2022年第二季度業績

·2022年第二季度普通股股東應佔淨收益為每股稀釋後1.09美元，而2021年第二季度為每股0.69美元(2022年第二季度房地產投資銷售收益為1100萬美元，或每股稀釋後收益0.25美元；2021年第二季度沒有銷售)

·2022年第二季度運營資金為每股1.72美元，而2021年第二季度為每股1.47美元，增長17.0%

·與2021年同期相比，2022年第二季度同一物業池的相同物業淨營業收入(不包括租賃終止收入)在現金基礎上增長9.5%，在直線基礎上增長7.7%

截至2022年6月30日，運營組合的租賃比例為99.1%，入住率為98.5%；2022年第二季度，運營組合的平均入住率為98.1%

·新租約和續簽租約的租金平均直線上升37.2%

·收購Tulloch Corporation，該公司是舊金山和薩克拉門託市場內工業房地產投資組合的所有者，包括14處房產，總面積約170萬平方英尺，以及兩塊總計10.5英畝的地塊

·以4700萬美元收購22.9萬平方英尺的增值物業

·以3,500萬美元收購了116.8英畝的開發土地(不包括Tulloch公司擁有的土地)

·開始建設三個開發項目，總面積為52.2萬平方英尺，預計總成本為7000萬美元

·將總計842,000平方英尺的三個開發和增值項目轉移到運營組合，這些項目總共有99%是租賃的

·截至2022年6月30日，開發和增值計劃包括15個城市的28個項目(460萬平方英尺)，預計總投資為5.58億美元

·以1300萬美元的價格出售了休斯頓一處面積為4.2萬平方英尺的運營房產(未計入FFO的收益為1100萬美元)

·宣佈連續170個季度派發現金股息：每股1.10美元

·本季度發行和融資1.5億美元無擔保債務，期限為10年，固定利率為3.03%

密西西比州傑克遜市，2022年7月26日-EastGroup Properties，Inc.(紐約證券交易所股票代碼：EGP)(“公司”、“我們”、“我們”或“EastGroup”)今天宣佈了截至2022年6月30日的三個月和六個月的經營業績。

EastGroup首席執行官馬歇爾·勒布在評論EastGroup的業績時表示：“由於租賃、入住率和同店淨營業收入創下歷史新高，我們的團隊在第二季度實現了每股FFO 17%的強勁增長。由於租户需求旺盛，租金不斷上漲，市場狀況依然活躍。然而，即使在積極的經營環境下，我們也注意到全球經濟的不安以及利率上升對資本市場的影響。因此，我們正在仔細聽取我們的租户和潛在客户的意見，以尋找任何

潛在的減速。在短期內，我們正利用我們強大的資產負債表，有選擇地在我們有高度信心的地方尋求發展和增值機會。從長遠來看，我仍然看好我們淺水灣、最後一英里、陽光地帶市場組合的持續增長前景。我的信心來自兩個事實。首先，多年來，我們的團隊和我們的投資組合在幾個起伏的經濟週期中表現良好。其次，有許多長期的趨勢，如供應鏈物流、電子商務採用、陽光地帶人口遷移等，我相信這些趨勢將繼續遞增地推動我們的增長。

每股收益

截至2022年6月30日的三個月

在稀釋後的基礎上，截至2022年6月30日的三個月，每股普通股收益(EPS)為1.09美元，而2021年同期為0.69美元。與2021年同期相比，截至2022年6月30日的三個月，公司的物業淨營業收入(“PNOI”)增加了14,499,000美元(每股0.34美元)。EastGroup確認，在截至2022年6月30日的三個月裏，房地產投資的銷售收益為10,647,000美元(每股0.25美元)；2021年同期沒有銷售。此外，在截至2022年6月30日的三個月中，折舊和攤銷費用比2021年同期增加了611.2萬美元(每股0.14美元)。

截至2022年6月30日的六個月

截至2022年6月30日的6個月，稀釋後每股收益為2.62美元，而2021年同期為1.37美元。與2021年同期相比，截至2022年6月30日的6個月，PNOI增加了26,359,000美元(每股0.63美元)。EastGroup確認，在截至2022年6月30日的六個月裏，房地產投資的銷售收益為40,999,000美元(每股0.98美元)；2021年同期沒有銷售。與2021年同期相比，截至2022年6月30日的6個月中，折舊和攤銷費用增加了12,140,000美元(每股0.29美元)。

營業收入和財產淨營業收入

截至2022年6月30日的三個月

在截至2022年6月30日的三個月中，普通股股東應佔運營資金(FFO)為每股1.72美元，而2021年同期為每股1.47美元，增長17.0%。

與2021年同期相比，截至2022年6月30日的三個月，PNOI增加了14,499,000美元，增幅為20.2%。PNOI從新開發和增值物業中增加了6,229,000美元，從相同的物業運營中增加了6,150,000美元(基於同一物業池)，從2021和2022年的收購中增加了3,106,000美元；PNOI從2021和2022年出售的運營物業中減少了811,000美元。

與2021年同期相比，不包括租賃終止收入的同一物業池PNOI在截至2022年6月30日的三個月中直線增長7.7%；在現金基礎上(不包括直線租金調整和高於/低於市值租金的無形資產攤銷)，相同的PNOI增長9.5%。

在直線基礎上，在截至2022年6月30日的三個月中，新租約和續簽租約的租金(佔總面積的4.8%)平均增長了37.2%。

截至2022年6月30日的六個月

截至2022年6月30日的6個月，FFO為每股3.41美元，而2021年同期為每股2.92美元，增長16.8%。

與2021年同期相比，截至2022年6月30日的6個月，PNOI增加了26,359,000美元，或18.6%。PNOI從新開發和增值物業中增加了11,776,000美元，從相同的物業運營中增加了10,793,000美元(基於同一物業池)，從2021和2022年的收購中增加了5,510,000美元；PNOI從2021和2022年出售的運營物業中減少了1,481,000美元。

與2021年同期相比，不包括租賃終止收入的同一物業池PNOI在截至2022年6月30日的六個月中直線增長7.6%；在現金基礎上(不包括直線租金調整和高於/低於市值租金的無形資產攤銷)，相同PNOI增長9.0%。

在直線基礎上，截至2022年6月30日的六個月內，新租約和續簽租約的租金(佔總面積的10.0%)平均增長了35.2%。

截至2022年6月30日的三個月和六個月的同一物業池包括從2021年1月1日到2022年6月30日整個期間包括在運營組合中的物業；該池由面積為43,349,000平方英尺的物業組成。

FFO、PNOI和Same PNOI是非GAAP財務指標，在本版本後面的定義中進行了定義。對PNOI和同一PNOI的淨收入以及EastGroup Properties，Inc.普通股股東對FFO的淨收入的對賬列於所附附表“GAAP與非GAAP衡量標準的調整”中。

收購和處置

2022年4月，公司收購了舊金山灣區海沃德子市場的澤豐配送中心，近13處EastGroup擁有的物業，總面積達943,000平方英尺，目前100%已出租。這座82,000平方英尺的配送大樓是以29,017,000美元收購的，目前42%已出租，並處於開發和增值組合的租賃階段。

同樣在2022年4月，東方集團以18,315,000美元完成了對位於梅薩網關機場入口處附近的梅薩網關商務中心的收購。這座最近建成的14.7萬平方英尺的建築在關閉後達到了100%的租賃，目前正處於租賃階段的開發和增值組合。一旦被佔用，該物業將被轉移到運營組合，預計將於2022年11月。

除了對加利福尼亞州澤菲爾配送中心的收購外，EastGroup還於2022年6月完成了對Tulloch Corporation的收購，Tulloch Corporation是舊金山和薩克拉門託市場內一個工業房地產投資組合的所有者。該投資組合包括14處房產，總面積約170萬平方英尺，以及兩塊總面積10.5英畝的地塊。該物業目前100%租賃給37個租户，平均剩餘租期約為3年。這兩塊地塊將允許未來約215,000平方英尺的發展。EastGroup收購Tulloch Corporation的代價包括1,868,809股新發行的EastGroup普通股，協議價格為每股190美元，並承擔一筆60,000,000美元的貸款，EastGroup於6月初償還了這筆貸款，沒有支付任何罰款。該公司在加州的投資組合目前包括約760萬平方英尺，在截至2022年6月30日的六個月中，新租約和續簽租約的平均租金直線增長了54.1%。加州的投資組合佔該公司年化基本租金總額的21%，截至2022年6月30日已租賃99.7%。

在第二季度，該公司以1472.4萬美元的價格收購了休斯頓45.7英畝的開發用地，即柏樹保護區。該公司未來計劃在該地塊上建造六棟建築，總面積約為67萬平方英尺。這塊土地與柏樹保護區1&2位於同一個總體規劃的工業商務園，EastGroup於2022年3月以50%的租賃增值機會收購了該園區。

2022年4月，東方集團以1579萬美元的價格買下了28.1英畝的宅基地商業公園土地。該地點位於邁阿密，未來計劃建造四座建築，總面積約為40萬平方英尺。

2022年6月，該公司以4,048,000美元收購了亞特蘭大43.0英畝的未開發土地。該地塊名為Braselton 1&2 Land，將容納兩棟建築的未來開發，面積約為350,000平方英尺。

在7月份的季度末之後，該公司以大約2110萬美元的價格收購了Access Point 3，這是一座最近建造的29.9萬平方英尺的建築。該物業位於南卡羅來納州格林維爾的I-385南子市場，毗鄰該公司的1號接入點和2號接入點，這兩處物業100%已出租。截至2022年7月25日，接入點3的租賃比例為50%，目前處於開發和增值產品組合的租賃階段。

同樣在7月份的季度末之後，EastGroup完成了對兩塊地塊的收購。其中一個地塊是聖安東尼奧17.8英畝的未開發土地。這塊地塊是以大約4800,000美元的價格收購的，將容納三棟建築的未來開發，面積約為225,000平方英尺。另一塊地塊位於格林維爾，佔地33.2英畝，以大約120萬美元的價格購得。該公司未來計劃在該地塊上建造一座約200,000平方英尺的建築。

2022年5月，EastGroup以約13,300,000美元的價格出售了休斯頓一棟42,000平方英尺的服務中心大樓。這筆交易產生了10,647,000美元的收益，包括在房地產投資銷售收益中；這一收益不包括在FFO中。

開發和增值物業

2022年第二季度，東方集團開始在邁阿密、奧蘭多和休斯頓建設三個新的開發項目。這些建築的總面積為52.2萬平方英尺，預計總成本為7020萬美元。

2022年前6個月啟動的開發項目詳見下表：

截至2022年6月30日，東方集團的開發和增值計劃包括15個城市的28個項目(4,609,000平方英尺)。截至2022年7月25日，這些項目總共租賃了52%，預計總成本為557,600,000美元，其中截至2022年6月30日，仍有164,747,000美元有待融資。

在2022年第二季度，EastGroup將三個項目轉移到運營組合(在較早的90%入住率或完成/增值收購日期後一年)。這些項目位於格林維爾、坦帕和聖地亞哥，總面積為84.2萬平方英尺，截至2022年7月25日已出租99%。

2022年前六個月轉移到運營組合的開發和增值物業詳見下表：

(1)該增值項目被東方集團收購。

(2)加權平均收益率，以100%入住率按直線計算的估計年度物業淨營業收入除以

預計總成本。

季度結束後，EastGroup開始在亞特蘭大建設卡斯懷特1號和2號，面積為29.6萬平方英尺，預計總成本為3190萬美元。

分紅

EastGroup在2022年第二季度宣佈每股1.10美元的現金股息。第二季度股息於2022年7月15日支付，是該公司連續170個季度向股東分配現金。該公司已連續29年增加或維持其股息，並在此期間增加了26年，包括過去10年的每年增加。年化股息率為每股4.4美元，與2022年7月25日164.87美元的收盤價相比，收益率為2.7%。

財務實力和靈活性

東方集團繼續保持強勁而靈活的資產負債表。截至2022年6月30日，債務與總市值之比為19.5%。截至2022年6月30日的三個月和六個月，公司的利息和固定費用覆蓋比率分別為9.14倍和9.35倍。截至2022年6月30日的三個月和六個月，公司的房地產債務與扣除利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDAre)的比率分別為4.95倍和5.08倍。EBITDAre是在本新聞稿後面的定義中定義的非GAAP財務指標。淨收益與EBITDARE的對賬列於所附附表“GAAP與非GAAP計量的調整”中。

在截至2022年3月31日的三個月內，東方集團根據其持續普通股發行計劃發行和出售了385,538股普通股，平均價格為每股194.53美元，為公司提供了總計約74,179,000美元的淨收益。於截至2022年6月30日止三個月內，並無根據持續普通股發售計劃發行或出售股份。

2022年1月，本公司和一批貸款人同意私募150,000,000美元的優先無擔保票據的條款，固定利率為3.03%，期限為10年。這些日期為2022年2月3日的票據於2022年4月20日發行和出售，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或適用的豁免註冊要求，也不能在美國發行或銷售。

於2022年6月，本公司與一家銀行就一筆75,000,000美元的優先無抵押定期貸款達成協議，貸款只收取利息，按SOFR的年利率外加根據本公司的

高級無擔保長期債務評級和綜合槓桿率。7月份，該公司以除到期日以外的相同條款額外增加了50,000,000美元的部分。這筆貸款預計將在2022年第三季度完成，貸款期限分別為75,000,000美元和50,000,000美元，期限分別為五年和兩年。本公司還訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，分別為75,000,000美元和50,000,000美元的部分提供4.00%和4.09%的有效固定利率。

在季度末之後，該公司和一批貸款人就私募兩筆總計150,000,000美元的優先無擔保票據的條款達成一致。一張面值7500萬美元的票據期限為11年，利率為4.90%，每半年支付一次利息。另一筆75,000,000美元的債券期限為12年，利率為4.95%，每半年支付一次利息。這些票據預計將於2022年10月發行和出售。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或適用的豁免註冊要求，也不能在美國發行或銷售。

2022年展望

我們現在估計，EastGroup 2022年的每股收益將在4.03美元至4.15美元之間。我們2022年普通股股東每股FFO的估計現在估計在6.84美元到6.96美元之間。下表將普通股股東的預計淨收入與預計的FFO進行了核對。該公司僅為滿足美國證券交易委員會的披露要求而提供普通股股東的估計淨收入預測。

EastGroup的預測是基於管理層目前對我們的業務、行業和我們經營的市場的信念和假設；這些預測存在已知和未知的風險和不確定因素。我們沒有義務公開更新任何前瞻性聲明，包括我們對2022年的展望，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。有關更多信息，請參閲本收益新聞稿中披露的“前瞻性陳述”以及我們提交給美國證券交易委員會的年度和季度報告中披露的“風險因素”。

中間點採用了以下假設：

(1)不包括直線租金調整、已取得租賃的市值租金無形資產攤銷和終止租賃的收入。

(2)包括自1/1/21以來一直在運營資產組合中並預計將在12/31/22年12月31日之前在運營資產組合中的物業；包括43,273,000平方英尺。

定義

公司的主要決策者在決策時使用兩種主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔經營的資金(“FFO”)和(2)如下定義的財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算的。NAREIT的指引允許編制人選擇是否將房地產投資信託(“REIT”)業務附帶的房地產資產的銷售損益或減值費用排除在FFO的計算之外。EastGroup已選擇排除與此類資產相關的活動，這些活動是我們的業務附帶的。FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益和減值損失，經與房地產相關的折舊和攤銷調整後，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。

PNOI定義為房地產運營收入減去房地產運營支出(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營支出份額。在本新聞稿和隨附的對賬單中，EastGroup有時會將來自相同物業的PNOI稱為“相同的PNOI”；該公司也提供相同的PNOI

不包括租賃終止帶來的收入。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為物業層面的業績補充衡量標準，用於評估公司在房地產資產投資的業績及其在同一物業基礎上的經營業績。本公司認為，以直線和現金方式評估不包括租賃終止收入在內的相同PNOI是有用的。直線基礎是通過平均客户在租賃期間的租金支付來計算的；公認會計原則要求在直線基礎上確認租金收入。現金收付制不包括對已收購租賃的直線租金和市場租金無形資產攤銷的調整；現金收付制是本公司在列報期間向客户收取的租金的指標，有助於分析本公司投資組合中的嵌入租金增長。“相同物業”的定義是指在整個本期和上一年度報告期內擁有的經營物業。經營性物業是指構成公司經營組合的穩定的房地產(土地，包括建築和裝修)。在本年度和上一年報告期的經營組合中持有之前，已開發或收購的物業被排除在同一物業池中。本年度或上一年度報告期內售出的物業亦不包括在內。

FFO和PNOI是用於評估公司在房地產資產投資的業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在行業計算PNOI和FFO時不計入折舊和攤銷，提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值歷來是隨着市場狀況而上升或下降的。本公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他REITs的類似名稱但不同計算的指標相比較。投資者應該意識到，從FFO中排除或重新添加到FFO中的項目是瞭解和評估公司財務業績的重要組成部分。

該公司的主要決策者還利用扣除利息、税項、折舊和攤銷前的房地產收益(“EBITDARE”)進行決策。EBITDARE是根據NAREIT制定的標準計算的，定義為淨收益，扣除出售房地產投資、非經營性房地產和公司業務附帶的其他資產的損益、利息支出、所得税支出、折舊和攤銷後進行調整。EBITDARE是一種非公認會計準則財務指標，用於衡量公司的經營業績及其在非槓桿基礎上履行利息支付義務和支付季度股票股息的能力。

EastGroup的首席決策者還使用其債務與EBITDARE比率，這是一種非公認會計準則的財務衡量標準，通過將公司的債務除以EBITDARE來計算，以分析公司相對於槓桿的財務狀況和經營業績。

公司的利息和固定費用覆蓋率是非公認會計準則的財務指標，計算方法是將公司的息税前利潤除以利息支出。這一比率為分析公司的槓桿率、經營業績以及償還到期債務利息的能力提供了基礎。

電話會議

EastGroup將於2022年7月27日(星期三)上午11點主持電話會議和網絡直播，討論第二季度的業績，審查公司目前的運營情況，並公佈2022年的最新收益展望。東部時間。通過撥打1-888-346-0688(會議ID：EastGroup)或通過公司網站www.eastgroup.net上的鏈接進行網絡直播，即可收看電話會議的現場直播。如果您無法收聽現場電話會議，電話和網絡直播重播將持續到2022年8月3日(星期三)。電話重播可通過撥打1-877-344-7529(接入代碼6120146)收聽，網絡直播重播可通過公司網站www.Eastgroup.net上的鏈接收聽。

補充信息

補充財務信息可在公司網站www.Eastgroup.net投資者關係部分的季度業績部分獲得，或應要求致電公司601-354-3555。

公司信息

EastGroup Properties，Inc.(紐約證券交易所代碼：EGP)是標準普爾Mid-Cap 400指數和羅素1000指數的成員公司，是一家自我管理的股權房地產投資信託基金，專注於開發、收購和運營全美主要陽光地帶市場的工業物業，重點放在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。該公司的目標是通過成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户(主要是15,000至70,000平方英尺的範圍)提供功能、靈活和優質的商業分銷空間，從而實現股東價值的最大化。該公司的增長戰略是基於對主要分銷設施的所有權，這些設施通常聚集在供應有限的子市場的主要運輸特徵附近。該公司的投資組合，包括租賃和在建的開發項目和增值收購，目前約為5510萬平方英尺。EastGroup Properties，Inc.新聞稿可在公司網站www.eastgroup.net上查閲。

前瞻性陳述

本新聞稿中包含的陳述和某些其他信息可以通過使用前瞻性術語來識別，如“可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“目標”、“或”計劃“以及此類詞語或類似表述的變體或此類詞語的否定，構成1933年《證券法》(修訂本)第27A節和1934年《證券交易法》(修訂本)第21E節所指的”前瞻性陳述“，並受由此產生的安全港的約束。這些前瞻性陳述反映了公司對其計劃、意圖、預期、戰略和前景的當前看法，這些看法是基於公司目前掌握的信息和公司所做的假設。儘管公司相信這些前瞻性陳述所反映或暗示的計劃、意圖、期望、戰略和前景是合理的，但公司不能保證這些計劃、意圖、期望或戰略一定會實現或實現。此外，這些前瞻性陳述應被視為受制於公司運營和商業環境中存在的許多風險和不確定因素。這種風險和不確定性可能導致實際結果與預期結果大相徑庭。這些不確定性包括但不限於：

 

·國際、國家、區域和地方經濟狀況；

·冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行對我們的業務運營或租户的業務運營(包括及時支付租金的能力)和整體經濟的影響持續時間和程度，包括任何新冠肺炎變種或新冠肺炎疫苗的效力或可獲得性；

·供應和交付鏈中斷；

·由於通貨膨脹影響房地產開發成本，建築成本可能增加；

·提高利率和以有吸引力的條件籌集股本的能力；

·融資風險，包括我們的業務現金流可能不足以支付所需的本金和利息的風險，以及我們可能無法在到期時為現有債務再融資或以有吸引力的條件或根本無法獲得新的融資的風險；

·我們保持信用機構評級的能力；

·我們遵守適用的金融契約的能力；

·公司經營的競爭環境；

·入住率或租賃率的波動；

·租户可能違約(包括破產或資不抵債)或租約不續期，或我們是否有能力以當前或預期的租金租賃空間，特別是考慮到現有或潛在租户未來能夠經營實體地點的條件存在重大不確定性；

·法律或政府法規的可能變化以及對這些法律和法規的解釋，包括房地產法或房地產投資信託基金或公司所得税法的變化，以及房地產税率可能的提高；

·我們保持房地產投資信託基金資格的能力；

·收購和發展風險，包括此類收購和發展項目未能按照預測執行；

·火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害；

·流行病、流行病或其他突發公共衞生事件，如新冠肺炎的爆發；

·影響我們的政府法規的措辭和對這些法規的解釋，包括遵守這些法規的成本、房地產和分區法律的變化以及房地產税率的提高；

·我們的利率互換交易對手不履行時的信用風險；

·停止倫敦銀行間同業拆借利率；

·保險金額不足或不足；

·訴訟，包括與起訴或辯護索賠和任何不利結果有關的費用；

·我們吸引和留住關鍵人員的能力；

·與我們的數據安全系統和程序的故障、不足或中斷有關的風險；

·未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及

·環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業進行必要的污染補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

所有前瞻性陳述均應根據第一部分第1A項中確定的風險進行閲讀。公司最新的Form 10-K年度報告和隨後的Form 10-Q季度報告中的風險因素。

公司不承擔公開更新任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。