尊敬的股東們，

當固定收益市場出現40多年來最糟糕的季度表現時，你無處可藏，有時你團隊的實力和經驗是唯一有效的對衝。這就是我們對第一季度的坦率看法，也是為什麼我們特別高興能有利可圖地退出。我們帶着與第一季度相同的風險意識進入第二季度--即賬面價值穩定和長期價值創造--但預計將更積極地利用我們強大的資本狀況，因為在市場低迷的背景下出現了有吸引力的投資機會。25年來，雷德伍德一直致力於為我們的股東提供服務，併成功地駕馭市場和週期。

我們第一季度的GAAP收益為稀釋後每股0.24美元，截至2022年3月31日，我們的GAAP賬面價值為每股12.01美元，與2021年底的賬面價值幾乎持平。在支付了第一季度每股0.23美元的股息後，我們在本季度末擁有超過4億美元的無限制現金和1.4億美元的可用資本。這還沒有考慮到我們通過運營業務在內部產生的持續淨現金流，這一動態推動了我們最近的大部分增長。總而言之，我們抵押貸款銀行業務的彈性，加上我們投資組合中又一個季度非常強勁的基本面信貸表現，導致了更廣泛的住宅抵押貸款行業在其他方面不平衡的環境中的財務業績。

2022年初明確的一點是，對於許多市場參與者來説，這將是重大轉型的一年，如果不是投降的話。對通脹持續走高和供應鏈中斷的預期現在是常態。這對市場情緒的影響是深遠的。2021年第四季度開始的基準利率持續上調，導致美聯儲在3月份上調了聯邦基金利率，這是自2019年以來的首次上調，許多市場觀察人士預計，今年全年將總共加息9次。此外，美聯儲已發出信號，可能會開始減持其持有的機構抵押貸款支持證券(MBS)。作為參考，美聯儲在過去兩年裏將這一投資組合積累到2.7萬億美元，實際上成為了世界上最大的機構抵押貸款房地產投資信託基金。傳統的30年期抵押貸款利率可能很快就會超過6%，這是十多年來的最高水平，隨着投資者努力應對美聯儲將如何管理經濟的下一次着陸，信貸市場仍然不穩定。

像這樣具有挑戰性的市場為我們提供了進一步差異化我們業務的重要機會，特別是在我們為Redwood定位新的增長篇章的時候。雖然我們的每一條業務都針對房地產市場的不同方面，但總的來説，Redwood為股東提供了一種全面且高度持久的非機構投資戰略，無法輕易複製。

當我們評估投資者在當前市場的哪些地方能夠產生強勁的風險調整後回報時，一個合乎邏輯的起點是期限較短的浮動利率貸款，這些貸款的票面利率隨着利率的上升而重置得更高。這就是我們的商業目的貸款平臺CoreVest繼續閃耀的地方。我們提供的橋樑產品期限一般為12至18個月，面向修復單户或多户住宅單位以供出售或出租的住房投資者。該行業繼續以火熱的速度發展，因為翻新的，

美國各地的“交鑰匙”住房徘徊在歷史低點。我們第一季度的商業目的貸款(BPL)資金總額比2021年第四季度增長了25%，創下過橋貸款的紀錄，這得益於多家庭過渡性貸款的強勁數量。我們的過渡性貸款計劃的一個關鍵競爭優勢是我們為市場提供了廣泛的產品，從為改善單户住宅的投資者提供的小額貸款，到為專注於為出租或多户開發而建的贊助商提供更多定製的大型產品。

我們相信最好的還在後頭。為了保持我們通過有機和合作夥伴關係實現增長的成功記錄，我們最近宣佈了一項最終協議，收購總部位於俄勒岡州的專注於單户和多户過橋貸款的專業貸款機構Riverend Lending(“Riverend”)。我們計劃將Riverend整合到CoreVest中，帶來了我們相信將立即增加到我們整個BPL平臺的產品和地理足跡。Riverend的深度借款人網絡也應該是銷售和分銷CoreVest現有旗艦產品的沃土。通過目前和以前的合資企業，我們的領導團隊都熟知河灣公司的負責人，兩個團隊都對業務和文化的契合度感到興奮。我們期待着在完成收購後正式歡迎河灣團隊加入我們的平臺，收購預計將於2022年第二季度完成，等待常規成交條件的滿足。

除了BPL，消費性住房抵押貸款市場在第一季度佔據了該行業的大部分頭條新聞，但並不是所有的都是恭維的。美聯儲緊縮政策的後續影響導致抵押貸款利率在一個季度內上漲了約1.50%。就在美聯儲的重大刺激措施在2020年和2021年為許多發起人帶來了創紀錄的盈利能力的同時，美聯儲預期中的收緊政策也讓這個年發行人規模達4萬億美元的行業黯然失色。

對髮油能力的週期性修正是不可避免的，但它們實際上只説明瞭下游影響。市場參與者感受到的直接痛苦來自自去年11月以來數以千計的生產貸款，這些貸款鎖定在消費者手中，利率遠低於目前的市場水平。並不令人意外的是，機構MBS和非機構證券化的執行都受到了影響，因為投資者獲得了重大的價格優惠，可以接受低於市場利率的陳年貸款庫存。我們在2月中旬的第四季度財報電話會議上談到了這種不可避免的調整，儘管我們不同尋常的莊嚴語氣在當時似乎並不太有先見之明。

然而，值得注意的是，我們今天目睹的市場逆境仍然是發行人的盈利危機，而不是自有品牌證券化市場的流動性危機。我們以前説過，我們有能力比競爭對手更快地週轉庫存，從而為投資者提供更符合當前市場水平的現金流狀況。在多年的英鎊信貸表現和加強的結構性保護之後，投資者的廣度很強，他們購買債券的能力仍然很高。我們幫助建立的這一基礎使市場能夠經受住最近的回調，並繼續推動2022年非常強勁的發行水平。

可以説，我們對紅木住宅業務的表現非常滿意，我們懷疑這是多年來該行業最糟糕的季度之一。我們的策略在整個第一季度都是一致的，從2022年的第一次證券化開始，提前到1月初，然後不可避免地被其他發行者清理掉需要清理系統的低票面利率抵押貸款。到目前為止，我們的交易是今年以來同類交易中執行最好的。隨着本季度的進展，我們繼續減少貸款庫存，這要歸功於我們專注於保持最新的定價，在貸款處理時間方面領先於行業，並利用深入的整個貸款分銷網絡。

利用這種方法，我們能夠繼續競爭性地鎖定貸款，而其他公司則退出市場，導致我們的住宅鎖量僅比2021年第四季度下降了7%，而同期全行業預測的總降幅為25%。我們做到了這一點，同時將毛利率保持在接近我們長期歷史區間的水平。我們的平臺繼續鎖定與第一季度規模相稱的貸款，但隨着市場企穩，我們的定位是變得更加積極。

與所有利差產品一樣，我們抵押貸款銀行業務的銷售利潤率，特別是消費者住宅和單户租賃(“SFR”)貸款渠道的銷售利潤率，仍然受到第一季度困擾市場的利率和利差擴大的影響。然而，隨着行業發端能力的修正和固定成本退出市場，利潤率不可避免地出現回升，我們推出了一系列新產品和服務，旨在滿足當今利率上升環境下投資者和消費者不斷變化的需求。我們的BPL團隊最近完成了一筆由短期租賃投資組合支持的首期定期貸款，我們預計這將使CoreVest處於有利地位，以滿足越來越多進入短期租賃領域的投資者的需求。我們的Residential團隊最近修改了我們擴大的信貸計劃-包括增加了一個專注於個體户借款人的貸款計劃-作為我們產品套件不斷髮展的一部分，以滿足房主不斷變化的需求。受4月份生效的高餘額符合標準的抵押貸款和第二套住房貸款的修訂後的GSE定價的刺激，我們仍處於有利地位，可以為可能流向PLS市場的大量新供應説話。隨着信貸員不再能夠依賴GSE再融資量，以及該行業正在進行適當的規模調整，我們將這些新產品視為通過提供信貸員可用於服務客户的額外選擇來增加我們市場份額的關鍵途徑。

正如我們第一季度的業績和經濟回報所表明的那樣，最近的波動對Redwood賬面價值的影響相對較小，主要是由於我們的投資組合多元化、低槓桿率和積極的風險管理。我們的投資組合繼續以顯著低於面值的淨折價持有，並主要由利率敏感度較低的資產支持--過橋貸款、看漲保護SFR貸款和經驗豐富的再履行住宅貸款，僅舉幾例。我們的賬面價值往往更多地受到潛在信貸表現的影響，我們在第一季度看到了這一影響，因為總體違約率保持穩定。鑑於房屋淨值不斷上升，我們的住房信貸前景依然強勁，處於低位

失業和處於歷史低位的住房庫存。波動性導致進入點，我們將繼續機會性地增加我們的投資組合，我們認為回報潛力很大。

作為我們主要業務線的補充，我們去年發起的超越週期性市場的戰略已經開始結出碩果，這是再合適不過的了。我們的本土風險投資策略RWT Horizons已經開始提前為底線做出貢獻，第一季度有兩項規模較小的投資以高得多的估值完成了後續加薪。今年4月，我們早期的一家合作伙伴完成了新一輪融資，預計將為我們的投資帶來約1000萬美元的税前收益。根據公認會計原則，我們預計將把這一估值調整確認為我們第二季度收益的一部分。

總而言之，我們在第一季度完成了五項新的Horizons投資，所有投資都與我們的運營業務有直接聯繫，包括專注於改善核心流程和/或消費者體驗。這使我們通過Horizon對18家公司進行了21項積極投資，目前部署了超過2500萬美元。我們還看到，我們的兩家Horizons投資組合公司在第一季度進行了合作，共同的目標是增強貸款支持的數字資產，這最終應該會提高透明度，並降低住宅貸款生命週期的摩擦成本。通過我們的生態系統連接公司以改變我們的市場一直是我們對Horizons願景的核心原則，看到它在實踐中發揮作用是令人興奮的。最後，在4月初，我們任命了一名全職的Horizons首席投資官，這是朝着鞏固這一戰略作為我們統一平臺的永久固定位置邁出的重要一步。自那以後，我們一直在繼續招聘專門的內部資源，幫助尋找、投資、調查和報告我們未來的Horizons投資。

在即將進入第二季度之際，隨着東歐的地面戰爭和高通脹繼續推高基準利率，信貸利差擴大，金融市場的各個方面仍普遍存在高度焦慮。隨着利率上升和再融資選擇的消退，就地住宅貸款的預期壽命繼續延長，而與此同時，由於融資成本上升和房屋庫存持續低迷，導致全國房地產價格居高不下，消費者的估計住房購買力下降。我們認為，許多相關波動已經反映在市場定價水平上；例如，在某些情況下，機構和非機構MBS最近的交易水平都比我們在新冠肺炎疫情最嚴重時看到的還要糟糕。因此，當我們尋找有吸引力的切入點來部署資本時，我們意識到，對許多美國家庭來説，獲得高質量的住房仍然是一個持續的挑戰，如果不是令人望而卻步的話。在這方面，我們的企業使命從未像現在這樣重要，我們仍然高度參與我們的市場，擁有一支積極的員工隊伍，在應對Covid疫情的持續影響的同時，繼續受益於更多的面對面參與。

由於我們的股東和董事會的支持，所有這一切都是可能的。我們自豪地説，我們與股東的接觸從未像現在這樣強烈，包括最近圍繞公司治理的拓展，以及Redwood在更廣泛的關鍵環境、社會和治理(“ESG”)主題上的方法。根據這一方法，我們的董事會正在不斷地

更新--這一過程包括讓新董事上任，以及通過利益相關者的反饋進行繼續教育和學習。雖然這是一個為Redwood帶來新的專業知識、多樣性和新視角的過程，但它也涉及董事的退休，這些董事在Redwood經歷了經濟和市場週期以及不斷髮展的住房金融格局時，為監督Redwood的長期戰略發展提供了多年的模範服務。我們謹代表雷德伍德的領導團隊，藉此機會感謝兩位即將退休的董事--雷德伍德獨立董事會主席理查德·鮑姆和董事會治理與提名委員會獨立主席傑弗裏·佩羅--在雷德伍德盡心盡力地服務和領導。就我個人而言，我們感謝他們多年來為我們每個人提供的指導、建議和投入。我們所有人都從他們的經驗和建議中受益，我們祝賀他們兩人在今年5月股東年會結束後按計劃退休。

感謝您的持續支持。

讀者須知

我們向證券交易委員會提交年度報告(Form 10-K)和季度報告(Form 10-Q)。這些文件、我們的紅木評論演示文稿和我們的收益新聞稿根據公認會計原則(GAAP)提供了有關紅木和我們的財務業績的信息。這些文件，以及關於我們業務的信息和我們在本出版物和其他出版物中使用的術語表，可通過我們的網站www.redwood trust.com獲得。我們鼓勵您審閲這些文檔。在本文件中，除了我們的GAAP結果外，我們還可能介紹某些非GAAP衡量標準。當我們提出非GAAP計量時，我們在《紅木評論》尾註的非GAAP計量部分提供了該衡量標準的描述，並與可比GAAP衡量標準進行了協調，該部分可在我們的網站www.redwood trust.com的“投資者關係”部分的“財務”下找到。本文中提及的“紅木”、“公司”、“我們”、“我們”和“我們”包括紅木信託公司及其合併的子公司。請注意，由於我們通常將表格中的數字四捨五入為百萬，因此除每股金額外，有些數字可能因四捨五入而不夠。除非另有説明，否則“第一季度”指的是截至2022年3月31日的季度，“第四季度”指的是截至2021年12月31日的季度。

前瞻性陳述

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