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西北公園的網絡驅動器

租賃協議

新開發銀行業主2，L.P.

(以業主身份)

和

VERICEL公司

(作為租户)

適用於辦公場所AT

25個網絡驅動器

馬薩諸塞州伯靈頓

目錄

L E A S E協議

第一條

參考數據

1.1所指的主題。

本租賃中對下列任何主題的每個引用應被解釋為包含本1.1節中為該主題陳述的數據。

1本時間表以《初步施工進度計劃》為基礎，一旦業主和租客就最終施工進度達成一致，本時間表可能會有所更改。

1.2展品。

本節列出的下列展品作為參考包含在本租約中，並將被解釋為本租約的一部分。

第二條

前提和條件

2.1房產。(A)業主現將處所出租給租客，而租客現向業主出租處所，但須受本租契的條款、契諾、條件及條文以及適用於該物業的任何權利、協議、契諾、交叉地役權及限制(該等權利、協議、契諾、交叉地役權及限制可不時修訂)所規限，並以該等條款、契諾、條件及條文的利益為依歸，而租客及業主須遵守及履行所有適用於該物業的權利、協議、契諾、條件及限制。建築物的屋頂(本租約明確允許的通道除外)、外立面和外牆除外。

(B)租客作為物業的附屬者，有權共用物業，但須受業主不時訂立的適用於園區租户的合理規則所規限，而業主亦不時向租户發出通知：(I)進入大樓及物業所需的公用人行道、車道及車道；(Ii)供大樓使用的公用停車區；及(Iii)為物業服務的所有所謂公用區域，以供租户出入及類似用途，以及公園的公用設施，包括公用的現場自助餐廳。本(B)段所述公園的面積、設施和設施稱為“校園公共區域”。

(C)業主保留不時在不對租客使用或進入物業造成不合理幹擾的情況下：(I)更改或搬遷校園公用區域的任何部分，(Ii)對物業進行業主認為必要的任何維修及更換，及(Iii)在業主或其他人的毗鄰土地上進行挖掘時，有權進入物業，並授權他人進入物業進行其認為必要的工程，以保護建築物的牆壁不受傷害或損壞並予以支撐。房東不得以任何方式修改校園公共區域，從而對租户的使用造成重大不利影響、阻礙或改變通往校舍的通道(除非在施工期間臨時需要，在這種情況下，房東應提供合理方便的替代通道)，或減少根據以下(D)段提供給租户的停車位。

(D)如表A-1所示，承租人應被允許在無保留的基礎上，不收取任何額外費用，在為大樓服務的地面停車區內，每1000平方英尺的房舍使用最多2.5個停車位。只要租客根據本(D)款規定的停車權不減少，且保持第2.1(D)節規定的停車比例，房東有權修改或加強停車區或其任何部分。在任何情況下，業主不得向大樓的任何其他租户授予任何專屬停車權，也不得允許除園區租户及其客人、員工和承包商外的任何其他各方使用附件A-1所示的停車區。此外，房東應在靠近房屋正門的位置提供不少於8個訪客停車位。如本租約第3.10節所述，承租人還應有權安裝應急備用發電機和化學品儲存

在本租約第6.2.5節和第6.2.6節的條款和要求下，在本租約附件A-1所示物業的户外區域內，承租人自負費用和費用的坦克。

(E)承租人承認，附件A-1所附的場地平面圖旨在顯示建築物和處所的大致位置和佈局，不應視為建築物應包含如上所述的確切平方英尺數量或精確所示的尺寸或形狀。

2.2術語。擁有並保留一個自生效日期起至到期日止的原始條款(“原始條款”)，除非按下文規定提前終止。根據本租約第3.12節的規定，如果由於租户延誤(第3.4節定義)，業主的工程在預期週轉日之前沒有充分完成到允許承租人開始TIW(第3.5節中定義)所需的程度，並且業主建築師證明為充分完成，則週轉日期和開工日期應被視為發生在業主建築師本應證明業主工程已充分完成的日期，如果沒有該租户延誤。當開始日期、週轉日期、第一租賃年度、租金開始日期和期滿日期確定後，這些日期應由本合同附件C形式的文件證明，業主應完成並交付給租户。租户應在收到房東提供的此類文件後十(10)天內通知房東與房東有任何分歧。如果承租人在房東發出第二次通知後三(3)個工作日內沒有回覆任何通知(可通過電子郵件發送)，則該文件應被視為最終文件。

本合同所稱“租賃年”係指連續十二(12)個完整日曆月的期間。如起租日期為公曆月的首日，則首個租賃年度應自起租日期起計；若非如此，則首個租賃年度應於緊接起租日期後的公曆月的首日開始。接下來的每個租賃年度應從第一個租賃年度的週年日開始。自生效日期起至租金生效日期前一天止的期間，在此稱為“剩餘期間”。承租人在存根期間對物業的佔用僅用於進行TIW，應遵守本租約的所有適用條款和條件，包括但不限於第3條第4.2節(保險要求)和第6.1.5條(賠償)。然而，承租人不應因存根期間的運營成本和税收而被要求支付固定租金或額外租金，但承租人應為所有已連接並計量到場所並用柵欄隔開的公用事業支付所有成本和費用(如果適用)。儘管如此，如果業主已經完成了整棟大樓的基礎建設工作，而租户還有剩餘的TIW需要執行，則承租人應負責從為大樓服務的停車區內租户使用的任何圍欄工作區域清除冰雪，費用和費用自負。

2.3擴展選項。(A)承租人有權(“續期選擇權”)將原租期延長一(10)年，於原租期(“續期”)屆滿後立即開始計算，但截至續期通知日期(定義見下文)及於續期期限開始時，承租人應及時支付租金(定義見本租約第4.1節)，且在緊接續期通知日期前十二(12)個月期間內，在任何適用的通知及補救期間之後，租户應不會出現金錢違約。如果租客提出要求，房東應在發出延期通知時告知租客任何未付的租金或房東應支付的其他款項。

如未滿足上述條件，則延期選擇權無效，租户先前發出的延期通知無效。儘管本合同有任何相反規定，房東在此保留其唯一和絕對的自由裁量權，放棄本第2.3條所規定的任何條件。除非房東以書面形式通知租客，否則此類豁免無效，且僅用於實施延期選項，不得用於其他目的。

(B)本租約的所有條款、契諾及條文均適用於經延長租期，但經延長租期的年度固定租金應為經延長租期開始時，在考慮業主指定的所有相關市場因素(“市場租金”)後，於可比A類實驗室空間及GMP運作的可比建築物內續期的公平市場租金。如果承租人選擇行使此延期選擇權，應在本租約原定期限屆滿前不少於十五(15)個月或不少於二十一(21)個月，向業主發出關於其選擇的書面通知(“延期通知”)。如果承租人及時、適當地發出通知，並滿足上述規定的條件，本租約的續期將自動生效，不需要簽署任何額外的文件。承租人的延期選擇權是最初指定的承租人Vericel Corporation的個人選擇，在任何情況下都不能轉讓，除非與允許的轉讓有關。原術語和延展術語統稱為“術語”或“術語”。

(C)在發出租客延期通知後三十(30)天內，房東應將房東對延長租期的市值租金的決定通知租客。在房東告知租客房東對市場價格的決定後十五(15)天內，租客應通知房東租客是否接受或反對該價格。如果租客不同意房東的決定，則房東和租客應開始談判，以商定市場價格。在任何情況下，延長租期的固定租金年利率不得低於原租期最後五(5)個租賃年中有效的固定租金淨額的平均值。如果房東和租客在房東首次向租客提出市場匯率建議之日起三十(30)天內未能就市場匯率達成協議，則市場匯率應按以下規定確定。

(D)如果房東和租客在上述三十(30)天期限結束前未能就市場匯率達成一致，則在此後五(5)天內，房東和租客應同時以密封信封向對方提交其對市場匯率的善意估計。如果此類估計中較高的一個不超過另一個估計的155%(105%)，則市場利率應為兩個估計的平均值。如果該問題不能通過交換估計來解決，則市場匯率應由獨立仲裁員確定，如下所述。

(E)在交換估價後七(7)天內，雙方應選擇一名在馬薩諸塞州聯邦獲得許可的商業房地產經紀人或評估師作為仲裁員，該經紀人或評估師在伯靈頓地區的商業寫字樓租賃領域具有不少於十(10)年的經驗(“認可仲裁員”)。如果當事各方不能就該人達成一致，則在第二個七(7)天的期限內，雙方應各自選出一名經批准的仲裁員，而指定的兩名仲裁員應在五(5)天內選出第三名經批准的仲裁員，該仲裁員應為最終決策者(“最終仲裁員”)。如果一方當事人未能及時指定仲裁員，則由另一方當事人選擇的人為唯一仲裁員。一旦按照上述規定選定了最終仲裁員，則在可行的情況下，仲裁員應在指定後十四(14)天內儘快確定市場匯率，選擇房東對市場匯率的估計或租户對市場匯率的估計來確定市場匯率。仲裁員必須選擇他/她認為最接近該房舍實際市場租金的建議市場租金。不得進行證據開示或類似的訴訟程序。仲裁員關於延長期限的市場租金的估計應以書面形式通知房東和租户，並對他們具有最終約束力，並應為延長期限的年度固定租金。最終仲裁員的費用將由房東和租客平分。然而，業主或租客聘請的任何經批准的仲裁員或律師的任何費用, 應由聘請該認可仲裁員或律師的一方承擔。如雙方就市值租金的爭議在延長期限開始前尚未解決，則承租人應根據固定租金按本租約最後支付的每可出租平方英尺樓面面積的費率(增加2.5%)支付租賃項下的固定租金，直至雙方就市值租金達成協議或最終仲裁員(視情況而定)做出決定為止，屆時承租人應向業主支付任何少付的固定租金。一旦確定了市場租金，雙方應立即簽署本租約修正案，列出延長租期內房屋的固定租金。

(F)就本租約原定年期內的任何轉讓或分租而言，該等轉讓不應包括授予承租人的延期選擇權，但與準許轉讓有關者除外，而該等分租的年期應不遲於屆滿日期屆滿。

2.3允許應急。

(A)承租人必須獲得伯靈頓鎮的特別使用許可證，才能在該房屋內經營承租人的業務和經營生物技術實驗室(“特別許可證”)。承租人應自費申請並努力採取一切必要步驟以獲得特別許可證。房東應協助並配合租客取得租客合理要求的特別許可證，房東不承擔任何費用。承租人瞭解，在申請特別許可證的同時，房東正在同時進行初步施工活動，以按期進行，併產生與此相關的初步費用。如果承租人同意賠償房東在生效日期至2022年2月28日期間進行此類建設活動的費用，房東願意繼續進行此類初步建設活動。業主進行建築活動的費用不得超過2500,000美元。房東合理地估計，這些成本相當於1,813,949.00美元。在生效日期後五(5)天內，承租人應以書面形式通知房東是否同意賠償房東。承租人拒絕按照上述規定賠償房東的，房東應當停止前期施工活動。在這種情況下，從2022年2月28日開始至伯靈頓鎮發出特別許可證之日止的期間內，批准施工進度表中指定的開始建築核心和殼體工程的日期，以及批准施工進度表中指定的所有其他里程碑日期，應分別推遲一天，並對批准的施工進度表進行適當修訂。

(B)如果租户在2022年2月28日之前仍未獲得特別許可證，則房東可自行決定，在沒有任何義務的情況下，承擔租户的角色，尋求特別許可證的發放，並採取伯靈頓市要求的一切必要步驟，費用由租户承擔。在這種情況下，承租人應通過參加所有會議並提供伯靈頓鎮所需的所有信息，協助並配合房東獲得特別許可證，並應盡最大努力及時提供任何必要的文件，包括但不限於伯靈頓鎮可能需要的化學品清單、工藝和程序文件。此外，業主應將建築核心和外殼工程的開始推遲到特別許可證的發放，除非先前根據第2.4(A)節的規定推遲，否則批准的施工進度表中指定的開始建築核心和外殼工程的日期，以及批准的施工進度表中指定的所有其他里程碑日期，從2022年2月28日開始至伯靈頓市發出特別許可證的日期期間，應分別推遲一天，並對批准的施工進度表進行適當修訂。

(C)如在2022年4月15日之前仍未取得特別許可證，則業主或租客可選擇於2022年4月18日前向另一方發出書面終止通知，終止本租約，終止的生效日期為終止通知的日期。如果任何一方及時行使其終止本租賃的選擇權，則在有效終止日期，本租賃將終止，不需要任何進一步的文件，雙方將不再對彼此承擔進一步的累積責任或義務，但以下(D)段所述除外。

(D)儘管有上述規定，如果本租約由任何一方根據第2.4(C)節的規定終止，則承租人應將承租人同意賠償房東的初步施工活動的實際費用作為額外租金退還給房東。在提前解除合同生效之日起二十(20)天內，業主應將估算的初步建造費用與業主實際發生的初步建造費用進行核對，並向租户開具實際發生費用的發票。租客將在收到房東發票後二十(20)天內償還房東的實際費用。

(E)儘管本第2.4條允許此類停工，但不得推遲根據《工程託管協議》確定的資金日期。

第三條

改進

3.1建築物的建造和業主工作的履行。(A)業主應自費安排進行以下工作：(I)在本文件附件A-1所示工地平面圖上所示的大致位置上建造建築物，基本上按照本文件附件中的附件B所述，通過引用併入本文件中，並在Spagnolo Gisness&Assoc.於2021年12月3日編制的圖紙包中進一步詳細説明，該圖紙包的日期為2021年12月3日，標題為“25 NWD cGMP”(“提前發佈圖紙包”)，隨後是最終施工文件(在下文第3.3節中定義)；(Ii)對物業進行工地改進。包括上述附件A-1所示位置的停車場和出入車道，以及(Iii)執行附件B、提前放行圖紙包以及隨後的最終施工文件中所述的工作，以便在本合同附件中所附的業主/租户工作矩陣中所述的條件下將房屋交付給承租人(所有此類工作在下文中稱為“業主的工作”)。房東的所有工作應以良好和熟練的方式進行，使用良好的材料，並符合所有適用的建築規範和適用的法律。業主有權在未經承租人批准的情況下，按要求替換相同質量的材料，以滿足可用進度計劃，條件是任何更改與本合同附件B和最終施工文件一致。

3.2施工進度；週轉日期。自生效之日起，業主與租客已就初步施工進度達成一致。在建築核心和外殼工程開始之前，業主、租户及其各自的承包商和建築師應批准最終施工進度計劃，該進度計劃應與本租約第1.1節所述的初步施工進度計劃(作為附件K)和估計的施工里程碑日期一致。經業主和租客雙方批准的最終施工進度計劃在本文中被稱為“批准的施工進度計劃”。在第3.2節規定的租户審核和批准過程中，時間至關重要。受制於不可抗力事件(在本租約第11.5節中定義)和任何租户延誤，

業主同意安排業主在批准的施工進度表規定的時間內開始施工，並在施工後的時間內施工。業主應盡最大努力使業主的工作充分完成，並使房屋充分清除雜物，以允許租户在預期週轉日期或批准的施工進度表中規定的日期(如果不同)之前進入房屋，開始和執行經業主建築師證明為充分完成的TIW。業主建築師如此證明的日期應為實際成交日。承租人理解，某些不會干擾TIW的房東工作項目可以在房屋被證明為充分完工並移交給租户時繼續進行，並且伯靈頓市可能沒有發放與房東工作相關的所有批准和許可，但租户仍應被允許進入併發生週轉日期，前提是租户佔用物業開始和執行TIW不需要任何此類未完成的批准和許可。房東應至少在房東估計的實際週轉日期發生前六十(60)天通知租客。

3.3業主工作計劃和規範。

(A)業主應安排其建築師和工程師編制建築、機械、電氣、管道、消防和結構工程示意圖、設計發展圖和最終施工圖，費用由業主承擔，並考慮到承租人的要求，如附件B和提前放行圖紙包中所規定的，用於建築物的建造、所有改善的安裝和業主的所有其他工作。最終施工計劃包應來自附件B和提前發佈的圖紙包(最終施工計劃包應稱為《施工文件》)。施工文件和所有其他計劃應符合具有管轄權的適用政府當局的所有適用法律、法規、法令和法規(包括但不限於1990年《美國殘疾人法》及其頒佈的法規的適用要求)。施工文件應由業主建築師Spagnolo Gisness&Assoc嚴格按照附件B的要求編制。

(B)除非業主事先與承租人討論，否則業主不得發起或以其他方式對施工文件進行任何影響承租人機械繫統或佈局的更改(“業主更改”)。然後，房東和租客應合作找到雙方都能接受的解決方案，以最大限度地減少或避免這種影響。儘管第3.3節有任何相反的規定，房東仍有權對完成房東的工作所必需的、在施工過程中首次發現的條件引起的、或替換材料以滿足可用性時間表、或由於伯靈頓鎮或任何其他適用的政府當局實施的監管行動、或不影響租户的機械繫統或房屋佈局的其他細微改變，進行必要的“現場小改動”(如下所述)。就本租約而言，“微小的場地改變”是指對業主工作的任何微小改變，只要這些改變滿足以下所有條件和要求：(I)同樣符合所有適用的法律；(Ii)關於任何替代、消除或

替換材料，該替換材料具有與被替換材料相同或更好的質量、耐用性和(如果適用)保修，並且該替換不應改變或實質上降低房屋的外觀、可訪問性或使用，統稱為“房東變更條件”。房東應不時答覆租户代表關於現場小變更的任何詢問，並應租户的書面請求向租户代表提供由業主或代表房東執行的所有現場小變更的日誌或其他書面描述。房東應支付因實施任何房東變更而產生的所有費用和費用。

3.4租户延遲。“承租人延誤”一詞應被定義為：(I)承租人未能完成承租人的計劃，延遲房東在2022年2月28日之前開始工作的能力；(Ii)承租人對任何承租人計劃(包括最終計劃)的任何更改，或任何承租人的更改(下文第3.8節中定義)，或承租人要求推遲或更改業主工作的任何部分，實際造成業主工作的任何延誤。如果業主發現業主滿足批准的施工進度計劃中的里程碑日期的能力延遲了一段規定的時間，特別是在批准時包括規定的週轉日期，而承租人沒有撤回任何計劃中的此類更改，或任何租户根據第3.8節的規定做出的更改，或要求推遲以避免延誤，(Iii)租户或其建築師和工程師延遲提供或提供業主或其總承包商或伯靈頓鎮合理要求的信息的時間延遲至批准施工進度計劃中規定的日期，或在沒有規定時間段的任何其他情況下，則在提出要求後三(3)個工作日內，(Iv)承租人僱用的任何承包商，包括但不限於直接向承租人(而不是通過業主的承包商)提供電信、數據處理或其他服務或設備的承包商，未能遵守經批准的施工進度計劃中規定的或業主代表和承租人代表之間的現場或虛擬進度會議上確定的各方各自工作部分協調商定的時間表，每個人都合理和真誠地行事，(V)任何不遵守本條第3條的情況。包括承租人總承包商的違約, 建築師和工程師簽署下文第3.5節要求的合作協議，或(Vi)對承租人或其任何代理人、僱員、建築師、工程師或承包商執行業主工作的任何重大幹擾，對業主在第1.1節規定的建築核心和外殼工程開始和完成日期或批准的施工進度(如果不同)之前開始和完成業主工作的能力有重大影響。(Vii)承租人延遲交付本租約第4.4條所要求的信用證正本，或(Viii)承租人在根據第3.8條到期時延遲為託管賬户提供資金。除非房東在房東實際知悉租户延誤之日起五(5)個工作日內向承租人施工代表提供了一份通知，説明不能構成承租人延誤，否則不應被視為根據本第3.4節發生了任何租户延誤。此類通知可通過電子郵件發送給租户代表邁克爾·哈爾平(電子郵件地址：mhalpin@vcel.com)或阿德里安·洛(電子郵件地址：alowe@vcel.com)。

3.5租户的工作。除上述3.1節規定的業主工作外，承租人認為有必要或適宜為承租人使用和佔用房屋做準備的所有工作應由承租人自費並按照業主事先批准的計劃和規格進行，這些計劃和規格不得無理扣留、附加條件或拖延(已批准的租户改善工程在本文中稱為“TIW”)。承租人為執行TIW而選擇的所有承包商、執行結構和MEP工作的分包商、建築師和工程師應首先得到業主的批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。房東在此批准紅衣主教集團作為承租人的總承包商，並批准IPS作為承租人的建築師。承租人瞭解業主的工作表現，TIW將重疊，在此期間，承租人的承包商和設計團隊將與業主的承包商共享工作現場。為此，承租人應促使其總承包商、工程師和建築師在開始TIW之前與業主的總承包商、工程師和建築師簽署合作協議。合作協議的形式將由業主提供，在業主收到所需協議的簽署副本之前，不得開始工作。所有TIW應以良好和熟練的方式進行，符合對房屋擁有管轄權的適用當局的所有適用要求和法律，並符合本租約第6.2.5節的所有要求，包括但不限於保險要求。承租人開工前，應為承租人的工程投保建築商風險保險，並向房東提供建造商風險保險的證明。

3.6租户的圖則。在申請任何建築許可證之前，承租人應向業主提交一套建築、電氣和機械施工圖紙、平面圖和規範(“承租人的平面圖”)的許可證，以滿足TIW的需要。承租人的計劃應由承租人選擇的建築工程公司編制，所有編制承租人計劃的費用和費用應由承租人獨自承擔。房東應在收到租户的圖則和房東合理要求的任何附加信息後十(10)個工作日內，以書面形式批准或不批准提交的任何圖則。如果房東未能在該十(10)個工作日內作出迴應，承租人應向房東遞交標題為“第二次審批請求”的第二次通知，房東未在第二次通知後五(5)個工作日內作出迴應，應被視為提交了具體計劃的批准，前提是房客已向房東提交了房東合理要求的所有額外信息，以便於審查。如果房東不批准承租人的計劃，房東應向承租人提供不同意和更改的具體原因，如果做出修改，房東將接受承租人的計劃，並重覆上述提交過程，直到所有此類計劃都得到房東的批准。經房東批准的最終租户平面圖稱為“最終平面圖”。承租人在此承認並同意，房東對根據本租約提交給其的任何圖則和規格的審查和批准不構成或被視為構成判決, 業主聲明或同意該等計劃及規格符合任何合法當局的要求，或該等計劃及規格將獲伯靈頓鎮批准。在任何情況下，業主對任何圖則的批准，包括TIW的圖則，不得被解釋為放棄業主根據本租約第6.1.9條要求拆除

期末的任何安裝、更改或改進。承租人應支付房東因審查承租人的計劃而產生的任何和所有第三方費用和開支。在承租人提交了證明建築商的風險保險範圍和本租約第4.2.6節規定的保險範圍的保險證書之前，承租人不得開始TIW。

3.7工傷津貼。(A)房東應向租户提供第1.1節所述的TI津貼，外加租户初步裝修計劃的租户費用津貼，金額最高為18,862.35美元(應在房東收到已支付費用的發票後30天內支付)。承租人應將TI津貼用於與TIW相關的建築硬成本和任何相關的建築、工程和建築管理費。在最終計劃獲得批准後四(4)周內，承租人應向業主提交建設硬成本的總預算，其中應包括承租人安裝供承租人使用的所有機械繫統的成本、預託管成本和TIW的軟成本(“總成本”)。“預託管費用”應是承租人在根據“建築託管協議”(定義見下文)支付第一期貸款之前自付的設計和材料支出，目前估計為14,000,000.00美元。房東應審查租户的總成本預算，並在租户交付預算後七(7)天內通知租户房東是否有任何意見或要求澄清。任何要求澄清的要求應由承租人迅速處理。如果房東沒有通知租客，房東將被視為無可奉告或要求澄清。不遲於2022年9月30日，租户應向房東提供其最新的預算，即使沒有最終敲定。不言而喻，總費用的預算必須最終確定，承租人的份額(下文定義)必須在根據建築託管協議為第一期付款提供資金之前確定。房東和租客應確定估算的總成本超出TI津貼的金額, 而該金額將被稱為“承租人份額”(根據建設託管協議進行調整)，承租人應獨自承擔承租人份額的全部金額，房東沒有義務支付超出TI津貼的任何費用。

(B)房東和租户將以附件J所附建築託管協議(“建築託管協議”)的形式簽訂建築託管協議，並將促使託管代理簽訂建築託管協議，以確保資金可用於支付TIW費用。房東和租客已指定第一美國所有權保險公司作為《建築託管協議》中規定的託管代理(“託管代理”)。房東應促使其建築貸款人(“房東的貸款人”)也簽訂“建築託管協議”，以便在房東拖欠貸款或未能為“建築託管協議”提供資金的情況下，承擔和履行“建築託管協議”項下的房東義務。不遲於預期週轉日期(估計為2022年10月31日)前一百二十(120)天，房東、租户、託管代理和房東貸款人應簽署《建設託管協議》，並應託管代理和房東貸款人要求的變更(如有)，經房東和租户雙方同意，各自合理行事。房東應提供資金

根據《建設託管協議》的條款，承租人應分兩(2)期將承租人的份額(根據預託管成本和增加的TIW總成本進行調整)存入根據《建設託管協議》條款設立的託管賬户(“託管賬户”)。

如果房東或租户中的任何一方未能按照建設託管協議的要求將其份額存入托管賬户，則房東或租户中的任何一方均可通過向另一方發出書面通知來選擇終止本租賃，通知發出後立即生效。但是，如果房東的貸款人按照《建設託管協議》的要求履行房東的資金義務，承租人不得享有前款規定的終止權。如果本租約終止，業主有權根據本租約第4.4.3節的規定提取信用證所需的金額，以補償業主自付的費用，包括截至合同終止之日因業主工作中與承租人要求有關的部分(“修復費用”)而產生的所有第三方費用(包括建築師和工程師費用)。修復成本應為業主為滿足租户對房屋的特定要求而進行的設計、建造和拆除(如有必要)所做改進的費用和拆除(如有必要)承租人所做的任何改進或其部件以及承租人安裝的任何設備的費用的總和，並應包括初步建造成本。房東應向租户提供已支付發票的複印件，以證明修繕費用。

(C)TI津貼應嚴格按照建設託管協議中規定的條款和條件定期支付給承租人。在TIW的最終付款後，建築託管賬户中剩餘的任何資金應屬於承租人，並按照建築託管協議的規定支付給承租人。

3.8租户變動影響業主工作。(A)在執行房東的工作之前或期間，租客可不時選擇對房東的工作範圍或房東/租客矩陣中所述的房東工作的MEP部分提出更改建議(任何更改，即“租客的更改”)。承租人應將每個擬議的租户變更提交業主批准，此類批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延，前提是：(A)所請求的變更不會將業主的工作完成推遲到預期的週轉日期之後，或幹擾業主在批准的施工時間表中達到里程碑日期的能力，或(B)不會影響建築物或處所遵守適用法律，或對建築物的任何系統或結構構件產生重大不利影響。對於涉及基地建築MEP系統的任何擬議租户的變更，如果該租户的變更是在業主釋放其承包商訂購設備或材料或開始受請求的租户變更影響的MEP工作後提交審批的，則業主拒絕同意該變更並無不合情理。承租人明白，其無權要求更改影響業主工作的任何結構、建築圍護結構或工地工作部分。房東應在收到通知後五(5)個工作日內通知租客

建議租户的變更是否獲得批准，告知租户與該特定租户變更相關的預期成本增加，以及業主可能導致的工作延誤的估計。承租人有權在此後三(3)個工作日內通知房東，批准或撤回租户的變更。如果租户在3個工作日內沒有迴應，則建議的租户更改將被視為撤回。如果承租人在被確定造成延誤後沒有撤回任何審批請求，承租人應對預期增加的金額負責，其中應包括以下內容：(I)由總承包商和任何適用的分包商因承租人的變更而確定的工程實際增加的硬成本；(Ii)如果適用，業主因承租人變更而發生的實際自付費用和支出的金額，包括審查承租人變更的建築和工程服務的合理成本和支出。承租人在此承認並同意，房東批准任何會導致房東工作延誤的租户變更，不得解釋為根據第3.4(Ii)條的規定導致的“承租人延誤”的藉口。如果承租人的變更獲得批准，房東和租客應按照本合同附件附件D的格式執行工程變更單。與每個獲批租户的變更相關的費用應在房東開始施工變更單中描述的工作之前從TI津貼中扣除，房東存入托管賬户的資金份額應按比例減少。

3.9對TIW的更改。在業主批准最終圖則後，如果租户選擇對TIW進行以下更改：(I)影響建築結構；(Ii)影響基本建築系統(不包括承租人的實驗室暖通空調)；(Iii)影響建築外部，包括建築屋頂；(Iv)影響建築大堂或從建築外部可見；或(V)構成生物技術實驗室/GMP操作中不常見的專業改進，以及類似建築中的辦公空間，承租人應將修訂後的計劃提交房東批准，雙方應遵循上文第3.6節規定的批准程序。承租人明白，其無權要求更改影響業主工作的任何結構、建築圍護結構或工地工作部分。承租人應將所有變更通知業主，無論是否需要業主批准，任何增加成本或改變業主工作範圍的變更均應被視為符合上述3.8節規定的工程變更令。如果任何變更增加了TIW的總成本，承租人的份額應根據建設託管協議的條款進行適當調整並存入托管賬户。

3.10機械師的留置權。承租人特此賠償房東對與TIW相關的任何和所有機械師和其他留置權的責任。承租人應自費促使解除所有此類留置權，或在收到針對房屋的此類留置權備案通知後十(10)天內將其擔保。如果承租人未能在上述期限內解除或擔保任何該等留置權，則除任何其他權利或補救辦法外，房東可(但無義務)以支付聲稱的到期款項或押金或抵押訴訟的方式解除該等留置權，而在任何情況下，如房東選擇採取行動，則有權強制提起訴訟。

止贖這種留置權，並支付判決的金額，有利於留置權或連同利息，費用和津貼。業主如此支付的任何款項，以及業主因此而合理地發生的所有費用和支出，均構成額外租金，並應應要求由租客支付給業主。

3.11租户的設備。根據本租約第6.2.7節的條款和要求，承租人有權在TIW履行期間進入大樓屋頂，並自費在本租約附件B-1所示屋頂平面圖所示區域安裝某些屋頂設備。承租人還有權在本租約附件A-1所示區域(《場地平面圖》)與承租人的業務運營相關的區域安裝應急備用發電機和化學品儲存罐，包括連接電纜、管道和導管。化學品儲存罐的數量應在所述附件A-1上描述。應急發電機的安裝應由承租人按照本租約第6.2.6節的條款進行。

3.12延遲。(A)若週轉日期未於預期週轉日期後三十(30)日(“首次外發日期”)當日或之前發生，或因不可抗力事件(定義見第10.5節)或任何租户延誤以外的任何原因，則承租人應有權在自首個外發日期起至週轉日期止期間內每延遲一(1)日的基礎上，獲得自租金起始日起先到期的固定租金減免。

(B)如因不可抗力事件或租户延遲以外的任何原因，於第二個外部日期(下文定義)仍未發生週轉日期，則承租人應繼續有權減免自租金開始日期起到期的固定租金，但自第二個外部日期起至週轉日期為止的期間內，每延遲一天，減免額應增加至兩(2)天。“第二個外部日期”是指第一個外部日期後三十(30)天的日期。

(C)如因不可抗力事件或租户延遲以外的任何原因，第三個外部日期(下文定義)仍未發生週轉日期，則承租人應繼續有權減免自租金開始日期起到期的固定租金，但自第三個外部日期起至週轉日期為止的期間內，每延遲一天，減免額應增加至三(3)天。“第三個外部日期”是指第二個外部日期之後三十(30)天的日期。

(D)如果在終止日期(下文定義)之前仍未發生週轉日期，業主或租客可通過向另一方發出書面終止通知來終止本租約。如果租户延誤是房東無法完成房東工作的唯一原因，並導致週轉日期在Drop Dead日期之前發生，則租户不得享有上述解約權。同樣，如果房東不努力追求，房東將無法獲得本條款第3.12(D)條規定的終止權

在截止日期或之前完成業主的工作。如果任何一方及時並適當地發出終止通知，則本租賃應在任何一方通知之日立即終止，任何一方均不再有任何義務或責任。“到期日”是指預期週轉日期後十八(18)個月的日期。在任何情況下，不得因不可抗力而延長最終卸貨截止日期。

如本第3.12節所用，“預計週轉日期”和“週轉日期”應為批准的施工進度計劃中規定的具體日期。

第四條

租金

4.1固定租金。(A)自租金生效日期起，租客以電子轉賬方式(或以下所述的其他方法，或業主不時以書面通知租客所指示的其他人士或實體)的方式，以每年固定租金費率、按每月固定租金費率(即固定租金的1/12)等額分期向業主支付固定租金(“固定租金”)，無須通知或要求，亦不抵銷、扣減、暫停、延遲、減收或扣減，除非本條例另有明文規定，否則租客須訂立契諾並同意向業主支付固定租金(“固定租金”)。在該期限所包括的每個日曆月的第一天；而在租期開始時，公曆月的任何部分，按該部分在第一個租賃年度預先支付的利率計算。本合同雙方的意圖是，承租人在本合同項下的義務應是單獨和獨立的契諾和協議，在任何情況下，承租人應繼續向房東支付年度固定租金、所有額外租金和所有其他款項，承租人在本合同項下的義務繼續不受影響，除非支付或履行這些義務的要求已根據本租約的明文規定終止。根據本租約，除固定租金外，租户應支付給業主的所有款項均稱為“額外租金”。固定租金和因經營成本和税收而產生的額外租金有時統稱為“租金”。

(B)雙方的意圖是，承租人在本合同項下的義務應是單獨和獨立的契諾和協議，在任何情況下，承租人應繼續支付固定租金、所有額外租金和所有其他應支付給房東的款項，承租人在本合同項下的義務繼續不受影響，除非支付或履行該等義務的要求已根據本租約的明文規定減少或終止。

(C)如果房東向租客發出通知，通知房客應以電匯或任何其他商業上合理的方式向房東支付本合同項下的所有租金和/或其他付款，則房客應在收到該通知後，以下列方式支付所有到期款項

由房東指定，並按房東指定的地址和個人或實體付款。

4.2額外租金。為了使固定租金絕對不計入房東、租户契約，並同意支付本第4.2節規定的與該房產有關的所有房地產税、保險費、水電費、個人財產税和運營成本作為額外租金，如下所述：

4.2.1房地產税。(A)承租人就Burlington鎮(“課税年度”)的每一財政税期(“課税年度”)向業主支付額外租金的契諾，部分或全部包括在租户的建築物的税項份額(“税項”一詞定義如下)。從租金開始之日起，租户應在每個歷月的第一天向房東匯出估計的税款，該月的金額足以在房地產税到期並應支付給負責徵收房地產税的任何政府機構時，向房東提供一筆相當於房東根據可獲得的最新税收數據不時合理估計的租户在建築物中的税收份額的金額(前提是房東不得對該年度的估算額進行進一步調整)。初步計算的每月預付款應根據業主對該納税年度租户在建築物中的税收份額的初步估計以及應於8月1日、11月1日、2月1日和5月1日應向政府當局支付的季度付款，並應在確定起租日期時進行。如果任何納税年度的每月匯款總額大於承租人在該納税年度的納税比例，房東應立即向承租人支付差額，或根據第4.2.1款從承租人應支付的下一筆應計租金付款中扣除差額；如果此類匯款總額低於承租人在該納税年度的納税比例, 承租人應至少在該納税年度內任何税款到期並應向政府當局支付的日期前十(10)天向房東支付差額(但無論如何，應在向承租人發出書面通知後三十(30)天內支付差額，該通知應列出承租人的建築税收份額的計算方式)。房東應應租户的要求，向租户提供伯靈頓市目前為該房產開具的税單副本。

(B)在租客根據第4.2.1節向房東作出補償後，如果房東收到因通過法律程序、和解或其他方式減少該等税項而退還租客在本課税年度內所繳税款的任何部分，房東應立即向租客支付或抵扣根據第4.2.1節應由租客支付的下一次應計租金，即退款中的租客建築百分比(減去租户建築在任何第三方費用中的百分比份額，包括合理的律師費和評估師費用，因獲得任何此類退款而產生的)，涉及租户就獲得此類退款的任何納税年度向房東支付的税款。如果房東選擇不在期限內的任何特定納税年度進行減税程序，租户可以在事先通知房東的情況下，自費與伯靈頓市進行適當的程序，以尋求減税

在該課税年度就該建築物徵收或評税。如有必要，業主應執行和交付與該程序有關的所有申請和本市要求的其他文件。如果由於這樣的訴訟而導致城市給予退款，租户將獲得租户建築退款的百分比，其餘部分將是房東的財產。在任何課税年度，房東和租客都沒有義務提起減税程序。

(C)若本租約於除税務年度首日或最後一日以外的任何日期開始或終止(因年期屆滿或根據本條款提早終止)，或如納税年度或房地產税評税期間更改或多於或少於一(1)年(視屬何情況而定)，則第4.2.1節所規定的承租人應繳税額應以365天曆年為基準進行適當分攤和調整。

(D)“税”一詞是指業主在任期內的任何時間由任何政府當局徵收或評估的所有税項、評估、改善及其他收費及徵用(包括但不限於消防服務費及類似費用)，以及因法定限制而為補充房地產税而徵收或評估的房東可公平地歸於該物業的所有税項、評估、改善及其他收費及徵收的其他税項。如果在本租約期限內的任何時間，就本租約保留的租金向業主徵收或評估任何租金或其他税項(不論如何描述)，以完全或部分取代對物業評估或徵收的房地產税，則該等税項或租金税應包括在税項內。税收不應包括以下任何一項：任何聯邦、州、地方或一般所得税、贈與、特許經營權、公司、遺產、繼承税、資本税、轉讓、所得税或對房東評估的超額利潤税，或因房東未能及時繳納此類税款而產生的任何滯納金、利息或罰款(如果不是由於租户的行為或不作為而到期的)，直接歸屬於另一租户的税款，或因擁有和經營創收房地產而產生的或與之相關的任何所得税。或根據房東收取的租金總額或淨租金或其他收入向房東徵收的任何消費税、影響費、評估費、收費、税項、租金、差餉、徵費、附加費、許可費、許可費、檢查費或因開發或安裝任何過去所需的非物業改善或公用事業(包括但不限於街道和十字路口改善、道路、通行權、照明和信號)而可分配或造成的其他費用, 與上述任何一項相關的當前或未來系統開發報銷計劃。税金應包括房東因某一財政税期而支付的任何估計額，而截至該估算額之日，政府當局尚未確定該税期的實際和最終税額，如果承租人提出要求，應向承租人提供合理的證明文件。

目前，伯靈頓鎮並未將該房產確定為位於一個不同的税收地塊上的獨立建築。該房舍和大樓的毗連部分位於土地上，該土地被確定為伯靈頓鎮的一張税單中包含的單一税收地塊。直到獨立的納税地塊被定義和評估

伯靈頓小鎮包括一個單獨確定的納税地塊，包括該房產，本協議項下的税收應包括分配給建築物的該等税收部分，以及分配給構成該財產的土地的該等税收部分，該部分應由房東根據該建築物的可出租建築面積和該建築毗連部分的可出租建築面積公平地分配給該房屋。

4.2.2個人財產税。承租人應繳納對承租人的個人財產徵收、評估或徵收的所有税款。

4.2.3運營成本。(A)向業主支付業主在任何歷年所招致的經營成本(“經營成本”一詞在下文中定義)的承租人契諾，支付業主承租人的建築物分擔率及租客處所分擔率(如適用者)。自起租之日起，租户應在每個歷月的第一天或之前，將運營成本的估計款項匯給業主，該等每月金額應基於租户的建築份額和租户的房產份額(視情況而定)，足以在日曆年末為業主提供一筆相當於業主不時合理估計的運營成本的金額(但業主不得在對適用年度進行初步估計後進行進一步調整)。房東應在起租日期前通知租客該日曆年度的初步每月預付款。如上所述，在按月支付運營成本的年度結束時，如果每月匯款總額大於該年度的實際運營成本，房東應立即向租客支付差額，或從租户根據第4.2.3節應支付的下一筆應計款項中扣除差額；如果此類匯款總額低於該年度的運營成本，租户應在房東向租户提供運營成本明細表之日起三十(30)天內向房東支付差額。房東應按照公認的會計原則編制、分配和計算運營成本明細表。承租人就不到十二(12)個月的期間到期和應付的任何運營成本補償，應按365天日曆年度公平地按比例分攤。

(B)“營運費用”一詞，是指在建築物以外的物業的營運、清潔、保養、維修和保養所招致的所有實際自付費用和開支，以及該等費用和開支中可公平分配給該物業的與公園校園公用地方有關的部分，包括但不限於：(I)保養和維修物業和公園的所有費用(包括清除積雪、美化環境和場地保養、操作、修理和保養停車場(包括照明)、人行道、人行道、通道和車道)；(Ii)物業標牌的所有費用；。(Iii)建築物屋頂的維修和保養及建築物外部區域的保安；。(Iv)所有維修和更換(業主已從承建商、建築物的其他租客或其他人獲得全數補償的維修或更換除外)，以保持物業和校園公用區域的良好運作狀況、維修、外觀和狀況所需的一切費用；。(V)根據任何交叉地役權協議而支付的所有款項。

與建築物和公園內其他建築物分擔費用有關的限制性契諾和類似文書；(Vi)業主必須承擔的與財產和建築物有關的任何合理保險的所有費用；(Vii)向財產外部公共區域提供電力和其他公用事業的所有費用(不包括因直接向建築物的任何租户支付費用而向業主支付的任何費用)；(Viii)根據與上述有關的所有服務合同支付的費用；(Ix)業主或其聯營公司的僱員從事物業及公園的營運、保安及保養工作的所有補償、附帶福利、薪俸税及工人補償保險費；。(X)維修及營運現時或以後在校園公用區域內供所有租客普遍使用的任何設施的費用，包括食堂(如有的話)；。(Xi)合理的律師費及支出(不包括在税務減免程序或擬備租約方面所招致的任何該等費用及支出)，以及審計及其他專業費用及開支；。以及(十二)支付給業主管理代理人的管理費，相當於市場區域內類似建築物的業主收取的管理費。目前，業主的管理費是大樓總收入的2.5%。

承租人還應按照本第4.2.3節中規定的方式向業主支付僅可歸因於該房屋的運營成本的百分比份額，其中最初應包括電梯、外牆、外部照明、基礎建築供暖和空調設備、生命安全系統和任何其他專為該房屋提供服務的基礎建築設備或系統的所有維護、維修和更換費用，與向該房屋供水(包括下水道費用)有關的所有成本和費用，外部窗户清潔的所有費用，以及僅為該房屋提供任何服務的所有費用。

儘管本租賃中有任何相反規定，但運營成本不應包括以下各項：

(I)根據本租約須由租客直接承擔的任何費用，或由建築物的其他租客直接承擔的任何類似費用；

(Ii)根據本租約要求業主直接承擔的任何費用或費用，除非在特定情況下，本租約明確指出該等費用或支出構成經營成本；

(Iii)資本維修、更換及改善的成本(“資本項目”)，但不包括下文第4.2.3(C)節項下的準許資本開支。

(4)租賃暖通空調系統、電梯和其他設備所產生的租金，這些設備在購買時通常被視為資本項目，但以下情況除外：(A)維修或在維修期間保持建築物系統運行的費用，以及(B)用於提供清潔工或類似服務的未固定在物業上的設備的費用；

(V)業主因修理財產損壞而招致的費用，但以業主有權獲得保險收益補償為限(或如業主購買了本租約所規定的保險，則有權獲得補償)；

(Vi)因在物業內安裝租客或其他佔用人的改善設施而招致的費用，或因翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝飾建築物內的租客或其他佔用人的空置空間而招致的費用，包括許可證、牌照及檢查費用；

(7)折舊、攤銷和利息支付；

(8)營銷費用，包括租賃佣金、與業主談判和準備信函、交易備忘錄、意向書、租約、空間規劃費用、廣告和促銷費用、以及與租賃談判和與現有或未來租户的交易有關的其他費用和開支；以及物業內或物業上專門標明建築物所有者或其他租户身份的標誌的費用；

(Ix)與清潔、清潔或清除垃圾服務有關的開支(校園公用地方除外)，或不向租客提供或直接向租客收取費用但提供給另一租客的任何其他服務或其他福利的開支；

(X)支付給房東或房東的子公司或附屬公司的物業貨物和/或服務的間接費用和利潤增量，但超出了無關聯的第三方在競爭基礎上為類似建築物提供的此類貨物和/或服務的成本；

(Xi)任何一項或多於一項按揭或任何其他債務工具的債項或攤銷的利息、本金、點數及費用；

(Xii)業主的一般公司管理費用以及一般和行政費用；

(Xiii)向業主經營的商業特許經營權內的文員、服務員或其他人支付的任何補償，但經營和維護自助餐廳、健身中心、推杆和類似設施的費用除外；

(Xiv)任何租户直接與當地公共服務公司簽約並直接向當地公共服務公司支付的任何公用事業的費用，或任何租户被單獨計量或分表並直接向房東支付的任何公用事業的費用；

(Xv)因業主疏忽、無能力或不願意付款(租客的作為或不作為除外)及/或在到期時提交任何税項或資料申報表而招致的税款罰款；

(Xvi)因業主或業主的任何關聯人或其任何代理人、傭工或其他僱員的疏忽或故意不當行為而直接導致的費用，或因業主或其關聯人的任何曲折行為而導致的身體傷害或人身傷害的損害或其他費用，包括針對業主或其關聯人作出的任何判決的金額超過任何適用的責任保單的金額；

(Xvii)在建築物或財產內或附近目前或將來釋放有害物質所產生的費用，包括地下水或土壤中的危險物質，而不是由承租人或通過承租人或在承租人或承租人之下提出索賠的任何一方或按其指示放置在建築物或財產內；

(Xviii)業主的慈善或政治捐款；

(Xix)修復業主工程中在合同保修期內出現的任何施工缺陷的費用；

(Xx)雕塑、繪畫或其他藝術品的費用；

(Xxi)因與業主及/或財產有關的潛在或實際申索、訴訟或仲裁而產生的申索、爭議或潛在爭議所產生的費用(包括與此有關的所有律師費及和解判決的費用及代之付款)，但如與租客的任何作為或不作為有關的申索、爭議或潛在爭議及範圍內是由租客的任何作為或不作為導致的，則屬例外；

(Xxii)與組成業主的合夥或實體的業務運作有關的費用，有別於建築物的經營費用，包括合夥會計及法律事宜、與任何承按人的任何訴訟抗辯的費用(租客的訴訟所爭議者除外)、出售、辛迪加、融資、按揭或質押業主在建築物的任何權益的費用、業主與其僱員之間的任何糾紛的費用(如有的話)、業主與建築物管理公司的糾紛，或與其他租客的糾紛所招致的費用；

(Xxiii)可歸因於多個財產的任何費用或開支，而該等費用或開支並未在該財產與該等其他財產之間分攤；

(Xxiv)為建築物內任何個別租客的利益而收取的任何“水龍頭費用”或任何污水渠或接駁水費用；

(Xxv)業主為任何目的而支付的任何娛樂、膳食或交通開支；

(Xxvi)提供給任何實體的任何鮮花、禮物、氣球等，包括但不限於承租人、其他承租人、僱員、供應商、承包商、潛在承租人和代理人；

(Xxvii)任何“尋人費用”、經紀佣金、工作安置費用或工作廣告費用；

(Xxviii)任何“高於標準”的清理，包括但不限於與締約方/活動有關的建築清理或特別清理，包括相關的垃圾收集、清除、運輸和傾倒；

(Xxix)“內部”法律及/或會計費用；及

(Xxx)因任何業權例外條款的任何修改或遵守而產生的或與之相關的任何費用(除非該等費用是承租人違反本租約項下義務的直接結果)

(C)如在合約期內，業主須修葺或更換任何資本項目或作出任何資本改善或開支，而該等資本項目、改善或開支(I)旨在減低根據本租契應付的營運成本(“擬削減資本開支”)，但前提是該等項目、改善或開支是在生效日期三(3)週年後才對建築物作出，或(Ii)須符合在生效日期後製定的新法律(或法律上的改變)、規則及規例，或(Iii)為維持建築物良好運作而需要更換破舊的項目，如建築物的修葺及狀況(“許可資本開支”或“資本開支”)超出及超過建築物現時的外觀及狀況(“許可資本開支”或“資本開支”)，而其總額並未恰當地計入作出該等準許資本開支的歷年的經營成本內，則該等準許資本開支在作出該等準許資本開支的年度撇賬後，仍須計入每一歷年的經營成本。對於業主合理預計的任何預期削減資本支出將超過250,000.00美元，業主應向租户提供一份合理詳細的書面聲明，説明業主對確定進行預期削減資本支出的分析。年度撇賬應以(I)許可資本開支的原始成本除以其使用年限(使用年限由業主根據在取得許可資本支出時有效的公認會計原則和慣例合理釐定)來釐定。

(D)如在計算經營成本的任何一年的任何部分內，建築物並未完全由租客佔用，或如並非所有該等租客都在繳交固定租金，或如業主沒有向所有租客提供本協議下向整幢建築物(而非只向處所)提供的服務、康樂設施或福利，則可歸因於建築物的經營成本類別因佔用情況而異的類別，須由業主合理地外推至假若建築物完全由租客佔用而所有該等租客當時正在支付的估計經營成本

固定租金或向所有租户提供此類服務，就本第4.2.3節而言，該外推金額應被視為該年度的運營成本。

4.2.4審核權。如果承租人在《承租人審計通知》(定義見下文)時及時支付租金，承租人有權檢查、複製和審計房東的賬簿和記錄，以確定房東在緊接房東年終對賬之前的一個日曆年的運營成本。承租人應至少提前十(10)個工作日向業主發出書面通知(“審計通知”)，説明其審查和審計該等賬簿和記錄的意向，審查和審計應在承租人收到任何年終對帳單後不遲於一百二十(120)天在業主或業主的大樓經理辦公室進行，並應不遲於首次允許承租人查閲業主賬簿和記錄之日起九十(90)天內完成。在進行任何審計之前，承租人必須支付承租人所開出的運營成本的全部百分比。任何轉租人都無權進行審計。作為執行任何此類檢查的條件，承租人及其審查員可能被要求籤署一份協議，並向房東提交一份協議，對承租人和審查方發現的與檢查有關的任何信息保密，但法律、法院命令或監管機構要求披露的信息除外，或向承租人的律師、會計師、審計師或承租人公司的潛在買家披露。承租人同意使用不按或有費用支付的註冊會計師或專門從事會計事務的公司進行審計，並經房東批准(此類批准不得無理扣留)。檢查和審計的所有費用應由承租人承擔，但條件是, 如果審計發現房東對經營成本的確定被誇大了5%以上，房東應向租客補償合理的審計費用，最高不超過10,000.00美元。根據審計，如果承租人在該年度支付的款項超過了承租人就該年度所需支付的款項，則多付的款項應計入下一次到期的固定租金中，如果本租賃期限已滿，承租人對房東沒有進一步的付款義務，則應退還給承租人；但是，如果承租人在該年度支付的款項低於審查和審計確定的承租人要求支付的款項，則承租人應在審查和審計結束後三十(30)天內將差額支付給房東。如果對審計結果有任何爭議，業主應在收到審計結果後九十(90)天內從業主選擇的會計師那裏獲得審計，費用和費用由業主承擔。如果業主和租户的會計師在業主會計師審查完成後三十(30)天內不能核對結果，則雙方會計師應共同商定第三名會計師，該第三名會計師的決定為最終決定。第三名會計師的費用應由房東和租客平分。

4.2.5保險。承租人應自費作為額外租金，從承租人出於任何目的首次佔用房產之時起，在整個租期內購買和維持以下保障房東的保險：

4.2.5.1“遵循格式”的商業一般責任保險和商業超額責任保險和/或以房東、租客、房東的管理代理人和任何抵押權人為承保人或以主要和非分擔方式通知承保人的商業超額責任保險，其金額在本條款開始時應至少等於第1.1節規定的限額；以及在任期內不時規定的較高限額(如有的話)，如該等限額是在該處所位於與該處所相類似的物業上並作類似用途的物業所在的地區所規定的；以及勞工補償保險，其法定限額涵蓋在該處所工作的所有承租人僱員，包括僱員受僱、工作和居住的州；以及僱主責任保險，其最低限額為每宗意外事故50萬元(50萬美元)；每名僱員因疾病而受身體傷害的最低限額為50萬元(50萬美元)；以及50萬美元(50萬美元)的保單限額，包括疾病造成的身體傷害。

4.2.5.2特別風險財產保險，按通常的擴大承保範圍，承保所有租户的傢俱、傢俱、固定裝置和設備，以及所有租户的改善和改建，包括TIW，金額不低於其不時的全部重置價值。承租人還應購買承保TIW的建築商風險保險。該財產保險的收益將用於TIW的維修、恢復和更換以及承保的其他改善和改建，但如果本租約在發生損失時按第7條的規定終止，則應歸承租人改善和改建的收益應支付並歸房東所有，應歸承租人個人財產的收益應支付並歸承租人所有。承租人的保險應包括業務中斷保險，限額不低於24個月的租金，幷包括額外費用，並應將房東列為損失收款人，視其利益而定。

4.2.5.3所有自有、租賃、非自有和租用車輛的汽車責任保險。每起事故的最低責任限額為100萬美元(1,000,000.00美元)，人身傷害和財產損失的綜合單一限額，將房東指定為主要和非繳費基礎上的附加投保人。

4.2.5.4污染/環境責任保險，每份保單最低限額為100萬美元(1,000,000.00美元)。

4.2.5.5所有該等保單均應來自保單評級為A-；X或更高的負責任公司，如最新一期《Best‘s Key Rating Guide》所述，該等公司在馬薩諸塞州有資格做生意且信譽良好。承租人同意在本保險條款開始前向房東提供所有此類保險的證明，並在任何此類保單續期後立即證明其續期。承租人應提供至少30

(30)如本協議所要求的任何保單被取消，應提前三天書面通知房東。如任何此等保險是以一攬子保險單的形式提供，則保險單須為該處所分配特定及足夠的承保金額。

4.2.5.6任何一方就建築物、房屋或其內的傢俱、傢俱、固定裝置或設備或其改建或改善而承保的所有保險、工人賠償保險，以及所有責任保險，不論是否需要，均應包括以下條款：指定另一方為被保險人之一，或拒絕保險人代位取得針對另一方的追償權利，但條件是被保險人在損失或傷害發生前已放棄該等權利，這樣的規定可能是有效的，而不會使其無法從有資格在房舍所在州開展業務的負責任公司那裏獲得保險。承租人的保險限額不應限制其在本租約項下的責任。

4.2.5.7儘管本租約中有任何相反的規定，但房東和租客雙方特此放棄並免除對方、其合夥人、代理人、高級職員和僱員對房產或建築物或其他財產可能發生的任何損失或損害的任何和所有追償、索賠、訴訟或訴因的權利，這些損失或損害是由在該損失或損壞發生時有效的、可收取的財產保險承保的，或將由本合同規定由業主或租客承保的財產保險單承保，不論因何原因或原因，包括業主或租客及其合夥人、代理人、官員和員工。房東和租客承認，本節中規定的豁免和免除旨在導致任何損失或損害，範圍在財產保險承保範圍內，由房東或租户(視情況而定)的保險承保人承擔，或由擁有可保權益的一方承擔，如果此類損失不在財產保險範圍內，且本租賃要求該方維持財產保險以彌補此類損失。

4.2.6公用事業。自開工之日起，承租人應按照第4.2.3節的規定，通過運營費用償還房東在使用期間用於日常清潔和洗手間的所有水費(包括下水道費用)。承租人應直接與適用的公用事業提供商簽訂合同，為物業提供所有公用事業，並應支付向物業供應的所有電力和天然氣、電話、電纜、互聯網和其他公用事業或服務的費用，無論是否指定為費用、税、評估、費用或其他，應不時支付的所有費用均應支付。如任何該等電費、煤氣費或任何其他水電費或任何其他公用事業設施在應支付予供應商時租客仍未支付，則房東仍可支付該等費用並向租客收取費用，而該等費用應在下一個歷月的第一天作為額外租金支付。雙方理解並同意，承租人應自行安排安裝或提供所有此類公用事業設施，業主沒有義務向房屋提供任何公用事業設施，也不對任何

任何此類公用事業設施的供應中斷或故障，但承租人應有權根據本租約第5.2節的條款享受租金減免。

4.3逾期支付租金。如果任何分期付款在到期日期後五(5)個工作日以上支付，並且如果在該分期付款到期日期之前的十二(12)個月期間的先前情況下，在該分期付款到期後支付了分期付款，則承租人應向房東支付相當於逾期付款百分之五(5%)的滯納金。

4.4信用證。承租人在履行本租約項下的義務時，應按照下列條款和條件，在整個租期內以信用證擔保：

4.4.1信用證金額；保證金。(A)在租客籤立和交付本租約的同時，租户應向房東交付一份不可撤銷的備用信用證(“正本信用證”)，該信用證應(I)以本租約附件H的形式(“表格LC”)，(Ii)由商業銀行出具，令房東合理滿意，並可在馬薩諸塞州波士頓出示，或以房東合理接受的其他提示方式提交，(Iii)金額等於信用證金額，以及(Iv)至少1年的期限，受制於下文第4.4.2節的規定。房東認可硅谷銀行為令人滿意的信用證發行人。正本信用證、任何附加信用證和替代信用證在本文中統稱為“信用證”。

(B)在承租人根據本協議選擇時為上市公司的條件下，承租人可在第一個租賃年度結束後的任何時間選擇以信用證金額中的現金保證金(“保證金”)取代信用證。房東應以其名義將保證金存入銀行賬户，作為承租人履行其在本租賃項下的所有義務的保證金。如果承租人選擇以此方式取代信用證，承租人應獨自負責採取一切必要措施終止現有信用證，費用由承租人承擔。如果承租人在任何時候不再是上市公司，承租人提供現金擔保的權利將被取消，承租人應在過渡到私人公司生效之日起十五(15)個工作日內交付滿足第4.4.1(A)節要求的信用證。房東收到新信用證後，應退還房東當時持有的保證金。

4.4.2信用證的續展。每份信用證應根據表格LC倒數第二段自動續期；但承租人應被要求在信用證有效期限屆滿前30天或之前，向業主交付符合第4.4.1條規定的原信用證要求的新信用證(“替代信用證”)，前提是該信用證的開證行(“開證行”)通知其選擇不再根據信用證續期任何額外期限。任何信用證都應該

包含最終到期日，除當前到期日外，該最終到期日不得早於本租賃到期日後45天。

4.4.3用來補救違約；保證金的申請。如果(A)本租賃項下應向房東支付的固定租金、額外租金或任何其他款項在本租賃下所有適用的通知和補救期限屆滿後仍未到期或未支付，或(B)承租人在到期時未向建設託管協議下的託管賬户支付保證金，或(C)房東應在本租賃允許的情況下代表承租人付款，或(D)在所有適用的通知和補救期限屆滿後，承租人在所有情況下均未履行本租賃的任何其他條款，或(E)承租人違反或違約本租賃條款，且適用的州或聯邦破產或破產法禁止房東向承租人發送違約或違約通知，無論是否需要通知，則房東有權在此後的任何時間從信用證中提取或運用保證金(如果適用)，以糾正該違約或違約或補償房東支付的款項，或在承租人未能為託管賬户提供資金的情況下，根據第3.7(B)節的規定，從信用證中提取償還房東修復費用所需的金額。房東應向租户提供已支付發票的複印件，以證明修繕費用。如果房東開具任何此類信用證，且本租約尚未終止，承租人應在書面要求發出後三十(30)天內，向房東交付一份符合原信用證要求的附加信用證(“附加信用證”)，但該附加信用證的金額應為該提款的金額, 或恢復適用於原來存款的保證金(如適用)。

4.4.4損害賠償的支付。此外，如果(A)本租賃因承租人在本租賃下的適用通知和補救期限屆滿後違約而被終止，和/或(B)本租賃在破產或其他債權人-債務人程序中被拒絕，則房東有權在此後的任何時間(I)從信用證中提取或(Ii)運用保證金(如果適用)，金額足以支付承租人因終止或拒絕(視情況而定)而應支付的任何和所有損害賠償。在破產或其他債權人-債務人對承租人提起訴訟的情況下，信用證或保證金(如果適用)的所有收益應被視為首先用於支付房東在提起此類訴訟之前的所有期間應支付的租金和其他費用。

4.4.5開證行。如果開證行破產，或者房東合理地認為開證行陷入財務困境或面臨破產風險(基於公眾普遍可獲得的信息和報告)，或者如果開證行被聯邦存款保險公司(或任何繼承者或類似實體)接管或託管，或者如果開證行指定了受託人、接管人或清算人，則信用證應被視為不符合第4.4款的要求，承租人應在十(10)內

在房東書面通知的工作日內，向房東交付符合本節要求的替代信用證，或者，房東自行決定，租户應在該十(10)個工作日內向房東交付信用證金額中的現金，這應被視為房東根據上文第4.4.1(B)節的規定持有的“保證金”，並在上文第4.4.3節和第4.4.4節規定的情況下適用。

4.4.6未能交付替代信用證的提款。如果承租人未能及時向房東交付替代信用證，則房東有權在此後的任何時間，在不通知租客的情況下開立信用證，其收益應被視為“保證金”，應由房東根據上文第4.4.1節的規定持有，並在上述第4.4.3節和第4.4.4節規定的情況下適用。房東申請保證金後，租客應在書面要求之日起三十(30)天內，向房東提交一份與保證金金額相同的額外信用證。或向房東交付一筆必要的現金，以補充保證金，使其達到房東在申請之前所持有的金額。

4.4.7可轉讓。房東有權就(I)房東出售或轉讓建築物或財產或(Ii)增加、刪除或修改信用證下的任何受益人而轉讓其在信用證或任何保證金項下的實益權益，並且信用證應在其表面上明確説明其可由房東、其繼承人和受讓人轉讓。在房東發出轉讓通知後的一(1)個工作日內，承租人應要求其開證行向受讓人開具新的信用證。承租人同意在房東發出轉讓通知後的一段合理時間內，努力爭取發放該證書。所有與簽發新信用證有關的費用和費用應由房東支付。

4.4.8期末。在租期屆滿後四十五(45)天內，如果房東以前沒有動用房東持有的任何信用證或擔保收益，房東應將信用證或擔保收益返還給租户，前提是此時租户在本租約項下的任何義務沒有持續違約。

4.4.9信用證金額減少。條件是：(A)租户在適用的減租時是一家上市公司，(B)租户手頭有足夠的現金和投資儲備，足以支付緊接適用的減租後兩個租賃年度的固定租金欠款，並且租户向房東提供了令人滿意的證明文件，(C)在減租時，租户正在支付租金，並且(D)租户在緊接之前的12個月期間內，在本租約下所有適用的通知和補救期限屆滿後，還沒有發生過貨幣違約，則信用證金額應按如下方式減少：

(I)在第三個租賃年度完結時，至$4,181,154，00；及

(Ii)在第六個租賃年度完結時，至$1,791,923.00。

如果承租人沒有資格獲得信用證金額的減少，一旦承租人滿足(A)、(B)、(C)和(D)中的條件並向房東提交證明，承租人應被允許在規定的減少日期之後的任何時間進行減少。如果承租人沒有資格獲得第一次減價，則不應推遲或減少在第六租賃年末可獲得的後續減價。如果承租人有資格第二次減少信用證金額，但沒有資格獲得第一次減少，信用證金額仍應減少到1,710,000.00美元。除第4.4.9節另有規定外，信用證金額不得減少，但有一項諒解，即信用證金額在任何時候都不得低於1,710,000.00美元。承租人應自費負責採取一切必要措施以實現減價，但房東應合理配合承租人修改信用證或獲得替代信用證(如適用)，而不向房東支付任何費用。

如果承租人之前已將信用證替換為現金保證金，並且在承租人滿足第4.4.9節中規定的條件時，保證金金額應按照附表和上文第(I)和(Ii)款規定的金額減少，但須符合前一段的規定(如果承租人沒有資格獲得減税)。如果租户有資格享受減價，房東應立即向租户退還足夠的現金，以實現適用的減價。保證金在任何時候都不得少於1,710,000.00美元。

第五條

地主契諾

5.1肯定的契約。業主與租客的契約：

5.1.1維修。除第6.2.1節另有明文規定外，維修和更換校園公共區域(包括停車場和相關的通往校舍的人行道和車道)，維修和更換校舍的樓板和結構部分(除非承租人進行了更改，在這種情況下，承租人應負責維修和維護樓板和結構部件)，以及校舍的其他結構部件，校舍的立面、電梯、外窗和生命安全系統，以及基本建築設施和機械、電氣、管道、供暖、維修和保持良好狀態所需的通風和空調系統(不包括承租人安裝的設備，特別是承租人安裝的與其實驗室和GMP操作相關的機械、電氣、管道和暖通空調設備，以及根據本合同第6.1.3節要求承租人進行的維修，以及因承租人、其代理人、客户、承包商、僱員、受邀者或被許可人的任何故意不當或疏忽而造成的維修或更換)。在任何時候

在合理的時間內(緊急情況除外)，房東可以關閉校園公共區域的任何部分，以執行房東合理判斷為維護、維修或改善物業所必需或適宜的任何行為。根據上述規定，業主應盡商業上合理的努力，安排和進行維護和維修，以最大限度地減少對承租人在房屋內的正常業務運營造成的任何干擾。

5.1.2供暖和空調。為辦公場所配備基本建築暖氣和空調(保留隨時更換能源或熱源的權利)，使辦公場所的温度保持在舒適的温度下(遵守所有聯邦、州和地方有關供暖的規定)，每週7天、每天24小時。如第4.2.6節所述，向房屋提供天然氣的所有費用將由承租人單獨計量並直接支付給適用的公用事業提供商。

5.1.3電力。按照第4.2.7節的規定，向租户單獨計量並直接向適用的公用事業提供商提供租户的燈、插座和變風量電箱的電力。如果承租人需要的電力超過本合同附件B所示的容量，並且如果(I)根據業主的合理判斷，業主的設施不足以滿足超出的要求，或(Ii)這種過度使用將導致建築公用事業系統的額外負擔和業主因此而承擔的額外費用(視情況而定)，承租人應應要求補償業主上述額外費用，並應提供和安裝合理需要的額外電線、管道、饋線、配電盤和附屬設備，以滿足承租人的此類額外要求，但這應得到適用法律和保險法規的允許，不得對建築物造成永久性損壞或傷害，或造成或造成危險或危險狀況，或涉及過度或不合理的改裝或維修。

5.1.4水。按照本合同附件B所示的能力，向用於一般清潔、衞生間、衞生間設施和實驗室使用的場所提供水。

5.1.5電梯；人命安全。提供從大堂到辦公場所的貨運和乘客電梯服務，並進行與電梯有關的所有維護；維護大樓內的火災警報系統

5.1.6美化環境；除雪。維護公園物業和公共區域的景觀，並在任何時候(包括節假日)清除服務於園區的停車場的冰雪，除非惡劣天氣條件、政府命令、法規或緊急狀態阻止。如果為租户提供24/7全天候通道的額外除雪費用超過在正常營業時間提供建築物通道的正常除雪費用，則租户應補償房東超出的費用，該額外費用應作為物業運營成本的一部分。

5.1.7保險。自生效日期起及生效後，業主立約並同意由業主自費提供，但須由承租人按本文所述有關營運成本的規定予以補償，併購買並維持一份特別風險財產保險(包括業務中斷保險)，以保障建築物免受損失或

火災、盜竊、地板、地震(如果在適用的國內保險市場上可以商業獲得)、恐怖主義(如果在適用的國內保險市場上可以商業獲得)、洪水(如果在適用的國內保險市場上可以商業獲得)、風暴(如果在適用的國內保險市場上可以商業獲得)以及其他風險或災害造成的損失，不低於建築物重置成本的100%，但須遵守商業上合理的免賠額。此外，在所有此類情況下，房東還應就校園公共區域保持並維持商業合理金額的責任保單。在房東首次要求承保此類保險之前，以及此後，在任何此類保單到期前至少三十(30)天，房東同意向租户交付證明該保險範圍的證明。該證書應採用ACORD表格27(或任何同等的繼任者表格)。所有財產保險單必須包含對承租人和/或承租人保險人的代位求償的豁免，所有商業一般責任保險單必須(在適用的國內保險市場上可用的範圍內)包含可分割利益條款和交叉責任條款，並且應主要針對房東的疏忽行為，不得規定承租人可獲得的任何其他保險的分擔。

5.2中斷。(A)除此處所述外，對於任何公用事業、設施或服務的故障、中斷、不足或不可用，或因不可抗力導致業主不能或不能履行本租約項下的任何義務，業主對承租人不承擔任何責任或責任，且在任何情況下均不對承租人造成任何間接或後果性損害；而業主因本段所列任何理由未能或不提供上述任何條款，不得解釋為驅逐租客，不論是實際的或推定的，亦不得使業主承擔損害賠償責任，亦不得免除租客立即履行其在本租約下的任何契諾的責任。在任何不可抗力事件持續期間，如果業主認為為了建築物、物業、租户及其僱員、受邀者和承包商的安全或福祉，業主可以根據其唯一判斷，暫時停止提供任何非關鍵服務或便利設施。在根據前一句話行使其權利時，房東在任何情況下都不應停止提供本租賃項下房東有義務提供的機械、電氣或其他公用事業服務。

(B)儘管有前述規定，如因業主未能提供本租契規定業主須提供的任何基本服務(定義見下文)而導致基本服務中斷或縮減、暫停或停止，以致合理地阻止租客使用整個處所或其任何重要部分的事件或情況(“消減事件”)，但該故障或業主無力補救此類事件或情況並非由於不可抗力或超出業主合理控制範圍的一般影響附近其他建築物的原因(例如鄰裏停電或其他非現場事件)，或由於承租人、其員工、供應商或承包商或通過承租人、通過承租人或承租人提出索賠的任何一方的疏忽所致，則承租人應就任何此類補償事件向業主發出通知(“補償通知”)。取消通知可通過電子郵件發送給業主的物業經理。如果此類減税活動在“合格期”(定義見下文)之後繼續進行，則因經營成本和税項而產生的每月固定租金和月費應在期滿後完全或按比例減除

承租人繼續被禁止使用或不使用該處所或其部分的資格期限，按該承租人被禁止使用而不使用該處所部分的可出租面積佔該處所的可出租總面積的比例計算。如果租户在租約事件發生時沒有及時支付租金，則租户無權根據本第5.2(C)條獲得任何減税。“合格期”是指房東收到任何取消通知後連續五(5)個工作日的期間。在本合同中，“基本服務”一詞是指業主根據本租約需要提供的下列服務：給水和下水道服務、基地建築辦公室暖通空調(不包括僅服務於承租人的實驗室空間的暖通空調)、燃氣和電力以及貨運和乘客電梯服務。本款規定不適用於本租約第7條所涵蓋的因火災或其他損壞或破壞對建築物造成的任何補償事件，並應是承租人因補償事件而採取的唯一補救措施。

(C)除上文第5.2(B)節規定的權利和補救措施外，如果報廢事件導致基礎建築暖通空調或專為承租人的實驗室空間提供的生命安全或消防服務發生故障、中斷或停止，並對承租人的實驗室運營造成或合理預期會對承租人的實驗室運營產生直接的重大和不利影響(“嚴重故障”)，則承租人應就此類嚴重故障向業主發出消除通知(可以口頭或通過電子郵件發送給業主的物業經理)。如果房東未能在租户提供補償通知後七(7)小時內糾正嚴重故障，則租户可以選擇自助糾正嚴重故障。當承租人選擇按照第5.2(C)節的規定糾正嚴重故障時，房東應在收到承租人的書面要求(包括合理詳細的證明文件)後三十(30)天內，向承租人補償合理的自付費用和承租人為糾正嚴重故障而產生的費用。如果承租人的行為導致為承租人的實驗室空間提供的生命安全或消防服務中斷或失敗，則承租人無權根據本第5.2(C)條獲得自助服務。如果房東未能在到期時向租户支付任何款項，承租人有權抵銷根據本租賃到期支付的固定租金；但每筆每月抵銷的金額不得超過第1.1條規定的每月固定租金分期付款的10%。如果承租人根據第5.2(C)條選擇自助，則承租人不得在法律或衡平法上就嚴重故障採取任何其他補救措施。

(D)在發生任何緊急情況時，承租人可在合理需要時，將房屋裝貨碼頭臨時用作緊急設備的“緊急集結區”。租户應儘快將緊急事件通知業主(可口頭通知或通過電子郵件通知業主的物業經理)。在承租人緊急使用裝貨碼頭期間，如果承租人在這種情況下需要更長的使用時間，房東和承租人將討論適當的臨時解決方案，以找到雙方都能接受的替代區域來移動應急設備。承租人使用任何此類緊急集結區的時間應僅限於適用服務完全恢復後的必要時間。發生緊急事件後，承租人應立即移走該等設備。

5.3業主的彌償。在符合本租約有關財產保險單承保事項的規定的情況下(包括但不限於本合同第4.2.5.7節

除非因承租人、其代理人、合夥人、成員、受託人、受益人、股東或僱員(此類各方統稱為“承租人關聯方”)的疏忽或故意不當行為所致，房東同意賠償、保護承租人及其他承租人關聯方不受任何和所有索賠、損失、律師費、費用、租客或任何租客關聯方所招致的費用或責任，並因下列情況而產生或以任何方式與此有關：(I)因房東或房東關聯方或由房東、通過房東或在房東之下行事的任何一方的疏忽或故意行為不當而對校園公共區域內或之上的人員或財產造成的任何損害或傷害，或(Ii)房東違反本租約規定的義務。如因任何該等索償而對租客或租客關聯方提出任何訴訟或法律程序，業主在接到租客的通知後，應自費抵制或抗辯該等訴訟或法律程序，併為該等訴訟或法律程序聘請令租客合理滿意的律師。上述賠償應在本租賃期滿或提前終止後明確生效。

5.4房東的禁止反言。承租人應在不少於十(10)天前提出書面請求，在任何12個月內不得超過一次，以承租人可能要求的商業合理形式籤立、確認並向承租人交付書面聲明，證明以下事項：(I)本租約未經修改且完全有效，(Ii)租期是否已開始，並已根據本協議支付固定租金和額外租金，如果是，支付日期；(Iii)據業主實際所知，(V)承租人可能合理要求的有關租賃或物業的進一步事實資料。如果房東未能在規定的期限內交付禁止反言證書，並且在租户第二次提出題為“第二次申請禁止反言證書”的書面請求後，這種情況仍持續五(5)天，通知房東有義務在提出要求後二十(20)天內向租户支付額外租金，作為額外租金，自額外5天期限屆滿後的第二天起至房東實際交付禁止反言之日止，每天向房東支付500.00美元的費用。

5.5訪問。承租人應在任何時候、每天24小時、365天/年合理進入房屋和樓頂，除非發生房東無法合理控制的事件，如惡劣天氣條件、人員傷亡、政府命令或法規，或緊急狀態。

第六條

租客的附加契諾

6.1肯定的契約。在租期內以及在租客佔用該房產或其任何部分後的更長時間(之前或之後)的任何時間內的租客契諾：

6.1.1履行義務。迅速履行本租約規定的承租人的所有義務；並在到期時支付固定租金和額外租金以及根據本租約條款應由承租人支付的所有費用、差餉和其他款項。

6.1.2使用。將房屋僅用於許可的用途，不得作其他用途。承租人應在開工之日或之前，從適當的州和地方政府當局購買許可用途所需的所有許可證、許可和批准，包括伯靈頓鎮用作生物技術實驗室所需的特別許可證，以及適用政府當局在場所內操作和使用pH中和池所需的所有許可證、許可和批准(如果有)(統稱為“許可證”)，費用由承租人承擔，此後應維護伯靈頓鎮和任何其他有管轄權的適用政府當局所需的所有許可證。對於承租人可根據本第6.1.2節或本條款任何其他規定申請的任何許可證、許可證和批准，承租人應在向政府當局提交申請之時或之前向業主提供申請副本。房東應在合理必要時與租户合作，以獲得許可證，房東不承擔任何費用。

6.1.3維修保養。維護房屋(包括但不限於外門、窗户和入口)的良好狀況和整潔整潔的外觀，並對房屋進行所有維修和更換，包括專為房屋提供服務並由承租人安裝的管道、電氣和非基地建築供暖、通風和空調系統、承租人在房屋內安裝的所有實驗室設備和GMP設備、所有固定裝置、傢俱、照明、內牆、入口門、地面和所有承租人的標誌，無論位於何處，外部發電機、承租人的屋頂設備和與承租人使用GMP相關的所有機械設備，以及化學品儲存罐和相關圍護結構，如保持良好的工作狀態、外觀和狀況(視情況需要)、合理使用和磨損以及僅因火災或傷亡造成的損壞；確保所有窗户、門和其他玻璃的內部和外部保持完整和良好的狀態；在三(3)個工作日之前發出書面通知(可以通過電子郵件)或在情況合理的情況下在更短的時間內，開始進行因租户或租户的傭人、僱員、代理人、受邀者或被許可人的誤用或疏忽或其他原因而需要的所有必要維修，這些維修和更換的質量和級別應與原始工作相同。承租人也應承擔責任，費用自負, 以符合區內普遍清潔標準的一流方式，為處所的所有部分提供清潔和清潔服務，並須與廢物處理服務公司簽約，定期清除和處置一般辦公室垃圾。與承租人的活動有關的所有在房屋內產生或攜帶到房屋內的實驗室廢物應存放在房屋內適當的容器中。在任何情況下，不得將任何實驗室廢物儲存在廠房外。承租人不得允許實驗室廢物與一般辦公垃圾混合或處置，並應自費與專門從事實驗室和生物廢物清除的垃圾處理服務機構簽訂並在整個期限內保持服務合同。承租人的廢物清除合同應根據當地衞生委員會的要求和所有其他適用法律規定實驗室廢物的拾取和處置。“實驗室廢物”應包括但不限於所有病理性或生物性廢物，即與攜帶任何疾病的生物體、任何人類

組織或其他身體部位、實驗室培養物和感染劑儲存及任何相關生物材料，以及任何其他根據任何有管轄權的政府當局的適用法律定義為醫療或生物廢物的物品(包括但不限於105CMR 480.010)。實驗室廢物或一般辦公廢物不得存放在廠房外。(房東在承租人未能履行第6.1.3節規定的義務時，如果這種不履行可能對基礎建築結構或任何基礎建築系統產生不利影響，業主可選擇在三(3)個工作日前發出書面通知，如果在這種情況下是合理的，費用由承租人承擔[除非在緊急情況下可立即採取行動，而無須事先通知]進行所有該等清潔及保養，並作出任何該等維修及更換，或修復因租客將物業移入或移出樓宇，或因租客或租客的傭工、僱員、代理人、承建商、客户、贊助人、受邀者或持牌人誤用、疏忽或行為不當而對樓宇或處所造成的任何損壞或傷害。然而，房東在任何情況下都無權採取上一句所允許的任何行動，只要該行動會影響與承租人的GMP操作和承租人的實驗室操作相關的承租人的機械設備。)

6.1.4遵守法律。根據現行或日後頒佈的任何聯邦、州或地方當局的任何命令或條例，或任何現行或日後頒佈的任何聯邦、州或地方當局的任何命令或條例，對該處所進行有關租户的使用、佔用及保養的一切修葺、改動、增建或更換；使該處所備有所需的所有安全裝置；並遵守所有政府當局關於分區、建築、消防、衞生和適用於租户使用房產的其他法規、法規、條例或法律的命令和法規，但只要任何此類法律、法規、命令或法規的有效性應由租户本着善意並通過適當的法律程序提出質疑，租户可以推遲遵守，前提是租户首先向房東提供適當的擔保或擔保，防止因此而造成的任何損失、成本或費用。

6.1.5賠償。除因業主及其代理人(包括但不限於業主的管理代理人)、合夥人、會員、受託人、受益人、股東及僱員(此類各方統稱為“業主關聯方”)的重大疏忽或故意不當行為所致，承租人特此同意向業主及其他業主關聯方(以下統稱為“業主關聯方”)賠償、為其辯護並使其不受任何索賠、損失、律師費、費用、房東或任何房東關聯方因租客或租客本人或租客本人(包括但不限於租客的所有僱員、代理人或受邀者)使用或佔用校舍或校園公共區域內的人員或財產，或因租户違反其在本租約下的義務而招致的費用或責任，或以任何方式與此有關的費用或責任。如因任何此類索賠而對房東或房東關聯方提起訴訟或訴訟，租客應在房東的通知下，並由租客承擔費用，抵制或抗辯該訴訟或訴訟，併為此聘請令房東合理滿意的律師。上述賠償應在本租賃期滿或提前終止後明確生效。

6.1.6業主進入的權利。根據至少24小時的事先書面通知(可以通過電子郵件發出)，除非在緊急情況下(在這種情況下不需要事先通知)，並在符合租户的安全程序和協議的情況下，允許業主及其代理人在合理時間進入並檢查和檢查房產，展示房產，並對業主根據本租約要求或允許進行的房產進行維修，並在本租賃到期前的最後六(6)個月內，在合適的地點張貼房產可用通知。

6.1.7承租人的個人財產。所有傢俱、固定裝置、設備、物品和各類財產，以及所有通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的人的所有性質和類型的財產，在本租約繼續期間或在承租人或任何承租人對處所的任何佔用期間，可能由承租人獨自承擔風險和危險，如果全部或任何部分因火災、水或其他原因或水管或其他管道、灑水器、照明裝置的滲漏、爆裂或其他缺陷而被摧毀或損壞，上述損失或損害的任何部分不得向房東收取或由房東承擔，但房東不得因法律禁止的範圍內的任何傷害、損失、損害或責任而獲得賠償、使其無害或免除對租客或任何其他人的任何責任。在任何情況下，房東不對承租人的保險或本租約要求承保的任何損失承擔任何責任。

6.1.8強制執行費用的支付。應要求支付房東的費用，包括合理的自付律師費，用於成功履行租户在本租約項下的任何義務，或根據第8.4節的規定糾正租户在本租約項下的任何違約行為。同樣，房東應按需支付承租人的費用，包括合理的、自付的律師費，用於成功履行房東在本租約項下的任何義務。

6.1.9放棄；留任。(A)在本租賃期滿或更早終止時，承租人應：(I)交出房屋的所有鑰匙；(Ii)拆除房屋內的所有行業固定裝置、設備和個人財產，包括儲油罐；(Iii)拆除承租人所做的所有改動、安裝和改進，不可拆除的改動(定義如下)；(Iv)拆除所有計算機和電信佈線和佈線，(應理解，如果承租人將這些佈線和佈線留在可使用的狀態，業主雖然有權要求拆除，但提出要求的可能性較小)；以及(V)拆除位於任何位置的所有租户標誌。承租人應修復因此而造成的所有損壞，並應交出房產(包括不可拆卸的改建)，掃帚清潔，並與本租約規定承租人有義務保持和維護房產的狀況和維修基本相同。房東在收到承租人的TIW計劃後，應書面通知承租人TIW的所有或任何元素是否符合租户在租期結束時不需要拆除的不可拆卸更改的資格。對於未來的安裝、更改或改善，承租人在提交計劃供房東批准時，可以書面請求房東在本租約期滿或更早終止時離開物業內的安裝、更改或改善，和/或該等安裝、更改或改善是否符合不可拆卸更改的資格。如果房東如此通知租客，在本租約期滿或提前終止時，任何此類物品可能會留在房屋內，或者該等物品是不可移動的改裝，房東

此後不得要求或要求在租賃期滿或提前終止時移走該等物品。根據本第6.1.9節規定須移走的任何財產，如未如此移走，應被視為被遺棄，如果房東如此選擇，則視為房東的財產，可由房東以房東決定的方式保留或移走並處置，承租人應向房東支付在期限屆滿後、履行本第6.1.9節規定的義務之前的一段時間內對房產進行任何附帶維修和更換以及使用和佔用所產生的全部費用和開支。“不可拆卸改建”是指符合以下建築標準之一的改建或改進，由業主根據其合理酌情權確定：(A)典型的、市場標準的GMP建築，(B)典型的、市場標準的實驗室建築，或(C)市場地區典型和慣例的標準甲級開放式辦公建築。

(B)如租客在本租契期滿或提早終止後仍留在處所內，則該租客無權繼續留在處所內，亦不得被當作產生任何租賃，但租客只可按每日租金相等於在本租契期滿前一天根據本租契有效的固定租金的200%(“留存租金”)的每日租金作為租客，並在其他方面以適用的本租契的條款及條件為準，但在任何情況下，任何續期選擇權、優先要約權或優先購買權，或類似的權利或選擇權，須視為在容受時適用於該租賃。承租人應進一步賠償房東因承租人未能如上所述而遲遲不交出房產而造成的一切損失、費用和損害。

(C)儘管有上文(B)項的規定，但條件是：(I)租客在本租約期滿或終止後，已至少提前六十(60)天向業主發出書面通知，表示有意在本租約期滿或終止後繼續留在該處所，以及(Ii)在承租人發出意向通知時，業主並未與另一租客簽署該處所或其任何部分的意向書或租約，則不得創建新的租賃，租户應以相當於租户在租期最後一個月應支付的固定租金的125%的費率(“允許滯留率”)為租户，但僅限於不超過六十(60)天(“允許滯留期”)的期間。承租人不對房東因此而遭受的後果性、直接或間接損害承擔責任，直至允許的滯留期屆滿。如果租户在許可暫留期結束後繼續在該處所停留，而房東沒有簽署該處所或其任何部分的意向書或租約，則租户應支付相當於許可滯留率150%的增加金額，期限不得超過額外的三十(30)天(“第二許可滯留期”)。在第二個允許的暫留期到期後，如果租户繼續暫緩，則該暫留期將無權繼續保留，並受本節第6.1.9節(B)段所有規定的約束，包括支付(B)段所述暫留率的義務，無論房東是否已簽署意向書或租賃該房產或其任何部分。

6.1.9.1出口調查。至少在期滿日期或租户提前交還房屋佔有權前三十(30)天，承租人應向業主提供由獨立第三方國家認證的專業人員編制的房屋設施退役和危險材料關閉計劃(以下簡稱出口調查)

經房東批准後，房東必須合理接受該出口勘測。出口調查應符合美國國家標準協會的實驗室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或由ANSI或任何後續組織發佈的任何後續標準(如果ANSI及其後續組織不再存在，則為發佈類似標準的類似實體)。此外，在承租人交還房屋任何部分之前至少十(10)天，承租人應(A)向房東提供承租人根據適用法律(包括與交還房產有關的法律)獲得的所有適當政府放行的書面證據，(B)在所有退役設備上放置實驗室設備去污表，以確保未來用户的安全使用，以及(C)與房東一起進行現場檢查。此外，承租人同意在房產交還後，繼續負責補救退出調查中列出的任何公認的環境條件，並遵守退出調查中提出的任何建議。承租人根據本條款第6.1.9.1條承擔的義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

6.1.10規章制度。遵守附件E中規定的規章制度，以及房東此後制定的適用於園區所有租户的所有合理規章制度(如果有的話)，並已通知租户使用自助餐廳、健身中心和會議中心等事項；房東對其他租户未能遵守此類規章制度不負責任。承租人應促使所有代表承租人在房屋和物業內或附近進行工作的各方遵守本合同附件E-1所附的施工規則和規定。

6.1.11禁止反言證書。業主應在不少於十(10)個工作日前提出書面要求，在任何12個月內不得提出超過三次的書面要求，以籤立、確認並向業主交付一份書面聲明，該聲明可以採用本合同附件所附的附件F或其他合理類似的格式，或業主不時提供的其他合理可接受的格式，以證明以下所有或任何一項：(I)本租約未經修改且完全有效，(Ii)租期是否已開始，以及固定租金和額外租金是否已根據本租約支付，以及，(Iii)據租客所知，業主是否不履行本租約的任何條款；(Iv)租客是否已接受對物業的管有；(V)租客是否根據本租約向業主提出任何索償；如有，索償的性質及索償金額(如有)；(Vi)是否有任何抵銷或抗辯，以防止租客履行本租約的任何條款；及(Vii)業主可合理要求的有關租約或處所的進一步資料。房產的任何潛在買家或抵押權人，或該抵押的任何潛在受讓人，均可信賴根據本第6.1.11節交付的任何此類聲明。承租人還應向業主交付業主合理要求的財務資料，以便向房產的任何抵押權人或潛在買家提供。, 受制於該買方或抵押權人與承租人簽署商業上合理的保密協議。只要承租人是上市公司，前一句的規定就不適用於承租人。如果承租人未能在規定的時間內交付禁止反言證書，並且該失敗持續了

在房東第二次提出書面要求後五(5)天，通知租户有義務在要求後二十(20)天內向房東支付額外租金，金額為每天500.00美元的費用，用於在額外五天期限屆滿後的第二天開始至租户實際交付禁止反言之日止。

6.1.12租户的訪問和安全。承租人有權一天24小時、每週7天(包括節假日)進入房屋和物業，除非發生房東無法合理控制的情況，如惡劣天氣條件或政府命令或要求。承租人有權使用與房屋相關的自己的安全服務。

6.2消極公約。租客在租期內及租客佔用該處所或其任何部分的進一步時間(之前或之後)的任何時間內的契諾：

6.2.1轉讓和轉租。(A)在符合第6.2.1(E)條的情況下，不得轉讓、轉讓、抵押或質押本租賃或轉租(該條款應被視為包括授予特許權和許可證等，以及控制權的變更[在第6.2.1(F)節中定義])物業的全部或任何部分，或容受或允許本租約或在此設立的租賃地或根據本租約產生的任何其他權利全部或部分轉讓、轉讓或抵押，不論是自願、非自願或法律的實施，或允許租客或附屬公司(定義見下文)以外的任何人在未經業主事先書面同意的情況下佔用物業。如果承租人希望轉讓本租賃或轉租本租約的任何部分或全部，承租人應以書面形式通知業主承租人如此轉讓本租賃或轉租物業的意圖以及轉租或轉讓的建議生效日期，並應在通知中請求房東同意(附屬公司除外)。房東可在建議轉讓的情況下，或就建議的轉租所涉及的空間，向租客發出書面終止通知，終止本租約，並自轉讓或轉租的生效日期起生效。如果房東不這麼做，在滿足下列條件的情況下，不得無理拒絕轉讓或轉租房東的同意：

(I)承讓人或分租客只可將處所用作準許用途；

(Ii)就轉租而言，在轉租後，本文所述的最初承租人佔用建築物可出租樓面面積至少百分之五十(50%)；

(Ii)建議的承讓人或分租客具有信譽，如屬承讓人，則具有業主合理接受的資產淨值；

(Iv)建議分租客須繳交的租金總額不少於該處所的現行分租市值租金的百分之九十五(95%)；

(V)建議的承讓人或分租客當時不是公園內的租客，亦不是業主在過去六個月內正與或曾就以下事項進行交易的實體

交換書面建議書證明是否有可能租賃大樓或公園內的空間；以及

(Vi)建議的受讓人或分租人提供第11.14節(OFAC合規)所要求的陳述和保證。

承租人應向房東提供房東合理要求的任何信息，使房東能夠確定建議的轉讓或轉租是否符合上述要求，包括但不限於與建議的受讓人或分租客有關的財務報表。

(B)租客應作為額外租金，迅速償還業主因租客要求同意而招致的合理的自付法律費用。任何轉租或轉讓不得以任何方式損害承租人在本合同項下的持續主要責任，在特定情況下，對任何轉租或轉讓的同意不得視為放棄在任何其他轉租或轉讓的情況下獲得房東書面批准的義務。

(C)對於房東同意的任何轉讓或分租，如果租客最初或在轉讓或分租的期限內收到的租金或其他代價超過本協議規定的租金，或在分租的情況下，超過公平分配給該部分的租金，則在適當調整以確保適當考慮本協議要求的所有其他付款並扣除與轉讓或分租有關的租户的合理營銷費用後，應在收到租金或其他對價後，立即將超出部分的租金或其他對價的50%支付給房東。

(D)如果在本租賃期間的任何時間，承租人實體的名稱發生更改，承租人應通知房東，並提交令房東合理滿意的證據，證明該名稱更改。

(E)儘管有本節第6.2.1節的任何其他規定，承租人有權在未經房東事先書面同意且沒有房東任何權利的情況下終止本租約，將本租約轉讓或以其他方式轉讓給承租人合併或合併的實體，無論承租人是否為尚存實體，或轉讓給所有或基本上所有承租人股票或資產轉移至的實體，只要在任何此類情況下，繼承實體的淨值至少等於緊接合並、合併或轉讓之前的承租人淨值，並應在任何此類交易的生效日期前至少十(10)天向房東提交令房東合理滿意的淨資產證明(適用法律或法規或適用合同禁止的範圍除外)。在這種情況下，應在此類法律或法規或適用合同允許的情況下儘快發出通知)。此外，即使本第6.2.1節有任何相反規定，承租人應被允許在未經房東同意的情況下，將本租賃轉讓或以其他方式轉讓或轉租給其母公司、子公司或附屬公司(“附屬公司”)的任何實體，條件是：(I)承租人應向房東提交合理的從屬關係證明；(Ii)附屬公司在生效日期或緊接交易前的淨資產至少等於或大於承租人的淨資產；以及，(Iii)

承租人仍對承租人在本租約項下的所有義務負主要責任。根據第6.2.1(D)節的規定無需房東同意的交易在本租約中應被稱為“允許轉讓”，而構成控制權變更的交易應僅在符合第6.2.1(E)節規定的淨值測試並向房東提交所需證據的條件下才是允許轉讓。如果發生任何允許的轉讓，承租人仍應承擔本租約項下的主要責任，任何受讓人應直接與房東以令房東滿意的書面文件達成協議，承擔和履行本租約項下承租人的所有義務。

(F)如第6.2.1節所述，在單一訴訟或一系列相關交易中轉讓承租人的“控股權”，使得該權益的最終所有者或持有者(無論直接或間接)在本租賃之日不再擁有承租人的控股權，或(Ii)租户實體的重組或重組，包括通過任何剝離或剝離，承租人應將發生的任何前述交易通知房東。“控制權益”應指擁有承租人50%(50%)或更多的實益所有權權益(無論是公司的已發行有表決權股票或其他多數股權、合夥企業權益、成員權益，或擁有指導或導致承租人管理的權力)。只要承租人仍然是一家上市公司，本第6.2.1(F)節的規定以及與控制權變更有關的任何規定(包括需要房東同意的規定)均不適用於承租人。此外，任何遺贈或繼承承租人的任何部分或全部份額或權益，從而導致承租人管理控制權的變更，都不應構成本第6.2.1節的轉讓，也不需要得到房東的同意。

(G)以下條款及條件適用於租客對處所的全部或任何部分的分租，並須視為已包括在本租契下的所有分租契內，不論是否明文規定包括在分租契內：

(I)承租人特此將承租人在所有租金中的所有權益及因承租人在此之前或以後所作的全部或部分轉租而產生的所有租金及收入轉讓予業主，而業主可收取該等租金及收入，並將其用於承租人在本租約項下的義務；但除非本租約另有規定，否則承租人可收取、收取及享用該等分租所產生的租金，直至承租人拖欠本租約下任何適用的通知及補救期間為止。業主不得因此或任何其他將該分租契轉讓給業主，或因向分租客收取租金而被視為因租客未能履行及履行租客在該分租下對該分租客的任何義務而對該分租客負上法律責任。承租人特此不可撤銷地授權並指示任何此類分租户在收到房東的書面通知後，向房東支付本租約項下到期的租金和其他費用，並在分租項下到期支付租金和其他費用。分租客應依賴房東的任何此類聲明和要求，並應向房東支付該等租金和其他費用，而沒有任何義務或權利詢問是否存在這種違約行為，即使租户有任何相反的通知或要求也是如此。承租人無權對該次承租人提出任何權利或要求，或者，在違約行為得到糾正之前，

就該分租客向業主支付的任何該等租金及其他費用向業主提出抗辯。

(Ii)如果租客在履行本租約項下的義務時，在任何適用的通知和補救期限之後發生違約，房東可選擇並無任何義務要求任何轉租人委託房東，在這種情況下，房東應在行使該選擇權之時至該轉租期滿期間承擔該分租契下的分租業主的義務；然而，對於該分租客支付給租客的任何預付租金或抵押保證金，或該分租約下的任何其他先前的租客違約或違約，房東不承擔責任。

6.2.2造成滋擾。不得傷害、污損或以其他方式損害物業；不得造成任何滋擾；不得在物業內使用易燃液體或化學品(除非符合本租約第10條的規定)；不得進行任何需要特別排氣的烹飪；不得製造、容許或遭受任何浪費(根據馬薩諸塞州法律的定義)；不得使用物業以違反任何法律或條例；亦不得進行任何拍賣、火災、“停業”或破產出售。

6.2.3故意遺漏。

6.2.4地面負荷；重型設備。不得在房屋的任何樓面上施加超過該樓面每平方英尺面積的樓面荷載，如附件B所反映的那樣，該樓面的設計承載能力是法律允許的。房東保留規定所有重型商業機器和設備的重量和位置的權利，這些機器和設備的放置應使重量分佈。

6.2.5安裝、改建或增加。(A)未經業主事先書面同意，並僅根據業主事先批准的圖則和規格，不得在房產內或其上進行任何安裝、更改或增建，也不得允許在牆壁、間隔物、天花板或地板上打洞，也不得安裝或修改任何外部鎖或保安裝置。在任何情況下，業主對任何計劃的批准，包括根據第3條對任何初始租户改善計劃的批准，不得被解釋為放棄根據上文第6.1.9節的規定，要求業主在合同期末拆除任何安裝、更改或改善的權利。承租人同意為任何工作僱用一個或多個經房東事先批准的負責任的承包商，其工作將不會干擾在物業上工作的其他勞動力，並使承租人僱用的該等承包商按照法定要求購買工人補償保險，僱主責任保險至少等於第4.2.4.1節規定的限制，以及對該等承包商的商業一般責任保險的金額至少等於第1.1節規定的限制。所有承包商保險應將房東及其管理代理人和任何抵押權人指定為主要和非供款基礎上的額外保險人，並就聲稱發生在房產或財產上的人員傷亡或財產損壞索賠向被指定的各方提供賠償。承租人應在任何此類工程開始之前，促使其承包商向業主提交證明其承保範圍的證書。承租人應促使所有代表承租人在承租人或其附近進行工作的承包商

房舍和建築物必須遵守作為附件E-1所附的施工規則和規定。承租人應在任何工作到期時及時向承租人承擔的房屋支付全部費用，使房屋在任何時候都不會有勞力和材料留置權，應房東的要求，承租人應向房東提供房東可接受的保證金或其他擔保，保證承租人開始的任何工作將按照房東之前批准的計劃和規格完成，並保證房屋不會有任何機械師留置權或因該工作而產生的其他負擔。在任何情況下，承租人應在存在任何留置權的通知後十(10)天內，與任何機械師的留置權或因此類工作可能產生的其他產權負擔相結合或解除。如果承租人未能在10天內解除任何此類留置權，則除了任何其他可用的權利或補救措施外，房東還可以通過支付聲稱到期的金額，或通過擔保或其他方式解除留置權。如此支付的任何金額，以及業主因此而產生的所有費用和支出，應構成本合同項下的額外租金。承租人在進行此類工作之前，應自費購買所有必要的許可證和許可證。所有該等工作均須以良好及熟練的方式進行，並須採用優質材料，以符合所有適用的分區、建築、消防、衞生及其他守則、規例、條例及法律。在不放棄本租約第4.2.5.7節規定的情況下，承租人應免除房東因此類工作引起或產生的對任何人或財產的所有傷害、損失、索賠或損壞，以及因下列原因而產生的任何責任、損失、成本、損壞和各種性質的費用, 或因任何及所有技工或其他與任何更改或改善有關的留置權而產生的。

(B)儘管有上述規定，租客可在未經業主同意但事先書面通知業主的情況下，(與租客指定並經業主批准的承建商)進行下列改動：(I)不影響建築物結構；(Ii)不需要建築許可證，或不會導致任何違反或不要求更改適用於建築物的任何佔用證明書；(Iii)不影響建築物系統。(D)不影響建築物的外部，包括建築物的屋頂；。(Iv)從建築物的外部不可見；。(V)在任何一次情況下，不超過100,000.00元(就本條文而言，一系列有關的改裝須合計在內，以決定是否超過100,000.00元的門檻，而作為改建或安裝一部分的任何特定設備的費用，須不包括在釐定是否超過100,000元門檻的範圍內)。或(Vi)不構成實驗室/GMP和類似建築中的辦公空間中通常不存在的專業改進，應理解並同意，租户應被要求在租期結束時拆除未經房東同意而安裝的此類專業改進。承租人應負責自費獲得任何承租人變更所需的所有許可證，並應在房東提出書面要求後向房東提供副本。

(C)在沒有事先從擔保方或出租人(“擔保方”)獲得業主利益的協議之前，不得授予或租賃安裝在房屋內的任何個人財產或設備，包括但不限於可拆卸的隔斷(“抵押品”)，該協議規定，如果租賃終止或承租人對擔保方違約，則(I)擔保方將在十(10)個工作日內解除抵押品

在房東發出本租約到期或提前終止的通知後，或在擔保方通知房東因承租人拖欠其對擔保方的義務而有權移除抵押品後十(10)個工作日內，(Ii)擔保方將恢復受此移除影響的區域，以及(Iii)未能如此移除抵押品將受租約第6.1.9節的規定約束。

6.2.6支持設備。(A)在不放棄第6.2.5節(A)段規定的情況下，承租人有權安裝、維護、修理、更換和操作應急備用發電機和燃料箱(統稱為“發電機”)和化學品儲存罐(“儲存罐”)(發電機和儲存罐統稱為“支持設備”)。支持設備應位於附件A-1所示的用於這些用途的區域(“支持設備區域”)。應允許承租人將管道、管道和電纜從發電機和儲油罐鋪設到房屋內。承租人應及時修復因安裝該等設施而對建築物或財產造成的任何損壞。未經業主事先批准安裝方式、計劃和規格，以及業主合理要求的屏蔽，承租人不得安裝儲油罐和發電機以及相關的連接導管、管道和電纜。如果這種安裝將導致業主為建築物投保的保險費增加，則承租人應根據業主向承租人提供的支持任何此類增加的保險費的文件，承擔增加的租金作為本合同項下的額外租金。支持設備的安裝、維護、使用和操作應由承租人自行承擔費用，並應根據所有適用的法律和適用的政府當局的要求進行，如果伯靈頓市需要任何許可或批准，承租人應負責自費獲得這些許可或批准。

(B)承租人同意，在本租賃期滿或提前終止時，承租人應根據本合同第6.1.9節的規定，自費拆除儲油罐，並迅速修復和恢復因此而對建築物和財產造成的任何損害。如果租户在本租約期滿後沒有將儲罐移走，則儲罐將成為業主的財產，如果業主選擇移走儲罐，業主應將儲罐移走，並向租户收取移走費用，包括因移走而對建築物進行修復的相關費用(如有)。

(C)承租人應對因安裝、維護、操作和維修支持設備以及使用支持設備區對任何人和財產造成的事故、損壞、傷害或損失而引起的任何和所有索賠、費用、開支、費用或訴訟向業主進行賠償、辯護並使其不受傷害，除非是由於業主、其代理人、僱員和承包商的過失或疏忽造成的。承租人應為業主及其管理代理人的利益購買承租人發電機和儲油罐的保險，保險金額和類型應符合行業標準[Vericel以確認所需的承保範圍].

6.2.7天台設備。(A)在不放棄適用第6.2.5節(A)段規定的情況下，承租人有權在不向承租人收取費用的情況下，安裝和操作與承租人的業務有關的屋頂設備，這些設備將安裝在建築物的4層機械空間和建築物屋頂的空地上

如附件B-1所示屋頂平面圖所示(第4層空間和開放式屋頂區域稱為“屋頂設備區”)。承租人的屋頂設備應在大小和安裝方式上得到業主的合理批准，包括符合業主的合理設計標準和任何其他合理要求(包括業主要求的視覺屏蔽，以便從街道水平看不到)。經批准的屋頂設備應稱為“屋頂設備”。承租人應確保所有此類屋頂設備安裝不會以任何方式影響任何屋頂保修或影響屋頂的完整性。承租人應將屋頂設備安裝的計劃和規格提交業主批准，不得無理拒絕或拖延批准，並應全面遵守業主根據第6.2.5節的要求。承租人還有權免費使用建築物內的管道、豎井和立管空間，只要業主批准其平面圖和規格，即可將建築物連接到屋頂設備。承租人還應直接向公用事業提供商支付房東與屋頂設備相關的所有電費。承租人應隨時進入屋頂，以便安裝、操作、維護、維修或拆除屋頂設備，並同意在整個期限內保持屋頂設備的良好狀態和維修。承租人應要求其員工、供應商和承包商按照行業標準採取最高級別的謹慎措施，以防止任何屋頂保修作廢，並確保出於任何原因進入屋頂任何部分時屋頂膜的完整性。另外, 承租人同意遵守房東的規則和政策，使用與所有涉及承租人屋頂設備的安裝和維修相關的起重機。所有屋頂設備的安裝、運行、維護、維修和拆除應由承租人自行承擔費用，使用業主批准的屋面承包商，不得無理拒絕或拖延批准，但如果房東要求，可以承租人使用房東的屋頂承包商為條件，並應根據伯靈頓鎮和任何其他政府機構和有管轄權的公共機構的所有適用法律和要求執行。

(B)現將附件B-1所示的處所4樓部分外面的天台空地指定為供業主與租客共用的地方。房東和租客均應盡合理努力，防止幹擾對方使用共用天台區域。本租約期滿或提前終止時，承租人應拆除屋頂設備，除非在計劃審查時，房東通知承租人在租期結束時不需要拆除屋頂設備，房東應在承租人要求的時間通知承租人。如果承租人拆除屋頂設備，承租人應修復因拆除而對屋頂和/或建築物造成的任何損壞。

(C)根據第4.2.5.7節的規定，承租人應賠償、維護並使業主免受與屋頂設備有關的任何和所有責任、索賠、損害、成本和開支，包括屋頂或物業的任何組成部分的損壞，除非是由於業主、其代理人、僱員或承包商或屋頂的其他使用者的疏忽或故意不當行為造成的。上述賠償在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(D)安裝屋頂設備的權利可隨本租約的轉讓或轉租而轉讓或轉租，但對經批准的屋頂設備的任何更改或增加均需經業主批准，並須符合本租約第6.2.5節的要求。除本租賃外，承租人不得授予任何其他方使用屋頂設備區域的任何部分的任何權利或許可。

6.2.8遺棄。在租期內不得放棄物業，但有一項理解及同意，即只要租客繼續及時履行本租約項下的所有其他義務，包括支付租金及應付業主的所有其他款項，並由租客採取合理措施管理空置空間，則物業空置不得被視為放棄。

6.2.9標誌。未經房東事先書面批准，不得油漆或放置從房屋外部可見的任何標誌、窗簾、百葉窗、百葉窗、遮陽篷、天線等。儘管有上述規定，承租人應被允許自費在建築物上安裝外部標牌，但須經業主關於大小、位置和安裝方式的批准，該批准不得被無理拒絕、限制或拖延，以符合業主對公園的標準標牌政策。承租人的標牌應符合所有適用的州和地方法律法規。承租人應保持其標牌處於良好狀態，並應在租期結束時將其拆除。房東應自費將租户的企業名稱安裝在南門紀念碑標誌和其他適用的指示標誌上。

6.2.10停車場和倉庫。除第5.2(C)節另有許可外，不得允許在房舍外儲存任何材料；也不得使用停車場臨時或永久存放卡車；也不得允許將房舍用於任何習慣於重型卡車運輸的用途。

第七條

傷亡或被奪走

7.1在發生意外事故時終止合同。

(A)如果在本租約最初期限的最後三十六(36)個月內的任何時間，房屋或任何材料或大部分遭到損壞或毀壞，則房東或租客中的一方有權在事故發生後三十(30)天內以書面通知另一方終止本租約。如業主行使權利終止本租約，而原租期尚餘36個月或以下，則承租人有權根據本租約第2.3條行使其續期選擇權，該選擇權具有使業主終止通知無效的效力。在這種情況下，原租期將延長10年，房東有義務按照第7.2節的規定進行房東修復工作。經延長租期內物業的年度固定租金將按第2.3(B)節有關經延長租期內釐定年固定租金的方式釐定。如果承租人拒絕行使延長期限的延期選擇權，則

業主的終止通知將繼續有效，本租約應根據本第7.1節的規定終止。

(B)如在原租期的最後十二(12)個月或其任何延期期間(不論是根據行使租客的延期選擇權或根據本條第7條延長原有租期)，物業或樓宇的任何主要部分或物業被燒燬或遭受重大或重大損害，則業主或租客其中一方有權以書面通知另一方終止本租約。此類終止通知應指明終止的生效日期，該日期不得早於當事人終止通知之日起三十(30)天，也不得超過當事人終止通知之日起六十(60)天。如果房東按照第7.1(B)條的規定終止合同，承租人無權行使其延期選擇權。如果本租約根據第7.1(B)條終止，租金應分攤並支付至終止之日。

(C)如果房產在延長的期限內或在原期限的延長期間(如果根據第7條要求)被燒燬或受到重大或重大損害，並且業主選擇的獨立建築師或工程師合理地認為，業主的修復工程(第7.2節所界定的)不能在維修或修復工程開始之日起十二(12)個月內完成，則業主或租户可在建築師或工程師向雙方提供意見之日起三十(30)天內通知另一方，終止本租賃。此類終止通知應指明終止的生效日期，該日期不得早於當事人終止通知之日起三十(30)天，也不得超過當事人終止通知之日起六十(60)天。業主應盡力在事故發生後四十五(45)天內將建築師的意見傳達給租户。如果本租約根據第7.1(C)條終止，租金應分攤並支付至終止之日。

(D)如果物業在原租期的前108個月內因火災或意外事故而被摧毀或遭受重大或實質損害，而業主所挑選的獨立建築師或工程師合理地認為，下述第7.2(B)節所述物業的全面修復工程不能在工程開始之日起二十八(28)個月內完全完成，則業主(以合理及善意行事)或租客可按上文(C)段所述的相同方式終止本租約，租金應分攤並支付至終止之日。如果房東根據7.1(D)節的規定行使終止本租約的權利，則承租人有權根據本租約第2.3節行使其延期選擇權，該選擇權具有使房東的終止通知無效的效力。在這種情況下，原租期將延長10年，從第12個租賃年滿開始，房東有義務按照第7.2節的規定進行房東修復工作。經延長租期內物業的年度固定租金將按第2.3(B)節有關經延長租期內釐定年固定租金的方式釐定。如果承租人拒絕在延長的租期內行使其延期選擇權，則房東的終止通知將繼續有效，並且本租約應根據本7.1(D)節的規定終止。

7.2需要修復。

(A)如果房屋或其任何部分在原租期的前108個月內的任何時間因火災或傷亡而被摧毀或損壞，且房東或租客均未根據第7.1節規定的任何權利終止本租約，則房東和租客應共同努力，按照第7.2(B)節規定的方式和範圍，以雙方各自的義務修復和恢復房屋，但條件是，本租約的原始期限必須再延長一段時間，包括為提供整整十年的原始期限所需的額外年數(從傷亡之日起計算)。(此類延期不應被視為行使第2.3節規定的承租人延期選擇權。)在該等額外期間內，承租人須以年度固定租金為基礎，按本租約最後一次支付的每平方英尺可租樓面面積的比率(於意外發生日期)每年較前一年的年度固定租金增加2.5%的比率支付固定租金，並保留承租人的續期選擇權。

(B)如果房東或租客都沒有按照上文第7.1節的規定終止本租約，或者如果根據第7.2(A)節的規定需要恢復，本租約應繼續有效，並應根據房產遭受的損壞的性質和程度，按公平比例減少租金，直到房東和租客將房產或其剩餘部分恢復到以前的狀態。房東和租客應共同努力，商定合理的時間表，執行和完成各自的工作部分，以合理和真誠地完全修復場地，並應在執行任何可能重疊並需要共享工地的工作期間進行合作，並應促使其承包商合作。房東的修復義務在本文中統稱為“房東修復工作”，應僅限於根據本租約第3條作為房東的工作進行的基礎建築核心和外殼元素以及其他初步改進，房東承諾以合理的勤奮進行，但須遵守當時存在的分區和建築法律或法令。房東的修復工程應排除上述第三條規定的TIW，以及租户在房屋內或在房屋內進行的其他改進和更改。所有其他維修和恢復工作，包括TIW和所有其他租賃改進(統稱為“承租人恢復工作”)應由承租人執行，費用由承租人承擔, 迅速和盡職調查。承租人應盡合理努力，不得在執行承租人的修復工作期間幹擾業主的修復工作。作為業主根據第三條規定的工作的一部分，業主應按照建造大樓所使用的材料和設備的相同質量和標準為業主的修復工作提供資金。業主應為其保險單下的任何免賠額和因業主未能購買本租賃所要求的保險而造成的任何收益不足提供資金。承租人應被要求為其保險單下的任何免賠額和因未能投保本租賃所要求的保險而出現的任何收益不足提供資金。

7.3獎。無論法律規定的賠償形式如何，在所有情況下，所有要求損害賠償或賠償的權利都應屬於房東。承租人特此授予房東獲得損害賠償金的所有權利和契諾，以交付房東可能不時要求的進一步轉讓。

7.4大量攝取。如果根據任何政府法律、條例或條例，或以徵用權或以購買代替徵用權的方式，將房屋的很大一部分(定義如下)用於任何公共或準公共用途，則任何一方均可在取得租約後六十(60)天內通知另一方終止本租約，而在終止租約之前的任何期間內，如租户對房屋的使用受到如此阻止或實質性幹擾(且事實上租户並未使用)，租金應完全或按比例減少。承租人被禁止使用和不使用的處所的可出租面積與該處所的可出租總面積的比例。就本協議而言，“大部分”指物業或處所的任何部分，如被佔用會阻止承租人在緊接被佔用前租用的處所被允許使用，或建築物或處所的任何重要部分，經業主選定並經承租人批准(該批准不得被無理扣留)，在維修或修復工程開始之日起365天內無法修葺或恢復至適合承租人使用的適當狀況。

7.5徵用後的重建。如果本租賃未按上文第7.4節的規定終止，房東應按照上文第7.2節的規定恢復和重建房屋，費用和費用由房東自行承擔。在任何情況下，根據本協議應支付的租金不得因任何該等收取而減少或減少，承租人亦無權因任何該等收取而終止本租約，除非該物業已部分地無法承租，在此情況下，租金應根據如此佔用或以其他方式變得無法承租(且事實上並非由承租人使用)的面積而公平地遞減。在任何情況下，房東都沒有義務根據本節的規定，花費超出房東根據第7.3條收到的金額的任何款項。

第八條

缺省值

8.1違約事件。(A)如果承租人在履行其支付固定租金、額外租金或房東規定的任何其他款項的義務時違約，並且如果這種違約在房東發出書面通知指定違約後十(10)天內持續十(10)天，或者如果在房東向租客發出書面通知指定任何其他違約後三十(30)天內，承租人沒有努力糾正如此規定的一項或多項違約，或此後沒有努力進行糾正，直至完成，或(B)如果租户進行任何轉讓，違反了本租約第6.2.1節的規定，或(C)如租客或租客的任何擔保人為債權人的利益而作出任何轉讓，或(D)租客的租賃權益須在執行時取得，或(E)如針對租客的租賃權益提出留置權或其他非自願產權負擔，但在房東向租客發出書面通知後三十(30)天內仍未解除，或(F)租客或租客的任何擔保人根據當時有效的破產法或法規的任何規定提出清盤、重組或安排的呈請，或(G)如果根據任何破產法或法規的任何條款向承租人或承租人的任何擔保人提交了非自願請願書，並且該非自願請願書在此後九十(90)天內未被駁回，或(H)如果承租人未能履行《建設託管協議》第3條下的任何資金義務，

並且此類故障在業主書面通知指定故障後十(10)個工作日內未得到糾正，或(I)如果承租人未能在批准的施工進度中指定的TIW開始日期開始施工活動，或停止執行TIW的任何部分(在這兩種情況下都不是由於不可抗力)，或完全放棄施工活動，且此類故障在業主書面通知指定此類故障後持續九十(90)天以上，則在任何此類情況下，業主和業主代理人可合法地：除不減損對任何先前的違反契諾行為的補救外，亦可在沒有要求或通知的情況下，在法律程序下，立即或在其後的任何時間，以全部名義進入處所或其任何部分，收回與業主以前的屋村相同的處所或其任何部分，並驅逐租客及透過租客或租客提出申索的人，並移走處所及其財物，而不被當作犯了任何形式的非法侵入罪，亦不損害任何原本可用於欠租或先前違反契諾的補救，及/或業主可發出書面終止通知予租客終止本租約，而本租約將於上述入夥日期或發出該通知後的第三(3)日終止及終止，猶如該日期為本租約原來指定的屆滿日期一樣。承租人將遷出並將房屋交還給房東，但仍應承擔本合同規定的責任。如果房東因第8.1(H)條和/或第8.1(I)條規定的違約超過適用的治癒期限而終止本租約, 房東還應按照《建設工程託管協議》第8節規定的程序終止《建設工程託管協議》。租客特此放棄對房產的所有法定權利(包括但不限於可合法放棄的贖回權)，房東可在不通知租客的情況下儲存租客的個人財產、行業固定裝置和設備，以及任何通過租客或在租客下提出索賠的人的個人財產、行業固定裝置和設備，費用和風險由租户承擔。如果房東這樣選擇，可以在公開拍賣或私下出售這些物品，並將淨收益用於支付租客欠房東的所有款項(如果有)，並支付餘額(如果有)。給房客。本條款8.1中規定的任何終止或收回均不解除承租人或承租人的任何擔保人在本租約項下的責任和義務，所有這些責任和義務在任何此類終止或收回後仍然有效。

8.2補救措施。(A)在終止或收回租約的情況下，租户承諾按時支付業主固定租金、額外租金和本租約中承租人有義務支付的所有其他款項，並以相同的方式、相同的程度和同時支付，猶如本租約未被終止一樣。在計算承租人根據前一句話應支付的金額時，承租人應記入本第8.2節規定支付給房東作為補償的任何金額，以及房東通過重新出租房屋而獲得的任何租金的淨收益，扣除房東與重新出租相關的所有費用，包括但不限於所有收回成本、經紀佣金、合理的律師費，以及為重新出租準備房屋的費用。

(B)業主可選擇(I)將該物業或其任何一部份或多於一部份重新出租，租期可相等於或短於或超過該期間的剩餘部分，並可給予業主認為適宜或必需的優惠及免收租金，以供出租及/或(Ii)對物業進行其唯一認為適宜或必需的改建、修葺及裝飾。

業主根據上述規定而採取的任何行動或未能重租或在重租下收取租金，均不得操作或解釋為如上所述免除或減輕租客的責任。

(C)業主可向租客發出書面通知，選擇追討剩餘期間預留的租金總額，作為補償，以代替業主全數追討根據本條例第8.2條前述條文應繳的款項(終止時已累算及未付的任何種類租金除外)。在計算預留租金時，除固定租金和額外租金外，還應包括承租人同意為上述剩餘租金支付或履行的所有其他對價的價值。

(D)業主可在本租約根據第8.1節所載任何條文終止後，或在因違反租客的任何義務而以其他方式終止後的任何時間，選擇追討，而在完全收回之前，業主可隨時以書面通知租客，以代替任何其他損害賠償或彌償，以及代替業主全數追討根據本條第8.2節的所有前述條文須支付的所有款項，相當於本租約終止後剩餘時間的固定租金和額外租金的總和，加上終止時任何類型的應計和未付租金，減去截至支付此類違約金時房東根據本節8.2前述規定追回的金額。

(E)本租契並不限制或損害業主在因本租契終止而提出的破產或無力償債的法律程序中，證明和取得相等於在證明損害賠償時有效的任何成文法或法律規則所允許的最高款額的權利，而不論該款額是否大於、等於或少於上述損失或損害賠償的款額。

8.3累積補救。業主根據本租約享有的任何及所有法律和衡平法上的權利和補救，應是累積的，不得被視為相互牴觸，在法律允許的範圍內，任何兩種或兩種以上的這種權利和補救可以同時行使。

8.4房東補救違約的權利。房東可以，但沒有義務，在本租約規定的適用通知期和治癒期屆滿後，隨時補救租客的違約行為；只要房東選擇，房東為補救違約而產生的所有費用和開支，包括合理的律師費，應由租客按要求作為額外租金支付給房東，以及從房東付款之日起至租客付款之日按利率(下文定義)計算的利息。“利率”一詞是指與《華爾街日報》不時刊登的最優惠利率相加三個百分點的利率，如果該利率違反了高利貸法規，則該利率應為州法律規定的最高利率。

8.5免除失責的效力。業主對任何作為或不作為的同意或允許，如非如此明文規定，則不得以任何方式持有或解釋為損害本協議中任何契諾或條件的持續義務，或在任何情況下，允許類似的作為或不作為。

8.6不放棄等。房東沒有就違反本租約的任何契約或條件尋求補救，或堅持嚴格履行本租約或條件，不應被視為放棄此類違反，也不應阻止最初構成違反的後續行為具有最初違反的所有效力和效果。房東在明知本租約的任何條款被違反的情況下收取租金，不應被視為放棄房東的違約行為。業主對任何違反任何協議或責任的行為的明示或默示的同意或放棄，不得解釋為對任何其他違反相同或任何其他協議或責任的行為的放棄或同意。

8.7沒有一致和滿意。房東接受少於當時到期的固定租金、額外租金或任何其他費用的金額，不得被視為不是由於該租金或費用的最早到期分期付款，也不得被視為同意或滿足任何支票或付款作為租金或其他費用的支票或信件上的任何背書或聲明，房東可接受該支票或付款，但不損害房東收回該等分期付款餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

第九條

按揭持有人的權利

9.1按揭持有人的權利。本文使用的“抵押”一詞包括證明其他自願留置權或產權負擔的抵押、信託契據或其他類似文書，以及它們的修改、合併、延期、續期、替換和替代。“持有人”一詞是指抵押權人，以及抵押的任何一個或多個其後的持有人。在抵押權持有人為止贖的目的進入並佔有該財產之前，該持有人應僅擁有為保持本租約的完整性所必需的業主權利作為抵押。在進入和佔有該財產以止贖的目的時，該持有人享有房東的一切權利。任何該等按揭持有人均無須以承按人或承讓人的身分履行業主的任何義務，或因沒有履行業主的任何義務而負上損害賠償責任，除非與直至該持有人為止贖的目的而進入和接管該財產。一旦為了止贖的目的進入，該持有人應在第10.4節的規定的約束下並受益於第10.4節的規定，負責履行房東的所有義務，但任何止贖程序的中止應被視為根據上述規定向財產的所有人轉讓財產的權益。

本租約所載與按揭持有人的權利、權力及利益有關的契諾及協議(特別是但不限於本節9.1所載的契諾及協議)構成對任何個人、公司或其他實體的持續要約，而任何個人、公司或其他實體接受受本租約規限的按揭，即承擔

本合同規定了與該持有人有關的義務；該持有人在此被視為本租約的一方，作為本合同項下的權利人，與其名稱被寫在本租約上的程度相同；該持有人有權以自己的名義執行該等條款。承租人同意應房東的要求，不時簽署和交付任何形式和內容合理地為承租人和承租人所接受的協議，這可能是實施本條款9.1規定所必需的。

9.2租賃從屬關係。自生效日期起，該物業未受任何抵押貸款的約束，因此，本租約應優先於任何未來的抵押貸款。然而，儘管有前述規定，雙方同意，租客在本租約下的權利和權益應服從任何未來的一項或多項按揭，以及根據該等按揭作出的任何及所有墊款，並服從該等按揭的持有人在該處所或該處所所屬的任何財產中的權益，但本租賃的附屬於任何未來按揭，須以該持有人、租客及業主(如有需要)籤立、確認及交付為實施或通知該等附屬關係所需的任何及所有文書為條件(包括附屬、以商業上合理的形式，通常在類似的商業交易中使用，承租人應有機會審查和談判。本租約所屬的任何按揭均可包含持有人認為慣常或慣常的條款、規定及條件，但須受上一句的規限。來自任何未來貸款人的不幹擾和委託協議將不會對隨後與第三方達成的任何不幹擾協議產生任何先例影響。

第十條

危險材料

10.1不放行有害物質。承租人契約並同意不在房屋和物業內、屋內、樓下或物業內使用、釋放、處置、製造、儲存或運輸任何危險材料(下文定義)，除非遵守任何或所有由對危險材料或物業擁有司法管轄權的政府當局頒佈並經修訂的法律、法規、條例或命令(統稱為“法律要求”)，並且除在承租人的正常業務過程中使用的危險材料外，但僅符合所有適用的法律要求和房東的任何合理要求(例如對圍欄或其他上鎖的圍欄的要求)。承租人應遵守關於承租人在其業務運營中使用的危險材料和所有化學品和易燃物質(無論以何種形式)的所有政府報告要求，並應向房東提交所有此類報告的副本。在本租賃期限內，如果在房屋或物業內或其上發生危險物質釋放或釋放威脅，承租人應自費執行任何和所有適用法律要求所要求的行動，以評估、遏制、移除或迴應此類釋放或釋放威脅；但是，承租人在本租約項下的工作或行動應事先獲得房東的批准，不得無理拒絕批准。危險材料“一詞是指根據任何適用的地方、州或聯邦法律和/或根據其通過的條例或依據其頒佈的出版物被定義或分類為”危險材料“、”危險廢物“、”危險物質“、”有毒物質“、”危險污染物“、”有毒污染物“或”油“或類似進口詞語的任何和所有材料，包括, 但不限於，《美國法典》第42編第9601節。序列號。(《經濟、社會、文化權利國際公約》)[見《美國法典》第42編第6901節]。序列號。(RCRA)、M.G.L.C.21C或M.G.L.C.21E，均已修訂。

10.2危險物質放行通知。承租人應及時以書面形式將承租人或其業務活動引起或涉及的所有有害物質泄漏、泄漏或釋放威脅，以及承租人從任何政府當局或第三方收到的關於房屋或財產上存在或懷疑存在危險物質、危險物質從房屋或財產遷移或疑似遷移到其他財產、或危險材料從其他財產遷移或疑似遷移到房屋或財產的所有通知、命令、罰款或任何形式的通信通知業主。

10.3房東有權檢查。至少提前二十四(24)小時向租户發出書面通知(可以通過電子郵件)，並且在任何12個月內不超過一(1)次(除非房東合理地認為租户沒有遵守法律要求，或者發生了泄漏、釋放或釋放危險材料的威脅，在這種情況下，房東應提供在情況下合理的事先通知)，房東、其官員、員工、承包商和代理人有權但沒有義務檢查房屋區域，以確定租户是否遵守法律要求，包括CERCLA、RCRA、M.G.L.C.21C或M.G.L.C.21E以及其他州和聯邦環境法律，或根據上述任何一項頒佈的法規。房東應盡合理努力盡量減少對租客業務的幹擾，但不對造成的任何干擾負責

因此，只要房東採取了這種合理的努力。在任何情況下(緊急情況除外)，房東和任何其他被許可方應遵守承租人所要求的安全和出入程序。

10.4業主的審計權。在向承租人發出書面通知(可以通過電子郵件)至少二十四(24)小時且在任何12個月期間不超過一(1)次的情況下，承租人應允許房東、其員工及其代理人(包括其環境顧問)在租期內不時進入房屋內的所有區域，以便在正常營業時間內或在經雙方同意的其他時間或在發生環境緊急情況時進行環境評估或檢查。如果房東行使第10.4節規定的權利，房東應盡合理努力將對租客業務的幹擾降至最低，但不對由此造成的任何干擾負責，前提是房東已採取這種合理努力。在任何情況下(緊急情況除外)，房東和任何其他被許可方應遵守承租人所要求的安全和出入程序。

10.5租户審計。在本租賃期限內，業主有權隨時要求承租人租用，在這種情況下，承租人應自費聘請一名令業主滿意的環境顧問，在房屋和/或物業進行環境評估、檢查和/或抽樣，以確定在租賃期限內是否釋放了有害物質。

10.6補救措施。如果根據上述第10.4或10.5節進行的評估、檢查或採樣，或任何其他評估、檢查或採樣顯示，承租人或其員工、代理人或承包商已釋放或威脅釋放危險材料，則承租人應自費採取適用法律和任何政府當局要求的所有補救和/或響應行動，此後，承租人應迅速恢復因此類補救和/或響應行動而受損或受影響的任何區域。

10.7承租人的報告要求；管理和安全計劃。本租約簽訂後，承租人應向房東提交一份清單，列明承租人在正常業務過程中將在房屋內使用或儲存的材料，這些物品應經房東批准，不得無理扣留或拖延。租户應每隔一年或12個月向房東提供一份最新的房源清單，任何新增房源均須經房東批准，不得無理扣留或拖延。租户應在起租日期前至少六十(60)天準備一份所謂的《化學品管理和設施安全計劃》，並提交給房東和房東的環境顧問。承租人應按照該計劃中規定的程序和做法在房屋內經營業務，並應及時糾正任何違反或經房東或其顧問合理判斷，隨着時間推移會違反本條第10條規定的做法、程序或條件，費用由承租人承擔。承租人應遵守關於承租人在其業務運營中使用的所有化學品和易燃物質的所有政府報告要求，並應向房東提交所有此類報告的副本。

10.8賠償。承租人同意從本租賃之日起及之後，賠償承租人、其員工、代理人或承包商使用、釋放、威脅釋放、持有、搬運、運輸、儲存或處置危險材料，並向業主提供業主可接受和批准的律師的賠償、辯護和辯護，並免除因承租人、其員工、代理人或承包商使用、釋放、威脅釋放、持有、搬運、儲存或處置有害材料而產生的所有索賠、責任、損失或損害，包括但不限於任何聯邦、州或當地法律、要求和法規下的責任，或對建築物或財產的任何系統的損害。第10.8節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第十一條

雜項條文

11.1一方向另一方發出的通知。本協議規定或允許的所有通知均應以書面形式發出，如發給租客，則應寄往租客的原始通知地址或租客最後以書面通知房東指定的其他地址；如果以書面通知房東，則應以房東的原始通知地址或房東最後以書面通知租客指定的其他地址為地址。任何通知在收到或拒絕時，應被視為已預付郵資、以掛號郵件、要求退回收據的方式發送到該地址，或在被寄送到全國認可的夜間承運人服務以便遞送到該地址後的下一個工作日，或當被專人遞送到該地址時被視為正式發出。

11.2安靜的享受。房東同意，在承租人支付租金並履行並遵守其部分履行和遵守的協議、條件和其他規定後，承租人應且可以在本租約期間和平、安靜地擁有、持有和享用房產，而不受房東或任何根據房東提出索賠的人的任何形式的阻礙或騷擾，但須遵守本租約的條款。

11.3租約不得記錄；租約通知書。承租人同意不會記錄本租約。房東和租客同時簽署《租賃通知書》，格式如附件I所示。[租客須擬備租契通知書]承租人應負責將該租賃通知記錄在米德爾塞克斯縣契約登記處。承租人同意在簽定本租約時，以承租人的名義簽署、確認並交付本租約終止通知，該通知將由房東代管，直至本租約期滿或更早終止。

11.4業主責任的限制。本租契所用的“業主”一詞，就業主須履行的契諾或義務而言，僅限於指有關物業當時的一名或多於一名業主，如該物業的所有權發生任何轉讓或轉讓，則業主(如其後發生任何轉讓或轉易，則為當時的授予人)應同時從該轉讓或轉易的日期及之後獲得豁免及免除，而不再有任何其他文書或協議，就業主履行本租契所載的任何契諾或義務而在其後履行的一切法律責任，特此聲明，本租約中包含的契諾和義務

在符合上述規定的情況下，對業主、其繼承人和受讓人具有約束力，僅在他們各自的該租賃權益或費用的連續擁有期內並就他們各自的所有權期間(視屬何情況而定)。承租人、其繼承人和受讓人不得針對業主在建築物及其租金和收益中的權益以外的任何業主資產主張或強制執行任何違反本租約的索賠，承租人同意僅着眼於該等權益來清償本租賃項下對業主的任何責任或索賠，並特別同意，在任何情況下，業主(包括但不限於業主的任何普通或有限合夥人、受託人、受益人、高級管理人員、成員、董事或股東)均不對任何此類責任承擔個人責任。

11.5不可抗力。在本合同任何一方被要求採取任何行動的情況下，由於天災、戰爭、內亂、火災、洪水或其他傷亡、勞工困難、勞動力、材料或設備短缺、政府規定、異常惡劣天氣、檢疫、傳染病、流行病、大流行病、突發公共衞生事件或危機或其他超出該方合理控制範圍的原因(上述任何原因在本合同中稱為“不可抗力”)造成或導致的延誤不應計入確定完成工作的時間，不論該等時間是以固定日期、固定時間或“合理時間”指定，而該等時間應視為已按該延遲期間延長。任何事件均不構成“不可抗力”，除非(A)該事件或情況是當事人延誤的實際原因；(B)該事件或情況不是尋求索賠該不可抗力的一方的任何違反、疏忽或故意不當行為的結果；(C)每一事件或情況都不是由於一方未能支付任何款項而引起的；(D)該事件或情況超出了尋求索賠該不可抗力的一方的合理預期和控制；(E)提出不可抗力索賠的一方當事人已採取一切商業上合理的行動以減少當事人的延誤，並且該方當事人已在合理可行的情況下儘快將不可抗力事件通知另一方, 在任何情況下，在當事人意識到這種不可抗力後五(5)個工作日內。在任何情況下，任何根據本租約設定的履約日期，在存在不可抗力的每一天，不得延長超過一天。承租人無力支付房東根據本合同應支付的任何款項，不得因上述任何原因而受到影響或免除，也不得被視為不可抗力事件。

11.6房東違約。房東不應被視為在履行本協議項下的任何義務時違約，除非房東未能履行該等義務，並且在承租人向房東(以及承租人已收到通知的所有抵押權人)發出書面通知，説明房東所稱違約的性質後，房東的違約應持續三十(30)天或合理需要的額外時間以糾正任何此類違約。無論是否發出通知，房東在任何情況下都不對因房東違約而給租客造成的附帶或後果性損害負責。

11.7當事人之間的關係。本租約中包含的任何內容不得被視為或解釋為在本租約雙方之間建立委託代理關係或合夥或合資關係，但有一項諒解，即本租約中包含的任何規定或本租約各方的任何行為均不得被視為在本租約雙方之間建立除房東和租客關係以外的任何關係。

11.8保密協議。本租約各方將對本租約保密，不得以口頭或書面形式向任何人透露本租約的經濟條款或其他條款，但此等人士不包括該方的高級職員、董事、成員、合夥人或股東、律師、經紀人、會計師及其他專業顧問；任何政府機構；根據傳票或其他法律程序；或與擬轉租或轉讓物業或再融資或出售建築物或物業有關的任何人士。以上規定不適用於最初命名的承租人，房東在此承認承租人是一家上市公司，與此相關的本租約可作為美國證券交易委員會適用於承租人的任何要求的一部分提交。

11.9經紀業務。房東和租客授權並向另一方表示，作出上述擔保和陳述的一方沒有與任何經紀人進行交易，除了高緯物業和世邦魏理仕(“承租人的經紀人”)和紐馬克·弗蘭克(“業主的經紀人”)(統稱為“經紀人”)，雙方都同意就違反前述陳述和保證所造成的任何和所有損失、成本、損害、索賠或費用賠償、辯護並使對方不受損害。房東應根據另一項協議向房東經紀人支付費用，並無義務向房客經紀人支付(房東經紀人應根據他們之間的另一項協議給予補償)。

11.10適用法律和建築；合併；陪審團審判。本租約可簽署副本，並受馬薩諸塞州聯邦法律管轄和解釋，如果本租約的任何條款在任何程度上無效，則本租約的其餘部分不受影響。本租約及隨附的展品構成業主與租客之間有關物業及建築物的所有契諾、承諾、協議及諒解，除本租約所述外，雙方之間並無任何口頭或書面的契諾、承諾、協議或諒解。業主或業主代理人均不受任何有關該房產、該建築物或該物業的陳述的約束，除非在此明確規定，而且所有口頭或書面陳述均應被視為併入本租約。在業主提出或針對業主提出的任何訴訟、法律程序或申索中，租客應並在此放棄陪審團審判，該等訴訟、法律程序或申索涉及因本租約、業主與租客或租客對物業的使用或佔用的關係而引起的任何事宜或以任何方式與本租約有關的事宜。本租約中包含的幾篇文章和章節的標題僅為方便起見，不得在解釋本租約時考慮。除非與上下文相牴觸，否則本租約中出現的“房東”和“租客”一詞應被解釋為指以上所述的人及其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人，以及通過或通過他們提出索賠的人。如果有一個以上的承租人，本租賃對承租人的義務應是連帶的。

11.11反對意見。對於本租約中規定或被認為規定房東不得無理扣留或無理拖延任何同意或批准的任何條款，承租人無權提出任何索賠，承租人特此明確放棄任何損害賠償索賠，但應理解並同意，承租人對此的唯一補救措施應是針對具體履行義務的訴訟。

11.12主管當局。如果承租人是公司、合夥企業或有限責任公司，承租人特此聲明並保證：承租人是正式成立的公司、合夥企業或有限責任公司(視情況而定)，有資格在馬薩諸塞州聯邦開展業務；簽署本租約的人已被正式授權代表上述公司、合夥企業或有限責任公司簽署和交付本租約；承租人的章程授權簽訂本租約。

11.13對應方。本租約可以簽署多份副本，每份副本應視為正本，但所有副本應構成一份相同的文書。本租約的任何傳真或其他電子形式的原始簽名版本應被視為與原始文件的簽署和交付具有同等的法律效力，並應在各方面與原始文件一樣對待。業主和租客應以濕墨水簽署本租約，但所有其他不時簽署的租賃文件應通過DocuSign(或其他商業上合理的電子執行數字平臺)簽署，除非雙方另有約定。通過DocuSign(或其他商定的電子執行數字平臺)簽署所有其他租賃文件是一種可接受的簽署形式，應具有效力和約束力，與簽署濕墨水原件具有同等的法律效力。

11.14 OFAC合規性。承租人特此保證並聲明：(A)承租人或其任何關聯公司均未與任何國家的政府、位於任何國家的任何人或外國資產管制辦公室(OFAC)實施的任何美國經濟制裁目標的任何其他人做生意、贊助或提供援助或支持；承租人不受任何此類政府或個人的擁有或控制(在頒佈此類制裁的法規或授權頒佈此類制裁的法律的含義內)；承租人根據本租賃條款收到的任何付款和/或收益不得用於資助任何此類制裁所針對的任何國家/地區的任何業務、融資任何投資或活動或向任何人支付任何款項；(B)承租人根據本租賃條款提交給房東的資金不直接或間接來自可能違反美國聯邦、州或國際法律和法規(包括反洗錢法)的活動；(C)承租人或任何控制、控制或與承租人共同控制的人，或任何在承租人中擁有實益權益的人，任何承租人作為代理人或代理人的人，或任何就本租約向承租人提供資金的人，均未因洗錢、販毒、與恐怖主義有關的活動而受到任何政府當局的調查，或已被控以洗錢罪，或被判犯有在美國將被視為洗錢罪的任何罪行, 或違反任何反洗錢法；(2)根據任何反洗錢法被評估為民事或刑事處罰；(3)在任何反洗錢法下的任何行動中其任何資金被扣押或沒收；(4)在被反洗錢金融行動特別工作組指定為非合作國家或地區的國家或地區居住或有營業地點的個人或實體，或其募集資金從該司法管轄區轉移或通過該司法管轄區轉移；(V)是《愛國者法》所指的“外國殼牌銀行”(即在任何國家沒有實體存在，也沒有附屬於有實體存在和可接受的監管水平的銀行的外國銀行，以及

(Vii)是財政部長根據《愛國者法案》第311或312條指定的因洗錢問題而需要採取特別措施的司法管轄區內的個人或實體；或(Vii)是財政部長因洗錢問題而指定為需要採取此類特別措施的實體；或(Viii)是出現在任何美國政府提供的已知或可疑恐怖分子或恐怖組織名單上的個人或實體。就本陳述而言，術語“反洗錢法”是指所有法律、法規和行政命令，包括州和聯邦、刑事和民事法律、條例和行政命令，這些法律、法規和行政命令(1)限制使用和(或)沒收非法交易收益；(2)限制與被認定為恐怖分子、毒品販子或以其他方式從事違背美國利益活動的指定國家或個人的商業交易；(3)要求金融機構與其開展業務的各方的身份和文件；或(4)旨在擾亂資金流向恐怖組織。此類法律、法規和制裁應包括但不限於2001年的《美國愛國者法案》。第107-56號(“愛國者法”)，行政命令13224，《銀行保密法》，載於《美國法典》第31編第531節等。見《與敵貿易法案》，《美國最高法院判例彙編》第50卷，附頁。第1節ET.見《國際緊急經濟權力法》，載於《美國最高法院判例彙編》第50卷，第1701條及。SEQ.，OFAC管理的經濟制裁，以及美國聯邦法典第18編第1956和1957節有關防止和發現洗錢的法律。

簽名出現在緊隨其後的頁面上

見證本合同於上述日期加蓋印章：

房東：

新開發銀行業主2，L.P.，

特拉華州的有限合夥企業

作者：NDB Holdings LLC

一家馬薩諸塞州有限責任公司，

其授權代理

作者：Nordblom JV Manager，Inc.

一家馬薩諸塞州的公司

its Manager

By: /s/ Adele Olivier

Adele Olivier

Senior Vice President

租户：

VERICEL公司

作者：/s/邁克爾·哈爾平

邁克爾·哈爾平

首席運營官

附件A

土地的法律描述

第4區(未註冊土地)擬建地段4及擬建地段4B：

位於馬薩諸塞州米德爾塞克斯縣伯靈頓的某塊土地，如Vanasse Hangen Brustlin，Inc.編制的名為“馬薩諸塞州伯靈頓土地計劃”的土地圖則所示，擬議第4號地塊和第4B號地塊，發佈日期：2008年7月3日，在米德爾塞克斯縣(南區)地契登記處記錄為2008年第976號圖則。

以及在網絡驅動器上通過和重新通過的權利，以及將網絡驅動器用於馬薩諸塞州伯靈頓鎮街道和道路通常使用的所有目的的權利，包括安裝和使用公用事業，與所有其他合法有權享有的權利一樣，包括但不限於從書28562頁所述地役權的授予中獲得的在伯靈頓鎮的權利。

連同由NetView 1、2、3、4及9 LLC、NetView 5及6 LLC、NetView 7、8及10 LLC及美國銀行，N.A.於2008年7月23日所發表及之間的契諾及交叉通道及地役權協議聲明中所載的權利，並連同上述契據一起記錄於51481冊562頁，而該等契據經日期為2008年11月19日的《契諾聲明及交叉通道及地役權協議第一修正案》修訂後記錄於51908冊第397頁，並由日期為2011年6月30日的《契諾聲明及交叉通道及地役權協議第二修正案》修訂，並與上述契據一同記錄於5709696冊，第215頁；由2012年9月24日的《聖約宣言第三修正案》和《交叉通道及地役權協議》修訂，並與上述契據一起記錄在60146冊，第460頁。

擬建的第四號地段亦如下所述：

如圖則所示，從4B地段以東約190英尺處米德爾塞克斯收費公路南邊的一點開始，從那裏開始；

所述曲線向右轉，半徑為550.00英尺，圓弧距離為258.45英尺；從那裏向南22°00‘00“，到一點的距離為8.43英尺；

南緯36°45‘40“，距離一點191.31英尺；從那裏開始

南緯22°00‘00“，距離一點300.00英尺；再從南緯36°45’40”，距離一點75.9英尺；

北緯78°33‘25“，距離曲線起點139.12英尺；從那裏開始

向左轉的曲線半徑為273.12，到非切線曲線起點的圓弧距離為236.50英尺：

向右轉的曲線半徑為541.12英尺，圓弧距離為320.69英尺；從那裏向西85°47‘07’‘到一點的距離為111.87英尺；

北緯82°48‘02“，距離一點387.57英尺；從那裏

北緯80°25‘00“，距離一點188.68英尺；從那裏

北緯89°51‘00“，距離一點170.23英尺；從那裏

南緯65°28‘00“，距離一點94.51英尺；從那裏

南緯52°26‘00“，距離一點75.41英尺；從那裏

南緯43°16‘00“，距離一點142.06英尺；從那裏

南緯38°40‘25“，距離一點57.66英尺；從那裏開始

北緯36°48‘26“，距離一點327.14英尺；從那裏開始

北緯42°24‘43“，距離一點856.41英尺；從那裏

北緯19°17‘46“，距離一點419.36英尺；從那裏

北緯14°47‘53“，距離非相切曲線起點250.35英尺；從那裏開始

所述曲線通過半徑60.00英尺向左轉，並且到非切線曲線起點的圓弧距離為70.05英尺；

向右轉的曲線半徑為15.00英尺，圓弧距離為10.47英尺；從那裏到曲線起點的距離為北緯31°37‘39“，距離6.25英尺；

向右轉的曲線半徑為30.00英尺，到非切線曲線起點的圓弧距離為42.83英尺；

向左轉的曲線半徑為790.00英尺，弧距為24.23英尺；從那裏向南68°19‘18“，到曲線起點的距離為456.40英尺；

所述向右轉的曲線半徑為2460.00英尺，到與非切線的交點的圓弧距離為553.44英尺；

南緯0°05‘17“，東經24.06英尺；西經30°51’42”，距一點38.44英尺；西經59°08‘18“，距一點6.17英尺；

西經34°03‘45“，距離曲線起點77.36英尺；

所述曲線向左轉，半徑為150.00英尺，弧距為166.71英尺；

南緯29°36‘52“，距離33.79感一點；從那裏

南緯19°48‘47“，距離曲線起點249.06英尺；從那裏開始

向右轉的曲線半徑為125.00英尺，圓弧距離為296.04英尺；從那裏向西64°07‘03“，到非相切曲線的起點的距離為131.72英尺；

向左轉的曲線半徑為50英尺，到與非切線的交點的圓弧距離為129.82英尺；

西經64°07‘03“，距離一點691.28英尺；再由西經24°25’15”，距離一點526.60英尺；

東經52°04‘14“，距離曲線起點25.64英尺；

向左轉的曲線半徑為470.00英尺，圓弧距離為321.37英尺；從那裏向北88°45‘11“，到曲線起點的距離為83.18英尺；

向右轉的曲線半徑為500.00英尺，圓弧距離為159.69英尺；從那裏向南72°56‘53“，到曲線起點的距離為67.17英尺；

向左轉的曲線半徑為220.00英尺，弧距為368.76英尺；從那裏到一點的距離為北緯11°00‘46“，距離為96.4英尺；

東經64°07‘03“，距離曲線起點119.60英尺；從那裏開始

向左轉的曲線半徑為175.00英尺，弧距為414.46英尺；

北緯19°48‘47“，距離曲線起點249.80英尺；從那裏開始

向右轉的曲線半徑為180.00英尺，弧距為156.84英尺；從那裏到一點的距離為北緯30°06‘35“，距離為56.77英尺；

北緯59°08‘18“，距離一點5.53英尺；從那裏開始

北緯30°51‘42“，距離一點30.30英尺；從那裏開始

北緯78°30‘10“，距非相切曲線起點27.93英尺；

向右轉的曲線半徑為2460.00英尺，到起點的圓弧距離為189.05英尺。

含1,343,930平方英尺

附件A-1

場地平面圖

附件B

業主設計文件依據

和房東/租户工作矩陣

[***]

附件B-1

屋頂面積平面圖

[***]

附件C

生效日期通知

To:______________________________(Tenant)

_。業主特此通知租客，起租日期為_。雖然這份通知不是生效所必需的，但我們希望您能在隨函的副本上簽字並將其退還給我們，以確認上述情況。

__________________________________

(房東)

By:_______________________________

已確認：

__________________________________

(租户)

By:______________________________

附件D

工作變更單

Lease Date: ___________________________ Date: __________________________

Landlord: __________________________ Work Change Order No.: __________

Tenant: ___________________________

Building Address: ______________________________________________________________

[]承租人指示房東在房東的工作中增加以下內容：

- OR –

[]租户要求對TIW進行更改，從而增加了業主的工作成本：

附加工作説明：

工作變更單金額：

因工作變更單而延誤的時間段：

___________________________________________________________________________

以前的工作變更單量：

此工作變更單：

工作變更單總金額：

房東批准此工作變更單。本工程變更單的金額應在業主開始本變更單工作之前，從業主根據租賃第3.8節規定的建設託管協議下存入托管賬户的TI津貼中扣除。

Tenant: Landlord:

By: _____________________________ By: _________________________

Title: ____________________________ Title: ________________________

附件E

規章制度

1.校園公共區域，如人行道和其他類似區域，不得被租户阻擋或被租户用於出入口以外的其他用途。不得在這些區域內放置、傾倒、丟棄或儲存任何垃圾、垃圾、垃圾或物品。

2.承租人不得將物體放置在玻璃隔板、門或窗上，以免影響建築物的外觀。業主有權指定和批准房屋的標準窗簾。

3.承租人應與業主充分合作，確保業主安裝和維護的供暖和空調系統最有效地運行。承租人不得在大樓內安裝、操作或維護電氣設備，這些設備會使電氣系統超載，使其無法正常、高效和安全地運行，完全由業主決定。未經房東事先書面同意，承租人不得為房屋提供製冷或供暖，包括但不限於使用電或燃氣加熱設備。

4.承租人在使用或中斷園區地下電信基礎設施之前，必須獲得業主的批准。

5.租户不得使用該房產，從而導致該建築物的保險費高於正常水平。上述禁令不適用於最初指定的承租人Vericel Corporation；但任何轉租人或受讓人應受本規則第5條的約束。

6.任何單車(指定用作存放單車的地方除外)或任何類型的車輛(一樓的叉車及所有樓層使用的託盤千斤頂除外)不得帶進或存放在建築物內。除協助傷殘人士的動物外，任何動物不得帶進建築物或飼養在處所內或附近。

7.在拍賣前，建築物內任何空間不得用作出售任何種類的商品或用作存放該等商品。

8.承租人應與房東合作，將火災和相關危險造成的損失和風險降至最低。

9.水、洗手間及其他衞浴裝置不得作設計和建造用途以外的其他用途，亦不得在其內放置掃地、垃圾、破布、酸或類似物質。因誤用固定裝置造成的一切損失應由承租人承擔。

10.房東保留制定、修改和執行合理的停車規則和規定的權利，前提是這些規則和義務不會削弱租户在租賃中的權利。

11.承租人不得允許其代理人、員工、承包商、客人或受邀者在大樓內吸煙。

12.業主可不時為建築物和處所、其居住者、進入、使用和內容的保安和安全採取制度和程序。承租人、其代理人、員工、承包商、客人和受邀者應遵守房東的制度和程序，前提是這些制度和程序不會削弱承租人在本租賃下的訪問權利。

13.房東有權禁止租户使用公園的名稱或任何其他宣傳，而房東認為這可能會損害公園的聲譽或其可取性。承租人應有能力將房屋的宣傳用途請求提交房東批准，房東不會無理拒絕。

14.承租人不得操作或允許操作硬幣或代幣自動售貨機或類似設備(包括但不限於電話、儲物櫃、廁所、秤、遊樂設備和銷售飲料、食品、糖果、香煙和其他商品的機器)，但僅供承租人員工和受邀者使用的機器除外。

15.承租人不得以任何方式或任何目的使用或佔用該處所，而該等方式或目的是業主認為可能損害該處所或建築物的聲譽或損害該處所或建築物的現在或未來價值的。承租人不得使用或允許處所的任何部分用於住宿、睡覺或任何非法目的。

16.承租人不得采取任何違反業主勞動合同的行為，或導致停工、糾察、勞務中斷或糾紛，或幹擾房東或任何其他租户或佔用者的業務，或幹擾建築物內任何合法人員的權利和特權的行為(“勞務中斷”)。承租人應採取必要措施解決勞務中斷問題，並應拆除糾察隊，並應房東要求，立即終止造成勞務中斷的房屋內的任何工作，直至房東書面同意恢復工作。租客不得因上述行為而向房東或任何房東關聯方要求損害賠償，也不得延長租期的開始日期。

17.在建築物或物業內進行工作的所有承包商、承包商代表和安裝技術人員應事先得到業主的批准，不得無理拒絕批准，並應要求遵守業主的標準規則、法規、政策和程序，這些規則、法規、政策和程序可能會不時修訂。所有上述各方將被要求在開始任何工作之前，根據租約向業主提交一份保險證書。

18.進出房屋的送貨只能在房東合理指定的區域內進行。承租人不得以可能幹擾任何佔用人使用鄰近物業、公園的校園公共區域、行人用途或任何與良好用途不符的用途的方式，向或從該處所送貨

商業實踐。承租人應承擔因活動而造成的物品損壞和人身傷害的一切風險。

19.除在承租人正常經營過程中用於向建築物日常運輸廢物、材料和貨物的車輛外，業主有權批准建築物內和周圍的重型設備的重量、大小或位置，不得無理拒絕批准。因安裝、維護、使用、存留或移走承租人的財產而對建築物造成的損壞，應由承租人自費修復。

20.未經業主批准，承租人不得：(A)在大樓內從事或允許業主認為可能構成滋擾的其他活動；或(B)在提交承租人申請該等差異傳單、促銷材料或其他廣告之前，不得在園區的任何部分招攬業務、分發或安排分發。

21.不得在建築物或物業的窗户、門或其他部分噴漆或張貼標誌、廣告或告示，但如標誌、標誌、廣告或告示的顏色、大小及式樣，以及在業主首次以書面批准的地方，以及除非租契另有規定，則屬例外。

22.業主有權隨時撤銷、更改或放棄為建築物規定的任何規則或規則，並有權在其認為為了建築物的最佳利益及租客的最佳利益而需要、適宜或適當時，施加額外的合理規則及規則，而任何對一名租客有利的規則或規則的更改或豁免，不得視為對任何其他租户有利的更改或豁免，只要該等規則及規則並不減損租客在租約下的權利。房東不對任何租户在規定的任何時間因任何其他租户不遵守或違反任何規章制度而承擔責任。

附件E-1

施工規章制度

[***]

附件F

格式承租人禁止反言證書

TO: _______________________ (“Mortgagee” or “Purchaser”)

茲證明：

1.以下籤署人是由_馬薩諸塞州_。

2.本租約作為附件A附於本文件，(I)是簽署人與業主就該處所訂立的完整協議，(Ii)是簽署人與影響該處所的業主之間的唯一租約，及(Iii)在任何方面均未經修改、更改、更改或修訂，但(如無如此述明)除外：

_________________________________________

_________________________________________

3.租客已接受並於本合同簽訂之日入住該物業，而根據租約條款須由業主作出的所有改善工程(如有的話)已完成，而業主須支付的所有建築津貼亦已支付。此外，簽署人未與房東或房東的任何代理人、代表或僱員就免費租金、部分租金、租金退還或任何其他類型的租金或其他經濟誘因或優惠達成協議，除非(如無協議，請註明)：

___________________________________________

___________________________________________

4.本租賃期於20_

2.該房產的固定租金已支付給幷包括_，20_；

3.根據租契支付的固定租金每年為_

4.承租人在租賃項下應付的税項及營運成本目前為_美元，按比例分攤_%計算，並已於20_

5.(I)租約的任何一方並無違約，(Ii)租約完全有效，(Iii)根據租約應繳的租金正在按租約規定的範圍累算，(Iv)截至本租約日期，簽署人並無就租約或其他方面的到期或即將到期的租金或其他費用，或因任何提前超過一(1)個月的預付租金而向業主索償任何抵押，以及(V)承租人並無就任何抵押向業主提出任何抵押、留置權或抵銷(及任何抵扣或扣除申索)，租賃、清潔或其他押金，但(如無，則述明)除外：

_____________________________________________

_____________________________________________

6.自租賃之日起，根據美國、任何其他司法管轄區的任何州的破產、重組、安排、暫緩執行或類似法律，沒有針對下列簽字人的訴訟待決，無論是自願的還是非自願的。

7.承租人未將承租人的租賃權益的全部或任何部分轉租、轉讓、抵押或以其他方式轉讓。

8.租客或業主均未為終止租約而採取任何行動，或發出或收到任何通知，租客亦無權終止租約，但(如無，請註明)：

_____________________________________________

_____________________________________________

9.承租人無權選擇或優先購買該處所的全部或任何部分(或該處所是其一部分的不動產)，亦無權就該處所或該處所所屬的不動產享有任何權利或權益。承租人無權續訂或延長租賃期限或擴建房屋，除非(如果沒有，請註明)：

10.以下籤署人承認，在以業主在該處所的權益作擔保的貸款中，或在與取得該處所所屬的財產有關的情況下，本禁止反言證明書及所載資料的準確性是本證明書所指名的各方所倚賴的。

於20_

租户：

_____________________________

By: _______________________

姓名：

標題：

正式授權

附件G

業主同意及放棄

鑑於_

鑑於，承租人根據承租人與簽署日期為_

_________________________________

_________________________________

_________________________________

並在租約(“處所”)中有更具體的描述；

因此，現在，出於有價值的考慮，房東同意，只要租客仍然欠銀行的債務，就如下：

(A)業主承認並同意承租人的個人財產(就本條例而言，不包括電腦接線、電話接線和系統，以及可拆卸的隔斷)，而銀行已獲授予擔保權益(“銀行抵押品”)可不時位於該處所內；

(B)房東從屬、放棄、解除和讓與本行、其繼承人或受讓人的所有權利、所有權和利息(如有的話)，除非按照下文(D)分段的規定，否則房東可以在本行抵押品和本行抵押品中主張該權利、所有權和利息；

(C)在給予房東至少五(5)個工作日的事先書面通知，告知承租人不履行對銀行的義務後，銀行有權在營業時間內進入房屋，以清除所述銀行抵押品，條件是(I)銀行在所述第一份書面違約通知後十(10)個工作日內完成所述銀行抵押品的移除，以及(Ii)銀行以不超過所述第一份書面違約通知後十(10)個工作日的方式，迅速將可能因此而被移除而受損的房產的任何部分恢復到移除前的狀態；

(D)在收到業主關於租賃到期或提前終止的書面通知後，銀行應有十(10)個工作日的時間在營業時間內進入房屋，移走上述銀行抵押品，並將因移走而損壞的房產的任何部分恢復到移走前的狀態。如本行未能將本行抵押品移走，本行同意該本行抵押品應隨即視為受本租賃的收益條款約束，因此房東可將本行抵押品視為

被遺棄，視為房東的財產，如果房東這樣選擇，並保留或移走和處置它，一切根據租約的規定；

(E)根據本業主同意和豁免，所有通知和其他通信應以書面形式，並應通過國家認可的商業次日遞送服務或通過掛號信或掛號信、要求的回執交付，併發送到以下地址：

if to the Bank:

____________________________

____________________________

Attention:

with a copy to:

____________________________

____________________________

致房東：C/o Nordblom Management Company，Inc.

第三大道

馬薩諸塞州伯靈頓郵編：01803

此類通知的效力如下：(A)如果是專人遞送，在收到後；(B)如果是次日遞送服務，則在交由這種遞送服務後的下一個營業日生效，並預付次日遞送費用；(C)如果是郵件，則為寄存在郵政系統後五(5)天、掛號或掛號郵件、要求退回收據和預付郵資的有效通知。如上文所述，任何一方均可通過書面通知另一方更改其地址和傳真號碼；以及

(F)銀行應對因行使銀行在本合同項下的權利而造成的任何和所有損害賠償房東並使其不受損害。

房東的同意和豁免不得更改或口頭終止，對房東及其繼承人和受讓人的利益具有約束力，對本行及其繼承人和受讓人的利益具有約束力。

房東和銀行已分別簽署了本房東的同意書和棄權書，或由一名經其正式授權的人員籤立，並加蓋適當的印章，以證明房東和銀行於200年_月_日簽署了本協議。

房東：

_________________________________

By: (Name)

(標題)

銀行：

______________________________

By: (Name)

(標題)

馬薩諸塞州聯邦

__________ County, ss.

在200年__月_日，以下籤署的公證人親自出現在我面前，向我提供令人滿意的身份證明，即(勾選)：□駕駛執照或其他州或聯邦政府文件，載有照片圖像、□誓言或我認識上述簽署人的可信證人的非宗教式誓詞，或□本人對簽字人身份的個人瞭解，是其姓名在上面簽名的人，並承認前述內容將由她/他自願為其所述目的而簽署。

_____________________________

Print Name: _______________________

我的佣金到期：_

STATE OF ___________

__________ County, ss.

在200年__月_日，以下籤署的公證人親自出現在我面前，向我提供令人滿意的身份證明，即(勾選)：□駕駛執照或其他州或聯邦政府文件，載有照片圖像、□誓言或我認識上述簽署人的可信證人的非宗教式誓詞，或□本人對簽字人身份的個人瞭解，做簽名的那個人

以上，他/她以_

_________________________________

Print Name: _______________________

我的佣金到期：_

附件H

信用證的格式

不可撤銷備用信用證第號。___________

ISSUANCE DATE: ___________, _____

BENEFICIARY: ISSUING BANK:

_______________________ ____________________

APPLICANT: MAXIMUM/AGGREGATE

CREDIT AMOUNT:

_______________________ USD $_______________

_______________________

_______________________

EXPIRATION:__________________

女士們先生們：

茲開立以你方為受益人、以申請人為受益人的不可撤銷信用證，總金額不得超過_

信用證正本及所有修改(如有)。

你的聲明，據稱是由受益人的授權人員或簽字人簽署的，證明受益人有權根據_與_的處所有關。

匯票必須註明名稱、開證行和信用證號碼，並必須向本辦事處提交。圖樣亦可透過傳真傳送至圖文傳真號碼[______________].

貴方有權隨時對本信用證進行多次和部分提款。

本信用證可由受益人根據本租約第4.4節的規定隨時轉讓。

本信用證於_

本信用證的一項條件是，規定的到期日應被視為自該規定的到期日起連續一(1)年自動延期，不作任何修改，除非至少在該到期日或其任何週年日前四十五(45)天或其任何週年日)，我們將以掛號信(回執)書面通知受益人和申請人，我們選擇不考慮將本信用證再延長一(1)年。

我們向貴方保證，按照本信用證條款開具的所有匯票將在如上所述提交給我方後兩(2)個工作日內如期兑付。

除非本信用證另有明文規定，否則本信用證受《國際備用慣例1998國際商會出版物590(ISP98)》的約束。

非常真誠地屬於你，

授權簽字人

證物一

格式租約通知書

根據《馬薩諸塞州總法》第183章第4節的規定，現就以下所述的租賃事宜發出通知：

Date of Lease Execution: ____________________

Landlord: ,

_有限責任公司，地址為_

Tenant: ,

a ______________, having an address of ______________

物業：約_可出租平方英尺，位於馬薩諸塞州稱為_

租期：_[_________]並在以下日期或前後到期[___________].

權利：

延期：承租人有權選擇將租期再延長_年，如租約中進一步描述的那樣。[如果沒有，則刪除]

承租人的權利

第一要約：承租人有權獲得位於大廈_樓層的(A)_t的第一要約。如租約中進一步描述。[如果沒有，則刪除]

Termination Right: _________________________________

[如果沒有，則刪除

Purchase Option: [如果沒有，則説明無]

本租約公告僅為發出租約及其所有條款、條件和契諾的記錄通知而簽署，該等條款、條件和契諾通過引用併入本文。如果租賃條款與本租賃通知之間有任何不一致之處，應以租賃條款為準，並以本條款為準。租約通知書。本租賃通知不打算修改或修改租賃的條款、條件和契諾，也不應被視為更改或管轄對其的解釋。

業主及租客已安排本租契通知書自20_

房東：

______________________

By: __________________________________________

COMMONWEALTH / STATE OF ____________________ )

COUNTY OF ____________________ )

在20_年_月_日，下列簽署的公證人親自到本人面前_他/她以_

__________________________________

公證人

我的佣金到期了：

租户：

_____________________

By: __________________________________________

Name: __________________________________________

Title: __________________________________________

在此正式授權

COMMONWEALTH /STATE OF ____________________ )

COUNTY OF ____________________ )

在20_年_月_日，下列簽署的公證人親自到本人面前_他/她以_

__

________________________________

公證人

我的佣金到期了：

租約通知書附件A

法律説明

第4區(未註冊土地)擬建地段4及擬建地段4B：

位於馬薩諸塞州米德爾塞克斯縣伯靈頓的某塊土地，如Vanasse Hangen Brustlin，Inc.編制的名為“馬薩諸塞州伯靈頓土地計劃”的土地圖則所示，擬議第4號地塊和第4B號地塊，發佈日期：2008年7月3日，在米德爾塞克斯縣(南區)地契登記處記錄為2008年第976號圖則。

以及在網絡驅動器上通過和重新通過的權利，以及將網絡驅動器用於馬薩諸塞州伯靈頓鎮街道和道路通常使用的所有目的的權利，包括安裝和使用公用事業，與所有其他合法有權享有的權利一樣，包括但不限於從書28562頁所述地役權的授予中獲得的在伯靈頓鎮的權利。

連同由NetView 1、2、3、4及9 LLC、NetView 5及6 LLC、NetView 7、8及10 LLC及美國銀行，N.A.於2008年7月23日所發表及之間的契諾及交叉通道及地役權協議聲明中所載的權利，並連同上述契據一起記錄於51481冊562頁，而該等契據經日期為2008年11月19日的《契諾聲明及交叉通道及地役權協議第一修正案》修訂後記錄於51908冊第397頁，並由日期為2011年6月30日的《契諾聲明及交叉通道及地役權協議第二修正案》修訂，並與上述契據一同記錄於5709696冊，第215頁；由2012年9月24日的《聖約宣言第三修正案》和《交叉通道及地役權協議》修訂，並與上述契據一起記錄在60146冊，第460頁。

擬建的第四號地段亦如下所述：

如圖則所示，從4B地段以東約190英尺處米德爾塞克斯收費公路南邊的一點開始，從那裏開始；

所述曲線向右轉，半徑為550.00英尺，圓弧距離為258.45英尺；從那裏向南22°00‘00“，到一點的距離為8.43英尺；

南緯36°45‘40“，距離一點191.31英尺；從那裏開始

南緯22°00‘00“，距離一點300.00英尺；再從南緯36°45’40”，距離一點75.9英尺；

北緯78°33‘25“，距離曲線起點139.12英尺；從那裏開始

向左轉的曲線半徑為273.12，到非切線曲線起點的圓弧距離為236.50英尺：

向右轉的曲線半徑為541.12英尺，圓弧距離為320.69英尺；從那裏向西85°47‘07’‘到一點的距離為111.87英尺；

北緯82°48‘02“，距離一點387.57英尺；從那裏

北緯80°25‘00“，距離一點188.68英尺；從那裏

北緯89°51‘00“，距離一點170.23英尺；從那裏

南緯65°28‘00“，距離一點94.51英尺；從那裏

南緯52°26‘00“，距離一點75.41英尺；從那裏

南緯43°16‘00“，距離一點142.06英尺；從那裏

南緯38°40‘25“，距離一點57.66英尺；從那裏開始

北緯36°48‘26“，距離一點327.14英尺；從那裏開始

北緯42°24‘43“，距離一點856.41英尺；從那裏

北緯19°17‘46“，距離一點419.36英尺；從那裏

北緯14°47‘53“，距離非相切曲線起點250.35英尺；從那裏開始

所述曲線通過半徑60.00英尺向左轉，並且到非切線曲線起點的圓弧距離為70.05英尺；

向右轉的曲線半徑為15.00英尺，圓弧距離為10.47英尺；從那裏到曲線起點的距離為北緯31°37‘39“，距離6.25英尺；

向右轉的曲線半徑為30.00英尺，到非切線曲線起點的圓弧距離為42.83英尺；

向左轉的曲線半徑為790.00英尺，弧距為24.23英尺；從那裏向南68°19‘18“，到曲線起點的距離為456.40英尺；

所述向右轉的曲線半徑為2460.00英尺，到與非切線的交點的圓弧距離為553.44英尺；

南緯0°05‘17“，東經24.06英尺；西經30°51’42”，距一點38.44英尺；西經59°08‘18“，距一點6.17英尺；

西經34°03‘45“，距離曲線起點77.36英尺；

所述曲線向左轉，半徑為150.00英尺，弧距為166.71英尺；

南緯29°36‘52“，距離33.79感一點；從那裏

南緯19°48‘47“，距離曲線起點249.06英尺；從那裏開始

向右轉的曲線半徑為125.00英尺，圓弧距離為296.04英尺；從那裏向西64°07‘03“，到非相切曲線的起點的距離為131.72英尺；

向左轉的曲線半徑為50英尺，到與非切線的交點的圓弧距離為129.82英尺；

西經64°07‘03“，距離一點691.28英尺；再由西經24°25’15”，距離一點526.60英尺；

東經52°04‘14“，距離曲線起點25.64英尺；

向左轉的曲線半徑為470.00英尺，圓弧距離為321.37英尺；從那裏向北88°45‘11“，到曲線起點的距離為83.18英尺；

向右轉的曲線半徑為500.00英尺，圓弧距離為159.69英尺；從那裏向南72°56‘53“，到曲線起點的距離為67.17英尺；

向左轉的曲線半徑為220.00英尺，弧距為368.76英尺；從那裏到一點的距離為北緯11°00‘46“，距離為96.4英尺；

東經64°07‘03“，距離曲線起點119.60英尺；從那裏開始

向左轉的曲線半徑為175.00英尺，弧距為414.46英尺；

北緯19°48‘47“，距離曲線起點249.80英尺；從那裏開始

向右轉的曲線半徑為180.00英尺，弧距為156.84英尺；從那裏到一點的距離為北緯30°06‘35“，距離為56.77英尺；

北緯59°08‘18“，距離一點5.53英尺；從那裏開始

北緯30°51‘42“，距離一點30.30英尺；從那裏開始

北緯78°30‘10“，距非相切曲線起點27.93英尺；

向右轉的曲線半徑為2460.00英尺，到起點的圓弧距離為189.05英尺。

含1,343,930平方英尺

附件I-1

終止租約通知書的格式

請參閲米德爾塞克斯縣(南區)契據登記處記錄的日期為20_根據該條款，業主與租客於_[]位於馬薩諸塞州伯靈頓的Network Drive，如租賃通知中更詳細地描述的(“處所”)。

房東及租客特此發出通知，本租約及租約通知不再有效。

本文件自20_

[頁面的其餘部分故意留空]

房東：

______________________

馬薩諸塞州聯邦

County of Middlesex __________________________

在_年_日，下列簽署的公證人親自到本人面前，並以令人滿意的身份證明_並向本人承認，他自願為其所述明的目的簽署_

_____________________________

公證人的簽署和蓋章

My commission expires:

[簽名續至下一頁]

租户：

_______________

馬薩諸塞州聯邦

County of Middlesex ___________, 20___

以下籤署的公證人_並向本人確認他/她自願為其所述明的目的簽署_。

_______________________________

公證人的簽署和蓋章

My commission expires:

附件J

建設工程託管協議格式

[***]

附件K

初步施工進度計劃

(附於附件)

[***]