附件10.3

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租賃協議

用於商業空間

之間

公司名稱：Solidas Immobilien and Grundbesitz GmbH，Ludwigstr.13,86152奧格斯堡

VAT ID DE 256334695

以下簡稱“房東”

和

戴姆勒公司ExOne GmbH。22,86368 Gersthofen

由董事董事總經理埃裏克·巴德先生代表

以下簡稱“承租人”

簽訂以下租賃協議：

初步意見

今天，房東已與戴姆勒斯特爾ExOne Property GmbH簽訂了一份經公證的房產銷售合同。22,86368 Gersthofen，和房客。物業銷售合同涉及第1款中詳細説明的租賃房產的收購。租賃房產的佔有、使用和產權負擔應於2019年12月31日午夜轉移給房東。

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租賃協議的標的是位於Daimlerstrasse 22,86368 Gersthofen的647/2號地塊(奧格斯堡地區法院，Gersthofen土地登記處，14979頁)的房地產及其相關的法律組成部分，以及附錄1所述的操作設備(特別是橋式起重機系統、通風系統和太陽能系統)。

租賃區由大約。3,187平方米，用作辦公和社交場所(辦公樓，包括一樓和二樓的倉庫和生產大廳，包括約628平方米的未完工區域，作為二樓存儲和生產大廳的檔案室)和大約13,660平方米，用作儲存和生產大廳(底層儲存和生產大廳)，以及Gersthofen區647/2地塊的剩餘財產面積，148個汽車停車位位於那裏。所有出租區均可在增編2中提出的地面平面圖中查看。

承租人可以自行決定使用租賃物業中的太陽能電池系統。上述使用由下述基本租金補償；僅承租人有權完全享有在其使用範圍內運營太陽能電池系統所產生的收入和任何經濟利益。

每月租金協議如下：

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租賃區域在平面佈置圖和平面圖(附錄2)中列出，作為本合同的基本組成部分附於本合同之後。

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在佈局圖(附錄2)中繪製的房間隔斷部分與租賃房地的實際情況不符，因此不具有約束力。雙方應在轉讓報告中記錄房間隔斷的實際狀況(參見第3節)。

租金以第5款中商定的租金調整條款為準。

支付租金的義務從2020年1月1日開始生效。但雙方同意，第6款規定的租金和經營費用應由承租人從2020年1月1日起到期支付，直至房東按照購買租賃房屋的銷售合同支付購房費之日為止(參見。初步意見)，必須首先支付給房東(追溯)在購買價格全額支付後10個銀行工作日內。

根據上述規定，租金總額必須在每月第三個工作日前按月預付，不得扣減，由房東承擔。

銀行細節將提供。

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如上所述，租賃的物業專門用作生產地點，包括生產和儲存區、研發區域、辦公空間、檔案室(特別是存儲和生產大廳2樓的未完工區域)、社交區域以及工廠自助餐廳。關於第1(2)款和第2款中所述區域的信息不涉及租賃物業內允許使用的位置和範圍方面的限制。更改用途需要事先得到房東的書面同意，房東只有在正當理由下才能拒絕。

然而，如果期望的新用途對出租物業的要求更高，房東可能會以合理的租金附加費為條件進行同意。

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承租人應獲得與其經營有關的所有必要的官方許可和/或執照，費用自負，風險自負，只要這些許可和/或執照與承租人及其公司有關。上述規則不適用於拒絕或取消許可證/許可和/或公共限制和規定基於--甚至是租賃房屋的結構質量和/或位置--的情況。

房東不保證任何不受競爭的保護。

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租户知道當前條件下的租賃面積。於訂立租賃協議前，承租人已徹底檢查所有出租地區，並已審查其是否適合作租賃用途；承租人應為首次出售出租物業後租賃地區的使用人。租賃開始後，雙方應在轉讓報告中記錄租賃區域的狀況。如果面積的實際面積不同於本租賃協議第1款所述的租賃房屋和租金價格，也應全額支付租金。

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租賃從2020年1月1日開始，固定期限至2022年12月31日。

承租人有權以單方選擇權續訂租賃協議兩次，每次續期五年。行使選擇權必須在固定期限結束前不遲於9個月以書面形式通知房東。

如果承租人在租賃期結束後繼續使用租賃物業-如果續訂，則在選擇期之後-租賃期無限期續期，並可由任何一方終止，通知期為9個月。

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如果租客拖欠租金，房東可以立即終止租約。《英國國税局》(Bürgerlicches Gesetzbuch. [德國民法典])適用於終止。終止通知必須以掛號信發出。

租賃協議受制於租賃場所銷售合同生效的前提條件(參見初步意見)，該協議於今天由ExOne Property GmbH，Daimlerstr簽訂。22,86368 Gersthofen，和租户。

如果租賃房屋的銷售合同被撤銷或由於任何其他原因未能履行，承租人有權解除本租賃協議，恕不另行通知。撤銷權以掛號信方式行使。

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關於未來租金的增加，雙方採取以下協議：

第一款規定的租金在2022年12月31日之前的固定期限內得到了堅定的同意。如果承租人行使第(4)款規定的選擇權，租金應從2023年1月1日起進行價值調整。價值調整的依據是聯邦統計局為2023年1月建立的德國消費者物價指數。

租金於2024年1月首次調整，自2023年1月至2024年1月，根據居民消費價格指數的變動幅度增減。

然後，租金應根據各自歷年1月份的消費物價指數每年進行調整。

租金應每年自動調整，自執行日曆年的1月1日起生效，無需締約一方通知。如適用，更改後的金額應在符合條件的締約方一開始即追溯支付或退還

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已準確計算並通知另一方租金調整，至少是在沒有簽字的情況下以書面形式通知。然而，有付款義務的一方在收到合資格一方的租金調整通知後不早於30個歷日拖欠(隨後)差額。

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除第1款規定的租金外，承租人應直接支付以下所述租賃物業發生的所有運營成本，物業税和建築保險除外。房產税和建築保險費應分別向租户開具發票。承租人在2020年1月1日至2022年12月31日的第一個租賃期內支付的建築保險費用最高為毛額40,000.00歐元，包括每歷年的保險税。

租賃財產上發生的經營費用是第一款和第二款中規定的經營費用。1-16株BetrKV(Betriebskostenverordnung [《德國運營成本條例》])，經修訂。目前更新的版本作為增編7附於本合同。

此外，承租人應承擔下列額外運營費用(第2節第17款BetrKV)：

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在此範圍內，承租人應支付房東定期為建築物或出租單位產生的所有可分配的運營成本，並按比例適用於租賃。

沒有單獨記錄租賃區域的運營成本由房東對租户按比例計費。

該部分的大小產生於以下關係：

將整個物業的可出租面積轉為本合同的出租面積。

為了確定供暖成本，房東應按實際需要租用電子熱量表。

如果持續運營成本沒有直接分配給租户，則根據租賃面積相對於計費單位總面積的大小進行分配。例如，這些是水、排水、通風和氣候控制系統的成本。

如果可能，承租人應直接與各自的賬單公司結算運營成本。

不同意每月預付運營費用。

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未直接由租户支付的運營成本在每年的12/31開具；該賬單應在相應的下一年的12/31開具。任何逾期付款或逾期付款都應在14天內到期。儘管如此，各方同意，物業税和建築物保險應在到期後不久向租户支付。

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承租人同意購買商業責任保險，保險金額為2,500,000美元，並應要求向房東提供保險證明。

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自房屋轉讓之日起，承租人應承擔維護租賃物內以及租賃物所在建築物入口處的公共安全的義務。

承租人還負責出租物業大樓外的公共安全義務，特別是清理垃圾、清除積雪和在合同物業上塗抹除冰劑的義務。這方面的費用由租户承擔。

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租賃物業的結構部分(“屋頂和建築結構”)的維修和保養費用應由房東承擔。承租人需要進行所需的持續維護和維修，因為在出租空間的內部使用。本規則所指的“屋頂”是指帶有屋面材料的屋頂結構和相關的管道工程(天溝)，包括天篷、遮陽篷和玻璃屋頂，以及屋頂的出入口。本規則所指的“建築結構”是指建築物的承重部分(所有基礎、承重牆、外牆，以及與物業牢固相連的部分、不同樓層的天花板、包括立面襯砌在內的立面、鋪設在外牆內直至進入租賃房屋的出口的所有技術設備，以及煙囱)。

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承租人應妥善進行因在租賃空間內使用以及使用技術設備所需的所有維修和保養工作，包括專門提供給承租人和/或僅由承租人使用的太陽能電池系統。承租人還應保持所有系統處於可用狀態。這也包括所有的美容維修和更換。

成本限制：

承租人執行保養和維修措施(包括更換)的上述義務僅限於其費用(包括每個實例的增值税不超過500.00歐元，外加適用法定金額(目前為19%)和年收入的增值税。最高不超過年租金的4%(基數，淨額)。上述成本限制不適用於太陽能電池系統。

如果保養和/或維修需要不涉及由承租人負責的第三方造成的損壞，和/或與房東造成的損壞有關，則承租人執行維護和維修措施(包括更換)的上述義務也不包括在內。

因承租人對租賃財產的非合同使用造成的有過錯的損耗和損壞，以及因承租人、其員工或與承租人的業務經營有關的其他個人的過錯造成的損害，承租人應予以糾正或報告。租賃物業的結構變化需要事先得到房東的書面同意，房東只有在正當理由下才能拒絕。如果可能需要官方許可，則必須由租户自費獲得許可，並應要求向房東證明。

承租人有權安裝其認為使用出租物業所需的設備，前提是這些設備不會損害房東的可保護利益和/或不會損害租賃物業的其他租户。

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在房屋轉讓後，根據承租人的行為或企業管理或其業務性質而發佈的與租賃財產有關的官方條件，應由承租人自費履行。

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如果承租人打算在出租物業上安裝公司標誌或其他外部廣告，則其設計必須與房東討論。此外，在獲得業主事先書面同意並獲得官方許可後，承租人有權在物業外部安裝廣告，如展示窗、標誌、廣告牌、旗幟等。房東只有在正當理由的情況下才能拒絕同意。根據本租賃協議附錄8所附廣告概念的廣告系統現由業主批准。

租約結束時，承租人必須拆除其公司標誌。

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承租人在履行了進行美容修復和正常磨損的義務後，必須在租約結束後歸還打掃乾淨的出租物業。所有轉讓給租户的密鑰也必須返還。

租客的活動物品應妥善移出出租空間。承租人不需要將出租的房產歸還給設計圖則(附錄2)所列的條件或出示該條件。

承租人還必須消除由承租人、其代理人或在承租人知情和自願的情況下在出租物業中的個人造成的所有應受懲罰的損害。

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經房東批准，承租人有權將整個出租的房屋全部或部分轉租。只有在正當理由需要的情況下，房東才可以拒絕同意。例如，如果轉租人沒有在租賃的房產中提供需要繳納增值税的服務，則特別有正當理由，除非租户已經聲明準備與房東的成本和由此產生的財務劣勢達成和解(例如，《美國税法》(Umsatzsteuergesetz [德國增值税法案])。現在，房東同意將出租物業的部分區域轉租或轉讓給Sandhelden GmbH&Co.kg和/或DTS餐飲與規劃/Thomas Schnörzinger。有關合同作為增編10a和10b附後。與DTS餐飲和策劃/Thomas Schnörzinger的合同於2014年6月26日簽訂(為證明起見，附錄10a附上了該合同的副本)。與Sandhelden GmbH&Co.KG的合同於2017年4月12日簽訂(合同副本附於附錄10b以供證明)。

如果房東同意轉租，承租人仍然有義務履行因本合同而產生的所有索賠。

轉租合同不遲於本租賃協議終止。轉租户沒有被授予任何選擇權。在現有租賃協議結束時，業主和分租客之間可能會簽訂新的租賃協議。

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在出售出租財產的情況下，適用法定規則；特別是第566(2)條BGB和所有房東責任，直至所有權轉移不受影響。

房東可以使一個或幾個第三方被賦予本租賃協議所產生的權利，以便他們可以代替房東要求租户付款。

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第13款中本規則所指的一個或多個第三方必須是與構成本租賃協議標的的財產有關的同等土地權的所有人、共同所有人或持有人。

承租人因本租賃協議而產生的權利和義務不受此類變更的影響。

如果承租人的法律形式或股東組成發生變化，承租人的權利和義務繼續存在，不變。

這同樣適用於出售或承租人的另一合法繼承人的情況，只要它與行業的變化無關。

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作為承租人在第4(1)款第1款規定的固定租賃期內因本租賃協議產生的所有義務的擔保，房東應根據附錄9中的樣本從承租人的母公司ExOne公司收到一份贊助聲明。本贊助聲明應在第4(1)款第1款規定的固定租期結束後失效。在履行了本租賃協議產生的、由上述贊助聲明擔保的所有承租人義務後，贊助聲明的原件必須不遲於第4條第(1)款第1款規定的固定租賃期結束前退還。

如果承租人行使第(4)(1)款第(2)款所述的續訂選擇權，則第(14)款中的上述規則適用；即房東應同時收到各自續訂期間的贊助聲明，並將前一期間的原始贊助聲明退還給租户。

對於房東因租賃而提出的索賠，房東無權對租客帶進房屋的財產享有留置權。§562 BGB不包括在內。

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房東和租客承諾在物業的信任社區中彼此共存，並與其他租户共存，併為此表示相互尊重。

承租人必須在承租人發現租賃物損壞時立即通知房東，前提是房東對其進行維修。

即使租户不打算為出租空間供暖，租户也必須至少調整温度，使其不受霜凍。

業主或其授權代表有權在營業時間內以合法理由進入出租空間檢查結構狀況。房東必須提前與租客預約進行上述檢查。檢查應在承租人的僱員在場的情況下進行。

如果租約終止，則房東有權在正常營業時間內與潛在租户進行檢查。

未經承租人事先同意，房東無權使用承租人的名稱、商標或標誌。

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如果承租人不顧事先的書面警告和2個月的寬限期而違反了本合同的基本條款，特別是違反合同，即承租人違反商定的使用目的或違反公共法律允許的使用，雙方有權終止租賃，並要求立即騰出房屋，但條件是考慮到個別情況的所有情況，特別是締約雙方的過錯，並權衡雙方的利益，繼續租賃對另一方來説不是合理的。

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因承租人負有責任的原因提前終止租賃的，承租人負有下列義務：

租期未滿的部分必須繼續支付相同的租金，除非房東購買的出租財產的另一種租賃或使用來補償這一部分。

持續成本(電話費、電基費、煙囱掃地費等)還必須繼續支付。

在此，不排除進一步要求損害賠償以及要求履行義務的主張。這一責任在商定的租期結束時終止；然而，隨着新租户的遷入，責任最遲在租户遷出後一年結束。

根據第254 BGB條，房東必須減輕損害。此外，承租人有權證明房東造成的損害較小。

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如果本合同的任何條款可能無效，締約雙方同意，無效的條款應被儘可能接近其精神和目的的有效條款所取代。

本合同僅經書面同意方可修改或補充。這也適用於放棄書面形式的要求。沒有口頭上的附帶協議。它們在法律上是無效的，必須以書面形式執行才能有效(書面形式要求)。

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付款地點和演出地點是奧格斯堡。對於本合同引起的爭議，通過簡易程序申請付款令(第688條及以後)。ZPO(Zivilprozessordnung [德國民事訴訟法])，奧格斯堡各自的管轄權具有約束力。在訂立本合同後，承租人將其居住地或永久地址搬離上述法律的適用範圍，或者提起訴訟時不知道居住地或永久地址的情況下，也同意這一管轄權。

雙方都知道《第550,578,126 BGB條》中的法定書面形式要求。雙方特此同意，應任何一方的要求，在任何時候採取所有行動並提交滿足法定書面形式要求的所有聲明。這不僅適用於本合同的簽訂，也適用於本合同的所有其他補充、修改和其他合同和附錄。雙方同意，因不遵守書面形式的要求而終止本租賃協議構成對誠信的違反，除非在此之前已作出一切合理努力，以滿足以書面形式簽署租賃協議的要求。關於糾正違反書面形式要求的義務的這一條款不適用於財產的未來買主，原因是第550條BGB的保護目的。如果租賃的房產已售出，並且租賃轉讓給作為新房東的買方，如果買方提出要求，承租人同意在與買方的補充協議中訂立關於書面形式要求的相同條款。為了保護承租人的利益，如果承租人提出要求，房東有義務在銷售合同(根據第328 BGB款達成的協議)中要求未來的買家與承租人簽訂包含書面形式要求的條款的補充條款。

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雙方不得披露本合同中採用的協議，並對其保密。他們不得全部或部分向第三方提供或提供這些文件。第三方被視為不需要絕對或可證明地獲得本合同中的信息即可正確和專業地履行本合同的所有其他個人。本條款所指的第三方不包括參與為建築物融資的金融機構，以及各自當事人的會計師、法律顧問和監督機構，以及在意向出售的情況下，潛在買家及其顧問。此外，雙方有權向當局和國家機構披露本合同中採用的協議，並提供和發佈因官方調查而需要的所有信息，特別是由於美國證券法的要求。雙方必須採取適當措施，確保其員工和顧問對本合同中通過的協議保密，並同樣遵守本保密協議或履行類似的保密義務。

在簽訂和執行本租賃的過程中，雙方應始終在租賃房屋內妥善開展業務，包括他們可能負責的翻新措施，並遵守適用的法律和法規，前提是這些措施適用於各自的一方。

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附錄：

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2019年12月10日

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