SL Green Realty Corp.報告

2022年第一季度每股收益0.11美元；

FFO為每股1.65美元

財務和運營亮點

·2022年第一季度普通股股東的淨收益為每股0.11美元，而2021年同期為每股淨虧損0.12美元。

·2022年第一季度的運營資金為每股1.65美元，而2021年同期為每股1.73美元。

·2022年第一季度，曼哈頓簽署了37份寫字樓租約，總面積為820,989平方英尺，其中包括範德比爾特大道一號的三份新租約，總面積達23,599平方英尺，使其出租率達到97.0%。2022年第一季度，曼哈頓簽署的寫字樓租賃按市值計價的價格比之前同樣空間的租金全面上漲時低了15.1%。

·2022年第一季度，不包括租賃終止收入，與2021年同期相比，同店現金淨營業收入(NOI)，包括我們在未合併合資企業的同店現金NOI中的份額，增長了9.3%。

·2022年至今，根據之前宣佈的35億美元股份回購計劃，該公司已回購或贖回了總計220萬股普通股及其運營夥伴單位(OP單位)，使回購和贖回總額達到4010萬股/單位。

·截至2022年3月31日，曼哈頓同店寫字樓的入住率為92.7%，其中包括已簽署但尚未開工的租約。該公司的目標是到2022年12月31日將曼哈頓同店寫字樓的入住率(包括已簽署但尚未開始的租約)提高到94.3%。

投資亮點

·之前宣佈的第11大道707號的交易以9500萬美元的總價成交。這筆交易為該公司帶來了9130萬美元的現金淨收益。

·4月，與我們的合資夥伴一起，完成了之前宣佈的出售阿姆斯特丹大道1080號租賃權益的交易，總售價為4250萬美元。這筆交易為該公司帶來了690萬美元的現金淨收益。

ESG亮點

·任命卡羅爾·布朗為董事公司董事會獨立董事。布朗女士是裏士滿大學法學院的長期終身房地產法教授，在那裏她教授和撰寫有關財產、土地利用規劃、房地產交易和住房法律領域的文章。

·榮獲道富環球顧問R-Factor評選的房地產業前10%業績排行榜“領導者”。

·榮獲機構股東服務公司(ISS)排名前20%的企業ESG業績和高透明度水平。

·獲得了2022年最佳工作場所認證，84%的公司員工認為SL Green是一個很好的工作場所，而典型公司的這一比例為57%。

紐約，2022年4月20日-SL Green Realty Corp.(“公司”)(紐約證券交易所股票代碼：SLG)今天公佈，截至2022年3月31日的季度，普通股股東應佔淨收益為780萬美元，合每股0.11美元，而2021年同期淨虧損750萬美元，合每股0.12美元。2022年第一季度普通股股東的淨收入包括出售房地產權益和非現金公允價值調整的淨虧損110萬美元，或每股0.02美元，而2021年同期出售房地產權益和非現金公允價值調整的淨虧損為1,960萬美元，或每股0.27美元。

該公司報告截至2022年3月31日的季度的FFO為1.158億美元，或每股1.65美元，而2021年同期的FFO為1.283億美元，或每股1.73美元。

所有每股金額均在攤薄基礎上列報。

經營和租賃活動

與2021年同期相比，2022年第一季度的同店現金NOI，包括我們在未合併合資企業的同店現金NOI中的份額，增長了12.4%，不包括租賃終止收入，增長了9.3%。

2022年第一季度，該公司在曼哈頓寫字樓投資組合中籤署了37份寫字樓租約，總面積為820,989平方英尺。2022年第一季度簽署的曼哈頓寫字樓租約的平均租期為9.8年，平均租户特許權為12.0個月的免租金，租户改善補貼為每可出租平方英尺108.34美元，不包括在範德比爾特大道一號和麥迪遜大道一號簽署的租約。面積為400 610平方英尺的23份租約，即在過去12個月內佔用的辦公空間的租約，被視為按市價計算的替代租約。這些替代租約的平均起租為每平方英尺66.11美元，比之前相同寫字樓完全上漲的租金下降了15.1%。不包括公園大道100號的一份佔地236,026平方英尺的租約，重置租約的平均起租比之前全面上漲的租金上漲了2.8%。

截至2022年3月31日，公司曼哈頓同店寫字樓組合的入住率為92.7%，包括已簽署但尚未簽署的275,295平方英尺的租約

開始，而上一季度末為93.0%。該公司的既定目標是到2022年12月31日將曼哈頓同店寫字樓投資組合中的入住率提高到94.3%，包括已簽署但尚未開始的租約。

第一季度簽署的重要租約包括：

·與國際商業機器公司(“IBM”)在麥迪遜大道一號簽訂了327,928平方英尺的新租約，租期為15.5年；

·與一家全球信息服務公司簽訂了位於公園大道100號的236,026平方英尺的新租約，租期為11.7年；

·與婦女署在東42街220號翻新85 522平方英尺，為期11年；

·範德比爾特大道一號的三份新租約，總面積達23599平方英尺；

·與EC併購公司在第三大道885號簽訂13884平方英尺的新租約，租期為11.0年；

·與Aurora Health Network，LLC在第三大道885號簽訂13884平方英尺的新租約，租期為7.9年；

·與Capital One，National Association在先驅廣場2號租用16343平方英尺的新零售店，租期為10.3年；以及

·與華泰證券證券(美國)有限公司簽訂了位於公園大道280號的8,941平方英尺的新租約，租期為13.1年。

投資活動

2022年到目前為止，該公司已經回購了200萬股普通股，並贖回了20萬股其運營夥伴關係(OP單位)，使根據先前宣佈的35億美元股票回購計劃，普通股和OP單位的回購和贖回總額達到3810萬股和200萬股。

今年2月，該公司完成了之前宣佈的出售其在第11大道707號的所有權權益的交易，總售價為9500萬美元。SL Green在2020年1月以9000萬美元的價格買下了這座16萬平方英尺的閣樓風格的建築。這筆交易為該公司帶來了9130萬美元的現金淨收益。

今年4月，該公司與其合資夥伴完成了之前宣佈的出售阿姆斯特丹大道1080號租賃權益的交易，銷售總價為4250萬美元。這筆交易為該公司帶來了690萬美元的現金淨收益。與此同時，該公司完成了出售其在巨石陣投資組合中剩餘權益的交易，總代價為100萬美元。

債務和優先股投資活動

截至2022年3月31日，公司債務和優先股(“DPE”)投資組合的賬面價值為11.1億美元。該投資組合的加權平均當前收益率為7.4%，或9.3%，不包括2.387億美元非應計項目投資的影響。

ESG

卡羅爾·布朗被任命為董事公司董事會的獨立董事。布朗女士是裏士滿大學法學院的長期終身房地產法教授，在那裏她教授和撰寫有關財產、土地利用規劃、房地產交易和住房法律領域的文章。

該公司榮獲道富環球顧問公司榮獲2022年房地產行業前10%業績排行榜“領導者”的R因素得分排名。R因素得分利用多個數據來源，並利用可持續發展會計準則委員會廣泛接受和透明的重要性框架以及公司治理準則，為上市公司生成唯一的ESG得分。

ESG在第一季度取得的其他成就包括機構股東服務公司(ISS)排名前20%的公司ESG業績和“高透明度”水平，以及2022年最佳工作場所認證。偉大的工作場所認證是84%的公司員工表示SL Green是一個偉大的工作場所的結果，而在典型的公司中，這一比例為57%。

分紅

2022年第一季度，公司宣佈：

·已發行普通股每月三次普通股股息，每股0.3108美元，分別於2022年2月15日、3月15日和4月18日支付，相當於普通股每股3.73美元的年化股息；以及

·2022年1月15日至2022年4月14日期間，其已發行的6.50%系列I累積可贖回優先股的季度股息為每股0.40625美元，於2022年4月18日支付，相當於年化股息每股1.625美元。

電話會議和音頻網絡廣播

由董事長兼首席執行官馬克·霍利迪領導的公司執行管理團隊將於2022年4月21日(星期四)美國東部時間下午2點主持電話會議和音頻網絡廣播，討論財務業績。

補充數據將在季度電話會議之前在SL Green Realty Corp.網站上的投資者部分獲得，網址是www.slgreen.com，下面是“財務報告”。

現場電話會議將在SL Green Realty Corp.網站的投資者部分以只聽模式進行網絡直播，網址為www.slgreen.com，名為“Presentation&Webcast”。會議還可以通過撥打免費電話(8773128765)或國際電話(4193860002)進入，並使用會議ID 2639236。

通話結束後7天內可通過使用會議ID 2639236撥打(855)8592056進行通話重播。SL Green Realty Corp.網站的投資者部分也將播放網絡直播重播，網址為www.slgreen.com，內容為“演示文稿和網絡廣播”。

公司簡介

SL Green Realty Corp.是曼哈頓最大的寫字樓業主，是一家完全整合的房地產投資信託基金，簡稱REIT，主要專注於收購、管理和最大化曼哈頓商業物業的價值。截至2022年3月31日，SL Green持有72棟建築的權益，總計3470萬平方英尺。這包括在2670萬平方英尺的曼哈頓建築中擁有所有權權益，以及720萬平方英尺的債務和優先股投資。

欲獲取最新新聞稿和其他公司信息，請訪問我們的網站www.slgreen.com，或聯繫投資者關係部，電子郵件：Investor.Relationship@slgreen.com。

免責聲明

非公認會計準則財務指標

在季度電話會議上，公司可能會討論美國證券交易委員會規則G中定義的非公認會計準則財務指標。此外，公司在本新聞稿中使用了非公認會計準則財務指標。在本新聞稿和公司的補充方案中，可以找到每個非GAAP財務指標和可比GAAP財務指標的對賬。

前瞻性陳述

本新聞稿包括可被視為1995年私人證券訴訟改革法所指的“前瞻性陳述”的某些陳述，這些陳述意在適用於該法案的安全港條款。除有關歷史事實的陳述外，本新聞稿中包含的所有涉及我們預期、相信或預期未來將發生或可能發生的活動、事件或發展的陳述均為前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於我們根據我們的經驗以及我們對歷史趨勢、當前狀況、預期未來發展和我們認為合適的其他因素的看法而做出的某些假設和分析。前瞻性陳述不是對未來業績的保證，實際結果或發展可能大不相同，我們告誡您不要過度依賴此類陳述。前瞻性陳述一般可以通過使用“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”、“計劃”、“繼續”或這些詞語的否定或其他類似的詞語或術語來識別。

本新聞稿中包含的前瞻性陳述會受到許多風險和不確定性的影響，其中許多風險和不確定性是我們無法控制的，這些風險和不確定性可能會導致我們的實際結果、表現或成就與我們所作的前瞻性陳述中明示或暗示的未來結果、表現或成就大不相同。我們業務中可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含的結果不同的因素和風險包括我們提交給證券交易委員會的文件中描述的風險和不確定性。除法律要求的範圍外，我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於未來事件、新信息或其他原因。

SL Green Realty Corp.

合併業務報表

(未經審計，單位為千，每股數據除外)

(1)在2022年第一季度，公司完成了反向股票拆分，以緩解主要以股票形式支付的特別股息所發行的股票的稀釋影響。股票相關數據已進行追溯調整，以反映股票反向拆分。

(2)2022年第一季度，公司完成了反向股票拆分和以股票為主的特別股息支付。GAAP要求加權平均已發行普通股在所有呈報期間進行追溯調整，以反映反向股票拆分。然而，GAAP要求根據特別股息發行的股票僅從宣佈特別股息之日起計入已發行的稀釋加權平均普通股。為方便列報期間的比較，本公司計算攤薄加權平均股份及已發行單位，其中包括自2021年報告期開始根據特別股息發行的股份。

SL Green Realty Corp.

合併資產負債表

(單位為千，每股數據除外)

			3月31日，						十二月三十一日，
			2022						2021
資產			(未經審計)
商業地產物業，按成本價：
土地和土地權益			$	1,352,610					$	1,350,701
建築和改善			3,709,795						3,671,402
建築租賃權及其改進			1,654,571						1,645,081
使用權--資產經營租賃			983,723						983,723
			7,700,699						7,650,907
減去：累計折舊			(1,938,804)						(1,896,199)
			5,761,895						5,754,708
持有待售資產			49,757						140,855
現金和現金等價物			223,674						251,417
受限現金			83,644						85,567
有價證券投資			32,889						34,752
承租人和其他應收款			41,257						47,616
關聯方應收賬款			31,711						29,408
應收遞延租金			250,028						248,313
債務和優先股權投資，扣除2022年和2021年分別為3670美元和5057美元的折扣和遞延發起費用，以及2022年和2021年6630美元的津貼			1,107,870						1,088,723
對未合併的合資企業的投資			3,000,986						2,997,934
遞延成本，淨額			122,294						124,495
其他資產			308,960						262,841
總資產			$	11,014,965					$	11,066,629
負債
應付按揭及其他貸款			$	1,349,700					$	1,399,923
循環信貸安排			500,000						390,000
無擔保定期貸款			1,250,000						1,250,000
無抵押票據			900,669						900,915
遞延融資成本，淨額			(21,710)						(23,808)
總債務，扣除遞延融資成本			3,978,659						3,917,030
應計應付利息			21,545						12,698
應付賬款和應計費用			139,460						157,571
遞延收入			110,631						107,275
租賃負債--融資租賃			103,238						102,914
租賃負債--經營租賃			852,194						851,370
應付股息和分派			23,628						187,372
證券保證金			54,179						52,309
與持有待售資產有關的負債			64,041						64,120
發行信託優先證券的信託持有的次級可遞延利息債券			100,000						100,000
其他負債			276,254						195,390
總負債			5,723,829						5,748,049
承付款和或有事項			—						—
經營合夥企業中的非控股權益			374,078						344,252
首選單位			177,943						196,075
權益
股東權益：
第一系列優先股，面值0.01美元，清算優先權25.00美元，於2022年3月31日和2021年12月31日發行和發行9,200股			221,932						221,932
普通股，面值0.01美元，於2022年3月31日和2021年12月31日分別授權發行160,000股，已發行和已發行65,184股和65,132股(包括以財政部形式持有的1,060股和1,027股)			653						672
額外實收資本			3,792,689						3,739,409
按成本價計算的庫存量			(128,655)						(126,160)
累計其他綜合損失			(7,261)						(46,758)
留存收益			846,646						975,781
合計SL Green Realty Corp.股東權益			4,726,004						4,764,876
其他合夥企業中的非控股權益			13,111						13,377
總股本			4,739,115						4,778,253
負債和權益總額			$	11,014,965					$	11,066,629

SL Green Realty Corp.

非公認會計準則財務計量的對賬

(未經審計，單位為千，每股數據除外)

SL Green Realty Corp.

非公認會計準則財務計量--披露

運營資金(FFO)

FFO是被廣泛認可的非GAAP房地產投資信託基金業績財務衡量標準。本公司根據NAREIT制定的標準計算FFO，這可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有按照NAREIT的定義計算FFO，或者與本公司對NAREIT定義的解釋不同。NAREIT理事會於2002年4月批准的修訂後的FFO白皮書將FFO定義為淨收益(虧損)(根據公認會計準則計算)，不包括物業銷售的收益(或損失)、與房地產相關的減值費用，加上與房地產相關的折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。

本公司提出FFO是因為它認為FFO是本公司經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他相關方經常使用FFO來評估REITs，特別是那些擁有和經營商業寫字樓物業的REITs。該公司還使用FFO作為確定其高級管理人員績效獎金的幾個標準之一。FFO旨在排除房地產和相關資產的GAAP歷史成本折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。然而，從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況的變化而上漲或下跌。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷、物業處置的損益以及與房地產相關的減值費用，因此它提供了一個業績衡量標準，當與去年相比時，它反映了入住率、出租率、運營成本和利息成本的趨勢對運營的影響，提供了從淨收入中不能立即顯現的視角。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代選擇，不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流量(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不表明可用於滿足公司現金需求的資金，包括公司進行現金分配的能力。

可供分配的資金(FAD)

FAD是一項非GAAP財務指標，其計算方法為FFO加非房地產折舊、直線信貸損失準備、直線經營租賃租金調整、非現金遞延補償以及按比例從公司未合併的合資企業、直線租金收入減去直線租金收入、扣除攤銷後的免費租金、第二週期租户改善和租賃成本以及經常性資本支出中按比例調整這些項目。

FAD不打算表示該期間的現金流量，也不表示根據公認會計原則確定的經營活動提供的現金流量。FAD僅作為有關流動資金的補充披露，因為該公司認為它提供了有關公司為其紅利提供資金的能力的有用信息。由於所有公司計算FAD的方法並不相同，因此FAD的列報可能無法與其他公司的類似標題指標相比較。FAD不代表符合公認會計原則的經營、投資和融資活動的現金流量，不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，不應作為經營活動淨現金流量的替代方案(根據公認會計準則確定)，也不應被視為公司流動性的衡量標準。

房地產未計利息、税項、折舊及攤銷前收益(EBITDARE)

息税前利潤是一項非公認會計準則的財務指標。本公司根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)制定的標準計算EBITDARE，這可能無法與其他沒有按照NAREIT定義計算EBITDARE或與公司對NAREIT定義有不同理解的REITs報告的EBITDAR相比。NAREIT董事會於2017年9月批准的EBITDARE白皮書將EBITDARE定義為淨收益(虧損)(根據公認會計原則或GAAP計算)，加上利息費用，加上所得税費用，加上折舊和攤銷，加上(減去)折舊財產處置的損失和收益，加上折舊財產減值減值和未合併合資企業的投資，加上反映未合併合資企業的實體在EBITDARE中的份額的調整。

公司之所以公佈EBITDAre，是因為公司認為EBITDAre連同經營活動、投資活動和融資活動的現金流量，為投資者提供了一個額外的指標，表明公司產生和償還債務的能力。EBITDARE不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，不應被視為經營活動淨現金流量的替代方案(根據公認會計準則確定)，也不應作為公司流動性的衡量標準。

淨營業收入(NOI)和現金NOI

NOI是一種非美國公認會計準則財務指標，其計算方式為扣除交易相關成本、提前清償債務的收益/虧損、營銷一般和行政費用以及非房地產收入之前的營業收入。現金NOI也是一種非GAAP財務衡量標準，其計算方法是從NOI中減去免費租金(扣除攤銷淨額)、直線租金以及收購的高於和低於市場的租賃的攤銷，同時加上經營租賃直線調整和直線租户信用損失準備。

公司提出NOI和現金NOI是因為公司相信，當這些措施與相應的GAAP財務措施和對賬一起使用時，將為投資者提供有關物業經營業績的有意義的信息。當對多個時期的經營業績進行比較時，投資者將獲得根據公認會計原則確定的淨收入中不會立即顯現的信息。NOI和Cash NOI提供不受槓桿成本、直線調整、折舊、攤銷和其他淨收入組成部分影響的經營公司物業所產生的收入和支出的趨勢信息。該公司在內部使用這些指標作為績效衡量標準。所有這些衡量標準都不是淨收益(根據公認會計原則確定)的替代指標，同店業績不應被視為公認會計準則淨收益業績的替代。

覆蓋率

該公司提供固定費用和償債覆蓋率，以衡量公司從當前現金淨營業收入中償還當前債務攤銷、利息支出和經營租賃租金的財務靈活性。這些覆蓋率是衡量公司支付固定現金的能力的常用指標；然而，這些比率不能作為經營、融資和投資活動的現金流(根據公認會計原則確定)的替代。

SLG-賺取