100494\14214155v13附件10.5某些已確定的信息已被排除在本展覽之外，因為這些信息不是實質性的，如果公開披露可能會對註冊人造成競爭損害。[***]表示信息已被編輯。作為房東的馬裏蘭州房地產投資信託公司SIR Property Trust和作為租户的特拉華州公司Archer Aviation Inc.租用加州聖何塞裏奧羅伯斯77號。

100494\14214155v13 TABLE OF CONTENTS Page ARTICLE 1 REFERENCE DATA 1.1 Introduction and Subjects Referred To. ............................................................................. 1 1.2 Exhibits. ............................................................................................................................. 3 ARTICLE 2 PREMISES AND TERM; PARKING 2.1 Premises ............................................................................................................................. 4 2.2 Term ................................................................................................................................... 5 2.3 Parking ............................................................................................................................... 7 ARTICLE 3 CONDITION OF PREMISES 3.1 Condition of the Premises .................................................................................................. 8 3.2 Initial Alterations. .............................................................................................................. 8 3.3 120 Day Warranty. ......................................................................................................... 13 ARTICLE 4 RENT, ADDITIONAL RENT, INSURANCE AND OTHER CHARGES 4.1 The Annual Fixed Rent .................................................................................................... 13 4.2 Additional Rent ................................................................................................................ 14 4.3 Capital Expenditure. ...................................................................................................... 16 4.4 Personal Property and Sales Taxes .................................................................................. 18 4.5 Insurance. ......................................................................................................................... 18 4.6 Utilities ............................................................................................................................. 20 4.7 Late Payment of Rent....................................................................................................... 20 4.8 Security Deposit ............................................................................................................... 20 ARTICLE 5 LANDLORD’S COVENANTS 5.1 Affirmative Covenants ..................................................................................................... 22 5.2 Interruption ...................................................................................................................... 23 5.3 Access to Building ........................................................................................................... 24 ARTICLE 6 TENANT’S ADDITIONAL COVENANTS 6.1 Affirmative Covenants ..................................................................................................... 24 6.2 Negative Covenants ......................................................................................................... 29 ARTICLE 7 CASUALTY OR TAKING 7.1 Termination ...................................................................................................................... 36 7.2 Restoration ....................................................................................................................... 37 7.3 Award ............................................................................................................................... 37 7.4 Waiver of Statutes ............................................................................................................ 38

100494\14214155v13 ARTICLE 8 DEFAULTS 8.1 Default of Tenant ............................................................................................................. 38 8.2 Remedies .......................................................................................................................... 38 8.3 Remedies Cumulative ...................................................................................................... 40 8.4 Landlord’s Right to Cure Defaults ................................................................................... 41 8.5 Holding Over ................................................................................................................... 41 8.6 Effect of Waivers of Default ............................................................................................ 41 8.7 No Waiver, Etc ................................................................................................................. 41 8.8 No Accord and Satisfaction ............................................................................................. 41 ARTICLE 9 RIGHTS OF MORTGAGEES OR GROUND LESSOR ARTICLE 10 MISCELLANEOUS PROVISIONS 10.1 Notices ............................................................................................................................. 43 10.2 Quiet Enjoyment and Landlord’s Right to Make Alterations .......................................... 43 10.3 Waiver of Jury Trial ......................................................................................................... 44 10.4 Lease not to be Recorded; Confidentiality of Lease Terms ............................................. 44 10.5 Limitation of Landlord’s Liability ................................................................................... 44 10.6 Landlord’s Default ........................................................................................................... 45 10.7 Brokerage ......................................................................................................................... 46 10.8 Applicable Law and Construction ................................................................................... 46 10.9 California Specific Provisions. ........................................................................................ 47 10.10 Authorization ................................................................................................................... 48 10.11 Rooftop Rights.. ............................................................................................................... 48

100494\14214155v13 1租賃第1條參考數據1.1導言和所指主題。這是一份由馬裏蘭州房地產投資信託公司(“房東”)和特拉華州阿徹爾航空公司(“租户”)簽訂的租約(“租賃”)。本租約中每次提及下列任何術語或短語時，應解釋為包含第1.1節中所述的相應定義。租約日期：2022年3月9日：位於加利福尼亞州聖何塞市裏奧羅伯斯77號的某棟單層獨立建築。財產：建築物、附屬於建築物和為建築物提供服務的停車設施(“停車設施”)、建築物和停車設施所在的一塊或多塊土地，以及其上的任何結構、驅動和未來的增建或改善。本合同附件A-1對該財產進行了法律描述。房地：大樓的整個內部由大約68243平方英尺的可出租空間組成，基本上如本文件所附附件A所示，並通過引用併入本文。房屋可出租面積：68243平方英尺。租期：九十(90)個月，自生效之日起至下午5：00止。加州時間在開工日期第九十(90)個月週年紀念日的前一天，可根據本租約的規定進行調整並提前終止。開始日期：房東將房屋交付給租户之日起二百一十(210)天，拆除工程(定義見下文)完成。交貨日期在本合同中稱為“交貨日期”。

100494\14214155v13 2年固定租金：日期每月固定租金年固定租金租賃月份1-12*[***][***]租約13-24個月[***][***]租約月份25-36個月[***][***]租約月份37-48個月[***][***]租約月份49-60個月[***][***]租約月份61-72個月[***][***]租約月份73-84[***][***]租約月份85-90個月[***][***]“租賃月”應具有第2.3節規定的含義。*此期間的年度固定租金須按下文第4.1.2節所述扣減。租户比例：100%(100%)。許可用途：一般辦公用途、研發、製造、實驗室、儲存和其他合法許可用途。商業一般責任保險限額：財產損失、人身傷害和死亡的每次事故(合併單一限額)300萬美元。房東原始地址：SIR Properties Trust c/o The RMR Group LLC 8631 West Third Street，Suite 301E Los Angeles，CA 90048注意：西部地區副總裁電子郵件：[***]複印件：SIR Property Trust

100494\14214155v13 3 c/o The RMR Group LLC Two Newton Place 100494，Suite 300 Newton，MA 02458[***]租户原始地址：Archer Aviation Inc.加利福尼亞州聖何塞塔斯曼西路190號郵編：95134注意：法律郵件：[***]租金支付地址：SIR Properties Trust c/o The RMR Group LLC Department#700 P.O.Box 31001-2136 Pasadena，CA 91110-2136或以電子方式匯款至：[***][***]帳户號碼[***]Aba No.[***]保證金：最初，[***]，受下文第4.8節規定的條款的約束。1.2展品。本節中列出的展品作為參考包含在本租約中，並將被解釋為本租約的一部分。展示房舍的平面圖。附件A-1財產的法律描述附件B業主和租客關於開工日期的聲明。附件C規章制度。附件D更改要求。附件E承包商的保險要求。附件F場地平面圖改進附件G拆除平面圖

100494\14214155 v13第4條第二條房舍和期限；2.根據本租約的條款、契諾、條件和規定，房東特此向租客和租客出租該房屋。2.2第一要約權。於本租約日期，業主為位於加利福尼亞州聖何塞市裏奧羅伯斯51號(“裏約羅伯斯51號”)及加利福尼亞州聖何塞裏奧羅伯斯市145號(“裏約羅伯斯市145號”)的某些建築物的業主。只要(I)不存在租户違約，(Ii)本租約第1.1節中所列的租户或允許受讓人(如下文定義)將佔用整個物業，(Iii)本租約仍然完全有效，並且(Iv)51個裏奧羅伯斯或145個裏奧羅伯斯仍由房東或任何房東附屬公司(定義如下)所有，則如果51個裏奧羅伯斯或145個裏奧羅伯斯全部可供第三方租賃，房東應通知承租人，並應確定可用的空間(即51個裏奧羅伯斯或145個裏奧羅伯斯，如適用)，以及租金和其他條款和條件(統稱為“條款”)，房東打算根據這些條款和條件真誠地將51個裏奧羅伯斯或145個裏奧羅伯斯(視情況而定)提供給第三方(可包括與適用於該房產的術語不同的條款)，以及該等提供空間預期可用的日期，並且承租人可以：在收到通知後十五(15)天內通知房東，即不可撤銷地選擇按條款出租所提供的空間。承租人必須選擇出租所有提供的空間，承租人不得選擇只出租其中的一部分。如果承租人選擇出租所提供的空間, 房東和租客應在收到房東提供的租約後十五(15)天內對本租約進行修訂(或由房東選擇，對該等已提供空間另行簽訂租約，該單獨租約的條款和條件應與本租約所載條款基本相同，經條款修改，並經必要修改以反映租户和房東均可接受的其他合理和適當的條款)，以確認該等已提供空間按條款出租給租客。如果承租人不選擇在上述15天期限內租賃所提供的空間，則房東此後應可以基本相同的條款和條件將所提供的空間的任何或全部租賃給第三方或各方，雙方同意，就行使第2.2條所規定的承租人的權利而言，時間是至關重要的；但是，如果房東未能在該15天期限屆滿後365天內就所提供的空間簽訂租賃合同，則第2.2條的規定應恢復並再次適用於所提供的空間。如果房東打算(A)將該空間租給任何控制、由房東控制或與房東共同控制的實體(“房東關聯公司”)，或(B)與當時佔用該空間的實體(或與該實體有關聯的任何一方)續簽或延長租約(或向當時佔用該空間的任何一方授予新的租約)，則本條款不適用，且不應被視為本協議下的“可供租賃”。為免生疑問，如果在任何時候，本租約第1.1節中指定的業主或任何業主附屬公司都不是51個裏奧羅伯斯的所有者，則本第2.2節的規定應立即終止，不再適用於51個裏奧羅伯斯, 如果在任何時候，本租約第1.1節中指定的房東或任何房東附屬公司都不是145個裏奧羅伯斯的所有者，則本第2.2條的規定應立即終止，不再適用於145個裏約羅伯斯。

100494\14214155v13 52.3術語。2.3.1總體而言。本租約的期限應自生效日期起計，並根據本租約的規定持續至任何續期，除非按下文所述較早終止。就本租賃而言，術語“租賃月”應指在租期內發生的每個日曆月，但如果開始日期不在日曆月的第一天，則第一個租賃月應從開始日期開始，至開始日期的第一(1)個月週年日的日曆月的最後一天結束。當本租期的開始和結束日期確定後，房東和租客應以附件B形式的文件作為證明，並相互交付，但房東和租客未能簽署或交付該文件對該日期不起作用。根據本租約的規定，本租約的期限及其任何延期在下文中稱為本租約的“期限”。2.3.2提前入住。承租人有權自本租約簽訂之日起(儘管生效日期已生效)佔用該房屋，以執行承租人的工作並按允許的用途經營，前提是(A)本租約由雙方完全籤立，(B)房東應已收到每份承租人的保險單副本，或根據本租約第4.5條提供的保險證書，(C)承租人應已向房東支付保證金，(D)承租人應至少提前十(10)天通知房東房屋的任何此類佔用，及(E)在生效日期前佔用該處所期間, 本租約的所有條款和條件(包括但不限於以下第4.6節所述的承租人支付所有水電費的義務)將適用，但承租人支付年度固定租金的義務以及承租人的税收和運營成本百分比(這些條款在下文第4.2節中定義)均應適用，就像開工日期已經發生一樣。2.3.3擴展選項。只要本租約仍然完全有效，且受條件(如下文所界定)所規限，房東可隨時酌情豁免，但只需通知承租人，承租人即有權將本租約的期限延長一(1)個額外期限(“期權期限”)，即五(5)年。期權期限自初始期限屆滿的次日起算，至期權期限開始五(5)週年的前一日止。本租約的所有條款、契諾及條款在緊接初始年期屆滿前適用於期權期限，但(I)期權期限的年度固定租金應為業主向租客發出書面通知(“業主通知”)指定的期權期限開始時物業的市價(定義見下文)，但須受租客在下文規定的抗辯權利所規限；及(Ii)租户無權將本租約的年期延長至上文規定的期權期限以外。如果承租人選擇行使上述選擇權，應在不遲於十二(12)個月、不早於十八(18)個月的時間內向業主發出選擇通知(“選舉通知”)。, 在初始期限屆滿之前。如果承租人未能及時向房東發出任何此類選擇通知，或房東既不滿足也不放棄條件，則本租賃期限應在初始期限結束前自動終止，經雙方同意後，承租人無權進一步選擇延長本租賃期限

100494\14214155v13 6就發出該選舉公告而言，該時間是非常重要的。如果承租人根據本第2.3.3節的規定延長本合同的期限，該延期將自動生效(除非滿足條件，除非業主放棄)，而無需簽署任何額外文件，但在任何一方的要求下，承租人和業主應簽署一份協議，確認期權期限的年度固定租金。這些“條件”是，自選舉公告之日起，不存在租户違約的情況，第1.1節所列的指定租户或獲準受讓人實際上應佔用整個房產。2.3.3.1如本第2.3節所用，“市場租金”指在選擇期內的公平市場固定租金(可包括定期調整)，與位於加利福尼亞州聖何塞的其他可比寫字樓當時收取的固定年租金相稱，該固定年租金的大小和建造質量與租約續期類似的物業相類似，並考慮所有相關因素，包括但不限於適用的市場優惠(如果有)。承租人以“原樣”狀況以選擇期租用物業，而業主將不會就此提供改善津貼或減租期間。如果租户不同意房東對市場價格的指定, 則租户應在收到房東通知後三十(30)天內將此事通知房東(如房東通知中所述，房客未在30天內提供構成房客接受市價的不同意通知)；如果雙方在房東通知後四十五(45)天內未能就市場匯率達成一致，則市場匯率應按如下方式提交評估：在該四十五(45)天期限屆滿後十五(15)天內，房東和租户應各自向對方發出通知，説明各自選擇的評估師的名稱和地址。如此選出的兩名評估師應在任命第二名評估師後十(10)天內會面，如果在任命第二名評估師後二十(20)天內，兩名評估師不應根據第2.3節的下列規定就市場匯率的確定達成一致，他們應共同任命第三名評估師。如果只選出一名評估師，該評估師的姓名和地址應在該十五(15)天內提供給另一方，並應具備下文規定的資格，則該唯一評估師應作出如上所述的決定。2.3.3.2如果上述兩名評估師不能在該二十(20)天期限屆滿後十(10)天內就第三名評估師的任命達成一致，則任何一方代表雙方並通知另一方, 可要求最近的美國仲裁協會辦公室(或任何後續組織)按照其當時的通行規則進行指定。如果三位評估師在選出第三位評估師後十(10)天內未能就市場匯率達成一致，則每位評估師應將其對市場匯率的指定以書面形式提交給其他兩位評估師；市場匯率應通過計算所確定的兩個數值最接近的兩個數值的平均值(或，如果數值相等，則為所有三個數值)的平均值來確定。2.3.3.3按本文規定挑選的每位評估師應具有至少十(10)年在加州大聖何塞地區從事與大樓相同類型和質量物業的商業房地產經紀人的經驗。每一方應支付其選擇的鑑定人的費用和自己的律師的費用。每一方均應

100494\14214155 v13 7支付第三名評估人(或唯一評估人，如適用)的費用和開支的一半(1/2)以及評估的所有其他費用。評估師的決定和裁決應以書面形式作出，並對各方具有最終和決定性的影響，相應的副本應交付給房東和租户。對鑑定人的裁決可以在任何有管轄權的法院進行。2.3.3.4評估師須釐定選擇期內物業的市價，並就其釐定結果向業主及租客作出決定及裁決：(A)在委任第二名評估師後二十(20)天內，(B)在委任第三名評估師後二十(20)天內，或(C)在委任唯一評估師後十五(15)天內(視屬何情況而定)。在作出該決定和裁決時，評估師應假定(I)房東和潛在租客都不是迫不得已租房的，房東和租客通常都有動機、知情和明智的想法，各自的行動符合其認為的最大利益，(Ii)房屋適合立即佔用和使用，(X)房東或租客不需要額外的工作，(Y)適合和希望由租户立即佔用，以及(Z)不包含租户在其上進行的任何工作，其分租客或其在本租賃期內的權益繼承人已使該房產的租金價值縮水，及(Iii)在期權期限開始前該房產已因火災或其他意外事故而被摧毀或損壞, 它們已經完全修復。評估師還應考慮大樓或加州大聖何塞地區可比建築在可比時間段的租約中包含的租金和適用的市場優惠。2.3.3.5如果雙方關於市值租金的爭議在承租人根據確定的市值租金支付年度固定租金的義務開始之前尚未得到解決，則承租人應根據業主在業主通知中指定的市值租金支付租約項下的年度固定租金，直至雙方就市值租金達成協議或評估師(視屬何情況而定)的決定，以及在雙方達成協議或評估師決定後三十(30)天內。租客應向房東支付每年少付的固定租金，或房東應將多付的年度固定租金退還給租客。2.3.3.6房東和租客特此放棄在評估師面前進行證據聽證的權利，並同意評估不應是仲裁，也不受與仲裁有關的州或聯邦法律的約束；但是，房東和租客可以各自向評估師提交各自認為與確定市場價格有關的任何信息。2.4停車。只要本租約有效，承租人應享有專有權利免費使用停車場設施內的所有停車位停放標準載客車輛(而非用作儲存或其他用途)，但任何政府當局就該等停車位或停車場設施的使用而徵收的税款或其他徵費(如有)除外。, 按租户。停車設施內的所有停車位應僅用於停放承租人及其員工和受邀者的乘用車。承租人承認房東不需要

100494\14214155v13 8為停車設施提供任何保安或保安服務。如果停車設施中的任何個人財產的全部或任何部分因火災、水(包括但不限於管道、地下水的泄漏或來自任何其他來源的洪水)或其他傷亡、盜竊或任何其他原因而丟失、摧毀或損壞，則除非是由於房東或房東的代理人、承包商或員工的嚴重疏忽或故意不當行為造成，否則不得向房東收取或承擔此類損失或損壞的任何部分。承租人承認並同意，停放在停車設施內的車輛的車主應單獨負責為所述車輛投保。承租人應賠償因承租人及其員工和受邀者使用停車設施而引起的所有索賠、損失、成本或損害，並使業主不受損害，但因業主或其代理人、員工或承包商的疏忽或故意不當行為而引起或與之相關的索賠、損失、成本或損害除外。第三條房屋的狀況3.1房屋的狀況。承租人特此承認，除房東的工作(定義如下)和本租約中規定的房東正在進行的維修、維護和更換義務外，房東沒有義務提供、履行或支付對房屋的任何改動或改善，除非房東做出貢獻。在以下第3.2節規定的業主明確義務的約束下，租客對該房屋的佔有應最終確定該房屋當時處於良好和衞生的狀態, 保養和修理。承租人承認，房東、房東代理人或員工(過去或現在)都沒有就該房產目前或未來是否適合於承租人的業務作出任何陳述或保證。承租人進一步承認，除本租約規定的情況外(包括但不限於下文第3.3節所述的保證)，房東或房東的代理人或員工(過去或現在)均未就房屋或其中安裝或包含的任何物品的實際狀況作出任何陳述或保證，房東特此不作任何陳述或保證，除非本租約中有明確規定，包括但不限於對宜居性、適銷性或特定用途適用性的任何明示或默示保證。3.2最初的改動。3.2.1業主的工作。承租人應在本租賃之日接受其目前存在的“按現狀”的狀況。儘管有上述規定，房東應自行承擔費用(且不應將其作為運營成本的一部分轉嫁給租户，無論是否攤銷)，執行本第3.2.1節規定的工作(統稱為“房東工作”)。與此相關，(I)業主應在交貨日期前完成下述第3.2.1.1節中規定的拆除工作，以及(Ii)業主應在開工日期前採取商業上合理的努力，完成下述第3.2.1.2、3.2.1.3、3.2.1.4、3.2.1.5和3.2.1.6節中規定的業主剩餘工作(統稱為“交付後工作”)。但是，如果該交付後的工作沒有在開工日期之前完成，業主不應在本合同項下違約或對此承擔損害賠償責任, 且承租人承認並同意，業主有權在開工日期後繼續履行交付後的工作，但與此相關的，業主應盡商業上合理的努力，儘量減少對履行的幹擾

100494\14214155v13 9承租人的工作以及承租人對房地的使用和進入。與此相關的是，房東應：3.2.1.1在房東將房屋交付給租客之前，根據本合同附件中作為證據G的拆除計劃，對房屋內的改善設施進行拆除，但須受房東和租客合理商定的對該等拆遷計劃的任何修改的限制(然而，如果任何此類修改將對房東的施工進度造成重大不利影響，或將增加房東的工程成本，則房東應被視為合理的拒絕批准)(“拆遷工程”)。拆除工作應包括但不限於將拆除工程產生的所有碎片、材料和廢物從房舍中移走和處置。3.2.1.2使現有的建築系統(定義見下文附件D)和為該場所提供服務的設備處於良好的工作狀態；3.2.1.3更換該建築物的現有屋頂(這種新屋頂，即“新屋頂”)；3.2.1.4關於建築物屋頂上現有的某些暖通空調機械裝置(“已識別的裝置”)(如該特定支持向量機報告(日期為2020年6月26日並於2021年12月10日更新)所識別的)，修理或更換(如支持向量機報告所概述的)該等已識別的裝置；3.2.1.5將大樓電氣室主配電盤可用的電力提升至4000安培所需的所有工作，包括但不限於街道的外部挖溝、至大樓/主要入口點的饋線、變壓器，包括支撐墊、開關設備和大樓內的主配電盤(統稱為, 電氣工程)；和3.2.1.6執行表F中更詳細列出的與租户卡車裝載要求相關的特定現場平面圖改進。所有此類業主的工作應使用建築標準材料、顏色和程序以良好和熟練的方式完成，並符合適用的法律要求，業主應採取商業上合理的努力，將對租户工作和與業主工作相關的租户操作的幹擾降至最低。房東的工作完成後，房東應盡商業上合理的努力，執行房東收到的、適用於承租人根據本租約進行維修和維護的改善工程的所有擔保。儘管如上所述，如果(I)業主未能在開工日期(“完工截止日期”)後九十(90)天內基本完成(定義如下)交付後工作(電力工程基本完成，但由於適用的公用事業公司/監管機構的延誤而延遲完成電力工程，且該延遲超出業主的合理控制範圍)，或(Ii)交付後工作的執行延遲了承租人工作的實質完成，或者，如果承租人已在該場所開始業務運營，實質上幹擾了租户對

100494\14214155v13 10房屋(在任何一種情況下，為“工期延誤/使用幹擾”)，則承租人有權獲得一(1)天的免費年度固定租金和額外租金(A)在完工截止日期之後的每一天，直到交付工作基本完成和/或(B)工程延誤/使用幹擾的每一天(視情況而定)，其中免費的年度固定租金和額外租金應在開始日期和租金減免期屆滿後適用。業主的工作應在業主的所有工作完成之日被視為“基本完成”，但下列項目除外：(I)不妨礙承租人獲得承租人將房屋用於許可用途所需的任何許可或政府批准，包括但不限於佔用證明；(Ii)不會對承租人將建築物用於許可用途造成實質性幹擾；以及(Iii)完成工作的合理估計不超過三十(30)天。“打字列表項”)。當房東認為房東的工作基本完成時，房東應將此情況通知租客。租户和房東應對房屋進行走訪檢查，以確定是否有任何衝壓清單項目。業主應在確定後合理地儘快完成或更正打字清單項目。3.2.2租户計劃。承租人應為承租人所希望的房屋的初步改善準備完整的平面圖和規格(“承租人的平面圖”)，並提交房東批准。房東應合理迴應租户的計劃(通過批准、合理要求提供額外信息, 在業主收到租户的圖則之日起十(10)個工作日內(或在任何重新提交圖則的五(5)個工作日內)(在每種情況下，“業主審查期”)。如果業主的建築師、工程師或其他顧問在適用的業主審核期之外需要額外的時間來審查租户的計劃，則房東可以在最初的房東審核期結束之前向租户提供書面通知，將房東審查期延長一(10)個工作日。承租人應向房東提交房東合理要求的附加信息、文件和/或對承租人計劃的修訂，以獲得房東對承租人計劃的批准，這一過程應持續到房東批准承租人的計劃為止。在房東批准承租人的計劃之前，承租人不得開始承租人的工作(下文定義)，並且承租人應獲得任何必要的政府許可(此類條件稱為“工作應急”)。3.2.3承租人的工作。在滿足意外情況後，承租人應促使其承包商(定義見下文)以商業上合理的努力執行承租人計劃(統稱為“承租人工作”)中描述的工作和改進，直到承租人的工作完成。承租人的工作應以良好和熟練的方式進行，符合所有適用的法律和本租賃的規定。承租人同意在接到業主通知後立即停止任何未經業主批准或不符合本租約規定的活動或工作，包括但不限於, 本第3.2節的條款。“承包商”應是承租人選擇的總承包商，但須經業主事先書面批准，不得無理隱瞞。此外，所有分包商、工人、物料工和供應商都使用

100494/14214155v13 11租户必須得到房東的書面批准，批准不得被無理扣留或拖延。房東特此批准南灣建設作為承租人的承包商。儘管本租賃中有任何相反的規定，在任何情況下，承租人都不需要使用工會勞工或按照LEED標準建造。3.2.4基本完工日期。承租人的工作應被視為基本完成，“基本完工日期”應發生在滿足以下所有要求的第一天：(I)承租人平面圖中顯示和描述的所有工作均已按照承租人的計劃完成，只有清單項目(即裝修或機械調整的次要和非實質性細節)除外；(Ii)承租人安裝的所有電氣、機械和管道設施運行正常；(Iii)房屋合理地沒有碎片和建築材料；(Iv)如果適用，承租人的建築師已按標準的AIA表格簽發基本完工證書，並已交付給業主；及(V)如果適用，已成功完成所有必要的政府檢查，並已由適用的政府當局簽發因承租人的工作而需要的入住證(或同等證書)，並已將其副本交付業主。3.2.5房東的供款。只要租賃是完全有效的，並且符合本第3.2節的規定，房東應向租客提供不超過金額的津貼(房東的貢獻[***]適用於(I)承租人的工程費用，以及(Ii)安裝在房屋內的電信系統和語音數據佈線的費用，以及與承租人將個人財產搬入房屋有關的搬家費用(統稱為“電信和搬家費用”)，但不得超過[***]尊重電信和搬家成本。就本第3.2.5節而言，承租人的工作成本應指承租人因執行承租人的工作而發生的實際第三方成本，包括但不限於所有建築和工程費用和開支；所有承包者的人工和材料成本、利潤、一般條件、管理費用和監督費用；所有申請費和其他許可費用以及支付給獨立建設經理的費用，加上業主保留的施工管理費(即從業主的貢獻中減去)，相當於租户工作艱苦成本的1%(1%)(但在任何情況下，該硬成本不得超過業主貢獻的金額)。在準備承租人的平面圖時，承租人應聘請第三方建築師對房屋進行測試，房東應單獨提供不超過[***]房東應在收到租客的發票後三十(30)天內向租客支付(“測試適配津貼”)，房東應在房東收到租客的發票後三十(30)天內向租户支付證明測試適配費用的合理證明文件，租户應支付超過測試適配津貼的任何測試適配費用。3.2.6進度付款。承租人可以要求房東每月(在任何情況下都不能超過每月一次)支付房東的繳款(下稱“進度付款”)，但房東可以扣留在實際完工日期之前支付的每一次房東繳費的10%(10%)(“留存金額”)。每份進度付款申請單應包括(I)申請書中包含的承租人工作成本(以及電信和搬家成本)的詳細細目，(Ii)承租人承包商、供應商和其他(如適用)證明此類費用的發票副本，以及(Iii)簽署的機械師或材料供應商留置權豁免(以房東的形式

100494-14214155v13 12應合理地要求)在申請書提出之日之前由該方提供的任何勞力和/或材料(但任何此類豁免可以收到申請書中為該方要求的金額為條件)。房東應在房東收到帶有所有必要證明文件的進度付款申請單後三十(30)天內，向租户支付每筆進度付款，金額不得超過(X)租户的工作成本(以及電信和搬家費用)，或(Y)房東在收到進度付款申請後三十(30)天內剩餘的房東繳費餘額(減去房東如上所述的留存金額)，兩者中以較小者為準。3.2.7最後付款。在基本完工日期發生後，承租人可以書面要求房東支付房東出資的餘額和除房東的建設管理費以外的所有留存金額(“最後付款”)。承租人的最終付款申請應包括(I)所有承租人工程和電信及搬家費用的最終細目，(Ii)最終無條件的機械師和材料供應商對此的留置權豁免，以及(Iii)根據上一段關於最終付款所涵蓋的承租人工程和電信及搬家費用部分的進度付款所需的所有其他文件。房東應向租户支付最終付款，金額等於(X)租户的工作和電信及搬家費用的未報銷費用，並由隨申請書提交的文件證明，或(Y)房東當時剩餘的分攤餘額, 如果有(包括除業主建築管理費以外的任何留存金額)，在業主收到帶有所有必要證明文件的最後付款申請單後三十(30)天內。3.2.8付款義務。儘管如上所述，房東不應被要求支付房東的貢獻，(A)對於承租人在房東所有工作基本完成後十二(12)個月內未提交承租人工作或電信和搬家費用以及所有所需證明文件的任何申請，(除電力工程的基本完成外，由於適用的公用事業公司/監管機構的延誤而推遲房東合理控制範圍內的電力工程除外)，(B)在存在租户違約的情況下，及/或(C)租約因承租人違約而終止。根據第3.2.8節的規定，房東不需要向租客償還的房東貢獻的任何餘額應為房東和租客的財產，房東和租客無權對其進行索償。3.2.9施工代表。房東和租客雙方應指定一名個人作為其“施工代表”，該代表有權代表業主和租客處理與本第3.2節有關的任何事項。根據本租約第10.1節的規定，施工代表可不時從當時的施工代表改為另一方的施工代表，或通過業主或租户的通知進行變更。儘管本租約第10.1條, 本第3款規定的任何通知或其他通信可以通過美國郵件或電子郵件發送的信件或其他書面形式進行，前提是通信由一方的施工代表向另一方的施工代表進行。

100494\14214155v13 13 3.3 120天保修。儘管本租約中有任何相反的規定，業主特此保證，建築物的管道和暖通空調系統，包括但不限於作為業主工作的一部分進行的所有管道和暖通空調工程(租户安裝、更改、移動或以其他方式修改的部分除外)在業主所有工作完成之日起一百二十(120)天內應處於良好工作狀態，但由於租户將房屋用於非正常和常規的研究和開發操作，或由於租户的疏忽或故意不當行為而造成的損壞，除外。其僱員、承包商或被邀請者。如果違反了本保修，業主在收到租户的書面通知後，應立即進行所有必要的維修和更換，以糾正該違規行為。業主的任何此類保修費用不得計入運營成本，也不得由租户支付或轉嫁給租户。第四條租金、附加租金、保險費和其他費用4.1年度固定租金。4.1.1總體而言。承租人應向房東支付年度固定租金，或房東另有指示，不得抵銷(除本租約明確規定外)、減免(除第7條規定外)、扣除或索要。每年固定租金應按月平均預付，在本租期內的每個日曆月的第一天(受第4.1.2節所述租金減免的約束)，在付租金的地址，或在房東通過通知不時指定的其他地點, 通過從國內銀行開出的支票或從國內銀行電子轉賬的方式。任何部分月份的年度固定租金將按日(以365天為基準)按比例分攤，如果年度固定租金開始於日曆月的第一天以外的某一天，租户應向業主支付的第一筆付款應在年度固定租金開始之日支付，並應等於該按比例計算的金額加上下一個日曆月的年度固定租金分期付款。適用於租金寬減期(定義見下文)後首個公曆月的年度固定租金，應由承租人於交付日期繳交。4.1.2減收年度固定租金。如租客並無拖欠租金，則在租期的首六(6)個完整歷月內(“減租期間”)，承租人並無責任在減租期間繳交物業的年度固定租金(“減租”)。房東和租客承認租金減免的總和等於[***]。儘管有此優惠，租客仍有責任在租金減免期間全數支付額外租金及應付業主的任何其他款項。承租人確認並同意上述租金減免已給予承租人，作為訂立本租約及同意支付年度固定租金及履行本租約條款及條件的額外代價。如果本租賃因租户在初始90個租賃月期限內違約而終止，則房東應被允許在相當於租賃初始90個租賃月期限的期間內，向租户追回因攤銷(基於直線攤銷法)而減少的租金減值。本合同中規定的上述租金抵銷權

100494\14214155v13 14第4.1.2節僅適用於最初在此提及的承租人，且僅適用於該原承租人(而非任何受讓人，或原承租人在本租賃中的權益的任何分租人或其他受讓人)在租金減免期間是本租約下的承租人的範圍。4.2額外租金。承租人應向房東支付第4.2.1節和第4.2.2節規定的承租人的税費百分比和經營成本，以及承租人應支付或應支付給房東的所有其他費用和金額(本句中所指的所有金額均為“額外租金”)，作為額外租金支付給房東。年度固定租金和附加租金在本文中統稱為“租金”。4.2.1房地產税。在租期內，承租人應向房東退還房東的額外租金，以支付承租人的税款百分比。承租人應在租期內每個歷月的第一天向房東支付額外租金，但以規定的支付年度固定租金的其他方式支付估計的税款，該等每月金額足以在房東應繳或將由房東支付的時間內向房東提供相當於房東不時合理估計的當前納税年度的税款。在期限內每個納税年度結束後120天內，房東應向租户發出通知，列出上一納税年度的税額，並附上證明該納税年度税額的所有適用税單的複印件。如果承租人在任何納税年度的每月因納税而匯出的款項總額大於該納税年度的實際納税金額, 房東應將多付的税款抵扣租客因租金而產生的後續債務(如果本租賃期限已滿，租客對房東沒有進一步的義務，應立即退還多付的税款)；如果此類匯款的總額低於該納税年度的實際税額，租户應在接到房東的通知後十(10)個工作日內將差額支付給房東。如在任何課税年度內發生開始日期或本租約期限屆滿或終止的情況，或如課税年度或房地產税評税期間改變或多於或少於一(1)年，則第4.2.1款所規定的租户以其他方式應繳的税款應按365天課税年度按日比例計算。“税”是指任何政府當局對或針對或針對房產、房東或房東使用的或代表房東使用的個人財產徵收、評估或徵收的任何種類或性質的任何種類或性質的一般或特殊、普通或非常、可預見或不可預見的所有税項、評估、消費税和其他收費和徵税，或代替其徵收的任何税種，以及因法定限制而補充房地產税的附加税種。如果在任何時候，對房東徵收或評估任何租金或其他税的税或消費税，作為對物業評估或徵收的房地產税的全部或部分替代或補充，該租金税或其他税應計入税項；但税項不得包括特許經營權、遺產權、繼承權、繼承權。, 對房東徵收的資本税或所得税(除非只對租金收入徵税，而不對其他類型的收入徵税，然後只對物業產生的租金收入徵税)。税金還應包括所有法庭費用、律師費、諮詢費和會計費，以及房東在分析和抗辯税金時發生的其他費用，包括所有上訴。

100494\14214155v13 15除非應租户的要求(房東有權自行決定同意或不同意)，否則不得超過已實現的減税金額。税金應包括房東就某一財政税期所支付的任何估計税，而截至該估算額之日，政府當局尚未確定該税期的實際和最終税額，但一旦確定了該等税項的實際和最終税額，承租人應獲得任何退還或退還的税額。租客不對房東遲交或不交税所導致的任何利息、滯納金或其他罰款負責，但僅因房客拖欠房款或房東可能要求的任何行政或其他費用而造成的情況除外。承租人自費可通過本着善意和盡職調查進行的適當法律程序，就任何税款的全部或部分金額或有效性或申請提出抗辯，但條件是：(A)承租人應在拖欠税款之前先支付所有有爭議的税款；及(B)承租人應賠償、保護和保護房東和財產不受因承租人就承租人進行的任何此類爭辯而對房產、財產或其任何部分施加的任何留置權的損害。租户已支付並可分配給物業的任何退税(包括利息和罰款)應歸租户所有。4.2.2運營成本。承租人應向房東支付額外租金, 承租人在本租期內業主所設定的任何十二(12)個月期間(“經營年度”)內，業主就物業所支付或產生的營運成本百分比(下稱“承租人營運成本責任”)(以下稱為“承租人營運成本責任”)。承租人應在租期內每個日曆月的第一天，以規定的支付年度固定租金的其他方式，向業主支付因承租人的經營成本義務而估計的額外租金，該等每月金額足以在每個經營年度結束時向業主提供相當於房東不時合理估計的該經營年度的經營成本義務的款項。在每個經營年度結束後120天內，業主應向承租人提供一份分項報表，列明建築物和物業上一個經營年度的經營成本金額，並計算承租人的經營成本義務。除非承租人在收到年終報表後一百二十(120)天內向業主發出通知，説明每一項爭議項目及其理由，否則房東就經營成本所作的任何該等年終聲明均為最終聲明，並對租客具約束力。如上所述，在因承租人的經營成本義務而應按月分期付款的每個經營年度結束時，此類每月匯款總額大於承租人在該經營年度的經營成本義務, 房東應將多付的款項計入承租人因租金而承擔的後續義務(如果本租賃期限已滿，承租人對房東沒有進一步的義務，應立即退還多付的款項)；如果此類匯款總額低於租客在該經營年度的經營成本義務，承租人應在接到房東的通知後十(10)個工作日內將差額支付給房東。如在任何營運年度內發生開始生效日期或本租約期限屆滿或終止的情況，則第4.2.2款所規定的承租人可能須支付的承租人營運成本責任金額應按365天營運年度按日按比例計算。

100494\14214155v13 16“營運成本”是指業主為物業或其任何部分或部分的營運、清潔、管理、保養、保險、維修、更換、裝修、保養、保護及保安而支付或發生的所有成本及開支，幷包括但不限於業主因計算及評估營運成本或履行本租約下的業主義務而直接產生的審計及其他專業費用及開支，並由業主合理地歸於任何營運年度。另加一筆管理費(“管理費”)，數額相當於每年固定租金的百分之三(3%)及租客根據本租約應支付的額外租金(不包括任何減租或其他減租)。4.2.3儘管有上述規定，就本租約而言，營運成本不應包括以下各項：(A)成本，包括營銷費、律師費、空間規劃師費用及與物業原來的建造及發展或物業最初或未來的租賃有關的經紀費用，以及因在物業內安裝為新租户而作的裝修或因翻新或以其他方式改善、裝修而產生的許可證、許可證及檢查費用及津貼及其他費用。粉刷或重新裝修空置的可出租空間，供租户或其他租户(或準租户或租户)使用；(B)抵押貸款的折舊、利息和本金支付，以及其他債務費用；。(C)房東由其承運人或承租人或其他任何人分別以保險方式報銷的費用。, (D)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失；(E)作為業主財產地租支付的任何款項：(F)租客或任何其他各方單獨向業主償還的所有物品和服務；(G)拆除、研究、測試、補救或以其他方式與建築物或財產內或周圍存在危險材料(定義見下文)有關的費用，而該等費用並非由租客或其任何代理人、僱員或受邀人帶入、繼續使用、儲存、處理、處理、在處所內產生或處置的；。(H)因業主的慈善或政治捐款而產生的費用；。(I)業主就物業的貨品或服務向其附屬公司支付的任何款項，款額超過競爭性價格；。(J)與物業的融資、再融資、按揭、出售或所有權變更相關而招致的費用，包括經紀佣金，

100494-14214155v13 17顧問費、律師費和會計費、結算費、業權保險費、轉讓税和利息費用；(K)與組成業主的實體的業務經營有關的所有費用，區別於經營物業所發生的費用(例如僱員的安置費用、公司會計和僱員培訓費用)；(L)業主疏忽或故意行為不當所產生的費用；(M)業主為糾正建築物或財產在開工之日違反任何適用法律而發生的狀況所發生的費用；(N)管理費以外的管理費、行政管理費、間接管理費、監督費或其他加價費；。(O)以沒收賠償或財產保險單的收益支付的維修或更換費用；及。(P)資本性質的成本，包括但不限於資本改善、資本修葺、結構修葺、資本設備、資本工具，以及/或租賃或租用資本工具的等值成本及費用，但許可資本開支除外。本文中使用的“允許資本支出”是指(A)合理預期為節省勞動力的措施或在物業或其任何部分的運營或維護中實現其他經濟效果的資本支出或資本改善，(B)要求遵守政府強制保護計劃的資本支出或資本改善，或(C)業主在生效日期後對物業或其任何部分進行的、根據任何政府法律或法規要求的資本支出或資本改善，而該政府法律或法規在開始日期時並不適用於物業。許可資本支出應在其使用年限內攤銷, 只有這樣的攤銷金額才應包括在適用的經營年度的經營成本中。4.2.4最後聲明。如果承租人已支付房東就適用的經營年度的運營成本開出的所有金額，除下文另有規定外，房東應允許承租人自行承擔費用，審查與該運營年度的運營成本有關的任何房東發票、賬簿、記錄和報表。只要在承租人收到業主適用經營年度的最終經營成本報表(“最終報表”)後120(120)天內開始審查，然後由承租人或其會計師(只要該等會計師按通常的每小時費率而不是按或有費用計算)盡職進行審查。如果承租人反對業主對任何經營成本的核算，承租人應在收到最終報表後180天或之前通知業主，承租人對該會計核算的正確性提出異議，並指明承租人聲稱不正確的特定項目；否則，承租人應被視為放棄了對該最終報表的任何和所有異議。如果該爭議在房東收到租客的爭議通知後六十(60)天內仍未通過協議解決，任何一方均可根據美國商事仲裁規則將爭議提交仲裁

100494\14214155 v13 18仲裁協會。仲裁員的裁決是終局的，對房東和租客具有約束力，並可在任何有管轄權的法院作出判決。如果同意或決定經營成本被多報了5%(5%)或更多，則房東應立即補償租客因審查房東發票和報表而產生的合理費用、租客的合理仲裁費用，以及租户因多報經營成本而支付的任何額外金額，並按違約率(定義見第8.4節)支付利息。如果確定根本沒有多報經營成本，則承租人應作為額外租金及時補償房東在仲裁和準備承租人審查發票和報表時發生的費用，如果經營成本被少報或承租人沒有全額支付承租人的經營成本義務，承租人應作為額外租金及時支付任何不足之處。如果多報的金額低於5%(5%)，房東應及時補償租客因多報運營成本而多付的租客金額，雙方應自行承擔因此而產生的費用。承租人應對涉及本節規定的權利的所有協議以及根據本節進行的任何審計或仲裁的結果保密。儘管有上述規定，承租人應被允許向其律師和會計師提供上述信息，以履行各自為承租人提供的服務的必要程度。4.4個人財產税和銷售税。承租人應繳納對承租人的個人財產徵收、評估或徵收的所有税款以及出售存貨的所有税款, 承租人在房屋內或房屋內承租的商品和任何其他物品。4.5保險。4.5.1保險單。承租人應自費在本租賃期間購買並維護以下保險：4.5.1.1商業一般責任保險(按發生情況計算，包括但不限於廣泛形式的合同責任、人身傷害、財產損失和火災法律責任)，承租人被指定為被保險人、房東和房東代理人、RMR Group LLC(以及房產或物業的任何抵押貸款的持有人，(如不時發出的通知所列)以業主合理接受的形式命名為額外保險人，視乎他們的權益而定，在該期限開始時，其數額須至少相等於商業一般責任保險限額，而在該期限內，該數額須不時為業主合理地決定在該處所所處的物業所處的物業中慣常設有的較高限額(如有的話)，並將該等限額用作類似用途；4.5.1.2工人補償保險，法定限額涵蓋所有在處所工作的承租人僱員；4.5.1.3以“重置成本”為基礎的所謂“特殊形式”財產保險，包括由承租人或根據承租人提出申索的任何一方帶進處所的所有傢俱、傢俱、固定裝置和設備及其他個人財產，以及由承租人自費對處所進行的所有改善及改善工程；及

100494\14214155 v13 19 4.5.1.4所謂的“營業收入和額外費用”保險，承保十二(12)個月的收入損失。4.5.2要求。所有此類保單應包含不超過商業合理金額(但在任何情況下不超過250,000.00美元)的免賠額，應包含一項條款，確認該保單及其所證明的保險範圍對於房東承保的任何保險單是主要的，應從有資格在加利福尼亞州開展業務且信譽良好的負責任公司獲得，並應具有AM Best的一般保單持有人評級，至少為A-VIII。每份已繳款保險單的副本，證明此類保險(經保險人適當認證)或保險人的證書(採用ACORD表格25或其同等格式)，證明該保險單已全額簽發和支付，並提供本節要求的保險，幷包含本條款中規定的規定，應在本租賃期限開始之前交付給房東，在續期後，應在保險期滿前交付給房東。承租人在本租約項下要求承租人投保的任何保險，均可由承租人根據其提供的一攬子保險單投保，但該一攬子保險單應涉及該房產，並應保證該房產可用的最低限額等於本租賃所要求的保險金額。房東可隨時、不時地檢查和/或複印本合同項下要求承租人購買的任何和所有保險單。4.5.3業主保險。在合同期限內的任何時候，作為運營費用的一部分，業主應保持以下方面的充分效力和效力：(I)標準格式的所謂擴大保險範圍內的建築物財產保險, 金額不少於其全部重置價值(受免賠額的限制，不包括基礎和基礎以及租户進行的任何租賃改進)，以及(Ii)商業普通責任保險單(或同等保單)、超額責任保險單和/或傘形責任保險單的任何組合，金額為500萬美元(5,000,000美元)，包括在一次事故中一人或多人受傷或死亡以及在一次事故中有形財產損壞(包括失去使用)的單一限額。4.5.4放棄代位權。房東和租客各自應努力在其獲得的每份財產保險單中獲得適當的條款或在其上背書，承保建築物、房產或其中或其上的個人財產、固定裝置和設備，根據該條款，各自的保險公司放棄代位權，並允許被保險人在發生任何損失之前與第三方達成協議，放棄其可能對所述第三方提出的任何索賠。放棄代位權或放棄上述任何索賠的許可應延伸至每一方的代理人及其僱員，對於承租人，也應延伸至由承租人、通過承租人或在承租人之下佔用或使用房產的所有其他個人和實體。在符合本第4.5.4款前述條款的前提下，以及在其承保的財產保險單條款允許的範圍內，每一方特此免除另一方因其財產的任何損失或損害而可能對另一方提出的任何索賠，只要此類損害已實際承保或本應由本租賃雙方各自承保的財產保險單承保。此外, 雙方同意用盡所有針對其保險公司的索賠。

100494\14214155v13 20在對另一方提起訴訟之前，就本合同項下要求投保的任何損失向另一方提起訴訟。4.6公用事業。承租人應直接與所有公用事業服務提供商簽訂合同，承租人應支付因其使用整個物業而導致的所有公用事業費用(包括但不限於電力、天然氣、下水道和水)，並應為大樓提供自己的清潔和安全服務。此類公用事業用途應包括但不限於電力、水、下水道和用於照明、室外照明、景觀美化、附帶用途和“暖通空調”的天然氣，該術語定義如下。所有此類水電費、清潔費和保證金應由承租人在支付給公用事業提供商、清潔工公司和/或保安公司(視情況而定)之日之前直接支付。如果提供給物業的任何水電費由房東支付，房東有權將該費用計入運營成本。雙方理解並同意，承租人應自行安排提供所有公用事業和服務，業主沒有義務提供任何公用事業設施。4.7逾期支付租金。如任何一期每年固定租金或額外租金於到期日期後五(5)日內仍未支付，則須自到期日期起計至以違約率(定義見第8.4節)支付之日為止的利息(作為額外租金)。此外，如果任何年度固定租金或額外租金的分期付款在到期日期後五(5)天內仍未支付, 承租人應向房東支付100美元(100.00美元)或拖欠金額的5%(5%)中較大的一筆滯納金。雙方同意，該滯納金的金額代表房東在處理和管理租户拖欠的每一筆款項時所產生的成本和費用的合理估計，但支付該滯納金並不能為租户在本租約項下的任何違約開脱或補救。如無特別規定，所有額外租金應在房東提出書面要求後十(10)個工作日內到期支付。儘管有上述規定，如果租户在房東書面通知逾期款項後十(10)天內支付逾期款項，則在任何日曆年度內第一次未支付期望費將不需要支付利息或以後的費用。4.8保證金。本租約簽訂後，承租人應向房東交押金。房東應持有保證金，以保證承租人忠實履行本租約的所有條款。押金不得由租客抵押、轉讓、轉讓或抵押，租客的任何此類行為均無法律效力，對房東不具約束力。4.8.1有條件降低保證金金額。第1.1節規定的保證金的初始金額為[***]。如果在以下確定的每個減值日期沒有當時存在的租户違約，則在每個減值日期，保證金的金額應減少[***](“減少額”)。租户應向房東提供每個減價日期發生的書面通知，房東應在房東收到通知後三十(30)天內將減價金額退還給租户(或者，如果租户以信用證的形式交付保證金，如下所述，則租户可通過以下方式減少信用證金額[***]在適用的削減日期之後)。在任何情況下，保證金的金額不得按上述規定減少超過[***]在任何租賃年度內，或按上述規定減至少於[***]。減價日是指第二十五(25)個租賃月的第一天

100494\14214155v13第三十七(37)個租賃月的21天和第四十九(49)個租賃月的第一天。4.8.2信用證的使用。承租人有權以信用證(“信用證”)的形式提交保證金，該信用證應(A)無條件、不可撤銷，在其他形式和實質上合理地令房東滿意；(B)允許多次提款；(C)由房東不時合理接受的商業銀行簽發(房東在此批准硅谷銀行)；(D)向房東付款，並明確可轉讓和轉讓；(E)憑即期匯票及業主證明書，説明租客根據本租約違約，或根據本租約的明訂條款，業主獲準動用該信用證，以及業主因此而被拖欠(或獲準提取)的金額；及(F)在本租約期限屆滿後九十(90)天屆滿。承租人應保留保證金金額的信用證。因房東轉讓或轉讓信用證而應支付的任何費用或其他費用，應由租客應房東的要求向開證銀行支付，如果房客未如此支付，則房東可支付該費用或費用，房客應將其作為額外租金退還給房東。即使本租約中有任何相反的規定，根據本合同第8.1節適用的任何寬限期或治療期均不適用於上述任何條款，具體而言, 如果承租人不遵守上文第(F)款的要求，或如果承租人在房東提取任何保證金後，未能全數維持信用證保證金，房東有權立即全額提取信用證，並將其收益作為現金保證金。信用證應由商業銀行簽發，該商業銀行對穆迪投資者服務公司的存單、短期存款或商業票據的信用評級至少為P-2(或等值)，或標準普爾公司的存單、短期存款或商業票據的信用評級至少為A-2(或等值)。如果發行人的信用評級被穆迪投資者服務公司降至P-2(或同等級別)以下，或被標準普爾公司降至至少A-2(或同等級別)以下，或者如果發行人的財務狀況以任何其他嚴重不利的方式發生變化，則房東有權要求該租户從不同的發行人那裏獲得在所有方面符合本節要求的替代信用證，以及承租人未能在房東提出要求後十(10)天內獲得該替代信用證(無需其他通知)。或適用的寬限期或治療期)應使房東有權立即全額使用現有信用證，而無需進一步通知租户。房東可以使用、運用或保留信用證的收益，其程度與房東可以使用、使用或保留任何現金保證金的程度相同，如本文所述。房東可以在房東選擇時使用全部或部分信用證。如果房東開出信用證，租户應在收到房東通知後五(5)天內, 向業主提供一份額外的信用證，金額為所提取的金額，或對現有信用證進行修改，將其金額恢復到最初提供的金額。承租人特此同意立即與房東合作，並在房東合理要求的情況下，執行並向房東交付信用證的任何修改、修改和更換。4.8.3總則。如果根據本合同應支付的租金逾期未付，或房東應代表租客支付任何款項，或租客未能履行本租約的任何條款，或由於租客的任何其他違約，則房東可選擇並

100494/14214155v13 22在不發出通知或不影響房東因此而可能獲得的任何其他補救措施的情況下，挪用並運用全部保證金或其中合理必要的部分，用於賠償房東因租户違約而遭受的租金或其他款項或損失或損害(包括但不限於逾期和之後的到期租金)，租户應應要求立即將保證金恢復到第1.1節所述的金額。儘管如上所述，在房東申請支付全部或部分保證金(無論是否通知租户)，以補償房東因租户未能在到期時支付任何租金或履行本協議規定的任何其他義務，以及在租户將保證金恢復到第1.1節所要求的金額之前，租户應被視為拖欠本章第8.1(A)節所規定的額外租金。承租人特此放棄《加州民法典》1950.7節或任何後續法規的規定，以及現在或今後生效的所有其他法律規定，這些規定(I)規定房東必須退還租約保證金的時間框架，和/或(Ii)規定房東只能從保證金中索要合理必要的款項，以補救拖欠租金、修復租客造成的損壞或清理房產，雙方同意，此外，索賠上述部分規定的金額和/或補償房東因租户拖欠本租約而造成的任何損失或損害的合理必要金額，包括但不限於根據《加州民法典》1951.2條終止租約時應支付的所有損害或租金。只要不存在租户違約, 房東應在本租約期滿或提前終止後三十(30)天內，或在租客根據本租約條款向房東交出房產的佔有權後三十(30)天內，向租户返還押金或迄今尚未根據第4.8條的條款應用的保證金(以及房東合理估計的承租人在經營成本和税項年終調整後應支付的任何金額)。房東持有保證金期間，房東沒有義務支付押金利息，並有權將其與房東的其他資金混合在一起。如果房東根據本租約轉讓房東的權益，房東應將保證金或其先前未使用的任何部分移交給房東的承租人，承租人應單獨期待承租人按照本第4.8條的條款妥善使用保證金，並根據本條款返還保證金。房產抵押的持有人不應對租户退還或申請保證金負責，除非該保證金實際收到保證金，無論該保證金是否繼承了房東的地位。第5條地主契約5.1肯定契約。在本租賃期內，業主應提供以下設施：5.1.1供暖和空調。業主應根據下文第3.2.1節、第3.3節和第6.1.3節規定的義務，在建築物的當前“現狀”狀態下為建築物提供熱、通風和空調(“HVAC”)系統的通道。5.1.2電力。業主應提供進入現有房屋的電氣系統的通道, “按原樣”條件，須受業主根據

100494\14214155v13 23第3.2.1節。房東確認，物業的電力服務目前是在大樓內單獨計量的，承租人應直接向供應商支付上述第4.6節中規定的電力服務的所有費用。5.1.3清潔；水。作為運營成本的一部分，業主應根據聖何塞北部地區可比研究和開發建築中普遍存在的標準，對位於建築外的區域進行清潔、維護和景觀美化(包括清除必要的積雪，以保持對建築和位於建築上的停車位的合理訪問和使用)。此外，房東應根據第3.3條規定的義務，以其當前存在的“原樣”狀態向房屋提供當前現有的給水和下水道系統。房東確認，目前大樓的給水和下水道服務是分開計量的，承租人應直接向供應商支付上述第4.6節中規定的所有服務費用。5.1.4照明。作為運營成本的一部分，業主應購買並安裝所有建築標準燈、燈管、燈泡、啟動器和鎮流器，用於物業內的照明設備；併為物業的公共和公共區域提供照明。5.1.5維修。業主應對建築物的屋頂、外牆和窗户、樓板和其他結構部件，以及建築物外的所有改善、設施和景觀(包括但不限於所有停車區和車道)進行必要的維修和更換，以保持其良好的維修和狀況，並符合所有適用的法律, 法規(不包括承租人安裝的設備，以及因承租人、其傭人、代理人、客户、承包商、僱員、受邀者或被許可人的任何行為或疏忽而造成的維修或更換，但不包括第4.5.4節)。房東應被允許在運營成本中計入房東為遵守所有適用的法律、法規和法規而發生的任何費用或開支，只要符合上文第4.2.2節的條款，但必須遵守第4.2.3節的規定。5.2中斷。對於任何服務、設施、公用事業、維修或替換的故障、中斷、不足、缺陷或不可用，或因破損、事故、火災、洪水或其他傷亡、罷工或其他勞動麻煩、任何政府當局的命令或規定、惡劣天氣、維修、無法獲得或短缺公用事業、用品、勞動力或材料、戰爭、內亂或其他緊急情況而導致的任何未能或無法提供通道或履行本租約項下的任何其他義務，房東不對承租人負責或承擔任何責任。因交通困難或由於租客或租客的傭人、代理人、僱員或被許可人的任何行為或疏忽，或房東無法合理控制的任何其他原因，房東對租客因任何此類故障、中斷、不充分、缺陷或不可用而遭受的任何間接或後果性損害概不負責；而業主因本段所列任何理由而未能提供或遺漏提供的，不得解釋為驅逐租客，不論是實際的或推定的，也不得解釋為租客有權獲得租金減免，也不得使房東承擔損害賠償責任，也不得免除租客立即履行其在本租約下的任何契諾。在發生以下情況時, 生效日期後：(I)承租人因任何維修、保養或更改而不能使用或不使用該處所或其任何部分

100494\14214155v13 24房東進行的，或(Ii)房東沒有進行本租約要求房東進行的任何維修、保養或更改，對租客在開工日期後使用或進出房產造成重大幹擾(在任何情況下，均為“減租事件”)，租客應將此類減租事件通知房東，如果該減租事件在房東收到任何此類通知後(“合格期”)連續五(5)天繼續進行，則該減損事件不是任何行為的結果，也不能歸因於任何行為，如承租人一方有任何遺漏或疏忽(定義見下文)，則在符合資格期限屆滿後，每年的固定租金及承租人所繳交的税款和營運成本的百分比(視屬何情況而定)須予減少或減少，直至承租人繼續被禁止使用或不使用該處所或其部分的時間，比例為該承租人被禁止使用而不使用的部分處所的可出租面積(“不可用面積”)佔該處所的可出租總面積的比例；但如租客在超過合資格期間的一段時間內被禁止使用及不使用不能使用的地方，而處所的其餘部分不足以讓租客在該處有效地經營業務，而如租客不從該剩餘部分經營業務，則在合資格期間屆滿後的一段期間內，如承租人因此而不能有效地在該處經營業務，則在承租人繼續被阻止使用的期間內，整個處所的年度固定租金及承租人的税項百分率及經營成本須予扣減，並且不使用, 房舍。這種減少年度固定租金和租户的税收和運營成本百分比的權利應是租户在出售事件中在法律或衡平法上的唯一和唯一的補救措施。業主有權拒絕進入大樓，並在因意外或緊急情況而不時需要時中斷大樓內暖通空調、管道、電氣或其他機械繫統或設施的服務，或因維修、更改、更換或改善而與租户事先合理協調和安排的維修、更改、更換或改善，業主有權拒絕進入大樓，並在維修、更改、更換或改善完成之前中斷大樓內的暖通空調、管道、電氣或其他機械繫統或設施的服務。房東應盡合理努力將任何此類中斷的持續時間降至最低，如果服務中斷，除緊急情況外，房東應至少提前十(10)個工作日通知租户。5.3大樓通道。在符合第5.2節的規定和規章制度的情況下，承租人應擁有房屋和財產的專有所有權，並在租期內隨時進入房屋和財產。第6條承租人附加契諾6.1肯定契諾。承租人應履行下列義務：6.1.1履行義務。承租人應迅速履行本租約規定的承租人的所有義務，並在到期時支付租金和根據本租約條款應由承租人支付的所有其他金額。6.1.2使用。在本租賃期內，承租人應僅將房產用於允許的用途，併購買和維護所有必要的許可證和許可證，以及在房產內進行的任何其他用途或活動，費用由承租人自理。允許的用途

100494-14214155v13 25應明確排除公用事業公司辦公室、職業介紹所、政府或半政府辦公室的使用。6.1.3維修保養。除本租約規定的業主義務(包括但不限於第5條規定的物品)外，承租人應在本租約期限內保持房屋整潔有序，並對房屋及其所有固定裝置、系統和設備(包括承租人的設備和其他個人財產以及所有暖通空調設備)進行必要的維修，以保持良好和清潔的工作狀態、外觀和狀況。合理使用及損毀及因火警或不可避免的傷亡而造成的損壞除外，並須將處所內窗及門窗的任何損壞或碎玻璃(建築物外牆的玻璃除外)更換為與損壞或破碎的玻璃品質相同的玻璃。承租人特此放棄1932節第1款、《加州民法典》1941節和1942節或現在或將來生效的任何類似法律、法規或條例下的任何和所有權利和利益。儘管本租約有任何相反規定，下列暖通空調機組應適用於下列情況：(I)在本租約之日已存在於建築物屋頂上，(Ii)最初安裝於大約1995年，以及(Iii)未被業主根據上文第3.2.1.3節的條款更換的暖通空調機組(該等暖通空調機組，即“原暖通空調機組”)：(A)承租人應負責所有暖通空調設備的維修和維護；但是，如果任何特定的原暖通空調機組的維修費用(不包括原暖通空調機組的定期維修費用)超過1美元, 500.00在任何日曆年，房東應在收到租户書面要求後三十(30)天內，向租户償還租户因維修原有暖通空調機組而產生的所有實際和合理的第三方費用，以及證明租户發生此類費用的合理文件。(B)在任何日曆年，如果任何特定的原有暖通空調機組的維修費用(不包括對原有暖通空調機組的定期維修費用)超過5,000.00美元，業主應立即更換該原有暖通空調機組，費用和費用由業主自負(且不得作為運營成本的一部分轉嫁給租户)。(C)如在合約期內更換任何原有的暖通空調機組，則該更換的暖通空調機組不再當作為原有的暖通空調機組。房東同意使用商業上合理的努力來執行任何保修的暖通空調機組服務的物業，將由租户維修和維護。6.1.4遵守法律。在上述第5.1.5節規定的業主義務的約束下，承租人應在本租賃期限內，根據任何法律或條例或任何公共當局的任何命令或規定，對房屋進行所有維修、改建、增加或更換，確保房屋安全並配備所需的所有安全設備，並遵守和執行所有維修、改建、增加或更換

100494\14214155v13 26所有政府主管當局就分區、建築、消防、衞生及適用於該處所或適用於該建築物或物業其他部分的其他守則、規例、條例或法律，以及因在該處所之內或之上進行的任何使用或因承租人進行的任何工作而引起的分區、建築、消防、衞生及其他守則、規例、條例或法律所規定的命令及規例。6.1.5賠償。承租人不應也不應試圖要求業主或其僱員或業主代理人或其僱員對任何和所有要求、索賠、訴訟理由、罰款、處罰、損害、債務、判決和費用(包括但不限於律師費、費用和支出)(統稱為)進行賠償，並使業主、其僱員和業主代理人及其僱員免受損害。(A)租客或任何在租客下提出申索的人對處所的使用、佔用或使用方式或佔用方式；(B)在租期內在處所內發生的任何事情；。(C)租客或任何在租客下提出申索的人，或承租人、代理人、僱員、受邀人或訪客或任何該等人士的任何作為、不作為或疏忽；。(D)租客或在租客下提出申索的人或承租人的僱員、代理人、承建商、受邀人或訪客或任何此等人士違反、違反或不履行本租契的任何條款、契諾或規定，或任何種類的法律、條例或政府的規定；。(E)經紀或其他人士要求佣金或其他補償的申索，而該佣金或其他補償是因實際或擬將處所的任何部分分租或根據本租契轉讓租客權益而引起的, 或房東拒絕同意或行使房東根據第6.2.1節規定的任何其他權利；以及(F)對承租人、其員工、代理人、承包商、受邀者、訪客或根據承租人的明示或默示邀請進入物業的任何其他人的人身、財產或業務造成的任何傷害或損害。如果因任何此類索賠而對業主或其僱員、業主代理人或其僱員提起任何訴訟或訴訟，承租人在接到業主的通知後，應在業主合理滿意的情況下，由承租人承擔費用進行辯護。儘管有上述規定，但在任何情況下，本第6.1.5節均不得要求承租人賠償或保護房東或其僱員、房東代理人或其僱員因房東或其僱員、房東代理人或承包商或其各自僱員的疏忽或故意不當行為而引起的任何索賠。在符合本租約中包含的所有限制、豁免、免責條款和條件(其中每一項在與本款發生衝突或不一致的情況下予以控制)的情況下，房東應針對任何和所有索賠，為租户及其董事、高級管理人員、代理人和員工(單獨稱為“租户方”，以及集體稱為“租户方”)進行辯護和賠償。因房東或其代理人、承包商或員工在本租約期間的疏忽或其他不法行為而對該第三方的財產造成人身傷害或死亡或損壞(不包括對任何分租客或承租人財產的損害)而由任何第三方或其代表主張的責任或處罰。如因任何該等索償而對租客提出任何訴訟或法律程序，業主須在租客發出通知後，, 應抵制或抗辯該訴訟或法律程序，併為此聘請令承租人合理滿意的律師。本款規定的業主賠償義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。6.1.6業主進入的權利。在本租賃期間，承租人應允許房東及其代理人和受邀者在不少於兩(2)個工作日的事先通知的情況下，在合理時間進入並檢查房屋(除非發生緊急情況，

100494\14214155v13 27在本租賃期滿前的最後十二(12)個月內，向潛在承租人、貸款人、合作伙伴、購買者和在物業中擁有真正權益的其他人展示物業，進行業主合理決定做出或執行的維修、改建和裝修以及進行業主合理決定進行的測試和調查，並在本租賃期滿前的最後六(6)個月內，在合適的地方張貼物業可用通知。對於房東根據第6.1.6節的條款或本租賃的任何其他規定進入房產，承租人有權派一名租客代表陪同房東進入房產，前提是該代表在房東進入房產時可用，且該代表不得無理幹預房東在第6.1.6節下的權利。此外，如果承租人為了保護某些有價值的財產或機密信息而需要這些區域，承租人可以將房屋的某些區域指定為“安全區域”。根據前述規定，除非發生緊急情況，否則房東不得進入此類安全區域。在需要進入任何安全區域以履行本租賃項下業主的任何義務的範圍內，則除非承租人允許進入適用的安全區域, 在租客拒絕向房東提供必要的通道期間，房東應被免除履行此類義務，如果房東不履行義務導致的費用超過房東因該義務而產生的費用(如果房東被允許進入安全區域)，則房客應獨自承擔該額外費用。儘管第6.1.6節有任何相反規定，但如果房東或其僱員、代理人或承包商因確定房屋是否符合適用法律而要求進入任何安全區域，或任何政府機構或其僱員、代理人或承包商要求進入任何安全區域，則承租人無權拒絕任何此類進入的同意(受本第6.1.6節其他條款和條件的約束)。6.1.7支付業主的強制執行費用。承租人應按要求支付房東的費用，包括但不限於合理的律師費、費用和支出，用於履行承租人在本租約項下的任何義務。6.1.8收益率上升。租户應在本租賃期限期滿或提前終止時：交出房屋的所有鑰匙；拆除房屋內的所有行業固定裝置和個人財產；拆除房東或其代表所作的安裝(包括位於任何位置的電線和電纜)、改建和改善(或如果適用，恢復任何被拆除的物品)以及所有租户的標誌；修復因拆除造成的所有損壞；並騰出並交出房屋(包括由租户或其代表所做的所有裝置、改動和改善，但房東要求租户拆除的除外)。, 掃帚清潔，並保持良好的秩序和維修，根據本租約的規定，承租人有義務保持和維護房產。儘管有上述規定，承租人沒有義務拆除租户在本租約期滿或提前終止時作為承租人工作的一部分而建造的初步改善，或以其他方式將房屋恢復到安裝該等初步改善之前的狀況，除非房東在根據上文第3.2.2節的規定審查和批准承租人的計劃時，房東將要求承租人在本租賃期限期滿或提前終止時拆除特定的改善。任何未被移走的財產應被視為被遺棄，房東可按下列方式移走和處置

100494/14214155v13 28房東應確定，租客應向房東支付搬家和處置所產生的全部費用和費用。第6.1.8節的條款在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。6.1.9規章制度。在本租賃期內，承租人應遵守並遵守附件C所列大樓的規則和規則，這些規則和規則可能會不時被合理地修正、修訂或補充(以下簡稱“規則和規則”)。承租人還應對承租人的員工、傭人、代理人和來訪者遵守規章制度負責。儘管本租約有任何相反規定，(I)所有規則和法規(無論在本租約中以何種方式提及)都應是合理的，不得以歧視性的方式針對租户執行；(Ii)在任何情況下，任何該等規則和法規不得增加租客在本租約項下對房東的金錢義務，或以其他方式大幅增加或大幅削弱租户在本租約項下的權利；及(Iii)如果規則和法規與任何後續修訂、修訂或補充以及本租約條款之間發生任何衝突，應以本租約的條款為準。6.1.10禁止反言證書。承租人應在房東提出書面要求後的十(10)個工作日內，簽署、確認並向房東提交一份令房東合理滿意的書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效，承租人對其支付租金和任何其他費用以及履行本租約項下的其他契諾的義務沒有任何抗辯、抵消或反訴(或者，如果有任何修改, 本租約經修改後完全有效，並説明修改，如有任何抗辯、抵銷或反索賠，請詳細説明)、支付租金和其他費用的日期，以及與本租約有關的任何其他合理事項。物業的任何潛在買家或抵押權人，或該抵押權的任何潛在受讓人，均可信賴根據本第6.1.10款交付的任何此等陳述。房東應在承租人提出書面要求後十(10)個工作日內，以商業上合理的形式簽署、確認並向承租人交付一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效，以及支付租金和其他費用的日期。任何潛在買家、貸款人、受讓人或承租人的轉租人均可信賴根據本第6.1.10款提交的任何此類聲明。6.1.11房東的交通費用。承租人應應要求及時向房東報銷因承租人在本合同項下提出的所有同意或批准請求而產生的一切合理的法律、工程和其他專業服務費用，作為額外租金。儘管有上述規定，承租人在任何情況下都不需要償還房東因本租賃談判、房東的工作或最初租客的工作而產生的任何費用。6.1.12數據義務。承租人應在提出要求後三十(30)天內向業主提交任何非專有廢物管理、回收、能源和水消耗數據，包括承租人收到的任何公用事業賬單上的使用量和收費，因為承租人隨時可以獲得這些數據，但頻率不得超過半年一次。業主須提供該等

100494\14214155v13 29業主可在房客提出要求後三十(30)天內隨時獲得有關物業能源和用水消耗、廢物管理和回收利用的非專有最新信息，頻率不超過每半年一次。6.2消極公約。承租人不得做下列事情。6.2.1轉讓和轉租。承租人不得轉讓、按揭、質押、抵押、抵押或以其他方式轉讓本租約或本租約中的任何權益或分租(該條款應被視為包括授予特許權和許可證等)全部或任何部分，或容受或允許本租約或據此設立的租賃屋苑或本租約項下產生的任何其他權利全部或部分轉讓、轉讓、抵押、質押、質押或抵押，不論是自願、非自願或根據法律的實施，或允許承租人以外的任何人使用或佔用物業，但下文所述者除外。如果承租人打算簽訂任何轉租或轉讓協議，承租人應在不遲於建議開始轉租或轉讓前三十(30)天通知業主，該通知應合理詳細地列出建議的分租人或受讓人、建議的轉租或轉讓的條款和條件以及有關建議的轉租人或受讓人的財務狀況的信息。承租人應及時向房東提供房東可能合理要求的有關該分租户或受讓人的附加信息，但承租人可以隱瞞或修改有關該分租人或受讓人的任何所有權信息。業主不得無理地拖延、附加條件或拒絕同意任何轉租或轉讓，只要當時沒有違約事件，並且, 除拒絕同意的任何其他合理理由外，房東在下列情況下可以拒絕同意：(I)建議的受讓人或分租客的財務狀況不是房東合理接受的；(Ii)故意遺漏；(Iii)建議的受讓人或分租客是房東的商業競爭對手或房東的商業競爭對手的附屬公司；(Iv)經業主合理決定，建議的承讓人或分租客的身份，或處所任何部分的預期用途，會與一流的寫字樓、研究及/或發展空間，或對業主有約束力或適用於物業的任何契諾、條件或限制不符；。(V)故意遺漏；或。(Vi)任何此等分租契約會導致處所在任何時間被超過三(3)方(包括租客)佔用。房東應在承租人發出轉租或轉讓通知後三十(30)天內，向承租人發出同意或不同意轉租或轉讓的書面通知(以及不同意的具體理由)。如果房東未能在三十(30)天內以書面形式通知租客批准或不同意，租户可向房東遞交書面通知(“額外轉讓批准通知”)，並在所有大寫字母中註明房東在收到房東後五(5)個工作日內未回覆該額外轉讓批准通知，應視為房東批准提議的轉讓。在五(5)個工作日結束時，如果房東沒有迴應，則房東應被視為已批准該轉租或轉讓。

100494\14214155v13 30任何交易或一系列交易，無論是通過合併、股票轉讓、合夥權益、會員權益或其他衡平和/或實益權益，或其他方式(不包括通過國家認可的證券交易所進行的股票轉讓、合夥權益、會員權益或其他衡平和/或實益權益)導致控制權變更(如下所述)，均應被視為本租賃的轉讓。“控制權變更”是指(A)超過50%(50%)有表決權的股份、合夥企業權益、會員權益或承租人的其他衡平法和/或實益權益的直接或間接所有權的任何變更，(B)選舉承租人大多數董事的直接或間接權力(無論是否行使)的任何變更，或(C)所有或基本上所有承租人資產的轉移。如果房東同意轉租或轉讓，作為雙方在此同意的合理條件，承租人應向房東支付承租人從轉租人或受讓人那裏收到的任何轉讓保險費的50%(50%)。“轉讓溢價”是指該分租客或承讓人就分租或轉讓而應付的所有租金、額外租金或其他代價，超過每年固定租金，以及在分租或轉讓期間租客根據本租契按每一可租平方英尺計算的額外租金，如轉讓的租金少於全部，則在扣除承租人因下列原因而招致的合理自付開支後，指：(I)與分租或轉讓有關的物業的任何更改、改建或改善；(Ii)合理地提供給分租客或承讓人的任何免費基本租金, (Iii)與轉租或轉讓有關的任何經紀佣金，及。(Iv)租客自付的任何其他合理費用，例如與轉租或轉讓有關的法律費用。轉讓溢價亦應包括但不限於受讓人就轉租或轉讓向承租人支付的關鍵款項、獎金或其他現金代價，以及承租人向受讓人提供的服務或承租人就該轉租或轉讓向受讓人轉讓的資產、固定裝置、庫存、設備或傢俱支付的任何超出公平市價的付款。任何轉租或轉讓不得以任何方式損害承租人在本合同項下的持續主要責任，在特定情況下，對任何轉租或轉讓的同意不得視為放棄在任何其他轉租或轉讓的情況下獲得房東書面批准的義務。承租人應在房東提出要求時，立即補償房東因證明房東同意任何轉讓或轉租而產生的合理律師費、費用和支出。儘管本第6.2.1節有任何相反規定，但以下實體的轉租或轉讓不應被視為轉讓或轉租：(I)承租人的附屬公司(由承租人控制、控制或共同控制的實體)，(Ii)獲得承租人全部或基本上所有資產或權益(合夥、股份或其他)的實體，或(Iii)因合併或合併承租人而產生的實體，不應被視為根據第6.2.1節要求業主事先書面同意的轉讓或轉租, 但條件是：(A)承租人將任何此類轉讓或轉租通知房東，並迅速向房東提供房東就此類轉讓或轉租或此類關聯公司合理要求的任何非機密性文件或信息；(B)此類轉讓或轉租不是承租人逃避本租約義務的託詞；(C)就轉讓而言，受讓人應按照一貫適用的公認會計原則(不包括商譽、組織成本和其他無形資產)計算有形淨值。

100494\14214155 v13 31資產)至少等於緊接上述合併、合併、轉換或轉讓之前的租户淨值(X)或(Y)在本租賃之日(以較大者為準)，(D)在任何此類轉讓生效日期前至少十(10)天向房東交付令房東滿意的該淨值證明；及(E)任何此類轉讓應受制於並服從本租賃的所有條款和規定，且受讓人應承擔，在房東合理滿意的書面文件中，並在此類轉讓生效日期或之前交付給房東，説明租户在本租約項下的所有義務。房東應嚴格保密從承租人那裏獲得的與第6.2.1節有關的所有文件和信息，不得向除房東的財務、法律和空間規劃顧問以外的任何第三方以及投資者、貸款人、顧問、會計師和受讓人披露此類文件和信息，或在法院命令或適用法律要求的範圍內披露。上文第(一)、(二)或(三)項規定的轉讓應稱為“準用轉讓”，任何此種準用轉讓下的受讓人應稱為“準用受讓人”。第6.2.1節中使用的“控制”是指直接或間接擁有任何個人或實體超過50%(50%)的有投票權證券，或在其事務的一般方向上擁有超過50%(50%)的投票權。房東無權獲得因允許轉讓而產生的任何轉讓保費或任何其他款項或經濟代價。6.2.2造成滋擾。承租人不得：傷害, 污損或以其他方式損害房產；造成任何滋擾；允許在房產內使用任何易燃液體或化學品(符合下文第6.2.7節的規定)；允許烹飪達到需要特別排氣的程度，但根據租户的圖則另有批准者除外；允許發出任何令人不快的噪音或氣味；製造、允許或遭受任何廢物；使用房產進行任何不適當、令人反感或違反任何法律或條例的使用，或會使業主的任何保險無效或增加保費，或可能需要對建築進行任何更改或增建；或進行任何拍賣、解僱、“倒閉”或破產出售。6.2.3地面負荷；重型設備。承租人不得在房產的任何樓層上放置超過該樓面設計承載能力或法律允許的樓面承載能力較小的樓面承載能力的負荷物。6.2.4電力。承租人不得將總負荷超過該系統容量的較小值或超過適用的政府法規不時允許的最大負荷，才能連接到為該房屋服務的配電系統。6.2.5安裝、改建或增加。承租人不得在未經業主事先同意的情況下，然後根據業主事先批准的圖則和規格，在房屋內或其上進行任何安裝、改動或增建，也不得允許在牆壁、間隔物、天花板或地板上打洞。業主不得無理地拒絕、附加條件或延遲同意任何擬議的安裝、更改或增加, 前往或置於該處所或該處所的任何圖則或規格。承租人對房產進行的所有工作應(A)由業主事先批准的承包商以良好和熟練的方式進行，並符合本合同附件D的規定以及所有適用的分區、建築、消防、衞生和其他法規、法規、條例和法律，(B)由承租人獨自承擔費用和費用，並按業主不時指定的時間和方式進行，

100494-14214155v13 32和(C)成為房東的房產和財產的一部分，房東和租客同意租客應被視為房主，直到本條款期滿或提前終止，但房東根據第6.1.8節要求租客在本條款期滿或更早終止時或之前將其搬走的權利。承租人應在任何工作到期時及時支付房屋的全部費用，使房屋、建築物和財產在任何時候都不會有勞力和材料的留置權。在任何此類工程開始之前，以及在工程完成之前，承租人應保持或安排維持本合同附件E所要求的保險，所有保險均有承保範圍或房東合理要求的更高限額。根據租客或任何通過租客索賠的人的任何行為，只要任何機械師或物質師的留置權針對物業提出申請，租户應在房東向租客發出通知後十(10)天內採取擔保、押金或付款的行動，以取消或滿足留置權。儘管有上述規定，租户仍有權在未經房東事先同意和事先通知房東的情況下，隨時將其可移動的傢俱、設備、貿易固定裝置、藝術品和其他個人財產搬離和/或更換。此外，在符合下列條款的情況下, 承租人應被允許在未經業主同意的情況下對房屋內部進行改動(“經批准的改動”)，條件是：(A)符合第6.2.5節規定的其他條款和條件(與業主的同意權和批准程序無關)，除非該等條款和條件因該等改動的性質而不適用於該等改動，或除非本章另有明確規定，(B)不影響該房屋或建築物的結構完整性，或任何建築系統或設備，(C)從房屋外部不可見，(D)不需要建築或施工許可證，以及(E)每歷年費用低於100,000.00美元(統稱為“批准的改建要求”)。即使本協議有任何相反規定，承租人仍可在未經房東同意的情況下進行經批准的變更，但承租人應提供該等經批准的變更(如適用)的所有平面圖和其他規格的複印件，以及房東合理要求的任何其他信息，以便房東能夠確認承租人提出的經批准的變更將符合經批准的變更要求。6.2.6標誌。根據承租人收到所有必需的政府許可和批准，遵守所有適用法律，以及房東事先的書面批准(不得無理扣留)，承租人有權在建築物外部(但不在屋頂)安裝標識承租人名稱或標誌的標牌，費用和費用自負。建築物外部此類標牌的圖形、材料、顏色、設計、文字、照明、大小、照明、規格和確切位置(統稱為, 應事先獲得業主的書面批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延，並應與物業的質量和性質保持一致和兼容。根據房東的合理判斷，如果任何此類標誌需要維修和/或維護，房東有權向租户發出通知，租户(以下規定除外)應在收到房東的通知後三十(30)天內進行此類維修和/或維護，費用和費用由租户自行承擔。如果承租人未能在上一句中所述的期限內進行此類維修和/或維護，房東有權在提前五(5)個工作日發出額外書面通知後，安排進行此類工程，並向承租人收取該工程實際費用的額外租金。在到期或更早的時候

100494\14214155 v13 33租約終止後，承租人應自行承擔費用，拆除所有此類標牌，並修復標牌所在區域。如果承租人未能按照前一句話的規定及時拆除標牌或維修標牌所在的區域，則房東可以執行該工作，房東在收到承租人發票後三十(30)天內應向房東償還因此而產生的所有費用，本節中與該拆除和維修義務有關的條款在本租約期滿或提前終止後繼續有效。6.2.7油類和危險材料。6.2.7.1定義。就本租約而言，下列定義適用：“危險物質”指任何固體、液體或氣體物質或被描述或描述為有毒或危險物質、廢物、材料、污染物、污染物或感染性廢物的材料，或任何特定數量會損害公眾健康或福利的物質，或以下定義的任何“環境法”中類似含義的詞語，或任何其他旨在定義、列出或分類物質的詞語，如易燃性、腐蝕性、反應性、致癌性、毒性或生殖毒性，包括但不限於石棉、石油(包括原油或其任何部分、天然氣、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體或其任何混合物)、石油產品、多氯聯苯、尿素甲醛、氡氣、核或放射性物質、醫療廢物、煙塵、蒸氣、煙霧、酸、鹼、化學品、微生物物質(如黴菌、真菌或其他細菌物質)。, 可能導致不良健康影響的生物製劑和化學品，包括但不限於癌症和/或毒性。“環境法”是指任何和所有聯邦、州、地方或準政府法律(無論是根據普通法、法規或其他法律)、條例、法令、法規、裁決、裁決、規則、條例或指導方針或政策文件，在任何方面與(I)保護環境、人(包括僱員)的健康和安全、財產或公共福利不受實際或潛在的釋放、排放、任何危險材料的逃逸或排放(無論過去或現在)，或(Ii)任何危險材料的製造、加工、分配、使用、處理、儲存、處置、運輸或處理。6.2.7.2遵守環境法。房東承諾，在租期內，房東應按照本租約的條款和條件，遵守所有環境法律。承租人聲明並保證，除此處所述外，其不會在房屋內使用、儲存或處置任何有害材料。此外，承租人同意：(I)不得導致或容受任何有害物質在房屋或任何毗連或毗鄰的房屋內、之上、之下或之內的釋放、排放、逃逸或排放；(Ii)不得在房屋內從事可能導致、引起或導致向租户或業主施加責任或在房屋所在的建築物或土地上產生留置權的活動；(Iii)在收到任何關於任何有害物質在、或在、在、或在、, 以及(Iv)應立即向房東提供與在該場所、其上、之下或內部或任何毗鄰場所釋放、排放、逃逸或排放任何有害物質有關的所有命令、通知、許可證、申請和其他通信和報告的副本。

100494\14214155v13 34 6.2.7.3承租人危險材料。承租人將(I)獲得並保持完全有效的所有環境許可證(定義見下文)，以及(Ii)遵守並繼續遵守所有該等環境許可證的所有條款和條件以及所有其他環境法律。“環境許可證”是指根據任何環境法或為遵守任何環境法而在任何時間要求的任何和所有任何性質的許可證、同意、許可證、批准和登記。在開工日期或之前，以及開工日期之後每年的週年紀念日，以及在承租人收到房東的合理要求後的任何其他時間，承租人同意向房東提交一份承租人預期在房屋內使用的所有危險材料及其數量的清單。承租人收到房東的要求後，應隨時使用房東提供的表格，及時填寫一份商業上合理的“危險物品調查問卷”。在本租約到期或提前終止時，承租人同意由承租人和/或任何承租方自行承擔費用，迅速將任何和所有危險材料，包括任何含有危險材料的設備或系統，從租户和/或任何承租方安裝、攜帶、儲存、使用、產生或釋放到房屋、建築和/或財產或其任何部分或附近的場所、建築物和/或財產或其周圍的設備或系統中移除(此類義務應在本租賃期滿或更早終止後繼續存在)。本租約中的任何條款均不向承租人施加對房屋內存在的任何有害物質的任何責任, 開工日期之前的建築物或財產(“先前存在的危險材料”)，或在開工日期後由不受承租人控制的任何第三方帶入或以其他方式引入房屋、建築物或財產的(“第三方危險材料”)。6.2.7.4業主的環境審核權。除業主享有本租約規定的其他使用權外，業主在向租户發出合理通知後，每年可獲準進入或進入物業進行或安排進行環境檢查、現場評估或審計。這樣的環境檢查員或審計師可由業主自行選擇，並由業主承擔全部費用。如果在檢查、評估或審計後準備的報告表明存在由承租人或其代理人、員工或承包商違反環境法律引入房屋的危險材料(“承租人危險材料”)，或提供建議或建議禁止任何承租人在房屋內、之上、之下或內部釋放、排放、逃逸或排放危險材料，或遵守任何環境法，承租人應立即遵守任何此類商業合理的建議或建議，費用由承租人承擔，包括：但不限於執行該檢查員或審核員合理建議的對承租人危險材料的額外調查或地下調查或補救。儘管如此，如果房東在任何時候有實際通知或合理理由相信租户違反或允許任何違反環境法的行為，房東將有權在任何時候執行其環境檢查、評估或審計, 儘管有上述年度限制，但如果此類環境檢查、評估或審計發現承租人存在違反環境法律的危險材料，承租人必須償還房東因此而產生的成本或費用，如額外租金。6.2.7.5賠償。房東同意賠償、辯護、保護並使租户各方免受任何責任、義務、損害或費用，

100494\14214155v13 35包括但不限於律師費和費用，直接或間接因使用、存在、移除或處置(I)任何先前存在的危險材料，以及(Ii)房東或房東代理人、僱員或承包商引入房屋、建築或財產的任何危險材料而產生的費用。承租人同意賠償、辯護、保護房東，並使其免受因使用、存在、移除或處置任何承租人危險材料(不包括但不限於，但不限於：(I)律師費和費用，(Ii)物業或其任何部分的價值縮水，以及(Iii)對物業或其任何部分的空間營銷產生的任何不利影響而產生的損害)的任何責任、義務、損害或成本(包括但不限於，先前存在的危險材料和第三方危險材料)或承租人違反本節的任何規定。第6.2.7.5節中的賠償條款在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。6.2.7.6生存。承租人在第6.2.7節項下的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。在本租約終止後，承租人或業主需要在任何時間內完成將任何承租人的危險物質從房屋中移走，承租人應被視為保留在房屋內，並應根據第8.5節的條款繼續收取租金，直至完成所有該等移走。6.2.7.7危險材料文件。房東承認，第6.2.7節的目的並不是要禁止租户為許可的用途經營其業務。承租人可按照承租人所在行業的習慣經營業務(包括但不限於, 根據本節6.2.7中規定的條款使用危險材料的權利)，只要承租人使用或存在危險材料符合環境法和其他適用法律的嚴格和適當的監督。作為對房東的物質誘因，允許承租人在與其業務相關的情況下使用危險材料，承租人同意向房東提交(A)一份清單，列出受任何環境適用法律(不包括允許的化學品，如下所定義)監管的場所內存在的每種有害物質。(B)與該場所存在危險物質有關的任何和所有政府當局批准或許可的清單，以及(C)正確和完整的副本(I)與危險材料有關的違反適用法律的通知，以及(Ii)與安裝任何儲罐有關的計劃，這些儲罐將安裝在物業內部、之上、下方或周圍(但只有在業主書面同意承租人同意後，方可允許安裝儲罐，對於承租方為關閉任何此類儲罐而安裝在物業內、上、下或周圍的任何儲罐，業主可在其唯一和絕對酌情決定權下不予同意)以及任何和所有政府當局要求的關閉計劃或任何其他文件(統稱為“危險材料文件”)。承租人應在不遲於房屋任何部分首次佔用前三十(30)天或在物業內任何地方首次放置與危險材料有關的設備之前，(M)如果危險材料文件有任何更改，應在此後每年不遲於每年12月31日向業主交付更新的危險材料文件, 以及(N)承租人開始對承租人的業務進行任何涉及危險材料類型或數量的實質性增加的變更或變更前三十(30)天。對於所列的每種危險材料，危險材料文件應包括(T)化學名稱、(U)材料狀態(例如，固體、液體、氣體或製冷劑)、(V)濃度、(W)

100494\14214155v13 36儲存量和儲存條件(如櫃內或櫃外)，(X)使用量和使用條件(如露天使用或封閉使用)，(Y)地點(如房間號或其他標識)和(Z)如果知道的話，化學品摘要服務編號。儘管本節有任何相反規定，承租人不得要求承租人向業主提供任何包含專有信息的危險材料文件，而危險材料文件本身並不包含任何危險材料或與危險材料相關的活動。業主可由業主承擔費用，安排有資格分析危險材料的個人或公司審查危險材料文件，以確認符合本租賃條款和適用法律。如果對危險材料文件的審查表明不符合本租賃或適用法律，承租人應努力採取措施，使其危險材料的儲存和使用合規，費用由承租人承擔。此外，房東同意承租人可以使用、儲存和妥善處置常用的家用清潔劑和化學品，以維持房屋和承租人的日常辦公操作(如打印機碳粉和複印機碳粉)(以下簡稱“許可化學品”)。房東和租客承認本段所述的任何或所有允許使用的化學品可能構成危險物質。但是，承租人可以使用、儲存和處置，條件是承租人在這樣做時完全遵守所有環境法律。6.2.7.8退出調查。在租户交出對房屋任何部分的佔有權之前至少五(5)個工作日, 承租人應向業主提供由業主合理接受的獨立第三方編制的該場所的設施退役和危險物質關閉計劃(“出口調查”)。出口調查應符合美國國家標準協會的實驗室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或由ANSI或任何後續組織發佈的任何後續標準(如果ANSI及其後續組織不再存在，則為發佈類似標準的類似實體)。此外，在承租人交還房產任何部分之前至少十(10)天，承租人應向房東提供承租人根據適用法律(包括與交還房產有關的法律)獲得的所有必需的政府放行的書面證據。承租人在本條款項下的義務應在租賃期滿或提前終止後繼續存在。第七條因意外或採取7.1條終止合同。如果整個房屋或財產或其任何重要部分因火災或傷亡而被摧毀或損壞，則經房東選擇，本租約的期限可終止。這種選擇應由房東在事故發生後365天內通知租客；但是，如果房東沒有按照上述規定的房東終止權選擇終止本租約，並且房東合理地認為房舍或財產的修繕/恢復工作不能在開始後六十天內完成，則租客可以在房東向租客發出關於房東關於完成適用的修繕/恢復所需時間的書面通知之日起六十天內選擇, 以書面方式通知房東終止本租賃，自通知中指定的日期起生效，該日期不得早於租户發出通知之日起三十(30)天，也不得超過通知之日後六十(60)天。此外，如果整個場所

100494\14214155v13 37物業或其任何實質部分(物業或物業的剩餘部分不合理地不足以讓承租人在此有效地開展業務，且承租人不從該剩餘部分開展業務)，應被任何公共當局徵用或用於任何公共用途，或應受到任何公共當局的譴責，則可由房東或租户選擇終止本租約的期限。即使房東的全部權益可能已被剝離，這種選擇仍可通過房東或租客在取得權益之日起一百二十(120)天內通知另一方而作出。除上述終止權利外，如果房屋或財產在期限的最後十二(12)個月內發生任何損壞，且業主承包商以書面形式向雙方估計無法在(A)預定期限屆滿日期或(B)損壞發生之日後六十(60)天內完成修復、重建或恢復，則房東和租客均有權終止本租賃。7.2恢復。如果房東和租客都不選擇終止租約，本租約將繼續有效，並且(只要損害不是由租客或其僱員、代理人、承包商或受邀者的疏忽或其他不當行為造成的)根據房產遭受的損壞的性質和程度，每年固定租金和用於税收和運營成本的額外租金的公正比例將被暫停或減少，直到房產(不包括由租户自費對房產進行的任何改善)和財產，或其可能剩餘的部分, 須由業主妥善使用，而業主與業主的契諾，是在所追討的保險淨收益或因該等毀壞、徵用或譴責而判給的損害賠償所準許的範圍內，以合理的努力予以使用，並受當時存在的分區及建築法律或條例所規限。“追回的保險淨收益或賠償的損害賠償金”是指房東實際獲得的此類保險或損害賠償的總金額(不是由任何高級出租人(定義如下)或高級抵押權人(定義如下)保留的)，減去與收取此類保險或損害賠償有關的房東的合理費用，包括但不限於法律和評估服務的費用和開支。7.3獎。無論法律規定的賠償形式如何，在任何情況下，因火災或其他傷亡或被徵用或被徵用而要求賠償的所有權利應屬於房東，在本租約終止的情況下，承租人應將根據本租約第4.5.1.3節所要求的承租人保險支付給房客的所有保險收益分配給房東(或房東指定的任何一方)，適用於對房屋的改善和改造；但承租人應有權從該保險中保留一筆金額，該金額相當於自租賃終止生效之日起，由承租人自費對房屋進行的所有改善和改善的費用中的未攤銷金額。, 該等成本應(按直線攤銷法)在相當於租賃的初始90個月租期的期間內攤銷，以進行此類計算。承租人特此授予房東所有權利，如房東不時提出要求，承租人有權獲得損害賠償和交付進一步轉讓的契諾。儘管有上述規定，本文所載內容不得解釋為或要求轉讓承租人，或阻止承租人就(I)拿走屬於承租人的個人財產、存貨或貿易固定裝置，(Ii)承租人支付的任何改建或改善的價值(房東的貢獻未予償還)，(Iii)承租人的業務中斷和租客的搬遷費用，(Iv)

100494\14214155v13 38承租人商譽的損失，或(V)本租約並未因此而終止的任何臨時徵收，承租人應有權獲得因上述原因而作出的任何廢除裁決的任何部分。7.4法規的放棄。本租約的條款，包括但不限於第7條，構成房東和租客之間關於房屋、建築物或財產的任何部分或全部或任何部分的任何傷亡或被佔用的明確協議。因此，承租人完全放棄任何法規或法規的規定，包括《加州民法典》第1932(2)條和第1933(4)條關於與傷亡有關的任何權利或義務的規定，以及《加州民事訴訟法典》第1265.130條關於基於部分徵收終止本租賃的規定。第8條規定8.1承租人違約。(A)如果租客在到期時拖欠本租約規定的任何數額的租金或任何其他費用，或在履行本租約第6.1.11款規定的義務時違約，並且如果任何此類違約在業主書面通知指定違約後十(10)天內繼續存在，或(B)在業主向租客發出書面通知，説明除(A)款所述以外的任何違約或違約後三十(30)天內，租户仍未糾正上述違約或違約，或者，如果這種違約或違約的性質需要超過三十(30)天才能糾正，如果承租人未能在該三十(30)天內開始補救，並在此之後努力進行補救，則在本合同(A)和(B)款所述的任何情況下(集體和單獨地，“租户違約”)，房東可以, 作為對任何先前違反契約的補救措施的補充而非減損，通過其僱員、代理人或傭人，立即或在其後的任何時間，以第10.1節規定的方式通知承租人終止本租約，並有權立即重新進入和收回該場所，因此，在該通知指定的日期，本租約的期限和承租人在本租約下的所有權利和特權將到期並終止，但承租人仍應承擔下文規定的責任。8.2補救措施。如果房東應根據第8.1條選擇重新入夥，或房東應根據法律程序或法律規定的任何通知接管房產，並且如果房東選擇終止本租約，房東可向租客追回：(A)租客在終止租約時到期、欠付和未支付的未付租金和其他應支付費用的價值；及(B)在判給時，(I)在終止合約後至判給時本應賺取的未繳租金及根據本合同須繳付的其他費用的價值，超過(Ii)承租人證明本可合理避免的期間的租金損失的款額；及

100494\14214155v13 39(C)判給時的價值，即(I)在判給後本租賃期內根據本合同應支付的未付租金和其他費用超出(Ii)承租人證明可以合理避免的期間的租金損失金額；及(D)補償業主所需的所有其他款項，以補償業主因租客沒有履行其在本租契下的義務而直接造成的所有損害，或在通常情況下相當可能因此而導致的損害，包括但不限於收回對處所的管有、將人或財產從處所移走、修理、中介費、廣告和與重新出租處所有關的處所改動的一切費用(包括合理的律師費、費用和支出)；以及(E)在房東選擇的情況下，適用法律不時允許的其他數額，以補充或代替上述規定。房東根據(A)、(B)和(D)條款可收回的金額的所有價值計算應按違約利率計息。房東根據上述(C)條款可收回的賠償金的價值，應按照舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算。如果房屋或房屋的任何部分被騰出或放棄，或者如果房東根據法律程序或根據適用法律規定的任何通知接管房產，並且如果房東沒有選擇終止本租賃，房東應享有加州民法典1951.4條所述的補救措施(出租人可以在承租人違約和放棄後繼續有效的租賃，並在到期時追回租金, 如果承租人有權轉租或轉讓，僅受合理限制)。因此，如果業主因租户違約而不選擇終止本租約，業主可不時在不終止本租約的情況下執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金和本合同項下應付的其他費用的權利。業主亦有權在物業內進行其合理判斷認為合宜及必需的改建、修葺及裝飾，以重新出租物業；而該等改建、修葺及裝飾並不適用於或解釋為免除租客在本協議項下的上述責任。在扣除所有與此相關的合理費用，包括但不限於所有收回成本、經紀佣金、法律費用、律師費、律師費、費用和支出、廣告、僱員費用、改建費用和準備重新出租房屋的費用後，房東應將房東在本協議項下應支付的任何未付款項用於房東重新出租房屋的淨收益(如有)。承租人特此放棄收取任何此類轉租淨收益的全部或任何部分的權利。業主在任何情況下均不會為該處所未能重租而負上任何法律責任，或如該處所被重租，則不會因該重租而未能收取租金而負上任何法律責任。如果適用法律要求房東減輕其在本租賃項下的損害：(I)房東只需盡合理努力減輕損失, 不得超過業主在聖何塞市場地區租賃其他類似空間的一般努力；(Ii)如果業主在重新出租全部或部分房屋之前，在聖何塞市場地區租賃任何其他物業或其部分，將不被視為沒有減輕租金負擔；(Iii)業主沒有義務將該物業出租給替代租户。

100494-14214155v13 40房東善意地認為，沒有足夠的財政資源以一流的方式經營該房產，並在租約到期時履行與租約相關的所有義務；以及(Iv)任何未能按本合同要求在任何時間段內減免的債務，僅可降低租金和房東根據本合同有權獲得的其他金額。如果承租人違反本租約，房東可以選擇執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追回租金和根據本租約到期應支付的其他費用的權利。此外，房東有權向承租人追回所有合理的房屋維護和維護費用(在承租人根據本租約承擔的維修和維護義務的範圍內)，以及所有費用，包括律師費、費用和支出，以保護本租約下的房產和房東的利益。在租客違約後的任何時候，房東可以重新進入房屋，並將所有人和財產從房屋中移走；這些財產可以被移走並儲存在公共倉庫或其他地方，費用由租户承擔。除非向租客發出書面通知，否則業主根據本款重新進入物業不得解釋為選擇終止本租約。在法律允許的最大範圍內，承租人特此明確放棄在承租人被驅逐或被驅逐的情況下，或在房東獲得房屋佔有權的情況下，根據加州民事訴訟程序第1174和1179條或任何其他現行或未來法律的任何和所有贖回或沒收的權利。, 因承租人違反本租約的任何契諾和條件。本租約並不限制或損害業主在因本租約終止而提出的破產或無力償債程序中，證明並取得相等於在證明損害賠償時有效的任何成文法或法律規則所允許的最高金額的權利，不論該金額是否大於、等於或低於上述損失或損害賠償的金額。即使本租約有任何相反規定，對於房東因任何原因遭受的任何懲罰性損害賠償或任何業務損失或任何其他間接、特殊或後果性損害，租户不對房東負責，但房東因租客在本租約期滿或提前終止後因租約到期或提前終止物業而遭受的後果性損害除外，或房東因房東因本租約下租客違約而進行的任何維修、有形建築或改善工作而招致的損失除外。特此承認並同意，本款條款不適用於房東根據《加州民法典》第1951.2條可追回的任何損害，以及房東根據《加州民法典》第1951.4條到期繼續有效租賃並追回租金的權利。8.3累積補救。除第8.2節另有明確規定外，業主根據本租約可能享有的任何和所有權利和補救措施，在法律和衡平法上(包括但不限於對直接、間接、特殊和後果性(可預見和不可預見)損害的法律訴訟), 對於承租人未能履行其義務

100494\14214155v13 41本租約應是累積性的，不應被視為相互牴觸，在法律允許的範圍內，任何兩項或兩項以上的此類權利和補救措施可以同時行使。8.4房東補救違約的權利。如果租户發生違約事件，房東有權(但不被要求)支付因違約事件而可能必要或適當的款項或採取任何需要支出的行為。如果房東行使這種權利，房客同意在書面要求(包括證明房東產生的費用的合理文件)後三十(30)天內立即向房東支付所有該等款項，包括合理的律師費、費用和支出。連同利息，利率(“違約率”)等於12%(12%)或法律允許的最高利率中的較小者。8.5等待。租户在本租期屆滿或提前終止後持有的任何租約，應視為每日租賃，租金相當於緊接租期屆滿或提前終止前有效的年度固定租金總和的1.5倍，外加本租約規定的額外租金和其他費用(按日分攤)。承租人還應向房東支付因任何此類拖延而遭受的所有直接和/或後果性(可預見和不可預見的)損害。否則，所有的聖約, 在本租賃期限內適用的承租人協議和義務應由承租人在持有期間適用並履行，就像該期限是本租賃期限的一部分一樣。8.6違約豁免的效力。業主對租客的任何作為或不作為的任何同意或準許，不得被視為業主對任何其他類似或不同的作為或不作為的同意或準許，而在任何其他情況下，該等同意或準許亦不得被視為同意或準許。8.7不得放棄等。房東或租客未能就違反本租約的任何契約或條件尋求補償，或不堅持嚴格履行本租約的任何條款，不應被視為放棄此類違反行為，也不應阻止原本構成違反的後續行為具有最初違反行為的所有效力和效果。房東在知道違反本租約的任何契諾的情況下收取租金，不應被視為房東或租客對這種違反行為的放棄，除非這種放棄是由被指控一方以書面簽署的。業主或租客對違反任何協議或責任的任何明示或默示的同意或放棄，不得解釋為對任何其他違反相同或任何其他協議或責任的行為的放棄或同意。8.8沒有一致和滿意。業主接受少於每年固定租金、額外租金或當時到期的任何其他費用的款項，不得被視為不是由於該等租金或費用最早到期的分期付款，也不得被視為在任何支票或隨附任何支票或付款的信件上的任何背書或聲明，作為租金或其他費用, 房東可接受該支票或付款，但不影響房東收回該分期付款餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

100494\14214155v13 42第9條抵押權人或土地出租人的權利本租約及承租人在本租約項下的所有權利，均受制於或從屬於任何土地或主租約，以及現在或以後可能影響建築物或財產和/或任何此類租約的任何及所有抵押貸款。這一部分應自行運作，不需要其他從屬文書。為確認這種從屬關係，承租人應立即簽署、確認並交付業主、任何該等租約下的出租人或任何該等抵押權的持有人或其各自的任何權益繼承人可合理要求證明該從屬關係的任何文書。本租賃受制於和從屬於本租賃的任何租賃在本文中稱為“高級租賃”，而高級租賃的出租人或其權益繼承人在本文中被稱為“高級出租人”。本租約所適用及從屬的任何按揭在此稱為“高級按揭”，而高級按揭的持有人在此稱為“高級按揭承保人”。儘管有上述相反規定，任何高級出租人或高級抵押權人可根據其選擇，通過向承租人提前十(10)天發出書面通知，將其作為本租賃的出租人或持有人的高級租賃或高級抵押從屬於本租賃，因此，無論簽約、交付和記錄日期如何，本租賃應, 優先於此類高級租賃或高級抵押，且無需任何其他文件即可實現此類變更。房東聲明，自本租賃之日起，該物業不受任何高級租賃或高級抵押的約束。房東應盡商業上合理的努力，以該高級抵押權人慣常使用的形式從任何未來的高級抵押權人那裏獲得所謂的不幹擾協議(SNDA)，但房東沒有義務招致與該請求相關的任何費用或責任(或捲入租客要求更改SNDA形式的任何請求)，如果該高級抵押權人未能或拒絕提供或執行該SNDA(或考慮或同意房客要求對SNDA形式進行的任何更改)，則房東不應構成違約或違反本租約。如果任何未來的高級抵押權人同意提供SNDA，則應房東的要求，租户應首先簽署SNDA並將其交付給房東。如果任何高級出租人或高級抵押權人或任何高級出租人或高級抵押權人的代名人或指定人，無論是通過管有或止贖訴訟或交付新的租約或契據，或以其他方式(前款最後一句除外)繼承業主在本租約下的權利，則應繼承業主權利的一方(本文稱為“繼任房東”)提出請求，並在該繼任房東的書面同意下接受租客的委託，承租人應向該繼任房東委託並承認該繼任房東為本租約下的租客房東，並應立即簽署並交付該繼任房東可能合理要求的任何文書作為該委託書的證據。在這樣的授權下, 根據本租約中規定的所有條款、條件和契諾，本租約將繼續作為繼任業主和租客之間的直接租約而繼續具有完全效力和作用，但繼任房東(除非是本租約中的前房東)不應(A)對租客根據本租約對房東的任何作為或不作為、疏忽或過失承擔任何責任，(B)對房東欠房東或存放在房東的任何款項負責，(C)受迄今向房客提出的任何反索償或抵銷的限制，(D)受在該等高級租契或高級按揭後對本租契作出的任何修改或任何先前預付

100494\14214155v13 43超過一(1)個月的年度固定租金或額外租金，且未經繼任業主書面批准，(E)對承租人負有責任，超出繼任業主在物業中的權益，(F)負責業主根據本租約將進行的任何工作，使處所可供租客使用，或(G)被要求遷出佔用該處所或其任何部分的任何人，除非該人通過、透過或在繼任業主之下提出申索。承租人同意隨時並不時簽署一份適當的文書，以確認承租人與前述代理人的協議。第十條其他規定10.1通知。除本協議另有明確規定外，本協議各當事方的所有通知、請求、要求、同意、批准或其他通信均應以書面形式進行，應(I)以專人遞送，(Ii)通過掛號或掛號信郵寄，要求回執，(Iii)由提供遞送收據的國家認可的快遞服務機構寄送，如聯邦快遞、聯合包裹服務或美國郵政特快專遞，或(Iv)以電子郵件(“E-mail”)方式遞送至本租賃中規定的或以書面通知方式向另一方提供的每一方的每個地址，條件是通過電子郵件發出的通知之後應立即以上文第(I)、(Ii)或(Iii)項中確定的方法之一發送書面通知(且如果通過電子郵件交付的通知之後再有如上所述的書面通知，則通過電子郵件交付的通知應視為在收到時發出，並經書面或自動收據核實)，或通過電子日誌(視情況而定))。面交送達或由專人送達的通知, 送達應被最終視為在面交送達或拒絕接受送達時作出。任何以郵寄方式發出的通知，在寄往美國的郵寄地址後的三(3)個工作日內，應被最終視為已送達，地址如下：如果要寄給房東，請寄到本租約第1.1節規定的房東的原始地址，並將一份副本交給SIR Property Trust，抄送：The RMR Group LLC，Two Newton Place，255Washington Street，Suite300，Newton，MA 02458，電子郵件：Jennifer B.Clark，E-mail：[***]地產信託公司The RMR Group LLC，地址：West Third Street，Suite 301E，CA 90048，注意：西部地區副總裁，電郵：[***](或房東此後可能不時通過通知租户指定的其他一個或多個地址)；如果打算提供給租户，則按本租約第1.1節中規定的租户原始地址(或租户此後可能不時通過通知房東指定的其他一個或多個地址)發送給租户。通知應在根據本租約要求或允許向其發出或作出通知的一方交付之日(或嘗試交付並被拒絕交付的第一日)生效。任何一方的通知可以由該方的代理人(如有)或該方的代理人發出。任何年度固定租金或額外租金的賬單或發票可以郵寄(不需要登記或認證)，如果這樣提供，應被視為在郵寄日期後的第三個營業日(如下文第10.8節所定義)提供。10.2安靜的享受。房東同意，在承租人支付租金並履行並遵守其部分履行和遵守的協議、條件和其他規定後，承租人在本租約期間應且可以和平、安靜地擁有、持有和享用房產，而不受房東或任何根據房東提出索賠的人的任何形式的阻礙或騷擾，但須遵守本租約的條款。

100494\14214155 v13 44 10.3放棄陪審團審判。房東和租客特此放棄在任何一方對另一方提出的與本租約有關的訴訟、訴訟或反索賠中進行陪審團審判。10.4租賃不得記錄；租賃條款的保密性。承租人同意不會記錄本租約。雙方應應任何一方的請求(費用由請求方承擔)，以可接受的形式(如有)簽署並交付本租約的通知或簡短表格，以向負責保存聖何塞市土地記錄的政府實體記錄。在任何情況下，該文件都不應規定承租人根據本租約應支付的租金或其他費用；任何此類文件應明確聲明，它是根據本租約中包含的條款簽署的，並不打算改變本租約的條款和條件。未經房東事先批准，承租人不得就本租約發佈任何新聞稿或其他類似的公開聲明，不得無理拒絕批准；但前述規定不適用於或以其他方式限制承租人遵守與本租約相關的任何適用於承租人的上市公司的披露要求，包括但不限於披露和提供與承租人的8-K披露義務相關的本租約的任何要求。10.5業主責任的限制。“業主”一詞，就業主須履行的契諾或義務而言，僅限於指當時業主對該物業的權益，以及在上述物業的所有權發生任何轉讓或轉讓的情況下，僅包括該業主。, 業主(如其後有任何轉讓或轉易，則指當時的授予人)應同時從該轉讓或轉易發生之日起及之後，免除及免除與業主履行本租契所載任何契諾或義務有關的一切法律責任，而無須另行訂立任何文書或協議，特此規定，僅在業主、其繼承人及受讓人各自對該物業擁有該等權益的期間內及就其各自的擁有期而言，本租契所載的契諾及義務對業主、其繼承人及受讓人具有約束力。儘管有上述規定，在任何情況下，購房人取得業主在該物業中的權益，同時將業主在該物業中的全部權益租回給業主，在任何情況下均不得視為根據法律的施行或以其他方式承擔業主在本條例下的義務。承租人應僅向該賣方-承租人及其不時的所有權繼承人尋求履行房東在本合同項下的義務。賣方和承租人及其所有權繼承人應成為本協議項下的房東，除非買方明確以書面形式承擔房東在本協議項下的義務。承租人不得針對業主在物業中的權益(以及與此相關的租金、問題、利潤和其他收益)以外的任何業主資產主張或尋求強制執行任何違反本租約的索賠，承租人同意僅着眼於該等權益，以滿足根據本租約向業主提出的任何責任或索賠，並特別同意，在任何情況下，業主均不對任何此類責任承擔任何個人責任。此外, 房東特此通知租客，《房東信託聲明》規定，且租客同意，房東的受託人、高級管理人員、董事、普通合夥人或有限責任合夥人、成員、股東、受益人、僱員或代理人(包括不時受聘監督和/或管理房東運營的任何個人或實體)不得受到

100494\14214155v13 45對業主、針對業主或與業主有關的任何類型的債項、申索、要求、判決、判令、法律責任或義務，或因為業主或代表業主所採取或不採取的任何行動而產生的任何共同或各別法律責任。10.6房東違約。10.6.1總則。房東不應被視為違反或不履行本租賃項下的任何義務，除非其未能履行該義務，並且在租客向房東發出書面通知，説明房東據稱的違約或違約的性質後，該違約應持續三十(30)天，或合理需要的額外時間來糾正任何此類違約或違約，只要房東在該三十(30)天內開始補救，並在此後勤奮地進行補救直至完成。房東未能履行其在本租約項下的任何義務不應被視為驅逐租户(推定的或實際的)，承租人無權因房東在本租約項下的任何違約或違約而終止本租約，並且除本租約中明確規定外，對於任何此類違約或違約，承租人無權抵消或反索賠本租約項下的任何到期租金。在任何情況下，房東對租客因任何原因遭受的任何懲罰性賠償或任何業務損失或任何其他間接、特殊或後果性損害，均不承擔任何責任。10.6.2房東不修繕；租客有權補救。如果業主未能進行本租賃項下業主責任的任何維修或更換，或以其他方式執行本租賃項下業主責任的任何工作(就本第10.6.2節而言，統稱為, 在第10.6.1節規定的時間內，如果房東收到租户發出的需要維修的第二次通知後三(3)個工作日內仍未進行維修，並明確指出，除非房東對該通知作出迴應，否則租户打算進行此類維修，則承租人可以進行此類維修，但須遵守第10.6.2節的進一步條款和條件。如果承租人採取這種維修行動，承租人只能使用業主在建築物內使用的承包商進行工作，除非該等承包商不願意或不能進行或及時進行此類工作，在這種情況下，承租人可以使用任何其他合格承包商的服務，這些承包商通常和定期在物業附近的其他類似建築中進行類似工作。承租人根據第10.6.2節的條款和條件承擔的任何工作完成後，承租人應立即提交已完成工作、所用材料和相關費用的詳細發票。房東應在收到發票後三十(30)天內向租客補償發票中規定的費用。然而，如果房東在收到租客發票後三十(30)天內向租户遞交了一份反對支付發票的書面反對書，併合理詳細地陳述了房東的理由，即根據本租約的條款和條件，房東不必採取這種行動，或者費用過高，在這種情況下，房東應支付其認為不會過高的金額。如果租客不同意房東的決定, 然後，房東和租客應嘗試通過合理的善意努力，就退還給租客的金額達成一致。如果房東和租客未能在此後三十(30)天內達成協議，則任何一方均可對另一方提起法律訴訟(受本租約的其他條款和條件的約束)。

100494 14214155 v13 46 10.7經紀業務。持牌房地產經紀人Cushman&Wakefield of California，Inc.代表與本租賃有關的房東，加州公司Corish&Carey Commercial代表與本租賃有關的承租人(統稱為“經紀人”)。業主應根據業主與經紀人之間的單獨協議(“經紀人協議”)中規定的條款，向經紀人支付與本租約簽訂有關的經紀人提供的經紀服務的費用。承租人聲明並向房東保證，除經紀公司外，其未與任何經紀人或發包人就本租約的成交進行交易。如因與承租人的交易而對業主或物業(包括物業)提出或產生任何其他經紀索償、索償費或類似索償或留置權，承租人同意為其辯護，並就任何此類索償向房東作出賠償並使其不受損害，並解除任何此類留置權。房東聲明並向承租人保證，除經紀公司外，其並未與任何經紀公司或與本租約完成有關的尋找人打交道。房東同意就任何經紀索賠、發現者費用或類似索賠(包括經紀人根據經紀協議提出的索賠)對租户進行賠償、辯護並使其不受損害, 但不包括經紀人的任何其他索賠)，或以其他方式預測或產生於先前與房東的交易。第10.7節規定的賠償義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。10.8適用法律和工程。本租約受加利福尼亞州法律管轄和解釋，如果本租約的任何條款在任何程度上無效，本租約的其餘部分不受影響。承租人明確承認並同意房東沒有、也不會作出、承租人在簽署和交付本租約時不依賴任何擔保、陳述、承諾或聲明，除非在本租約或雙方在簽署和交付本租約的同時可能達成的任何其他書面協議中有明確規定，且應明確提及本租約。雙方迄今達成的所有諒解及協議均合併於本租約及同時訂立的任何其他該等書面協議，該等協議本身完全及完整地表達雙方的協議，並經充分調查後訂立，任何一方均不依賴本租約或同時訂立的任何其他該等書面協議所載的任何陳述或陳述。只有房東和租客簽署的書面文件才能修改本租約，並且可以放棄或修改本租約的條款。本租約中包含的幾篇文章和章節的標題僅為方便起見，不得在解釋本租約時考慮。提交本文件以供審查和談判並不構成租賃、預訂或選擇該場所的要約。, 在房東和租客雙方簽署並交付本合同之前，承租人無權使用本合同項下的房產。除本合同另有規定外，本合同條款對房東和租客的繼承人和受讓人具有約束力，並使其受益，如果租客是個人，則對其繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人具有約束力。如果兩個或兩個以上的人或當事人被指名為承租人，(A)每個此等人或當事人應對承租人在本租約項下的義務承擔連帶責任，房東可以在沒有事先對他們中的任何其他人提起訴訟的情況下對任何人提起訴訟，以及(B)承租人根據本租約交付的任何通知、請求、要求、同意、批准或其他通信，如果不是由每個被指名為承租人的人或當事人簽署的，可被視為無效，如果房東選擇這樣做的話。由承租人履行的本租賃的每一條款和每一條款均應被解釋為

100494-14214155v13 47公約和條件，時間對於行使本租約項下的任何權利和履行本租約項下的任何義務至關重要。提及承租人的繼承人和受讓人並不意味着同意承租人的轉讓。除本租約另有規定外，本租約規定的任何承租人義務(包括但不限於租金和其他金錢義務、維修和保養義務以及賠償房東的義務)在本租約期滿或提前終止後繼續有效。本租約可用副本和/或電子簽名方式簽署。這裏使用的術語“營業日”是指除星期六、星期日和聯邦或加利福尼亞州特許銀行關閉營業的日子以外的任何一天或幾天。儘管本協議有任何相反規定，只要根據本租約的條款和規定，履約時間適逢營業日以外的一天，該履約時間應延長至下一個營業日。10.9律師費。如果房東或租客中的任何一方就物業的佔有權、追討根據本租約到期的任何款項，或因違反本租約的任何規定或要求對另一方的任何其他濟助而提起訴訟，則勝訴一方所產生的所有費用和開支，包括合理的律師費，應由另一方支付，另一方的義務應被視為在訴訟開始之日發生，並應可強制執行，無論訴訟是否被起訴至判決。勝訴方“一詞應包括但不限於實質上獲得或挫敗所尋求的救濟的一方, 無論是通過妥協、和解、判決還是由另一方放棄其索賠或抗辯。10.10不可抗力。因罷工、停工、勞資糾紛、天災、無法獲得勞動力或材料或合理替代品而導致的任何預防、延誤或停工，因此，政府限制、政府條例、政府控制、司法命令、敵方或敵對政府行動、內亂、恐怖主義行為、火災或其他傷亡、流行病和流行病或其他病毒暴露、傳播或暴發，或控制它們的預防措施(包括但不限於延遲、關閉或因適用法律、要求、命令、法令、建議而無法開展業務，指導或建議和/或遵守與疾病控制和預防中心、世界衞生組織或其他適用的地方、地區、市政、州、聯邦和全球監管機構的隔離、隔離、距離和其他類似措施的指導或建議和/或遵守指導或建議，以及超出有義務履行義務的一方的合理控制範圍的其他原因(財務能力除外)，應免除該方在相當於預防、延誤或停工的期限內履行職責。但根據本租約規定承租人須支付租金及任何其他款項或收費而施加的義務除外。10.11加州的具體規定。10.11.1Tenant特此確認並同意，在此日或之前，它已收到房東根據《加州公共資源法規》第25402.10條所要求的披露。

100494\14214155v13 48 10.11.2房東特此承認，截至本合同簽訂之日，該房屋尚未經過認證接入專家(CASP)的檢查。承租人特此承認並理解房東已作出上述聲明，以履行其根據《加利福尼亞州民法典》1938年條款承擔的披露義務。CASP可以檢查房屋，並確定房屋是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對房屋進行CASP檢查，但如果租户提出要求，商業地產所有者或房東不得禁止租户對房屋進行CASP檢查，以瞭解租户的入住率或潛在入住率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反施工相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。為進一步説明上述情況，房東和租客特此同意：(I)承租人要求的任何CASP檢查應由房東指定的CASP進行，費用和費用由房東指定，符合房東的合理規則和要求；(Ii)承租人應自費負責在物業內進行任何改善或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為；以及(Iii)如果由承租人或為承租人在使用或佔用房屋時所做的任何事情，需要對建築物或財產(在建築物外)進行任何改善或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，則承租人應應要求向業主報銷額外租金, 對房東進行此類改進或維修的費用。10.12授權。代表承租人簽署本租約的每個個人都有必要的權利、權力、法律行為能力和授權，代表承租人簽署和簽訂本租約，在法律上約束承租人遵守本租約的條款和規定，並履行本租約項下的每一項和所有承租人義務。10.13天台權。只要承租人繼續租賃100%(100%)的房屋，則根據並遵守本租約中規定的條款和條件(包括但不限於第6.2.5節和附件D)和第10.11節，承租人可以在建築物的屋頂上安裝、進入、維護和使用，費用和費用由承租人承擔，但不支付任何額外的租金或許可證或類似的費用或收費。(I)用於接收信號或廣播(相對於產生或傳輸任何該等信號或廣播)的衞星天線/天線，以服務於承租人在物業內進行的業務(連同與之相關的合理設備和佈線)(所有該等設備統稱為“電訊設備”)，及(Ii)暖通空調設備(即該暖通空調設備是業主根據第3.2.1.2節規定須提供、修理及/或更換的暖通空調設備以外的設備)，3.3和6.1.3)在承租人根據本租約規定的條款(“暖通空調設備”)在房屋內安裝的任何輔助暖通空調系統(統稱為“暖通空調設備”)需要安裝在建築物外部的範圍內, “屋頂設備”)。10.13.1屋面狀況。除本租約另有規定外，業主有義務在建築物上安裝新屋頂，並按照本租約上述規定修理和保養屋頂，業主對建築物屋頂的狀況，或建築物屋頂是否適合或適合安裝、維護和操作屋頂設備，不作任何陳述或保證。

100494-14214155v13 49包括但不限於進出電信設備的任何接收和傳輸的質量和清晰度，以及是否存在對該等信號的任何干擾，無論該信號是否來自建築物。房東同意使用商業上合理的努力來執行新屋頂的任何保修。10.13.2平面圖和規格。如果承租人選擇行使其安裝屋頂設備的權利，則承租人應事先通知房東。此類屋頂設備應按照業主批准的計劃和規範(具體包括但不限於所有安裝和防水細節)進行安裝，批准不得無理扣留、限制或拖延。此外，屋頂設備的外觀和大小應得到業主的合理批准，任何此類屋頂設備的安裝位置應由承租人指定，經業主合理批准，業主可要求承租人在業主合理指定的屋頂設備周圍安裝篩網，費用由承租人自行承擔。儘管有業主的任何審查或批准，租户仍應對與租户安裝、使用、維護和/或維修該等屋頂設備有關的屋頂或屋頂膜的任何部分的任何損壞，特別是任何穿透，承擔全部責任，業主不對此承擔任何責任。對於承租人安裝、使用、維護和/或維修此類屋頂設備，承租人不得采取任何行動(或未能採取適當行動)使新屋頂的保修無效或以其他方式對保修產生實質性影響, 當承租人在新屋面上施工時，業主有權要求業主代表到場。在任何情況下，此類屋頂設備都應符合適用的政府法律、法規、規則和法規。10.13.3維護和拆除。承租人應維護這些屋頂設備，費用和費用由承租人自行承擔。承租人應在承租人不再佔用房屋的100%(100%)之日拆除屋頂設備，無論如何，承租人應在本租約期滿或提前終止時拆除該等屋頂設備，並修復因該等拆除而對屋頂造成的任何損壞。10.13.4承租人的義務。為了確定承租人在本租約項下關於其使用屋頂設備的義務，本租約的所有條款應適用於屋頂設備的安裝、使用和維護，包括但不限於與保險、賠償、維修和維護以及法律合規性有關的條款。10.13.5無權轉讓。承租人無權轉讓、轉租、許可或以其他方式轉讓其使用電信設備的全部或任何部分權利(與根據上文第6.2.1節的條款轉讓本租賃有關的除外)。(簽名頁如下)

100494/14214155v13 50特此為證，雙方已於上文首次寫明的日期簽訂本租約。房東：先生物業信託：The RMR Group LLC，其管理代理：Jennifer F.Francis Jennifer F.Francis執行副總裁租户：Archer Aviation Inc.，特拉華州一家公司：/s/Brett Adcock姓名：Brett Adcock ITS：聯席首席執行官

100494\14214155v13展示房舍的平面圖

100494\14214155v13表-1\f25 A-1關於財產的法律説明

100494\14214155v13附件B--第1頁附件B業主和租客關於開工日期的聲明

100494\14214155v13附件C--第1頁附件C規則和條例

100494\14214155v13附件D-第1頁附件D更改要求

100494\14214155v13附件E--第1頁附件E承包商的保險要求

100494\14214155v13附件F-第1頁附件F場地平面圖改進

100494\14214155v13附件G-第1頁附件G拆遷圖