附件10.1

(執行件)

第四份租約增編

這是租賃的第四個附錄(“第四增編”)自16日起生效^這是MN Golden 1，LLC及MN Golden 2，LLC(作為共有租户)於2022年3月1日(“生效日期”)之前及之間，兩者均為明尼蘇達州有限責任公司，其辦事處位於新澤西州肖特山301室莫里斯收費公路820號(統稱為“房東”)，而SurModics，Inc.則為明尼蘇達州的一家公司(“租户”)。

見證人：

鑑於，房東和租客簽訂了日期為11月的租約17, 2017, 由日期為#年#月的《第一批契約附錄》修訂13, 2019, 經日期為5月的《租約第二號附錄》修訂2020, 並由日期為11月的《租約第三號附錄》修訂23, 2021 (統稱為“租約”)，根據該租約，業主在明尼蘇達州亨內平縣伊甸園的金三角科技中心(“大樓”)將上述物業(“物業”)出租給租客；及

鑑於，業主和租客希望修訂租約，以修訂第二階段租金開始日期，如本文所述。

因此，現在，考慮到上述各部分均通過引用併入本合同，以及本合同所包含的相互承諾和契諾，以及其他良好和有價值的對價，雙方同意將本租約修改如下：

第1頁(第3頁)

為此作證，本文書由本合同雙方共同製作。至被處決AS的這個日期優先成文上面。

第2頁(第3頁)

第3頁

第三份租約增編

將租賃的第三個ADDENDEIM (“第三增編”)的訂立日期為23號在明尼蘇達州有限責任公司MN Golden 1 LLC和MN Golden 2 LLC(作為共有租户)之前和之間，均為明尼蘇達州有限責任公司，辦事處位於新澤西州肖特希爾斯莫里斯收費公路820Morris Turnpike，Suite301,07078(統稱為“房東”)，以及SurModics，Inc.，明尼蘇達州一家公司(“租户”)，

見證人：

鑑於，業主與租客於2017年11月17日簽訂該特定租約，經該日期為2019年9月13日的該租約第一附錄修訂，並經日期為2020年5月的該租約第二附錄修訂(統稱為該租賃)，根據該租約，業主將明尼蘇達州亨內平縣伊甸園的金三角科技中心(“大樓”)內描述為Suite 190的某些物業(包含約50,148平方英尺可出租平方英尺)租賃給租客；及

鑑於， 業主和租客希望修訂租約，除其他事項外，規定租客按本文所述分兩個階段將租賃物業擴大約40,287平方英尺；以及

鑑於， 擴建的第一階段由大約18,814平方英尺的可出租平方英尺組成，是大樓150號套房的整體，如附件A 附於本文件(“第一期擴展空間”)；及

鑑於， 第二階段的擴建包括大約21,473平方英尺的可出租平方英尺，是大樓100號套房的全部，如展品A附於本文件(“第二期擴展空間”)；及

鑑於， 第一階段擴展空間和第二階段擴展空間在下文中統稱為“擴展空間”。

因此，現在， 考慮到上述各部分均通過引用併入本合同，以及本合同所包含的相互承諾和契諾，以及其他良好和有價值的對價，雙方同意將本租約修改如下：

1

2

房東。在承租人第一階段施工圖交付後十(10)天內。業主應合理批准承租人一期施工圖，或通知承租人業主不合理批准的原因。承租人應修改承租人第一階段施工圖，以解決房東提出的問題，然後根據本節重新提交房東批准或不批准。

4.第二期擴建空間拆遷工程。

3

4

第二階段租户擴展空間(“第二階段擴展空間交付日期”)，租户同意接受其第二期擴展空間“按原樣”並於其後迅速完成第二期擴建空間租户的改善工程。如果業主被要求按照上文第4(C)(Iii)節的規定進行業主拆遷工作。地主將要採取商業上合理的努力，使第二階段擴建空間交付日期不晚於2022年9月15日 (“目標第二階段擴展空間交付日期”)，允許租户開始擴建；然而，前提是 如果租户不服從房東決賽批准的租户階段2 拆遷計劃和成本估算在……裏面按照上文第4(C)(I)節的規定在……上面或在此之前June 15, 2022, 然後目標階段2 擴展空間交付日期應逐日延長，直到租户提交批准的租户階段2 拆遷計劃。如果房東不能在目標階段將物業交還給租户2 擴展空間交付日期，因為證書的未獲得佔用或任何其他所需的證書、許可或變更，或由於要求業主執行的第二期擴展空間內的拆除活動未按本第三附錄中規定的方式完成，或由於任何其他不在業主、業主合理控制範圍內的原因應不會因未能交出財產而承擔任何責任。任何未能交出管有權的行為均不得在……裏面任何其他方面影響的有效性這第三個附錄或承租人在本合同項下的義務，不得以任何方式解釋為延長租期。儘管本合同有任何相反規定，第二階段擴展空間的第二階段租金開始日期應在實際第二階段擴展空間交付日期後的每一天延長一天2 擴展空間交付日期無法出現。

5

業主應合理批准承租人二期施工圖，或通知承租人業主不合理批准的原因。承租人應修改承租人二期施工圖，以解決房東提出的問題，然後根據本節重新提交房東批准或不批准。

6

7

8

9

[簽名頁面如下]

10

茲證明，本文書自上文第一次寫明之日起生效，合同雙方均已簽署。

11

附件A

金三角大廈

(不包括附表。SurModics，Inc.同意應要求向美國證券交易委員會提供時間表。)

租約附錄二

這是第二份租賃附錄 (這是“第二號增編”)是自27^這是2020年5月日(“生效日期”), 通過和我之間NGolden I，LLC和MN Golden 2.LLC(作為共有租户)，均為明尼蘇達州有限責任公司公司 辦公室位於新澤西州肖特希爾斯莫里斯收費公路820號301套房，郵編07078(以下稱為“地主”)和SurModics，Inc.、明尼蘇達州的一家公司(以下稱為“承租人”),

見證人：

鑑於，業主與租客於2017年11月17日簽訂該特定租約(下稱“租賃”)據此，房東將被描述為套房190的某些房產出租給租户，面積約為36,573平方英尺(以下稱為“處所”)在金三角科技中心(下稱金三角科技中心“建房”)在明尼蘇達州亨內平縣伊甸園大草原：

鑑於，業主與租客簽訂了日期為2019年9月13日的第一份契約附錄，業主與租客根據該契約修訂了契約，其中規定租客可將物業面積擴大13,575平方尺(“擴展空間”)。擴展空間毗鄰房舍，位於大樓150號套房的一部分。該房產(該術語在租約中使用)包含50,148平方英尺的可出租樓面面積。

然而。業主和租客希望修訂租約，以規定除其他事項外，擴展空間的交付日期、開始日期和租金開始日期均予修改。

因此，現在，為了並考慮到本租約所載的相互契諾，以及其他良好和有價值的對價，雙方同意，自上文第一次寫明的日期起，本租約應修訂如下：

1.本附錄所載條款的效力與其在租約中打字的效力相同。如果租賃協議、第一個附錄和本第二個附錄之間有任何衝突。附錄，本第二份附錄的規定將以本附錄為準。在本租約的其他條款仍然完全有效之後。正如在本第二個增編中所用的那樣，“本租約”將指租約、第一個附錄和本第二個附錄。

2.除非在此明確規定，本第二附錄中使用的所有大寫術語應與租賃中的大寫術語具有相同的含義。

3.2020年2月21日(“擴展空間交付日期”)。承租人接受交付對其“按原樣”條件在該日期，承租人在符合租約條款的情況下，可t取得控球權，開始他們的TI工作。一旦他們的TI工作完成，他們就會收到市政府的入住證。承租人可佔用已批租的物業。

4.擴建場地租賃開始日期為9月21日, 2020.

5.擴展空間的起租日期為11月22日。2020年。在符合上文第3款規定的延期的情況下。從租金生效日期開始，最低租金和所有額外租金將使用50,148可出租平方米的樓面面積計算腳。

6.儘管本合同第5款有任何相反規定，自2020年9月21日起生效。房客應按比例分攤的房地產税和營業費用應向上調整，以包括擴建空間。

7.租客繳交租金的義務及租客在“藍寶石財產税徵收”和“公共區域成本”而根據日期為2017年11月17日的租賃到期和應付的所有其他費用不受本協議的影響。

1 of 3

8.房東保證、陳述並同意：(I)房東已獲得第三方(包括但不限於任何貸款人和土地出租人)的所有同意，這是房東簽署和履行本第二附錄所必需的，(Ii)除房東外，沒有任何一方擁有物業的所有權權益或出租人在租賃中的權益。房東應就任何及所有損失、索償、要求、損害、責任、費用及開支(包括但不限於律師的 費用和支出以及法院費用)因違反或與本款規定的任何陳述、保證和協議中的任何陳述、保證和協議的違反或不準確有關。

9.承租人特此證明：(A)據承租人所知。房東並無違約，亦不存在任何情況或事實狀態，以致於隨着時間的推移或發出通知，或兩者兼而有之，(B)租客在簽署、交付及執行本附錄時，不需要任何第三方的同意、批准、命令或授權，或向任何第三方登記或備案，或(如有需要)已取得任何第三方的同意、批准、命令或授權。以及(C)本附錄經授權、籤立和交付，構成承租人的法律、有效和具有約束力的義務。

10.除在此明確修訂外，本租約的所有條款、條款、契諾和條件現予批准和確認，並應繼續完全有效。

11.本附錄對本協議的每一方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

12.房東和租客在此聲明並保證，執行本第二附錄的個人有權和適當授權代表他們所代表的各方簽署本第二附錄。

13.本第二附錄對任何一方均無約束力，除非雙方簽署本附錄並將其完整簽署的副本交付給雙方.

簽名頁面如下

2 of 3

為此作證，本文書由雙方當事人共同簽署，bE自上文第一次寫明的日期起執行。

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租約第一份附錄

本租賃第一份附錄(“第一附錄”)於2019年9月13日(“生效日期”)由明尼蘇達州有限責任公司MN Golden 1 LLC和MN Golden 2 LLC(作為共有租户)簽訂，兩者均為明尼蘇達州有限責任公司，辦事處位於新澤西州肖特希爾斯莫里斯收費公路820Morris Turnpike301 Suite301(以下稱為“房東”)和明尼蘇達州的Surmodics，Inc.(以下稱為“租户”)。

見證人：

鑑於，房東和租客於2017年11月17日簽訂了該特定租約(下稱“租賃”)，根據該租約，房東將明尼蘇達州亨內平縣伊甸園的金三角技術中心(以下稱為“大樓”)中的被描述為Suite 190的某些物業(約有36,573平方英尺可出租平方英尺)租賃給租户；

鑑於，業主及租客希望修訂租約，以提供(其中包括)供租客將物業擴展13,575平方尺(“擴展空間”)。擴展空間毗鄰房舍，位於大樓150號套房的一部分。房東特此將構成擴展空間的房屋和裝修出租給租户，租客從房東處承租，如附件A所示，併成為擴展空間的一部分，以及現在或以後屬於或從屬於其的所有地役權、附屬物、權利和特權。在簽署本附錄和業主交付擴展空間後，房屋(如租約中使用的該術語)應包含50,148平方英尺的可出租樓面面積。

因此，現在，為了並考慮到本合同所載的相互契諾，以及其他良好和有價值的對價，本合同雙方同意，自上文第一次寫明的日期起，本租約應修改如下：

1.除非在此明確規定，本附錄中使用的所有大寫術語應與租賃中的大寫術語具有相同的含義。

2.租户確認擴展空間目前已被另一個租户佔用。因此，這第一個附錄取決於房東是否能夠交付擴展空間。本租約第4D條不適用於房東無法交付擴展空間的情況。

3.在房東將擴展空間交付給租户之日(“擴展空間交付日期”)，承租人同意按“現狀”接受擴展空間，然後入住擴展空間。房東將盡商業上合理的努力，使擴展空間交付日期在2019年12月1日(“目標擴展空間交付日期”)之前，允許租户開始擴建。如果房東因未取得入住證或任何其他所需的證書、許可證或變更，或因任何租户或住客被擱置或保留佔有權，或因房東須進行的擴建空間的建造、維修、改善或裝飾未按本第一附錄規定的方式完成或因任何其他原因而無法交出佔有權，則房東不應對未能交出佔有權承擔任何責任。在任何其他方面，未能交出土地不應影響本第一附錄的效力或承租人在本附錄下的義務，也不得以任何方式解釋為延長租期。儘管本協議有任何相反規定，擴展空間的起租日期應在目標擴展空間交付日期之後實際擴展空間交付日期未能發生的每一天延長一天。

4.計劃。如果租户尚未在擴展空間交付日期後十五(15)天內向房東提交空間計劃(“租户空間計劃”)，説明租户對擴展空間的期望改進(“租户改進”)。在收到租户空間計劃後五(5)個工作日內，房東將以其合理的酌情權審查和批准或不批准租户空間計劃。如果業主不批准租户空間計劃，應具體説明原因

1

不贊成。如果不被批准，租户應修改租户空間計劃，以解決房東的擔憂。在承租人空間平面圖獲得批准後，承租人應編制承租人空間平面圖上所示的承租人改善工程施工圖(下稱“承租人施工圖”)並交付給房東。承租人施工圖應包括以施工圖或施工圖的形式確定承租人內部佈局的平面圖和規範，包括用於所有承租人改善的建築、結構、機械、電氣和管道施工圖的全套，在每種情況下均應適用。承租人的施工圖應包括必要或必要的書面説明或規範，以確保獲得伊甸市大草原的建築許可證，以便在適當的時候開始進行上述改進。承租人施工圖應由承租人選擇的建築師和工程師編制，並經業主合理批准。在承租人施工圖交付後五(5)個工作日內，業主應合理批准承租人施工圖或通知承租人業主不合理批准的理由。承租人應修改承租人施工圖，以解決房東提出的問題，然後根據本節重新提交房東批准。

B.解救。在擴建空間交付日期之後，在上文第4A節所述的計劃審批過程中，承租人可以在房屋內立即開始拆除活動。

C.建造。承租人有權保留自己的承包商(“外部承包商”)、設計師和工程師執行承租人的改進工作，但須經業主批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。一旦開始，承租人應按照承租人的施工圖完成對承租人材料的改進。房東和租客雙方同意，租户改善的費用應由租户支付，但房東應向租户提供不超過$356,343.75或每平方英尺租金不超過$26.25的補貼，僅用於租户改善擴展空間的費用(以下稱為“T.I.津貼”)。T.I.津貼僅用於支付與承租人改善工程施工有關的費用(包括準備承租人施工圖的費用和應支付給業主施工經理的總金額為承租人改善費用的3%(3%)的施工管理費)，業主應直接從T.I.津貼中支付該費用，並記入承租人的貸方，在任何情況下，T.I.津貼的任何部分不得支付給或支付給承租人。除可分配給承租人購買FF&E的部分外，承租人改進的任何費用超過T.I.津貼應由承租人承擔財務責任。除承租人施工圖上所示的以外，對房屋的任何改善以及對房屋的陳設應由承租人自行承擔費用和費用，但須遵守本第一附錄和租賃合同的所有其他規定，包括遵守所有適用的政府法律, 條例和規例。承租人可以申請10%的TI.津貼用於購買和安裝FF&E。TI.津貼應在承租人按照通常和習慣的施工付款程序完成改造期間每月支付欠款。房東應負責所有除蟲費用(包括但不限於除蟲牆的建造(除蟲牆外，指油漆、牆紙或覆蓋物等)。以及公用事業和機械設備的搬遷)與拆除擴展空間相關。

5.擴展空間的起租日期為2020年7月1日，如上文第3段所述可延期。自起租日期起，最低租金和所有額外租金將按50,148平方英尺的可出租樓面面積計算。

6.儘管本合同第五款有相反規定，但自2020年5月1日起，將上調承租人應承擔的房地產税和營業費用的比例，以包括擴建空間。

7.儘管租約中有任何相反規定(包括但不限於第12條)，承租人仍有權在未經業主同意的情況下對物業進行內部非結構性改動：(I)不影響任何建築系統；(Ii)不需要發出建築許可證；以及(Iii)且每年的總費用不超過75,000美元。

2

8.房東保證、陳述並同意：(I)房東已獲得第三方(包括但不限於任何貸款人和土地出租人)的所有同意，這是房東簽署和履行本第一附錄所必需的，(Ii)除房東外，沒有任何一方擁有房產的所有權權益或出租人在租賃中的權益。房東應就因違反或與本款規定的任何陳述、保證和協議的不準確有關而產生或與之相關的任何和所有損失、索賠、要求、損害、責任、費用和開支(包括但不限於律師費、支出和法庭費用)為租户辯護、賠償並使其不受損害。

9.承租人特此證明：(A)據承租人所知，承租人不存在違約，也不存在任何情況或事實狀態，即隨着時間的推移或發出通知，或兩者兼而有之，將構成違約，(B)不需要任何第三方同意、批准、命令或授權，或向任何第三方登記或備案，或(如果需要)已獲得本第一附錄，以及(C)本第一附錄已得到適當授權、簽署和交付，從而構成法律、承租人的有效和有約束力的義務。

10.本租約的所有條款、條款、契諾和條件，除在此明確修改外，現予批准和確認，並應繼續完全有效。

11.本附錄對本協議各方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

12.房東和租客在此聲明並保證，執行本第一附錄的個人有權和適當授權代表他們所代表的各方簽署本第一附錄。

13.本附錄對任何一方均無約束力，除非雙方簽署本附錄，並將其完整簽署的副本交付給雙方。

茲證明，本文書自上文第一次寫明之日起生效，合同雙方均已簽署。

3

附件A

這座大樓

(不包括附表。SurModics，Inc.同意應要求向美國證券交易委員會提供時間表。)

[高緯物業標識]

目錄表
建築：金三角
租户：SurModics，Inc.

單位：190

租賃ID/pdf文件名：ls085701 00018867

截至2017年12月7日存檔的租賃文件

A.標準辦公室租賃協議(淨額)，日期為2017年11月17日

A1.表A-1--房舍的描述

A2.表A-2--垃圾桶區域的圖示

A3.附件A-3--託管協議格式

A.標準辦公室租賃協議(淨額)，日期為2017年11月17日

1.前提條件和期限

2.Use

3.Rentals

4.規劃和施工

5.Possession

6.承租人按比例分攤房地產税和營業費用

7.Tenant的實用程序

8.業主的免責

9.Maintenance

10.禁止使用

11.Inspection

12.Alterations

13.Signs

14.公共區域

15.轉讓和分租

16.意外損失

17.代位權的辯護人

18.臨界域

19.Surrender

20.拖欠租金，拖欠租金

21.房東違約

22.堅持到底

23.Subordination

24.賠償、保險和保障

25.通知、要求及其他文書

26.適用法律

27.機械師的留置權

28.故意省略

29.Brokerage

30.故意省略

31.Estoppel證書和財務報表

32.General

33.保證金

34.Exculpation

35.Submission

36.擴張權

37.明尼蘇達州的激勵措施

A1.表A-1--房舍的描述

A2.表A-2--垃圾桶區域的圖示

A3.附件A-3--託管協議格式

標準辦公室租賃協議(淨額)

本租賃協議(以下簡稱《租賃協議》)於^這是MN Golden 1，LLC和MN Golden 2，LLC(作為共有租户)之間，均為明尼蘇達州有限責任公司，辦事處位於新澤西州肖特希爾斯莫里斯收費公路820Morris Turnpike，Suite301,07078(下稱“房東”)，以及明尼蘇達州的SurModics，Inc.(下稱“承租人”)。

目擊者

對於另一方手頭支付的1美元(1.00美元)，以及在此確認的其他良好和有價值的對價、收據和充分性，雙方特此同意如下：

第1條--前提和期限

A.房東在此將附件A-1中以紅色或其他方式描述的區域出租給租户，租户在此向房東出租、租賃或向房東收取，並通過本參考併入本文，描述為Suite 190，約有36,573平方英尺可出租，(以下稱為“處所”) 在金三角技術中心(下稱金三角技術中心“建房”) 明尼蘇達州亨內平縣伊甸園大草原。此處使用的術語建築物應由也在本合同附件A-1中列出的土地和建築物組成。

B.擁有和持有上述房產120個月，自2018年5月1日起(該日期為“開始日期”) 並在一百二十(120)的最後一天終止^這是)生效日期後一個月(下稱“術語”) 根據租金，並受本租賃協議和所附附件所載條件的約束。開始和終止日期具體以本辦法第五條的規定為準。承租人還應擁有兩個連續的可選續期，可根據下文第3(B)和3(C)節行使。

第2條--使用

承租人應僅用於以下用途：辦公、醫療器械研究、開發和製造，包括但不限於使用化學品和藥劑與此類醫療器械一起使用或加入到與此類醫療器械一起使用的塗料中，以及與之相關的所有輔助用途，不得用於其他目的。

第三條--租金

A.自開工之日起，承租人同意向房東支付最低租金(以下簡稱“最低租金”) (1)在租期的頭12個月(定義見第1.B節)，年費率為房舍的可出租平方英尺(“樓面面積”)乘以每平方英尺10美元和每平方英尺00/100(美元)；(2)在期限的第13至24個月，年費率為房舍的樓面面積乘以10再乘以每平方英尺20/100(美元10.20)美元；(Iii)在租期的第25至36個月期間，年利率為該處所的樓面面積乘以10再乘以每平方英尺$40/100($10.40)而釐定；。(Iv)在該期限的第37至48個月期間，年利率為該處所的樓面面積乘以該處所的樓面面積再乘以每平方英尺$61/100($10.61)而釐定；。(V)在該期限的第49至60個月期間，年利率為該處所的樓面面積乘以該處所的樓面面積後再乘以每平方英尺$82/100($10.82)而釐定的年利率；。(Vi)在合約期的第61至72個月期間，年率為該處所的樓面面積乘以每平方尺11元和04/100(11.04美元)；。(Vii)在合約期的第73至84個月期間，年率為該處所的樓面面積乘以每平方尺11元和26/100(11.26美元)；。(Viii)在合約期的第85至96個月期間，年率為該處所的樓面面積乘以該處所的樓面面積。

(九)在合約期的第97至108個月期間，年率為處所的樓面面積乘以每平方英尺11和72/100(11.72美元)；及(X)在合約期的第109至120個月期間，年率為處所的樓面面積乘以每平方英尺11元和95/100(11.95)元/平方英尺

B.FIRST續期。承租人有權續訂本租約，租期連續五(5)年，與本租約中規定的期限一致(“第一個續期期限”), 在當時的“公平的市場租金”。承租人應至少提前九(9)個月向業主發出書面通知，表明承租人有意在租賃期滿前行使續訂選擇權，否則將視為放棄承租人的選擇權。本合同第三款第二款所述的“公平市場租金”應確定如下：房東在收到租户的續約通知後，應將房東對第一個續租期的公平市場租金的意見通知租客。如果承租人對房東的意見有異議，承租人應在房東發出上述通知後三十(30)天內，通過書面通知房東，撤回其續簽選擇權的行使，或通知房東，根據當時美國仲裁協會的現行商事仲裁規則，租户選擇仲裁。如果租户選擇仲裁，應在通知房東選擇仲裁後十五(15)天內向房東發出書面通知，説明租户對第一個續約期公平市場租金的確定。該協會應指定一名熟悉位於明尼蘇達州亨內平縣的辦公樓的鑑定人n房東和租客合理接受的ESOTA區域。仲裁員在聽取當事人及其專家證人的證詞後，應當確定房東確定的公平市場租金和租客確定的公平市場租金中哪一個最接近實際公平市場租金，該數額為第一次續期的基本租金。雙方當事人應當支付自己的鑑定人的費用和律師費，仲裁費用由雙方平分。

C.SECOND續約期。承租人有權續訂本租約，續期五年。(5) 與本文規定的術語連續的年份(“第二次續期”), 以“公平的市場租金”。承租人應至少提前九(9)個月向業主發出書面通知，表明承租人有意在租賃期滿前行使續訂選擇權，否則將視為放棄承租人的選擇權。第二個續期期間的“公平市場租金”應按照上文第3b款的規定確定。

D.在承租人試圖行使本條款第3款規定的續約期時，如果承租人在任何適用的通知和補救期限之後仍未履行本租約的任何條款，並且在本條款規定的續約期即將開始時，本條款規定的續約期不得被視為有效行使。如本租約已轉讓，或已將轉租物業的全部或部分轉租予核準受讓人以外的人士(定義見下文)，則其後的所有續期均視為無效，承租人、受讓人或分租客在轉讓或分租期間均無權行使該選擇權。

上述每月最低租金分期付款由承租人在本租賃協議期限內的每個日曆月的第一天，或在本租賃協議前言中規定的業主辦公室或業主指定的其他地點，或在其任何延期或續期期間提前支付。如有任何零碎公曆月，租金及額外租金將公平分攤。根據本條款第六條，房東2017年的預計運營費用為每可出租平方英尺2.50美元，預計2017年應繳納的房地產税為每可出租平方英尺3.47美元。

第四條--規劃和建造

A.平面圖。如果尚未交付，承租人應在交付日期後十五(15)天內向房東提交空間平面圖(“租户空間規劃”) 描述租户希望對房產進行的改善(“改善租户狀況”). 在收到租户空間計劃後五(5)個工作日內，房東將以其合理的酌情權審查和批准或不批准租户空間計劃。如果房東不批准租户空間計劃，應具體説明不同意的理由。如果不被批准，租户應修改租户空間計劃，以解決房東的擔憂。經批准後的租户空間

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平面圖，承租人應提交施工圖(下稱“承租人施工圖”) 在租户空間平面圖上顯示的租户改善情況將準備並交付給房東。承租人施工圖應包括以施工圖或施工圖的形式確定承租人內部佈局的平面圖和規範，包括用於所有承租人改善的建築、結構、機械、電氣和管道施工圖的全套，在每種情況下均應適用。承租人的施工圖應包括必要或必要的書面説明或規範，以確保獲得伊甸市大草原的建築許可證，以便在適當的時候開始進行上述改進。承租人施工圖應由承租人選擇的建築師和工程師編制，並經業主合理批准。在承租人施工圖交付後五(5)個工作日內，業主應合理批准承租人施工圖或通知承租人業主不合理批准的理由。承租人應修改承租人施工圖，以解決房東提出的問題，然後根據本節重新提交房東批准。

B.拆遷。在交付日期之後，在上文第4A節所述的計劃審批過程中，承租人可以在房屋內立即開始拆除活動。

C.施工。承租人有權在業主批准的情況下，保留其自己的承包商(“外部承包商”), 設計師和工程師對租户進行改進。一旦開始，承租人應按照承租人的施工圖完成對承租人材料的改進。房東和租客雙方同意，租户改善的費用應由租户支付，但房東應向租户提供最高可達32.81英鎊的津貼，用於支付租户改善的費用(以下稱為“T. I.津貼”). T。I. 津貼僅用於支付與承租人改善工程施工有關的費用(包括準備承租人施工圖的費用和應支付給業主施工經理的總金額為承租人改善費用的3%(3%)的施工管理費)，業主應直接從T.I.津貼中支付，以記入承租人的信用，在任何情況下，T.I.津貼的任何部分不得支付給或應支付給承租人。除可分配給承租人購買FF&E的部分外，承租人改進的任何費用超過T.I.津貼應由承租人承擔財務責任。除承租人施工圖上所示的以外，對房屋的任何改善以及對房屋的陳設，應由承租人自行承擔費用，並由承租人承擔，符合本租賃協議的所有其他規定，包括遵守所有適用的政府法律、條例和法規。承租人可申請10%的TI.津貼用於購買和安裝FF&E。TI.津貼應在承租人按照通常和慣例的施工支出程序完成改善期間每月支付欠款。

D.房東延誤。房東每延誤一天，開工日期延長一天(1) 天。就本租約而言，“房東延誤” 指因(I)房東未能在本租約規定的時間內及時批准或迴應請求或審查計劃和規格；或(Ii)房東或其代理人、僱員或承包商的任何其他行為或不作為導致租户改善工作延遲完成而造成的任何延遲。

E.空間計劃津貼。房東向房東提供顯示租客所發生費用的已付發票後，房東應向房客補償其空間規劃費用，金額不得超過每平方英尺0.12美元。

第5條--佔有

A.送貨。不遲於第五次(5^這是)本租約日期後的營業日(“交貨日期”), 房東應將房屋按“原樣”交付給租客。房東因先前租客的扣留或房東無法控制的任何其他原因，未能在交貨日之前交付對房屋的佔有，不應使房東承擔責任，但交貨日後的每一天

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房東不將房屋交付給租客的，開工日期應延長一(1)天。此外，如果交付日期在2017年12月1日之前仍未發生，承租人可在書面通知房東後選擇終止本租賃，在這種情況下，應根據第37條將押金和違約金託管金額迅速返還給承租人。在房東實際將房屋交付給租客之日，房東應向租客發出書面通知，以紀念此次交付。

B.宣佈生效日期。開工日期後，業主和租客應立即簽署一份批准協議，該協議應規定租期的最終開始和終止日期，並應確認最低租金、房屋的可租賃面積以及在本租賃協議要求的條件下交付房屋。

第六條--承租人按比例分攤房地產税和營業費用

A.額外租金。承租人應在整個租期內向房東支付以下額外租金：

(1)房地產税。在本租賃協議期限及任何續簽或延期期間，承租人應按比例繳納其應繳納的房地產税。本協議所稱房地產税，是指對建築物或其所在地塊到期或應付的所有税費、收費和評估的總和，包括一般和特別、普通和非常、預見和不可預見的。房東在房地產税額談判或爭奪期間發生的一切合理的律師費和其他合理的費用和費用，應包括在“房地產税”一詞中。“房地產税”一詞不包括(I)聯邦、州或地方所得税，或以房東的收入或在大樓支付的租金衡量的任何其他税收；(Ii)特許經營税、贈與税、轉讓税、消費税、轉讓税、股本税、遺產税、繼承税或遺產税；以及(Iii)逾期繳納房地產税的罰款或利息。如果税務機關將承租人的任何機器、設備、庫存或其他個人財產或資產的價值計入房地產税，則承租人除按比例繳納上述房地產税外，還應支付與該等項目有關的所有税款作為額外租金。

(2)運營費用。在本租賃協議及其任何續簽或延期期間，承租人應按比例支付業主在運營、維護和維修大樓、大樓的停車場和其他公共區域以及他們所在的一塊或多塊土地上發生的運營費用。本協議所稱的“營運費用”，包括但不限於業主為保養、操作、修理、更換及保養所有停車場及建築物其他公用地方內或服務的所有供暖、照明、防火及管道裝置，以及所有設備、系統、外牆玻璃、園林區、標誌、建築物外部(非結構)及停車場(包括密封塗層)所支付的一切費用；房東支付的所有電費、水費、下水道和其他非單獨計價或分表的公用事業費用、除雪、垃圾清除、保險費和免賠額、商業上合理的管理費、工資和附帶福利或受僱於上述工作的人員以及購買和使用這些用途的設備的比例成本；以及為降低運營成本而進行的資本支出或投資的攤銷，或因本租賃日期後首次頒佈的政府要求而必需的資本支出或投資的攤銷，所有這些都由房東以商業合理的基礎確定。“經營費用”一詞不得視為包括下列任何費用：(一)租賃費用和佣金、承租人糾紛的費用、租約改進和為承租人準備場地的其他費用、其他承租人獎勵措施以及談判或執行租約所發生的費用；(二)利息, 根據任何按揭或租金向承按人作出的本金或任何其他付款，或根據任何土地租契向土地出租人作出的任何其他付款；。(Iii)任何屬資本性質的項目的成本，但上文另有明文規定者除外；。(Iv)根據

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本租約的其他部分由其他租户支付，或由保險或沒收收益支付；(V)任何人員應佔的成本和開支，除非該等人員的時間和精力專門用於建築物；(Vi)與業主實體的所有權或運營相關的成本；(Vii)通常不包括在區域內類似項目中的運營和維護成本的項目；(Viii)廣告和促銷費用；及(Ix)保險範圍、免賠額及/或保費不符合區域內類似項目的標準和審慎行業慣例的情況下的保險成本。允許計入運營費用的任何資本支出應按8%(8%)的年利率在改善的使用年限內攤銷，只有在期限內發生的年度部分才應計入運營費用。

B.租户的按比例分攤。承租人的按比例應為該房屋的可出租面積與該建築物的可出租面積的比率(按房屋面積為36,573平方英尺及該建築物為90,435平方英尺計算為40.44%)。為計算承租人應承擔的房地產税和經營費用，房東在租期內不得減少大樓的可出租面積。房東和租客承認，目前房東收取的管理費是租户總租金的3.25%，房東同意，在租户首次入住大樓期間，管理費的年增幅不會超過5%。

C.對可控費用設置上限。儘管上文或本租約其他地方有任何相反規定，承租人按比例分攤的可控營運成本超過上一歷年承租人可控營運成本的155%(105%)(計及本段所述上一年度的上限)，如有，應不計入該歷年的營運開支。如本文所使用的，“可控運營成本” 指除水電費、保險費、掃雪費和房地產税以外的所有經營費用。

D.估計額外租金：每年對賬。在本租賃協議期限內，房東應每年向承租人提供下一歷年每平方英尺可出租面積的運營費用和應付房地產税的估計。承租人應支付該等估計營運開支及房地產税的十二分之一(1/12)作為額外租金，連同根據本細則規定須支付的每月最低租金，而該等額外租金將須予支付，直至其後根據本細則調整下一年度為止。在每一歷年結束後，房東應儘快確定並向承租人證明前一年每平方英尺建築可出租面積的實際運營費用和房地產税以及適用於該房產的金額。如果該報表顯示承租人的營業費用和房地產税的份額超過了承租人上一歷年的估計月度付款，則承租人應在收到房東證明後三十(30)天內向房東支付欠款。如果承租人多付了租金，多付的款項應在證明時以調整下一個到期的額外租金的形式退還給承租人，如果在租期結束時退還。

E.租户審計。應承租人的要求，房東應向承租人提供根據本租約轉嫁給承租人的任何房地產税和運營費用或任何其他費用的證明文件。此外，每年不超過一次，承租人或承租人代表有權向房東發出書面通知，檢查和審計房東關於房地產税和運營費用以及根據本租約轉嫁給承租人的任何其他費用的賬簿和記錄。如果任何此類檢查或審計表明租户多付了本租約項下的任何費用，房東應將多付的費用計入房東根據本租約應支付的下一筆費用，如果是最後一年，則退還給租户。此外，如果房東多報了超過3%(3%)的經營費用，則房東應支付租户進行審計的費用。本節的規定在本租約終止或期滿後繼續有效。

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第七條--承租人的公用事業

承租人同意支付房屋的所有水電費，包括但不限於水電。承租人還應支付其在房屋內的清潔服務費用。

第八條--房東的免責

除業主、其代理人、員工或承包商的疏忽或故意不當行為外，業主對未配備暖氣、空調、電力、電梯、水或自動噴水滅火系統造成的任何損失或損害概不負責。業主不對因房屋或建築物的任何原因造成的人身傷害、死亡或任何損害負責，除非是由於業主、其代理人、僱員或承包商的疏忽或故意不當行為造成的。

文章9 -維護

A.租户的維修. 租户同意：

1.房東應承擔的義務部分根據下文第9C節的規定，為使房屋處於與承租人接管時相同的良好狀態和維修狀態，除火災和其他傷亡事故外，承租人不負責維護任何服務於大樓內不止一個租户的機械、電氣或管道系統，或維護業主根據下文第9C節有義務維護的任何系統。在不限制前述規定的情況下，承租人維護物業的義務應包括維修和維護僅為物業服務的入口門、架空車庫門、卡車碼頭門、碼頭平整器、保險槓和密封件、門、內牆和柱子，以及僅為物業提供服務的管道、電氣、機械和供暖、機械和空調屋頂固定裝置(“承租人的暖通空調”)。如承租人被要求進行或支付任何資本性質的維修或保養，則該等維修的費用應在維修的使用年限內攤銷，而承租人只須負責支付該等維修或保養的可歸因於該等維修或保養的使用年限中屬於當時剩餘租賃期的部分的部分費用。

2.保持場所清潔衞生；

3.不得在房屋內造成任何滋擾或浪費，不得使房屋或房屋或建築物內的電力、供水及/或管道設施超載，不得向管道設施內投擲異物，不得浪費業主提供的任何公用設施；

4.遵守業主不時合理頒佈的規章制度，但所有該等規章制度必須一視同仁地執行；及

5.提供自己的垃圾箱，並在指定的地點存放垃圾附件A-2，並直接與合格的垃圾運輸員簽約，及時清除所有垃圾。承租人不得將任何材料或垃圾留在或存放在大樓的拆卸區域或其他公共區域，也不得在該等停車區和公共區域亂扔垃圾。

B.房東自助。如果租户應未按本條規定保持和保存房屋狀況的9,在租户的通知期和治癒期屆滿後，房東可以選擇將其置於或安排將其置於商定的維修狀況和狀態，在這種情況下，租户應應要求支付合理的自付費用。

C.房東的贍養費。房東同意將下列物品保持在一流的狀態

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符合適用法律：外牆、屋頂、基礎和其他結構部分以及大樓、公共區域、機械、電氣、管道和暖通空調系統(如果有)，為大樓內多個租户提供服務。業主還應負責公用事業、機械繫統和設備的維護和維修(包括任何必要的更換)的把房子掛上。此外，在開工之日，房東應被視為已證明所有暖通空調設備和系統、熱水器、管道和電氣系統處於良好工作狀態，並應保證上述所有設備在合同期限的前十二(12)個月內為房屋提供服務。如果在該12個月期間，任何專為該房屋提供服務的暖通空調機組發生故障並需要更換，則房東應更換該暖通空調機組使用業主獨有的相同質量和容量的新機組(由持牌暖通空調承包商合理確定)成本和費用，按下一句話的規定報銷。更換單位的成本應按相當於5%(5%)的年利率在15年的使用年限內攤銷，承租人應在剩餘期限內支付該等攤銷成本中承租人的比例份額。

D.暖通空調檢查。所有暖通空調系統的維護應具體包括由業主自己的工程師或由業主承包的獨立機械承包商每半年進行一次檢查的合理費用。在任何一種情況下，房東應將上述費用計入本租賃協議第六條規定的運營費用中。

E.租户的暖通空調更換。如果業主承租人的暖通空調系統或其部分在開工一週年後需要更換而不是修理，而這種更換構成資本改善，則房東應按初始成本進行更換；但條件是：(1)該等更換成本(連同其應計利息，年利率6%)應在該資本改善的假定使用年限內按月平均分期攤銷；(2)租户應每月償還業主可歸因於剩餘時間的攤銷部分作為額外租金這個本租賃協議期限(包括任何續訂或延期)，按月在同一天按月支付n根據本租賃協議，攤位須支付最低租金。

第十條--非許可使用

租户同意至僅將房屋用於本條例第二條所述的目的。承租人還同意，如果房東已書面通知租客任何此類保險要求，則不會在房產上做出或允許發生任何違反任何政府機構的任何法規、法規或法令的行為或任何遺漏，或將增加建築物的保險費率或違反業主在建築物上承保的任何保險單的任何行為。承租人應自費遵守適用於房產使用及其佔用的所有政府法律、條例、規則和法規，並應迅速遵守所有政府命令、裁決和指令，以糾正、防止和減少與房產或租户使用或佔用房產有關的任何違規行為，包括對房產進行任何改動或改善，所有費用和費用均由承租人承擔。儘管本租約有任何相反的規定，(I)承租人在任何情況下都沒有義務執行或承擔資本或結構性質的任何工程或維修費用在……裏面與遵守任何適用的法律有關發送到除非純粹是因承租人對物業的特定用途(而非一般辦公用途)而有此需要，否則不得要求承租人糾正任何不符合法律規定的條件，如該等條件在生效日期當日或之前已存在。租客不得以發出不適當或不適當的噪音或其他方式騷擾建築物的其他佔用人，亦不得在處所內或附近作出或準許他人作出任何會危及生命或肢體的事情。

第十一條--視察

在不少於24小時前通知租客(或在緊急情況下，在合理的通知後)，業主或其僱員或代理人有權進入房屋，而不會減少租金或租客根據本協議應支付的其他費用。在…所有合理時間，以展示

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樓宇的準租客或買家或現有或準承按人(“抵押權人”)、檢查、修理、測試、更改或改善上述建築物，但本條所載任何條文不得解釋為對業主施加任何修葺、更改或改善的責任。房東應盡商業上合理的努力，儘量減少與任何此類進入有關的對承租人在房屋內的業務行為的任何干擾。此外，對於業主、業主代表、代理人、承包商或任何其他方的任何進入，(A)業主應修復在根據第11條進入房屋期間造成的任何損壞，(B)房屋內的所有信息應被視為機密，業主或業主的任何僱員、代理人或承包商應披露任何此類信息至任何第三一方，(C)在其唯一但在商業上合理的決定權，房客應有權要求A適時地就租户當時的表格簽署的保密協議至允許任何第三方(個人或實體)進入房屋(租户可以在不在場的情況下拒絕進入的(D)除非在對人身或財產構成迫在眉睫的損害威脅的緊急情況下，否則承租人有權拒絕第三方進入房產，前提是承租人自行決定允許該第三方可能暴露於承租人在房產內的專有和機密信息將損害承租人的商業利益，以及(E)承租人可選擇陪同根據第11條進入房產的任何人。

第十二條--改動

承租人不得對房屋進行任何改建、修繕、增建或改善(就本條第12條而言，前述任何事項均稱為“工作”)或添加、幹擾或在任何道路未經業主事先書面同意，更改建築物的任何管道、佈線、生命/安全或機械繫統、鎖或結構部分，説明工作性質、施工方式這個工作，以及從事工作的承包商。這樣的同意不得被不合理地扣留或拖延。作為一個建議業主同意工作的條件通過房客，地主可就此施加業主認為適當的合理條件，包括但不限於要求租客提供傢俱為這類工作、計劃可能產生的責任投保和業主批准的規格和進行此類工作所需的許可證。此外，作為批准承租人完成工程請求的條件，業主可在批准的同時書面通知承租人，承租人必須在本租約期滿或提前終止時拆除業主在批准中指定拆除的部分工程(“必填項可拆卸的”)，但業主只可在可拆卸的那些不是的改變平常對於在這類建築中運營的租户或需要大量超額搬遷費用的租户來説，這是慣例。此外，業主不得按要求指定根據第4節安裝的承租人改進的任何部分可拆卸的。如果房東沒有明確描述所需的可拆卸的在承租人同意安裝或完成工程時，承租人不得BE在本租約到期或提前終止時需要將其移除。如果該工作是由非業主僱用的承包商完成的，承租人應在該工作完成後向業主提交所有此類工作已由承租人付款的證據、承包商的宣誓書以及全部和最終的機械師留置權豁免。及(Ii)向業主支付工程監理費的此類工程總成本的5%(5%)，但不是活動較少比500.00美元用於報銷地主為所產生的成本通過它的構造經理在檢查和監督中這樣的工作，這筆費用將用於抵消運營費用。所有此類工作均應BE使用優質材料以良好和熟練的方式完成，並應遵守所有適用的政府法律、法令、規章制度。承租人同意賠償房東，並使其免於因任何此類工作而承擔的任何責任、損失、費用、損害或費用(包括律師費)。本租賃協議第27條的規定應適用於根據本第12條進行的所有工作。

第十三條--標誌

承租人同意沒有任何標誌或其他廣告材料應未經業主事先明確書面同意，不得將其豎立、附連或貼在該處所或建築物的外部的任何部分(或如外部可見內部標誌)。儘管如此，如果得到市政府的批准，房東應允許租户自費設置外部標誌。該標牌必須提交給房東進行合理審批。

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第一條4 – 公共區域

答：承租人同意，承租人或承租人的僱員、訪客或受邀者使用上述建築物及其周圍的所有走廊、通道、電梯、衞生間、停車區和景觀區域時，應遵守業主為上述建築物的業主、居住者、租户和受邀者的安全、舒適和便利而不時制定的規則和規定。承租人同意，除業主批准外，不得在房屋內使用遮陽篷、窗簾、窗簾或遮陽篷。

B.除房屋外，承租人有權與其他人共同使用(A)大樓內外所有不受限制的汽車停車區、車道和人行道以及其他公共區域，以及(B)裝載設施、貨運電梯和可能在大樓內建造的其他設施，所有這些都應遵守本租賃協議的條款和條件，並遵守業主不時規定的合理使用規則和規定。

C.故意刪除。

房東和租客同意，房東不會對停放或留在大樓停車區的任何車輛或其內容物的丟失、被盜或損壞負責，租户同意向可能使用該停車區的員工、訪客或受邀者這樣做。停車區應包括業主自行決定指定為限制或非限制停車區的區域。任何受限制的停車區只能通過與房東的單獨許可協議進行租賃。承租人還同意不使用或允許其員工、訪客或受邀者使用停車場過夜存放車輛。

第15條--轉讓和分租

答：承租人同意在未經房東事先明確書面同意的情況下，不轉讓、轉租、許可、抵押或妨礙本租賃協議、房屋或其任何部分，無論是自願行為、法律實施或其他方式，房東均不會無理扣留、附加條件或拖延。如果承租人是公司、合夥企業或其他法人實體，則就本條而言，轉讓承租人的控股權應被視為本租賃協議的轉讓。房東在這種情況下的同意，並不等於放棄了房東根據本條所享有的在任何後續情況下都需要同意的權利。承租人對本租賃協議的任何轉讓或轉租，如需經房東同意，應向房東支付(I)500.00美元的手續費和(Ii)房東支付的所有合理自付費用，包括合理的律師費，不得超過2,000.00美元。如果承租人希望分租部分或全部房產，或轉讓本租賃協議，承租人應至少在建議的轉租或轉讓前三十(30)天以書面通知業主，該通知應説明建議的分租人或受讓人的姓名、任何轉租或轉讓文件的條款以及建議的分租人或受讓人的財務報告或其他相關財務信息的副本。根據房東的選擇，建議的受讓人或分租客與轉讓或轉租有關的任何和所有付款應直接支付給房東, 不得超過租客在此期間欠房東的金額。在任何情況下，轉讓或轉租均不解除承租人在本租賃協議期限內支付租金和履行承租人應履行的所有其他義務的義務。房東從任何其他人那裏接受租金，不應被視為房東放棄本協議的任何規定。此外，對於本租賃協議的任何轉讓或租客要求業主同意的房屋轉租，房東可以選擇終止租賃協議，而不是同意所要求的轉讓或轉租(終止可能取決於與建議的受讓人或分租客簽訂新租約)，前提是房東在租户請求房東批准後五(5)個工作日內向租户遞交關於這種選擇的書面通知。如果房東及時發出書面通知，選擇終止本租約而不是給予其同意，承租人可以書面撤銷其轉讓或轉租請求，在這種情況下，房東的終止通知無效，本租約將繼續完全有效。如果房東同意任何轉租，租客應為此向房東支付額外租金：相當於任何淨租金、附加費用或其他費用的百分之五十。

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根據分租契向租客支付的代價，超過根據本條款就分租空間(按承租人根據本合同條款應支付的每平方英尺租金)在分租期內應計的固定租金和額外租金，包括因出售或租賃承租人的固定裝置、租賃改進、設備、傢俱或其他個人財產而支付的超出公平市價的所有款項，減去與該等分租相關的承租人成本，包括免收租金、轉讓税、合理律師費、經紀費、改裝費和分租人改善津貼。根據前一句應支付的款項，應在分租人支付給租客時支付給房東。

B.在出售或轉讓建築物時，業主轉讓本租賃協議的權利是不受限制的，如果買方繼承了業主在本租賃協議下的權益，並且買方明確地以書面形式承擔了業主在本租賃下的所有義務，則業主應立即完全免除業主在本合同項下產生的、與轉讓後的時期有關的所有義務，並且不受轉讓後發生的任何行為、不作為或事件造成的任何責任。

C.儘管本租約有任何相反的規定，租户仍有權將租約轉讓、分租物業或以其他方式將租户權益轉讓給下列任何一項(每一項均為“獲準受讓人”)：(I)租户的任何母公司、聯營公司或附屬公司；(Ii)涉及租户或其母公司(如有)的合併、分拆或分拆所產生的任何實體；及(Iii)任何取得實質上所有租户資產的人士或實體。承租人不得將本租賃轉讓給在轉讓之日淨資產低於承租人淨值的任何實體，除非承租人在轉讓後繼續對本租賃下承租人的義務承擔責任。任何此類轉讓均不受第15條前述規定的約束，不得禁止，也不得徵得房東的同意。此外，在任何情況下，公開出售承租人或其母公司或子公司的股票不得被視為構成本租賃的轉讓。

第十六條--傷亡造成的損失

如果建築物因火災或其他意外事故而損壞或被毀，業主應向租户發出書面通知，詳細説明業主的建築師或總承包商估計修復損壞的時間。如果需要超過一百八十(180)天來修復損壞，房東或租户均有權終止本租賃協議，前提是房東在發出詳細説明修復期限的通知後三十(30)天內向另一方發出書面通知。如果建築物的一部分被火災或其他事故損壞，而業主和租客都不選擇終止本租賃協議，則業主應在合理可能的情況下，自費將房產恢復到緊接該損壞或破壞之前的狀況，並在房產無法租賃的時間內，按照房產不可租賃部分佔整個房產的比例，減少租金。

第17條--放棄代位權

房東和租客特此免除另一方因火災或任何擴大保險範圍或補充合同傷亡造成的財產損失或損害而對另一方或通過代位權或其他方式索賠的任何人的任何及所有責任或責任，即使火災或其他傷亡是由於另一方或該方可能對其負責的任何人的過失或疏忽造成的。

第18條--徵用權

如果整棟建築被徵用，本租賃協議自被徵用之日起自動終止。如果所有房產或超過51%的建築物被徵用權佔用，業主有權終止本租賃協議，但須在佔用之日起三十(30)天內向租户發出書面通知。如物業的任何部分被佔用，而承租人決定不能繼續在該物業內經營業務，承租人可於收取之日起三十(30)日內發出書面通知終止本租約。如果建築物或處所的一部分被徵用權佔用，並且本租賃協議沒有被業主或租户如上所述終止，

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業主須自費將該建築物或處所修復至緊接在合理可能的租用日期之前的狀況，而在該處所不能租用的期間內，租金須按該處所不能租用的部分佔整個處所的比例而減少。根據徵用權獲得的所有損害賠償應屬於房東，並且是房東的獨有財產，無論這些損害賠償的依據是什麼，但不得阻止承租人就其搬家費用和貿易固定裝置向譴責當局提出單獨的索賠。就本條而言，徵用權的徵收應包括房東在受到譴責的威脅下給予契約。

第十九條--移交

在本租賃協議期限的最後一天或根據本租賃協議條款較早終止時，承租人應和平地交出狀況良好的房產，並按照承租人按照本條款第9條的規定進行修繕的義務進行修繕。在上述最後一天或之前，承租人應自費將其所有設備和任何必要的可拆卸設備從房屋中移走，修復由此造成的任何損壞，任何未被移走的財產應被視為已被遺棄。除規定的可拆卸物品外，所有由業主或租客在處所內製造或安裝的改裝、加建及固定附着物(租客的固定附着物除外)，均須保留為業主財產，並須連同處所一併交回。

第二十條--不支付租金、拖欠租金

如果發生下列任何一種或多種情況：(1)房東書面通知房客不向房客支付房租後，房客應向房東支付租金或任何其他付款，並在十(10)天內全部或部分仍未支付；(2)房客違反或拖欠本租約中的任何其他契諾、協議、約定或條件，且在房東書面通知後三十(30)天內仍將繼續違反或違約；然而，如果承租人的不履行或違約的性質不能在該三十(30)天內合理地予以糾正，承租人不應被視為拖欠本租約，如果承租人在三十(30)天內開始糾正該不履行或違約行為，並在此後努力進行補救直至完成；或(3)如果承租人根據破產、接管、無力償債或類似類型的訴訟開始或已經開始針對承租人的訴訟，而該等訴訟未在九十(90)天內解決，則承租人不應被視為拖欠本租約；則業主可選擇在不另行通知或要求的情況下糾正這種違約，或宣佈本租賃協議被沒收和上述期限結束，或僅終止租客對房產的佔有權，並在有或沒有法律程序的情況下，使用必要的武力重新進入房產，將所有人或動產從房產中移走，業主不對因重新進入或沒收而造成的損害負責；但即使業主重新進入或僅終止了租客對房產的佔有權, 在本租賃協議的剩餘期限內，承租人對租金和本協議規定的所有其他款項的責任不得放棄或終止，房東有權定期起訴承租人，以追討根據本租賃協議到期或在判決之前到期的所有款項，但此類訴訟不應阻止隨後就隨後到期的任何款項提起訴訟。承租人應負責除租金和根據本合同約定支付的其他款項外，任何必要的維護、維修、恢復、重新出租(包括拆除或修改承租人改進的相關合理費用)或治療的費用，以及因業主為執行本租賃協議的規定、重新收回房產或收取業主應支付的租金而提起的任何訴訟或訴訟中發生或判給的合理律師費。承租人還應向房東支付租金分期付款的5%(5%)的滯納金或房東根據本合同應支付的其他款項，如果在付款到期並應支付之日起十(10)天內仍未收到上述付款，則應向房東支付滯納金。房東同意免除任何日曆年第一次逾期付款的任何滯納金，如果在上述治癒期內支付了到期款項。承租人同意按年利率12%(12%)或適用的高利貸法規允許的最高利率(以較低者為準)，為房東在到期和應付之日起十(10)天內未支付的所有租金和其他款項支付利息。本租賃協議中規定的業主的每項權利或補救措施應是累積的，並應是本租賃協議中現在或以後法律或衡平法或成文法規定的所有其他權利或補救措施的補充

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否則的話。儘管本租約有任何相反的規定，房東根據本租約對租客使用房產的權利採取的任何驅逐或拘留行動，應按照適當的法定程序進行。

第二十一條--房東違約

房東不應被視為本租賃協議下的違約，直到租户向房東發出書面通知，説明違約的性質，且房東在收到通知後三十(30)天內，或在違約行為合理地需要三十(30)天以上才能治癒的合理時間內，房東沒有糾正違約，但房東應立即開始並努力進行補救直至完成。儘管本租約規定了任何補救措施/寬限期，但房東應立即採取行動，糾正任何導致緊急情況對人身或財產構成迫在眉睫的損害的違約行為。

第二十二條--持有完畢

租户在本租賃協議期滿時，無論是由於時間的流逝還是終止，都將立即放棄對房東的佔有。如果租客沒有放棄佔有權，房東可以選擇向租客送達書面通知，説明這種滯留構成以下任何一種情況：(I)產生按月租賃，或(Ii)在容忍時產生租賃。如果房東沒有發出通知，租客的滯留將在忍耐時產生租約。在任何此類情況下，租賃應符合本租賃協議的條款和條件，但最低租金應為緊接終止前根據本租賃協議承租人有義務向房東支付的最低租金的150%(如果租户遭受痛苦，則最低租金應按每年365天的比例分攤)；此外，除容忍租賃的情況外，除第20條所述的通知外，在開始任何法律行動以收回房產之前，不需要任何通知。對於容忍租賃的情況，如果租客在房產內停留超過三十(30)天，租客還應向房東支付房東因租客保留佔有權而遭受的所有合理直接損害。本條款的規定不應構成業主放棄以其他方式獲得的任何回收權；收到任何租金或任何其他明顯確認租賃的行為，也不構成放棄因租户違反本租賃協議而終止本租賃協議的權利。

第二十三條--從屬地位

承租人同意，本租賃協議將從屬於現在或以後可能對建築物或其任何部分施加的任何抵押，以及根據該抵押支付的任何和所有墊款，以及其利息，以及其所有續期、更換和延期，但任何此類抵押中指定的抵押權人應同意承認本租賃協議，並在承租人沒有違約的情況下不影響承租人在本租賃協議下的權利。這種從屬和不幹擾應是自發的，任何該等抵押權人不需要更多的從屬證書或文書。然而，為了確認這種從屬關係和不受幹擾，承租人應按照房東抵押權人的要求，迅速簽署並交付任何可用於商業的可記錄形式的文書，以紀念此類協議。如果任何抵押權人選擇將租賃協議作為其抵押貸款的優先產權負擔，則在該抵押權人通知承租人後，本租賃協議應被視為優先於上述抵押貸款，無論本租賃協議的日期是在上述抵押貸款日期之前還是之後。房東已向租户提供房東貸款人的從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)，以便天朗與房東貸款人協商商業上合理的變更。房東應盡商業上合理的努力，促使其貸款人在本租賃之日起三十(30)天內達成商業上合理的SNDA形式。即使本協議有任何相反規定，如果貸款人、房東和租户在本租約簽訂之日起三十(30)日內未按租户合理接受的形式和實質簽署SNDA, 承租人有權在不遲於2018年1月1日向房東提交有關選擇的書面通知，一次性取消租約。

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第二十四條--賠償、保險和保障

答：只要本租賃協議仍然有效，承租人將在房東被指定為額外被保險人的房產的商業一般責任保險有效期間，在房東合理接受的公司中，最低綜合責任限額為200,000.00美元(2000,000,000美元)。這一限制適用於每個地點。該保險還應通過背書提供合同責任保險。租客還需交房東的保險證明作為押金。此外，承租人應在取消、重大變更或未能續保前至少三十(30)天向房東發出書面通知。租客進一步立約並同意就業主、業主經理或業主的其他租客所遭受的任何申索、損失或損害(包括合理的律師費)，向業主及業主經理作出彌償，並使其不受損害，但以下列情況為限：i)租客、租客的僱員或任何透過租客或租客在處所或建築物內或附近提出申索的人的疏忽作為或不作為或故意行為不當；ii)租客在處所或建築物之內或附近進行或管理的任何工作或事情；或iii)承租人未能遵守根據第10條適用於房屋使用和佔用的任何和所有政府法律、規則、條例或法規。第24條規定的承租人的賠償義務在本租賃協議期滿或提前終止後繼續有效。如果承租人不遵守本條款第24條中的約定，房東可以在第20條所述的通知期和治癒期屆滿後選擇開具上述保險，在這種情況下，承租人同意應房東的要求立即支付此類保險的保險費。

承租人應負責房屋和房屋內所有保管、儲存或維護的財產的安全和保衞。房東將應租户的要求，向租户提供建築物和房屋的建造計劃和規格。承租人表示，根據業主提供的圖則，其信納建築物和處所的建造，包括樓面、牆壁、窗户、門和通道，均適合承租人業務的特殊需要。承租人還表示，截至本租約日期，其對上述建築物和處所的安全感到滿意，以保護承租人可能擁有、持有、儲存或以其他方式導致或允許出現在處所內的任何財產。租户放置在房產上的所有保險箱、金庫、現金或安全抽屜、櫥櫃或類似物品的放置和充分性由租户承擔全部責任和風險。承租人應在整個租期內對房屋的所有內容進行保險，包括他人所有的內容和承租人的設備。承租人應通過門卡進入大樓，每天24小時，每週7天，一年365天。

房東應按全部重置價值(減去商業上合理的免賠額)對建築物(包括處所)投保火災和擴大保險範圍保險單，但不包括擁有、租賃或租户以其他方式佔有的內容。此類保險的費用應為營業費用。房東進一步約定並同意，對於房東或房東的任何員工、聯繫人或代理人的疏忽行為、疏忽或故意不當行為所造成的任何索賠、損失或損害，包括合理的律師費，房東將賠償房客並使其不受損害。

第二十五條--通知、要求和其他文書

根據本租賃協議條款要求或允許發出的所有通知、要求、請求、同意書、批准書和其他文書應以書面形式發出，並且在下列情況下應被視為已適當發出：(A)對於租户，以掛號郵件、預付郵資或電報、隔夜快遞、傳真、隔夜快遞或專人遞送的方式發送，每種情況下均以租户為收件人；(B)對於房東，以掛號郵件、郵資預付或電報、隔夜快遞、傳真、隔夜快遞或專人遞送的方式發送，按上述地址寄給房東，如果承租人已被告知該抵押權人的地址，則應以同樣的方式交付一份副本給該抵押權人；但在任何情況下，在業主實際收到之前，不得將最低租金或額外租金視為已經支付、給予或交付。業主和租客各自有權隨時指定其地址為

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本租約的目的協議中的任何其他地址美利堅合眾國十五(15)寫的天數有關通知，類似地給予，給予他人派對和任何抵押權人。房客的地址為根據《通知》本租約是：

SurModics，Inc.

9924 W 74th St.

伊甸園明尼蘇達州普萊裏，郵編：55344

收件人：總法律顧問

通過電子郵件將副本發送到：licseAdministration@surmodics.com

文章26-適用法律

這租賃協議應為已解釋在……下面這個法律的國家明尼蘇達州。

第27條--機械師的留置權

如果有任何機械師留置權應在…任何時候都可以對該房產提起訴訟或大樓的任何部分由於以下原因已完成的工作、勞動、服務或材料或提供給租户或對任何人來説持有房產通過承租人或承租人，承租人應立即導致相同的原因取消記錄。如果承租人未能做到立即造成這樣的留置權須予解除(或捆綁在一起符合適用法律)在接到通知後三十(30)天內提交的文件其中，然後,除了……之外任何其他權利或房東的補救措施，地主可能,但不應承擔義務致，放電相同的人支付這筆錢聲稱BE到期，或通過捆綁，以及房東支付的金額和所有費用和開支，包括合理的律師業主因促致解除責任而招致的費用的這樣的留置權，應到期並應全額支付通過按需從租户到房東。

第二十八條--故意遺漏

第29條--經紀業務

每一個各方代表和認股權證那僅限例外如可能提供的在以下位置本條第二十九條，沒有人提出索賠用於經紀業務佣金或發現人的佣金收費(統稱“租賃佣金”) 在……裏面與這件事有關租賃協議，以及同意賠償另一方反對，並認為它無害從…所有產生的負債不受任何索賠關於租賃佣金斷言人經紀人、代理人或其他人或實體索賠穿過賠款當事人，包括不受限制地，的律師費與之相關。儘管如此如上所述，房東應向卡爾森支付商業房地產顧問(“租客的經紀人”) 經紀公司佣金的$8.75 每平方英尺的租金，50% 其中將在租約簽訂後三(30)天內支付，以及50% of 這筆錢將會被支付在……上面生效日期。在……裏面此外，根據租户的鍛鍊的每一個第一個續期和第二次續期期間以及在任何正在考慮的擴展在橫斷面中零下36度，地主應付給租户的經紀人，如果蒂恩特的經紀人是租户續約時的經紀人，還是如果承租人的經紀人代表承租人任何如第36條所設想的擴張，一家經紀公司Mm相當於前述金額(以每平方英尺為單位)，按適用續期期限按比例分攤的訂購額。房東同意賠償租客不受租客經紀人因此而產生的任何經紀費用或佣金而提出的任何和所有索賠和要求租約或任何續訂或擴建其中之一。Tenat同意賠償房東任何和所有索賠和任何人提出的要求其他經紀人索要任何經紀費用或委託……承租人的行為及與此有關連而引起的賬目與這份租約或任何續期或它的擴展。

第三十條--故意遺漏

第31條--禁止反言證書和財務報表

每一方特此同意在任何情況下時間，以及從…時間到了學期中的時間的這租賃協議(但不是更頻繁兩次以上每一歷年)，在十年內(10)業務請求後的天數通過另一個聚會在此，它將被執行，確認並交付至這類其他當事人或任何人潛在購買者、受讓人或

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由該另一方指定的抵押權人以請求方合理接受的格式發出的禁止反言證書。

第三十二條--總則

本租賃協議不產生業主與租客之間的委託代理關係、合夥關係、合資關係或任何關聯關係，房東與租客之間的唯一關係是房東與租客之間的關係。如果房東遺漏了因房東違約而採取的任何行動(如果違約持續或重複)，則不暗示放棄本合同項下的任何租户違約，並且明示放棄不會影響明示放棄書中規定的違約以外的任何違約，且僅在明示放棄中規定的時間和範圍內影響。若干條款、段落和條款的邊際或主題標題僅為方便起見，並不定義、限制或解釋這些條款、段落或條款的內容。所有初步談判均併入並納入本租賃協議。本租賃協議只有經雙方簽署的書面協議方可修改或修改。本協議的所有規定對本協議各方的繼承人、繼承人和受讓人具有約束力。如果本租賃協議的任何條款或條款在任何程度上被視為無效或不可執行，其餘條款和條款不應因此而受到影響，本租賃協議的其他條款和條款應在法律允許的最大程度上有效和強制執行。如果承租人是法人，則代表所述實體簽署本租賃協議的每個個人均聲明並保證，根據所述實體管理機構正式通過的決議或根據所述實體的組織文件，其有權代表所述實體簽署和交付本租賃協議, 根據本租賃協議的條款，本租賃協議對該實體具有約束力。房東從租客那裏收取或接受的租金不得少於本合同規定的月租金，不得被視為對任何到期的和未支付的規定租金的部分支付；任何支票或聲明或任何與房東的租金檢查或支付一起的信件或其他書面形式的背書或聲明不得被視為同意和滿意，房東可以接受和議付此類支票或付款，但不損害房東有權(I)追回未付租金的剩餘餘額或(Ii)尋求本租賃協議中規定的任何其他補救措施。任何一方均不得記錄本租賃協議或其任何備忘錄，任何此類記錄均屬違反本租賃協議，無效，無效。就本協議所載條款、契諾和條件的適當履行而言，時間至關重要。提交本文書以供審查並不構成對該場所的保留或選擇，以及這是租賃協議只有在業主和租客簽署並交付後才生效。

第三十三條--保證金

本合同簽訂後，承租人同意向房東支付1個月的最低租金(“保證金”)，以保證租金的支付和承租人履行本租賃協議的所有條款。作為保證金持有的金額不計息。一旦租户發生任何違約，房東可以在必要的程度上使用保證金來糾正這種違約，無論是租金還是其他原因。本租約期滿後，上述押金的餘額應退還給租户。承租人明白其在本租賃協議下的潛在責任不限於保證金的金額。房東使用此類保證金並不構成豁免，而是房東根據本租賃協議和法律可獲得的其他補救措施的補充。當全部或部分保證金被用來補救租客的任何違約時，租户應立即向業主存放如此使用的保證金。

第三十四條--免責

承租人同意在向業主追討任何判決時，只考慮業主在建築物中的權益(並由此進行)，雙方同意，業主和業主的合夥人，無論是普通合夥人還是有限責任合夥人(如果業主是合夥企業)，或其董事、董事、高級管理人員、經理、成員或股東(如果業主是有限責任公司或公司)，永遠不會對任何此類判決承擔個人責任。

第三十五條--劃界案

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業主向租客提交本租賃協議以供審查和/或執行，不以任何方式約束房東，在業主和租客完全簽署並交付本租賃協議之前，不會在本租賃協議項下對業主產生任何義務。

第三十六條--擴張權

(A)承租人有權根據下文規定的條款和條件，在該空間變為“可供租賃”時，對建築物內的任何毗連空間(在此為“要約空間”)享有第一要約的權利。

(B)在(I)該空間的現有租約到期或提前終止，包括其任何續期或延期，及(Ii)如該空間受現有租約中的擴展選擇權所規限，在該選擇權屆滿或該租約較早屆滿時，招租空間應被視為“可供租賃”。儘管有上述規定，不受現有租賃或擴建選項限制的提供空間應被視為“可供租賃”。

(C)在向公眾提供出租空間之前，房東應向租户發出書面通知告示”) 批約期限的開始日期(“優惠空間開始日期”) 以及適用於此類優惠空間的租金和其他經濟條款。報價空間開始日期不得早於房東發出通知之日起三十(30)天且不超過六十(60)天。

(D)租客從業主處租賃優惠空間的權利應通過租客向房東發出書面通知的方式行使，房客選擇在房東發出通知後十(10)天內行使上述權利，這是必要的。承租人不得選擇租賃少於房東通知中所述的整個出售空間面積，如果本租約期限剩餘不足三(3)年，承租人不得行使上述權利(除非在承租人行使其選擇權的同時，承租人根據尚未完成的續期選擇權選擇延長本租約的期限)。如果承租人未及時行使其租賃整個要約空間的選擇權，承租人租賃要約空間的權利隨即終止，業主有權按要約通知中規定的條款將要約空間租賃給第三方，但須受要約通知的基本條款和條件的非實質性變化的限制，前提是向第三方提供的實際淨租金不會降低。如果房東希望以比要約通知中描述的更優惠的條款租賃要約空間，或者如果房東在180天期限內沒有出租要約空間，則該空間應再次被視為“可供租賃”，並應根據第36條的條款提供給租户。如果房東確實與第三方簽訂了提供空間的租賃合同，並且該空間後來成為如上所述的“可供租賃”，則應根據第36條的規定將該空間再次提供給承租人。但轉讓給獲準受讓人除外, 拒租權是承租人的個人權利，承租人不得因本租約的轉讓或其他原因而轉讓。除承租人或獲準受讓人外，任何人不得行使拒租權。任何企圖將拒絕權轉讓給經允許的受讓人的行為均無效，且拒絕權自據稱的轉讓之日起永遠無效。

(E)如果承租人已有效行使其租賃要約空間的權利，則自要約空間開始之日起，該要約空間應按照要約通知中所述的條件交付給承租人，幷包括在本租賃的所有條款、條件和規定的限制下，但下列條款、條件和規定除外：

(一)房屋的可出租面積應以提供空間的可出租面積增加，租户的比例也應相應增加；

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(Ii)承租人根據本租約持有的任何續期選擇權的規限下，承租人根據本租約持有的任何續期選擇權，其租約期限應自提供空間開始之日起至期滿之日止；

(Iii)該出售場地的每月租金分期付款應為發出發售通知時的公平市場租金價值，該價值應按下述規定確定；及

(Iv)須包括為符合要約通知的條款而合理需要的其他條款。

(F)如果承租人已應本合同任何一方的要求有效行使其租賃要約空間的權利，房東和租客應對本租約簽訂一份書面修正案，確認根據本協議確定的適用於該要約空間的條款、條件和規定。

(G)本節設想的公平市場租金價值應確定如下：房東應在優惠通知書中將業主對公平市場租金價值的意見通知租客。如果租户對房東的意見有異議，租户應在收到報價通知後十(10)個工作日內，以書面通知房東，告知房東租户對公平市場租金的意見，並根據當時有效的美國仲裁(AAA)規則，迅速選擇“棒球”仲裁(“租户的FMRV通知”). AAA應指定一名熟悉明尼蘇達州亨內平縣伊甸園地區商業建築和寫字樓租户的評估師作為仲裁員。房東應向仲裁員提交其建議的公平市場租金價值，不得超過報價通知中規定的房東建議的公平市場租金價值；租户應向仲裁員提交其建議的公平市場租金價值，不得低於租户的FMRV通知中規定的租户建議的公平市場租金價值；仲裁員在聽取各方當事人及其專家證人的證詞後，應選擇房東或租户的建議公平市場租金價值作為報價空間。雙方當事人應當支付自己的鑑定人和律師費，雙方當事人平分仲裁費用。租户在續期期滿後沒有續期的權利或選擇。

第37條--明尼蘇達州的獎勵措施

租户正在明尼蘇達州創造就業基金和明尼蘇達州投資基金(明尼蘇達州投資基金)下尋求某些激勵措施“國家激勵措施”). 自本合同生效之日起五(5)天內，承租人應交35萬美元押金(350,000.00美元)(“違約金”) 由第一美國所有權保險公司明尼阿波利斯辦事處託管“業權公司”) 根據本文件所附的託管協議附件A-3(“託管協議”). 如果承租人在2018年4月1日或之前無法獲得或確定無法獲得國家獎勵，則承租人可以在2018年5月31日或之前向業主提供關於租户選擇終止本租賃的書面通知，以選擇終止本租賃。如果承租人根據第37條選擇終止本租約：(I)房東有權獲得違約金；以及(Ii)承租人應支付房東為獲得本租約而產生的所有合理費用；以及(Iii)如果租客擁有房產，則在租客遞交終止租約通知書後第30天，租客應將房產交還房東：(I)掃帚清潔狀況與交付給Teanat的情況相同；或(Ii)按照房東批准的租户空間計劃(連同違約金，統稱為“終端條件“)。在滿足終止條件後，本租賃被視為終止，本租賃的條款和條件無效。雙方承認並同意，如果承租人根據第37條終止本租賃，(X)房東的損害賠償將是不確定和難以確定的；本合同規定的違約金構成此類損害的合理清算，不是作為一種懲罰，而是作為全額違約金。就第三十七條的規定而言，時間是至關重要的。第三十七條本租約期滿或終止後繼續有效。

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本租賃協議已於上述日期由雙方正式簽署，特此為證。

展品清單

附件A-1--房舍描述
圖A-2-垃圾桶位置圖示
附件A-3--託管協議

附件A-1

處所的描繪

(不包括附表。SurModics，Inc.同意應要求向美國證券交易委員會提供時間表。)

A-1-1

附件A-2

垃圾桶區域的描繪

(不包括附表。SurModics，Inc.同意應要求向美國證券交易委員會提供時間表。)

A-2-1

附件A-3

託管協議的格式

(不包括附表。SurModics，Inc.同意應要求向美國證券交易委員會提供時間表。)

A-3-1