附件4.13
租賃
之間
Paseo Del Mar LLC
和
連接生物製藥有限責任公司
租賃
(簡稱表格)
本租約於2021年12月22日由特拉華州有限責任公司Paseo Del Mar LLC與加州有限責任公司CONNECT BIOPAMM LLC簽訂，後稱“房東”，後稱“承租人”。
第1條.基本租賃條款
本租約中對“基本租約條款”的每一次提及均指並指以下統稱條款，其適用範圍應受本租約其餘條款的規定管轄。
2.
房舍：350號套房(房舍在第2.1節中有更詳細的描述。)
大樓地址：加州聖地亞哥埃爾卡米諾雷亞爾12265號，郵編：92130
項目：Paseo Del Mar
5.
租期：36個月，外加導致本租約在日曆月的最後一天到期所需的額外天數。
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期限或期間的月份 |
每平方英尺可出租月租金 |
每月基本租金 |
1 to 12 |
$4.30 |
$15,600.40 |
13 to 24 |
$4.49 |
$16,289.72 |
25 to 36 |
$4.69 |
$17,015.32 |
儘管上述基本租金附表與此相反，只要承租人在本租約下沒有拖欠(定義見第14.1節)，承租人應有權在租期的第二個完整日曆月(“解除期間”)享受1個完整日曆月的基本租金減免，金額為15,600.40美元(“遞減基本租金”)。
如果租户在期限內的任何時間違約，所有未攤銷的減值基本租金應立即到期並支付。租户在違約情況下支付的基本租金不應限制或影響業主根據本租約、法律或衡平法享有的任何其他權利。除基本租金外，本租約規定的所有其他額外租金及其他成本及收費將根據本租約的規定維持到期及應付。
7.
房產税税基：指房東在截至2023年6月30日(“基年”)的12個月期間所產生的每平方英尺可出租房產税。
項目成本基數：房東產生的可出租平方英尺的項目成本，可歸因於基準年度。
費用回收期：在截至6月30日的期間(或第一個和最後一個租賃年度的部分期間)每12個月一次。
建築建築面積：可出租面積約75957平方英尺
擔保人：康乃德生物控股有限公司
10.
經紀人：歐文管理公司(“房東經紀人”)是房東的獨家代理，休斯·馬裏諾公司(“租客經紀人”)是租客的獨家代理。
11.
停車：根據本租約附件F的規定，最多提供13張非預留停車證。
房東
付款登記地址：
電子郵件郵箱：tenantporal@irvinecompany.com要請求租户支付門户的帳户，請執行以下操作。
租户
連接生物製藥有限責任公司
12265 El Camino Real，加利福尼亞州聖地亞哥350號套房，郵編92130
通知地址：
Paseo Del Mar LLC
12275 El Camino Real，加州聖地亞哥130套房，郵編92130
收件人：物業經理，帶一份通知副本：
歐文有限責任公司
新港中心大道550號新港海灘，郵編：92660
收信人：歐文寫字樓物業運營高級副總裁
通知地址：
在生效日期之前：
12707 High Braff Drive，20 Suite 20 San Diego，CA 92130
生效日期後：
地址：Shartsis Friese LLP
One Sea Plaza，套房1800
加利福尼亞州舊金山，郵編：94111
發信人：P.Rupert Russell/Thomas D.Morell
13.
租約展品清單(本租約所附的所有展品、參賽者和附錄現併入併成為本租約的一部分)：
附件A房舍説明附件B：業務費用
附件C公用事業和服務附件D租户保險
附件E規章制度附件F停車
附件G保證
附件X工作信函附件X-1計劃
第二條房舍
1.1.
租來的房屋。業主向租客及租客出租附件A所示的物業(“該物業”)，其面積約為基本租賃條款第8項所載的樓面面積(“樓面面積”)。有關物業位於《基本租約條款》第2項所指的建築物(“建築物”)內，而該建築物是第2項所述項目(“該項目”)的一部分。房東和租客約定並同意《基本租賃條款》第八項所列房屋建築面積是正確的。
1.2.
對房產的驗收。除以下第2.3和2.4節的規定外，承租人承認，除本租約所述外，房東或房東的任何代表均未就該房產、該建築物或該項目作出任何陳述或保證，亦未就任何用途作出任何陳述或保證。承租人接管該處所作建造以外的任何用途，即為確證該處所及建築物的狀況令人滿意，並在各方面均符合本租契的規定。第2.2節的任何規定均不影響租期的開始或承租人支付租金的義務。
1.3.
良好的工作狀態保修。房東向租户保證，自房屋交付給租户之日起，消防噴水系統、照明、供暖、通風和空調系統、管道(如果有)和電力系統應處於良好的運行狀態。
1.4.
潛在的缺陷。房東應對承租人改進中的潛在缺陷負責，承租人通知房東的範圍為執行承租人改進的承包商或分包商向房東提供的有效且可強制執行的保證範圍內的此類缺陷的糾正。房東可以選擇直接提出此類索賠，或將任何此類擔保轉讓給租户強制執行。
第3條.術語
1.1.
將軍。本租約的期限(“期限”)應為基本租賃條款第5項所示的期限。該期限應於(A)物業被視為“可供使用”(定義見下文)並將其管有予承租人之日，或(B)承租人開始在物業內進行日常業務活動之日(以較早者為準)開始(“開始日期”)。根據業主的要求，雙方應立即以業主提供的表格(“生效備忘錄”)記錄本租約的實際生效日期和到期日(“到期日”)；如果房東沒有準備好或租客沒有在5個工作日內簽署並將開始生效備忘錄退還給業主(或在此期間提出具體的書面反對意見)，則基本租賃條款中規定的開始和到期日期為最終日期。當房東在適用的範圍內基本上完成了根據本租約所附工作書要求房東完成的所有工作時，該房屋應被視為“可供使用”，但不包括輕微的裝修和完工。
審核清單很重要，並已獲得與此類工作相關的租户入住率的必要政府批准。
1.2.
延遲持球。如果業主因任何原因未能在基本租賃條款第4項規定的預計生效日期或之前將物業交付給租客，則本租約不得無效或不可撤銷，房東也不對租客承擔由此造成的任何損失或損害的責任。但是，承租人在上述第3.1節規定的開工日期之前不承擔任何租金，但如果房東未能基本完成上述第3.1節要求業主進行的所有工作是由於承租人的任何行動或不作為(包括但不限於本租約所附工作信函中所述的任何承租人延誤)，則應被視為已準備好入住，房東有權在房東能夠基本上完成該工作並將房產交付給承租人之日起由承租人全面履行(包括支付租金)，如果沒有承租人的延誤。房東應使用商業上合理的努力，提供至少20
(20)根據業主的判斷，處所須“可供佔用”的日期的書面通知。
第四條租金和業務費
1.1.
基本租金。自生效日期起及之後，承租人應向業主支付基本租金，不得扣除或抵銷(除本租約明確規定外)基本租賃條款第6項(“基本租金”)所列總金額(包括隨後的調整(如有))的基本租金。如果開始日期不是歷月的第一天，則第6項所示的租金調整應視為在指定的開始日期的每月週年日之後的下一個日曆月的第一天進行。基本租金應自開始之日起提前到期並支付，此後在該期限的每個連續歷月的第一天繼續，按任何部分月份的比例計算。不需要索要、通知或發票。基本租賃條款第六項規定的1個月基本租金的分期付款，應在承租人履行本租約的同時交付給房東。
1.2.
運營費用。承租人應按照本租約附件B的規定支付承租人的經營費用份額。
1.3.
保證金。在承租人交付本租約的同時，承租人應向房東交存基本租約條款第9項所述的款項(“保證金”)，由房東持有，作為充分和忠實履行本租約項下承租人義務的擔保，以支付任何租金，包括但不限於根據本租約任何條款可能應支付的額外租金，並按本租約的要求維護房產。如承租人違反上述義務，房東可申請全部或部分保證金作為全部或部分賠償。如果保證金的任何部分被如此使用，租户應在房東提出書面要求後5天內向房東存入足以將保證金恢復到其原始金額的現金。房東不應被要求將這筆保證金與其一般資金分開保存，租户也無權獲得保證金的利息。在任何情況下，承租人不得將全部或任何部分保證金用作支付本租賃項下到期的任何租金。任何未使用的保證金餘額應在本租約終止和租客遷出後30天內退還給租户，或由房東選擇退還給租户在本租約中的權益的最後受讓人。承租人特此放棄《加州民法典》1950.7節的規定，或現在或將來生效的任何類似或後續法律的規定。
第5條.用途
1.1.
使用。承租人只能將房屋用於基本租賃條款第3項所述的目的，不得用於任何其他用途。本租約禁止的用途應包括但不限於：(I)美國任何機構或局或其任何州或行政區的辦公室；
(Ii)任何外國政府或其政治分支機構的辦公室或機構；或(Iii)不附屬於公司、行政或專業辦公室用途的學校、臨時職業介紹所或其他培訓設施。承租人不得在處所之內或附近作出或準許作出任何會以任何方式幹擾建築物或工程項目其他佔用人的權利或安靜享有的事情，或使用或容許處所被用作任何非法用途，亦不得準許任何滋擾或浪費在處所或工程項目內。承租人不得在物業內以外的地方進行任何工程或進行任何業務。承租人應自費遵守與承租人或其使用房屋有關的所有現行和未來的法律、法令和所有政府當局的要求，並遵守房東的所有能源使用報告要求。根據《加州民法典》第1938條的規定，房東特此聲明，該房產未經過認證訪問專家(CASP)(在《加州民法典》第55.52(A)(3)節中定義)的檢查。根據《加州民法典》第1938條，房東特此向租户提供以下通知：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主體房屋進行CASP檢查，但商業產權所有人或出租人
如承租人或承租人提出要求，不得禁止承租人或承租人對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。
1.2.
有徵兆。房東應自費在房屋入口處附近張貼並維護一個牌子(僅限於房客姓名或房東書面同意的其他名稱)，以及在大樓大堂目錄中列出房客姓名的目錄條。承租人不得放置或允許放置從處所外部可見的任何其他標誌、裝飾或任何類型的宣傳物品。
1.3.
危險材料。未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋或項目內產生、處理、儲存或處置危險或有毒材料(此類材料可能在任何聯邦、州或地方法律或法規中確定)。
第六條房東服務
1.1.
公用事業和服務。房東和租客應根據本租約規定的條件、付款義務和標準，負責按照附件C中規定的範圍向房產提供這些公用事業和服務。房東因法律的適用、任何設備的故障、維修、改善或改動、公用設施中斷或不可抗力事件的發生(第20.8節所界定)而未能提供或中斷、減少或終止服務，不應使房東對租客承擔責任、構成對租客的推定驅逐、產生租金減免，也不解除租客履行任何契約或協議的義務。租户在房屋內使用的電力應由租户以適用的公用事業公司單獨收費的方式支付，並由租户直接支付。然而，如該處所或該處所的重要部分因服務中斷而不能租用超過連續5個營業日，而該服務中斷是業主合理地控制而非租客的過失及非第11條所述的原因所致，則租客有權在服務中斷的連續第6個營業日起至服務恢復當日止的期間內，獲得租金減免，作為其唯一補救辦法。
1.2.
公共區域的運行和維護。在期限內，業主應經營大樓和項目內的所有公共區域。“公共區域”一詞是指建築物、項目和項目中的其他建築物內的所有區域，而這些區域並不是由有權佔用空間的人專用的。
1.3.
公共區域承租人對房屋的佔用應包括與房東以及房東為方便和使用公共區域而提供的所有其他公共區域的使用，但房東應遵守附件E中規定的規章制度。在租期內，房東應始終獨佔公共區域，並可限制或允許任何使用或佔用。房東可以暫時關閉公共區域的任何部分進行維修、改建和/或改建，以防止公共奉獻或規定性權利的產生，或出於任何其他合理目的。
第七條維修和保養
1.1.
租户的保養和維修。根據第11條和第12條以及第7.2條的規定，承租人應自費進行一切必要的維修，以保持房屋的內部、非結構部件以及內部所有裝修和固定裝置處於良好狀態和維修狀態。承租人的維護義務應包括但不限於安裝在房屋內的所有電器、室內玻璃、門、門關閉、五金、固定裝置、非建築標準電氣、非建築標準管道、滅火器設備和其他設備，以及僅為房屋提供服務的任何輔助暖通空調設備。如果房東或其管理代理人同意代表租户進行維修，並應租户的要求，租户應在提交發票後立即向房東退還所發生的所有合理費用(包括標準監管費)的額外租金。
1.2.
房東的保養和維修。除第11條和第12條另有規定外，業主應對建築物的供暖、通風和空調(“暖通空調”)設備(不包括僅為建築物提供服務的任何輔助暖通空調設備)提供服務、維護和維修，並應將建築物的公用區域、屋頂、基礎、基座、建築物外牆外表面(包括外牆玻璃)以及建築物的結構、電氣、機械和管道系統(包括電梯，如果有)保持良好，但在上文第7.1節規定的範圍內除外。儘管《加州民法典》或任何類似或後續法律有任何相反的規定，承租人明白不得由房東支付費用或通過租金進行維修
偏移。除第11.1節和第12條另有規定外，因對建築物任何部分進行維修、改建或改善，包括對房屋進行維修，業主不會因此而對租客的業務造成任何傷害或幹擾，因此不會減免租金，業主亦不應承擔任何責任，業主的任何相關活動亦不構成實際或推定的驅逐，但在進行維修、改建或改善時，業主應盡合理努力盡量減少對租客在物業內的業務運作的幹擾。承租人特此放棄1932節第1款、《加州民法典》1941節和1942節或現在或將來生效的任何類似或後續法律項下的任何和所有權利和利益。
1.3.
改裝。除每一歷年不超過18,140.00美元且符合下一句話中的標準的美容改建項目外(該改建工程須事先通知房東，而不需房東同意)，未經房東事先書面同意，承租人不得對房屋進行改建、增建、裝飾或改善(統稱為“改建”)。房東可以將任何合理的要求作為其同意的條件。承租人應使用業主指定的機械和電氣承包商，獲得所有必要的改建許可證，並應與業主合理接受的承包商一起，按照所有適用的法律、法規和條例進行工作。除不需要許可證的美容改裝外，業主有權收取改裝費用的5%的監理費。房東可以選擇安排其建築師審查租户的建築平面圖，審查的合理費用應由租户償還。如果承租人提出並經業主同意的更改更改了房屋的平面圖，則承租人應自費向業主提供與業主系統兼容的竣工圖紙和CAD光盤。除非業主另有書面同意，否則對房屋進行的所有改動，包括但不限於根據工作書建造的所有承租人改善工程(工作書中另有規定的除外)，應成為業主的財產，並應在租期結束時與房屋一起交還，但業主可在業主批准時向租客發出通知，要求租客在本租約期滿或更早的終止日期前搬離。, 由承租人或業主應承租人的要求安裝的所有或任何改裝(包括但不限於根據工作書建造的任何承租人改進)(統稱為“所需拆卸物品”)。在拆除所需的可拆卸物品時，承租人應修復因拆除而對房屋造成的任何損壞，並應將受影響的區域恢復到原來的狀況，合理的損耗除外。
1.4.
機械師的留置權。承租人應使房屋不受因承租人所進行的工作、所提供的材料或承租人或為承租人所承擔的義務而產生的任何留置權。如果承租人在施加任何留置權後15天內，不根據加州民法典第8424條或任何後續法規，通過支付或郵寄適當的保證金，導致留置權解除記錄，房東除有權以其認為適當的任何方式解除留置權外，還有權以其認為適當的任何方式解除留置權，包括支付或抗辯導致留置權的索賠。房東因此而產生的一切費用，應由房客根據房東的要求及時報銷。承租人在開始在房屋上建造任何類型的建築之前，應至少提前20天以書面通知房東。
1.5.
入境和檢查。除緊急情況或提供屋宇服務外，業主有權在所有合理時間及至少提前24小時發出口頭通知後，進入物業進行視察、根據本租約提供服務、按業主合理地認為有需要進行維修及翻新，並將物業交予潛在或實際買家或產權負擔持有人(或在期限的最後12個月內或未治癒違約的情況下，交予潛在租客)，而不會被視為已導致租客被驅逐，亦不會減收租金，但本租約的其他規定除外。儘管有上述規定，承租人可自費為房屋內的某一區域(“安全區域”)提供自己的鎖。租客不需要向房東提供鑰匙，但在租期屆滿或更早終止租約時，租户應將所有鑰匙交給房東。如果房東必須在非緊急情況下進入安全區域，房東應與租户聯繫，房東與租户應安排雙方商定的時間。房東應遵守與安全區域有關的所有合理安全措施，租客應有權讓租客的僱員陪同進入房產的人，前提是租户在房東或其他方希望進入房產時讓該員工有空。如果房東自行決定大樓或房產的緊急情況，包括但不限於疑似火災或洪水，需要房東進入安全區域，承租人特此授權房東強行進入安全區域。在這種情況下，房東對租客不承擔任何責任。, 租客應支付業主因維修或重建因業主強行闖入而損壞的任何入口、走廊、門或其他部分而招致的一切合理費用。房東沒有義務在安全區域內提供清潔或清潔服務。
第八條.空間規劃和替代
業主有權在給予不少於90天的書面通知後，將租户轉移到大樓或項目中其他同等大小的空間。新的空間應具有與房屋內相同質量的改善，並應包括與房屋相似的飾面，與房屋相同的可出租面積，以及與租户收到房東搬遷通知之日房屋內所包含的工作臺、辦公室、休息室和接待區的數量大致相同的數量。房東應支付合理的自付費用，以搬遷和重新連接租户在新空間內的個人財產和設備。房東還應補償租客因搬遷而可能產生的其他合理的自付費用。在任何情況下，新空間的每月基本租金總額不得超過搬遷前的每月基本租金總額，新空間的租户份額在任何情況下都不得超過搬遷前的租户份額。在房東提出要求後10天內，承租人應簽署房東準備的本租約修正案，以紀念此次搬遷。在承租人因本合同規定的搬遷和重建而無法經營的期間，不支付租金。儘管有上述規定，如果業主指定的搬遷空間不被租客接受，則租户可以在業主搬遷通知書送達後5個工作日內，以書面通知業主的方式選擇終止本租約；在這種情況下, 除非業主在此後三個工作日內以書面形式撤銷其搬遷選擇(在這種情況下，終止通知應無效)，本租約應在終止通知送達後60天內終止。
第9條.轉讓和分租
1.1.
當事人的權利。未經房東事先書面同意，承租人不得直接或間接轉讓、轉租、轉讓或扣押本租約的任何權益，或允許任何第三方使用本租約的任何部分(集體或單獨，“轉讓”)，如果房東不行使其收回權，則不得無理拒絕同意。儘管有上述規定，轉讓不應包括向承租人或包括承租人的母公司康乃德生物控股有限公司(納斯達克：CNTB)在內的任何關聯實體注入額外股權資本。承租人同意，業主拒絕同意轉讓給建築物或項目的現有租户或佔用人的建議受讓人或分租客，或在過去6個月內與業主或業主的關聯公司積極談判的未來租客，並不是不合理的。在收到轉讓文件的簽署副本和房東要求的其他信息後20天內，房東應：(A)以房東合理指定的形式簽署同意協議，同意轉讓；(B)拒絕同意轉讓；或(C)收回租客提議轉讓的部分房產。承租人特此放棄《加州民法典》第1995.310節的規定，或現在或將來生效的任何類似或後續法律的規定，以及所有其他法律或衡平法上終止本租賃的補救措施，由承租人代表自己，並在所有適用法律允許的範圍內，代表建議的受讓人終止本租賃。在任何情況下，任何轉讓都不得解除或解除承租人在本租約項下的任何義務，該租約可能會被修訂。承租人應向房東支付1,000.00美元的審核費，用於房東對任何要求的轉讓進行審閲。承租人應向房東支付額外租金, 承租人因轉讓而實際收到的所有租金和其他對價的50%，該租金和其他對價在扣除承租人的轉讓費用後，超過應支付給房東的轉讓部分和期限的租金。就本協議而言，此類轉讓費用應包括承租人因轉讓而直接發生的所有合理和慣例費用，包括中介費、律師費、建設費和房東審查費。如果租客違約，房東可以要求所有轉租款項直接支付給房東，在這種情況下，租客將獲得租金抵免，金額為房東收到的房客應承擔的租金份額。
1.2.
允許轉移。儘管如此，承租人可以通過合併、合併或購買承租人的幾乎所有資產的方式將本租約轉讓給承租人，或將本租約轉讓或將全部或部分房產轉租給附屬公司(定義如下)，但前提是滿足以下所有條件(“允許轉讓”)：(I)承租人當時不違約；(Ii)承租人在允許轉讓之前或之後按照任何保密義務或法律要求儘快向房東發出書面通知；及(Iii)如租户因合併或合併租户或出售租户的全部或幾乎所有資產而不再作為持續經營企業存在，則由此產生的繼承實體的有形淨值不少於緊接準許轉讓前的租户的有形淨值。“關聯公司”是指由承租人控制、控制或與承租人共同控制的實體，包括但不限於承租人的任何母公司或子公司，或承租人母公司的子公司。承租人沒有義務向房東支付審查費，也沒有義務支付承租人因允許轉讓而獲得的任何“額外”或額外租金或其他對價。
第十條保險和賠償
1.1.
承租人的保險。承租人應自費提供並維護附件D中所述的有效保險。該保險的證據必須在生效日期前交付給房東。
1.2.
承租人的賠償。在法律允許的最大範圍內，但在下面第10.4條的約束下，承租人應保護、賠償房東和房東代理人、僱員、貸款人和附屬公司，使其免受在開工日期之前或之後因承租人使用或佔用場地、建築物或項目公共區域，或因承租人業務的開展，或因承租人或承租人代理人、僱員、分租户、供應商、承包商、承租人或承租人代理人所做、允許或遭受的任何活動、工作或事情而引起的任何和所有疏忽、索賠、責任、損害、成本或費用。承租人或承租人或承租人代理人、僱員、分租客、供應商、承包商、受邀者或被許可人的作為、不作為或疏忽，或承租人或承租人根據本租約應履行的任何義務的任何過失。房東可選擇要求租客在第10.2節所涵蓋的任何訴訟中，通過令房東合理滿意的律師為房東辯護。儘管如此，如果最終確定是由於房東、其代理人、承包商或員工的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，則承租人沒有義務賠償房東的任何責任或費用。
1.3.
放棄申索。除非是由於業主、其代理人、僱員或承包商的疏忽或故意不當行為所致，但符合以下第10.4條的規定，業主不對承租人、其僱員、代理人和被邀請者負責，承租人特此放棄因任何情況(包括但不限於項目的第三方和/或其他承租人、或其代理人、僱員或受邀者的行為或不作為(刑事或其他))、火災、爆炸、石膏墜落、蒸汽、天然氣、電力、由於建築物內的喉管、花灑、電線、電器、水管、空調、電力工程或其他固定附着物的破損、滲漏、阻塞或其他缺陷而可能滲漏或流入處所任何部分的水或雨水，不論損壞或受傷是由處所或建築物其他部分的情況引起的，不論業主、其代理人或業主的任何及所有聯繫人士在與前述事宜有關的疏忽方面是否疏忽。即使本租約中有任何相反規定，房東在任何情況下都不對租户的損失或業務或收入中斷(包括但不限於租户的後果性損害、利潤損失或機會成本)或對光或其他類似無形利益的幹擾承擔任何責任。
1.4.
放棄代位權。房東和租客放棄因放棄方財產的損失和損壞而向另一方追償的所有權利，但放棄方有權根據本租賃承保或以其他方式要求承保的任何財產保險單獲得此類損失和損壞的賠償；但前述豁免不適用於承租人根據任何此類保單和本租賃支付免賠額的義務。
1.5.
房東保險。房東應提供以下類型的保險，包括或不包括免賠額，以及由房東合理確定的金額和承保範圍：(I)財產保險，受標準除外(如但不限於地震和洪水除外)的限制，涵蓋建築物和項目的全部重置成本(“財產政策”)，以及(Ii)金額至少為2,000,000美元的責任保險。此外，房東可自行選擇為房東或其抵押權人不時認為適當的其他風險投保，包括但不限於超出上述要求金額的地震、洪水和商業一般責任保險。
第十一條.損害或毀滅
(a)
如果房屋所屬建築物因意外事故而受損，則除下列條文另有規定外，業主須在合理情況下儘快修繕該損毀，除非業主合理地確定：(I)物業已嚴重損毀，而在意外發生之日尚餘不足一年的期間；(Ii)任何抵押權人(定義見第13.1節)要求將保險收益用於償還按揭債務；或(Iii)業主的保險(包括但不限於地震保險)不能提供支付全部修繕費用所需的收益。如果房東出於上述原因之一選擇不修復損壞，房東應在《意外傷害通知書》(定義見下文)中通知租客，本租約自該通知書送達之日起終止。
(b)
在意外事故發生後，業主應在合理可行範圍內儘快(但不遲於事故發生後60天)將業主終止本租約的選擇(如適用)以書面通知承租人(“意外事故通知”)。如果本租約未因此而終止，則《傷亡通知書》應列明預計的傷亡損害修復期限。如果預計修理期超過210天，並且損壞範圍如此之廣，足以合理地防止租户
如果任何一方對房屋的大量使用和享用，則任何一方均可在收到傷亡通知後10天內以書面通知的方式選擇終止本租賃。
(c)
如果房東和租客均未根據第11.1(B)條終止本租約，房東應在合理範圍內儘快修復房屋或建築物的所有重大損壞，本租約在剩餘期限內繼續有效。在接到房東的通知後，承租人應將房東(或房東指定的任何一方)的所有財產保險收益轉讓或背書給房東(或房東指定的任何一方)，並根據承租人的保險，就任何變更向租户支付所有財產保險收益。在提出要求的15天內，承租人還應向房東支付在維修期間確定的任何額外費用。然而，儘管如上所述，如果承租人在整個租期內一直按照本租約附件D的條款維持承租人必須維護的保險，並且如果在房東開始修理承租人裝置之前，承租人必須維持的承租人裝置保險的收益已經支付給房東，則房東同意在房東提出要求後15天內，承租人不需要支付估計或實際的承租人裝置修理費與房東從承租人保險中獲得的保險收益之間的任何差額，承租人應在房東提出要求後15天內支付此類金額。
(d)
在傷亡事件發生後，根據本租約支付的租金應按因損壞而不時無法使用的房產的樓面面積占房產總樓面面積的比例遞減。
(e)
儘管有第11.1節(A)、(B)和(C)項的規定，但在符合第10.4節的規定的情況下，如果損壞是由於承租人或其員工、分租人、承包商、受邀者或代表的過失或疏忽造成的，則任何維修費用應由承租人承擔，承租人無權享有租金減免或解約權。
1.2.
租約主宰一切。承租人同意，本租約的條款，包括但不限於第11.1條，適用於任何損害或破壞，並應相應取代任何相反的法規或法律規則。
第12條.徵用權
如果房屋的任何實質性部分根據法律以徵用權或私人購買的方式被徵用或譴責為任何公共或準公共用途，任何一方均可終止本租賃(“徵用”)。如果該建築物或項目的任何部分被佔用，而該部分會對業主以盈利方式經營該建築物或項目的剩餘部分產生重大不利影響，則業主也有權終止本租約。終止應自給予佔有或賦予法律所有權的任何命令生效之日起生效。因徵收而判給的所有賠償金應為房東的財產，但承租人可單獨提出索賠，要求承租方、代理機構或實體賠償，只要不減損房東以其他方式收取的賠償金。承租人同意，本租約的規定將適用於任何徵收，並應相應取代任何相反的法規或法律規則。
第13條從屬地位；禁止反言證書
1.1.
從屬關係。承租人接受本租約的規限，並從屬於現時或日後因建築物或項目而產生的任何按揭、信託契據、土地租約或其他留置權，以及其續期、修訂、再融資及擴建(統稱為“按揭”)。享有抵押權利益的一方應稱為“抵押權人”。本條款應自行執行，但應抵押權人的要求，承租人應簽署一份以抵押權人為受益人的商業上合理的從屬地位和委託協議，前提是該協議提供了使承租人受益的非幹擾契諾。或者，抵押權人有權隨時將其抵押權從屬於本租約。應要求，承租人應在任何抵押品喪失抵押品贖回權的情況下，免費委託房東在本租約中的權益的任何繼承人。承租人同意，在止贖銷售中的任何買家或根據代替止贖契據取得所有權的貸款人，不對先前房東的任何作為或不作為負責，不受租客對先前房東的任何抵銷或抗辯，也不對該買家沒有實際收回的保證金的退還負責，也不受所有權轉讓發生的日曆月之前支付的任何租金的約束；但前述規定不應免除適用的先前房東對該等義務的任何責任。承租人承認房東的抵押權人及其利益繼承人是本條款第13.1條的第三方受益人。
1.2.
禁止反言證書。承租人應在收到業主的書面請求後10天內，按業主(包括建築物或項目的抵押權人或潛在買家)的合理要求，簽署並交付一份商業上合理的禁止反言證書。
第十四條違約和補救辦法
1.1.
租户的默認設置。除本租賃規定的任何其他違約事件外，下列任何一種或多種事件的發生應構成承租人的“違約”：
(a)
租客在業主向租客發出書面通知後3個營業日內仍未繳交租客應繳交的租金。本租約中使用的“租金”一詞應被視為指根據本租約條款由租户向業主支付的基本租金和所有其他款項，包括但不限於停車費。
(b)
除非對承租人在本租約中的履行另有規定(在這種情況下，承租人未能在該時間段內履行義務應為違約)，否則承租人未能或不能遵守或履行本租約的任何條款或條款，但本第14.1節任何其他小節規定的除外，且房東向租客發出書面通知後30天內仍未履行；但是，如果承租人的義務的性質是需要超過30天才能履行，則承租人應有最多30天的額外時間來履行承租人的義務。
此處規定的通知期限是法律規定的任何通知期限的替代而非補充，房東不應被要求根據加州民事訴訟法典第1161條或任何後續法規發出任何額外通知，以有權啟動非法拘留程序。
1.2.
房東的補救辦法。除本租約中規定的房東的所有其他權利或補救措施外，如果發生違約，房東應享有加州法律規定的房東享有的所有權利，而不另行通知或要求租户，包括但不限於終止本租約的權利。此外，房東擁有加州民法典1951.4節中描述的補救措施(房東可以在租户違約和放棄後繼續本租約，並在租户有權轉租或轉讓的情況下，在到期時追回租金，但僅受合理限制)。在任何情況下，業主通過非法扣留程序或其他方式重新進入並佔用房產，業主可選擇按業主認為最佳的方式修繕、更改、細分或改變房產的性質，重新出租全部或部分房產並收取租金，而這些行動均不構成終止本租約、免除租客的任何法律責任或免除任何擔保人的責任。房東不應被視為已終止本租約或租客支付任何租金或其他費用的責任，除非房東已事先通知租客它將終止本租約，否則房東不得被視為已終止本租約，除非房東已事先通知租客它將終止本租約。房東根據第14.1條發出的任何通知，應代替而不是補充《加州民事訴訟法典》第1161條或替代法規所要求的任何通知。房東根據第14.1條向租户交付通知後支付的任何租金不構成接受租金。如果業主根據本第14.2條的規定選擇終止本租賃，損害應包括但不限於, 根據《加州民法典》第1951.2條規定的損害賠償措施，其中應包括判給時的價值，即判給後剩餘期限的未付租金超過承租人證明的租金損失金額是可以合理避免的。
1.3.
逾期付款。根據本租約到期的任何租金，如在到期之日起5個工作日內仍未支付給業主，將按法律允許的最高利率計息，從到期之日起至全額支付為止，如果房東或業主指定人在到期後5天內仍未收到房東的任何到期租金，則租客除支付利息外，還應就每筆拖欠款項向業主支付相當於(I)拖欠款項的5%或(Ii)$100.00中較大者的滯納金。儘管有上述規定，承租人沒有義務為日曆年的首次拖欠支付這種滯納金。
1.4.
房東違約。房東不應被視為違約，除非在租客向房東發出書面通知後30天內未能履行義務，併合理詳細地説明違約的性質和程度；但是，如果房東的義務的性質是需要超過30天才能履行，則如果房東在30天內開始履行義務，並在此後努力尋求補救措施，則房東不應被視為違約。
1.5.
費用和律師費。如果房東或租客提起與本租賃相關的任何訴訟，勝訴方有權作為訴訟的一部分收回合理的律師費和所有其他合理費用。就本款而言，勝訴方應由事實的審查者確定。
1.6.
司法轉介/放棄陪審團審判。房東和租客同意，如因下列原因引起的任何糾紛，
與本租賃有關的問題(包括但不限於對爭議中的任何和所有問題的確定，無論是事實上的還是法律上的)應通過第2部分第8章第6章(第638節)中規定的一般參考的方式解決(並作出決定)。序列號。)《加州民事訴訟法》，或任何後續的加州法規，規定由法院指定的裁判解決糾紛。第14.6節中的任何規定均不適用於非法拘留行為。啟動司法參考程序的任何費用應由啟動該程序的一方支付；但條件是，該程序的費用和費用，包括任何啟動費用，最終應根據第14.6節承擔。房東和租客都承認，他們知道並聽取了自己選擇的律師關於其陪審團審判權利的建議，在法律允許的範圍內，雙方在此明確並知情地放棄並解除因本租約而引起或以任何方式與本租約相關的任何訴訟、訴訟或反索賠的所有此類由陪審團審判的權利。
1.7.
對判決的滿足。房東和房客的義務不構成房東或房客的個人合夥人、受託人、董事、高級職員、成員或股東或其組成合夥人或成員的個人義務。如果承租人追回對房東不利的金錢判決，該判決只能從房東在項目中的權益和房東從該財產中收取的租金或其他收入中獲得，房客不得就任何不足之處尋求或獲得任何訴訟。
第十五條任期結束
1.1.
堅持住了。如承租人在租期屆滿(或提前終止租期)後的任何期間內繼續租住，則該等租賃僅在忍受時才構成租賃，管有應受本租約所有條款的規限，但每月租金應為緊接終止日期前一個月月租總額的200%，但在該暫緩期限的首60天內，月租應為緊接終止日期前一個月租金的150%。在首次延期60天后，每月租金應增加到緊接終止日期前一個月月租金總額的200%。除非房東另有書面同意，否則房東接受較少數額的每月緩繳租金，並不構成放棄房東收回到期全額租金的權利。如果租客在房東通知租客房東已簽訂租約或收到真誠的租賃要約後15天內仍未遷出，且房東因租客滯留而無法交付財產或進行改善，且房東因租客滯留而無法將房屋交付給新租客或為新租客進行改善，則租客應承擔房東因滯留而遭受的所有損害賠償責任。承租人還應賠償房東，使其免受房東的一切損失或責任，包括但不限於，任何後續承租人提出的與未交還有關的任何索賠。本條款第15.1條的前述條款是對房東的回收權或房東在本租約下或法律上的任何其他權利的補充，並不影響房東的權利。
1.2.
交還房產；移走財產。在本租約期滿之日或任何較早終止本租約時，承租人應退出並將房產的佔有權交還房東，如收到的或房東或租客今後可能改善的狀況、狀況和維修情況，合理的損耗和修繕是房東的義務，但房東的義務除外，承租人應拆除或支付房東拆除由租户安裝或為其安裝的所有牆紙、語音和/或數據傳輸電纜以及所需拆卸物品的費用，以及所有個人財產和雜物，並應執行本租約第7.3節規定的所有工作。如果承租人未能遵守本條款第15.2條的規定，並在本租約到期或提前終止後10天內移走任何個人財產，則該等個人財產應被最終視為已被遺棄，然後房東可在不通知的情況下進行搬遷和/或進行任何維修，且不對租户承擔任何責任，房東的費用應為租户應按要求支付的額外租金。承租人特此放棄根據《加州民法典》第1993.03條或現在或今後生效的任何類似或後續法律享有的所有權利和利益，並授權房東在本租約到期或提前終止後處置任何剩餘的個人財產，而不另行通知承租人。
第十六條付款和通知
承租人向房東支付的所有款項應以美國的合法貨幣支付給房東，不得扣除或抵銷，地址為基本租賃條款第12項規定的地址，或房東以書面指定的任何其他地點。除非本租賃另有明確規定，否則所有付款應在書面要求後30天內到期並支付。所有需要按比例計算的付款應根據相關日曆月或年的天數按比例計算。任何通知、選舉、要求、同意或由任何一方交付給另一方的其他文件，均可按基本租賃條款第12項中規定的地址，通過個人服務或任何快遞或“隔夜”特快專遞服務交付給另一方。任何一方均可以本條規定的方式向另一方發出書面通知，指定不同的地址。拒絕接受交貨
通知未送達或未能送達通知(無論是由於沒有適當發出通知的地址變更或其他充分理由)，應被視為在試圖送達之日起已送達和收到通知。
第十七條規章制度
承租人同意遵守附件E所附的規章制度，以及房東可能不時採用的任何合理和非歧視性的修訂、修改和/或增加。規則和條例應普遍適用，並以相同的方式普遍適用於建築物的所有租户。
第18條.經紀人佣金
雙方承認名稱列於基本租賃條款第10項中的公司為談判本租賃的經紀，並同意除非本租賃另有規定，否則房東應負責向該經紀支付經紀佣金。承租人同意賠償房東，並使其不受任何費用、費用或責任(包括合理的律師費)的影響，任何其他受僱或聲稱代表或曾受僱於承租人的房地產經紀人或代理人在本租賃談判中要求的任何補償、佣金或費用。
第十九條.房東權益的轉讓
房東有權全部或部分轉讓其在建築物、項目或租賃中的所有所有權權益、權利和義務，包括保證金，一旦轉讓，房東將被免除本協議項下的任何進一步義務，租户同意僅向房東的利益繼承人尋求履行該等義務和退還任何保證金。
第二十條.解釋
1.1.
數。只要本租約的上下文需要，“房東”和“租客”一詞應包括複數和單數。
1.2.
連帶責任。如超過一名人士或實體被指名為承租人，則施加於每一人或實體的義務應為連帶責任，而任何一名或多名人士或實體的行為、通知、通知或退款或簽署，應就本租約的租賃對所有人士或實體具有約束力，包括但不限於本租約的任何續期、延期、終止或修訂。
1.3.
接班人。租期屆滿後，無論是以失效、終止或其他方式，並不解除任何一方在本租約期滿或終止之前或之後所產生或可能繼續產生的任何義務。
1.4.
關鍵時刻。就履行本租賃的每一條款而言，時間是至關重要的，其中履行時間是一個因素。
1.5.
控制性法律。本租約應受加利福尼亞州法律管轄，並根據加利福尼亞州法律進行解釋。
1.6.
可分割性。若本租約的任何條款或條款被視為在任何程度上無效或不可強制執行，而刪除該條款或條款不會對任何一方獲得任何重大利益造成不利影響，或在任何程度上被視為無效或不可執行，則本租約的其餘部分不受影響，且本租約的每一條款和條款應在法律允許的最大範圍內有效和可強制執行。
1.7.
棄權。業主或租客就違反本租約所載任何條款、契諾或條件所作的一項或多項豁免，並不等同於放棄其後任何違反相同或任何其他條款、契諾或條件的行為。一方當事人對任何行為的同意不應被視為使隨後的任何行為無需徵得該方當事人的同意。除非放棄方以書面形式簽署，否則任何違反本租賃的行為均不被視為放棄。
1.8.
不能表演。如果任何一方因任何一方無法合理控制的原因而延誤、阻礙或阻止履行本租賃項下的任何工作或履行任何行為，則工作或行為的履行應在延誤期間免除，履行時間應延長至與延誤期間相同的時期。本條例的規定
第20.8條不適用於免除租户或房東因經濟上無能力履行義務而產生的任何索賠。
1.9.
整個協議。本租賃構成雙方之間的完整協議，並取代所有先前與房產有關的協議和諒解。本租約須經業主與租客雙方簽署書面協議方可修改。
1.10.
安靜的享受。當承租人遵守和履行所有契諾、條款和條件，並在符合本租約其他規定的情況下，承租人有權在不受房東或通過房東提出索賠的任何其他人的阻礙或中斷的情況下，在整個租期內安靜地享用和使用房產。
1.11.
生存。業主或租客的所有契諾，包括但不限於本租約項下的任何保證或賠償，在本租約期滿或更早終止後仍應繼續有效，並繼續對雙方及其繼承人和受讓人的利益具有約束力和約束力。
第二十一條執行
1.1.
對應的；數字簽名。本租約可簽署一份或多份副本，每份副本應構成一份正本，所有副本均應為同一份協議。如果適用，雙方同意接受本租約的數字圖像(包括但不限於PDF、JPEG、GIF文件或其他電子簽名形式的圖像)，以反映雙方或其中一方的執行情況，作為真實和正確的原件。
1.2.
公司和合夥機構。承租人代表房東並向房東保證，並同意，代表承租人簽署本租約的每個人都有權代表承租人這樣做。
1.3.
執行租賃；沒有選擇權或要約。向租客提交本租約僅作審查之用，並不構成對租客的要約或承租人的選擇權，除非業主已籤立本租約並交付給租客。
1.4.
經紀人披露。通過本租約的簽署，房東和租客雙方特此確認並確認(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地產代理關係披露副本，以及(B)基本租賃條款第10項中指定的代理關係，該確認和確認是為了基本租賃條款第10項中確定的承租人經紀人的利益而明確做出的。如果在基本租賃條款第10項中沒有這樣確定的承租人經紀人，則該確認和確認是為了業主經紀人的利益而明確作出的。通過本租約的簽訂，房東和租客履行了《基本租賃條款》第10項規定的代理關係的確認。
第二十二條。其他
1.1.
抵押權人保護。除非(A)租客已以掛號信或掛號信向承押人發出通知，通知承租人其地址已提供予承租人，並且(B)承押人已獲給予合理機會糾正業主的違約，否則業主的作為或不作為不會導致解除或終止本租約下的租客的責任或終止租約。承租人應遵守任何抵押權人的任何書面指示，在不確定該抵押人的抵押是否存在違約的情況下，直接向該抵押人支付應繳租金。
1.2.
SDN列表。承租人在此聲明並保證，承租人或任何高級管理人員、董事、員工、合夥人、成員或承租人的其他負責人(統稱為“承租人”)均不會被列為美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)發佈的此類個人和實體名單上的特別指定國家和受封鎖個人(“SDN”)。如果承租人或任何承租人被列為或成為SDN，承租人應被視為違反本租約，房東有權在書面通知承租人後立即終止本租約。
1.3
一般的審批。除非(I)本租約明確規定了同意或酌情決定權的標準；(Ii)可能對建築物結構或建築系統產生不利影響的事項，或可能影響建築物外觀的事項，或(Iii)本租約第14條(違約和補救措施)所涵蓋的事項(“例外事項”)，任何時候本租約要求業主或租客同意時，
此類同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延，且除例外事項外，只要本租約授予房東或租客採取行動、行使酌情權、制定規章制度或作出分配或其他決定的權利，房東和租客應以合理和誠信的方式行事。
雙方已於上述日期簽署本租約，特此為證。
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房東： |
租户： |
Paseo Del Mar LLC， 特拉華州一家有限責任公司 |
連接生物製藥有限責任公司 加州一家有限責任公司 |
作者：/s/Steven M.Chase |
發稿：/s/鄭偉 |
史蒂文·M·凱斯 租賃與營銷辦公室物業執行副總裁 |
鄭偉，博士。 首席執行官 |
作者：/s/Christopher Gash |
作者：/s/Steven Chan |
克里斯托弗·加什 運營部物業副總裁 |
陳馮富珍 首席財務官 |
附件A
處所的描述
12265 El Camino Real，350套房
附件B
營業費用和税費
(基準年)
(a)
在基準年度之後，承租人應向業主支付承租人在期限內每個費用回收期的“項目成本”(定義如下)超過項目成本基數的項目成本以及期間每個費用回收期的“物業税”(定義見下文)超過物業税基數的物業税的金額(如有)的承租人份額作為額外租金。物業税和項目成本是互不相容的，房東可以單獨或合併開具賬單。“承租人份額”是指通過將該項目的成本乘以分數而確定的任何運營費用的部分，其分子是房屋的建築面積，其分母是業主不時確定的(I)基本租賃條款第8項所界定的建築物的建築面積，用於業主確定的使建築物受益或與建築物而不是整個項目有很大關係的費用，或(Ii)項目中的全部或部分建築物。由業主決定使項目中的所有或部分建築物受益或與之有重大關係的費用，而不是任何特定建築物。承租人承認房東有權不時更改或增加建築和/或項目，在這種情況下，建築和/或項目內的總可出租面積可能會調整。為便於參考，財產税和項目成本有時可能統稱為“運營費用”。
(b)
在基準年度後租賃的第一個完整“費用回收期”開始之前(如基本租賃條款第7項所定義)，在此後每個全額或部分費用回收期開始之前，房東應向承租人提供在費用回收期或部分費用回收期或部分期間承租人應承擔的項目成本和財產税金額的書面估計。承租人應將預估金額與基本租金一起按月等額預付給房東。房東可以不時更改費用回收期間，以反映房東的日曆年度或新的財政年度(視情況而定)，在這種情況下，租户在任何部分年度的運營費用份額應按公平比例分攤。在費用回收期間，房東可以根據任何運營費用的增加不時修改估計數。
(c)
在每個費用回收期結束後180天內，房東應向租户提交一份報表，列出可歸因於該期間的實際或按比例分攤的財產税和項目成本，雙方應在此後30天內支付任何必要的款項或津貼，以調整租户對年度報表所顯示的租户實際份額的估計付款(如有)。如果在任何費用回收期間可分配給租户的實際物業税或項目成本分別低於物業税基數或項目成本基數，則房東不應被要求向租户支付差額，儘管房東應退還向租户收取的任何適用的估計付款。如果租户不以書面形式反對房東對實際經營的決定
在房東的費用報表交付後90天內，房東對適用費用回收期的實際運營費用的確定應是決定性的，並對租户具有約束力。
(d)
即使租約已終止，租客已遷出物業，但當租客就租約終止的開支回收期間所應承擔的物業税及項目成本作出最終釐定時，租户應於通知時支付超過預計已支付開支的全部應繳款項；相反，在開支減少的情況下多付的任何款項，應由業主退還給租客。
(e)
項目費用“一詞應包括與建築物和項目的運行、管理、維護和維修有關的所有費用和開支，以及所有公共區域(如第6.2節所定義)，並應包括以下費用，作為説明但不限於：水費和排污費；保險費和免賠額；和/或合理的保費等價物和免賠額，如果業主選擇自保業主根據本合同被授權承保的任何風險，其範圍可歸因於本合同所列項目成本中的費用。[在本租賃條款要求攤銷的情況下，為成本項目提供資金的任何可扣除部分應予以攤銷，如果本附件B中規定的免賠額不包括此類成本，則應將其排除在轉嫁給承租人的成本之外]許可證、許可證和檢查費；熱費、電費、電費、門衞服務費；大樓和項目現場和/或非現場管理辦公室的設備、人員配置和運作費用；適用於大樓和項目的人員的所有人工和與勞務有關的費用，包括業主的人員和外部人員；業主間接費用/管理費；諮詢服務的合理費用；出入控制/安全費用，包括改進出入控制系統和程序的合理費用；維修；空調；用品；材料；設備；工具；租户服務；為遵守運輸管理要求而制定的計劃；根據第6.1、6.2、7.2和10.2節以及下文附件C和F發生的任何費用；正常維護項目(例如停車場泥漿塗層或更換大廳、走廊和電梯駕駛室地毯和覆蓋物)每3年或更長時間發生的定期費用(資本或其他)；及資本改善(有別於在正常業務過程中安裝的更換部件或組件)的攤餘成本，該等資本改善旨在減少其他營運成本或增加該等成本，或提升樓宇及/或項目的保安，或為使樓宇及/或項目符合生效日期後最初實施的適用法律及建築守則所需。房東應在回收期(定義見下文)或房東合理確定的資本改善的使用年限中較短的時間內，以直線方式攤銷此類允許資本改善的成本。根據業主的選擇，任何攤銷項目成本項目可以包括業主為支付項目成本而合理要求支付的實際或推算利率, 適用於未攤銷餘額。“回收期”是指資本改善項目所節省的成本(如果有的話)達到資本改善總成本所需的合理估計時間。不言而喻，項目成本應包括業主的任何子公司或部門提供的直接服務的競爭性費用。如果任何項目成本適用於建築物以外的一個或多個建築物或物業，則該成本應按比例分攤，並在建築物和該等其他建築物或物業之間分攤。“物業税”一詞應包括以下各項：(I)所有房地產税或個人財產税，因為該等物業税可因重估或其他原因而不時增加；及(Ii)就本租約或建築物及/或項目而徵收的其他税項、收費及評税，以及業主位於建築物及/或項目內的任何裝修、固定裝置及設備及其他財產，但不包括向業主徵收的一般淨收入及特許經營税；以及(Iii)須作為房地產税或非土地物業税的附加税或替代税而徵收的任何税項、附加費或評税；及。(Iv)因通過適當的法律程序就任何物業税的款額或有效性提出爭議而招致的費用及開支。應要求向租户提供業主未經審計的費用報表的副本。項目成本根據入住率的不同而變化，包括基準年的成本, 應由業主外推，以反映大樓可出租面積的至少95%的佔有率。如果不是由於任何法律或政府要求或業主無法合理控制的其他事件(雙方同意，業主貸款人或投資人的要求不應被視為超出業主對本句的合理控制)，則在基年之後，任何新類別的運營費用被添加到運營費用中，則在與該新類別相關的成本包括在建築物支出中的時間內，基年運營費用的計算應增加，以反映如果該新類別項目包括在基準年中將會產生的運營費用。適當考慮到這一新類別在基準年的費用。
(2)
業主就貨物和服務(包括出售和供應給大樓租户和住户的公用事業)所發生的費用，但不包括通過租户租約中的經營費用轉嫁條款得到補償的部分；
(3)
業主因建築物的維修、更換和/或恢復而發生的費用，其範圍為業主通過保險或報廢收益或由租客(運營費用轉嫁除外)、擔保人或其他第三人償還的費用；
(4)
為大樓內其他租户安裝承租人改善設施或為大樓內租户或其他住户翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝修空置空間而發生的費用，包括許可證、許可證和檢查費用；
(6)
與大廈現有或未來租客或其他住客的談判或糾紛所產生的律師費及其他費用及開支，但與營運開支項目、執行大廈規章制度有關的談判、糾紛或索償所招致的律師費及其他費用及開支，以及本租約規定業主須維持的標準的其他事宜除外；
(7)
除上文另有規定外，資本支出按照公認會計原則確定，並一致適用，並按照房地產行業的普遍做法(“公認會計原則”)確定；
(8)
經紀人佣金、調查費、律師費、娛樂和差旅費用以及房東出租或試圖租賃建築物內空間所發生的其他費用；
(9)
與不提供給租户或直接向租户收費但提供給建築物的另一租户或佔用人的服務或其他福利有關的費用；
(10)
因房東違反任何法律、法規、法規或條例而產生的費用；
(11)
因向建築物提供服務而向業主的附屬公司或關聯公司支付的間接費用和利潤增量，但超出的範圍通常超過有能力提供此類服務的非關聯第三方在競爭性基礎上(根據房舍一般市場區域的類似辦公大樓的標準)提供此類服務所收取的費用；
(12)
債務的利息或其他費用，或拖累建築物的任何抵押或抵押的攤銷；
(13)
業主的一般公司管理費用，但與建築物或項目的具體管理、運營、維修、更換和維護有關的費用除外；
(14)
為建築和項目安裝初始環境美化和初始雕塑、油畫和藝術品的費用；
(17)
與組成業主的合夥企業或實體的業務運營相關的成本，與項目的運營、管理、維修、更換和維護的成本，包括合夥會計和法律事務，與任何抵押權人的訴訟抗辯成本(承租人的訴訟可能有爭議的除外)，出售、辛迪加、融資、抵押或抵押業主在項目中的任何權益的成本，以及與業主與其僱員之間、業主與項目管理層之間、或業主與其他租户或佔用者之間的任何糾紛有關的費用；
(18)
未將其大部分受僱時間投入項目的任何僱員的工資和福利，除非此類工資和福利按比例反映了用於運營和管理項目的時間與用於與運營和管理項目無關的事項的時間；但在任何情況下，項目成本均不得包括投資組合物業經理或總工程師以上人員的工資和/或福利；
(19)
業主為改進或更換(包括結構增加)、維修、設備和工具而發生的費用，這些費用屬於“資本”性質和/或根據公認會計準則被視為“資本”的改進或更換，但根據上述定義或本租賃的其他明示條款計入項目成本的範圍除外；以及
(20)
因業主與其他租户、準租户、準租户/租户或項目商品和服務供應商之間的糾紛而支付或產生的法律費用和費用、和解、判決或裁決。
附件C
公用事業和服務
公用事業和服務的下列標準應在大樓內生效。房東保留對這些標準進行非歧視性修改和補充的權利。如本標準與本租約有任何衝突，以租約為準。在符合本租賃的所有規定的情況下，以下條款適用：
1.
房東應在上午8：00的時間內為酒店提供服務。週一至週五下午6點，如有要求，從上午9點開始營業。至下午1：00星期六(“辦公時間”)，一般公認的國家節假日除外，合理的暖通空調服務。在符合以下規定的情況下，業主還應為大樓提供電梯服務(如果適用)、業主標準頭頂熒光燈和白熾燈正常照明所需的合理電流，以及與大樓和項目的典型寫字樓租户使用的類型和數量一致的辦公設備的操作所需的合理電流，以及用於廁所的水。未經業主事先書面同意，承租人不得將任何器具、機器或設備與水管或電流連接(通過房屋內現有的電源插座除外)以使用電流或水。
2.
在正常營業時間內，如果租客提出書面要求，房東應在要求服務的至少24小時前向房東提供上述任何建築服務，否則房東將向房客提供上述服務。租户同意按房東不時確定的費率向房東支付這些下班後服務的費用。如果租户需要的電流超過了房東根據本附件C規定的義務提供的電流，租户應首先徵得房東的同意，房東可安排在房屋內安裝電流計以測量消耗的電流量。電錶的安裝、維護和維修費用應由租户支付，如房東要求，租户應及時補償電錶所顯示的任何特殊電力用途所消耗的所有電流。
4.
如果物業的任何公用事業服務是單獨計量或向承租人收費，承租人應向物業支付該公用事業服務的所有費用，向承租人套房提供公用事業設施的費用應不包括在租約中要求承租人償還的運營費用中。
5.
房東應提供每週5天的清潔服務，相當於類似建築的服務，並按合理要求清洗窗户；但租户應支付任何額外或不尋常的清潔服務費用。
6.
在臨時關閉的情況下，租户應可以每天24小時、每週7天、每年52周24小時進入大樓、公共區域、處所和停車區；但業主可以安裝其認為適合大樓的出入控制系統。房東可以對發放給租户的門禁卡和/或鑰匙收取合理的費用。
7.
任何只供處所使用的輔助空調機組的操作、保養和修理費用，應由租户獨自承擔。這種安裝應事先獲得業主的書面批准，費用由承租人承擔，並應包括安裝一個單獨的儀表以供該單元運行。房東可以要求租户在租賃期滿時拆除由租户安裝或為租户安裝的任何此類單元，並修復由此對房屋或建築物造成的任何損壞。
附件D
租客保險
承租人的下列保險要求在承租期內有效，承租人還應促使任何轉租人遵守這些要求。房東保留對這些要求採取合理的非歧視性修改和補充的權利。
1.
承租人應在整個保期內自負費用維護：(I)關於房屋和承租人在房屋內、在房屋內或附近的經營的商業一般責任保險，其保單形式至少應與保險服務局(ISO)CGL 00 01(如果房屋內出售酒精飲料，應明確承保酒類責任)一樣廣泛，保單應以“事故”為基礎，且保額不得低於
2.人身傷害、死亡和財產損失責任的每次事故綜合限額2,000,000美元；(2)法律規定的工傷賠償保險，以及僱主責任保險，至少
(Iii)承租人根據本租約建造的改建工程，承建商的風險保險，保額為工程重置成本；及(Iv)火險、破壞險、惡意傷害險及其他可能納入標準“特別表格”的保險，承保樓宇內所有改建、行業固定裝置、傢俱、設備及個人財產項目，保額不少於重置成本的90%(連同重置成本批註)，保單亦須包括足以彌補一年損失的業務中斷險。在任何情況下，任何保單的限制都不能被視為限制了承租人在本租賃下的責任。
2.
根據本附件D，承租人必須攜帶的所有保險單應由經授權在加利福尼亞州開展業務的保險公司出具，並且在最新的Best‘s保險報告中，其一般投保人評級不低於“A-”，財務評級不低於“VIII”。承租人承保的任何保單的免賠額或其他留存限額應是商業上合理的，承租人應負責支付該免賠額或留存限額，並放棄以房東為受益人的代位權。要求承租人投保的任何保險，可由承租人根據其提供的任何一攬子保險單或根據單獨的保險單提供。一份保險證書，證明保險單已經簽發，提供本表要求的保險範圍，幷包含必要的條款，連同業主可以接受的證明放棄代位權的背書和下文要求的其他保險條款，應在給予租户對房屋的佔有權的日期之前交付給房東。在保險期滿前，還應向房東提交續保的適當證據。如果房東是額外投保人的保險單所承保的損失，房東有權審查該保險單的複印件。
3.
承租人的商業一般責任保險應包含一項條款，即保單應是房東承保的任何保單的主要部分，並且不對房東承保的任何保單做出貢獻，同時還應包括房東和房東指定的任何其他利害關係人作為附加被保險人的條款。上文第1(Ii)、(Iii)和(Iv)款所述的承租人保單均應包含保險人放棄對房東、其代理人、僱員、承包商和代表進行代位求償的權利。承租人亦放棄對上述相同保單下的任何免賠額或留存限額的追討權利。只要有這樣的條款，保險範圍應規定，在沒有提前至少三十(30)天書面通知房東的情況下，不得取消或修改保險範圍。在任何情況下，承租人不得更改或取消此類保險，除非提前三十(30)天通知房東，並應將租客收到的任何取消通知迅速通知房東。承租人還應指定房東為承租人承保的任何超額或傘狀責任保險的附加被保險人。
承租人須知：根據本租約條款，承租人必須向業主的管理代理人提供所需保險的證明，方可進入該房屋。
附件E
規章制度
下列規章制度應在大樓內生效。房東保留隨時採取合理、非歧視性的修改和增建的權利。如本條例與本租約有任何衝突，以本租約為準。
1.
人行道、大廳、通道、電梯、樓梯和其他公共區域不得被承租人阻擋或用作存放、存放物品或進出房屋以外的其他用途。如果租户可以進入任何陽臺或露臺區域，未經房東事先書面批准，租户不得在該區域放置任何傢俱或其他個人財產。
2.
未經業主事先書面同意，租客、租客的任何僱員或承建商不得登上建築物的屋頂。
3.
承租人應自費使用業主為建築物指定的第三方承包商，提供從建築物內電話線的最低入口點到建築物的任何電話佈線服務。
4.
未經業主事先書面同意，承租人不得安裝天線或衞星天線。
5.
不得遮蓋或遮擋窗框、窗扇、窗户、玻璃燈、太陽能薄膜和/或屏風，以及反射或允許光線進入大廳或建築物其他地方的任何燈光或天窗。業主如向租客發出書面通知，反對任何窗簾、從外部可以看到的房屋內部必須以專業的視覺方式進行維護，並與一流的寫字樓保持一致。承租人不得將任何難看的物品(由房東根據其合理的酌情決定)放置在房屋的外部玻璃線上，包括但不限於盒子、電線和數據線。不得在處所的任何部分設置遮篷。
6.
任何異常重型設備的安裝和位置，包括但不限於文件存儲單元、保險箱和電子數據處理設備，應事先獲得業主的書面批准。大型或重型物品的移動只能在房東指定的時間內進行，並且必須事先通知房東。除業主指定的貨運電梯(如有)外，除非業主書面批准，否則不得將任何貨物、傢俱或大件物品接收或移出大樓大堂，或以任何電梯運載。
7.
租客用來將水輸送至處所內的裝置或裝置的任何喉管或喉管，必須以銅或不鏽鋼製造，而在任何情況下，不得使用塑膠喉管作該用途。
8.
未經業主事先書面同意，租户不得在房屋或大樓的任何門上鎖上任何鎖，而業主的書面同意不得被無理拒絕。租約終止時，承租人應將所有辦公室、房間和衞生間的鑰匙以及所有已提供給承租人或承租人已製作的出入卡交給業主。
9.
未經業主事先書面批准，承租人不得安裝需要超過業主根據租約提供的電氣或空調服務的設備。
11.
租客不得在處所內作出或準許作出任何事情，或在處所內攜帶或存放任何東西，而該等事情以任何方式增加對建築物或存放在建築物內的財產的保險，或幹擾其他租客的權利，或與任何政府規則或規例相牴觸。
12.
承租人不得在處所內使用或存放任何骯髒或有害的氣體或物質。
13.
承租人不得因噪音、氣味和/或震動而以冒犯或反感的方式佔用或使用房屋，或以任何方式幹擾其他租户或與其他租户有業務往來的人。
14.
承租人不得允許任何寵物或動物進入或靠近大樓。真正的服務動物是允許的，只要這種服務動物事先得到房東的批准，始終處於它們所服務的個人的直接控制之下，並且不打擾或威脅其他人。
15.
承租人或其僱員、代理人、承包商、被邀請者或被許可人不得在任何時間攜帶任何槍支進入項目，無論是裝載的還是卸載的。
16.
嚴禁在建築物、建築物或項目內的任何地方吸煙，包括通過個人霧化器或其他電子煙，但只允許在建築物外和項目內業主指定的區域吸煙。嚴禁在場所、建築或項目內的任何地方吸煙、蒸發、分發、種植或製造大麻或任何大麻衍生品。
17.
除非房東另有批准，租户不得在房屋內安裝任何大小的水族館。
18.
承租人不得使用業主不時為大樓和/或項目選擇的任何名稱作為承租人公司或商號的任何部分。業主有權更改建築物或項目的名稱、編號或名稱，而不對承租人負責。承租人不得在廣告、文具或任何其他方面使用建築物的任何圖片。
19.
承租人應根據房東的要求，向房東提供房東指定的人員的姓名和電話號碼，以便在情況允許的情況下，在下班後與其聯繫。
20.
房東可以不時地給予租客個人和臨時的不符合本規則的差異，前提是任何差異不會對租户使用和享受房產產生實質性的不利影響。
附圖F停車
下列停車規則在大樓內有效。如本規則與本租約有任何衝突，本租約以租約為準。
1.
業主同意在建築物附近維持或安排維持一個汽車停車區(“停車區”)，以供訪客和贊助人，以及承租人的僱員和建築物的其他租户和佔用者受益和使用。房東有權決定汽車停車區的性質和範圍，並有權隨時對停車區進行其認為合適的改變。房東不對訪客或員工的機動車損壞、機動車內的財產損失或租客、訪客或員工的任何傷害負責，除非最終確定是房東的唯一主動疏忽或故意不當行為造成的。業主還有權制定、不時修訂和強制執行業主認為對停車區的適當和有效的操作和維護所必需和適宜的一切合理的規則和規定(包括指定員工停車區)，並對停車區的所有使用者執行。
2.
業主如認為適宜，可自行決定停車收費，並可為租客、其僱員及訪客設立一個或多個泊車許可證制度。在任何情況下，租户或其員工不得在租賃給其他租户的預留攤位或指定訪客停車區內的攤位停車，租户或其員工使用的停車通行證數量不得超過本租約分配給租户的數量(定義如下)。承租人應應房東不時提出的要求，向房東提供其僱員姓名以及承租人及其僱員的車輛牌照號的清單。停車通道設備，如適用，不得轉讓。房東可以對接入設備收取合理的費用，並對丟失或被盜的設備收取補充費。每個接入設備應在本租賃期滿或更早終止後立即歸還給業主。
3.
除非業主另有授權，否則禁止任何泊車人或其代理人或僱員在停車場內清洗、打蠟、清潔或維修車輛，或通宵停放任何車輛(緊急服務除外)。
4.
據瞭解，承租人的僱員和業主在建築物和/或項目內的其他租户不得將他們的汽車停放在不時為建築物和/或項目的顧客指定的停車區部分。承租人有權但無義務在本租賃期內免費向房東購買《基本租賃條款》第11項規定的非預留停車證(以下簡稱停車證)中規定的停車證總數。此後，攤位收費將按業主不定期的預定停車費計算。
5.
房東應有權將其在任何政府機構徵收的任何費用或停車附加費或交通管理費用中按比例轉嫁給租户，租户應配合任何自願或強制的交通管理計劃。
6.
未經業主事先書面同意，租户不得自願或根據法律規定轉讓或轉租任何停車證，除非與本租約的授權轉讓或轉租有關。
EXHIBIT G
GUARANTEE OF LEASE
第1條.締約方
下列簽署人(以下統稱為“擔保人”)，其地址如下：作為對Paseo Del Mar LLC的實質性誘因和考慮]一家特拉華州有限責任公司(下稱“業主”)與開曼羣島的開曼羣島公司(下稱“承租人”)就租賃位於加利福尼亞州聖地亞哥Suite350 El Camino Real 12265號的特定空間訂立了一份日期約為偶數的書面租賃(下稱“租賃”)，並根據本租賃擔保(“擔保”)的規定，無條件地保證和承諾承租人向業主支付和履行租賃的各項和所有條款、契諾和條件，併為業主的利益提供無條件的擔保和承諾，所有這些均在下文中更具體地闡明。
第二條擔保人的義務
第2.1條。租客履約的保證
擔保人在此無條件地向房東保證，租户必須履行的租約條款、契諾和條件，包括但不限於支付所有租金、物業税、運營費用，以及根據租約條款應由租客向房東收取或應付的任何和所有其他費用或款項，或其中任何部分。
第2.2條。承租人不履行義務
1.1.1.
支付租金和其他款項。如承租人未能支付任何租金、物業税、營運費用或任何其他根據上述租賃條款應計或到期的款項或費用，包括但不限於承租人因超過租賃期限而產生的任何債務，則在房東向擔保人發出本文規定的書面通知後，擔保人應在5個工作日內向房東或業主指定代理人支付因租客未能履行義務而應支付給房東的任何和所有款項。
1.1.2.
其他規定。如承租人未能按第2.2.1節的規定以外的規定，履行租賃合同的任何條款或條件。在房東書面通知擔保人後，擔保人應在房東通知擔保人後5個工作日內開始履行該等條件、契諾和條款，如果擔保人未能在上述5個工作日內完成履行，擔保人應在上述時間內開始履行，並應努力在下文規定的合理時間內完成履行。
1.1.3.
利息和額外損害賠償。除了支付租金和其他款項，以及因承租人不履行義務而可能要求擔保人履行租約的任何和所有其他條款、條件和條款外，擔保人同意向房東支付因承租人不履行義務而直接和直接造成的任何和所有合理和必要的附帶損害和費用。擔保人還同意向房東支付因租客未能支付房東而到期和欠房東的任何和所有款項的利息，按支付時法律允許的最高利率計算。
第2.3條。擔保人陳述書。
擔保人應在履行本擔保前及其後應業主要求，隨時向業主提交經擔保人首席財務官核實真實、準確、完整的擔保人當前財務報表，包括最近一年的資產負債表和損益表(統稱為“報表”)，該報表應準確、完整地反映擔保人的財務狀況。房東同意對聲明保密，但房東有權將聲明交付給租約中所述房產的任何擬議買家或產權負擔人。儘管如上所述，只要擔保人仍然是美國證券交易所的上市公司，且擔保人的英文財務報表可公開供房東審查，則擔保人應通過提供當前可獲得的此類公開可用信息的鏈接來履行第2.3節規定的義務。
第三條房東的權利
第3.1節。執法
儘管有第2.2.1節的規定。如上所述，房東保留權利，如租客未能支付租金、物業税、營運費用及根據租約條款可能到期而欠下的其他款項，則有權起訴租客或擔保人或兩者，並向擔保人或租客或兩者強制執行房東根據租約條款可能享有的租金、物業税、營運費用及其他應計款項的任何及所有權利，而無須事先通知租客或擔保人，亦無須就此向任何一方提出要求。擔保人理解並同意其在本擔保下的責任為主要責任(以及與承租人的連帶責任)，並且在業主根據本租賃或本擔保可能產生的任何訴訟權利中，業主可以選擇對擔保人提起訴訟，而無需對承租人採取任何行動或獲得任何判決。
第3.2節。擔保人的豁免權
除本保函另有明確規定外，除本保函中的任何其他免責聲明外，擔保人特此免責：
(c)
它現在或將來可能擁有的要求或要求房東針對租户或任何其他第三方享有的任何權利或補救措施的任何和所有權利，無論是根據《加州民法典》第2845條還是以其他方式；
(d)
在承租人在租約項下的所有義務全部履行之前，承租人就根據本租約支付的任何款項向承租人代位或向承租人報銷的任何和所有權利；以及
(e)
(I)在對擔保人提起訴訟之前，或(Ii)作為貸方或抵押品抵銷本合同項下所欠款項的權利。
第四條.變更、修改或轉讓
第4.1節。租契的續期、修改或更改的效力
擔保人理解並同意，儘管有《加州民法典》第2819條的規定，擔保人在本擔保項下的義務不得因租約的任何延期、修改或變更而受到影響，包括但不限於租户根據本擔保書訂立任何轉租合同，或租户在租約及其各項條款下的義務，而對租約的任何延長、修改或變更，包括租户根據本擔保書訂立的轉租合同，不得以任何方式免除或解除擔保人在本擔保項下應承擔的任何義務。“租賃”一詞應包括對“租賃”的所有修訂、修改、變更和延期。
第4.2節。賦值
擔保人理解並同意，租賃的任何轉讓或由此產生的任何權利或義務，不應影響擔保人在本擔保項下的義務。
第4.3節。在執行/解決方面的延誤
擔保人理解並同意，房東未能或延遲履行其在租賃或本擔保項下的任何權利，不應影響擔保人在本擔保項下的義務，與承租人或任何第三方達成的任何和解或解除也不應免除或解除擔保人在本擔保項下的義務。
第5條.承租人的破產
第5.1節。租客破產時的法律責任
擔保人理解並同意，如果承租人破產或被判定破產，
無論是通過自願或非自願的請願書，還是向其提出組織、安排或類似救濟的請願書，或者如果任何法院指定了其財產或資產的任何部分的接管人，擔保人仍有義務向房東支付所有未付租金、物業税、運營費用以及此後在租賃項下應計的任何其他金額。
第5.2節。法律實施的效力
任何現在或未來債務人的救濟法案或類似法案或法律的任何操作，或任何法院的裁決，不得以任何方式廢除或限制擔保人履行本擔保的任何條款、契諾或條件的義務。
第六條雜項
第6.1節。通告
本保函所要求的任何及所有通知均應以書面形式發出，並由信譽良好的快遞或隔夜遞送服務或郵寄、頭等郵件、預付郵資的郵寄方式親自遞送至指定接收該通知的一方在本保函上簽字後指定的地址，或由該方在此後不時發出書面通知後指定的其他地點。
第6.2節。義務的範圍
儘管本擔保中有任何相反的規定，但雙方理解並同意，本擔保應延伸至承租人在租賃項下的任何和所有義務。
第6.3節。可分配性
本協議可由房東在任何時候全部或部分轉讓給房東在租賃房產中的權益的任何繼承人和/或房東的任何貸款人。
第6.4節。繼承人和受讓人
本擔保的條款和規定對雙方的繼承人和受讓人具有約束力，並符合他們的利益。
第6.5條。擔保的修改
本保證構成本協議雙方之間的完整協議，雙方理解並同意，本協議的規定只能通過本協議雙方簽署的書面形式進行修改。
第6.6條。人數和性別
此處使用的單數應包括複數，而此處使用的男性應包括女性和中性性別。
第6.7條。標題/標題
本保證中使用的任何標題或標題僅供參考，絕不能被解釋為本保證的一部分。
第6.8條。無效性
如果本保證的任何條款、條款、契諾或條件被認定為無效、無效或不可執行，則其餘條款應保持完全有效，不得以任何方式受到影響、損害或無效。
第6.9節。管轄權
本協議及其任何條款或條款的有效性，以及雙方在本協議項下的權利和義務，應根據加利福尼亞州的法律進行解釋和解釋。擔保人同意加州任何有管轄權的州或聯邦法院的管轄權，在那裏房東可以選擇
發起訴訟以執行其在本協議項下的權利。
第6.10節。連帶和連帶
如果不止一方當事人作為擔保人簽署了本文書，則每一方當事人的義務應是連帶的。
第6.11節。律師費
如果有必要強制執行本擔保的任何條款和規定，無論是否提起訴訟，勝訴方應有權獲得與此相關的合理成本和支出，包括但不限於合理的律師費，以及法律允許的其他成本和支出。
第6.12節。付款和履約的保證
雙方理解並同意，該擔保是無條件和持續的，是付款和履約的擔保，而不是託收的擔保。
第6.13節。放棄陪審團審判/司法參考房東和擔保人特此承認並同意，本租約第14.6節的規定應以引用的方式併入本擔保書中，並且該節中所有提及“承租人”的內容應被視為在本擔保書中提及擔保人。
第6.14節。對應的；數字簽名。如果適用，本擔保可用一份或多份副本簽署，每份副本應構成一份正本，所有副本均應是同一份協議。如果適用，雙方同意接受本擔保的數字圖像(包括但不限於PDF、JPEG、GIF文件或其他電子簽名形式的圖像)，以反映雙方或一方的執行情況，作為真實和正確的原件。
[以下頁面上的簽名]
第七條.執行
茲證明，簽字人已簽署本擔保，並已於2021年12月22日生效。
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康乃德生物控股有限公司，開曼羣島公司 |
發稿：/s/鄭偉 |
印刷姓名：鄭偉 |
頭銜：首席執行官 |
地址：加州聖地亞哥12265 El Camino Real，Suite350，CA 92130 |
附件X
工作信函量身定做
房東應促使承包商按照詹斯勒編制的、日期為2021年10月13日(本文件附件為附件X-1)的空間平面圖(“平面圖”)中所示，對該房屋進行承租人改進(“承租人改進”)。承租人承認房東已經提交了承租人改善工程的估計時間表。房東應盡商業上合理的努力，使承租人的改善工作按照該時間表基本完成，但不對此作出任何陳述或保證，如果承租人的改善未能在該時間表規定的時間段內完成，則不對承租人承擔任何損害賠償責任。應邀請承租人蔘加每週的施工會議，並將任何可能的延誤通知承租人。因承租人要求變更而產生的任何額外費用應由承租人獨自承擔，並在開工前支付給房東。除非本計劃另有規定或業主此後書面同意，否則用於承租人改建的所有材料和飾面應為業主的建築標準。如果房東將任何額外的計劃、設備規格表或其他事項提交給承租人審批或完成，承租人應在適當的5個工作日內做出書面答覆，除非本合同規定的期限較短。承租人不得無理地拒絕批准任何事項，任何不批准應僅限於計劃中或其他方面未經承租人事先批准的項目。
如果承租人以書面形式要求對計劃或承租人此後批准的任何其他計劃進行修訂，則只要房東合理地接受此類更改請求，房東應以書面更改單通知租户任何可能導致的額外費用和/或預期租户的延遲(定義如下)。承租人應在收到變更單後2個工作日內以書面批准或不批准該變更單。承租人對變更令的批准不應生效，除非隨附全額支付因變更令而導致的承租人改善工程的額外費用。雙方理解，在租户批准變更令之前，房東沒有義務中斷或修改租户改善工作，只要變更令影響關鍵路徑項目或將延誤房東及時完成租户改善工作。
儘管租約中有任何相反的規定，如果承租人未能遵守本工作書中規定的任何時間段，要求對工程進行任何更改，未能及時支付根據本工作函應支付的任何款項，提供不準確或錯誤的規格或其他信息，或以其他方式拖延完成承租人改善工程或簽發入住證(上述任何一項在本租約中稱為“承租人延誤”)，則承租人應承擔由此產生的任何建築成本或其他費用的增加，並且開工日期應視為在所有目的下發生，包括承租人支付租金的義務，截至當日，房東合理地確定，如果沒有集體租户的拖延，它本可以將房舍交付給租户。儘管如上所述，房東應在意識到將構成或可能構成對租客延誤索賠的基礎的行為或不作為(“租客延誤通知”)後三(3)個工作日內交付關於租客延誤的書面通知；但如果房東在該三(3)個工作日內沒有交付租客延誤通知，則該行為或不作為不應構成租户延誤，直到租户收到租户延誤通知後三(3)個工作日。
業主應允許租客及其代理人在租賃開始日期前5天內進入房屋，以便承租人可以在業主事先書面批准的情況下，以令業主代表滿意的方式、條款和條件，通過自己的承包商完成本合同項下的任何工作。然而，上述在開工日期之前進入房屋的許可證的條件是，承租人的承包商及其分包商和員工必須和諧工作，不得幹擾業主正在進行的工作。如果在任何時候進入會導致不和諧或幹擾房東正在進行的工作，房東可以在24小時書面通知租户的情況下收回本許可證。許可證還以承租人承包商遵守房東對第三方承包商施加的所有要求為條件，包括但不限於承租人及其承包商和分包商維持工人賠償、公共責任和財產損失保險的金額和公司以及房東滿意的形式，並在進行任何此類進入之前向房東提供此類保險的證書。除非承租人在房產內開始經營活動，否則該入場應被視為符合租約的所有條款，但支付租金的契諾除外。房東對承租人進行的任何此類工作可能發生的任何傷害、損失或損壞不負任何責任，這些傷害、損失或損壞完全由承租人承擔風險。在任何情況下，承租人的承包商未能完成房屋內的任何工作都不應延長開工日期。
承租人特此指定Leeza Argier(largier@ConnectPharm.com)為其代表、代理人和實際代理人，用於接收通知、批准提交和發出變更請求，房東有權依賴此人的授權和指示，就像承租人發出的一樣。承租人在向業主發出書面通知後，可隨時修改其施工代表的指定。
附件X-1
