		100.0	%		89.0	%		89.0	%		2,576		185.78		49,707		-		49,707	海洋精品，星巴克
			100.0	%		88.1	%		84.2	%		125,727		88.22		1,747,768		-		1,747,768
美洲的第1325大道
	辦公室		100.0	%		94.9	%		90.7	%		48,059		67.15		809,689		-		809,689	麥格勞山，奧爾山來自沃爾斯基，希爾頓，Evercore
	零售		100.0	%		100.0	%		100.0	%		1,415		86.68		15,609		-		15,609	La Grande BouCherie
			100.0	%		95.0	%		90.9	%		49,474		67.47		825,298		-		825,298
西52街31號
	辦公室		100.0	%		92.8	%		92.0	%		62,758		92.02		742,006		-		742,006	克利福德·錢斯，皮爾斯伯裏·温斯羅普·肖·皮特曼
																					Centerview Partners、Bracewell、普羅維登斯股權合作伙伴
	零售		100.0	%		97.8	%		97.8	%		5,110		119.04		25,913		-		25,913	Fogo de Chao，MoMA設計商店
			100.0	%		93.0	%		92.2	%		67,868		92.99		767,919		-		767,919
第三大道900號
	辦公室		100.0	%		79.2	%		76.2	%		31,175		71.41		575,084		-		575,084	高盛、資生堂、Tannenbaum Helpern Syracuse&
																					赫施特里特，利特勒·門德爾森
	零售		100.0	%		79.4	%		79.4	%		1,297		97.31		16,598		-		16,598	美國銀行
			100.0	%		79.2	%		76.3	%		32,472		72.17		591,682		-		591,682
第五大道712號
	辦公室		50.0	%		78.3	%		75.8	%		41,264		118.88		457,580		-		457,580	CVC Advisors、安本標準投資公司、
																					OMI Management、Riverstone Holdings、Pictet Asset Management
	零售		50.0	%		20.9	%		20.9	%		7,861		437.43		85,917		-		85,917	哈里·温斯頓
			50.0	%		69.2	%		67.1	%		49,125		134.54		543,497		-		543,497
百老匯1600號⁽³⁾
	零售		9.2	%		100.0	%		100.0	%		10,227		301.57		25,693		-		25,693	M&M的世界
華爾街60號⁽⁴⁾
	辦公室		5.0	%	不適用			不適用			不適用		不適用			-		1,625,483		1,625,483

	小計/加權平均數					91.4	%		89.1	%		526,431		85.79		7,029,237		1,625,483		8,654,720
	PGRE的份額					92.0	%		89.6	%		473,431		83.50		6,481,447		81,437		6,562,884

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	僅代表辦公和零售空間。

⁽³⁾	於2022年2月24日收購。

⁽⁴⁾	2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

- 36 -




		投資組合摘要-舊金山

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)

											年化租金⁽¹⁾				平方英尺
		派拉蒙			%			%					人均		在……裏面		離開
屬性		所有權			租賃⁽¹⁾			使用中⁽¹⁾			金額		平方英尺⁽²⁾		服務		服務		總計		主要租户
第一市場廣場
	辦公室		49.0	%		95.0	%		94.3	%	$	152,649	$	104.41		1,551,787		-		1,551,787	谷歌、Morgan Lewis&Bockius、Visa、
																					資本集團、歐特克、花旗集團、
																					杜安·莫里斯，Thoma Bravo，PJT Partners
	零售		49.0	%		87.4	%		87.4	%		2,857		56.33		53,690		-		53,690	星巴克，STK牛排館，
																					One Market餐廳
			49.0	%		94.7	%		94.1	%		155,506		103.04		1,605,477		-		1,605,477
市場中心
	辦公室		67.0	%		85.2	%		84.0	%		55,876		90.28		737,576		-		737,576	優步、Mindspace、交通銀行、
																					克羅，邁耶·布朗，雷蒙德·詹姆斯，
																					舊金山銀行
	零售		67.0	%		65.8	%		65.8	%		611		109.47		6,387		-		6,387	亞馬遜
			67.0	%		85.1	%		83.9	%		56,487		90.40		743,963		-		743,963
觀瀾街300號
	辦公室		31.1	%		80.8	%		80.8	%		44,857		92.01		604,306		-		604,306	Autodesk、Glassdoor、Instagart
	零售		31.1	%		88.8	%		88.8	%		2,862		63.28		50,528		-		50,528	春分
			31.1	%		81.4	%		81.4	%		47,719		89.67		654,834		-		654,834
One Front Street
	辦公室		100.0	%		97.0	%		95.8	%		55,132		90.70		634,898		-		634,898	First Republic，Coinbase，JLL，Cigna
	零售		100.0	%		97.3	%		97.3	%		1,107		90.58		12,293		-		12,293	第一共和國
			100.0	%		97.0	%		95.8	%		56,239		90.70		647,191		-		647,191
第二街55號
	辦公室		44.1	%		85.0	%		81.8	%		24,624		81.73		369,436		-		369,436	畢馬威、對講機、漣漪、英國
	零售		44.1	%		100.0	%		100.0	%		918		112.27		7,480		-		7,480	薩特西灣醫療中心，藍石巷
			44.1	%		85.3	%		82.2	%		25,542		82.47		376,916		-		376,916
薩特街111號
	辦公室		49.0	%		60.5	%		60.5	%		12,716		85.83		248,821		-		248,821	自然資源保護委員會
	零售		49.0	%		86.7	%		86.7	%		1,747		69.03		29,247		-		29,247	24小時健身
			49.0	%		63.3	%		63.3	%		14,463		83.38		278,068		-		278,068

	小計/加權平均數					88.5	%		87.6	%		355,956		94.43		4,306,449		-		4,306,449
	PGRE的份額					89.8	%		88.9	%		203,475		93.97		2,438,456		-		2,438,456

總計/加權平均數						90.3	%		88.5	%		882,387		89.13		11,335,686		1,625,483		12,961,169
PGRE的份額						91.4	%		89.4	%		676,906		86.44		8,919,903		81,437		9,001,340

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	僅代表辦公和零售空間。

- 37 -


		同一家商店的租賃佔有率

(未經審計)

				截至2022年6月30日						截至2022年3月31日						更改中
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
屬性	所有權			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比


紐約：
百老匯1633號		90.0	%		99.6	%		99.6	%		99.6	%		99.6	%		-	%
美洲大道1301號		100.0	%		88.1	%		88.1	%		84.3	%		84.3	%		3.8	%
美洲的第1325大道		100.0	%		95.0	%		95.0	%		93.7	%		93.7	%		1.3	%
西52街31號		100.0	%		93.0	%		93.0	%		93.0	%		93.0	%		-	%
第三大道900號		100.0	%		79.2	%		79.2	%		79.2	%		79.2	%		-	%
第五大道712號		50.0	%		69.2	%		69.2	%		68.4	%		68.4	%		0.8	%
百老匯1600號		9.2	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		-	%
華爾街60號⁽²⁾		5.0	%	不適用				-	%		100.0	%		-	%		-	%
加權平均					91.4	%		91.4	%		92.0	%		90.2	%		1.2	%
PGRE的份額					92.0	%		92.0	%		90.8	%		90.7	%		1.3	%

舊金山：
第一市場廣場		49.0	%		94.7	%		94.7	%		95.1	%		95.1	%		(0.4	%)
市場中心		67.0	%		85.1	%		85.1	%		84.8	%		84.8	%		0.3	%
觀瀾街300號		31.1	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		-	%
One Front Street		100.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		-	%
第二街55號		44.1	%		85.3	%		85.3	%		87.6	%		87.6	%		(2.3	%)
薩特街111號		49.0	%		63.3	%		63.3	%		64.2	%		64.2	%		(0.9	%)
加權平均					88.5	%		88.5	%		88.9	%		88.9	%		(0.4	%)
PGRE的份額					89.8	%		89.8	%		90.1	%		90.1	%		(0.3	%)

加權平均					90.3	%		90.3	%		91.0	%		89.7	%		0.6	%
PGRE的份額					91.4	%		91.4	%		90.6	%		90.5	%		0.9	%

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

- 38 -


		同一家商店的租賃佔有率

(未經審計)

				截至2022年6月30日						截至2021年12月31日						更改中
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
屬性	所有權			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比⁽¹⁾			租賃百分比


紐約：
百老匯1633號		90.0	%		99.6	%		99.6	%		98.3	%		98.3	%		1.3	%
美洲大道1301號		100.0	%		88.1	%		88.1	%		84.3	%		84.3	%		3.8	%
美洲的第1325大道		100.0	%		95.0	%		95.0	%		93.4	%		93.4	%		1.6	%
西52街31號		100.0	%		93.0	%		93.0	%		92.3	%		92.3	%		0.7	%
第三大道900號		100.0	%		79.2	%		79.2	%		79.2	%		79.2	%		-	%
第五大道712號		50.0	%		69.2	%		69.2	%		71.4	%		71.4	%		(2.2	%)
百老匯1600號⁽²⁾		9.2	%		100.0	%		-	%		-	%		-	%		-	%
華爾街60號⁽³⁾		5.0	%	不適用				-	%		100.0	%		-	%		-	%
加權平均					91.4	%		91.4	%		91.8	%		89.8	%		1.6	%
PGRE的份額					92.0	%		92.0	%		90.4	%		90.3	%		1.7	%

舊金山：
第一市場廣場		49.0	%		94.7	%		94.7	%		94.7	%		94.7	%		-	%
市場中心		67.0	%		85.1	%		85.1	%		84.2	%		84.2	%		0.9	%
觀瀾街300號		31.1	%		81.4	%		81.4	%		94.7	%		94.7	%		(13.3	%)
One Front Street		100.0	%		97.0	%		97.0	%		97.1	%		97.1	%		(0.1	%)
第二街55號		44.1	%		85.3	%		85.3	%		96.3	%		96.3	%		(11.0	%)
薩特街111號		49.0	%		63.3	%		63.3	%		64.2	%		64.2	%		(0.9	%)
加權平均					88.5	%		88.5	%		91.4	%		91.4	%		(2.9	%)
PGRE的份額					89.8	%		89.8	%		91.6	%		91.6	%		(1.8	%)

加權平均					90.3	%		90.3	%		91.6	%		90.4	%		(0.1	%)
PGRE的份額					91.4	%		91.4	%		90.7	%		90.6	%		0.8	%

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	於2022年2月24日收購。

⁽³⁾	2022年6月，華爾街60號因重建而“停業”。

- 39 -



		頂級租户和行業多元化

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)

									PGRE所佔份額
						總計			總計			年化租金⁽¹⁾				的百分比
				租賃		平方英尺			平方英尺					每平方		年化
前十大租户：			屬性	期滿		使用中⁽²⁾			使用中⁽²⁾			金額		腳⁽²⁾		租金
截至2022年6月30日
	第一共和銀行		One Front Street	五花八門	⁽³⁾		459,882	⁽³⁾		459,882	⁽³⁾	$	42,103	$	91.36		6.2	%
	法國農業信貸銀行&
		投資銀行	美洲大道1301號	Feb-2023	⁽⁴⁾		464,440	⁽⁴⁾		464,440	⁽⁴⁾		39,983		85.26		5.9	%
	高偉紳律師事務所		西52街31號	Jun-2024			328,543			328,543			29,302		89.18		4.3	%
	安聯全球投資有限責任公司		百老匯1633號	Jan-2031			320,911			288,823			28,264		97.86		4.2	%
	諾頓·羅斯·富布賴特		美洲大道1301號	Sep-2034	⁽⁵⁾		290,875	⁽⁵⁾		290,875	⁽⁵⁾		27,930		93.68		4.1	%
	摩根士丹利公司		百老匯1633號	Mar-2032			260,829			234,749			19,677		83.82		2.9	%
	WMG收購公司
		(華納音樂集團)	百老匯1633號	Jul-2029			288,250			259,428			17,781		67.90		2.6	%
	Showtime Networks，Inc.		百老匯1633號	Jan-2026			253,196			227,879			16,971		72.94		2.5	%
	谷歌，Inc.		第一市場廣場	Apr-2025			339,833			166,518			15,507		92.72		2.3	%
	Kasowitz，Benson&Torres LLP		百老匯1633號	Apr-2037			203,394			183,057			14,584		79.67		2.2	%

		PGRE所佔份額
行業多元化：		平方英尺		佔有率			年化		的百分比
		使用中		平方英尺			租金⁽¹⁾		年化租金
截至2022年6月30日
	法律服務		1,686,735		21.1	%	$	148,148		21.8	%
	金融服務-商業和投資銀行業務		1,608,098		20.2	%		139,803		20.6	%
	技術與媒體		1,674,548		21.0	%		135,923		20.1	%
	金融服務，所有其他		1,132,522		14.2	%		105,800		15.6	%
	保險		435,586		5.5	%		41,087		6.1	%
	零售		147,378		1.8	%		16,877		2.5	%
	旅遊與休閒		206,198		2.6	%		13,886		2.1	%
	其他專業服務		125,006		1.6	%		10,628		1.6	%
	消費品		121,732		1.5	%		10,225		1.5	%
	其他		837,532		10.5	%		54,529		8.1	%

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	僅代表辦公和零售空間。

⁽³⁾	包括(一)249,615平方英尺，將於2025年6月到期；(二)76,999平方英尺，將於2029年12月到期；(三)25,157平方英尺，將於2030年12月到期；及(四)108,111平方英尺，將於2032年12月到期。

⁽⁴⁾	包括將於2035年4月到期的159,308平方英尺。

⁽⁵⁾	包括將於2032年3月到期的111,589平方英尺。

- 40 -


		租賃活動⁽¹⁾

(未經審計)

	總計			紐約			舊金山

截至2022年6月30日的三個月

租賃總面積為2平方英尺		250,231			152,970			97,261

PGRE在總租賃平方英尺中的份額：		188,175			141,575			46,600
初始租金⁽²⁾	$	78.28		$	69.48		$	105.02
加權平均租期(年)		9.0			9.3			7.9
租户改善和租賃佣金：
每平方英尺	$	93.63		$	97.15		$	82.94
每年每平方英尺	$	10.43		$	10.43		$	10.44
初始租金的百分比		13.3	%		15.0	%		9.9	%
租金優惠：
平均免租期(月)		9.6			10.7			6.1
每年平均免租期(月)		1.1			1.1			0.8

第二代空間：⁽²⁾
平方英尺		96,052			63,280			32,772
收付實現制：
初始租金⁽²⁾	$	81.80		$	66.63		$	111.07
先前上漲的租金⁽²⁾	$	86.37		$	73.71		$	110.82
百分比(減少)增加		(5.3	%)		(9.6	%)		0.2	%
公認會計準則基礎：
直線租金⁽²⁾	$	81.34		$	63.62		$	115.54
前期直線租金⁽²⁾	$	80.96		$	69.96		$	102.20
增加(減少)百分比		0.5	%		(9.1	%)		13.1	%

⁽¹⁾	租賃統計數據，除租賃的平方英尺外，僅代表辦公空間。

⁽²⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 41 -


		租賃活動⁽¹⁾

(未經審計)

	總計			紐約			舊金山

截至2022年6月30日的六個月

租賃總面積為2平方英尺		453,051			328,494			124,557

PGRE在總租賃平方英尺中的份額：		340,377			275,679			64,698
初始租金⁽²⁾	$	73.54		$	66.50		$	103.53
加權平均租期(年)		8.5			8.8			7.0
租户改善和租賃佣金：
每平方英尺	$	81.20		$	85.04		$	64.84
每年每平方英尺	$	9.59		$	9.66		$	9.24
初始租金的百分比		13.0	%		14.5	%		8.9	%
租金優惠：
平均免租期(月)		9.1			10.1			4.8
每年平均免租期(月)		1.1			1.1			0.7

第二代空間：⁽²⁾
平方英尺		237,321			189,405			47,916
收付實現制：
初始租金⁽²⁾	$	72.43		$	63.37		$	108.25
先前上漲的租金⁽²⁾	$	74.27		$	66.20		$	106.15
百分比(減少)增加		(2.5	%)		(4.3	%)		2.0	%
公認會計準則基礎：
直線租金⁽²⁾	$	71.28		$	61.07		$	111.64
前期直線租金⁽²⁾	$	71.31		$	65.06		$	96.02
百分比(減少)增加		(0.0	%)		(6.1	%)		16.3	%

⁽¹⁾	租賃統計數據，除租賃的平方英尺外，僅代表辦公空間。

⁽²⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 42 -



		租約到期--總投資組合

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)

		總計		PGRE所佔份額
年份		平方英尺		平方英尺		年化租金⁽¹⁾				的百分比
租約到期⁽²⁾		即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺⁽³⁾		年化租金

	逐月進行		19,841		15,286	$	967	$	28.80		0.1	%

	3Q 2022		49,240		30,392		2,310		76.54		0.3	%
	4Q 2022		34,503		21,961		2,053		93.51		0.3	%
	總計2022年		83,743		52,353		4,363		83.77		0.6	%

	1Q 2023		385,591		367,396		31,169		85.44		4.5	%
	2Q 2023		127,029		107,320		8,392		78.12		1.2	%
	剩餘的2023年		365,896		253,277		22,513		88.75		3.3	%
	總計2023年		878,516		727,993		62,074		85.51		9.0	%
	2024		811,285		709,330		61,161		86.33		8.9	%
	2025		1,401,066		884,174		77,375		87.45		11.2	%
	2026		1,445,953		1,012,166		88,824		85.54		12.9	%
	2027		291,635		214,919		19,100		88.83		2.8	%
	2028		264,135		215,954		17,928		83.21		2.6	%
	2029		573,248		494,030		40,231		81.90		5.8	%
	2030		614,746		518,265		46,162		89.11		6.7	%
	2031		597,334		529,940		50,962		92.79		7.4	%
	此後		3,257,323		2,779,875		220,516		85.02		32.0	%

⁽¹⁾

我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾

在本季度最後一天到期的租約被視為已入夥，並反映為在下一個季度到期。

⁽³⁾

僅代表辦公和零售空間。

- 43 -


		租約到期-紐約

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)

		總計		PGRE所佔份額
年份		平方英尺		平方英尺		年化租金⁽¹⁾				的百分比
租約到期⁽²⁾		即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺⁽³⁾		年化租金

	逐月進行		10,159		9,651	$	644	$	24.92		0.1	%

	3Q 2022		8,530		4,979		439		85.36		0.1	%
	4Q 2022		22,318		13,797		1,284		93.10		0.3	%
	總計2022年		30,848		18,776		1,723		91.04		0.4	%

	1Q 2023		363,011		354,743		30,082		85.48		6.2	%
	2Q 2023		91,699		88,903		6,621		74.47		1.4	%
	剩餘的2023年		48,848		42,303		3,266		76.40		0.7	%
	總計2023年		503,558		485,949		39,969		82.64		8.3	%
	2024		597,763		576,017		48,681		84.62		10.1	%
	2025		305,390		248,159		22,408		90.16		4.6	%
	2026		737,418		674,101		55,472		79.01		11.4	%
	2027		163,844		148,691		12,673		85.17		2.6	%
	2028		149,826		129,792		10,446		80.48		2.2	%
	2029		496,253		453,509		36,596		81.20		7.6	%
	2030		410,538		399,822		34,527		86.41		7.1	%
	2031		496,270		452,783		44,022		93.23		9.1	%
	此後		2,524,767		2,366,184		176,957		81.06		36.5	%

⁽¹⁾

我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾

在本季度最後一天到期的租約被視為已入夥，並反映為在下一個季度到期。

⁽³⁾

僅代表辦公和零售空間。

- 44 -


		租約到期-舊金山

(未經審計，單位為千，不包括平方英尺和每平方英尺的金額)

		總計		PGRE所佔份額
年份		平方英尺		平方英尺		年化租金⁽¹⁾				的百分比
租約到期⁽²⁾		即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺⁽³⁾		年化租金

	逐月進行		9,682		5,635	$	323	$	45.41		0.2	%

	3Q 2022		40,710		25,413		1,871		74.75		0.9	%
	4Q 2022		12,185		8,164		769		94.22		0.4	%
	總計2022年		52,895		33,577		2,640		79.58		1.3	%

	1Q 2023		22,580		12,653		1,087		84.37		0.5	%
	2Q 2023		35,330		18,417		1,771		95.73		0.9	%
	剩餘的2023年		317,048		210,974		19,247		91.23		9.4	%
	總計2023年		374,958		242,044		22,105		91.21		10.8	%
	2024		213,522		133,313		12,480		93.73		6.1	%
	2025		1,095,676		636,015		54,967		86.40		26.6	%
	2026		708,535		338,065		33,352		98.42		16.2	%
	2027		127,791		66,228		6,427		97.04		3.1	%
	2028		114,309		86,162		7,482		87.34		3.6	%
	2029		76,995		40,521		3,635		89.70		1.8	%
	2030		204,208		118,443		11,635		98.24		5.7	%
	2031		101,064		77,157		6,940		90.20		3.4	%
	此後		732,556		413,691		43,559		105.32		21.2	%

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

⁽²⁾	在本季度最後一天到期的租約被視為已被佔用，並反映為下一個季度即將到期的空間。

⁽³⁾	僅代表辦公和零售空間。

- 45 -

收付實現制資本支出

(未經審計，以千計)

	截至2022年6月30日的三個月
	總計		紐約		舊金山		其他
資本支出：⁽¹⁾
維護資產的支出	$	11,281	$	9,724	$	1,503	$	54
第二代租户改進		12,294		5,426		6,868		-
第二代租賃佣金		4,064		3,455		609		-
第一代租賃成本和資本支出		-		-		-		-
資本支出總額	$	27,639	$	18,605	$	8,980	$	54

重建開支：⁽¹⁾
電梯現代化	$	867	$	863	$	4	$	-
大堂翻新		170		147		23		-
其他		44		-		44		-
重建總開支	$	1,081	$	1,010	$	71	$	-


	截至2021年6月30日的三個月
	總計		紐約		舊金山		其他
資本支出：⁽¹⁾
維護資產的支出	$	4,825	$	3,184	$	1,616	$	25
第二代租户改進		16,097		1,521		14,576		-
第二代租賃佣金		4,738		2,606		2,132		-
第一代租賃成本和資本支出		-		-		-		-
資本支出總額	$	25,660	$	7,311	$	18,324	$	25

重建開支：⁽¹⁾
Gershwin立面更換	$	5,172	$	5,172	$	-	$	-
大堂翻新		1,790		1,619		171		-
電梯現代化		4,460		2,036		2,424		-
其他		20		20		-		-
重建總開支	$	11,442	$	8,847	$	2,595	$	-

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 46 -

收付實現制資本支出

(未經審計，以千計)

	截至2022年6月30日的六個月
	總計		紐約		舊金山		其他
資本支出：⁽¹⁾
維護資產的支出	$	20,781	$	17,711	$	3,011	$	59
第二代租户改進		25,260		14,426		10,834		-
第二代租賃佣金		5,155		4,546		609		-
第一代租賃成本和資本支出		-		-		-		-
資本支出總額	$	51,196	$	36,683	$	14,454	$	59

重建開支：⁽¹⁾
電梯現代化	$	1,964	$	1,928	$	36	$	-
大堂翻新		466		420		46		-
其他		3,467		3,379		88		-
重建總開支	$	5,897	$	5,727	$	170	$	-


	截至2021年6月30日的六個月
	總計		紐約		舊金山		其他
資本支出：⁽¹⁾
維護資產的支出	$	6,940	$	4,384	$	2,520	$	36
第二代租户改進		23,602		2,906		20,696		-
第二代租賃佣金		5,474		3,129		2,345		-
第一代租賃成本和資本支出		-		-		-		-
資本支出總額	$	36,016	$	10,419	$	25,561	$	36

重建開支：⁽¹⁾
Gershwin立面更換	$	7,234	$	7,234	$	-	$	-
大堂翻新		4,469		2,668		1,801		-
電梯現代化		8,661		5,645		3,016		-
其他		382		259		123		-
重建總開支	$	20,746	$	15,806	$	4,940	$	-

⁽¹⁾	我們對這一措施的定義見第48頁。

- 47 -


		定義

我們在這份補充經營和財務數據報告中使用並展示了各種非公認會計準則的衡量標準。以下部分包含這些措施的定義，描述了我們對它們的使用，並提供了為什麼我們認為它們有意義的信息。其他房地產公司可能會使用不同的方法來計算這些衡量標準，因此，我們對這些衡量標準的陳述可能無法與其他房地產公司進行比較。這些非GAAP措施不應被視為替代，只應與根據GAAP列報的財務信息一起考慮，並作為其補充。

運營資金(“FFO”)是對我們業績的補充衡量。FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)採用的定義提出的。NAREIT將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，經調整後不包括房地產資產的折舊和攤銷、某些房地產資產的減值損失以及出售某些房地產資產或某些房地產資產控制權變更的收益或虧損，包括我們在未合併合資企業的此類調整中所佔份額。FFO通常用於房地產行業，以幫助投資者和分析師比較房地產公司的業績，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移以可預測的方式減少，而不是根據現有的市場狀況波動。FFO不是用來衡量現金流或流動性的。普通股股東應佔FFO指公司應佔普通股股東的FFO份額，計算方法是從FFO中減去FFO在合併合資企業、房地產基金和經營合夥企業中的非控股權益份額。

來自運營的核心資金(“核心FFO”)是衡量我們經營業績的另一種指標，它針對某些我們認為提高了我們跨時期FFO可比性的其他項目進行了FFO的調整。核心FFO在適用的情況下，不包括某些項目的影響，包括交易相關成本、房地產基金投資的已實現和未實現損益、利率互換的未實現損益、遣散費和提前清償債務的損益，以反映我們房地產投資組合和業務的核心FFO。在未來，我們還可能將其他我們認為有助於投資者比較我們業績的項目排除在Core FFO之外。核心FFO的目的不是衡量現金流或流動性。歸屬於普通股股東的核心FFO是指公司在歸屬於普通股股東的核心FFO中的份額，計算方法是從核心FFO中減去核心FFO在合併合資企業、房地產基金和經營合夥企業中的非控股權益份額。

可供分配的可用資金(“FAD”)是衡量我們經營業績的一項補充指標，按核心FFO計算，該指標經(I)維持資產的資本開支、(Ii)租户改善及第二代租賃產生的租賃佣金、(Iii)直線租金調整、(Iv)高於及低於市價租賃的攤銷、(V)基於股票的薪酬支出攤銷及(Vi)遞延融資成本攤銷調整後計算。FAD通常與經營活動的現金流一起用於房地產行業，作為衡量從經營中產生現金的能力，以及為現金需求提供資金和向股東分配資金的能力。FAD提供了有關我們經營業績的信息，否則這些信息是無法獲得的，這對投資者和分析師評估我們的經營業績很有用。此外，儘管FAD不打算作為一種流動性指標，因為它不會對營運資本的變化進行調整，但我們相信FAD可能會為投資者和分析師提供有用的補充信息，涉及我們從運營中產生現金的能力以及我們向股東進行分配的能力。此外，我們相信FAD經常被投資者和分析師用來評估我們作為REIT的表現。普通股股東應佔FAD指公司應佔普通股股東的FAD份額，計算方法是從FAD中減去FAD在合併合資企業、房地產基金和經營合夥企業中的非控股權益份額。

扣除利息、税項、折舊及攤銷前的房地產收益(“EBITDARE”)是對我們經營業績的補充衡量。EBITDARE是根據NAREIT採用的定義提出的。NAREIT將EBITDARE定義為GAAP淨收益(虧損)，調整後不包括利息支出、所得税、折舊和攤銷費用、出售折舊房地產資產的淨收益和折舊房地產減值損失，包括我們在未合併合資企業的此類調整中的份額。EBITDARE提供了有關我們的經營業績的信息，這些信息本來是無法獲得的，可能有助於投資者評估我們產生和償還債務的能力。EBITDAR不應被視為我們財務業績的指標，也不應被視為我們現金流或流動性的衡量標準。我們亦會呈列PGRE於EBITDARE中的份額，該份額代表我們的合併及非合併合資企業所產生的EBITDARE份額，基於我們在相關資產中的擁有百分比。

- 48 -


		定義--續

調整後EBITDAR是通過調整EBITDAR來計算的補充措施，以消除我們的房地產基金業績、利率互換的未實現收益或虧損、交易相關成本、提前清償債務的收益或損失以及某些其他項目的影響，這些項目可能會因期間而異。調整後的EBITDARE提高了跨期間EBITDAre的可比性。在未來，我們還可能從調整後的EBITDARE中排除我們認為可能有助於投資者比較我們的業績的其他項目。我們還列示了PGRE的調整後EBITDARE份額，這是我們根據我們在基礎資產中的百分比所有權產生的由我們的合併和非合併合資企業產生的調整後EBITDARE份額。

淨營業收入(“NOI”)是用來衡量我們物業的經營表現。NOI由租金收入(包括物業租金、租户補償和租賃終止收入)和某些其他與物業相關的收入減去運營費用(包括與物業相關的費用，如清潔、安全、維修和保養、公用事業、物業管理和房地產税)組成。我們還提出了現金NOI，它從NOI、直線租金調整和高於和低於市場的租賃攤銷中扣除，包括我們在未合併合資企業的此類調整中的份額。此外，我們根據我們在標的資產中的持有量百分比，列示PGRE於合併及未合併合資企業的NOI及現金NOI份額。我們在內部使用NOI和現金NOI作為業績衡量標準，並認為它們為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它們只反映了在房地產層面發生的收入和支出項目。

同一門店NOI用於衡量我們在本期和之前的報告期內以類似方式擁有的紐約和舊金山投資組合中物業的經營業績，並基於我們在標的資產中的百分比代表合併和非合併合資企業的同一門店NOI。同一商店NOI也不包括租賃終止收入、因經營租賃產生的應收賬款減值以及某些其他可能因期間而異的項目。我們還提出了相同的商店現金NOI，其中排除了非現金項目的影響，如直線租金調整和攤銷高於和低於市場的租賃。

PGRE在總債務中的份額代表我們在合併和未合併合資企業中的債務份額，基於我們在標的資產中的所有權百分比。我們認為，PGRE在總債務中的份額為投資者提供了有關我們財務狀況的有用信息，因為它包括我們在未合併合資企業中的債務份額，並不包括我們合作伙伴在合併合資企業中的非控股債務份額。

年化租金是指期末每月基本租金加上根據租賃條款增加的租金，乘以12。

租賃百分比代表已租賃的平方英尺的百分比，包括尚未開始的已簽署租約。

相同店鋪租賃百分比指本公司於本期間及前一報告期以類似方式擁有的物業的租賃平方英尺百分比，包括尚未開始的已簽署租賃，且未歸類為非持續經營。

已佔用百分比代表我們已開始根據公認會計準則開始租金收入的空間的百分比。

初始租金代表每平方英尺的加權平均現金起租，不包括免費租金或定期上調租金。

前期上漲租金是指到期時每平方英尺的加權平均現金基礎租金(包括報銷)。

第二代空間是指空置不到12個月的租賃空間。

資本支出包括維護資產、租户改善津貼和租賃佣金的支出。維持資產的支出包括維持當期收入的資本支出。第二代租户改進和租賃佣金代表在租賃第二代空間時產生的租户改進和租賃佣金。第一代租賃成本及其他資本支出包括收購當年及收購時計劃於其後兩年完成的資本支出，以及租户改善及已空置超過十二個月的租賃空間的租賃佣金。重新開發支出包括與物業開發相關的硬成本和軟成本，以使其準備好供預期用途。

- 49 -