2022年第一季度業績

·2022年第一季度普通股股東應佔淨收益為每股稀釋後1.54美元，而2021年第一季度為每股0.69美元(2022年第一季度房地產投資銷售收益為3000萬美元，或每股稀釋後收益0.73美元；2021年第一季度沒有銷售)

·2022年第一季度運營資金為每股1.68美元，而2021年第一季度為每股1.45美元，增長15.9%

·與2021年同期相比，2022年第一季度同一物業池的相同物業淨營業收入(不包括租賃終止收入)按現金計算增長8.5%，按直線計算增長7.4%

截至2022年3月31日，運營組合的出租率為98.8%，入住率為97.9%；2022年第一季度，運營組合的平均入住率為97.3%

·新租約和續簽租約的租金平均直線上升33.5%

·以5400萬美元收購了516,000平方英尺的增值物業

·以1,400萬美元收購50英畝開發用地

·開工建設6個開發項目，總面積953,000平方英尺，預計總成本為1.04億美元

·將兩個總計675,000平方英尺的100%租賃開發和增值項目轉移到運營組合

·截至2022年3月31日，開發和增值計劃包括14個城市(470萬平方英尺)的26個項目，預計總投資為5.89億美元

·以3900萬美元的價格出售了兩處面積為24.5萬平方英尺的經營性房產(3000萬美元的收益不包括在FFO中)

·宣佈連續第169個季度現金股息：每股1.10美元

·本季度完成了2.5億美元的無擔保債務，加權平均有效固定利率為3.04%

·再融資1億美元的高級無擔保定期貸款，剩餘5年，將有效固定利率降低60個基點，至1.80%

·本季度償還了7500萬美元的無擔保定期貸款，固定利率為3.03%

·根據公司的持續普通股發行計劃發行了385,538股普通股，平均價格為每股194.53美元，淨收益總額為7,400萬美元

密西西比州傑克遜市，2022年4月26日-EastGroup Properties，Inc.(紐約證券交易所股票代碼：EGP)(“公司”、“我們”、“我們”或“EastGroup”)今天宣佈了截至2022年3月31日的三個月的經營業績。

EastGroup首席執行官馬歇爾·勒布在評論EastGroup的表現時表示：“我們的團隊和我們的投資組合在2022年有一個非常強勁的開局。我們繼續看到工業市場走強，我們的市場實現了有利的供需平衡。因此，我們仍然看好我們的淺水灣、最後一英里陽光地帶市場組合的持續增長前景。“

每股收益

在稀釋後的基礎上，截至2022年3月31日的三個月，每股普通股收益(EPS)為1.54美元，而2021年同期為0.69美元。在截至2022年3月31日的三個月裏，公司的物業淨營業收入(“PNOI”)比2021年同期增加了11,860,000美元(每股0.29美元)。EastGroup確認，在截至2022年3月31日的三個月裏，房地產投資的銷售收益為30,352,000美元(每股0.73美元)；2021年同期沒有銷售。此外，在截至2022年3月31日的三個月中，折舊和攤銷費用比2021年同期增加了6,028,000美元(每股0.15美元)。

營業收入和財產淨營業收入

在截至2022年3月31日的三個月中，普通股股東應佔運營資金(FFO)為每股1.68美元，而2021年同期為每股1.45美元，增長15.9%。

與2021年同期相比，截至2022年3月31日的三個月，PNOI增加了11,860,000美元，或16.9%。PNOI從新開發和增值物業中增加了5,548,000美元，從相同的物業運營中增加了4,665,000美元(基於同一物業池)，從2021年的收購中增加了2,404,000美元；PNOI從2021和2022年出售的運營物業中減少了692,000美元。

與2021年同期相比，不包括租賃終止收入的同一物業池PNOI在截至2022年3月31日的三個月中直線增長7.4%；在現金基礎上(不包括直線租金調整和高於/低於市值租金的無形資產攤銷)，相同PNOI增長8.5%。

在直線基礎上，在截至2022年3月31日的三個月裏，新租約和續簽租約的租金(佔總面積的5.4%)平均上漲了33.5%。

截至2022年3月31日的三個月的同一物業池包括從2021年1月1日至2022年3月31日整個期間包括在運營組合中的物業；該池由面積為43,391,000平方英尺的物業組成。

FFO、PNOI和Same PNOI是非GAAP財務指標，在本版本後面的定義中進行了定義。對PNOI和同一PNOI的淨收入以及EastGroup Properties，Inc.普通股股東對FFO的淨收入的對賬列於所附附表“GAAP與非GAAP衡量標準的調整”中。

收購和處置

2月份，該公司以13,588,000美元收購了鳳凰城50英畝的開發用地。這塊土地被稱為Gateway Interchange Land，位於梅薩Gateway機場入口處附近。該公司未來計劃在該地塊上建造七座建築，總面積約為650,000平方英尺。在季度末之後，EastGroup以大約18,300,000美元完成了對Mesa Gateway Commerce Park的收購，該園區位於Mesa的這塊開發用地附近。這座最近建成的14.7萬平方英尺的建築目前正處於開發和增值組合的租賃階段。

今年3月，東方集團在休斯敦北子市場以54，46.2萬美元的價格購買了兩棟商業配送大樓，總面積為51.6萬平方英尺。這些建築名為柏樹保護區1號和2號，目前50%已出租，並處於開發和增值投資組合的租賃階段。這些房產位於兩塊總計26英畝的地塊之間，EastGroup於2022年4月以約780萬美元的價格收購了這兩塊地塊。這些收購將使公司能夠在休斯頓子市場的商業園環境中創建和控制一個多棟建築的工業項目。

在季度末之後，該公司收購了舊金山灣區Hayward子市場的ZePhyr配送中心，近13處EastGroup擁有的物業，總面積達943,000平方英尺，目前100%已出租。這座82,000平方英尺的配送大樓是以28,500,000美元收購的，目前42%已出租，並處於開發和增值組合的租賃階段。

今年1月，該公司以33,510,000美元的價格出售了位於鳳凰城的五棟建築、18.9萬平方英尺的服務中心麥德龍商務園。這筆交易產生了26,971,000美元的收益，包括在房地產投資銷售收益中；這一收益不包括在FFO中。

此外，EastGroup在3月份出售了位於佛羅裏達州勞德代爾堡的兩棟建築服務中心Cypress Creek Business Park，總面積為5.6萬平方英尺。這些按土地租賃的財產以5600 000美元的價格出售，產生了3 381 000美元的收益，包括在房地產投資的銷售收益中；這一收益不包括在FFO中。

開發和增值物業

2022年第一季度，東方集團在六個不同的城市開始建設六個新的開發項目。這些建築的總面積為953,000平方英尺，預計總成本為103,900,000美元。

2022年前三個月啟動的開發項目詳見下表：

截至2022年3月31日，東方集團的開發和增值計劃包括14個城市的26個項目(4,699,000平方英尺)。截至2022年4月25日，這些項目總共租賃了55%，預計總成本為588,700,000美元，其中截至2022年3月31日，仍有168,600,000美元有待資助。

在2022年第一季度，EastGroup將兩個項目轉移到運營組合(在較早的90%入住率或完成/增值收購日期後一年)。這些項目位於格林維爾和聖地亞哥，總面積為67.5萬平方英尺，截至2022年4月25日已全部租出。

2022年頭三個月轉移到運營資產組合的開發和增值物業詳見下表：

(1)該增值項目被東方集團收購。

(2)加權平均收益率，以100%入住率按直線計算的估計年度物業淨營業收入除以

預計總成本。

季度結束後，EastGroup開始在奧蘭多建設Horizon West 1，該項目將有97,000平方英尺，預計總成本為13,200,000美元。

分紅

EastGroup在2022年第一季度宣佈每股1.10美元的現金股息。第一季度股息於2022年4月14日支付，是該公司連續第169個季度向股東分配現金。該公司已連續29年增加或維持其股息，並在此期間增加了26年，包括過去10年的每年增加。年化股息率為每股4.4美元，較2022年4月25日收盤價205.84美元的收益率為2.1%。

財務實力和靈活性

東方集團繼續保持強勁而靈活的資產負債表。截至2022年3月31日，債務與總市值之比為14.8%。2022年第一季度，公司的利息和固定費用覆蓋率為9.58倍，債務與房地產利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDAre)的比率為4.71倍。EBITDAre是在本新聞稿後面的定義中定義的非GAAP財務指標。淨收益與EBITDARE的對賬列於所附附表“GAAP與非GAAP計量的調整”中。

在第一季度，東方集團根據其持續普通股發行計劃發行和出售了385,538股普通股，平均價格為每股194.53美元，為公司提供了總計約74,179,000美元的淨收益。

2022年3月，本公司完成了一筆100,000,000美元的優先無擔保定期貸款，只支付利息，按SOFR年利率加基於公司優先無擔保長期債務評級和綜合槓桿率的適用保證金計息。這筆貸款的到期日為2028年9月29日，期限為6.5年。本公司還訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分轉換為貸款整個期限內的固定利率，提供3.06%的總實際固定利率。

同樣在2022年3月，該公司完成了剩餘5年的1億美元優先無擔保定期貸款的再融資。到期日仍為2027年3月25日，與原條款持平。經修訂定期貸款根據本公司目前的信貸評級及綜合槓桿率，按目前SOFR加85個基點的利率支付利息，較原始定期貸款的信貸利差減少60個基點。本公司有一項利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供1.80%的總實際固定利率。

在截至2022年3月31日的三個月內，公司和一批貸款人同意私募150,000,000美元的優先無擔保票據的條款，固定利率為3.03%，期限為10年。這些日期為2022年2月3日的票據於2022年4月20日發行和出售，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或適用的豁免註冊要求，也不能在美國發行或銷售。

2022年2月，東方集團償還了一筆到期的7500萬美元優先無擔保定期貸款，有效固定利率為3.03%。

2022年展望

我們現在估計，EastGroup 2022年的每股收益將在3.72美元至3.84美元之間。我們2022年普通股股東每股FFO的估計現在估計在6.69美元到6.81美元之間。下表將普通股股東的預計淨收入與預計的FFO進行了核對。該公司僅為滿足美國證券交易委員會的披露要求而提供普通股股東的估計淨收入預測。

EastGroup的預測是基於管理層目前對我們的業務、行業和我們經營的市場的信念和假設；這些預測存在已知和未知的風險和不確定因素。我們沒有義務公開更新任何前瞻性聲明，包括我們對2022年的展望，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。有關更多信息，請參閲本收益新聞稿中披露的“前瞻性陳述”以及我們提交給美國證券交易委員會的年度和季度報告中披露的“風險因素”。

中間點採用了以下假設：

(1)不包括直線租金調整、已取得租賃的市值租金無形資產攤銷和終止租賃的收入。

(2)包括自1/1/21以來一直在運營資產組合中並預計將在12/31/22年12月31日之前在運營資產組合中的物業；包括43,273,000平方英尺。

定義

公司的主要決策者在決策時使用兩種主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔經營的資金(“FFO”)和(2)如下定義的財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算的。NAREIT的指引允許編制人選擇是否將房地產投資信託(“REIT”)業務附帶的房地產資產的銷售損益或減值費用排除在FFO的計算之外。EastGroup已選擇排除與此類資產相關的活動，這些活動是我們的業務附帶的。FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益和減值損失，經與房地產相關的折舊和攤銷調整後，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。

PNOI定義為房地產運營收入減去房地產運營支出(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營支出份額。在本新聞稿和隨附的對賬單中，EastGroup有時會將來自相同物業的PNOI稱為“相同的PNOI”；該公司也提供相同的PNOI

不包括租賃終止帶來的收入。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為物業層面的業績補充衡量標準，用於評估公司在房地產資產投資的業績及其在同一物業基礎上的經營業績。本公司認為，以直線和現金方式評估不包括租賃終止收入在內的相同PNOI是有用的。直線基礎是通過平均客户在租賃期間的租金支付來計算的；公認會計原則要求在直線基礎上確認租金收入。現金收付制不包括對已收購租賃的直線租金和市場租金無形資產攤銷的調整；現金收付制是本公司在列報期間向客户收取的租金的指標，有助於分析本公司投資組合中的嵌入租金增長。“相同物業”的定義是指在整個本期和上一年度報告期內擁有的經營物業。經營性物業是指構成公司經營組合的穩定的房地產(土地，包括建築和裝修)。在本年度和上一年報告期的經營組合中持有之前，已開發或收購的物業被排除在同一物業池中。本年度或上一年度報告期內售出的物業亦不包括在內。

FFO和PNOI是用於評估公司在房地產資產投資的業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在行業計算PNOI和FFO時不計入折舊和攤銷，提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值歷來是隨着市場狀況而上升或下降的。本公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他REITs的類似名稱但不同計算的指標相比較。投資者應該意識到，從FFO中排除或重新添加到FFO中的項目是瞭解和評估公司財務業績的重要組成部分。

該公司的主要決策者還利用扣除利息、税項、折舊和攤銷前的房地產收益(“EBITDARE”)進行決策。EBITDARE是根據NAREIT制定的標準計算的，定義為淨收益，扣除出售房地產投資、非經營性房地產和公司業務附帶的其他資產的損益、利息支出、所得税支出、折舊和攤銷後進行調整。EBITDARE是一種非公認會計準則財務指標，用於衡量公司的經營業績及其在非槓桿基礎上履行利息支付義務和支付季度股票股息的能力。

EastGroup的首席決策者還使用其債務與EBITDARE比率，這是一種非公認會計準則的財務衡量標準，通過將公司的債務除以EBITDARE來計算，以分析公司相對於槓桿的財務狀況和經營業績。

公司的利息和固定費用覆蓋率是非公認會計準則的財務指標，計算方法是將公司的息税前利潤除以利息支出。這一比率為分析公司的槓桿率、經營業績以及償還到期債務利息的能力提供了基礎。

電話會議

EastGroup將於2022年4月27日(星期三)上午11點主持電話會議和網絡直播，討論第一季度的業績，審查公司目前的運營情況，並公佈2022年的最新收益展望。東部時間。通過撥打1-888-346-0688(會議ID：EastGroup)或通過公司網站www.eastgroup.net上的鏈接進行網絡直播，即可收看電話會議的現場直播。如果您無法收聽現場電話會議，電話和網絡直播重播將持續到2022年5月4日(星期三)。電話重播可通過撥打1-877-344-7529(接入代碼4967448)收聽，網絡直播重播可通過公司網站www.Eastgroup.net上的鏈接收聽。

補充信息

補充財務信息可在公司網站www.Eastgroup.net投資者關係部分的季度業績部分獲得，或應要求致電公司601-354-3555。

公司信息

EastGroup Properties，Inc.(紐約證券交易所代碼：EGP)是一家標準普爾Mid-Cap 400公司，是一家自我管理的股權房地產投資信託基金，專注於在全美主要的陽光地帶市場開發、收購和運營工業物業，重點放在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。該公司的目標是通過成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户(主要是15,000至70,000平方英尺的範圍)提供功能、靈活和優質的商業分銷空間，從而實現股東價值的最大化。該公司的增長戰略是基於對主要分銷設施的所有權，這些設施通常聚集在供應有限的子市場的主要運輸特徵附近。該公司的投資組合，包括租賃和在建的開發項目和增值收購，目前約為5240萬平方英尺。EastGroup Properties，Inc.新聞稿可在公司網站www.eastgroup.net上查閲。

前瞻性陳述

本新聞稿中包含的陳述和某些其他信息可以通過使用前瞻性術語來識別，如“可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“目標”、“或”計劃“以及此類詞語或類似表述的變體或此類詞語的否定，構成1933年《證券法》(修訂本)第27A節和1934年《證券交易法》(修訂本)第21E節所指的”前瞻性陳述“，並受由此產生的安全港的約束。這些前瞻性陳述反映了公司對其計劃、意圖、預期、戰略和前景的當前看法，這些看法是基於公司目前掌握的信息和公司所做的假設。儘管公司相信這些前瞻性陳述所反映或暗示的計劃、意圖、期望、戰略和前景是合理的，但公司不能保證這些計劃、意圖、期望或戰略一定會實現或實現。此外，這些前瞻性陳述應被視為受制於公司運營和商業環境中存在的許多風險和不確定因素。這種風險和不確定性可能導致實際結果與預期結果大相徑庭。這些不確定性包括但不限於：

 

·國際、國家、區域和地方經濟狀況；

·冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行對我們的業務運營或租户的業務運營(包括及時支付租金的能力)和整體經濟的影響持續時間和程度，包括任何新冠肺炎變種或新冠肺炎疫苗的效力或可獲得性；

·供應和交付鏈中斷；

·由於通貨膨脹影響房地產開發成本，建築成本可能增加；

·提高利率和以有吸引力的條件籌集股本的能力；

·融資風險，包括我們的業務現金流可能不足以支付所需的本金和利息的風險，以及我們可能無法在到期時為現有債務再融資或以有吸引力的條件或根本無法獲得新的融資的風險；

·我們保持信用機構評級的能力；

·我們遵守適用的金融契約的能力；

·公司經營的競爭環境；

·入住率或租賃率的波動；

·租户可能違約(包括破產或資不抵債)或租約不續期，或我們是否有能力以當前或預期的租金租賃空間，特別是考慮到現有或潛在租户未來能夠經營實體地點的條件存在重大不確定性；

·法律或政府法規的可能變化以及對這些法律和法規的解釋，包括房地產法或房地產投資信託基金或公司所得税法的變化，以及房地產税率可能的提高；

·我們保持房地產投資信託基金資格的能力；

·收購和發展風險，包括此類收購和發展項目未能按照預測執行；

·火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害；

·流行病、流行病或其他突發公共衞生事件，如新冠肺炎的爆發；

·影響我們的政府法規的措辭和對這些法規的解釋，包括遵守這些法規的成本、房地產和分區法律的變化以及房地產税率的提高；

·我們的利率互換交易對手不履行時的信用風險；

·停止倫敦銀行間同業拆借利率；

·保險金額不足或不足；

·訴訟，包括與起訴或辯護索賠和任何不利結果有關的費用；

·我們吸引和留住關鍵人員的能力；

·與我們的數據安全系統和程序的故障、不足或中斷有關的風險；

·未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及

·環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業進行必要的污染補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

所有前瞻性陳述均應根據第一部分第1A項中確定的風險進行閲讀。公司最新的Form 10-K年度報告和隨後的Form 10-Q季度報告中的風險因素。

公司不承擔公開更新任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。