附件10.4

附錄1

至2019年12月10日的租賃協議

之間

IntReal International Real Estate Kapitalverwaldongsgesellschaft MBH，

以自己的名義併為大慕尼黑房地產基金的賬户行事

(前身：Avana Invest GmbH，Munich，

在此之前：Solidas Immobilien and Grundbesitz GmbH，Augsburg)

費迪南德街61號，漢堡20095號，

由其委託書合法代表

Ehret+Klein Capital Markets GmbH，

Gautinger Str.一維，82319斯塔恩伯格，

由擁有唯一代表權的董事執行董事塞巴斯蒂安·瓦瑟代表，

以“出租人”的身份

和

ExOne GmbH

戴姆勒斯特爾。22,86368 Gersthofen，由董事總經理Eric Bader和Andreas Nagy代表

-以“房客”的身份-

這兩個人都是“黨”。

租賃房產：Daimlerstr22,86368 Gersthofen

前言

2019年12月10日，Solidas Immobilien und Grundeesitz GmbH，Augsburg和租户簽訂了一份租賃協議，租賃位於戴姆勒斯特爾格爾斯霍芬86368號的房地產。22，第647/2號地塊，登記在德國奧格斯堡Gersthofen的土地登記冊，14979頁。租賃物業於2020年由Solidas Immobilien und Grundbesitz GmbH通過公證購買協議出售給慕尼黑AVANA Invest GmbH，AVANA Invest GmbH隨後將租賃的

通過公證協議，將財產轉讓給漢堡IntReal International Real Estate Kapitalverwaldongsgesellschaft MBH。因此，IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft MBH根據第566(1)BGB(德國民法典)以及第578BGB條簽訂了新出租人租賃協議。

租賃內容源於日期為2019年12月10日的租賃協議，以下簡稱《租賃協議》、《租賃》或《合同文件》。

2021年，承租人在租賃物業的生產區進行了建築措施，並希望在那裏進行進一步的建築改造。除進一步澄清和補充外，本增編旨在延長租賃協議關於租賃物業的期限，幷包括關於承租人的建築措施以及可持續性的規定。

在此基礎上，雙方同意如下：

§1

締約各方

出於法律清晰度和法律確定性的原因，雙方特此同意，雙方之間存在租賃，其內容載於日期為2019年12月10日的合同文件，並與所有權利和義務保持有效，特別是無論出租人是否已依法以上述法律繼承的方式進入出租人和租户關係，儘管雙方達成了本協議，但雙方認為情況確實如此。

§2

關於第4款(租期、終止、條件先例、撤銷權)。1和2以及Para。租賃協議的第4和第5條

1.租賃協議第4條第(1)款和第(2)款(租期)替換如下：

租賃於2020年1月1日開始。作為預防措施，雙方認為並同意，這一天的開始對固定租賃期限的計算具有決定性意義。商定的3年固定租賃期將(提前)再延長5年，因此將持續到2027年12月31日。

出租人授予承租人兩次行使選擇權以延長租期的權利，每次為期60個月(每次五年)。購股權必須在固定租賃期或相應期權期限屆滿前9個月通過書面聲明向出租人行使。決定聲明是否及時的因素應是出租人收到聲明的時間。

租賃應一次自動延長12個月，除非一方在固定租賃期或各自的選擇期屆滿前9個月以書面方式終止。決定聲明是否及時的因素應是另一方收到聲明的時間。行使選擇權優先於出租人的終止權。

租賃期屆滿後，承租人繼續使用租賃物的，不視為續期。英國國税局第545條不適用。租約期滿後繼續或續訂，必須以書面同意。

1.關於第4節第4段。租賃協議第四條和第五條(條件、先例、撤銷權)：

a.條件的發生

雙方當事人認為，出於法律清晰性和法律確定性的原因，這一條件是第(4)款第(4)款中商定的“租賃財產購買協議的有效訂立”的先決條件。已發生租賃協議的第4條。

a.退約權

雙方當事人認為，出於法律清晰性和法律確定性的原因，雙方同意承租人在沒有通知的情況下退出的權利，如第4款第4款所述。5租賃協議(因購買協議解除等原因)已經過期了。

§3

關於租賃協議第5款(租金指數化)

1.第五節第。《租賃協議》第1條替換如下：

雙方就未來租金調整達成以下協議：根據《租賃協議》第1款，租金固定至2023年12月31日。自2024年1月1日起，租金將受到價值保證的約束。價值保證和租金調整的依據是聯邦統計局確定的2024年1月德國消費者物價指數(CPI 2015=100)。租金自2025年1月起首次按保值幅度調整，並根據2024年1月至2025年1月居民消費價格指數變動幅度增減。

1.澄清：§第5段。租賃協議的第二部分將保持不變。

2.租賃協議第5節應補充下列段落。3：

如果上述指數不再確定或公佈，或如果聯邦統計局不再有效，則應由相應的參考值或機構或機構取代。

如果聯邦統計局在指數過渡到新的基準年時公佈了新的指數數字，應適用以下規定：

原則上，最近一個基準年的指數數字應對上述價值保證協議的適用起決定性作用。

§4

關於第9款(維修和結構改建)，第8段。5第2句和

租賃協議第3句/結構改建，安裝電子充電站

1.第9條第5租賃協議第2句和第3句(結構變更)替換如下：

對於租賃物業的改建和安裝(結構改建)，包括安裝/改裝永久安裝的設備，承租人必須事先獲得出租人的書面同意，並事先向出租人提交適當的計劃和措施説明(完整的、可核實的文件)。出租人只有在有充分理由的情況下才應拒絕同意此類措施，並應僅在符合相同條件的情況下撤銷其同意。出租人應在收到完整的、可核實的文件後3周(檢查期)內答覆承租人。如果文件不齊全，在收到完整文件之前不得開始為期3周的檢查。如果由於該事項的困難而有理由這樣做，可以合理地延長期限一次；延長期限必須是合理的，並且必須及時通知承租人。如果出租人在3週期限結束前仍未作出答覆，並且在期限延長後仍未作出答覆的，承租人的措施應被視為已獲批准(“批准擬製”)；批准擬製不再具有進一步效力。

這些措施必須由適當的專業公司執行。承租人應向出租人賠償當局、鄰居或其他第三方因有關工作的進行而對出租人提出的所有合理索賠。承租人應對因其採取的施工措施而造成的一切損害承擔責任，無論其過錯如何。對於新建和改建的現有建築材料，承租人還應完全有義務進行維護、保養和維修。

承租人應負責獲得和維護上述措施所需的官方許可，並應承擔與實施這些措施有關的所有費用。如果技術安裝需要接受驗收和/或定期檢查(例如由TúV進行)，承租人應自費安排驗收和檢查，並提供已完成驗收的證據並將結果提供給出租人。承租人所作的更改和安裝(結構更改)在任何情況下都應被視為僅為臨時目的而安裝。因此，它們不會成為

(第95 BGB節)。訂約方同意，彼等可在本租賃協議附錄中同意承租人不得於租賃協議終止時拆除結構措施，而有關改裝及裝置及裝置將成為出租人的財產而不獲補償，並保留在租賃物業內，該附錄符合法定書面形式要求，並於租賃期限屆滿前訂立。

1.	承租人希望獲得出租人批准的承租人進行和計劃的結構改造：

A.金屬PSC生產區的改造措施

AA。2021年春季，承租人根據當時的需要，對A-F/18-22軸線區域的金屬PSC區域進行了改造；該軸線區域在附件1中以紅色突出顯示。該區域安裝了石膏牆和兩扇高速門；見附件2圖紙中的綠色區域。為了控制氣候，在大廳牆壁的外側，吸煙者避難所一側入口區域安裝了空調機組；此外，已經存在的通風管道通過屋頂被佈置在北側的一個額外的不鏽鋼煙囱中；見附件2圖中的藍色區域。

BB。作為已經在let中實施的措施的進一步發展。AA。上圖中，租户打算在軸線區域擴大金屬PSC區域。為此，更衣室區域(內部)將被拆除，以容納新的金屬PSC區域，並在鋼樓梯區域內向外遷移。此外，將在內部創建一個氣閘，並移動高速門和石膏板牆；這些所需的措施在附件3中以淺綠色和深綠色線或虛線(高速門)顯示。

a.將沙子實驗室搬遷到最後組裝/安裝房間內系統

承租人還打算將沙子實驗室從33-35/I-K軸區域的金屬區遷至最終裝配區；該區域在附件4中以紅色突出顯示。為此，將在廁所區域安裝可耐福公司的房間-房間系統；該房間的輪廓在附件5所附的計劃中為綠色。

a.建設5個充電站，每個充電站有2個接線

租户還打算在位於該物業的停車場的5個停車位上安裝5個充電站，每個充電站有2個接頭。充電站在附件6的説明中顯示，安裝位置在附件7的平面圖上標明。

1.出租人批准/同意上述第4節第2款所列措施。A.和B.以及C.結合附件1至7，對於這些附件，按照第4節第1款的規定。B.和C.以及下列進一步的規定適用：

承租人--只要這些是公法所要求的--有義務在執行之前獲得建築許可證和所需的任何其他(官方)許可證，並在執行之前向出租人提交一份副本。承租人應遵守公法中關於結構措施的所有相關要求，特別是建築規劃法和建築法規中的所有要求。如果由於執行《出租》中所涵蓋的措施而對現有建築材料產生新的、修訂的或特別是更嚴格的要求，則本規定也應適用。A和B以及上文中的C.如果由於上文A.和B.以及C.所述的措施，有必要修改現有建築材料的建築文件，承租人應有義務這樣做並在執行之前提交這些文件。承租人還應在簽約前向出租人提交相關施工文件的副本。遵守任何官方要求和其他附屬規定和命令應由承租人負責。如果官方批准被全部或部分拒絕，這不應構成對出租人的任何索賠或權利的理由。通過澄清的方式：所有上述義務和以下規定的義務應由承租人自費履行。

承租人應承擔與施工有關的所有費用，並有義務補救任何保修缺陷，並消除措施/結構更改可能導致的任何危險。承租人應負責確保結構措施實施過程中的安全。承租人有義務賠償出租人因執行結構措施及其後果或違反在結構措施執行期間維護安全的義務而被聲稱是正當的或正當的第三方(主管部門和個人)的任何索賠；通過澄清的方式，同樣適用於由於使用改變的區域或與使用改變的區域相關的任何索賠。

承租人還應承擔因措施/結構變更造成的任何損壞所產生的風險。承租人有義務修復在執行結構措施期間或在這些措施過程中建造的建築材料可能造成的對現有建築材料的所有損壞。

承租人應按照(相應)《第2 8號LSV(充電站條例)》的規定操作充電站，自負風險和費用，包括所有運營和輔助成本、維修、維護(包括維修)、糾正性維護(包括更換採購)，並應對與計劃措施及其運行相關的所有損害負責，或應由出租人酌情賠償出租人對第三方索賠的損失。承租人本身有義務遵守第2款LSV以及EnWG(能源管理法)和MsbG(聯邦能源管理法)所指的充電站運營的所有法律要求

計量點運行法)，或者，如果委託第三方，則強制他們遵守法律要求。

承租人放棄就承租人提供的措施/結構更改向出租人提出的任何減租和損害賠償的索賠。

有關措施的法律和技術可行性的風險應由承租人承擔；如果與預期相反，法律和技術可行性不存在，承租人無權因此享有任何權利或權利。

從結構上講，同樣需要注意的是：

(1)措施/結構更改應由合格的專業公司根據公認的工程實踐和與公認的技術規則相對應的相關法規、指令和DIN標準進行。承租人只能聘請有適當商業責任保險的專業公司，承租人應在訂婚前獲得證明。這也適用於現有建築物發生改建時的修復工作。

(2)承租人不得以任何與靜力相關的方式更改承重部件，包括樓板。

(3)如果措施/結構更改需要適應消防概念等，或需要對技術建築物安裝或例如逃生路線計劃進行調整，則這些調整必須由租户在諮詢出租人後自費進行。

措施/結構變更完成後，出租人有權要求聯合驗收。在這種情況下，適用以下條款：出租人和承租人應起草並簽署缺陷清單形式的協議。出租人只有在現有缺陷如此嚴重以致租賃物業的功能因此而大幅受損的情況下，才可以拒絕接受相對於承租人的變更措施。承租人有義務立即自費修復缺陷清單中列出的缺陷以及因措施/結構更改而導致的任何投訴或施工缺陷。

出租人應根據上述第4款第2款向承租人發放建築成本補貼(BKZ)，金額為實際建築成本，包括安裝上述5個充電站的輔助建築成本。C.必須在2022年12月31日之前完成。但是，出租方的建築費用補貼最高應為125,000歐元(即：12.5萬歐元)外加法定增值税。出租人向承租人支付的建築費補貼應在措施完成、驗收無瑕疵，承租人向出租人提交合理的費用報表以及相應的可核實和

財務上正確的工匠發票，但不能早於2022年7月1日。由於出租人的建築費補貼在財務上是對承租人的租金償還，出租人應向承租人開具具有法定增值税的負租金髮票。澄清：如果承租人在2022年12月31日之前未完成充電站的安裝，出租人的建築費補貼將被取消而不進行更換。

保修索賠的轉讓：

(1)應出租人的要求，承租人應將所有保修權利和基於本附錄1締結時已經存在的缺陷的索賠、所有保修權利和基於將來發生和/或到期的缺陷的索賠以及其他索賠(損害和賠償索賠、保險索賠、製造索賠、拆卸索賠等)轉讓給出租人。因實施措施/結構變更而訂立或仍將訂立的合同而產生或與之相關的，出租人特此接受。在轉讓後，所有附屬權利和因下列原因產生的權利

擬提供的證券(特別是擔保債券)應當轉讓給出租人，或者轉讓並移交給出租人。

如果不可能轉讓債權，承租人授權出租人以其本人的名義或承租人的名義，以承租人的名義主張這些債權。

承租人應盡其所能支持出租人提出任何保修索賠，特別是提供為此目的所需的信息和文件(尤其是(施工)合同的正本以及尚未移交給買方的驗收協議和保修證券)，而不收取其自身的費用或開支。

(2)承租人根據本附錄1的規定對保修缺陷進行補救的義務不受影響。出租人特此授權承租人為謹慎起見，在上述轉讓或授權發生之前，與出租人協調，以出租人的名義併為其自己的帳户主張任何保修索賠。

§5

關於租賃協議第12款(轉租)

承租人已在本附錄訂立前通知出租人，已將租賃物業的一部分轉租給Gersthofen的Griwa Anlagen&Maschinenbau Gbr，用作生產機械等的工作室(自2021年7月1日起)。出租人特此明確同意本次轉租。

§6

租賃物業的可持續使用

各方認識到，為了子孫後代的利益，他們有責任保護自然資源和氣候。他們一致認為，他們希望使租賃權的履行符合儘可能可持續的標準，特別是在人類生存的經濟、生態和社會層面持續可持續發展的意義上。因此，各方特別希望，也有義務在租賃協議規定的實際和經濟上可行的範圍內，以及在租賃協議下的責任分配框架內，在管理和使用財產時節約和經濟地處理資源和能源，並進行建設性的合作，以便也尋求創新的方式，實現對租賃財產的最可持續、最節約資源和最生態的管理和使用。

如果出租人希望根據綠色建築認證制度對租賃財產進行評估，雙方應採取一切必要措施，以可持續和經常性地滿足所有認證標準。作為澄清，這僅適用於承租人根據本租賃協議的一般條款屬於其責任範圍的標準。

雙方宣佈，他們打算鼓勵其員工使用公共交通工具，並在合理的資金範圍內支持他們使用公共交通工具。與此同時，承租人將在物業上提供足夠數量的免費自行車停車位，並在對承租人可能和合理的情況下，為促進電子交通而提供充電站。

在必須為租賃物業配備光源的範圍內，在技術上可能和經濟上合理的情況下，應僅使用節能光源(特別是緊湊型熒光燈或LED燈，或將來使用其他消耗特別少電能的光源)。雙方還應經雙方同意，努力落實節能減排措施，並採取措施減少用水量。

在授予管理服務績效時，當事各方應在經濟效率的一般要求框架內，特別考慮促進租賃財產的可持續使用和管理，並在可能的情況下聘請設在區域的公司。在幾種提議和同樣有效的程序中，締約方認為，應在經濟效率的一般要求的框架內使用更可持續的提議和更環保的程序(例如，機械管道清潔而不是化學管道清潔)。在這一框架和背景下，締約方應努力盡可能運行最節能和最節能的系統和設備，優先從可再生能源中購買電能和熱能，並確保儘可能以最可持續的方式處置廢物。對於後者，廢物應儘可能按紙張、玻璃、電池、節能光源、帶有綠點的包裝材料或

類似的分類系統，以及第3節KrWG/AgfG(封閉物質循環和廢物管理法)所指的有機廢物和其他廢物，除非法律有其他或更廣泛的要求，在這種情況下，各方應遵守這些要求。在這方面，經雙方同意，締約方應特別努力採取措施，避免和減少廢物以及回收廢物。

對於租賃財產的其他措施，特別是結構措施，雙方應儘可能銘記並考慮到節約一次能源或最終能源和水，以及更有效地利用能源和可持續地生產所使用的能源，在工作本身和措施結果方面都是如此。

應出租人的要求，承租人應將出租人不知道的消耗量數據告知出租人，因為消耗品是獨立購買的(用電量、燃氣和水的消耗量等，以及(如果相關)熱力和廢物)。這些數據僅供出租人蔘考。出租人承諾僅以匿名形式傳遞通過這種方式獲得的任何信息。

§7

租賃協議/雜項條款的持續有效性

除非本附錄1另有明確規定，租賃協議的所有條款應繼續適用，不變。

本附錄1將成為租賃協議的一部分，並附在合同文件中。

如果本附錄1的任何規定無效或可撤銷，或由於任何其他原因無效，本協議的其餘部分仍應有效。在這種情況下，雙方承諾商定一項儘可能接近經濟含義並確保相應的經濟成功的條款，而不是無效、可撤銷或無效的條款。如果本附錄1有漏洞，這一點也應適用。

租賃協議和本附錄1包含雙方就租賃達成的所有條款。沒有口頭上的附屬協議。對本附錄1和租賃協議的修改和補充必須以書面形式進行。這也適用於放棄書面形式。

雙方特此確認日期為2019年12月10日的租賃協議。雙方都知道《第550條》與《578BGB》相結合的書面形式要求。雙方特此承諾，應任何一方的要求，隨時採取一切行動並作出一切必要的聲明，以遵守本書面形式的要求，並不因援引不遵守

書面形式要求，不得因不遵守書面形式要求而導致租賃協議無效。這不僅適用於租賃協議和本附錄1的訂立，也適用於所有其他補充、修訂和補充協議。

雙方意識到，根據德國聯邦法院的判例法(2017年9月27日的裁決-XIIZR 114/16)，本條款5的上述規定旨在無效。儘管如此，它們還是就這些條款達成一致，並相互肯定地承諾遵守這些條款。作為一項預防措施，雙方澄清，如果上述第5條的規定實際上應無效，則本附錄和整個租賃的有效性在所有其他方面均不受影響。

如果本附錄1最初只由一方簽署，並被移交或發送給另一方簽署，則應被視為締結附錄1的要約，另一方可根據第148 BGB條款在收到附錄4周內接受該提議。

本附錄一式四份。出租人和承租人各收到兩份。

§8

合同的組成部分

本附錄1載有下列附件：

附件1：展廳概覽-金屬PSC的更改

附件2：樓層平面圖-金屬結構更改，2021年3月

附件3：樓層平面圖/面積平面圖-金屬PSC改建，計劃於2021年11月完成

附件4：展覽廳概覽-沙實驗室搬遷

附錄5：樓層平面圖/面積平面圖-沙實驗室搬遷

附件6：充電站説明

附件7：顯示充電站位置的圖則

斯塔恩伯格，2022年2月23日

IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft MBH，由代理Ehret+Klein Capital Market GmbH合法代表

EBA

/s/塞巴斯蒂安·瓦瑟

代表IntReal International Real Estate

/s/ExOne GmbH

-房東-

-租户-