425

申請者：Healthcare Realty Trust Inc.

根據1933年《證券法》第425條

並當作依據規則14a-12提交

根據1934年的《證券交易法》

主題公司：保健房地產信託公司

委託文號：001-11852

Healthcare Realty 信託公司2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

企業參與者

克里斯·道格拉斯執行副總裁兼首席財務官

託德·梅雷迪斯總裁兼首席執行官

羅布·赫爾投資部執行副總裁

電話會議參與者

理查德·安德森， SMBC日興證券

胡安·薩納布里亞蒙特利爾銀行資本市場

史蒂文·瓦利奎特，巴克萊

羅布

奧斯汀·維爾施密特KeyBanc

Omotayo Okusanya，瑞士信貸

約翰·帕洛夫斯基綠街

演示文稿

運算符

感謝您出席今天的Healthcare Realty 2022年第一季度收益電話會議。

我現在請你們的東道主、Healthcare Realty Trust的首席財務官克里斯·道格拉斯主持會議。克里斯，請繼續。

克里斯·道格拉斯

感謝您今天參加Healthcare Realty 2022年第一季度收益電話會議。

請注意，除包含的歷史信息外，本電話會議中討論的事項可能包含涉及估計、假設、風險和不確定性的前瞻性陳述。這些風險在公司提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的10-K表格和提交給美國證券交易委員會的截至2022年3月31日的10-Q表格中有更具體的論述。這些前瞻性陳述代表公司截至本次電話會議日期的判斷。本公司沒有義務更新這些前瞻性材料。

本次電話會議中討論的事項還可能包含某些非GAAP財務指標，例如運營資金或FFO、標準化FFO、每股FFO、標準化每股FFO、可用於分配或FAD的資金、淨營業收入、NOI、EBITDA、和調整後的EBITDA。在公司發佈的截至2022年3月31日的第一季度收益報告中，可以看到這些衡量標準與最具可比性的GAAP財務衡量標準的協調。

醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

公司收益新聞稿、補充信息和表格 10-Q可在公司網站上查閲。我現在把電話轉給託德。

託德·梅雷迪思

謝謝你，克里斯，謝謝大家今天參加我們的節目。

首先，我將對我們第一季度穩健的運營業績發表一些評論。其次，我將提供我們與HTA即將達成的戰略合作的一些最新信息。最後，我將介紹從現在到HTA交易完成之間的流程和預期時間表。

對於第一季度，我們很高興地報告了強勁的內部增長和強勁的外部投資。同店NOI增長2.9%是由健康的背線增長推動的。整個投資組合強烈的租賃興趣推動正向連續吸收超過40個基點。基於建設性的供應商情緒，我們預計未來幾個季度將穩步吸收收益。

三億四千萬美元年初至今收購讓我們在2022年搶佔了先機。我們的收購上限比率符合指引，並遠高於我們的處置上限比率，從而實現增值資本循環。此外，我們還看到開發活動加速。我們耗資16億美元的嵌入式開發管道正在擴大，多個規模可觀的項目計劃於今年晚些時候開始。對空間的強勁需求正在推動投資組合入住率的增長和對開發興趣的增加，這支撐了我們對2022年的強勁前景。

現在轉到 HTA交易。我將首先談談我們在合併委託書和我們今天早些時候的新聞稿中描述的主動要約。在3月28日收到F方的建議書後，我們的董事會與我們的顧問一起對其進行了徹底的審查。董事會以書面形式一致拒絕了這項提議。4月中旬，我們收到了F方的第二封信，確認我們的答覆，並以同樣的條件重申了我們的興趣。董事會沒有回覆此信。然後在本週週二，在《華爾街日報》的文章發表後不久，我們又收到了F方的另一封信，重申了與3月28日提議相同的條款。因此，我們現在已經收到了F方的三封信，表示有興趣在相同的條件下。

我們只能將這些信件解讀為一種機會主義和破壞性的幹擾。董事會已一致拒絕這項主動提議，並繼續相信與HTA的戰略合併提供了更高的價值，並符合本公司股東的最佳利益。展望未來，我們仍專注於與HTA即將進行的合併。今天早些時候，我們發佈了一份關於這筆交易的最新演示文稿，可以在我們的投資者頁面上找到。在過去的60天裏，我們取得了巨大的進步，自2月份宣佈以來，我們對這一組合感到更加興奮。這是一筆改變遊戲規則的交易，將Healthcare Realty定位為領先的純遊戲暴徒REIT。

規模化運營為我們帶來了巨大的效率。但這裏的最終好處是加速增長，這一點你可以在我們更新的演示文稿的第6頁看到。與HTA的結合將使我們能夠進入更高的檔次，從過去三年每股平均4.5%的FAD增長到未來5%至7%的範圍。幾分鐘後，Rob將更詳細地描述我們的組合集羣戰略將如何加速我們的增長。

關於為HTA股東提供的11億美元特別現金股息，我很高興地報告，我們已經通過合資企業和資產的組合，以4.8%左右的上限利率獲得了16億美元的收益

ViaVid已經做出了相當大的努力來提供準確的轉錄。在報告電話會議的實質內容時，可能存在重大錯誤、遺漏或不準確。此文字記錄僅供參考。

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醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

銷售額。我們已收到意向書，正在與多方進行深入討論。我們預計部分資產出售將在合併投票前完成，並已獲得HTA 批准。這些收益將由HTA持有，用於在合併結束前支付特別現金股息，我們預計餘額將在合併完成時或前後結束。

我們將這些最初的努力視為第一階段，以滿足完成交易的資金需求。基於第一階段的強勁需求，我們重新啟動下一階段，通過額外出售或合資5億美元來進一步調整合並後的投資組合。與第一階段類似，我們預計將在投資組合規模下進行交易，在這種規模下，我們可以相對於單一資產定價產生溢價。我們將利用所得資金為具有吸引力的高收益開發項目和增值的個人資產收購提供資金。

此外，董事會最近批准了一項5億美元的股票回購計劃。這給了我們另一個選擇，如果價格有實質性的折扣，我們可以通過回購我們自己的股票，從第一階段或第二階段獲得的收益進行再投資。

最後，我想談談我們正在進行的交易流程和預期的時間表。我們已經獲得了一項新的信貸安排的承諾，Kris 將在幾分鐘內完成。我們還打算保留HTA的UPREIT地位，這為我們提供了一個現代化的運營結構，為未來的收購提供了税收優惠的貨幣。我們於週一提交了初步委託書，假設美國證券交易委員會沒有發表實質性評論，我們預計委託書將於6月初生效。股東投票可能在7月初至7月中旬進行，隨後不久交易將完成。

在我把它交給羅布之前，我想強調我對這一戰略組合的信心。我們在研究兩家公司的流程、技術和團隊方面取得了很大進展，我們已經做好了準備，可以在完成交易後實施我們的整合計劃。我對我們有能力向股東提供行業領先的規模、更高的穩定性和更快的增長這一罕見的組合感到興奮。

我現在將把它交給Rob，他將介紹我們的投資活動的最新情況，併為我們的增長戰略增添一些色彩。羅伯？

羅伯·赫爾

謝謝你，託德。

我們的年初至今收購活動一直很強勁。我們在17個暴徒和8筆交易中以5.1%的混合上限利率投資了3.41億美元。其中大部分位於目標市場，並與領先的醫療系統保持一致，如舊金山的Kaiser和Sutter、洛杉磯的Cedars-Sinai和休斯頓的Commonspirity。其中三分之二是與我們在2021年收購的產品一致的集羣。

這項活動的一部分，總計1.01億美元，是通過我們與教師的合資企業購買的。超過50%的投資是在校外進行的，這符合我們的戰略，即利用合資企業來平衡風險，同時保持運營協同效應和集羣利益。我們今年的成功反映了我們有能力通過利用我們的直接採購渠道進行有選擇的收購，建立最高質量的投資組合。

資產處置也是我們投資活動的一個增值資金來源。年初至今按4.2%的混合上限税率計算，他們貢獻了1.1億美元。我們實現了平均銷售上限税率和我們5.1%的平均收購上限税率之間90個基點的正向旋轉。我們的收購渠道繼續擴大，並塑造了我們今年剩餘時間的光明前景。由於我們在4月底前完成了近一半的高端指導，我們有望實現與2021年類似的採購量。

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醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

開發和再開發活動正在加速。我們將投資4400萬美元在納什維爾開發一個10.6萬平方英尺的項目。該項目得到了最近一家醫院擴建的支持，其中50%的建築已經租給了醫院贊助的綜合婦女服務計劃。我們看到來自獨立醫生團體的強烈租賃興趣，預計將在2023年下半年完成該項目。

此外，我們還有四個重建項目正在進行中，總金額為5300萬美元。我們認為，重建是一種有吸引力的方式，可以在現有市場產生8%至11%的增量回報。隨着醫院和醫療保健提供者擴大他們的護理足跡，我們未來的發展渠道將繼續增長。我們正就數項總值超過3億元的大型發展項目，進行後期策劃工作。其中大多數位於亞特蘭大、達拉斯、丹佛和洛杉磯的現有集羣內，所有這些醫院都位於或毗鄰領先醫院。預期回報率繼續比可比收購上限利率高出100至200個基點。其中一些總價值超過1億美元的開發項目可能會在2022年動工。

現在，我想談談我感到興奮的幾點，因為我們正在努力實現我們與HTA的戰略合作。我們的投資組合和資源一起為未來幾年的加速增長提供了更廣泛的基礎。合併兩家公司建立了一條漫長的跑道，以增加以醫院為中心的新集羣的規模和數量，為我們的股東創造價值。

首先，我將概述形成更多集羣的機會。具體來説，HR有38處物業，而我們只有一棟建築位於或毗鄰一個園區。 HTA擁有72處這樣的非集羣物業。總而言之，我們的機會將應用我們的直接採購模式，並利用深厚的關係來形成這些新的集羣，幾乎是原來的三倍。這意味着超過70億美元的新投資或大約五年的收購工作。此外，我們看到了一個巨大的機會，可以在我們已經擁有多個物業的醫院周圍擴大現有的集羣。

合併後的投資組合將為每個以醫院為中心的集羣平均略高於三棟建築。正如我們對自己的投資組合所做的那樣，我們可以增加這一平均值。在210多個以醫院為中心的集羣中，僅將投資組合平均增加一棟建築，就意味着又有60億美元的投資機會。第7頁的交易更新中概述了此商機集背後的數學原理。

以醫院為中心的集羣將成為未來幾年增長的基石。通過增加集羣的規模和數量，我們可以為醫療系統和提供商提供更多的解決方案，以支持他們的門診戰略，以增加市場份額和擴大他們的護理足跡，改善患者體驗，招聘和留住醫生。西雅圖就是一個很好的例子。2012年，我們有一個集羣，有兩棟建築。今天我們有七個集羣，平均每個集羣幾乎有四座建築。隨着我們滿足我們不斷增長的醫療系統合作伙伴的空間需求，我們的股東不僅將從投資更多建築中受益，還將從整個投資組合中的入住率收益和租金增長中受益。

具體地説，入住率每增加50個基點，我們的每股FAD增長就會增加100個基點。我們的平均自動扶梯每增加10個基點，我們的每股FAD增長就會增加20個基點。通過我們與HTA的結合，我們可以更好地圍繞更多的醫院校園擴大規模。通過增加收購和開發採購，以及長期入住率收益和租金增長，我們的股東將獲得規模效益，這些加在一起，可以將我們的利潤增長加速100至200個基點。

現在我要把它交給克里斯。

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醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

克里斯·道格拉斯

謝謝你，羅伯。

我們今年開局卓有成效，投資組合表現強勁，盈利持續增長。正常化每股FFO同比增長3.6%，至0.43美元。季度FFO環比增長主要是由淨投資活動貢獻的240萬美元推動的。這部分被併購增加的210萬美元所抵消。併購的變化是大約900,000美元典型的第一季度支出的結果，例如401(K)Match和HSA捐款。另有800,000美元來自股票薪酬，這是由於我們上個季度討論的新的前瞻性股權激勵計劃。最後，由於租賃和同店業績的改善，現金激勵薪酬增加了40萬美元。

本季度同店NOI增長2.9%，與我們長期的歷史正常水平一致。我還很高興地報告，我們的入住率繼續增加。季度，同店平均入住率增加了40個基點，達到89.2%，比我們上個季度產生的20個基點的連續吸收有所加快。與去年同期相比，入住率增加了20個基點，費用報銷增長了7.9%，推動同店收入比2021年第一季度增長了4.3%。

收入驅動因素再次強勁。合同本季度同店產品組合的自動扶梯利差為2.94%，現金租賃利差為3.4%。正如Rob提到的，衞生系統和醫生團體繼續證明需要更多的門診空間來支持日益增長的患者需求。這在我們的投資組合中得到了證明，第一季度房地產旅遊的數量達到了創紀錄的水平。在此背景下，我們對繼續加快收入增長動力並將入住率增長轉化為更強勁的同店增長的能力持樂觀態度。

關於我們的資產負債表和流動性，正如託德提到的那樣，我們正在考慮擴大資產出售和合資企業，以為投資活動提供增值資金。我們還在為合併後的公司重塑銀行信貸安排，以增加流動性和延長到期日。我們承諾新的和擴大的15億美元循環信貸安排和15億美元的定期貸款。這包括6.5億美元的新定期貸款，這些貸款將用於償還我們現有左輪手槍的未償還款項，並支付交易成本。當HTA交易完成時，我們預計擴展左輪手槍下將有滿負荷。

另外，我們安排了一筆12.5億美元的新資產出售定期貸款，可用於支持將為HTA特別股息提供資金的資產出售和合資企業的時間安排。這筆資產出售定期貸款將取代現有的摩根大通過橋安排，對任何融資來説都更具成本效益。我們已收到新銀行貸款的承諾，並預計在5月中旬之前完全執行文檔。今天上午，我們發佈了新的交易更新幻燈片，包括有關HTA戰略合併的更多財務信息。

幻燈片4包括來源和使用表，而幻燈片3是一座吸積橋，穿過大約2%的吸積量到2023年。這一分析考慮了最初11億美元的合資企業和資產出售，以及現金併購節省。此分析中未顯示的是其他增長驅動因素的優勢，包括幻燈片6中概述的可將我們的每股年增長速度加快100至200個基點的增長動力。

在我們繼續問答之前，我想為您留下兩個關於我們即將進行的戰略組合的關鍵要點。在資本方面，我們在新的信貸安排以及合資企業和資產出售的結構方面取得了實質性進展。在運營方面，我們準備通過擴大投資量、正入住率增長和更高的租金增長來實現加速增長。

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接線員，我們現在可以開通電話提問了。

運算符

絕對一點兒沒錯。第一個問題來自SMBC的裏奇·安德森。

你可以繼續了。

理查德·安德森

謝謝。大家早上好。

因此，在資產出售和合資企業方面，我認為你已經考慮到了你正在瞄準的一些市場。我想知道，您是否可以在交易上多給一點。你現有的教師關係有沒有涉及到，或者我想所有的資產都來自HTA的投資組合。您今天是否可以與我們分享針對要出售的資產類型的任何類型的共同線索？

託德·梅雷迪思

好的。早上好，裏奇。謝謝你的問題。是的，在交易更新的第5頁上，我們確實提供了資產出售以及合資資產的一些特徵。我想回答你關於老師或聚會的一個問題，我們還沒有透露。如你所知，我們正處於意向書階段。因此，當我們在那裏達成最終協議時，我們顯然會披露更多關於這一點的信息。因此，我們還沒有披露這些方面。

但由於這與資產有關，您在更新的第5頁上提出的問題，我們確實提供了，一般來説，資產銷售在校外的比例較高，單租户的比例較高，租期也往往較長，合同自動扶梯的租金略低。因此，再説一次，這是非常好的資產，但顯然不一定是羅布闡述的戰略的一部分，該戰略是指我們預計如何在我們的市場和集羣周圍擴張和增長。

因此，這就是資產出售的真正想法，只是試圖將範圍縮小到我們可以真正應用我們的優勢和戰略的資產。那麼，合資企業實際上與我們與教師合資企業所做的事情很相似，但也吸引了一些資產，這些資產可能更多地出現在校外，但也有助於Rob所描述的以醫院為中心的集羣，以及我們正在擴大規模的市場。因此，再一次，更多地向校外傾斜，增加一點價值，但仍然與我們的市場和我們的集羣戰略緊密結合。

理查德·安德森

主要是HTA擁有的資產，對嗎？

託德·梅雷迪思

是。抱歉，這是您的其他問題。是的，他們目前都是HTA的資產。這是正確的。

理查德·安德森

好吧。其次，把它稱為180億美元的問題。假設你運用了一些數學方法來實現F方或Tower的31.75美元的出價，以及作為一家與HTA合併的公司而不是接受現金出價，你如何為股東實現這一目標？有沒有類似的數學方法可以讓我們在合理的時間內實現這一目標，或者您只是在追求額外的時尚增長，在市場上會更有價值，而31.75美元是一個相對較短的時間內可以擊敗的水平？謝謝。

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託德·梅雷迪思

好的。謝謝你，裏奇。是的，顯然，我們不能準確地推測市場將如何發展，相對於我們的表現。但我們肯定有信心，當我們把公司放在一起，把投資組合放在一起，把團隊放在一起，我們就能推動這種加速增長。我們認為，通過這種組合，您將看到一條解決您的問題的途徑，從而為股東創造遠遠超過您所説的F方主動提議的價值。因此，我們的觀點很清楚，我們可以超越這一點。我們認為，我們通過這些資產出售和合資交易所表現出的一些跡象，是我們可以為股東創造價值和價值所在的明確標誌。

因此，這顯然是我們的重點，我們可以加快增長，並在非常合理的時間框架內為股東提供價值。

理查德·安德森

好吧。謝謝。

託德·梅雷迪思

謝謝你，瑞奇。

運算符

謝謝。下一個問題來自蒙特利爾銀行資本市場的胡安·薩納布里亞。你可以繼續了。

胡安·薩納布里亞

嗨，早上好。我看到你給了更新的吸積量，並且有一個漂亮的圖形。但是，隨着合資企業和資產出售規模擴大後的17億美元，淨資產16億美元，考慮到最初的11億美元，2%的時尚增長會改變這一點嗎？只是好奇修正後的數學是什麼，或者你們是怎麼想的？

克里斯·道格拉斯

是的，我是克里斯。問得好。不，我們在這裏顯示的只是我們在宣佈交易時宣佈的基本增值。就是我們談到的2% 。我們確實認為，除了11億美元之外，額外的合資企業和資產出售是一種增值方式，可以進一步擴大我們的投資組合，併為我們的收購和發展提供資金。因此，如果你假設我們能夠以我們現在給出的指導區間的中點進行再投資，可以稱之為較低的5s，5.2(電話)，額外的5億美元將使你的增值增加約30個基點。

胡安·薩納布里亞

接下來就是對裏奇的提問的快速跟進。是資產減少了，還是正在出售給合資企業的資產，任何可能入住率較低的開發項目可能會使上限利率下降，或者我猜同樣問題的B部分會是，您是否看到上限利率正在擴大的跡象？

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託德·梅雷迪思

好的。所以，關於你的第一個問題，這些投資組合的平均佔有率實際上相當高。我想是90%以上。不包括入住率較低的開發項目。所以，我認為這就回答了這個問題。

抱歉，你的第二個問題？

胡安·薩納布里亞

考慮到您今天正在進行的利率遠期討論中的移動，有沒有擴大上限利率的跡象？我不確定這17億美元是什麼時候開始的，這些討論是什麼時候開始的。我猜，前瞻性地説，你對上限利率有什麼看法？

託德·梅雷迪思

好的。正如你可以想象的那樣，這些對話非常非常新，可能早在2月份就開始了，但顯然還在繼續。我們繼續在這些對話中看到力量，並繼續下去的許多深度。正如我們提到的，我們正在考慮啟動這些資產出售或合資企業的第二階段，更多的資產出售或合資企業將真正發揮我們所看到的作用。顯然，我們不能就上限利率向所有人發表意見。在任何時候，在市場上，你都有不同的觀點。您將找到可能持有不同觀點的人。但是，我們發現了足夠的深度。除了我們已經宣佈的那些人之外，許多人對這些上限利率非常感興趣。因此，我們非常樂觀和樂觀地認為，這些上限利率具有深度。

胡安·薩納布里亞

謝謝。

運算符

謝謝。下一個問題來自巴克萊的史蒂文·瓦里奎特。你可以繼續了。

史蒂文·瓦利奎特

太棒了。謝謝。大家下午好，各位。

因此，本季度與醫療辦公室部門相關的許多醫療保健REIT收益電話會議的共同主題之一就是，宏觀通脹趨勢只是允許在新租賃和續簽中使用更多的租金自動扶梯。我只是想知道你是否也能夠與這種投資動態對話，你在你的投資組合中看到了什麼，你的轉租等等，僅僅是與推動這些投資組合走高的能力有關？謝謝。

託德·梅雷迪思

好的。問得好。我會略微説，是的。我們看到了一些上漲的跡象，因為隨着通脹的上升，租金能夠略有上升。顯然，你可以看到所有變化都非常快的不是酒店業務或其他短期業務。我們談論的是平均五年左右的租期。因此，這有點不同，但我們看到了一些跡象。我想克里斯指的是人們對旅遊的興趣達到了創紀錄的水平。

因此，我們看到了大量的需求。真正的共同點顯然是重置成本。我們看到了明顯的跡象，因為我們對開發項目、TI項目的建設成本、更換成本等方面的通脹進行了定價

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成本。因此，這最終將是提高租金的驅動因素。隨着時間的推移，我們已經看到了這種循環。建築業通脹一直略高於更廣泛的通脹指標，它通常會導致租金上漲。因此，我們看到了一些跡象。我會説它的醫療辦公室，所以它不會立即在其他一些領域流行起來。但是，我們認為，從長遠來看，我們可以推動與長期通脹率持平或高於長期通脹率的增長。

史蒂文·瓦利奎特

好吧。安全了。對我來説就是這樣。謝謝。

託德·梅雷迪思

謝謝你，史蒂夫。

運算符

謝謝。下一個問題來自Calamos Investments(Phon)的Rob Damron。你可以繼續了。

羅布

嘿夥計們。謝謝你回答我的問題。也許對我來説是一個兩部分的問題。所以，非常感謝你的顏色，我想這解釋了HR和HTA作為一個聯合實體的優點。我猜，大概在董事會的討論中，它顯然是權衡的，你們也顯然權衡了F方的優點或不足。所以我想你們能儘可能地談談我猜董事會在那份要約中看到的不足之處嗎？是什麼推動了這一決定？可能需要採取什麼措施來提高的報價(如果有的話)？

然後第二部分是，顯然我會假設在這個過程中，你有點像是在遊説你的股東基礎相對於三分之二的投票障礙。所以，我想知道你是否可以談談這一點，談談你對股東批准HTA交易的感受。這就是我想要的兩個。謝謝。

託德·梅雷迪思

好的。謝謝你，羅布。我想，首先，我們顯然公佈了董事會的審議結果，他們一致拒絕了F黨的提議。所以，這就是我們在那裏所能説的全部。顯然，我們不會深入細節並猜測這可能會去哪裏，或者F方可能會做什麼，或者不會做什麼，或者價格可能會在哪裏。因此，我們顯然要避開這一點。顯然，董事會在任何時候都會與顧問和管理層一起認真和徹底地審查任何主動提出的建議。這是理所當然的。所以，這就是我們的立場。這就是我們到目前為止所做的。

在遊説股東方面，我們絕對與很多股東進行了接觸，並進行了許多積極的對話。因此，我們仍然非常有信心有能力説服股東相信，戰略合併符合這些股東的最佳利益。我們有很多工作要做。我們顯然非常高興在本週早些時候提交了聯合合併委託書。因此，這給了我們很多機會與股東討論這些優點，我們將繼續這樣做。

我們在這裏有一些時間來真正積極地與每個人和任何想要聽取我們案件的人接觸。因此，我們已經找到了適合自己的工作。我們理解這一點。這就是我們打算做的事情。

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羅布

收到。非常感謝。我很感激。

託德·梅雷迪思

謝謝你，羅伯。

運算符

謝謝。下一個問題來自Austin Wurschmidt與KeyBanc的對話。你可以繼續了。

奧斯汀·維爾施密特

是。嗨。剛喝了一杯。

想知道與租户關係關於戰略組合的對話是什麼樣的嗎？他們對投資組合中規模和集中度的增加有何感想？是否有任何購買選擇的程度，即他們將在未來行使這些選擇的風險增加？

託德·梅雷迪思

好的。我認為現在説還為時過早。顯然，我們的物業經理和整個公司的不同經理可能會產生好奇心，提出問題。但與這兩家公司合作肯定也是令人興奮的。真的沒有任何跡象可以給我們任何跡象，表明圍繞可能存在的任何購買權有任何警報或擔憂。當然也有一些。我認為在委託書中，您會看到我們在投資組合中確定了近10億美元的潛在價值。但我們的觀點是，執行死刑的可能性肯定較低。一直都是這樣。但當然，在這種類型的市場中，我認為我們肯定會預計這種可能性要低得多。所以，並不是説不會有任何。我們當然希望有一些。但我們不認為這是一個過大的風險。

奧斯汀·維爾施密特

我很感激你的想法。然後是一個後續行動，我猜你們是如何獲得5億美元的額外處置的？你認為你能以多快的速度重新部署這些資本，或者我猜你能以多快的速度推進開發，因為這似乎是收益的預期用途？

託德·梅雷迪思

好的。顯然，在去年和當前的盡職調查中，我們已經對投資組合進行了相當長時間的梳理。因此，我們繼續完善這一分析。它正在認真研究，因為Rob闡明瞭集羣方法，以及我們可以在哪裏將我們的資源應用於市場和那些集羣，以真正影響我們的戰略和加速的增長。因此，它實際上是在識別那些很棒的資產，但只是不太符合這一戰略。所以，這就是它是如何產生的。

我想説，5億美元並不是一個堅定不移的數字。但我們的觀點是，那裏肯定有那種空間。我們確實看到，在我所説的第一階段，我們與其中一些政黨的對話產生了很多成果。因此，繼續進行，這是非常令人鼓舞的。所以，真的只是看着被加班使用。這一點都不緊急。但我認為，在交易完成後的下半年，我們可以利用這一點來匹配資金和其他收購。

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醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

顯然，開發資金，我們已經明確表示，Rob做到了，我確實做到了，我們在開發方面有了回升，但隨後在HTA的文章中也有了分層。所以，我認為你真的可以看到這種回升。在我們最初介紹這一組合時，我們談到了加快步伐，從人力資源部門正在進行的1億美元項目加快到3億美元的更快步伐。因此，這不會在第一天發生，但我們認為這將會發生。因此，我們展示了一種啟發式的方法，每年增加1億美元的速度。

因此，也許在12個月內，從1億美元上升到2億美元或更多的項目。所以，這才是真正的節奏。但顯然為收購提供了資金。那麼顯然我們也提到了授權股份回購計劃。因此，它為我們提供了另一個增值選擇，將這些收益投入工作。

奧斯汀·維爾施密特

感謝您抽出時間來。謝謝。

託德·梅雷迪思

謝謝奧斯汀。

運算符

謝謝。下一個問題來自Omotayo Okusanya與瑞士信貸的線。你可以繼續了。

Omotayo Okusanya

嗨。下午好。

我想稍微談一下戰略組合，你們提出的這個觀點是，一旦收購完成，你們將能夠將每股FAD加速到5%到7%。我想我的問題是，考慮到這些因素或驅動因素中的一些因素或驅動因素，人力資源本身能否達到每股FAD的水平？您正在談論的多租户入住率增加、租金增長、重建？作為一個獨立的實體，這些都是你們計劃加速的東西。

那麼，為什麼你需要這筆交易才能達到這個數字？聽起來你們自己就能達到那樣的加速程度。

託德·梅雷迪思

當然可以，塔約。我的意思是，這是一個很自然的問題。我明白這個問題。我想你已經聽到我們談了很多關於我們在這方面取得的成功。顯然，關鍵是，我認為Rob説的關鍵詞是將機會集增加兩倍，你已經在許多地方站穩了腳跟，然後你可以通過醫院關係和市場存在自然地擴張。在我們自己的投資組合中，就是那些我們稱之為醫院園區或附近的非集羣式單體建築，Rob闡述了其中的38個，然後是HTA的另外72個。這些確實是我們可以自然開始建立這些集羣的易如反掌的機會。

顯然，第二步是擴大我們已經擁有的集羣。因此，我們在第7頁的更新中闡明瞭這一點，僅僅是數字的數量。因此，我們的觀點是，這真的打開了與HTA結合的巨大機遇。因此，這真的讓我們走上了這條道路，比我們自己走得更快。當然，這是我們將獨自努力的目標。我們認為這絕對加速了這一進程。

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Omotayo Okusanya

好的，這很有幫助。如果你能縱容我的話再來一杯。因此，收入協同效應再次沒有包含在你們的任何數字中。我認為在這張幻燈片上，你們可以從理論上談論它們，以及它們可能是什麼，它們是有意義的。但從量化的角度來看，總體來説，這可能會對潛在的每股FAD增長產生什麼影響，或者如果你在未來15個月內獲得一些潛在的增長，這可能會對這筆交易的潛在增值產生非常高的影響？

託德·梅雷迪思

是的，我的意思是，我認為我們重新闡述的內容我認為您所指的是第6頁，我們將入住率收益、租金增長、重新開發擴展以及直接收購來源這四個部分疊加在一起，加速了所有這些事情。我們在某種程度上闡述了這些增量如何真正推動增長，從過去三年的4.5%增長到5%到7%。因此，我們絕對認為這些是一種啟發式的方法，也是我們可以通過組合實現的增量上漲類型。

我們會指出這一點，我們不需要在電話會議上討論這一點。但之後還有幾頁，最後一頁顯示了我們在西雅圖是如何做到這一點的，以及我們在西雅圖看到的一些業績，擴大了羣集的規模和數量，並真正展示了這是如何真正實現增長的模式，以及它如何在這些投資組合中產生非常穩健的業績。因此，這就是我們如何在越來越多的市場和越來越多的集羣中做到這一點。

Omotayo 大峽谷

抓到你了。謝謝。

託德·梅雷迪思

謝謝塔約。

運算符

謝謝。下一個問題來自John Pawlowski和Green Street的隊伍。你可以繼續了。

約翰·帕洛夫斯基

謝謝。

只有一個關於資產出售的後續問題。那麼，如果你深入研究加權平均4.8%的上限利率，直接資產出售和合資企業池之間是否存在有意義的差異？

託德·梅雷迪思

非常相似。射程很窄，約翰。

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約翰·帕洛夫斯基

好吧。託德，你能稍微談一談嗎？花幾分鐘談談未來的人力資源和HTA合併後的董事會。對於我們13位董事來説，董事會的規模似乎過大了。三名新加入的HTA成員，目前還不清楚他們是否在HTA有效地完成了他們的工作。那麼，人力資源股東將如何從這個新的龐大董事會中受益呢？

託德·梅雷迪思

好的。顯然，當你將兩家公司放在一起時，你看到董事會擴張的情況並不少見。我認為，從我們的立場來看，我們認為從HTA引進董事會成員只是增值，因為他們對HTA的投資組合、團隊和員工的知識基礎。我們在那裏看到了一些巨大的價值。我們已經看到，在回顧集成方面，我們迄今所做的所有集成工作都完成了。顯然，我們也有了一位新的候選人，他將進入董事會，我們認為這將帶來巨大的價值。

因此，我們看到這些董事會成員將帶來很多好處。但是，我們確實着眼於確保我們隨着時間的推移自然地縮小董事會的規模。所以，從現在開始，這不是一個13人的董事會。我們確實明確地認為，隨着時間的推移，美元將會回落。因此，我們注意到了您的問題，但我們認為這裏和HTA的一些成員有一些重疊是有價值的。所以，這就是我們對它的看法。我們認為，我們還將擁有正確技能的人員安排到了正確的委員會中。因此，我們看到了合併後的董事會未來的巨大價值。

約翰·帕洛夫斯基

好吧。我知道董事會會隨着時間的推移而下臺。但如果我説錯了，請糾正我，HTA董事會成員已經就2025年之前的提名進行了談判。那麼，這種縮水會來自傳統的人力資源總監嗎？那麼，兩年後，我們會不會看到一個傳統的以HTA為主的董事會？

託德·梅雷迪思

因此，很明顯，我不想具體評論個別董事會成員以及他們會是誰。我認為我們的觀點是，這裏有一個過渡期，無論是年齡還是任何人的情況變化，它都會自然地通過自然減員。我們不是在試圖發出董事會人力資源部分的信號，或者我們並不是真的在考慮這樣的派系。我們認為這將是非常自然和平衡的未來。

約翰·帕洛夫斯基

好的。謝謝你這麼做。

託德·梅雷迪思

謝謝你，約翰。

運算符

謝謝。下一個問題是BMO Capital Markets的Juan Sanabria提出的後續問題。你可以繼續了。

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醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

胡安·薩納布里亞

嗨。謝謝你讓我重新排隊。只是幾個快速的後續行動。在回購方面，如果獲得授權，如果出現槓桿為回購提供資金的情況，你們會不會感到放心，特別是考慮到HTA合併後實際上為你們提供槓桿交易的背景？

託德·梅雷迪思

當然，我們不會排除任何可能性。胡安。顯然，我們在HTA中與我們有一些互惠的運營契約。因此，我們會將這一點與正在發生的所有其他事情平衡起來。我們在這裏利用這一授權所設計的很多真正的東西是考慮我們如何使用我們所稱的當前第一階段合資資產出售所獲得的超額收益，但實際上是在我們重新引入的第二階段。因此，它真的是面向這一點的。但我們肯定不會排除任何事情，無論這需要一些債務來做到這一點。但實際上，它是針對這些超額收益的。

克里斯·道格拉斯

我還想補充一點，如果您只看我們今天宣佈的授權，如果您在合併後的公司中這樣做，它不是材料，它不會對我們的槓桿率水平產生實質性變化。因此，如果它真的發生了，它將是非常謹慎的，非常邊緣的。

胡安·薩納布里亞

好吧。那麼，就給我最後一杯吧。從HTA的角度來看，關於合併的消息，你有沒有看到任何我想最終計劃的營業額，以及導致這裏任何猶豫的協同效應，或者你有什麼樣的留任報酬來留住你想要的人？由於這一消息，有沒有營業額的最新情況？

託德·梅雷迪思

好的。顯然，可能有一些少量。我不會説我們有一個令人擔憂的水平或什麼的。我認為這是很自然的正常過程。加上一些人，他們可能已經做出了其他決定，但沒有什麼值得擔心的。我認為我們的觀點是兩個董事會，兩個管理層團隊都非常清楚如何確保我們留住合適的人員，並保持每個人的動力和激勵，真正專注於完成交易，以及超越交易完成的整合。

因此，我們顯然不會對細節發表評論，但肯定會非常關注這一點，並意識到這一點。您可以想象，我們花費了大量時間與兩個管理團隊和公司的各個高級領導合作，以確保覆蓋這些基礎。所以，問得好。這當然是我們非常清楚並掌握在上面的事情。

胡安·薩納布里亞

對我來説就是這樣。謝謝。

託德·梅雷迪思

謝謝。

運算符

謝謝。下一個問題是來自CMBC的Rich Anderson的後續問題。你可以繼續了。

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醫療保健房地產信託2022年第一季度收益電話會議，2022年5月9日

理查德·安德森

謝謝。所以，我還有一個後續問題要問。在合資企業/資產出售計劃中，這其中有多少是原創想法？自合併宣佈以來，其中有多少可能被修改了，因為F方的方法以及通過與投資者的對話，您對其進行了修改或發展，使您的一些選民對整體交易更滿意，或者這從一開始就是計劃？謝謝。

託德·梅雷迪思

好的。問得好，裏奇。我認為，如果你閲讀合併的背景，你會發現，至少合資企業和資產出售的概念一直存在更早。我們董事會的討論當然在那裏。我們顯然知道我們可以做的不僅僅是1.1，但我們希望小心不要過度承諾，在那裏做得不夠。很明顯，我們把它放在一個我們認為合適的有節制的水平。顯然，這是與我們正在進行的談判相結合的。因此，我認為我們的觀點是，它一直是我們可以擴大的東西。我認為，我們到目前為止所做的成功促使我們擴大了這一領域。

因此，如果這讓越來越多的股東感到滿意，我們肯定會喜歡這個結果。但這對我們來説肯定是有意義的。這是一種增值的舉措。這也是一種改進投資組合並真正調整我們的戰略以提高未來效率的方法。因此，我不會説，任何時事甲方或其他改變了我們的看法，但我當然認為這是有幫助的。

理查德·安德森

好的，太好了。謝謝。

託德·梅雷迪思

謝謝。接線員：Jacquita，我想我們的問題已經問完了。我們感謝大家今天抽出時間。在接下來的幾周裏，我們會經常見到你們，並與你們交談，當然是在一個月左右的NAREIT。我們感謝大家今天抽出時間。非常感謝。

運算符

2022年第一季度Healthcare Realty財報電話會議到此結束。謝謝您的參與。你們現在可以斷線了。

ViaVid已經做出了相當大的努力來提供準確的轉錄。在報告電話會議的實質內容時，可能存在重大錯誤、遺漏或不準確。此文字記錄僅供參考。

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