展品99.4
維西地產有限公司及其子公司-管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下對Vici Properties L.P.財務狀況和經營結果的討論和分析應與本報告附件99.1中的表格8-K所包含的經審計的綜合財務報表及其附註一併閲讀。本討論和分析中包含的一些信息，包括有關我們的業務和增長戰略的信息、關於行業前景的陳述以及我們對未來業務表現的預期，都是前瞻性陳述。您應該查看 風險因素有關可能導致實際結果與這些前瞻性陳述中描述或暗示的結果大不相同的重要因素的討論，請參閲最新的VICI Properties Inc.年度報告10-K表第1A項的章節.
在本討論中，除另有説明或文意另有所指外， 合夥企業、我們和我們等詞是指Vici Properties L.P.及其子公司。
我們將(I)我們的合併財務報表稱為我們的財務報表，(Ii)我們的合併資產負債表稱為我們的資產負債表，(Iii)我們的合併運營報表和全面收益表稱為我們的運營報表，(Iv)我們的合併現金流量表稱為我們的現金流量表。
？2025年票據是指我們和Vici Note Co.Inc.作為共同發行者，於2025年發行的本金總額為7.5億美元的3.500優先無擔保票據，2025年到期。
？2026年票據是指我們和Vici Note Co. Inc.作為聯合發行者，於2019年11月發行的本金總額為12.5億美元的4.250優先無擔保票據，2026年到期。
？2027年票據是指我們和Vici Note Co.Inc.作為聯合發行者於2027年發行的本金總額為7.5億美元的3.750優先無擔保票據。
？2029年票據是指我們和Vici Note Co. Inc.作為聯合發行者，於2019年11月發行的本金總額為4.625的2029年到期的優先無擔保票據。
2030年票據是指我們和Vici Note Co.Inc.作為聯合發行人於2030年發行的本金總額為4.125的2030年到期的優先無擔保票據。
？阿波羅？指的是阿波羅全球管理公司，這是一家特拉華州的公司，根據上下文，還指其某些子公司和附屬公司。
？Breit JV是指MGP和Blackstone Real Estate Income Trust，Inc.成立的合資企業，在MGP交易完成後，我們將保留MGP現有的50.1%的所有權股份。
凱撒？指的是凱撒娛樂， 是特拉華州的一家公司，前身是Eldorado，在2020年7月20日完成Eldorado/Caesars的合併，Eldorado轉變為特拉華州的一家公司。
凱撒論壇會議中心是指位於內華達州拉斯維加斯的凱撒論壇會議中心，以及在其上建造和/或以其他方式與凱撒論壇會議中心相關或為其運營所必需的約28英畝土地。
？凱撒租賃協議統稱為(I)於Eldorado交易完成前、CPLV租賃協議、非CPLV租賃協議、Joliet租賃協議及HLV租賃協議，及(Ii)Eldorado交易完成後及之後、拉斯維加斯總租賃協議、區域主要租賃協議及Joliet租賃協議，除文意另有所指外。
·凱撒南印第安納指與位於印第安納州伊麗莎白市的凱撒南印第安納賭場和酒店相關的房地產資產，該賭場和酒店的運營是EBCI於2021年9月3日從凱撒手中購買的，並根據EBCI和凱撒之間談判達成的許可協議的條款保留了凱撒品牌名稱。
世紀賭場是指世紀賭場、特拉華州的一家公司，以及根據上下文需要，其子公司。
？世紀投資組合是指與(I)位於西弗吉尼亞州新坎伯蘭的登山賭場、賽馬場及度假村、(Ii)位於密蘇裏州卡魯瑟斯維爾的世紀賭場Caruthersville和(Iii)位於密蘇裏州吉拉多角的世紀賭場吉拉多相關的房地產資產，我們於2019年12月6日購買了該賭場。
？世紀投資組合租賃協議是指世紀投資組合的租賃協議，該協議會不時修改。
O共同發行者是指特拉華州的Vici Note Co.Inc.和高級無擔保票據的聯合發行人。
？CPLV CMBS債務是指我們的子公司於2017年10月6日發生並於2019年11月26日全額償還的拉斯維加斯凱撒宮資產級房地產抵押融資15.5億美元。
CPLV租賃協議是指在Eldorado交易完成後與HLV 租賃協議合併為拉斯維加斯主租賃協議的經不時修訂的拉斯維加斯凱撒宮租賃協議。
F信貸協議是指我們、貸款人和作為行政代理的北卡羅來納州摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)於2022年2月8日簽署的信貸協議，該協議經不時修訂。
？信貸安排？統稱為延遲支取定期貸款和循環信貸安排。
延遲支取定期貸款是指我們根據信貸協議提供的三年期無擔保延遲支取定期貸款安排。
？EBCI？是指切諾基印第安人東部地帶，位於北卡羅來納州西部的一個聯邦承認的部落，並根據上下文 需要，指其附屬和附屬實體。
EBCI租賃協議是指不時修訂的南印第安納州凱撒租賃協議。
？Eldorado？是指Eldorado Resorts，Inc.，是內華達州的一家公司，根據上下文，還指其 子公司。在2020年7月20日完成Eldorado/Caesars的合併後，Eldorado轉變為特拉華州的一家公司，並更名為Caesars Entertainment，Inc.
？Eldorado主交易協議或Eldorado MTA？是指2019年6月24日與Eldorado簽訂的與Eldorado交易有關的主交易協議。Eldorado MTA以前稱為主交易協議或MTA。
？Eldorado交易是指我們與Eldorado之間與Eldorado/Caesars合併有關的一系列交易，包括 收購Harrah的原始呼叫物業、修改Caesars租賃協議以及優先購買權。
？Eldorado/Caesars合併是指根據一項協議和合並計劃於2020年7月20日完成的合併，根據該協議和計劃，Eldorado的一家子公司與合併前的Caesars合併併成為合併前的Caesars，合併前的Caesars作為Caesars的全資子公司生存(Eldorado/Caesars的名稱因Eldorado/Caesars合併的結束而從 Eldorado更名)。
O 2020年2月高級無擔保票據統稱為2025年票據、2027年票據和2030年票據。
？希臘城是指與我們於2019年5月23日購買的位於密歇根州底特律的希臘城賭場酒店相關的房地產資產。
？希臘小鎮租賃協議是指希臘小鎮的租賃協議，該協議會不時修改。
Hard Rock？指Seminole Hard Rock International，LLC，並根據上下文 ，指其子公司和附屬實體。
Hard Rock辛辛那提是指與我們於2019年9月20日購買的位於俄亥俄州辛辛那提的Hard Rock辛辛那提賭場相關的賭場有權獲得的土地和房地產以及相關資產。
Br}硬石辛辛那提租賃協議是指不時修改的硬石辛辛那提租賃協議。
？Harrah s 原始Call Properties是指與Harrah的新奧爾良、Harrah的Laughlin和Harrah的大西洋城相關的土地和房地產資產，我們在Eldorado交易完成後於2020年7月20日購買。Harrah的原始呼叫屬性以前稱為MTA屬性。
HLV租賃 協議指在Eldorado交易完成後與CPLV租賃協議合併為拉斯維加斯主租賃協議的Harrah‘s拉斯維加斯設施租賃協議(經不時修訂)。
？Jack Entertainment？是指Jack Ohio LLC，根據上下文，還指其子公司和附屬實體。
？傑克·克利夫蘭/齊斯勒當斯是指與位於俄亥俄州克利夫蘭的傑克·克利夫蘭賭場相關的賭場有權獲得的土地和房地產及相關資產，以及我們於2020年1月24日購買的位於俄亥俄州北蘭德爾的傑克·克利夫蘭·拉西諾的視頻彩票博彩和彩票賭博授權土地、房地產及相關資產。
？傑克·克利夫蘭/齊斯爾登租賃協議是指傑克·克利夫蘭/齊斯爾登的租賃協議，並不時進行修改。
Joliet租賃協議是指位於伊利諾伊州Joliet的設施的租賃協議，該協議經 不時修改。
？拉斯維加斯主租賃協議是指在Eldorado交易完成後不時修訂的拉斯維加斯凱撒宮和Harrah‘s拉斯維加斯設施的租賃協議。
？租賃協議是指凱撒租賃協議、賓夕法尼亞國家租賃協議、硬石辛辛那提租賃協議、世紀投資組合租賃協議、傑克·克利夫蘭/齊斯敦租賃協議、EBCI租賃協議和威尼斯租賃協議，除非上下文另有規定。
？Margaritaville是指我們於2019年1月2日購買的位於路易斯安那州博西爾市的Margaritaville Resort 賭場的房地產。
？Margaritaville租賃協議是指Margaritaville的租賃協議，該協議會不時修改。
合併指根據MGP總交易協議預期進行的一系列交易，包括(I)將Vici REIT的合夥權益貢獻予Vici REIT作為Vici REIT的新營運公司，然後(Ii)將MGP與REIT合併及併入MGP 合併附屬公司，合併後REIT Merger Sub將MGP op的普通合夥人權益分派予吾等，及(Iv)將MGP合併附屬公司與MGP op合併及併入MGP op，而MGP op亦於合併後繼續經營。
？米高梅是指美高梅國際度假村，是特拉華州的一家公司，根據上下文需要，還指其 子公司。
？米高梅主租賃協議是指我們與米高梅就完成米高梅交易後將擁有的某些米高梅物業訂立的經修訂及重述的三重網 主租約形式。
米高梅税收保護協議是指我們在完成MGP交易後與米高梅達成的税收保護協議的形式。
？MGP？是指特拉華州的一家有限責任公司MGM Growth Properties LLC，根據上下文要求，還指其 子公司。
？MGP主交易協議是指VICI REIT、MGP、MGP OP、合夥企業、特拉華州有限責任公司和合夥企業的全資子公司Venus Sub LLC、特拉華州有限責任公司和合夥企業的母公司Vici Properties op LLC(VICI op？)和米高梅於2021年8月4日簽訂的特定主交易協議。
？MGP op？是指MGM Growth Properties Operating Partnership LP，特拉華州的一家有限合夥企業，根據上下文需要，還包括其子公司。
MGP OP票據是指由MGP OP 和MGP Finance Co-Issuer，Inc.(MGP OP和MGP OP一起，MGP發行人共同發行)發行的票據，包括(I)根據契約發行的2024年到期的5.625的優先票據，日期為2016年4月20日，(Ii)根據契約發行的2025年到期的4.625的優先票據，日期為2020年6月5日，(Iii)根據契約發行的2026年到期的4.500的優先票據，日期為2016年8月12日， ，(4)根據該契約發行的2027年到期的5.750%優先債券，日期為2019年1月25日；。(V)根據該契約發行的2028年到期的4.500%優先債券，日期為2017年9月21日， 及(Vi)根據該契約發行的2029年到期的3.875%優先債券，日期為2020年11月19日，在每種情況下，經修訂或補充後，由MGP發行人、其附屬擔保人(MGP附屬擔保人)及美國銀行協會組成，作為受託人(MGP受託人)。
？MGP交易統稱為根據MGP主交易協議而進行的一系列交易，包括米高梅税務保護協議及 米高梅總租賃協議。
？非CPLV租賃協議是指在Eldorado交易完成前租賃給合併前凱撒的 地區性物業(伊利諾伊州Joliet的設施除外)的租賃協議，經不時修訂，在Eldorado交易完成後由 地區性主租賃協議取代。
？2019年11月高級無擔保票據統稱為2026年票據和2029年票據。
？母公司？指的是Vici REIT，定義如下。
·合夥人是指合夥企業的共同單位的持有者，包括維西房地產投資信託基金和其他不時持有者。
？賓夕法尼亞州國家遊戲公司是指賓夕法尼亞州的一家公司，根據上下文，還指其子公司。
？賓夕法尼亞國家租賃協議統稱為Margaritaville租賃協議和希臘城租賃協議，除非上下文 另有要求。
合併前的凱撒娛樂公司是指凱撒娛樂公司，是特拉華州的一家公司，根據上下文要求，還包括其子公司。隨着Eldorado/Caesars的合併於2020年7月20日完成，合併前的Caesars成為Caesars的全資子公司。
地區主租賃協議是指在Eldorado交易完成後租賃給凱撒的地區性物業(伊利諾伊州Joliet的設施除外)的租賃協議，該協議在Eldorado交易完成後不時修訂。
Br}循環信貸是指我們根據信貸協議提供的四年期無擔保循環信貸安排。
？第二留置權票據 是指我們的子公司於2017年10月發行的本金總額為8.0%的2023年到期的第二優先擔保票據，截至12月31日剩餘的未償還本金總額為4.985億美元，其中2019年2月20日已全部贖回。
？有擔保循環信貸安排是指Vici PropCo於2017年12月訂立並經修訂的為期五年的第一留置權循環信貸安排，於2022年2月8日終止。
？Seminole Hard Rock？意為Seminole Hard Rock Entertainment，Inc.
？定期貸款B貸款是指Vici PropCo於2017年12月簽訂並不時修訂的七年期優先擔保第一留置權定期貸款B貸款，已於2021年9月15日全額償還。
？威尼斯人收購？指的是我們與阿波羅一起收購威尼斯人度假村，該交易於2022年2月23日完成。
·威尼斯人租賃協議是指威尼斯人度假村的租賃協議。
？威尼斯人度假村是指與我們於2022年2月23日購買的位於內華達州拉斯維加斯的威尼斯人度假村和威尼斯人博覽會相關的土地和房地產資產。
？威尼斯租户？是指由阿波羅的附屬公司管理的某些基金的附屬公司。
？Vici發行人統稱為我們和特拉華州的Vici Note Co.Inc.。
？Vici PropCo是指Vici Properties 1 LLC，一家特拉華州的有限責任公司，也是我們的全資子公司。
？Vici REIT是指Vici Properties Inc.，一家馬裏蘭州的公司，也是我們的直接母公司。Vici是一家公開交易的房地產投資信託基金(REIT)。
概述
我們是領先的博彩、酒店、娛樂和休閒目的地的體驗式房地產資產的所有者和收購者。我們的國家、地理位置多樣化的投資組合目前包括28個市場領先的物業，包括拉斯維加斯凱撒宮、哈拉的拉斯維加斯和威尼斯人度假村，這是拉斯維加斯大道上最具標誌性的三個娛樂設施。我們的娛樂設施被租賃給領先品牌，這些品牌尋求通過卓越的服務、體驗、產品和持續創新來提升客户的忠誠度和價值。我們維護良好的物業面積超過6200萬平方英尺，目前分佈在12個州的城市、目的地和免下車市場，擁有約25,000間酒店客房，擁有超過250家餐廳、酒吧和夜總會。我們預計MGP交易將於2022年上半年完成，交易完成後，我們將擁有43個市場領先的物業，其中10個將位於拉斯維加斯大道，佔地1.17億平方英尺，擁有57,500個酒店房間，我們的投資組合中有超過730家餐廳、酒吧和夜總會。
我們的投資組合還包括三筆房地產貸款，我們出於與交易相關的戰略原因而發起這三筆貸款，這些交易可能會在未來將我們的投資轉換為某些標的房地產的所有權。此外，我們在拉斯維加斯大道上和附近擁有約34英畝未開發或未開發的土地，出租給凱撒，我們可能會適當地尋求變現。
我們的運營目的是為了使Vici REIT能夠繼續獲得美國聯邦所得税房地產投資信託基金(REIT)的資格。Vici REIT的所有房地產業務都是通過我們進行的。Vici REIT的高爾夫球場業務是通過Vici REIT的TRS進行的，該TRS不是我們的子公司。
新冠肺炎疫情對我們業務的影響
自2020年初新冠肺炎疫情爆發以來，在更廣泛的公共衞生、社會和全球影響中，疫情已導致政府和/或監管部門採取行動，對我們酒店的租户不時實施臨時關閉或限制 。雖然我們的所有租賃物業目前在某些司法管轄區是開放和運營的，沒有任何限制，但它們仍然受到政府和/或監管機構施加的任何當前或未來運營的限制、限制或關閉。雖然我們的租户最近在我們許多租賃物業的表現已經達到或超過疫情前的水平，但由於新冠肺炎疫情的影響，我們的租户可能會繼續面臨挑戰和額外的不確定性，例如遵守運營和容量限制，確保足夠的員工 人員和服務水平，以及保持更高的運營利潤率和財務業績的可持續性。疫情的持續性質，包括新出現的變種的影響，可能會進一步對我們的租户業務造成不利影響 因此，我們的業務和財務業績在未來可能會受到不利影響。
截至2022年4月，我們所有的租户都履行了他們的租金義務，我們定期與我們的租户接觸，瞭解他們的經營業績、運營、流動性和財務業績。作為一家三重網出租人，我們相信我們 總體上處於強大的債權人地位，在結構上不受租户的運營和業績影響，無論是積極的還是消極的。然而，新冠肺炎疫情繼續對我們的租户造成不利影響並最終影響我們的全面程度取決於無法自信預測的未來事態發展，包括為控制疫情或減輕其影響而採取的行動，包括 批准疫苗的可用性、分發、公眾接受度和有效性、新冠肺炎的新變種或突變(包括具有疫苗抗藥性的變種)或類似病毒、流行病的直接和間接經濟影響以及遏制措施對我們的租户、我們的租户的財務表現以及未來的運營限制或關閉。有關更多信息，請參閲第I部分和第1A項。風險因素包含在維西房地產投資信託基金的Form 10-K年度報告中。
2021年關鍵亮點
經營業績
| | 收取100%的現金租金。 |
| | 總收入同比增長23.1%，達到15億美元。 |
| | 合夥人的淨收入為10.085億美元，或稀釋後單位收益為1.75美元。 |
重大成就
| | 宣佈了超過213億美元的交易活動，包括： |
| | MGP交易價值約172億美元，交易完成後，我們的投資組合將增加10.09億美元的年化租金； |
| | 對威尼斯人的收購總代價為40億美元，在2022年2月23日完成交易後，我們的投資組合增加了2.5億美元的年化租金；以及 |
| | Great Wolf Mezzanine貸款，總承諾額為7950萬美元，利率為8.0%。 |
| | 全額償還21億美元有擔保定期貸款B融資，並結算未償還的利率互換協議 。 |
2021年重大活動摘要
收購和投資活動
| | MGP交易記錄。2021年8月4日，MGP的控股股東Vici REIT、MGP和MGM宣佈，我們簽訂了MGP主交易協議，根據協議，我們將以172億美元的總代價收購MGP，包括承擔約57億美元的債務。MGP是一家公開上市的博彩房地產投資信託基金，這筆交易將為我們的投資組合增加10.9億美元的年化租金，這些物業來自分佈在9個地區的15個A級娛樂賭場度假村物業(包括海市蜃樓)， 包括33,000個酒店客房、360萬平方英尺的會議和會議空間以及數百個食品、飲料和娛樂場所。根據MGP總交易協議的條款，MGP普通股的持有者將獲得1.366股Vici REIT新發行的普通股，以換取MGP每股A類普通股。固定兑換率代表MGP A類普通股每股43.00美元的協定價格，這是基於Vici REIT截至2021年7月30日的往績5天成交量加權平均價31.47美元。米高梅將獲得每單位43.00美元的現金，用於贖回其以約44.04億美元的總現金對價持有的大部分MGP運營合夥單位 ，並將在Vici REIT新成立的運營合夥企業中保留約1200萬個單位。米高梅持有的MGP B類股票將被 取消並不復存在。 |
在交易完成的同時，我們將與米高梅簽訂米高梅總租賃協議 。米高梅總租賃協議的初始期限為25年，有三個為期10年的租户續訂選項，初始總年租金為8.6億美元，根據即將進行的海市蜃樓出售，租金將 減少9,000萬美元至7.7億美元(儘管就此類出售而言，我們同意與硬石集團就海市蜃樓的土地和房地產資產簽訂新的單獨租約，初始年基本租金為9,000萬美元，其他經濟條款與米高梅總租賃協議基本相似，如下文進一步描述的)。根據米高梅總租賃協議，租金將在首10年以每年2.0%的速度上升，其後每年以2.0%以上的速度上升，消費物價指數的年增幅以3.0%為上限。此外，我們將保留MGP在Breit合資企業中現有的50.1%的所有權股份，該合資企業擁有米高梅大拉斯維加斯和曼德勒灣的房地產資產。Breit合資公司的租賃將保持不變，目前的年度基本租金約為2.98億美元，其中約1.49億美元歸因於MGP在Breit合資公司的投資，初始租期為30年，有兩個10年的租户續約選項。Breit合資公司租約的租金在首15年以每年2.0%的速度上升，此後以每年2.0%和消費物價指數的年升幅(以3.0%為上限)的速度上升。在合併的基礎上，米高梅總租賃協議和Breit合資公司租賃將向我們提供約 $1的初始應佔租金, 9.0億美元(在海市蜃樓銷售完成後，這一數字將減少到約9.19億美元)。承租人在米高梅總租約及Breit合資公司租約項下的責任將繼續由米高梅擔保。
我們預計MGP交易將於2022年上半年完成，有待監管部門的批准和慣常的成交條件。 然而，我們不能保證MGP交易將在預期的時間框架內完成、按預期條款完成或完全完成。
| | 威尼斯人收購。年終後，即2022年2月23日，我們完成了之前宣佈的以40億美元現金從金沙集團收購威尼斯人度假村所有土地和房地產資產的交易，威尼斯人租户以22.5億美元收購了威尼斯人度假村的運營資產，其中12億美元是以金沙集團擔保定期貸款的形式，其餘以現金支付。我們以(I)來自Vici REIT未完成遠期銷售協議的實物結算所得款項淨額32億美元，(Ii)初步提取循環信貸安排600,000,000美元，及(Iii)手頭現金，為收購Ventian提供資金。在完成收購威尼斯人的同時，我們與威尼斯人租户簽訂了威尼斯人租賃協議。威尼斯人租賃協議的初始年租金總額為2.5億美元，初始租期為30年，有兩個十年租户 續約選項。從(I)第三個租賃年初和(Ii)威尼斯人度假村淨收入連續12個月恢復到2019年(新冠肺炎疫情爆發前一年)水平的月份中較早者開始，年租金將上漲等於2.0%和消費物價指數漲幅(以3.0%為上限)。 |
關於收購威尼斯人，我們與威尼斯人租户簽訂了房地產增長基金 協議。根據威尼斯人協議，吾等同意為影響威尼斯人度假村的各種發展及建設項目提供最多10億美元，該等項目將由威尼斯人 承租人確定，並滿足威尼斯人協議中更明確規定的某些標準，以考慮威尼斯人租户根據威尼斯人租賃協議須支付的額外遞增租金，並根據威尼斯人協議中所載的 公式計算。
此外，如果威尼斯人度假村於2022年產生的EBITDAR(定義見該協議)等於或超過5.5億美元，則LVS與威尼斯人租户根據威尼斯人收購事項同時訂立的一項協議(或有 租賃支持協議)與威尼斯人租户達成協議，提供租賃付款支持，以保證威尼斯人租户根據威尼斯人租賃協議至2023年的租金義務，但須提前終止。我們是或有租賃支持協議的第三方受益人，並根據該協議擁有某些強制執行權。或有租賃支持協議僅涵蓋威尼斯人承租人的租金義務，不包括任何環境費用、訴訟 索賠或任何補救或執行費用。威尼斯人租賃協議項下威尼斯人承租人的義務不由阿波羅或其任何聯屬公司擔保。終止或有租賃支持協議後，如果威尼斯人度假村的經營結果 未超過某些門檻，威尼斯人租户將被要求提供信用證，以確保威尼斯人租户的租金、房地產税以及評估和保險義務的七個半月。
| | 大人物戰略安排。年終後，於2022年4月11日，我們與阿波羅全球管理基金投資組合公司ClubCorp Holdings，Inc.(ClubCorp)的子公司Bigshot Golf(BigShots Golf)簽訂了一筆貸款 ，為 在美國各地建設某些新的Bigshot高爾夫設施提供高達8,000萬美元的抵押融資(Bigshot Loan)。這筆大額貸款的利息年利率為10.0%，初始期限為五年，有兩個連續12個月的延期選項，受 某些條件的限制。我們為貸款提供資金的承諾將取決於根據開發項目的建設向借款人支付的慣常條款和條件。此外，我們簽訂了優先要約權和認購權 協議，根據該協議，我們有權收購與我們資助的任何Bigshot Golf設施相關的房地產資產，該交易將被構建為銷售回租。此外，只要Bigshot的貸款仍未償還且我們繼續持有其中的多數權益，我們將有權優先獲得任何額外的抵押貸款、夾層、優先股或其他類似融資，這些融資被視為大牌高爾夫(或其任何附屬公司)將獲得的債務，用於與大牌高爾夫設施的開發相關的任何多站點融資。 |
| | 大灰狼夾層貸款。2021年6月16日，我們與Great Wolf Resorts，Inc.(Great Wolf Resorts，Inc.)的一家附屬公司簽訂了夾層貸款(Great Wolf Mezzanine Loan)協議(Great Wolf Mezzanine Loan)，提供高達7950萬美元的資金，用於部分資助位於馬裏蘭州佩裏維爾的48英畝室內水上公園度假村Great Wolf Lodge的開發。Great Wolf Mezzanine貸款的利息年利率為8.0%，初始期限為3年，有兩個連續12個月的延期選項，但須符合某些條件。我們的承諾將根據開發項目建設向借款人支付的慣常條款和條件提供資金，截至2021年12月31日，已支付約3360萬美元的資金。我們預計到2022年年中將為我們的全部7950萬美元承諾提供資金。 |
此外，根據一項不具約束力的信函協議，我們將有機會在長達五年的時間內提供總計高達3.00億美元的夾層融資，其中包括與馬裏蘭州Great Wolf Lodge相關的7950萬美元，用於開發和建設Great Wolf Energy廣泛的國內和國際室內水上公園度假村管道。
處置活動
| | 出售路易斯安那州唐斯。2021年11月1日，我們和凱撒完成了之前宣佈的將哈拉的路易斯安那州唐斯出售給魯比科收購公司的交易，向我們支付了550萬美元的收益。出售完成後，區域總租賃協議項下的年度基本租金維持不變。 |
其他投資組合活動
| | 海市蜃樓租賃公司。2021年12月13日，Vici REIT宣佈，就米高梅同意將幻影酒店及賭場的業務出售給Hard Rock，我們同意與Hard Rock就幻影的土地及房地產資產訂立新的獨立租約(幻影租賃)，並就米高梅總租賃協議訂立修訂，以反映出售幻影的事項。幻影租賃的初始年度基本租金將為9,000萬美元，其他經濟條款與米高梅總租賃協議基本相似，包括基本期限為25年，包括三個10年租户續約選項，每年遞增2.0%(較大的遞增幅度為2.0%，消費物價指數的漲幅上限為 3.0%，從租賃第11年開始)，以及最低資本支出要求為年度淨收入的1.0%。交易完成後，米高梅總租約 |
協議將予修訂，以計入米高梅剝離幻影業務的因素，並將導致米高梅總租賃協議項下的初始年度基本租金減少9,000萬美元。我們預計這些交易將於2022年下半年完成，它們仍需遵守慣例的成交條件、監管部門的批准和MGP交易的成交。此外，在符合某些條件的情況下，如果Hard Rock選擇為此類重建尋求第三方融資，我們可能會通過Vici REIT的合作伙伴房地產增長基金為海市蜃樓的重建計劃提供高達15億美元的資金，與Hard Rock的重建計劃相關。重建和相關資金的具體條款仍在討論中，並有待最後文件的確定。
| | 凱撒南印第安納州租賃協議。於2021年9月3日，在EBCI從凱撒手中收購凱撒南印第安納州業務的同時，我們與EBCI的一家子公司就與凱撒南印第安納州相關的房地產訂立了EBCI租賃協議。 根據與EBCI的租約，初始總年租金為3,250萬美元。租約的初始租期為15年，有四個5年的租户續簽選項。租户根據租約承擔的義務由EBCI提供擔保。於完成EBCI收購南印第安納州凱撒的業務及籤立吾等與租户之間的EBCI租約後，區域總租賃協議項下的年度基本租金支付減少3,250萬美元。此外，作為交易的一部分，我們、EBCI和凱撒達成了丹維爾ROFR協議，根據該協議，我們有權就與開發弗吉尼亞州丹維爾新賭場度假村相關的房地產 達成銷售回租交易。 |
融資和資本市場活動
| | 簽訂新的無擔保信貸協議。於年終後，於2022年2月8日，吾等根據信貸協議訂立信貸安排，包括(I)金額為25億美元的循環信貸安排將於2026年3月31日到期，及(Ii)金額為10億美元的延遲提取定期貸款將於2025年3月31日到期。同時，吾等終止了我們的有擔保循環信貸安排(包括對幾乎所有Vici PropCo及其現有及其後收購的全資境內受限制附屬公司重大資產的第一優先留置權)及相關信貸協議。信貸安排包括在任何一家或多家貸款人(來自銀團或其他方面)同意提供此類額外信貸延期的情況下，可選擇將循環貸款承諾總額增加至多10億美元，並增加延遲提取定期貸款承諾，或增加一批或多批新的定期貸款，總計至多10億美元。根據合夥企業的選擇，信貸安排項下的借款將產生利息：(I)關於循環信貸安排，利率基於SOFR (包括信用利差調整)加0.775%至1.325%的保證金或基本利率加0.00%至0.325%的保證金，在每種情況下，實際保證金根據合夥企業的債務評級確定，以及 (Ii)延遲提取定期貸款，按SOFR(包括信用利差調整)加0.85%至1.60%的保證金或基本利率加0.00%至0.60%的保證金的利率計算，實際保證金根據合夥企業的債務評級確定。2022年2月18日, 我們動用了6.0億美元的循環信貸安排，為收購威尼斯人的部分收購價格提供資金。 |
| | 簽訂遠期利率互換協議。2021年12月23日， 我們與第三方金融機構簽訂了一項遠期利率互換協議，名義總金額為5.0億美元。年終後，我們已與第三方金融機構簽訂了四份額外的遠期利率互換協議，名義總金額為20億美元。利率互換交易旨在減少與我們預計將因完成MGP交易而產生的固定利率債務相關的預測利息支出的變異性。 |
| | 交換要約和徵求同意。2021年9月27日，維西房地產投資信託基金宣佈，私人交換要約(統稱為交易所要約)的早期投標和參與結果成功，並就每一系列MGP OP票據(統稱為同意徵求意見)進行了同意徵求。在成功徵求同意後，MGP發行人簽署了對每個MGP OP票據契約的補充契約，以便對管理MGP OP票據的每個契約(統稱為MGP OP票據契約)進行擬議的修訂(MGP OP補充契約)，以便除其他外，消除或修改每個契約中違約的某些契約、限制、條款和事件。MGP OP補充契約將在交換要約和徵求同意書結算後生效，預計將在MGP交易結束日期或前後進行。 |
| | 償還定期貸款B貸款及交收利率互換。2021年9月15日，我們 使用Vici REIT從2021年9月股權發行和2020年6月遠期銷售協議結算中貢獻的21.025億美元收益全額償還定期貸款B融資。在償還定期貸款 B貸款方面，相關的利率互換協議被解除和結算，Vici PropCo產生了約6420萬美元的掉期破壞成本和約270萬美元的應計利息支付。 |
可能影響我們業務的主要趨勢
根據租賃協議，凱撒、Penn National、Seminole Hard Rock、Century Casino、Jack Entertainment和EBCI的子公司是我們所有物業的承租人，凱撒、Penn National、Seminole Hard Rock、Century Casinos、Rock Ohio Ventures LLC和EBCI擔保各自子公司租户根據租賃協議承擔的義務。租賃協議佔我們收入的很大一部分。此外，我們希望通過租賃協議中的年度租金自動扶梯實現租金收入的有機增長。因此，在可預見的未來，我們依賴我們的租户、博彩業和我們物業所在地區的經濟健康狀況，而對我們的任何租户的業務、財務狀況、流動性、運營結果或前景產生重大不利影響的事件，如 持續的新冠肺炎疫情，將對我們的業務、財務狀況、流動性、運營結果和前景產生重大不利影響。請參閲維西房地產投資信託基金最新的10-K年度報告中與我們的業務和運營相關的風險因素。
我們積極尋求通過在涵蓋酒店、娛樂、食品和飲料、休閒和遊戲物業的不同地理位置的動態市場中收購和投資體驗式房地產來擴大我們的投資組合。我們希望通過與新租户的收購組合、根據我們的優先購買權協議和看跌期權協議與現有租户執行銷售回租交易的機會，以及與我們租賃物業的某些租户改善同店資本的資金，來擴大我們的投資組合，以根據我們與這些租户的 現有租賃協議的條款，通過Vici REIT的合作伙伴物業增長基金來換取更高的租金。最後，我們相信，我們擁有的拉斯維加斯大道上和鄰近的約34英畝未開發或未開發土地可能為未來潛在的擴張和發展提供有吸引力的機會。在推行外部增長計劃時，我們一般會尋求收購或投資於可通過與有既定經營歷史的租户簽訂長期租約而產生穩定收入的物業，我們將在評估收購和其他投資時考慮各種因素，包括繼續使我們的租户基礎多樣化和增加我們的地理多樣化的能力。
我們未來的經營和財務業績將受到我們收購戰略的成功、我們可能完成的任何收購的時機、可獲得性和融資條款，以及更廣泛的宏觀經濟和其他影響我們租户經營和財務業績的條件的重大影響，包括新冠肺炎疫情的影響，如通貨膨脹、勞動力短缺、旅行限制和供應鏈中斷。我們不能保證我們將行使我們的任何合同權利從Caesars購買一個或多個物業，Caesars或EBCI(視情況而定)將觸發拉斯維加斯大道ROFR協議、馬蹄鐵巴爾的摩ROFR協議或丹維爾ROFR協議項下的第一要約權利，我們不能保證我們將 成功收購任何物業(無論是否受拉斯維加斯大道ROFR協議、馬蹄鐵巴爾的摩ROFR協議、丹維爾ROFR協議或其他條件的約束)，或我們的租户將利用合作伙伴房地產增長基金下的任何可用的融資機會 。此外，我們成功實施收購和投資戰略的能力將取決於融資的可用性和條款，包括債務和股權資本。此外，我們可能完成的任何收購或其他投資的定價以及我們可能簽訂的任何租賃條款都將對我們未來的業績產生重大影響。與有吸引力的物業和理想的租户進行交易(包括回租交易)的競爭非常激烈，我們不能保證未來的任何收購、投資或租賃將以與最近或歷史交易有關的條款對我們有利。我們預計，我們將 尋求通過債務和股權的組合為這些收購融資, 雖然不能保證我們將能夠以優惠的條款發行該等金額的股票，或根本不能保證，或我們不會確定在相關時間因市場狀況或其他原因而在 相對基礎上產生更多債務。除租金外，我們目前的租賃協議還要求我們的租户支付以下費用：(1)所有設施維護；(2)與租賃物業和就租賃物業進行的業務有關的所有保險；(3)對租賃物業徵收的或與租賃物業有關的税收(我們的收入税除外)；以及(4)租賃物業和租賃物業開展的業務所需或 合適的所有公用事業和其他服務。因此，由於我們租賃的三重網結構，我們預計不會產生重大的物業費用 。
關於經營成果的討論
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日止年度的經營業績
| 截至十二月三十一日止的年度， | 截至十二月三十一日止的年度， | |||||||||||||||||||||||
| (單位：千) |
2021 | 2020 | 方差 | 2020 | 2019 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 收入 |
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| 銷售型和直接融資租賃收入 |
$ | 1,167,972 | $ | 1,007,508 | $ | 160,464 | $ | 1,007,508 | $ | 822,205 | $ | 185,303 | ||||||||||||
| 經營租賃收入 |
| 25,464 | (25,464 | ) | 25,464 | 43,653 | (18,189 | ) | ||||||||||||||||
| 租賃融資應收賬款和貸款收入 |
283,242 | 153,017 | 130,225 | 153,017 | | 153,017 | ||||||||||||||||||
| 其他收入 |
27,808 | 15,793 | 12,015 | 15,793 | | 15,793 | ||||||||||||||||||
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| 總收入 |
1,479,022 | 1,201,782 | 277,240 | 1,201,782 | 865,858 | 335,924 | ||||||||||||||||||
| 運營費用 |
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| 一般和行政 |
33,122 | 30,654 | 2,468 | 30,654 | 24,569 | 6,085 | ||||||||||||||||||
| 折舊 |
121 | 116 | 5 | 116 | 16 | 100 | ||||||||||||||||||
| 其他費用 |
27,808 | 15,793 | 12,015 | 15,793 | | 15,793 | ||||||||||||||||||
| 信貸損失撥備變動 |
(19,554 | ) | 244,517 | (264,071 | ) | 244,517 | | 244,517 | ||||||||||||||||
| 交易和收購費用 |
10,402 | 8,684 | 1,718 | 8,684 | 4,998 | 3,686 | ||||||||||||||||||
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| 總運營費用 |
51,899 | 299,764 | (247,865 | ) | 299,764 | 29,583 | 270,181 | |||||||||||||||||
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| 利息支出 |
(392,390 | ) | (308,605 | ) | (83,785 | ) | (308,605 | ) | (248,384 | ) | (60,221 | ) | ||||||||||||
| 利息收入 |
103 | 6,712 | (6,609 | ) | 6,712 | 6,489 | 223 | |||||||||||||||||
| 債務清償損失 |
(15,622 | ) | (39,059 | ) | 23,437 | (39,059 | ) | (58,143 | ) | 19,084 | ||||||||||||||
| 契約修改的收益 |
| 333,352 | (333,352 | ) | 333,352 | | 333,352 | |||||||||||||||||
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| 所得税前收入 |
1,019,214 | 894,418 | 124,796 | 894,418 | 536,237 | 358,181 | ||||||||||||||||||
| 所得税費用 |
(1,373 | ) | (276 | ) | (1,097 | ) | (276 | ) | (470 | ) | 194 | |||||||||||||
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| 淨收入 |
1,017,841 | 894,142 | 123,699 | $ | 894,142 | $ | 535,767 | 358,375 | ||||||||||||||||
| 減去：可歸因於非控股利息的淨收入 |
(9,307 | ) | (4,534 | ) | (4,773 | ) | (4,534 | ) | (8,317 | ) | 3,783 | |||||||||||||
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| 合夥人應佔淨收益 |
$ | 1,008,534 | $ | 889,608 | $ | 118,926 | $ | 889,608 | $ | 527,450 | $ | 362,158 | ||||||||||||
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收入
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，我們的收入包括以下項目：
| 截至十二月三十一日止的年度， | 截至十二月三十一日止的年度， | |||||||||||||||||||||||
| (單位：千) |
2021 | 2020 | 方差 | 2020 | 2019 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 租賃收入 |
$ | 1,410,979 | $ | 1,170,317 | $ | 240,662 | $ | 1,170,317 | $ | 865,858 | $ | 304,459 | ||||||||||||
| 貸款收入 |
40,235 | 15,672 | 24,563 | 15,672 | | 15,672 | ||||||||||||||||||
| 其他收入 |
27,808 | 15,793 | 12,015 | 15,793 | | 15,793 | ||||||||||||||||||
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| 總收入 |
$ | 1,479,022 | $ | 1,201,782 | $ | 277,240 | $ | 1,201,782 | $ | 865,858 | $ | 335,924 | ||||||||||||
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租賃收入
下表詳細説明瞭我們來自銷售型、直接融資型、經營性和融資型應收賬款租賃的收入組成部分：
| 截至十二月三十一日止的年度， | 截至十二月三十一日止的年度， | |||||||||||||||||||||||
| (單位：千) |
2021 | 2020 | 方差 | 2020 | 2019 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 銷售型和直接融資租賃收入 |
$ | 1,167,972 | $ | 1,007,508 | $ | 160,464 | $ | 1,007,508 | $ | 822,205 | $ | 185,303 | ||||||||||||
| 經營租賃收入(1) |
| 25,464 | (25,464 | ) | 25,464 | 43,653 | (18,189 | ) | ||||||||||||||||
| 應收租賃融資收入(2) |
243,007 | 137,345 | 105,662 | 137,345 | | 137,345 | ||||||||||||||||||
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| 租賃總收入 |
1,410,979 | 1,170,317 | 240,662 | 1,170,317 | 865,858 | 304,459 | ||||||||||||||||||
| 非現金調整(3) |
(119,790 | ) | (39,883 | ) | (79,907 | ) | (39,883 | ) | 239 | (40,122 | ) | |||||||||||||
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| 合同租賃收入總額 |
$ | 1,291,189 | $ | 1,130,434 | $ | 160,755 | $ | 1,130,434 | $ | 866,097 | $ | 264,337 | ||||||||||||
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| (1) | 指根據經營租賃模式與吾等於拉斯維加斯凱撒宮及區域總租賃協議所載若干營運地塊的投資有關而分開分類及入賬的土地部分。在Eldorado交易於2020年7月20日完成後，拉斯維加斯凱撒宮的土地部分和某些運營地塊被重新評估為租賃分類，並被確定為銷售型租賃。因此，自2020年7月20日起，此類收入確認為銷售型和直接融資型租賃收入。 |
| (2) | 代表Harrah的原始Call Properties和傑克·克利夫蘭/Thresledown租賃協議，這兩項協議都是回租交易。根據ASC 842，由於租賃協議被確定為符合銷售型租賃的定義，且資產的控制權未被視為已轉讓給吾等，因此該等租賃協議 被計入ASC 310項下的融資。 |
| (3) | 金額為對銷售型租賃、直接融資租賃和租賃融資應收賬款收入的非現金調整，以便在租賃期內以恆定回報率按實際利息基準確認收入。 |
租賃收入來自我們租賃協議的租金。在截至2021年12月31日的年度內，租賃總收入較截至2020年12月31日的年度增加2.407億美元。 在截至2021年12月31日的一年中，合同租賃總收入比截至2020年12月31日的一年增加了1.608億美元。這一增長主要是由於2020年7月Harrah‘s原始Call Properties加入我們的房地產組合，以及2020年7月CPLV額外租金收購和HLV額外租金收購。
與截至2019年12月31日的年度相比，在截至2020年12月31日的年度內，租賃總收入增加了3.045億美元。與截至2019年12月31日的年度相比，在截至2020年12月31日的年度中，合同租賃總收入增加了2.643億美元。增長主要是由於分別於2019年5月、2019年9月、2019年12月、2020年1月和2020年7月將希臘城、硬石辛辛那提、世紀投資組合、傑克·克利夫蘭/Thisledown和Harrah‘s Origal Call Properties添加到我們的房地產投資組合中，以及於2020年7月收購CPLV額外租金 和收購HLV額外租金。
貸款收入
在截至2021年12月31日的一年中，貸款收入比截至2020年12月31日的一年增加了2460萬美元。這一增長是由於我們的投資組合中增加了2020年7月修訂和重訂的ROV貸款、2020年8月的切爾西碼頭抵押貸款、2020年9月的論壇會議中心抵押貸款和2021年6月的Great Wolf Mezzanine貸款。
與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度來自貸款的收入增加了1,570萬美元。這一增長是由於我們分別於2020年1月、2020年8月和2020年9月將修訂和重訂的ROV貸款、切爾西碼頭抵押貸款和論壇會議中心抵押貸款添加到我們的房地產組合中。
其他收入
在截至2021年12月31日的年度內，與截至2020年12月31日的年度相比，其他收入增加了1,200萬美元，與截至2019年12月31日的年度相比，在截至2020年12月31日的年度內，其他收入增加了1,580萬美元，這主要是由於2020年7月將HNO地面租賃假設為Harrah原始Call Properties收購的一部分而產生的額外收入和抵銷支出。截至2019年12月31日止年度，其他收入計入一般及行政開支淨額。在截至2020年12月31日的年度內，我們將其他收入重新分類，作為Harrah最初收購Call Properties的一部分，將因假設HNO地面租賃而計入毛收入和抵銷費用。
運營費用
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，我們的運營費用包括以下項目：
| 截至十二月三十一日止的年度， | 截至十二月三十一日止的年度， | |||||||||||||||||||||||
| (單位：千) |
2021 | 2020 | 方差 | 2020 | 2019 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 一般和行政 |
$ | 33,122 | $ | 30,654 | $ | 2,468 | $ | 30,654 | $ | 24,569 | $ | 6,085 | ||||||||||||
| 折舊 |
121 | 116 | 5 | 116 | 16 | 100 | ||||||||||||||||||
| 其他費用 |
27,808 | 15,793 | 12,015 | 15,793 | | 15,793 | ||||||||||||||||||
| 信貸損失撥備變動 |
(19,554) | 244,517 | (264,071) | 244,517 | | 244,517 | ||||||||||||||||||
| 交易和收購費用 |
10,402 | 8,684 | 1,718 | 8,684 | 4,998 | 3,686 | ||||||||||||||||||
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| 總運營費用 |
$ | 51,899 | $ | 299,764 | $ | (247,865) | $ | 299,764 | $ | 29,583 | $ | 270,181 | ||||||||||||
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一般和行政費用
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度的一般及行政開支增加250萬美元 ，與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度增加610萬美元。增加的主要原因是薪酬增加，包括基於股票的薪酬。
其他費用
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度的其他支出增加了1,200萬美元，與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度增加了1,580萬美元。每種情況的增長 主要是由於假設HNO地面租賃作為Harrah於2020年7月收購的原始Call Properties的一部分而產生的額外收入和抵銷費用。截至2019年12月31日止年度，其他開支計入一般及行政開支淨額。在截至2020年12月31日的年度內，我們已將其他支出重新分類，以毛數列報，並在其他收入內 抵銷金額。
信貸損失準備的變化
根據會計準則更新(ASU？)第2016-13號-金融工具--信貸損失(主題326) (ASU 326), 我們必須為我們的(I)租賃投資-銷售類型，(Ii)租賃投資-融資應收賬款和(Iii)貸款投資記錄估計的信貸損失。於截至2021年12月31日止年度內，吾等確認信貸損失撥備減少1,960萬美元，主要原因是(I)租户或借款人及其母擔保人的合理及可支持期間違約概率下降，原因是他們的所有博彩業務重新開業及2021年期間此等業務的相對錶現令他們的經濟前景改善，(Ii)由於高級擔保債務信用評級的升級而導致長期違約概率的下降，該信用評級用於確定我們的一個租户在2021年期間的長期違約概率，以及(Iii)由於對我們用於估算CECL津貼的模型中的輸入和假設進行了標準的年度更新而導致的合理和可支持期間的違約概率和違約損失的減少。這一減少額被受CECL津貼限制的現有攤銷費用餘額增加所部分抵消。
在截至2020年12月31日的年度內，我們確認信貸損失撥備增加了2.445億美元，這主要是由於CECL的投資餘額增加所致。具體而言，增長主要是由於(I)Eldorado交易導致的投資餘額增加，其中包括：(br}(A)我們在Harrah‘s原始Call Properties的18億美元投資的初步CECL津貼，(B)由於CPLV額外租金收購和HLV額外租金收購導致我們在拉斯維加斯主租賃協議的總投資增加的14億美元CECL額外津貼 以及(C)我們現有的凱撒租賃協議因重新評估租賃分類而增加的3.334億美元CECL額外津貼 。(Ii)與我們在傑克·克利夫蘭/Thisledown的初始投資和2020年1月的ROV貸款有關的增加，(Iii)由於Eldorado/Caesars合併而導致凱撒違約的短期概率增加，以及(Iv)我們租户的長期違約概率增加，原因是我們租户的某些信用評級被下調，以及與新冠肺炎大流行有關的優先擔保債務。
我們於2020年1月1日採用ASU 326，不需要 追溯申請，因此，截至2019年12月31日的年度不收取相應費用。
交易和收購費用
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度的交易和收購成本增加170萬美元，與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度增加370萬美元。交易及收購費用的變動與(I)根據公認會計原則不可資本化的投資所產生的成本 及(Ii)我們不再追求的投資所產生的成本的波動有關。
營業外收入和費用
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，我們的營業外收入和支出包括 以下項目：
| 截至十二月三十一日止的年度， | 截至十二月三十一日止的年度， | |||||||||||||||||||||||
| (單位：千) |
2021 | 2020 | 方差 | 2020 | 2019 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 利息支出 |
$ | (392,390) | $ | (308,605) | $ | (83,785) | $ | (308,605) | $ | (248,384) | $ | (60,221) | ||||||||||||
| 利息收入 |
103 | 6,712 | (6,609) | 6,712 | 6,489 | 223 | ||||||||||||||||||
| 債務清償損失 |
(15,622) | (39,059) | 23,437 | (39,059) | (58,143) | 19,084 | ||||||||||||||||||
| 契約修改的收益 |
| 333,352 | (333,352) | 333,352 | | 333,352 | ||||||||||||||||||
利息支出
在截至2021年12月31日的一年中，利息支出比截至2020年12月31日的一年增加了8380萬美元。增加的主要原因是(I)與提早結算尚未完成的利率互換協議有關的6,420萬美元付款，(Ii)與我們就收購Ventian及MGP交易而訂立的橋樑設施相關的承諾費攤銷，及(Iii)2020年2月發行的高級無抵押票據的總債務增加25億美元。此外，上述增幅已被以下各項部分抵銷：(Br)(I)於2020年2月贖回第二期留置權票據，(Ii)於2021年9月全數償還定期貸款B貸款，及(Iii)於截至2021年12月31日止年度內，我們債務的加權平均年化利率由截至12月31日止年度的4.47%下降至4.04%，由於(A)2020年2月高級無抵押票據的加權平均利率低於第二留置權票據的加權平均利率，以及(B)在定期貸款B貸款仍未償還的期間內，我們的浮動利率債務中未對衝的60000百萬美元部分的LIBOR減少。
在截至2020年12月31日的一年中，與截至2019年12月31日的年度相比，利息支出增加了6020萬美元。增加的原因主要是2020年2月發行的高級無抵押票據及2019年11月發行的高級無抵押票據的債務增加47.5億美元，但因第二批留置權票據於2020年2月悉數贖回及CPLV CMBS債務於2019年11月悉數償還而導致債務減少20.5億美元而部分抵銷。此外，本公司債務的加權平均年化利率於截至2020年12月31日止年度由截至2019年12月31日止年度的4.95%下降至4.47%，原因是(I)2020年2月高級無抵押票據及2019年11月高級無抵押票據的加權平均利率低於第二期留置權票據及CPLV CMBS債務的加權平均利率。(Ii)我們的浮動利率債務中未被對衝的1.00億美元部分的LIBOR降低，以及(Iii)定期貸款B 貸款的利率從LIBOR加2.00%降至LIBOR加1.75%。
利息收入
在截至2021年12月31日的一年中，利息收入比截至2020年12月31日的一年減少了660萬美元。這一下降主要是由於與上一年相比，本年度我們手頭的現金整體減少，加上我們多餘現金賺取的利率下降。
在截至2020年12月31日的一年中，與截至2019年12月31日的年度相比，利息收入增加了20萬美元。這一增長主要是由2020年2月以託管方式發行票據的收益推動的，但與前一年相比，2020年全年我們手頭現金的整體減少，以及我們多餘現金賺取的利率下降，抵消了這一增長。
債務清償損失
在截至2021年12月31日的年度內，我們確認了因註銷與2021年9月全額償還我們的定期貸款B貸款有關的未攤銷遞延融資費用而產生的債務清償虧損1,560萬美元。於截至2020年12月31日止年度，我們確認因於2020年2月悉數贖回第二筆留置權票據而產生的債務清償虧損3,910萬美元。 於截至2019年12月31日止年度，我們確認因於2019年11月悉數償還CPLV CMBS債務而產生的債務清償虧損5,810萬美元，其中5,540萬美元由凱撒償還。
租賃收益修改
於二零二零年，就Eldorado交易及ASC 842的要求，吾等重新評估拉斯維加斯總租賃協議、區域總租賃協議及Joliet租賃協議的租約類別，並確定該等租約符合銷售型租約的定義，包括拉斯維加斯凱撒宮的土地部分。由於凱撒租賃協議於二零二零年由直接融資及營運租賃重新分類為銷售型租賃，吾等按其於修訂日期的估計公允價值記錄投資，並確認相當於緊接修訂前的 資產的公允價值及其賬面值差額的淨收益。本年度未發生此類類似交易。
流動資金和資本資源
流動性
截至2021年12月31日，我們的可用現金餘額、我們擔保循環信貸安排下的能力和其他可用收益如下：
| (單位：千) |
2021年12月31日 | |||
| 現金和現金等價物 |
$ | 705,566 | ||
| 有擔保循環信貸安排下的能力(1) |
1,000,000 | |||
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|||
| 總計 |
$ | 1,705,566 | ||
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| (1) | 於年終後，吾等於2022年2月8日訂立信貸協議，就信貸安排作出規定，包括金額為25億美元的循環信貸安排及金額為10億美元的延遲提取定期貸款，並同時終止吾等的有擔保循環信貸安排(包括對Vici PropCo及其現有及其後收購的全資重大境內受限附屬公司重大資產的第一優先留置權)及現有信貸協議。信貸安排包括在任何一個或多個貸款人(來自銀團或其他方面)同意提供此類額外信貸延期的情況下， 可選擇增加循環貸款承諾高達10億美元，並增加延遲提取定期貸款承諾，或增加一批或多批新的定期貸款，總計高達10億美元。 |
我們相信 我們有足夠的流動資金來滿足我們的主要現金需求，包括我們的合同義務和承諾以及我們的額外資金需求，主要是通過目前可用的現金和現金等價物、根據我們的租賃協議收到的現金、從銀行獲得的現有借款，包括我們的延遲提取定期貸款和循環信貸安排下的未提取能力，以及未來12個月和未來期間發行債務和股權證券的收益(包括根據 我們的自動取款機協議(定義如下)的發行)。
所有租賃協議的初始期限均為15至30年，並提供額外的租户續訂選項，旨在為我們提供可靠且可預測的長期收入來源。然而，新冠肺炎疫情已經對我們的租户及其財務狀況產生了不利影響， 由於不時施加的運營限制和限制的影響，以及潛在的物業關閉，這種影響可能會繼續下去。如果我們的租户無法按照租賃協議的規定支付所有合同租金，我們相信我們從上文討論的其他來源有足夠的流動資金來履行我們在相當長一段時間內的所有合同義務。此外，我們在2025年前沒有任何債務到期日。有關更多信息，請參閲第一部分第1A項中的風險因素。在Vici REIT最新的Form 10-K年度報告中的風險因素。
由於不確定的經濟因素以及金融和信貸市場的波動，包括新冠肺炎疫情的結果，我們來自運營的現金流以及我們獲得資本資源的能力可能會受到不利影響。特別是，關於新冠肺炎疫情及其對我們租户的運營和財務業績的影響，我們不能保證，如果我們的租户的業務因當前或未來不利的經濟狀況等原因而受到挑戰，我們不能保證他們不會拖欠租約或無法全額支付租金。此外，任何此類租户違約或未能全額支付租金可能會影響我們的經營業績，並導致我們無法履行適用於我們的未償債務的財務契約，這可能導致我們無法產生額外的債務，或導致違約。此外，當前或未來的經濟狀況可能會影響我們的租户滿足資本改善要求或我們租賃協議中要求的其他義務的能力，這可能會導致我們的物業價值下降。
我們未來通過發行債務和股權證券籌集資金的能力以及獲得其他第三方資金來源的能力將取決於與新冠肺炎相關的不確定性，以及我們和我們的租户對新冠肺炎的反應的影響、總體經濟狀況、房地產投資信託基金的總體市場狀況、市場看法以及我們股票的交易價格。我們將繼續分析哪些資金來源在任何特定時間點對我們最有利，但資本市場可能不會以我們認為有吸引力的條款始終如一地提供，或者根本不會。
材料現金需求
合同義務
我們的短期債務 主要包括債務的定期利息支付、對Vici REIT的股息，包括與普通股股東的股息相關的股息、正常經常性運營費用、用於公司和 行政需求的經常性支出以及某些非經常性支出。有關我們的重大合同承諾的更多信息，請參閲本報告附件99.1所列合併財務報表附註中的附註10-承付款和或有負債。
我們的長期債務主要包括我們未償債務的本金支付以及我們租賃和貸款協議下的未來資金承諾。截至2021年12月31日，我們有48億美元的未償債務，這些債務都不會在未來12個月內到期。關於本金債務餘額及其到期日和本金條款的摘要，請參閲本8-K報表附件99.1所列合併財務報表附註中的附註7--債務。有關我們在貸款組合下未來資金承諾的摘要，請參閲本報告附件99.1的綜合財務報表附註中的附註4-房地產組合。
如我們的租約所述，租賃協議下物業的資本支出 由租户負責。承租人的最低資本支出要求在本報告附件99.1的綜合財務報表附註中的附註4-房地產組合中以表格8-K説明。
截至2021年12月31日，下表包括有關我們的重大合同義務和根據合同進行未來付款的承諾的信息，例如我們的債務和經營租賃項下的未來最低租賃承諾。除其他事項外，此表中的金額省略了非合同承諾和分配給Vici REIT的項目，如與Vici REIT的股息支付有關的項目，以及經常性或非經常性運營費用和其他支出，包括收購和其他投資：
| 按期間到期的付款 | ||||||||||||||||||||||||
| (單位：千) | 總計 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 and 此後 |
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| 長期債務、本金(1) |
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| 2025 備註(2) |
$ | 750,000 | $ | | $ | | $ | | $ | 750,000 | $ | | ||||||||||||
| 2026 備註(2) |
1,250,000 | | | | | 1,250,000 | ||||||||||||||||||
| 2027 備註(2) |
750,000 | | | | | 750,000 | ||||||||||||||||||
| 2029 備註(2) |
1,000,000 | | | | | 1,000,000 | ||||||||||||||||||
| 2030 備註(2) |
1,000,000 | | | | | 1,000,000 | ||||||||||||||||||
| 有擔保循環信貸安排(3) |
| | | | | | ||||||||||||||||||
| 預定利息支付 |
1,262,469 | 198,802 | 198,802 | 196,427 | 181,875 | 486,563 | ||||||||||||||||||
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| 債務合同債務總額 |
6,012,469 | 198,802 | 198,802 | 196,427 | 931,875 | 4,486,563 | ||||||||||||||||||
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| 租約和合同 |
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| 未來的資金承諾包括貸款投資和租賃協議(4) |
60,886 | 45,886 | | | | 15,000 | ||||||||||||||||||
| 寫字樓租賃 |
7,726 | 933 | 857 | 857 | 899 | 4,180 | ||||||||||||||||||
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| 租賃和合同債務總額 |
75,518 | 50,272 | 4,310 | 857 | 899 | 19,180 | ||||||||||||||||||
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| 合同承諾總額 |
$ | 6,087,987 | $ | 249,075 | $ | 203,112 | $ | 197,284 | $ | 932,774 | $ | 4,505,743 | ||||||||||||
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| (1) | 不包括為完成MGP交易而預計將產生的長期債務。 |
| (2) | 2025年、2026年、2027年、2029年及2030年債券將分別於2025年2月15日、2026年12月1日、2027年2月15日、2029年12月1日及2030年8月15日期滿。 |
| (3) | 於年終後，吾等於2022年2月8日訂立信貸協議，就信貸安排作出規定，包括金額為25億美元的循環信貸安排及金額為10億美元的延遲提取定期貸款，並同時終止吾等的有擔保循環信貸安排(包括對Vici PropCo及其現有及其後收購的全資重大境內受限附屬公司重大資產的第一優先留置權)及現有信貸協議。 |
| (4) | 我們未來資金承諾的分配是基於施工圖紙時間表、承諾 資金日期或到期日(視情況而定)，儘管我們可能有義務在這些日期之前為這些承諾提供資金。 |
額外經費需求
除了上表所列的合同義務和承諾外，我們已經並可能簽訂額外協議，承諾我們未來可能收購物業，為未來物業改善提供資金，或以其他方式向我們的租户、借款人和其他交易對手提供資本，包括通過我們的看跌期權協議和我們承諾為租户的資本改善提供資金的其他協議，包括VICI REIT的合作伙伴物業增長基金。我們還承諾為未決的MGP交易提供資金，這些交易預計將於2022年上半年完成。我們預計將通過手頭現金和債務的組合為MGP交易提供資金 (通過額外高達44億美元的長期債務融資和/或與MGP交易相關的過渡性融資承諾融資(MGP交易橋融資，視情況而定)。特別是，我們目前打算髮行額外的優先無擔保票據，為MGP交易的全部現金部分的部分現金對價提供資金，但如果沒有這種長期債務融資，我們可能會在MGP交易橋融資、延遲提取定期貸款和/或循環信貸融資項下借入類似的 金額。就吾等利用MGP交易橋樑融資機制及/或循環信貸項下的未提取能力為MGP交易的全部或部分現金代價提供資金的範圍而言，視市場及其他條件而定，吾等預期將以長期債務融資(視乎情況而定)為該等借款金額提供再融資。我們預計將通過債務、股權和可用現金的組合為未來的交易提供資金。
現金流分析
下表彙總了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度現金流：
| (單位：千) |
2021 | 2020 | 方差 | 2020 | 2019 | 方差 | ||||||||||||||||||
| 現金、現金等價物和限制性現金 |
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| 由經營活動提供 |
$ | 886,204 | $ | 872,332 | $ | 13,872 | $ | 872,332 | $ | 661,360 | $ | 210,972 | ||||||||||||
| 由投資活動提供(用於) |
43,939 | (4,546,580 | ) | 4,590,519 | (4,546,580 | ) | (811,236 | ) | (3,735,344 | ) | ||||||||||||||
| (用於)由融資活動提供的 |
(510,822 | ) | 2,877,688 | (3,388,510 | ) | 2,877,688 | 1,024,965 | 1,852,723 | ||||||||||||||||
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| 現金、現金等價物和限制性現金淨增(減) |
$ | 419,321 | $ | (796,560 | ) | $ | 1,215,881 | $ | (796,560 | ) | $ | 875,089 | $ | (1,671,649 | ) | |||||||||
經營活動的現金流
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度，經營活動提供的現金淨額增加了1390萬美元。這一增長主要是由於2020年7月Eldorado交易的現金租金收入增加，以及分別於2020年7月、2020年8月、2020年9月和2021年6月將修訂和重訂的ROV貸款、切爾西碼頭抵押貸款、論壇會議中心抵押貸款和Great Wolf Mezzanine貸款增加到我們的房地產組合的利息收入。這一增長被為提前結算2021年9月未完成的利率互換協議而支付的6,420萬美元所部分抵消。
與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度，經營活動提供的現金淨額增加了2.11億美元。增加主要是由於(I)分別於2019年5月、2019年9月、2019年12月、2020年1月及2020年7月將Greektown、Hard Rock Cincinnati、The Century Portfolio、Jack Cveland/Thresledown 及Harrah‘s Origal Call Properties加入我們的房地產組合所支付的現金租金，以及於2020年7月收購CPLV額外租金及HLV額外租金 所致；及(Ii)來自ROV貸款、切爾西碼頭按揭貸款及論壇會議中心按揭貸款的利息收入，該等貸款均於2020年產生。因預付2019年12月與2020年1月有關的某些租金而減少的租金，部分抵銷了增加的款額。
投資活動產生的現金流
截至2021年12月31日的年度，投資活動提供的現金淨額較截至2020年12月31日的年度增加45.905億美元 ，而截至2020年12月31日的年度較截至2019年12月31日的年度減少37.353億美元。
在截至2021年12月31日的年度內，投資活動的主要現金來源和用途包括：
| | 償還修訂和重新發放的ROV貸款和收到遞延費用7040萬美元； |
| | 支付為Great Wolf Mezzanine貸款的一部分提供資金，總計3360萬美元； |
| | 短期投資到期淨收益2000萬美元； |
| | 出售某些空置土地和路易斯安那州唐斯的收益，總金額為1330萬美元； |
| | 最後支付傑克·齊斯爾唐恩·拉西諾的新遊戲庭院便利設施的資金600萬美元；以及 |
| | 資本化交易費用2,070萬美元； |
在截至2020年12月31日的年度內，投資活動的主要現金來源和用途包括：
| | 收購傑克·克利夫蘭/Thisledown和收購Eldorado，總成本為41.018億美元，包括收購成本； |
| | ROV貸款、切爾西碼頭抵押貸款和論壇會議中心抵押貸款，總費用為5.355億美元，包括貸款發起成本； |
| | 出售Harrah‘s Reno和Bally’s Atlantic City的收益總額為5,010萬美元； |
| | 短期投資到期淨收益3950萬美元； |
| | 購置財產和設備費用60萬美元； |
| | 遞延交易成本為30萬美元。 |
在截至2019年12月31日的年度內，來自投資活動的現金的主要來源和用途包括：
| | 收購Margaritaville、Greektown、Hard Rock辛辛那提和世紀投資組合，總成本為8.554億美元，包括收購成本； |
| | 短期投資到期淨收益4380萬美元； |
| | 出售空置的非經營性土地的收益為100萬美元； |
| | 購置財產和設備費用60萬美元； |
| | 遞延交易成本為870萬美元。 |
融資活動產生的現金流
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度用於融資活動的淨現金 減少33.885億美元，與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度增加18.527億美元。
在截至2021年12月31日的年度內，融資活動的主要現金來源和用途 包括：
| | 合作伙伴出資23.869億美元，來自2021年9月的股票發行收益，以及根據2020年6月遠期銷售協議的全部實物結算； |
| | 全額償還我們定期貸款B貸款的21.00億美元未償還本金總額； |
| | 向合夥人分配7.583億美元，用於向其普通股股東支付股息； |
| | 發行債券的成本為3,110萬美元；以及 |
| | 向非控股權益分配830萬美元。 |
在截至2020年12月31日的年度內，融資活動的主要現金來源和用途包括：
| | 來自合作伙伴的15.399億美元收益，來自2019年6月遠期銷售協議的全部實物結算、2020年6月遠期銷售協議的部分實物結算以及根據其自動取款機計劃； |
| | 我們2020年2月發行的25.0億美元高級無擔保票據的總收益； |
| | 全額贖回我們的第二筆留置權票據的未償還本金總額4.985億美元，以及3,900萬美元的第二次留置權票據適用溢價，外加費用； |
| | 凱撒償還CPLV CMBS債務預付款5,540萬美元； |
| | 向合夥人分配6.141億美元，用於向其普通股股東支付股息； |
| | 債券發行成本為5,780萬美元；以及 |
| | 向非控股權益分配820萬美元。 |
在截至2019年12月31日的年度內，融資活動的主要現金來源和用途包括：
| | 合作伙伴出資7.296億美元，來自其2019年6月的股票發行和根據其自動取款機計劃； |
| | 我們2019年11月發行的22.5億美元高級無擔保票據的總收益； |
| | 全額償還CPLV CMBS債務15.5億美元，包括1.108億美元預付款 罰款和手續費； |
| | 向合夥人分配2.27億美元，用於向其普通股股東支付股息； |
| | 發債成本5,610萬元；以及 |
| | 向非控股權益分配810萬美元。 |
債務
關於截至2021年12月31日我們的債務的摘要，請參閲本報告附件99.1所列綜合財務報表附註中的附註7--債務。有關我們在2021年的融資活動摘要，請參閲上面的《2021年重要活動摘要-融資和資本市場活動》.
契諾
我們的債務義務受制於 某些慣常的財務和經營契約，這些契約限制了我們產生額外債務、出售某些資產和限制某些付款等的能力。此外，這些公約須受多項重要的例外情況及限制，包括就限制性付款契約而言，為使Vici REIT維持其REIT地位而作出無限制限制性付款的能力。
截至2021年12月31日，我們遵守了所有與債務相關的金融契約。
關鍵會計估計
我們的財務報表 是根據公認會計準則編制的，該準則要求我們對影響財務報表和附註中報告金額的未來事件作出估計和假設。我們認為以下討論涉及我們的 最關鍵的會計估計，這些估計具有很大程度的估計不確定性，需要我們做出最困難、最主觀和最複雜的判斷，並對報告期內的資產負債表和經營報表產生重大影響。實際結果可能與預估不同。有關我們的會計政策的全面討論，請參閲本報告附件99.1所列合併財務報表附註中的附註2--重要會計政策摘要。
租賃會計
我們根據ASC 842？租約(ASC 842？)對我們在租賃中的投資進行會計處理，這需要 管理層在其應用中做出重大估計和判斷。在租賃開始或租賃修改時，我們評估物業的土地和建築組成部分的租賃分類，以確定每個組成部分是否應歸類為直接融資、銷售類型或經營租賃。釐定租約類別需要計算租約所隱含的利率，而該利率是由重大估計所推動，包括估計收購時分配予土地及樓宇物業組成部分的價值，以及估計該等組成部分於不可撤銷租約期結束時的未擔保剩餘價值。如果租賃部分被確定為直接融資或銷售類型的租賃，則在租賃期限內使用租賃中隱含的費率確認收入。
管理層使用行業標準慣例估計收購時分配給土地和建築物的物業組件的價值和該等組件的未擔保剩餘價值，包括可比銷售和重置成本分析。儘管管理層相信其對收購時分配給土地和建築物的物業組成部分的價值以及該等組成部分的未擔保剩餘價值的估計是合理的，但不能保證該等金額將是正確的。特別是，估計數的變化可能對租約的分類確定以及在租約有效期內確認的收入的時間和數額產生重大影響。
信貸損失準備
ASC 326？信用損失(ASC 326？)要求我們衡量和記錄我們大部分投資的當前預期信用損失(CECL)，其範圍包括我們對租賃的投資-銷售類型、租賃投資-融資應收賬款和貸款投資。我們已選擇使用貼現現金流模型來估計信貸損失撥備，或CECL撥備。這個模型要求我們開發現金流，這些現金流預測在租賃或貸款的有效期內估計的信貸損失，並以資產的有效利率對這些現金流進行貼現。然後，我們記錄CECL 等同於資產的攤餘成本基礎與預期信用損失現金流現值之間的差額。
我們現金流中的預期損失是通過估計我們的租户及其母擔保人在每個單獨租賃或金融資產的生命週期內的違約概率(Pd)和違約損失(LGD)來確定的。PD和LGD是在我們認為能夠估計未來經濟狀況的合理和可支持的時期(R&S時期)和我們恢復到長期歷史平均水平的長期時期(長期時期)內估計的。我們無法使用我們的歷史數據來估計損失，因為我們到目前為止還沒有損失歷史。
考慮到我們租期的長短，長期PD和LGD是CECL津貼的最重要和最重要的驅動因素。長期的PD和LGD分別使用過去35年與我們的租户及其母擔保人具有相似信用狀況或特徵的上市公司的平均歷史違約率和歷史損失率 來估計。我們聘請了一家國家認可的數據分析公司來幫助我們估計租户及其父母擔保人的PD和LGD。長期PD和LGD的變化通常是由(I)我們聘請的國家認可的數據分析公司的最新研究來幫助我們計算津貼和(Ii)分配給我們的租户及其母擔保人的信用評級的變化推動的。
下表説明瞭用於估計所有租户及其母擔保人的長期PD和LGD的加權平均百分比增加和減少10%對我們投資組合的CECL津貼的影響：
| (千美元) |
長期帕金森病 | 長期LGD | ||||||||||||||
| 變化 |
CECL的變化 允許百分比 |
CECL的變化 免税額$ |
CECL的變化 允許百分比 |
CECL的變化 免税額$ |
||||||||||||
| 增長10% |
0.24 | % | $ | 41,604 | 0.30 | % | $ | 52,250 | ||||||||
| 下降10% |
(0.26 | )% | $ | (43,147 | ) | (0.30 | )% | $ | (50,333 | ) | ||||||
儘管管理層相信其對上述長期PD和LGD的估計是合理的，但不能保證我們租户的長期PD和LGD或CECL津貼的其他驅動因素將是正確的。長期PD或LGD與管理層預期的任何重大差異都可能對我們的財務狀況和經營業績產生重大影響。