2022年第一季度固定收益補充Pinecrest Place邁阿密，FL島村西雅圖，WA Blakeney Charlotte，NC Mellody Farm Chicago，IL Kings Park Shopping Center Washington，DC Woodway Collection Houston，TX Regency Center

亮點2022年第一季度報告NAREIT第一季度稀釋後每股FFO為1.03美元將2022年NAREIT FFO指引提高到每股3.84美元至3.90美元的範圍報告第一季度相同物業淨營業收入(NOI)增長7.8%(不包括租賃終止費用)，不包括租賃終止費用和前一年的收款增長14.9%，與去年同期相比增長30個基點，至92.0%，並保持在94.3%的順序租賃百分比，兩者均在同一物業組合中，截至3月31日。2022年第一季度以+6.5%的混合租金價差執行了170萬平方英尺的可比新建和續簽租賃，在第一季度啟動了超過5000萬美元的新開發和重建項目，並完成了近900萬美元的重建項目。截至2022年3月31日，攝政集團正在進行的開發和重建項目估計淨項目成本約為3.48億美元，第一季度完成的物業收購為4100萬美元，物業處置為1.38億美元，每個項目按攝政集團的份額計算，截至2022年4月31日，按比例實現淨債務與營業EBITDAR之比4.9倍。於2022年4月29日完成以8,850萬美元收購我們的合作伙伴在RegCal合資公司投資組合中四處物業的75%權益後，麗晶董事會宣佈公司普通股的季度現金股息為每股0.625美元2

信用評級和選擇比率信用評級機構信用評級展望上次審查日期標準普爾BBB+穩定4/14/22穆迪Baa1穩定4/18/22 i.有關與該公司的高級無擔保票據相關的所有債務契約的完整清單，以及上述條款的定義，請參閲該公司提交給美國證券交易委員會的文件。二、本期債務契約是在公司最近的Form 10-Q或Form 10-K申報之後最終確定並提交的。3無擔保公共債務契約要求3/31/2022年12/31/2021 9/30/20 6/30/2021公平市值計算方法契約(I)(Ii)合併債務總額佔合併資產總額的比例≤65%26%27%27%27%27%有擔保的合併債務佔合併資產總額的比例≤40%3%3%4%3%用於償債的合併收益佔合併債務的比例≥1.5x 5.6x 5.5x 5.1x 4.6x未擔保的合併資產與無擔保的合併債務之比>150%394%388%383%375%

資本結構和流動性狀況資本結構(佔總資本的百分比)有擔保與無擔保的債務構成4 166億美元總資本流動性狀況(百萬美元)無擔保信貸安排-承諾餘額1,250未支取部分1,250現金、現金等價物和有價證券179總流動資金1,429 3/31/2022%1%77%有擔保固定利率有擔保可變利率無擔保債務-債券23%77%有擔保無擔保股權無擔保債務-債券未合併債務-有擔保綜合債務-有擔保20%3%3%74%

截至2022年3月31日，Regency的目標是擁有完善的到期時間表債務到期配置文件

關注美國2022年第一季度收益電話會議2022年5月4日(星期三)時間：美國東部時間上午10：00撥打電話：877-407-0789或201 689-8562網絡直播：Investors.regencycenters.com聯繫信息：克里斯蒂·麥克爾羅伊資本市場高級副總裁904-598-7616克里斯蒂安·麥克爾羅伊@RegencyCenters.com前瞻性陳述本文中有關預期財務、商業、法律或其他結果的陳述，包括商業和市場狀況、展望和其他與Regency未來事件、發展或財務或運營業績或結果有關的類似陳述，前瞻性陳述是根據1995年《私人證券訴訟改革法》和其他聯邦證券法的安全港條款作出的。這些前瞻性陳述通過使用“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”、“預測”、“預期”、“指導”和其他類似的語言來識別。然而，沒有這些或類似的詞語或短語並不意味着一項聲明不具有前瞻性。雖然我們認為這些前瞻性陳述在作出時是合理的，但前瞻性陳述並不是對未來業績或事件的保證，不應過度依賴這些陳述。儘管我們認為任何前瞻性陳述中反映的預期都是基於合理的假設，但我們不能保證這些預期一定會實現，而且由於各種風險和不確定因素，實際結果可能與這些前瞻性陳述中顯示的結果大不相同。我們的業務受到許多風險和不確定性的影響，包括但不限於我們提交給美國證券交易委員會的文件中描述的那些風險因素。在考慮投資我們的證券時, 您應仔細閲讀並考慮這些風險，以及我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件和報告中的所有其他信息。如果風險因素中描述的任何事件確實發生，我們的業務、財務狀況或經營業績以及我們證券的市場價格可能會受到重大不利影響。前瞻性表述僅限於作出前瞻性表述之日，攝政集團不承擔更新其前瞻性表述的責任，除非法律另有要求。這些風險和事件包括但不限於：與流行病或其他健康危機相關的風險，如新冠肺炎疫情，可能會對租户的財務狀況、物業的盈利能力和我們進入資本市場的機會產生不利影響，並可能對我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。與經營零售購物中心相關的風險因素經濟和市場狀況可能會對零售業產生不利影響，從而減少我們的收入和現金流，並增加我們的運營費用。零售趨勢、銷售和交付方式在實體店、電子商務、送貨上門和路邊提貨之間的變化可能會對我們的收入和現金流產生不利影響。在我們物業集中的地理區域，不斷變化的經濟和零售市場狀況可能會減少我們的收入和現金流。此外，勞動力挑戰以及各種宏觀經濟因素造成的供應延誤和短缺，包括通貨膨脹壓力, 可能會影響零售業。我們的成功有賴於我們“錨定”租户的持續存在和成功。我們很大比例的收入來自較小的商鋪空間租户，如果我們的較小商鋪租户不成功，我們的淨收入可能會受到不利影響。我們可能無法從破產租户那裏收回應得的餘額。我們與運營物業相關的許多成本和支出可能保持不變或增加，即使我們的租賃收入減少。遵守《美國殘疾人法》以及消防、安全和其他法規可能會對我們產生負面影響。與房地產投資相關的風險因素我們的房地產資產可能價值下降，並受到減值損失的影響，這可能會減少我們的淨收益。我們面臨着與物業開發、再開發和擴建相關的風險。我們面臨着與綜合用途商業物業開發相關的風險。我們面臨着與收購物業相關的風險。由於市場狀況，我們可能無法在需要的時候出售物業。税法的變化可能會影響我們對房地產的收購或處置。與影響我們物業的環境相關的風險因素氣候變化可能會直接影響我們的物業，並可能導致額外的合規義務和成本以及額外的税費。我們物業的地理集中度使我們的業務更容易受到自然災害、惡劣天氣條件和氣候變化的影響。環境修復的成本可能會影響我們的財務業績，減少我們的現金流。與公司事項相關的風險因素更加註重與環境、社會和環境有關的指標和報告, 而治理(“ESG”)因素可能會增加額外的成本，並使我們面臨新的風險。未投保的損失或超出我們財產保險範圍的損失可能會使我們遭受這些財產的資本和收入損失。如果不能吸引和留住關鍵人員，可能會對我們的業務和運營產生不利影響。未經授權訪問、使用、盜竊或銷燬租户或員工的個人、財務或其他數據，或Regency存儲在我們信息系統中的專有或機密信息，或由第三方代表我們訪問、使用、盜竊或銷燬，可能會影響我們的聲譽和品牌，並使我們面臨潛在的責任和收入損失。與我們的夥伴關係和合資企業相關的風險因素我們並不對我們的共同投資夥伴關係和合資企業擁有的所有物業擁有投票權，因此我們無法確保我們的目標將得到實現。我們合作關係的終止可能會對我們的現金流、經營業績以及我們向股票和單位持有人進行分配的能力產生不利影響。與融資策略和資本結構相關的風險因素我們出售物業和為收購和開發提供資金的能力可能會受到我們物業較高的市值比率和較低的NOI的不利影響，這可能會稀釋收益。我們依賴外部資金來源，這些資金在未來可能不會以優惠的條件獲得，或者根本不會。我們的債務融資可能會對我們的業務和財務狀況產生不利影響。我們債務協議中的契約可能會限制我們的經營活動，並對我們的財務狀況產生不利影響。利率上升將導致我們的借貸成本上升，並對我們的經營業績產生負面影響。套期保值活動可能會使我們面臨風險, 包括交易對手不會履行的風險，以及對衝不會產生我們預期的經濟利益，這可能會對我們造成不利影響。我們的無擔保信貸安排以及我們的可變利率抵押貸款和利率掉期的利率可能會根據確定LIBOR或其替代利率的方法的變化而變化。與我們證券市場價格相關的風險因素經濟和市場狀況的變化可能會對我們證券的市場價格產生不利影響。不能保證我們將繼續以歷史水平支付股息。與公司作為房地產投資信託基金資格相關的風險因素如果公司沒有資格成為符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金，它將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。REITs支付的股息通常不符合降低税率的條件。如果我們不符合“國內控制的”REIT的資格，某些外國股東可能需要為出售我們普通股所確認的收益繳納美國聯邦所得税。影響REITs的立法或其他行動可能會對我們產生負面影響。遵守房地產投資信託基金的要求可能會限制我們有效對衝的能力，並可能導致我們承擔納税義務。與公司普通股限制公司股本所有權以保持其房地產投資信託基金地位有關的風險因素可能會推遲或阻止控制權的改變。發行公司的股本可能會推遲或阻止控制權的變更。該公司的所有權在未來可能被稀釋。非GAAP披露我們相信這些非GAAP措施為我們的董事會提供了有用的信息, 管理層和投資者對與我們的財務狀況和經營結果相關的某些趨勢的關注。我們的管理層使用這些非GAAP衡量標準來比較我們的業績與前幾個時期的業績，以進行趨勢分析，以確定管理層激勵性薪酬和預算、預測和規劃目的。我們不認為非GAAP衡量標準是根據GAAP確定的財務衡量標準的替代方案，相反，它們通過提供我們認為對股東有用的額外信息來補充GAAP衡量標準。這些非GAAP財務衡量標準的主要侷限性是，它們可能不包括GAAP要求在我們的合併財務報表中確認的重大支出和收入項目。此外，它們反映了管理層對在確定這些非公認會計準則財務計量時排除或包括哪些費用和收入項目的判斷。為了彌補這些限制，我們提供了我們使用的非GAAP財務指標與其最直接可比的GAAP指標的對賬。在評估公司的財務狀況、經營結果或未來前景時，不應依賴非公認會計準則財務衡量標準。NAREIT FFO是衡量REIT業績的常用指標，美國全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)將其定義為淨收入，根據GAAP計算，不包括房地產銷售收益和減值、税收淨額、加上折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益。攝政根據NAREIT的定義計算所有期間的NAREIT FFO。由於NAREIT FFO不包括折舊和攤銷以及房地產銷售和減值收益，因此它提供了一個業績衡量標準，當與去年相比時, 反映入住率、租賃率、運營成本、購置和開發活動以及融資成本等趨勢對業務的影響。這為公司的財務業績提供了一個視角，而不是從根據公認會計原則確定的淨收入中立即顯現出來的。因此，NAREIT FFO是對公司經營業績的非公認會計原則的補充財務衡量，並不代表根據公認會計原則經營活動產生的現金；因此，不應被視為經營現金流量的替代衡量標準。該公司提供普通股股東應佔淨收益與NAREIT FFO的對賬。核心運營收益是一項額外的業績衡量標準，不包括NAREIT FFO：(I)與交易相關的收入或支出；(Ii)因提前清償債務而產生的收益或損失；(Iii)從高於或低於市場租金攤銷、直線租金和債務調整按市值計價攤銷的收益中的某些非現金部分；以及(Iv)發生時的其他金額。該公司提供淨收入與NAREIT FFO和核心運營收益的對賬。6.