北卡羅來納州阿爾伯克基Pischel家族致股東的信22第一季度展品99.2

親愛的股東們，改變一個2.3萬億美元的行業是一個難得而獨特的機會。隨着我們將支離破碎的線下流程重塑為數字、無縫體驗，我們也在打造一家經久耐用、代代相傳的公司。這意味着我們的目標和團隊將與不斷增長的客户和推動可持續利潤率擴張保持一致。這意味着我們的運營重點是建立最低成本結構。這意味着在不確定時期擁有一種圍繞定價和風險管理的紀律文化。這種艱苦工作的結果是，有能力在經濟週期中增長和保護利潤率。我們第一季度的業績證明瞭這種持久性。我們在所有關鍵指標上都超出了我們的預期，實現了創紀錄的52億美元收入，同比增長590%，毛利潤5.35億美元，貢獻利潤3.32億美元。我們第一季度的收入超過200億美元，這是我們實現500億美元目標的40%。重要的是，我們表現出色，同時表現出盈利能力，淨收益為2800萬美元，調整後EBITDA為1.76億美元，調整後淨收益為9900萬美元。過去八年在我們的成本結構、自動化、技術平臺和定價引擎方面的投資和辛勤工作使我們能夠隨着規模的擴大實現可持續的利潤率提高。除了這些關鍵的財務里程碑外，我們在消費者飛輪方面繼續取得進展。對於房屋賣家，我們看到採用速度加快，又有四分之一的創紀錄報價請求，比前一年增加了近三倍。與此同時，我們保持了超過35%的實際賣家轉化率和80%以上的NPS。這些指標堅定了我們的信念，即從OpenDoor獲得報價正在成為一種開始行動的主流行為。對於購房者來説, 由於OpenDoor支持的報價和OpenDoor Complete的採用，我們的收購報價創下了歷史新高。此外，我們正在準備推出一款完全數字化的融資產品，可以在不到60秒的時間內提供預先審批。就在幾年前，我們還不確定OpenDoor能否進入美國的每一個市場。今天，我們正在證明OpenDoor可以成為一家全國性的、面向所有市場的公司。今年，我們進入了美國一些最大的市場，舊金山灣區緊隨其後，紐約和新澤西緊隨其後，使我們能夠為從東海岸到西海岸的房主提供服務。此外，通過持續定價2埃裏克的一張紙條，我們的使命推動着生活的進步，一步一步

通過優化，我們通過擴大購買箱，使我們的總可服務市場又增加了300億美元。儘管最近有關利率和可負擔性的頭條新聞讓人對房地產的中短期前景產生了懷疑，但我們有信心有能力在不同週期實現我們的財務目標。這在一定程度上是由於我們所做的成本結構和定價方面的改進，這為我們的單位經濟提供了必要的安全裕度。此外，持有流動性高、隨時可以出售的房屋，再加上事實證明，經濟衰退期間房價下跌是緩慢的，這使得駕馭市場動盪變得非常可控。此外，我們的報價包含了房價升值(HPA)的預測走勢，這意味着我們的系統能夠在市場週期中取得成功。總而言之，本季度標誌着我們在行業轉型的道路上又邁出了一步。雖然我對我們的財務表現感到鼓舞，但我最自豪的是我們如何實現這些結果。我們專注於提供系統級別的變化，使我們能夠推動可持續的利潤率提高。我們專注於我們的公司文化，確保我們作為一個團隊展示出來，將最好的技術與卓越的運營結合在一起。最後但並非最不重要的一點是，我們專注於消費者體驗，提供令人愉快的產品和服務。埃裏克·吳，聯合創始人兼首席執行官3埃裏克·我們的使命推動生活進步，一步一個腳印

2012年第一季度●收入為52億美元，同比增長590%；共售出12,669套住房，同比增長415%●毛利潤為5.35億美元，21年第一季度為9,700萬美元；毛利率為10.4%，21年第一季度●淨收入為2,800萬美元，21年第一季度●調整後淨收入為(2.7億美元)9,900萬美元，而2011年第一季度●貢獻利潤為3.32億美元，而2011年第一季度為7,600萬美元；●調整後的EBITDA為1.76億美元，而2011年第一季度為(200萬美元)；調整後的EBITDA利潤率為3.4%，而21年第一季度為(0.3%)●購買了9,020套住房，與2011年第一季度相比增長了151%●庫存餘額為13,360套，價值47億美元，比2011年第一季度●推出的舊金山灣區市場增長了455%，使我們在22年第一季度末達到45個市場

5 Need HI Res形象將更新亞利桑那州Blasingame家族的驚喜，Blasingame家族通過OpenDoor買賣他們的房子。在疫情期間從紐約州錫拉丘茲搬到亞利桑那州的錫拉丘茲，並在遠離他們夢想中的家安頓下來後，斯特芬和他的妻子阿什利熱衷於搬到一個以家庭為導向的社區，在那裏，這對夫婦的三個年幼的孩子可以建立新的友誼，花更多的時間在户外。同時賣房和買房可能是人生最艱鉅的任務之一，尤其是在這個國家最炙手可熱的房地產市場之一--鳳凰城。布拉辛格夫婦知道，他們需要出售現有的房子才能買到他們夢想中的房子，但他們不確定自己是否真的能與所有現金報價競爭。此外，如果他們要在找到新家之前賣掉自己的房子，就會面臨成本、壓力和搬家的後勤挑戰。隨着時間的推移，Stefen和Ashley決定與OpenDoor這樣的合作伙伴合作是實現他們夢想的最佳途徑。他們喜歡在OpenDoor應用程序上瀏覽房屋並在時間表上安排旅遊的輕鬆和靈活，而不會感到倉促或被迫通過傳統流程進行購買。此外，他們意識到OpenDoor沒有什麼令人驚訝的地方--一旦他們決定繼續前進並出售他們的房子，他們只需“按下按鈕並接受那個報價”。對於Blasingame夫婦來説，能夠以自己的方式在OpenDoor搬家意味着他們不必對這個過程感到不知所措，而是可以專注於為他們的家人尋找完美的家。OpenDoor讓我們能夠找到我們的新家，賣掉我們現在的家，並一次性實現這一切, 在有史以來最簡單的過程中。OpenDoor為我們開啟的是知道我們可以按照自己的方式行動。--斯蒂芬·布拉辛格姆

6房主和賣家我們的賣家業務繼續引領市場，增長速度和規模超過行業內任何其他賣家產品。越來越多的房主開始對OpenDoor進行評估，因為報價請求再創歷史新高，比前一年增長了186%。我們還看到，在12個月前收到初步報價後，有相當數量的房主回到OpenDoor出售他們的房子。這説明瞭重新接觸以推動未來增長的潛力-隨着我們的市場註冊隨着優惠請求的加速而加深，我們正在建立一個不斷增長的潛在客户基礎，我們可以在多年的過程中重新接觸和轉換這些潛在客户。由於定價是轉換和購房盒擴張的關鍵驅動因素，我們繼續看到我們的投資提高了我們在整個市場上為具有競爭力的房價定價的能力。在第一季度，我們增加了新的計算機視覺功能，利用人工智能系統地獲取有關房屋狀況的信息，到目前為止，我們已經處理了超過5億張房產圖像。這一功能深化了我們構建訓練集的能力，並將聚合數據(如面積和房間數量)自動化為更細微的定性數據(如房屋狀況和日期)。我們正在將這一新的專有數據納入我們的定價模型和流程。此外，在第一季度，我們成功地將買家需求的高度細粒度指標(包括漏斗頂部買家數字信號)納入我們的模型，以進一步提高我們承保和HPA預測的準確性。我們產品增長的加速，我們重新參與的實力，以及對我們定價系統的投資，不僅帶來了150%以上的客户同比增長，更重要的是, 當我們將線下的傳統流程轉變為現代的數字流程時，請讓我們相信我們有能力維持我們的市場份額增長。買家和服務我們的願景是建立一種端到端的購買體驗，這種體驗是數字化的，與客户期望的卓越電子商務體驗不相上下。客户增長同比超過150%通過計算機視覺處理的圖像5億個業務亮點

有了OpenDoor Complete，我們將把購買和銷售體驗結合在一起，並將兩筆交易無縫地結合在一起。在過去的這個季度，我們從賣家那裏獲得了成功的延遲結賬功能，並通過OpenDoor支持的報價向買家提供了這一功能。這有助於進一步加強買家的出價，因為它給了房屋賣家在搬出日期上更大的靈活性。我們還將重點放在了整個賣家體驗中的交叉銷售，並在賣家使用OpenDoor的旅程中突出了早期的購買體驗。我們看到OpenDoor的價值完全引起了房屋賣家的共鳴，通過解決他們的整體買賣需求，我們的賣家通過OpenDoor將更多的人轉化為買家。我們在融資方面繼續取得進展，包括將Lower.com作為戰略合作伙伴。我們與Lower.com的合作關係使我們能夠提供更廣泛的產品套件，如FHA/VA貸款，確保我們不斷擴大的市場足跡中的融資產品覆蓋範圍，並增加履行靈活性。這一點尤其重要，因為我們的抵押貸款團隊將在未來幾周推出我們的數字OpenDoor融資應用程序。隱藏在人們的視線中，我們的所有權和託管業務也繼續表現出色，收入同比增長223%，附加收入超過80%，NPS持續高於80%。在將其擴展為全國最大的產權機構之一後，我們很高興能夠擴大我們的覆蓋範圍，並於第二季度在加州推出託管服務。市場擴展和可伸縮性我們的目標是為美國的每一位房屋賣家和購房者提供服務，我們知道不斷擴大的規模使我們能夠利用全國廣告來提高知名度, 並提供進一步的成本結構改進。在第一季度結束時，我們有能力承保超過25%的美國獨棟住宅交易。在價格和成本改善的推動下，我們通過購買箱擴張，使我們的總可服務市場又增加了300億美元。在我們於2月進入的舊金山灣區(SFBA)，我們看到的報價請求是同期其他可比市場的2.3倍，因為7個OpenDoor延遲結賬和託管增長同比增長223%的業務亮點

到目前為止，總共有48個供應商管理平臺推出，僅在有機成交量上就超過了我們的目標。在SFBA兩個月後，我們成功地推出了紐約和新澤西，這兩個城市共同標誌着我們的第46個大都市市場。就在本週，我們又進入了底特律和佛羅裏達州西南部這兩個市場，使我們很好地走上了實現2022年目標的軌道，即釋放與我們2021年取得的一致的可服務市場增長。我們的地理足跡現在橫跨48個市場，我們有一個可預測的行動綱領來推動增長和客户獲取。我們開始在我們的媒體組合中利用全國性的廣告。早期的回報是積極的，國家媒體的效率是當地市場廣告的兩倍。除了我們的全國性廣告，我們還在投資一項新的品牌活動，以突出OpenDoor對客户的價值，進一步推動他們開始使用OpenDoor。我們知道，更強有力的品牌健康措施有助於推動轉換。媒體購買的改善，以及我們生命週期營銷計劃中更強大的品牌和創新，使我們能夠在推動顯著增長的同時，繼續提高我們的整體客户獲取成本。在我們進軍100個市場和500億美元收入的過程中，我們的技術和運營系統形成了一個獨特的平臺，使我們能夠以更高的規模運營。在第一季度，我們推出了我們專有的供應商管理平臺，支持在我們的供應商網絡中更快、更高效地分配工作負載。它根據每個供應商的技能和能力，將合適的供應商與合適的家進行匹配, 以及它們在任何給定時間的可用容量。它還確保我們進行適當的負載平衡，以縮短完成維修的時間，並保持更廣泛的供應商積極參與OpenDoor。自2月份該平臺推出以來，我們已經看到我們試點市場的貿易夥伴能力提高了20%，這將減少我們的持有時間，我們將在第二季度將這一工具推廣到我們所有的市場。這些投資使我們在上個季度經歷的天數上升後，將完成維修所需的天數減少到正常水平。總而言之，我們正在繼續投資，以推動增長和對房主和賣家的採用，深化我們在購房時提供的數字產品，並投資於我們的平臺，以在全國範圍內進行規模和擴張。與我們強大的成本紀律一起，我們正在打造一家經久耐用、代代相傳的公司，以改變美國最大的品類。8商業亮點Buybox覆蓋美國交易總額>25%

(百萬美元)2022年開局異常，第一季度營收和盈利能力創歷史新高。我們看到了整個業務的強勁勢頭，並相信今年將是OpenDoor的又一個決定性的一年。在第一季度的增長中，我們大大超過了收入指引的高端，實現了52億美元的收入和590%的同比增長。這標誌着OpenDoor歷史上最高的季度收入，超過了上個季度的創紀錄銷售額。我們強大的庫存平衡和靈活的轉售系統使我們能夠在供應極其有限的市場中迎戰住房需求的上升。這導致了創紀錄的12,669套住房成交，是2011年第一季度成交量的五倍多。每套住房的銷售收入也是表現優異的順風因素，同比增長34%。我們在第一季度購買了9020套住房，比第一季度增長了151%。與前幾年一樣，我們第一季度的收購步伐與春季銷售季節保持一致。隨着第一季度的推進，我們加快了收購步伐，3月份的住房購買量比1月份增加了45%。本季度末，我們將購買8066套合同住房，價值32億美元，是2011年第一季度合同住房數量的兩倍。這為我們在第二季度完成這些房屋做好了很好的準備，推動了收購量的穩步上升。雖然該行業的住房供應量繼續保持在歷史低點，但這並沒有影響我們購買住房的能力：我們繼續看到要求報價的房屋賣家數量和真正賣家轉化率遠遠高於35%的創紀錄數量。這些都是我們令人難以置信的產品市場適應性的標誌, 這將在未來幾個季度和幾年內繼續推動我們的收購增長。單位經濟我們在本季度實現了創紀錄的單位利潤率。22年第一季度GAAP毛利潤為5.35億美元，佔收入的10.4%，而2011年第一季度毛利潤為9700萬美元，佔收入的13.0%。調整後的毛利潤為5.12億美元，佔收入的9.9%，而2012年第一季度的毛利潤為9700萬美元，佔收入的13.0%。該季度貢獻利潤為3.32億美元，比2011年第一季度增長337%。貢獻利潤率為6.4%，而2011年第一季度為10.2%。利潤率同比趨勢反映9 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22財務亮點22年第一季度收入$52億$747$1,185$2,266$3,822$5,151 1Q22毛利潤$5.35億美元22年第一季度貢獻利潤$3.32億美元

我們去年從新冠肺炎獲得的庫存結構正常化和承保保守主義的減少。貢獻利潤率比2011年第四季度有所上升，反映出我們在清理去年年底處理的運營積壓時轉售方法的正常化。利潤率的連續改善也是由利差的增加推動的，自去年第三季度以來，我們一直在報價中嵌入利差。這一優勢將持續到第二季度，這表明我們有能力在考慮到市場狀況的情況下調整利差，同時仍實現強勁的收購增長。淨收入和調整後的EBITDA我們很自豪地公佈了第一季度GAAP為正的淨收入，為2800萬美元，而2011年第一季度為2.7億美元。作為收入的百分比，GAAP淨收入為0.5%，而2011年第一季度為36.2%。2012年第一季度，調整後的淨收入達到創紀錄的9900萬美元，佔收入的1.9%，而2011年第一季度的淨收入為(2100萬美元)，佔收入的2.8%--值得注意的是，去年全年的淨收入為1.16億美元。需要提醒的是，調整後的淨收入是運營自由現金流(FCF)的良好指標，因為它將我們業務的運營業績與主要通過無追索權債務工具提供資金的房屋庫存的變化隔離開來。值得注意的是，我們已經實現了運營FCF盈虧平衡，同時運營在我們目前貢獻利潤率目標區間的高端。調整後的EBITDA在22年第一季度為1.76億美元，而21年第一季度為(200萬美元)。作為收入的百分比，調整後的EBITDA在22年第一季度為3.4%，而21年第一季度為0.3%。由於強勁的收入表現和單位利潤率，調整後的EBITDA遠遠超出我們的預期，這為我們的運營費用基礎提供了增量槓桿。我們在EBITDA方面的持續改進得益於我們不斷擴大的規模和成本結構的持續削減, 以及我們有能力實現4%至6%的年度基線貢獻利潤率目標。考慮到前面提到的轉售和收購數量，我們在本季度末的資產負債表上有13,360套房屋，價值47億美元。我們預計這將是今年庫存的最低點。財務亮點第一季度調整後EBITDA利潤率3.4%(0.3%)2.2%1.5%0.0%3.4%1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 1Q22調整後淨收益1.9%1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22(2.8%)0.2%(0.8%)(2.1%)1.9%

庫存管理是我們自八年前成立以來一直投入巨資的核心能力。我們的投資組合方法受益於持續的系統和模型開發，以及隨着我們在市場、價格水平和房屋類型上的擴展而日益多樣化。我們的決策由實時數據系統提供信息，這些系統使我們能夠了解整個市場正在發生的事情，從而實現動態決策，並確保我們正在管理以實現最佳投資組合業績。我們跟蹤的庫存健康狀況的關鍵衡量標準之一是房屋上市的總天數。截至2022年3月31日，只有7%的房屋在市場上上市超過120天，相比之下，根據我們的購買箱進行調整後，整個市場上24%的房屋上市。我們一直表現出對老舊庫存(120天以上)的出清，這些房屋的銷售速度是MLS上相同老舊房屋的同等速度的3倍或更快，這是管理整體投資組合業績的重要驅動因素。我們在第一季度擁有房屋的平均天數增加，主要是因為我們在第四季度處理了積壓的房屋，增加了從購買到上市的天數(“上市前天數”)。一部分積壓房屋結轉到我們第一季度的轉售中，增加了總體平均擁有天數。隨着我們建立了更多的運營能力，我們將在第一季度及以後收購的房屋恢復到正常的清單前水平。其他資產負債表項目截至今年第一季度，我們擁有28億美元的現金、現金等價物和有價證券，以及113億美元的可融資。鑑於我們的現金餘額和融資能力，我們的資本充足, 這相當於每年350億美元的住房購買力-這是實現我們2022年及以後的增長目標的充足燃料。雖然我們預期今年的差餉會有所增加，但這對我們每個家庭的整體成本結構的影響應會相對較小。在22年第一季度，我們用於高級融資的資金成本約為3.0%。我們預計，與MLS>3倍的財務亮點相比，陳舊庫存的銷售速度將提高約11%22季度現金、現金等價物和有價證券28億美元

基於當前遠期曲線以及我們預期的高級循環和定期融資組合，全年的利率為4.0%。基於大約100天的持有時間，這將意味着每個家庭的高級融資成本從22年第一季度的約70個基點上升到全年的90個基點，相對於我們的整體成本結構，這是一個可控的增長。重要的是，我們在報價中轉嫁了這筆增加的利息支出，這使得我們扣除利息後的貢獻利潤率保持中性。我們還能夠利用我們強大的現金餘額，通過調整我們在高級和夾層融資方面的預付款，來管理我們的整體利息支出水平。指導我們預計2022年第二季度的以下結果：●收入預計在41億至43億美元之間，按區間中點計算，同比增長超過254%。值得注意的是，這將意味着2022年上半年的收入為93億至95億美元，而我們之前的預期為80億美元。雖然季度趨勢可能會因季節性或合同完成的時間而有所不同，但我們預計將繼續推動與前一年相比的異常增長。●調整後息税前利潤預計在1.7億美元至1.9億美元之間，按區間中點計算，利潤率為4.3%，同比增長604%。●基於股票的薪酬預計將在7,300萬美元至7,500萬美元之間。市場前景自今年年初以來，我們所處的宏觀環境發展迅速。但首先，必須重申，12 1.OpenDoor沒有在本股東信中分別提供預測的調整後EBITDA或調整後的EBITDA利潤率與預測的GAAP淨收益(虧損)或GAAP淨收入(虧損)利潤率的量化對賬，因為公司無法, 在不做不合理努力的情況下，有信心地計算某些對賬項目。這些項目包括但不限於存貨估值調整和權益證券公允價值調整。這些項目可能會對前瞻性GAAP淨收益(虧損)的計算產生重大影響，這些項目本身就是不確定的，受到各種因素的影響，其中一些因素不在公司的控制範圍之內。財務亮點22財年第二季度收入指引41億至43億美元22財年第二季度調整後EBITDA1指引1.7億至1.9億美元

我們商業模式的核心--坦率地説，也是最被誤解的--是我們的系統和保證金結構被設計成在不同的房地產市場上都是耐用的。這並不是説我們對房地產業的現狀免疫。住房動態是我們業務的關鍵輸入，我們設計了我們的定價和運營系統，使我們能夠深入瞭解潛在的驅動因素，並能夠動態調整以適應不斷變化的條件。我們的報價考慮到了我們購房定價的確定性水平，包括預測的HPA。我們的模型是為了在不確定性更大時產生更保守的報價而設計的。相反，當我們的報價和預期結果具有高度確定性時，我們在報價上可能不那麼保守。我們對市場狀況和定價的預測每天都會更新，使用我們所有業務部門的高頻、詳細的指標。這一點，再加上我們的轉售系統和集中運營能力，是我們相信使我們能夠在這一資產類別的定價方面達到世界級水平並在不同經濟環境下實現4%至6%的基準年貢獻利潤率目標的重要驅動因素。我們的預期是，從今年下半年開始，房地產行業可能會開始經歷房價和成交量的放緩，超出季節性趨勢的正常水平--放緩的步伐應該是漸進的，與典型的放緩一致。雖然樓市有合理的機會“更強，持續更長時間”，但考慮到總體的宏觀不確定性，我們已經將自己定位為在2h22年內對房屋估值更加保守。話雖如此，目前的房地產宏觀環境與以往的經濟低迷有很大不同，特別是全球金融危機(GFC), 有幾個關鍵原因：自上世紀80年代初以來，●市場庫存處於40年來的最低水平。此外，2022年3月的可用庫存比2008年3月下降了約72%。儘管隨着利率上升，需求可能會放緩，但我們相信，考慮到目前結構性較低的供應，供應需求動態可能會恢復到更平衡的狀態，而不是大幅回調。如今，消費者●的處境要健康得多。家庭財務負擔佔個人財務負擔的百分比13年度財務重點年度基線貢獻利潤率目標4%-6%我們的系統和利潤率結構設計為經得起市場週期的考驗

●的可支配收入處於40年來的最低點，而且仍明顯低於2008年的水平。與2008年相比，金融體系目前的狀況也要好得多。這降低了“被迫拋售”的風險，或者像GFC期間發生的那種非常迅速的信貸收縮。●雖然實際抵押貸款利率繼續上升，並可能影響需求，但從歷史上看，實際利率仍然相當低，約為2%，而大流行前的平均利率為2.5%，全球金融中心爆發前的平均利率為4.5%。此外，在所有費率環境中都會發生大量交易量。例如，2002年，30年期抵押貸款利率平均為6.4%，實際利率為4%，但當年單户現有住房的成交率為500萬套2。相比之下，目前的利率為5.2%，實際利率為1.9%，年成交率約為520萬套。另一個值得注意的動態是，房地產價格在市場下跌中往往走勢緩慢。在過去50年裏，除GFC外，HPA只有6個季度下降，降幅都非常温和，約為1%或更低。在GFC期間，價格在一個季度內持續的最大跌幅為3%。所有上述情況的結果是，我們預計房地產業將出現更多典型的放緩，交易量和HPA將逐漸放緩。我們有信心有能力應對這些不斷變化的市場動態，實現我們宣佈的利潤率目標。此外，隨着房主駕馭不斷變化的房地產市場，我們相信，與傳統上市相比，簡單、確定和快速的優越價值主張對消費者來説只會變得更加重要。這一動態，加上我們迄今較低的市場份額水平和勢頭, 將使我們能夠在整個市場週期中繼續獲得份額。14.實際利率的計算方法是MBA報告的每週30年期合同利率減去基於5年期TIPS的5年期盈虧平衡通脹率(2003年後)或克利夫蘭聯邦儲備銀行對5年前通脹率的通脹預期模型(2003年之前)之間的差額。大流行前的平均值是通過2010年至2019年的每週觀察的簡單平均值計算的，而GFC之前的平均值是通過1990年至2006年的每週觀測的簡單平均值計算的2。費率的數據來自30年合同費率的每週MBA數據集。預期通脹數據(實際利率計算為抵押貸款利率和通脹預期之間的差額)來自克利夫蘭聯邦儲備銀行對未來5年通脹的通脹預期模型。成交率數據來自NAR，是獨户現房每月SAAR銷售數量的平均值。金融亮點分享Gainer跨越週期我們的簡單、確定性和速度的價值支柱將在不斷變化的市場中產生更大的共鳴

15Raleigh-Durham，NC Eric Wu，聯合創始人兼首席執行官Carrie Wheeler，CFO電話會議信息OpenDoor將於2022年5月5日下午2：00主持電話會議，討論其財務業績。太平洋時間。此次電話會議的網絡直播可通過OpenDoor的投資者關係網站收看，網址為：https://investor.opendoor.com.。電話會議結束後，該網站將提供網絡直播的存檔版本。2022年5月5日下午2點PT Investor.opEndoor.com網絡直播

/OpdoorHQ/OpenDoor Company/OpenDoor-com Invest or.opEndoor.com

17定義和財務表格

這封致股東的信中包含了1995年修訂的《私人證券訴訟改革法》所指的某些前瞻性陳述。本股東信函中包含的所有與歷史事實無關的陳述都應被視為前瞻性陳述，包括有關我們的財務狀況、預期財務業績、業務戰略和計劃、市場機會和擴張以及未來運營的管理目標的陳述。這些前瞻性陳述一般用“預期”、“相信”、“設想”、“繼續”、“可能”、“估計”、“預期”、“預測”、“未來”、“打算”、“可能”、“可能”、“機會”、“計劃”、“可能”、“潛力”、“預測”、“項目”、“應該”、“戰略”、“努力”、“目標”、“將”等詞語來識別，或“Will”，這些詞或其他類似術語或短語的否定。沒有這些話並不意味着一份聲明不具有前瞻性。前瞻性陳述是基於當前預期和假設對未來事件的預測、預測和其他陳述，因此受到風險和不確定因素的影響。許多重要因素可能會導致未來的實際事件與本股東信中的前瞻性陳述大不相同，包括但不限於我們公開證券的潛在流動性和交易；我們未來籌集資金的能力；我們能否成功留住或招聘我們的高級管理人員、關鍵員工或董事或進行必要的變動；監管環境的影響以及與此類環境相關的合規復雜性；與我們的業務、運營和財務業績相關的各種因素，包括但不限於, 新冠肺炎疫情對我們擴大市場份額的能力、我們對一般經濟狀況的反應能力以及美國住宅房地產行業的健康狀況的影響。前面列出的因素並不是詳盡的。您應仔細考慮上述因素以及在我們於2022年2月24日提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的10-K表格年度報告以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中“風險因素”標題下描述的其他風險和不確定因素。這些文件確定和處理了其他可能導致實際事件和結果與前瞻性陳述中包含的內容大不相同的重要風險和不確定因素。前瞻性陳述僅在其發表之日起發表。告誡讀者不要過度依賴前瞻性陳述，我們沒有義務，也不打算更新或修改這些前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。我們不能保證我們會實現我們的期望。18項前瞻性陳述

使用非公認會計原則財務措施向投資者提供有關公司財務結果的額外信息，這封致股東的信中提到管理層使用的某些非公認會計原則財務措施。該公司認為，這些非GAAP財務指標，包括調整後毛利潤、貢獻利潤、貢獻利息後利潤、調整後淨(虧損)收入、調整後EBITDA，以及任何此類以利潤表示的非GAAP財務指標，對投資者來説都是有用的，可以作為評估公司財務業績的補充運營指標。非GAAP財務指標不應單獨考慮或作為公司報告的GAAP結果的替代品，因為與基於GAAP的類似指標相比，非GAAP財務指標可能包括或排除某些項目，而此類指標可能無法與其他公司報告的類似名稱的指標相比較。管理層使用這些非公認會計準則財務衡量標準進行財務和業務決策，並將其作為評估期間間比較的一種手段。管理層認為，這些非公認會計準則財務指標通過排除某些可能不能反映公司經常性經營業績的項目，提供了有關公司業績的有意義的補充信息。調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻息後利潤為了向投資者提供有關我們的利潤率和收購庫存回報的更多信息，我們包括了調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻利息後利潤，這是非公認會計準則的財務衡量標準。我們認為，調整後的毛利, 貢獻利潤和貢獻息後利潤是投資者有用的財務指標，因為它們是管理層在評估單位水平經濟和我們在關鍵市場的經營業績時使用的補充指標。這些措施中的每一項都是為了展示與給定時期內售出的房屋相關的經濟狀況。我們通過計入當期銷售房屋(和鄰近服務)產生的收入，只計入可直接歸因於此類房屋銷售的支出，即使此類支出已在前幾個期間確認，但不包括與截至期末仍在庫存中的房屋相關的支出。貢獻利潤為投資者提供了一種衡量標準，以評估OpenDoor在考慮購房成本、翻新和維修成本、持有成本和銷售成本後，在報告期內為出售的房屋產生回報的能力。扣除利息後的供款利潤通過計入報告期內出售房屋的優先利息成本進一步影響毛利。我們相信，這些措施有助於進行有意義的期間比較，並表明我們在考慮到與特定時期出售的資產直接相關的成本後，有能力為出售的資產產生回報。調整後毛利、貢獻溢利及貢獻息後溢利是衡量本公司經營業績的補充指標，作為分析工具有其侷限性。例如，這些計量包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的成本，不包括與期末庫存中的房屋有關的、在同一期間根據公認會計準則記錄的成本。相應地，, 不應孤立地考慮這些措施，也不應將其作為根據公認會計原則報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即毛利。19個定義

調整後毛利/毛利我們根據公認會計原則計算調整後毛利為經(1)當期存貨估值調整和(2)前期存貨估值調整調整後的毛利。本期庫存估值調整是通過將期末庫存房屋的庫存估值調整加回本期記錄的庫存估值調整來計算的。前期存貨估值調整的計算方法是減去本期已售出房屋的前期存貨估值調整。我們將調整後毛利定義為調整後毛利佔收入的百分比。我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期銷售的房屋的毛利率表現，並提供了不同報告期的可比性。調整後的毛利潤幫助管理層評估特定轉售羣體的房屋定價、服務費和翻新表現。貢獻利潤/利潤率我們將貢獻利潤計算為調整後的毛利減去本期出售房屋發生的某些成本，包括：(1)本期發生的持有成本，(2)前期發生的持有成本, (3)直銷成本。我們持有成本的構成見下表腳註。貢獻利潤是指貢獻利潤佔收入的百分比。我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期內銷售房屋的單元級表現，並提供了不同報告期的可比性。貢獻利潤幫助管理層評估與特定轉售隊列直接相關的流入和流出。供款利潤/息後利潤率我們將供款利潤定義為供款利潤減去我們的無追索權資產擔保優先債務安排項下的利息支出，這些利息支出是指期內出售的房屋發生的利息支出。這可能包括在銷售發生之前的期間記錄的利息支出。我們的資產擔保優先債務工具由我們的房地產庫存和現金擔保。除了我們的優先債務安排外，我們還使用債務和股權資本的混合來為我們的庫存融資，這種組合將隨着時間的推移而變化。此外，隨着我們將夾層資本以外的其他債務來源包括在內，我們預計我們的融資成本將繼續上升。因此，為了進行更有意義的期間比較，以更準確地反映我們的資產表現，而不是我們不斷變化的融資選擇，我們沒有將與夾層定期債務融資相關的利息支出計入本次計算中。扣除利息後的貢獻利潤是指扣除利息後的貢獻利潤佔收入的百分比。我們認為這一指標是衡量企業業績的重要指標。在承擔高級融資成本的情況下，繳款息後利潤有助於管理層評估繳款利潤率表現。20個定義

21調整後的淨收入(虧損)和調整後的EBITDA我們還公佈了調整後的淨收入(虧損)和調整後的EBITDA，這是管理層用來評估我們基本財務業績的非GAAP財務指標。這些指標也經常被投資者和分析師用來比較我們行業公司的潛在表現。我們相信，這些措施為投資者提供了我們潛在業績的有意義的時期比較，並根據某些非經常性、非現金、與我們的創收業務沒有直接關係或與相關收入不一致的費用進行了調整。調整後的淨收益(虧損)和調整後的EBITDA是衡量我們經營業績的補充指標，具有重要的侷限性。例如，這些措施不包括要求在公認會計準則下記錄的某些成本的影響。這些措施還包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的庫存估值調整，不包括與期末庫存中的房屋有關的、在同一時期根據公認會計準則記錄的庫存估值調整。這些措施可能與我們行業的其他公司或其他行業的公司提出的類似標題的措施有很大不同。因此，不應孤立地考慮這些措施，或將其作為根據公認會計準則報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即淨收益(虧損)。調整後淨收益(虧損)計算為GAAP淨收益(虧損)，調整後的淨收益(虧損)不包括股票薪酬、有價證券公允價值調整、權證公允價值調整和無形資產攤銷費用等非現金費用。它還不包括租賃終止時的非經常性收益, 初始RSU釋放時的工資税和法定或有應計項目。調整後的淨收益(虧損)還將根據GAAP記錄的存貨估值調整的時間與相關收入的記錄期間保持一致，以提高這一衡量標準與我們如上所述的非GAAP單位經濟財務衡量標準的可比性。我們對調整後淨收益(虧損)的計算目前不包括非GAAP調整的税收影響，因為到目前為止，我們的税收和此類税收影響還不是很大。我們將調整後的EBITDA計算為經摺舊和攤銷、物業融資和其他利息支出、利息收入和所得税支出調整後的調整後淨收益(虧損)。調整後的EBITDA是我們的管理層用來評估我們的經營業績和業務的經營槓桿的補充業績衡量標準。定義

22截至2022年3月31日的三個月收入$5,151$747收入成本4,616 650毛利潤535 97運營費用：銷售，營銷和運營276 69一般和行政101 222技術與開發40 51總運營支出417 342運營收入(虧損)118(245)需要進行公允價值調整-(15)利息支出(68)(11)其他收入 - 淨額(22)1所得税前收入(虧損)28(270)所得税支出--淨收益(虧損)$28$(270)普通股每股淨收益(虧損)：基本$0.05$(0。48)稀釋$0.04$(0.48)加權平均流通股：基本619,137 565,381稀釋640,785 565,381 OpenDoor Technologies Inc.簡明合併業務報表(百萬，但以千計的股份和每股)(未經審計)

23 OpenDoor Technologies Inc.簡明綜合資產負債表(百萬美元，每股數據除外)(未經審計)2021年3月31日資產流動資產：現金和現金等價物$2,312$1,731限制性現金444 847有價證券464 484應收託管58 84根據回購11 7房地產庫存協議質押的抵押貸款，其他流動資產淨值4,664 6,096美元(4美元和4美元按公允價值列賬)126 91流動資產總額8,079 9,340財產和設備 - 淨值49 45使用權資產45 42商譽60 60無形 - 淨值10 12其他資產(5美元和5美元按公允價值列賬)29 7總資產8,272美元9,506負債和股東權益流動負債：應付賬款和其他應計負債$132$137無追索權資產擔保債務-流動部分2,660 4,240其他擔保借款10 7應付利息6 12租賃負債-流動部分6 4 4總流動負債-追索權資產支持債務 - 扣除流動部分2,113 1,862可轉換優先票據955 954租賃負債 - 扣除流動部分43 42總負債5,925 7,258股東權益：普通股，面值0.0001美元；3,000,000股授權股份；622,918,512股和616,026,565股；622,918,512股和616,026,565股--額外實收資本4,028 3,955股累計虧損(1,677)(1,705)累計其他綜合(虧損)收入(4)(2)股東權益總額2,347 2,248總負債和股東權益$8,272$9,506

24 OpenDoor Technologies Inc.簡明綜合現金流量表(百萬)(未經審計)2022年3月31日止三個月經營活動現金流量：淨收益(虧損)$28$(270)調整將淨收益(虧損)與現金、現金等價物、由經營活動提供(用於)的受限現金：折舊和攤銷 18 10使用權資產攤銷2 2股票補償67 239認股權證公允價值調整-15租賃負債清償收益-(5)存貨估值調整8-股權證券公允價值變動22-出售抵押貸款的公允價值調整淨額和收益(損失)(1)(1)為出售而持有的抵押貸款的產生(46)(32)銷售收益和本金待售抵押貸款收款43 32經營性資產和負債變動：應收代管款項26(18)房地產存貨1，416(375)其他資產(28)(8)應付賬款和其他應計負債2 16應付利息(5)-租賃負債(2)(10)經營活動提供(用於)的現金淨額1550(405)投資活動的現金流量：購買財產和設備(10)(4)購買有價證券(28)(34)銷售收益、到期日、有價證券的贖回和償付22 23購買非有價證券(25)(10)非有價證券的資本回報3-用於投資活動的現金淨額(38)(25)融資活動的現金流：行使股票期權的收益2-2021年2月發行的收益-普通股的發行成本-(29)無追索權資產支持債務的收益2,292 673無追索權資產支持債務的本金支付(3, 其他擔保借款的收益45 31其他擔保借款的本金支付(41)(31)支付貸款發放費用和債務發行成本(10)-融資活動提供的現金淨額(用於)1,107現金、現金等價物和受限現金178 677現金、現金等價物和受限現金 - 第2期開始時，5781,506現金，現金等價物，和受限現金 - 期末$2,756$2，補充披露現金流量信息 - 期內支付的利息現金$68$9非現金活動的披露：為內部開發軟件資本化的基於股票的薪酬支出$4$5與簡明綜合資產負債表的對賬：現金和現金等價物$2,312$2,040限制性現金444 143現金、現金等價物和限制性現金$2,756$2,183

25 OpenDoor Technologies Inc.我們調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻利息後利潤與我們的毛利潤(未經審計)的對賬(以百萬為單位，不包括已售出的百分比和房屋，或如上所述)2022年3月31日2021年毛利潤$535$97毛利率10.4%13.0%調整：庫存估值調整-本期͏(1)(2)8-庫存估值調整-前期͏(1)(3)(31)-調整後毛利潤$512$97調整後毛利率9.9%13.0%調整：直銷成本(4)(136)(18)銷售持有成本-本期͏(5)(6)(16)(2)持有成本銷售-前期͏(5)(7)(28)(1)貢獻利潤$332$76房屋在第12期售出，669 2,462每售出房屋的貢獻利潤(以千為單位)$26$31貢獻利潤率6.4%10.2%調整：售出房屋的利息-本期͏(8)(9)(16)(2)售出房屋的利息-前期͏(8)(10)(26)(1)貢獻息後利潤$290$73貢獻利潤率5.6%9.8%(1)庫存估值調整包括對賬面價值或可變現淨值較低的房地產庫存進行調整。(2)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。(3)庫存估值調整 - 前期是指與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。(4)指與在有關期間內售出的房屋有關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和與託管有關的費用以及轉讓税。(5)持有成本主要包括物業税, 保險費、水電費、房主協會會費、清潔和維護費。持有成本包括在簡明綜合經營報表的銷售、營銷和運營中。(6)指在列報期間內就列報期間內出售的房屋所發生的持有成本。(7)指在列報期間內售出的房屋在過往期間所產生的持有成本。(8)這不包括夾層定期債務融資的利息或其他債務。(9)指本期內出售房屋所產生的資產抵押優先債務融資項下的利息開支。(10)指我們的資產抵押優先債務安排項下於過往期間就本期出售的房屋所產生的利息支出。

26 OpenDoor Technologies Inc.我們調整後的淨收益(虧損)和調整後的EBITDA與我們的淨虧損(未經審計)的對賬截至12個月(以百萬計，不包括百分比)2022年3月31日2021年3月31日淨收益(虧損)$28$(270)$(662)調整：股票補償67 239 536股權證券公允價值調整(1)22-(35)認股權證公允價值調整 (1)-15(12)無形資產攤銷費用(2)2-4存貨估值調整-本期 (3)(4)8-39存貨估值調整͏-͏前期͏(3)(5)(31)-租賃收益終止-(5)(5)初始RSU釋放時的工資税--5法定或有應計3-14調整後淨收益(虧損)$99$(21)$(116)調整：折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷9 9 33房地產融資(6)58 7 119其他利息支出(7)10 4 24利息收入(8)-(1)(3)所得税支出--1調整後EBITDA$176$(2)$58調整後EBITDA利潤率3.4%(0.3)%0.7%(1)代表我們金融工具的損益, 在每期結束時按公允價值計價。(2)指與收購有關的無形資產攤銷。收購的無形資產具有1至5年不等的使用壽命，預計將在無形資產完全攤銷之前攤銷。(3)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨的調整。(4)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。(5)庫存估值調整 - 前期是指與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。(6)包括我們的無追索權資產擔保債務工具的利息支出。(7)包括債務發行成本和貸款發放費用的攤銷、承諾費、未使用的費用、我們的資產擔保債務融資的其他利息相關成本、與2026年未償還可轉換優先票據相關的利息支出以及其他有擔保借款的利息支出。(8)主要由現金、現金等價物和有價證券賺取的利息組成。