附件99.1
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財報發佈
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/798359/000079835922000055/cs-centered_bluea.jpg 
 
Centerspace報告2022年第一季度財務業績和Affirms核心FFO指導
明尼阿波利斯，明尼蘇達州，2022年5月2日-Centerspace(紐約證券交易所股票代碼：CSR)今天宣佈了截至2022年3月31日的三個月的財務和經營業績。下表顯示了截至2022年3月31日的三個月的每股淨收益、運營資金(FFO)1和核心FFO1；可比時期的同店收入、費用和淨營業收入(NOI)1；以及截至2022年3月31日、2021年12月31日和2021年3月31日的每一個月的同店加權平均佔有率。
 截至3月31日的三個月，
每股20222021
淨收益--攤薄$(0.68)$(0.49)
FFO-稀釋$1.01 $0.92 
核心FFO-稀釋$0.98 $0.95 
 同比增長
比較		序貫
比較
同店結果Q1 2022 vs. Q1 2021Q1 2022 vs. Q4 2021
收入8.6 %(0.2)%
費用9.6 %4.2 %
噪音7.8 %(3.0)%
截至三個月
同店結果March 31, 20222021年12月31日March 31, 2021
加權平均入住率93.9 %93.4 %94.7 %
(1)NOI、FFO、核心FFO和同店業績是非GAAP財務指標。有關其使用和列報的更多信息，以及與最直接可比的GAAP衡量標準的對賬，請參閲下文“非GAAP財務衡量標準和調整”。
亮點
·2022年第一季度每股稀釋後淨虧損為0.68美元，而2021年同期每股稀釋後淨虧損為0.49美元；
·截至2022年3月31日的三個月，核心FFO增長3.2%，至稀釋後每股0.98美元，而截至2021年3月31日的三個月為0.95美元；
·與2021年第一季度相比，2022年第一季度同店收入增長8.6%；
·2022年第一季度的同店新租賃率為6.9%，而去年同期為0.7%。2022年第一季度，同店續訂租賃超租率為9.6%，而去年同期為4.0%。2022年第一季度，同店混合租賃超租率為7.9%，而去年同期為2.0%；
·通過在明尼蘇達州明尼阿波利斯地區增加4個社區，共計397套住房，繼續擴大投資組合；以及
·繼續加強資產負債表，根據自動取款機計劃發行32.1萬股普通股，淨收益為3170萬美元。
1

收購和處置
在本季度，Centerspace收購了明尼蘇達州明尼阿波利斯地區的三個社區的投資組合，總計267套公寓住宅，總購買價格為6810萬美元。該公司還以4640萬美元的總收購價收購了明尼阿波利斯的諾科公寓。該公司此前為建設和夾層貸款提供了資金。
後續事件
季度結束後，Centerspace償還了2230萬美元的抵押貸款。該公司在未來三年沒有重大債務到期，只有5%的債務在2025年第一季度到期。
資產負債表
截至第一季度末，Centerspace的資產負債表上有2.233億美元的總流動資金，其中包括2.1億美元的信貸額度以及1330萬美元的現金和現金等價物。
修訂後的2022年財務展望
Centerspace修訂了2022年財務展望，並確認了其核心FFO指導。欲瞭解更多信息，請參閲本新聞稿結束時包含的截至2022年3月31日的季度補充財務和經營數據S-14。應該從整體上考慮這些範圍。修正後的展望為：
先前對2022年的展望2022年最新展望
低高低高
稀釋後每股收益$(0.41)$(0.16)$(0.37)$(0.11)
同店收入6.0 %8.0 %7.0 %9.0 %
同店費用3.5 %5.0 %5.5 %7.5 %
同店噪音8.0 %10.0 %8.0 %10.0 %
每股FFO-稀釋後$4.25 $4.50 $4.26 $4.52 
每股核心FFO-稀釋後$4.33 $4.57 $4.33 $4.57 
即將舉行的活動
2022年5月17日上午9：00CDT，Centerspace將通過互聯網直播2022年股東年會。股東可透過網上直播參與股東周年大會及/或在股東大會上投票，網址為www.VirtualShareholderMeeting.com/CSR2022。股東必須輸入他們在代理材料中找到的16位控制號碼，無論是在代理材料互聯網可獲得性通知、代理卡上，還是在代理材料隨附的説明中，才能進入2022年年會。本公司促請股東於股東周年大會前以股東周年大會代表委任材料中所述的其中一種方式投票及遞交委託書。年會網絡直播將於上午9：00準時開始。CDT。在年會當天，該公司建議您至少在預定開始時間前15分鐘登錄到其虛擬會議，以確保您可以訪問該會議。
財報電話會議
網絡直播和重播：https://ir.centerspacehomes.com
  
實時會議呼叫電話會議重播
2022年5月3日，星期二，東部時間上午10：00重播將持續到2022年5月17日
美國免費電話號碼1-844-200-6205美國免費電話號碼1-866-813-9403
國際免費電話號碼1-929-526-1599國際免費電話號碼44-204-525-0658
加拿大免費電話號碼1-833-950-0062加拿大免費電話號碼1-226-828-7578
會議號碼273559會議號碼099828
補充資料
本文包含的截至2022年3月31日的季度的補充運營和財務數據(“補充信息”)可在Centerspace公司網站www.centerspacehomes.com的投資者部分獲得，或致電701-837-7104聯繫投資者關係部。本收益新聞稿中使用的非GAAP財務衡量標準和其他資本化術語在本收益新聞稿附帶的補充財務和運營數據中進行了定義和核對。
2

關於Centerspace
Centerspace是公寓社區的所有者和運營商，致力於通過專注於誠信和服務他人來提供美好的家園。Centerspace成立於1970年，截至2022年3月31日，該公司擁有83個公寓社區，其中包括14,838套公寓住宅，分佈在科羅拉多州、明尼蘇達州、蒙大拿州、內布拉斯加州、北達科他州和南達科他州。Centerspace被《明尼阿波利斯明星論壇報》評為2021年最佳工作場所。欲瞭解更多信息，請訪問www.centerspacehomes.com。
前瞻性陳述
本新聞稿和隨附的補充經營和財務數據中的某些陳述是基於公司目前的預期和假設，屬於1933年證券法第27A條(經修訂)和1934年證券交易法(經修訂)第21E條所指的“前瞻性陳述”。這些前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素可能導致實際結果、業績或成就與前瞻性表述明示或暗示的經營結果、財務狀況或計劃大不相同。儘管該公司認為其前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但它不能保證這些預期將會實現。這些風險、不確定因素和其他可能導致這種差異的因素包括但不限於在Centerspace向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的風險和不確定因素，包括截至2021年12月31日的10-K表格年度報告、後續10-Q表格季度報告和其他公開報告中包含的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及“風險因素”。該公司不承擔更新或補充因後續事件而變得不真實的前瞻性陳述的義務。
聯繫信息
投資者關係
艾米莉·米勒
Phone: 701-837-7104
郵箱：ir@centerspacehomes.com
市場營銷與媒體
凱利·韋伯
Phone: 701-837-7104
郵箱：kweber@centerspacehomes.com
3

補充財務和運營數據
目錄表
March 31, 2022
頁面
公共共享數據
S-1
關鍵財務數據
簡明綜合業務報表
S-2
簡明綜合資產負債表
S-3
非公認會計準則財務計量與調整
淨營業收入
S-4
同店可控費用
S-5
運營資金和運營核心資金
S-5
調整後的EBITDA
S-7
債務與資本分析
債務分析
S-8
資本分析
S-9
投資組合分析
同店比較
S-10
投資組合摘要
S-12
資本支出
S-13
2022年財務展望
S-14


普通股數據(紐約證券交易所代碼：CSR)
 第一季度第四季度第三季度第二季度第一季度
 20222021202120212021
高收盤價$108.27 $111.26 $105.42 $79.71 $73.42 
低收盤價$89.01 $96.58 $78.42 $67.28 $68.00 
平均收盤價$97.15 $103.29 $94.10 $71.99 $71.37 
季度末收盤價$98.12 $110.90 $94.50 $78.90 $68.00 
普通股分配--按年計算$2.92 $2.88 $2.88 $2.80 $2.80 
收盤股息收益率-年化3.0 %2.6 %3.1 %3.6 %4.1 %
收盤已發行普通股(千股)
15,365 15,016 14,281 14,045 13,220 
關閉未結清的有限合夥單位(數千個)
997 832 845 881 950 
結賬E系列未償還優先股，換算後(千)
2,186 2,186 2,186 — — 
已發行普通股的收盤市值，加上已發行的有限合夥單位的收盤市值(千)
$1,819,930 $1,999,971 $1,635,984 $1,177,661 $963,560 

S-1


中心空間
簡明合併業務報表(未經審計)
(單位：千)
 截至三個月
 3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
收入$60,314 $57,988 $50,413 $46,656 $46,648 
費用
物業運營費用，不包括房地產税19,014 16,852 14,434 13,018 13,449 
房地產税6,859 6,654 5,916 5,742 5,792 
物業管理費2,253 2,697 2,203 2,085 1,767 
傷亡(收益)損失598 280 (10)(27)101 
折舊/攤銷31,001 30,418 22,447 19,308 19,992 
一般和行政費用4,500 4,231 4,279 3,797 3,906 
總費用$64,225 $61,132 $49,269 $43,923 $45,007 
出售房地產和其他投資的收益(虧損)— 678 — 26,840 — 
營業收入(虧損)(3,911)(2,466)1,144 29,573 1,641 
利息支出(7,715)(7,456)(7,302)(7,089)(7,231)
利息及其他收入(虧損)1,063 1,117 (5,082)619 431 
淨收益(虧損)$(10,563)$(8,805)$(11,240)$23,103 $(5,159)
向D系列優先單位持有人分紅(160)(160)(160)(160)(160)
可歸因於非控股權益經營合夥企業和E系列優先股的淨(收益)虧損2,157 1,793 1,930 (1,386)469 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損--合併房地產實體(23)(36)(22)(19)(17)
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)(8,589)(7,208)(9,492)21,538 (4,867)
向優先股股東派發股息(1,607)(1,607)(1,607)(1,607)(1,607)
可供普通股股東使用的淨收益(虧損)$(10,196)$(8,815)$(11,099)$19,931 $(6,474)
每股數據-基本
普通股每股淨收益(虧損)-基本$(0.68)$(0.61)$(0.79)$1.49 $(0.49)
每股數據-稀釋
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$(0.68)$(0.61)$(0.79)$1.48 $(0.49)
S-2

中心空間
簡明綜合資產負債表(未經審計)
(單位：千)
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
資產
房地產投資
擁有的財產$2,390,952 $2,271,170 $2,203,606 $1,838,837 $1,883,407 
減去累計折舊(465,752)(443,592)(426,926)(407,400)(408,014)
1,925,200 1,827,578 1,776,680 1,431,437 1,475,393 
應收按揭貸款— 43,276 42,160 37,457 30,107 
房地產投資總額1,925,200 1,870,854 1,818,840 1,468,894 1,505,500 
現金和現金等價物13,313 31,267 20,816 5,194 10,816 
受限現金2,409 7,358 2,376 8,444 1,610 
其他資產24,651 30,582 34,919 17,218 18,427 
總資產$1,965,573 $1,940,061 $1,876,951 $1,499,750 $1,536,353 
負債、夾層股權和股權
負債
應付賬款和應計費用$50,360 $62,403 $58,092 $52,413 $53,852 
循環信貸額度46,000 76,000 57,000 87,000 181,544 
應付票據，扣除貸款成本299,359 299,344 299,454 319,286 319,236 
扣除貸款成本後的應付抵押貸款521,536 480,703 489,140 287,143 293,709 
總負債$917,255 $918,450 $903,686 $745,842 $848,341 
D系列首選單位$22,412 $25,331 $21,585 $18,022 $16,560 
股權
C系列實益權益優先股93,530 93,530 93,530 93,530 93,530 
實益權益普通股1,203,685 1,157,255 1,092,130 1,033,940 980,453 
超過淨收入的累計分配(495,732)(474,318)(454,691)(433,310)(443,409)
累計其他綜合收益(虧損)(2,550)(4,435)(5,784)(12,064)(12,798)
股東權益總額$798,933 $772,032 $725,185 $682,096 $617,776 
非控股股權--經營合夥企業和E系列優先股226,302 223,600 225,850 53,133 53,007 
非控股權益-合併後的房地產實體671 648 645 657 669 
總股本$1,025,906 $996,280 $951,680 $735,886 $671,452 
總負債、夾層權益和權益$1,965,573 $1,940,061 $1,876,951 $1,499,750 $1,536,353 
S-3

中心空間
非公認會計準則財務計量和對賬(未經審計)
本新聞稿包含某些非GAAP財務指標。非公認會計原則的財務計量不應被視為取代按照美國公認會計原則(“公認會計原則”)確定的經營結果。我們計算的這些非GAAP財務指標的定義和計算，可能無法與其他REITs報告的非GAAP財務指標相比，這些REITs沒有像Centerspace那樣準確地定義每個非GAAP財務指標。
該公司在同店和非同店的基礎上提供某些信息。同店公寓社區在幾乎所有被比較的時期都是擁有或使用的，就新建物業而言，已經實現了90%的實際入住率目標水平。在每個日曆年的第一天，Centerspace確定該年的同店池組成，並調整前一年，這使我們能夠評估現有公寓社區的完整期間與期間的運營比較及其對淨收入的貢獻。該公司認為，在同店的基礎上衡量業績對投資者很有用，因為它能夠評估其固定社區羣的同比表現。Centerspace使用這一衡量標準來評估該公司是否成功地增加了NOI、續簽了現有居民的租約、控制了運營成本，並進行了謹慎的資本改善。
營業收入(虧損)與淨營業收入的對賬
淨營業收入，或NOI，是一種非GAAP財務指標，該公司將其定義為房地產總收入減去房地產運營費用，包括房地產税。Centerspace認為，NOI是衡量房地產經營業績的重要補充指標，因為它提供了一種不受折舊、攤銷、融資、物業管理管理費用、意外損失以及一般和行政費用影響的經營指標。NOI不代表根據公認會計原則經營活動產生的現金，不應被視為淨收益、普通股股東可用淨收入或經營活動現金流量的替代指標，以衡量財務業績。
 (除百分比外，以千為單位)
 截至三個月序貫同比增長
 3/31/202212/31/20213/31/2021$Change更改百分比$Change更改百分比
營業收入(虧損)$(3,911)$(2,466)$1,641 $(1,445)58.6 %$(5,552)(338.3)%
調整：
物業管理費2,253 2,697 1,767 (444)(16.5)%486 27.5 %
傷亡(收益)損失598 280 101 318 113.6 %497 492.1 %
折舊及攤銷31,001 30,418 19,992 583 1.9 %11,009 55.1 %
一般和行政費用4,500 4,231 3,906 269 6.4 %594 15.2 %
(收益)房地產和其他投資的銷售損失— (678)— 678 (100.0)%$— — 
淨營業收入$34,441 $34,482 $27,407 $(41)(0.1)%$7,034 25.7 %
收入
同店$46,891 $46,980 $43,194 $(89)(0.2)%$3,697 8.6 %
非同店12,507 10,198 1,047 2,309 22.6 %11,460 1,094.6 %
其他屬性916 810 668 106 13.1 %248 37.1 %
性情— — 1,739 — — (1,739)(100.0)%
總計60,314 57,988 46,648 2,326 4.0 %13,666 29.3 %
物業經營費用，包括房地產税
同店19,215 18,436 17,529 779 4.2 %1,686 9.6 %
非同店6,329 4,753 345 1,576 33.2 %5,984 1,734.5 %
其他屬性329 312 264 17 5.4 %65 24.6 %
性情— 5 1,103 (5)(100.0)%(1,103)(100.0)%
總計25,873 23,506 19,241 2,367 10.1 %6,632 34.5 %
淨營業收入
同店27,676 28,544 25,665 (868)(3.0)%2,011 7.8 %
非同店6,178 5,445 702 733 13.5 %5,476 780.1 %
其他屬性587 498 404 89 17.9 %183 45.3 %
性情— (5)636 5 (100.0)%(636)(100.0)%
總計$34,441 $34,482 $27,407 $(41)(0.1)%$7,034 25.7 %
S-4

同店可控費用與包括房地產税在內的全部物業運營費用的對賬
同店可控費用不包括房地產税和保險，目的是提供一種在管理層控制範圍內的費用衡量標準，用於預算、業務規劃和業績評估。這是一個非公認會計準則的財務指標，不應被視為總費用或總資產運營費用的替代方案。
 (除百分比外，以千為單位)
 截至3月31日的三個月，
 20222021$Change更改百分比
可控費用
現場補償(1)
$4,745 $4,522 $223 4.9 %
維修和保養2,572 2,196 376 17.1 %
公用事業3,946 3,159 787 24.9 %
行政和市場營銷1,046 933 113 12.1 %
總計$12,309 $10,810 $1,499 13.9 %
不可控費用
房地產税$5,242 $5,350 $(108)(2.0)%
保險1,664 1,369 295 21.5 %
總計$6,906 $6,719 $187 2.8 %
物業經營費用，包括房地產税--非同店$6,329 $345 $5,984 1,734.5 %
財產經營費用，包括房地產税--其他財產329 264 65 24.6 %
財產經營費用，包括房地產税--處分— 1,103 (1,103)(100.0)%
財產經營費用總額，包括房地產税$25,873 $19,241 $6,632 34.5 %
(一)行政、租賃、維修人員現場補償。
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)與運營資金和運營核心資金的對賬
Centerspace認為，FFO是一種非GAAP財務指標，用作股權房地產投資信託基金的標準補充指標，有助於投資者瞭解其經營業績，主要是因為它的計算沒有假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，正如GAAP的歷史成本慣例和折舊記錄所暗示的那樣。
Centerspace使用全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)採用的FFO定義。NAREIT將FFO定義為根據GAAP計算的淨收益或淨虧損，不包括：
·與房地產有關的折舊和攤銷；
·出售某些房地產資產的收益和損失；以及
·當減值直接歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時，對某些房地產資產和實體投資進行減值減值。
在NAREIT對FFO的定義中，不包括出售房地產資產和減值減值的損益，有助於確定構成公司投資基礎的長期資產的經營業績，並幫助管理層和投資者比較不同時期的經營業績。
由於NAREIT FFO定義的侷限性，Centerspace在應用該定義時做出了一定的解釋。該公司認為，NAREIT定義中沒有特別指明的所有此類解釋都與這一定義一致。NAREIT的2018年FFO白皮書重述澄清，與REIT主要業務相關的土地減值不計入FFO，REIT有權排除對其主營業務附帶的資產減值。
雖然FFO被Centerspace廣泛用作主要績效指標，但並不是所有的房地產公司都使用相同的FFO定義或以相同的方式計算FFO。因此，這裏介紹的FFO不一定與FFO可比
S-5

由其他房地產公司提交。FFO不應被視為淨收益或任何其他公認會計準則業績衡量的替代辦法，而應被視為一種額外的補充衡量標準。FFO也不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不表明可用於滿足所有現金流需求的資金，包括償還債務或向股東分配的能力。
來自業務的核心資金(“核心FFO”)是針對非常規項目或不被視為業務運營核心的項目進行調整的核心FFO。通過進一步調整不被視為核心業務運營一部分的項目，該公司認為，Core FFO為投資者提供了更多信息，以比較不同時期的核心運營和財務表現。核心FFO不應被視為淨收益或任何其他公認會計準則業績衡量的替代指標，而應被視為一種額外的補充衡量標準。核心FFO也不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不表明可用於滿足公司現金需求的資金，包括償還債務或向股東分配的能力。核心FFO是一種非GAAP和非標準化財務指標，可能由其他REITs以不同的方式計算，不應被視為根據GAAP確定的經營業績的替代品。
(以千為單位，每股除外)
截至三個月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
運營資金     
可供普通股股東使用的淨收益(虧損)$(10,196)$(8,815)$(11,099)$19,931 $(6,474)
調整：
非控股權益--經營合夥企業(2,157)(1,793)(1,930)1,386 (469)
折舊及攤銷31,001 30,418 22,447 19,308 19,992 
折舊較少--非房地產(101)(101)(80)(87)(98)
減去折舊-部分擁有的實體(21)(21)(24)(24)(24)
房地產銷售損失(收益)— (678)— (26,840)— 
適用於普通股和單位的FFO$18,526 $19,010 $9,314 $13,674 $12,927 
調整核心FFO：
非現金傷亡(收益)損失25 — — — — 
債務清償損失— 2 530 3 — 
技術實施成本103 535 625 447 413 
商業租賃終止收益— — (450)— — 
與收購相關的成本— 90 140 — — 
利率互換終止、攤銷和按市值計價(613)(411)5,353 — — 
已承擔債務的攤銷(115)(26)(27)— — 
其他雜項物品(4)(61)(3)— — 
適用於普通股和單位的核心FFO$17,922 $19,139 $15,482 $14,124 $13,340 
適用於普通股和單位的業務資金$18,526 $19,010 $9,314 $13,674 $12,927 
向優先單位持有人分紅160 160 160 160 160 
適用於普通股和單位的運營資金-攤薄$18,686 $19,170 $9,474 $13,834 $13,087 
適用於普通股和單位的業務核心資金$17,922 $19,139 $15,482 $14,124 $13,340 
向優先單位持有人分紅160 160 160 160 160 
適用於普通股和單位的業務核心資金--攤薄$18,082 $19,299 $15,642 $14,284 $13,500 
每股數據
每股收益(虧損)和攤薄後的單位$(0.68)$(0.61)$(0.81)$1.48 $(0.49)
每股FFO和單位稀釋後收益$1.01 $1.07 $0.60 $0.95 $0.92 
每股核心FFO和單位攤薄$0.98 $1.08 $0.98 $0.98 $0.95 
加權平均股份和單位-攤薄18,542 17,868 15,922 14,514 14,282 
S-6

普通股股東可用淨收益(虧損)與調整後EBITDA的對賬
經調整EBITDA為扣除利息、税項、折舊、攤銷、出售房地產及其他投資損益、房地產投資減值、債務清償損益、非自願轉換損益及其他非常規項目或非業務營運核心項目前的盈利。該公司認為調整後的EBITDA是一種適當的補充業績衡量標準，因為它允許投資者在不受折舊、債務成本或非營業損益影響的情況下查看運營收入。調整後的EBITDA是一項非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP確定的經營結果的替代品。
(單位：千)
截至三個月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
調整後的EBITDA
可供普通股股東使用的淨收益(虧損)$(8,589)$(7,208)$(9,492)$21,538 $(4,867)
調整：
向優先單位持有人分紅160 160 160 160 160 
非控股權益--經營合夥企業(2,157)(1,793)(1,930)1,386 (469)
非控股權益前收益(虧損)--經營合夥企業$(10,586)$(8,841)$(11,262)$23,084 $(5,176)
調整：
利息支出7,700 7,440 7,287 7,075 7,216 
債務清償損失— 2 530 3 — 
與房地產投資有關的折舊/攤銷30,980 30,397 22,423 19,284 19,969 
非現金傷亡(收益)損失25 — — — — 
利息收入(464)(644)(769)(583)(407)
(收益)房地產和其他投資的銷售損失— (678)— (26,840)— 
技術實施成本103 534 625 447 413 
商業租賃終止收益— — (450)— — 
與收購相關的成本— 90 140 — — 
利率互換終止和按市值計價(582)(359)5,361 — — 
其他雜項物品(4)(61)(3)— — 
調整後的EBITDA$27,172 $27,880 $23,882 $22,470 $22,015 

S-7


中心空間
債務分析
(單位：千)
債務到期日時間表
每年的期滿
債務未來到期日
固定固定
債務		無擔保固定
債務		無擔保可變債務總計
債務		的百分比
債務總額
加權
平均利率(1)
2022年(剩餘部分)$22,254 $— $— $22,254 2.6 %3.92 %
202342,305 — — 42,305 4.9 %4.02 %
2024— — — — — — 
202531,907 — 46,000 77,907 8.9 %3.03 %
202653,125 — — 53,125 6.1 %3.74 %
此後375,372 300,000 — 675,372 77.5 %3.21 %
債務總額$524,963 $300,000 $46,000 $870,963 100.0 %3.29 %
(1)年內到期債務的加權平均利率。

3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
未償債務餘額     
有擔保的固定利率--其他抵押$326,113 $284,934 $293,547 $288,363 $295,001 
有擔保的固定利率-聯邦抵押協會信貸安排198,850 198,850 198,850 — — 
無擔保固定利率信貸額度(1)
— 75,000 57,000 50,000 50,000 
無擔保浮動利率信用額度46,000 1,000 — 37,000 131,544 
無擔保定期貸款— — — 145,000 145,000 
無擔保優先票據300,000 300,000 300,000 175,000 175,000 
債務總額$870,963 $859,784 $849,397 $695,363 $796,545 
其他按揭利率3.85 %3.81 %3.83 %3.90 %3.92 %
聯邦抵押協會信貸工具利率2.78 %2.78 %2.78 %— — 
信貸額度利率(掉期利率)2.56 %4.22 %2.79 %2.24 %2.18 %
定期貸款利率(掉期利率)— — — 4.19 %4.11 %
優先票據利率3.12 %3.12 %3.12 %3.47 %3.47 %
債務總額3.29 %3.26 %3.23 %3.70 %3.37 %
我們信用證的現行利率是倫敦銀行同業拆借利率加150個基點。信貸額度上的LIBOR敞口是使用名義利率為7,500萬美元、固定利率為2.81%的利率掉期進行對衝的。利率互換於2022年2月終止。
S-8

中心空間
資本分析
(以千為單位，每股和單位金額除外)
截至三個月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
股權資本化
已發行普通股15,365 15,016 14,281 14,045 13,220 
未結清的經營夥伴單位997 832 845 881 950 
E系列首選設備(轉換後)2,186 2,186 2,186 — — 
已發行普通股和單位總數18,548 18,034 17,312 14,926 14,170 
每股普通股市場價格(期末收盤價)$98.12 $110.90 $94.50 $78.90 $68.00 
股權資本化--普通股和單位$1,819,930 $1,999,971 $1,635,984 $1,177,661 $963,560 
記錄在冊的優先股賬面價值$93,530 $93,530 $93,530 $93,530 $93,530 
總股本$1,913,460 $2,093,501 $1,729,514 $1,271,191 $1,057,090 
D系列首選單位$22,412 $25,331 $21,585 $18,022 $16,560 
債務資本化
債務總額$870,963 $859,784 $849,397 $695,363 $796,545 
總市值$2,806,835 $2,978,616 $2,600,496 $1,984,576 $1,870,195 
總債務與總資本之比(1)
31.0 %28.9 %33.1 %35.0 %43.1 %
(1)總債務與總市值之比是指資產負債表中的總債務除以資產負債表中的總債務、普通股和經營合夥單位的市值以及期末已發行的C系列優先股和D系列優先股的賬面價值之和。

截至三個月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
償債覆蓋率(1)
2.93  x3.17  x2.75  x2.62  x2.53  x
調整後的EBITDA/利息支出加上優先分配和本金攤銷2.50  x2.68  x2.32  x2.21  x2.14  x
淨債務/調整後EBITDA(2)
7.89  x7.43  x8.67  x7.68  x8.92  x
淨債務和優先股/調整後EBITDA(2)
8.96  x8.50  x9.88  x8.92  x10.17  x
分佈數據
記錄日期的普通股和已發行單位16,363 15,848 15,126 14,926 14,171 
已宣佈的共同分配總額
$11,944 $11,411 $10,890 $10,448 $9,919 
每股和單位的共同分配
$0.73 $0.72 $0.72 $0.70 $0.70 
派息率(稀釋後每股核心FFO和單位基準)(3)
74.5 %66.7 %73.5 %71.4 %73.7 %
(1)償債覆蓋率為調整後EBITDA除以利息支出和本金攤銷。這一術語是非公認會計準則的財務指標，不應被視為根據公認會計準則確定的經營業績的替代品。請參閲非公認會計準則財務計量和調整部分中包含的調整後EBITDA定義。
(2)淨債務是總債務餘額減去現金和現金等價物以及税收遞延匯兑收益淨額(包括在限制性現金內)。調整後的EBITDA按年率計算，期限不到一年。淨債務和調整後的EBITDA是非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP確定的經營業績的替代品。請參閲非公認會計準則財務計量和調整部分中包含的調整後EBITDA定義。
(3)派息率(稀釋後每股核心FFO和單位基礎)是指普通股和單位當前季度或年度分配率除以稀釋後每股和單位季度或年度核心FFO的比率。這一術語是非公認會計準則的財務指標，不應被視為根據公認會計準則確定的經營業績的替代品。
S-9



中心空間
第一季度同店對比
(以千為單位，不包括財產數據量和百分比)

 包括公寓住宅收入費用噪音
區域Q1 2022Q1 2021更改百分比Q1 2022Q1 2021更改百分比Q1 2022Q1 2021更改百分比
丹佛，CO1,457 $8,458 $7,665 10.3 %$2,468 $2,570 (4.0)%$5,990 $5,095 17.6 %
明尼阿波利斯，明尼蘇達州2,537 12,391 11,402 8.7 %5,398 4,880 10.6 %6,993 6,522 7.2 %
北達科他州2,421 8,157 7,949 2.6 %3,653 3,271 11.7 %4,504 4,678 (3.7)%
內華達州奧馬哈1,370 4,363 4,026 8.4 %1,898 1,762 7.7 %2,465 2,264 8.9 %
明尼蘇達州羅切斯特市1,121 5,003 4,643 7.8 %2,096 1,986 5.5 %2,907 2,657 9.4 %
明尼蘇達州聖克勞德1,192 4,165 3,656 13.9 %2,084 1,635 27.5 %2,081 2,021 3.0 %
其他西部山區1,221 4,354 3,853 13.0 %1,618 1,425 13.5 %2,736 2,428 12.7 %
同店合計11,319 $46,891 $43,194 8.6 %$19,215 $17,529 9.6 %$27,676 $25,665 7.8 %


 噪聲貢獻的百分比
加權平均入住率(1)
平均每月
租金(2)
平均每月
每户自住收入(3)
區域Q1 2022Q1 2021生長Q1 2022Q1 2021更改百分比Q1 2022Q1 2021更改百分比
丹佛，CO21.6 %94.3 %93.7 %0.6 %$1,819 $1,683 8.1 %$2,052 $1,872 9.6 %
明尼阿波利斯，明尼蘇達州25.3 %93.3 %93.0 %0.3 %1,583 1,503 5.3 %1,744 1,611 8.3 %
北達科他州16.3 %94.8 %96.2 %(1.4)%1,103 1,061 4.0 %1,185 1,138 4.1 %
內華達州奧馬哈8.9 %94.9 %95.1 %(0.2)%1,000 912 9.6 %1,118 1,030 8.5 %
明尼蘇達州羅切斯特市10.5 %92.9 %95.5 %(2.6)%1,518 1,376 10.3 %1,601 1,446 10.7 %
明尼蘇達州聖克勞德7.5 %93.0 %94.6 %(1.6)%1,120 970 15.5 %1,252 1,081 15.8 %
其他西部山區9.9 %94.0 %97.7 %(3.7)%1,155 987 17.0 %1,264 1,077 17.4 %
同店合計100.0 %93.9 %94.7 %(0.8)%$1,339 $1,236 8.3 %$1,471 $1,343 9.5 %
(1)加權平均入住率定義為實際租金收入除以預定租金所得的百分比。預定租金收入代表所有公寓住宅的價值，其中已入住的公寓住宅按租賃合同價格估值，空置公寓住宅按估計市場租金估值。在計算已入住公寓的實際租金和空置房屋的市場租金時，拖欠和優惠不在考慮之列。市場利率是使用社區新租賃的當前提供的有效利率來確定的，並被用作確定空置公寓住房的市場利率的起點。
(2)月平均租金為預定租金除以公寓住宅總數。
(3)每套住房的月平均收入的定義是總租金收入除以該期間的加權平均居住公寓住房。
S-10


中心空間
同店季度環比
(以千為單位，不包括財產數據量和百分比)

包括公寓住宅收入費用噪音
區域Q1 2022Q4 2021更改百分比Q1 2022Q4 2021更改百分比Q1 2022Q4 2021更改百分比
丹佛，CO1,457 $8,458 $8,163 3.6 %$2,468 $2,657 (7.1)%$5,990 $5,506 0.4 %
明尼阿波利斯，明尼蘇達州2,537 12,391 12,572 (1.4)%5,398 5,145 4.9 %6,993 7,427 (5.8)%
北達科他州2,421 8,157 8,155 — 3,653 3,273 11.6 %4,504 4,882 (7.7)%
內華達州奧馬哈1,370 4,363 4,222 3.3 %1,898 1,888 0.5 %2,465 2,334 5.6 %
明尼蘇達州羅切斯特市1,121 5,003 4,996 0.1 %2,096 2,174 (3.6)%2,907 2,822 3.0 %
明尼蘇達州聖克勞德1,192 4,165 4,576 (9.0)%2,084 1,820 14.5 %2,081 2,756 (24.5)%
其他西部山區1,221 4,354 4,296 1.4 %1,618 1,479 9.4 %2,736 2,817 (2.9)%
同店合計11,319 $46,891 $46,980 (0.2)%$19,215 $18,436 4.2 %$27,676 $28,544 (3.0)%

噪聲貢獻的百分比加權平均入住率平均每月
租賃率		平均每月
每户自住收入
區域Q1 2022Q4 2021生長Q1 2022Q4 2021更改百分比Q1 2022Q4 2021更改百分比
丹佛，CO21.6 %94.3 %93.5 %0.8 %$1,819 $1,797 1.2 %$2,052 $1,997 2.8 %
明尼阿波利斯，明尼蘇達州25.3 %93.3 %92.6 %0.7 %1,583 1,593 (0.6)%1,744 1,807 (3.5)%
北達科他州16.3 %94.8 %95.3 %(0.5)%1,103 1,107 (0.4)%1,185 1,178 0.6 %
內華達州奧馬哈8.9 %94.9 %93.9 %1.0 %1,000 996 0.4 %1,118 1,094 2.2 %
明尼蘇達州羅切斯特市10.5 %92.9 %91.7 %1.2 %1,518 1,515 0.2 %1,601 1,620 (1.2)%
明尼蘇達州聖克勞德7.5 %93.0 %91.9 %1.1 %1,120 1,106 1.3 %1,252 1,392 (10.1)%
其他西部山區9.9 %94.0 %94.5 %(0.5)%1,155 1,133 1.9 %1,264 1,241 1.9 %
同店合計100.0 %93.9 %93.4 %0.5 %$1,339 $1,334 0.4 %$1,471 $1,487 (1.1)%


S-11

中心空間
投資組合摘要(1)
截至三個月
3/31/202212/31/20219/30/20216/30/20213/31/2021
期末公寓住宅數量
同店11,319 10,672 10,676 10,676 11,265 
非同店3,519 3,769 3,599 903 903 
所有社區14,838 14,441 14,275 11,579 12,168 
平均月租(2)
同店$1,339 $1,314 $1,279 $1,233 $1,200 
非同店1,218 1,225 1,506 1,617 1,584 
所有社區$1,292 $1,291 $1,293 $1,263 $1,229 
每間公寓住宅每月平均收入(3)
同店$1,471 $1,463 $1,392 $1,333 $1,302 
非同店1,271 1,306 1,606 1,739 1,705 
所有社區$1,424 $1,423 $1,397 $1,365 $1,332 
加權平均入住率(4)
同店93.9 %93.4 %94.3 %94.9 %94.9 %
非同店94.5 %94.7 %95.1 %94.2 %91.8 %
所有社區94.0 %93.7 %94.4 %94.8 %94.6 %
運營費用佔預定租金的百分比
同店41.0 %39.5 %41.8 %41.9 %42.9 %
非同店50.6 %44.1 %39.9 %32.9 %34.9 %
所有社區43.0 %40.6 %41.6 %41.0 %42.1 %
資本支出
每套公寓家庭-同店的總資本支出
$145 $369 $255 $159 $131 
(1)先前報告的金額不會因同店物業組合的變化而修訂。
(2)月平均租金為預定租金除以公寓住宅總數。預定租金收入代表所有公寓住宅的價值，其中已入住的公寓住宅按租賃合同價格估值，空置公寓住宅按估計市場租金估值。在計算已入住公寓的實際租金和空置房屋的市場租金時，拖欠和優惠不在考慮之列。市場利率是使用社區新租賃的當前提供的有效利率來確定的，並被用作確定空置公寓住房的市場利率的起點。
(3)每套住房的月平均收入的定義是總租金收入除以該期間的加權平均居住公寓住房。
(4)加權平均入住率是實際租金收入除以預定租金的百分比。該公司認為，加權平均入住率是衡量入住率的有意義的指標，因為該公司考慮了每個空置單位的價值，以其估計的市場價格計算。加權平均入住率可能不能完全反映實際入住率的短期趨勢，加權平均入住率的計算可能無法與其他房地產投資信託基金披露的數據進行比較。
S-12

中心空間
資本支出
(千美元，不包括每個家庭的金額)
截至三個月
同一家商店的資本支出3/31/20223/31/2021
同店公寓住宅總數11,319 11,319 
建築--外部$527 $484 
建築--室內— 92 
機械、電氣和衞浴270 147 
傢俱和設備80 65 
園林綠化與庭院92 67 
營業額667 535 
資本支出--同店$1,636 $1,390 
每套公寓的資本支出家庭-同店$145 $123 
增值$5,570 $2,631 
總資本支出-同店$7,206 $4,021 
每套公寓的總資本支出家庭-同店$637 $355 
截至三個月
資本支出-所有物業3/31/20223/31/2021
所有物業-加權平均公寓住宅14,839 11,575 
資本支出$1,841 $1,555 
每套公寓住宅的資本支出$124 $134 
增值5,570 2,631 
收購資本1,589 558 
總資本支出9,000 4,744 
每套公寓住宅的總資本支出$607 $410 
截至三個月
增值資本支出3/31/20223/31/2021
內飾-單位
同店$2,637 $1,691 
非同店— — 
室內單位總數$2,637 $1,691 
公共區域和外部
同店$2,933 $940 
非同店— — 
公共區域和室外總面積$2,933 $940 
增值資本支出總額
同店$5,570 $2,631 
非同店— — 
投資組合總增值$5,570 $2,631 

S-13

中心空間
2022年財務展望
(以千為單位，不包括每股和每户金額)
Centerspace在下表中修正了對2022年的展望。
截至三個月2022年以前的展望範圍2022年修訂後的展望範圍
March 31, 2022低高低高
YTD實際金額金額金額金額
同店增長
收入$46,891 6.0 %8.0 %7.0 %9.0 %
可控費用12,309 3.8 %5.3 %7.0 %9.0 %
不可控費用6,906 3.0 %4.5 %3.0 %4.5 %
總費用$19,215 3.5 %5.0 %5.5 %7.5 %
同店噪音$27,676 8.0 %10.0 %8.0 %10.0 %
噪聲的組成部分
同店噪音$27,676 $115,600 $118,100 $115,850 $118,150 
非同店NOI(1)
6,178 30,300 30,800 29,200 29,900 
其他商業噪音587 1,800 1,900 2,100 2,300 
總噪聲$34,441 $147,700 $150,800 $147,150 $150,350 
(1)調整了之前的展望範圍，將NOI從非同店重新歸類為其他商業廣告。
利息支出$(7,715)(32,200)(31,700)(32,200)(31,700)
優先股息$(1,607)(6,400)(6,400)(6,400)(6,400)
經常性收入和支出
利息和其他收入$1,040 $660 $700 $1,580 $1,750 
一般事務、行政和財產管理(6,753)(27,800)(27,100)(27,625)(26,975)
人員傷亡損失(598)(2,000)(1,700)(1,900)(1,600)
非房地產折舊及攤銷(101)(430)(390)(375)(325)
非控制性權益(21)(70)(90)(110)(100)
經常性收入和支出總額$(6,433)$(29,640)$(28,580)$(28,430)$(27,250)
FFO$18,686 $79,460 $84,120 $80,120 $85,000 
非核心收入和支出
傷亡損失$25 $600 $500 $500 $350 
技術實施成本103 990 890 950 850 
利率互換終止、攤銷和按市值計價(613)— — 200 200 
其他雜項物品(119)— — (300)(400)
非核心收入和支出總額$(604)$1,590 $1,390 $1,350 $1,000 
核心FFO$18,082 $81,050 $85,510 $81,470 $86,000 
EPS-稀釋$(0.68)$(0.41)$(0.16)$(0.37)$(0.11)
稀釋後每股FFO$1.01 $4.25 $4.50 $4.26 $4.52 
稀釋後每股核心FFO$0.98 $4.33 $4.57 $4.33 $4.57 
加權平均流通股-稀釋18,542 18,700 18,700 18,800 18,800 
其他假設
同店資本支出(每户)$145 $925 $975 $925 975 
增值支出$5,570 $21,000 $24,000 $21,000 $24,000 
投資$116,874 $116,874 $116,874 $116,874 $116,874 


S-14

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)與FFO和核心FFO的對賬
下表顯示了FFO和核心FFO對普通股股東可用淨收益(虧損)的對賬，這是在“非GAAP財務衡量和調整”中更詳細描述的非GAAP財務衡量標準。它們不應被視為淨收益或任何其他公認會計準則業績衡量的替代辦法，而應被視為一種額外的補充衡量標準。FFO和核心FFO也不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，也不表明可用於滿足所有現金需求的資金，包括償還債務或向股東進行分配的能力。以下提供的展望和預測是基於當前的預期，具有前瞻性。
以前的展望修訂後的展望
截至三個月截至12個月截至12個月
March 31, 20222022年12月31日2022年12月31日
實際低高低高
可供普通股股東使用的淨收益(虧損)$(10,196)$282 $4,922 $927 $5,747 
非控股股權--經營合夥企業和E系列優先股(2,157)(7,885)(7,885)(7,885)(7,885)
折舊及攤銷31,001 86,923 86,923 86,923 86,923 
折舊較少--非房地產(101)(430)(390)(375)(325)
減去折舊-部分擁有的實體(21)(70)(90)(110)(100)
向優先單位持有人分紅160 640 640 640 640 
適用於普通股和單位的FFO$18,686 $79,460 $84,120 $80,120 $85,000 
調整核心FFO：
傷亡損失核銷25 600 500 500 350 
技術實施成本103 990 890 950 850 
利率互換終止及攤銷(613)— — 200 200 
其他雜項物品(119)— — (300)(400)
適用於普通股和單位的核心FFO$18,082 $81,050 $85,510 $81,470 $86,000 
稀釋後每股收益$(0.68)$(0.41)$(0.16)$(0.37)$(0.11)
每股FFO-稀釋後$1.01 $4.25 $4.50 $4.26 $4.52 
每股核心FFO-稀釋後$0.98 $4.33 $4.57 $4.33 $4.57 
營業收入與淨營業收入的對賬
淨營業收入，或NOI，是一種非GAAP財務指標，該公司將其定義為房地產總收入減去房地產運營費用，包括房地產税。Centerspace認為，NOI是衡量房地產經營業績的重要補充指標，因為它提供了一種不受折舊、攤銷、融資、物業管理管理費用、意外損失以及一般和行政費用影響的經營指標。NOI不代表根據公認會計原則經營活動產生的現金，不應被視為淨收益、普通股股東可用淨收入或經營活動現金流量的替代指標，以衡量財務業績。
以前的展望修訂後的展望
截至三個月截至12個月截至12個月
March 31, 20222021年12月31日2021年12月31日
實際低高低高
營業收入$(3,911)$30,977 $35,077 $30,702 $34,852 
調整：
一般、行政和財產管理費用6,753 27,800 27,100 27,625 26,975 
傷亡損失598 2,000 1,700 1,900 1,600 
折舊及攤銷31,001 86,923 86,923 86,923 86,923 
淨營業收入$34,441 $147,700 $150,800 $147,150 $150,350 
S-15