附件10.1

燈塔

寫字樓租賃

本辦公室租賃(“租賃”)的日期為“基本租賃信息摘要”(下稱“摘要”)第1節所述的日期，由特拉華州有限合夥企業AP Beacon CarlsbadLP(“房東”)和特拉華州公司(“承租人”)Palisade Bio，Inc.簽訂。

租賃基本信息摘要

第一條

房舍、建築物、項目和公共區域

1.1處所、建築物、工程項目及公用地方。

1.1.1處所；管有權的交付。房東特此將本摘要第2.1節規定的房屋出租給承租人，承租人特此向房東出租(下稱“房屋”)。房舍的輪廓載於本文件附件A-1。房東和租客特此規定並同意，房屋的可出租面積如《概要》第2.1節所述，且該可出租面積不得重新測量或修改。雙方在此同意，物業的租賃是基於並受制於本文所述的條款、契諾和條件，以及租户契諾，作為本租賃遵守和履行其將遵守和履行的每一和所有該等條款、契諾和條件的重要代價，並且本租賃是在履行該等條款、契諾和條件的條件下籤訂的。雙方特此承認，附件A-1的目的是僅顯示該術語在下文第1.1.2節中定義的該建築物中的房屋的大致位置，並且該附件並不意味着構成關於該建築物的建造、其確切區域或公共區域的具體位置的協議、陳述或保證，該術語在下文第1.1.3節中定義，或其要素或通往該建築物或本項目的通道，“該術語在下文第1.1.2節中定義。房東應將房屋的所有權交給租户，使其處於現有的“原樣”狀態，現有的機械、管道、公共暖通空調系統、生命/安全系統以及為房屋提供服務的其他建築系統處於良好的工作狀態和狀況, 業主沒有義務提供或支付與改善房產有關的任何改善工程或服務。房東在房東將房產的佔有權連同進入房產所需的任何訪問代碼或鑰匙交付給租客之日(“佔有日”)，應被視為已將房產的佔有權交給租户，租户無需為此採取任何行動。如果由於任何原因，業主遲遲未能將房屋交付給租客，業主不承擔任何責任，本租約的有效性也不受影響。業主或業主的任何代理人均未就物業、建築物或項目的狀況或上述任何項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證。根據業主的安全要求、業主對項目進行的維修以及下文第11條和第13條的規定，承租人應每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天進入房屋並使用其所有基本操作系統，包括進入共享廚房，如下所述。

1.1.2建築物及工程項目。房舍是摘要第2.2節規定的建築物(“建築物”)的一部分。該建築是一個混合使用的寫字樓和零售項目的一部分，目前被稱為“燈塔”。本租約中使用的“項目”一詞應指(I)建築物和公共區域，(Ii)位於加利福尼亞州卡爾斯巴德El Camino Real 7720號的某些其他建築物，以及這些其他建築物所在的土地(通過美化景觀、停車設施和其他改善)(統稱為其他建築物)，(Iii)建築物、其他建築物和公共區域所在的土地(通過美化、停車設施和其他改善而改善)，以及(Iv)房東自行決定的任何額外的不動產、面積、土地、在工程項目外及鄰近地區加建的建築物或其他改善設施。

1.1.3公共區域。承租人有權與項目中的其他租户共同使用，並在符合本租約第5條所述規則和規定的情況下，不時提供供業主、租户和項目任何其他租户共同使用的項目部分(該等區域以及業主酌情指定的項目其他部分，包括指定為某些租户專用或由房東和某些租户共享的某些區域，在本文中統稱為“公共區域”)。公共區域應包括位於大樓二(2)層的某些共享廚房區域(“共享廚房”)。在承租人使用房屋時，承租人應被允許在整個租賃期內與大樓的其他住户以非獨佔的方式共同使用共享廚房，但須遵守業主的規章制度、安全要求、業主進行的維修以及下文第11條和第13條。公共區域由“工程公共區域”和“建築公共區域”組成。本租約中使用的“項目公共區域”一詞，是指業主指定的項目公共區域部分。本租約中使用的“建築物公共區域”一詞，是指業主指定的建築物內的公共區域部分。公共區域的維護和運營方式由業主自行決定，其使用應遵守業主可能不時制定的合理規則、法規和限制。業主保留暫時關閉、更改或增加項目元素和公共區域的位置的權利, 但如工程項目或公用地方有任何與處所有關的重大更改，或對租客的使用有不良影響，業主須事先以書面通知租客，而在任何情況下，該等封閉、更改、增建或更改位置，均不得對租客將處所用作準許用途造成重大和不利影響，亦不得導致處所的面積縮小或導致處所的佈局有所改變。在關閉、更改、增加或更改位置的情況下，房東應盡合理努力盡量減少對租户在房屋內的操作的幹擾。

第二條

租期

2.1租賃期。本租賃的條款和規定自本租賃之日起生效。本租賃期限(“租賃期限”)應如摘要第3.1節所述，自摘要第3.2節所載日期(“租賃開始日期”)開始，並於摘要第3.3節所載日期(“租賃到期日”)終止，除非本租賃按照下文第2.2節的規定提前終止或延期。就本租賃而言，術語“租賃年”應指租賃期限內每個連續十二(12)個月的期間，但最後一個租賃年度應在租賃期滿之日結束。在租賃期內的任何時候，房東均可向租客交付附件D所列格式的通知，僅作為對其中所列信息的確認，承租人應在收到通知後五(5)天內簽署並歸還房東。

2.2期權期限。

2.2.1向右選擇。房東特此授予原租客和任何“被允許的非受讓人”(該條款在下文第14.8節中定義)一(1)個延長租期三(3)年的選擇權(“選擇權期限”)，該選擇權只能通過以下方式發出的書面通知行使：

承租人按以下規定向房東轉讓，但前提是滿足下列條件(“期權條件”)：(I)自“期權行使通知”交付之日起，如下文第2.2.4節所定義，本租約仍然完全有效，在任何適用的通知和補救期限之後，本租約中的承租人不會違約，以前在任何適用的通知和補救期限之後，本租約中的違約情況也不會超過兩次，並且承租人佔用整個物業；(Ii)於初始租賃期結束時，本租約仍然具有十足效力，租客在任何適用通知及補救期間後並無違約，且此前在任何適用通知及補救期間後本租約並無違約超過兩次；及(Iii)在行使續期選擇權時及於期權期限開始時，租客佔用整個物業。房東可以根據房東的選擇，以房東唯一和絕對的酌情決定權，放棄任何選擇權條件，在這種情況下，如果租客以其他方式適當地行使選擇權，則選擇權將保持完全效力和作用。在適當行使延長選擇權後，只要租户滿足所有選擇權條件(房東放棄的條件除外)，租賃期應延長三(3)年，適用於物業。第2.2節所包含的權利應是原始承租人和任何允許的非受讓人受讓人的個人權利，並且只能由原始承租人或其允許的非受讓人受讓人行使(不得由任何其他受讓人、轉租人或其他“受讓人”行使，該術語在下文第14.1節中對承租人在本租賃中的權益進行了定義)。

2.2.2期權租金。承租人在期權期限內應支付的年租金(“期權租金”)應為期權期限內物業的“公平租金價值”，該術語在下文第2.2.3節中定義。儘管有上述規定，期權租金的基本租金部分應相應調整，以便承租人在期權期限內根據下文第4條的規定繼續支付承租人應佔的直接費用。儘管本租約有任何相反規定，在任何情況下，購股權期限的基本租金部分(按月計算)不得低於初始租賃期限的最後一個完整日曆月應支付的每月基本租金。

2.2.3公平租值。如本租約所用，“公平租金價值”應等於以每年每平方英尺可租租金計算的租金(包括額外租金，並考慮適用於該租金的任何“基準年”或“開支止損點”)，包括所有升級，在期權期限開始時，承租人租賃的非轉租空間在大小、位置和質量上與物業相當，租期可比，在業主交付“期權租金通知”之日前十二(12)個月內完成的公平交易中，該術語在下文第2.2.4節中定義，可比空間位於大樓或可比一流寫字樓中，在租户組合、樓齡(根據建築或主要翻修完成的日期)、建築質量、服務和便利設施水平、大小和外觀方面與大樓相當，並位於加利福尼亞州聖地亞哥縣的“北縣海岸”子市場(“可比建築”)，考慮到主題空間現有改善的價值，此類價值以年齡為基礎，改善的狀況、設計、裝修質量和佈局，以及一般辦公用户可利用的程度(但應酌情考慮到，房舍內現有的租户改善措施特別適合租户)和下列優惠(統稱為“優惠”)：(A)就此類可比空間給予此類租户的租金減免優惠(如果有的話)；及(B)就該等可比較空間給予該等租户的其他合理金錢寬減；但在計算公平租金價值時, 不會考慮(I)業主因租客在租期內行使其租賃標的空間的權利而須或無須支付房地產經紀佣金的事實，或業主正或沒有就該等可比空間支付房地產經紀佣金的事實，(Ii)在可比交易中給予租客的任何租金減免期間(如有)，而該等可比空間的設計、準許及建造，及(Iii)為該等可比空間提供或將會提供的租客改善或津貼。公平租金價值還應包括確定承租人是否以及在何種程度上必須為承租人在期權期限內的租金義務提供財務擔保，如信用證或擔保。該等優惠由業主自行選擇，(A)應反映在租客應支付的實際租金中(該實際租金應考慮在可比交易的適用期限內以直線方式攤銷的該等優惠的總美元價值)，在此情況下，在實際租金中證明的該等優惠不得授予租户，或(B)應給予租户實物。

2.2.4期權的行使。第2.2節所包含的選擇權只能由承租人以下列方式行使：(I)承租人應在初始租賃期限屆滿前不超過十二(12)個月或不少於六(6)個月向房東遞交書面通知(“選擇權行使通知”)，説明承租人正在不可撤銷地行使當時由承租人出租的整個房產的選擇權；和(Ii)業主在收到租客的通知後，應在初始租賃期限屆滿前三(3)個月或業主收到列出期權租金的期權行使通知後三十(30)天或之前向租客交付通知(“期權租金通知書”)；但在期權租金通知發出之日起五(5)個營業日內，承租人可選擇反對期權租金通知所載的期權租金，在此情況下，雙方應遵循程序，期權租金應按下文第2.2.5節所述確定。

2.2.5期權租金的釐定。如果承租人及時和適當地反對期權租金，房東和租客應嘗試以合理、誠信的努力就期權租金達成一致。如果房東和租客未能在租客及時和適當地反對期權租金後三十(30)天內達成協議，則租客行使延長期權的行為將被視為被撤銷，租約期限不得延長。

第三條

基本租金

3.1總體而言。承租人應在沒有事先通知或要求的情況下，向項目管理處的業主或業主代理人支付，或業主選擇在業主不時以書面指定的其他地點，通過支付時是美利堅合眾國私人或公共債務的法定貨幣的貨幣支票，支付摘要第4節規定的基本租金(“基本租金”)，按租賃期限內每個日曆月的每個日曆月的第一天或之前按每月平均分期付款方式支付。沒有任何抵銷或任何扣減。在任何免費租賃期屆滿後，租賃期第一個完整月的基本租金應在承租人簽訂本租約時支付。如果任何租金支付日期(包括租賃開始日期)在該月的第一天以外的月份的某一天，或如任何租金的支付期限少於一個月，則任何零碎月份的租金將按日計算，自該日曆月結束或租賃期結束之日起計算，每日費率等於適用年租金的1/365。根據本租賃條款需要進行的所有其他付款或調整，如需要按時間分攤，則應按同樣的基準分攤。

3.2降低基本租金。儘管有上述規定，但只要租户在任何適用的通知和補救期間之後沒有任何違約行為，房東在此同意免除租户在減租期間支付基本租金50%(50%)的義務(減後基本租金總額在下文中被稱為“減後基本租金”)。在此期間，承租人仍將負責支付本租約項下的所有其他貨幣義務。承租人承認，在任何適用的通知和補救期間之後，承租人在本租約下的任何違約將導致房東招致本合同項下未考慮的費用，該等費用的確切數額是極其困難和不可行的，因此，如果承租人在任何適用的通知和補救期間之後的任何時間在本租約下違約，則在該日期有條件免除的減收基本租金的總額應立即到期並由承租人支付給業主，而自違約之日起，任何剩餘的減後基本租金將不再作為租金抵免提供給租户。承租人承認並同意，本第3.2節的任何規定都不是為了限制房東在本租約項下發生違約時，根據“適用法律”(該術語在本租約第24條中定義)在法律或衡平法上可獲得的任何其他補救措施。

第四條

額外租金

4.1一般條款。除支付本租約第三條規定的基本租金外，承租人還應支付本租約附件C第1.1.6節和第1.1.2節中分別定義的年度“直接費用”中的“承租人份額”，超過本租約附件C第1.1.1節中定義的適用於“基準年度”的直接費用金額；但在任何情況下，承租人不得因本租賃附件附件C中1.1.3節所定義的任何“費用年度”直接費用的減少而享有基本租金的任何減少或任何抵扣本租賃項下到期金額的任何抵扣。承租人支付的該等款項，連同承租人根據本租約條款須向業主支付的任何及所有其他款項，以下統稱為“額外租金”，而基本租金及額外租金在本文中統稱為“租金”。根據本第4條應支付的作為附加租金的所有金額，應與基本租金相同的期限和方式支付。在不限制承租人在租賃期限屆滿後的其他義務的情況下，承租人支付本條第四條和附件C規定的額外租金的義務應在租賃期限屆滿後繼續存在。租賃期限屆滿時，房東可向租户交付任何基本租金、額外租金或其他未付債務的估計數，房東可從到期時應支付給租户的任何資金中扣除該金額，或要求租户立即支付該等資金。

4.2承租人直接負責的税費和其他費用。

4.2.1承租人應負責並應在拖欠前十(10)天支付對承租人的設備、傢俱、固定裝置和位於房屋內或周圍的任何其他個人財產徵收的税款。如果對租客的設備、傢俱、固定附着物和任何其他個人財產徵收任何該等税項，或如果業主財產的評估價值因計入該等設備、傢俱、固定附着物或任何其他個人財產的價值而增加，而業主是根據增加的評税而繳税，則業主有權不論其有效性而繳税，但只有在租客提出適當抗辯時，租客才應應要求向業主退還因評税增加而向業主徵收的税款或該等税款的比例(視屬何情況而定)。

4.2.2如物業內的租客改善工程，不論是業主在將物業交付給租客或租客後安裝及/或支付的費用，亦不論是否貼附於不動產以成為物業的一部分，就不動產税而言，其估值高於評估大廈內其他地方符合業主“建築標準”的租客改善工程的估值，則因該超額評估估值而向業主或物業徵收的税項開支，應視為向租客的個人財產徵收的税項，並須受上文第4.2.1節的規定所管限。

4.2.3儘管本協議有任何相反規定，承租人應於拖欠前繳付任何(I)租金税或銷售税、服務税、轉讓税或增值税，或有關本租約的租金或服務的任何其他適用税項；(Ii)承租人對物業或項目任何部分(包括項目停車場設施)的管有、租賃、營運、管理、維護、改建、維修、使用或佔用而評估的税款；或(Iii)因本次交易或承租人作為設立或轉讓物業權益或產業的任何一方的任何文件而評估的税款。

4.3房東記錄。如果承租人在收到特定“支出年度”的“結算單”後不超過三十(30)天提出書面請求(此類術語分別在本租約附件C第1.3.1和1.1.3節中定義)，並且如果承租人在本租約規定的適用通知和補救期限之後沒有違約，房東應向承租人提供合理的證明文件，證明該聲明中包含的直接費用是與承租人合理要求的。房東應在租客提出書面要求後六十(60)天內將上述信息提供給租户。在收到承租人的報表後九十(90)天內(“審核期”)，如果承租人對報表中所列的直接費用金額有爭議，獨立的註冊會計師

(哪位會計師(A)是國家或地區認可的註冊會計師事務所的成員，該會計師事務所以前有審查類似商業建築業主的財務經營記錄的經驗，(B)不應已向租户提供主要會計和/或租約管理服務，並且在過去三(3)年內不應向租户提供主要會計和/或租約管理服務，(C)不是按或有費用計算的[即，承租人必須根據註冊會計師事務所在執行審計時發生的實際時間和材料進行計費。]，及(D)目前或將來不得向大樓及/或項目內的另一租客提供會計及/或租約管理服務，以供該另一租客審核或審核直接開支)，並可在向業主發出合理通知後，於合理時間內，在業主的公司辦事處審核業主與結算單有關的記錄，但條件是租客當時並無根據本租約違約(超出任何適用的通知及補救期限)。在這種審計過程中，承租人和承租人的註冊會計師事務所必須事先同意遵循房東關於審計房東記錄的合理規則和程序，並應簽署關於這種審計的商業上合理的保密協議。承租人的註冊會計師事務所出具的審計報告應在審計期間同時交付房東和租户。承租人未能在審核期內對任何報表中所列的直接費用金額提出異議和/或進行審計，應被視為承租人對該報表的批准，此後，承租人放棄對該報表中所列金額進行審計的權利或能力。如果在審計後，承租人仍對直接費用有異議，則應由房東選擇並經承租人合理批准的獨立註冊會計師(“會計師”)進行審計，以確定適當的金額，費用由承租人承擔；但如果會計師的審計證明直接費用被誇大超過5%(5%), 那麼會計師的費用和審計的費用將由房東支付。承租人特此承認，承租人唯一有權審核房東的記錄和對承租人應支付的直接費用金額提出異議的權利應符合第4.3節的規定，承租人特此放棄根據適用法律審計該等記錄和/或對承租人應支付的直接費用金額提出異議的任何和所有其他權利。

第五條

處所的使用

5.1準許用途。承租人應將房屋僅用於《概要》第7節規定的許可用途，未經房東事先書面同意，承租人不得使用或允許將房舍或項目用於任何其他目的或任何目的，房東可自行決定拒絕使用。

5.2禁止使用。承租人進一步約定並同意承租人不得將房屋或其任何部分用於任何用途或目的(I)違反附件E中所列規則和法規的規定，(Ii)違反美利堅合眾國、加利福尼亞州的法律，當地市或縣管理機構或對項目具有管轄權的其他合法當局的條例、法規或要求)，包括但不限於與危險材料或物質有關的任何此類法律、法規或要求，由於這些術語是由現在或今後生效的適用法律定義的，(Iii)違反本項目中其他承租人的專有用途，如本合同附件F中更具體規定的，或業主已書面通知承租人的任何其他獨佔用途，或(Iv)違反本合同所附附件C 1.1.4節中定義的任何“基礎文件”。承租人不得在處所內或其周圍作出或準許任何事情，而根據業主在商業上合理的決定，該等事情會以任何方式損害工程項目的聲譽，或不合理地妨礙或幹擾建築物的其他租户或佔用人的權利，或傷害或騷擾他們，或使用或容許處所被用作任何不正當、非法或令人反感的用途，承租人亦不得在處所之內、之內或周圍造成、維持或準許任何滋擾。承租人須遵守租約及承租人對處所的使用所規定的權利及義務，而承租人的權利及義務須受制及從屬於所有記錄在案的地役權、契諾、條件及現在或以後影響工程項目的限制。

第六條

服務和公用事業

6.1服務和公用事業。

6.1.1業主應為該場所提供當前現有的電力系統和暖通空調機組。承租人應支付下文第6.2節規定的電力服務費用，以及該等現有電力系統和暖通空調機組的任何更換或修改、維修或更換的費用。房東特此確認，根據對房屋的獨立控制，此類暖通空調和電力設施目前隨時可供租户使用。

6.1.2業主應從常規建築物出口提供城市用水，供租户在符合許可用途的情況下正常使用，並在公共區域內供廁所和廁所使用。

6.1.3除週末及“假日”(定義見下文)日期外，業主須為樓宇內及附近的樓宇提供清潔服務，並提供與樓宇附近其他同類樓宇一致的擦窗服務。此處所用的“假日”是指元旦、總統日、獨立日、勞動節、陣亡將士紀念日、感恩節、聖誕節，以及由房東酌情決定的其他當地或國家認可的節日，可與大樓及其附近的建築物相媲美。

承租人應隨時與房東充分合作，並遵守房東為暖通空調、電氣、機械和管道系統的正常運行和保護而合理規定的所有法規和要求。

6.2公用事業費用的支付。承租人同意自費支付承租人在房屋內使用的所有電力、天然氣、電流、暖通空調、電話和所有類似的公用事業費用(包括但不限於任何政府當局對其徵收的所有銷售、使用和其他税收)。承租人同意提供房東合理要求的任何公用事業電錶，費用由承租人承擔。儘管如上所述，電流表和燃氣表已分別用於該房屋。如果房東向房屋提供了任何公用事業設施，無論是否按表收費，承租人應向房東支付該等公用事業的費用，包括業主監督的商業合理的行政費用，以及補償任何公用事業公司徵收的任何使用處罰或其他附加費。如果公用事業公司沒有單獨向租户收取公用事業費用，或者沒有單獨計入房屋，房東將在房東合理確定的公平基礎上，將公用事業費用分攤給使用該公用事業或服務的租户。承租人應在收到房東的分攤説明書或房客應支付的費用説明書後二十(20)天內，向房東支付房東分攤或提供的服務和水電費，作為額外租金。如果房東應不時確定在房屋內使用任何此類公用設施或服務與其他租户的使用不成比例，房東可從房東確定的日期起調整租户的費用份額，以公平考慮超出房東指定的建築時間的這種不成比例的使用。儘管本租約中有任何相反的規定，承租人應及時向房東付款, 房東向租户提供的任何服務的標準費用，房東根據本租約的條款沒有明確義務向租户提供服務。承租人應在房東提出要求後十(10)天內，向房東提供房東可能要求的每一份水電費賬單的副本。

6.3中斷使用。承租人同意，由於未能提供或延遲提供任何服務(包括電話和電信服務)，或其質量或數量的任何減少，如全部或部分由於任何罷工、停工或其他勞工問題的破壞、維修、更換或改進，或由於經合理努力後無法在建築物或項目中獲得電力、天然氣、水或其他燃料，或因任何暴亂或其他危險條件、緊急情況或緊急情況而導致，房東不對因減免租金(以下第6.4節中明確規定的除外)或其他方式造成的損害負責。事故

租户或其他各方(房東除外，見下文第6.4節)的行為或過失，或房東無法合理控制的任何其他原因造成的損失或傷亡；此類不作為、延誤或減少，絕不應被視為對租客使用和佔有房產的驅逐或幹擾，或免除租户支付租金(以下第6.4節明確規定的除外)或履行本租賃項下的任何義務。此外，房東在任何情況下均不對財產損失或損壞、租户業務受損或幹擾負責，包括但不限於因未能提供本條第六條所述的任何服務或公用事業而造成的利潤損失，或因未能提供本條第六條所述的任何服務或公用事業而引起的利潤損失。

6.4取消活動。如果(I)承租人因(X)房東未能按照本租約6.1節的要求向房舍提供服務，或(Y)房東未能根據本租約第7節的規定維護項目或公共區域，(Ii)房東可以合理控制來補救，以及(Iii)這種不作為不是承租人和/或其他“承租方”的行為和/或不作為造成的，(I)承租人被阻止使用或實際上沒有使用房屋的重要部分，根據下文第10.1節(“減租事件”)中的定義，承租人應將減租事件通知房東，如果在房東收到任何此類通知(“資格期間”)後，此類減租事件持續五(5)個工作日，則在承租人繼續被阻止使用或不使用房屋或其部分的資格期限屆滿後，基本租金和承租人在直接費用中的份額應減少或減少(視情況而定)。承租人被禁止使用和不使用的部分的可出租面積佔該處所的可出租總面積的比例；但是，如果承租人被阻止使用和不使用房產的一部分超過資格期限，而房產的剩餘部分不足以讓租户在其中有效地開展業務，並且如果租户不從該剩餘部分開展業務，則在資格期限屆滿後的這段時間內，承租人被阻止在該期限內有效地在該房產內開展業務, 在承租人繼續被禁止使用和不使用房產的時間內，整個房產的基本租金和承租人應承擔的直接費用份額應予以扣減。然而，如果租客在該期間內重新佔用該處所的任何部分，則自租客重新佔用該處所的該部分之日起，根據該重新佔用部分的可出租面積佔該處所的可出租總面積的比例，可分配給該重新佔用部分的租金應由承租人支付。這種減免基本租金和承租人的直接費用份額的權利應是承租人在法律或衡平法上對減租事件的唯一和唯一的補救措施。除第6.4節另有規定外，本條款中包含的任何內容均不得解釋為承租人免除支付本條款規定的到期租金。

第七條

修理

承租人應自費維護房屋，包括房屋內的所有裝修、固定裝置、傢俱、系統和設備(包括但不限於管道裝置和設備，如洗碗機、垃圾處理器和自動取暖機)，以及房屋所在的樓層和專為房屋提供服務的所有區域、改善和系統(包括但不限於管道、電氣和其他系統的分支線路)，在租賃期限內始終保持良好、維修和狀況。此外，承租人應自費，但在房東的監督和事先批准下，如果根據下文第8條的規定，維修需要得到房東的同意，則在房東指定的任何合理時間內，應迅速和充分地修復所有損壞的房屋，並更換或修復所有損壞、損壞或磨損的固定裝置和附屬設備，但因普通磨損造成的損壞或超出租户合理控制的損壞除外；但是，房東可以選擇，或者如果租户沒有進行這樣的維修，房東可以但不需要進行這樣的維修和更換，租户應向房東支付維修和更換費用，包括一定比例的費用(將為建築物和/或項目統一確定)，足以補償房東在收到賬單後立即參與該等維修和更換所產生的所有間接費用、一般條件、費用和其他費用或開支，費用不得超過該工程總成本的10%。儘管有上述規定，業主應負責建築物的外牆、基礎和屋頂、樓板的結構部分的維修

建築物的基本建築系統和設備，但因租客的疏忽或故意行為不當而需要進行該等維修的除外；但如該等維修是因租客的疏忽或故意行為不當所致，則業主仍須由租客自費進行該等維修，或如承保業主的保險，則租客只須支付與此有關的任何免税額。在提前書面通知承租人後(緊急情況除外)，業主可(但不應被要求)在任何合理時間進入房產，對房產、項目或位於項目內的任何設備進行業主希望或認為必要的、或政府或準政府當局或法院命令或法令要求業主進行的維修、改動、改善或增加。在房東進入房屋期間，房東應盡商業上合理的努力，避免幹擾租户在房屋內的經營活動。承租人特此放棄1932節第1款、《加州民法典》1941節和1942節或現在或將來生效的任何類似法律、法規或條例下的任何和所有權利和利益。

第八條

增加和改建

8.1業主同意改建。承租人不得對物業或與物業有關的任何機械、管道或暖通空調設施或系統(統稱為“更改”)進行任何改善、更改、增加或更改，除非事先徵得業主的書面同意，該等更改須在開始前不少於三十(30)天由租客要求，業主不得無理拒絕、附加條件或拖延同意，但業主如拒絕同意任何對建築物的結構部分或系統或設備造成不利影響或從建築物外部可見的更改，應視為合理。儘管有上述規定，承租人在向業主發出十(10)個工作日的通知後，可在未經業主事先同意的情況下進行更改，但此類更改僅限於裝飾性的(即安裝地毯或粉刷房屋)。承租人應是房產中所有傢俱、設備和任何類型的個人財產的所有者，這些傢俱、設備和個人財產不是由房東提供的資金支付的，也不是永久地固定在房產上的(統稱為“個人財產”)。承租人保留因個人財產的所有權而獲得適用的折舊扣除和税收抵免的所有權利。

8.2建造方式。作為同意對房屋或其周圍進行任何和所有改動或維修的條件，房東可在其合理的酌情決定權下提出業主認為合適的要求，包括但不限於要求租户僅為此目的使用由租客從房東提供並批准的名單中挑選的承包商、分包商、材料、機械師和材料工人，根據房東的要求，租户應在租賃期限屆滿或任何提前終止時，由租户承擔費用，但須遵守下文第8.5節的規定。承租人應按照任何和所有適用的聯邦、州、縣或市政法律、法規，並根據建築物所在城市頒發的有效建築許可證，以良好和熟練的方式進行此類改造和維修；但在開始施工任何改造之前，承租人應與業主會面，討論業主的設計參數和法規遵從性問題。如果承租人對房屋進行了任何改動，需要或引起政府要求對下面定義的“基地建築”進行更改，則房東應由租户自費對基地建築進行此類改動。“基地建築”應包括建築物的結構部分、公共衞生間、電梯、出口樓梯間以及位於建築物內部核心的位於建築物所在樓層的系統和設備。在進行任何此類更改的工作時，承租人應以不妨礙任何其他承租人進入本項目或其任何部分的方式進行工作, 以及不妨礙業主或項目中其他租户的業務。承租人不得使用(經業主通知應停止使用)承包商、服務、工人、勞動力、材料或設備，因為房東合理判斷，這將擾亂在建築、項目或公共區域或周圍從事其他工作、勞動或服務的勞動力或行業的勞動和諧，和/或以其他方式導致項目和/或鄰近區域的糾察站或其他勞工騷亂。除承租人根據本租約第9條承擔的義務外，在完成交易後

對於任何變更，承租人同意根據《加利福尼亞州民法典》第8182條或任何後續法規，在大樓所在縣的記錄員辦公室記錄竣工通知，承租人應向項目施工經理提交一份可複製的變更竣工圖紙副本，以及任何政府機構發佈的與變更相關的所有許可證、批准和其他文件。

8.3改進費。如果承租人直接向承包商付款，承租人應(I)遵守業主關於最終釋放留置權的要求，以及與承租人向承包商支付工作費用相關的豁免，以及(Ii)簽署業主標準承包商規章制度。如果承租人直接向房東訂購任何工作，承租人應向房東支付相當於該工作成本的5%(5%)的金額，以補償房東因房東參與該工作而產生的所有管理費用、一般條件、費用和其他成本和開支。如果承租人沒有直接從房東那裏訂購任何工程，承租人應補償房東合理的、實際的、自付的費用和與房東審查該工作相關的實際費用。根據業主的選擇，在任何改建工程開始施工之前，承租人應向業主提供合理的預期費用，業主應在施工期間根據業主標準、商業上合理的支付程序支付該費用。

8.4建築保險。除本租約第10條的規定外，如果承租人進行任何改動，在該等改動開始前，承租人應向業主提供證據，證明承租人為該等改建工程的施工投保業主批准的“建築商一切險”保險，以及業主合理要求的其他保險，但應理解並同意，所有該等改建應在完成後立即由承租人根據本租約第10條投保。此外，承租人的承包商和分包商應按照本租約第10條的要求，按業主批准的金額投保商業一般責任保險。房東可酌情要求租客獲得留置權和完工保證金或房東滿意的某種替代擔保形式，金額足以確保該等變更的免留置權完成，並指定房東為共同債權人。

8.5房東的財產。在物業內或其周圍不時安裝或放置的所有改建、改善、固定附着物、設備及/或附屬設施，須由租客自行承擔費用，並應成為業主的財產，但租客可拆除任何租客可向業主證實的任何改建、改善、固定附着物及/或設備，而業主向租客提供的任何租客改善津貼基金並未支付該等改建、改善、固定附着物及/或設備的費用，但條件是租客須修復因移走而對物業及建築物造成的任何損壞，並將受影響的部分歸還給經業主合理釐定的改善狀況的標準租客。此外，房東可在租期結束前向租客發出書面通知，或在本租約提前終止後發出通知，要求租客自費拆除房屋內的任何改建和/或改善和/或系統和設備，修復因此而對房屋和建築物造成的任何損壞，並將受影響的部分歸還給房東合理確定的改善狀況的建築標準租户；然而，如果(X)租户就任何此類變更向業主發出通知時，要求業主做出移除該等變更的決定，並且(Y)房東此後書面同意免除關於該等變更的搬遷要求，則租户不應被要求如此移除該等變更。如果租户未能完成拆除和/或修復因拆除房屋內的任何改建和/或改善和/或系統和設備而造成的任何損壞，並將受影響的部分歸還給業主合理確定的經改善的建築標準租户狀況, 業主可這樣做，並可向租客收取費用。承租人特此保護、維護、賠償房東，使其免受任何與安裝、安置、拆除或融資任何此類改建、改善、固定裝置和/或設備有關的責任、費用、義務、費用或留置權索賠，承租人的義務應在本租約期滿或提前終止後繼續存在。

8.6最初的改動。承租人在擁有日期並向業主支付所有預付租金金額和租約規定的保證金後，有權根據承租人和

經業主事先批准(“批准圖則”)。初始改建應被視為第8條下的改建，承租人及其承包商無權在房屋內進行初始改建，除非承租人遵守了本第8條的所有條款和條件。承租人應獲得建造初始改建所需的所有許可和批准，費用和費用由承租人承擔。承租人有權獲得一次性租户改善津貼(“津貼”)，金額最高但不超過每平方英尺4美元(4美元)，用於支付與最初改建有關的費用。承租人無權從租金或其他方面獲得任何現金支付或抵扣任何未使用的津貼部分，而該部分未用於支付最初的改建費用。如果承租人沒有違反本租約規定的任何義務，則在承租人基本完成最初的改建和承租人開始營業後，房東應以支票的形式從津貼中一次性支付承租人最初改建所產生的費用，房東應在收到承租人的以下文件後三十(30)天內支付：(A)承租人的書面付款請求；(B)所有分包商、勞工的發票, 承租人使用的與初始變更相關的材料工人和供應商(“承租人代理人”)；(C)所有承租人代理人以業主要求的形式和內容無條件解除所有承租人代理人的留置權；(D)房屋佔用證明；以及(E)業主合理要求的所有其他信息。即使本第8.6條有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就租賃開始日期後九(9)個月內未完成的任何初始變更獲得津貼的任何部分。

第九條

反對留置權的契約

承租人應使項目和房產不受因承租人或代表承租人所進行的工作、所提供的材料或承擔的義務而產生的任何留置權或產權負擔，並應保護、辯護、賠償和使房東不受由此產生或與之相關的任何索賠、責任、判決或費用(包括但不限於合理的律師費和費用)的傷害。承租人應在房屋內任何此類工程開始前至少二十(20)天(或根據適用法律可能需要的額外時間)通知業主，讓業主有機會張貼和記錄適當的不負責任通知。承租人應在房東通知後十(10)個工作日內以抵押或其他方式解除任何此類留置權或產權負擔，如果房客不這樣做，房東可支付解除此類留置權或產權負擔所需的金額，而不負責調查其有效性。如此支付的金額應被視為本租約項下應按要求支付的額外租金，但不限於業主根據本租約可獲得的其他補救措施。本租約中包含的任何內容不得授權承租人做出任何行為，使業主對建築物或處所的所有權受到任何留置權或產權負擔的影響，無論是通過法律的實施還是明示或默示合同的要求。任何與上述工程有關的對建築物或處所的留置權或產權負擔的申索，或與並非由業主進行或並非應業主要求進行的處所有關的申索，均屬無效，或業主可選擇只以租客在處所的權益為抵押，並在各方面從屬於業主對工程項目、建築物及處所的所有權。

第十條

保險

10.1賠償和豁免。租客特此承擔因任何原因(包括但不限於因在房產內、房產上或房產周圍滑倒和跌倒而造成的任何人身傷害)對房產內、房產上或房產周圍的人造成財產損壞或受傷的一切風險，並同意業主、其合夥人、次合夥人及其各自的高級人員、代理人和僱員(統稱“業主方”)對因租客或通過租客提出索賠的其他人造成的人身或財產損壞或因失去使用而造成的損壞不負責任，並在此免除任何責任。但因業主對故意不當行為的嚴重疏忽而引起的每一種情況除外。承租人應賠償、辯護、保護和

使業主雙方不會因與物業內、物業上或物業周圍的任何原因(包括但不限於滑倒)、承租人或承租人、承租人或承租人(如下文第14.1節定義)或承包商、代理人、傭人、僱員或承包商、代理人、傭人、僱員、承租人、承租人或其受讓人或任何此等人士(統稱“承租人”)，不論在租賃期限屆滿之前、期間或之後，在項目之內、之上或附近或任何違反本租約條款的情況下，承租人的賠償在任何情況下均不得延伸至業主或任何業主所招致的利潤損失、業務損失或其他後果性損害。即使第10.1節有任何相反的規定，上述承擔風險、解除責任和賠償的規定不適用於因房東或任何房東當事人的疏忽或故意不當行為而導致的任何索賠，且不適用於租客根據本租約投保(或被要求投保)的任何索賠(統稱為“除外索賠”)，房東應針對任何此類除外索賠對承租人和承租人的高級職員、代理人和僱員(統稱為“承租方”)進行賠償、保護、辯護和保護，使其不受損害。但僅限於租户未根據本租約第10.5節的條款免除和免除房東的責任(但在任何情況下，房東的賠償不得延伸至利潤損失, 承租人或任何承租人遭受的業務損失或其他後果性損害)。每一方根據第10.1款達成的賠償協議並不是有意的，也不應解除任何保險承運人根據本租賃條款要求賠付方承保的保單所規定的義務。如果房東在任何與租客佔用房產有關或因租客佔用房產而引起的針對租户的訴訟中被列為被告，租户應向房東支付在該訴訟中發生的費用和開支，包括但不限於其實際的專業費用，如合理的評估師費用、會計師費用和律師費。本條款第10.1節的規定在本租賃期滿或更早終止時繼續有效，涉及與在該期滿或終止之前發生的任何事件相關的任何索賠或責任。

10.2租户對業主火災和意外傷害保險的遵守情況。承租人應由承租人承擔費用，遵守保險公司關於房屋使用的所有要求。如果承租人對房屋的行為或使用導致此類保險費增加，則承租人應向房東補償任何此類增加的保費。承租人應遵守美國保險協會(前全國消防保險人委員會)和任何類似機構的所有規則、命令、法規或要求，費用由承租人承擔。

10.3租户保險。承租人應按下列金額維持下列保險。房東不向承租人表示或保證承租人根據本租約條款須投保的保險金額足以充分保障承租人的利益。鼓勵承租人評估其保險需求，並獲得其認為合適或合適的任何額外類型或金額的保險。

10.3.1事故形式的商業一般責任保險，承保被保險人因承租人的經營而對人身傷害、人身傷害和財產損失(包括損失使用)的索賠，以及合同責任(承租人履行其賠償協議)，包括涵蓋本租約的保險條款和承租人履行本租約第10.1節規定的賠償協議的廣泛形式背書，幷包括產品和完成的運營保險，以不低於每個地點為基礎的責任限額：

10.3.2實物損失險承保(I)承租人的所有辦公傢俱、商業和貿易固定裝置、辦公設備、獨立櫥櫃、可移動隔斷、商品和所有其他物品

由租户安裝、為租户安裝或由租户支付費用的房產：(Ii)租約開始之日房產內存在的初始改建和任何其他改善(不包括基地大樓)(“原有改善”)，以及(Iii)對房產的所有其他改善、改建和增建。此類保險應以實物損失或損壞的“一切險”為基礎，投保新的全部重置成本價值(須遵守合理的免賠額)，不扣除承保項目的折舊，投保金額應符合保險單的任何共同保險條款，並應包括火災或其他危險造成的損害或其他損失，包括但不限於破壞和惡意破壞、盜竊、任何類型的水損害，包括灑水器泄漏、管道破裂或堵塞和爆炸，並提供為期一年的業務中斷保險。

10.3.3根據所有適用的州和地方法律法規，工人賠償和僱主責任或其他類似保險。

10.4政策形式。本租約要求承租人投保的最低保單限額，在任何情況下均不限制承租人在本租約項下的責任。此類保險應(I)指定房東及房東指定的任何其他方作為附加被保險人，包括房東的管理代理人(如有)；(Ii)明確承保租客在本租約項下承擔的責任，包括但不限於租客根據本租約第10.1條承擔的義務；(Iii)由經房東事先批准並獲準在加利福尼亞州經營的保險公司出具；(Iv)為所有索賠的主要和非繳費保險，並規定房東承保的任何保險都是超額的，對租户的任何保險要求沒有貢獻；(V)其形式和內容為業主合理接受；及(Vi)規定除非提前三十(30)天書面通知業主及業主的任何抵押權人，否則不得取消上述保險或更改承保範圍。承租人應在租賃開始日或之前，至少在期滿前三十(30)天，將上述保單或保單或其證書交付給房東。此外，房東有權隨時索取本合同所要求的承租人保險單副本，承租人應在十(10)個工作日內提供。如果承租人未能購買此類保險，或未能交付此類保單或證書，房東可自行選擇代為購買此類保單，其費用應在向租户交付賬單後五(5)天內支付給房東。

10.5代位權。房東和租客打算各自的財產損失風險應由合理的保險公司承擔，在上述規定的範圍內，房東和租户特此同意，在財產損失的情況下，僅向各自的保險公司尋求賠償，前提是同意在本協議下提供此類保險。雙方特此放棄對方對此類損失的一切權利和索賠，並放棄各自保險人的所有代位求償權，但放棄代位求償權不影響被保險人根據代位求償的權利。雙方同意，他們各自的保險單現在或將被背書，因此，放棄代位權不影響被保險人根據代位權獲得賠償的權利，只要不收取實質性的額外保費。

10.6附加保險義務。承租人應在整個租賃期內自行承擔和維持根據本章程第10條規定承租人必須承保的增加的保險金額，以及業主可能合理要求的其他合理類型的保險範圍和涵蓋物業和租户在其中的運營的合理金額，但在任何情況下不得超過與大樓及其附近相當的建築物的業主當時要求的保險金額和類型。

第十一條

損壞和破壞

11.1房東修理損壞的房舍。如因火災或任何其他傷亡事件(“傷亡”)對房屋造成任何損壞，承租人應立即通知房東。如果房屋或為房屋提供服務或提供通道的任何公共區域因意外事故而受損，業主應迅速、勤勉地處理保險調整或業主無法合理控制的其他事項的合理延誤，以及

在符合本第11條所有其他條款的情況下，修復基地建築和此類公共區域。此類修復應與事故發生前基本建築和公共區域的狀況基本相同，但分區和建築法規及其他法律要求的修改，或建築物或項目的抵押的持有人要求的修改，或業主認為適宜的公共區域的任何其他修改，符合本項目的性質，但不得對進入該建築和為該建築服務的任何公共洗手間造成重大損害。一旦房屋發生損壞，房東向租客發出通知(房東維修通知)後，房東(或房東指定的任何一方)應將根據本租約第10.3條要求的租户保險向租客支付的所有保險收益劃撥給房東，房東應修復對安裝在房屋內的原有裝修造成的任何損壞或損壞，並應將這些改進恢復到原來的狀態；但如果房東的修繕費用超過房東從承租人的保險承保人那裏獲得的保險金額，承租人應在房東開始修理損壞之前向房東支付該修理費。如果房東在得知事故發生之日起六十(60)天內沒有送達房東維修通知書，租客應自費修復對房屋原有裝修設施造成的任何損壞或損壞，並應將該等修繕工程恢復到原來的狀況，但在這種情況下，承租人沒有義務將任何保險收益轉讓給房東。房東是否投遞了房東維修通知書, 開工前，承租人應向業主提交所有與之相關的平面圖、規格書和施工圖，供業主審批，業主應選擇承包商進行改善工程。房東不對因該等損壞或維修而對租客或其訪客造成的任何不便或煩擾，或對租客業務造成的任何損害承擔責任；但如意外事故損壞了租客佔用所需的處所或公用地方，而該處所並無因此而被租客佔用，則在該時間內以及在該處所不宜佔用的範圍內，租金須按該處所不適宜用作根據本租契所準許的用途的可租平方尺與該處所的可出租平方尺總面積的比例予以扣減。如果房東不遞送房東維修通知書，租客根據前一句話獲得租金減免的權利應自房東合理確定為租客應完成房屋修繕的日期起終止，假設租客已就此進行了合理的盡職調查。儘管本條第11條有任何相反的規定，雙方在此同意如下：(I)為保護公眾健康而關閉項目、建築、公共區域或其任何部分不應構成本租賃中的傷亡；(Ii)本條第11條所涵蓋的傷亡應要求房屋、項目、建築或公共區域的物理或結構完整性因此類事件而直接降級, 以及(3)不應僅僅因為承租人在房屋的物理和結構完整性未受損害的情況下不能有效地使用該房屋而被視為發生本條第11條下的傷亡事故。

11.2房東有權進行維修。儘管有本租約第11.1節的規定，房東仍可選擇不重建和/或修復房屋、建築和/或項目，而是終止本租約，方法是在發現損壞之日起六十(60)天內書面通知承租人終止租約，該通知包括給租户六十(60)天的終止日期，但只有在建築物或項目因意外事故而受損的情況下，房東才可以這樣選擇，無論房產是否受到影響。且存在下列一種或多種情況：(I)根據房東的合理判斷，不能在發現損壞之日起一百八十(180)天內合理地完成修理(在沒有支付加班費或其他保險費的情況下進行這種修理)；(Ii)建築物或工程項目的任何按揭的持有人，或就該建築物或工程項目的土地出租人，須要求將保險收益或其任何部分用來清償按揭債項，或終止土地租契(視屬何情況而定)；。(Iii)業主的保險單不能完全承保損毀；。(Iv)業主決定重建該建築物或公用地方，使其在結構或建築上有重大不同；。(V)損壞發生在租賃期的最後十二(12)個月內(但如果承租人在收到業主的終止通知後十(10)天內根據本租約第2.2條有效行使延長租賃期的選擇權，則本第(V)款不適用)；或(Vi)項目任何其他部分的業主(業主除外)不打算修復項目該部分的損壞；, 如果房東沒有根據上述規定的房東終止權選擇終止本租約，並且根據房東的合理意見，維修工作不能在開始後一百八十(180)天內完成，承租人可以選擇

在損壞之日起六十(60)天內且不遲於損壞之日後九十(90)天內，以書面通知業主終止本租賃，自通知中規定的日期起生效，該日期不得早於租户發出通知之日起三十(30)天，也不得超過該通知發出之日後六十(60)天。儘管有第11.2節的規定，承租人應有權根據本第11.2節的規定終止本租約，但前提是滿足以下每個條件：(A)因意外事故對項目造成的損害不是由承租人或其合夥人或次合夥人及其各自的高級人員、代理人、傭人、僱員和獨立承包商的嚴重疏忽或故意行為造成的；(B)承租人當時並未在本租約中違約；(C)由於損壞，承租人不能合理地在該場所開展業務；及(D)由於工程項目受損，承租人根本不佔用或使用該處所。

11.3法定條文的豁免。本租約的條款，包括本條款第11條，構成房東和租客之間的明示協議，涉及對房屋、建築物或項目的全部或任何部分的任何和所有損害或摧毀，以及加利福尼亞州的任何法規或法規，包括但不限於《加利福尼亞州民法典》第1932(2)和1933(4)條，涉及雙方之間沒有明示協議的損害或破壞的任何權利或義務，以及現在或今後有效的任何其他法規或法規，不適用於本租約，也不適用於對處所、建築物或工程項目的全部或任何部分的任何損壞或破壞。

第十二條

不放棄

本租賃的任何條款均不應被視為本租賃的任何一方放棄，除非在其簽署的書面文件中明確放棄。本協議任何一方對本協議所包含的任何條款、約定或條件的任何違反行為的放棄，不應被視為對任何後續違反本協議所包含的相同或任何其他條款、約定或條件的放棄。業主隨後根據本租約接受租金，不應視為放棄租客先前違反本租約的任何條款、契諾或條件，但租客未能支付如此接受的特定租金除外，不論業主在接受該租金時是否知悉先前的違反。接受低於本合同規定的租金不應被視為放棄房東收取全部到期款項的權利，在任何支票或付款上的任何背書或聲明或該支票或付款附帶的任何信件也不得被視為同意和滿意，房東可以接受此類支票或付款，但不損害房東收回全部到期款項的權利。業主在本租約終止後向租客收取任何款項，不得以任何方式改變租期的長短或租客在本租約下的佔有權，或在發出任何通知後，恢復、繼續或延長租客在收到該等款項前發出的任何通知，雙方同意，在通知送達或訴訟開始後，或在對處所的佔有權作出最終判決後，業主可收取及收取任何到期租金，而上述租金的支付並不放棄或影響上述通知、訴訟或判決。

第十三條

譴責

如果該處所、建築物或項目的全部或任何部分被徵用權接管或被任何主管當局譴責用於任何公共或準公共用途或目的，或者如果任何毗鄰的財產或街道被當局以要求使用、重建或重建該處所、建築物或項目的方式重新配置或騰出，或者如果房東授予契據或其他文書以代替以徵用權或譴責的方式接管或譴責，業主有權終止本租約，自要求將佔有權交還給當局之日起生效。如果超過25%(25%)的房屋可出租平方英尺被佔用，或者如果進入房屋的通道受到嚴重損害，在每種情況下超過一百八十(180)天，承租人應有權終止本租約，自要求向當局交出佔有權之日起生效。承租人不得因為這樣的徵用而向房東或當局提出任何索賠，房東有權獲得與此相關的全部賠償或付款，但該租户除外。

承租人有權就承租人的個人財產及根據本租約條款在租期屆滿後可由承租人移走的任何個人財產及固定附着物，以及搬家費用提出任何單獨的索償，只要該等索償不會減少業主、其土地出租人就建築物或項目或其承按人可獲得的補償，而該等索償須另行支付予承租人。所有租金應自終止之日起分攤。如果房屋的任何部分被徵收，而本租約不會因此而終止，租金應按比例減免。承租人特此放棄其根據《加州民事訴訟法典》1265.130條款可能享有的任何及所有權利。即使本條第13條有任何相反規定，如暫時租用全部或任何部分物業為期180天或更短時間，則本租約不會終止，但基本租金及額外租金應在收取期間按物業的可出租平方英尺與物業的可出租平方英尺總面積的比例遞減。房東有權獲得與任何此類臨時徵用有關的全部賠償金。儘管本租約有任何相反的規定，下列政府行為不應構成永久或暫時的採取或譴責：(I)要求承租人的企業或建築或項目在租賃期內關閉的行動，以及(Ii)為保護公共安全而採取的行動(例如，防止戰爭行為、傳染病傳播或感染), 任何此類政府行為均不得使承租人有權獲得房東或任何當局的任何補償、租金減免或本租約項下的任何其他補救措施。

第十四條

轉讓和分租

14.1轉賬。未經房東事先書面同意，承租人不得轉讓、抵押、質押、抵押、扣押或允許任何留置權附加或以其他方式轉讓本租賃或本租賃項下的任何權益，不得允許根據法律的實施對本租賃或本租賃項下的任何權益進行任何轉讓或以其他方式轉讓、轉租房屋或其任何部分。或訂立任何許可證或特許協議，或以其他方式準許承租人及其僱員及承建商以外的任何人士佔用或使用物業或其任何部分(以上所有事項有時統稱為“轉讓”，任何獲轉讓或尋求轉讓的人士有時稱為“受讓人”)。如果租客希望得到業主的同意，租客應以書面形式通知業主，該通知(“轉讓通知”)應包括(I)轉讓的建議生效日期，該日期不得早於轉讓通知交付之日後三十(30)天或不超過一百八十(180)天；(Ii)擬轉讓的房產部分(“主題空間”)的描述；(Iii)建議轉讓的所有條款及其代價，包括“轉讓地價”的計算；根據下文第14.3節對該術語的定義，關於這種轉讓，建議受讓人的名稱和地址，以及與建議轉讓有關的所有現有的已簽署和/或建議的文件的副本，包括作為此類轉讓證據的所有現有可操作文件或與此類轉讓附帶或相關的協議，但房東有權要求租户使用房東在商業上合理的、標準格式的同意協議來提供此類轉讓的文件, 此外，業主應租客或任何受讓人的要求，須就下列文件訂立商業上合理的保密協議：(Iv)經高級人員、合夥人或擁有人核證的擬受讓人的現行財務報表、擬受讓人的商業資信及個人資料及歷史，以及業主合理需要的任何其他資料，使業主能決定擬受讓人的財務責任、性質及聲譽、受讓人的業務性質及擬作的主題空間用途，以及(V)承租人簽署的禁止反言證書，實質上以附件形式作為附件G。任何未經房東事先書面同意的轉讓，在房東的選擇下，均為無效、無效和無效，並在房東的選擇下，構成租客在本租約項下的違約。無論房東是否同意任何轉讓建議，房客應在房東書面要求後三十(30)天內支付房東合理的審查費和加工費，以及房東產生的任何合理的專業費用(包括但不限於律師費、會計師費、建築師費、工程師費和諮詢費)，每次轉讓不得超過2500美元。

14.2業主同意。房東不得無理地拒絕、附加條件或拖延同意按照轉讓通知中規定的條款將主題空間轉讓給受讓人的建議。如果沒有

關於拒絕同意的其他合理理由的限制，雙方特此同意，在以下一項或多項適用的情況下，根據本租約和任何適用法律，房東拒絕同意任何擬議的轉讓是合理的：

14.2.1根據業主的合理商業判斷，受讓人的品格或聲譽或所從事的業務與建築物或工程項目的質素不符；

14.2.2受讓人打算將主題空間用於本租約不允許的用途；

14.2.3受讓人是政府機構或其機構或非營利組織；

14.2.4承租人在轉讓期間向受讓人收取的租金，採用現值分析計算，低於業主在轉讓時對項目中可比空間採用現值分析計算的可比期限租金的95%(95%)；

14.2.5受讓人不具備合理的財務價值和/或財務穩定性，不符合與轉讓相關的責任，也不符合房東的合理商業判斷；

14.2.6擬議的轉讓將導致違反項目中另一空間的租約，或將給予項目的佔用者取消租約的權利；或

14.2.7建議受讓人或任何直接或間接控制、受建議受讓人控制或共同控制的人士或實體，(I)在提出同意請求時佔用項目內的空間，或(Ii)在緊接業主收到轉讓通知日期前六(6)個月期間內，正與業主談判或已與業主談判，以租賃項目內的空間。

房東應在收到租客提出的轉讓請求後三十(30)天內對其作出迴應。如果房東同意根據本租約第14.2節的條款進行任何轉讓(並且不行使房東根據本租約第14.4節可能擁有的任何收回權利)，承租人可在房東同意後六(6)個月內，但不遲於所述六個月期滿後，按照與租客根據本租約第14.1節向房東提交的轉讓通知中規定的基本相同的條款和條件，進行房產或其部分的轉讓。但如果轉讓通知的條款和條件與轉讓通知中規定的條款和條件有任何實質性變化，(I)房東最初有權根據第14.2條拒絕同意轉讓，或(Ii)建議的轉讓比租户原始轉讓通知中規定的條款更有利於受讓人，則承租人應再次將轉讓提交房東批准，並根據本條款第14條採取其他行動(包括房東根據本租約第14.4條收回土地的權利)。儘管本租約有任何相反規定，但如果承租人聲稱房東根據第14.2條無理地拒絕或推遲其同意，或根據第14條以其他方式違反或採取不合理行為，其補救措施應是要求合同損害賠償(損害或幹擾承租人業務的損害賠償除外，包括但不限於利潤損失，無論如何發生)、尋求救濟的禁令和金錢損害賠償或宣告性判決，承租人特此放棄所有其他補救措施，包括但不限於終止本租賃的任何法律或衡平法權利。代表其自身並在所有適用法律允許的範圍內, 代表建議的受讓人。

14.3轉讓溢價。如果房東同意轉讓，作為雙方在此同意的合理條件，承租人應向房東支付承租人從該受讓人那裏收到的任何“轉讓保險費”的50%(50%)，該條款在第14.3節中定義。“轉讓溢價”指受讓人就轉讓而支付的所有租金、額外租金或其他代價，超過租金，以及在轉讓期間承租人根據本租約按每可出租平方英尺計算應支付的額外租金(如果轉讓的房產少於全部)。“轉讓溢價”還應包括但不限於受讓人向承租人支付的與此有關的關鍵款項、獎金或其他現金代價。

轉讓，以及就承租人向受讓人提供的服務或承租人因該等轉讓而向受讓人轉讓的資產、固定裝置、庫存、設備或傢俱支付的任何超出公平市價的付款。房東適用的轉讓地價份額的確定應按租户根據轉讓收到的租金或其他代價按月確定。

14.4故意省略。

14.5轉讓的效力。如果房東同意轉讓，(I)本租約的條款和條件不得被視為已被放棄或修改，(Ii)該同意不得被視為同意租户或受讓人的任何進一步轉讓，(Iii)租户應在簽約後，以房東合理接受的格式，迅速向房東提交與轉讓有關的所有文件的籤立原件；(Iv)應房東的要求，租户應提供一份經獨立註冊會計師或租户首席財務官核證的完整報表，(V)任何與本租約有關的轉讓或與此有關的協議，不論是否經業主同意，均不解除租客或租約的任何擔保人在本租約項下的任何責任，包括但不限於與主題空間有關的責任。如果承租人根據本條款第14條的條款分租了全部或部分房產，承租人應要求該分承租人按照本租約第10條的條款承保和維持與承租人相同的保險條款和限額。

14.6額外的轉賬。就本租賃而言，“轉讓”一詞還應包括：(I)如果承租人是合夥企業，則在十二(12)個月內自願、非自願或根據法律的實施退出或變更50%(50%)或更多的合夥人，或轉讓50%(50%)或更多的合夥企業權益，或在沒有立即重組的情況下解散合夥企業；(Ii)如果承租人是少數人持股的公司(即，其股票不是公開持有，也不是通過交易所或場外交易的)，(A)解散、合併、或(B)在十二(12)個月內出售或以其他方式轉讓合計50%(50%)或以上的有表決權的承租人股份(因贈與或死亡而轉讓給直系親屬除外)，或(C)在十二(12)個月內出售、抵押、抵押或質押合共50%(50%)或以上的承租人未設押資產價值。為推進前述規定，儘管本租約中有任何相反規定，房東承認本租約中提到的原始租户是在納斯達克證券交易所進行股權交易的上市公司，並且房東在此同意，只要被指名的租户仍然是一家上市公司，其股權的任何轉讓，包括但不限於任何出售、贖回、拆分、回購、員工持股、合併或通過收購(以任何形式)另一實體，無論此類轉讓或轉讓是否會導致控制權的改變，不得為本租約的目的而“轉讓”，亦不須徵得業主同意，亦不受第14條所述條款的約束。

14.7發生違約。本合同項下的任何轉讓應服從於本租約的規定，如果本租約在任何轉讓期間終止，房東有權：(I)將轉讓視為取消，並通過任何合法手段收回主題空間，或(Ii)要求受讓人委託房東並承認其為任何此類轉讓的房東。如果租户在任何適用的通知和補救期限後仍有違約行為，房東被不可撤銷地授權作為租户的代理人和事實上的代理人，指示任何受讓人直接向房東支付轉讓項下或與此相關的所有款項(房東應對租户在本租約項下的義務提出申請)，直至該違約行為得到糾正。受讓人應依賴房東對租客違約的任何陳述，而不需要租客對此進行確認。在任何轉讓後，受讓人應以書面形式承擔承租人此後根據本租約履行或遵守的所有義務和契諾。業主向任何受讓人收取或接受租金，不得視為放棄本條第14條的任何規定，或任何受讓人的批准，或免除租客在本租約下的任何義務，不論是在此之前或之後產生的。在任何情況下，房東對任何受讓人強制執行本租約的任何條款，不得被視為放棄了房東對租户或任何其他人強制執行本租約任何條款的權利。如果承租人在本合同項下的義務已得到保證，則除非擔保人也同意轉讓，否則房東對轉讓的同意不會生效。

14.8不得轉讓。即使本條第14條有任何相反規定，(I)將承租人在本租賃中的權益轉讓給承租人的關聯公司(即，由承租人控制或共同控制的實體)，或將全部或部分房產轉租給承租人，(Ii)將承租人在本租賃中的權益轉讓給獲得承租人全部或基本上所有資產的實體，或(Iii)將承租人在本租賃中的權益轉讓給在租賃期限內因承租人合併或合併而產生的實體，不應被視為本條第14條下的轉讓(本第14.8節第(I)至(Iii)項所述的任何此類轉讓或分租在下文中稱為“允許不可轉讓”，以及根據允許不可轉讓在下文中稱為“允許不可轉讓”的任何此類受讓人或分承租人)，但(A)承租人將任何此類準許不得轉讓通知業主，並迅速向業主提供業主合理要求的關於該項準許不得轉讓或準許不得轉讓的任何文件或資料，(B)準許不得轉讓並非承租人逃避本租約義務的託詞，及(C)準許不得轉讓人的有形淨值(不包括作為資產的商譽)須至少等於(1)緊接準許不得轉讓之前租客的淨資產，以較大者為準，或(2)原承租人在本租約之日的淨資產。如第14.8節所用，“控制”是指直接或間接擁有至少51%(51%)的有投票權證券，或擁有在其事務的一般方向上的投票權, 任何個人或實體至少51%(51%)的投票權權益。如本文所用，“允許非受讓人”是指承租人在本租賃中的全部權益的受讓人。

第十五條

交回處所；擁有權及
移走固定附着物

15.1交回房產。業主或業主的任何代理人或僱員在租賃期內作出的任何行為或事情，均不得視為業主接受交出物業，除非業主以書面明確承認此意圖。向業主或業主的任何代理人或僱員交付該處所的鑰匙，並不構成退回該處所或終止本租約，不論該鑰匙其後是否由業主保留，而即使該租客已交付該鑰匙，租客仍有權在任何合理時間應要求退還該等鑰匙，直至本租約已妥為終止為止。租客自願或以其他方式交出本租約，無論房東是否接受，或雙方終止本租約，均不適用於合併，而房東可選擇將影響物業的所有分租或分租轉讓予業主，或終止任何或所有該等分租承租人或分租。

15.2租客移走租客財產。在租期屆滿或本租約提前終止時，承租人應在符合本條款第15條的規定的情況下，退出並將物業的佔有權交還業主，其清潔、良好的狀況與承租人取得佔有權時相同，且經業主和/或租客改進後，合理的損耗、傷亡、譴責和維修均不在此列，具體由業主負責。在租期屆滿或終止時，租客應在不向房東支付費用的情況下，將所有雜物和垃圾、傢俱、設備、商業和貿易固定裝置、獨立櫥櫃、可移動隔板和由租客自費安裝或放置在房產內的傢俱、設備、商業和貿易固定裝置、可移動隔板和其他個人財產物品，以及根據租客提出索賠的任何其他人的類似物品，從房產和建築物中移走或安排移走，並應自費修復因此而對房產和建築造成的所有損壞。

第十六條

等待

如果承租人在租賃期限期滿或提前終止後繼續使用，則該租賃應為租期租賃，且不構成本租賃合同的續訂或任何進一步期限的延長。

個案租金應按以下乘積計算每日租金：(I)本租期最後一個租期內適用的每日租金，及(Ii)緊接租期屆滿或提前終止後首兩(2)個月期間相等於150%的百分率，以及其後的200%。該租賃應受本合同所載的所有其他適用條款、契諾和協議的約束。本條款第16條中的任何規定均不得解釋為業主同意承租人的任何保留，房東明確保留在本租約期滿或以其他方式終止時要求承租人將房產的佔有權交還給業主的權利。如果承租人在未經房東明確書面同意的情況下拖延租約，並在租賃期限屆滿後以支票(直接向房東、其代理人或電匯)或電匯的方式支付租金，承租人承認並同意，兑現該支票或接受該電匯應被視為疏忽，不應被解釋為創建按月租賃，前提是房東在得知該支票已兑現或收到電匯後立即向租户退還該款項。本第16條的規定不得被視為限制或構成放棄本條款或法律規定的房東的任何其他權利或補救措施。如果承租人在本租約終止或期滿後未能交還房屋，除了由此對房東產生的任何其他責任外，承租人還應保護、捍衞、賠償房東，使其不受因此而造成的一切損失、費用(包括合理的律師費)和責任的損害，包括，在不限制前述一般性的情況下, 任何後續承租人因未能交出而提出的任何索賠，以及因此而給房東造成的任何利潤損失。承租人同意，為收回對物業的佔有權所需的任何訴訟，無論是在租賃期限屆滿之前或之後，應被視為就授予與此相關的任何律師費的目的而強制執行本租賃條款的訴訟。

第十七條

禁止反言證書

在房東提出書面請求後十(10)個工作日內，租户應簽署、確認並向房東提交禁止反言證書，該證書應基本上採用附件中所附的附件G的形式(或任何潛在或現有的抵押權人或項目購買者或其任何部分可能要求的其他商業合理形式，包括在止贖程序中)，並在其中註明當時可能存在的任何例外情況，還應包含房東或房東的抵押權人或潛在抵押權人合理要求的任何其他信息。本項目全部或任何部分的任何潛在或現有抵押權人或購買者均可依賴任何此類證書。在租賃期內的任何時候，但不得超過每一歷年一次(除非與項目或其任何部分的銷售、融資或再融資有關，或者如果租户在本租約項下的貨幣違約超過任何適用的治療期)，房東可要求租户向房東提供當前財務報表和當前財務報表年度之前兩(2)年的財務報表。該等報表應按照公認會計原則編制，如果這是承租人的正常做法，則應由獨立註冊會計師審計。只要承租人是上市公司，或由上市公司直接或間接擁有，這項規定就不適用於承租人。承租人未能及時籤立、確認和交付禁止反言證書或其他文書，即構成對房屋的接受，並無一例外地承認禁止反言證書中所包含的陳述是真實和正確的。

第十八條

從屬關係

本租契須受制及從屬於該建築物或項目所有現有及未來的土地或相關租契，以及針對該建築物或項目或其任何部分(如有)而現時或以後有效的任何按揭、信託契據或其他抵押的留置權，以及其所有續期、擴展、修訂、合併及替換，以及以該等按揭或信託契據為抵押而作出或將會作出的一切墊款，除非該等按揭、信託契據或其他抵押的持有人或該等土地租契或相關租契的出租人以書面要求本租契優於該等按揭、信託契據或其他抵押。這種從屬關係應是有效的，而不需要承租人簽署任何關於

證明或實現這種從屬關係的目的。承租人立約並同意，在任何要求止贖任何該等按揭或代替按揭的契據(或如任何土地租契終止)的訴訟中，在任何該等止贖出售或代替按揭的售賣或契據(或土地出租人)提出要求時，授權留置權持有人或購買者或其任何繼承人(或土地出租人)不作任何扣減或抵銷，並承認該購買者或留置權持有人或土地出租人為本租約項下的出租人，但該留置權持有人或買方或土地出租人應同意接受本租約，且不得幹擾承租人的佔用。只要承租人及時支付租金，並遵守和履行本租賃的條款、契諾和條件，承租人就可以遵守和履行。經委託後，本租約將繼續完全有效，如同它是繼承人房東和租客之間的直接租約一樣，符合本合同規定的所有條款、條件和契諾；然而，該繼任業主在任何情況下均不受(I)任何超過一個月的預付租金的約束，(Ii)不受未經該留置權持有人或土地出租人同意而對本租約作出的任何重大修訂或修改的約束，(Iii)對違反任何先前業主的任何損害賠償責任，(Iv)受租客可能對任何先前業主提出的任何抵銷、抗辯或反申索的約束，或(V)對租客的任何押金負有責任，除非該押金已實際交付予該繼任業主。房東在此的權益可隨時轉讓給任何留置權人作為擔保。承租人應在業主或任何此類買受人、留置權持有人或土地出租人提出要求後十(10)個工作日內, 簽署請求方可能合理地認為必要的進一步商業合理文書或保證，以證明或確認本租約相對於任何該等抵押、信託契據、土地租約或基礎租約具有從屬或優先地位；但所要求的任何從屬協議必須包括符合本條款第18條的不幹擾條款，以及本條款所規定的承租人授權。承租人放棄任何現行或未來法規、規則或法律的規定，這些法律、規則或法律可能賦予或聲稱給予承租人任何權利或選擇權，以終止或以其他方式對本租約以及承租人在發生止贖程序或出售時的義務產生不利影響。

承租人同意通過掛號信或掛號信向任何留置權持有人提供一份由承租人送達房東的任何違約通知的副本，前提是在該通知之前，承租人已收到關於該留置權人地址的通知(通過記錄租金和租賃轉讓或其他方式)。承租人還同意，如果房東未能糾正違約，則留置權持有人應在收到通知後或房東強制的任何時間期限屆滿後三十(30)天內補救違約，或者如果違約無法在該時間內補救，則需要額外的時間來補救違約(包括啟動止贖程序)。

第十九條

違約；補救措施

19.1違約事件。承租人如有下列情形之一，即構成本租約違約：

19.1.1租客未能支付本租約規定須支付的任何租金或任何其他費用，或到期支付的任何部分，但租客應有機會在房東向租客發出違約書面通知後五(5)天內糾正違約(但房東只有義務在任何日曆年度內一(1)次向租客提供此類通知)；或

19.1.2除非對承租人在本租約中的履行另有規定，在這種情況下，承租人未能在該時間段內履行合同應為承租人根據第19.1.2節的規定的違約，承租人未能遵守或履行本租約的任何其他條款、契諾或條件，且房東向承租人發出書面通知後三十(30)天仍未遵守或履行；但如該失責行為的性質是不能在三十(30)天期限內合理地予以補救，則承租人如在該期限內努力開始補救，並在其後努力進行糾正和補救該失責行為，則不得當作失責行為；或

19.1.3租户放棄全部或很大一部分房產，並在到期時不支付租金；或

19.1.4承租人未能遵守或履行本租約第5條、第14條、第17條或第18條的規定，在房東通知該義務已逾期後，每一種情況下，該不遵守的情況持續三(3)天以上。

業主根據本第19.1條規定提供的任何通知，應代替(而不是補充)第1161條及以後規定的任何通知。根據《民事訴訟法》，並可按本租約所允許的方式送達承租人。

19.2違約時的補救措施。一旦發生任何租户違約事件，房東除了在法律上或衡平法上可獲得的任何其他補救措施(所有這些補救措施都應是獨特的、單獨的和累積的)外，還可以選擇尋求以下任何一種或多種補救措施(包括但不限於在任何驅逐暫停期間，在適用法律允許的範圍內)，所有這些補救措施都應是累積的和非排他性的，不需要任何通知或要求。

19.2.1終止本租約，在此情況下，租客應立即將房產交還業主，如果租客不這樣做，在不損害其可能因佔有或拖欠租金而獲得的任何其他補救措施的情況下，業主可進入並接管房產，並驅逐或驅逐租客和任何其他可能佔用房產或其任何部分的人，而不承擔起訴或任何索賠或損害賠償的責任；房東可向租客追討以下款項：

(I)在判給未付租金時的價值，而該等租金是在終止合約時賺取的；加上

(Ii)在判給租出時，在終止租約後至判給租出時本應賺取的未付租金的價值，超過承租人所證明本可合理避免的租金損失的款額；

(Iii)批出租賃期後未付租金超出租客證明本可合理避免的租金損失的款額在批出時的價值；

(Iv)補償業主所需的任何其他款項，以補償業主因租客未能履行其在本租契下的義務而直接造成的所有損害，或在一般情況下相當可能因此而導致的損害，特別包括但不限於所招致的經紀佣金和廣告開支、為新租客改建處所或其任何部分的開支，不論是相同用途或不同用途的開支，以及為獲得新租客而作出的任何特別優惠；及

(V)在業主選擇時，適用法律不時允許的其他數額，以補充或代替前述款項。

本19.2節所使用的“租金”一詞應被視為是指根據本租約條款要求承租人支付的所有各種金額，無論是支付給房東還是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)節所用，“授予時的價值”應按本租約第25條規定的利率計算，但在任何情況下不得高於法律允許的此類利息的最高金額。如上文第19.2.1(Iii)節所用，“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算。

19.2.2房東應享有《加州民法典》1951.4條所述的補救措施(出租人可在承租人違約和放棄後繼續租賃，並在到期時追回租金，如果承租人有權轉租或轉讓，但僅受合理限制)。因此，如果房東因租户違約而沒有選擇終止本租約，房東可不時在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

19.2.3除適用法律另有規定外，業主在任何時候均有權尋求任何聲明、強制令或其他衡平法救濟，並明確執行本租約，或限制或責令違反或違反本租約任何條款，而無需事先要求或通知。

19.3租客的分租。不論房東是否因租客違約而終止本租約，如第19條所述，房東均有權終止租客訂立並影響物業的任何及所有分租、許可證、特許權或其他雙方同意的佔有權安排，或在房東全權決定下，繼承租客在該等分租、許可證、特許權或安排中的權益。如果房東選擇繼承租客在任何該等分租、特許、特許權或安排中的權益，自房東通知該選擇之日起，租客將不再享有根據該等選擇而收取的租金或其他代價的進一步權利或權益。

19.4努力重新啟動。除非房東已向租客發出明確的書面通知，否則任何收回或收回、維修、保養、更改、改建及增建、重新出租、委任接管人以保障業主權益，或業主的任何其他行動或不作為，均不得解釋為業主選擇終止本租約或租客的佔有權，或接受交還物業，亦不得完全或部分免除租客在本租約下的任何義務。承租人特此不可撤銷地放棄任何法律規定的贖回或恢復本租約的權利。

19.5房東違約。如果房東在租賃開始日期後未能履行其在本租約項下的任何義務，並且在租户向房東遞交書面通知説明該不履行的情況下持續三十(30)天，則房東在本租約項下違約；但是，如果該不履行在該30天期限內不能合理地得到糾正，但房東開始在該30天期限內糾正該不履行行為，並在此後努力將其治癒直至完成，則房東不應在本租賃合同項下違約或承擔損害賠償責任。除非本租賃條款明示給予承租人明確的、排他性的補救或明確拒絕承租人的補救，否則對於房東未能履行其在本租賃項下的義務，承租人的唯一補救應限於損害賠償、禁令救濟或具體履行；在每種情況下，房東對任何此類補救的責任或義務均應按照第29.13節的規定加以限制。

第二十條

寧靜享受之約

業主契諾，承租人於支付租金、收取服務費用及其他預留款項後，並在遵守、遵守及履行承租人須遵守、遵守及履行的所有其他條款、契諾、條件、條款及協議時，在租期內，應在符合本條款、契諾、條件、條款及協議的情況下，和平及悄悄地擁有、持有及享用物業，而不受任何透過業主或透過業主提出合法申索的人士的幹擾。前述契約取代任何其他明示或默示的契約。

第二十一條

保證金

在承租人簽署本租約的同時，承租人應向房東交一筆保證金(“保證金”)，金額為本摘要第8節規定的金額，作為承租人忠實履行本租約項下所有義務的保證金。如果承租人拖欠本租約的任何條款，包括但不限於與支付租金、移走財產和修復由此造成的損壞有關的條款，房東可以在不通知租户的情況下，但不應被要求使用全部或部分保證金來支付任何租金或任何其他拖欠款項，承租人應應要求將保證金恢復到其原始金額(包括但不限於在任何暫停驅逐期間，以

適用法律允許的範圍)。保證金的任何未使用部分應在租賃期限屆滿後六十(60)天內退還給承租人，或根據房東的選擇，退還給承租人權益的最後受讓人。承租人無權獲得保證金的任何利息。承租人特此放棄現在或以後生效的《加州民法典》1950.7節或任何後續法規和所有其他法律條款的條款，這些條款(I)規定房東必須退還租約保證金的時間框架，和/或(Ii)規定房東只能從保證金中索要合理必要的款項，以補救拖欠租金、修復租客造成的損壞或清理房產，雙方同意，此外，房東還可以：索賠上述部分規定的金額和/或補償房東因租户拖欠本租約而造成的任何損失或損害的合理必要金額，包括但不限於根據《加州民法典》1951.2條終止本租約時應支付的所有損害或租金。

第二十二條

故意遺漏

第二十三條

標誌

23.1標識標牌。承租人在大樓樓層和大樓大堂指南中的一(1)條上的識別標誌應由業主提供，費用由業主承擔，此類標誌應與業主為其他租户使用的標誌相當，並應符合業主當時的建築標準標誌程序。

23.2禁止標牌和其他物品。任何已安裝且未經房東單獨批准的招牌、通知、標識、圖片、名稱或廣告，房東可在不另行通知的情況下拆除，費用由租客承擔。承租人不得在項目或公共區域的外部或屋頂安裝任何標誌。任何標誌、窗簾或百葉窗(即使它們位於業主批准的大樓窗簾後面)或從房屋或大樓外部可見的其他物品，應事先獲得業主的批准，並由業主自行決定。儘管本租約有任何相反規定，進出物業和物業外部店面的所有方面應符合業主自行決定的項目業主建築標準，包括但不限於任何玻璃表面、門框、窗框、百葉窗、套房標識標牌和任何標牌的字母字體，以及上述標牌的尺寸、顏色、材料和規格。

第二十四條

遵守法律

承租人不得在房屋或項目內或附近做任何事情或容忍任何事情，以任何方式與任何現行有效或此後可能頒佈或頒佈的任何政府實體或政府機構的任何法律、法規、條例或其他規則、指令、命令、法規、指導方針或要求(統稱為“適用法律”)相沖突。承租人應自負費用，迅速遵守與以下各項有關的所有適用法律：(I)承租人使用、或要求停止或減少承租人在物業內的業務運營、(Ii)承租人改善物業(包括但不限於任何改建)、或(Iii)基礎建築，但僅限於因承租人改善物業(包括但不限於任何改建)或承租人將物業用作非典型的一般辦公用途而觸發的所有適用法律。如果某個州、聯邦或地方政府機構負責為僱主、僱員、房東或租户建立、管理和執行職業、健康或安全標準，現在或將來對房東或房客實施任何標準或法規，則承租人同意立即遵守這些標準或法規，費用自負。承租人應承擔全部費用和費用，以使

為符合本條例第24條所述的政府規則、法規、要求或標準而對房屋進行的所有改動。任何有管轄權的法院的判決或在任何司法訴訟中接納租客的決定，無論房東是否為訴訟一方，該房客是否違反了上述任何政府措施，在房東和房客之間，應是該事實的決定性事實。

根據《加利福尼亞州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該房屋未經過認證訪問專家(CASP)的檢查。根據《加州民法典》第1938(E)節的要求，房東特此聲明：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。為促進上述規定，儘管第24條有任何相反規定，房東和租客同意如下：(A)承租人要求的任何CASP檢查應由房東指定的CASP進行，費用和費用由承租人自負，且只能按照房東的合理規則和要求進行；(B)承租人負責在物業內進行任何維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，費用自負；如果承租人或承租人在使用或佔用房屋時所做的任何事情需要對建築物或項目(建築物或項目)進行維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，則承租人應按要求補償房東, 作為額外租金，用於支付房東進行此類維修的費用。

第二十五條

滯納金

如果房東或房東指定人在收到房東的書面通知後五(5)個工作日內仍未收到房東的分期付款或房客應支付的任何其他款項，則房客應向房東支付相當於逾期金額的5%(5%)的滯納金，以及房東因房客未能支付租金和/或本合同規定的其他費用而產生的任何合理律師費。逾期收取的費用應被視為額外租金，要求它的權利應是房東根據本協議或法律享有的所有其他權利和補救措施之外的權利，不得解釋為違約金或以任何方式限制房東的補救措施。除上述滯納金外，任何租金或其他金額在到期後十(10)天內仍未支付，應從到期之日起計息，直至支付為止，年利率等於(I)在每個日曆月的第一個星期二發佈的美聯儲統計出版物H.15中引用的“銀行優質貸款”年利率(或如果停止發佈該利率，房東和租户應合理商定的其他可比指數)加兩(2)個百分點，和(Ii)適用法律允許的最高利率中的較小者。

第二十六條

業主補救違約的權利；租客付款

26.1房東的治癒。承租人根據本租約須遵守或履行的所有契諾及協議，均須由承租人自行承擔費用及開支，且不會減租，除非本租約另有明文規定。如果承租人不履行本租約項下的任何義務，並且這種不履行情況將持續超過上文第19.1.2節所允許的時間，除非本租約另有規定，否則房東可以(但沒有義務)支付任何該等款項或執行任何該等行為，而不因承租人的任何違約而放棄其權利，也不免除承租人在本租約項下的任何義務。

26.2租户報銷。除非本租約另有明確規定，承租人應在房東向租客交付報表後向房東支付：(I)相當於房東根據第26.1條的規定合理地支付的支出和與房東補救租客違約有關的義務；(Ii)相當於本租約第10條所指的所有實際損失、費用、債務、損害和費用的合理金額；及(Iii)合理及實際金額相等於業主因收取或試圖收取租金或強制執行或試圖強制執行業主根據本租約或根據法律而享有的任何權利而產生的所有開支及義務，包括但不限於所有如此支出的合理法律費用及其他款項。承租人在第26.2條下的義務應在租賃期限期滿或更早終止後繼續存在。

第二十七條

房東進入

房東保留在所有合理時間內，並在向租客發出至少二十四(24)小時(緊急情況下除外)的合理書面通知後(可根據電子郵件發出通知)進入房產的權利，以便(I)檢查它們；(Ii)向潛在買家、當前或未來的抵押權人、地面或基礎出租人或保險公司展示房產，或在租賃期限的最後十二(12)個月內，向潛在租户展示房產；(Iii)張貼不負責任的通知；或(Iv)改建、改善或修葺該處所或該建築物，或對該建築物或該建築物的系統及設備進行結構更改、修葺或改善。房客有權陪同房東或房東代表通過房屋，但房客在房東進入時沒有租客代理人在場並不妨礙或以其他方式延誤房東進入。即使第27條有任何相反規定，房東仍可隨時進入房產，以(A)執行房東要求的服務，包括清潔服務；(B)因違反本租約而以本條款規定的方式接管；以及(C)履行承租人未能履行的任何租户契諾。除本租約另有規定外，房東可在不減免租金的情況下進行任何此類入賬，並可採取所需的合理步驟來實現所述目的。承租人特此放棄對損害或對承租人業務的任何傷害、不便或幹擾、利潤損失、任何入住率損失或場所的寧靜享受的任何索賠，以及由此造成的任何其他損失。對於上述每個目的，房東應始終擁有一把鑰匙，用來打開房屋內的所有門，租户的金庫除外, 由承租人預先指定的保險箱和特殊安全區域。在緊急情況下，房東有權使用房東認為適當的任何方式來打開房屋的門。業主以上述方式進入處所，不得當作是強行或非法進入處所，或扣留處所，或實際或推定地將租客逐出處所的任何部分。除業主另有明確同意外，本租約的任何條款均不得解釋為業主有義務進行任何維修、改動或裝飾。

第二十八條

租户停車

自租賃開始之日起，承租人應被允許在整個租賃期限內按月使用《概要》第9節規定的停車位數量，這些停車位應屬於項目停車設施。承租人繼續使用停車位的權利取決於承租人遵守為停車位所在停車設施的有序運營和使用而不時制定的所有合理規則和規定(包括業主建立的任何貼紙或其他識別系統以及禁止在項目的停車設施內進行車輛維修和保養活動)、承租人合作確保承租人的員工和訪客也遵守該等規章制度，以及承租人在本租約下不違約。承租人使用項目停車設施的風險完全由承租人承擔，承租人承認並同意房東對承租人、其僱員和/或訪客的車輛損壞，或與本協議授予的停車權或任何承租人、其僱員和/或訪客使用停車設施有關或相關的其他人身傷害或財產損壞或盜竊不承擔任何責任。承租人在本合同項下的權利受

任何基礎文件的條款。業主明確保留隨時更改項目停車設施的大小、配置、設計、佈局和所有其他方面的權利，承租人承認並同意，業主可在不對承租人承擔任何責任和不減免本租約項下的任何租金的情況下，不時關閉或限制進入項目停車設施，以允許或便利任何此類建設、改造或改善，但對於合理預期超過連續十五(15)個工作日的租户停車位的使用中斷，房東應提供替代停車，如果在項目四分之一英里範圍內，或進一步，如果再加上合理的班車服務。房東可以將其在本協議項下的責任委託給停車運營商，在這種情況下，該停車場運營商應擁有本協議賦予房東的所有控制權。承租人根據第二十八條租用的停車位，僅供承租人自用，未經房東事先批准，承租人不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式轉讓。承租人可以通過房東建立的一種或多種方法來驗證訪客停車，驗證率通常適用於訪客停車。

第二十九條

雜項條文

29.1術語；説明。此處所用的“房東”和“租客”一詞應包括複數和單數。為使本規定適用於公司或合夥企業或個人、男性或女性(視情況需要而定)所需的必要語法更改，在所有情況下均應假定為在每種情況下均已充分表達。文章和章節的標題僅為方便起見，不得被視為限制、解釋、影響或改變該等文章和章節的含義。

29.2結合效應。除本租契的所有其他條文另有規定外，本租契的每一契諾、條件及條文均適用於業主及租客，以及他們各自的繼承人、遺產代理人、繼承人或受讓人的利益，並須(視情況需要而定)對業主及租客具有約束力或使其受益，但本條不得準許租客作出違反本租約第十四條規定的轉讓。

29.3沒有航權。本租約不授予承租人對任何財產的任何觀景權或採光權或空氣權，無論該財產是否屬於房東或任何其他人。如果在任何時間，由於工程項目內或周圍的維修、改善、保養或清潔，導致處所的任何窗户暫時變暗或遮擋窗户的光線或視野，則不對業主承擔任何責任，也不會減少或減少租户在本租約下的義務。

29.4修改租約。如果建築物或項目的任何當前或未來的抵押權人或土地出租人需要對本租約進行修改，該修改不會對承租人造成成本或支出的增加，或對承租人在本租約項下的權利和義務產生實質性的不利影響，則在這種情況下，承租人同意可以對本租約進行如此修改，並同意簽署任何合理需要的商業合理文件，並在提出要求後十(10)個工作日內將文件交付給房東。應房東或任何抵押權人或土地出租人的要求，承租人同意簽署一份簡短的租賃表格，並在提出要求後十(10)個工作日內將其交付給房東。

29.5房東權益的轉讓。承租人承認房東有權轉讓其在項目或建築物以及本租約中的全部或任何部分權益，承租人同意，如果發生任何此類轉讓，房東將自動免除本租約項下的所有責任，承租人同意在轉讓日期後完全由受讓人履行房東在本租約項下的義務，受讓人應被視為已完全承擔並對房東應履行的所有義務承擔責任，包括退還任何保證金，承租人應委託受讓人履行其義務。

29.6禁止錄製。除本租約第29.4條另有規定外，租客或任何透過租客、承租人或代表租客行事的人士，均不得記錄本租約或任何與此有關的備忘錄、誓章或其他書面文件。

29.7房東頭銜。房東的所有權一直是租客所有權的至高無上的地位。本條例並不授權承租人作出任何可能、將會或可能會妨礙業主所有權的行為。

29.8當事人之間的關係。本租約雙方或任何第三方不得將本租約中包含的任何內容視為或解釋為建立委託代理關係、合夥關係、合資企業關係或房東與租户之間的任何關係。

29.9付款的申請。房東有權使用根據本租約從承租人那裏收到的付款，而不考慮租户對此類付款的指定，以履行承租人在本租約項下的任何義務，其順序和金額由房東自行決定。

29.10的關鍵時間。就履行本租賃的每一條款而言，時間是至關重要的，其中履行時間是一個因素。

29.11部分無效。如果本租約中包含的任何條款、條款或條件在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該條款、條款或條件對無效或不可強制執行的條款、條款或條件以外的個人或情況的應用不應因此而受到影響，並且本租約的每一個其他條款、條款和條件應在法律允許的最大可能範圍內有效和可強制執行。

29.12不提供保修。在簽署和交付本租約時，承租人不依賴於任何陳述，包括但不限於關於構成額外租金的任何項目的金額或額外租金總額的任何陳述，或房東在完全、相同水平或相同基礎上向其他租户提供相同服務的任何陳述，或未在本租約中或在本租約所附的一個或多個展品中陳述的房東的任何保證或任何聲明。

29.13房東無罪開脱。業主或業主雙方對業主在本租約項下的任何違約或因本租約或業主的經營、管理、租賃、維修、翻新、更改或與項目或物業有關的任何其他事宜而產生的任何違約行為所負的責任，僅限於業主在建築物內的利益。房東或房東雙方均不承擔任何個人責任，承租人特此代表其本人和所有通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的人明確放棄並免除此類個人責任。第29.13節中所包含的責任限制將有利於房東和房東雙方目前和未來的合夥人、受益人、高級管理人員、董事、受託人、股東、代理人和僱員，以及他們各自的合夥人、繼承人、繼承人和受讓人。在任何情況下，業主的任何現在或未來的合夥人(如果業主是合夥企業)、受託人或受益人(如果業主或業主的任何合夥人是信託)，都不會為履行業主在本租約下的義務承擔任何責任。儘管本合同有任何相反的規定，房東和房東雙方在任何情況下都不對租户業務的傷害或損壞或幹擾負責，包括但不限於利潤損失、租金或其他收入損失、商機損失、商譽損失或使用損失。

29.14整個協議。雙方理解並承認，本租賃雙方之間沒有任何口頭協議影響本租賃，本租賃構成雙方關於租賃物業的完整協議，並取代和取消雙方之間或業主向租户展示的任何和所有先前的談判、安排、小冊子、協議和諒解(如果有)，且不得用來解釋或解釋本租賃。除非雙方以書面形式簽署，否則不得修改、刪除或增加本租賃的任何條款、契諾、條件或條款。

29.15租賃權。業主保留在項目中籤訂其他租約的絕對權利，這是業主根據其唯一的商業判斷確定的，以最大限度地促進建築物或項目的利益。承租人不依賴於任何特定的承租人或類型或數量的承租人在租賃期內佔用建築物或項目中的任何空間的事實，房東也不代表。

29.16不可抗力。儘管本租約有任何相反規定，但由於罷工、停工、勞資糾紛、天災、戰爭行為、恐怖主義行為、無法獲得服務、勞動力或材料或其合理替代品、政府行為、政府法律、法規或限制、民變、傷亡、實際或威脅到的公共衞生緊急情況(包括但不限於流行病、大流行、饑荒、疾病、瘟疫、檢疫和其他重大公共衞生風險)、政府法令、行動、政府實體或衞生組織的聲明或檢疫(包括但不限於任何原地避難令、居家令或任何與之相關的旅行限制，阻止承租人、其代理人、承包商或其僱員進入辦公場所，國家或地區緊急狀態)，網絡安全漏洞，以及有義務履行的一方無法合理控制的其他原因，無論這些其他原因是(I)可預見或不可預見的，或(Ii)與本款具體列舉的事件有關(統稱為“不可抗力”)，應免除該當事一方在相當於任何此類預防、延誤或停工的期間內履行義務。發生不可抗力的一方(“受影響方”)應在合理範圍內儘快通知另一方不可抗力事件的詳情和可能的持續時間，並應盡最大努力避免或儘量減少不可抗力事件的不利影響。如果本租賃規定了任何一方履行義務的期限，則該期限應延長因不可抗力導致的任何一方延遲履行的期限。即使本租約有任何相反規定, 任何不可抗力事件均不得(I)免除承租人根據本租約支付租金及其他應付費用的責任，(Ii)成為承租人減免根據本租約應繳租金的任何部分的理由，或使任何一方有權終止本租約，但根據本租約第11及13條所容許者除外，(Iii)免除承租人根據本租約第5及24條所承擔的責任，或(Iv)延長租約開始日期。

29.17租客放棄贖回。承租人特此放棄承租人及所有根據承租人提出申索的人士在本租約終止後透過任何法院命令或判決或任何法律程序或令狀贖回承租人佔用物業的任何及所有權利。

29.18個通知。任何一方根據本協議或法律向另一方發出或要求發出的所有通知、要求、聲明、指定、批准或其他通信(統稱為“通知”)應以書面形式發出，應(A)通過美國掛號信或掛號信、預付郵資、要求退回收據(“郵件”)發送，(B)由國家認可的夜間快遞遞送，或(C)親自遞送。任何通知應按《概要》第10節規定的適當地址發送、傳輸或交付給承租人，或發送至承租人在向房東發出的通知中不時指定的其他地點，或向業主發送、傳送或遞送至下述地址，或房東在向承租人發出的通知中不時指定的其他地點。任何通知將被視為已送達(I)郵寄日期後三(3)天，(Ii)隔夜快遞送達之日，或(Iii)專人送達之日。自本租賃之日起，任何向房東發出的通知必須發送、傳輸或遞送至以下地址：

美聯社燈塔卡爾斯巴德，LP

卡姆登道1616號

套房210

北卡羅來納州夏洛特市28203

注意：賽斯·布萊克

Telephone: 704-423-1681

和

Allen Matkins Leck Gamble Mallory&Natsis LLP
One America Plaza
百老匯西街600號，27樓
加利福尼亞州聖地亞哥92101-0903

注意：喬納森·L·洛倫森，Esq.

29.19聯合和多個。如果有一個以上的承租人，本租約對承租人施加的義務應是連帶的。

29.20管理局。如果承租人是公司、信託或合夥企業，代表承租人簽署本租約的每個人在此聲明並保證承租人是正式成立的、有資格在加州開展業務的現有實體，承租人有完全的權利和權力簽署和交付本租約，代表承租人簽署的每個人都有權這樣做。

29.21律師費。如果房東或租客中的任何一方就物業的佔有權、追討根據本租約到期的任何款項，或因違反本租約的任何規定或要求對另一方的任何其他濟助而提起訴訟，則勝訴一方所產生的所有費用和開支，包括合理的律師費，應由另一方支付，另一方的義務應被視為在訴訟開始之日發生，並應可強制執行，無論訴訟是否被起訴至判決。

29.22適用法律；放棄由陪審團審判。本租約應根據加利福尼亞州的法律進行解釋和執行。在由此引起的任何訴訟或法律程序中，房東和租客特此同意(I)加利福尼亞州內任何有管轄權的法院的管轄權，(Ii)以加州法律授權的任何方式送達法律程序文件，和(Iii)在適用法律允許的範圍內，為了節省時間和費用，在本合同任何一方就因本租約引起或與本租約有關的任何事項、房東與租客的關係、租客的使用或佔用、和/或任何傷害或損壞索賠而對另一方或其繼承人提起的任何訴訟、法律程序或反索賠中，在沒有陪審團的情況下進行審判，或任何緊急或法定補救措施。

29.23提交租約。提交本文書供承租人檢查或簽署並不構成對租賃的保留、選擇權或選擇權，在房東和租客雙方簽署和交付之前，本文書不作為租約或其他方式有效。

29.24名經紀人。房東及租客謹此保證，除概要第12節所列的房地產經紀或代理(“經紀”)外，並無與任何房地產經紀或代理人進行任何與本租賃談判有關的交易，亦不知道其他任何房地產經紀或代理有權收取與本租賃有關的佣金。每一方同意賠償和保護另一方，使另一方不受任何和所有索賠、要求、損失、法律責任、訴訟、判決、費用和費用(包括但不限於合理的律師費)的損害，這些索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決、費用和支出(包括但不限於合理的律師費)被指控因與任何房地產經紀人的任何交易而欠下的任何租賃佣金或同等補償而受到損害。

代理人，經紀人除外，由補償方、通過補償方或在補償方之下發生。第29.24條的條款在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效。

29.25獨立公約。本租約應被視為房東和租客之間的契諾是獨立的和非從屬的，租户在此明確放棄任何相反的法規的利益，並同意，如果房東未能履行本租約中規定的義務，租客無權進行任何維修或執行本租約項下的任何行為，費用由房東承擔，或抵銷房東的租金或其他欠房東的款項。

29.26項目或建築名稱和標牌。業主有權隨時更改項目或建築物的名稱，並有權在業主自行決定的情況下，在項目或建築物的外部和內部安裝、粘貼和維護任何和所有標誌。未經業主事先書面同意，承租人不得在廣告或其他宣傳中使用項目或建築物的名稱或使用項目或建築物的圖片或插圖，或將其用作承租人在處所內開展業務的地址以外的任何目的。

29.27對應書；處決方式。本租約可以副本和/或通過傳真、PDF或電子簽名(例如，通過DocuSign)簽署，房東和租户在此確認並同意，本租約應以相同的方式完全生效，就像雙方都親手簽署了相同的原始副本一樣。如果適用，兩份副本應一起解釋，並應構成單一的正本文件。

29.28保密和專有信息。承租人確認本租約及任何相關文件的內容為“保密信息”(定義見下文)。承租人應嚴格保密此類保密信息，不得向承租人的財務、法律和空間規劃顧問以外的任何個人或實體披露此類保密信息。房東承認承租人從事的研究和開發活動旨在產生專有信息(“研究產品”)，供承租人使用、控制和擁有，無論該信息是否可申請專利或作為商業祕密受到保護。房東特此同意研究產品將歸租户所有，並放棄對研究產品的任何索賠、權利或利益。此外，房東承認，它對研究產品(或其任何衍生產品)沒有明示或默示的權利或許可，並進一步同意，它將不會對租户在該場所的研究活動的結果擁有任何權利、特權或控制，無論其是否可申請專利或受商業祕密保護。在此使用的“機密信息”是指任何形式的租户或房東的非公開信息，無論是技術、非技術、商業或其他性質的信息，包括但不限於信息、文檔、數據和圖像。房東和租客雙方同意，在任何時候，未經對方事先書面同意，不得向任何第三方透露對方的任何機密信息。雙方進一步同意，其僅將此類保密信息用於提供本租賃項下的義務和服務的目的。雙方同意對另一方的此類信息保密，並使其董事、高級管理人員、員工, 或代理人對此類信息進行安全、保密和保密，並採取一切合理的預防措施，防止未經授權使用或泄露保密信息。儘管有上述規定，房東應被允許向房東的法律、會計和空間規劃顧問、項目的任何潛在買家或貸款人披露本租賃和與之相關的保密信息，或根據法律要求或在任何司法或政府訴訟過程中可能合理要求的(包括在迴應傳票時)。

29.29大樓翻新。雙方明確理解並同意，除本租約明確規定外，業主沒有義務也未作出任何承諾，對該房屋、大樓或其任何部分進行改建、改造、改善、翻新、維修或裝飾，且除本租約明確規定外，業主未就該房屋或建築物的狀況向租客作出任何陳述。然而，承租人在此承認，業主目前正在翻新，或可能在租賃期內翻新、改善、更改或修改(統稱為“翻新”)項目、建築和/或房產。承租人特此同意，此類翻新不應構成對承租人的建設性驅逐，也不應使承租人有權享受任何租金減免。房東對租客造成的任何傷害或幹擾不承擔任何責任和責任

承租人不得就因翻新而失去全部或部分物業或租客個人財產的使用或改善，或因該等翻新而引起的任何不便或煩擾，向業主索取任何賠償或損害賠償。儘管有上述規定，(I)房東應盡商業上合理的努力，以最大限度地減少對承租人業務運營的任何干擾的方式進行翻新，以及(Ii)無論任何此類翻新，承租人應在正常營業時間內隨時進入房屋。

29.30無違規行為。承租人特此保證並聲明，其在本租約下的簽署或履行不得導致承租人違反任何約束承租人的協議、文書、合同、法律、規章制度，承租人應保護、辯護、賠償房東，並使房東不受因承租人違反本保修和陳述而產生的任何索賠、要求、損失、損害、債務、費用和費用，包括但不限於合理的律師費和費用的影響。

29.31通信和計算機線路。承租人可安裝、維護、更換、移除或使用服務於房屋的任何通信或計算機電線和電纜(統稱為“線路”)，但條件是：(I)承租人應事先獲得業主的書面同意，使用業主書面批准的有經驗的合格承包商，並遵守本租約第7條和第8條的所有其他規定；(Ii)應根據業主的合理意見，為項目的現有和未來居住者保留可接受數量的備用線路和額外線路的空間，(Iii)其線路(包括立管電纜)應適當絕緣，以防止過度的電磁場或輻射，並應由業主合理接受的保護管道包圍，並應根據下文所述的“識別要求”進行標識。(Iv)服務於物業的任何新線路或現有線路應符合所有適用的政府法律和法規，(V)作為允許安裝新線路的條件，業主可要求租户拆除位於物業內或服務於物業內的現有線路，並修復與拆除相關的任何損壞。以及(Vi)承租人應支付與此相關的所有費用。所有線路均應清楚地標有膠粘塑料標籤(或用電線固定在此類線路上的塑料標籤)，以顯示租户的姓名、套房編號、電話號碼和在發生緊急情況時的聯繫人姓名(A)每隔四英尺(4‘)在場所外(特別包括但不限於電氣室立管和其他公共區域)，以及(B)線路的終點處(統稱為“識別要求”)。房東保留權利, 在本租賃到期或提前終止之前的任何時間通知承租人，要求承租人自行承擔費用和費用，拆除在本租賃到期或提前終止之前位於或服務於物業內的所有線路。

29.32運輸管理。承租人應完全遵守目前或未來旨在管理項目和/或大樓內和周圍的停車、交通或交通的所有計劃，與此相關，承租人應直接與房東、任何政府交通管理組織或任何其他與交通相關的委員會或實體合作，對位於該場所的所有員工的交通規劃和管理採取負責的行動。此類計劃可以包括但不限於：(I)限制租户在高峯時段的車輛出行次數；(Ii)增加車輛佔有率；(Iii)實施內部拼車計劃和員工交通協調員；(Iv)與員工和任何項目、建築或區域拼車計劃經理合作；(V)設立僱主贊助的激勵措施(財務或實物)，以鼓勵員工拼車；以及(Vi)為員工利用靈活的工作班次。

29.33放棄索賠。作為對房東簽訂本租約的物質誘因，承租人特此免除房東的任何和所有損失、費用、損害、費用、債務、索賠和訴訟因由(統稱為“解除的索償”)，這些損失、費用、損害、開支、債務、索賠和訴訟因由(統稱為“已解除的索償”)是由於任何“就地避難所”命令或類似的政府指令，包括但不限於終止本租約和/或減免、抵消和/或推遲本租約項下的租金的任何索償和/或權利，在法律上和/或在衡平法上，承租人因任何“避難所就位”命令或與之相關的類似政府指令而無法在房舍內開展業務。關於已公佈的索賠，承租人承認承租人要麼得到了法律顧問的建議，要麼已經熟悉了加州民法典第1542條的規定，其中規定如下：

免除不包括債權人或被免除方在執行免除時並不知道或懷疑其存在，並且如果他或她知道，將對其與債務人或被免除方的和解產生重大影響的索賠。承租人意識到上述代碼部分，特此明確放棄承租人根據該部分以及任何其他類似效力的成文法或普通法原則可能享有的與已公佈索賠相關的任何權利。

[以下頁面上的簽名]

房東和租客於上述日期簽署本租約，特此為證。

附件A

燈塔

項目的法律描述

加利福尼亞州聖地亞哥縣卡爾斯巴德市的房地產描述如下：

地塊A：

加利福尼亞州聖迭戈縣卡爾斯巴德市10283號地塊“B”和“D”於1980年7月30日作為第80-240721頁正式記錄提交給聖迭戈縣記錄局。

地塊B：

車輛和行人交通進出和車輛停車、公共設施、標誌和懸挑的非專有地役權，如《建立保護性契約、條件、限制和授予地役權的聲明》中所定義、創建、闡述和描述的那樣，在1980年9月3日作為正式記錄的第80-282192號文件記錄在案。

APN: 216-124-16-00 and 216-124-17-00

附件A-1

燈塔

處所的輪廓

本附件A僅供參考，僅代表房屋的輪廓，不應被視為業主對房屋的確切佈局或配置的任何陳述

附件B

燈塔

故意遺漏

附件C

燈塔

直接費用及計算程序

1.1與額外租金有關的關鍵術語的定義。如本附件C所用，下列術語應具有下文規定的含義：

1.1.1“基準年”係指“概要”第5節規定的期間。

1.1.2“直接費用”指“營業費用”和“税費”。

1.1.3“開支年度”指租期的任何部分所屬的每個歷年(包括基準年度)，包括租期屆滿的歷年，但業主可在通知租客後，不時將開支年度(基準年度除外)更改為任何其他連續十二(12)個月的期間，如有任何改變，承租人的直接開支份額須按任何該等變動所涉及的開支年度公平調整。

1.1.4“營運開支”是指業主在任何開支年度內，因或與本項目或其任何部分的擁有權、管理、保養、保安、維修、更換、恢復或營運有關而支付、累積或攤銷的所有開支、成本及任何種類及性質的金額。在不限制前述一般性的情況下，運營費用具體包括以下任何和所有費用：(I)供應所有公用事業的成本，公用事業、電話、機械、衞生、暴雨排水和電梯系統的運營、維修、維護和翻新的成本，以及與此相關的維護和服務合同的成本；(Ii)許可證、證書、許可證和檢查的成本，以及可能影響運營支出的任何政府法規的競爭成本，以及與政府規定的交通系統管理計劃或類似計劃相關的成本；(Iii)業主就工程項目所承擔的一切保險費用，由業主合理釐定；。(Iv)美化環境、重設場地的費用，以及工程項目或其任何部分的營運、維修及保養所用的所有供應品、工具、設備及材料的費用；。(V)停車區營運、維修、恢復及保養的費用(包括業主可在工程項目實施的任何代客或類似停車系統的相關費用)；。(6)與項目的管理、運營、維護和維修有關的所有承包商和顧問的費用和其他費用，包括管理費和/或激勵費、諮詢費、律師費和會計費；(7)根據任何設備租賃協議支付的款項以及任何管理辦公室空間的公允租金價值；(8)工資、薪金和其他補償和福利, (X)項目所有系統和設備及其部件的運營、維修、維護和更換；(Xi)清潔、警報、安保和其他服務的費用；(Xi)更換公共區域的牆面和地板覆蓋物、天花板瓷磚和固定裝置、維護和更換路緣和人行道、屋頂修理和重鋪屋頂的費用；(Xii)在業主合理釐定的期間內攤銷(包括未攤銷成本的利息)，以取得用以保養、營運及修葺工程項目或其任何部分的個人財產的成本或租金開支；。(Xiii)基建改善費用或與工程項目(A)有關而招致的其他費用，而該等費用旨在使工程項目或其任何部分的經營或保養節省開支，或

減少當前或未來的運營費用，或增強或改善項目或其居住者的安全或安保或通信能力；(B)符合當前或預期的保護計劃；(C)為保持公共區域的良好秩序或狀況而對公共區域內的非結構項目進行的替換或修改；或(D)任何政府法律或法規所要求的；但任何資本開支須在業主合理釐定的期間內攤銷(包括攤銷成本的利息)(該期間須為業主合理釐定的資本改善的最低預期使用年限)；(Xiv)由任何聯邦、州或地方政府強加給房東的消防和警察保護、垃圾清除、社區服務或其他服務的費用、費用、收費或評估，或由任何聯邦、州或地方政府強加給房東的任何任務造成的，這些費用、費用、收費或評估不構成下文第1.1.5節所定義的“税費”，(Xv)市場租金以及房東為房客的利益而提供的運營、維護和維修便利設施和程序的費用；(Xvi)房東合理確定的租户關係計劃的費用，以及(Xvii)根據與建築物或項目分擔費用有關的任何地役權、許可證、運營協議、聲明、限制性契諾或文書支付的費用，包括但不限於任何影響建築物或項目的契諾、條件和限制，以及影響財產的互惠地役權協議、任何停車許可證以及與影響建築物或項目的運輸機構達成的任何協議(統稱為“基礎文件”)。除上述費用外，運營費用還應包括：(1)維護、管理、報告、調試的所有費用, 並重新委託項目或其任何部分的設計、翻新、修改、升級和/或建造為可持續並符合美國環境保護局的能源之星®評級系統和/或設計以賺取能源之星71(“能源之星評級系統”)，綠色建築倡議的綠色金球獎持續改進現有建築(“綠色金球獎”)標準，美國綠色建築委員會在能源和環境設計方面的領導地位(“LEED”)評級系統，或任何上述實體或任何聯邦、州或市政府或準政府機構的任何繼承者的任何類似計劃或評級系統；(2)申請、報告和委託項目或其任何部分以根據能源之星評級系統、綠色金球獎-CIEB、LEED評級系統或其他類似評級系統尋求認證的所有費用；以及(3)改建、安裝、改進、更換、維修和設備的所有費用，無論是結構的還是非結構的、普通的還是非常的、可預見的或不可預見的，也不論本租約是否要求(X)與上述任何一項有關的費用或(Y)為減緩全球變暖、降低項目的碳足跡或節約項目中的能源消耗(無論是租户用電還是基礎項目能源)或(Z)遵守本租約第24條所定義的任何“適用法律”而產生的所有費用。當時生效的旨在降低項目碳足跡或節約能源的條例、規則和法規。

儘管有上述規定，但就本租賃而言，運營費用不應包括：

(I)費用，包括律師費、空間規劃師費用、廣告及推廣費用(上文另有規定者除外)，以及與工程項目原來的建造或發展、或原來或將來的租賃有關的經紀費用，以及因安裝改善設施而招致的費用，包括許可證、牌照及檢查費用，而該等費用是為最初在租約開始日期後佔用工程項目的新租户而作出的，或因翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝飾項目租户或其他佔用人的空置空間而招致的(但不包括與工程項目的任何公用地方或停車場設施有關的費用)；

(2)除上文第1.1.4節特別規定外，抵押貸款的折舊、利息和本金支付以及其他債務成本(如有)、罰款和利息、資本修繕和改建成本以及資本改善和設備成本；

(Iii)由項目的任何租客或佔用人，或由承運人或承租人的承運人或任何其他人以保險方式發還業主的費用，以及任何租客直接與當地公共服務公司簽約支付的電力費用；

(四)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失；

(V)與組成業主的合夥企業或實體的業務運營相關的成本，因為它們與項目的運營成本(具體包括但不限於與項目運營相關的會計成本)區分開來。與組成業主的合夥企業或實體的業務運營相關的成本包括合夥企業會計和法律事務的成本，與任何抵押權人的訴訟辯護的成本(承租人的訴訟可能存在爭議)，出售、辛迪加、融資、抵押或抵押業主在項目中的任何權益的成本，以及與業主與其僱員之間、業主與項目管理層之間、或業主與其他租户或租户之間的任何糾紛有關的成本；

(Vi)沒有將其大部分受僱時間投入工程項目的任何僱員的工資和福利，除非該等工資和福利是按比例計算，以反映用於經營和管理工程項目的時間與用於與經營和管理工程項目無關的事項的時間；

(Vii)業主為工程項目支付的地租款額；

(Viii)除項目管理費外，就項目中的服務向業主或業主的子公司或關聯公司支付的間接費用和利潤增量超過符合條件的一流非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類服務的成本；

(Ix)支付給業主經營的商業特許經營權內的文員、看守員或其他人的任何補償，但支付給項目的任何禮賓或泊車管理員的任何補償須作為經營開支計算；

(X)租賃空調系統、升降機或其他設備所招致的租金及其他有關開支，而該等設備的成本一經購買，即不會作為資本成本從營運開支中扣除，但不包括並非附連於工程項目的用以提供清潔或類似服務的設備，此外，為補救或改善工程項目內的緊急情況而租用或租賃的設備，亦不包括在內；

(Xi)項目中承租人或任何其他承租人向房東報銷的所有物品和服務，或房東有選擇地向一個或多個租户(租客除外)提供而不報銷的所有物品和服務；

(Xii)從本租約其他地方的運營費用中明確排除的任何成本；

(Xiii)項目管理人員佔用的任何辦公空間的租金，只要該辦公空間的面積或租金超過本租賃中定義的“類似建築物”的管理人員佔用的辦公空間的面積或公平市場租金價值，並在適當情況下根據適用項目的規模進行調整；

(Xiv)因業主或其代理人、僱員、供應商、承包商或材料或服務提供者的嚴重疏忽或故意不當行為而產生的費用；

(Xv)遵守在租賃開始日期之前存在於建築物或項目上的與拆除危險材料或物質有關的法律(根據適用法律的定義)而產生的費用，其性質是，如果聯邦、州、地方或市政府當局當時知道該州存在這種危險材料或物質，並且在當時存在於建築物或項目上的條件下，則會要求拆除這種危險材料或物質或與之有關的其他補救或遏制行動；以及移除、補救、容納或處理危險材料或物質所產生的費用，該危險材料或物質在本合同日期後由業主或項目的任何其他承租人帶入建築物或進入項目，其性質在當時是聯邦、州、地方或市政府當局，如果它當時知道的話

如果在建築物或項目中存在這種危險材料或物質，在當時的狀態和條件下，則需要移除這種危險材料或物質或與之有關的其他補救或遏制行動，但前提是適用的政府當局當時正在積極執行這些法律。

如果房東沒有向承諾執行該工作或服務的租客提供任何特定的工作或服務(如果由房東執行，其成本將計入運營費用)，則運營費用應被視為增加了相當於房東在此期間合理地發生的額外運營費用的數額，如果房東自費向該租户提供該等工作或服務的話。如果項目在任何費用年度的全部或部分時間內沒有100%(100%)被佔用(包括但不限於如果項目的任何部分未出租或已租賃，但當時承租人在其正常業務過程中沒有使用)，業主應對該費用年度的運營費用構成進行適當調整，以確定如果項目100%(100%)被佔用將產生的運營費用金額；如此確定的金額應被視為該支出年度的運營費用金額。就本協議而言，因意外事故、不可抗力或其他特殊情況導致項目租户停止使用而產生的運營費用組成部分中的成本節約被視為可能計入運營費用的可變運營費用。如果基準年的運營費用包括攤銷成本，或與特殊情況有關的成本(包括但不限於人員、保險和增加的或新的服務的成本)，包括但不限於傷亡或不可抗力、抵制、罷工、保育附加費、禁運或短缺，則在此類成本不再適用時, 可歸因於此的增加的業務費用應從基準年業務費用中扣除。在任何情況下，與項目保險、安全或公用事業成本相關的任何支出年度的直接費用的組成部分均不得少於基準年度與項目保險、安全或公用事業成本相關的直接費用的組成部分。

1.1.5税項。

1.1.5.1“税費”是指所有聯邦、州、縣或地方政府徵收的各種税、費、收費或其他各種性質的税，不論是一般的、特別的、普通的或非常的，(包括但不限於房地產税、一般和特別評估、運輸税、租賃税或基於租金收入的税收，包括適用於租金收入的毛收入或銷售税，除非承租人需要支付，對與項目有關的固定裝置、機械、設備、儀器、系統和設備、附屬設施、傢俱和其他個人財產徵收的個人財產税)。或其任何部分)，應在任何支出年度內(不考慮該政府或市政當局使用的任何不同的會計年度)，因為或與該項目或其任何部分的所有權、租賃和運營有關而支付或累算。

1.1.5.2税收支出應包括但不限於：(I)對項目或其任何部分的租金、租賃權或其他收入，或對租賃項目或其任何部分的業務徵收的任何税款；(Ii)除先前包括在不動產税定義內的任何評税、税項、費用、徵款或收費以外，或部分或全部取代任何評税、税項、費用、徵款或收費的任何評税、税項、費用、徵款或收費，租客及業主承認第13號建議已獲加利福尼亞州選民在1978年6月的選舉中採納(“13號建議”)，而政府機構可就消防、街道、人行道及道路維修等服務徵收評税、税項、費用、徵款及收費，對於以前免費提供給財產所有人或居住者的垃圾清運和其他政府服務，並進一步認識到13號提案導致政府服務和便利設施的水平和質量下降，税收支出還應包括任何政府或私人評估或項目對政府或私人費用分攤協議的貢獻，目的是增加或提高政府機構通常提供的服務和便利設施的質量；(Iii)可撥歸或以處所面積計算的任何評税、税項、費用、徵款或收費，或根據本條例須繳付的租金，包括但不限於就收取該等租金或租客管有、租賃、經營、管理、保養、改建、修理、使用或佔用處所或其任何部分而徵收的任何營業税或總入息税或消費税；及(Iv)為產生或移轉該處所的權益或產業權而進行的這項交易或租客為其中一方的任何文件的任何評税、税項、費用、徵款或押記。

1.1.5.3任何因試圖抗訴、減少或減少税務開支而產生的成本和開支(包括但不限於合理的律師費和顧問費)應計入發生該等開支的開支年度的税務開支，前提是房東真誠地承擔該等挑戰，併合理預期該等挑戰會成功。退税應從税項支出中扣除，並根據退税適用的支出年度退還給承租人，無論何時收到，但在任何情況下，退還給承租人的任何此類支出年度的金額不得超過承租人根據本附件C為該支出年度支付的額外租金的總額。儘管本租約有任何相反規定，(A)只有房東可以提起訴訟以減少税費支出，而租客在未經房東同意的情況下提起任何此類訴訟將構成租客根據本租約違約的事件，(B)房東沒有義務提出任何申請或提起任何訴訟以尋求減少税費支出。如果租賃期內或其任何延期期間的任何期間的税費在支付後因任何原因(包括但不限於適用的政府或市政當局的錯誤或重估)而增加，承租人應應要求向房東支付承租人應承擔的任何此類增加的税費。儘管第1.1.5節有任何相反規定(除上文第1.1.5.1節所述外)，所有超額利潤税、特許經營税、贈與税、股本税、繼承税、遺產税、聯邦和州所得税，以及適用於房東一般或淨收入(與租金相對)的其他税種，應從税費中扣除, (I)項目營運收入或收入)，(Ii)作為營運開支的任何項目，(Iii)承租人根據本租約第4.2條支付的任何項目，及(Iv)因逾期支付任何税項開支(除非是由於承租人的作為或不作為)而招致的任何費用、罰款、利息或其他開支。

1.1.5.4可歸因於項目估值的基準年度税項支出(包括租户改善)應稱為“基本税額”。如果在基年之後的任何一個比較年度，税收支出金額低於基税額，則在隨後的所有比較年度，包括髮生這種税費減少的比較年度，基税，因此基年，應減去與税費減少額相等的金額。

1.1.6“承租人份額”指摘要第6節規定的百分比。如果房產和/或項目擴大或減少，租户的份額應進行適當調整，至於發生這種變化的費用年度，租户在該費用年度的份額應根據該費用年度內每個租户份額有效的天數確定。

1.2直接費用的分配。

1.2.1分配方法。雙方承認，該大樓是一個多棟大樓項目的一部分，與該項目相關的費用和支出(即直接費用)應由該大樓的租户和該項目中其他大樓的租户按比例分攤。因此，如上文第1.1節所述，直接開支(包括營運開支和税項開支)每年為整個項目釐定，而直接開支的一部分應由業主按公平和比例的原則合理釐定，分配給大樓的租客(相對於項目中其他樓宇的租户)，該部分應為本租約的直接開支。分配給大樓租户的這部分直接費用應包括完全屬於大樓的所有直接費用和可歸因於整個項目的公平部分直接費用。根據下文第1.3節的規定，承租人應根據自基準年後第一個月開始的“超額”(定義見下文)金額，支付其按比例分攤的直接費用。

1.2.2成本池。除上文第1.2.1節的規定外，業主有權隨時：(I)根據業主的酌情決定權，在項目的不同租户和/或項目的不同建築物和/或逐個建築物(“成本池”)之間公平地分配和分攤部分或全部直接費用；以及(Ii)包括或排除項目中現有或未來的建築物，以確定部分或全部直接費用和/或為其提供各種服務和設施，包括在任何該等成本池中分配直接費用。這種成本池可包括但不限於項目或項目建築物的辦公空間租户或佔用者，以及零售空間

工程項目或工程項目建築物的承租人或佔用人。每個此類成本池內的直接費用應以公平的方式分配並向該成本池內的租户收取。

1.3額外租金的計算和支付。如果在租賃期限內結束或開始的任何支出年度，承租人在該支出年度的直接費用份額超過了適用於基準年度的承租人的直接費用份額，則承租人應按照下文第1.3.1節所述的方式向房東支付相當於超出部分(“超額”)的金額作為額外租金。

1.3.1實際直接費用及承租人付款對賬單。房東應盡力在每個支出年度結束後向租户提供一份報表(“報表”)，其中應説明上一支出年度發生或應計的直接費用，並説明超出的金額。在收到租賃期內開始或結束的每個支出年度的報表後，如果存在超支，承租人應在下一期基本租金到期時支付該支出年度的全部超支金額，減去該術語在下文第1.3.2節中定義的支出年度內支付的“估計超支”金額，如果承租人支付的估計超支超過實際超支，承租人應獲得抵免，抵免承租人根據本租賃下一個到期租金多付的金額。房東未能及時提交任何費用年度的報表，不影響房東或租客執行本附件C規定的權利。即使租賃期限已滿，租客已騰出房屋，但在本租約終止的費用年度，當租客在直接費用中所佔份額最終確定時，如果存在超支，租客應立即向房東支付該金額，如果租客支付的估計超出的金額超過實際超出的金額，房東應在三十(30)天內，交付一張應支付給租户的多付金額的支票，或將該多付金額用於任何未付的租金。第1.3.1節的規定在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效。儘管前述與之相反, 承租人不應對承租人在(I)適用費用年度屆滿或(Ii)租賃到期日期後十二(12)個月後首次向承租人開具賬單的任何費用年度的任何直接費用年度的承租人份額負責，但承租人應負責任何政府當局或任何公用事業公司在適用的截止日期之後的任何時間向承租人徵收的可歸因於該截止日期之前的任何費用年度的承租人份額。只要房東在收到房東適用的賬單後十二(12)個月內向租客交付該金額的賬單和補充報表。

1.3.2估計直接費用報表。此外，房東應盡力向租客提供一份年度費用估算表(“估算表”)，其中應列出房東對當時費用年度的直接費用總額的合理估計(“估計”)，以及通過將該費用年度的直接費用與基準年度的直接費用金額進行比較而計算出的估計超額部分(“估計超額”)。房東未能及時提供任何費用年度的估算表，不應妨礙房東行使其根據本附件C收取任何估計額的權利，也不得禁止房東對之前交付的任何估算表或估計額進行必要的修改。此後，承租人應在下一期基本租金到期時支付當時支出年度估計超額部分(減去根據第1.3.2節最後一句支付的任何金額)。該分數應以本支出年度內已過去的月數為分子，包括付款月份在內，並以十二(12)作為其分母。在提供新的估算表(房東有權隨時交付給租客)之前，租户應每月支付相當於房東提交給租客的上一份估算表中所列估計超額總額的十二分之一(1/12)的金額，並按月支付基本租金分期付款。

附件D

燈塔

租賃期通知日期

To: _______________________
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回覆：2022年_

租户：

根據《寫字樓租約》(以下簡稱《租約》)，我們謹通知您並/或確認如下：

1.租期於_開始。

2.租金自_開始累算，款額為_。

3.如果租賃開始日期不是每月的第一天，第一次賬單將包含按比例調整。此後的每一次賬單，除最後一次賬單外，應為租賃規定的每月分期付款的全部金額。

4.你的租金支票應在_

附件E

燈塔

規章制度

承租人應忠實遵守和遵守下列規章制度。業主不對承租人不履行任何上述規章制度或其他任何與項目其他承租人或居住者的行為或不作為有關的行為或不作為負責。本租約的規章制度與本租約的其他規定如有衝突，以本租約的其他條款為準。

1.未經業主事先書面同意，租客不得更改任何鎖或在處所的任何門窗上安裝任何新的或額外的鎖或螺栓。承租人應承擔承租人要求的任何鎖具更換或修理的費用。房東將為房屋提供兩把鑰匙，租户需要的任何額外鑰匙必須以合理的費用從房東那裏獲得，由房東確定。本租約終止後，承租人應歸還房東所有儲物室、辦公室和衞生間的鑰匙，無論是提供給房客的鑰匙，還是房客以其他方式獲得的鑰匙，如果房東認為有必要更換鑰匙或更換丟失鑰匙開啟的鎖，承租人應向房東支付更換或更換鑰匙的費用。

2.除正常進出處所外，所有通往公共走廊的大門須時刻關閉。

3.業主保留在大樓附近類似建築物的慣例時間內關閉和鎖上建築物的所有出入口的權利。承租人、其員工和代理人必須確保在離開大樓時，如果大樓是在正常營業時間之後，大樓的門是安全關閉和鎖上的。任何租客、其僱員、代理人或任何其他人士在建築物如此上鎖的任何時間，或在建築物被視為在正常營業時間以外的任何時間進入或離開建築物，均可被要求籤署建築物登記冊。除非尋求進入建築物的人有適當的身份證明或事先安排的進入建築物的通行證，否則可拒絕進入建築物。房東將為租客以書面形式為其提供空間。承租人應對所有承租人要求空間的人負責，並對房東的所有行為負責。業主和他的代理人在任何情況下都不對任何人進入或被排除在建築物外的任何錯誤承擔損害賠償責任。在發生入侵、暴徒、暴動、公眾騷亂或其他騷亂的情況下，業主有權在建築物或項目持續期間，以其認為對生命財產安全和保護適當的任何方式阻止進入建築物或項目。

4.在沒有事先通知業主的情況下，不得將傢俱、貨物或任何種類的設備帶進建築物。所有進出大樓的活動應由業主安排，並只能在業主指定的時間和方式進行。業主有權規定進入大樓的所有保險箱和其他重物的重量、大小和位置，以及將其移入和移出大樓的時間和方式。如果房東認為有必要，保險箱和其他重物應支撐在適當分配重量所需的厚度上。在任何情況下，房東將不對任何此類安全或財產的損失或損壞負責。因移動或維護任何此類安全或其他財產而對建築物的任何部分、其內容物、佔用者或訪客造成的任何損害，應由承租人獨自承擔責任和費用。

5.除在業主指定的時間內、在指定的電梯內或由業主指定的人員攜帶外，建築物內不得接收傢俱、包裹、供應品、設備或商品，亦不得在電梯內上下搬運傢俱、包裹、供應品、設備或商品。

6.租户的要求只有在向項目管理處或業主指定的辦公地點提出申請後才會得到滿足。除業主特別指示外，業主員工不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情。

7.未經業主事先書面同意，租客不得在處所或建築物的任何部分展示、分發、油漆或張貼任何標誌、廣告、告示或傳單。承租人不得騷擾、招攬、兜售或遊説本項目的任何居住者，並應與業主及其代理人合作，防止此類情況發生。

8.衞生間、尿廁、洗臉盆及其他器具不得作建造用途以外的其他用途，亦不得在其內拋擲任何種類的異物。因違反本條而造成的任何損壞、停工或損壞的費用，須由造成該等損壞、停工或損壞的租客或其傭工、僱員、代理人、訪客或持牌人承擔。

9.未經業主事先書面同意，租客不得使處所的地面負荷過重，亦不得標記、釘釘子或螺絲、鑽入間隔、木製品或石膏板，或以任何方式污損處所或其任何部分。承租人不得向任何未經房東批准的人購買泉水、冰、毛巾、亞麻布、維修或其他類似服務。

10.除供承租人的僱員及受邀人士專用的自動售貨機外，未經業主書面同意，不得在處所內安裝、維修或操作自動售貨機，亦不得安裝、維修或操作自動售貨機。

11.承租人不得在處所、建築物或工程項目之內或之內使用或存放任何煤水、汽油或其他易燃或可能燃燒的液體、化學品、物質或物料。

12.未經業主事先書面同意，租户不得使用業主提供的以外的任何供暖或空調方法。

13.租客不得在處所之內或之上使用、保存或準許使用或保管任何骯髒或有害的氣體或物質，亦不得準許或容許因噪音、氣味或震動而以令業主或工程項目其他佔用人反感或反感的方式佔用或使用處所，或以任何樂器、收音機、留聲機或任何其他方式幹擾其他租客或在其內經商的人。承租人不得將任何物品扔到門外、窗户外、天窗外或過道上。

14.承租人不得將任何動物(服務動物除外)、禽鳥、水族館或(業主指定的地方除外)自行車或其他車輛帶進或飼養在工程項目、建築物或處所內。

15.不得在處所內進行或準許烹飪，亦不得將處所用作儲存商品、住宿或作任何不正當、令人反感或不道德的用途。儘管有上述規定，保險商實驗室批准的設備和微波爐仍可用於為員工和訪客加熱食品和沖泡咖啡、茶、熱巧克力和類似飲料，只要此類使用符合所有適用的聯邦、州、縣和市法律、法規、條例、規則和條例。

16.該處所不得用作製造或儲存商品，但如該等貯存是與使用摘要所規定的處所有關連的，則屬例外。未經房東明確書面同意，承租人不得佔用或允許將房屋的任何部分用作信使式操作或派遣辦公室、公共速記員或打字員，或以任何形式製造或銷售酒、毒品或煙草的辦公室，或用作醫務室、理髮店或美甲店，或用作就業局。承租人不得僱用或支付房屋內除在房屋內為該承租人實際工作的任何員工外的任何員工，也不得發佈廣告招聘在房屋內提供住址的勞動者。

17.業主保留將任何人排除或逐出本項目的權利，如業主認為任何人已醉酒或受酒精或毒品影響，或以任何方式作出任何違反本規則及規例的行為。

18.承租人、其僱員和代理人不得出於吸煙或任何其他目的，在入口處、走廊、人行道、大堂、法院、大廳、樓梯、電梯、前廳或任何公共區域遊蕩，也不得以任何方式阻礙這些區域，只能將其用作房產的出入口。

19.承租人不得浪費電力、水或空調，並同意與業主充分合作，以確保建築物的供暖和空調系統最有效地運行，並應避免試圖調整任何控制。

20.承租人應將其所有垃圾和垃圾存放在房屋內部。任何物料不得放置在垃圾箱或盛器內，而該等物料的性質，是在不違反任何管限該等處置的法律或條例的情況下，不會以在建築物附近移走和處置垃圾及垃圾的普通及慣常方式處置的。所有垃圾、垃圾和垃圾的處理只能在業主指定的時間內通過房東指定的入口通道和電梯進行。

21.承租人應遵守房東或任何政府機構制定的所有安全、消防和疏散程序和規定。

22.租客僱用的任何人從事清潔工作，須事先獲得業主的書面批准，而在建築物內外，均須受建築物經理(但不是以經理或業主的代理人或受僱人的身分)的控制和指示，而租客須對該等人的一切作為負責。

23.未經業主事先書面同意，不得將遮篷或其他突出物安裝在建築物的外牆上；除業主標準窗簾外，不得將窗簾、百葉窗、窗簾或屏風安裝在或懸掛在處所的任何窗或門上，或用於與該等窗或門相關的用途。所有懸掛在建築物周邊的電氣天花板固定裝置必須是熒光燈和/或業主事先書面批准的質量、類型、設計和暖白色燈泡顏色。未經業主事先書面同意，任何窗户的內部或外部都不得塗抹或以其他方式防曬。承租人應遵守業主關於打開和關閉窗户的規定，如果有的話，窗户上的窗户可以看到建築物或建築物公共區域的任何內部部分。

24.反射或允許光線和空氣進入建築物內大廳、通道或其他公共場所的窗框、窗扇、天窗、窗户和門，不得由承租人遮蓋或阻擋，也不得將瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上。

25.房客必須遵守房東的要求，告知員工房東的重要物品。

26.租户必須遵守加州勞動法6404.5節中規定的加利福尼亞州“禁煙”法律，以及任何可能不時生效且不會被該州法律取代的當地“禁煙”法令。

27.承租人特此承認，業主沒有義務為房屋、建築物或項目的利益提供警衞服務或其他安全措施。承租人特此承擔一切責任，保護承租人及其代理人、員工、承包商、受邀者和客人及其財產不受第三方行為的影響，包括鎖上門和關閉其他進入場所的途徑，無論房東是否選擇為項目或其任何部分提供安全保護。承租人還承擔房東自行決定提供的任何安全和安保設備、服務和程序可能無效、故障或被未經授權的第三方規避的風險，承租人除承擔本租賃項下的其他保險義務外，還應在承租人希望針對與此類事件相關的損失提供保護的範圍內獲得自己的保險範圍。承租人應配合房東制定或法律要求的任何合理的安全或安保計劃。

28.所有電氣或機械性質的辦公設備應由租户放置在業主批准的環境中，以吸收或防止任何振動、噪音和煩擾。

29.承租人不得在建築物的任何空間或公共大廳內使用任何手推車，但裝有橡膠輪胎和橡膠護欄的手推車除外。

30.未經業主事先書面同意，不得在該房屋內進行拍賣、清算、賤賣、停業或破產出售。

31.任何租客不得使用或準許將處所的任何部分用作居住宿舍、寢室或宿舍。

停車規章制度

除上述規章制度和租約中包含的停車規定外，以下規章制度適用於本項目停車區的使用。

1.每個泊車人都必須停車並鎖上自己的車輛。所有車輛損壞或丟失的責任由停車場承擔，房東不對因水、火災、剎車缺陷、他人的行為或不作為、盜竊或任何其他原因造成的任何此類損壞或損失負責。

2.在適用範圍內，租客及其僱員只可在業主指定的範圍內停泊在工程項目的泊車設施內。

3.禁止停車：(I)在沒有劃出停車位的地方；(Ii)在過道內；(Iii)在張貼“禁止停車”標誌的地方；(Iv)在斜路上；(V)在交叉影線區域；及(Vi)在預留車位及業主指定的其他地方。

4.禁止在任何並非特別預留作此用途的區域內清洗、打蠟、清潔或維修任何車輛。

5.車主可拒絕準許任何違反本規則的人在停車區內停車，任何違反本規則的人應對車主處以一(1)次警告，此後車輛應被移走，費用由車主承擔，但違反上述停車規則3或4的車輛須立即移走，費用由車主承擔。

業主保留隨時更改或廢除任何一項或多項本規則和規例的權利，或制定業主認為為管理、安全、護理和清潔處所、建築物、公共區域和項目所需的其他和進一步合理的規則和規則，以及維持其中良好秩序，以及方便其他住户和租户的權利。房東可以為了任何特定租户的利益而放棄任何一項或多項這些規則和法規，但房東的這種放棄不得解釋為對任何其他租户的此類規則和法規的放棄，也不得阻止房東此後對項目的任何或所有租户執行任何此類規則或法規。承租人應被視為已閲讀本規則和規則，並同意遵守這些規則和規則，作為其佔用房產的條件。

附件F

燈塔

現有的排他性產品

1.經營(I)作為健康、健身和運動的全方位服務中心；以及(Ii)用於下列特定活動：游泳池、水療中心、蒸汽房、桑拿房、按摩浴缸(如按摩浴缸)、籃球、壁球和壁球場、瑜伽、普拉提、旋轉、果汁吧/奶昔吧(類似於Earthbar、壓榨果汁店、Nektar、Jamba果汁店等)和項目內的個人培訓(“專屬用途”)；但專屬用途不得包括或適用於(A)出售果汁和冰沙的餐館或咖啡/茶零售商，以及(B)頭髮、指甲和美容服務(例如面部、手/腳按摩、脱毛、曬黑和類似服務)；此外，如果承租人在180天內停止使用該房屋的任何專用用途(受任何不可抗力事件的延期限制)，則該用途應自動被視為放棄並在剩餘期限(包括任何可選條款)內被視為“專用用途”。此外，房東不得與以下租户續簽現有租約：Pure Barre、Jazzercise、East整體反射、Spice Wellness System和Heartworks Body Spa。

2.來自咖啡(包括咖啡豆、濃縮咖啡飲料、滴狀咖啡、預製咖啡飲料和咖啡配件)的業務佔其總銷售額的20%(20%)或更多。

3.用於一般牙科或種植牙科的主要業務(“受保護用途”)。上述限制不適用於：(I)基於或由於破產、無力償債或類似訴訟而獲準這樣做的承租人或佔用人，或因法院的訴訟或命令而獲準這樣做的承租人或佔用人；(Ii)在承租人租賃日期之前簽訂的租約下的任何承租人或佔用人；或(Iii)作為其業務的附帶部分在受保護使用範圍內提供任何類別服務的任何承租人或佔用人；但在任何情況下，此類服務的提供不得超過該承租人或佔有者當年總銷售額的15%(15%)。

4.用作經營高檔葡萄酒店的主要業務。

5.用於提供驗光、眼科或配鏡服務的主要業務。本規定不適用於任何現有租户(或其分租人或受讓人)或超過20,000平方英尺的任何租户。

6.初級保健或緊急護理診所的運作或初級保健或緊急護理診所通常提供的任何服務，但專屬用途須特別不包括下列醫學專科：牙科及/或植入性牙科、正畸、足科、皮膚科、整形外科、物理治療、驗光、眼科及/或眼科服務、脊醫服務及醫療温泉。

7.用於提供美容皮膚科服務的主要業務，包括激光治療和肉毒桿菌注射，以及由零售項目中持有醫學執照的專業人員進行的其他注射程序。“主營業務”一詞應定義為佔年度總收入的35%或以上。

8.主要用途是在零售計劃內的任何單一租客處所內銷售(A)漢堡包、(B)熱狗、(C)炸薯條或(D)蛋奶的租客。“主要用途”一詞是指零售項目中銷售額的25%(25%)以上來自上述(A)-(D)項所述適用項目的企業。

9.主要用途為售賣雪糕的租客。“主要用途”一詞應定義為銷售冰淇淋的毛收入超過承租人總收入的20%(20%)。

10.在零售計劃(“零售計劃第一期”)第7710、7720、7740及7750號建築物的任何部分使用或經營業務，主要銷售、準備或供應(供店內或店外消費)以下任何一種或多種用途或物品：(A)特製沙拉；(B)以穀物為主的碗或盤；及/或(C)以豆類為主的碗。如果(A)-(C)中所列項目中的一項或組合佔一方菜單項的45%(45%)以上，則該方應被視為是為前述用途而經營的。

11.經營一家提供全方位服務的墨西哥餐廳，在其房舍內提供就餐服務。

12.經營一間提供全方位服務的披薩餐廳，主要在零售計劃的店鋪內售賣披薩。

13.折扣/折扣零售商(即Ross、Marshalls、TJX Brands)；

14.低價的“快餐”連鎖店(如麥當勞、塔可鍾、Arby‘s、賽百味、温迪)；然而，如果房東被允許將零售項目內的空間出租給在南加州至少有三(3)個分店並且在提供有限服務或自助式服務方面與“快餐”連鎖店不同的“快餐”連鎖店，則平均用餐價格超過7美元(該門檻應在租房開始日的期限內通過美國勞工部勞工統計局發佈的美國城市所有商品平均年增長率(CPI-U，1982-84=100)來每年提高)；如果停止發佈美國勞工統計局的消費者價格指數，應使用由房東選擇的負責任的金融期刊發佈的關於消費者美元購買力的可比統計數據來進行此類計算)，食品是定做的(通常使用日常(非冷凍)配料)，並且它們沒有得來速。

15.作為附件F-1所附的清單中所列的任何被禁止的租户，並通過本參考併入本文。

16.在零售項目中，超過10,000平方英尺的建築面積提供給日常服務租户(定義為美髮沙龍、指甲沙龍、脱毛、乾洗店和裁縫)，這些租户在南加州擁有不到三(3)個其他地點。

17.零售項目的任何部分不得用於或佔用一般食品市場、超市、雜貨店、肉類市場、魚類市場、水果商店、蔬菜商店或超過15,000(15,000)平方英尺的上述任何組合(“超市限制”)。這樣的超市限制並不是為了禁止藥店、便利店和其他一般零售商的經營，這些零售商的“雜貨”(指烘焙食品、魚、家禽或肉類、酒或其他酒精飲料、生產花卉、照片處理服務以及保健和美容輔助用品)的面積不到15,000平方英尺。

18.眉毛和身體穿線，眉毛微雕，睫毛提升。

19.住宅房地產銷售和租賃。

20.出售準備好的披薩、雞翅和雞翅產品，供外賣和送貨。

21.儲蓄貸款協會或儲蓄貸款協會。

22.任何生活用房、住宿公寓或住宿設施；

23.出售、出租或展示淫穢或色情物品或引起淫穢興趣的物品，但前述規定不得禁止在符合初級或緊急護理醫療實踐的場所內分發材料和信息；

24.大麻、大麻或其副產品的生產、分銷或銷售；

25.出售、出租、陳列毒品用具的；

26.使用裸體或衣着暴露的舞者或服務員；

27.賭博業務，包括但不限於場外或體育博彩廳、桌上游戲，如21點或撲克、老虎機、視頻撲克/21點/基諾機或類似設備，或賓果遊戲廳；

28.按摩院；

29.夜總會、迪斯科舞廳或其他舞廳；

30.遊戲室、彈球或遊戲廳；

31.任何“二手”商店、“剩餘”商店、舊貨店或跳蚤市場；

32.賤賣、破產出售、停業出售、拍賣；

33.任何洗衣房或乾洗店，或自助洗衣店；

34.任何不尋常的火災、爆炸物或其他破壞性、危險或放射性危險(包括儲存、展示或銷售爆炸物或煙花爆竹)；

35歲。任何獸醫或獸醫醫院或動物飼養或寄養設施(但如本租約另有準許，此項禁令並不禁止寵物店及寵物美容)；

36.紋身店；

37.殯儀館；

38.任何種類或性質的生產、製造、工業或儲存用途，但儲存及/或生產附帶於準許用途的產品除外；及

39.洗車、加油、加油站，或展示、修理、出租、出租或出售任何機動車輛或拖車。

附件F-1

燈塔

被禁止的租户

附件G

燈塔

承租人禁止反言證明書的格式

以下籤署人為該寫字樓租契(“該租契”)下的租客，該租契由_加利福尼亞州，證書如下：

1.本租約及其所有修訂和修改的真實、正確的副本作為附件A附於本文件。附件A所載文件代表雙方關於房屋的完整協議。

2.簽署人目前佔用租約所述物業，租期於_

3.基本租金於_

4.本租約完全有效，除附件A規定外，未作任何修改、補充或修改。

5.承租人沒有轉讓、轉讓或轉租房產的任何部分，也沒有與之簽訂任何許可證或特許權協議，但下列情況除外：

6.未經房東抵押權人事先書面同意，承租人不得修改附件A中的文件。

7.所有每月基本租金分期付款、所有額外租金分期付款及所有每月估計額外租金分期付款已於_目前的基本租金每月分期付款為_。

8.業主履行租約所需的所有條件已獲滿足，而業主在該等條件下並無違約。此外，簽字人並未就房東在本合同項下違約一事向房東遞交任何通知。

9.除租約規定外，未預付超過三十(30)天的租金，也未向房東交保證金。

10.截至本合同簽署之日，沒有任何現有的抗辯或補償，或據下文簽署人所知，下文簽署人對房東有任何抗辯或補償，或索賠或任何索賠依據。

11.如果承租人是公司或合夥企業，則代表承租人簽署本禁止反言證書的每個人在此聲明並保證，承租人是正式成立的、有資格在加州開展業務的現有實體，承租人有完全的權利和權力簽署和交付本禁止反言證書，代表承租人簽署的每個人都有權這樣做。

12.根據美國或任何州的破產法或類似法律，不存在針對下列簽署人的待決訴訟。

13.除非遵守所有適用法律並在正常使用過程中附帶規定，否則簽名者未在該房產內使用或儲存任何有害物質。

14.據簽署人所知，根據租約，業主將進行的所有租户改善工程已按照租約完成，並已被簽署人接受，而根據租約應向簽署人支付的任何租户改善工程的所有補償和津貼已悉數支付。

簽署人承認本禁止反言證書可交付給業主或準抵押權人或準買家，並承認該準承按人或準買家在發放貸款或獲取房產所屬的財產時將依賴本文所載的陳述，而其收到本證書是發放該貸款或獲取該財產的條件。

Executed at ______________ on the ____ day of ___________, 20__.

寫字樓租賃

燈塔

美聯社卡爾斯巴德信標，LP，

特拉華州的有限合夥企業，

作為房東，

和

Palisade Bio，Inc.

特拉華州一家公司，

作為房客。

展品

房舍的輪廓

B故意遺漏

C直接費用和計算程序

租賃期日期通知書格式

E規章制度

F現有的獨家新聞

F-1禁租户

G承租人禁止反言證明書格式