Brandywin房地產信託公司公佈第一季度業績

賓夕法尼亞州費城，2022年4月20日-Brandywin Realty Trust(紐約證券交易所代碼：BDN)今天公佈了截至2022年3月31日的三個月的財務和經營業績。

管理意見

Brandywin Realty Trust總裁兼首席執行官傑拉德·H·斯威尼表示：“隨着租户把注意力集中在質量更高、設施完善的建築上，我們的實際入住率和客流量都在不斷增加。”在第一季度，我們在我們的2022年業務計劃上取得了出色的進展。在我們區間的中點，我們已經實現了84%的投機性收入目標，本季度經歷了按市值計價的租金分別上漲了20.4%和12.9%的應計和現金基礎上。從開發的角度來看，我們在德克薩斯州奧斯汀的405科羅拉多州項目現在有超過80%的租賃，我們的開發項目繼續看到越來越多的租户活動。在資本市場方面，我們很高興與兩個高質量的合作伙伴一起獲得Cira Square 20%的權益，並控制了大學城一處863,000平方英尺的物業。我們通過出售位於華盛頓特區的一塊空置地塊為收購提供了資金。我們的資產負債表和流動資金在本季度保持強勁，我們在生命科學發展計劃方面繼續取得出色進展。“

2022年第一季度亮點

財務業績

·分配給普通股股東的淨收入；590萬美元，或稀釋後每股0.03美元。

·運營資金(FFO)；6030萬美元，或每股稀釋後0.35美元。

投資組合結果

·核心投資組合：89.4%的人使用，92.4%的人租用。

·簽訂的新租約和續簽租約：42.8萬平方英尺(約合42.8萬平方米)。

·租金按市價計價：權責發生制上漲20.4%，現金計價上漲12.9%。

·同店淨營業收入：權責發生製為0.8%，現金製為2.9%。

交易活動

合資企業活動

·2022年3月17日，我們與兩家機構投資者成立了一家合資企業，目的是以3.83億美元收購Cira Square。CIRA Square是一處863,000平方英尺的寫字樓物業，位於賓夕法尼亞州費城市場街2970號，2030年8月之前100%租賃給單一租户。我們最初的出資為2860萬美元，我們擁有20%的普通股權益。在結束時，合資企業

獲得了2.577億美元的抵押貸款。Brandywin將為合資企業提供管理和建設管理服務。

處置活動

·正如之前宣佈的，2022年1月20日，我們完成了弗吉尼亞州里士滿兩塊毗鄰的地塊Gateway G&H的出售，總售價為160萬美元。我們在2022年第一季度收到了140萬美元的淨現金收益，並錄得90萬美元的銷售收益。

·2022年4月14日，我們完成了位於華盛頓特區M街25號的一塊地塊的銷售，總價為2970萬美元。我們在2022年第二季度收到了2860萬美元的淨現金收益，並錄得340萬美元的銷售收益。

金融活動

·截至2022年3月31日，我們的6.0億美元無擔保循環信貸安排未償還1.56億美元。

·截至2022年3月31日，我們手頭有3930萬美元的現金和現金等價物。

截至2022年3月31日的三個月業績

2022年第一季度分配給普通股的淨收入總計590萬美元，或每股稀釋後收益0.03美元，而2021年第一季度分配給普通股的淨收入為680萬美元，或每股稀釋後收益0.04美元。

2022年第一季度普通股和單位可獲得的FFO總額為6030萬美元，或每股稀釋後收益0.35美元，而2021年第一季度為6020萬美元，或每股稀釋後收益0.35美元。我們2022年第一季度的派息率(普通股分配0.19美元/稀釋後每股FFO 0.35美元)為54.3%。

經營和租賃活動

2022年第一季度，我們的76家同店物業的淨營業收入(NOI)不包括終止收入和其他收入項目，按權責發生制和現金基礎分別增長0.8%和2.9%，2022年3月31日和2021年3月31日的入住率分別為89.3%和90.3%。

我們租賃了約428,000平方英尺，並於2022年第一季度開始入駐494,000平方英尺。第一季度的入住率包括38.2萬平方英尺的續簽，7.7萬平方英尺的新租賃和3.5萬平方英尺的租户擴建。我們簽下了另外389,000平方英尺的新租約，計劃於2022年3月31日之後開始。我們的核心投資組合在2022年第一季度實現了56%的租户保留率，負吸收(252,000平方英尺)，然而，我們以11%的現金市值轉租了144,000平方英尺，或57%的負吸收，入住率將於今年晚些時候發生。第一季度租金增長20.4%，我們的續訂租金增長21.3%，新租賃/擴建租金增長7.3%，所有這些都是按應計制計算的。

截至2022年3月31日，我們的核心物業組合包括77個物業，總面積為1300萬平方英尺，入住率為89.4%，截至2022年4月19日，我們現已出租92.4%(反映2022年3月31日後開始的新租約)。

分配

2022年2月23日，我們的董事會宣佈季度現金股息為每股普通股和OP單位0.19美元，於2022年4月20日支付給2022年4月6日登記在冊的持有人。

2022年收益和FFO指導

根據目前的計劃和假設，並受我們提交給美國證券交易委員會的文件中更充分地描述的風險和不確定性的限制，我們將維持2022年每股稀釋後收益0.17-0.25美元的指引，並維持2022年每股稀釋後1.37-1.45美元的FFO指引。本指南僅供參考，可能會有所更改。以下是2022年FFO和稀釋後每股收益計算的對賬：

我們2022年FFO的主要假設包括：

·投機性收入目標：3400萬至3600萬美元，截至2022年4月19日，通過200萬平方英尺的租賃計劃實現2940萬美元，實現140萬平方英尺；

·年終核心入住率範圍：91%至93%；

·年終核心租賃範圍：92-94%；

·租户保留率範圍：58%-60%；

·租金增長率(應計)：16%-18%；

·租金增長率(現金)：8%-10%；

·同一商店(應計)NOI範圍：0-2%；

·同店(現金)NOI範圍：0-2%：

-費城CBD 20萬平方英尺的入住率和免費租金的時間將相當於我們的範圍增加約3.0%；

·財產購置活動：無；

·房地產銷售活動：無；

·合資活動：收購賓夕法尼亞州費城市場街2970號20%的普通股權益；

·發展起步：三個起步；

·融資活動：為我們6億美元的無擔保信貸額度和2.5億美元定期貸款進行再融資；

·股票回購活動：無；

·年度收益和稀釋後每股FFO，基於1.74億股完全稀釋後的加權平均普通股。

關於Brandywin Realty Trust

Brandywin Realty Trust(紐約證券交易所代碼：BDN)是美國最大的公開交易、全方位服務的綜合房地產公司之一，核心業務集中在費城、奧斯汀和華盛頓特區市場。作為一家房地產投資信託基金(REIT)，我們擁有、開發、租賃和管理一個以城市、城鎮中心和交通為導向的投資組合，截至2022年3月31日，該投資組合包括168個物業和2310萬平方英尺，其中不包括持有的待售資產。我們的目標是通過我們的專業知識、我們培養的關係、我們生活和工作的社區以及我們共同建設的歷史來塑造、連接和激勵我們周圍的世界。欲瞭解更多信息，請訪問www.brandywinerealty.com。

電話會議和音頻網絡廣播

我們將於2022年4月21日(星期四)上午9：00舉行第一季度電話會議。東方。撥打1-833-818-6810並提供會議ID：5163677即可收聽電話會議。從電話會議後兩個小時開始，通過撥打18558592056並輸入接入代碼5163677，可以在2022年5月6日(星期五)之前收聽電話會議的錄音重播。電話會議也可以通過我們網站www.brandywinerealty.com上的網絡廣播收聽。

展望未來-2022年第二季度電話會議

我們預計將於2022年7月25日(星期一)市場收盤後公佈2022年第二季度收益，並將於2022年7月26日(星期二)上午9點召開2022年第二季度電話會議。東方。我們希望在這些活動之前發佈新聞稿，再次確認活動的日期和時間，並提供所有相關信息。

前瞻性陳述

本新聞稿包含修訂後的1933年證券法第27A節和修訂後的1934年證券交易法第21E節所指的某些前瞻性陳述。這類前瞻性陳述通常可以通過我們使用的前瞻性術語來識別，如“將”、“戰略”、“預期”、“尋求”、“相信”、“潛在”或其他類似詞彙。由於此類表述涉及已知和未知的風險、不確定性和或有事項，實際結果可能與此類前瞻性表述中明示或暗示的對未來的預期、意圖、信念、計劃或預測大不相同。這些前瞻性陳述，包括我們的2022年指導，是基於我們管理層目前的信念和預期，固有地受到重大商業、經濟和競爭不確定性和意外事件的影響，其中許多是難以預測的，不在我們的控制之內。此類風險、不確定性和意外情況包括，但不限於：與新冠肺炎和其他未來可能爆發的傳染病對我們的財務狀況、運營業績、現金流、租户以及經濟、房地產和金融市場的影響有關的風險；對辦公空間需求減少以及包括競爭對手在內的定價壓力，這些壓力可能會限制我們租賃空間的能力或將租金定在預期水平，或者導致租金下降；資本和信貸市場的不確定性和波動性，包括減少資金可獲得性和增加成本的變化；通脹和利率波動的影響。, 包括我們計劃的債務再融資的成本；租户的潛在損失或破產，或租户無法履行租金和其他租賃義務；收購和處置的風險，包括意想不到的負債和整合成本；我們的開發和再開發的延遲完成和與之相關的成本超支；與合資夥伴的分歧；意想不到的運營和資本成本；未投保的傷亡損失和我們獲得足夠保險的能力，包括恐怖主義行為的承保範圍；資產減損；我們對某些地理市場的依賴；政府法規、税法和税率的變化以及類似事項；REIT資格合規的意外成本；以及網絡安全事件或其他技術中斷造成的成本和中斷。未來股息的宣佈和支付(包括時間和金額)取決於我們的董事會在考慮了各種因素後自行決定，這些因素包括我們的財務狀況、歷史和預測的經營業績、可用現金流、任何適用的法律和合同契約以及任何其他相關因素。本公司董事會有關宣佈股息的慣例可隨時及不時作出修改。有關可能影響我們的因素和本文中包含的前瞻性陳述的更多信息包括在我們提交給美國證券交易委員會的文件中，包括我們截至2021年12月31日的10-K表格。除法律要求外，我們不承擔更新或補充因後續事件而變得不真實的前瞻性陳述的義務。

非公認會計準則補充財務衡量標準

我們根據公認會計原則(GAAP)計算我們的財務結果。雖然FFO和NOI是非GAAP財務指標，但我們認為FFO和NOI計算對股東和潛在投資者有幫助，是被廣泛認可的房地產投資信託業績衡量標準。在本新聞稿結束時，我們已經提供了非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP指標的對賬。

運營資金(FFO)

我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)建立的標準計算FFO，這可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有按照NAREIT的定義計算FFO，或者與我們對NAREIT定義的解釋不同。NAREIT將FFO定義為扣除非控股權益前的淨收益(虧損)，不包括銷售折舊的收益(虧損)

經營物業減值虧損、綜合房地產折舊減值虧損、未合併房地產投資減值虧損及非常項目(按照公認會計原則計算)，加上房地產相關折舊及攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)，以及未合併合營企業的類似調整後的減值損失。淨收入是我們認為與FFO最直接可比的GAAP衡量標準，包括折舊和攤銷費用、房地產銷售的收益或損失、非常項目和非控股權益。為了便於清楚地瞭解我們的歷史經營業績，FFO應與本新聞稿其他部分的財務報表中所列的淨收入(根據公認會計原則確定)一起審查。FFO不代表經營活動的現金流(根據公認會計原則確定)，也不應被視為淨收益(虧損)(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不應被視為運營活動現金流(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不代表可用於我們現金需求的資金，包括我們向股東分配現金的能力。我們通常認為每股FFO和FFO是瞭解和比較我們經營業績的有用指標，因為通過剔除與出售先前折舊的經營性房地產資產有關的損益，減值損失和房地產資產折舊和攤銷(基於歷史成本會計和使用年限估計，類似資產的所有者可能有所不同)。, FFO和每股FFO可以幫助投資者比較一家公司在不同報告期的房地產經營業績，並與其他公司的經營業績進行比較。

淨營業收入(NOI)

NOI(權責發生制)是一種財務計量，等於普通股股東可獲得的淨收入，GAAP最直接的可比性財務計量，加上公司一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、經營合夥企業的非控股權益和提前清償債務的損失、減去利息收入、開發和管理收入、財產處置收益、非持續經營的銷售收益、提前清償債務的收益、非持續經營的收益、未合併合資企業的收入和房地產合夥企業的非控股權益。在某些情況下，我們也以現金基礎列報NOI，這是剔除租金直線上升和遞延市場無形攤銷的影響後的NOI。我們提供的NOI可能無法與其他REITs報告的NOI相比，後者對NOI的定義不同。NOI不應被視為衡量我們業績的淨收入的替代指標，也不應被視為衡量公司流動性或分配能力的現金流量的替代指標。我們相信，NOI是評估我們物業經營業績的有用指標，因為它從普通股股東可獲得的淨收入中剔除了某些組成部分，以便提供與物業經營業績更密切相關的結果。我們在內部使用NOI來評估我們的運營部門的表現，並做出關於資源分配的決定。我們的結論是，NOI為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它只反映了物業層面產生的收入和支出項目，以及入住率、租金、運營成本和非槓桿基礎上的收購和開發活動的趨勢對運營的影響。

相同的商店屬性

在我們對NOI的分析中，特別是為了使不同時期的NOI比較有意義，重要的是提供在每個時期內由我們擁有的在役物業的信息。我們將在最早期間開始之前收購或投入使用的物業稱為同一商店物業，該物業由我們展示和擁有，直至最後一個期間結束。因此，同一店鋪物業不包括在呈交或處置的最早期間結束前呈交或處置的最早期間開始後投入使用、取得、重新定位、持有以供出售、或在發展或重新發展中的物業。因此，在收購物業後，至少需要一年零一個季度的時間才能將該物業包括在同一商店屬性中。

核心產品組合

我們的核心資產組合由我們全資擁有的物業組成，不包括目前正在開發、重新開發或重新授權的任何物業。

Brandywin房地產信託基金

合併資產負債表

(未經審計，以千計)

Brandywin房地產信託基金

合併業務報表

(未經審計，單位為千，不包括每股和每股數據)

Brandywin房地產信託基金

運營資金

(未經審計，單位為千，不包括每股和每股數據)

Brandywin房地產信託基金

同一門店運營-第一季度

(未經審計，以千計)

  

截至2022年3月31日，本公司擁有的81個物業中，截至2022年3月31日及2021年3月31日的整個三個月共有76個物業(“同店物業”)，總可出租淨面積達1,290萬平方英尺。截至2022年3月31日，一處物業最近落成/收購，四處物業正在開發/重建中。截至2022年3月31日及2021年3月31日止三個月期間，同店物業的平均入住率分別為89.9%及90.4%。下表列出了同一商店屬性的收入和費用信息：