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卡姆登財產信託公司公佈2022年第一季度經營業績


德克薩斯州休斯敦(2022年4月28日)-Camden Property Trust(紐約證券交易所股票代碼：CPT)(以下簡稱“公司”)今天公佈了截至2022年3月31日的三個月的經營業績。截至2022年3月31日止三個月的普通股股東應佔淨收益(“EPS”)、營運資金(“FFO”)及營運經調整資金(“AFFO”)詳列如下。每股收益與FFO的對賬包含在本新聞稿所附的財務表格中。

截至三個月
3月31日
每股稀釋後股份20222021
易辦事$0.76$0.31
FFO$1.50$1.24
AFFO$1.37$1.12

季度增長序貫增長
相同的屬性結果1Q22 vs. 1Q211Q22 vs. 4Q21
收入11.1%2.6%
費用3.8%6.3%
淨營業收入(“NOI”)15.5%0.6%


相同的屬性結果1Q221Q214Q21
入住率97.1%95.9%97.1%

對於2022年，該公司將相同的物業社區定義為自2021年1月1日以來全資擁有和穩定的社區，不包括正在重新開發的社區和持有出售的物業。淨收益與NOI和同一物業NOI的對賬包括在本新聞稿所附的財務表格中。


營運統計--同一物業組合
新租約和續約數據-簽署日期(1)
2022年4月*2021年4月1Q221Q21
新租金率14.7%4.5%15.8%(1.0)%
續訂費率14.1%4.8%13.2%3.3%
調和率14.4%4.6%14.4%1.0%
新租賃和續約數據-生效日期(2)
2022年4月*2021年4月1Q221Q21
新租金率14.8%1.7%16.1%(2.6)%
續訂費率13.2%3.1%14.1%2.8%
調和率14.0%2.3%15.1%(0.1)%

*截至2022年4月24日的數據
(1)簽約時同一物業的新租約及續租率與到期租賃率的平均變動。
(2)生效時同一物業的新租賃率及續租率與到期租賃率的平均變動。

1


入住率和營業額數據2022年4月*2021年4月1Q221Q21
入住率96.9%96.5%97.1%95.9%
年化總營業額39%47%41%45%
年化淨營業額35%37%36%35%

*截至2022年4月24日的數據

發展活動
在本季度，佛羅裏達州奧蘭多的卡姆登湖尤拉的租賃已經完成，加利福尼亞州聖地亞哥的卡姆登希爾克雷斯特的租賃仍在繼續。

發展社區--已完成建設和正在出租的項目(百萬美元)
總計總計租賃百分比
社區名稱位置住家成本as of 4/24/2022
卡姆登山頂加利福尼亞州聖地亞哥132$90.855 %

發展社區-正在建設(百萬美元)
總計總計租賃百分比
社區名稱位置住家估算成本as of 4/24/2022
卡姆登·巴克海德佐治亞州亞特蘭大366 $163.581 %
卡姆登大西洋佛羅裏達州普蘭登269 100.0
卡姆登·坦佩二世亞利桑那州坦佩397 115.0
野田佳彥北卡羅來納州夏洛特387 105.0
卡姆登·達勒姆(Camden Durham，a)
北卡羅來納州達勒姆420 145.0
總計1,839$628.5

(A)經修訂的項目範圍現包括另外66個在土地上發展的公寓住宅。

購置/處置活動
在本季度，卡姆登在德克薩斯州裏士滿收購了一塊15.9英畝的地塊，用於未來的開發。季度結束後，該公司收購了北卡羅來納州夏洛特市的兩塊地塊，總佔地面積為42.6畝，用於未來的發展。

該公司還在本季度以約7190萬美元的價格出售了位於馬裏蘭州拉戈的一個擁有245套公寓的住宅社區。

2022年4月，Camden以約11億美元的現金對價購買了兩隻可自由支配基金剩餘的68.7%所有權權益，這是根據我們假設的約5.14億美元的現有有擔保抵押貸款債務進行調整後的，這些債務仍未償還。該公司現在擁有7247套公寓住宅的100%權益。

資本市場交易
在本季度，該公司通過其在市場上的股票發行計劃發行了159,368股普通股，平均價格為每股165.01美元，淨收益總額約為2,620萬美元。在季度末之後，卡姆登通過公開發行股票發行了290萬股普通股，獲得了約4.903億美元的淨收益。該公司利用淨收益減少了其9億美元無擔保信貸額度下的借款。

流動性分析
截至2022年3月31日，卡姆登擁有約15億美元的流動性，其中包括約11億美元的現金和現金等價物，以及其無擔保信貸安排下的3.854億美元可用資金。於季度末後，本公司動用手頭所有現金，為收購上述兩隻全權基金餘下的68.7%所有權權益提供資金。截至季度末，根據現有的全資開發渠道，該公司還有1.823億美元可供融資，而且在22年第三季度之前沒有預定的債務到期日。

2


盈利指引
Camden基於對公寓市場和總體經濟狀況的當前和預期看法，更新了2022年的收益指引，並提供了2022年第二季度的指引，詳情如下。預期每股收益不包括未於季度末完成的房地產交易的收益。

2Q2220222022年中間價
每股稀釋後股份射程射程當前之前變化
易辦事$0.09 - $0.13$1.25 - $1.49$1.37$1.80$(0.43)
FFO$1.60 - $1.64$6.39 - $6.63$6.51$6.24$0.27
20222022年中間價
同樣的房地產增長射程當前之前變化
收入9.50% - 11.00%10.25%8.75%1.50%
費用3.70% - 4.70%4.20%3.00%1.20%
噪音12.50% - 15.00%13.75%12.00%1.75%

卡姆登打算每季度向市場更新其收益指引。有關公司2022年財務展望的更多信息以及預期每股收益與預期FFO的對賬包含在本新聞稿所附的財務表格中。

電話會議
2022年4月29日星期五美國東部時間上午10：00
國內撥入號碼：(888)317-6003；國際撥入號碼：(412)317-6061
密碼：2141538
網絡直播：https://services.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=72CIXemn

公司強烈鼓勵感興趣的各方通過網絡直播加入電話會議，以便觀看任何相關的視頻、幻燈片演示等。撥入電話線將保留給計劃在電話會議的問答環節向管理層提出問題的經認可的分析師和投資者。

欲瞭解更多財務信息，請訪問公司網站收益新聞稿下的投資者部分，或致電卡姆登公司投資者關係部，電話：(713)354-2787。

前瞻性陳述
除歷史信息外，本新聞稿還包含聯邦證券法規定的前瞻性陳述。這些陳述是基於對卡姆登所在的行業和市場的當前預期、估計和預測
經營，管理層的信念，以及管理層做出的假設。前瞻性陳述不是對未來業績的保證，涉及某些難以預測的風險和不確定性。可能導致公司實際結果或業績與前瞻性陳述中預期的大不相同的因素在卡姆登公司提交給美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)的10-K表格年度報告和其他文件中的“風險因素”標題下進行了描述。今天新聞稿中的前瞻性陳述代表了管理層在本新聞稿發表時的當前觀點，公司沒有義務因後續事件而更新或補充這些陳述。

關於卡姆登
卡姆登房地產信託公司是標準普爾500指數成份股公司之一，是一家主要從事多户公寓社區的所有權、管理、開發、再開發、收購和建設的房地產公司。卡姆登在美國擁有170處房產的權益，並運營着包含58,055套公寓的房產。在目前正在開發的5個物業完成後，該公司的投資組合將增加到175個物業的59,894套公寓住宅。卡姆登連續15年被《財富》雜誌評為最適合為®工作的百家公司之一，最近的排名為第26位。

欲瞭解更多信息，請致電(713)354-2787與卡姆登公司投資者關係部聯繫，或訪問我們的網站：camdenliving.com。
3

卡姆登經營業績
(以千為單位，每股除外)
(未經審計)
截至3月31日的三個月，
20222021
運行數據
財產收入(A)
$311,359$267,568
物業費
物業運維70,437 63,479 
房地產税39,873 37,453 
財產費用合計110,310 100,932 
非財產性收入
費用和資產管理2,450 2,206 
利息和其他收入2,131 332 
遞延薪酬計劃的收益/(虧損)(7,497)3,626 
非財產收入/(損失)合計(2,916)6,164 
其他費用
物業管理7,214 6,124 
費用和資產管理1,175 1,132 
一般和行政14,790 14,222 
利息24,542 23,644 
折舊及攤銷113,138 93,141 
遞延薪酬計劃的費用/(福利)(7,497)3,626 
其他費用合計153,362 141,889 
出售經營性財產的收益36,372 — 
合營企業收入中的權益3,048 1,914 
所得税前持續經營所得84,191 32,825 
所得税費用(590)(352)
淨收入83,601 32,473 
分配給非控股權益的收入減少(2,856)(1,126)
普通股股東應佔淨收益$80,745 $31,347 
綜合全面收益表
淨收入$83,601$32,473
其他綜合收益
現金流量套期保值活動淨虧損、先前服務費用和退休後債務淨虧損的重新分類369 373 
綜合收益83,970 32,846 
分配給非控股權益的收入減少(2,856)(1,126)
普通股股東應佔全面收益$81,114 $31,720 
每股數據
普通股每股總收益-基本$0.77 $0.31 
每股普通股總收益-稀釋後0.76 0.31 
已發行普通股加權平均數：
基本信息105,336 99,547 
稀釋106,152 99,621 

(A)我們選擇將租賃和非租賃部分合並，從而在我們的綜合收益表和綜合收益表中將租金收入作為一個單獨的項目列報。在截至2022年3月31日的三個月內，我們確認了3.114億美元的物業收入，其中包括約2.77億美元的租金收入和約3440萬美元的根據合同條款收到的被視為我們租賃合同中非租賃組成部分的其他服務的金額。相比之下，截至2021年3月31日的三個月確認的物業收入為2.676億美元，其中包括約2.358億美元的租金收入和約3180萬美元的根據合同條款收到的被視為我們租賃合同中非租賃部分的其他服務的金額。截至2022年和2021年3月31日的三個月，與向居民提供公用事業回扣相關的收入分別為830萬美元和770萬美元。


注：請參閲以下頁面，瞭解本文件中提出的所有非公認會計準則財務指標的定義和對賬。
4

卡姆登運營資金
(以千為單位，每股和財產數據額除外)
(未經審計)
截至3月31日的三個月，
20222021
運營資金
普通股股東應佔淨收益$80,745 $31,347 
房地產折舊及攤銷110,537 90,707 
對未合併的合資企業的調整2,709 2,599 
分配給非控制性權益的收入2,856 1,126 
出售經營性財產的收益(36,372)— 
運營資金$160,475 $125,779 
減去：經常性資本化支出(A)
(14,251)(12,680)
調整後的運營資金$146,224 $113,099 
每股數據
運營資金--稀釋$1.50 $1.24 
調整後的運營資金--攤薄1.37 1.12 
宣佈的每股普通股分配0.94 0.83 
已發行普通股加權平均數：
FFO/AFFO-稀釋107,025 101,341 
屬性數據
總營業財產(期末)(B)
170 167 
營業物業中的營業公寓住宅總數(期末)(B)
58,055 56,851 
營業公寓住宅總數(加權平均值)50,935 49,439 




(A)幫助保持我們社區的價值和功能所需的資本支出。

(B)包括合營企業及持有以供出售的物業(如有的話)。

注：請參閲以下頁面，瞭解本文件中提出的所有非公認會計準則財務指標的定義和對賬。
5

卡姆登資產負債表
(單位：千)
(未經審計)
3月31日，
2022		十二月三十一日，
2021		9月30日，
2021		6月30日，
2021		3月31日，
2021
資產
按成本價計算的房地產資產
土地$1,343,209 $1,349,594 $1,317,431 $1,285,634 $1,233,937 
建築物和改善措施8,651,674 8,624,734 8,536,620 8,288,865 7,863,707 
9,994,883 9,974,328 9,854,051 9,574,499 9,097,644 
累計折舊(3,436,969)(3,358,027)(3,319,206)(3,219,085)(3,124,504)
經營性房地產淨資產6,557,914 6,616,301 6,534,845 6,355,414 5,973,140 
正在開發的物業，包括土地488,100 474,739 428,622 443,100 541,958 
對合資企業的投資13,181 13,730 17,788 18,415 18,800 
房地產總資產7,059,195 7,104,770 6,981,255 6,816,929 6,533,898 
應收賬款-附屬公司13,258 18,664 18,686 19,183 19,502 
其他資產，淨額(A)
254,763 234,370 252,079 241,687 213,126 
現金和現金等價物1,129,716 613,391 428,226 374,556 333,402 
受限現金5,778 5,589 5,321 4,762 4,105 
總資產$8,462,710 $7,976,784 $7,685,567 $7,457,117 $7,104,033 
負債和權益
負債
應付票據
不安全$3,671,309 $3,170,367 $3,169,428 $3,168,492 $3,167,557 
應付賬款和應計費用169,973 191,651 191,648 155,057 159,111 
應計房地產税36,988 66,673 88,116 66,696 33,155 
應付分配100,880 88,786 87,919 86,689 84,282 
其他負債(B)
197,021 193,052 194,634 193,975 185,852 
總負債4,176,171 3,710,529 3,731,745 3,670,909 3,629,957 
權益
實益權益普通股1,127 1,126 1,114 1,098 1,070 
額外實收資本5,396,267 5,363,530 5,180,783 4,953,703 4,588,056 
超過普通股股東應佔淨收益的分配(848,074)(829,453)(954,880)(897,761)(842,628)
國庫股(329,521)(333,974)(334,066)(334,161)(335,511)
累計其他綜合損失(C)
(3,370)(3,739)(4,266)(4,638)(5,010)
總普通股權益4,216,429 4,197,490 3,888,685 3,718,241 3,405,977 
非控制性權益70,110 68,765 65,137 67,967 68,099 
總股本4,286,539 4,266,255 3,953,822 3,786,208 3,474,076 
負債和權益總額$8,462,710 $7,976,784 $7,685,567 $7,457,117 $7,104,033 
(A)包括下列遞延費用淨額：$693 $969 $1,336 $1,655 $2,031 
(B)包括下列遞延收入：$384 $334 $208 $232 $256 
(C)是退休後債務的未實現淨虧損和未攤銷先前服務費用，以及現金流對衝活動的未實現淨虧損。
6

卡姆登非公認會計準則財務衡量標準
定義與對賬
(以千為單位，每股除外)
(未經審計)

本文件包含管理層認為在評估股權REIT業績時有用的某些非GAAP財務指標。卡姆登對非GAAP財務指標的定義和計算可能與其他REITs使用的不同，因此可能不具有可比性。非公認會計準則財務指標不應被視為衡量我們經營業績的淨收入的替代指標，也不應被視為衡量我們流動性的經營活動提供的淨現金的替代指標。

FFO

全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)目前將FFO定義為淨收益(根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算)，不包括與房地產有關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產(可折舊房地產)的收益(或虧損)、某些房地產資產的減值(可折舊房地產)、控制權變更的損益，以及未合併合資企業在相同基礎上反映FFO的調整。我們對攤薄FFO的計算還假設了所有潛在攤薄證券的轉換，包括某些可轉換為普通股的非控股權益。我們認為FFO是一種適當的經營業績補充指標，因為通過剔除可折舊房地產處置的損益和折舊，FFO可以幫助比較一家公司不同時期或不同公司的房地產投資的經營業績。普通股股東應佔淨收益與FFO的對賬如下：

調整後的FFO

除FFO外，我們還計算調整後FFO(“AFFO”)作為衡量經營業績的補充指標。AFFO是利用FFO減去經常性資本支出來計算的，經常性資本支出是幫助保持我們社區的價值和功能所必需的。我們對經常性資本支出的定義可能與其他REITs不同，不能保證我們計算這一指標的基礎與其他REITs相當。FFO與AFFO的對賬如下：
截至3月31日的三個月，
20222021
普通股股東應佔淨收益$80,745 $31,347 
房地產折舊及攤銷110,537 90,707 
對未合併的合資企業的調整2,709 2,599 
分配給非控制性權益的收入2,856 1,126 
出售經營性財產的收益(36,372)— 
運營資金$160,475 $125,779 
減去：經常性資本化支出(14,251)(12,680)
調整後的運營資金$146,224 $113,099 
已發行普通股加權平均數：
稀釋後的每股收益106,152 99,621 
FFO/AFFO稀釋107,025 101,341 
截至3月31日的三個月，
20222021
每股普通股總收益-攤薄$0.76 $0.31 
房地產折舊及攤銷1.02 0.89 
對未合併的合資企業的調整0.03 0.03 
分配給非控制性權益的收入0.03 0.01 
出售經營性財產的收益(0.34)— 
每股普通股FFO-稀釋後$1.50 $1.24 
減去：經常性資本化支出(0.13)(0.12)
每股普通股AFFO-稀釋後$1.37 $1.12 













7

卡姆登非公認會計準則財務衡量標準
定義與對賬
(以千為單位，每股除外)
(未經審計)

預期的FFO

預期FFO以與歷史FFO一致的方法計算，並被認為是與預期每股普通股收益(EPS)相比，預期經營業績的適當補充衡量標準。指引不包括截至本季度結束時未售出的房地產交易的收益(如有)，原因是物業處置的時間和程度不確定，以及由此產生的銷售收益/虧損。稀釋每股收益與稀釋後每股預期FFO的對賬如下：
2Q22射程2022射程
低高低高
預期每股普通股收益-稀釋後$0.09 $0.13 $1.25 $1.49 
預期房地產折舊和攤銷1.50 1.50 5.38 5.38 
未合併合資企業的預期調整— — 0.03 0.03 
分配給非控制性權益的預期收入0.01 0.01 0.07 0.07 
出售經營性物業的報告(收益)— — (0.34)(0.34)
預期每股FFO-稀釋後$1.60 $1.64 $6.39 $6.63 
注：本表包含前瞻性陳述。請參閲本文件前面有關前瞻性陳述的段落。

淨營業收入(NOI)

公司對NOI的定義是：財產收入減去財產運營和維護費用減去房地產税。NOI在補編第12頁的財產NOI明細表的組成部分中有進一步的詳細説明。本公司認為經營業績指數是普通股股東應佔淨收益的適當補充指標，因為它反映了我們社區的經營業績，而沒有分配公司層面的物業管理間接費用或一般及行政成本。普通股股東應佔淨收益與淨營業收入的對賬如下：
截至3月31日的三個月，
20222021
淨收入$83,601 $32,473 
減去：手續費和資產管理收入(2,450)(2,206)
減去：利息和其他收入(2,131)(332)
減去：遞延薪酬計劃的收入/(虧損)7,497 (3,626)
另加：物業管理費7,214 6,124 
另加：手續費和資產管理費1,175 1,132 
另加：一般和行政費用14,790 14,222 
另加：利息支出24,542 23,644 
加：折舊及攤銷費用113,138 93,141 
加上：遞延薪酬計劃的費用/(福利)(7,497)3,626 
減去：出售經營性物業的收益(36,372)— 
減去：合資企業收入中的權益(3,048)(1,914)
另加：所得税支出590 352 
噪音$201,049 $166,636 
“同一財產”社區$181,278 $156,996 
非“同一財產”社區16,677 5,286 
開發和租賃社區915 21 
其他2,179 4,333 
噪音$201,049 $166,636 















8

卡姆登非公認會計準則財務衡量標準
定義與對賬
(以千為單位，每股除外)
(未經審計)

調整後的EBITDA

經調整的EBITDA由本公司定義為扣除利息、税項、折舊及攤銷前的收益，包括非持續經營業務的淨營業收入，不包括合營企業的股權(收入)虧損、出售未合併合營企業權益的(收益)虧損、收購合營企業控股權的收益、出售包括土地在內的經營性物業的收益、提前償還債務的虧損，以及分配給非控股權益的收益(虧損)。本公司認為，調整後的EBITDA是普通股股東應佔淨收益的適當補充指標，因為它代表非現金折舊前的收益和債務成本，不包括財產處置的收益或損失。年化調整後EBITDA為當期報告的調整後EBITDA乘以4的季度業績。調整後的EBITDA中普通股股東應佔淨收益的對賬如下：
截至3月31日的三個月，
20222021
普通股股東應佔淨收益$80,745 $31,347 
另加：利息支出24,542 23,644 
加：折舊及攤銷費用113,138 93,141 
加上：分配給非控股權益的收入2,856 1,126 
另加：所得税支出590 352 
減去：出售經營性物業的收益(36,372)— 
減去：合資企業收入中的權益(3,048)(1,914)
調整後的EBITDA$182,451 $147,696 
年化調整後EBITDA$729,804 $590,784 



淨債務與年化調整後EBITDA之比

該公司認為，淨債務與年化調整後EBITDA之比是評估資產負債表槓桿的適當補充指標。本公司將淨負債定義為期內總債務的月平均餘額減去期內現金及現金等價物的月平均餘額。下表對平均總債務與淨債務進行了核對，並計算了以下期間調整後EBITDA的比率：

淨債務：
的平均每月餘額
截至3月31日的三個月，
20222021
無擔保應付票據$3,337,661 $3,167,246 
債務總額3,337,661 3,167,246 
減去：現金和現金等價物(690,159)(289,901)
淨債務$2,647,502 $2,877,345 
淨債務與年化調整後EBITDA之比：
截至3月31日的三個月，
20222021
淨債務$2,647,502 $2,877,345 
年化調整後EBITDA729,804 590,784 
淨債務與年化調整後EBITDA之比3.6x4.9x










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