管理層對財務結果的討論與分析

引言

該管理層對Brookfield Property Partners L.P.(“BPY”、“合夥人”或“WE”)的討論和分析(“MD&A”)涵蓋了截至2022年3月31日和2021年12月31日的財務狀況以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的經營業績。本MD&A應與截至2022年3月31日的未經審計的簡明綜合財務報表(“財務報表”)和相關附註一起閲讀，包括在本報告的其他部分，以及我們以Form 20-F格式提交的截至2021年12月31日的年度報告。

在本MD&A中，我們披露了許多財務指標，這些指標是使用國際會計準則委員會(IASB)發佈的國際財務報告準則(“IFRS”)以外的方法計算和列報的。本MD&A中使用的非國際財務報告準則計量與最具可比性的國際財務報告準則計量進行核對或計算。我們利用這些指標管理我們的業務，包括用於業績衡量、資本分配和估值目的，並相信將這些業績指標作為對我們的國際財務報告準則結果的補充，有助於投資者評估我們的整體業績。這些財務措施不應被視為取代根據《國際財務報告準則》計算的類似財務措施。我們提醒讀者，這些非《國際財務報告準則》財務計量可能與其他企業披露的計算結果不同，因此可能無法與其他企業提出的類似計量進行比較。這些非《國際財務報告準則》財務計量與根據《國際財務報告準則》計算和列報的最直接可比財務計量(如適用)的對賬列於本MD&A第22頁。我們還提醒讀者，本MD&A可能包含前瞻性陳述，請參閲第31頁的“關於前瞻性陳述的聲明”。

本MD&A包括截至2022年3月31日的三個月的財務數據，幷包括截至2022年5月6日的重大信息。

目標和財務重點

陳述的基礎

合夥的股權包括普通合夥單位(“普通合夥單位”)、有限合夥單位(“有限合夥單位”)、營運合夥的可贖回/可交換合夥單位(“可贖回/可交換合夥單位”)、經營合夥的特別有限合夥單位(“特別有限合夥單位”)、經營合夥的FV LTIP單位(“FV LTIP單位”)及A類累積可贖回永久優先股系列1、系列2及系列3。我們合夥企業的股權還包括Brookfield Office Properties Exchange LP(“Exchange LP Units”)的有限合夥單位和Brookfield Properties Retail Holding LLC(“BPYU”)的A類股票(“BPYU Units”)。在本MD&A中，GP單位、LP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊LP單位、FV LTIP單位、交易所LP單位和BPYU單位的持有人將統稱為“單位持有人”。LP單位、可贖回/可交換合夥單位、交易所LP單位及BPYU單位在各方面具有相同的經濟屬性，但可贖回/可交換合夥單位及BPYU單位的持有人有權要求贖回其單位以現金代價。如果布魯克菲爾德資產管理(“Brookfield Asset Management”)作為可贖回/可交換合夥單位的持有人行使這項權利，我們的合夥企業有權在一對一的基礎上以其有限責任公司單位而不是現金滿足贖回要求。因此，Brookfield Asset Management作為可贖回/可交換合夥單位的持有人，按單位參與收益和分配，相當於我們合夥企業有限責任公司單位的單位參與。然而，, 鑑於上述贖回功能及該等債券由我們的附屬公司發行的事實，我們將可贖回/可交換合夥單位列為非控股權益的組成部分。在持有人的選擇下，交易所有限責任單位可在任何時間一對一地交換為有限責任單位。我們將交易所有限責任公司單位作為非控股權益的組成部分列報。BPYU單位為其持有人提供了要求以現金對價贖回其單位的權利。如果BPYU單位的持有人行使了這項權利，我們的合夥企業有權自行決定以其LP單位而不是現金一對一地滿足贖回請求。因此，BPYU單位按單位參與收益和分配，相當於我們合夥企業LP單位的單位參與。我們將BPYU單位作為非控股權益的組成部分進行列報。

2021年7月26日，Brookfield Asset Management收購了其之前並不擁有的所有上市未償還LP單位(“私有化”)。此外，i)公開持有的交易所LP單位由Brookfield Asset Management直接或間接收購，並隨後轉換為Brookfield Office Properties Exchange LP的A類LP單位；ii)在私有化中收購了公開持有的BPYU單位，BPYU單位的條款隨後進行了修訂，以取消可交換LP單位的權利；iii)新的公開交易優先單位由我們合夥企業的子公司Brookfield Property Pirst L.P.(“新LP優先單位”)發行，以及iv)向Brookfield Asset Management發行BPY子公司的無投票權普通股(“Canholdco B類普通股”)。

財務數據是根據國際會計準則委員會發布的《國際財務報告準則》使用會計政策編制的。除非另有説明，否則所有運營和其他統計信息都被視為我們擁有投資組合中每一處房產的100%，無論我們是否擁有每一處房產的所有權益。我們認為，這是評估投資組合中物業相對於彼此和市場上其他物業表現的最合適基礎。

除非另有説明，所有的美元參考都是以百萬美元為單位的。加拿大元(“C$”)、澳元(“A$”)、英鎊(“GB”)、歐元(“歐元”)、巴西雷亞爾(“R$”)、印度盧比(“₨”)、人民幣(“C元”)、韓元(“₩”)和阿拉伯聯合酋長國迪拉姆(“AED”)在適用的情況下被識別。

欲瞭解更多信息，請訪問我們的網站bpy.brookfield.com，或訪問www.sedar.com或www.sec.gov。

業務概述

我們是Brookfield Asset Management的主要投資工具，在房地產領域進行所有策略的投資。我們的目標是成為全球領先的優質房地產所有者和運營商。擁有約29,500名員工參與Brookfield Asset Management在全球各地的房地產業務，我們在各個房地產行業建立了運營平臺。

核心辦公室

我們多元化的核心寫字樓產品組合包括9600萬平方英尺的面積，分佈在世界上一些最具活力的門户市場的140個主要寫字樓資產。我們的目標是從這個投資組合中獲得核心以上的總回報。

這一投資組合代表了我們一些最具標誌性的資產，包括紐約的曼哈頓西部和倫敦的金絲雀碼頭。我們尋求在全球門户城市保持這一不可替代的大型綜合用途綜合體組合，為我們的租户提供長期的24小時、每週7天的生活、工作和娛樂環境。這些資產佔我們核心寫字樓投資組合中單位持有人應佔股本的70%以上，覆蓋59個物業的3100萬平方英尺。由於長期租賃，這些資產擁有穩定的現金流，並在很長一段時間內很好地保持其價值。這些房產有94%是出租的。

其餘81處物業佔地6500萬平方英尺，代表具有過渡性運營提升和變現潛力的物業。隨着我們收購表現不佳的資產並改善其運營，這些資產獲得了誘人的短期回報率。我們在這一過渡期內增加了巨大的價值，最終將它們貨幣化並將收益再投資。

核心零售

我們的核心零售產品組合包括1.13億平方英尺的面積，遍佈全美113個一流的購物中心和城市零售物業。我們的目標也是從這個投資組合中賺取核心以上的總回報。

與我們的核心寫字樓投資組合類似，19個物業的2400萬平方英尺由我們打算保留長期所有權的資產代表。這些資產包括獎盃資產，如檀香山的Ala Moana和拉斯維加斯的Fashion Show，合計約佔我們核心零售投資組合中單位持有人權益的60%。他們穩定且不斷增長的現金流確保了我們能夠賺取誘人的複合回報率。這些房產有96%是出租的。

對於其餘94處佔地8900萬平方英尺的物業，我們尋求通過租賃、重新開發現有的零售店，或者在某些情況下通過增加多户或寫字樓等綜合用途組件來實現回報最大化。我們在這一過渡期內增加了巨大的價值，最終將它們貨幣化並將收益再投資。

有限責任公司投資

我們的LP Investments投資組合包括我們投資於Brookfield贊助的房地產機會基金的股權，這些基金瞄準各種房地產行業的高質量資產，包括寫字樓、零售、多户、物流、酒店、混合用途和其他替代房地產。我們的目標是從我們的LP Investments投資組合中獲得機會主義回報。這些投資有一個確定的持有期，通常從變現事件中確認的收益中產生大部分利潤，包括出售一項資產或資產組合，或退出整個投資。因此，投資於我們LP Investments的資本會隨着時間的推移進行回收，因為現有的基金會返還資本，我們將這些收益再投資於Brookfield贊助的基金的未來年份。

自2021年12月31日以來，我們的投資策略沒有發生實質性變化。有關我們的投資策略的更詳細説明，請參閲第4.B項。在我們2021年12月31日的年度報告Form 20-F中列出了《業務概述》。

績效衡量標準

我們認為以下項目是我們當前和預期財務業績的重要驅動因素：

·通過租賃空置空間和預租活躍的開發項目來增加入住率；

·通過維持或提高我們的資產質量，並在市場條件允許的情況下提高租金；

·通過實現規模經濟和勤奮管理合同來降低運營成本。

我們還認為，關鍵的外部性能驅動因素包括以下各項的可用性：

·債務資本，其成本和條件有利於我們的目標；

·合理成本的優先權益資本；

·符合我們戰略計劃的新物業收購和其他投資；以及

·處置峯值或非核心資產的機會。

除了監控、分析和審查收益表現外，我們還審查導致我們投資物業公允價值變化的舉措和市場狀況。這些公允價值變動加上盈利，代表單位持有人應佔權益的總回報，並構成衡量我們相對於目標的表現的重要組成部分。

為了如上所述對照這些目標衡量我們的業績，並衡量我們的經營業績，我們專注於非國際財務報告準則的衡量標準，包括淨營業收入(“NOI”)、同財產NOI、運營資金(“FFO”)、公司FFO和單位持有人應佔權益。我們在第21頁定義了這些財務措施。

財務報表分析

綜合財務結果的審查

在本節中，我們回顧了截至2022年3月31日和2021年12月31日，以及截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的財務狀況和綜合業績。有關我們的運營結果和財務狀況的更多細節包含在從第18頁開始的“部門業績”一節中。

私有化對我們股權結構的構成產生了影響。有關更多信息，請參閲附註3，我們2022年第一季度財務報表的合作伙伴關係私有化。

以下收購和處置影響了我們截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的綜合業績。除非另有説明，否則收益代表物業的銷售價格：

Q1 2022

·我們在Brookfield Strategic Real Estate Partners I(“BSREP I”)基金中出售了在美國的三倍淨租賃資產組合，價格約為37億美元。

·我們在Brookfield Strategic Real Estate Partners II(“BSREP II”)基金中以大約15億美元的價格出售了在美國的酒店資產組合。

Q4 2021

·我們以大約12億美元的價格出售了在美國的八項多家族資產。

·我們以大約3.5億加元(2.77億美元)的價格出售了加拿大的一個辦公大樓。

·我們出售了英國一家寫字樓資產20%的權益，淨收益約為7300萬GB(1.01億美元)。

·我們以大約2.78億美元的價格出售了美國的兩項零售資產。

·我們以約21.56億雷亞爾(合3.83億美元)的價格出售了在巴西的兩處寫字樓資產。

·我們在BSREP II基金中以大約3.56億美元的價格出售了美國的一家酒店。

Q3 2021

·我們以大約6.9億美元的價格出售了BSREP II基金在美國的八項多家族資產。

·我們以大約5800萬美元的價格出售了在美國的七項零售資產。

Q2 2021

·我們將價值約4.72億美元的精選服務酒店資產組合(“酒店投資者信託”)的優先股權益轉換為BSREP II基金的普通股。在交易之前，我們的權益反映為金融資產，隨着我們獲得對投資的控制權，現在得到了鞏固。

·我們在BSREP II基金中收購了一個製造住房資產組合，代價約為1.59億美元。

Q1 2021

·我們以大約3.65億加元(合2.91億美元)的價格出售了我們在多倫多北阿德萊德灣的50%權益。在交易之前，我們的權益被合併，但現在按權益法入賬。

·將兩個購物中心移交給貸款人，以償還分別為2.47億美元和9000萬美元的未償債務。

·我們以大約7300萬美元的價格出售了BSREP II基金在美國的四項零售資產。

為了對截至2022年3月31日的三個月和2021年3月31日的三個月進行比較討論，將上述交易稱為投資活動。除了投資活動外，我們還將使用核心寫字樓和核心零售部門的同業噪聲指數來評估我們的經營業績。

經營業績

(1)在2021年第四季度，由於會計政策的改變，合夥企業將以前作為單獨項目列報的折舊和攤銷費用重新歸類為直接商業財產費用和直接招待費。上期金額也進行了調整，以反映這一變化，導致截至2021年3月31日的直接商業地產費用和直接招待費分別增加2000萬美元和4800萬美元，折舊和攤銷費用則相應減少和抵消。這種重新分類對收入或淨利潤沒有影響。

截至2022年3月31日的三個月的淨收益為16.92億美元，而去年同期為7.31億美元。這一增長主要歸因於本年度核心零售投資組合的公允價值收益，這是現金流量增加的結果，而上一年核心零售投資組合的公允價值虧損。本年度還受益於首爾一項綜合用途資產的公允價值收益，該收益計入預期銷售價格，並增加了我們酒店物業的收益，因為由於前一年冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行導致的全球經濟停擺(“停擺”)的影響，我們的大多數酒店物業受到關閉和入住率的影響。

在BAM於2021年7月26日收購公眾持有人持有的所有LP單位後，不再有公開交易的LP單位。因此，不再公佈單位收益。有關私有化的進一步討論，請參閲附註3，我們2022年第一季度財務報表的合作伙伴關係私有化。

商業物業收入和直接商業物業支出

在截至2022年3月31日的三個月中，由於我們有限責任公司投資部門和核心寫字樓部門的物業處置，商業地產收入與去年同期相比減少了3000萬美元。隨着零售部門從前一年關閉的影響中恢復過來，我們核心零售投資組合的增量收入部分抵消了這一下降。

與上一年相比，直接商業地產支出減少了3600萬美元。2022年利潤率為62.5%，較2021年增長2.0%。

酒店業收入和直接酒店費

在截至2022年3月31日的三個月裏，與去年同期相比，酒店收入增加了2.54億美元。這一增長是由於我們的酒店資產，主要是中心公園的表現有所改善，這是因為自前一年以來，與大流行有關的限制和關閉減少了。本期間還受益於酒店投資者信託的合併，該信託於2021年第二季度開始合併。這些增加被本期處置的招待費組合部分抵銷。

截至2022年3月31日的三個月，直接招待費用增至2.88億美元，而去年同期為1.21億美元。這一增長是由於本年度我們酒店資產的運營成本上升，因為我們的酒店資產在前一年因大流行相關的限制和關閉後重新開放。如上文所述，增加的原因還包括合併酒店業投資者信託基金所產生的額外支出。

投資和其他收入，以及投資和其他費用

投資和其他收入包括管理費、租賃費、開發費、利息收入和其他非租金收入。與去年同期相比，截至2022年3月31日的三個月，投資和其他收入分別增加了3.8億美元。這一增長主要是由於出售多個家庭開發供出售資產的收入。

截至2022年3月31日的三個月的投資和其他支出比上一年增加了2.31億美元，達到2.39億美元，主要是由於與本年度出售的多家族開發待售資產相關的支出。

利息支出

與去年同期相比，截至2022年3月31日的三個月的利息支出減少了1200萬美元。這一減少主要是由於自上一年以來的處置和債務償還的影響，但被如上所述因合併酒店投資者信託而增加的利息支出部分抵消。

一般和行政費用

與去年同期相比，截至2022年3月31日的三個月的一般和行政費用增加了1900萬美元。增加的主要原因是管理費增加。

公允價值淨收益(虧損)

公允價值收益(虧損)，淨額包括商業物業和發展項目的估值收益(虧損)、金融工具和衍生工具的按市價調整以及出售以外幣計價的資產的外幣收益(虧損)。雖然我們使用管理層根據我們的政策編制的估值來衡量和記錄我們的商業物業和開發項目，但外部評估和市場可比性(如果有)被用於支持我們的估值。

我們按公允價值計量所有投資性財產，包括那些在權益類投資中持有的財產。估值是在資產負債表日期準備的，並在損益表中確認為損益的價值的變化。我們的估值一般是由擁有各自行業、地理位置和資產類型的適當專業知識的內部投資專業人士在單個物業層面上準備的。我們利用他們在參與收購和處置、與貸款人談判以及與機構私人基金投資者互動而積累的物業估值方面的廣泛專業知識和經驗。

我們每年都有許多物業進行外部評估，以支持我們的估值過程和其他商業目的。我們將這些外部評估的結果與我們內部準備的價值進行比較，並在出現重大差異時予以調和。在截至2022年3月31日的三個月內，我們獲得了對30處核心寫字樓物業的外部評估，總物業價值為230億美元(佔投資組合的13%)。這些外部評估在管理層估值的1%以內。我們的歷史處置進一步支持了我們的估值，因為我們通常以與國際財務報告準則價值相當的價格簽約。

自2021年12月31日以來，我們的估值方法沒有實質性變化。有關我們的投資物業和酒店物業的估值方法的更多詳細信息，請參閲我們的2021年年度報告Form 20-F。

截至2022年3月31日的三個月，我們核心辦公室部門的公允價值收益淨額為1億美元。本期收益是由美國一項資產的按市值計價租金和英國一項資產的現金流假設改善推動的。

截至2021年3月31日的三個月，我們核心辦公室部門的公允價值收益淨額為2.3億美元。這些收益是由於英國的一個開發項目在租賃階段繼續進行而風險降低，以及我們在美國的某些多户開發項目由於更新的現金流假設而獲得的收益。

截至2022年3月31日的三個月，我們核心零售部門的公允價值收益淨額為4600萬美元。我們核心零售投資組合的公允價值收益淨額主要是由於較高的現金流假設。

截至2021年3月31日的三個月，我們核心零售部門的公允價值虧損淨額為3.6億美元。這些虧損反映了最新的現金流假設，包括由於我們其中一個購物中心的主要租户到期以及處置兩項資產的已實現虧損。

在截至2022年3月31日的三個月裏，我們有限責任公司投資部門的公允價值收益淨額為10.27億美元。這些收益是由於我們的美國製造住房投資組合的資本化率壓縮，以及根據最新出價將韓國的一項綜合用途資產的預期銷售價格上調所推動的。

在截至2021年3月31日的三個月裏，我們有限責任投資部門的公允價值淨收益為6.94億美元，主要是由於我們的美國製造住房投資組合的資本化率壓縮和英國的一項寫字樓資產。

權益類投資淨收益佔比

我們最重要的股權投資是：

·核心辦公室--金絲雀碼頭和曼哈頓西部。

·核心零售--夏威夷的阿拉莫阿納中心、拉斯維加斯的時裝秀和拉斯維加斯的大運河購物中心。

·在有限責任公司投資--我們對巴西零售基金的興趣。

在截至2022年3月31日的三個月裏，我們以約14億美元的價格出售了曼哈頓西一號49%的權益。

截至2022年3月31日的三個月，我們的股權投資淨收益(虧損)份額為3.8億美元，比上年增加1.74億美元。本年度收益的增長主要是由於我們的核心零售投資組合中的同物業NOI增長，反映了從上一年的關閉中恢復過來，部分被上述處置所抵消。如上文所述，前一年還包括我們核心零售投資組合的較高公允價值虧損。

所得税費用

與上一年相比，截至2022年3月31日的三個月的所得税支出增加，這主要是由於税前收入增加，以前未確認的遞延税項資產確認的收益減少，以及上一年Brookfield Opportunity Zone基金投資產生的非經常性税收收益。這些增長被某些子公司税率的變化和先前確認的遞延税項資產的取消確認部分抵消。

財務狀況及主要指標表

截至2022年3月31日，我們的總資產為1074.33億美元，而截至2021年12月31日的總資產為1120.04億美元。這45.71億美元的減少主要是由於處置，包括三重淨租賃投資組合和酒店投資組合。

下表為2021年12月31日至2022年3月31日期間投資物業變動情況：

(1)財產處置是指出售當日的賬面價值。

商業物業是商業的、經營性的、可產生租金的物業。商業地產從2021年底的623.13億美元下降到2022年3月31日的594.7億美元。減少的主要原因是將學生公寓資產組合重新歸類為待售資產。如上所述，我們有限責任公司投資和核心辦公室部門的公允價值收益以及資本支出部分抵消了這一減少。有關更多信息，請參閲我們2022年第一季度財務報表的附註4，投資屬性。

商業發展包括商業物業發展用地、密度權及相關基礎設施。截至2022年3月31日，開發土地和基礎設施的公允價值總額為20.74億美元，較2021年12月31日的餘額減少2.26億美元。減少的主要原因是將資產重新分類為待售資產，但增加的資本支出部分抵銷了這一減少。有關更多信息，請參閲我們2022年第一季度財務報表的附註4，投資屬性。

下表顯示了2021年12月31日至2022年3月31日我們的股權會計投資的變化：

自2021年12月31日以來，股權投資增加了300萬美元。這一增長主要是由於我們的核心寫字樓和核心零售部門的同物業NOI增長所推動的股權計入投資淨收益份額的增加，但部分被部分出售曼哈頓西部一號和收到的分配所抵消。有關更多信息，請參閲我們2022年第一季度財務報表的附註5，股權核算投資。

自2021年12月31日以來，房地產、廠房和設備減少了8100萬美元，主要是由於外幣換算和持有待售資產的重新分類的負面影響。有關更多信息，請參閲我們2022年第一季度財務報表的附註6，物業、廠房和設備。物業、廠房和設備主要包括我們的酒店資產，這些資產在每年12月31日採用折舊重置成本法進行重新估值。

截至2022年3月31日，待售資產主要包括英國的一個寫字樓資產、美國的七個購物中心、美國的四個寫字樓資產、英國的一個學生公寓資產組合、韓國的一個綜合用途資產以及美國的11個多户資產，我們打算在未來12個月內將這些資產的控股權出售給第三方。有關更多信息，請參閲本公司2022年第一季度財務報表待售附註11。

我們的債務從2021年12月31日的523.21億美元減少到2022年3月31日的509.87億美元。減少的原因是處置酒店資產組合時償還債務、償還合夥企業的信貸安排以及外幣換算的影響。有關進一步信息，請參閲我們2022年第一季度財務報表的附註12，債務負債。

截至2022年3月31日，總股本為446.42億美元，比2021年12月31日的餘額減少3.63億美元。減少的主要原因是本期間的分配，但收入收入部分抵消了這一減少。

截至2022年3月31日，其他人在運營子公司和物業中的權益為187.68億美元，比2021年12月31日的197.06億美元減少了9.38億美元，這是由於自上一年以來的處置。

下表總結了我們的主要運營結果：

(1)在2021年第四季度，由於會計政策的變化，我們將折舊和攤銷費用重新分類，以前作為單獨的項目列報，直接用於商業物業費用和直接招待費。上期數額也進行了調整，以反映這一變化，導致直接商業地產費用和直接招待費用增加，折舊和攤銷費用則相應減少並被抵消。這種重新分類對收入或淨利潤沒有影響。

由於商業和其他創收資產的收購和處置、入住率的變化(包括強制關閉)以及以市場淨租金計算的租賃活動的影響，每個季度的收入各不相同。此外，收入也因匯率和季節性的變化而波動。季節性主要影響我們的零售資產，其中第四季度與假日季節一起表現出更強勁的表現。此外，與夏季和秋季相比，我們的北美酒店資產通常在冬季和春季表現更好，而我們的歐洲酒店資產在夏季表現最強勁。然而，由於經濟停擺對我們的零售和酒店業產生了實質性影響，季節性因素在過去八個季度的影響較小。我們淨收入的波動也受到期內物業公允價值的影響，以反映市場狀況或物業現金流推動的估值指標的變化。

細分市場表現

我們的業務分為四個運營部門，包括核心寫字樓、核心零售、有限責任投資和公司。

下表按細分市場介紹了FFO：

(1)這是我們的夥伴關係用來評估其業務績效的非國際財務報告準則衡量標準，如第21頁“非國際財務報告準則財務衡量標準”部分所述。第22頁“非國際財務報告準則措施的對賬”一節包含了對非國際財務報告準則措施和與國際財務報告準則的對賬的分析。

下表按部門列出了公司FFO(“CFFO”)：

(1)這是我們的夥伴關係用來評估其業務績效的非國際財務報告準則衡量標準，如第21頁“非國際財務報告準則財務衡量標準”部分所述。第22頁“非國際財務報告準則措施的對賬”一節包含了對非國際財務報告準則措施和與國際財務報告準則的對賬的分析。

下表列出了截至2022年3月31日和2021年12月31日按部門劃分的單位持有人應佔股本：

(1)這是我們的夥伴關係用來評估其業務績效的非國際財務報告準則衡量標準，如第21頁“非國際財務報告準則財務衡量標準”部分所述。第22頁“非國際財務報告準則措施的對賬”一節包含了對非國際財務報告準則措施和與國際財務報告準則的對賬的分析。

核心辦公室

概述

我們的核心寫字樓組合包括在140個高品質寫字樓物業的權益，總面積約為9600萬平方英尺，這些物業主要位於世界領先的商業市場，如紐約、倫敦、洛杉磯、華盛頓特區、悉尼、多倫多和柏林，以及一些全球最具活力的門户市場中約500萬平方英尺的活躍寫字樓和多家庭開發項目。這一投資組合代表了我們一些最具標誌性的資產，包括紐約的曼哈頓西部和倫敦的金絲雀碼頭。我們尋求在全球門户城市保持這一不可替代的大型綜合用途綜合體產品組合，為我們的租户提供一個24小時、每週7天的長期生活、工作和娛樂環境。這些標誌性資產佔我們核心寫字樓投資組合中單位持有人應佔股本的70%以上，覆蓋59個物業的3100萬平方英尺。由於長期租賃，這些資產擁有穩定的現金流，並在很長一段時間內很好地保持其價值。其餘81處物業佔地6500萬平方英尺，代表具有過渡性運營提升和變現潛力的物業。隨着我們收購表現不佳的資產並改善其運營，這些資產獲得了誘人的短期回報率。我們在這一過渡期內增加了巨大的價值，最終將它們貨幣化並將收益再投資。

經營業績摘要

下表顯示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月我們核心辦公室部門的FFO、CFFO和淨收入：

截至2022年3月31日的三個月，我們核心辦公室部門的FFO為1.39億美元，而去年同期為1.23億美元。這一增長在很大程度上歸因於澳大利亞同物業NOI的增長和更高的手續費收入。

在截至2022年3月31日的三個月中，CFFO增加了900萬美元，主要是由於上文討論的FFO變動。

與2021年同期相比，截至2022年3月31日的三個月的淨收入減少了1.5億美元，降至4.18億美元。如上文所述，減少的原因是上期錄得較高的公允價值收益，但被FFO的增加部分抵銷。

關鍵運營指標

下表列出了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月，我們核心辦公室產品組合的主要運營指標：

(1)未合併物業的NOI乃按比例列報，代表單位持有人於該物業的權益。見下文“非國際財務報告準則計量--核心辦公室的對賬”，以瞭解我們核心辦公室部分的非財務報告準則的主要組成部分。

(2)以每平方英尺為基礎的租賃年化現金租金，包括租户費用報銷，減去該空間發生的運營費用，但不包括直線租金或免費租賃期攤銷的影響。

(3)使用標準化的外匯匯率，使用2022年3月31日的匯率。

在截至2022年3月31日的三個月內，我們合併物業的NOI與上年同期相比保持不變，為2.7億美元，因為自上年以來外幣換算和處置的負面影響抵消了同一物業NOI的增長。截至2022年3月31日的三個月，我們合併物業的同業NOI從2.62億美元增加到2.7億美元。同一物業NOI受益於租賃和較高的手續費收入，但部分被外幣換算的負面影響所抵消。

在截至2022年3月31日的三個月裏，我們未合併物業的NOI(按比例列報)增加到1.2億美元，而前一年為1.16億美元。未合併的NOI受益於同一物業的增長，但部分被前一年以來外幣換算和處置的負面影響所抵消。如上所述，由於租賃活動和外幣兑換的影響，同物業NOI比上一年有所增加。

下表顯示了2021年12月31日至2022年3月31日期間核心寫字樓部門投資物業的變化：

截至2022年3月31日，商業地產總額為248.04億美元，而2021年12月31日為246.44億美元。這一增長主要是由於將巴西的一項寫字樓資產從待售資產中重新歸類、上文討論的公允價值收益以及外幣換算的積極影響，但被將英國的抵銷資產重新歸類為待售資產所部分抵消。

從2021年12月31日到2022年3月31日，商業開發項目增加了8400萬美元。這一增長主要是由於我們積極開發項目的增量資本支出。

下表列出了2021年12月31日至2022年3月31日期間核心辦公室部門的權益會計投資變化：

股權投資自2021年12月31日以來減少了1.1億美元，至2022年3月31日降至97.09億美元。這一下降是由於曼哈頓西部一號的部分出售和外幣換算的負面影響，但淨收益份額的增加部分抵消了這一影響。

債務自2021年12月31日以來減少了1.62億美元，至2022年3月31日降至143.98億美元。這一減少是由於償還了一家子公司的循環貸款和物業債務。

積極發展

下表彙總了截至2022年3月31日我們的核心辦公室部分積極發展的範圍和進展：

(1)穩定期間的淨噪聲收入。

(2)按比例呈交本公司於上述各發展項目中擁有的權益。

我們的開發流程包括主要位於倫敦和紐約這兩個高增長市場的重要大型項目。至於寫字樓發展項目，我們一般會在推出項目前先取得錨地租約。我們監測我們積極發展的範圍和進展，並有按時和在預算範圍內完成的既定記錄。我們最近在紐約、倫敦和迪拜等主要市場建成了寫字樓，並在紐約完成了兩個城市多户型開發項目。我們目前的寫字樓和重建項目平均有56%是預租的，儘管全球經濟停擺，但總體上都在按時和預算上進行。

核心零售

概述

我們的核心零售產品組合包括1.13億平方英尺的面積，遍佈全美113個一流的購物中心和城市零售物業。我們的目標是從這個投資組合中獲得核心以上的總回報。與我們的核心寫字樓投資組合類似，19個物業的2400萬平方英尺由我們打算保留長期所有權的資產代表。這些資產包括獎盃資產，如檀香山的Ala Moana和拉斯維加斯的Fashion Show，合計佔我們核心零售投資組合中單位持有人應佔股本的約60%。他們穩定且不斷增長的現金流確保了我們能夠賺取誘人的複合回報率。對於其餘94處佔地8900萬平方英尺的物業，我們尋求通過租賃、重新開發現有的零售店，或者在某些情況下通過增加多户或寫字樓等綜合用途組件來實現回報最大化。我們在這一過渡期內增加了巨大的價值，最終將它們貨幣化並將收益再投資。

經營業績摘要

下表顯示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月我們核心零售部門的FFO、CFFO和淨虧損：

在截至2022年3月31日的三個月中，我們核心零售部門的FFO收入為1.68億美元，而去年同期為9500萬美元。由於零售業務繼續從關閉的影響中復甦，以及由於資產處置和債務償還自上一年以來利息支出減少，FFO增加。

在截至2022年3月31日的三個月中，CFFO增加了7200萬美元，主要是由於上文討論的FFO變動。

截至2022年3月31日的三個月，淨收益為2.92億美元，而去年同期為虧損3.05億美元。與上一年相比，本年度包括增加的FFO和公允價值收益，其中包括公允價值虧損，如上所述。

關鍵運營指標

下表列出了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月，我們核心零售產品組合中的主要運營指標：

(1)投資組合可出租平方尺總面積代表可出租總面積，而同物業可出租平方尺則代表購物中心及獨立建築面積。

(2)在同一財產基礎上提出的。

在截至2022年3月31日的三個月裏，來自我們綜合物業的NOI從2021年同季度的2.25億美元增加到2.47億美元，主要是由於超額租金增加。

由於上述原因，在截至2022年3月31日的三個月裏，我們未合併物業的NOI從2021年同季度的1.61億美元增加到1.87億美元。

下表顯示了2021年12月31日至2022年3月31日期間核心零售細分市場的投資物業變化：

商業地產增加2000萬美元，增至1901.1億美元，主要原因是公允價值收益和資本支出增加，但部分被轉至商業開發項目抵銷。

下表顯示了截至2022年3月31日的三個月我們的合夥企業在核心零售部門的權益會計投資的前滾：

 

(百萬美元)			Mar. 31, 2022
股本入賬投資，年初			$	9,945
加法			6
資本的處置和返還			(70)
權益類投資淨收益佔比			164
分配			(13)
其他			32
權益類投資，期末			$	10,064

權益入賬投資增加1.19億美元至10.064億美元，主要是由於權益入賬投資的淨收益份額被出售和返還資本分配部分抵銷。

債務負債減少6 000萬美元至133.63億美元，主要是由於償還了財產債務。

有限責任公司投資

概述

我們的LP Investments投資組合包括我們投資於Brookfield贊助的房地產機會基金的股權，這些基金瞄準各種房地產行業的高質量資產，包括寫字樓、零售、多户、物流、酒店、三重淨租賃、學生住房和製造住房。我們的目標是從我們的LP Investments投資組合中獲得機會主義回報。

該合夥公司在布魯克菲爾德贊助的以下房地產機會基金中擁有權益：

·BSREP I-BSREP I的31%權益，BSREP I是一家機會主義房地產基金，承諾資本總額為44億美元，目標是總回報20%。該基金已進入第10個年頭，已進行充分投資，並正在執行變現。

·BSREP II-BSREP II的26%權益，這是一家機會主義房地產基金，承諾資本總額為90億美元，目標是總回報率為20%。該基金已進入第7個年頭，已全部投資並正在執行變現。

·BSREP III-BSREP III的7%權益，這是一隻機會主義房地產基金，承諾資本總額為150億美元，目標是總回報率為20%；該基金已進入第5個年頭。

·在兩隻總計18億美元的增值多家族基金中擁有36%的混合權益，目標是實現16%的總回報率。這些基金尋求通過收購和開發來投資於地理位置不同的美國多家庭物業組合。

·在一系列總計54億美元的房地產債務基金中持有13%的混合權益，這些基金尋求投資於以戰略位置的房地產為擔保的商業房地產債務。

雖然我們在這些基金中的經濟權益在每種情況下都不到50%，但我們整合了通過LP Investments持有的幾個投資組合，特別是BSREP I和BSREP II，作為Brookfield Asset Management作為普通合夥人的監督，加上我們通過LP權益對投資的可變回報的敞口，使我們能夠控制投資。我們沒有鞏固我們在BSREP III的權益，因為我們7%的無投票權權益不能為我們提供對投資的控制權，因此被計入金融資產。

經營業績摘要

與我們的核心投資組合不同，我們的有限責任投資有一個確定的持有期，通常從變現事件中產生大部分利潤，包括出售資產或資產組合，或退出整個投資。變現事件的收益加上持有期間賺取的FFO代表我們投資於這些基金的資本收益，一旦由Brookfield贊助的房地產機會基金分配，就提供流動性以支持我們的目標分配。

下表顯示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月我們LP Investments部門的FFO、CFFO和淨收益(虧損)：

在截至2022年3月31日的三個月裏，FFO增加了7100萬美元，主要是由於我們的酒店收入增加，主要是在Center Parcs和Atlantis，因為如上所述，與流行病有關的限制和關閉被取消。我們還在本期內通過銷售開發供銷售的多户物業賺取了增量收入。

由於上述原因，截至2022年3月31日的三個月，CFFO增加了7600萬美元。

由於上述原因，截至2022年3月31日的三個月的淨收入增加了5.03億美元，以及我們的製造住房投資組合和韓國的一項綜合用途資產的公允價值收益。

公司

某些金額被分配給我們的公司部門，因為這些活動不應被用來評估我們其他部門的經營業績。

經營業績摘要

下表顯示了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月我們公司部門的FFO、CFFO和淨(虧損)：

截至2022年3月31日的三個月，FFO虧損1.74億美元(2021年-虧損1.25億美元)。企業FFO包括利息費用和一般及行政費用。

截至2022年3月31日的三個月，利息支出總計7100萬美元(2021年至7000萬美元)，其中資本證券的利息支出為2500萬美元(2021年至3700萬美元)，我們的信貸安排和公司債券的利息支出為4600萬美元(2021年至3300萬美元)。

在截至2022年3月31日的三個月裏，一般和行政費用包括5500萬美元的資產管理費(2021年-3000萬美元)，零股權增強費(2021年-1200萬美元)和1400萬美元(2021年-1400萬美元)的其他公司成本。管理費按以下金額之和的1.05%計算，截至上一季度最後一天：(1)我們核心辦公室、核心零售和公司部門的單位持有人應佔權益；(Ii)Canholdco B類普通股的賬面價值。

在截至2022年3月31日的三個月，我們還記錄了分配給公司部門的所得税支出1700萬美元(2021年至2200萬美元)，這與我們控股公司及其子公司賬面收入的下降有關。上一年度的支出與我們的控股公司及其子公司及其子公司的賬面收入增加有關。

截至2022年3月31日，Canholdco B類普通股的賬面價值為19.81億美元(2021年12月31日-20.83億美元)。有關更多信息，請參閲附註3，我們2022年第一季度財務報表的合作伙伴關係私有化。

流動資金和資本資源

我們試圖維持一定的流動性水平，以確保我們能夠在投資機會出現時參與其中，並更好地抵禦經濟環境的突然不利變化。我們的主要流動性來源包括現金、未提取的承諾信貸安排、建築設施、經營活動的現金流以及進入公共和私人資本市場的機會。此外，我們安排我們的事務，通過融資和共同投資者參與，促進較長期資產的貨幣化。

我們運營現金流的主要來源來自我們的合併物業以及合資安排中的物業。這些來源產生了相對穩定的現金流，為我們提供了向優先股持有人支付運營費用、償債和股息的資源。現金用於投資活動，為收購、開發或再開發項目以及經常性和非經常性資本支出提供資金。截至2022年3月31日的三個月，我們的運營現金流為5.6億美元，用於投資活動的現金為21.81億美元，融資活動的現金流量為(34.05億美元)。

為了保持財務靈活性，我們在BPY和某些子公司的信貸安排下保持能力。我們相信，當需要時，我們將能夠繼續通過這些安排從貸款人那裏借入資金。此外，通過與Brookfield Asset Management的存款協議，我們能夠保持財務靈活性。截至2022年3月31日，應向Brookfield Asset Management支付6.8億美元的按需存款。

我們主要在運營公司層面通過特定於資產的債務為我們的資產融資，這些債務通常期限較長，限制性契約較少，僅對資產有追索權。我們努力保持謹慎的債務水平，並努力在幾年內逐步償還本金。

下表彙總了我們在未來五年及以後按合同到期日對投資物業承擔的擔保債務：

我們通常認為，我們將能夠延長到期日、償還計劃於2022-2023年到期的債務或對其進行再融資，然而，我們的債務義務中約有1.4%是我們暫停合同付款的無追索權抵押貸款。我們目前正在與各自的債權人進行修改或重組的討論。在某些情況下，這些談判可能導致擔保這些貸款的某些財產被轉移到貸款人手中。

有關我們的流動性和資本資源的進一步討論，請參閲我們截至2021年12月31日的年度報告Form 20-F。

風險和不確定性

我們業務的財務結果受到我們物業表現的影響，以及影響我們經營的特定行業和地理位置的各種外部因素，包括：宏觀經濟因素，如經濟增長、貨幣、通脹和利率的變化；監管要求和舉措；以及正常業務過程中出現的訴訟和索賠。隨着在我們開展業務的市場成功開展針對新冠肺炎的疫苗接種運動，隨着更有利的經濟條件的迴歸，某些地區的宏觀經濟前景有所改善，包括取消居住限制和政府強制關閉。然而，新的經濟限制和供應鏈的普遍不確定性、旅行中斷、社會條件和勞動力市場受到影響等風險在短期內仍然存在不確定性。

自2021年12月31日以來，我們的業務面臨的風險因素沒有實質性變化，包括租户信用風險、租賃展期風險和其他風險。有關我們業務面臨的風險因素的更詳細描述，請參閲題為第3.d項的部分。《關鍵信息-風險因素》在我們2021年12月31日的Form 20-F年度報告中。

金融工具與金融風險

我們和我們的經營實體使用衍生品和非衍生品工具來管理金融風險，包括利率、大宗商品、股票價格和外匯風險。衍生工具合約的使用受有文件記錄的風險管理政策和批准的限額所管轄。我們不會將衍生品用於投機目的。我們和我們的經營實體使用以下衍生工具來管理這些風險：

·外幣遠期合約，對衝對外國子公司和外幣金融資產中以加元、澳元、英鎊、歐元、人民幣、巴西雷亞爾、印度盧比和韓元計價投資的風險敞口；

·利率互換，以管理與計劃再融資和現有浮動利率債務相關的利率風險；

·利率上限，以對衝某些可變利率債務的利率風險；以及

·管理現有可變利率債務的利率和外幣匯率的交叉貨幣互換。

我們正在推進我們的過渡計劃，以應對因修訂參考浮動利率借款、利率互換、利率上限的銀行間同業拆借利率(“IBOR”)合同條款而產生的影響和效果，並更新對衝名稱。從2021年12月31日起，英鎊隔夜指數平均利率(“SONIA”)取代了GB倫敦銀行間同業拆借利率(“GB LIBOR”)，而歐元短期利率(“EURSTR”)在2021年作為歐元銀行間同業拆借利率(“EURIBOR”)的替代利率被公佈，儘管EURIBOR仍可用於歐元貸款。該夥伴關係已經解決了由於修訂GB LIBOR提到的浮動利率借款、利率互換、利率上限以及更新對衝名稱的合同條款而產生的影響和所需的變化。這一決定並未對合夥企業的財務報告產生重大影響。

自2021年12月31日以來，我們的金融風險敞口或風險管理活動沒有其他實質性變化。請參閲我們2021年12月31日20-F年報中的附註33，以瞭解我們的金融風險敞口和風險管理活動的詳細描述，並請參考我們2022年第一季度財務報表中的附註28，金融工具，以瞭解截至2022年3月31日的衍生金融工具的進一步信息。

關聯方

在正常經營過程中，合夥企業與關聯方進行交易。這些交易在合併財務報表中確認。這些交易已按匯兑價值計量，並在合併財務報表中確認。該合夥關係的直接母公司是Brookfield Property Partners Limited。合夥企業的最終母公司是Brookfield Asset Management。合夥企業的其他相關方包括Brookfield Asset Management的子公司和經營實體、按權益法入賬的某些合資企業和聯營企業，以及這些實體的管理人員及其配偶。

在私有化方面，Brookfield Asset Management在合夥企業中的所有權權益進行了重組，包括向Brookfield Asset Management發行Canholdco B類普通股，並修訂了管理費結構。有關進一步信息，請分別參閲我們2022年第一季度財務報表的附註3，合夥企業私有化和關聯方附註29。

    

附加信息

關鍵會計政策、估計和判斷

預算的使用

在編制我們的財務報表時，管理層需要作出判斷、估計和假設，以影響報告期間報告的資產和負債額、披露或有資產和負債以及報告期間的收入和支出。我們的估計是基於歷史經驗和在這種情況下被認為是合理的各種其他假設。我們對這些估計的持續評估結果構成了對資產和負債的賬面價值以及報告的收入和支出金額的判斷的基礎，這些收入和支出從其他來源看起來並不明顯。在不同的假設下，實際結果可能與這些估計值不同。

在2020年第一季度末之前，全球經濟停擺促使該夥伴關係擁有和運營投資物業的不同地區的全球政府當局做出某些迴應。這些迴應包括強制暫時關閉或限制某些非必要物業和業務的經營，包括辦公物業和零售商場以及在這些物業內經營的關聯業務，如零售商和食肆。此外，旅行限制在短期內對消費者支出和需求產生了重大不利影響。這些負面的經濟指標、限制和關閉在確定截至2022年3月31日的投資物業的公允價值方面造成了重大的估計不確定性。具體地説，雖然貼現率和資本化率本質上是不確定的，但最近觀察到的合夥企業地區的市場交易一直不支持此類利率的變化，這是確定公允價值的關鍵投入。此外，合夥企業必須就這些限制和關閉的持續時間和嚴重程度以及租户的生存能力做出假設，並考慮應根據被視為租户風險和恢復期應用的任何信貸準備金，以估計投資物業產生的未來現金流的影響和時機，並用於確定公允價值的貼現現金流模型。由於這一重大估計的不確定性，隨着獲得更多信息，用於確定截至2022年3月31日的公允價值的假設可能會導致投資物業的公允價值在未來報告期內進行重大調整。

有關會計政策以及關鍵判斷和估計的進一步參考，請參閲附註2,2021年12月31日合併財務報表的重要會計政策摘要和附註2，財務報表的重要會計政策摘要。

趨勢信息

我們尋求通過持續的租賃活動增加我們的寫字樓和零售物業活動的現金流，如下所述。特別是，我們的運營低於歷史的寫字樓和零售入住率水平，這為通過更高的入住率來擴大現金流提供了機會。然而，我們未來的業績可能會受到與新冠肺炎引發的全球疫情相關的風險的影響，以及與此相關的商務和旅行減少、辦公室回報率下降以及全球股票市場的大幅波動，這些可能會導致現金流減少以及我們的投資和房地產的減值損失和/或重估，我們可能無法實現預期的回報。此外，我們預計2022年和2023年將面臨大量的租賃展期，這可能會在不久的將來抑制我們投資組合中這一部分的FFO增長。我們相信，我們的合作伙伴關係有機會提高入住率，租賃率和現金流是基於對我們的業務和市場的假設，管理層認為在這種情況下這些假設是合理的。不能保證入住率、租賃率或現金流的增長。見“關於前瞻性陳述和使用非國際財務報告準則計量的聲明”。

我們相信，我們的全球規模和一流的運營平臺為我們提供了獨特的競爭優勢，因為我們能夠在世界各地有效地將資本配置到我們看到最大回報的行業和地區。我們積極回收資產負債表上的資產，當它們到期時，將收益再投資於更高收益的投資策略，進一步提高回報。此外，由於我們穩定的投資組合的規模和資產負債表的靈活性，我們的業務模式是自籌資金，不需要我們進入資本市場來為我們的持續增長提供資金。

鑑於過去十年出現的少量新寫字樓和零售開發，我們認為有機會在短期內提高我們的開發庫存，以迴應我們在主要市場看到的需求。此外，我們繼續重新定位和重新開發現有的零售物業，特別是一些美國表現最好的購物中心。

表外安排

我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或對投資者具有重大意義的資本資源產生或可能在當前或未來產生重大影響。

控制和程序

財務報告的內部控制

在截至2022年3月31日的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。由於全球經濟停擺，我們的財務報告內部控制沒有受到任何實質性影響。

非《國際財務報告準則》財務措施

為了衡量我們的經營業績，我們專注於NOI、同財產NOI、FFO、CFFO、淨收益和單位持有人應佔權益。其中一些業績指標沒有國際財務報告準則規定的標準化含義，因此可能與其他公司使用的類似指標不同。

·NOI：我們商業物業業務的收入減去折舊和攤銷前的直接商業物業費用(“商業物業NOI”)和我們的酒店業務收入減去折舊和攤銷影響前的直接招待費用(“Hoitality NOI”)。

·同一財產NOI：NOI的一個子集，不包括從列報期間獲得、處置或發展的非經常性資產或有限責任公司投資資產中賺取的NOI。

·FFO：扣除公允價值收益、房地產資產淨值、折舊和攤銷前的淨收入，以及所得税減去他人在其中經營子公司和財產的非控股權益。在確定FFO時，我們包括我們在未合併合夥企業、合資企業和聯營公司中的FFO比例份額，以及與開發用於銷售的物業相關的收益(或虧損)。

·公司FFO：非房地產資產折舊和攤銷影響前的FFO、交易成本、與非投資性物業相關的收益(虧損)、計入股本投資的利息以及Brookfield Strategic Real Estate Partners III(“BSREP III”)合夥企業的FFO份額。該合夥企業將其對BSREP III的投資作為一項金融資產進行核算，該基金的收入(虧損)沒有列報在該合夥企業的結果中。BSREP III的分配在國際財務報告準則下記為股息收入，從投資和其他收入中扣除，用於公司FFO列報。

·單位持有人應佔淨收入：普通基金單位、有限合夥單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊有限合夥單位、交易所有限合夥單位、FV LTIP單位和BPYU單位持有人的淨收入。

·單位持有人應佔權益：GP單位、LP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊LP單位、交易所LP單位、FV LTIP單位和BPYU單位持有人的權益。

噪聲指數是衡量我們是否有能力影響酒店運營業績的關鍵指標。我們尋求通過積極管理和租賃我們的物業來增加NOI。我們核心寫字樓和核心零售部門的同一物業NOI使我們能夠將租賃和運營舉措對投資組合的影響與投資活動和“一次性項目”的影響分開，在所述歷史時期，這些影響主要包括租賃終止收入。因為NOI不包括房地產資產的折舊和攤銷，所以它提供了一個業績衡量標準，當與去年相比時，它反映了入住率和租賃率趨勢對運營的影響。我們在第14頁將NOI與淨利潤對帳。

我們還認為FFO是衡量我們經營業績的重要指標。FFO是一種被廣泛認可的衡量標準，證券分析師、投資者和其他相關方經常在評估房地產實體時使用該指標，特別是那些擁有和經營創收物業的實體。我們對FFO的定義包括全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)對FFO的定義中概述的所有調整，包括不包括出售投資性物業的收益(或虧損)、計入與房地產資產相關的任何折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業的調整。除了NAREIT規定的調整外，我們還進行調整，以排除因根據國際財務報告準則進行報告而產生的任何未實現公允價值收益(或虧損)，以及由於我們的某些子公司是公司結構而不是房地產投資信託基金(“REITs”)而產生的所得税。這些額外的調整導致了FFO衡量標準，類似於我們的合夥企業被組織為REIT時的結果，該REIT根據美國公認會計原則(“美國公認會計原則”)確定淨收入，這是NAREIT定義所基於的組織類型。在IFRS和美國GAAP報告框架之間的某些差異範圍內，我們的FFO衡量標準將不同於應用NAREIT定義的其他組織，主要涉及租賃終止和物業銷售收入確認的時間安排。由於FFO不包括公允價值收益(虧損)，包括權益會計的公允價值收益(虧損)、出售投資性物業的已實現收益(虧損)、房地產資產的折舊和攤銷以及所得税, 它提供了一種業績衡量標準，當與去年相比時，反映了入住率、租金、運營成本和利息成本的趨勢對業務的影響，提供了從淨收入看不到的前景。我們不使用FFO作為衡量經營活動產生的現金流的指標。我們在第14頁將FFO與淨收益對賬，因為我們認為淨收益是最具可比性的衡量標準。

    

此外，我們認為公司FFO是證券分析師、投資者和其他感興趣的各方在評估我們合夥企業的業績時的有用指標。與上文討論的FFO類似，公司FFO提供的業績衡量標準反映了入住率、出租率、運營成本和利息成本等趨勢對運營的影響。此外，對公司FFO相對於FFO的調整使合夥企業能夠通過對非房地產組成部分進行調整，深入瞭解房地產業務的這些趨勢。我們將淨收入與第14頁上的公司FFO進行核對。

合夥企業使用單位持有人的淨收入和單位持有人的權益來評價整個合夥企業的業績，因為每個單位持有人平等地參與合夥企業的經濟活動。我們在第14頁將單位持有人應佔淨收益與淨收益進行核對。

非國際財務報告準則計量的對賬

正如第21頁“非國際財務報告準則財務計量”一節所述，我們的夥伴關係使用非國際財務報告準則計量來評估其業務業績。以下是對這些措施的分析以及與國際財務報告準則措施的協調。

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的淨收益(虧損)與NOI進行了核對：

(1)如第21頁“非國際財務報告準則財務措施”一節所述，商業物業NOI和酒店NOI分別不包括直接商業物業支出和直接酒店支出所包括的折舊和攤銷的影響。

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的淨收益(虧損)和公司FFO進行了核對：

(1)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

(2)扣除非控股權益後的淨額。

(3)指按權益法計算的與資助合夥企業在商業發展中所佔份額有關的推算利息。

(4)BSREP III作為金融資產入賬，從而使FFO按照收到的分配予以確認。因此，BSREP III的收益調整將增加我們在公司FFO中的比例份額。

非《國際財務報告準則》計量的對賬--核心辦公室

我們核心辦公室細分市場中NOI的主要組成部分如下：

(1)我們核心辦公室部門的招待收入和直接招待費用主要包括休斯頓艾倫中心附近酒店發生的收入和費用。

(2)如第21頁“非國際財務報告準則財務措施”一節所述，商業物業NOI和酒店NOI分別不包括直接商業物業支出和直接酒店支出所包括的折舊和攤銷的影響。

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的核心辦公室NOI與淨(虧損)收入進行了核對：

(1)如第21頁“非國際財務報告準則財務措施”一節所述，商業物業NOI和酒店NOI分別不包括直接商業物業支出和直接酒店支出所包括的折舊和攤銷的影響。

(2)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

    

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的核心辦公室淨收入與FFO和CFFO進行了核對：

(1)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

(2)扣除非控股權益後的淨額。

(3)指按權益法計算的與資助合夥企業在商業發展中所佔份額有關的推算利息。

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的核心辦公室股權投資淨收益份額進行了核對：

(1)其他主要包括合夥企業應承擔的利息支出、一般和行政費用、投資以及來自非合併投資的其他收入/費用。

非國際財務報告準則計量的對賬--核心零售

我們核心零售細分市場中NOI的主要組成部分如下：

(1)如第21頁“非國際財務報告準則財務措施”一節所述，商業物業NOI和酒店NOI分別不包括直接商業物業支出和直接酒店支出所包括的折舊和攤銷的影響。

下表將核心零售NOI與截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的單位持有人淨收益(虧損)進行了核對：

(1)如第21頁“非國際財務報告準則財務措施”一節所述，商業物業NOI和酒店NOI分別不包括直接商業物業支出和直接酒店支出所包括的折舊和攤銷的影響。

(2)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

下表核對了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的核心零售淨(虧損)收入與FFO和CFFO的比例：

(1)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

(2)扣除非控股權益後的淨額。

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的股權投資淨收益中的核心零售份額進行了核對：

(1)其他主要包括合夥企業應承擔的利息支出、一般和行政費用、投資以及來自非合併投資的其他收入/費用。

非國際財務報告準則計量的對賬--有限責任公司投資

下表對LP Investments NOI與截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的淨收益(虧損)進行了核對：

						截至3月31日的三個月，
(百萬美元)									2022			2021
商業地產收入									$	432		$	468
酒店業收入									309			58
直接商業地產費用									(157)			(175)
直接招待費用									(283)			(118)
增列：折舊和攤銷計入直接商業地產費用和直接招待費(1)									74			57
總噪聲(1)									375			290
投資和其他收入									351			29
利息支出									(238)			(236)
一般和行政費用									(46)			(41)
投資和其他費用									(204)			—
折舊和攤銷計入直接商業地產費用和直接招待費(2)									(74)			(57)
公允價值收益，淨額									1,027			694
權益類投資淨(虧損)收益份額									(1)			(44)
税前收入									1,190			635
所得税費用									(148)			(96)
淨收入									1,042			539
可歸於非控股權益的淨收入									808			403
單位持有人應佔淨收益									$	234		$	136

(1)如第21頁“非國際財務報告準則財務措施”一節所述，商業物業NOI和酒店NOI分別不包括直接商業物業支出和直接酒店支出所包括的折舊和攤銷的影響。

(2)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

下表對LP Investments截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的淨收入與FFO和CFFO的關係進行了核對：

(1)折舊和攤銷計入損益表中的直接商業地產費用和直接招待費。

(2)扣除非控股權益後的淨額。

(3)BSREP III作為金融資產入賬，導致FFO根據收到的分配予以確認。因此，BSREP III的收益調整將增加我們在公司FFO中的比例份額。

非國際財務報告準則計量的對賬--公司

下表對截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的公司淨虧損和單位持有人應佔淨虧損進行了核對：

下表核對了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月公司淨虧損與FFO和CFFO的比例：

(1)扣除非控股權益後的淨額。

附屬公開發行人

Brookfield Property Split Corp.(“BOP Split”)成立的目的是作為優先股的發行商，並擁有合夥企業在Brookfield Office Properties Inc.(“BPO”)普通股的部分投資。根據安排計劃的條款，可轉換為BPO普通股的已發行BPO AAA系列AAA優先股G、H、J和K的持有人可在若干條件下將其股份交換為BOP拆分的高級優先股。BOP拆分的高級優先股在多倫多證交所上市，於2014年6月11日開始交易。所有由BOP Split發行的股票，持有人都可以隨時收回以換取現金。

關於2016年7月完成的內部重組，合夥企業及其若干相關實體同意為BPO的所有AAA類優先股和BPO根據BPO日期為2009年12月8日的契約發行的所有債務證券提供擔保。

2018年4月，該合夥企業成立了兩家子公司，Brookfield Property Finance ULC和Brookfield Property優先股公司，分別擔任債務和優先證券的發行人。該合夥企業及其某些相關實體已同意為這些實體發行的證券提供擔保。

關於私有化(詳情請參閲附註3，合夥企業私有化)，該合夥企業成立了一家附屬公司Brookfield Property Preferences L.P.(“New LP”)，以發行優先證券。該合夥企業及其某些相關實體已同意為該實體發行的證券提供擔保。

(1)包括LP單位、GP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊LP單位、交易所LP單位、FV LTIP單位及BPYU單位的淨收入。

(2)包括經營合夥企業Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司和BPY百慕大控股II有限公司。

(3)包括BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司，除公司間結餘及與其他控股實體的交易外，彼等為BPO但不包括國際收支平衡表分拆的擔保人。

(4)包括消除公司間交易和在合併基礎上提出合夥所需的餘額。

(1)包括LP單位、GP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊LP單位、交易所LP單位、FV LTIP單位及BPYU單位的淨收入。

(2)包括經營合夥企業Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司和BPY百慕大控股II有限公司。

(3)包括BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司，除公司間結餘及與其他控股實體的交易外，彼等為BPO但不包括國際收支平衡表分拆的擔保人。

(4)包括消除公司間交易和在合併基礎上提出合夥所需的餘額。

(1)包括LP單位、GP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊LP單位、交易所LP單位、FV LTIP單位及BPYU單位的淨收入。

(2)包括經營合夥企業Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司和BPY百慕大控股II有限公司。

(3)包括BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司，除公司間結餘及與其他控股實體的交易外，彼等為BPO但不包括國際收支平衡表分拆的擔保人。

(4)包括消除公司間交易和在合併基礎上提出合夥所需的餘額。

新的LP優先單位保證

在私有化過程中設立了新的有限責任公司，以發行新的有限責任公司優先股。新合夥向新有限責任公司優先股持有人支付的責任，包括應計及未付分派，由合夥企業、營運合夥企業及若干控股實體(Canholdco、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY百慕大控股有限公司、BPY百慕大控股II有限公司、BPY百慕大控股IV有限公司、BPY百慕大控股V有限公司及BPY百慕大控股VI有限公司)提供全面及無條件擔保。每個擔保人的擔保優先於所有從屬擔保人義務。

根據美國證券交易委員會S-X規則13-01，下表提供了新有限責任公司和新有限責任公司擔保人實體的綜合財務信息：

在截至2022年3月31日的三個月裏，該合夥企業及其控股子公司的總收入為20.54億美元。

截至2022年3月31日，該合夥企業及其控股子公司的總資產為1074.33億美元(2021年12月31日至1.12億美元)。

關於前瞻性陳述和使用非國際財務報告準則計量的聲明

本MD&A，特別是“目標和財務要點--業務概述”和“其他信息--趨勢信息”，包含適用證券法律和法規所指的“前瞻性信息”。前瞻性表述包括具有預測性的、取決於或提及未來事件或條件的表述，包括有關我們的運營、業務、財務狀況、預期財務結果、業績、前景、機會、優先事項、目標、目標、持續目標、戰略和展望的表述，以及對本財政年度和以後期間北美和國際經濟的展望，包括“預期”、“預期”、“計劃”、“相信”、“估計”、“尋求”、“打算”、“目標”、“項目”、“預測”、““很可能的”，或否定的版本和其他類似的表達，或將來或條件動詞，如“可能”，“將”，“應該”，“將”和“可能”。

儘管我們相信前瞻性陳述和信息中明示或暗示的預期未來結果、表現或成就是基於合理的假設和預期，但讀者不應過度依賴前瞻性陳述和信息，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定因素和其他因素，其中許多因素是我們無法控制的，這些因素可能會導致我們的實際結果、表現或成就與此類前瞻性陳述和信息明示或暗示的預期未來結果、表現或成就大不相同。

可能導致實際結果與前瞻性表述中預期或暗示的結果大不相同的因素包括但不限於：與房地產所有權和經營有關的風險，包括當地的房地產狀況；我們開展業務的國家/地區總體經濟、政治和市場因素的影響或意想不到的影響，包括最近新冠肺炎疫情導致的全球經濟停擺；以有利條件簽訂新租約或續簽租約的能力；商業競爭；對租户財務狀況的依賴；使用債務為我們的業務融資；金融市場的行為，包括利率和匯率的波動；房地產開發或再開發的不確定性；全球股票和資本市場以及這些市場內股權和債務融資和再融資的可用性；與我們的保險範圍有關的風險；國際衝突和包括恐怖主義行為在內的其他事態發展的可能影響；潛在的環境責任；税法的變化和其他與税務有關的風險；對管理人員的依賴；投資的流動性不足；完成並有效地將收購納入現有業務的能力和獲得預期收益的能力；運營和聲譽風險；災難性事件，如地震、颶風或流行病/流行病；以及在我們向加拿大和美國證券監管機構提交的文件中不時詳細説明的其他風險和因素。此外，我們未來的業績可能會受到與全球經濟停擺和相關的全球商業和旅行減少相關風險的影響。, 這可能導致現金流減少，我們的投資和房地產的減值損失和/或重估可能增加，我們可能無法實現預期回報。

我們告誡，上述可能影響未來結果的重要因素清單並非詳盡無遺。在依賴我們的前瞻性陳述或信息時，投資者和其他人應仔細考慮前述因素以及其他不確定因素和潛在事件。除非法律另有要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何可能因新信息、未來事件或其他原因而產生的前瞻性聲明或信息，無論是書面的還是口頭的。

企業信息

公司簡介

Brookfield Property Partners是世界上最大的商業地產公司之一，總資產超過1070億美元。我們是商業地產資產的領先所有者、運營商和開發商，擁有多元化的頂級寫字樓和零售物業組合，以及多户、物流、酒店、學生住房和製造住房資產。欲瞭解更多信息，請訪問bpy.brookfield.com。

Brookfield Property Partners是Brookfield Asset Management的子公司，Brookfield Asset Management是全球領先的另類資產管理公司，管理的資產約為6900億美元。欲瞭解更多信息，請訪問www.brookfield.com。

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漢密爾頓，HM 12

百慕大羣島

Tel: (441) 294-3309

Bpy.brookfield.com

單位持有人查詢

Brookfield Property Partners歡迎單位持有人、媒體代表和其他感興趣的各方詢問。有關投資者關係的問題或媒體查詢，請聯繫投資者關係部瑞秋·納皮，電話：855-212-8243，或發送電子郵件至bpy.queries@brookfield.com。有關分配、地址更改和單位證書的單位持有人問題應直接諮詢合夥企業的轉讓代理AST Trust Company，如下所列。

AST信託公司(加拿大)

By mail: P.O. Box 4229

站點A

安大略省多倫多，郵編：M5W 0G1

Tel: (416) 682-3860; (800) 387-0825

Fax: (888) 249-6189

電子郵件：queries@astfinial.com

網址：www.astfinial.com/ca

通信

Brookfield Property Partners維護着一個網站bpy.brookfield.com，該網站提供我們發佈的報告、新聞稿、法定文件、單元和分配信息以及我們優秀首選單元的摘要信息。

我們維持着投資者關係計劃，並努力及時回覆諮詢。