附件 10.81

買賣協議

由 和之間

Aim 作為賣家的免疫科技公司

和

Acellory， Inc.，作為買家

截止日期：2022年3月3日

房產：新不倫瑞克市澤西大道783號，
新澤西州米德爾塞克斯縣

買賣協議

本 買賣協議(《協議》)日期為2022年3月3日(“生效日期”)， 由特拉華州的AIM Biootech Inc.(“賣方”)和紐約的ACELLORIES，Inc.(“買方”)簽訂。

在 考慮本協議中包含的契諾和條款，並打算受本協議的法律約束時，賣方和買方同意如下：

1. 買賣協議。賣方同意向買方出售，買方同意在遵守本協議所有條款和條件的情況下，從賣方購買位於新澤西州米德爾塞克斯縣新不倫瑞克市的澤西大道783號物業，由本協議附表1中的日期和界限更全面地描述的那塊土地及其所有附屬設施(包括但不限於所有地役權、通行權、水權、礦業權和林業權、開發權、特權、許可證、以及屬於上述土地和所有樹木、灌木和植物的所有者，或以任何方式與之有關的其他權利和利益，以及種植農作物的權利)； 連同賣方對位於任何街道牀上的任何土地的所有權利、所有權及權益，而該等土地是在上述土地的前面、或毗鄰或毗鄰的，而位於該街道的河牀上的土地是已開掘或擬建的，而賣方就上述土地的任何部分被徵用權取得或因任何街道(統稱為“財產”)的等級改變而對該土地造成的損害而享有的權利、所有權及權益，以及賣方就該土地的任何部分被徵用而未獲的任何補償，以及賣方對該土地的所有權利、業權及權益，均屬例外。在新不倫瑞克市的税務地圖上，該房產被確定為597.06號區塊，第1.01號地塊。

2. 進價。

(A) 付款金額和方式。根據本協議的規定，物業的購買價格(“購買價格”)應為390萬美元(3900,000.00美元)，支付如下：

(I) 300,000美元($300,000.00)(“初始定金”)在本協議簽署時由買方開具以Black&GernGross，P.C.(“託管持有人”)為抬頭的普通支票支付。如本協議所用，術語“保證金”是指買方因購買價格而向託管持有人支付的任何款項。保證金應由託管持有人在賣方和買方均可接受的一個或多個聯邦保險帳户中持有。

(Ii) 購買價格的餘額減去大宗銷售託管金額，應在成交時通過電匯或本票支付。

(B) 批量銷售託管金額。在成交時，買方應根據新澤西州税務局簽發的託管函(“税務託管函”)，在買方根據新澤西州批量銷售法(“大宗銷售通知”)提交一份完整的C-9600表格(“大宗銷售通知”)後，從採購價款中扣繳要求在成交時扣繳和託管的金額(如果有)，該義務在成交前沒有以其他方式履行或減少(此類金額將從採購價款中扣留和託管，稱為“大宗銷售託管金額”)，取決於收到 新澤西州的批准函或新澤西州的其他許可或指示，將全部或任何部分批量銷售託管金額釋放給 賣方或新澤西州)。批量銷售託管金額應由賣方律師根據本協議附件C形式的託管協議(“税務託管協議”)進行託管。

(C) 抵押或有事項。根據本第2(C)款的規定，買方在本協議項下的義務取決於買方從買方選擇的機構貸款人那裏獲得承諾，按現行市場利率和條款提供最高3,510,000.00美元(“抵押金額”)的抵押貸款。買方應在生效之日起二十一(21)天內提交抵押貸款申請，並應在買方提交申請後三(3)個工作日內向賣方提供該申請的真實編輯副本。買方應在買方收到抵押承諾書或拒絕抵押貸款的五(5)個工作日內，向賣方交付抵押承諾書或拒絕抵押貸款的真實副本。

(I) 如果買方在生效之日起九十(90) 天內(“抵押或有事項到期日”)內未能獲得按揭金額的按揭承諾，買方有權在不遲於下午5：00以書面通知賣方。在抵押或有事項到期日或之前終止本協議，在此情況下，託管代理應將押金退還買方，此後，任何一方均不得因此而對另一方 提出任何進一步的索賠或要求，但明確在本協議終止後仍有效的條款除外。如果買方(I)在抵押或有事項到期日之前向賣方交付抵押貸款的抵押承諾，或(Ii)未能在下午5：00前交付終止本協議的通知 。在抵押或有事項到期日或之前，應視為滿足第2(C)節規定的或有事項。

3. 押金處置；默認。

(A) 以第三方託管方式持有。保證金應由託管持有人嚴格按照本協議的條款進行託管和支付。

(B) 默認情況下。

(I) 如果買方沒有權利這樣做，並且沒有履行本協議規定的義務，賣方應 有權獲得定金和定金產生的所有利息(如果有)作為違約金。賣方獲得定金及利息(如果有)的權利應是賣方的唯一補救措施，賣方特此放棄任何追回購買價格餘額或其任何部分的權利，並放棄向買方尋求法律或衡平法允許的任何其他補救措施的權利。

(Ii) 如果賣方沒有權利這樣做，並且沒有履行本協議項下的義務，未能完成結算或以其他方式違約或違反本協議，買方有權獲得定金和定金所賺取的所有利息(如果有的話)，這是買方在本協議項下的所有其他權利和補救措施之外的權利和法律規定的權利。

(Iii) 儘管第3(B)款中有任何規定，託管持有人不得根據第3(B)款向賣方或買方支付定金，直到(A)託管持有人收到賣方和買方的書面聯合指示，或(B)輸入確定哪一方有權收取全部或部分定金的最終且不可上訴的裁決。

(C)關閉或終止時的 。如果根據本協議完成交易，託管持有人應向賣方支付保證金，並向買方支付保證金賺取的所有利息(如果有)。如果買方希望根據本協議中允許買方終止本協議的條款終止其在本協議項下的義務，買方應向賣方遞交書面終止通知，並向託管持有人提交一份副本。在任何此類終止時，押金和由此賺取的所有利息(如果有)應支付給買方， 除非本協議另有明確規定，否則本協議無效，任何一方均不再享有本協議項下的任何權利或義務。儘管第3(C)款中有任何規定，託管持有人不得根據第3(C)款向買方支付定金，直至(A)託管持有人收到賣方和買方的書面聯合指示，或(B)確定哪一方有權收取全部或部分定金的最終和不可上訴裁決的出現之前。

(D) 爭議。如果雙方當事人就保證金髮生爭議，代管持有人可以將保證金交存具有適當管轄權的法院，並開始互爭權利訴訟。在通知賣方和買方此類 訴訟開始後，託管持有人應免除與保證金有關的所有責任，但對託管持有人以前交付的任何款項進行會計處理的除外。託管持有人不對賣方或買方承擔任何責任，但對其嚴重疏忽或故意不當行為除外。託管持有人可以依賴任何一方提交給它的任何文件的真實性或真實性，不應對該文件中所述的任何行為或情況進行獨立調查。 雙方承認並同意，託管持有人可以繼續在與買方的任何糾紛或交易中代表賣方，儘管它是本合同中的託管持有人。

4. 關閉。

(A) 關閉地點。本次交易的成交和結算(“成交”)應在新澤西州米德爾塞克斯縣的一個地點進行，由賣方和買方商定，或在各方同意的情況下通過郵寄進行。

(B) 截止日期。關閉時間從上午10：00開始。在生效日期(“截止日期”)後一百二十(120)天，但賣方有權在截止日期前至少兩(2)天向買方發出書面通知，將截止日期延長至多 兩(2)個三十(30)天。

5. 買方盡職調查。

(A) 盡職調查期。“盡職調查期”是指自生效之日起至之後四十五(45)天結束的期間。

(B) 財產檢查。在盡職調查期間，買方應在合理的 時間內，並在合理的通知下，在買方自負費用和費用的情況下，對物業進行實物檢查、環境評估和買方認為合理必要的其他盡職調查，包括但不限於對現有建築及其系統的檢查、“一期”環境現場評估、測量、巖土分析、高程證明、 洪水保險證明、分區分析以及買方認為必要的任何其他檢查和調查。未經賣方事先書面授權，買方不得對物業進行任何侵入性或破壞性檢測。不得無理拒絕賣方的同意 。買方應賠償賣方因買方檢查、測試或其他盡職調查活動而產生的任何和所有損失、成本或費用，包括但不限於人身傷害或財產(包括財產本身)損壞的索賠，並使其不受損害。買受人應合理恢復因上述檢查、測試、檢查和研究對財產造成的任何有形損害。買方還應賠償賣方可能因買方僱用或簽約執行檢查、測試或其他盡職調查活動的個人或實體而對財產提出的留置權。買方根據本條款對賣方的賠償應在本協議終止或任何提前終止後繼續有效。

(C) 終止權。買方可在盡職調查期結束前以任何理由終止本協議， 或由買方自行決定在盡職調查期結束前以書面形式通知賣方終止本協議，並且在終止後，定金和定金所賺取的所有利息(如果有)應支付給買方。

6. ISRA合規。

(A) 成交前，賣方應遵守《新澤西州工業場地恢復法》(N.J.S.A.13：1K-6 et seq.，修訂本)和根據其頒佈的規則和條例(“ISRA”)，因其適用於根據本協議進行的財產銷售或轉讓，如果需要，確保由持牌現場補救專業人員(“LSRP”)(由ISRA定義)根據ISRA並按照ISRA發佈的響應行動結果(“RAO”)，該響應行動結果是 無條件的或有條件的，如第6(B)節所規定的施加ISRA條件。

(B) 買方承認，作為NJDEP發出的書面通知表明不需要採取進一步行動的書面通知，或LSRP的RAO，或對物業環境條件的同等批准，財產的使用可能僅限於商業/工業用途，或者可能對地下水的提取或使用施加限制， 可能對安裝和/或維護合適的地面覆蓋物施加義務，可能要求對工程 屏障進行監測和/或報告，和/或可能存在通過使用土地使用契約和限制施加的其他限制(統稱為“isra 條件”)。

(C) 如果賣方未在截止日期前至少三(3)天向買方交付符合本節要求的RAO，則作為買方的唯一和排他性補救措施，買方有權在截止日期前以書面通知賣方的方式終止本協議，並且在終止時，定金和定金所賺取的所有利息(如果有)應支付給買方。

7. 所有權條件。

(A)財產所有權。賣方應轉讓、買方應接受財產的可出售和可保險所有權，不受任何抵押、擔保權益、留置權、產權負擔、地役權、私人限制、索賠和他人權利的影響，但本合同附件中所列並構成本合同一部分的項目除外(“允許的例外情況”)，只要這些項目不會使所有權無法出售和無法投保。

(B) 無法傳達。如果賣方未能根據本協議的要求 在成交時將物業所有權轉讓給買方，買方有權選擇以下任何一種唯一和排他性的補救辦法：

(I) 取得賣方能夠轉讓的所有權，但減去對該財產的任何留置權的金額(固定或可確定的)的買入價 ；或

(Ii) 以書面通知賣方終止本協議，終止後，定金和定金所賺取的所有利息(如有)以及買方實際發生的費用(不超過10,000.00美元)應支付給買方。

8. 佔有。物業的佔有權應於收盤時交予買方，包括空置及無任何租約，方式為交付物業的鑰匙及賣方的買賣契約，並以本協議附件 所附的附件A的形式，由賣方正式籤立及確認，並以適當的形式記錄(“契約”)。

9. 分攤。

(A) 税收、租金等。

(I) 房產的房地產税(以評估此類税收的實際會計年度為基礎)、個人房產税 、承租人、被許可人和特許人在關閉前支付的最低水費和下水道租金、租金和賣方在關閉前收取的其他款項，以及市政垃圾清運費，應在成交之日起按日按比例由賣方和買方按比例分攤。

(Ii) 如果截至結算日該房產的房地產税單尚未開具，並且如果當時不知道本納税年度的房地產税額，則雙方同意在結清後儘快調整該等項目， 該義務在結清後繼續有效。

(Iii) 根據第9(A)條應支付給買方的任何信用額度應作為對採購價格的信用額度使用，而根據第9(A)條應支付給賣方的任何信用額度應由買方在成交時支付給賣方，作為對採購價格的補充。

(B)轉讓税。賣方應支付與本次交易相關的新澤西州房地產轉讓費。如果適用於物業的銷售，買方應支付受讓人/承租人對4A級商業物業的 費用(有時稱為“商業豪宅税”)。

10. 賣方的陳述和保證。為促使買方簽訂本協議並完成成交，賣方向買方作出以下陳述和保證：

(A) 除非可能包括在允許的例外情況中，否則不存在使用或佔用物業任何部分的租約、租賃、許可證和其他協議 。

(B) 該物業目前應繳及應付的所有税項均已繳付；並無任何有關調整該物業全部或任何部分的評估估值的訴訟待決。

(C) 賣方未收到任何與財產有關的沒收程序或其他性質的徵用程序(“徵用”)的通知，據賣方所知，沒有任何徵用受到威脅。

(D) 賣方根據其成立所在州和財產所在州的法律組織得很好，信譽良好，有資格在財產所在的州開展業務。

(E) 本協議的簽署和交付以及賣方履行本協議項下的義務已經 所有必要的公司行動正式授權，不會與《公司章程》或賣方章程的任何條款、條件或規定發生衝突或導致違反，也不會與賣方作為當事一方或賣方受其約束或財產約束的任何法律、法規或秩序、或任何協議或文書、本協議和賣方根據本協議交付的文件發生衝突或導致違反。每一項都將構成賣方的法律、有效和具有約束力的義務，可根據其各自的條款、契約和條件強制執行。對於本協議和根據本協議交付的文件的有效性或可執行性，不存在任何索賠、抗辯(個人或其他)或補償 。

(F) 賣方已支付可對物業徵收留置權或買方可承擔責任的所有税費、費用、評估和收費。

11. 免責聲明；按原樣銷售。

(A) 除本協議第10條明確規定外，我們理解並同意，賣方在任何 時間內沒有也沒有就物業作出任何明示或暗示的任何種類或性質的擔保或陳述，包括但不限於關於宜居性、適銷性、特定用途的適用性、所有權(除賣方的所有權擔保外)、分區、税務後果、潛在的或專利的實際或環境條件、公用事業、運營歷史或預測、估值、政府批准、物業是否符合政府法律、賣方或代表賣方向買方提供的物業文件或任何其他信息的真實性、準確性或完整性，或與物業有關的任何其他事項或事情。買方確認並同意，成交後賣方應將其出售並轉讓給 買方和買方，除非本協議另有明確規定 ，否則買方和買方應“按原樣、原樣、無瑕疵”接受該財產。買方不會也不會依賴賣方在本協議生效日期前作出或提供的任何明示或默示的擔保、與物業有關的擔保、聲明、陳述或信息，或賣方的僱員、高級管理人員、董事或代表或聲稱代表賣方的代理人，直接或間接、口頭或書面向其作出或提供的任何擔保、擔保、聲明、陳述或信息，也不承擔任何責任或受其約束。買方 向賣方表示，買方已經或將在成交前對物業進行此類調查，包括但不限於其物理和環境狀況, 買方認為有必要確認該物業的狀況以及該物業上或從該物業排放的任何危險或有毒物質的存在或不存在或將採取的治療措施，並將完全依賴這些信息，而不依賴賣方或其合作伙伴、代理人或員工或其代表提供的任何信息，但賣方在本協議中明確規定的陳述、保證和契諾除外。成交後，買方應承擔買方調查可能未披露的不利事項的風險，包括但不限於建築缺陷和不利的物理和環境條件，而買方在成交後，應被視為已放棄、放棄賣方(以及賣方的合夥人、高級管理人員、董事、股東、僱員和代理人)對任何和所有索賠、要求、訴訟原因(包括侵權訴訟原因)、損失、損害、責任、 買方 可能在任何時間因任何潛在或專利施工缺陷或實際情況、違反任何適用的法律(包括但不限於任何環境法)以及與物業有關的任何和所有其他行為、不作為、事件、情況或事項而向賣方(以及賣方的合夥人、高管、董事、股東、僱員和代理人)提出或聲稱的任何類型或性質的費用和開支(包括律師費和訴訟費) 。買方同意，如果在關閉之日後需要對物業進行任何清理、修復或移除有害物質或其他環境條件，則此類清理、移除或修復應由 負責，並應由買方承擔全部費用和費用。

(B) 賣方和買方確認，向賣方支付的財產銷售對價已考慮到該財產的出售符合第11條的規定。買賣雙方同意，第11條的規定在成交後繼續有效。

12. 傷亡。

(A)銷燬。如果在截止日期之前的任何時間，財產的任何部分因火災或任何其他傷亡(“傷亡”)而被摧毀或損壞，賣方應立即向買方發出書面通知(“傷亡通知”)。如果該財產是意外傷害的標的，並且修復此類損壞的費用估計超過100,000.00美元，則 買方有權在收到賣方的意外傷害通知後十四(14) 天內以書面通知賣方終止本協議，並且在終止後，定金和定金所賺取的所有利息(如果有)應支付給買方。如果買方未終止本協議，則除第12(B)款的規定外，在生效日期和結束日期之間支付的任何財產保險的收益應在結束時支付給買方，所有與財產損失相關的未付索賠和權利應在結束時轉讓給買方，而不以任何方式影響購買價格。

(B) 維修。如果該物業是意外事故的標的，但買方未根據第12(A)節的規定終止本協議，則賣方應安排對該物業進行必要的所有臨時維修，以防止該物業在截止日期前進一步惡化 和損壞。賣方有權從財產的任何保險收益中獲得補償，以支付根據本第12條(B)款進行的所有此類維修的費用。除賣方有義務修復第12(B)款中規定的財產外，如果買方未根據第12(A)款的規定選擇終止本協議，賣方沒有任何其他義務修復任何傷亡、損壞或損壞，在這種情況下，買方應 在成交時接受因意外事故造成的財產損壞或毀壞。

13. 徵用權。如果徵用在成交前影響到財產的全部或任何部分，或者如果任何徵用程序在成交前開始，或者如果在成交前發出了計劃開始徵用的通知，買方有權在收到賣方關於徵用的書面通知後十(10)天內以書面通知賣方終止本協議。 如果買方沒有終止本協議，則定金和定金所賺取的所有利息應支付給買方。購買價格應減去賣方收到的任何賠償或損害賠償的總額， 成交時，賣方應被視為已將賣方因行使徵用權或因取得財產或其任何部分而有權獲得或此後有權獲得的任何賠償或損害賠償的所有權利、所有權和利益轉讓給買方。

14.買方義務的條件。

(A) 條件。買方在本協議項下的義務取決於在成交時滿足以下每個條件(買方可在成交時或成交前以書面形式全部或部分免除其中任何一項)：

(I) 本協議中賣方提出的所有陳述和保證在截止日期均為真實和正確的 ，如同該陳述和保證是在生效日期和截止日期以及截止日期作出的一樣。

(Ii) 賣方應已履行本協議要求賣方在截止日期前或截止日期時必須履行的所有契諾、協議和條件。

(B) 條件失效。如果截止日期仍未滿足第14(A)款中規定的任何條件，則買方有權(除買方根據本協議可獲得的所有其他法律或衡平法權利和補救措施外)、 買方有權自行選擇(通過書面通知賣方)：(I)終止買方在本協議項下的義務(並且在終止後，定金和定金所賺取的所有利息(如有)應支付給買方)，或(Ii)儘管條件未滿足，但仍可完成交易。或(Iii)將成交延期不超過三十(30)天，在此期間，賣方應 盡其誠意努力滿足賣方有權滿足的任何未滿足的條件，或(Iv)如果由於賣方的故意行為或不作為而未能滿足該條件，並可通過支付一筆可確定的金額予以補救，買方 可完成成交併從購買價格中扣除該筆款項。

15. 成交時要交付的物品。

(A) 賣方。成交時，賣方應向買方交付下列物品：

(I) 正確簽署的契據，連同賣方對價宣誓書的當前格式(RTF-1)和賣方居留證明/豁免的當前格式(GIT/REP-3)。

(Ii) 以買方選擇的業權公司合理接受的形式簽署的妥善簽署的所有權誓章。

(Iii)由賣方正式簽署的附件B形式的FIRPTA證書。

(Iv) 由賣方和賣方律師正式簽署的税務託管協議。

(V) 所有權公司要求的決議和證書，以證明簽署和履行本協議和根據本協議交付的文件的適當授權；經賣方高級管理人員認證的賣方公司章程和附則 ；以及所有權公司合理要求的所有其他協議。

(Vi) 轉易第1及13條所指裁決的所有適當文書。

(Vii)入住證。如果新不倫瑞克市在賣方將房產轉讓給買方之前需要出具佔用證明或其他檢驗證明，賣方有義務獲得此類證明或批准，費用由賣方承擔，賣方應承擔由此產生的所有費用。儘管本協議包含任何相反的規定，但如果獲得本協議項下所需的任何政府證書或批准的成本超過25,000.00美元，則買方有權選擇終止本協議，此時賣方應指示託管持有人立即將定金退還買方，或者繼續執行協議，而不增加支付價格的信用額度。

(Viii) 根據本協議的任何其他規定要求賣方交付的任何其他文件。

(B) 買方。成交時，買方應向賣方交付下列物品：

(I) 購買價格。根據第2(A)(Ii)款支付的購貨價款部分。

(2) 税務託管協議。買方正式簽署的税務託管協議。

(Iii) 其他文件。根據本協議的任何其他規定要求買方交付的任何其他文件。

16. 經紀業務。雙方聲明並向另一方保證，除新澤西州高緯物業(以下簡稱“經紀人”)外，沒有任何房地產經紀人蔘與本協議的談判和完成。賣方應根據賣方與經紀人另行達成的協議，向經紀人支付房地產佣金。買方同意賠償賣方 任何房地產經紀人或代理人(經紀人除外)根據買方直接或間接與任何此類房地產經紀人或代理人交易的行為而聲稱參與本協議所述交易的任何索賠或責任。 賣方同意賠償買方任何房地產經紀人或代理人(包括經紀人)根據賣方直接或間接與任何此類房地產經紀人或代理人進行交易的行為而提出的 參與本協議預期交易的任何索賠或責任。本節的規定在本協議終止或提前終止後繼續有效。

17. 可分配。未經賣方書面批准，買方不得轉讓其在本協議項下的權利，除非為本次交易的目的將其轉讓給買方成員組成的有限責任公司。任何試圖轉讓本 協議的行為均違反本節規定，無效。

18. 通知。

(A) 本協議條款要求或允許的每一方向另一方發出的所有通知、要求、請求或其他通信均應以書面形式進行，並且，除非並直至收到通知的一方在書面通知中另有規定，否則應將通知 發送給雙方，地址分別為：

如果 打算提供給賣家：

AIM 免疫科技公司

2117 駭維金屬加工484軟件

佛羅裏達州奧卡拉，34473

注意：首席運營官彼得·W·羅迪諾三世

使用 將副本複製到：

布萊克(Br)和格恩格羅斯，P.C.

1617約翰·F·肯尼迪大道，1575套房

賓夕法尼亞州費城，郵編19103

注意：阿爾弗雷德·勞赫三世

如果 針對的是買方：

Acellories， Inc.

5 Jules Lane

新澤西州布倫瑞克，郵編：08901

使用 將副本複製到：

哈斯巴尼(Hasbani) &Light P.C.

450 第七大道，1408套房

紐約，郵編：10123

收件人：拉菲·哈斯巴尼，Esq.

如果 打算作為託管持有人：

布萊克(Br)和格恩格羅斯，P.C.

1617約翰·F·肯尼迪大道，1575套房

賓夕法尼亞州費城，郵編19103

收信人： 阿爾弗雷德·勞奇三世

通知 可由任何一方的法律顧問代表其發出。

(B) 任何此類通知、要求、請求或其他通信，如果(I)根據送達的書面收據送達，(Ii)通過美國郵政掛號信或掛號信郵寄，要求回執，郵資預付，或(Iii)送達國家認可的隔夜遞送服務以供下一工作日送達， 按上述當事人的地址送達其收件人，則就所有目的而言，應被視為已被適當地發出。根據以上第(Ii)款寄送，或根據第(Iii)款寄送，上述通知、要求或請求應被視為在(A)收件人實際收到或拒絕，或(B)寄送至任何美國郵政總局或分支機構時 被視為已發出。

19. 其他。

(A) 個標題。本協議中的字幕僅供參考；它們不構成本協議的一部分， 不影響其解釋。

(B) 繼承人和受讓人。本協議對雙方及其各自的繼承人、遺產代理人、繼承人和允許的受讓人具有約束力，並符合他們的利益。

(C) 整個協議；適用法律。本協議包含雙方對本協議標的的完整理解，取代雙方之前或雙方之間的所有明示、默示、口頭或書面的談判、陳述、諒解和協議，並完全合併在本協議中。本協議的明示條款控制並取代與任何此類條款不一致的任何履約過程和/或慣例。此後達成的任何協議對於更改、修改、解除或放棄本協議無效，除非該協議是書面的，並由尋求強制執行此類更改、修改、解除或放棄的一方簽署。本協議受新澤西州法律管轄並根據該州法律解釋。

(D)放棄陪審團審判。在任何一方就因本協議或本協議所考慮的其他協議而引起或以任何方式與本協議或其他協議相關的任何事項對其他任何一方提起的任何訴訟、訴訟或反索賠中，每一方特此放棄由陪審團進行審判。

(E) 可分開的規定。本協議的條款相互獨立且可以分離，任何條款都不會因任何其他條款可能因任何原因而全部或部分無效或無法執行而受到影響或使其無效或無法執行。

(F) 免除契約投標和購置款。賣方對已籤立契約的投標和買方對成交時應支付購價部分的投標相互免除，但本協議中的任何規定均不得解釋為放棄賣方交付契據的義務和/或買方同時承擔的支付成交時應支付部分購價的義務。

(G)性別等。本協議中使用的詞語，無論具體使用的數字和性別如何，均應視為並解釋為包括任何其他數字、單數或複數，以及任何其他性別、男性、女性或中性，視上下文而定。

(H) 對應方。本協議可以簽署任何數量的副本，每個副本應被視為與簽名出現在其上的任何一方相比的正本，並且所有這些副本將共同構成一份相同的文書。當本協議的一份或多份副本(無論是單獨簽署還是合併簽署)應由本協議中反映的所有締約方作為簽字方簽字時，本協議 應具有約束力。為貫徹上述規定，傳真、電子和/或“pdf”簽名應與原始簽名具有相同的效力和作用。

(I)時間表和展品。本協議所附的所有附表和附件均作為參考併入本協議，併成為本協議的一部分。

(J) 無豁免。本協議任何一方未能或延遲行使本協議項下的任何權利、補救、權力或特權，均不得視為放棄該等權利、補救、權力或特權，亦不得因任何單一或部分行使任何權利、補救、權力或特權而排除任何其他或進一步行使相同或任何其他權利、補救、權力或特權，亦不得將放棄任何有關任何事件的任何權利、補救、權力或特權解釋為放棄有關任何其他事件的任何該等權利、補救、權力或特權。除非以書面形式作出，並由聲稱已給予該豁免的一方簽署，否則任何放棄均無效。

(K) 個標題。本協議中包含的標題僅供參考，不是本協議的一部分，不以任何方式限制或增加本協議的條款和條款。

(L) 解釋。本協議的任何條款不得解釋為對任何一方有利或不利，因為該方或該方的法律代表或律師起草了此類條款。

(M) 時間。時間是本協議的關鍵。在計算本協議的天數時，所有天數均應計算在內，包括星期六、星期日和節假日；但是，如果本協議規定的任何時間段的最後一天應在星期六、星期日或法定假日結束，則最後一天應延長至下午5：00。下一個完整的營業日。就本節而言，“法定假日”一詞應指財產所在州的銀行選擇或可能選擇關閉的星期六或星期日以外的日子。

(N) 關閉後的佔用情況。賣方有權在成交後六(6)個月內繼續佔用該物業(由買方選擇)的107室或214室，如本協議附件D所示樓層平面圖所示。賣方 有權在原六(6)個月的佔用期到期前向買方發出書面通知，將原佔用期再延長最多六(6)個月。如果買方希望在入住期內將賣方的空間重新安置到物業中的另一個位置，買賣雙方應真誠合作，在物業中選擇另一個雙方同意的位置。賣方不應被要求向買方支付與此類佔用相關的任何租金或其他報酬。

(O) 證券備案。買方承認，賣方可在賣方根據適用於賣方的證券法律和法規提交的公開文件中披露本協議和/或本協議的存在和內容。

[下一頁上的簽名 ]

自上述日期起，雙方已簽署本協議，作為蓋章文書，特此證明，本協議具有法律約束力。

託管持有者加入

出於良好和有價值的對價(在此確認收到並充分支付)，簽字人，即附件協議中指定的託管持有人，特此同意遵守所附協議中有關持有和支付所有支付給簽字人的款項的條款，並嚴格按照該協議的條款支付此類款項。

本合同由其正式授權的代表於2022年3月3日簽署，意在受法律約束。

時間表 1

法律 説明

位於新不倫瑞克市、米德爾塞克斯縣和新澤西州的所有 有界和 描述如下：

從Jules Lane北邊線上的一點開始，距離Jules Lane北邊線與澤西大道西邊線交匯處向北315.09英尺，如果各自延伸並運行的話；

是第597號區塊的第50和49號地段，如《工業地圖，Inc.，第1節》所示，所述地圖已於1969年7月3日作為第3279號地圖，956號文件提交給米德爾塞克斯縣辦事員辦公室。

位於米德爾塞克斯縣新不倫瑞克市税務地圖上的第1.01號地段597.06號區塊。

附表 7(A)

允許的 個例外

附件 A

契據

製作者：

阿爾弗雷德·勞奇三世，《時尚先生》

將 返回至：

契據

本契約於2022年_地址為_(“承授人”)。

轉讓所有權 。出讓人授予受讓人下述財產並將其轉讓給受讓人。這筆轉賬金額為390萬美元(3900,000.00美元)。設保人確認收到該對價。

税 映射參考。在新澤西州米德爾塞克斯縣新不倫瑞克市的市政税收地圖上，該房產現在被指定為597.06號區塊，地塊1.01。

財產。 該財產由新澤西州卡姆登縣彭紹肯鎮的土地和土地上的所有建築物和構築物組成。財產的法律描述作為證據A附於本文件，並作為本文件的一部分。

通常被稱為新澤西州新不倫瑞克市澤西大道783號。

由Deed在2021年5月13日從澤西大道783號向Grantor傳達的同一房產，記錄日期為2021年6月2日，米德爾塞克斯縣辦事員在地契18471頁第683頁作為2021072808號樂器。

本運輸合同受本合同附件B中確定的產權負擔的制約，並構成本合同的一部分。

由Grantor承諾 。格蘭特承諾，格蘭特沒有做任何侵佔財產的行為。這一承諾被稱為“關於設保人行為的契約”。這一承諾意味着，設保人不允許任何其他人獲得任何影響財產的法律權利(例如，通過抵押或允許對設保人不利的判決)。

簽名。 設保人在本契約頂端的日期簽署本契約。

茲證明，於2022年_

________________________________

附件 B

FIRPTA 證書

FIRPTA 證書

國內收入項下的賣方證書
代碼段1445(FIRPTA)

修訂後的1986年《國税法》1445節規定，如果轉讓人是外國實體，則美國不動產權益的受讓人必須扣繳税款。為了通知受讓人，特拉華州AIM免疫技術公司(“轉讓人”)在出售美國不動產權益時不需要預扣税款，以下籤署人代表轉讓人 向_

1. 轉讓方是特拉華州的一家公司，不是外國公司、外國合夥企業、外國信託或外國房地產(這些術語在《國税法》和《所得税條例》中有定義)，也不是《聯邦法規》第26編 1.1445-2(B)(2)(三)所界定的被忽視的實體。

2. 轉讓方的美國納税人識別碼如下：[●].

3. 轉讓方辦公地址為[●].

轉讓方 瞭解受讓方可能會向國税局披露此證明，在此做出的任何虛假陳述都可能被處以罰款、監禁或兩者兼而有之的處罰。

根據偽證罪的處罰，簽署人聲明，簽署人已審核本證書，並盡其所知和所信，其內容真實、正確和完整，且簽署人有權代表轉讓人簽署本證書。

附件

税務 託管協議

託管 協議

協議 於2022年_特拉華州公司(“賣方”)， 和_

目擊者

鑑於， 買賣雙方簽訂的買賣協議日期為2022年_。

鑑於， 關於購買協議預期的交易，新澤西州税務、大宗銷售部門(“州”)已發出一封信函，該信函的副本作為附件A，指示將$_

鑑於， 雙方同意託管金額將由第三方代管，直至國家向賣方發出清税通知書(如下文所定義)或本協議另有規定；以及

鑑於，除本協議另有規定外，此處使用的大寫術語應與《採購協議》中的含義相同。

現在 因此，考慮到前述以及下文所載的條款和條件，雙方特此同意如下：

1.資金託管。成交時，買方應從採購協議項下的購買價格中扣除託管金額，並將其交付給託管代理。

2. 託管賬户。交易結束後，託管代理應立即將託管金額存入其律師信託賬户。 雙方確認託管代理的律師信託賬户不計息。

3. 保留代管金額。託管代理應持有託管金額，直至收到來自州政府的通知或通知副本，表明：(I)賣方不向新澤西州税務局承擔有關新澤西州税費的責任，也不再要求買方扣留賣方代管金額(“税務清關函”)；或(Ii)賣方對新澤西州税務局負有應對新澤西州税務局承擔的責任以及該責任的 程度。

4. 代管金額的支付。託管代理應按如下方式支付託管金額：(I)如果買方收到來自國家的税務清算函，託管代理應將託管金額(或其餘額)交付給賣方，或(Ii)如果國家通知買方賣方負有任何國家税務責任並要求支付全部或部分託管金額，則託管代理應將所需的託管金額分配給國家，並在收到國家分配超出部分的税務清算函後， 在國家允許的情況下賣給賣家。在任何情況下，均不要求託管代理分配超過託管金額的任何金額。

5. 託管協議。賣方和買方在此約定並同意，他們沒有任何索賠，也不得對託管代理提出任何性質的索賠，除非可能是由於託管代理的嚴重疏忽、欺詐或不當行為。賣方和買方特此賠償託管代理，並使其不會因託管代理因根據本託管協議採取的任何行為或未能採取行動而產生的任何和 所有責任、成本和費用承擔損害，但此類責任、成本或支出應由託管代理的疏忽、欺詐或不當行為引起。 託管代理不應承擔任何義務或責任，本託管協議中明確規定的除外。如果 託管代理不確定其在本託管協議項下的責任或權利，或將從買方或賣方收到與託管協議的任何規定相沖突的關於託管的指示，則託管代理應將該事實通知各方，並有權避免根據此類指示採取任何行動，除非在買方和賣方簽署的書面指示中或由有管轄權的法院的最終命令另有指示之前，保留託管。兩者以先發生者為準。通知應由託管代理根據《購買協議》中的通知條款提供。

6. 終止託管協議。本託管協議將終止，並且在託管代理按照本託管協議的規定交付全部託管金額後不再具有效力和效力。

7. 沒有利益衝突。雙方承認並同意Black&GernGross，P.C.可以繼續在與買方的任何糾紛或交易中代表賣方，儘管它是本合同項下的第三方託管代理。託管代理因本託管協議或任何此類爭議而產生的任何費用或支出應由賣方支付。

8. 適用法律。本託管協議應受新澤西州法律管轄並根據該州法律進行解釋。

9. 修正案。本託管協議只能由本協議所有各方簽署的書面形式修改，並事先徵得託管代理的書面同意。

10. 繼任者和受讓人。本協議包含的所有條款和條件應確保本協議雙方及其各自的繼承人、繼承人和受讓人的利益，並對其具有約束力。

茲證明，本協議的簽字人已於上述日期簽署本協議。

附件 D

關閉後 佔用空間