附件10.1

租賃協議(單租户-NNN)

在之前和之間

百年穀物業I，LLC“房東”

和

BiodeSix公司

“租户”

目錄

i

II

租賃協議(單租户-NNN)

本租賃協議(單租户-NNN)(“租賃”)自2022年3月11日(“生效日期”)起，由業主和租客之間簽訂，定義見下文第一條

第一條

基本條款和某些定義

1.1定義。以下列表列出了與本租賃相關的某些定義術語和某些財務及其他信息：

C/o Koelbel and Company 5291 E.Yale Avenue Denver CO 80222

注意：

和

C/o Koelbel and Company 5291 E.Yale Avenue Denver CO 80222

注意：

將副本複製到：

Brownstein Hyatt Farber Schreck，LLP，第17街410號，2200號套房

科羅拉多州丹佛，郵編：80202

2970荒野廣場，100號套房

科羅拉多州博爾德，郵編80301

署名：法律事務

證據B。

1

為了確定開工日期，“開展業務”是指開展創收業務，而不是為創收業務做準備的活動，如設備的核查和確認。

*須根據第8.7(A)條減收租金。

⸶根據第8.7(B)節繳納部分減租。

2

1.2租金支付地址：在房東另行通知之前，租客應向房東支付的所有金額應按照以下説明通過ACH或電匯支付給房東：

[信息已被省略]

1.3淨租賃。除本租約另有規定外，所有租金對業主而言應為絕對淨額，使本租賃在本租賃期限內每月向業主產生租金淨額，而承租人應直接或作為補償向業主支付在本租賃期限內可能產生或到期的與物業有關的所有成本、開支及任何種類或性質的義務，包括但不限於與物業有關的所有營運、保養及維修、水電費、保險及税項的成本及開支。

第二條

授予條款

2.1授予和接受。房東將房屋出租給租客，租客接受房東的租賃期，並遵守本租約中規定的條款和條件。

2.2所有權問題；REA。房東和租客承認並同意房屋和本租賃受許可產權負擔的約束，租客(本身以及任何許可的受讓人或轉租人)在此訂立契約，並同意不違反包括REA在內的許可產權負擔的任何條款。

2.3安靜的享受。在承租人支付本租約規定的租金，以及承租人須遵守和履行的所有條款、條款、契諾和條件得到遵守和履行後，在符合本租約的所有條款、條款、契諾和條件以及允許的例外情況下，承租人應在整個租賃期內和平、安靜地持有和享用物業，不受所有通過、通過或在業主之下提出索賠的人的阻礙或騷擾。

3

2.4應急資金籌措。房東在本租約下的義務明確取決於房東獲得房產融資、房東的工作義務以及房東自行決定可接受的條款(“房東融資或有事項”)。如果由於任何原因，業主在2022年4月1日(“業主融資截止日期”)當日或之前未能滿足或放棄業主的融資應急，業主可選擇在業主融資截止日期後五(5)個工作日或之前向租户發出書面通知終止本租約，在此情況下，保證金或信用證(視情況而定)應退還給租户，各方應被免除本租約項下的所有其他義務和責任，但本租約規定的任何賠償義務和租户交出房產的義務除外。房東只有在向租客發出書面通知後，才可在房東融資截止日期前放棄房東的融資自主權。

第三條

房產的驗收和交付；房產的分拆

3.1房產驗收。除房東根據本租約附件I所附工作書明確承擔房東施工義務，或本租約另有規定外，房屋按原樣出租，承租人接受所有瑕疵(如果有)；房東不對房產作出任何明示或默示的擔保(但不限於，房東不對房產的宜居性、適宜性或特定用途的適宜性或合適性或是否符合任何法律、法規或規定作出擔保)。儘管如上所述，房東聲明並保證，據房東實際所知，截至生效日期，該房屋不包含任何超過環境法所允許的石棉含量的材料或有害物質。本3.1節受適用法律的任何相反要求的約束；然而，在這方面，承租人承認，在執行本租賃合同之前，它已有機會檢查房屋，並有資格的專家檢查房屋。

3.2交付；工期。房東應在生效日期後三(3)個營業日或之前將房屋交付給租客，房東交付的日期應為“交付日期”。承租人可自交付日期起及之後進入及佔用物業，即使交付日期早於開工日期(“施工期”)，目的僅為進行承租人工作(如工作書所界定)及任何與此相關的測試、檢查及調查，並開始為物業的營運作準備。承租人同意(A)承租人提前進入房屋的風險由承租人獨自承擔，(B)承租人不得無理幹預房東或房東代理人履行和完成業主工作(如工作書中所定義)，(C)承租人應在任何此類提前進入期間遵守並受本租約所有條款的約束，但(I)支付基本租金和通行費以及房屋的水電費用，(Ii)承保第14.214.2(B)節所述的財產保險，如果承租人的財產保險要求由承包商按照《工作書》要求的保險標準滿足，以及(Iii)第11.2(B)節規定的提供業務中斷服務的要求，(D)在承租人進入房屋之前，承租人應支付並向房東提供證明承租人承保的責任保險的存在和金額的證明，承保範圍必須符合本租約有關保險的規定；以及(E)承租人應並應要求承租人的建築代理人(如工作書中所定義的), 在工作場所的早期進入期間，遵守工作書和執行工作所需的所有法律。

3.3房舍的重新計量。儘管上文第1.1(H)節規定了可出租面積，但承租人有權根據第3.3節的條款核實建築物的面積並建立修改後的可出租面積。承租人重新測量建築物的選擇取決於：(A)由註冊建築師使用BOMA 2017(ANSI Z65.1-2017)標準進行重新測量並進行認證；以及(B)在生效日期後六十(60)天或之前向業主交付經認證的測量結果副本。如經核證的重估與上文所述的可出租面積不同，雙方應訂立修訂協議，修訂租約以反映新的可出租面積，並調整基本租金及津貼。房東同意，儘管採用了上述測量方法，但截至生效日期存在的夾層空間不應包括在租户的重新測量中。

3.4房產的分拆。自生效之日起，該土地為單一細分宗地及税項

4

包裹。房東保留隨時在未經承租人同意的情況下在附件D所示區域內分割土地並創建一個或多個單獨的法律和税收地塊的權利；但條件是，這種分割(A)不得對承租人的許可用途產生實質性和不利影響；(B)不得對送貨卡車進入承租人的裝卸碼頭造成不利影響；(C)不得導致每1000平方英尺可出租面積的停車位比例低於2.5個；及(D)在其他情況下須符合本第3.4節的條款及條件。如業主選擇影響分割，則構成該房產的土地面積應視為減少，以不包括如此分割的一個或多個區域。對於每一次分割，如果有的話，承租人同意執行本租約的修正案，以減少土地面積。如進行分拆，則自該分拆之日起及之後：(I)可歸因於一個或多個分拆面積的任何過户費用，須不包括在承租人的過户費用內；(Ii)可歸因於房產及一個或多個分拆面積的任何過户費用，須按房產的相對面積及與土地面積有關的分拆面積的比例，在房產與該等其他面積之間分配；(Iii)房屋和任何此類細分地塊應被視為“中心”的一部分，在這種情況下，應適用本租約中使用的“中心”一詞，並且(Iv)業主應有權不時指定中心的部分區域，供業主、租户和中心的任何其他佔用者以及REA規定的其他各方共同使用。

第四條

許可用途

4.1處所的準許用途。場所應僅用於現代辦公、燈光組裝、分配、實驗室研究和實驗室測試實驗室用途，包括但不限於：實驗室機器、通風櫃、相關實驗室支持、燈光組裝和配電設備、辦公室、開放式傢俱系統、會議空間、計算機和通信網絡房間、協作開放環境、食品和飲料區以及與環境調查問卷(見下文5.1(A)節定義)相符的最低限度的食品準備、餐飲準備和佈局，以及附帶的其他合法目的，並受本協議所有其他規定的約束。承租人的契諾和授權書，承租人將不會在該房屋內經營維維拉姆。承租人承認，“許可用途”的説明只是指房東對指定用途沒有異議，不包括房東就該指定用途是否符合適用法律和/或是否需要政府特別許可所作的任何陳述或保證。房產的使用應遵守業主可能不時制定的規則、法規和限制；前提是該等規則和法規不會大幅增加租户的義務或大幅減少租户在租賃項下的權利，且前提是租户已收到所有該等規則和法規的書面副本，並在不少於六十(60)天內遵守該等新的或經修訂的規則和法規(統稱為“規則及法規”)。

4.2禁止使用。承租人進一步約定並同意，承租人不得違反適用法律，使用、容受或允許任何人或任何人使用該房屋或其任何部分作任何用途或目的。自交付日期起或之後，承租人不得在房屋內或在房屋周圍做任何以任何方式損害房屋或中心(如果適用)的聲譽的事情(但將房屋用於許可用途本身不得被視為損害該聲譽)，(B)損害、幹擾或以其他方式減少任何房屋或中心的使用，(C)妨礙或幹擾中心其他租户或佔用者的權利(如果適用)，(D)使用或容許處所作任何不適當、非法或令人反感的用途；。(E)使租客或業主的保險無效、增加保險費用或導致不給予灑水裝置信用，但如租客導致業主的保險費用增加，則租客須向業主支付增加的款額，作為額外租金；或。(F)致使或準許存放貨車、拖車、船艇，除承租人擁有或用於標準業務運營的車輛外，在建築物的停車場放置休閒車輛或存儲集裝箱，其中可能包括最多五(5)輛由承租人擁有和運營的麪包車和位於大樓裝貨碼頭或鄰近的拖車。

4.3租客對房產的管理。承租人應愛護房屋，並應以安全、謹慎和適當的方式在房屋內操作；不得在房屋內或周圍造成或遭受浪費，也不得對根據本租約第9.2條承租人負責的任何設施或設備造成浪費；不得造成損壞，也不得允許任何訪問房屋的卡車或車輛對房屋或建築物造成任何損壞

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(如發生任何該等損壞，而該等損壞不包括道路或停車場的正常損耗，則須立即進行維修，或如業主如此選擇，則須向業主補償業主維修該等損壞的合理費用)；並須保持該處所沒有昆蟲、齧齒動物、害蟲及其他害蟲。承租人應確保房屋的安全，承租人特此承認，安全是承租人的責任，承租人在這方面不依賴房東的任何陳述或保證。承租人不得使房屋內的樓面超載，也不得污損或損壞房屋。承租人應將所有垃圾和垃圾存放在房屋內，或房東合理酌情批准的垃圾箱或類似容器中；承租人應安排定期收集此類垃圾和垃圾，費用由承租人承擔。貨物和商品的接收和交付以及垃圾和垃圾的清除，只能在業主規定的方式和區域內進行。未經業主事先書面同意，禁止在室外存放，包括但不限於存放集裝箱、拖車、卡車和其他車輛(上文第4.2節所允許的除外)，業主可根據其唯一和絕對的酌情決定權拒絕事先書面同意。承租人應負責大樓內的清潔服務。

第五條

危險材料

5.1承租人的義務。

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5.2化學品安全計劃。

5.3生物危害和危險廢物的清除。承租人應自負費用，負責房屋的危險物質和其他生物危害處置服務。此類服務應在充分的基礎上進行，以確保場所始終保持整潔、清潔，沒有危險物質和生物危害，除非放在適當的、特別標記的容器中。此外，如果任何適用的法律或垃圾清除公司要求將任何物質與普通垃圾分開處置，承租人應在合法的處置地點與合格和有執照的處置公司直接作出安排，費用由承租人承擔。

5.4業主的義務。在生效日期後六十(60)天內，業主將向租户提交關於該土地的第一階段環境現場評估(“第一階段”)。此類第一階段應不早於生效日期前六(6)個月完成。承租人對(I)交付日期前土地上存在的任何有害物質，或(Ii)業主或任何第三方在租賃期內帶到土地上的任何有害物質的補救不承擔任何責任，補救應由業主負責。

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第六條

承租人的納税責任，

其他房地產費用、保險費和經營性費用

6.1非土地財產。承租人應負責對承租人放置在房屋內的個人財產和貿易固定裝置徵收的所有税款。如果對房東或房東的財產徵收任何此類税款，如果房東選擇支付該税款，或者如果房東的財產的評估價值因包括租客在房屋內放置的個人財產和貿易固定裝置而增加，並且房東選擇根據增加的税額繳納税款，則租户應根據要求向房東支付根據本6.1節承租人應承擔的部分税款。

6.2房地產費用；保險費和營業費用。承租人還應承擔與房產或房東對房產的所有權有關的所有房地產費用(定義如下)、保險費(定義如下)和運營費用(定義如下)。根據第6.2節承租人有責任支付的所有款項，在任何情況下都應被視為本租賃項下的額外租金(定義見下文第8.1節)，並應按照第VIII條的規定支付。

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6.3單獨評税。如果房產構成一個單獨的税包，房東可以要求租户直接向評税人支付房地產費用，如果房東提出這樣的要求，租户同意在拖欠税款之前支付該税，並保持房產不受任何留置權或附着物的影響；此外，對於租賃期內的所有時間段，本租户契約應在本租約終止後繼續有效。

6.4申訴權。在適用法律允許的情況下，承租人有權通過法律程序對對房產徵收的税金(直接向租客在房產內的個人財產徵收的税金除外)提出異議或進行復審；但除非租客已繳納該等抵押税或評估，否則承租人應向房東提供(I)令房東合理信納的證據，證明可以在不支付抗議費的情況下繼續進行抗辯或競標，以及(Ii)保證支付該有爭議的一項或多項物品以及與之相關的所有利息、罰款和費用的保證書或其他擔保。如果房東確定合理的

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這樣做，如果租客提出要求，參加任何訴訟程序，以對該等税項或評估進行抗辯或審查，但訴訟程序中的全部費用(包括房東合理維持的與此相關的所有費用、費用和律師費)應由租户承擔。任何已由承租人支付並隨後因該爭辯或審查而追回的款項，應由承租人承擔。

第七條

停車場；發電機；其他區域

7.1停車。在租期內，承租人有權使用物業內的所有停車位。承租人的停車權是承租人及其員工和訪客的人身權利，承租人不得將其停車權單獨轉讓或以其他方式轉讓，除非本租賃。房東不負責向任何第三方強制執行租客的停車權。

7.2備份生成器。

7.3太陽能電池板。在符合本第7.2節和《住宅環境保護法》的條款和條件的情況下，業主授予租户在租賃期內在建築物屋頂上安裝、操作、維護和維修太陽能電池板的獨家權利。如果承租人選擇安裝太陽能電池板，則電池板和相關基礎設施應受

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適用於本租約下承租人發電機的所有條款和條件。儘管有上述規定，業主無權要求承租人在租賃期限結束或更早終止時拆除該等太陽能電池板，除非該等太陽能電池板由第三方擁有，且業主並未全權酌情決定與該第三方就該等太陽能電池板訂立租賃或其他使用協議。

7.4其他領域。業主有權使用、擁有、租賃、轉讓、更改、轉讓、建造或以其他方式管理建築物及停車場以外的處所部分，但該等建築物及停車場不得對租客將處所用作準許用途造成重大及不合理的幹擾。

第八條

租金

8.1租金。就本租賃而言，術語“租金”、“租金”、“租金”或“租金”應被視為包括基本租金、承租人所需支付的房地產費用和保險費、運營費用和任何其他額外租金。房東和租客同意，本租約中每一項確定租金的條款都向租户充分和充分地描述了計算租金的方法。根據本租約的規定，承租人支付的除基本租金以外的任何和所有其他款項或費用，現指定為“附加租金”，幷包括在“附加租金”一詞中。在任何情況下，不繳納額外租金應被視為未繳納租金。

8.2租金的支付。租金應自生效之日起計算，並應在本租約第1.2節規定的業主地址或業主隨後向租户發出的書面通知中指定的任何其他地址支付給業主。

8.3基本租金。承租人應按本租約第1.1(M)節規定的每月分期付款方式向業主支付基本租金，但須繳納減租及部分減租。分期付款應在租賃期內每個日曆月的第一天或之前到期並支付。

8.4傳遞成本。

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8.5傳遞費用的存續期。承租人在本租約期滿或提前終止後仍有義務支付過關費用，房東有權保留保證金(如有)，或按需要保留保證金，以確保支付承租人有義務支付的最後一個歷年的實際過户費用，並在最終評估過户費用後一百八十(180)天內將保證金退還給承租人。如果租户在租期的第一個或最後一個日曆年佔用物業的時間少於一整歷年，則該部分年度的轉賬成本應按比例減去轉賬成本，以反映該年度租户佔用物業的月數。承租人應在收到通知後三十(30)天內支付過關費用。

8.6租金到期日；滯納金。雙方同意，每個月的基本租金分期付款，除非房東另有選擇，否則租户每月支付的過關費用應在每個日曆月的第一天或之前支付。如在某一歷月的第一天或該日之前仍未收到任何該等租金，應視為逾期。雙方還同意，承租人的每筆年度調整付款(如第六條和第8.3條規定的付款)應在收到房東要求承租人支付此類款項的書面聲明後三十(30)天內支付；任何該等規定的付款如未收到，應視為逾期。所有租金應提前到期並支付，不得要求、抵銷或扣除任何性質的租金。如果房東在收到房東向租客發出的拖欠租金通知後五(5)個工作日內沒有收到根據本租約應支付的任何租金，房客應向房東支付相當於逾期租金5%的滯納金。任何該等滯納金應作為本租約項下的額外租金支付，並應在書面要求時立即支付。。

8.7租金減免。

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第九條

房舍的保養和維修

9.1由業主維修。除非(I)租客在開工日期後的頭三十六(36)個月內發現並以書面向業主報告物業的潛在瑕疵(不包括與承租人工程有關的瑕疵及不包括損耗)，而該等瑕疵在生效日期前未能識別，(Ii)在租期內的任何時間發現物業的潛在瑕疵(不包括與承租人工程有關的瑕疵及不包括損耗)，而該等瑕疵對租户的業務運作或對物業的安全造成重大及不利的影響，在本租期內，業主沒有任何義務維護或維修大樓或其任何部分。承租人放棄根據任何適用法律由房東支付費用進行維修的權利，除非下文第21.9條特別規定。業主應按照本租約規定的要求，保持房屋除建築物外的所有部分處於良好、清潔和宜居的狀態，並應對建築物以外的房屋部分進行所有必要的維修和更換，包括所有停車區、景觀美化和環境美化設備以及室外照明和灌溉，但須通過運營費用報銷。

9.2租户維護。承租人應按照本租約規定的要求，將建築物的所有部分保持在良好、清潔和宜居的狀態，並應自費對房產進行所有必要的維修和更換，但具體而言，不包括業主同意根據本租約進行維護的項目。在不限制前一句的範圍的情況下，承租人的責任包括保養、修理和更換位於房舍內或房舍內的下列所有設施和設備：建築物的非結構構件，包括屋面薄膜和所有外牆和平板玻璃；所有窗、門和其他外部開口；基座保險槓、基底板或平地板；辦公室入口或商店門面；門窗、閉合裝置、鎖和五金；照明、供暖、空調、管道和其他電氣、機械和電動設備和固定裝置；任何類型的標誌、標語牌和其他廣告媒體；內牆的外部和內部油漆及其他處理；處所的所有外部區域，包括但不限於因任何原因引起的屋頂滲漏，包括但不限於租户安裝、更換或維護空調設備或任何其他屋頂滲透或放置)；所有照明、供熱空調和通風設備、防火和噴水滅火系統、管道、排氣系統和其他電氣、機械和電動裝置、設備和固定裝置。此外，承租人的責任還應包括所有管道、管道、管道和佈線的維修，以及位於房產內、樓下和樓頂的任何下水道停工, 無論缺陷或維修或更換的其他原因何時或如何發生或變得明顯。如果房東向租户發出書面通知後三十(30)天內(或更短的時間內，如果其本質上需要立即響應或在更短的時間內響應)，房東可以選擇進行此類修復，而不對租户因此類修復而對其庫存或業務造成的任何損失或損害承擔責任。業主根據本第9.2節的規定完成的任何工作完成後，業主應立即提交一份詳細的發票，列明已完成的工作、使用的材料和與之相關的費用。承租人應在收到發票和其他證明文件後三十(30)天內，補償承租人合理的自付費用，作為本合同項下的額外租金。

9.3暖通空調維修；屋頂維修。在不限制承租人在本條款第九條下的義務的情況下，承租人應負責根據維護對房屋的熱水、供暖、通風和空調設備(“暖通空調”)進行充分的每月預防性維護的費用

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承租人與業主事先合理批准的許可或合格的暖通空調承包商(“暖通空調承包商”)簽訂的服務合同，以及業主合理批准的服務範圍。此類服務合同的已簽署副本必須在交付日期後三十(30)天內交付給業主。在不限制前一句的一般性的情況下，下列維護應由承租人承擔費用：(A)至少每季度更換暖通空調系統中的所有過濾器；(B)至少每季度由暖通空調承包商檢查整個供暖、通風和空調設備；以及(C)至少每季度由暖通空調承包商清潔和檢查閥門、皮帶和安全控制裝置。

第十條

改建

10.1租户的改建。未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋進行除承租人工程以外的任何改建、增建或改善工程(“改建”)，每次不得超過50,000.00美元或屬於結構性質，不得無理扣留、限制或拖延。當承租人提議在房屋內進行任何改動時，承租人應首先向業主提供業主要求的所有此類工程的詳細平面圖和規格，以及承租人計劃為工程僱用的承包商的身份證明。所有這類工作應以良好和熟練的方式迅速完成，並且只能使用優質材料。業主可在其選舉中監督或聘請第三方監督此類工作。承租人應補償房東因業主審查承租人的平面圖和房東要求的其他提交文件，以及為監督與改建有關的施工而發生的所有合理的自付費用(包括但不限於房東支付給房東聘請的第三方的任何施工管理費或類似費用和相關費用)，但每次改建的費用不得超過2,500.00美元。儘管房東根據上一句話享有權利，但承租人承認並同意，房東允許承租人開始施工或監測此類工程，不構成房東對該等計劃和規格的充分性或充分性、與其相關的改進、此類承包商的能力或任何此類工程是否符合任何適用法律、法規或其他要求的任何陳述或保證；, 任何此類許可或監督應僅為本協議所要求的業主的同意。在不限制第10.1節中上述句子的一般性的情況下，承租人承認並同意，任何安裝或更換承租人的暖通空調設備必須遵守上述句子，並且必須按照房東的合理指示進行。

10.2承租人的工作質量。承租人在房屋內進行的所有改動應以良好和熟練的方式進行，無留置權，並符合所有政府、法律和保險要求。在不限制上述一般性的情況下，承租人同意賠償房東，並使房東不受此類變更造成的任何損失、責任或損害的傷害，如果房東提出要求，承租人應就任何此類損失、責任或損害提供令房東合理滿意的保證金或其他擔保。

10.3留置權豁免；保險；計劃。如果承租人使用總承包商或其他第三方在房屋內進行更改，承租人應在工程開始之前，要求所述總承包商或其他第三方簽署並向房東提交一份豁免和解除針對業主的任何和所有索賠以及針對建築物和房產的留置權的聲明，根據適用法律，該承包商或其他第三方可能隨時有權主張機械師的留置權主張。交付適用的豁免和解除留置權應是租户有能力進入並開始在房屋內進行更改的先決條件，如果適用，還應獲得房東對此類更改的任何補償。變更完成後，承租人應向房東提交所有承包商和供應商的最終留置權豁免。房東可以根據適用法律的規定，在房屋內張貼不承擔責任的通知。對於承租人的工作，承租人應向房東提供工傷保險證書，以保障房東免受與承租人工作相關的人身傷害和財產損失的責任，如工作信函所要求的或房東合理要求的金額。承租人應向業主提供承租人進行的所有變更的竣工平面圖和規格。

10.4刪除改動。業主可施加業主在其合理酌情決定權下可施加的要求，作為同意對該處所或其周圍進行任何及所有改動的條件。

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包括但不限於，在房東的要求下，租户應在租期期滿或提前終止時，由租户自費移除該等變更。如果承租人不同意房東的要求，包括任何移除更改的要求，則承租人有權修改或撤回其進行此類更改的請求。

10.5貿易固定裝置。承租人在日常業務過程中，無需業主同意，可自行承擔費用，並遵守所有適用的法律和法規，安裝設備、支架和其他固定裝置，只要該等固定裝置不會改變、超載或損壞建築物，並且可以在不對建築物造成任何實質性損害的情況下被拆除。租期結束時，所有這類固定裝置的拆除費用由承租人承擔，房屋恢復原狀的費用由承租人承擔，普通損耗除外。

第十一條

業主進入的權利

11.1入境權。房東有權至少在24日進入房屋。

(24)為視察物業、修葺物業或向準買家、貸款人(或租客，僅限在租期的最後十二(12)個月內)展示物業而發出的小時通知(除非在緊急情況下，在此情況下無需事先通知)，均不被視為違反任何安靜享用或驅逐租客的契諾，亦不減收租金，亦不被視為有罪或負有責任。然而，第11.1條不應被視為對房東施加任何進入房產的義務，除非根據本租賃的另一明文規定，任何此類義務可能是明確要求的。在租賃期限的最後十二(12)個月內，承租人應合理地配合房東對潛在租户的任何和所有參觀。只要該等行動符合適用法律，業主以上述任何方式或以其他方式進入處所，在任何情況下均不得解釋或視為強行或非法進入處所，或將租客逐出處所或其任何部分，或以任何減租或減租為理由。儘管有任何相反的情況，房東承認，所有進入該場所的個人必須遵守租户針對訪客的安全政策，包括但不限於租户的COVID協議。

第十二條

標誌；處所的外部

12.1標誌。

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12.2外部。未經業主事先書面同意，承租人不得(A)對建築物外部進行任何更改或(B)除外部標牌外，(I)安裝任何外部照明、裝飾、橫幅、標語牌、氣球、旗幟、雨篷、天篷或類似物，或(Ii)豎立或安裝從建築物外部可看到的任何類型的任何標誌、文字、裝飾或廣告媒體。所有標誌、文字、標語牌、裝飾和廣告媒體應在各方面符合根據允許的例外情況建立的任何規則和規定，以及所有適用的法律、法規和影響處所或建築物的任何契諾，並應遵守業主關於建造、安裝方法、大小、形狀、高度、照明、顏色和總體外觀的合理要求。從大樓外可見的任何標誌、窗户處理、欄杆或其他裝置應由租户在租約期限結束時拆除，費用由租户自行承擔，租户應將房屋恢復到原來的狀態，普通磨損除外。

第十三條

公用事業

13.1向房產提供服務。自交付日期起及交付後，承租人應與所有公用事業提供商簽訂合同，安排對物業的服務，並應向該等公用事業提供商提供進入物業內或維修物業內的電線、饋線、立管、佈線和任何其他設施的通道。承租人應及時支付提供給房屋的所有電費、水費、煤氣費(但僅限於房東提供的)、電話費、排污費、灑水費和其他公用事業或服務的所有費用和維護費，以及所有適用的押金、附加費、税款、罰款或與這些服務相關的其他費用。承租人承認並同意：(A)照明樓宇內停車場及照明指示牌的電力(但不包括該等照明及附設於樓宇的指示牌)將由樓宇的電力供應供電，並由租户支付費用；及(B)樓宇內灌溉環境美化的用水將透過供水服務供應至租户自費的樓宇。

13.2服務中斷。業主不對因任何原因，包括但不限於火災、事故、

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罷工、天災或房東無法控制的其他原因，或與任何更改、維修或改善有關的必要或有用的原因。上述任何中斷均不構成實際或推定的全部或部分驅逐，任何此類中斷亦不使租户有權獲得任何租金減免。在不限制前述規定的一般性的原則下，業主不負任何責任或對租客因向處所提供的電能的供應或性質上的任何故障、幹擾、中斷或缺陷，或任何公用事業或服務供應商所供應的電能的數量或性質不再可供或不再適合承租人的要求而蒙受或招致的任何損失、損害或開支負責，而該等故障、缺陷、不可用或不適合並不構成實際或推定的全部或部分驅逐，或使承租人有權獲得任何減租或減租。儘管如上所述，如果服務中斷是由於業主對土地進行的改動或業主的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，並且如果該中斷導致物業不能用於租户的運營，並且如果房東在接到租户的通知後三(3)個工作日內未能修復該中斷，則租户可按日扣減根據本租約應支付的基本租金，直至房東解決該服務中斷之日為止。

第十四條

承保範圍

14.1由業主投保。在整個租賃期限內，房東應至少購買和維護一份或多份保險單，其全部成本和費用(但須遵守上述第六條)(A)房產(不包括地基)的財產保險，包括承租人的工作，但不包括承租人的財產，以及任何金額相當於此類財產的全部重置價值的改動，包括火災、破壞、惡意破壞、擴大承保範圍和所謂的“特殊形式”或特殊損失原因財產保險；及(B)商業一般責任保險，以保障因業主經營物業而引致的人身傷害、人身傷害及財產損失的索償，而賠償金額須為謹慎的同類物業擁有人所承擔的或任何高級權利持有人另有規定的數額。上述保險可以以一攬子保單的形式維持，涵蓋建築物以及業主和業主關聯公司擁有的其他財產。

14.2租客投保。承租人應按下列金額維持下列保險。房東不向承租人表示或保證承租人根據本租約條款須投保的保險金額足以充分保障承租人的利益。鼓勵承租人評估其保險需求，並獲得其認為合適或合適的任何額外類型或金額的保險。

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每次事故人身傷害和財產損失限額1,000,000美元；

如果承租人的經營與生效之日發生重大變化，且業主或業主的保險顧問認為，承保金額或範圍在租賃期限內的任何時候都被合理地認為不足，則承租人應將承保金額或範圍增加到業主或業主顧問認為足夠的合理金額或範圍。承租人購買和維護的所有保險應由保險公司承保，該保險公司應令房東滿意，並獲得在房產所在州經營業務的許可，其一般投保人評級不低於A，財務評級不低於最新一期《Best‘s Key Rating Guide》中的第VIII類。關於上文(A)、(E)和(F)款規定的保險，房東、任何高級權利人和物業經理以及房東書面指定的任何其他各方及其各自的代理人、成員、合夥人、員工、辦公室、董事和股東應被指定為承租人所有保險下的額外保險人，租户應獲得以下15.3節所述的有利於房東的代位權豁免；此外，房客應至少在保險取消前三十(30)天通知房東。承租人應向房東提供一份保險證書原件，證明本租約所要求的保險已購買並生效。承租人還應向房東提供一份附加被保險人、放棄代位權、主要和非分擔背書或其他證明保險單符合本租賃的保單語言的複印件。如承租人不遵守上述有關保險的規定, 房東可獲得此類保險，租客應按要求向房東支付本合同項下的額外租金、保費成本和第21.2(A)節規定的利息。承租人特此承認並同意，任何該等付款和利息應按要求立即作為額外租金支付，並且這些款項和利息與本租約第21條所規定的業主權利是累積的，並且不會以任何方式取代或減少。房東不向承租人陳述或保證承租人根據本租約須投保的保險金額足以充分保障承租人的利益或承擔承租人的義務。

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第十五條

放棄責任；相互放棄代位權

15.1業主的免責。房東和房東的代理人和僱員不對租客或租客的僱員、分租客、特許經營商、代理人、受邀者或訪客，或任何其他任何人，因房屋失修，或因房屋的任何結構元素或任何設備、喉管或電線或碎玻璃的缺陷或故障，或因排水管堵塞，或因氣體、水、蒸汽、電力或石油泄漏、逃逸或流入房屋而對租客或租客或租客的僱員、分租客、特許經營商、代理人、代理人或承租人負責。業主亦不對租客或租客的僱員、分租户、特許經營商、代理人、受邀者、來訪者或任何其他任何人，因任何其他人的作為或不作為可能造成的任何損失或損害，除非這些損失或損害是(I)業主工作的結果，或(Ii)業主的嚴重疏忽或故意不當行為造成的。業主不應因任何私人或公共道路、人行道或公用設施線路的建造、維修或重建(包括拓寬)而承擔任何責任。本條款第15.1條在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

15.2租客的彌償。由於承租人、其僱員、分租客、持牌人或特許人或任何其他人的疏忽或不當行為，或因承租人、其僱員、分租客、持牌人或特許人在承租人的明示或默示邀請下進入處所，或因承租人使用處所並在其內開展業務，或因承租人在履行本租約項下的義務時違反或不履行義務而造成的人身傷害或財產損壞，房東不對承租人或承租人的僱員、代理人、訪客或任何其他人負責；業主和承租人同意賠償業主及其合夥人、會員、附屬公司和子公司，以及他們各自的高級職員、受託人、董事、僱員、股東、合夥人、代表、僱員、保險公司、代理人和業主指定的物業管理公司(統稱為“業主受賠人”)，並使每個房東受賠人不因此類損害或傷害所引起的任何損失、費用、成本、損害或索賠而受到損害。除房東、其代理人、僱員或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為外，在適用法律允許的範圍內，承租人同意就因第三方對任何人的傷害以及因使用和佔用房產或因所做的任何活動、工作或事情而引起的任何和所有損失、責任、損害、費用和費用(包括合理的律師費和費用)向房東被賠付人進行賠償、辯護並使其不受損害。租客在房產內或附近，或由於租客、其分租客、受讓人、受邀者、僱員的任何其他作為或不作為而允許或忍受的, 承包商或代理商。在任何情況下，房東不對租户或任何其他人承擔任何間接損害、特殊或懲罰性損害賠償或業務、收入、收入或利潤損失的責任，承租人特此放棄任何此類損害的索賠。儘管第15.2節有任何相反規定，承租人及其承包商、僱員、客户和受邀者的所有財產，無論是租賃的還是由任何此等各方擁有的，都應由承租人自行承擔風險，並且承租人應使房東免受因其損壞而引起的任何索賠，包括承租人保險公司的代位權索賠。房東或其代理人不承擔干涉光線或其他無形權利的責任。承租人提供本租賃所要求的保險，不應被視為限制承租人根據本條款第15.2條承擔的義務。本條款第15.2條在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

15.3放棄債權；放棄代位權。房東和租客希望各自的財產損失風險應由合理的保險公司在上述規定的範圍內承擔，房東和租户特此同意，在財產或業務中斷損失的情況下，僅向各自的保險公司尋求賠償，前提是同意在本協議下提供此類保險。雙方特此放棄對方對此類損失的所有權利和索賠，並放棄各自保險人的所有代位求償權，但放棄代位求償不影響被保險人根據代位求償的權利。雙方同意，他們各自的保險單現在或將被背書，因此，放棄代位權不影響被保險人根據代位權獲得賠償的權利，只要不收取實質性的額外保費。本條款15.3中規定的免除和豁免與本租約其他條款中可能包含的任何免除或免責是累積的。

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第十六條

因傷亡而造成的損害賠償

16.1業主修理損壞的房產。

16.2房東有權進行維修。儘管有上述第16.1條的規定，房東可以選擇不重建和/或修復房屋，而是終止本租約，方法是以書面形式通知租户終止租約，通知中包括給租户六十(60)天的終止日期，但房東只有在建築物因意外事故損壞並且存在以下一種或多種條件時才可以這樣選擇：(A)根據房東的合理判斷，修繕不能在發現損壞之日起十二(12)個月內合理完成(如果修繕是在沒有支付加班費或其他保險費的情況下進行的)；(Ii)高級權利持有人應要求將保險收益或其任何部分用於償還抵押債務，或終止土地租賃(視情況而定)；(Iii)損害未完全由業主根據本合同規定維持的保險單承保；或(Iv)損害發生在租賃期的最後十二(12)個月內(在發生意外後三十(30)天內，承租人沒有選擇根據其續期選擇權行使延長租賃期的選擇權，如果仍有任何此類選擇權的話)；但是，如果房東沒有根據上述規定的房東終止權選擇終止本租約，並且房東合理地認為維修不能在開始後十二(12)個月內完成，並且由於損壞，承租人不能且不合理地在房屋內開展業務，承租人可以選擇不早於損壞日期後六十(60)天且不遲於損壞日期後九十(90)天，以書面方式通知業主終止本租約，自通知中規定的日期起生效, 該日期不得早於租户發出通知之日起三十(30)天，也不得超過六十(60)天。

16.3減刑。如發生影響物業的意外事故，自意外事故發生之日起至(A)租客為經營業務而重新佔用物業任何部分之日(在此情況下，應由租客自入住之日起支付基本租金及可分配予該重新佔用部分之額外租金)及(B)房東向租客發出書面通知表示業主已大致完成房東對不包括租客範圍之物業之修復工作之日，基本租金及租客每月定期支付之額外租金應公平地扣減。

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第十七條

徵用權

17.1因接收處所而終止。如果物業的全部或任何部分被任何主管當局為任何公共用途或目的(包括以代替譴責的契據)而被徵收或譴責(“被徵收”，而每一次事件均為“徵收”)，而建築物因此而無法承租，則本租約應自所有權歸屬於主管當局的日期起終止，基本租金和額外租金應於該日期分攤。儘管有任何與此相反的規定，如果徵用是暫時的(少於剩餘租期)，業主可選擇(A)終止本租約或(Ii)允許承租人獲得可歸因於該房產的全部賠償金，在此情況下，承租人應繼續支付租金，本租約不得終止。

17.2物業的部分徵收調整如果物業的一部分被徵收，而本租約並未終止，則本租約應予以修訂，以降低基本租金，以反映因此而導致的建築物可出租面積的任何減少。業主在收到判決書(或出售所得)後，應對建築物進行必要的修繕和修復，以使建築物的其餘部分成為一個完整的建築。

17.3譴責獎。所有因取得(或出售所得收益)而判給的補償均為業主獨有財產，租客現將其在任何此類判給中的權益轉讓給業主；但如就租客的搬家及搬遷費用或租客的固定裝置及其他有形個人財產的損失另行判給租客，則業主在該等判給中並無權益，只要該等單獨判給並不減少本應判給業主的判給金額。

第十八條

轉讓和分租

18.1禁止。

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18.2收回權利。儘管第XVIII條有任何相反規定，但如果租客打算在租賃期的大部分時間內轉讓整棟大樓(不包括根據下文第18.3節所定義的允許轉讓而進行的轉讓)，房東有權在收到任何轉讓通知後十(10)天內向租客發出書面通知，重新收回整個房產；但如果房東選擇收回房產，房客可以在房東選擇後十(10)天內通過書面通知選擇撤回轉讓通知。如果承租人沒有根據前一句話收回該等收回的土地，則自建議的轉讓生效日期起，應取消並終止本租約。

18.3允許轉讓。儘管第XVIII條有任何相反規定，承租人有權在未經房東事先書面同意的情況下，(A)將本租賃轉讓給關聯公司(定義見下文)，轉讓給通過合併、重組或重組承租人或與承租人一起成立的實體，或轉讓給所有或基本上所有承租人資產的購買者，或(B)將房屋或其任何部分轉租給關聯公司(每個“允許轉讓”)；但條件是：(I)這種允許轉讓是出於有效的商業目的，並不是為了逃避本租約項下的任何義務；(Ii)受讓人是公開交易的，在轉讓生效後應立即具有類似的財務狀況(定義見下文)；(Iii)不遲於允許轉讓生效日期前二十(20)天，承租人應向房東發出通知，通知應包括受讓人的全名和地址，以及承租人與受讓人就房屋或其部分簽署的所有協議的副本。視情況而定，(Iv)在允許轉讓生效日期後十五(15)天內，受讓人或轉租人應提供上述第18.1(B)條所要求的文件，以及(V)在房東提出書面請求後十(10)天內，提供房東合理要求的合理文件或信息，以證明允許轉讓是轉讓給附屬公司還是符合本節的條款和條件。在此使用的“關聯公司”是指目前由承租人擁有或控制、擁有或控制、或與承租人共同擁有或控制的任何人(定義見下文)。為了這個定義的目的，上面使用的“控制”一詞是指, 對於身為公司的人，直接或間接行使可歸因於該公司的投票權的50%以上的權利

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受控公司的股份，以及對非公司的人，直接或間接擁有始終指導或促使受控人的管理和政策的方向的權力。“可比財務狀況”一詞應指在生效日期相當於初始承租人市值的90%的市值。“人”一詞是指個人、合夥、信託、公司、商號或其他實體。如果自允許轉讓生效之日起，違約事件仍在繼續，承租人無權執行允許轉讓。

18.4受讓人的假設。任何受讓人或分租人在本租約中或與本租約有利害關係的情況下，通過接受此類轉讓或轉租或實際或推定地佔有全部或部分物業，應被視為已承擔了本租約中所載或根據本租約產生的所有義務。這種承擔自轉讓或轉租之日起生效，或自受讓人或轉租人取得對全部或部分房屋的佔有權之日起生效；然而，就任何轉讓而言，受讓人應對承租人在本租約項下所有未履行的義務負責，無論該等義務是在何時產生以及何時生效的。

18.5承租人仍有責任；超額租金。儘管有任何轉讓或轉租，承租人應始終完全負責並有責任支付本租約中規定的租金，並遵守本租約下承租人的所有其他義務(即使未來的轉讓和轉租發生在承租人轉讓或轉租之後，也無論該等未來轉讓和轉租是否已獲得業主的批准)。此外，如果分租人到期和應付的租金(或根據該分租契支付的租金加上任何紅利或其他相關或附帶的代價的組合)超過根據本租約應支付的租金，或者如果就業主允許的允許轉讓或分租、許可許可或承租人進行的其他轉讓，承租人、分租人、特許持有人或其他受讓人向承租人支付的對價超過根據本租約應支付的租金，則承租人應被約束並有義務向房東支付超額租金的50%(50%)和其他超額對價(在扣除所有慣常交易費用後，包括但不限於，經紀費用，在承租人收到轉租人、受讓人、被許可人或其他受讓人(視情況而定)後十(10)天內)。

18.6無產權負擔。承租人不得抵押、質押、抵押、扣押或允許任何留置權附加於或以其他方式阻礙其在本租約或房屋中的權益。

18.7房東轉讓。如果房東將其在本租約和建築物中的權益轉讓給明確承擔房東在本租約下的義務的人，則房東應因此免除本租約項下的任何進一步義務，租户同意僅向該房東的利益繼承人尋求履行該等義務。此外，如本租約第24.3節所述，承租人為保證履行承租人的義務而支付的任何保證金應由房東轉讓並轉讓給該利益繼承人，因此房東應解除與此相關的任何進一步義務。

第十九條

從屬；委派；派駐

19.1從屬地位。承租人接受本租賃，並受制於目前或以後對建築物或其任何部分施加的任何按揭、信託契據、土地租賃或其他留置權，以及其任何續期和擴展(統稱為“高級權利”，任何該等權利的持有人稱為“高級權利持有人”)。承租人同意，任何高級權利持有人沒有義務、責任或義務履行本租賃項下業主的任何義務，並有權隨時將其抵押、信託契約、土地租賃或其他留置權置於本租賃之下；但儘管本租賃可能(或可能成為)優於高級權利持有人，高級權利持有人不對業主所有權期間產生的預付租金、保證金和索賠負責；此外，按揭、信託契據、土地租賃或其他留置權中有關承按人就取得徵用權所得收益(包括業主自願轉易)所產生的收益的權利的條文，以及有關因處所損壞或毀壞而須支付的保險收益所產生的收益的條文，須優先及優於本租契所載有關付款或使用該等收益的任何相反條文。房東在此擁有不可撤銷的完全權力和權力，使本租約從屬於此後置於該房產上的任何更高權利。上述協議將在不簽署任何進一步文件的情況下生效，但承租人在此應要求同意簽署此類文件

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作為業主或高級權利持有人的附屬於本租約的其他文書可要求，包括但不限於高級權利持有人的從屬、不幹擾和委託協議的標準格式。房東應盡商業上合理的努力從任何該等高級權利持有人處獲得書面協議，即在止贖(或代替止贖的契約)後，承租人的權利在本租約有效期內保持完全效力，只要承租人繼續承認並及時履行本租約的所有契諾和條件。在房東的抵押權人選擇抵押權人或權益繼承人時，承租人應承認其為其房東，並向根據本租約繼承房東的任何人承認為其房東和代理人。承租人應應抵押權人或利益繼承人的請求，簽署並交付一份或多份確認其委託的文書；然而，任何權益繼承人將不受(I)提前支付超過一個月的租金的約束(除非本租約另有規定)，(Ii)受根據該抵押權人或權益繼承人與房東的協議須經該抵押權人或權益繼承人批准的對本租契的任何修訂或修改的約束，如果對本租約的該等修訂或修改實際上是在未經抵押權人同意的情況下進行的，(Iii)對該抵押權人或權益繼承人並未實際收到的任何保證金負有責任(如果，如果房東沒有將保證金轉讓給該權益繼承人，那麼租户可以要求房東退還保證金，即使房東不再是本租約的房東), 或(Iv)對房東擁有期間或房東以前的作為或不作為期間產生的索賠或補償負有責任或受其約束。

19.2向持有人發出通知。當尚未行使的優先權利持有人(或業主)向承租人發出書面通知，告知該優先權利持有人在本租約中的權益及該優先權利持有人的聯絡資料後，承租人不得根據本租約行使任何有關業主違約的補救措施，除非及直至該優先權利持有人已收到有關該違約的書面通知，而在此之後一段合理的時間(不少於三十(30)天)應已過，而違約仍未得到補救。

19.3禁止反言證書。房東和租客同意，他們將在另一方提出請求後十(10)個工作日內，簽署並向另一方提交一份致另一方(和/或另一方指定的各方)的書面聲明(“禁止反言證書”)，該聲明應指明房東、租户和本租約，並應證明本租約未經修改且完全有效(或如果有修改，則為完全有效)，應確認房東或租客(如適用)：對於本租賃項下的任何義務(或如果存在違約，請具體説明任何違約)，應説明已預付租金和其他變更的日期(如果有)，並應包含業主或租户(視情況而定)合理要求的其他信息或確認書。如果一方在另一方發出書面請求後三十(30)個工作日內未能履行此義務，則該違約應為本租約項下的違約行為，且非違約方將享有根據本租約第Xxi條賦予其的所有權利和補救措施。

19.4財務信息。如果房東希望融資、再融資或出售大樓、房產或其任何部分，租户應向房東指定的任何潛在貸款人或買家交付該貸款人或買家合理要求的財務報表。如果承租人是公開持有的實體，則前述規定不適用於承租人。

第二十條

處所的交還；固定附着物的擁有權及移走

20.1房產的交還。業主或業主的任何代理人或僱員在租賃期內作出的任何行為或事情，均不得視為業主接受交出物業，除非業主以書面明確承認此意圖。向業主或業主的任何代理人或僱員交付該處所的鑰匙，並不構成退回該處所或終止本租約，不論該鑰匙其後是否由業主保留，而即使該租客已交付該鑰匙，租客仍有權在任何合理時間應要求退還該等鑰匙，直至本租約已妥為終止為止。租户自願或以其他方式放棄本租約，無論房東是否接受，或雙方終止本租約，均不適用於合併。

20.2租客移走租客財產。在租賃期屆滿時，或在本租賃提前終止時，承租人應在符合本第XX條規定的情況下，和平地退出並將房屋的佔有權交還給房東掃帚，其狀況應與承租人取得租賃權時一樣清潔，並保持房東和/或租客此後改善的良好秩序和狀況，合理的損耗，根據本條款明確由房東負責的維修，以及因意外事故而造成的損壞

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不包括在內。期滿或終止後，租客應清除或安排移走所有雜物和垃圾，以及所有傢俱、設備、獨立櫥櫃、可移動隔斷和由租客自費安裝或放置在房屋內的其他個人財產物品，以及在租客名下提出索賠的任何其他人的類似物品，以及房東根據上文第10.4條指定拆除的所有改建，並應自費修復因安裝和/或移走而對房屋和建築造成的所有損壞。儘管本協議有任何相反規定，承租人應在租期結束前，自行承擔費用和費用，將任何由承租人安裝或為承租人安裝的物品移走，而根據適用法律，這些物品必須在隨後的承租人使用之前移走。如果承租人在收到房東的書面通知後十(10)天內仍未將本租約條款規定承租人有義務移走的任何財產從建築物或房產中移走，則所有或任何該等財產(“被遺棄財產”)將在房東的選擇下被最終視為已被遺棄，房東可將其保留為其財產，或以房東認為合適的方式出售或以其他方式處置。如果出售任何被遺棄的財產，承租人特此同意房東可以收取和保留出售所得的收益，並根據自己的選擇將這些收益用於出售費用、搬家和儲存費用、房東根據本條例或法律有權獲得的任何損害賠償，以及任何租金欠款。

20.3退役；退役計劃。

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20.4移交時建築物及處所的狀況。除本章程第XX條的上述規定外，於租期屆滿或本租約提前終止時，承租人應退還物業及建築物，使其符合所有適用法律，並符合承租人已履行本租約項下的所有承租人義務，包括有關改善、維修、保養、遵守法律、測試及承租人在本租約項下的其他相關義務的義務。如果因承租人未能履行租約中規定的義務而導致建築物和處所在不符合本第XX條條款的條件下交還，則房東有權支付所有合理費用，以使其在交出時符合所要求的條件，租户應在通知後立即償還房東所有此類費用。

第二十一條

租客違約及補救辦法

21.1違約事件。下列事件應被視為本租賃下承租人的違約事件(每個事件均為違約或違約事件)：

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21.2房東的補救措施。在發生任何此類違約事件時，除了根據本租賃其他條款和所有適用法律向房東提供的補救措施外，房東還應有權採取下列任何一種或多種補救措施。房東根據第21.2條選擇任何一種補救措施，不得以任何方式損害房東在此後任何時候行使任何其他補救措施的權利。

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第21.2節中使用的術語“租金”應被視為指根據本租約條款要求承租人支付的所有性質的款項，無論是支付給房東還是其他人，並應假設所有額外租金將以每年3%(3%)的速度增長。如上文第21.2(D)(I)和(Ii)節所用，“授予時的價值”應按本租約第8.6節規定的利率計算，但在任何情況下不得超過法律允許的此類利息的最高金額。如第21.2(D)(Iii)條所用，“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算。

業主可隨時在其選擇時提起訴訟或訴訟，以追回此類損害賠償或其任何分期付款，本合同中的任何規定不得被視為要求業主將訴訟推遲至租賃期限本應在本合同下終止的情況下到期之日。

21.3月租。雙方明確同意，在確定“本租約規定的月租金和其他費用”時，術語“租金”包括但不限於本租約第8.1節規定的所有付款。

21.4房東費用。雙方還同意，除根據上文第21.2條要求支付的所有款項外，僅就上文第21.2條下采取的行動相關的費用，租客還應賠償房東在收回房屋時發生的費用(除其他費用外，包括因房屋空置而導致的保險費增加)、房東在重新出租時發生的費用(包括維修、更換、廣告和經紀費用)，以及房東因租客違約而直接產生的所有實際損失(包括，除其他損失外，房東的抵押權人主張的任何索賠，導致房東遭受任何損失、費用或費用)。

21.5禁制令補救。房東可以限制或禁止任何違反或威脅違反本合同所載承租人的任何契約、義務或義務的行為，而無需證明任何法律補救措施或不可彌補的損害是不充分的。房東在本合同項下的補救措施應被視為累積的，而不是相互排斥的。

21.6律師費和費用。如果房東或租客中的任何一方對另一方提起因本租約或房產引起的或與之相關的訴訟或其他訴訟，勝訴的一方有權向敗訴的一方追回其實際律師費，以及任何其他救濟。此外，承租人應按要求償還房東因收取租金或以其他方式向承租人、其轉租人和受讓人強制執行承租人在本租賃項下的義務而產生的所有合理律師費。

21.7保證金的使用。承租人承認其有義務向房東交存上文第1.1(N)節所述的款項，由房東持有，用於承租人履行本租約項下的承租人契諾和義務。當租客發生任何違約事件時，房東可隨時在不影響本合同規定或法律規定的任何其他補救措施的情況下，在必要的範圍內使用這些資金，以使

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對於因違約事件給房東造成的任何拖欠租金和任何其他有據可查的損害、傷害、費用或責任，承租人應按要求向房東支付所申請的金額，以將保證金恢復到其原始金額。

21.8補救措施不是獨家的。除非以書面作出並由業主簽署，否則接受退還物業的協議以及業主或業主代理人在租賃期內的任何作為或不作為，均不構成接受或退回物業。除非向租客發出書面通知，否則根據本合同或適用法律允許業主重新進入或接管物業，不構成業主選擇終止本租約。尋求上述任何補救措施不排除尋求本租賃其他部分規定的任何其他補救措施和法律規定的任何其他補救措施。房東在違約時不執行本合同規定的一種或多種補救措施，不應被視為或解釋為放棄該違約或任何補救措施。

21.9房東違約；租户自助。

(A)業主失責。房東未能履行或遵守本租約項下的任何義務，僅在房東收到租客書面通知後三十(30)天(或為迅速和努力糾正違約而合理需要的額外時間(如有))(“房東治療期”)構成房東在本租約項下的違約，該書面通知應合理詳細地描述違約的性質和程度，並應確定包含相關義務的租賃條款。在符合本租約其餘條款的情況下，在發生任何此類違約後，承租人有權根據適用法律就房東的違約尋求任何補救措施；但在任何情況下，承租人均無權因任何此類違約而終止本租約，或在進入對房東不利的不可上訴的最終判決之前抵銷、減免或降低租金。除非房客在情況發生後一百八十(180)天內向房東發出書面通知，否則房客無權向房東索賠或就房東的索賠提出抗辯。

第二十二條

等待

22.1保留期。未經房東明確書面同意，租户不得在租賃期限屆滿或提前終止後繼續佔有該房屋，房東可憑其唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意。如果承租人在租賃期限屆滿或提前終止後，未經房東明確書面同意而繼續租約，則除了房東在法律上、衡平法上或本租賃項下可獲得的所有其他補救措施外，承租人只有在忍受時才應根據本租賃中規定的條款和條件成為承租人。在此期間，租户應向業主支付相當於(I)租期最後一個月期間租客應向房東支付的前兩(2)個月基本租金的110%(110%)的月度基本租金，以及(Ii)租户在最後一個月應向房東支付的基本租金的150%(150%)

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租賃期的。房東在期滿或提前終止後接受租金，並不構成同意本租約項下的延期或導致本租約的延期。本第22.1條不得解釋為產生任何明示或默示的權利，以便在租賃期屆滿或任何延期後繼續持有。租客應承擔責任，並應向房東支付房東因此暫緩租賃而遭受的所有實際損失，並應在至少三十(30)天前通知房東要求第三方使用該房產，並賠償、辯護並使房東和房東被賠付人不會因任何此類暫緩租賃產生或與之相關的所有責任、損害、損失、索賠、訴訟、費用和費用(包括合理的律師費和費用)而受到損害，包括但不限於，建議的後續租客提出的任何損害索賠。承租人根據本租約承擔的賠償義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第二十三條

通告

23.1方法和地址。凡本租約要求或允許發出任何通知，該通知應以書面形式發出。根據本租約要求或允許遞送的任何通知或文件，在指定收件人實際收到時，或(如果是在較早的情況下，無論是否實際收到)，當(I)寄存在美國郵寄、預付郵資、掛號信、要求回執，或(Ii)交付給信譽良好的信使服務機構或隔夜快遞服務機構保管時，應被視為已遞送，收件人為上文第1.1節所述當事人的相應地址，或在該適用一方在此之前通過書面通知向交付方指定的其他地址。

23.2多方當事人。如在本租約所用的“業主”一詞中包括多於一名人士、商號或公司時，所有人應共同安排共同簽署該通知，以指定某一特定地址的個人接收通知並向房東付款；如果包括在本租約所使用的“承租人”一詞中時有多於一名個人、商號或公司，則所有人應共同安排共同簽署該通知，該通知指定某個人在特定地址接收通知並向承租人付款。“房東”和“承租人”一詞中所包括的所有當事人應受按照本條規定發出的通知和付款的約束，其效力與各自收到此類通知或付款的情形相同。此外，承租人同意房東的代理人、物業經理或其他代理人可以向承租人發出通知。

第二十四條

保證金

24.1來臨；復闢。本租約第1.1(N)節規定的保證金應由房東持有，不承擔利息責任，並作為承租人履行本租約項下的承租人契諾和義務的保證金，明確的理解是，保證金不應被視為預付租金或在承租人違約時作為房東損害賠償的措施。房東可以將保證金與房東的其他業務資金混合使用。根據本租約第21.7節的規定，在不影響任何其他補救措施的情況下，房東可以在必要的範圍內使用保證金，以彌補任何租金拖欠或履行承租人在本租約項下的任何其他契約或義務；在使用保證金後，房客應應要求向房東支付如此應用的金額，以將保證金恢復到其原始金額。保證金的任何部分不得被視為以信託形式持有、計息或作為承租人根據本租賃支付的任何款項的預付款。

24.2退還保證金。根據上文第8.5條的規定，在承租人(I)按照XX條款的要求將房產交還房東，並(Ii)向房東提供轉發地址後六十(60)天內，房東應在扣除所有有據可查的損害(已逐項列出並交付給租客)、費用和本租賃條款和適用法律允許的其他金額後的三十(30)天內，將保證金剩餘部分返還給租客。承租人承認並同意，如果承租人在承租人將房產交給房東之前或期間違反了本租約，則房東有權從退還給承租人的保證金(如果有)中扣除房東因承租人違反本租約而遭受的所有有據可查的損害和損失。

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24.3保證金轉讓。如果房東在本租期內轉讓其對房屋的權益，房東應將保證金轉讓給受讓人；在轉讓和受讓人向租户承認對保證金的責任後，房東不再承擔退還保證金的責任。

24.4作為保證金的信用證。

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24.5減少保證金/信用證金額。如果(I)在減税生效日期(定義如下)沒有違約事件繼續發生，並且(Ii)在任何減税生效日期之前的十二(12)個月期間內沒有發生貨幣違約，承租人應有權將保證金的金額減少如下(每次“遞增減少”)：(I)在生效日期後第三十六(36)個日曆月的最後一天起生效，金額相當於4000,000.00美元；(2)自生效日期後第六十(60)個完整歷月的最後一天起生效的數額為$3000,000.00；。(2)自生效日期後的第八十四(84)個完整歷月的最後一天起生效的數額為$2000,000.00；及(Iv)金額相等於適用於租賃期最後一個月的每月基本租金與適用於第一百零七(107)個月的過關成本的總和，自生效日期後第一百八十八(108)個完整歷月的最後一天起生效。如果承租人在上述任何減持生效日期(每個減持生效日期)前十二(12)個月內由於違約事件或貨幣違約的發生而無權減少信用證金額，則該減持生效日期和(如果適用), 隨後的減税生效日期應從租户治癒此類違約或貨幣違約事件之日起推遲十二(12)個月。任何信用證金額的減少應通過承租人向房東提供適用的減少的信用證金額中的替代信用證或修改以減少信用證金額來完成。

第二十五條

佣金

25.1經紀人。房東及租客謹此保證，除(A)世邦魏理仕的Erik Abrahamson(房東)及(B)高緯物業(租客)的Steven Billigmeier(“經紀人”)外，他們並無與任何與本租約談判有關的房地產經紀或代理人有任何交易，亦無其他房地產經紀或代理人有權收取與本租約有關的佣金。房東應根據另一項協議向經紀人支付佣金。每一方都同意賠償和保護另一方，使另一方免受任何與任何房地產經紀人或經紀人(經紀人除外)發生、通過或在補償方之下發生的交易而產生的租賃佣金或同等賠償的任何和所有索賠。第25.1條的條款在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效。

第二十六條

法律法規

26.1適用法律。承租人不得在物業內或其周圍作出或容受任何事情，以任何方式與任何地方、州或聯邦政府實體或政府機構(“適用法律”)現行有效的任何法律、法規、條例或其他規則、指令、命令、條例、指引或要求(“適用法律”)相牴觸，或其後可能頒佈或頒佈的有關或影響物業及承租人的準許用途的任何法律、法規、條例或其他規則、指示、命令、條例、指引或要求。適用法律應包括所有環境法。承租人應自負費用，迅速遵守所有適用法律。現在或將來是否應該對

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由負責為僱主、僱員、房東或房客建立、管理和執行職業、健康或安全標準的州、聯邦或地方政府機構向房東或房客提供服務時，承租人同意立即遵守這些標準或規定，費用和費用由房東或房客承擔。承租人應負責根據承租人的要求對建築物進行所有改動，費用和費用由承租人承擔，以符合本條款第26條所述的政府規則、法規、要求或標準。

26.2個許可證。承租人應在承租人開始佔用全部或任何部分房屋的日期之前申請、尋求和獲得在房屋內經營承租人業務所需的所有必要的聯邦、州、縣和市政許可證、許可和批准，包括直接或間接與在房屋內開展活動、其科學實驗、運輸、儲存、處理、使用和處置任何危險材料或動物或實驗室標本有關或與之相關的任何和所有必要的許可證和批准，費用由承租人自行承擔。此後，承租人應保留所有必要的許可證。承租人應始終遵守所需許可證的條款和條件，費用由承租人承擔。在房東提出要求後十(10)天內，租客應向房東提供該租客已獲得的所有必要許可證的副本，以及證明該等許可證是該租户已就該房產獲得的所有許可證的證書。在房東的要求下，租客應將房東所需的所有許可證的副本交給房東。

26.3 OFAC合規性。房東和房客各自證明、陳述、擔保和契諾：(A)根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或規定，它不會直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部指名為恐怖分子的個人、團體、實體或國家、“特別指定的國家和被封鎖的人”、或其他被禁止或被阻止的個人、實體、國家或交易採取行動；以及(Ii)它沒有直接或間接地代表任何該等個人、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易。

第二十七條

其他

27.1當事人之間的關係。本租約雙方或任何第三方不得將本租約視為或解釋為在本租約雙方之間建立委託代理關係、合夥關係或合資關係，但應理解並同意，租金的計算方法、本租約中包含的任何其他規定或本租約各方的任何行為均不得被視為在本租約雙方之間建立除房東與租客關係以外的任何關係。

27.2沒有抵銷；獨立的契約。承租人不得以任何理由扣留或減少承租人所需支付的租金及本租約規定的其他費用，同意(I)除本租約另有明文規定外，業主在本租約項下的義務獨立於承租人的義務，以及(Ii)在適用法律允許的最大範圍內，承租人特此放棄否則可能不得不扣繳租金的所有權利。前一句話不應被視為剝奪了承租人根據本租約或法律賦予其的所有權利(承租人在適用法律允許的最大程度上放棄任何抵消或扣繳租金的權利除外)；然而，在房東的指示下，承租人在這方面的索賠應在不同於涉及租金索賠或業主對承租人的其他索賠的訴訟中提起訴訟(即，每一方均可進行單獨的判決，而無需對另一方的索賠進行合併、反索賠或抵消)。

27.3責任限制。房東根據本租約條款對租客的任何違約責任僅限於房東在物業中的收益和由此產生的租金，房東對任何不足之處不承擔個人責任，但除本租約第18.7條和第24.3條的規定外，房東仍有責任向租客交代本租約下的任何保證金。本第27.3條不應被視為限制或拒絕承租人在房東違約的情況下可能獲得的任何補救措施，而不涉及房東的個人責任。即使本租約中有任何相反規定，房東在本租約下的義務(包括關於房東的任何實際或據稱的違約或違約)不構成房東或房東成員、關聯公司或合作伙伴的個人成員、經理、投資者、合夥人、董事、高級管理人員或股東的個人義務，租户不得向業主或業主成員、關聯公司或合作伙伴的個人成員、經理、投資者、合作伙伴、董事、高級管理人員或股東或任何其他個人或實體尋求追索

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在房東或其任何個人資產中擁有任何權益，以償還與本租賃有關的任何債務。此外，考慮到租客在本租約下應得到的利益，即使本租約中有任何相反的規定，租客特此為自己及其所有繼承人和受讓人立約並同意，房東對本租約條款下房東違約的責任僅限於房東在建築物中的權益，而不包括房東的其他資產，房東對任何不足之處不承擔個人責任。本租約中所使用的“業主”一詞，就業主方面的契諾或義務而言，應僅限於指當時有關物業的一名或多名業主，或承租人在土地租賃中的權益。如發生任何此類所有權或權益的轉讓或轉易(僅為擔保目的的轉讓除外)，轉讓人應自動解除本租約中業主的所有契諾和義務。房東和房東的受讓人和受讓人有絕對權利在未經租户同意的情況下轉讓他們各自在房產、建築物和/或本租約中的全部或任何部分所有權和權益，這種轉讓或隨後的轉讓不應被視為房東方面違反了本租約的任何條款和條件。

27.4沒有持續的豁免。任何一方對本租賃的任何契約、條款或條件的一項或多項放棄不得被解釋為對隨後違反相同契約、條款或條件的放棄。任何一方同意或批准另一方要求同意或批准的任何行為，不應被視為放棄或不必要地同意或批准任何隨後的類似行為。

27.5不可抗力。儘管本租約中有任何相反規定，但由於罷工、停工、勞資糾紛、天災、戰爭行為、恐怖主義行為、無法獲得服務、勞動力或材料或其合理替代品、政府行為、民間騷亂、傷亡、實際或威脅到的公共衞生緊急情況(包括流行病、大流行、饑荒、疾病、鼠疫、檢疫和其他重大公共衞生風險)、政府法令、行動、政府實體或衞生組織的聲明或隔離(包括禁止任何一方、其代理人、承包商或其僱員進入場所的任何原地避難令、居家令或與之相關的任何旅行限制，國家或地區緊急情況)，網絡安全漏洞，以及有義務履行的一方無法合理控制的其他原因，無論這些其他原因是(I)可預見或不可預見的，或(Ii)與本款中具體列舉的事件有關(統稱為“不可抗力”)，應免除該當事一方的非金錢行為，其期限與任何此類預防、拖延或停止的期限相同。如果本租賃規定了任何一方履行非貨幣義務的期限，則該期限應延長該當事人因不可抗力導致的任何履行延遲的期限。儘管本租約有任何相反規定，但在任何情況下，財務能力不能被視為不可抗力事件，也不能成為不可抗力事件的原因，不可抗力事件不得(I)免除承租人根據本租約支付租金和其他費用的義務，(Ii)成為承租人減免根據本租約應支付的任何部分租金的理由，或使任何一方有權終止本租約, 除非根據本租約第16條或第17條允許，或(Iii)免除承租人根據本租約第IV條、第14.2條和第26條承擔的義務。

27.6租户財務報表。房東承認租客是一家上市公司，租客的財務信息是公開的。如果承租人不再是上市公司，則承租人同意在房東提出要求後十(10)天內向房東提交房東合理要求的財務報表，以核實房東或房東可能要求的承租人或承租人的關聯公司或母公司的淨資產。承租人聲明並向房東保證，與本租賃相關的所有財務報表，包括但不限於在生效日期之前提供的財務報表，截至生效日期均真實、完整和正確。

27.7業主經理。承租人謹此通知，業主可不時為該物業委任一名經理(每一名“業主經理”)，業主可將本租約所規定的部分或全部業主責任轉授予該經理。一旦業主經理被委任並通知租客；(A)租客應被要求並授權接受業主經理關於租客在本租約項下的義務的指示，以及(B)業主在本租約項下的任何免責或賠償也應適用於業主經理。

27.8可分割性。如果本租賃的任何條款或部分應被有管轄權的法院裁定為無效或不可執行，則應在法律允許的最大程度上改革和執行此類條款。如果該條款不能修改，則該條款應從本租約中分離出來，其效力

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本租約其餘條款的可執行性不受此影響。

27.9故意遺漏。

27.10適用法律；會場。本租約的解釋、有效性、履行和執行應由科羅拉多州的法律管轄。除適用法律另有要求外，與本租賃有關的任何訴訟應僅在房屋所在的州和縣提起。

27.11個標題。本文中使用的標題和標題僅為方便起見，並不限制或擴大本文件的規定。

27.12號碼；性別。凡在本文中使用單數時，應包括複數，任何性別的詞語應包括彼此的性別。

27.13違規行為。除本租約另有明文規定外，本租約所載條款、條款及契諾應適用於本租約雙方及其各自的繼承人、利益繼承人及法定代表人，並對其利益適用，並對其具有約束力。

27.14整個協定；修正案。本租賃包含雙方之間的完整協議，除本租賃中規定或明確預期的以外，不會因任何條件或事件而產生有利於任何一方的權利。除非通過引用明確併入本協議，否則任何小冊子、介紹、信息或通信都不應被視為本協議的一部分。此外，更改、修改或終止本租約的全部或部分協議均無效，除非該協議是書面的，並由尋求強制執行該等更改、修改或終止的一方正式簽署。

27.15故意遺漏。

27.16沒有報價。房東將本文書提交給租客進行審查、談判或簽字，並不構成對未來租賃的要約、選擇權或代表。本租約在房東和租客雙方簽署並交付的情況下生效。

27.17放棄由陪審團進行審訊。經業主和租客雙方共同同意，在任何由本租約、房東與租客的關係、房東與租客的關係、租客的使用或佔用以及任何緊急法定或其他法定補救措施引起的任何問題上，本合同的任何一方對另一方提起的訴訟、訴訟或反索賠中，雙方均放棄陪審團審判(除非該放棄將排除反索賠的權利)。雙方進一步同意，如果房東因拖欠租金或本合同規定的其他款項而啟動任何簡易程序，承租人將不會在任何此類程序中提出任何性質或類型的非強制性反索賠。

27.18租約備忘錄。應對方要求，房東和租客應立即簽署一份實質上以附件G的形式簽署的租賃備忘錄，該備忘錄應在房屋所在縣的房地產記錄中備案，但在任何情況下不得早於房東融資截止日期後兩(2)個工作日或房東提前免除房東融資應急的日期。

27.19份副本；簽名。本租約可簽署兩(2)份或更多複印件。每份複印件均視為本合同的正本。房東和租客同意並同意，本租約可以.pdf文件的電子郵件形式簽署和/或傳輸，該簽署的電子記錄應具有效力，並與帶有該方手寫簽名的紙質副本一樣對簽署一方具有約束力。

[房東和租客簽名，下一頁。]

39

自以下業主或租客簽署的日期中較晚的日期起生效；但是，如果房東或租客在下面簽字的日期中較晚的日期與本租約首頁上指定的“生效日期”不同，則本租約首頁上指定的日期應被視為所有目的的“生效日期”。

房東：

百年穀地產I，LLC，科羅拉多州有限責任公司

作者：Koelbel and Company，

一家科羅拉多州的公司，它的經理

租户：

BiodeSix，Inc.，特拉華州一家公司

40

附件A

房舍和建築物的場地平面圖

A-1

附件B

房屋的法律描述

B-1

附件C

[故意遺漏]

C-1

附件D

細分邊界的近似刻畫

D-1

附件E

環境調查問卷

商業及工業物業

租户名稱：

租賃地址：

租賃類型(選中正確的框-右擊屬性)：☐主要租賃/承租人

説明：以下問卷應由承租人代表填寫，並瞭解指定建築物/地點的計劃運營情況。請清晰打印，並根據需要附加紙張。

1.0流程信息

描述計劃的場地用途，包括該場地計劃的製造工藝和/或試點工廠的簡要描述(如果有)。

2.0危險材料--廢物除外

是否(或是否)非廢物危險材料將/正在使用或儲存在該場地？如果是，請繼續下一個問題。如果沒有，請轉到第3.0節。

2.1.本項目是否處理了下列材料？☐是☐否

[如果一種材料被使用、產生、加工、生產、包裝、處理、儲存、排放、排放或處置，則該材料被處理。]如果是，請勾選(右擊屬性)下面適用的正確消防規範危險類別。

2-2.對於上面第2.1節中檢查的所有材料，請在下表中列出網站上使用或儲存的具體材料、用途和數量；或附上單獨的清單。注：如果是專利產品，則不需要註明成分，但需要提供危害信息和數量。

E-1

2-3。描述上述第2-2節中材料的計劃儲存區位置。視情況包括現場地圖和圖紙。

2比4。其他危險物品。如果適用，請選中下面(右擊屬性)。注：如果檢查了後兩者中的任何一個(BSL-3和/或放射性同位素/輻射)，請注意，並非所有租賃地點/城市或租賃協議都允許這些危險；如果這些危險中的任何一個是計劃的，則在獲得監督機構授權/許可證的副本時，將需要提供額外的信息。

3.0危險廢物(即受管制的化學廢物)

是否會產生危險廢物？☐是☐否

如果是，請繼續下一個問題。如果沒有，請跳過這一節，轉到第4.0節。

3.1本項目是否或將產生、處理或處置(在適用和允許的情況下)以下任何危險(化學)廢物？

3比2。列出並估計上述問題3-1中確定的危險廢物的數量。

E-2

3比3。廢物表徵方式：過程知識☐環境保護局實驗室分析☐兩者☐

3比4。請包括名稱、地點和許可證編號(例如，EPA ID號)適用於運輸和處置設施。如有必要，請單獨附上頁面。如果還不知道，寫上“待定”。

3比5。過程中是否採用了污染控制或監測，以防止或最大限度地減少廢物排放到環境中？注：這不是指通風櫃；例如，建築物排氣扇、沉澱池、廢水pH中和系統等的空氣洗滌器、旋風分離器、碳或高效空氣過濾器等。

如果是，請列出/描述：

4.0其他受管制廢物(即加州稱為“醫療廢物”的受管制生物廢物或醫療廢物)

4比1。您會(或會)產生醫療廢物嗎？☐是☐否如果不會，請跳到第5.0節。

4比2。檢查將產生的廢物類型，所有這些都屬於加州醫療廢物法案：

4-3。哪家供應商將用於場外高壓滅菌和/或焚燒？

E-3

4比5。您有此站點的醫療廢物許可證嗎？☐是，☐否，不是必需的。

5.0地下儲罐(UST)和地上儲罐(AST)

5-1.地下儲油罐(UST)、地上儲油罐(AST)或用於儲存石油產品、化學品或液體廢物的相關管道是否在現場存在(續租)或計劃運營(新租户)所需？☐是☐否

注：如果您將擁有自己的柴油應急發電機，那麼您將至少擁有一臺AST！[注：如果一臺備用發電機為多個租户提供服務，那麼房東通常會處理許可證。]

如果不是，請跳到第6.0節。如果是，請描述UST或AST的容量、內容物、年限、類型以及任何相關的泄漏檢測/防止泄漏措施。如有需要，請附加其他頁面。

*注：以下是泄漏檢測/防止泄漏措施的例子：完整性測試、庫存核對、泄漏檢測系統、溢流保護、二次密封、陰極保護。

5比2。如果有的話，請提供油罐完整性測試結果和/或監控文件的副本。5比3。美國科技大學/美國科技大學是否在相應的監管機構註冊並獲得許可？☐是，☐否，不是

還沒有

如果是，請附上頒發許可證的監督機構所需的許可證副本(見第7-1節)，但當地空氣質量區(舊金山灣區空氣質量管理區=BAAQMD；或聖地亞哥空氣污染控制區=聖地亞哥APCD)允許的柴油應急發電機除外。

5比4。如果本調查問卷是為了續簽租約而填寫的，如果有任何UST/AST泄漏，請説明釋放的物質、受影響的介質(例如土壤、水、瀝青等)、採取的措施以及對事件的所有補救措施。

5比5。如果要完成此問卷以續訂租約，是否已從項目中刪除UST/AST？

如果是，請提供任何正式的封閉信或報告和支持文件(例如，分析測試結果、補救報告結果等)。

5比6。續租時，現場是否有任何地上或地下管道用於運輸化學品或廢物？

對於新租户，計劃的運營是否需要安裝此類型的設備？☐是☐否

如果對本節第5-6節中的任一問題回答是，請描述。

6.0含石棉建築材料

E-4

請注意，該項目可能已經進行了石棉調查。如果提供，請查閲確定已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。應通知所有人員和適當的分包商這些材料的存在，並告知不要擾亂這些材料。任何涉及幹擾或移走這些材料的活動必須由受過適當培訓的個人/承包商進行。

7.0其他監管許可/要求

7比1。該作業是否有或需要工業廢水排放許可才能排放到當地的國家污染物排放消除系統(NPDES)？[例如：當設備清洗產生的廢水在排放到衞生間或實驗室下水道之前通過pH中和系統輸送到某些製藥生產廢水時；等等。]許可證是從處理廢水的地區衞生區獲得的。

如果是，請附上本許可證的副本，或在準備好後再提供。

7-2. [故意遺漏]

7-3。注意：請注意，如果您參與了任何需要建築許可證的租户改進，您將被要求向當地城市提供危險材料庫存聲明(HMI)，以確保您的危險化學品符合特定建築適用建築佔用的適用消防法規消防區域限制。衞生管理信息系統將包括第2-2節中所列的大部分信息。房東或房東物業管理公司均不明確保證第2-2節中提供的庫存一定符合適用的消防法規對建築物佔用的防火面積限制，尤其是在合租的情況下。承租人有責任確保設施和場地能夠合法地處理預期的操作和其操作所需的危險材料，但房東很樂意在可能的情況下協助這一決定。

E-5

認證

我對這份問卷中描述的房地產很熟悉。通過在下面簽名，我聲明並保證盡我所知，上述問題的答案是完整準確的。本人亦明白，出租人在評估任何與本項目有關的環境責任風險時，將依賴本人回答的完整性及準確性。

簽署：

姓名：

標題：

日期：

電話：

E-6

附件F

開始日期證書

[只限樣本-由業主填寫並由租客在生效日期或之後籤立的表格]

房東：

租户：

租約日期：、

房舍：

承租人特此接受本租約所要求的條件。

F-1

附件G

租約備忘錄

本租賃備忘錄(“本備忘錄”)於生效日期(“生效日期”)由科羅拉多州一家有限責任公司(“業主”)與特拉華州一家公司(“承租人”)BiodeSix，Inc.訂立。

[頁面的其餘部分故意留空]

G-1

自上述日期起，房東和租客已簽署本備忘錄，特此為證。

科羅拉多州)

)

)縣)

上述文書已於20_

見證我的手和公章。

我的佣金到期：_

科羅拉多州)

)

)縣)

上述文書已於20_

見證我的手和公章。

我的佣金到期：_

G-2

附件H

擴展附錄的選項

H-1

(10)二十(20)日期滿後，兩(2)名鑑定人應當選擇符合上述條件的第三名鑑定人。一旦按上述規定選定了第三位評估師(即仲裁員)，則在任何情況下，仲裁員應在可行的情況下，在十四(14)天內儘快確定兩(2)個估計值中最能反映當前市場匯率的估計值，該估計值應作為物業的基本租金費率對業主和租户都具有約束力，雙方應簽訂上文所述和定義的續訂修正案。如果仲裁員認為專家意見將對他有實質性的幫助，他可以聘請一名或多名有資格的人提供這種專家意見。雙方當事人應平均分擔仲裁員和仲裁員聘請的任何專家的費用。然而，業主或租客直接聘用的任何評估師、律師或專家的任何費用，應由聘請該評估師、律師或專家的一方承擔。

H-2

證物一

工作信函

本“工作函件”系科羅拉多州一家有限責任公司(“業主”)與特拉華州一家公司(“承租人”)簽訂的租賃協議(單租户-NNN)(以下簡稱“租賃”)的附件，也是該租賃協議的一部分。未在本工作信函中另作定義的大寫術語應具有本租賃中賦予此類術語的含義。

本工作書闡述了房東和房客在供房客使用的房屋內和房舍內進行的改進方面的權利和義務。雙方同意，承租人工程(見第4.1節)的施工應按照批准的施工圖(見第3.3節)完成，費用和費用由承租人自行承擔(受第2.1節規定的津貼的限制)，並由業主根據本工作書的條款支付。

第1節

房東工作；津貼

1.1房東送貨。除下文第1.2節另有規定外，業主對房屋的建造工程或改善不承擔任何責任。房東對建築和改善工程的貢獻僅包括(A)在租約規定的條件下將房產的佔有權交付給租户，以及(B)根據本工作信函的條款和條件向租户支付津貼。

1.2房東工作。在承租人工程施工的同時，業主應以業主自負的費用和費用，根據本合同所附附表1所述定價計劃(統稱為“業主工程”)，按照可允許的施工圖進行施工。根據上述定價計劃的規定，業主的工作不包括定價計劃上顯示的外部標牌。業主應按照一流的標準和所有適用的法律，以良好和熟練的方式執行業主的施工工作。業主應盡商業上合理的努力，使業主的工作在開工之日或之前基本完成。房東應將房東從承包商、分包商或物料工那裏獲得的與房東工程有關的任何擔保或擔保轉讓給租户，這些擔保或擔保涉及租户根據租約必須維護的項目。租户於籤立租約後，確認已收到附表1所述定價計劃的副本。

1.3衝壓清單。在業主工作基本完成後，業主和租客應共同檢查業主的工作，以制定一份1.2節中未完成的項目清單(“清單項目”)。清單的存在(以及清單上項目的完成)不應推遲生效日期，也不應影響承租人根據租約規定支付租金的義務。房東應合理勤奮地完成清單項目。儘管房東有義務完成清單項目，但在房東完成房東工作之前或之後，承租人應負責維修或更換被租客或承租人的建築代理人損壞的房東工程的任何部分，費用和費用由租户自行承擔，此類項目不得列入清單項目。

1.4業主權利。業主有權批准承租人在與承租人工作相關的工作中使用的任何承包商、分包商和工程師。此外，在承租人工作期間，業主有權在房屋內或周圍張貼和維護任何不負責任的通知。

1.5工作協調。業主保留在施工期間進入房屋的權利，以完成業主的工作。房東和租客在此同意在房東工作和租客工作同時進行期間公平分配房屋的使用，並配合房屋和大樓內的這種重疊工作。此外，業主和租户應協調其各自的施工代理人(如第4.1(B)節所述)協調各自與業主工程和承租人工程相關的施工活動，包括材料和設備的引進和儲存以及工程的實施，並應協調情況所需的工作，以及時完成業主工程和承租人工程。

I-1

第2節

津貼項目；支出

2.1津貼。

2.2津貼的支付。

I-2

第3節

施工圖

3.1建築師、承包商和工程師/施工圖的選擇。承租人應聘請DLR集團(“建築師”)準備施工圖。承租人應保留Swinerton Construction(“承包商”)作為承租人的總承包商。承租人應保留業主指定的工程顧問(“工程師”)，負責編制與房屋內的結構、機械、電氣、管道、暖通空調、生命安全和噴水滅火工程有關的所有平面圖和工程施工圖，這些工程不屬於基地建築的一部分。承租人可聘請一名項目經理(“項目經理”)監督承租人的工作，其費用應包括在津貼中，但須符合上文第2節的規定。業主可自行承擔費用，聘請項目經理監督。

I-3

承租人確保承租人的工作符合法律、租約條款和條件以及本工作書的條款和條件(包括但不限於符合批准的施工圖及其所附的所有時間表)。以下將由建築師和工程師編制的與承租人工程相關的平面圖和圖紙(其中平面圖和圖紙可能還包括業主工程的某些部分)應統稱為“施工圖”。所有施工圖均須經業主批准，不得無理扣留、附加條件或拖延批准。業主應在業主收到施工圖後十(10)個工作日內，以書面形式通知承租人，如果施工圖在任何方面不令人滿意或不完整(並在書面通知中指明不滿意的項目)。業主在收到施工圖後十(10)個工作日內未作出答覆的，視為業主批准。承租人和建築師應現場核實基本建築平面圖相關部分所示的尺寸和條件，承租人和建築師應單獨負責，業主不對此承擔任何責任。業主對施工圖的審查應為其唯一目的，不得暗示業主對施工圖進行審查，也不意味着業主有義務就質量、設計、合規性或其他類似事項進行審查。因此，儘管業主或其空間規劃師、建築師、工程師和顧問審查了任何施工圖，儘管業主或業主的空間規劃師、建築師、工程師和顧問可能向承租人提供任何建議或幫助, 業主不承擔任何與此相關的責任，也不對施工圖中包含的任何遺漏或錯誤負責，租户在租約中規定的豁免和賠償應具體適用於施工圖。承租人應對設計是否符合所有適用法律並在必要時容納承租人的危險材料的使用和儲存承擔全部責任和責任。

3.2最終施工圖。承租人應向建築師和工程師提供標準和非標準設備和規格的完整清單，包括但不限於建築的暖通空調要求、電氣要求和特殊電氣插座要求，以使建築師和工程師能夠以下列方式完成最終施工圖。承租人應迅速安排建築師和工程師完成承租人工作的建築和工程圖紙，建築師應以完整的形式編制一套全面協調的建築、結構(如果需要)、機械、電氣和管道施工圖，以允許分包商投標並獲得所有適用的許可證(統稱為《最終施工圖》)，並應將其提交業主批准，業主不得無理扣留、限制或拖延批准。承租人應向業主提供兩(2)份由承租人簽署的最終施工圖副本。業主應在業主收到承租人工程的最終施工圖後十(10)個工作日內，以書面形式通知承租人，如果該施工圖在任何方面不令人滿意或不完整(並在書面通知中指明不滿意的項目)。如果業主通知承租人，承租人應根據審查和業主的任何反對意見，及時修改最終施工圖。房東未能在十個月內作出迴應

(10)收到最終施工圖後的工作日視為業主批准。

3.3經批准的施工圖。承租人應將業主根據上述第3.2節要求更改的最終施工圖(“批准的施工圖”)提交給適當的市政當局，以獲得所有適用的建築許可證。承租人特此同意，房東或房東顧問均不負責為房屋獲取任何建築許可證或佔用證書，並由租户獨自負責；但房東應與租户合作，不向房東支付任何費用，以執行許可證申請和其他必要的部門性行為，使租户能夠獲得任何此類許可證或佔用證書。未經業主事先書面同意，不得對批准的施工圖進行任何更改、修改或更改，業主的同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。

3.4計劃評審費用。承租人應補償業主因審查和批准施工圖、最終施工圖以及與承租人工程結構方面有關的任何其他擬議計劃和規格中的任何結構工程而發生的所有實際第三方成本和支出(“計劃審查費用”)。承租人應在收到業主發票後十(10)個工作日內向業主支付方案審核費。

I-4

第4節

承租人的施工改進

4.1承租人對承包商的選擇。

4.2承租人施工代理人施工承租人工程。

I-5

第5條

施工期

5.1工期。在施工期間，業主應採用與承租人的施工計劃一致的施工計劃，承租人、業主及其承包商應協調一致，不得幹擾或延誤承租人或業主工作的執行，或建築物任何其他租户或佔用人的工作。承租人或承租人承包商進行的所有工作應以符合一流標準和符合所有法律的良好和熟練的方式進行，並遵守房東合理規定的規章制度。

5.2承租人責任。承租人對承租人、承租人關聯方和承租人建築代理人的所有行為以及由承租人、承租人關聯方或承租人建築代理人放置或儲存在房屋內的所有財產、設備、材料、工具或機械承擔全部責任，但因房東或房東承包商、分包商或材料工人的疏忽或故意不當行為而產生的損失除外。承租人應立即修復或由承租人或承租人的任何關聯方或承租人的施工代理人自行承擔費用，修復所有對房屋或財產造成的損壞。承租人應賠償房東和房東受賠方，使其免受施工期間發生的任何和所有性質的損失，包括因承租人、承租人相關方或承租人的施工代理人的行為或不作為而造成的房東工程損壞或延誤。

第6條

一般條文

6.1租户代表。承租人已指定Eric Stenner作為其在本工作信函中規定的事項的唯一代表，該代表有充分的權力和責任代表承租人按照本工作信函的要求行事，直到進一步書面通知房東為止。

6.2業主代表。業主已指定Walter Koelbel和/或Jeff Sheets作為其代表處理本工作信函中規定的事項，在另行通知承租人之前，他們有完全的權力和責任代表業主按照本工作信函的要求行事。

6.3“竣工”圖紙和規範。在承租人工作完成後三十(30)天內，承租人應以業主合理接受的格式向業主提交一份CADD文件，並提供一套由承租人所有承建商準備的所有“竣工”圖紙和規格(反映所有現場變化，包括但不限於建築、結構、機械和電氣圖紙和規格)的聚酯薄膜複製品，費用和費用由承租人承擔。

6.4力和效力。本工作函件的條款和條件是對租約的補充，應被解釋為租約的一部分，並納入租約中。在不限制前述一般性的情況下，任何一方在本合同項下的任何違約應具有與本租賃項下的違約相同的效力和效果。如果本工作函與租賃合同就本工作函所涉及的具體事項有任何不一致之處，應以本工作函的條款和條件為準。

6.5適用性。本附件不應被視為適用於在任何時間或不時通過租約下的任何選擇權或其他方式為處所增加的任何額外空間，或適用於原有處所的任何部分，或在租契續期或延長原有租期時對處所的任何增設，無論是通過租契下的任何選擇權或其他方式，除非租約或任何修訂或其他有明確規定。

I-6

本租約的補編。

I-7

展示C(工作信函)業主工作的附表1

919W Dillon路翻新定價集-2022年1月27日，由德國物流中心集團編制，參考編號37-22209-00定價集表

附表1-I-1

附件C(工作信函)保險要求附表2

第1節一般規定承包商應購買並保持有效，直至承租人工程最終完成，或工單、租約或管理承租人工程施工的任何其他協議或合同(統稱為合同文件)中規定的更長時間內，以下所述的保險範圍。

當事人；以及

附表2I-1

第2節分包商

第三節設計。建築師、工程師、承包商或執行專業設計服務的任何分包商應購買並維護職業責任差錯和遺漏保險，該保險應按照下列規定提供：

第四節條款和條件。

附表2I-2

附表2I-3