附件10.36

根據S-K條例第601(B)(10)(Iv)項，某些標識信息標有[***]被排除在展品之外，因為它既不是實質性的，也是註冊人視為私人或機密的信息類型。

分租的第一項修正案

自2021年12月6日起，作為分地主的馬薩諸塞州有限責任合夥企業Riemer&Braunstein LLP和作為分承租人的紐約公司Sellas Life Science Group，Inc.之間，對轉租的第一項修正案(“第一修正案”或“本修正案”)作出。

獨奏會：

A.指的是由分地主和分租客之間於2020年6月5日簽訂的某一分租約(下稱“分租約”)，該分租約經對截至2020年7月16日的分租條款和日期的確認而修改，該分租約是根據紐約時代廣場7號樓(簡稱“大樓”)根據2013年12月31日由時代廣場大廈聯營有限責任公司(Times Square Tower Associates LLC)於紐約時代廣場7號樓(Times Square 7 Times Square，New York，New York，New York)之間訂立的一份修訂及重訂租約(“該租約”)而訂立的，該租約的可出租面積約為5,143平方英尺，位於紐約時代廣場大廈聯營有限公司(Times Square Tower Associates LLC)的第二十五(25)層。一家特拉華州有限責任公司，作為房東(“房東”)和分地主作為租客，如分租合同中所述。

分地主和分租客現在希望修改分租契，根據該分租契，分地主應出租給分租客，而分租客應從分地主那裏租賃大樓中的某些額外房產。

協議：

因此，現在，考慮到本合同所載的相互契諾和協議，並出於其他良好和有價值的代價，分地主和分租客同意將分租契約修訂如下：

1.大寫術語。所有使用但未在本修正案中定義的大寫術語應具有轉租中賦予它們的相同含義。

2.更多房舍的關閉。分地主特此向分租客和分租客出租位於大樓第二十五(25)層的約3,312平方英尺的額外物業，該物業位於與轉租物業基本相鄰的建築物的第二十五(25)層，如第一修正案附件A所示，附件一份，並通過引用併入本文件(以下簡稱“附加物業”)。除本修正案另有明文規定外，將額外房屋轉讓給轉租人的所有條款和條件應與分租契約中規定的條款和條件相同。新增物業的轉租開始日期和轉租租金開始日期應為以下所有情況發生的日期：(I)分地主和分租客應已全面籤立並交付本修正案，(Ii)業主、分地主和分租客應已就增加的物業簽署並交付可接受的同意書(就該可接受的同意而言，(X)適用分租契第25條的條款和規定，以及(Y)如果表格在形式和內容上與業主於2020年6月15日簽署的轉租同意書實質上相似，則表格應為可接受的)；(Iii)分土地業權人應已大致完成本修正案所界定的分土地業權人的工作；(Iv)分土地業權人須將額外的物業交付予分租客空置、掃帚清潔及無任何佔用；及(V)分土地業權人須提前五(5)天以書面通知分租客上述條件符合

已履行和分租房屋應交付給轉租人的日期。新增物業的分租租期，將於分租契約載明的分租終止日期，即2024年12月30日屆滿。原來的轉租房舍和增加的房舍加起來將有大約8,455平方英尺的可出租面積。

3.新增房產的年租金。自上述分租租金開始日期起計，新增物業的年租金如下所述。為代替經營費用及房地產税的增加，分租户同意在本分租期內每年向分地主支付每年租金增加百分之三(3.0%)，該增加將於分租契租金開始日期一(一)週年及分租契租金開始日期之後於分租期內的每個週年日開始計算，並計入下文所載的年度租金計算內。

4.電氣部分。儘管分租合同第7(I)節的條款和規定另有規定，但就新增物業而言，電費部分應是上表所示數字中年租金的附加部分，按每平方英尺租金3美元和每平方英尺25美元(3.25美元)的費率計算。為清楚起見，電力部分應每年增加10,764.00美元，每月增加897.00美元。

5.增設房舍的條件。分租人承認，分租人已檢查了額外房屋的狀況，並認為這些狀況是可以接受的，並同意，除以下規定外，接受截至本合同日期“原樣”的額外房屋，且分房東沒有就分租房屋的狀況或其是否適合分租人的使用和佔用作出任何明示或暗示的陳述。除本協議另有明文規定外，業主沒有義務為轉租人的首次入住準備額外的房屋，或因此而產生與轉租人首次入住率相關的任何費用。儘管有上述規定，分地主仍應自費進行以下工作(“分地主的工作”)，以準備供轉租人使用的額外房舍(如附件附件A所示)：(I)在兩(2)個相互商定的地點拆除將原分租房舍與新增房舍隔開的現有消亡牆的一部分；(Ii)根據次地主的選擇，在第二十五(25)樓建造填充式消火牆或防火出口，將額外房舍與分地主房產的剩餘部分隔開；以及(Iii)在增加的房舍內用洗髮水清洗地毯。次地主應以這種方式履行次地主的工作

為在合理可行的最大程度上儘量減少對分租人使用原有分租處所及在該處進行業務所造成的任何干擾或幹擾，並理解必須在原有分租處所的一部分進行建造工程，以便分業主可不受限制地進出原來的分租處所，但不得因進行分租業主的工作而減少對原有分租處所的年租或其他費用。次級土地所有者應以良好和工人般的方式履行或促使執行次級土地所有者的工作，具體遵守所有適用的法律要求，包括但不限於經修訂的1990年《美國殘疾人法》。術語“基本完成”或類似含義的詞語應指分地主的工作在符合所有適用法律要求的情況下完成的日期，但施工的細微或不重要的細節除外，包括但不限於粉刷和修補，以及裝飾、飾面、細節和/或機械調整的次要項目(如有)(所謂的“清單項目”)。在轉租開始之日起二十(20)天內，轉租人應向分地主發出書面通知，説明任何尚未完成的清單項目，並及時通知本合同的實質內容。副承租人應自承租人向副承租人通知該清單項目之日起三十(30)天內完成該清單項目，費用由其承擔。儘管有前述規定或轉租合同中的任何其他規定或本修正案的相反規定，轉租人應僅在轉租人從承包人處獲得的任何擔保範圍內，為轉租人提供擔保, 自轉租開始之日起不少於三(3)個月的時間內，該分房東的工作應不存在材料和人工缺陷，如果該分房東的工作中存在任何此類缺陷，則分租户應在不遲於轉租開始之日三(3)個月內向該分房東發出書面通知，説明該等缺陷，並及時通知本合同的實質。如收到轉租人及時通知的任何此類缺陷，分土地所有人應承擔全部費用和費用。

6.使用分地主的傢俱、固定裝置和設備，分租户有權使用分地主現有的傢俱、固定裝置和設備(“F&E”)，該傢俱、固定裝置和設備(“F&E”)現位於額外的房屋內，不向分租人收取費用。在轉租期至轉租終止日期間，轉租人應保持和保持分地主的FF&E處於良好的狀態和維修狀態，但因火災或其他意外事故以及任何其他不屬於轉租人責任的事項而造成的合理損耗和/或損壞。轉租人可以要求轉租人在轉租開始日期前至少30天移除轉租人確定的房屋租賃合同中的某些項目。在轉租終止日或之前，轉租人應從整個轉租物業(包括新增物業)中移走自己的財產，並將位於新增物業內的房屋及設備連同轉租物業(包括新增物業)交回分租業主。

7.保證金。不應增加額外房產的保證金，但在此對轉租合同進行修訂，將其中的第3(Iii)節全部刪除。

8.沒有經紀佣金。雙方均向對方表示，除高力國際(轉租業主的經紀人)的艾丹·坎貝爾和諾亞公司(轉租的經紀人)的阿貝·拉菲爾和本傑明·布魯門撒爾(統稱為“經紀人”)外，沒有任何經紀人蔘與導致完成這項轉租第一修正案的談判。對於任何其他經紀人或代理人聲稱他/她在本次交易中代表該方的任何索賠或要求，每一方都同意賠償並使另一方不受損害。在完成第一修正案的轉租並得到房東的書面批准後，再地主應根據另一項協議支付經紀人應支付的佣金。對於上述每一位經紀人提出的任何拒付要求，分地主應使分租客不受損害。本節在轉租期滿或提前終止後繼續有效。

9.對口支援。轉租合同中的任何相反規定，儘管有相反的規定，本修正案可以多個副本的形式簽署，並且每份副本

應被視為本修正案的原件和完全有效的副本。電子簽名(通過.pdf、傳真或DocuSign)應被視為原件，並可作為原始協議強制執行。

10.除本合同另有明文規定外，在所有其他方面，轉租合同應保持不變，並應繼續具有充分的效力和作用，現予修訂。雙方特此批准、確認並重申經修改的轉租的所有條款和條件。

[簽名在下一頁。]

第一項修正案自上文第一次寫明之日起作為蓋章文書執行。

附件A

額外房舍

[***]

附件B

FF&E

1.7時代廣場-庫存清單

A.Riemer&Braunstein I Sellas Life Science，2021年12月1日

辦公室1(史黛西·戈爾茨坦)

4張會議室椅子

1張辦公椅

一張圓形會議桌

1張辦公桌，辦公桌旁邊有小文件櫃

1個桌子上方的櫥櫃，固定在牆上

1個佈告欄掛在牆上

2號辦公室(理查德·萊夫科維茨)

4張會議椅

1張小型會議桌

1張桌子，桌子旁邊有小文件櫃

1個直立式擱板櫃(不含文件)

1個佈告欄掛在牆上

辦公室3(朱莉·索貝爾)

一張客座椅

1張辦公椅

1張辦公桌，辦公桌旁邊有小文件櫃

1個帶擱架的文件櫃

1個佈告欄掛在牆上

辦公室4(空白)

一張客座椅

1張辦公椅

辦公桌旁有一張帶小文件櫃的辦公桌，一張帶擱板的文件櫃

1個佈告欄掛在牆上

辦公室5(空白)

1張辦公椅

辦公桌旁有一張帶小文件櫃的辦公桌，一張帶擱板的文件櫃

1個佈告欄掛在牆上

廚房

1個Keurig

1台微波爐

一臺冰箱

1台洗碗機

空地

一把椅子

1張會議桌，帶5把椅子

IT房間

5個大文件櫃