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MAA報告2022年第一季度業績

亞洲網田納西州日耳曼敦2022年4月27日電中美公寓社區公司(紐約證券交易所市場代碼：MAA)今天公佈了截至2022年3月31日的季度經營業績。

FFO和Core FFO與MAA普通股股東可獲得的淨收入的對賬，以及對FFO和Core FFO組成部分的擴展討論，可以在本新聞稿的後面部分找到。稀釋後的每股FFO和稀釋後的核心FFO包括稀釋後的普通股和單位。

董事長兼首席執行官埃裏克·博爾頓説：“第一季度的業績超出預期。對公寓住房的持續強勁需求正在支撐租金穩健增長、高入住率和低居民流動率。我們整個投資組合的租賃流量繼續加速，我們將強勁的定價勢頭帶入繁忙的夏季租賃季節。我們預計租賃條件將保持非常有利的狀態，因此，我們提高了對今年核心FFO增長的預期。“

2022年第一季度亮點

同店投資組合經營業績

為了確保與前幾個時期的報告具有可比性，同一商店投資組合包括由MAA擁有並在前一年年初穩定下來的物業。

2022年第一季度與前一年同期相比的Same Store Portfolio結果摘要如下：

2022年第一季度的Same Store Portfolio運營統計彙總如下：

與之前的租約相比，2022年第一季度生效的租約的同一商店組合租賃定價，對新遷入居民的租約增加了16.1%，續訂租約增加了17.5%，這使得在混合基礎上的新租約和續訂租約都增加了16.8%。

包括Same Store NOI在內的NOI與MAA普通股股東可用的淨收入的對賬，以及對NOI組成部分的擴展討論，可以在本新聞稿的後面部分找到。

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開發和租賃活動

以下是截至2022年第一季度末MAA在建發展社區的摘要(單位：千美元)：

這些社區的預期平均穩定噪聲產生率為5.7%。在2022年第一季度，MAA為現有和已完成項目提供了4280萬美元的成本，包括與位於科羅拉多州丹佛市場和佛羅裏達州坦帕市場的地塊有關的開發前活動。

2022年第一季度，MAA完成了MAA Westglenn和MAA Park Point的建設，這些公寓社區進入了MAA的租賃組合。截至2022年第一季度末，MAA出租社區的總單位、成本和平均實際佔有率摘要如下(以千美元為單位)：

物業重建及搬遷活動

截至2022年第一季度末，MAA的室內重建計劃和智能家居技術倡議摘要如下：

自該計劃啟動以來，截至2022年3月31日，MAA已在其公寓社區組合中的58,000多個單元完成了智能家居技術(單元進入鎖、燈光和恆温器的移動控制以及泄漏監測)的安裝。

在2022年第一季度，MAA繼續其物業重新定位計劃，以升級和重新定位選定公寓社區的便利設施和公共區域。該計劃包括有針對性的計劃，將這些物業的所有單元搬到更高的租金上，預計這將帶來平均8%的成本收益。在截至2022年3月31日的三個月裏，為2021年該計劃選定的物業的工作仍在繼續。在截至2022年3月31日的三個月裏，MAA在這個項目上花費了380萬美元。

收購活動

2022年3月，MAA收購了位於科羅拉多州丹佛市的一塊4英畝的地塊，用於未來的開發。MAA預計將在未來18至24個月內在目前擁有或簽訂合同的4至6塊地塊上開始多户開發項目。

資本支出

MAA公司2022年第一季度的資本支出和可用資金(FAD)摘要如下(以百萬美元計，不包括每股數據)：

FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD與MAA普通股股東可獲得的淨收入的對賬，以及對FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD組成部分的深入討論，可以在本新聞稿的後面部分找到。

資產負債表和融資活動

截至2022年3月31日，MAA在MAALP的無擔保循環信貸安排下擁有10億美元的現金和可用能力。MAALP指的是中美公寓，L.P.，這是MAA的經營夥伴關係。

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2022年第一季度普通股和非控股權益的股息和分配為1.289億美元，而去年同期為1.214億美元。

截至2022年3月31日的資產負債表要點摘要如下(以十億美元為單位)：

調整後的EBITDARE與淨收入的對賬以及淨債務與無擔保應付票據和擔保應付票據的對賬，以及對調整後EBITDAre的組成部分和淨債務的更多討論可以在本新聞稿的後面部分找到。

宣佈連續第113個季度普通股分紅

MAA宣佈了其連續第113個季度的普通股股息，將於2022年4月29日支付給2022年4月14日的記錄持有人。目前的年度股息率為每股普通股4.35美元。未來分紅的時間和數額將取決於經營的實際現金流、MAA的財務狀況、資本要求、1986年國內收入法REIT條款下的年度分配要求以及MAA董事會認為相關的其他因素。MAA董事會可能會不時修改股息政策。

2022年收益和同店投資組合指導

MAA正在更新其先前2022年稀釋後普通股每股淨收益、每股核心FFO和每股核心AFFO的指引，以及對2022年同一商店投資組合的物業收入、物業運營費用和NOI增長的預期。MAA預計將按季度更新其2022年稀釋後普通股每股淨收益、每股核心FFO和核心每股AFFO指引。

FFO、核心FFO和核心AFFO是非公認會計準則的財務指標。收購和處置活動對摺舊和資本利得或損失有重大影響，這兩項加在一起，通常佔普通股股東可獲得的淨收入與FFO之間差額的大部分。正如在本新聞稿後面的非GAAP財務指標定義中討論的那樣，MAA對FFO的定義符合全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義，核心FFO代表針對不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進一步調整的FFO。MAA認為，核心FFO有助於理解經營業績，因為核心FFO不僅排除了房地產資產的折舊費用和某些其他非常規項目，而且還排除了某些項目，這些項目的性質在一段時間內是不可比較的，因此往往會掩蓋實際的運營業績。

MAA預計2022年第二季度的核心FFO將在每股1.89美元至2.05美元之間，或按中間價計算為每股1.97美元。MAA不按季度預測稀釋後普通股的淨收入，因為MAA通常不能預測特定季度(而不是全年)內預測的收購和處置活動的時間。本新聞稿的補充數據中提供了更多詳細信息和指導項目。

補充材料和電話會議

本新聞稿的補充數據可在MAA網站的“面向投資者”頁面上找到，網址為www.maac.com。MAA將於2022年4月28日中部時間上午9點主持電話會議，進一步討論第一季度業績。電話會議電話號碼是877-830-2598。您也可以通過訪問MAA網站www.maac.com的“面向投資者”頁面，加入電話會議的網絡直播。MAA向美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)提交的文件是以中美公寓社區公司和中美公寓公司的註冊人名稱提交的。

關於MAA

MAA是一家標準普爾500指數成份股公司，是一家房地產投資信託基金(REIT)，專注於通過擁有、管理、收購、開發和重新開發主要位於美國東南部、西南部和大西洋中部地區的優質公寓社區，為股東提供全週期和卓越的投資業績。截至2022年3月31日，MAA在16個州和哥倫比亞特區擁有101,959個公寓單元的所有權權益，其中包括目前正在開發的社區。欲瞭解更多詳情，請訪問MAA的網站：www.maac.com，或聯繫投資者關係部，電子郵件：Investor.Relationship@maac.com，或發送郵件至MAA：6815 Poplar Ave.，Suite500，Germantown，TN 38138，電子郵件：Attn：Investors Relationship。

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前瞻性陳述

本新聞稿的各節包含符合1933年證券法第27A節(經修訂)和1934年《證券交易法》(經修訂)第21E節的含義的前瞻性陳述，涉及我們對未來時期的預期。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來有關的事項有關的陳述。此類前瞻性表述包括但不限於有關持續的新冠肺炎疫情對我們業務的潛在影響、有關預期經營業績和結果、物業穩定、物業收購和處置活動、合資企業活動、開發和裝修活動及其他資本支出、籌資和融資活動的表述，以及租賃定價、收入和支出增長、入住率、利率和其他經濟預期的表述。諸如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”、“預測”、“項目”、“假設”、“將”、“可能”、“可能”、“應該”、“預算”、“目標”、“展望”、“指導”等詞語以及此類詞語和類似表述的變體旨在識別此類前瞻性陳述。此類前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，如下所述，這些因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性表述明示或暗示的經營結果、財務狀況或計劃大不相同。儘管我們認為本文中包含的前瞻性陳述所依據的假設是合理的，但任何假設都可能是不準確的。, 因此，本新聞稿中包含的這些前瞻性陳述可能被證明是不準確的。鑑於本文中包含的前瞻性陳述中固有的重大不確定性，包含此類信息不應被視為我們或任何其他人表示此類陳述中所描述的結果或條件或我們的目標和計劃將會實現。

除其他因素外，以下因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的大不相同：

新的因素也可能不時出現，可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改本新聞稿中包含的前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈後的事件、情況或預期的變化。

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調整後的EBITDAR

就本新聞稿中的計算而言，房地產利息、所得税、折舊及攤銷前的調整收益，或調整後的EBITDARE，是指針對不被視為MAA核心業務一部分的項目進一步調整的EBITDARE，這些項目包括與MAA系列I優先股中嵌入的衍生品的公允價值相關的調整、出售不可折舊資產的收益或損失、投資收益或損失、意外傷亡淨收益或損失、債務清償收益或損失、法律成本和和解、淨額、新冠肺炎相關成本和按市值計算的債務調整。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為調整後的EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為調整後的EBITDAR不包括不能反映經營業績的各種收入和支出項目。MAA計算調整後息税前利潤的方法可能與其他公司計算調整後息税前利潤的方法不同。調整後的EBITDAR不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。

業務核心調整資金(核心AFFO)

核心財務目標由核心財務目標減去經常性資本支出組成。核心AFFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為核心AFFO是衡量運營業績的重要指標，因為核心AFFO衡量的是控制收入、支出和經常性資本支出的能力。

業務核心資金(核心FFO)

核心FFO是指根據不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整的FFO，例如與MAA Series I優先股中嵌入的衍生品的公允價值相關的調整、出售不可折舊資產的損益、投資損益、意外傷害淨損益、債務清償損益、法律費用和和解、淨額、新冠肺炎相關成本和按市值計價的債務調整。雖然MAA對核心FFO的定義可能與業內其他公司類似，但MAA計算核心FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。核心FFO不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，核心FFO有助於理解其在不同時期的核心經營業績，因為它剔除了某些項目，這些項目在性質上不能在一段時期內進行比較，因此往往會模糊實際經營業績。

EBITDA

就本新聞稿中的計算而言，扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益(EBITDA)由淨收益加上折舊和攤銷、利息支出和所得税組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDA是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDA不包括不能反映經營業績的各種費用項目。不應將EBITDA視為衡量經營業績的淨收入的替代指標。

EBITDARE

就本新聞稿中的計算而言，房地產扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益(EBITDARE)由EBITDA組成，EBITDA根據出售折舊資產的收益或損失進一步調整，加上反映MAA在未合併附屬公司EBITDARE中所佔份額的調整。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDARE不包括不能反映經營業績的各種費用項目。雖然MAA對EBITDARE的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司用來計算EBITDARE的方法不同。EBITDARE不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。

可供分配的資金(FAD)

FAD由核心FFO減去總資本支出組成，不包括開發支出、財產收購和與管理層預計將由保險收益償還的重大傷亡損失有關的資本支出。不應將FAD視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為FAD是衡量核心業務業績的重要指標，因為FAD衡量的是控制收入、費用和總資本支出的能力。

運營資金(FFO)

FFO代表MAA普通股股東可獲得的淨收入(根據公認會計原則計算)，不包括出售營業財產和資產減值的收益或損失，加上房地產資產的折舊和攤銷，非控股權益的淨收入，以及合資企業的調整。由於非控股權益的淨收入已加回，因此在本文件中使用的FFO代表公司應佔的FFO。雖然MAA對FFO的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與此類其他公司進行比較。FFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，FFO有助於理解經營業績，因為FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

總資產

總資產是總資產加上累計折舊。MAA認為，總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

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房地產總資產

房地產總資產是指房地產資產、淨額加累計折舊、現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)兑換收益。MAA認為，房地產總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

淨債務

債務淨額是指無擔保應付票據和應付擔保票據減去現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)兑換收益。MAA認為，淨債務是評估其債務狀況的有用工具。

淨營業收入(NOI)

淨營業收入是指期間持有的所有物業的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)，無論其為待售狀態。NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案。MAA認為，NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

非同一門店和其他噪音

Non-Same Store和Other NOI表示在此期間，非Same Store和其他投資組合中分類的所有物業的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)。非同一商店和其他NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得淨收入的替代方案。MAA認為，Non-Same Store和其他NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

同一家商店的噪音

同一商店NOI代表同一商店投資組合內分類的所有財產在此期間的租金和其他財產收入減去總財產運營費用(不包括折舊和攤銷)。同一商店NOI不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案。MAA認為，Same Store NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

單位平均有效租金

每單位平均有效租金指扣除租務寬減後的租金總額，加上空置單位的現行市價，除以單位總數。租賃優惠是對當前市場價格的折扣。MAA認為，平均有效租金是評估平均定價的有用指標。它不代表每個單位實際收取的租金收入。

平均實際佔有率

平均實際佔有率是指在適用期間內每日實際佔有率的平均值。

發展社區

在獲得所有正在開發的單位的入住證之前，社區仍被確定為開發項目。一旦所有單元交付並可供使用，社區就會進入租賃社區組合。

出租社區

在租賃期間獲得的新收購和新開發的社區仍保留在租賃社區投資組合中，直到穩定下來。社區在達到90%的平均實際佔有率90天后被認為是穩定的。

非同一商店和其他產品組合

非同一商店和其他投資組合包括最近收購的社區、正在開發或租賃的社區、已確定要處置的社區、遭受重大傷亡損失的社區、不符合同一商店投資組合定義的要求的穩定社區、零售物業和商業物業。

居民流動率

居民營業額是指截至報告季度末，居民遷出(不包括同一門店投資組合內的轉移)佔到期租約的百分比，按滾動12個月計算。

同一家商店產品組合

MAA在每個日曆年初或重大交易或活動需要時審查其相同的商店組合。如果社區在前一年年初擁有並穩定下來，通常會被添加到同一商店投資組合中。社區在達到90%的平均實際佔有率90天后被認為是穩定的。已被MAA董事會批准處置的社區將被排除在同一商店投資組合之外。遭受重大傷亡損失的社區也被排除在同一商店投資組合之外。

投資者關係部電話：866-576-9689(免費)，電子郵件：Investor.Relationship@maac.com

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