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LoanMembersSRT：關聯實體成員美國-GAAP：LoansPayable成員2021-12-310001759774PSTL：AndrewSpodekChiefExecutiveOfficerMember美國-公認會計準則：公共類別成員SRT：關聯實體成員Pstl：FollowOnOfferingMember2021-11-162021-11-160001759774PSTL：AndrewSpodekChiefExecutiveOfficerMember美國-公認會計準則：公共類別成員SRT：關聯實體成員Pstl：FollowOnOfferingMember2021-11-160001759774美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-03-310001759774美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-03-310001759774Pstl：OPUnitsMember2022-01-012022-03-310001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-01-012022-03-310001759774美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-01-012021-03-310001759774美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-01-012021-03-310001759774Pstl：OPUnitsMember2021-01-012021-03-310001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2021-01-012021-03-310001759774美國-公認會計準則：公共類別成員PSTL：OPAndLPUnitsMember2021-03-310001759774美國-公認會計準則：公共類別成員PSTL：OPAndLPUnitsMember2022-03-310001759774美國-公認會計準則：公共類別成員Pstl：1月份提供時關注成員2021-01-112021-01-110001759774美國-公認會計準則：公共類別成員Pstl：1月份提供時關注成員2021-01-110001759774Pstl：1月新增共享成員2021-01-112021-01-110001759774Pstl：1月新增共享成員美國-公認會計準則：公共類別成員2021-01-1100017597742021-01-142021-01-140001759774美國公認會計準則：其他費用成員2021-01-142021-01-140001759774美國-公認會計準則：公共類別成員PSTL：11月提供時關注成員2021-11-162021-11-160001759774美國-公認會計準則：公共類別成員PSTL：11月提供時關注成員2021-11-160001759774美國公認會計準則：超額分配選項成員2021-11-162021-11-160001759774美國公認會計準則：超額分配選項成員2021-11-160001759774PSTL：11月提供時關注成員2021-11-192021-11-190001759774美國公認會計準則：其他費用成員PSTL：11月提供時關注成員2021-11-192021-11-190001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成員美國-公認會計準則：公共類別成員2020-12-142020-12-140001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成員2021-01-012021-12-310001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成員2022-01-012022-03-310001759774PSTL：AtTheMarketOfferingProgram成員2022-03-310001759774美國-公認會計原則：分部宣佈成員2022-03-310001759774美國-公認會計原則：分部宣佈成員2022-02-010001759774美國公認會計準則：非控制性利益成員Pstl：LongTermIncentivePlanMemberSRT：首席執行官執行官員成員2022-01-012022-01-310001759774Pstl：OPUnitsMember2022-01-012022-03-310001759774PSTL：OPAndLPUnitsMember美國-公認會計準則：公共類別成員2022-03-310001759774美國-公認會計準則：公共類別成員2020-04-260001759774美國-公認會計準則：公共類別成員2020-04-270001759774美國-公認會計準則：公共類別成員2021-04-270001759774美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-12-310001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2021-12-310001759774美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-12-310001759774美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-03-310001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-01-012022-03-310001759774美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-03-310001759774美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-03-310001759774PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-03-310001759774美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-03-310001759774SRT：董事成員美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-03-310001759774美國-公認會計準則：受限的股票成員Pstl：官員和員工成員2022-01-012022-03-310001759774SRT：董事成員PSTL：LongTermIncentiveUnitMember2022-01-012022-03-310001759774Pstl：官員和員工成員2022-01-012022-03-310001759774Pstl：支持員工成員2022-01-012022-03-310001759774Pstl：個人員工成員2022-01-012022-03-310001759774美國-公認會計準則：公共類別成員Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-03-310001759774美國-公認會計準則：公共類別成員Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-01-012022-03-310001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-03-310001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-12-310001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-01-012022-03-310001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-01-012021-03-310001759774Pstl：Post RealEstateConsultingBusiness成員2022-03-042022-03-040001759774Pstl：Post RealEstateConsultingBusiness成員2022-03-040001759774美國公認會計準則：次要事件成員2022-04-282022-04-280001759774美國公認會計準則：次要事件成員US-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2021CreditFacilityMembers2022-05-110001759774美國公認會計準則：次要事件成員US-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2021CreditFacilityMembers美國公認會計準則：不安全債務成員2022-05-110001759774美國公認會計準則：次要事件成員美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersUS-GAAP：LineOfCreditMemberPSTL：A2021CreditFacilityMembers2022-05-110001759774美國公認會計準則：次要事件成員2022-04-012022-05-110001759774美國公認會計準則：次要事件成員SRT：情景預測成員2022-04-012022-05-11
目錄表
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
☒
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條規定的季度報告
截至本季度末March 31, 2022
或
☐
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
委託文件編號：001-38903
郵政房地產信託公司。
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州83-2586114
(述明或其他司法管轄權(美國國税局僱主
公司或組織)識別號碼)
哥倫比亞大道75號
錫達赫斯特, 紐約11516
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號：(516) 295-7820
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
A類普通股，每股面值0.01美元PSTL紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 x No ¨
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 x No ¨
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☐加速文件管理器☐
非加速文件服務器☒規模較小的報告公司☒
新興成長型公司☒
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是¨ No x
截至2022年5月11日，註冊人擁有18,764,947已發行的A類普通股。


目錄表
目錄
頁面
第一部分財務信息
第1項。
財務報表
1
截至2022年3月31日和2021年12月31日的合併資產負債表
1
截至2022年和2021年3月31日的三個月的綜合經營和全面收益表
2
截至2022年和2021年3月31日止三個月的綜合權益表(赤字)
3
截至2022年和2021年3月31日的三個月合併現金流量表
4
合併財務報表附註
6
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
24
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
35
第四項。
控制和程序
35
第二部分：其他信息
第1項。
法律訴訟
36
第1A項。
風險因素
36
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
36
第三項。
高級證券違約
36
第四項。
煤礦安全信息披露
36
第五項。
其他信息
36
第六項。
陳列品
37
簽名
38

i
目錄表
第一部分財務信息
項目1.財務報表
郵政房地產信託公司。
合併資產負債表
(以千為單位，面值和共享數據除外)
3月31日，
2022		2021年12月31日
(未經審計)
資產
投資：
房地產，按成本價計算：
土地$69,960 $64,538 
建築和改善301,023 278,396 
改善租户狀況5,645 5,431 
按成本價計算的房地產總資產376,628 348,365 
減去：累計折舊(23,139)(20,884)
房地產總資產，淨額353,489 327,481 
融資租賃投資，淨額16,189 16,213 
房地產投資總額369,678 343,694 
現金5,958 5,857 
代管和準備金1,297 1,169 
租金和其他應收款2,454 4,172 
預付費用和其他資產，淨額10,699 7,511 
商譽和其他無形資產1,676 — 
遞延應收租金822 666 
就地租賃無形資產，淨額14,579 14,399 
高於市價租賃，淨額259 249 
總資產$407,422 $377,717 
負債與權益
負債：
定期貸款，淨額$49,391 $49,359 
循環信貸安排40,000 13,000 
擔保借款，淨額32,907 32,990 
應付賬款、應計費用和其他6,563 8,225 
低於市價租賃，淨額9,978 8,670 
總負債138,839 112,244 
承付款和或有事項
股本：
A類普通股，面值$0.01每股；500,000,000授權股份，18,765,418和18,564,421分別截至2022年3月31日和2021年12月31日的已發行和已發行股票
188 186 
B類普通股，面值$0.01每股；27,206授權股份：27,206截至2022年3月31日和2021年12月31日的已發行和已發行股票
— — 
額外實收資本239,779 237,969 
累計其他綜合收益2,838 766 
累計赤字(22,579)(18,879)
股東權益總額220,226 220,042 
經營合夥單位持有人的非控股權益48,357 45,431 
總股本268,583 265,473 
負債和權益總額$407,422 $377,717 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
1
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併業務表和全面收益表
(未經審計)
(以千為單位，共享數據除外)
截至以下三個月
3月31日，
20222021
收入：
租金收入$11,349 $8,487 
費用及其他582 342 
總收入11,931 8,829 
運營費用：
房地產税1,590 1,089 
物業運營費用1,530 910 
一般和行政3,642 2,569 
折舊及攤銷4,110 3,169 
總運營費用10,872 7,737 
營業收入1,059 1,092 
其他收入487 36 
利息支出，淨額：
合同利息支出(686)(645)
遞延融資費的註銷和攤銷(129)(145)
提前清償債務損失— (202)
利息收入1 1 
利息支出總額(淨額)(814)(991)
所得税前收入支出732 137 
所得税費用(11)(11)
淨收入721 126 
可歸因於經營合夥單位持有人非控股權益的淨收入(126)(23)
普通股股東應佔淨收益$595 $103 
每股淨收益：
基本版和稀釋版$0.02 $0.00 
加權平均已發行普通股：
基本版和稀釋版18,368,130 12,448,326 
綜合收入：
淨收入$721 $126 
金融工具未實現收益2,511 — 
綜合收益3,232 126 
經營合夥單位持有人非控股權益的綜合收益(565)(23)
普通股股東應佔綜合收益$2,667 $103 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
2
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併權益變動表(虧損)
(未經審計)
(單位：千，共享數據除外)
數量
普通股
庫存		普普通通
庫存		其他內容
已繳費
資本		累計其他綜合收益累計
權益
(赤字)		股東合計
股權		運營中
夥伴關係
單位持有人的
非控制性
利益		總計
權益
餘額-2020年12月31日9,464,403 $95 $100,812 $— $(8,917)$91,990 $27,649 $119,639 
出售普通股所得淨收益3,737,500 37 53,203 — — 53,240 — 53,240 
基於股權的薪酬的發行和攤銷149,121 1 885 — — 886 230 1,116 
ESPP項下的發行和攤銷3,987 — 66 — — 66 — 66 
限售股扣繳(1,291)— (21)— — (21)— (21)
宣佈的股息($0.2175每股)
— — — — (2,916)(2,916)(650)(3,566)
淨收入— — — — 103 103 23 126 
非控股權益的重新分配— — (3,831)— — (3,831)3,831 — 
餘額-2021年3月31日13,353,720$133 $151,114 $— $(11,730)$139,517 $31,083 $170,600 
餘額-2021年12月31日18,591,627 186 237,969 766 (18,879)220,042 45,431 265,473
與交易有關的業務單位的發放— — — — — — 3,238 3,238 
基於股權的薪酬的發行和攤銷199,102 2 1,426 — — 1,428 371 1,799 
ESPP項下的發行和攤銷5,387 — 100 — — 100 — 100 
限售股扣繳(3,492)— (62)— — (62)— (62)
宣佈的股息($0.2275每股)
— — — — (4,295)(4,295)(902)(5,197)
累計其他綜合收益— — — 2,072 — 2,072 439 2,511 
淨收入— — — — 595 595 126 721 
非控股權益的重新分配— — 346 — — 346 (346)— 
餘額-2022年3月31日18,792,624$188 $239,779 $2,838 $(22,579)$220,226 $48,357 $268,583 
附註是這些合併財務報表的組成部分。   

3
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併現金流量表
(未經審計)
(單位：千)
截至以下三個月
3月31日，
20222021
經營活動的現金流：
淨收入$721 $126 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊2,346 1,768 
就地無形資產攤銷1,764 1,401 
遞延融資成本的註銷和攤銷129 145 
攤銷高於/低於市值的租約(522)(377)
無形負債攤銷(16)(4)
基於權益的薪酬1,706 1,129 
提前清償債務損失— 202 
遞延應收租金(156)(62)
應付遞延租金費用3 — 
其他12 23 
資產和負債變動情況：
租金和其他應收款1,364 203 
預付費用和其他資產606 163 
應付賬款、應計費用和其他(1,337)(201)
經營活動提供的淨現金6,620 4,520 
投資活動產生的現金流：
房地產收購(25,456)(25,399)
融資租賃投資(10)— 
收購和建築保證金的代管(1,445)(298)
資本改善(851)(372)
與財產損失索賠有關的保險收益378 125 
其他投資活動(305)— 
用於投資活動的現金淨額(27,689)(25,944)
融資活動的現金流：
償還有擔保的借款(88)(13,782)
來自循環信貸安排的收益29,000 24,500 
償還循環信貸安排(2,000)(38,000)
來自其他融資活動的償還— (53)
發行股票所得款項淨額(成本)(199)53,725 
遞延發售成本— (135)
發債成本— (5)
發行ESPP股票所得款項83 53 
為繳納限制性股份歸屬而扣繳的股份(162)(21)
分配和分紅(5,197)(3,566)
其他融資活動(139)(102)
融資活動提供的現金淨額21,298 22,614 
現金和儲備金淨增(減)229 1,190 
期初現金、行數和準備金7,026 3,271 
期末現金、代管和準備金$7,255 $4,461 
4
目錄表
補充披露非現金投融資活動
利率互換未實現收益，淨額2,511 — 
為收購物業而發行的營運單位1,787 — 
為業務收購而發行的運營單位1,451 — 
非控股權益的重新分配346 3,831 
預付費用和其他資產中所列購置款存款的重新分類280 792 
應計資本支出計入應付賬款和應計費用272 210 
核銷不再使用的固定資產86 — 
計入應付賬款和應計費用的資本的應計成本— 378 
使用權資產— 1,118 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
5
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註

注1。業務的組織和描述

郵政房地產信託公司(以下簡稱“公司”)於2018年11月19日在馬裏蘭州成立。2019年5月17日，公司完成了A類普通股的首次公開發行(IPO)，面值為$0.01每股(“A類普通股”)。本公司將首次公開招股所得款項淨額貢獻予特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP(“營運合夥企業”)，以換取於營運合夥企業中擁有有限合夥權益的普通單位(“營運單位”)。本公司及經營合夥企業於完成首次公開招股及若干相關籌組交易後開始運作。於首次公開招股及成立交易完成前，本公司並無經營業務。
本公司於營運合夥企業的權益使本公司有權按本公司持有營運單位的百分比，分享營運合夥企業的分配及分配損益。作為經營合夥的唯一普通合夥人，本公司根據合夥協議擁有管理及處理經營合夥業務的獨家權力，但須獲得有限合夥人的有限批准及投票權。截至2022年3月31日，公司持有約82.0經營合夥企業的%權益。作為唯一普通合夥人及主要權益持有人，本公司綜合經營合夥企業的財務狀況及經營業績。營運合夥被視為可變權益實體(“VIE”)，而本公司是該實體的主要受益人。
截至2022年3月31日，該公司擁有以下投資組合1,016位於以下位置的物業49州和一領地。該公司的物業主要出租給單一租户，即美國郵政服務公司(“USPS”)。
此外，本公司透過其應課税房地產投資信託基金附屬公司房地產資產顧問有限公司(前稱郵政業物業管理公司)(“REAC”)，為另一間物業公司提供收費第三方物業管理服務。397Spodek先生及其附屬公司擁有的財產，以及為郵政財產的第三方所有者提供的某些諮詢服務。

根據公司的修訂和重述章程，公司目前被授權發佈最多500,000,000A類普通股，27,206B類普通股，$0.01每股票面價值(“投票權等價股”)，最高可達100,000,000優先股的股份。
本公司相信其成立符合經修訂的1986年國內收入守則(“守則”)對房地產投資信託基金(“REIT”)的資格要求，並以使其能夠符合該守則的運作方式運作，而本公司自截至2019年12月31日止的短短課税年度起根據該守則選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)課税。作為房地產投資信託基金，公司一般不需要繳納聯邦所得税，因為它將每個納税年度的房地產投資信託基金應納税所得額分配給其股東。房地產投資信託基金受到許多組織和業務要求的制約。
根據JumpStart Our Business Startups Act，公司有資格成為一家新興成長型公司(“EGC”)。EGC可像本公司所做的那樣，選擇利用為遵守財務會計準則委員會(“FASB”)或美國證券交易委員會(SEC)可能發佈的新會計準則或修訂會計準則而延長的私營公司過渡期。
注2.重要會計政策摘要
陳述的基礎
隨附的綜合財務報表包括本公司、經營合夥企業及其全資子公司的財務狀況和經營業績。
公司合併了經營夥伴關係，公司被認為是VIE的主要受益者。主要受益者是這樣的實體：(1)有權指導對該實體的經濟表現影響最大的活動；(2)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
6
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
非控股權益被定義為實體中非直接或間接歸屬於本公司的部分股權。非控股權益必須在綜合資產負債表中作為權益的一個單獨組成部分列報。因此，淨收益的列報反映了歸屬於控制性和非控制性權益的收入。
隨附的綜合財務報表乃根據中期財務資料的美國公認會計原則(“GAAP”)及表格10-Q及規則S-X第8條的指示編制。因此，它們不包括公認會計準則要求的完整財務狀況所需的所有信息和腳註曼茨。
本中期財務信息應與本公司表格10-K的年報截至2021年12月31日的年度。管理層認為，所有被認為是公平列報所必需的正常、經常性的調整都已包括在內。這一中期財務信息不一定代表或表明截至2022年12月31日的年度的經營業績。所有重要的公司間賬户和交易都已註銷。
預算的使用
按照公認會計準則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響報告期內報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和支出。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計不同。
報價和其他費用
發售成本在綜合資產負債表的“股東權益總額”中作為額外實收資本的減少額入賬。
遞延成本

與發行本公司長期債務有關的融資成本，包括本公司現有信貸安排(“信貸安排”)的定期貸款安排部分(“2021年定期貸款”)，採用與實際利率法相近的直線法遞延並攤銷為相關債務工具期限的利息支出增加，並在綜合資產負債表中報告為相關債務餘額的減少。與信貸安排的循環信貸安排部分(“2021年循環信貸安排”)有關的遞延融資成本將按2021年循環信貸安排的條款作為利息支出的增加遞延及攤銷，並計入綜合資產負債表的“預付開支及其他資產淨額”。
重新分類
某些上期數額已重新分類，以符合本期的列報方式。




7
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
現金和儲備金
現金包括期限不超過三個月的無限制現金。託管和準備金由受限現金組成。下表提供了合併資產負債表和合並現金流量表中報告的現金、代管和準備金的對賬情況：
自.起
3月31日，
2022		十二月三十一日，
2021
(單位：千)
現金
$5,958 $5,857 
代管和準備金：
維修備用金
855 827 
房地產税準備金
386 250 
ESPP儲量
56 92 
現金、代管和準備金
$7,255 $7,026 
收入確認
該公司與租户簽訂了經營租賃協議，其中一些協議包含了未來租金上漲的條款。租金收入在租賃期內以直線方式確認。此外，某些租賃協議規定向租户償還房地產税和其他可收回成本，該等費用按應計制在綜合經營及全面收益報表中作為“租金收入”的一部分入賬。
手續費及其他費用主要包括(1)物業管理費、(2)確認為融資租賃物業的收入及(3)向郵政物業的第三方擁有人提供諮詢服務所賺取的費用。
管理費來自與公司首席執行官(“首席執行官”)有關聯的實體簽訂的合同協議。管理費收入確認為各自協議項下的收入。
直接融資租賃收入按實際利率法於租賃期內確認。於租賃開始時，本公司在綜合資產負債表的“融資租賃投資淨額”內計入一項資產，即本公司對直接融資租賃的投資淨額。這項初始淨投資是通過將直接融資租賃的未來最低租賃付款總額與物業的估計剩餘價值(如有)減去未賺取收入後的總和確定的。於租賃期內，直接融資租賃的投資減少，收入於綜合經營及全面收益表的“費用及其他”確認為收入，併產生恆定的融資租賃投資定期回報率(淨額)。
諮詢服務的收入來自服務合同，通常基於(I)時間和費用安排(公司根據發生的工時和合同費率確認收入)、(Ii)固定費用安排(公司確認迄今通過應用比例績效法獲得的收入)或(Iii)基於績效或或有安排(公司在客户獲得承諾服務控制權的某個時間點確認收入)。諮詢服務的可償還費用，包括與差旅、自付費用、外部顧問和其他外部服務費用有關的費用，一般列入收入，同等數額的可償還費用列入發生費用期間的一般費用和行政費用。

企業合併、商譽和無形資產

本公司採用收購方法對業務合併進行會計處理，該方法要求確認收購方、確定收購日期、將收購方支付的購買價分配給收購方可識別的有形和無形資產、承擔的負債，包括收購日被收購方的任何或有對價和任何非控股權益的公允價值。商譽是指購買價格超過所獲得淨資產公允價值的部分，包括分配給可識別無形資產的金額。無形資產可能包括客户關係、商標和獲得的軟件。具有有限壽命的可識別無形資產在其預期使用年限內攤銷。與收購有關的成本在發生成本的期間內支出。這個




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目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
被收購企業的經營業績自收購之日起計入公司的綜合財務報表。

本公司至少每年評估商譽減值，或視情況需要評估商譽減值。商譽在報告單位層面通過比較報告單位的公允價值及其包括商譽在內的賬面金額進行評估。如果報告單位的賬面金額超過其公允價值，則存在商譽減值。減值損失是賬面金額超過報告單位公允價值的金額，限於分配給該報告單位的商譽總額。

壽命有限的無形資產將在其估計使用年限內攤銷，並在發生事件或環境變化表明資產的賬面價值可能無法收回時對減值進行審查。如果存在減值指標，本公司通過比較資產的賬面價值與資產預期產生的未來未貼現淨現金流量來評估將持有和使用的資產的可回收性。本公司對資產進行最低水平的分組，這些資產的可識別現金流在很大程度上獨立於其他資產組產生的現金流。如果預期未貼現的未來現金流量總額少於資產組的賬面價值，本公司將估計資產組的公允價值，以確定是否應確認減值損失。

金融工具的公允價值
以下估計公允價值的披露由管理層使用現有市場信息和適當的估值方法確定。然而，要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要相當大的判斷力。因此，本文提出的估計不一定表明公司在2022年3月31日和2021年12月31日處置資產和負債時可能實現的金額。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。現金、代管和準備金、應收款、預付費用和其他資產、應付帳款和應計費用由於到期日較短，其金額與截至2022年3月31日和2021年12月31日的公允價值合理接近。
截至2022年3月31日和2021年12月31日，本公司擁有融資租賃投資，賬面淨值為#美元16.2百萬美元和美元16.2百萬美元，淨利率和有效利率分別為6.48%和7.89%。融資租賃投資的賬面價值接近其於2022年3月31日及2021年12月31日的公平市價。本公司直接融資租賃的公允價值被歸類為3級基準(由ASC 820，公允價值計量和披露提供)。
本公司信貸融資項下借款的公允價值接近賬面價值，因為該等借款須按浮動利率計算。公司擔保借款的公允價值總計約為#美元30.2百萬美元和美元32.1百萬美元，本金餘額為#美元33.1百萬美元和美元33.2分別截至2022年3月31日和2021年12月31日。公司債務的公允價值被歸類為3級基礎(根據ASC 820，公允價值計量和披露)。這些金融工具的公允價值是根據本公司目前可用於類似期限和期限的貸款的借款利率，採用貼現現金流分析確定的。抵押債務的公允價值是通過按市場利率對未來合同利息和本金付款進行貼現來確定的。
本公司的衍生資產由與信貸安排訂立的利率互換衍生工具組成，按公允價值根據各種可觀察到的投入入賬，包括合約條款、利率曲線、收益率曲線、波動率量度及該等投入的相關性。本公司以未來現金流量的預期規模為基礎，按公允價值按經常性基礎計量其衍生工具，並計入非履行風險的計量。公司衍生資產的公允價值被歸類為2級基礎(根據ASC 820，公允價值計量和披露)。本公司在評估其衍生資產的公允價值時，會考慮本身的信用風險以及交易對手的信用風險。截至2022年3月31日及2021年12月31日，本公司利率互換衍生工具的公允價值約為3.5百萬美元和美元1.0分別計入綜合資產負債表的“預付費用和其他資產，淨額”。
關於資產和負債公允價值的披露是基於截至2022年3月31日和2021年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然管理層並不知悉任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2022年3月31日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面重估，而目前對公允價值的估計可能與本文所載金額大相徑庭。




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目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)

衍生工具和套期保值活動

根據ASC 815衍生工具和套期保值，本公司將所有衍生工具按公允價值計入綜合資產負債表。衍生工具公允價值變動的會計處理取決於衍生工具的預期用途、本公司是否已選擇在套期保值關係中指定衍生工具並應用套期保值會計，以及套期保值關係是否符合應用套期保值會計所需的標準。被指定和符合條件的衍生品被指定為對預期未來現金流的可變性敞口進行對衝，被視為現金流對衝。套期會計一般規定在套期工具上確認損益的時間與確認可歸因於公允價值對衝中的對衝風險的對衝資產或負債的公允價值變動或現金流量對衝中的對衝預測交易的收益影響的時間相匹配。本公司可訂立旨在對其某些風險進行經濟對衝的衍生合約，即使對衝會計不適用或本公司選擇不應用對衝會計。

詳情見附註6.衍生工具及對衝活動。
減損
當事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時，房地產投資及相關無形資產的賬面價值會被檢視以計提減值。當一項資產的賬面金額在未貼現的基礎上超過預期持有期內的預計未來現金流量總額時，即存在減值。減值損失是根據資產的賬面價值超過其估計公允價值來計量的。減值分析將基於當前計劃、預期持有期和準備分析時的可用市場信息。如果對預計未來現金流、預期持有期或市場狀況的估計發生變化，對減值損失的評估可能會有所不同，這種差異可能是重大的。對預期現金流的評估是主觀的，部分是基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。不是在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月中記錄了減值。
信貸風險集中
截至2022年3月31日，該公司的物業主要出租給單一租户，即美國郵政總局。截至2022年3月31日的三個月，17.2公司總租金收入的%，或$2.0100萬，集中在賓夕法尼亞州。截至2021年3月31日的三個月，19.6公司總租金收入的%，或$1.7100萬，集中在賓夕法尼亞州。USPS履行租約條款的能力取決於上述任何領域的監管、經濟、環境或競爭條件，並可能對本公司的整體業務業績產生影響。
該公司在大型金融機構存入的現金和銀行存款的金額不時超過聯邦保險的限額。本公司在該等賬目中並無出現任何虧損。
基於權益的薪酬
公司根據《美國會計準則》第718條《補償--股票補償》核算基於股權的薪酬，該主題要求公司在授予日確認基於股權的獎勵的公允價值的支出。授予具有服務條件和/或市場條件的員工和非員工的股權分類股票獎勵在授予之日按公允價值計量，只有在獎勵修改後才按公允價值重新計量。公司將在發生沒收時記錄沒收情況。
本公司按直線法確認每項獎勵所需服務期間的補償開支，在報告期末確認的補償開支金額至少等於授予日或修改日(視情況而定)有關獎勵截至該日已歸屬的公允價值部分。對於具有市場條件的裁決，只要提供了必要的服務，如果不滿足市場條件，補償費用就不會逆轉，因為市場條件並不代表歸屬條件。
詳情見附註11.股東權益。




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目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
保險會計
該公司提供責任保險，以減輕其對某些損失的風險，包括與財產損失和業務中斷有關的損失。本公司將預計發生的財產損失和其他損失的保險收益的估計金額記錄為資產(通常是保險公司的應收款)，以及當金額可確定並經保險公司批准時的收入，直至發生的損失金額。任何超過所發生損失金額的保險賠償金額都被認為是或有收益，在保險公司確定並批准該金額之前，不會記錄在其他收入中。因業務中斷而損失的收入或利潤的保險賠償被全部計入或有收益，因此在金額可確定並經保險公司批准之前，不會計入收入。
每股收益
本公司根據A類普通股的加權平均已發行股份減去已發行和已發行的非既有股份計算每股淨收益。截至2022年3月31日及2021年3月31日，本公司已取消授予A類普通股的限制性股份、經營合夥企業的長期激勵單位(“LTIP單位”)及若干限制性股份單位(“RSU”)，該等單位規定不可沒收的股息及股息等值支付權。因此，這些A類普通股、LTIP單位和RSU的未歸屬限制性股票被視為參與證券，並根據兩類法計入每股基本和稀釋後淨收益的計算。稀釋每股收益是在計入期內已發行的所有潛在稀釋股份後計算的。更多細節見附註10.每股收益。
會計準則的未來應用
2016年9月，FASB發佈了ASU第2016-13號，金融工具--信貸損失(主題326)：金融工具信貸損失計量，2018年11月發佈ASU第2018-19號，對主題326“金融工具--信貸損失”的編纂改進。該指導意見改變了實體將如何計量大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失，這些工具不是通過淨收入按公允價值計量的。該指導意見用“預期損失”方法取代了目前的“已發生損失”模型。公司還將被要求披露有關其如何制定免税額的信息，包括影響公司估計預期信貸損失的因素的變化以及這些變化的原因。ASU 2018-19號將經營性應收租賃款排除在本指南的範圍之外。由於公司被歸類為EGC，本指南將於2023年1月1日對公司生效。該公司目前正在評估採用該指導方針將對其綜合財務報表產生的影響。




11
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
注3.房地產收購
下表彙總了該公司截至2022年3月31日的三個月的收購情況。包括交易成本在內的購買價格根據收購之日的相對公允價值分配給可單獨確認的有形資產和無形資產和負債。包括交易成本在內的總購房價分配如下(單位為千，不包括房產數量)：
截至三個月數量
屬性		土地建房
和
改進		租客
改進		在位
租賃
無形資產		以上-
市場
租契		以下為-
市場
租契
其他(1)
總計(2)
2022
March 31, 2022(3)50 $5,422 $22,233 $214 $1,889 $28 $(1,848)$(363)$27,575 
説明性註釋:
(1)包括與不良經營租賃有關的無形負債二在截至2022年3月31日的三個月內，列入綜合資產負債表中“應付賬款、應計費用和其他”的財產。
(2)包括約#美元的結賬成本0.6截至2022年3月31日的三個月為100萬美元。
(3)包括收購50個人或投資組合交易中各種狀態的房產，價格約為$27.6100萬美元，包括結賬費用，資金來自向賣方發放業務單位作為非現金對價(價值約為#美元1.8百萬使用A類普通股在每次發行該等運營單位時的股價)和根據 信貸安排.
注4.無形資產和無形負債
下表彙總了該公司的無形資產和負債：
自.起總資產
(責任)		累計
(攤銷)
/積累量		網絡
攜帶
金額
(單位：千)
March 31, 2022:
就地租賃無形資產
$33,758 $(19,179)$14,579 
高於市價的租約
347 (88)259 
低於市價的租賃
(15,502)5,524 (9,978)
2021年12月31日：
就地租賃無形資產
$31,814 $(17,415)$14,399 
高於市價的租約
319 (70)249 
低於市價的租賃
(13,654)4,984 (8,670)
本地租賃無形資產攤銷為#美元。1.8百萬美元和美元1.4截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月分別為100萬美元。這項攤銷包括在綜合經營和全面收益表的“折舊和攤銷”中。
收購的高於市值的租約攤銷為#美元。0.02百萬美元和美元0.01分別於截至2022年及2021年3月31日止三個月的租金收入，並計入綜合經營及全面收益報表內的“租金收入”。收購的低於市價租賃的攤銷為#美元0.5百萬美元和美元0.4分別於截至2022年及2021年3月31日止三個月的租金收入，並計入綜合經營及全面收益報表內的“租金收入”。




12
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
這些無形資產的未來攤銷/增值如下(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度：就地租賃
無形資產		高於市場
租契		低於市場水平
租契
2022年--剩餘$4,116 $60 $(1,316)
20234,174 77 (1,529)
20243,000 59 (1,294)
20251,795 42 (1,049)
2026999 21 (875)
此後
495 — (3,915)
總計
$14,579 $259 $(9,978)
注5.債務
下表彙總了該公司截至2022年3月31日和2021年12月31日的負債情況(以千美元為單位)：
截至的未清償餘額
3月31日，
2022		傑出的
截止日期的餘額
十二月三十一日，
2021		利息
費率為
3月31日，
2022		到期日
循環信貸安排(1):
2021年循環信貸安排$40,000 $13,000 
Libor+150Bps(2)
2026年1月
2021年定期貸款(1)
50,000 50,000 
Libor+145Bps(2)
2027年1月
擔保借款：
遠景銀行(3)
1,409 1,409 3.69 %2041年9月
第一俄克拉荷馬銀行(4)
345 349 3.625 %2037年12月
願景銀行-2018(5)
844 844 3.69 %2041年9月
賣方融資(6)
282 366 6.00 %2025年1月
AIG-2020年12月(7)
30,225 30,225 2.80 %2031年1月
本金合計123,105 96,193 
未攤銷遞延融資成本(807)(844)
債務總額$122,298 $95,349 
説明性註釋:
(1)2021年8月9日，本公司簽訂了信貸安排，其中包括美元150.02021年百萬週轉信用設施和美元50.02021年的百萬定期貸款。就訂立信貸安排而言，本公司終止其先前的信貸安排，並清償該項貸款項下的未償還貸款。信貸安排包括手風琴功能，允許公司最多額外借入$150.02021年循環信貸機制下的100萬美元，在第一修正案(定義如下)之前，最高可額外增加$50.0根據2021年定期貸款，每種情況下均受慣例條款和條件的限制。2021年循環信貸安排將於2026年1月到期，可延長至二六個月期限視慣例條件而定，2021年定期貸款將於2027年1月到期。在第一修正案之前，信貸安排下的借款的利率為：(I)在2021年循環信貸安排的情況下，基本利率加保證金範圍為0.5%至1.0年利率或倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)加上以下範圍的保證金1.5%至2.0年利率，或(Ii)在2021年定期貸款的情況下，基本利率加保證金0.45%至0.95年利率或倫敦銀行同業拆息加保證金1.45%至1.95年利率，每一種情況都取決於公司的綜合槓桿率。關於2021年循環信貸安排，如果使用量等於或低於50%，未使用的設施費用為0.20每年%，或者如果使用率大於50%，未使用的設施費用為0.15在每一種情況下，2021年循環信貸安排項下平均每日未使用的承付款的百分比。“信貸安排”載有一些慣常的金融和非金融契約。

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目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
在截至2022年3月31日及2021年3月31日的三個月內，本公司產生了0.06百萬美元和美元0.05分別為與其先前的信貸安排和2021年循環信貸安排有關的未使用的貸款手續費。截至2022年3月31日，本公司遵守了信貸安排的所有債務契約。
2022年5月11日，本公司修訂了信貸安排(第一修正案)，其中增加了新的$75.02028年2月到期的百萬優先無抵押延遲提取定期貸款(“2022年定期貸款”)，將定期貸款信貸安排下的手風琴功能增加到$75.0百萬英鎊，以有擔保隔夜融資利率(SOFR)取代LIBOR作為基準利率，並考慮到適用保證金減少0.02%如果公司實現了某些可持續發展目標。經修訂後，信貸安排的利率為：(I)在2021年循環信貸安排的情況下，基本利率加利潤率從0.5%至1.0年利率或調整後的術語SOFR(定義如下)外加利潤率1.5%至2.0年利率，或(Ii)在2021年定期貸款和2022年定期貸款的情況下，基本利率加保證金0.45%至0.95年利率或調整後的期限軟外加利潤率1.45%至1.95年利率，每一種情況取決於公司的綜合槓桿率。調整期限SOFR選項是SOFR加上期限SOFR調整0.10%，受0%地板(“調整後的術語SOFR”)。
(2)以一個月期美元倫敦銀行同業拆息利率計算。
(3)五財產是這筆貸款的抵押，Spodek先生還提供了個人付款擔保50其下的未清償款額的%。這筆貸款的固定利率是3.69第一次為%五年只支付利息，然後每隔一段時間五年其後向利率支付本金和利息的期間五年美國國債每週平均收益率調整為恆定到期日五年，提供給聯邦儲備系統理事會(“五年期國庫券利率”)，外加2.75%，最低年率為2.75%.
(4)這筆貸款以下列的第一抵押留置權為抵押四財產和斯波德克先生的個人付款擔保。這筆貸款的固定利率是3.625第一個固定的百分比五年，然後每年調整為華爾街日報優質利率的可變年率，最低年率為3.625%.
(5)這筆貸款以下列的第一抵押留置權為抵押一財產和斯波德克先生的個人付款擔保。這筆貸款的固定利率是3.69第一次為%五年只支付利息，然後每隔一段時間五年其後向利率支付本金和利息的期間五年制國庫券利率，外加2.75%，最低年率為2.75%.
(6)就一項財產的收購而言，該公司獲得了以該財產作擔保的賣方融資#美元。0.4百萬人需要五每年支付本金及利息$0.1百萬美元，第一筆分期付款將於2021年1月2日到期6.0到2025年1月2日，年利率為%。
(7)這筆貸款是由位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的一處工業地產的第一抵押留置權擔保的。這筆貸款的固定利率是2.80%，第一次只支付利息五年並在此後根據30年攤銷時間表。
本公司於2022年3月31日及2021年12月31日的債務加權平均到期日為5.7年和6.5分別是幾年。




14
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
截至2022年3月31日的債務本金償還計劃如下(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：金額
2022年--剩餘$12 
2023106 
2024112 
2025118 
202640,641 
此後
82,116 
總計
$123,105 
注6.衍生工具和套期保值活動

2021年8月9日，本公司簽訂了一項利率互換協議，實際上將利率中的LIBOR部分固定為$50.0截至2027年1月29日，信貸安排的百萬美元。利率互換最初適用於美元50.0百萬2021定期貸款，固定利率2021定期貸款期限為2.291截至2022年3月31日。自第一修正案生效後，本公司同時將本利率互換修訂為參考SOFR而不是LIBOR。

2022年5月11日，本公司簽訂了二額外的利率互換，有效地將利率的SOFR部分固定在#美元50.0截至2028年2月11日，信貸安排的百萬美元。利率互換最初適用於美元50.0未清償的百萬美元2022定期貸款，固定利率2022定期貸款最初為4.237%.

該公司使用利率衍生工具的目的是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率變動的風險敞口。為了實現這些目標，本公司將利率掉期作為其利率風險管理戰略的一部分。利率互換被指定為現金流量對衝，任何收益或虧損都記錄在綜合經營報表和全面收益表中的“累計其他全面收益”中，隨後重新分類為利息支出，因為公司的信貸安排支付了利息。在接下來的12個月裏，公司估計額外的$0.5百萬美元將從“累積的其他綜合收入”重新歸類為利息支出的減少額。

本公司不使用衍生品進行交易或投機，目前沒有任何未被指定為對衝的衍生品。

下表載列本公司利率掉期衍生工具對截至2022年及2021年3月31日止三個月的綜合經營報表及全面收益的影響。

截至以下三個月
3月31日，
現金流對衝關係中的衍生品(利率互換)20222021
在“累計其他綜合收益”中確認的衍生工具收益金額
$2,426 $— 
從“累積的其他綜合收益”重新分類為利息支出的(虧損)金額
$(85)$— 

在綜合經營報表和全面收益表中列報的利息支出淨額，其中記錄了現金流量對衝的影響，總額為#美元。0.8百萬美元和美元1.0截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月分別為100萬美元。

截至2022年3月31日，該公司沒有任何淨負債頭寸的衍生品，也沒有公佈任何與這些協議相關的抵押品。如果該公司在2022年3月31日違反了這些規定中的任何一項，它可能被要求按協議的終止價值履行其義務。




15
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
注7.租契
出租人會計
截至2022年3月31日，該公司的物業主要租賃給美國郵政總局，租約在不同日期到期，至2031年5月31日。如下文所述，截至2022年3月31日，某些租約已到期並處於剩餘狀態。某些租約包含可在承租人選擇時行使的續約、終止和/或購買選擇權。因此，這種期權只有在被認為是合理確定的情況下才會得到承認，通常是在行使期權時。公司的所有租約均為經營性租約，但以下情況除外二這些都是直接融資租賃。本公司的經營租賃和直接融資租賃如下。
與本公司租賃相關的租金收入在剩餘租賃期內按直線原則確認。該公司的總收入包括根據租約提供的固定基礎租金支付和可變支付，其中可變支付主要包括某些物業運營費用的租户費用補償，包括房地產税。本公司選擇了實際的權宜之計，將其租賃和非租賃構成部分作為專題842下的單一合併經營租賃構成部分進行核算。因此，租金收入和租户補償在綜合經營和全面收入報表的租金收入內合併為一項。
下表是該公司確認的與其經營租賃相關的租金收入(以千為單位)：
截至以下三個月
3月31日，
20222021
固定付款
$9,664 $7,345 
可變支付方式
1,685 1,142 
$11,349 $8,487 
截至2022年3月31日，根據未來五年及以後不可取消的經營租賃，未來將收到的最低租賃付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：
金額(1)
(單位：千)
2022年--剩餘(2)
$26,940 
202333,904 
202430,962 
202525,355 
202618,689 
此後
20,324 
總計
$156,174 
説明性註釋:
(1)上述應收到的最低租賃付款不包括向租户報銷的房地產税和其他報銷費用。
(2)截至2022年3月31日，租約為11該公司的財產已過期，而USPS以暫住租户的身份佔用這些財產。逾期租金通常以估計市值租金或到期租約應繳租金金額中較大者為準。
購買選擇權條款

截至2022年3月31日，50自租賃協議所載日期起，本公司物業中的任何一項均為USPS提供按公平市價或固定價格購買相關物業的選擇權。截至2022年3月31日，47這些物業的購入總價約為36.2




16
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
百萬美元的總購買期權價格約為$43.4百萬美元，剩下的三以總購買價格約為$購買的物業6.7百萬擁有可按公平市場價值行使的購買選擇權。
直接融資租賃
截至2022年3月31日和2021年12月31日，二自租賃協議規定的日期起，USPS可選擇以固定價格購買標的物業。截至2022年3月31日和2021年12月31日，該公司融資租賃淨投資的組成部分彙總如下(單位：千)：
自.起
3月31日，
2022
自.起
十二月三十一日，
2021
應收最低租賃付款總額
$34,068 $34,352 
減去：非勞動收入
(17,879)(18,139)
融資租賃投資，淨額$16,189 $16,213 

截至2022年和2021年3月31日的三個月，直接融資租賃收入為0.3百萬美元和美元0.01這筆款項分別記入綜合經營報表和全面收益表的“費用及其他”項下。
截至2022年3月31日，根據公司的直接融資租賃，未來五年及以後將收到的未來租賃付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：金額
(單位：千)
2022年--剩餘$853 
20231,137 
20241,137 
20251,137 
20261,137 
此後
28,667 
總計
$34,068 
承租人會計
作為承租人，本公司擁有土地和寫字樓租約，這些租約被歸類為經營租約。截至2022年3月31日，這些租約的剩餘期限(包括續訂選項)為二至51年，加權平均剩餘租期為22.5好幾年了。經營權資產和租賃負債包括在綜合資產負債表的“預付費用和其他資產淨額”和“應付賬款、應計費用和其他”中，具體如下(以千計)：
自.起
3月31日，
2022
自.起
十二月三十一日，
2021
ROU資產--經營租賃
$1,011 $1,058 
租賃負債--經營租賃$1,026 $1,071 
入賬ROU資產與租賃負債之間的差額主要是由於對低於市價的租賃無形資產進行了重新分類，該無形資產已計入轉移時確認的ROU資產。
經營租賃資產及負債於開始日期按未來租賃付款的現值計量。由於本公司的大部分租約並未提供隱含利率，因此本公司根據生效日期所得的資料，採用遞增借款利率來釐定未來付款的現值。該公司使用的加權平均貼現率為4.25%在確定其租賃負債時基於其當前借款的收益率。




17
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
最低租賃付款的租賃費用在租賃期限內以直線基礎確認。租賃條款可包括延長或終止租賃的選擇權，前提是有理由確定公司將行使該選擇權。
截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的運營租賃費用為0.06百萬美元和美元0.1分別為100萬美元。
截至2022年3月31日，該公司作為承租人為未來五年及以後的經營租賃支付的未來最低租賃付款如下(以千為單位)：
2022年--剩餘$171 
2023233 
2024109 
202535 
202635 
此後
1,144 
未來最低租賃付款總額
1,727 
貼息
(701)
總計
$1,026 
新冠肺炎的影響
2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種冠狀病毒(新冠肺炎)大流行爆發，這種疫情一直在持續。隨之而來的旅行和隔離限制對美國經濟和全球商業活動產生了負面影響，其全面影響尚不清楚，可能會對公司的租户和經營業績造成不利影響。截至2022年3月31日止三個月，本公司收到100本公司相信新冠肺炎並無對本公司造成重大影響。
注8.所得税
TRS
關於首次公開招股，本公司和REAC共同選擇將REAC視為TRS。REAC提供管理服務，包括公司不擁有的物業，以及為郵政物業的第三方所有者提供諮詢服務。REAC產生收入，導致聯邦和州企業所得税負擔REAC。在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月中，與REAC相關的所得税支出為0.01百萬美元。
其他
關於首次公開招股，聯合郵政控股有限公司(“UPH”)的間接唯一股東(“UPH”)(我們的前身的一部分)同意向本公司償還主要與利用UPH的某些虧損結轉有關的未確認税收優惠。該公司記錄了一項與未確認税收優惠相同金額的賠償資產。UPH的間接唯一股東將負責與UPH相關的所有税務事宜。
截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司有未確認的税收優惠美元0.2百萬美元和美元0.2包括利息和罰金，以及相應的賠償資產，這些資產分別列入綜合資產負債表的“預付費用和其他資產”。
注9.關聯方交易
管理費收入
REAC確認管理費收入為#美元0.3在截至2022年和2021年3月31日的三個月內，來自與本公司首席執行官有關聯的各方的每月100萬英鎊。這些金額包括在綜合經營和全面收益報表中的“費用和其他”中。應計應收管理費#美元0.3百萬美元和美元0.3截至2022年3月31日和2021年12月31日的租金和其他應收款分別計入綜合資產負債表的“租金和其他應收賬款”。




18
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
關聯方租賃
2019年5月17日，本公司與一家附屬於本公司首席執行官的實體(“寫字樓租賃”)簽訂了位於紐約錫達赫斯特的寫字樓租賃合同。根據寫字樓租約，每月租金為#美元。15,000可能會升級。寫字樓租期為五年自2019年5月17日開始，將於2024年5月16日到期。截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月，與辦公室租賃有關的租金支出為#美元。0.05這筆費用已記入綜合業務報表和全面收益表中的“一般和行政費用”。該公司確定該寫字樓租賃為經營性租賃。有關詳情，請參閲附註7.租約。
擔保
如上文附註5.債務所披露，公司首席執行官Spodek先生個人擔保了公司向第一俄克拉荷馬銀行和遠景銀行提供的部分或全部未償還貸款，總額為#美元。1.9百萬美元和美元1.9分別截至2022年3月31日和2021年12月31日。作為擔保人，Spodek先生與其擔保的債務金額相關的利益(以及任何償還或違約的條款)可能與公司的利益不一致，並可能導致利益衝突。
購股

2021年11月16日，斯波德克先生收購了58,823公司A類普通股，價格為$17.00作為本公司2021年11月發行股票的一部分(定義見下文)。
注10.每股收益
每股收益(“EPS”)的計算方法是將普通股股東應佔淨收益除以當期的加權平均流通股數量。
下表顯示了在基本每股收益和稀釋每股收益計算中使用的運營收入對賬(以千美元為單位，不包括每股和每股數據)。
截至以下三個月
3月31日，
20222021
每股收益的分子-基本和稀釋後：
普通股股東應佔淨收益$595 $103 
減去：參與證券的應佔收入(229)(147)
每股收益的分子-基本和攤薄$366 $(44)
每股收益的分母-基本分母和稀釋分母(1)
18,368,130 12,448,326 
基本每股收益和稀釋後每股收益$0.02 $0.00 
説明性説明:
(1)截至2022年3月31日的三個月，492,686A類普通股限制性股票，135,276RSU，3,651,937行動單位和493,654LTIP單位不具攤薄性質，不計入該期間已發行股份加權平均數的計算。截至2021年3月31日的三個月，364,311A類普通股限制性股票，88,503RSU，2,640,795行動單位和346,268LTIP單位不具攤薄性質，不計入該期間已發行股份加權平均數的計算。OP單位和LTIP單位可贖回現金，或根據公司的選擇，在一-一比一，分別於2022年3月31日和2021年3月31日由非控股權益持有。可分配予該等營運單位及長期投資收益單位的收入按相同基準分配，並在隨附的綜合財務報表中作為非控股權益反映。因此，假設轉換這些運營單位和長期收益單位不會對每股攤薄收益的確定產生淨影響。




19
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
注11.股東權益 
2021年1月11日，該公司公開募股定價為3.25百萬股A類普通股(“2021年1月發行”)，價格為美元15.25每股。2021年1月11日，承銷商購買了全部配售的487,500根據A/S/A/S30天$的期權15.25每股(“2021年1月增發股份”)。2021年1月的發行，包括2021年1月的增發，於2021年1月14日完成，結果是57.0毛收入為100萬美元，約為53.9扣除約美元后的淨收益為百萬美元3.1承保折扣百萬美元及生效前0.6百萬美元的其他相關費用。
2021年11月16日，該公司公開募股定價為4.25百萬股A類普通股(“2021年11月發行”)，價格為美元17.00每股。2021年11月16日，承銷商購買了全部配售的637,500根據A/S/A/S30天$的期權17.00每股(“2021年11月增發股份”)。2021年11月的發行，包括2021年11月的增發，於2021年11月19日完成，結果是83.1毛收入為100萬美元，約為79.0扣除約美元后的淨收益為百萬美元4.1承保折扣百萬美元及生效前0.2百萬美元的其他相關費用。
自動櫃員機計劃
於2020年12月14日，本公司分別與Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC及D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)各自就其市場發售計劃(“ATM計劃”)訂立公開市場銷售協議，據此，本公司可不時發售及出售公司A類普通股股份，總銷售價格最高可達$50.0百萬美元。2021年5月14日，本公司向D.A.Davidson遞交了一份終止與D.A.Davidson的公開市場銷售協議的通知，該協議的終止於2021年5月14日生效。
在截至2021年12月31日的年度內，344,717股票是根據自動取款機計劃發行的。在截至2022年3月31日的三個月內，該公司不根據自動櫃員機計劃發行任何股票。截至2022年3月31日，該公司約有43.1根據自動取款機計劃可能發行的剩餘100萬美元。
分紅
在截至2022年3月31日的三個月內，董事會批准，公司宣佈並支付股息$5.2A類普通股股東、投票等值股東、OP單位持有人和LTIP單位持有人，或$0.2275每股或單位，如下表所示。
申報日期記錄日期支付日期每股金額
2022年2月1日2022年2月15日2022年2月28日$0.2275 
非控制性權益
本公司的非控股權益指由本公司之前的投資者及若干向本公司出售物業的賣方所持有的OP單位，以及主要向本公司首席執行官及董事會就首次公開招股及/或代替他們的現金薪酬而發行的LTIP單位。截至2022年3月31日止三個月內，本公司發出118,389LTIP單位於2022年1月向公司首席執行官支付他2021年的獎勵獎金，他的選擇推遲1002022年年薪的10%和長期激勵性薪酬。此外，在截至2022年3月31日的三個月內，本公司發行了179,716與投資組合收購和業務收購有關的某些貢獻者的運營單位(有關詳細信息，請參閲附註13.業務收購)。
截至2022年3月31日和2021年12月31日，非控股權益包括3,651,937行動單位和493,654LTIP單位和3,472,221行動單位和375,265LTIP單位。這代表了大約18.0%和17.1分別佔截至2022年3月31日和2021年12月31日的未償還運營夥伴關係單位的百分比。運營單位和普通股通常具有相同的經濟特徵，因為它們在經營合夥企業的全部淨收益或虧損分配中平分。自(I)首次公開募股完成或(Ii)某人首次成為普通單位持有人之日起12個月後的12個月起，每名有限合夥人和有限合夥人的受讓人將有權要求經營合夥贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分OP單位以換取現金，但須遵守合夥協議中規定的條款和條件。




20
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
或在公司全權酌情決定的情況下，根據一-根據夥伴關係協議確定並可根據夥伴關係協議進行調整的一對一基準。
經營合夥單位持有人有權按其持有經營合夥單位的百分比分享經營合夥單位的現金分配。
限制性股票和其他獎勵
根據公司2019年股權激勵計劃(《計劃》)，公司可向董事、高級管理人員、員工和顧問授予股權激勵獎勵。根據該計劃最初獲準發行的A類普通股的最大數量為541,584。2020年4月27日，董事會對《計劃》進行了修訂，將根據《計劃》發行的A類普通股(以下簡稱《計劃池》)股份總數由541,584共享至1,291,584股份。股東於2020年6月26日批准了這一修正案。2021年4月27日，董事會進一步修訂了該計劃，規定自2022年1月1日起每年自動增加計劃池，使計劃池等於10在上一會計年度的最後一天，本公司已發行的全部攤薄股份(包括可轉換為A類普通股的證券)的百分比。股東於2021年6月18日批准了這一修正案。截至2022年3月31日，根據該計劃可供未來發行的剩餘股份為1,211,337。該計劃規定，在授予業績單位和其他基於股權的獎勵時，授予股票期權、股票獎勵、股票增值權、業績單位、獎勵、其他基於股權的獎勵(包括LTIP單位)和股息等價物。
下表彙總了公司A類普通股、LTIP單位和RSU的已發行限制性股票。截至2022年3月31日的餘額是A類普通股的未歸屬限制性股票以及LTIP單位和已發行的RSU，無論是否歸屬：
受限
股票(1)(2)
LTIP
單位(3)
RSU(4)
總計
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值
未償還，截至2022年1月1日
302,552 375,265 128,753 806,570 $15.71 
授與
199,102 118,389 90,851 408,342 $17.24 
有限制股份的歸屬(5)
(8,968)— — (8,968)$16.40 
被沒收
— — — — $— 
未償還，截至2022年3月31日492,686 493,654 219,604 1,205,944 $16.22 
説明性註釋:    
(1)代表包括在A類普通股中的限制性股票獎勵。
(2)授予公司高級管理人員和員工的基於時間的限制性股票獎勵通常在年終分三次分期付款或懸崖背心三年或八年。授予公司獨立董事的基於時間的限制性股票獎勵三年.
(3)包括464,657授予公司首席執行官的LTIP單位八年和28,997授予本公司獨立董事的LTIP單位三年或懸崖背心在結束時三年.
(4)包括47,005在截至2022年3月31日的三個月內，授予公司某些高級管理人員和員工的RSU，取決於服務條件和市場條件的實現。此類RSU是以市場為基礎的獎勵，並取決於能否實現與公司的絕對股東總回報相關的障礙，以及在大約三年制自授予之日起至2024年12月31日止。基於市場的RSU的數量是基於基於市場的指標達到目標時可發行的股票數量。此外，還包括40,961發放給某些員工的2021年獎勵獎金的基於時間的RSU，該獎金在2022年1月31日(授予日期)全部授予，以及2,885授予某些員工的基於時間的RSU，用於他們選擇推遲2022年工資的一部分，該工資將於2022年12月31日授予。RSU反映了根據適用的歸屬標準獲得A類普通股股份的權利。




21
目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
(5)包括5,476已歸屬的限制性股票和3,492為滿足最低法定扣繳要求而扣留的限制性股票。 
在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月內，公司確認的補償費用為1.7百萬美元和美元1.1百萬美元，分別與所有獎項有關。
截至2022年3月31日，13.4與未歸屬賠償有關的未確認賠償費用總額的百萬美元，預計將在#年加權平均期間確認4.7好幾年了。
員工購股計劃
關於此次IPO，公司設立了郵政房地產信託公司2019年合格員工股票購買計劃(“ESPP”)，允許公司員工以折扣價購買A類普通股。總計100,000A類普通股預留出售，並根據ESPP授權發行。《守則》允許本公司提供最多15在要約期開始和要約期結束時，該A類普通股的公允市值以較小者折讓。截至2022年3月31日和2021年12月31日，21,680和16,293自開始實施以來，已分別根據ESPP發行股票。在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月內，公司確認的補償費用為0.02百萬美元和美元0.01分別為100萬美元。
注12.承付款和或有事項 
截至2022年3月31日，本公司並無捲入任何訴訟，據本公司所知，並無任何訴訟威脅本公司，或管理層認為會對本公司的財務狀況造成任何重大不利影響，或該等訴訟不在保險範圍之內。
在本公司的正常業務過程中，本公司簽訂不具約束力(排他性和保密性除外)的意向書，表明願意就收購進行談判。不能保證就意向書所涵蓋的任何事項訂立最終合同，不能保證本公司將按時完成該等合同預期的交易，或不能保證本公司將完成任何最終合同預期的任何交易。
注13.業務收購
2022年3月4日，本公司通過發行《郵政房地產諮詢業務》(以下簡稱《業務》)收購了郵政房地產諮詢業務及其員工。79,794運營單位和美元0.2百萬美元現金，購買總價約為$1.7用於補充該公司的核心業務，即收購、管理、服務和成為郵政財產的整合者。
企業合併的會計處理有賴於獲得某些資產和負債的估值和其他信息，而這些資產和負債尚未完成或獲得到可以作出最終估計的程度。評估已確認的無形資產、某些有形資產和假定負債的公允價值的過程需要使用判斷來確定適當的假設。在公司最終確定收購的資產和承擔的負債的公允價值估計之前，為企業分配的幾乎所有收購價格都是暫定的。額外的收購價格調整將在測算期內記錄，不超過收購日期後一年。這些調整可能會對公司的經營業績和財務狀況產生實質性影響。
公司臨時記錄了一項與客户關係和商號有關的無形資產約為$0.2百萬美元，商譽約為$1.5百萬美元。所記錄的商譽可在所得税中扣除。與業務收購相關的所有收購資產都被分配到公司的單一可報告部門。這項被收購業務的經營結果自收購之日起計入。這項業務收購沒有列報預計信息，因為這些信息對財務報表並不重要.
注14.後續事件
公司董事會批准，並於2022年4月28日宣佈第一季度普通股股息為$0.23每股，將於2022年5月27日支付給截至2022年5月13日登記在冊的股東。




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目錄表
郵政房地產信託公司。
合併財務報表附註
(續)
在……上面2022年5月11日，本公司簽訂了《信貸安排第一修正案》。有關更多詳情，請參閲附註5.債務。截至這些合併財務報表的日期，公司有$110.0從信貸安排提取的百萬美元，其中$50.0百萬美元2021 定期貸款，$50.0百萬美元2022 定期貸款和美元10.0百萬美元2021 旋轉信用設施。
截至2022年5月11日及在2022年3月31日之後的期間內，本公司完成了對44物業價格約為$14.0100萬美元，不包括結賬費用，其中一些包括業務單位作為對價的一部分。
自2022年5月11日起至2022年3月31日止期間，本公司已訂立最終協議，以收購107物業價格約為$34.6100萬美元，其中一些包括行動單位作為對價的一部分。這些交易中的大多數預計將在2022年第二季度和第三季度完成，條件是滿足慣常的完成條件。然而，本公司不能保證物業將在本文所述的時間範圍內完工，或者根本不能保證。




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目錄表
項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論和分析基於本Form 10-Q季度報告中包含的郵政房地產信託公司未經審計的合併財務報表及其相關附註，並應結合其閲讀我們的Form 10-K年度報告截至2021年12月31日的年度。
如本節所述，除文意另有所指外，所提及的“我們”、“我們”、“我們”和“我們公司”是指郵政業信託公司，該公司是馬裏蘭州的一家公司，以及我們的合併子公司，包括特拉華州的有限合夥企業Postal Realty LP，我們是該公司的唯一普通合夥人，在本節中我們將其稱為我們的經營合夥企業。
前瞻性陳述
我們在本季度報告中所作的陳述是符合聯邦證券法含義的前瞻性陳述。特別是，與我們的資本資源、收購、財產表現和經營結果有關的陳述包含前瞻性陳述。您可以通過使用“相信”、“預期”、“可能”、“將”、“應該”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“形式”、“估計”或“預期”等前瞻性術語來識別前瞻性陳述，或者使用這些詞語和短語或類似詞語或短語的否定詞來識別前瞻性陳述，這些詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，且不只與歷史事件有關。你還可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。
前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於可能不正確或不準確的假設、數據或方法，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的交易和事件將按所述方式發生(或根本不會發生)。除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同：
•改變美國郵政服務(“USPS”)作為美國聯邦政府行政部門的獨立機構的地位；
•美國郵政總局對郵政服務需求的變化；
•我們是否有能力與USPS就新的租賃或租賃續簽達成協議；
•美國郵政總局的償付能力和財務狀況；
•美國郵政總局拖欠、提前終止或不續訂租約或搬遷郵局；
•我們經營的競爭激烈的市場；
•收購機會的可獲得性變化；
•我們無法按我們預期的條款和時間成功完成房地產收購或處置，或者根本無法完成；
•我們未能成功經營已開發和收購的物業；
•不利的經濟或房地產發展，無論是在全國或在我們的物業所在的市場；
•租賃率下降或空置率上升；
•我們的業務、融資或投資戰略或我們經營的市場的變化；
•利率波動和經營成本增加；
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目錄表
•總體經濟狀況(包括俄羅斯和烏克蘭之間持續衝突的不確定性以及對宏觀經濟狀況的相關影響)；
•金融市場波動；
•我們未能產生足夠的現金流來償還我們的未償債務；
•我們未能以優惠條件或根本不能獲得必要的外部融資；
•未能有效對衝利率變化；
•我們對關鍵人員的依賴，他們的持續服務得不到保證；
•涉及或影響我們的索賠和訴訟的結果；
•房地產、税收、區劃法和其他立法和政府活動的變化，以及房地產税率和房地產投資信託基金(“REITs”)税收的變化；
•合營經營以及對合營者的依賴或與合營者的糾紛；
•網絡安全威脅；
•與不利天氣條件、自然災害和氣候變化有關的不確定性和風險；
•承擔與環境、健康和安全事項有關的責任；
•政府批准、行動和倡議，包括遵守環境要求的必要性；
•保險金額不足或不足的；
•為維持我們作為房地產投資信託基金的地位而對我們的業務施加的限制，以及我們未能維持這種地位；以及
•冠狀病毒(新冠肺炎)大流行等公共衞生威脅。
雖然前瞻性陳述反映了我們的真誠信念，但它們並不是對未來業績的保證。我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映潛在假設或因素的變化、新信息、數據或方法、未來事件或本Form 10-Q季度報告日期後的其他變化，除非適用法律另有要求。您不應過度依賴基於我們或作出前瞻性陳述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陳述。對於可能影響我們未來結果、業績或交易的這些因素和其他因素的進一步討論，您應仔細審查和考慮(I)本文件和本文件標題為“風險因素”的第1A項下包含的信息我們的Form 10-K年度報告以及(Ii)我們向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交的其他報告和文件中可能包含的類似信息。
概述
公司
我們於2018年11月19日成立為馬裏蘭州公司，並在完成首次公開募股和相關組建交易後開始運營。我們通過傳統的UPREIT結構開展業務，在這種結構中，我們的物業由我們的運營合夥企業直接擁有，或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。在截至2022年3月31日的三個月內，我們以約2,760萬美元的價格收購了50處租賃給USPS的物業，其中包括關閉成本。截至2022年3月31日，我們的投資組合由1,016處自有物業組成，分佈在49個州和一個地區，包括約470萬淨可租賃室內平方英尺。
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目錄表
我們是我們運營夥伴關係的唯一普通合夥人，通過該合作伙伴關係，我們的物業直接或間接擁有。截至2022年5月11日，我們在我們的經營合夥企業中擁有約81.9%的有限合夥權益的未償還普通單位(“運營單位”)，包括我們經營合夥企業的長期激勵單位(“LTIP單位”)。我們的董事會監督我們的業務和事務。
自動櫃員機計劃和後續服務
2020年12月14日，我們分別與Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、Inc.、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)就其市場發售計劃(“ATM計劃”)訂立了單獨的公開市場銷售協議，根據該協議，我們可以不時發售我們的A類普通股，總銷售價格最高可達5,000萬美元。2021年5月14日，我們向D.A.Davidson遞交了一份終止與D.A.Davidson的公開市場銷售協議的通知，該協議的終止於2021年5月14日生效。在截至2021年12月31日的年度內，根據自動櫃員機計劃發行了344,717股股票。截至2022年3月31日，我們在ATM計劃下的剩餘可用資金約為4310萬美元。
2021年1月11日，我們以每股15.25美元的價格公開發行了325萬股我們的A類普通股(簡稱2021年1月發行)。2021年1月11日，承銷商根據一項為期30天的期權，以每股15.25美元的價格購買了全部配售的487,500股(“2021年1月增發股份”)。2021年1月的發行，包括2021年1月的增發股票，於2021年1月14日完成，在扣除約310萬美元的承銷折扣和生效之前的60萬美元其他相關費用之前，毛收入為5700萬美元，淨收益約為5390萬美元。
2021年11月16日，我們以每股17.00美元的價格公開發行了425萬股我們的A類普通股(簡稱2021年11月發行)。2021年11月16日，承銷商根據一項為期30天的期權，以每股17.00美元的價格購買了全部配售的637,500股(“2021年11月增發股份”)。2021年11月的發行，包括2021年11月的增發股票，於2021年11月19日完成，在扣除約410萬美元的承銷折扣和生效之前的20萬美元其他相關費用之前，毛收入為8310萬美元，淨收益約為7900萬美元。
高管概述
我們是一家內部管理的房地產投資信託基金，專注於收購和管理主要租賃給美國郵政總局的物業，範圍從最後一英里的郵局到更大的工業設施。我們認為，郵政物流網絡中存在的整體整合機會非常有吸引力。我們繼續執行我們的戰略，收購和整合郵政資產，我們相信這些資產將為我們的股東帶來強勁的收益。
地理集中度
截至2022年3月31日，我們在49個州和一個地區擁有1016處房產，主要租賃給美國郵政總局。在截至2022年3月31日的三個月裏，我們總租金收入的17.2%集中在賓夕法尼亞州。
新興成長型公司
我們是一家“新興成長型公司”，正如2012年的JumpStart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)所定義的那樣，我們有資格利用適用於其他非“新興成長型公司”的上市公司的各種報告要求的某些豁免，包括不被要求遵守2002年薩班斯-奧克斯利法案第404條的審計師認證要求，減少我們定期報告和委託書中關於高管薪酬的披露義務，以及免除就高管薪酬和股東批准之前未獲批准的任何黃金降落傘付款進行非約束性諮詢投票的要求。
此外，《就業法案》還規定，“新興成長型公司”可以利用經修訂的1933年《證券法》(“證券法”)規定的延長過渡期，以遵守新的或修訂的會計準則。換句話説，新興成長型公司可以推遲採用某些會計準則，直到這些準則適用於私營公司。我們已經利用了這些豁免；儘管受到某些限制，我們可能會選擇在未來停止利用這些豁免，即使我們仍然是一家“新興成長型公司”。
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目錄表
我們將一直是一家“新興成長型公司”，直至下列最早發生的日子：(I)財政年度的最後一天，在此期間我們的年收入總額等於或超過10.7億美元(受通脹因素的定期調整)；(Ii)首次公開募股五週年後的財政年度的最後一天；(Iii)在之前的三年期間，我們發行了超過10億美元的不可轉換債券；或(Iv)根據1934年證券交易法，我們被視為“大型加速申請者”的日期。經修訂的(“交易法”)。
我們也是證券法下S-K法規定義的“較小的報告公司”，並已選擇利用較小的報告公司可獲得的某些規模披露的優勢。即使我們不再是一家“新興成長型公司”，我們也可能繼續是一家規模較小的報告公司。
我們選擇從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，根據修訂後的1986年國內收入法(下稱“守則”)被視為房地產投資信託基金。只要我們有資格成為房地產投資信託基金，我們通常就不需要繳納聯邦所得税，因為我們將每個納税年度的應税收入分配給我們的股東。
可能影響未來經營業績的因素
美國郵政總局

我們依賴於USPS的財務和運營穩定性。美國郵政總局目前面臨着各種情況，這些情況正在威脅其為其業務和其他義務提供資金的能力，因為目前沒有聯邦政府的幹預。USPS受到法律法規的限制，這些法律法規限制收入來源和定價，強制要求某些費用，並限制其借款能力。因此，除其他後果外，美國郵政無法為其規定的費用提供資金，並繼續接受其退休制度和福利的規定付款。雖然美國衞生和公眾服務部已經並提議採取一些業務改革和降低成本的措施，包括其題為為美國服務：我們實現財務可持續性和卓越服務的願景和十年計劃,例如某些服務的更高費率和更慢的交付, USPS的立場是，僅靠這些措施不足以維持其在到期時履行所有現有義務的能力，也不足以使其能夠進行近年來被推遲的關鍵基礎設施投資。這些措施還導致了重大批評和訴訟，這可能導致聲譽或財務損害，或加強對USPS的監管審查，或減少對其服務的需求。正在進行的新冠肺炎大流行(包括新冠肺炎的新變種或變異)以及正在採取的防止其傳播的措施，也繼續對美國郵政的運營和流動性產生重大和不可預測的影響，包括對郵件服務需求的波動，通過美國郵政網絡處理的郵件和包裹組合的重大變化，以及與疫情相關的中斷造成的重大額外運營費用。如果USPS因對其服務的需求減少而無法履行其財務義務或其收入下降，USPS可能會減少對租賃郵政財產的需求，這將對我們的業務和運營產生重大不利影響。關於與USPS有關的風險的更多信息，請參閲#年第A項下題為“風險因素--與USPS有關的風險”一節。我們的Form 10-K年度報告截至2021年12月31日的年度。
收入
我們的收入主要來自與USPS簽訂的物業租賃的租金和租户報銷，以及與Spodek先生及其聯營公司擁有的、由我們的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)管理的郵政物業有關的管理協議的費用和其他收入，以及確認為融資租賃的物業收入。租金收入指根據主要與USPS簽訂的租賃確認的租賃收入，其中包括高於和低於市場租賃無形資產的影響，以及租户償還租户根據租賃支付的款項，以償還我們在每個物業支付的大部分房地產税。費用及其他主要指(I)我們的TRS從Spodek先生及其聯屬公司根據管理協議擁有的郵政物業收取的收入，以及(Ii)我們的TRS因向郵政物業的第三方擁有人提供諮詢服務而收取的收入，以及(Iii)確認為融資租賃的物業所產生的收入。截至2022年3月31日，租賃給我們租户的物業的平均剩餘租期約為四年。可能影響我們未來租金收入和費用以及其他因素的因素包括但不限於：(I)我們續簽或更換即將到期的租約和管理協議的能力；(Ii)當地、地區或國家經濟狀況；(Iii)郵政空間供過於求或需求減少；(Iv)市場租金的變化；(V)USPS當前物業租賃計劃或租賃形式的變化；以及(Vi)我們的物業和管理物業提供足夠服務和維護的能力。
運營費用
我們主要把我們的物業出租給美國郵政總局。我們的租約大部分是修改後的雙網租約，租户負責水電費、日常維護和物業税的償還，房東負責
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目錄表
保險、屋頂和結構。因此，與業主在這些租約下的責任相關的成本增加可能會對我們的經營業績產生負面影響。有關詳情，請參閲下文“續訂租約”一節。
營業費用一般包括房地產税、財產經營費用，包括保險、維修和保養(租户負責的費用除外)、與財產維修有關的工資以及折舊和攤銷。可能影響我們控制這些運營成本的因素包括但不限於：定期維修成本、翻新成本、重新租賃空間的成本、通貨膨脹和根據適用法律可能承擔的責任。向承租人收回的款項在相關開支產生期間按應計制確認為收入。承租人償還款項及營運開支按毛數確認，因為(I)一般而言，吾等為房地產税的主要債務人，及(Ii)如承租人不償還不動產税，吾等將承擔信貸風險。
當市場因素和競爭等情況導致物業收入減少時，擁有和運營物業的費用不一定會減少。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。與房地產投資相關的成本通常不會大幅減少，即使物業沒有完全被佔用或其他情況導致我們的收入減少。因此，如果未來收入減少，靜態運營成本可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利影響。
一般和行政
一般和行政費用是指與我們上市公司的日常活動有關的人員成本、專業費用、法律費用、保險、諮詢費、信息技術成本和其他費用。雖然我們預計隨着投資組合的增長，我們的一般和行政費用將繼續上升，但由於效率和規模經濟的原因，我們預計此類費用佔我們收入的百分比將隨着時間的推移而下降。
基於股權的薪酬費用
所有以權益為基礎的薪酬開支均在我們的綜合經營及全面收益報表中確認為一般及行政開支及物業營運開支的組成部分。我們發放基於股票的獎勵，以使我們董事和員工的利益與我們投資者的利益保持一致。
折舊及攤銷
折舊及攤銷費用主要與我們物業的折舊及該等物業的資本改善及某些租賃無形資產的攤銷有關。
其他收入
其他收入主要涉及與財產損失索賠有關的保險賠償。
負債和利息支出

於2021年8月9日，我們簽訂了1.5億美元的優先無擔保循環信貸安排(“2021年循環信貸安排”)和5000萬美元的優先無擔保定期貸款安排(“2021年定期貸款”，以及與2021年循環信貸安排一起的“信貸安排”)。就訂立信貸安排而言，吾等終止先前的信貸安排，並清償該項貸款項下的未償還貸款。
吾等擬將信貸安排用作營運資金用途，包括償還按揭債務、收購物業及其他一般公司用途。我們在非現金基礎上使用直線法將與債務相關的遞延融資成本攤銷至利息支出，該方法近似於相關貸款條款的實際利率法。債務結構的任何變化，包括與房地產收購相關的債務融資，都可能對經營業績產生重大影響，具體取決於任何此類債務的條款。
所得税優惠(費用)
作為房地產投資信託基金，我們目前分配給股東的應税淨收入通常不需要繳納聯邦所得税。根據守則，房地產投資信託基金須遵守多項組織及營運規定，包括每年分配至少90%的房地產投資信託基金應課税收入，而無須考慮所支付股息的扣減及不包括任何淨資本收益。如果我們沒有資格在任何應税項目中作為房地產投資信託基金納税
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目錄表
如果我們不符合某些法定寬免條款的規定，我們在該年度的收入將按正常的公司税率繳税，而在我們不再符合REIT資格的下一個課税年度的四個課税年度內，我們將被取消作為REIT繳税的資格。即使我們符合聯邦所得税的REIT資格，我們仍然可能需要對我們的收入和資產繳納州税和地方税，以及對我們的未分配收入繳納聯邦所得税和消費税。此外，我們現有的TRS和我們未來形成的任何其他TRS所賺取的任何收入都將繳納聯邦、州和地方公司所得税。
租約續約

截至2022年5月11日，我們22處物業的租約到期，相當於約92,000淨可出租內部平方英尺和每年80萬美元的合同租金收入，而USPS以暫住租户的身份佔用這些物業。截至本報告之日，USPS尚未騰出或通知我們它打算騰出任何這些財產。當租約到期時，USPS按月成為剩餘租户，通常支付估計市值租金或到期租約下的租金金額中的較大者。

雖然我們目前預期我們將為所有已到期或將到期的物業簽訂新租約，但不能保證我們會成功執行新租約、取得正租金續期價差或按與即將到期租約相若的條款續訂租約。即使我們能夠續簽這些到期的租約，租約條款也可能無法與以前的租約相提並論。如果我們不成功，我們可能會經歷入住率、租金收入和淨營業收入的減少，以及我們信貸安排下的借款能力下降，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和向股東進行分配的能力產生重大不利影響。
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目錄表
經營成果
兩個版本的比較 截至2022年3月31日的三個月和截至2021年3月31日的三個月
截至以下三個月
3月31日，
20222021$Change更改百分比
收入
租金收入$11,349 $8,487 $2,862 33.7 %
費用及其他582 342 240 70.2 %
總收入11,931 8,829 3,102 35.1 %
運營費用
房地產税1,590 1,089 501 46.0 %
物業運營費用1,530 910 620 68.1 %
一般和行政3,642 2,569 1,073 41.8 %
折舊及攤銷4,110 3,169 941 29.7 %
總運營費用10,872 7,737 3,135 40.5 %
營業收入1,059 1,092 (33)(3.0)%
其他收入487 36 451 1,252.8 %
利息支出，淨額
合同利息支出(686)(645)(41)6.4 %
遞延融資費的註銷和攤銷(129)(145)16 (11.0)%
提前清償債務損失— (202)202 (100.0)%
利息收入1 1 — 0.0 %
利息支出總額(淨額)(814)(991)177 (17.9)%
所得税前收入支出732 137 595 434.3 %
所得税費用(11)(11)— — %
淨收入$721 $126 $595 472.2 %
收入
租金收入-租金收入包括淨租金收入以及向租户收回某些經營成本和物業税。由於收購數量的增加，截至2022年3月31日的三個月的租金收入增加了290萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的850萬美元增加到1130萬美元。
費用及其他。在截至2022年3月31日的三個月中，其他收入增加了20萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的30萬美元增加到60萬美元，這主要是由於從作為融資租賃的物業獲得的收入。
運營費用
房地產税-由於我們的收購量，截至2022年3月31日的三個月的房地產税增加了50萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的110萬美元增加到160萬美元。
物業運營費用-截至2022年3月31日的三個月，房地產運營費用增加了60萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的90萬美元增加到150萬美元。物業管理開支計入物業營運開支，由於物業管理人員增加，截至2022年3月31日的三個月增加20萬元至60萬元，較截至2021年3月31日的三個月增加40萬元
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目錄表
由於我們的持續增長以及與授予物業管理員工的獎勵相關的基於股權的薪酬支出的增加。增加的40萬美元中的其餘部分與維修和維護以及保險費用有關，增加的主要原因是我們的採購量。
一般和行政-在截至2022年3月31日的三個月中，一般和行政費用增加了110萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的260萬美元增加到360萬美元，這主要是因為我們的持續增長導致我們的員工人數增加，以及與2021年和截至2022年3月31日的三個月發放給我們員工的獎勵相關的基於股權的薪酬支出增加。
折舊及攤銷-由於我們的收購量，截至2022年3月31日的三個月的折舊和攤銷費用增加了90萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的320萬美元增加到410萬美元。
其他收入
其他收入主要包括與財產損失索賠有關的保險賠償。在截至2022年3月31日的三個月中，其他收入增加了50萬美元，從截至2021年3月31日的三個月的40萬美元增加到50萬美元，這主要是由於保險追回的增加。
利息支出總額(淨額)
在截至2022年3月31日的三個月中，我們產生了總利息支出，淨額為80萬美元，而截至2021年3月31日的三個月為100萬美元。利息支出減少主要是由於在截至2021年3月31日的三個月內，因償還兩筆按揭融資而產生的20萬美元債務提前清償而產生的虧損。
現金流
截至2022年3月31日的三個月與截至2021年3月31日的三個月的比較
截至2022年3月31日，我們擁有600萬美元現金和130萬美元託管和準備金，而截至2021年3月31日，我們擁有330萬美元現金和110萬美元託管和準備金。

來自經營活動的現金流--在截至2022年3月31日的三個月裏，經營活動提供的淨現金增加了210萬美元，達到660萬美元，而2021年同期為450萬美元。增長主要是由於我們收購的物業數量增加，所有這些物業都產生了額外的租金收入和營運資金的相關變化。

投資活動的現金流量--截至2022年3月31日的三個月，投資活動中使用的現金淨額主要包括2550萬美元的收購和260萬美元的託管存款，用於收購、資本改善和其他投資活動，但被收到的40萬美元的保險收益所抵消。截至2021年3月31日的三個月，投資活動中使用的淨現金主要包括2540萬美元的收購。

融資活動的現金流--截至2022年3月31日的三個月，融資活動提供的淨現金減少了130萬美元，降至2130萬美元，而截至2021年3月31日的三個月為2260萬美元。減少的主要原因是發行股票的淨收益減少，股息和分派的支付增加，但在截至2021年3月31日的三個月內，我們的信貸安排下的淨借款增加和償還了兩筆按揭融資，抵消了這一減少。
流動性與資本資源
流動性與資本來源分析
截至2022年3月31日，我們擁有大約600萬美元的現金和130萬美元的託管和準備金。

2021年8月9日，我們達成了信貸安排，其中包括1.5億美元的2021年循環信貸安排和5000萬美元的2021年定期貸款，蒙特利爾銀行為行政代理，蒙特利爾銀行資本市場公司、人民聯合銀行、國民協會、摩根大通銀行和Truist Securities，Inc.為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人。信貸安排的其他參與者包括Stifel Bank&Trust和TriState Capital Bank。關於加入信貸安排，我們終止了我們的以前的信貸安排並付清了
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目錄表
其下的未償還貸款。自.起2022年3月31日，我們的信貸安排下未償還本金總額為9,000萬美元，其中5,000萬美元用於2021年定期貸款，4,000萬美元用於2021年循環信貸安排。

信貸安排包括手風琴功能，允許我們在2021年循環信貸安排下額外借款至多1.5億美元，在第一修正案(定義如下)之前，根據2021年定期貸款，每種情況下均受慣例條款和條件的限制，最多可額外借款5000萬美元。2021年循環信貸安排將於2026年1月到期，可根據慣例條件延長兩個六個月的期限，2021年定期貸款將於2027年1月到期。在第一修正案之前，信貸安排下的借款利率為：(I)在2021年循環信貸安排的情況下，基本利率加每年0.5%至1.0%的保證金或倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)另加每年1.5%至2.0%的保證金，或(Ii)就2021年定期貸款而言，基本利率加每年0.45%至0.95%的保證金或倫敦銀行同業拆息加每年1.45%至1.95%的保證金，兩者均視乎綜合槓桿比率而定。關於2021年循環信貸安排，如使用率等於或少於50%，我們將支付每年0.20%的未使用貸款費，或如果使用率高於50%，我們將按2021年循環信貸安排項下的平均每日未使用承諾額支付每年0.15%的未使用貸款費。

信貸安排由吾等及若干間接附屬公司共同及個別擔保，並載有慣例契諾，除某些例外情況外，該等契諾限制吾等產生債務、授予資產留置權、進行某些類型的投資、進行收購、合併或合併、出售資產、與聯屬公司訂立某些交易及支付股息或作出分派的能力。信貸安排規定每季都要測試綜合財務維護契約的合規性，包括最低固定費用覆蓋率、最高總槓桿率、最低有形淨值、最高擔保槓桿率、最高無擔保槓桿率、最低無擔保償債覆蓋率和最高擔保追索權槓桿率。信貸安排亦包括某些慣常的違約事件，包括未能根據信貸安排及時付款、任何導致其他重大債務在預定到期日之前到期的事件或條件、未能履行某些契諾及特定的破產及無力償債事件。截至2022年3月31日，我們遵守了信貸安排的所有債務契約。

於2022年5月11日，吾等修訂了信貸安排(“第一修正案”)，加入一項新的於2028年2月到期的7,500萬美元優先無抵押延遲提取定期貸款安排(“2022年定期貸款”)，將定期貸款信貸安排項下的手風琴功能增加至7,500萬美元，以有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)取代LIBOR作為基準利率，並在公司達到某些可持續發展目標時容許適用保證金減少0.02%。經修訂後，信貸安排的利率為：(I)在2021年循環信貸安排的情況下，基本利率加保證金年利率在0.5%至1.0%之間或調整後的術語SOFR(定義如下)另加每年1.5%至2.0%的保證金，或(Ii)在2021年定期貸款和2022年定期貸款的情況下，基本利率加每年0.45%至0.95%的保證金或調整後的期限軟另加每年1.45%至1.95%的利潤率，每種情況取決於綜合槓桿率。調整後期限SOFR選項為SOFR加上0.10%的期限SOFR調整，但下限為0%(“調整後期限SOFR”)。向SOFR的過渡並未對適用於我們借款的利率產生實質性影響。

2021年8月9日，我們簽訂了利率互換協議(“2021年利率互換協議”)，有效地將截至2027年1月的5000萬美元信貸安排的利率中的LIBOR部分固定下來。2021年利率互換最初適用於5000萬美元2021年定期貸款，將2021年定期貸款的利率定為2.291% as of March 31, 2022. 自第一修正案生效後，我們同時將該利率互換修改為參考SOFR而不是LIBOR。

2022年5月11日，我們又進行了兩次利率互換(《2022年利率互換》)那有效地修復了截至2028年2月的5,000萬美元信貸安排利率的SOFR部分。2022年利率互換最初適用於根據2022定期貸款，固定利率2022定期貸款的初始利率為4.237%。
我們的短期流動資金需求主要包括與我們的財產相關的運營費用和其他支出、向我們的有限合夥人分配以及向我們的股東分配有資格獲得REIT地位所需的資金、資本支出以及潛在的收購。我們預計將通過運營提供的現金淨額、現金、我們信貸安排下的借款以及潛在的證券發行來滿足我們的短期流動性需求。
我們的長期流動資金需求主要包括到期償還債務、物業收購和非經常性資本改善所需的資金。我們預計將通過運營淨現金、包括我們的信貸安排和抵押融資在內的長期債務、發行股票和債務證券以及精選出售我們物業的收益來滿足我們的長期流動性需求。我們還可以使用我們的信貸安排為物業收購和非經常性資本改善提供資金，等待永久的物業融資。
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我們相信，我們可以獲得多種資金來源，以滿足我們的長期流動性需求，包括產生額外的債務和發行額外的股本證券。然而，在未來，可能會有許多因素對我們獲得這些資本來源的能力產生實質性的不利影響，包括整體股票和信貸市場的不利條件、我們的槓桿程度、我們的未擔保資產基礎、我們貸款人施加的借款限制、REITs的一般市場條件、我們的經營業績、流動性和市場對我們的看法。我們商業戰略的成功在很大程度上將取決於我們獲得這些不同資本來源的能力。此外，我們不斷評估收購郵政物業的可能性，這在很大程度上取決於(其中包括)擁有和租賃郵政物業的市場，以及美國郵政將簽訂新的或續訂租約的條款。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須向我們的股東分配每年至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息扣除和不包括資本利得。由於這一要求，我們不能像其他非REITs實體那樣依賴留存收益為我們的業務需求提供資金。如果我們的運營沒有足夠的資金來滿足我們的業務需求，我們將需要尋找其他方法來滿足這些需求。該等選擇可能包括(其中包括)剝離物業(不論出售價格是否最理想或以其他方式符合我們的策略長期目標)、招致債務或在公開或私人交易中發行股本證券，而其條款的供應及吸引力並不能得到保證。
合併負債
截至2022年3月31日，我們有大約1.231億美元的未償還合併本金債務。下表列出了截至2022年3月31日我們的未償債務的信息(以千為單位)：
傑出的
截至2022年3月31日的餘額
利息
2022年3月31日的利率
成熟性
日期
循環信貸安排(1):
2021年循環信貸安排$40,000 
Libor+150bps(2)
2026年1月
2021年定期貸款(1)
50,000 
Libor+145個基點(2)
2027年1月
擔保借款：
遠景銀行(3)
1,409 3.69 %2041年9月
第一俄克拉荷馬銀行(4)
345 3.625 %2037年12月
願景銀行-2018(5)
844 3.69 %2041年9月
賣方融資(6)
282 6.00 %2025年1月
AIG-2020年12月(7)
30,225 2.80 %2031年1月
本金合計$123,105 
説明性註釋:
(1)有關信貸安排和第一修正案的詳情，請參閲上文“--流動性和資本資源分析”一節。
在截至2022年3月31日的三個月內，我們產生了與2021年循環信貸安排相關的未使用貸款費用60萬美元。
(2)以一個月期美元倫敦銀行同業拆息利率計算。

(3)這筆貸款抵押了五處房產，Spodek先生還提供了個人擔保，保證支付該貸款下未償還金額的50%。這筆貸款頭五年的固定利率為3.69%，只支付利息，之後每五年調整一次，本金和利息的支付以美國國債的五年周平均收益率為基礎，調整為聯邦儲備系統理事會可獲得的固定期限為五年的美國國債(“五年期國庫率”)，外加2.75%的保證金，最低年利率為2.75%。
(4)這筆貸款以四處房產的第一抵押留置權和斯波德克的個人付款擔保為抵押。這筆貸款頭五年的固定利率為3.625%，此後每年調整為可變年利率，即華爾街日報優質利率，最低年利率為3.625%。
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(5)這筆貸款以一處房產的第一抵押留置權和斯波德克的個人付款擔保為抵押。貸款頭五年的固定利率為3.69%，只支付利息，此後每五年調整一次，本金和利息支付至基於五年期國庫券利率的利率，外加2.75%的利潤率，最低年利率為2.75%。
(6)關於一項物業的收購，吾等取得以該物業作抵押的賣方融資，金額為40萬美元，需要每年支付五次本金及利息10萬美元，第一期於2021年1月2日到期，年利率為6.0%，至2025年1月2日止。
(7)這筆貸款是由位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的一處工業地產的第一抵押留置權擔保的。這筆貸款的固定利率為2.80%，前五年只支付利息，之後根據30年的攤銷時間表固定支付本金和利息。
截至2022年3月31日的擔保借款
截至2022年3月31日，我們有大約3310萬美元的未償還擔保借款，所有這些借款目前都是固定利率債務，加權平均年利率為2.90%。
分紅 
為了維持我們作為REIT的資格，我們必須向股東支付至少相當於我們REIT應税收入的90%的股息，而不考慮所支付股息的扣除和不包括淨資本利得。在截至2022年3月31日的三個月裏，我們支付了每股0.2275美元的現金股息。我們的董事會批准了，並沒有n April 28, 2022，我們聲明瞭一個第一季度普通股股息為每股0.23美元，將於May 27, 2022致截至日期登記的股東May 13, 2022.
隨後的房地產收購
2022年3月31日之後，我們以個人或投資組合交易的形式收購了44處物業，不包括成交成本，總價值約為1,400萬美元。
關鍵會計政策和估算
請參閲中標題為“關鍵會計政策和估計”的我們的Form 10-K年度報告截至該年度為止2021年12月31日以討論我們的關鍵會計政策和估計。
新會計公告
有關本公司採納新會計聲明的討論，請參閲本公司合併財務報表附註中的附註2.主要會計政策摘要。
通貨膨脹率
由於我們的大部分租約規定每年支付固定的租金，而不會每年租金上升，因此我們的租金收入是固定的，而我們的物業運營費用受到通脹增長的影響。我們的大部分租約規定承租人償還房地產税，因此承租人必須償還我們的房地產税。我們相信，如果通脹隨着時間的推移而增加開支，租約續期利率的增加將大大抵消這種增加。
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項目3.關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指市場價格和利率的不利變化帶來的損失風險。我們未來與金融工具相關的收益、現金流和公允價值取決於當時的市場利率。我們的主要市場風險來自我們的負債，我們的負債既有固定利率也有浮動利率。自.起March 31, 2022，我們的債務大約是1.231億美元，由大約9,000萬美元可變利率債務和大約3310萬美元固定利率債券。中的9,000萬美元可變利率債券，5000萬美元與我們應用2021年利率互換的2021年定期貸款有關。當通過2021年利率互換將2021年定期貸款保理為固定利率債務時，截至March 31, 2022, 我們的債務中約有4,000萬美元是可變利率債務，約8,310萬美元是固定利率債務。2022年5月11日，我們還簽訂了2022年利率互換協議，該協議適用於根據該計劃未償還的5,000萬元2022定期貸款。假設我們的未償還浮動利率債務金額不增加，如果一個月期美元LIBOR增加或減少0.50%，我們的現金流將按年率減少或增加約20萬美元。

在保持我們作為REIT的聯邦所得税地位的前提下，我們通過使用利率互換來管理我們的可變利率債務的市場風險，這些利率互換將我們的全部或部分可變利率債務的利率固定到到期的不同時期，例如2021年利率互換和2022年利率互換。在未來，我們可能會使用其他衍生工具，如利率上限協議，實際上為所有或部分債務的利率設定上限，直至到期。這反過來又降低了可變利率債務造成的現金流變化的風險，並減輕了利率上升的風險。我們在作出這類安排時的目標，是減少浮息風險。然而，我們不能保證我們管理利率波動的努力將成功地降低我們投資組合中此類波動的風險，我們也不打算出於投機目的而達成對衝安排。
項目4.控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們遵守披露控制程序和程序(該術語在交易所法案下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)，旨在確保根據交易所法案我們的報告中必須披露的信息在美國證券交易委員會規則和條例指定的時間段內得到處理、記錄、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給管理層，包括我們的首席執行官(首席執行官)和首席財務官(首席財務官)(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本-收益關係。
我們已在管理層(包括我們的首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，對截至本報告所述期間結束時我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官已得出結論，截至本報告所述期間結束時，我們的披露控制和程序有效地確保了我們在根據交易所法案提交或提交的報告中必須披露的信息(I)在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到處理、記錄、彙總和報告，(Ii)積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時就所需披露做出決定。
財務報告內部控制的變化
我們對財務報告的內部控制在最近一個財政季度內沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
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第二部分：其他信息
項目1.法律訴訟
在未來，我們可能會不時地參與在正常業務過程中出現的各種索賠和例行訴訟。我們的管理層不認為任何此類訴訟會對我們的財務狀況或運營產生實質性影響。
第1A項。風險因素
與#年項目A下題為“風險因素”的一節所披露的風險因素相比，沒有實質性變化。我們的Form 10-K年度報告截至2021年12月31日的年度。
第二項股權證券的未經登記的銷售和收益的使用
沒有。
項目3.高級證券違約
沒有。
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
項目5.其他信息
沒有。
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項目6.展品
展品展品説明
31.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的第13a-14(A)/15d-14(A)條規定的首席執行官證書。*
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節通過的第13a-14(A)/15d-14(A)條規定的首席財務官證書。*
32.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18編第1350條規定的首席執行官證書。*
32.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350節提供的首席財務官證明。*
101.INS實例文檔**
101.SCH架構文檔**
101.CAL計算鏈接庫文檔**
101.LAB標籤LINKBASE文檔**
101.PRE演示LINKBASE文檔**
101.DEF定義鏈接庫文檔**
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
*與本報告一起存檔的證物。
**以電子方式提交。本報告附件101是以下以XBRL(可擴展商業報告語言)格式編制的文件：(1)合併資產負債表；(2)合併經營和全面收益表；(3)合併權益表；(4)合併現金流量表；(5)合併財務報表附註。
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簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
郵政房地產信託公司。
Date: May 12, 2022由以下人員提供：/s/安德魯·斯波德克
安德魯·斯波德克
首席執行官
(首席行政主任)
Date: May 12, 2022由以下人員提供：羅伯特·B·克萊恩
Robert B.Klein
首席財務官
(首席財務官)

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