租賃

一名聯邦官員，L.P.，

特拉華州的有限合夥企業

地主

和

CENTESSA製藥公司

特拉華州的一家公司

租客

為

物業位於

38樓

One Federal Street One Federal Street

波士頓，馬薩諸塞州

2022年2月7日

目錄

展品附表

附件A房舍的平面圖

附件B定義

附件C[故意刪除]

附件D暖通空調設計標準

附件E清潔規格

附件F規章制度

附件G《生效日期協議》表格

租賃

本租約於2022年1月_日(“生效日期”)在特拉華州有限合夥企業One Federal L.P.(“房東”)和CENTESSA製藥公司之間簽訂。(“租户”)，特拉華州的一家公司。

房東和房客特此立約，約定如下：

第1條

基本租賃條款

第2條

房舍；期限；租金

第1.1條。處所的租賃。在本租約條款的規限下，業主將物業租賃給租客，租客向業主租賃物業的期限。此外，房東授予租户使用公共區域的權利，非獨佔的基礎上，與其他租户共同使用。

第1.2節。開始日期。自生效之日起，本租約的條款和條款對房東和租客具有完全約束力。自交付日期起及之後，雙方應受本租賃條款和條件的約束，並應履行其在本租賃項下的所有義務，即使開始日期尚未發生。本租賃期自生效之日起生效(如第1條所界定)。除非按照下文的規定提前終止或延長，否則該期限應在期滿之日屆滿。一旦開始日期確定，房東和租客應努力簽署一份開始日期協議，基本上採用本合同附件中作為附件G的形式，確認開始日期、租金開始日期和到期日期；但是，如果不執行該協議，不會限制或減損這些日期的發生。

第1.3節。繳交租金。承租人應在沒有通知或要求的情況下，在沒有任何抵銷、反索償、減免或扣除的情況下，以美國的合法資金電匯方式向房東支付(I)固定租金，自租金開始之日起每個月的第一天預付；(Ii)按本租賃規定的時間和方式，按本租賃規定的時間和方式支付額外租金。除非明確和具體規定

本租約、租客應向房東支付的所有額外租金、手續費、手續費和其他款項應在發票交付後三十(30)天內到期並支付。

第1.4節。第一個月的租金。在簽訂本租約的同時，承租人已向業主支付了一個月的固定租金(“預付租金”)。起租日期為每月一日的，預付租金計入第一個月的固定租金。如果起租日期不是一個月的第一天，則在起租日期，租户應繳納從起租日期至該月最後一天期間的固定租金，預付租金應計入下一個日曆月的固定租金。

第三條

使用和佔用

承租人不得將該處所用作準許用途，不得作其他用途或用途。承租人不得以構成禁止用途的方式使用或佔用處所的任何部分，或準許他人使用或佔用處所的任何部分。如果承租人將房產用於構成禁止用途、違反任何要求或導致建築物違反任何要求的目的，則承租人應在接到違反規定的通知後立即停止使用。承租人應自費獲取並在任何時候維護和遵守承租人在房屋內合法開展業務所需的所有許可證和許可證的條款和條件。

第四條

處所的狀況

第1.1條。條件；交付承租人已檢查房屋並同意(A)接受在交付條件下對房屋的佔有，以及(B)除房東的貢獻外，房東沒有義務進行任何工程、提供任何材料、產生任何費用或進行任何改建、增加或改善，以使房屋為租户的使用和佔用做好準備。承租人進行的與承租人首次佔用房屋有關的任何工作在下文中應稱為“初始安裝”。所有初始安裝應被視為“改建”，並應按照第5條的規定進行。房東向租客發出通知，説明房屋空置、掃帚清潔且符合本租約要求的條件後，房東應被視為已將房屋的所有權交給租户。不在任何特定日期或之前將房產的佔有權交付給承租人，不影響承租人根據本合同承擔的任何其他義務。房屋交付後，承租人應立即進行初始安裝，並應安裝承租人首次佔用房屋所需的所有行業固定裝置和個人財產，費用和費用由承租人自行承擔(僅限於房東根據第4.2節的規定提供的資金)。承租人開始進行初始安裝應為針對承租人的確鑿證據，即承租人已接受對當時狀況下的房產的管有，並且在接管時，房產和建築物處於本租約要求的良好和令人滿意的狀況。

第1.2節。房東的貢獻。根據第4.2節的條款和條件，房東應向租客提供租户改善津貼(“房東出資”)，金額最高可達房東的出資金額，但前提是房東根據第4.2(B)節的規定必須支付：(I)本租約完全有效，(Ii)在發出任何所需的通知和任何適用的寬限期屆滿後，不存在未得到糾正的違約事件。房東出資用於初始安裝的費用和費用，承租人應支付超出房東出資的所有初始安裝費用。房東應僅支付與初始安裝和材料直接相關的硬建築成本和勞動力

與初始安裝相關的交付給房屋；但是，如果房東的貢獻最高但不超過15%(15%)，可用於支付承租人與初始安裝相關的“軟成本”，這可能包括建築、設計工程服務、網絡、佈線、項目管理、IT和電信顧問以及其他直接搬家費用。在完成初始安裝和滿足第4.2節中規定的條件後，或在開工日期後十二(12)個月的日期發生時(以先發生的為準)，房東之前未按照第4.2(C)節的規定支付或應用於固定租金的任何金額應由房東和租客保留，房東和租客對此沒有進一步的權利或要求。

(B)房東應按月就房東對租客的貢獻支付預付款，以補償租客因上個月進行的工作而支付的費用和費用。房東的每筆進度付款的限額為：承租人在上個月支付給承租人的承包商、分包商和材料供應商的費用和開支(經承租人的首席財務官或首席行政官和承租人的獨立建築師認證)乘以分數，分數的分子是房東的出資金額，分母是合同總價(如果沒有規定或固定的初始安裝合同價格，則不包括以前從業主出資中支付的任何金額)。業主批准的所有平面圖和規格上顯示的所有初始安裝的性能，但在任何情況下，該分數不得大於1。此類進度付款應在已完成的申請書交付給業主後的下一個三十(30)天內支付。每份申請書應由承租人的首席財務官或首席行政官執行，並應附有(I)除第一份申請書外，所有承包商、分包商、材料供應商和設計專業人員的部分留置權豁免複印件，涉及房東和租客先前進度付款的所有工作、材料和服務；(Ii)租户建築師的證明，證明所申請的工作基本上是按照房東批准的計劃和規格進行的, 以及(Iii)房東或其抵押權人可能合理和及時要求的其他文件和資料。房東應在承租人向房東提交租户申請的最終申請書時，附上本第4.2(B)節前述規定所需的所有文件，以及(A)證明對初始安裝具有管轄權的政府當局已滿意地完成所有必要的檢查，並簽發所需的任何批准、許可和簽字(包括頒發房屋的永久佔用證書)，(B)根據第5.1(C)節的要求，提供初始安裝的最終“竣工”計劃和規格，以及(C)所有承包商簽發最終留置權豁免。涵蓋所有初始安裝的分包商、材料供應商和設計專業人員。接受房東貢獻的權利是承租人的專有利益，在任何情況下，這種權利都不得轉讓給任何第三方，或由任何第三方強制執行，或為第三方的利益而執行，包括任何承包商、分包商、物料工、勞動者、建築師、工程師、律師或其他個人或實體。

(C)在不限制前述規定的原則下，如在完成初步裝置及全數繳付與最初裝置有關的所有費用及開支後，業主的供款仍未全數動用，則在租客提出要求時，業主供款的餘款(如有的話)可按月用作貸方，以支付租客因根據本條例須繳付的固定租金而須付予業主的款項，只要滿足以下所有條件：(I)所有初始安裝已完成，且承租人已向房東提供相當滿意的證據，證明已全額支付與此相關的所有費用和費用，以及上文第4.2(B)節所述的所有項目；(Ii)本租約完全有效；。(Iii)在發出任何規定的通知後，以及本租約下任何適用的寬限期屆滿後，任何違約事件仍未得到糾正；及。(Iv)承租人應提供不少於三十(30)天的提前通知，告知租客要求將業主的一部分供款用作抵扣根據本租約須支付的固定租金，該通知須

註明貸款額和適用的固定租金分期付款，房東的分期付款餘額將適用於該分期付款。

(D)除房東的貢獻外，房東還應提供津貼(“房東的額外貢獻”)，金額最高可達房東的額外貢獻金額，以補償租客為房屋建造男女衞生間的費用和開支。房東的額外貢獻應按照第4.2(B)節規定的徵用程序提供給租户，並應與因房東貢獻而支付的進度付款同時支付。

(D)除業主的供款及業主的額外供款外，業主應提供最高2,270.64美元的津貼(“空間規劃津貼”)，以補償租客因租客為物業編制初步空間圖而招致的建築和工程費用。上述空間規劃津貼應在初始空間計劃交付房東後三十(30)天內提供給承租人，並附上上述建築和工程費的發票複印件。

第五條

改建

第1.1條。承租人的改建。(A)未經業主事先同意，承租人不得在房屋內或周圍進行任何更改、增加或其他物理更改(統稱為“更改”)，但油漆、牆面覆蓋物和地面覆蓋物(統稱為“裝飾更改”)等裝飾性更改除外；在以下情況下，不得無理拒絕、附加條件或拖延同意：(I)此類更改是非結構性的，不影響任何建築系統；(Ii)僅影響建築物，且在建築物或建築物外不可見；(Iii)不需要有條件的使用許可證、差異、對任何適用要求的豁免或其他救濟，以及(Iv)在所有方面都符合所有適用要求。

(B)圖則及規格。在進行任何改動(包括初始安裝)之前，承租人應(I)除裝飾性改動外，向房東提交該擬議改動的詳細計劃和規格(“計劃”)供其批准，(Ii)獲得任何政府當局為擬議改動所需的所有許可、批准和證書，並將其副本提供給房東，(Iii)如果承租人以前沒有向房東提供保單或工傷保險(包括承租人僱用的所有人)的保單或證書的副本，則承租人應自費向房東提供。與該等改建有關的保險(包括承租人及承租人的承包商及分包商)及商業一般責任保險(包括財產損失保險)及建築商的風險保障(如第11條所述)，均以業主合理要求的形式，在業主合理要求的期間及金額向業主提供，並指定房東、業主代理人、出租人及任何抵押權人為額外保險人；及(Iv)就任何估計成本超過150,000.00美元的改建而言，須向業主提交令人合理滿意的證據，證明承租人有能力完成並全數支付該等改建(裝飾改建除外)。此外，對於影響任何建築系統的任何更改，租户應向業主提交令人滿意的證據，證明擬議的更改是由業主指定的工程師為受影響的建築系統設計或審查和批准的。承租人應在進行任何裝飾改動前不少於五(5)個工作日通知房東, 該通知須載有對該項裝飾性更改的描述。業主對這些圖則的審查或批准不應構成業主對這些圖則完整或適合其預期用途的陳述或保證。房東對租户或任何其他個人或實體不承擔任何責任或責任。在不限制前述規定的情況下，在審查適用圖則的同時，房東將通知承租人哪些擬議的變更構成專業變更，承租人在合同期滿時將被要求拆除，但承租人應在與該等圖則同時交付的承租人通知的第一頁頂部突出顯示下列大寫粗體圖例

房東應在房東批准這些平面圖和規格時通知租户，其上顯示的哪些變更是特殊變更，可能需要在租約期限結束時拆除。

(C)政府批准。承租人應獲得所有改建所需的建築許可證和政府當局的其他批准。此外，在需要時，承租人應迅速獲得任何政府當局要求的此類變更的部分和最終批准證書。承租人應在發放許可證或批准書後不遲於三十(30)天內將副本交給房東。此外，承租人應在不遲於各自的變更完成後三十(30)天內，按照美國建築師協會於1990年6月發佈的命名慣例(或業主合理要求的其他命名慣例)和磁性計算機介質，提交在AUTOCAD計算機輔助繪圖和設計系統(或業主可能合理要求的其他系統或媒介)上準備的此類變更的“竣工”圖，以及以DFX格式或業主可接受的其他格式翻譯的此類記錄圖紙和規格的磁性計算機介質。

第1.2節。更改的方式和質量。所有改建均應：(A)以良好和熟練的方式且無瑕疵；(B)除裝飾性改建外，基本上按照業主批准的計劃進行；(C)由承租人選定並經業主批准的承包商進行，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延；以及(D)符合本租約條款以及業主不時採用的所有施工程序和法規的所有要求。所有材料和設備應為一流的質量，至少等於業主不時採用的當時適用的建築物標準，該等材料或設備(租户的財產除外)不受任何留置權或其他產權負擔的約束。根據要求，房東將向租户提供一份預先批准的承包商名單。

第1.3節。移走承租人的財產。承租人的財產應保留為承租人的財產，承租人可在到期日或之前的任何時間將其移走。在不遲於到期日之前，承租人應自費將承租人的所有財產從房屋中移走。此外，除非房東另有指示，否則在不遲於到期日之前，承租人應自費拆除任何特殊改動，並封閉由承租人或代表承租人在房屋內進行的任何樓板穿透。承租人須以良好及熟練的方式，維修及恢復因承租人移走任何改建或承租人財產或封閉任何樓板滲漏而對處所或建築物造成或導致的任何損壞。如果承租人未能履行本第5.3節規定的任何義務，則房東可以選擇履行任何此類義務，在這種情況下，承租人應補償房東所有實際自付的費用和房東發生的費用。任何改動或承租人的財產在租期屆滿(或本租約提前終止)前仍未移走，應被視為已被放棄，房東可保留或移走並處置它們，並修復和恢復由此造成的任何損壞，費用由承租人承擔，不對承租人承擔任何責任或責任。租客的所有財產和所有在本租約期滿(或更早終止)後仍留在房屋內的改建應在本租約終止時成為業主的財產。

第1.4節。機械師的留置權。承租人應在收到承租人通知後十(10)天內，自費解除或解除因承租人或承租人代表承租人進行或聲稱進行的任何工作，或向承租人提供或聲稱已向承租人提供的材料或服務而記錄或提出的針對不動產的任何留置權、產權負擔或抵押。這種解除應通過按照適用要求支付或提交保證金的方式進行。

第1.5條。勞資關係。承租人不得僱用或允許僱用任何承包商、機械師或勞工，或允許將任何材料交付給建築物或在建築物內使用，如果業主唯一判斷這種僱用、交付或使用將幹擾或導致

與業主、租户或其他租户或佔用者在建築物的建造、維護或運營中與其他承包商、機械師或勞工發生的任何衝突。如果發生這種幹擾或衝突，在房東的要求下，承租人應立即讓所有造成這種幹擾或衝突的承包商、機械師或工人離開大樓。

第1.6條。租户的成本。承租人應在發票交付後三十(30)天內，補償業主在本租賃期限內因承租人或代表承租人提出或進行的變更(包括初始安裝)而實際發生的所有商業上合理的自付費用、支出和費用，包括與以下方面相關的費用：(A)業主審查圖則(包括審查批准申請)和/或監督變更的執行，以及(B)在進行任何變更期間提供建築人員，操作電梯或其他方便租户改裝的。如果承租人沒有聘請業主代理人在承租人履行初始安裝的過程中發揮施工監督作用，則承租人沒有義務向業主代理人支付與房屋的初始建造相關的施工監督費。如果承租人聘請業主代理人履行與初始安裝有關的施工監督職責，則承租人應向業主代理人支付相當於該工程施工投標的5%(5%)的工程監理費。此外，如果承租人或其代表在本租賃期限內提出的任何後續改建費用總計超過75,000.00美元，則承租人應應要求向房東代理人支付相當於該等改建施工標價的5%(5%)的建築管理費。與初始安裝有關的費用、費用和費用可從業主的供款中扣除。應房東要求, 承租人應向房東提交合理的證明文件，證明承租人在設計和施工任何變更時所產生的硬成本和軟成本。

第1.7條。租户的設備。承租人在將任何重型機械、重型設備、運費、大件物品或固定裝置(統稱為“設備”)移入或移出大樓之前，應通知業主，並應向業主支付業主實際發生的與此相關的任何自付費用。如果此類設備需要特殊處理，承租人同意(A)僅僱用持有所有必要許可證的人員進行此類工作，(B)與此相關的所有工作應符合所有適用要求，以及(C)此類工作只能在業主指定的時間內進行。

第1.8條。法律合規性。圖則的批准或業主對任何改動的同意，不應構成業主對該等圖則或改動符合任何要求的陳述。房東對房東批准任何平面圖或房東同意承租人進行任何改動，不對租户或其他任何一方負責。如果政府當局的命令或指令要求業主對建築物的任何部分進行任何改動或改善，以符合適用的要求，並在因租户或其代表所作的任何改動所引起的範圍內，業主須支付業主因該等改動或改善而產生的所有費用和開支，作為額外租金。

第1.9條。有損失的風險。承租人同意使用和佔用房屋，風險由承租人自行承擔；業主對承租人或透過承租人或承租人提出申索的人的傢俱、固定裝置、設備或其他個人財產的任何損失或損壞，不論如何，概不負責，但除M.G.L.第186章第15節另有規定外，業主對因火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、氣體、空氣污染物或排放物、電力、電力或電子發射或騷擾、水、雨或雪或從建築物任何部分或喉管、用具、設備或管道滲漏而造成的任何人身或財產傷害或損壞，概不負責。或從屋頂、街道或地下，或從任何其他地方，或由潮濕、破壞、惡意破壞或任何其他任何性質的原因造成的，但僅在M.G.L.第186章第15節另有規定的範圍內除外。在任何情況下，業主均不對承租人的保險所涵蓋的任何損失負責

業主或其代理人不對大樓內的其他租户或個人造成的任何此類損害或因施工任何私人、公共或準公共工程而造成的損害負責；業主也不對房屋或大樓中的任何潛在缺陷負責。

第1.10節。樓層荷載。承租人不得在房屋的任何樓層上放置超過每平方英尺50磅的“活負荷”。房東有權合理地指定租户希望在房屋內放置的所有設備的位置，並對其重量進行限制。

第六條

修理

第1.1條。房東的維修保養費用。除本合同第6.2節規定外，業主應按照適用於類似建築的標準，對(I)建築系統、(Ii)公共區域和公共設施、(Iii)屋頂、外牆(包括外窗)和其他結構構件進行操作、維護和進行所有必要的維修(包括結構和非結構)。前述規定不應限制或減損第11.2節規定的代位權豁免。

第1.2節。租户的維修和保養。承租人應立即按照第5條的規定，自費：(A)按照可比建築物的標準，保持和維護房屋及其每一部分的狀況和維修狀況良好，包括所有門、內窗、固定裝置、內牆、地板、天花板、標牌的外部和內部部分，以及位於房屋內並專門為其提供服務的所有線路、電力系統和設備以及類似設備；以及(B)對房屋和固定裝置進行所有非結構性維修，位於建築物內的設備和附屬設備(包括位於建築物內的所有電氣、管道、供暖、通風和空調、灑水器和生命安全系統，從與建築系統的連接點專用)，以保持建築物處於良好的工作狀態和狀況，但合理的磨損和損壞除外，租户不承擔責任。因承租方的任何作為、不作為、疏忽或不當行為或承租方將承租人的財產或設備移入、移入或移出房產而造成的對建築物或其任何部分的損壞，或對需要進行結構或非結構維修的任何固定附着物、設備或附屬設施的損壞，應由(I)承租人自費維修，如果所需維修屬於非結構性質，且不影響外門、外窗或任何建築系統，或(Ii)業主，如果所需維修屬於結構性，則影響外門, 外窗或任何建築系統。所有承租人的維修應採用與大樓標準一致的優質材料，質量良好。前述規定不得限制或減損第11.2節規定的代位權豁免。

第1.3節。恢復性的工作。業主保留對建築物、公共設施和/或建築系統進行所有更改、更改、增加、改進、維修或替換的權利，包括改變入口或通道、門和門道、走廊、電梯、樓梯、廁所或其他公共區域(統稱為修繕工程)的佈置或位置，這是業主認為必要或適宜的。及將進行該等修復工程所需的所有材料帶入樓宇內，但前提是(A)任何樓宇服務水平不得因此而在任何重大方面較本租約業主所需的水平有所下降(但在進行任何該等修復工程期間該等服務水平的暫時改變除外)，及(B)租客根據本租約的條款及條件進入及安靜地享用物業以作準許用途的權利不會受到重大損害。在進行修復工程期間，業主應盡合理努力盡量減少對租客使用和佔用房屋的幹擾。承租人不得因租金價值的減少而獲得租金減免或津貼，不得實際或推定全部或部分驅逐承租人，不得免除承租人在本租賃下的任何其他義務，也不得

業主因業主、租客或其他人執行或不執行任何修復工作而引起的不便、煩擾或業務傷害而承擔的責任。

第七條

税收、營業費用和保險費用的增加

第1.1條。定義。就本條第七條而言，下列術語應具有下列含義：

(A)“評估估值”指波士頓市政府為徵税目的對不動產進行評估的金額。

(B)“基本保險費”是指基本費用年度應支付的保險費。

(C)“基本業務費用”係指基本費用年度應支付的業務費用。

(D)“基税”係指基税年度的應繳税額。

(E)“比較年”是指(1)就税收而言，每個納税年度在基本納税年度的最後一天之後開始；(2)在營業費用和保險費用方面，每個歷年在基本費用年度的最後一天之後開始。

(F)“保險費”是指業主在為不動產投保方面發生的所有費用和開支的總和，包括火災、意外傷害、責任、工傷賠償和業主可能不時維持的其他保險的所有保費。

(G)“營運開支”是指業主或其代表就物業的擁有權、營運、管理、維修及保養而支付或招致的所有成本及開支的總和，該等成本及開支可包括但不限於以下各項：(X)業主大樓辦公室的租金價值；及(Y)任何資本改善的成本及開支，如(I)業主真誠地作出合理判斷，以減少所提供的營運開支(例如節省人力或能源)，在任何比較年度的運營費用中包含的金額不得超過合理預期因安裝和運行該改進而節省的金額，和/或(Ii)符合一項要求，該要求在生效日期後首次生效(無論是通過通過、頒佈、應用、解釋或其他方式)。每項資本開支的“年度撇賬”應計入作出該等資本開支的每一租賃年度的營運開支內, 以及其後每個租賃年度。“年度撇賬”的計算方法為：(I)將資本開支的原始成本除以資本開支的使用年限(使用年限由業主根據房地產業的慣常做法，以合理酌情權釐定)；及(Ii)在資本開支的未攤銷餘額上加上一個利息因數，該利息因數是根據機構貸款人就建築物所在地區內類似物業的長期按揭所收取的利率計算出來的。營業費用不應包括任何不包括的費用。在釐定每個比較年度的營運開支金額時，如在任何該等比較年度內任何時間樓宇可出租面積的租户佔用少於95%，則根據佔用情況而變動的營運開支，例如清潔成本，須於該比較年度釐定為相等於該比較年度的入住率為95%的情況下通常預期將會產生的同類開支。

(H)“報表”是指分項報表，其中包含(一)任何比較年度的基本税項和税項，(二)任何比較年度的基本業務費用和業務費用，和/或(三)任何比較年度的基本保險費用和保險費用。

(I)“納税年度”是指從7月1日至6月30日的十二(12)個月期間(或波士頓市政府可能正式採用的其他期間，作為房地產税的會計年度)。

(J)“税項”指(I)就全部或任何部分不動產而不時評估、徵收或徵收的所有房地產税、評税、污水費及水費、差餉及收費及其他政府徵費、徵費或收費，不論是一般、特別、普通、非常、預見或不可預見的；。(Ii)就全部或任何部分不動產評估、徵收或須繳付的所有商業改善區徵收、收費及收費。及(Iii)因尋求抵減或抗辯上述任何事項或不動產的評估估值而產生的所有開支(包括合理的律師費及支出、專家及其他證人費用)(但如在基税年度內發生，該等開支將不計入基本税項)。税金不應包括(X)因房東遲交税款而產生的利息或罰款，(Y)特許經營權、轉讓、贈與、繼承、遺產、資本收益或對房東徵收的淨收入税，或(Z)可分配給車庫的税款、評估等。如果房東選擇按年分期支付任何評估，則(I)該評估應被視為已如此劃分，並應按法律允許的最大分期付款數量支付，及(Ii)每個比較年度應支付的該評估的分期付款，連同該比較年度該等分期付款的應付利息以及法律規定應支付的所有分期付款，均應被視為已如此分配，猶如該評估已如此分配一樣。如果在任何時候更改生效日期的現行徵税方法，以代替或作為全部或部分税收的附加税，則應評估、徵收或徵收(1)税、評税、徵款, 根據從不動產收到的收入或租金徵收或收費，不論是否全部或部分作為資本徵税或其他；(2)由全部或部分不動產衡量或基於全部或部分不動產並向房東徵收的税、評税、徵税、徵收或收費；(3)以租金衡量的許可費；或(4)對全部或部分不動產徵收的任何其他税、評税、徵税、徵收、收費或費用，包括商業改良區的徵收、費用和收費，則所有該等税項、評税、徵費、徵收、收費或費用或其如此量度或根據的部分，須當作已包括在税項內。

第1.2節。承租人的納税情況。(A)如果基税年度之後的任何比較年度的應繳税款超過基税，則承租人應向房東承租人支付超出部分的比例份額(“承租人的納税”)。對於每個比較年度，房東應向租户提供房東對該比較年度的租客納税的合理估計(“納税估計”)。承租人應在該比較年度內每個月的第一天向房東支付相當於該比較年度估計税款的1/12的金額。如果房東在比較年度開始後提交了一個比較年度的納税評估，則(I)在向租户提供納税評估的月份的下一個月的第一(1)天之前，房客應在每個月的第一(1)天向房東支付一筆金額，相當於根據第7.2條租客在上一比較年度的最後一個月中每月應向房東支付的金額；(Ii)在向租客提供估税額或連同估税額後，房東須立即通知租客，説明先前就該比較年度所作的租客估税分期付款是否大於或少於租客就該比較年度所作的估税分期付款及其差額；及(X)如有差額，則租客應在被要求繳交差額後三十(30)天內支付差額，或(Y)如多付租金，則房東須將多付的款額抵扣其後應繳的租金；及(Iii)向租客提供課税估計的月份的下一個月的第一(1)日，以及

此後每個月的第一天(1日)，在該比較年度的剩餘時間內，承租人應向房東支付相當於估計税款的1/12的金額。

(B)業主在釐定一個比較年度的税項後，須在合理的切實可行範圍內儘快向租客提交該比較年度的租客繳税報表。如果報表應顯示租户根據第7.2(A)條支付的金額超過了該比較年度租户的實際納税金額，則房東應將超出的金額計入後續應支付的租金中。如果該比較年度的報表應顯示承租人支付的金額少於該比較年度的承租人納税金額，則承租人應在向承租人交付報表後三十(30)天內支付差額。如果(I)在提交報表時，本租約的期限已經屆滿，(Ii)租户已經遷出並交出房產，以及(Iii)報表顯示租户根據第7.2(A)節支付的金額超過了該比較年度的租户的實際納税金額，則超出的金額(如果有)應用於當時未支付的租金或其他費用(如果有)，以及在申請後的剩餘部分(如果有)，房東將在房東提交該比較年度的租户納税報表後六(6)個月內支付給租户。

(C)只有業主才可提起訴訟，以降低或降低房地產的評估估值，而租客在未經業主事先書面同意的情況下，不得提起任何此類訴訟。如基年應付税項因任何原因而減少或減少，應相應修訂基本税項，所有比較年度因承租人繳税而先前已支付或應支付的額外租金將以該減少為基礎重新計算，而承租人應在開單後三十(30)日內向業主支付先前計算並支付予業主的該等額外租金金額與因該等重新計算而應支付的金額之間的任何差額。如果房東收到任何比較年度的減税或退税，房東應在隨後支付的本合同項下到期的租金中扣除租客在減税或退款中所佔的比例份額，扣除房客為實現該減税或退款而產生的任何費用的比例份額，該金額不得超過承租人在該比較年度支付的税款。房東沒有義務提交任何申請或提起任何訴訟，以尋求減税或減税或評估估值。

(D)租客應負責按房產或其內容評估的任何個人財產税，或目前有效或今後頒佈的任何佔用或租金税，如果該等税款由房東支付，租客應在房東提出要求後三十(30)天內向房東支付該等税款。

(E)承租人有義務支付承租人的税款，不論承租人是否因給予承租人或任何政府當局同意的任何減税、減税或豁免繳税，或因承租人的外交或其他免税身份而獲豁免繳税。

第1.3節。承租人的經營性付款。(A)如果在任何比較年度應支付的營業費用超過基本營業費用，則承租人應向房東承租人支付超出部分的比例(“承租人的營業費用”)。對於每個比較年度，房東應向租户提供房東對該比較年度租户經營費用的合理估計(“費用估計”)。在該比較年度內，租户應在每個月的第一天向房東支付相當於費用概算的1/12的金額。如果房東在比較年度開始後提交了一份費用預算，則(I)在向租户提供費用預算的月份的下一個月的第一天之前，房客應在每個月的第一天(1日)向房東支付一筆金額，相當於房客在上一比較年度的最後一個月根據第7.3條每月應向房東支付的金額；(Ii)在向房客或與房客一起提供費用預算後，房東應立即通知房客，説明租户的經營分期是否

(X)如有差額，承租人應在被要求支付差額後三十(30)天內支付差額，或(Y)如有多付，房東應將多付的款項記入隨後應支付的租金中；及(Iii)在向承租人提供費用估計數的月份的下一個月的第一天，在此後整個比較年度的剩餘時間內，承租人應在每個月的第一天(1日)向房東支付相當於費用估計數的1/12的金額。

(B)在每個比較年度屆滿後，房東應立即向租客提供上一個比較年度的租客經營付款報表。如果報表顯示租户根據第7.3(A)條支付的金額超過了租户在該比較年度的實際運營付款金額，則房東應將超出的金額計入後續應支付的租金中。如果報表顯示承租人支付的金額少於承租人在該比較年度的經營付款，則承租人應在向承租人交付報表後三十(30)天內支付差額。如(I)在提交報表時，本租約的年期已屆滿，(Ii)租客已遷出並交出物業，及(Iii)報表顯示租客根據第7.3(A)條支付的款項超過租客於該比較年度的實際營運付款，則超出的款額(如有)將用於抵銷當時未繳的租金或其他費用(如有)，而在申請後剩餘的款項(如有)將由業主支付予租客。

第1.4節。承租人的保險金。(A)如果任何比較年度的應付保險費超過基本保險費，則承租人應向房東承租人支付超出部分的比例(“承租人的保險費”)。對於每個比較年度，房東應向租户提供房東對該比較年度的租客保險金的合理估計(“保險費估計”)。承租人應在該比較年度內每個月的第一天向房東支付相當於保險費估計的1/12的金額。如果房東在開始後的一個比較年度提供保險費估算，則(I)在向承租人提供保險費估算的月份的下一個月的第一(1)天之前，承租人應在每個月的第一(1)日向房東支付相當於前一比較年度最後一個月根據第7.4條應向房東支付的金額，(Ii)在向承租人提供保險費估算後或與之一起立即支付給房東，房東應向租户發出通知，説明先前在該比較年度支付的承租人保險金的分期付款是否大於或少於根據保險費估計在該比較年度支付的承租人保險金的分期付款，以及(X)如果出現差額，承租人應在要求支付差額後三十(30)天內支付差額，或(Y)如果出現多付，房東應將差額記入隨後應支付的租金中。及(Iii)向承租人提供保險費估計的月份的下一個月的第一(1)日, 在此後整個比較年度的剩餘時間內，承租人應在每個月的第一天(1日)向房東支付相當於保險費估計的1/12的金額。

(B)在每個比較年度屆滿後，房東應立即向租客提供上一個比較年度的租客保險金結算單。如果聲明顯示租户根據第7.4(A)條支付的金額超過了該比較年度的租户保險支付的實際金額，則房東應將超出的金額計入後續應支付的租金中。如果報表顯示承租人支付的金額少於該比較年度的承租人保險金，則承租人應在向承租人交付報表後三十(30)天內支付差額。如果(I)在提交報表時，本租約的期限已經屆滿，(Ii)承租人應已遷出

並且(Iii)聲明顯示租客根據第7.4(A)節支付的金額超過了該比較年度的租客保險實際支付金額，則超出的金額(如果有)應用於支付當時未支付的租金或其他費用(如果有)，並且在申請後剩餘的部分(如果有)將由業主支付給租客。

第1.5條。不放棄；爭議。(A)業主如未能就任何比較年度及時提交任何報表，並不損害業主其後就該比較年度或其後任何比較年度提交報表的權利，亦不得損害業主其後就該比較年度提交經更正報表的權利。

(B)發送給租客的每份聲明應構成房東和租客之間陳述的賬目，並對租客具有最終約束力，除非租客(I)在該聲明中規定的金額到期時向房東支付款項，但不損害租客審核該聲明的權利，以及(Ii)在該聲明交付後六十(60)天內，向房東發出書面通知，反對該聲明，説明反對的理由，並説明租户將審計與租户反對的物品有關的記錄。承租人和代表承租人的所有審計師、代表、承包商、代理人和代表承租人蔘與有關經營費用、保險費或税收的任何審查、審計或爭議的第三方應簽署並向房東提交一份保密協議，協議的形式和內容應令房東合理滿意，根據該協議，這些各方同意不向任何第三方披露與該審查有關的任何信息。承租人同意，承租人不會在與本租賃項下的任何審查、審計或爭議相關的情況下，僱用任何應按應急費用獲得全部或部分補償的個人或實體。如果承租人滿足上述條件，承租人可以審查或審計主題比較年度的營業費用、保險費用或税項(如適用)。如果雙方在承租人進行審查或審計後三十(30)天內不能解決任何關於此類陳述的正確性的爭議，則任何一方都可以將審查或審計中提出的問題提交給由房東選擇並得到承租人合理接受的全國公認的會計師事務所, 而這些會計師的決定對房東和租客具有最終約束力。如果上述會計師確定租客支付的款項超過了本協議規定的正當到期金額，則房東應在上述會計師作出決定後立即將多付的金額退還給租客，如果該等會計師確定租客少付了本協議規定的正當到期金額，則應在上述會計師作出決定後，由租客立即向房東支付該少付的款項。承租人應支付與此程序相關的費用和支出，除非該會計師認定房東在該比較年度多報了超過3%(3%)的運營費用，在這種情況下，房東應支付合理的自付費用和承租人發生的費用。除第7.5節規定外，承租人無權通過司法程序或其他方式對任何陳述的準確性提出異議。

第1.6條。按比例分配。如果起租日期不是1月1日或7月1日(視情況而定)，則根據本條第7條就發生起租日期的比較年度的任何額外租金應根據適用的比較年度的天數進行分攤。如果到期日發生在12月31日或6月30日(視情況而定)以外的日期，則本條第7條規定的發生該到期日的比較年度的任何額外租金應根據各自比較年度的天數進行分攤。於本租約期滿或提前終止時，本細則第7條項下之任何額外租金須於提交上一比較年度報表後三十(30)日內調整或支付。

第1.7條。租金不減。在任何情況下，運營費用、保險費用或税收在任何比較年度中低於基本運營費用、基本保險費用或基本税項(視情況而定)均不會導致固定租金或本合同項下應支付額外租金的任何其他組成部分的減少。

第1.8條。生存。本第7條的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第八條

法律規定

第1.1條。遵守要求。

(A)租客遵守規定的情況。承租人應自費遵守並應使該處所符合適用於該處所和/或承租人對該處所的使用或佔用的所有規定；但承租人無義務對建築物進行結構維修或改動，或對建築系統進行修理或改動，或安裝新的建築服務設備，如火警探測或滅火設備，除非該等要求的適用是由於或由於(I)承租人使用或佔用房產的特定方式和性質，有別於一般辦公用途，(Ii)承租人進行的改動，或(Iii)承租人違反本租約的任何規定。任何此類維修或改建應由承租人承擔費用：(1)如果該等維修或改建是非結構性的，並且不影響任何建築系統或房屋外的任何區域；或(2)如果該等維修或改建是結構性的或影響任何建築系統或房屋外的任何區域，則由房東承擔。如果承租人瞭解到任何不遵守適用於該房屋的任何要求的情況，承租人應立即通知房東。但不限於，在房屋內(應包括任何和所有進出構成房屋各部分的樓層的任何和所有通道，如果房產包含多個這樣的樓層)，承租人應負責遵守美國反興奮劑機構的適用條款。

(B)危險材料。承租人不得導致或就任何承租方而言，允許(I)任何危險材料進入建築物，(Ii)在建築物和/或建築物內或附近儲存或使用危險材料，或(Iii)在不動產內或附近逃逸、處置或釋放任何危險材料；但是，承租人可以使用含有普通和習慣危險材料的清潔用品和材料，條件是：(I)此類用品和材料通常用於日常和習慣的一流商務辦公作業，以及(Ii)所有此類危險材料的儲存、運輸、使用和處置符合所有適用要求。承租人應對因承租人或任何承租方的行為或不作為而產生或導致的、直接或間接基於不動產內、不動產上或不動產下存在的危險物質而造成的所有損失負責，費用自負。承租人應向房東提供承租人收到的與危險材料相關的任何要求和/或與此相關的任何索賠的所有通信的副本。房東或其代理人可以隨時和不定期地對房屋進行環境檢查，費用和費用由租户承擔。

(C)業主遵行。房東應促使共用設施符合適用於大樓的所有要求，而這些要求不是承租人的義務，如果不符合要求，將嚴重損害承租人對允許用途的場所的使用和佔用。

(D)業主保險。承租人不得允許房屋內出現以下情況：(I)無效或與業主的保險單相沖突；(Ii)違反波士頓消防部門、火災保險評級機構或任何其他政府當局的適用規則、法規和指導方針；(Iii)導致建築物的火災保險費高於與同類建築物相關的應付保險費；或(Iv)導致業主保險公司拒絕按業主合理確定的金額和風險為建築物或其中的任何財產投保。如果由於承租人不遵守本條款8.1的規定而導致火災保險費增加，則

承租人應及時糾正此類故障，並應賠償房東因承租人故障而增加的火災保險費。

第1.2節。消防和生命安全；噴水滅火裝置。承租人應根據本租約、規則和法規以及所有要求，從與建築系統的連接點起，對位於房屋內併為其提供服務的所有自動噴水滅火系統、火災警報系統和生命安全系統保持良好的狀態、狀況和維修(意外損壞除外)。如果需要對該等系統進行任何修改和/或更改，或因承租人的特定業務運營方式、承租人進行的更改或承租人財產(包括隔斷)在房產內的位置而產生或導致的此類系統需要提供任何額外設備，則房東(在房產外)或租客(在房產內)應進行該等修改和/或改動，並提供該等額外設備，費用由租户承擔。承租人應自費維護房屋內的所有滅火器和其他可移動的生命安全設備。

第九條

從屬關係

第1.1條。從屬和委派。(A)本租約是並應受制於所有按揭及高級租約，在任何抵押權人或出租人的要求下，承租人應委託該抵押權人或出租人、其權益繼承人或止贖出售中的任何買家。

(B)如果出租人、抵押權人、其各自的權益繼承人，或止贖銷售中的任何買家或其各自的權益繼承人，無論是通過佔有或止贖訴訟或交付新的租約或契據，繼承業主在本租約下的權利，則應在繼任房東的要求下，在繼任房東的書面同意下接受租客的委託並承認租客在本租約下的權益，承租人應委託該繼任房東並承認其為本租約下的房東。本第9.1節的規定是自發的，不需要其他文書即可生效；但前提是，承租人應迅速簽署並交付承租人可合理要求的任何文書(I)證明該授權書，(Ii)列出承租人的租賃條款和條件，以及(Iii)包含該抵押權人或出租人可能要求的其他條款和條件，前提是該文書不會增加承租人在本租賃項下應支付的租金，大幅增加承租人的其他義務，或對承租人在本租賃項下的權利產生重大和不利的影響。經授權後，本租約將繼續作為該繼任業主與租客之間的直接租約，按本租約中規定的所有條款、條件和契諾繼續有效，但該繼任房東不得：

(I)對業主的任何作為或不作為負上法律責任(除非該作為或不作為持續至該繼任業主繼承業主權益及租客就該作為或不作為發出通知之日之後)；

(Ii)但須受租客對業主提出的抗辯、申索、反申索、抵銷或抵銷所規限；

(Iii)須向任何前業主預付超過一個月的租金；

(Iv)受在繼承業主權益之前須向租客付款的任何義務的約束；

(V)受任何義務約束進行任何工程或改善處所，但(X)須由

(Y)根據本租約的規定，因火災或其他傷亡或部分報廢而對房屋進行的修繕，但僅限於可合理地從實際提供給該繼任房東的任何保險或報廢賠償金的淨收益中進行此類修繕；

(Vi)未經繼承人業主同意而對本租約作出的任何修改、修訂或延期；

(Vii)負有償還任何保證金或交出任何信用證的法律責任，除非與直至該保證金已實際支付或該信用證已實際交付該繼承人業主；或

(Viii)有法律責任支付任何沒有資金的租户改善津貼、翻新津貼或類似的義務。

(C)承租人應不時在房東提出要求後十(10)天內簽署並交付任何抵押權人或出租人可能合理需要的任何文件或文書，以確認任何從屬關係。

第1.2節。抵押貸款或高級租賃違約。任何抵押權人可選擇本租約優先於抵押權，其抵押權從屬於本租賃權。在該抵押權人通知承租人後，本租賃應被視為優先於該抵押權，無論本租賃的日期如何。對於不動產的任何融資，承租人應同意任何貸款機構要求對本租賃進行的任何合理修改，前提是此類修改不會增加租金、增加其他義務或對本租賃項下承租人的權利造成超過最小程度的不利影響。

第1.3節。承租人的終止權。只要存在任何高級租賃或抵押，承租人不得因房東的任何作為或不作為而尋求終止本租約，直至(A)承租人已向所有出租人和/或抵押權人發出關於該行為或不作為的通知，以及(B)在發出關於該違約的通知和任何適用的通知或寬限期屆滿後應經過一段合理的時間段(除非該作為或不作為無法在合理的時間段內得到補救)，在此期間，該出租人和/或抵押權人有權，但無義務，糾正該作為或不作為，並在此之後努力進行補救。如果任何出租人或抵押權人選擇對房東的這種行為或不作為進行補救，只要該出租人或抵押權人以合理的努力進行補救，承租人不得尋求終止本租約。

第1.4節。規定。本細則第9條的條文將(A)適用於業主、建築物或不動產的任何未來擁有人、出租人或抵押權人及其任何分租人的利益，及(B)即使根據法律規定，本租約可於任何該等高級租契或按揭喪失抵押品贖回權時終止。

第1.5條。未來共管公寓宣言。本租約及承租人在本租約項下的權利，現在及將來均受任何共管契據、信託聲明、附例及其他文書所規限及從屬，而根據馬薩諸塞州一般法律c.183A，該等文件可予記錄以使建築物以共管形式擁有，但該等文件不得按其條款增加根據本租約應付的租金、大幅增加承租人的非租金義務或對承租人在本租約下的權利造成重大及不利影響。在房東的要求下，在符合上述條件的情況下，承租人將簽署並向房東提交一份本租約的修正案，確認這種從屬關係，並修改本租約，以符合這種共管制度。

第1.6條。互不騷擾協定。房東在此同意以商業上合理的努力為租客從所有現有的抵押權人和出租人那裏獲得一份從屬的、不受幹擾的和委託協議(SNDA)。

該等抵押權人及/或出租人慣常採用的租賃形式，但房東不應對承租人負任何責任，如無法取得任何該等協議，則本條款第9條所規定的本租約的從屬關係不受影響。

第十條

服務

第1.1條。電力。房東應根據本第10條的條款和條件，將電力重新分配或提供給每可用平方英尺總容量為六(6)瓦的房產(不包括用於暖通空調的電力)，用於操作房產內的電氣系統和設備。根據本第10條的規定，承租人應向房東支付的所有金額統稱為“電力附加租金”。房東已經安裝了一個檢查表來測量房屋內的用電量。自開工之日起及之後，租户應在收到房東發票後三十(30)天內向房東支付所有供應給房屋的電費，作為額外租金。支付方式以計價器上顯示的金額以及業主提供電力服務所發生的成本和費用為準，這些費用可以包括但不限於電費、用電需求費用、附加費、分時電費、發電、輸電和配電服務費用、滯留費用、税費和其他費用。如業主有此選擇，業主可不時向租客發出通知，增加或調整因電費額外租金而預付的款額，其後租客須按照業主通知支付因電費額外租金而增加或調整後的預估款額。所述調整可以基於(I)由所述檢查表測量的增加的消耗量, 或(Ii)業主因提供上述電力而招致的成本及開支增加。在每個歷年期滿後，業主和租客之間應進行調整，以計算該歷年的實際電費附加租金與租户先前因電費附加租金而支付的每月估計付款之間的任何差額。如果承租人在任何歷年支付的每月估計付款總額大於該日曆年的實際電費附加租金，則承租人有權從承租人根據本協議支付的下一個月分期付款中獲得差額的抵免，或者，如果租户的期限已經屆滿，並且承租人對房東沒有未償還的金錢義務，則房東應立即向承租人支付該金額。如果租户每月實際支付的估計租金總額少於該歷年的實際電費附加租金，則承租人應在收到房東發票後三十(30)天內將差額作為附加租金支付給業主。

第1.2節。電力過剩。承租人應始終遵守向大樓供電的公用事業公司的規章制度。承租人不得安裝任何電氣設備，根據房東的合理判斷，該電氣設備的容量將超過目前為房屋服務的電氣設備的容量。如果房東確定租户的電力需求超過了該容量，因此需要安裝任何額外的立管、饋線或其他配電設備(統稱為“額外的電氣設備”)，或者如果房客向房東提供了令房東合理滿意的證據，證明房客需要額外的電力，並要求安裝額外的電氣設備，房東應自費安裝該等額外的電氣設備，但前提是房東自行判斷：(A)根據適用的要求，該等額外的電氣設備是允許的，以及(B)安裝該等額外的電氣設備不會對建築物或房產造成永久性損害。造成或造成危險狀況、導致過度或不合理的改動、幹擾或限制大樓其他租户或住户的用電、超過大樓的開關設備或其他設施的限制、或要求的電力超過為大樓提供服務的公用事業公司所提供的電力。房東與任何額外電氣設備相關的所有實際自付費用應由租户在交付賬單後三十(30)天內支付。承租人不得製造或履行，或允許

在未經業主事先同意的情況下，對處所內或為處所供電的線路裝置或其他電力設施進行任何更改，或對處所內使用電能(普通小型辦公室設備除外)的辦公設備或其他用具進行任何增加，均屬違法。承租人應自費購買並安裝房屋內使用的所有燈具(包括但不限於白熾燈和熒光燈)、啟動器和鎮流器。

第1.3節。電梯；裝貨碼頭。房東應每週7天、每天24小時為房屋所在樓層提供乘客電梯服務；但房東可在正常營業時間以外的時間限制乘客電梯服務。房東應應租户的事先要求，在工作日上午7：00起向其他大樓租户提供貨運電梯服務和裝貨碼頭的使用，這是一種非排他性的先到先得的原則。至下午3：30，營業時間可能會有變化。

第1.4節。供暖、通風和空調。除節假日外，業主應根據附件D中規定的暖通空調設計標準，(A)從上午8：00開始，為房屋提供供暖、通風和空調服務(“暖通空調”)。下午6點。工作日，以及(B)從上午8點開始。至下午1：00在週六。房東應有權進入房東的所有風冷、風扇、通風和機房、電氣室和所有其他機械裝置，租户不得建造隔板或其他障礙物，以幹擾房東進入或將房東的設備移入或移出該等房間、壁櫥和其他裝置。承租方不得在任何時間進入此類房間、壁櫥和其他設施，或篡改、調整或以其他方式影響其中的設備。如果暖通空調系統未能按照設計標準向建築物提供冷風或熱風，業主概不負責，原因如下：(I)由承租人、為承租人或代表承租人安裝的任何設備，其電氣負荷超過設計的暖通空調系統的平均電力負荷、人員佔用和環境因素；或(Ii)由承租人、為承租人或代表承租人對隔斷或其他更改進行的任何重新安排。如果缺少，承租人應在所有窗户上安裝百葉窗或百葉窗，這些百葉窗和百葉窗應經業主批准，並應在必要時關閉百葉窗，因為太陽的位置，每當暖通空調系統運行時或根據任何要求。承租人應與房東合作，並應遵守房東為暖通空調系統的正常運行和保護而合理規定的規章制度。

第1.5條。輔助暖通空調設備。承租人可自行選擇安裝輔助或輔助暖通空調設備，但須事先徵得業主同意，不得無理拒絕、附加條件或拖延。安裝任何輔助或輔助暖通空調設備的工作應被視為本租約項下的所有用途的變更，承租人應遵守本租約中與此相關的所有條款和條件，包括第5條。業主將應租户的要求並根據可用性，為該等輔助或輔助暖通空調設備提供冷凝水。如果承租人安裝了任何輔助或輔助的暖通空調設備，承租人應向房東支付當時適用的冷凝器水費和當時適用的自來水費用。目前，冷凝器水費為每年每噸560.00美元，房東可能會不時增加。目前的入網費為1,500.00美元，房東可能會不時增加。

第1.6條。加班貨運電梯、暖通空調和裝貨碼頭服務。承租人應在第10.3節(關於貨運電梯服務和裝貨碼頭服務)和第10.4節(關於暖通空調)(此類其他時間段的“加班費”)以外的任何時間段內，為承租人提供的任何貨運電梯服務、暖通空調服務或裝貨碼頭服務支付加班費，作為額外租金。如果承租人在加班期間需要任何此類服務，則承租人應在承租人希望提供此類服務的時間不少於二十四(24)小時前通知大樓管理處，但房東將盡商業上合理的努力

滿足承租人的要求，在承租人可能提供的較短時間內提供服務。如果房東在加班期間提供暖通空調服務，則承租人應向房東支付當時適用的加班暖通空調費用(如下所述)。“加班暖通空調費用”目前為每層每小時155.00美元，房東將不定期增加。如果房東在加班期間提供貨運電梯服務，則承租人應向房東支付當時適用的加班貨運電梯費用(如下所述)。“加班貨運電梯費用”目前為每小時35美元，最低為四(4)小時，房東將不時提高加班費。如果房東在加班期間提供裝貨碼頭服務，承租人應向房東支付當時適用的加班裝船碼頭服務費(如下所述)。“加班裝貨碼頭服務費”目前為每小時35美元，最低為四(4)小時，房東可能會不時提高。

第1.7條。打掃衞生。業主應基本上按照本合同附件E中規定的清潔標準對房屋進行清潔；但是，如果房屋的任何部分用於儲存、準備、服務或消費食品或飲料，用作展覽區或教室，用作儲藏室或收發室，用作私人浴室、淋浴或鍛鍊設施，用作交易大廳，或主要用於操作計算機、數據處理、電信或類似設備，則應由房東的清潔承包商負責清潔，清潔費率應與其他清潔承包商提供類似建築服務的價格具有競爭力。除上午8：00外，房東的清潔承包商及其員工可隨時進入酒店。和下午5：30在不是節假日的工作日。

第1.8條。水。業主應提供(I)冷水到房屋所在的樓層，以及(Ii)在房屋所在的樓層的核心衞生間提供冷熱水。承租人應支付供暖用水和在房屋內重新分配水的費用和/或額外的供水能力，以及與此相關的所有安裝、改進和設備的所有維護、維修和更換費用。

第1.9條。垃圾清除。業主應在大樓內為普通和習慣的辦公垃圾、垃圾和回收材料提供垃圾清除和回收服務。如果承租人產生的垃圾超過一般寫字樓租户通常產生的垃圾，則承租人應向房東支付清除此類垃圾的房東費用。租户不得在公共區域內棄置任何垃圾。

第1.10節。標牌。大樓的大堂包含一個計算機化的目錄，列出了大樓的租户和租户有權在該目錄上列出的物品。應租客的要求，房東會不時地重新編制計算機化的目錄，以反映房源的變化。房東將在房屋所在的所有多租户樓層的電梯大堂安裝大樓標準的方向指示牌，以標識租户。對上述指示標誌的任何修改或更改均應由承租人承擔全部費用。

第1.11節。電信。該大樓目前由某些電信供應商提供服務。承租人可以要求房東允許更多的電信服務提供商進入大樓，為承租人提供電信服務。業主沒有義務批准這一要求，業主有權自行決定哪些電信服務提供商可以進入大樓。

第1.12節。安全服務。承租人可以選擇在房屋內安裝門禁安全系統；但任何此類安全系統應與現有的建築物門禁系統兼容，並應在各方面事先獲得業主的批准。承租人還可以選擇在房屋內安裝防盜安全系統，但必須事先獲得房東的同意。這項工作將

安裝任何此類安全系統應被視為根據本租約的所有目的而進行的更改，並應按照本租約的所有條款和條件執行，包括第5條。儘管如此，房東在任何情況下都不對承租人承擔任何責任或義務，除非只是由於房東的疏忽或故意不當行為而導致的人員或財產損失、傷害或損害索賠。第10.12節的規定應以第11.2節的代位權豁免條款為準。

第1.13節。承租人不履行義務。如果承租人沒有履行第10條規定的任何義務(包括到期向服務提供者支付費用和金額的義務以及維護和維修的義務)，並且在房東通知承租人後三十(30)天以上仍未治癒，則房東可以選擇履行該義務(包括向服務提供者支付任何應支付的金額，或進行維護或維修)，在這種情況下，承租人應將房東與此相關的所有費用和開支作為額外租金償還房東，以及此類成本和費用的5%(5%)的管理費。

第1.14節。服務中斷。房東保留因不可避免的延誤、事故或緊急情況而在必要時暫停或中斷任何服務的權利，或在房東合理判斷為必要或適當的修復工程時暫停或中斷任何服務的權利，直至此類不可避免的延誤、事故或緊急情況停止或該修復工程完成為止，房東不對任何此類暫停或中斷承擔責任。業主應盡合理努力，儘量減少因暫停或中斷服務而對租客的使用和佔用造成的幹擾，並在切實可行的情況下儘快恢復暫停或中斷的服務。業主行使任何該等權利或發生任何該等不履行情況，並不構成實際或推定的全部或部分驅逐，使租客有權獲得任何補償、減租或減租，解除租客在本租約下的任何義務，或因對租客造成不便、租客業務中斷或其他原因而向業主或業主代理人施加任何責任。業主不對租客因任何原因向物業提供的電力服務的任何故障、缺陷或中斷，或電力供應、性質和/或數量的改變，承擔任何責任，但僅限於因業主的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的情況除外。

第1.15節。租金減免。即使本租約有任何相反規定，如果承租人僅由於房東根據本租約必須提供的基本服務(如下所述)中斷，而非因傷亡或譴責和/或不可避免的延誤而無法使用房屋進行正常業務，則儘管承租人在商業上竭盡全力，在承租人向房東提交通知(“解除通知”)後，這種情況持續超過連續五(5)個工作日，該通知指出被中斷的條件和基本服務，並説明承租人無法使用物業完全是由於這種情況，前提是(I)承租人在連續五(5)個工作日期間沒有實際使用或佔用物業，以及(Ii)該情況不是由於承租人或任何承租方的疏忽或不當行為造成的，則自租客向業主遞交解除租約通知書後第六(6)個營業日起至(X)租客重新租用物業之日，或(Y)該等情況得到實質補救之日止的期間(“取消期間”)內，固定租金應按日遞減。“基本服務”是指下列服務, 但僅限於房東必須根據本租約的條款向租户提供此類服務，如果沒有提供此類服務，將對房屋用於承租人日常業務的使用產生重大和不利影響：暖通空調服務；電力服務；乘客電梯服務；以及給水和下水道服務。上述租金減免是租客因上述服務中斷或服務不足而作出的唯一及唯一補救，業主不再因此而對租客負上任何法律責任或義務。

第1.16節。沒有其他服務。除本第10條另有明確規定外，房東不應被要求向房屋提供任何其他服務。房東在第10條中規定的義務應受到不可避免的延遲以及本租約的條款和條件的約束，包括第11條和第12條。

第十一條

保險；財產損失或損壞

第1.1條。承租人的保險。(A)承租人應自費取得並在租期內保持全部效力和作用：

(I)針對不動產內或附近發生的人身傷害、身體傷害、死亡和/或財產損失索賠的商業一般責任保險單，包括對第25條規定的賠償義務的一攬子廣泛合同責任保險，根據該條款，承租人被指定為被保險人，房東和被保險人被指定為額外的被保險人。這種保險應提供基本保險，而不從被保險人承保的或為被保險人的利益而投保的任何其他保險中收取費用。僅適用於該房產的最低責任限額應為每次事故的單一綜合限額，金額不少於5,000,000.00美元；但房東可選擇要求租户不時增加此類保險，達到房東合理判斷時房東對類似建築物中類似辦公空間的習慣要求的保險金額。此類保單的自保留成不得超過1萬美元；

(Ii)針對火災造成的損失或損害的保險，以及根據當時所有擴大承保範圍的所有風險財產保險單的標準格式可保的其他風險和危險的保險，(X)承保租户的財產，以及(Y)在房產內或在房產內安裝或建造的所有改建和改善，按其全部可保價值或其重置成本投保，可扣除的金額(如有的話)不超過25,000.00美元；

(Iii)在任何改建工程進行期間，直至改建完成為止，按“一切險”及已完成的價值表格(包括準許完成及佔用批註)投保的建築商險，以涵蓋業主與租客(及其各自的承建商及分承建商)在建築物內的所有工程及處所內或其周圍的所有物料及設備的權益的全部重置價值；

(四)依法規定的工傷賠償保險；

(V)業主可不時合理地要求投保的其他保險，其保額及承保範圍由業主不時合理地規定。

(B)所有須由承租人承保的保險(I)須載有一項規定：(X)承租人的任何作為或不作為均不得影響或限制保險公司支付任何損失金額的義務，及(Y)不得取消承保範圍及/或不得對承保範圍作出重大改變，除非被保險人收到三十(30)天前的通知，並以掛號郵遞方式要求收到回執，及(Ii)根據獲準在馬薩諸塞州經營業務並獲最佳保險指南評級的信譽良好的保險人所簽發的有效及可執行保單而受影響，或其任何繼任者，其最佳評級為“A-”或更好，財務規模類別至少為“X”或更好，或如該等評級當時尚未生效，則等同於該等評級或房東在任何時候認為適當的其他財務評級。

(C)不遲於生效日期，承租人應向房東交付適當的保險證書，包括根據第11條規定必須攜帶的代位權豁免的證據，以及被保險人被指定為額外被保險人的證據。承租人應在每一份保單到期後不超過十(10)天內向業主提交每次續簽或更換保單的證據。

第1.2節。放棄代位權。房東和租客各自應在任何財產保險中獲得適當的條款或背書，涵蓋不動產和個人財產、固定裝置和位於其中的設備，其中保險人放棄代位權並同意放棄追償權利。房東和租客同意不就火災或其他危險對其財產或他人財產造成的任何損失或損害向另一方提出任何索賠或尋求賠償，但不得超出本租賃條款規定由該方承保的財產保險的範圍。承租人承認，房東不對以下情況投保，也不對以下情況負責：(I)對安裝或建造在房屋內的任何改動或改善(包括最初的安裝)造成的損壞；(Ii)承租人的財產；或(Iii)承租人因承租人業務中斷而遭受的任何損失。

第1.3節。修復。(A)如物業因火災或其他意外事故而損毀，或建築物遭損毀以致租客無法合理進入物業，則業主須根據任何按揭或高級租約的規定，將損毀修復至緊接損毀前的大致狀況；但(I)業主並無義務支出超過其實際收取的保險金額；(Ii)業主並無義務維修或恢復(X)租客的財產，或(Y)在物業內安裝或建造的任何改建或改善(包括最初的裝置)。只要承租人在支付或履行本第11.3條規定的義務時沒有違反適用的寬限或通知規定，則在物業修復基本完成或如果沒有承租人延誤的情況下本應基本完成之前，固定租金、承租人的納税、承租人的運營支付和承租人的保險支付應按因火災或其他傷亡而無法使用和未被承租人使用的部分的面積佔物業總面積的比例遞減。在房產基本完成修復後，這種減值應立即停止，此後租户應立即自費修理和恢復租客的財產和對房產的所有改建，並在切實可行範圍內儘快重新開業。

第1.4節。房東的終止權。儘管第11.3節有任何相反規定，(A)如果房屋遭到重大損壞並變得無法租用，或(B)如果建築物損壞嚴重，房東合理地認為需要對建築物進行重大改造、拆除或重建(無論房屋是否如此損壞或變得無法租用)，或(C)業主收到的保險收益不足以支付修復此類損壞的費用，則在任何情況下，業主可在損壞發生後六十(60)天內通知租户終止本租約；但是，如果房屋沒有損壞，則房東不得根據第11.4條終止本租約，除非房東以類似方式終止大樓內其他租户的租約，這些租户合計至少佔大樓損壞前辦公用途部分的50%(50%)。如本租約終止，則(A)租期將於發出通知之日屆滿，猶如該日期為本租約期限屆滿之日，(B)租客應遷出物業並將其交還業主，(C)租客的租金責任自損壞之日起停止，及(D)損壞日期後任何期間的任何預付租金應由業主退還給租客。

第1.5條。承租人的終止權。如果房屋和/或建築物(視情況而定)遭到嚴重損壞，因此無法繼續使用，並且如果房東選擇維修和修復房屋，房東應在損壞之日起六十(60)天內，促使房東選定的承包商或建築師向租户遞交通知(“修復通知”)，告知該承包商或建築師估計房東的修復工作將基本完成的日期。如果修復通知中規定的日期距離損壞發生之日超過十二(12)個月，則承租人有權在向承租人交付修復通知後三十(30)天內向業主發出通知(“意外事故終止通知”)以終止本租約。如果租户

如果租客在上述三十(30)天內發出意外傷害終止通知，(A)則本租賃自發出意外傷害終止通知之日起終止，猶如該日期為本租約期限的屆滿日期一樣；(B)租客應遷出物業並將其交還業主，(C)租客的租金責任自交付意外傷害終止通知之日起停止；及(D)終止後任何期間的任何預付租金應退還給租户。

第1.6條。最後18個月。即使本細則第11條有任何相反規定，如在期限的最後十八(18)個月內發生任何火災或其他意外事故，以致物業無法承租，則業主或租客均可在該損害發生後三十(30)日內通知另一方終止本租約，而本租約將於該通知日期後第30天屆滿。

第1.7條。房東的責任。業主的僱員或其代理人如將任何財產託付給租客或代表租客，須當作就該等財產以租客代理人的身分行事，而業主或其代理人對該等財產的任何損壞，或因盜竊或其他原因而對租客的任何財產的損失或損壞，均無須負上法律責任。對於因火災或其他意外事故而對人身或財產造成的任何傷害或損壞，或因建築物內的其他租户或人員或因建造任何私人、公共或準公共工程而造成的任何損壞，或因建築物或建築物內的任何潛在缺陷而造成的損害，被保險人概不承擔任何責任(但業主須按第六條規定的範圍進行維修)。因業主或租客調整保險而可能出現的延誤，或因建築物任何部分的維修或修復而導致的任何不可避免的延誤，均不會招致罰款，但業主須盡合理努力，在進行任何該等維修或修復期間，儘量減少對租客使用和佔用房產的幹擾。

第十二條

徵用權

第1.1條。拿走。

(A)總攝入量。如果全部或基本上全部不動產、建築物或處所將被沒收或徵用(“徵收”)，本租約將終止，租期將於所有權歸屬之日終止，租金應於該日按比例計算和調整。

(B)部分徵用。如果只有不動產、建築物或處所的一部分是徵收標的，則除本條第12條所述外，本租約應保持十足效力和效力，但自所有權歸屬之日起及之後，固定租金和承租人的比例份額應予以修改，以反映因該項徵收而減少的處所和/或建築物。

(C)業主的終止權。無論物業是否受影響，業主均可在業主收到徵用通知之日起六十(60)天內通知租客終止本租約，但與此同時，佔用大樓內辦公空間可出租面積合計不少於50%(50%)的租客(包括租客)的租約亦告終止。

(D)承租人的終止權。如果被徵用的不動產部分包含承租人在緊接被徵用之前佔用的房產總面積的20%(20%)以上，或者如果由於被徵用，租户不再有合理的途徑進入房產，租户可以在接到租户被徵用的通知之日起三十(30)天內通知業主終止本租約。如果承租人通知房東，本租約將於該通知發出後的第30天終止。如果房產的一部分被如此徵用，而本租約是

如果沒有按照第12.1條的規定終止合同，業主在不需要花費超過其收到的賠償淨額的情況下，應在任何抵押或高級租賃的規定下，將未如此租用的部分恢復為與緊接接管之前基本相同的獨立租賃單位(在性質、質量、外觀和服務方面)，不包括承租人的財產和由承租人或其代表在建築物內或其內部建造或安裝的任何改建或改善(包括最初的安裝)。

(E)租金的分攤。根據本章程第12條的規定終止本租賃時，租金應在終止之日分攤，並應支付或退還至終止之日(包括該日)。

第1.2節。獎項。在任何徵用後，房東將獲得任何此類徵用的全部獎勵，租户不得就租期或租户變更的任何未到期部分的價值向房東或判決當局索賠；租户特此將其對該獎勵的所有權利轉讓給房東。本條第12條的任何規定不得被視為阻止承租人在單獨的訴訟程序中就包括在徵收中的任何租客財產的當時價值和任何搬家費用向判罰當局提出單獨索賠，但任何此類裁決是對給予房東的賠償的補充，且不會導致賠償的減少。

第1.3節。暫時奪走。如在租期內暫時收回全部或部分物業，則租客應立即通知業主，租期不得以任何方式減少或影響，租客應繼續支付租客應付的所有租金而不減租或扣減，並履行本租約下的所有其他義務，但如判決當局阻止租客這樣做，則租客應有權就該用途接受判決當局的任何獎勵或付款，該等獎勵或付款應由租客收取、持有及用作支付到期租金的信託基金。

第十三條

轉讓和分租

第1.1條。同意的要求。

(A)未經業主同意不得轉讓。除第13.6條明確規定外，未經房東事先書面同意，承租人不得轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓本租約，不得轉租、允許或容受他人使用或佔用房屋或其任何部分(無論是辦公桌空間、郵寄特權或其他用途)。違反本條第十三條規定的任何轉讓、轉租、抵押、質押、產權負擔或轉讓均應無效，並應構成違約事件。

(B)收取租金。如果未經房東同意，本租約被轉讓或轉讓，或者房屋的任何部分被租客以外的任何人轉租或佔用，或者本租約受到法律或其他方面的限制，那麼房東可以向受讓人、分租客或租户收取租金，並將收取的淨額用於本合同保留的租金。此類收取不應被視為放棄本條款第13條的規定，或接受受讓人、分租客或租户為承租人，或免除承租人履行本租約項下的承租人契諾，在任何情況下，承租人仍應對其在本租賃項下的義務承擔全部責任。

(C)進一步轉讓/分租。房東對任何轉讓或轉租的同意不應免除承租人在任何進一步轉讓或轉租時獲得房東同意的義務。在任何情況下，任何獲準的分租人不得轉讓或扣押其轉租或進一步轉租其轉租空間的任何部分，或以其他方式容忍或允許任何

在任何情況下，未經房東明確書面同意，轉租空間的一部分將由他人使用或佔用。

第1.2節。租户轉讓/轉租通知書。(A)如果承租人意欲轉讓本租約或轉租全部或部分物業，根據下列其中一項：(X)建議的分租契，連同租客當時正在轉租的所有其他空間，將導致超過75%(75%)的物業可出租面積的轉租，或(Y)建議的分租契，將在本租契期限的最後十二(12)個月內屆滿，然後向經紀人提出出租物業，或將物業(或其任何部分)掛牌給經紀人，或將物業展示給未來的受讓人或分租人承租人應就此向業主發出通知(“承租人轉讓/分租優惠通知”)，並附上(A)就本租約的轉讓而言，承租人希望轉讓生效的日期，及(B)就分租而言，對將被分租的處所部分的描述，該分租的建議開始日期及屆滿日期，以及每可出租平方英尺租金(“承租人要價”)。承租人的轉讓/轉租要約通知應被視為承租人向房東發出的不可撤銷的要約，房東有權選擇終止本租約。房東可於租客發出轉讓/轉租優惠通知書後三十(30)日內向租客發出通知(“收回通知書”)，以行使該項選擇權。

(B)如果業主沒有根據前述第13.2(A)款行使其終止本租約全部或部分的選擇權，則承租人可着手將該房產出租，將該房產(或其部分)掛牌給經紀人，並將該房產(或其部分)展示給未來的受讓人或分租客。

(C)如果房東根據第13.2節的規定行使終止本租約的選擇權，(A)本租約應在轉讓或轉租開始之日終止和到期，但該日期不得早於租客發出轉讓/轉租要約通知的日期後九十(90)天，除非房東同意該較早的日期，(B)租金應在該日期分攤、支付或退還，(C)應房東的要求，租户應簽訂雙方均可接受的租賃終止協議，以及(D)房東可酌情選擇，將房屋(或其任何部分)出租給承租人的準受讓人或分租客。

第1.3節。轉讓/分租同意書(A)如果業主不行使第13.2條規定的業主終止選擇權，則業主應在向業主交付下列材料後不超過二十(20)天內回覆租客要求同意建議的轉租或轉讓的通知(“租客轉讓/轉租同意通知”)：(I)建議的轉讓協議或轉租協議(視情況而定)的副本；(Ii)合理詳細説明建議的受讓人或分租客(“受讓人”)的身份、其業務性質及其建議的房產用途的完整聲明，(Iii)有關受讓人的最新財務資料，包括其最新的財務報表；及。(Iv)業主可合理要求的其他資料。只要當時不存在違約事件，在滿足下列條件的情況下，業主對建議轉讓或轉租的同意不得無理扣留、附加條件或拖延：

(A)根據業主的合理判斷，建議的受讓人從事某項業務或活動，而該處所的使用方式是：(1)符合該建築物當時的標準，(2)作準許用途，及(3)不違反本租契所列的任何限制、任何按揭或高級租契或建築物內任何其他租契所規定的任何負面契諾；

(B)受讓人信譽良好，有足夠的經濟能力履行其在本租契或分租契(視屬何情況而定)下的所有義務；

(C)如業主在建築物內擁有或合理地預期在其後六(6)個月內有可供使用的類似空間，則受讓人或任何直接或間接控制、由受讓人控制或與受讓人共同控制的人或實體均不是建築物的佔用人；

(D)受讓人不是當時或在前六(6)個月內與房東就建築物內空間租金進行談判的個人或實體(或某個人或實體的附屬機構)；

(E)處所內不得有超過兩(2)名分租客；

(F)承讓人根據建議的分租條款須支付的總代價，不得少於業主當時提出以固定租金(“市值分租”)出租建築物內其他地方的固定租金的90%(90%)；

(G)承租人不得將將被轉租或轉讓給經紀人、代理人或其他實體的處所列出，或以低於市值分租的租金提供該處所以供轉租；

(H)不論受讓人是否同意放棄外交或主權豁免，受讓人均無權直接或間接享有外交或主權豁免，並須受馬薩諸塞州聯邦法院的法律程序文件送達及司法管轄權所規限；及

(I)受讓人不是被禁止的人。

(B)就租客建議的每項分租或轉讓：

(I)建議轉讓或分租的形式須合理地令業主滿意；

(Ii)任何期限的分租不得遲於屆滿日期前一天結束；

(Iii)在轉租或轉讓的籤立副本交付業主並經業主按照第13.3(C)條的規定批准之前，任何受讓人不得接管房產的任何部分；

(Iv)如果違約事件發生在轉讓或轉租生效日期之前，則業主對該轉讓或轉租的同意應立即被視為被撤銷，而無需另行通知租户，如果根據第13.6條的規定，該轉讓或轉租本應在未經業主同意的情況下被允許，則該許可無效，且沒有效力和效力；

(V)每份分租契均須服從及從屬於本租契及本租契所屬或應屬的事宜。承租人和每個受讓人應被視為已同意，在本合同項下違約事件發生並持續期間，承租人已在此轉讓給房東，房東可以根據其選擇接受承租人的權利、所有權和權益的轉讓，作為該轉租協議下的分地主。本租賃期滿前終止的，該分租合同同時終止和期滿；但如業主以其不受約束的全權酌情決定權，以明確書面通知該受讓人承認該轉租，則即使本租契終止，該轉租仍將作為業主與受讓人之間的直接租約而有效，而該受讓人須依據該轉租當時的執行條款授權業主，但業主不須(A)對該轉租下租客先前的任何作為或不作為負責，(B)須受該受讓人在此之前針對租客提出的反申索、補償或抗辯所規限，

(C)受先前未獲業主同意對該等分租契作出的任何修改所約束，或受任何超過一個月租金的預付所約束；。(D)須退還該承讓人的保證按金(如有的話)，但如業主實際管有該按金，則該承讓人有權根據其分租條款獲退還該按金的全部或任何部分；或。(E)有義務向該承讓人或代該承讓人付款，或對該分租空間或建築物進行任何改動或改善，或以任何方式為該轉租空間作好佔用準備，。超出房東在本租約項下的義務。本第13.3(B)(V)條的規定應自行執行，不需要任何其他文書來實施本規定，但受讓人應簽署並向房東交付房東可能合理要求的任何文書作為證據，並確認這種從屬和委託；

(Vi)租客須在業主提出要求時，向業主償還業主就每項建議的轉讓或分租而招致的一切合理的自付開支，包括調查建議的承讓人或分租客的接受程度、審閲與此有關而擬作出的任何更改的圖則及規格、就該等轉租或轉讓的任何同意文件進行談判，以及業主因此而招致的所有法律費用及費用；及

(Vii)每個轉租應包括第5.5節中包含的規定，與該轉租相關的所有工作應符合第5.5節的規定。

第1.4節。租户未能完工。如果房東沒有行使第13.2節規定的業主終止選擇權，而租客在交付租客轉讓/轉租優惠通知後一百八十(180)天內未能交付建議的轉讓或轉租(以及第13.3(A)節規定必須交付給房東的所有文件和信息)，則在轉讓本租約或轉租全部或部分房產之前，租户應再次遵守第13.2和13.3節的所有規定。此外，如果房東同意建議的轉讓或轉租，而租客未能在給予同意後九十(90)天內簽署並交付該轉讓或轉租，或受該轉租約束的空間與租客轉讓/轉租通知中規定的空間相差超過20%(20%)，或該轉租項下應支付的有效租金淨額與租客轉讓/轉租通知中規定的租金相差超過20%(20%)，然後，承租人在轉讓本租約或轉租全部或部分房產之前，應再次遵守第13.2和13.3節的所有條款和條件。

第1.5條。考慮一下。

(A)如果承租人簽訂了本協議允許或房東同意的任何轉讓或分租協議(根據第13.6條規定的轉讓或分租除外)，承租人應向房東支付下列款項：

(I)如屬轉讓，則在轉讓生效日期，承讓人為或因該項轉讓而付給租客的所有款項及其他代價(包括為出售或出租租客財產而支付的款項，減去業主合理釐定的當時公平市值或租值)；或

(Ii)在分租的情況下，受讓人根據分租向租客支付的所有款項和其他代價的40%(40%)，以每平方英尺為基礎，超過分租期內就分租空間應計的固定租金和額外租金(連同為出售或租賃租户物業而支付的任何款項，減去業主合理釐定的當時公平市值或租金價值)。根據本條款應支付的款項應在分租客支付給租客時，由租客按月支付給業主。

(B)所有轉讓和分租利潤應按毛數支付給業主，而不是扣除租户轉讓或分租成本。儘管本租約有任何相反規定，承租人不得根據轉讓或分租協議轉讓或分租物業的全部或任何部分，而根據該協議規定的轉讓代價或分租租金全部或部分以任何個人或實體的淨收入或淨利潤為基準。

第1.6條。轉賬。

(A)所有權權益的轉讓。如果承租人是法人實體，通過法律的實施或其他方式，直接或間接轉讓(通過一次或多次轉讓)大多數成員權益，或承租人的大多數股票或其他實益所有權權益，或承租人的全部或幾乎所有資產(統稱“所有權權益”)，應被視為本租賃的自願轉讓；但是，第13.2、13.3、13.4和13.5條的規定不適用於以下情況：(I)如果承租人在國家認可的證券交易所公開交易，則轉讓承租人的所有權權益，或(Ii)在生效日期存在的承租人成員之間轉讓所有權權益。就本細則而言，“轉讓”一詞應被視為包括(X)發行新的擁有權權益，導致租户的大部分擁有權權益於生效日期由並不持有租户大部分擁有權權益的人士或實體持有；及(Y)除下文另有規定外，在一項或多項交易中出售或轉讓租户的全部或幾乎所有資產，以及租户合併或合併為另一業務實體。

儘管如上所述，不需要業主的事先同意，第13.2、13.3、13.4和13.5條的規定不適用於(X)轉租給承租人的關聯公司，或(B)將本租約轉讓給承租人合併或合併的企業實體，或轉讓所有或基本上所有承租人資產的企業實體，只要(I)此類合併、合併或轉讓是出於合法的獨立商業目的，而不是為了轉讓本租約，(Ii)承租人的資產淨值至少等於緊接該合併、合併或轉讓前的承租人淨值(視何者適用而定)，及(Iii)在任何該等交易生效日期前至少十(10)日向業主提交令業主滿意的該等資產淨值證明。承租人應向房東提供任何此類轉租或轉讓的事先通知，以及轉讓或轉租協議的真實、正確和完整的副本。在任何此類轉讓或轉租的情況下，承租人仍有責任履行本租賃項下的所有義務和責任。儘管有上述規定，如果承租人不是本租約中提到的最初承租人或在房東批准的交易中獲得承租人在本租賃中的權益的個人或實體，則承租人無權在未經房東同意的情況下轉讓本租約或分租全部或部分房產。

(B)適用性。第13.6節規定的限制應適用於本租賃的受讓人和擔保人(如果有)，任何此類實體違反第13.6節的任何轉讓都將是違反第13.1條的轉讓。

(C)修改、接管協議。對轉租合同和/或任何其他協議的任何修改、修訂或延長，使大樓或其附屬公司以外的大樓的業主同意承擔本租約項下承租人的義務，應被視為本合同第13.1節的轉租。

第1.7條。對租客有約束力；對房東的賠償。儘管有任何轉讓或轉租或業主接受任何受讓人的租金，承租人仍應完全負責支付所有到期租金，並對承租人方面遵守和履行本租約中包含的所有契諾、條款和條件承擔全部責任，而任何受讓人或任何通過受讓人提出索賠的人在本租約任何條款、契諾或條件下的任何違約應被視為違約

根據本租户租約條款。承租人應賠償、維護、保護房東，使其免受因受讓人或根據或通過受讓人提出索賠的任何人或任何經紀人或其他人或實體就建議的轉讓或轉租而向房東提出的任何索賠所造成的任何和所有損失，無論房東是否同意或拒絕同意任何擬議的轉讓或轉租，或者如果房東根據第13條行使其任何選擇權，均應賠償、辯護、保護和保護房東。

第1.8條。承擔義務。除非受讓人以令房東合理滿意的形式和實質簽署、確認並向房東交付協議，受讓人(A)承擔承租人在本租約項下的義務，並且(B)同意儘管有此類轉讓或轉讓，本條款第13.1條的規定對其未來的所有轉讓和轉讓均具有約束力，否則轉讓或轉讓無效。

第1.9條。承租人的責任。房東或房東的任何受讓人或受讓人訂立的任何協議或規定，延長或修改本租約的任何條款和規定，或因房東或房東的任何承租人或受讓人放棄或不執行本租約的任何條款和規定，均不得解除、免除或損害租客和租客任何利益繼承人的連帶責任和本租約項下租客義務的適當履行。

第1.10節。樓盤目錄中的列表。除承租人的姓名或名稱外，在本租約、建築物名錄或其他地方的門上所列的任何名稱，並不賦予本租契或該處所的任何權利或權益，亦不得視為構成業主同意將本租契或該處所的任何分租契轉讓或分租，或由他人使用或佔用。任何此類掛牌均構成一項特權，可由房東酌情通知租客予以撤銷。

第1.11節。租約不予確認或拒絕。如果本租約在任何時候轉讓，此後本租約在任何破產程序或任何類似程序中沒有得到確認或被拒絕，或在與任何此類程序相關的本租約終止時，應房東的請求，在此點名的承租人應(A)向房東支付根據本租約受讓人應向房東支付的所有租金和其他費用，包括該不確認、拒絕或終止的日期，以及(B)以“租户”的身份與房東簽訂新的房產租賃，租期自不確認的生效日期起算，拒絕或終止並於到期日終止，租金相同，並符合本租約當時生效的條款、契諾和條件，但(I)新租約中所列承租人的權利應受制於本租約下受讓人的佔有權，以及通過該受讓人或根據該受讓人或根據任何法規或任何法院命令提出索賠的任何個人或實體的佔有權，(Ii)該新租約應要求本租約下存在的所有違約行為由本租約中所述的租户盡職糾正，及(Iii)該等新租約將要求本文所指名的承租人支付本租約如非因此而遭拒絕、拒絕或終止的情況下，在該等不確認、拒絕或終止日期後根據本租約的條文本應就其之前任何期間而到期的全部租金。如果承租人在房東提出要求後十(10)天內不履行簽訂新租約的義務，則除因違約而享有的所有其他權利和補救外，無論是在法律上還是在衡平法上，, 房東對此處所列租客享有相同的權利和補救辦法，猶如它已簽訂該新租約，而該新租約自生效日期起已因租客違約而終止。

第十四條

通往處所的通道

第1.1條。房東通道。(A)業主、業主代理人和為建築物提供服務的公用事業服務提供者可豎設、使用和維修隱蔽的管道、喉管和

在房舍內和通過房舍的管道，只要這種使用不會導致房舍的使用面積減少到超過最低限度。房東應迅速修復因根據第14條進行的任何工作而對房屋造成的任何損壞。

(B)業主、任何出租人或抵押權人以及由業主及其各自代理人指定的任何其他一方有權在任何合理的時間內，在合理的事先通知(可以是口頭通知)下，進入該處所，檢查該處所，向潛在購買者、抵押權人、出租人和/或租客及其各自的代理人和代表或其他人展示該處所，並對該處所或建築物進行修復工作。對於進入房屋的任何此類通道，房東將(I)除提供清潔服務、維修或維護服務或其他常規和習慣服務的常規通道外，並在緊急情況下提供合理的提前通知，(Ii)盡商業上合理的努力盡量減少對租户在房屋內的正常和慣例業務的幹擾，以及(Iii)遵守第26.22節中規定的條款和條件。

(C)圍繞處所的所有牆壁、窗及外門的所有部分(面向處所內部的表面除外)、與處所毗鄰的所有露臺、露臺及屋頂、處所內或與處所毗鄰的所有空間，包括豎井、煙囱、樓梯、郵槽、導管及其他機械設施、建築物系統、公用設施及公用地方，均不屬處所的一部分，而業主須使用該等設施及經由處所進入該等地方，以經營、保養、更改及修葺建築物。

第1.2節。建築名稱。業主有權隨時或不時更改建築物為人所知的名稱、編號或名稱。

第1.3節。光與空氣。如果在任何時間，由於任何修復工程，房屋的任何窗户被暫時變暗或遮蓋，任何該等窗户因任何要求而被永久變暗或遮蓋，或由於其他可能在此後建造的構築物(無論是否由業主建造)導致光線、空氣或景色減弱，業主不負任何損害責任，租客無權獲得任何租金的補償或減免，租客亦不應免除租客在本條例下的義務，或構成實際或推定的驅逐。

第十五條

默認設置

第1.1條。租户的默認設置。下列事件中的每一項均為本協議所述的“違約事件”：

(A)租客沒有在向租客發出書面通知後五(5)天內繳付到期租金；但業主沒有義務在任何十二個月期間內交付該書面通知超過兩次，而在任何十二(12)個月期間內第三次發生上述情況時，租客如未能在到期繳交任何租金時，即屬拖欠租金；或

(B)承租人未能遵守或履行本租約的任何其他條款、契諾或條件，且在房東向租客發出違約通知後，違約持續超過三十(30)天(就根據第三條規定的違約而言，為十(10)天)，或如果此類違約(根據第三條規定的違約除外)的性質不能在三十(30)天內完全補救，則承租人未能在所述三十(30)天內開始補救該違約，此後，如果在所有情況下，這些步驟都在九十(90)天內完成，則努力起訴直至完成補救該違約所需的所有步驟；或

(C)如果房東申請或保留其持有的保證金或信用證(如下文定義)的任何部分，而租客沒有在房東通知租客説明申請或保留的金額後五(5)天內向房東存入房東如此申請或保留的金額，或向房東提供替代信用證(如果適用)；

(D)如租客在破產或無力償債中提出自願呈請，或屬非自願破產呈請的標的，而該呈請在提交後六十(60)天內仍未被駁回，或被判定為破產人；或如已就租客的財產委任接管人，而該接管人在獲委任後六十(60)天內仍未被撤換，或如租客自願或非自願地利用根據任何現行或未來法律進行的任何債務人濟助程序，從而減收或延遲支付租金或其任何部分；或

(E)具有司法管轄權的法院應作出命令、判決或法令，委任承租人或其全部或任何主要部分財產的受託人、接管人或清盤人，或批准根據美國現行或以後修訂的破產法或其任何狀態向承租人提出的要求重組或安排承租人的請願書；該命令、判決或法令自生效之日起六十(60)天內不得撤銷、撤銷或擱置。

在發生任何一個或多個該等違約事件時，業主除可在法律或衡平法上獲得的所有其他補救辦法外，還可自行酌情決定：(I)立即或在違約事件發生後的任何時間，以全部名義重新進入該處所或其任何部分，並收回與業主以前的產業相同的處所或其任何部分；將租客及任何其他人士或實體從處所中移走，並將他們的任何及所有財產及財物移出該處所，而不被視為犯有任何形式的侵入行為，亦不損害任何其他權利或補救辦法，及/或(Ii)給予租客三(3)天通知取消本租約，在此情況下，本租約及租期將終止(不論期限是否已開始)，其效力及效力猶如通知所載日期為本租約期滿日期一樣，租客隨後應遷出並將物業交還業主，但租客仍須承擔本條第15條所規定的損害賠償責任。任何取消租期的通知可與向租客發出的任何違約事件通知同時發出。

第1.2節。房東的補救措施。

(A)管有/再出租。如果發生任何違約事件，房東如上所述重新進入或終止本租約。

(I)移交管有權。承租人應遷出並將房屋交還給房東。

(Ii)租客財產的處置。如發生上述終止、進入或重收，房東有權移走和儲存租客的財產以及由租客、通過租客或租客在租客之下提出索賠的人的財產，並由租客承擔全部風險和費用，如果房東選擇這樣做，則(X)以公開拍賣或私下出售的方式出售該等財產，並將淨收益用於支付房東欠租客的所有款項，並將餘額(如有)支付給租客，或(Y)以房東選擇的任何方式處置該財產，房客特此同意，在法律允許的最大範圍內，它無權，在上述終止、進入或重收後仍留在處所內的任何財產的所有權或權益。

(Iii)業主轉租。業主可根據業主的選擇，以業主名義或其他方式，按業主全權酌情決定的租金及其他條件(包括優惠及免租期)，將物業的全部或任何部分轉租給期滿日期之前、當日或之後屆滿的租客。房東沒有義務也沒有義務

對於拒絕或未能重新出租房產或其任何部分，或在任何此類重新出租的情況下，拒絕或未能收取因任何此類重新出租而到期的任何租金，承租人不負任何責任，在適用要求允許的範圍內，承租人特此免除房東可能不得不減輕承租人損害的任何義務；任何拒絕或不承租不應免除承租人在本租約下的任何責任，或以其他方式影響承租人。業主有權在物業的任何此類重新出租過程中考慮所有相關因素，而老練的業主在為物業尋找替代租客時會考慮這些因素，包括建築物的一流質量、租客組合的問題，以及任何該等替代租客的經濟責任。房東可根據房東的選擇，對房產進行房東認為適宜或必要的改建、裝飾和其他物理上的改變。房東的行為或不作為不應解除租客在本租約項下的任何責任或以其他方式影響任何該等責任。

(Iv)非排他性的補救。房東在本合同項下可訴諸的具體補救措施並不排除房東在任何時候合法享有的任何補救措施或補救手段，房東可以援引法律或衡平法允許的任何補救措施(包括特定履行情況的補救措施)，就像本合同未規定具體補救措施一樣。

(五)總結程序。一旦租户違約，或本租約期滿或終止，房東應有權根據M.G.L.A.第239章和/或其他適用法律進行簡易程序，並有權在適用要求允許的情況下收回所有權。

(B)租客的豁免權。在法律允許的最大範圍內，承租人本人並代表通過承租人或承租人提出索賠的所有個人或實體，包括所有債權人，特此放棄承租人和所有此類個人或實體在任何要求下可能享有的所有權利(包括M.G.L.第186章第11節)；(I)送達任何意向重收或提起法律訴訟的通知，或(Ii)贖回、或重新進入或收回物業，或(Iii)在(A)租客已根據任何法院或法官的判決或手令處置，(B)業主重收，或(C)本租約期限屆滿或提前終止後，(Ii)贖回、或重新進入或收回處所，或(Iii)恢復本租約的運作，不論該等處置、重收、期滿或終止是根據法律的施行或根據本租約的規定。本租賃中使用的“重新進入”、“重新進入”和“重新進入”一詞不應被視為僅限於其技術法律含義。

(C)租客違約。當承租人或通過承租人或承租人提出索賠的任何個人或實體違反或威脅違反本租約的任何條款、契諾或條件時，房東有權責令此類違反並援引法律或衡平法允許的任何其他補救措施，就像本租賃中未規定重收、簡易程序程序和其他特別補救措施一樣。援引上述補救措施的權利是累積的，不應排除房東援引法律或衡平法允許的任何其他補救措施。

第1.3節。房東賠償金。

(A)損害賠償數額。如果根據第15.1條的規定，本租約和租期或租户對房產的佔有權終止，或房東重新進入房產，則在下列任何情況下：

(I)租客應在終止或收回之日之前，向業主支付本租約項下應向業主支付的所有租金；

(Ii)業主可保留租客支付給業主的所有款項(如有的話)，不論是以預付租金、按金或其他形式支付的，而該筆款項在未以其他方式運用於應付予業主的款項的範圍內，須由業主從租客應付予業主的任何損害賠償中扣除；

(Iii)租客應在本租約所指明的支付固定租金分期付款的日期，按月分期向業主支付任何差額；雙方理解，業主有權在出現差額時每月向租客追討差額，而為任何一個月收取差額的訴訟，均不得損害業主在其後任何一個月以類似程序追討差額的權利；及

(Iv)不論業主是否已按月收取欠款，租客須應業主的要求，在業主的選擇下，向業主支付一筆款項，以代替任何進一步的欠款及經算定和議定的最終損害賠償，款額相等於該期間的租金(假設該期間的額外租金與緊接該項終止或重收之前一年的應繳租金相同，並在隨後一年增加4%(以複利計算))，超出有關處所當時公平合理的租金價值，減去房東根據第15.3(A)(Iii)節的規定在同一時期收回的欠款總額(兩筆金額均以低於當時基本利率2%的利率貼現至現值)。如在向任何法院、佣金或審裁處提交該等違約金的證明前，該處所或其任何部分本應由業主按本應構成該租期的未滿部分或其任何部分的期間予以重租，則重租時保留的租金款額須當作表面上為在重租期間如此重租的該處所的部分或全部的公平合理的租金價值。

(B)重新出租。如該處所或其任何部分須連同建築物內其他空間一併轉租，則根據任何該等重新出租而收取或預留的租金及任何該等重新出租的費用，須為本第15.3條的施行而公平分攤。承租人無權獲得根據任何重租收取或支付的任何租金，無論該等租金是否超過本租約保留的固定租金。第15條中的任何規定不得被視為限制或阻止房東向租户追回任何要求所允許作為損害賠償的最高金額，或除本條款15.3規定的損害賠償外，房東有權獲得的任何款項或損害賠償。

第1.4節。利息和滯納金。如任何租金在到期時仍未支付，則自該筆付款到期之日起至按利率支付為止，應計提利息。承租人承認，承租人延遲支付租金將導致房東產生本租約未考慮到的費用，此類費用的確切金額極難確定且不切實際。該等成本包括但不限於手續費和會計費用，以及根據涵蓋不動產(或其任何部分)的按揭抵押票據的條款可能向業主徵收的滯納金。因此，除利息外，如果任何金額到期時沒有支付，則應評估相當於該金額的5%(5%)的滯納金，但在該期限的任何日曆年度內，房東應兩(2)次通知租户這種延遲付款，租户應在評估任何滯納金之前有五(5)天的期限支付滯納金。該等利息和滯納金將構成租客應支付的額外租金，並且是單獨和累積的，是對業主根據本租約任何其他條款或在法律或衡平法上可獲得的任何權利或補救措施的補充，而不是減少或替代。

第1.5條。房東的其他權利。如果租客未能在到期時支付任何額外租金，業主除享有任何其他權利或救濟外，還應享有與租客拖欠固定租金時相同的權利和救濟。如果承租人拖欠租金，承租人放棄指定承租人任何付款項目的權利，房東可以將承租人支付的任何款項用於房東認為合適的任何項目，而不考慮租户的任何要求。房東保留權利，在不對租客負責且不構成任何推定驅逐要求的情況下，暫停向租户提供或交付任何財產、材料、勞動力、

當房東有義務提供或提供公用事業或其他服務時，如果房東向租客發出要求支付此類欠款的通知後，房東拖欠房東該等物品的時間超過五(5)天，則房東有義務提供或提供該等物品，費用由租客承擔。

第十六條

業主的治癒權；費用及開支

如果承租人在履行本租約項下的任何義務時違約，則業主可在不免除該違約的情況下，由承租人承擔費用：(A)在緊急情況下，在沒有通知的情況下，或如果(I)嚴重幹擾建築物的任何其他租客的使用，(Ii)嚴重幹擾建築物的有效運作，(Iii)導致違反任何要求，或(Iv)導致或可能導致取消業主所維持的任何保險單，以及(B)在任何其他情況下，在房東交付任何規定的通知和任何適用的寬限期屆滿後，這種違約仍然存在。房東因履行任何此類義務而產生的所有費用和開支，以及房東因租客在本租約項下的任何違約或因房東提起的任何訴訟或訴訟(包括任何簡易程序)而發生的所有費用和開支，包括合理的律師費和支出，房東應應要求向房東支付租金，利息自房東發生之日起計算，以執行租客在本租約下的義務和/或房東對房產的權利，或房東參與的任何其他訴訟或訴訟。除本租約另有明確規定外，所有根據本租約由房東產生並由租客支付給房東的費用和開支，以及根據本租約應由房客支付給房東的任何財產、材料、人工、公用設施或其他服務的所有費用、金額或款項，根據本租約，直接歸因於房客對房產的使用和佔用或建築物的存在，或應房東的要求並由房客承擔，由房東提供、提供或提供, 承租人應在收到房東發票後三十(30)天內到期並應支付給房東。

第十七條

沒有房東的陳述；房東的批准

第1.1條。沒有任何陳述。除本文明確規定外，房東和房東代理人不對建築物、不動產或房產作出任何擔保、陳述、聲明或承諾，租户也不以暗示或其他方式獲得或已經獲得任何權利、地役權或許可證。承租人是在經過充分調查後簽訂本租約的，並不依賴房東在本租約中沒有明確和具體闡述的任何聲明或陳述。

第1.2節。沒有金錢上的損失。在本租約中，凡需要業主同意或批准的地方，如果業主拒絕給予同意或批准，無論房東是否明確同意不會無理拒絕同意或批准，承租人不得因承租人聲稱或聲稱房東無理拒絕或拖延其同意或批准而提出任何金錢損害索賠(包括任何以抵銷、反索賠或抗辯方式提出的索賠)，且承租人特此放棄。承租人的唯一補救措施應是通過具體履行、強制令或宣告性判決來執行該條款的訴訟或程序。在任何情況下，房東不承擔任何責任，租户代表自己和所有其他租户放棄對本租約下或與本租約相關的任何間接、後果性或懲罰性損害賠償的索賠，包括利潤或商機損失。除第18.2條所述外，在任何情況下，承租人不對因本租約引起或與本租約相關的任何間接、後果性或懲罰性損害賠償(包括利潤或商機損失)承擔任何責任，房東特此放棄任何索賠。

第1.3節。合理的努力。就本租賃而言，房東的“合理努力”不應包括以加班費或其他額外工資率僱用承包商或工人的義務，或產生任何其他加班費或任何額外費用的義務。

第十八條

學期末

第1.1條。過期了。在本租約期滿或以其他方式終止時，承租人應遷出，並將房屋空置、掃帚清潔、狀況良好、正常磨損、意外造成的損壞以及根據本租約條款承租人不承擔責任的損壞交還業主，承租人應根據第5.3節的規定並在符合第5.3節的規定的情況下，拆除所有承租人的財產和任何特殊改建。

第1.2節。滯留租金。承租人在租期屆滿或提前終止後所持有的任何財產，應視為可容忍的租賃，租金如下，否則應按本租約的條款和條件辦理。房東和租客認識到，房東因租客未能及時交出對房產的佔有而造成的損失可能是巨大的，可能超過本合同項下應支付的租金金額，並且無法準確衡量。因此，如果房屋的佔有權在本租約期滿或更早終止時仍未交還給房東，除房東根據本條例或法律可能享有的任何其他權利或補救外，承租人應向房東支付租客在本租約期滿或更早終止後每個月(或其任何部分)保留在房產內的滯留費用，計算方法如下：(I)租户在本租約到期或更早終止後保留在房產內的每一天，直至幷包括之後三十(30)天，按日計算的保留費，相當於本租約最後一個完整歷月的每日租金的125%；(Ii)如果承租人在本租約期滿或更早終止後超過三十(30)天或更早，直至其後六十(60)天幷包括該日在內，按日計算的滯留費，按相當於根據本租約應支付的最後一個完整日曆月的每日租金150%的費率計算；及(Iii)如果承租人在本租約期滿或更早終止後超過六十(60)天, 按日計算的暫緩繳費，相當於本租約最後一個完整日曆月的每日租金的200%。此外，承租人應(X)對房東負責(1)房東可能被要求對任何租客(“新租客”)進行的任何付款或租金優惠，以誘使該新租户不因租户保留而終止其租約，以及(2)如果任何新租户因租户保留而終止其租約，則承租人應(2)因承租人保留而終止其租約，以及(Y)賠償房東(I)任何新租客的所有損害索賠，以及(Ii)所有由此產生的，房東因承租人扣留房客而產生的間接損害和特殊損害。承租人的保留或向房東支付上述規定的金額，均不得延長本合同的期限。本條款的任何規定均不得被視為允許租户在本租約期滿或更早終止後保留對房產的佔有權，房東在本租約期滿或更早終止後接受租户的付款不應被視為非由於租户根據本條款第18.2條的規定應支付的金額。

第十九條

安靜的享受

只要本租約是完全有效的，且不存在違約事件，承租人可以在不受房東或通過房東或在房東下合法索賠的任何人的阻礙下，在符合本租約的條款和條件的情況下，和平地、安靜地享受房產。

以及所有高級租約和抵押貸款。上述條款取代任何其他明示或默示的靜默享受契諾。

第二十條

不投降；不放棄

第1.1條。不投降，也不釋放。業主或業主代理人或僱員在租期內所做的任何行為或事情，均不應被視為接受物業的退回，而本租約的任何條款亦不應被視為已被業主放棄，除非該放棄是以書面形式並經業主簽署的。但不限於，業主或業主代理人收到或接受房產的鑰匙，不應被視為接受房產的退還或本租約的終止。

第1.2節。沒有棄權。任何一方未能就違反本租約或任何規則及規例的任何契諾或條件尋求補救或堅持嚴格履行，不得被視為放棄或放棄未來履行本租約或規則及規例的該等義務，或放棄行使該等選擇權，但就任何後續的違反、作為或遺漏而言，該等豁免或放棄將繼續並保持十足效力。業主在明知違反本租約的情況下收到根據本租約應支付的任何租金或任何其他款項，不應被視為放棄違反本租約。租客支付的租金或房東收到的低於本合同規定的月租金，不得被視為支付最早規定的租金，或房東可以選擇使用該付款，任何支票或任何支票或付款所附信件上的任何背書或聲明也不得被視為同意和滿意，房東可以接受該支票或付款，但不影響房東追回該租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

第二十一條

放棄由陪審團進行審訊；反訴

第1.1條。陪審團放棄審判。在任何一方對另一方提起的訴訟、法律程序或反索賠中，房東和租客特此放棄由陪審團進行的任何訴訟、訴訟或反索賠，這些訴訟、訴訟或反訴涉及本租約、房東與租客的關係、租客對房產的使用或佔用，或根據任何法規、緊急情況或其他規定強制執行任何補救措施。

第1.2節。放棄反申索。如果房東對租客發起任何簡易程序，租客將不會在任何此類程序中提出任何性質或類型的反索賠(除非未能提出該反索賠將阻止承租人在單獨的訴訟中主張作為該反索賠標的的索賠)，並且不會尋求將該訴訟與租户可能已經或之後在任何其他法院提起的任何其他訴訟合併。

第二十二條

通告

除本租約另有明文規定外，根據本租約發出的所有同意書、通知、要求、請求、批准或其他通信均應以書面形式作出，如果由專人遞送(只要獲得簽署的收據)，或通過掛號信或掛號信寄送(要求退回收據)，或通過國家認可的隔夜遞送服務寄給第一條規定的房東和租户，以及任何要求提供通知副本並將其地址提供給房客或房東的其他地址的抵押權人或出租人，則應被視為充分給予或交付。

承租人或任何抵押權人或出租人可根據本條第22條的規定向另一方發出通知，將其新地址指定為新地址。任何該等批准、同意、通知、要求、要求或其他通訊，應視為已於收到交付、拒絕接受交付之日或首次嘗試交付之日作出，但因更改地址而未予事先通知，或應按本條第22條規定以掛號信或掛號信寄出後三(3)個營業日(以較早者為準)而無法作出。

第二十三條

規章制度

承租人及承租人各方應遵守並遵守不時補充或修訂的規章制度。房東保留隨時採用附加規章制度和修改當時有效的規章制度的權利。本租約中包含的任何內容均不向業主施加任何義務，要求業主對大樓的任何其他租户執行任何其他租約中的規則和法規或條款、契諾或條件，業主不對任何其他租户、其員工、代理人、訪客或持牌人違反規則和規則承擔責任，但房東應以非歧視的方式對租户執行規則和法規，除非不同的情況需要不同的對待。

第二十四條

經紀人

房東已聘請房東代理作為與本租約有關的租賃代理，房東將獨自負責可能支付給房東代理的任何費用。房東同意根據房東和租客經紀人之間的另一份協議向租客經紀人支付佣金。房東和租客各自聲明並向對方保證，除房東的經紀人和租客的經紀人外，其本人及其代理人從未與任何與本租約有關的經紀人進行過交易。業主和租客雙方均應賠償、辯護、保護和保護另一方，使其免受受補償方因任何經紀人、發現者或類似代理人(業主代理人和租客經紀人除外)因聲稱與本租約有關的任何交易而產生的任何索賠或對其承擔的責任而遭受的任何和所有損失，和/或上述陳述是虛假的。

第二十五條

賠款

第1.1條。承租人賠償金。租客不得在處所或建築物上作出或準許作出任何作為或事情，而該作為或事情可能會使業主因違反任何規定而承擔任何法律責任或對人身或財產造成的傷害、損害或法律責任，並須對處所行使控制權，以充分保障業主免受任何該等法律責任。除M.G.L.第186章第15節另有規定的範圍外，承租人應賠償、捍衞、保護和保護每個受賠方，使其免受因下列原因造成的任何和所有損失：(I)因任何承租方的任何作為、遺漏或疏忽而對受賠方提出的索賠；(Ii)因在房產內或周圍發生的任何事故、傷害或對任何人的財產造成的任何事故、傷害或損害而對受賠方提出的索賠；以及(Iii)因任何違反、違反或不履行任何契約而對受賠方提出的索賠。承租人履行、遵守、遵守或履行本租約的條件或協議。

第1.2節。房東賠償金。房東應賠償租客因公共區域內或附近的任何人或任何人的財產因任何意外、傷害或損壞而蒙受的一切損失，並使其免受損害

(特別是不包括房產)房東或其僱員或代理人的疏忽行為或故意不當行為所造成的程度。

第1.3節。辯護和和解。如果針對任何受保險人提出任何索賠、訴訟或訴訟，則應受保險人的要求，承租人應自行承擔費用，以各自受保險人的名義(如有必要)，由受保險人批准的律師抵制或抗辯該索賠、訴訟或訴訟，不得無理拒絕批准(承保人的保險人的律師應視為就本第25.3條而言已獲批准)。儘管有上述規定，承保人可以聘請自己的律師參與或協助辯護任何涉及潛在責任的索賠、訴訟或訴訟，其金額超過根據第11.1條承保的承租人責任保險下的索賠金額，承租人應支付這些律師的合理費用和支出。如果租客沒有盡力辯護，或者如果存在法律衝突或其他利益衝突，房東可以聘請單獨的律師，費用由租客承擔。儘管本協議有任何相反規定，承租人仍可指示受償方就任何索賠、訴訟或其他訴訟達成和解，但條件是：(A)此類和解不涉及受償方除支付款項外的任何義務；(B)在達成和解時，承租人應全額支付根據此類和解應支付的任何款項；(C)此類和解不要求受償方承認任何責任；以及(D)受償方應已從該等索賠、訴訟或其他訴訟的其他各方獲得無條件免除。

第二十六條

其他

第1.1條。快遞。提交本文件草案以供審查和談判，並不構成租賃要約，或接受租賃要約，或對房地的保留或選擇。本租約對房東或租客沒有約束力，除非房東簽署了本租約的完整副本並將其交付給租客。

第1.2節。不動產轉讓。在業主將其在建築物或不動產(視屬何情況而定)的權益售出、轉易、轉讓或移轉(統稱為“移轉”)後，業主在本租約項下的義務對該業主(包括原先在本租契中指名的業主)不具約束力；如發生任何該等移轉，則該業主應完全免除及免除該業主在移轉日期及之後所產生的一切契諾、法律責任及義務，以及業主在建築物及/或不動產(視屬何情況而定)中的權益(或該後續業主的權益)的受讓人，應被視為已在轉讓日期及之後承擔了本租約項下的所有義務。

第1.3節。責任限制。即使本租約中有任何相反的規定，業主對其在本租約項下的義務的責任應僅限於業主在建築物中的利益。在任何情況下，業主的任何合夥人、成員、經理、股東、董事、高管、負責人、僱員、代理人或業主，無論是直接或間接的，無論是披露的還是未披露的，都不對因本租賃而引起或導致的房東的任何債務、責任或義務或對房東的任何索賠承擔個人責任。任何此類債務、義務、債務或索賠應完全出於業主在建築物內的利益而清償。在任何情況下，不得尋求或獲得針對任何合夥人、成員、經理、股東、董事、高管、負責人、僱員、代理人或業主的個人判決，無論是直接或間接的、已披露或未披露的(統稱為“雙方”)。

第1.4節。房租。就美國破產法第502(B)(6)條而言，承租人根據本租約應支付給房東或代表房東的所有金額，不論是否明文規定的固定租金、承租人納税、承租人經營性支付、承租人保險支付、額外租金或租金，均應構成租金。

第1.5條。整個文檔。本租約(包括本租約提及的任何時間表和展品以及本租約規定的所有補充協議)包含雙方之間的完整協議，之前的所有談判和協議均併入本租約。所有隨附的附表和展品均納入本租約，併成為本租約的一部分，但如果本租約的條款和規定與本租約的附表和展品的條款和規定有任何不一致之處，應以本租約的條款和條款為準。

第1.6條。治理法律。本租約在各方面均受馬薩諸塞州聯邦法律管轄。

第1.7條。不可執行性。如果本租約的任何條款或其對任何個人、實體或情況的適用被視為無效或不可強制執行，則在任何該等情況下，本租約的其餘部分或該條款對任何其他個人或實體的適用或任何其他情況(無效或不可強制執行的情況除外)不應因此而受到影響，且本租約的每項條款應在法律允許的最大範圍內保持有效和可強制執行。

第1.8條。租賃糾紛。(A)房東和租客同意，所有直接或間接引起或與本租約有關的糾紛，以及執行本租約的所有訴訟，應由馬薩諸塞州聯邦法院或位於馬薩諸塞州的聯邦法院處理和裁決，併為此目的明確且不可撤銷地服從該等法院的管轄權。房東和租客同意，在適用法律允許的範圍內，這種對個人司法管轄權的同意應是自發的，除了以本租約規定的方式之一或法律允許的方式送達程序文件外，不需要其他任何文書或行動，以在任何此類法院授予其管轄權。

(B)就承租人本身或其財產而言，承租人已獲得或以後可獲得任何法院司法管轄權的豁免權或任何法律程序的豁免權(無論是通過送達或通知、判決前扣押、協助執行、執行或其他方式)，承租人不可撤銷地就其在本租約下的義務放棄該豁免權。

第1.9條。房東經紀人。除非房東向租客發出相反的通知，否則房東代理人有權作為房東代理人履行本租約，承租人有權依賴從房東代理人處收到的信件。承租人承認，房東代理僅作為與前述相關的房東代理；房東代理及其任何直接或間接合作夥伴、成員、經理、高級管理人員、股東、董事、僱員、委託人、代理人或代表均不對承租人在履行本租約項下的房東義務方面承擔任何責任，承租人放棄因本租約、建築物或房地產項下的房東義務而產生的或以任何方式與房東義務相關的任何和所有此等各方的索賠。

第1.10節。禁止反言。在業主、任何抵押權人或任何出租人提出要求後七(7)天內，租客應以業主合理滿意的形式，向業主遞交一份由租客簽署並確認的聲明，(A)説明開始生效日期、租金開始日期和期滿日期，本租約當時完全有效且未被修改(或如果修改，則列出所有修改)，(B)列出支付固定租金和任何額外租金的日期，以及每月固定租金和當時應支付的額外租金的金額，(C)説明是否，據租客所知，租客及/或業主在本租約中違約，並列明所有該等違約的具體性質(如有)；(D)説明本租約下的押金金額(如有)；(E)説明是否有任何影響物業的分租或轉讓；(F)説明租客地址；及(G)迴應業主、有關抵押權人或出租人合理要求的任何其他事宜。租客

承認根據第26.10條交付的任何聲明可由不動產或建築物的任何購買者或業主，或業主在不動產或建築物或任何高級租賃中的全部或任何部分權益，或其任何抵押權人或受讓人，或其任何出租人或受讓人所依賴。

第1.11節。某些解釋規則。就本租約而言，凡使用“包括”、“包括”或“包括”等字眼時，應視為後跟“無限制”字眼，而在情況或文意所需時，單數應解釋為複數，陽性應解釋為女性及/或中性，反之亦然。本租賃的解釋和執行不應藉助任何要求或建議對起草或導致起草有關條款的一方進行解釋的規範、習慣或法律規則。本租約中的標題僅為方便起見而插入，僅供參考，並不以任何方式定義、限制或描述本租約的範圍或本租約任何條款的意圖。

第1.12節。各方都有約束力。本租約中包含的條款、契諾、條件和協議應對房東和租客具有約束力，並有利於他們各自的法定代表人、繼承人和受讓人，但本租約中另有規定的除外。承租人履行本租約的每一條款和每一條款應被解釋為契諾和條件。

第1.13節。租約備忘錄。本租賃不應被記錄；但是，如果任何一方提出要求，房東和租客應以可記錄的形式簽署、確認並交付符合馬薩諸塞州適用法律的租賃通知，併合理地令房東和租客雙方滿意。在任何情況下，該文件都不應列出承租人根據本租約應支付的租金或其他費用；任何此類文件應明確聲明，它是根據本租約中包含的條款簽署的，並不打算改變本租約的條款和條件。在租期屆滿或提前終止後十(10)天內，承租人應填寫房東合理要求的文件，以刪除租賃記錄通知。

第1.14節。對應者；電子執行。本租約可簽署兩(2)份或更多副本，每份副本應構成一份正本，但當所有副本放在一起時，僅構成一份文書。本租約可通過電子簽名簽署，每個電子簽名在任何情況下都應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力和效果。但不限於，除電子生成的簽名外，“電子簽名”還應包括原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過PDF和/或DocuSign)。本租約可以多個副本的形式執行(這些副本可以通過PDF、DocuSign或通過電子郵件發送的其他文件來執行和交付)，這些副本應共同構成單個文檔。通過PDF、DocuSign或通過電子郵件發送的其他文件交付的本租約的任何簽約副本在所有目的上應與原始副本具有同等效力。

第1.15節。生存。在本租約期滿或以其他方式終止之前，業主或租客對另一方產生的所有義務和責任，以及根據其性質或在情況下只能在該期滿或以其他方式終止後履行或根據本租約的規定可能履行的所有該等義務和責任，應在本租約期滿或以其他方式終止後繼續存在。在不限制前述一般性的原則下，雙方就本租賃項下的任何賠償以及本租賃項下的任何租金和任何其他應付金額的權利和義務應在本租賃期滿或以其他方式終止後繼續存在。

第1.16節。不能表演。本租賃以及承租人支付租金和履行承租人在本合同項下的所有其他契諾和協議的義務，不得因任何不可避免的延誤而受到影響、損害或免除。房東應盡合理努力，及時通知租客任何不可避免的延誤，使房東無法履行其在本租賃項下的任何義務。儘管有下列任何規定

在本租賃中，雙方特此承認並同意，自本租賃簽約之日起，由於當前的新冠肺炎疫情，存在不可避免的延遲事件，包括但不限於聯邦、州和地方宣佈的緊急狀態以及政府強制關閉企業和建築活動、隔離、旅行禁令和供應鏈中斷，並且由於此類不可避免的延遲所引起的延遲或由此造成的延遲，房東在本租賃項下的義務應受到延期的約束。

第1.17節。房東違約。房東在任何情況下均不得違反或不履行本租約或本租約下的任何擔保或承諾項下的任何房東義務，除非房東在租客向房東發出適當通知後三十(30)天內未能履行該等義務，或未能在合理需要的額外時間內糾正任何此類違約，並適當説明房東未能履行任何該等義務。但不限於，承租人在任何情況下均無權因房東違約或房東違反其義務或本合同項下的任何保證或承諾而終止或取消本租約或扣繳租金或抵銷任何針對租金的索賠或損害賠償，除非房東在通知房東後繼續錯誤地驅逐租客(推定的或實際的)，並且房東有合理的機會解決上述問題。此外，承租人不得主張任何從根據本租賃到期應付的租金中扣除維修費用或向房東提出任何金錢索賠的權利，但應僅着眼於房東在Real Property中的利益，以滿足任何此類索賠。

第1.18節。工單。所有由承租人或代表承租人提出的(I)由房東執行工作或(Ii)由房東提供服務的請求，應按照房東不時制定的適用程序提交。自本租賃之日起，業主已為此類請求建立了Angus系統，所有此類請求均應按照Angus程序並使用Angus表格提交。

第1.19節。財務報表。在房東不時(但在任何十二(12)個月期間內不得超過一次)就融資或銷售提出書面要求後三十(30)天內，承租人應向房東提供其最新的當前財務報表(包括資產負債表和收入/費用報表)，包括由獨立註冊會計師審計和/或編制和認證的報表(如果可用)。應租客的要求，房東和租客應簽訂一份慣例保密協議，其形式和內容應令房東和租客都合理滿意，房東同意不向任何第三方披露上述財務報表，但合理和習慣上的例外情況除外。儘管有上述規定，如果在提出要求時，承租人是一家上市實體，並且承租人的財務報表對房東是公開的，則承租人不應被要求向房東提供此類財務報表。

第1.20節。申述。承租人代表並向房東保證：(A)承租人或承租人在本租賃下的義務的任何擔保人都不是PNC銀行、全國協會或其任何關聯公司的關聯公司，(B)承租人沒有使用從PNC銀行、全國協會或PNC銀行、全國協會的任何關聯公司獲得的與本租賃相關的任何融資，以及(C)承租人沒有直接或間接地向PNC銀行、全國協會或PNC銀行的任何關聯公司授予任何擔保權益，作為承租人在本租賃或任何承租人的固定裝置中的權益，與從PNC銀行、全國協會或PNC銀行、全國協會的任何附屬機構獲得的任何融資有關的位於房地的設備的傢俱。就本第26.20節而言，術語“關聯方”是指通過一個或多箇中介機構直接或間接控制、控制、控制或與PNC Bank、National Association共同控制的任何實體。

第1.21節。受益所有人的納税狀況。承租人承認並承認房東和/或房東的某些實益擁有人可能會不時

根據第856及以下條款，有資格成為房地產投資信託基金。(C)徵收所得税、罰金或類似税項(每項税項均為“不良税務事項”)是業主及該等實益擁有人極為關注的事項。如果根據業主法律顧問的建議，本租約或任何文件可能導致或導致不利的税務事件，承租人在業主書面通知後同意與業主合作，由業主承擔費用和費用，以協商修改或修改，並應業主的要求籤署和交付實施該等修改或修改所需的合理文件。根據第26.21條進行的任何修改或修改的結構應使房東和租户的經濟結果與本租約中規定的基本相似，而不考慮此類修改或修改。在不限制房東根據本26.21條款享有的任何其他權利的情況下，房東可自行決定以書面形式放棄收取根據本條款應向房東支付的任何款項，該書面放棄應構成對本租約有關付款的修正或修改。儘管本合同中有任何相反的規定，承租人明確約定並同意不再簽訂任何分租或轉讓合同，以支付該等用途、佔用的租金或其他費用, 或全部或部分基於任何人從出租、使用、佔用或使用的財產獲得的淨收入或利潤(以收入或銷售的固定百分比或百分比為基礎的數額除外)，而任何該等聲稱的轉租或轉讓作為對該處所任何部分的管有、使用、佔用或使用的任何權利或權益的轉讓，均屬絕對無效和無效

第1.22節。房東保密。房東將對房東在進入房屋和/或審查租户根據本租賃條款向房東提供的關於房客及其關聯公司的業務運營的機密或專有信息時獲取的有關租户及其關聯公司的業務運營的機密或專有信息(以下另有規定除外)保密，不得向任何第三方披露。承租人應盡商業上合理的努力，防止房東在房產內或房東隨時可以看到這些機密信息，並已就這些信息進入房產提供了合理的事先通知(包括在房產內實施並定期監控慣常的“清理辦公桌”政策)。“保密信息”不應包括以下信息：(I)房東違反本第26.22條披露信息以外的信息對公眾普遍可用或已知，(Ii)房東可從房東實際不知道的來源獲得或變得可用，對租客負有保密義務，(Iii)房東在本租賃之日之前已知，或(Iv)房東在未使用保密信息的情況下獨立開發。但不限於，本第26.22節的規定不應限制或限制以下任何保密信息的披露：(I)法律、法規或行政當局要求的；(Ii)與業主行使本租約下的任何權利和補救措施有關的；或在法律或衡平法上的，包括與針對租户的任何訴訟或訴訟有關的；或(Iii)向業主當前或未來的合作伙伴披露的, 關聯公司、顧問、員工、代理人、代表、投資者、貸款人、經紀人、律師、會計師和/或經理，前提是這些機密信息的相應接收者被告知此類機密信息的機密性，並且有義務根據第26.22節的條款對此類信息保密。房東將對房東提供的任何此類機密信息的接收者違反本第26.22條的規定負責。

第二十七條

信用證

第1.1條。信用證。在簽訂本租約的同時，承租人已向業主交付一份金額為《租賃基本信息》中規定的信用證金額的信用證(定義見下文)，以保證承租人忠實履行和遵守本租約的條款、契諾和條件。承租人約定並同意在本租期內保持信用證金額中的信用證金額。信用證的形式應為清潔、不可撤銷、非跟單和無條件的信用證(“信用證”)，由商業銀行(“開證行”)簽發並可向其開具，令房東滿意，並同時滿足最低評級機構門檻(如下文定義)和最低資本門檻(下文定義)。“最低評級機構門檻”應指發行銀行有未償還的無擔保、無保險和無擔保的優先長期債務，然後由穆迪投資者服務公司評級為“Baa”或更好，或由標準普爾評級服務公司評級為“BBB”或更好，或由房東酌情指定的可比國家評級機構進行類似評級。“最低資本門檻”應指開證行的資本、盈餘和未分配利潤合計不少於2,000,000,000美元。信用證應(A)指定房東為受益人，(B)期限不少於一年，(C)允許多次提款，(D)房東可全額轉讓，房東無需支付任何費用或費用，(E)其他形式和內容應令房東滿意。如果在信用證任何轉讓時, 任何費用或收費應如此徵收，則該等費用或收費應完全由承租人支付，信用證應註明。信用證應規定，信用證應被視為自動續期，不作任何修改，此後在該期限內每一(1)年自動續期。信用證(經延長)不得在到期日(經延長)後六十(60)天之前到期。如果開證行在信用證到期後沒有續期，則開證行應在信用證到期日之前不少於六十(60)天，以掛號郵寄方式向房東寄送一式兩份的通知(“非續期通知”)，並説明開證行已選擇不再續簽信用證。開證行應與所有出票人、背書人和真正的持票人約定，按照信用證條款開具的匯票在提交給開證行時，將在馬薩諸塞州波士頓的一個辦公地點予以適當承兑。信用證應根據《跟單信用證統一慣例》(ISP98，國際商會慣例出版物第590號(1998年修訂本))開具，且在各方面均應遵守該慣例。

第1.2節。安全的應用。如果(A)租户在本租約項下發生違約事件，且在交付任何所需通知和任何適用寬限期屆滿後仍未得到補救，或(B)房東收到不可續訂通知，或(C)租客根據任何聯邦或州破產或破產法規、法律或程序提出自願請願書，則房東有權在其選擇時憑即期匯票提取信用證的全部或部分收益，然後持有、使用、運用或保留全部或任何部分收益，視情況而定。(X)支付任何租金或租客拖欠的任何其他款項所需的範圍，包括(I)業主可能因該違約事件而支出或可能被要求支出的任何款項，及/或(Ii)業主根據本租約有權獲得的任何損害賠償，不論該等損害賠償是在簡易程序或業主以其他方式重收之前或之後產生的，及/或(Y)作為現金保證金，除非及直至在上文(C)項的情況下，租客向業主交付符合本條第27條規定的替代信用證。如果房東使用或保留信用證或現金擔保收益的任何部分，則承租人應根據要求修改信用證或交付滿足第27條要求的額外信用證，其金額為如此應用或保留的金額，以便房東在手頭的信用證金額中始終有信用證

在學期中。如果承租人遵守本租約的所有條款、契諾和條件，則信用證或當時剩餘的現金擔保餘額(視情況而定)應在(X)到期日期、(Y)按照本租約規定的方式向房東交出和交出對房產的佔有權以及(Z)本租約項下任何未解決的違約事件後立即返還給承租人。

第1.3節。調職。信用證還應規定，業主、其繼承人和受讓人可隨時在不通知租户的情況下，在沒有事先徵得租户同意的情況下，將其在信用證中的全部或任何部分權益轉讓(一次或多次)給建築物的任何抵押的持有人或與建築物轉讓相關的繼承業主，或作為業主轉讓其在本租約中和對本租約的權利和權益的一部分。如果業主轉讓了建築物的權益，業主應將信用證全部或部分轉讓給受讓人，業主無需雙方另行約定，即可免除承租人的一切責任。本條款27.3的規定適用於將上述信用證的全部或任何部分轉讓給新房東的每一次轉讓或轉讓。對於房東轉讓信用證，承租人應自行承擔費用，簽署並向開證行提交完成轉讓所需的申請書、文件和票據，承租人應負責支付銀行與此相關的轉讓費和手續費。

第1.4節。租户對信用證的維護。如果房東在信用證上開具的信用證金額低於信用證金額，承租人應在此後五(5)天內向房東提供金額等於差額的額外信用證，而任何此類額外信用證應符合第27條的所有規定。承租人進一步承諾，它不會轉讓或阻礙信用證或其任何部分，房東或其繼承人或受讓人不受任何此類轉讓、產權負擔、轉讓企圖或產權負擔的約束。

第1.5條。房東有權使用信用證。房東使用、運用或保留信用證或其任何部分，不應阻止房東行使本租賃或任何適用法律規定的任何其他權利或補救措施，其意圖是房東不應首先被要求對信用證提起訴訟，也不應限制房東本來有權獲得的任何賠償。承租人同意不以任何方式幹預向房東支付信用證收益，無論是在房東提取信用證的任何部分之前或之後，無論房客和房東之間是否存在關於房東使用信用證的權利的糾紛。本租約的任何條件或條款均不應被視為使信用證成為信用證的條件，以證明信用證的發行人不能及時兑現信用證上的提款。承租人同意並承認：(A)信用證構成房東和開證行之間的單獨和獨立的合同，(B)承租人不是該合同的第三方受益人，(C)承租人在信用證或其收益中沒有任何財產利益，以及(D)如果承租人根據破產法任何一章成為債務人，則承租人、受託人、承租人的破產財產無權通過適用美國破產法第502(B)(6)條或以其他方式限制房東對信用證和/或其收益的債權和/或權利。

第1.6條。開證行。如果房東在任何時候或不時確定開證行(I)不再滿足最低評級機構門檻，(Ii)不再滿足最低資本門檻，(Iii)已被聯邦儲備委員會、聯邦存款保險公司、貨幣監理署或其他政府或監管機構或當局接管或關閉，(Iv)已資不抵債，或(V)不願或無法兑現信用證或履行其兑現信用證的義務，則在要求後五(5)天內，承租人應向房東交付由替代開證行出具的替代信用證，該信用證滿足

最低評級機構門檻和最低資本門檻，並在其他方面滿足第27條的要求。

第二十八條

延展期

第1.1條。延期條款。在本細則第28條條款及條件的規限下，承租人有權將所有物業的續期期限延長一次，為期五(5)年，由緊接初始年期屆滿後的翌日(“續期開始日期”)開始，至延長期限開始日期五(5)週年的前一天結束，除非續期期限應根據本租約的任何條款或其他條款提早終止。承租人延長延期期限的權利應受下列所有先決條件的制約，並且只有在滿足下列所有先決條件的情況下才能開始：(A)承租人在不早於到期日期前十八(18)個月且不遲於到期日期前十二(12)個月向房東交付關於承租人行使該延期權利的通知(“延期通知”)；(B)在發出延期通知時，不應發生違約事件並在本合同下繼續發生；以及(C)在發出延期通知時，承租人未將租賃或轉租超過房屋可出租面積的50%(50%)(僅向本文所述原承租人的附屬公司轉讓或轉租除外)。就發出延期通知而言，時間至關重要。續期期限應適用於本租約的所有協議、條款、契諾和條件，但下列情況除外：(W)固定租金應按照第28.2條的規定確定；(X)承租人無權進一步延長租期；(Y)基税年度應為延長租期開始日期前7月1日開始的課税年度, 和(Z)基本費用年度應為在延長期開始日期之前的12月31日結束的比較年度。於續期期限開始時，(A)續期期限將被加入併成為續期期限的一部分，(B)本租約中對“期限”、“本租約期限”或任何類似表述的任何提及應被視為包括續期期限，及(C)續期期限屆滿時應成為期滿日期。在租期內的任何時間終止、取消或放棄承租人在本租約項下的全部權益，將終止承租人在本租約項下的前述延期權利。

第1.2節。延期租期租金。於續期期間應付的年度固定租金，應相等於物業於續期開始時(“計算日期”)當時適用的年度公平市價(定義見下文)。“公平市場價值”是指在計算與延期期限相同期限的房屋的公平市場年租金價值時，根據建築物中的可比空間或可比建築物中的可比空間，包括本租約中規定的所有房東服務，以及(A)在延期期限開始之日被視為空置且處於“原樣”狀態的房產，(B)基税年度為延期期限開始日期之前7月1日開始的納税年度。(C)基本費用年度是指在延長期限開始之日之前的12月31日結束的比較年度。公平市價的計算也應加以調整，以考慮所有相關因素。房東應在延長租期開始日期前通知租客(“租金通知書”)房東對公平市價的確定。如果承租人對房東對公平市場價值的確定提出異議，則承租人應在租金通知交付後十(10)個工作日內向業主發出通知(“爭議通知”)，而當事人在爭議通知交付後三十(30)天內仍未解決該爭議，則任何一方均可通過向另一方交付通知(仲裁通知, 根據第28.3節的規定，將上述關於公平市價的爭議提交仲裁。時間是發出上述爭議通知的關鍵。租户如未能及時提交爭議通知書，即構成放棄租户對房東所釐定的公平租金價值提出爭議的權利，在此情況下，延長租期的固定租金應按租金通知書所列明。如果在續期期間應付的固定租金不是

如果租户在延長租期開始日期之前確定租期，則租户應支付相當於業主確定的物業公平市值的固定租金(“臨時租金”)。於最終釐定續期期間的固定租金後，承租人應開始繳付如此釐定的固定租金，並於釐定後十(10)日內支付任何先前繳付的固定租金不足之數，或如釐定的固定租金少於中期租金，則承租人有權從下一期固定租金中扣除一筆款項，款額相等於每期中期租金與釐定的固定租金之間的差額，直至收回多付款項的總額為止。

第1.3節。仲裁。如果任何一方(“發起方”)向另一方(“接收方”)發出仲裁通知，則公平市價應根據當時流行的美國仲裁協會或其後繼者關於商業糾紛仲裁的快速程序通過仲裁確定，但快速程序應修改如下：

(1)發起方應在其仲裁通知中指明代表發起方擔任仲裁員的人的姓名或名稱和地址。仲裁員應為美國房地產顧問學會指定的商業房地產評估師，具有至少10年的全職商業房地產評估經驗，熟悉馬薩諸塞州波士頓市中心金融區一流寫字樓的公平市場價值。在收到仲裁通知後十(10)個工作日內，接收方應向發起方發出通知，指明接收方指定的代表其擔任仲裁員的人的姓名和地址，該仲裁員應具有類似的資格。如果接收方未能在該十(10)個工作日內將其仲裁員的任命通知發起方，並且在發起方向接收方發出第二份通知後的五(5)個工作日內仍未通知發起方，則發起方指定的仲裁員應為仲裁員，以確定房屋的公平市價。

(2)如果根據第28.3(1)款選擇了兩名仲裁員，則如此選擇的仲裁員應在第二名仲裁員被指定後十(10)個工作日內會面，並應尋求就公平市價達成協議。如果在任命第二名仲裁員後二十(20)個工作日內，兩名仲裁員不能就公平市價達成協議，則兩名仲裁員應指定第三名仲裁員，該仲裁員應是一名稱職和不偏不倚的人，其資格類似於第28.3(1)款對前兩名仲裁員的要求。如果雙方在該二十(20)個工作日期滿後五(5)個工作日內未能就此類指定達成一致，則第三名仲裁員應由雙方當事人自行選擇。如果雙方當事人在上述五(5)個工作日期滿後五(5)個工作日內未就第三名仲裁員達成一致，則任何一方均可代表雙方請求美國仲裁協會波士頓辦事處指定一名合格的仲裁員。如爭議以前未得到解決，第三仲裁員應按照第28.3(3)款規定的程序作出裁決。每一方當事人應支付各自仲裁員的費用，雙方應分擔第三仲裁員的費用和費用。雙方當事人聘請律師或傳喚證人的律師費和證人費用，由聘請律師或傳喚證人的當事人支付。

(3)公平市價應由第三仲裁員按照下列程序確定。在指定第三名仲裁員的同時，各方選定的每一名仲裁員應以書面形式説明其對公平市場價值的確定，並説明其理由。第三仲裁員有權向專家和主管部門諮詢，以獲得與確定公平市價有關的事實信息或證據，但任何此類確定應在雙方當事人在場的情況下作出，雙方有充分的權利

盤問。第三名仲裁員應進行他或她認為適當的聽證和調查，並應在被任命後三十(30)天內從兩項擬議裁決中選擇最接近其公平市價的決定。第三名仲裁員無權對兩項擬議裁決中的任何一項提出中間立場或任何修改。他或她選擇的最接近其公平市價的決定應構成第三仲裁員的決定，並對雙方當事人具有終局性和約束力。第三仲裁員應以書面形式將裁決書的副本送交雙方當事人。第三仲裁人無權增加或修改本租約的條款。在收到第三仲裁員的決定後，雙方應立即對本租約進行修訂，以證明延長了延期期限，並確認了延長期限的固定租金，但當事人未這樣做並不影響第三仲裁員裁決的效力。

(4)如果任何仲裁員不能、拒絕或不能行事，其繼任者應由他或她指定，但在第三仲裁員的情況下，其繼任者的指定方式應與本文件中規定的原第三仲裁員的指定方式相同。

第二十九條

停車

第1.1條。車庫的操作；停車通行證。車庫是由一家獨立的車庫運營商運營的，在此期間，車庫可能會不時地由一家獨立的車庫運營商運營。在這種情況下，業主根據本第29條規定的所有義務和責任應由車庫經營者履行，業主對此不承擔任何義務或責任。在此期間，房東將提供(或將促使車庫運營商提供)最多三(3)張停車證供車庫使用(“最大停車證分配”)。上述停車通行證中的兩(2)個可用於車庫內的預留停車位。租户應為此類停車通行證支付每月停車費，作為額外租金，該費用應按車庫運營商不時就車庫制定的現行費率收取。承租人應在開工日期或之前通知車庫運營商承租人選擇領取多少停車通行證(但在任何情況下不得超過最高停車通行證分配)。此外，在租期內，承租人可隨時選擇增加或減少其收到的停車證的數量，方法是將增加或減少停車證的通知提前不少於三十(30)天通知車庫運營商；但條件是(I)承租人在任何時候都無權獲得超過最大停車證分配的停車證，以及(Ii)運營商沒有義務提供此類額外的停車證，除非運營商基於其唯一善意確定車庫中有足夠數量的停車位可用。

第1.2節。有丟失、損壞的風險。停車通行證只能用於停放由承租人或其僱員擁有和運營的登記在冊和運營的私人載客汽車。停車通行證不得轉讓。除M.G.L.第186章第15節另有規定外，車庫操作員或房東均不對使用車庫或其中的機動車輛或其他財產的人造成的任何損失、傷害或損壞負責，並且在法律允許的最大範圍內，車庫的使用應由租户及其員工承擔全部風險。但不限於，車庫操作員和業主均不對車庫內丟失或被盜的金錢、珠寶、機動車或其他個人財產負責，無論這種丟失或盜竊是在車庫或車庫內的其他區域被鎖或以其他方式保護以防進入時發生的，除非是由於業主或車庫操作員的嚴重疏忽或故意不當行為(視情況而定)。

第1.3節。規章制度。房東或車庫經營者，如適用，可根據第23條的條款和條件，不時頒佈

關於車庫、停車通行證及其使用的規則和條例，包括控制進出各種停車區的交通流量、停車角度和方向等的規則和條例。承租人應遵守並促使其員工遵守所有這些規章制度。如果承租人的員工不遵守這些規章制度，並且在房東或車庫運營商(視情況而定)發出通知後三十(30)天內仍未遵守，則房東或車庫運營商(如果適用)可選擇撤銷相關員工使用各自停車證的權利。

第1.4節。儲藏室。未經房東和車庫操作員事先書面同意，承租人不得在車庫內存放或允許員工存放任何機動車輛。除緊急維修外，租户及其員工不得在車庫內對任何機動車輛進行任何維修工作。

第1.5條。結案了。業主和車庫操作員有權暫時關閉車庫或車庫內的某些區域，以便對車庫進行維修、維護和改善。

第三十條

《愛國者法案》

第1.1條。愛國者法案。為鼓勵房東簽訂本租賃合同，承租人特此聲明並保證：(I)承租人不是，也不是由美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)根據13224號行政命令發佈的任何名單上的任何個人、團體、實體或國家直接或間接擁有或控制的，該行政命令旨在通過提供必要的工具來攔截和阻撓2001年的恐怖主義法案(公共法律第107-56號、第115州)，從而團結和加強美國。272)，可不時修正、修改或補充，或任何類似的清單或任何要求美國總統的任何行政命令作為恐怖分子、“特別指定的國民和被封鎖的人”或其他被禁止或被封鎖的人(以下稱為“被禁止的人”)；(Ii)承租人不(也不是由任何人、團體、實體或國家直接或間接擁有、控制)直接或間接地為任何被禁止的人或代表任何被禁止的人行事；及(Iii)承租人(或直接或間接擁有或控制承租人的任何人士、團體、實體或國家)並無或將會進行業務，或已從事或將會與任何受禁制人士進行任何交易或交易，包括本租約的任何轉讓或將有關物業的全部或任何部分轉租，或向受禁制人士或為該等人士的利益作出或收取任何捐款或資金、貨品或服務。關於前述，明確理解並同意：(X)承租人違反前述陳述和保證的任何行為均為違約事件, 和(Y)本條款第30條所載的陳述和保證在本租約期滿或提前終止後仍將繼續存在。

第三十一條

第一要約權

第1.1條。RoFo權利。如果在起租日期四(4)週年和到期日前十二(12)個月之間的任何時間(因為該到期日可根據本租約第28條不時延長)，業主可自行決定建築物第三十七(37)層的任何單獨出租的可出租面積(每個該等面積，“RoFo空間”)已變為“可供租賃”(如下文所定義)，且滿足下述第31.3節規定的先決條件。然後，在提出將該RoFo空間出租給任何第三方之前，房東應向租户交付有關通知(“RoFo通知”)，列出對所述RoFo空間的描述(包括其可出租面積)、房東對該RoFo空間的固定租金和額外租金的確定、另一

業主願意出租RoFo空間的實質性商業條款，以及業主預計RoFo空間可供租賃的日期。如果承租人完全滿足本條第31條規定的所有先決條件，承租人應擁有持續選擇權(“RoFo選項”)，房東在RoFo通知交付後十(10)天內向房東遞交書面通知(“驗收通知”)，承租人可根據RoFo通知中規定的所有條款和條件租賃所有主題RoFo空間，包括業主指定的RoFo空間的固定租金和額外租金。對於承租人就任何RoFo空間交付接受通知而言，時間是至關重要的。如果承租人未能在十(10)天內送達接受通知，則承租人應被視為拒絕了租賃適用的RoFo空間(“拒絕的RoFo空間”)的選項。在這種情況下，除第31.6款所述外，承租人不應對被拒絕的RoFo空間擁有進一步的權利或要求，房東不再對承租人承擔關於被拒絕的RoFo空間的進一步責任或義務，房東可選擇將被拒絕的RoFo空間按房東自行決定的條款和條件出租給第三方。

第1.2節。就本條第31條而言，如業主酌情決定(A)該空間是空置的，或(B)有關的現有租客或佔用人不打算延長或續訂其RoFo空間的租約或其他佔用協議的期限，或就該RoFo空間訂立新的租約，則該空間應被視為“可供租賃”。就本條第31條而言，如在有關時間(A)任何個人或實體根據租約或其他協議租賃或佔用RoFo空間(除非該個人或實體令業主信納其不打算延長或續訂RoFo空間的租約或其他佔用協議的期限或就該RoFo空間訂立新租約)，則該空間不得被視為“可供租賃”，(B)任何個人或實體持有租賃或佔用RoFo空間的任何選擇權或權利，或(C)業主有意佔用RoFo空間，或租賃或以其他方式允許業主佔用RoFo空間，或(C)業主打算租用RoFo空間，或以其他方式允許業主的關聯公司或附屬公司佔用RoFo空間。但不限於，只要租客或其他佔用者租賃或佔用RoFo空間的全部或部分，業主應可自由延長或續期任何該等租賃或佔用，不論是否根據租約或其他協議, 這類空間不應被視為“可供租賃”。在任何情況下，業主均不會因任何當時的現有租客或住户未能在任何特定日期前騰出任何RoFo空間而對租客負責。第31條規定的任何規定不得解釋為限制業主將大樓內的空間租賃給業主的附屬公司的權利，或如果業主自行決定將大樓內的空間保持空置的權利，並且租賃給附屬公司、子公司或相關實體的此類空間或空置空間在任何情況下都不應被視為本合同項下的“可供租賃”。儘管本章程有任何相反規定，根據本細則第31條授予承租人的所有首次要約權利在各方面均受制於於本租約日期存在的大廈任何租户或住客的權利(不論該等權利被指定為首次要約權、優先購買權、擴展選擇權或其他權利)。

第1.3節。條件。承租人無權行使任何RoFo選擇權或租賃任何RoFo空間，房東沒有義務交付RoFo通知，除非在相應空間可供租賃之日和驗收通知之日均已滿足以下所有條件：(A)在交付任何所需通知和任何適用寬限期屆滿後，本租約下不存在未治癒的違約或違約事件；以及(B)本租約中所述的原始租户(和/或其關聯方)佔用了本租約下隨後出售的整個房產。

第1.4節。條款。自房東將RoFo空間交付給租户之日起生效(“RoFo空間開工日期”)：

(I)就本租契及本租契的所有條款及條件(本條第31條另有規定者除外)的所有目的而言，RoFo空間須加設於處所內，並須視為處所的一部分；

(Ii)RoFo空間須在掃帚清潔的情況下交付，沒有任何租客和佔用人，或在其他情況下保持“原樣”狀態；業主沒有義務進行任何工程或改善工程，或就此提供任何津貼或誘因；

(Iii)RoFo空間的固定租金和額外租金須如RoFo公告所述；

(Iv)承租人須就適用的RoFo空間繳付根據本租契須繳付的所有額外租金，但如該等額外租金已包括在根據上文第(Iii)條應繳的款額內，則屬例外；及

(V)如果適用RoFo空間的接受通知是在到期日之前五(5)年(可根據第28條延長)之前交付的，則RoFo空間的租賃期限應為到期日(根據第28條可延長)；如果適用RoFo空間的接受通知是在到期日期前五(5)年的日期或之後交付的(如該通知可根據第28條延長)，則RoFo空間的租賃期限應如RoFo通知所述。

第1.5條。修正案。承租人交付驗收通知應構成承租人不可撤銷和無條件地接受根據RoFo通知中規定的所有條款和條件出租RoFo空間的要約。但不限於，如果承租人及時發出驗收通知並行使RoFo選擇權，在任何一方提出請求時，房東和承租人將簽署、確認並交付本租約的修正案，確認RoFo空間的開始日期、關於RoFo空間的固定租金和應支付的額外租金、RoFo空間併入房屋以及由此導致的對本租約的修改，如第31.4節所述；然而，只要滿足第31.3節中規定的條件，在收到RoFo通知後及時交付驗收通知應是RoFo選擇權的自動和自行行使，任何一方未能執行和交付此類修改都不應減損承租人行使RoFo選擇權。

第1.6條。將RoFo空間重新提供給租户。承租人在本合同項下關於每個RoFo空間的RoFo選擇權應在(A)第31.1條規定的承租人未能在上述規定的時間內交付接受通知或對本租約進行修訂，或(B)第31.3條規定的日期終止並終止，以較早發生者為準，即如果承租人沒有違反上文第31.3條規定的一個或多個條件，房東將向承租人提供RoFo通知的日期。儘管如上所述，如果(I)承租人有權行使其RoFo選擇權，但未能在十(10)天內交付驗收通知，並且(Ii)此後在就該RoFo Space訂立租賃(或多個租約)之前，房東提議以比先前交付給承租人的RoFo通知中所述的條款“實質上更優惠”的條款將各自的RoFo Space出租給未來的租户，則承租人關於各自RoFo Space的權利將被恢復，並且承租人將再次擁有關於各自RoFo Space的RoFo選擇權。就本協議而言，如果與RoFo通知下RoFo空間的每可出租平方英尺的“底線”成本相比，向潛在租户提供的RoFo空間的每可出租平方英尺的“底線”成本分別通過考慮兩個提議的所有經濟條款而確定，則向潛在租户提供的條款應被視為比RoFo通知中所述的條款“實質上更有利”，包括：

在其他相關因素中，固定租金、税收和支出增加、額外租金、任何免費租賃期以及任何其他優惠和津貼。

第1.7條。過期了。儘管本條款載有任何相反的規定，自到期日期前十二(12)個月起及之後(因該到期日期可根據本租約第28條不時延長)，則本條款第31條將失效，且不再具有任何效力或效力，承租人將不再擁有根據本條款第31條租賃任何RoFo空間的進一步RoFo選擇權或其他權利。在這種情況下，房東向租户提供任何RoFo空間的所有義務應被視為已完全和完全履行，房東和房客均不再享有本條第31條下的任何權利、責任或義務。

房東和租客已於上述第一年簽署本租約，特此為證。

房東：

一名聯邦官員，L.P.，

特拉華州的有限合夥企業

作者：One Federal GP，L.L.C.，

特拉華州一家有限責任公司，

其唯一普通合夥人

作者：保羅·A·加利亞諾

姓名：保羅·A·加利亞諾

ITS：董事高級董事總經理

租户：

CENTESSA製藥公司

特拉華州的一家公司

By: /s/ Saurabh Saha

ITS：首席執行官

附件A

房舍的平面圖

以下平面圖僅用於確定建築物的大致位置，不應用於任何其他用途。所有區域、尺寸和位置都是近似的，所示的任何物理條件都可能不存在。

附件B

定義

美國殘疾人協會：《美國殘疾人法》(美國法典第42編，12101節及以後)以及可不時修改、修改和補充的《馬薩諸塞州建築准入委員會的規則和條例》(M.G.L.C.22，§13A，et seq.；521 C.M.R.1.00 et seq.)，以及由類似進口的政府機構頒佈的任何法律、法規或規章。

附屬公司：就任何個人或實體而言，指直接或間接(通過一個或多箇中介機構)控制、受該第一人或實體控制或與其共同控制的任何其他個人或實體。

基本利率：美國銀行或其繼任者在紐約不時公佈的“基本利率”的年利率(或美國銀行不時使用的其他術語，即目前稱為“基本利率”的利率)。

建築系統：建築物的機械、電氣、管道、衞生設備、自動噴水滅火系統、供暖、通風和空調、安保、生命安全、電梯和其他服務系統或設施，直至房舍局部配電的連接點(但不包括租户的輔助暖通空調系統，以及房地內和維修的噴水滅火系統和其他水平配電系統，通過這些系統將機械、電氣、管道、衞生設備、供暖、通風和空調、安保、生命安全和其他服務系統從基本大樓的立管、供水管、配電盤等分配到房地內)。

營業天數：除星期六、星期日和法定節假日外的所有日子。

法典：修訂後的1986年《國內税法》和根據修訂後頒佈的條例。

公共區域：車庫、大堂、廣場和人行道區域和其他類似的一般通道區域，以及大樓內單獨的多租户樓層上專門用於走廊、電梯大堂、洗手間和其他類似設施的區域。

公用設施：為大樓提供服務的所有公用區域和設施，包括所有空調和機械區、為大樓提供供暖、通風和空調的中央設備和系統(包括通風風扇和通風室)、裝有設備或封閉管道、管道或豎井的所有區域、公用配電系統和電力變壓器、壁櫥、設備室和配電設備、應急發電機和油箱、公用走廊、大堂和樓梯、裝貨碼頭、構成大樓一部分的停車場(“車庫”)、作為大樓一部分的內部可供公眾進入的空間(如大堂區域)，大樓的管理辦公室、週轉區、機械和電氣區域和設施、大樓周邊的有蓋空間以及其他公共人行道、樓梯和廣場。

可比建築：馬薩諸塞州波士頓市中心的一流寫字樓，其樓齡和質量與之相當。

控制，控制或共同控制：(1)(A)直接或間接擁有一個公司超過50%的有表決權的股票，或(B)對於不是公司的任何個人或實體，直接或間接擁有該個人或實體超過50%的實益所有權權益，或(Ii)在任何此類個人或實體的情況下

個人或實體，直接或間接地擁有指導或導致這種公司、個人或實體的管理和政策的方向的權力。

不足之數：(A)該期間的固定租金與額外租金之間的差額(假設每一年的額外租金與緊接該租約終止或重收前一年的應付租金相同)，以及(B)在該期間的任何部分(首先從該等租金中扣除業主因終止本租約、業主重收物業及該等重租而招致的所有開支，包括收樓費用、經紀佣金等)所收取的租金淨額(如有的話)。律師費、律師費和改造費)。

交付條件：房舍空置，掃帚清潔，沒有任何租户和居住者，建築系統(包括所有生命安全設備、自動噴水滅火裝置、火災警報和生命安全系統)為房舍提供良好的工作狀態，符合所有適用的要求，在所有其他方面都處於“按原樣”狀態。

不包括費用：(A)税；(B)對房東徵收的特許經營税或所得税；(C)抵押攤銷和利息；(D)租賃佣金；(E)為任何大樓租户準備空間而產生的租户安裝和裝飾費用，包括工作信函和特許權；(F)高級租約下的固定租金(如果有)；(G)超過以下兩者中較大者的管理費：(A)物業租金總額及其他收入的3%；及(B)業主或有關實體為管理建築物範圍內的其他一流物業而收取的費用；。(H)支付予任何級別以上的大廈經理及其直屬主管的工資、薪金及福利；。(I)與組成業主的實體的業務的形成和組織有關的費用，包括與(A)與建築物的租客、準租客或其他佔用人的糾紛，(B)與建築物或不動產或其任何部分的購買者、準購買者、承按人或準承按人的糾紛，或(C)租約、買賣合約或按揭的談判；。(J)以“包租”方式向建築物的其他租客提供服務的費用，而該等服務並非在此基礎上提供給租客；。(K)從保險、保修或報廢收益中獲得補償的費用，或由租户或其他租户償還的費用，但不是根據費用增加條款；。(L)罰款或罰款性質的費用；。(M)支付給任何相關實體的服務、用品或修理費用(管理費除外)，超過在“保持距離”或類似服務、用品或修理的情況下應支付的費用；。(N)津貼。, (O)與租賃建築物有關的評估、廣告和推廣費用；(P)因業主未及時支付經營費用或税款而產生的任何費用或費用(包括罰款、利息、罰款和律師費)；(Q)與拆除、封裝或以其他方式處理建築物內存在的石棉或任何其他有害材料(在生效日期被歸類為此類材料)有關的費用；(R)除根據第7.1節明確計入營運費用的基本設施改善費用外；。(S)與修葺、保養及營運車庫有關的費用；及。(T)與提升建築物以符合生效日期前已通過或頒佈並適用於建築物的規定有關的費用。

政府當局：美利堅合眾國、波士頓市政府、馬薩諸塞州聯邦，或上述任何機構的任何政治區、機構、部門、委員會、董事會、局或機構，現已存在或以後成立，對不動產擁有管轄權。

危險物質：目前或將來在任何要求中被視為或定義為“危險物質”、“有毒物質”、“污染物”、“污染物”或類似含義的任何物質、材料或廢物。

暖通空調設計標準：暖通空調設計標準見附件D。

暖通空調系統：為提供供暖、通風和空調而設計的建築系統。

賠償對象：房東、房東代理人、每個抵押權人和出租人，以及他們各自的直接和間接合夥人、高級管理人員、股東、董事、成員、經理、受託人、受益人、僱員、負責人、承包商、傭人、代理人和代表。

初始期限：自生效之日起至期滿之日止的一段時間(不適用於任何延期期限)。

投保方：房東、房東代理人、已向承租人提供姓名的出租人和抵押權人。

租賃年：首個租賃年自起租之日起算，至起租一週年月份前一個歷月的最後一日止。接下來的每個租賃年度應從上一個租賃年度結束的次日開始，並應連續延長十二(12)個月；但最後一個租賃年度應於期滿之日屆滿。

出租人：高級租賃合同下的出租人。

損失：與任何索賠、訴訟或判決及其抗辯有關的任何和所有損失、負債、損害、索賠、判決、罰款、訴訟、要求、費用、利息和任何種類或性質的開支(包括合理的律師費和支出)，包括對適用於特定賠償和持有無害協議的房產或建築物或前述任何附屬物的任何損壞進行修復的所有費用。

抵押：現在或以後可能阻礙或以其他方式影響房產、不動產和/或建築物或任何高級租約和由此產生的租賃權益的任何按揭、信託契約或其他融資文件，以及所有續期、延期、補充、修訂、修改、合併和替換、替換或根據其提供的墊款。

抵押權人：任何抵押權人、受託人或抵押的其他持有人。

淨值：承租人資產負債表上顯示的所有資產對所有負債的超額部分，按照一貫適用的公認會計原則確定。

法定假日：元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節，以及馬薩諸塞州聯邦、波士頓市政府和為大樓提供服務的工會將其視為假日的日子。

正常營業時間：上午8：00下午6點。在工作日。

禁止使用：房東合理判斷會對建築物或任何設備、設施或其他系統造成損害的任何使用或佔用

(B)損害建築物的外觀；(C)幹擾處所或建築物或其設備、設施或系統的有效和經濟的保養、營運和維修；(D)對向建築物租户或住客提供的任何服務和/或其使用和佔用造成不利影響；(E)不遵守適用的規定；(F)對建築物的一流形象造成重大不利影響；或(G)導致建築物內的抗議或內亂或騷亂，或造成建築物內正常業務活動的其他中斷。禁止的用途亦包括將處所的任何部分用作：(I)餐廳或酒吧；(Ii)配製、消費、儲存、製造或售賣食物或飲品(與自動售貨機有關的除外)(但每部機器在有需要時須有一個防水鍋底並接上排水渠)及/或只供承租人僱員使用的暖氣廚房)、酒類、煙草或毒品；(Iii)影印、多公升或膠印業務(與租户本身業務有關的影印除外)；(Iv)學校或課室；。(V)住宿或住宿；。(Vi)經營零售設施(指一般市民在沒有事先預約的情況下，普遍邀請市民親自前往租户辦事處參觀的業務)，或經營任何金融、貸款、證券經紀或投資活動的零售設施；。(Vii)薪資處；。(Viii)理髮、美容或美甲店；。(Ix)職業介紹所或類似企業；。(X)任何政府當局、任何外國政府或上述任何機構或部門的辦事處；。(Xi)商品的製造、零售、儲存或拍賣。, (Ii)提供醫療、牙科或其他治療或診斷服務；或(Xiii)任何非法目的或構成滋擾的任何活動。

相關實體：控制、被控制或與本協議所稱原承租人共同控制的商業實體。

要求：所有現行和未來的法律、規則、命令、條例、法規、法規、要求、守則和行政命令，特別和普通的(I)所有政府當局，包括美國反興奮劑機構和任何類似進口法律，以及與之有關的所有規則、法規和政府命令，以及與危險材料、環境問題、公共衞生和安全問題以及地標保護有關的任何前述規定；(Ii)任何適用的消防評級機構或其他行使類似職能、影響房地產或其維護、使用或佔用的機構，或任何街道；(Iii)影響該處所的所有保險機構的所有規定；及(Iv)公用事業服務提供者。

規章制度：本租約附件中的規章制度作為本租約的附件F，房東可隨時修改。

特殊改建：非標準辦公設施的改建，如廚房(不包括常規儲藏室和小廚房)、行政浴室、加高的計算機地板、電腦室安裝、輔助暖通空調設備、保險箱、保險庫、圖書館或檔案室，需要加固地板、內部樓梯、樓板穿透、傳送帶、升降機和其他類似性質的改建。

基本完成：對於任何一方在房屋內進行的任何施工，“基本完成”或“基本完成”是指業主建築師根據(A)本租約的規定，(B)該工程的計劃和規格，以及(C)所有適用的要求，已完成該等工程，但建築、裝飾和機械調整(如果有)的微小細節除外，其未完成不會對承租人的使用造成實質性影響，或者根據良好的施工慣例，該等工程應在該房屋或大樓的其他工程完成後完成。

高級租賃：房東在此之前或之後對不動產或其任何部分進行的任何土地或基礎租賃，以及其所有續期、延期、補充、修訂、修改、合併和更換。

承租人延誤：因任何承租方的任何作為或不作為而造成的任何延誤，包括因更改、增加或幹擾房東進行的任何工作而造成的延誤，或承租人在提交批准施工圖或平面圖或概算或給予授權或批准的信息方面的延誤。

承租方：承租人及其各自的代理人、承包商、分包商、僱員、被邀請者或被許可人。

承租人的財產：承租人的可移動固定裝置和可移動隔斷、電話和其他設備、電信數據和其他佈線、計算機系統、貿易固定裝置、傢俱、組合傢俱、隔斷、傢俱和其他個人財產，這些物品可以移動，而不會對建築物造成實質性損害。

不可避免的延誤：房東不能履行或延遲履行本租約項下的任何義務，明示或默示地履行，房東或房東無法或延遲進行任何維修、增建、改動、改善或裝飾，或房東無法供應或延遲供應任何設備或固定裝置，如果房東無法或延遲是由於房東無法合理控制的原因，包括但不限於以下任何原因，包括但不限於以下任何一項：(A)天災；(B)洪水、海嘯、火災、地震、爆炸、颶風和其他自然災害和天氣事件；(C)疾病、瘟疫、流行病、大流行、檢疫或其他公共衞生緊急情況；(D)戰爭、入侵、敵對行動(不論是否宣戰)、恐怖主義威脅或行為、暴亂或其他內亂；(E)政府當局或法律的命令；(F)禁運或封鎖；(G)任何政府當局的行動；(H)國家或區域緊急狀態；(I)罷工、停工或減速或其他勞工騷亂；(J)缺乏足夠的電力或交通服務或設施；(K)勞動力、材料或燃料短缺；或(L)火災或其他傷亡。

不可租用：由於火災或其他傷亡，(I)禁止或禁止進入物業；或(Ii)儘管其真誠努力，但承租人被阻止使用超過50%(50%)的物業可出租面積進行業務，並且上述阻止或阻止進入或無法使用物業(視情況而定)的合理預期將持續超過連續九十(90)天。

附件C

[故意刪除]

.

附件D

暖通空調設計標準

樓宇暖通空調系統的設計，是為了在正常商業運作下，為樓宇的住户提供合理舒適的温度和通風條件。暖通空調系統的設計依據是：(I)所有用途(照明和電力)每可用平方英尺的用電量為5瓦；(Ii)每層可出租面積的人口負荷不超過每150平方英尺一人，所有用途的餐飲和其他特殊用途區域除外；以及(Iii)完全拉上和關閉的百葉窗。承租人的改進、改動、陳設不得影響大樓暖通空調系統周邊對流機組的運行。但不限於，以超出上述設計條件的方式使用處所或其任何部分，或在處所初步準備後重新安排分隔物，幹擾處所內空調設備的正常運行，可能需要更換用於處所的空調系統，費用由租户承擔。

附件E

清潔規範

一般清潔

每晚

總辦事處：

1.所有硬麪地板應使用經批准的除塵準備進行清掃。

2.地毯清掃所有地毯，只移動輕便傢俱(桌子、文件櫃等)，不能移動。

3.擦乾淨所有傢俱、固定裝置和窗臺。

4.清空所有廢舊容器，清除廢紙。

5.清洗所有建築物的飲水機和冷卻器。

6.清掃所有私人樓梯。

廁所：

1.使用適當的消毒劑，清潔所有地板。

2.清洗和拋光所有鏡子、架子、明亮的作品和搪瓷表面。

3.清洗和消毒所有的臉盆、碗和小便器。

4.清洗所有馬桶座圈。

5.擦拭和清潔衞生間和洗手間內的所有隔板、瓷磚牆、自動售貨機和容器。

6.清空紙容器，從租户供應的容器中裝滿容器，並清除廢紙。

7.從租户供應的衞生紙架中裝滿衞生紙。

8.清空清潔的衞生處理容器。

每週一次

1.吸塵所有地毯和地毯。

2.在人的正常觸手可及範圍內，將所有的門百葉窗和其他通風百葉窗上的灰塵。

3.用濕巾擦乾淨所有的黃銅和其他明亮的東西。

每季度

1.高粉塵場所已建成，包括：

2.將夜間清潔時無法接觸到的所有圖片、相框、圖表、圖表和類似的牆簾上的灰塵。

3.清除所有垂直表面的灰塵，如牆壁、隔斷、門、門框和其他夜間清潔時無法觸及的表面。

每年三次

1.清洗所有窗户。

附件F

規章制度

1.建築物的外牆不得附連任何東西。除建築標準百葉窗外，未經業主事先同意，不得將窗簾、百葉窗、百葉窗、屏風或其他障礙物安裝在或懸掛在任何外窗或入口門上，或與之相關使用。

2.未經業主事先書面同意，不得在處所的任何部分展示、銘文、油漆或張貼從處所外部可見的任何標誌、廣告、告示或其他文字。所有門上的文字應以業主可接受的大小、顏色和風格進行刻字、噴漆或粘貼。

3.反射或允許光線和/或空氣進入處所或公共區域的格柵、百葉窗、天窗、窗户和門不得由承租人遮蓋或阻擋，也不得將任何物品放置在窗臺、暖氣片或對流板上。

4.業主有權禁止任何租客在業主善意的意見下刊登任何有損建築物聲譽的廣告，業主書面通知後，租客應停止或停止該等廣告。

5.公共區域不得被任何租户阻礙或佔用，也不得用於房東指定的電梯和通道快速、高效地運送商品和設備以外的其他用途。

6.除被租户指定為“安全區”的區域外，任何類型的鎖或螺栓都應可由建築物的萬能鑰匙操作。承租人不得在任何門窗上上鎖，亦不得對鎖或其機械裝置作出任何更改，以致建築物的萬能鑰匙不能操作該等鎖。租户在租賃終止時，應將房客提供或以其他方式獲得的所有商店、辦公室和衞生間的鑰匙交付給房東，如果房東提供的鑰匙丟失，房客應向房東支付費用。

7.承租人應隨時關閉房屋的大門。

8.進出任何貨物、傢俱、箱子、板條箱或任何其他任何類型的大型物體或物品的所有活動，必須在業主規定的時間和電梯內進行。業主保留檢查所有帶進大樓的物品的權利，並有權禁止任何違反本規則和規定或租約的物品進入大樓。業主可要求任何人帶着任何物品離開建築物的公共區域，提交一張由獲授權人簽署的通行證，列出每一件被拆除的物品，但這種要求的確立和執行不會對業主施加任何責任，以保護任何租户免受從房產中移走財產的傷害。

9.所有手推車應配備橡膠輪胎、側護欄和業主可能要求的其他防護措施。

10.未經業主允許，任何承租方不得進入大樓的屋頂、機械、電氣或電話房間。

11.承租人不得因令人反感或有害的噪音、氣味、震動或以任何方式幹擾其他租客或在其內做生意的人，而以冒犯或令業主或大廈其他住客反感的方式佔用或使用該處所。

12.除非業主另有同意，承租人不得僱用業主看門人以外的任何人打掃房屋。承租人不得因該承租人在保持良好秩序和清潔方面的粗心或漠不關心而造成任何不必要的勞動。

13.承租人應將其所有垃圾和可回收物品存放在其房屋內。不得處置可能導致違反任何要求的材料。所有垃圾處理只能通過房東指定的用途和時間的入口通道和電梯進行。承租人應使用大樓的拖車。

14.承租人不得污損建築物的任何部分。除非事先徵得業主同意，並經業主指示，否則不得對電線進行鑽孔、切割或串接。

15.水廁、洗手間、電氣室、機械室、防火樓梯及其他衞浴裝置不得作建造用途以外的其他用途，亦不得在其內放置掃地、垃圾、破布、酸或其他物質。因誤用固定裝置造成的所有損害應由承租方造成的承租人承擔。

租户在任何時候關閉和離開該場所之前，應確保所有的燈、水龍頭等都已關閉。當處所不使用時，處所內的所有大門須由租客鎖上。

17.任何租客不得將單車、直排式輪滑鞋、車輛或任何種類的動物(領有許可證的服務動物除外)帶進或飼養在該處所或建築物內或附近。

18.禁止在大樓內拉票或拉票。

19.房東或房東代理人的僱員不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情，除非得到房東辦公室的特別指示或因應任何緊急情況。

20.Tenant負責大樓內收發室的所有郵件的投遞和取件。

21.業主保留在非正常營業時間內禁止所有未出示有效建築通行證的人員進入大樓的權利。承租人應對應承租人要求籤發通行證的所有人負責，並應對房東對此類人的所有行為負責。租户應負責發放新的或更換的安全卡和通行證的所有費用和費用。

22.房東對任何其他租户或其他個人或實體不遵守或違反本規章制度不負任何責任。承租人應被視為已閲讀本規則和規則，並同意遵守這些規則和規則，作為其佔用房產的條件。

23.業主代理及其任何代表對承租人圖紙和/或規格的審查/更改並不是為了驗證承租人的工程或設計要求和/或解決方案。審查/變更是為了確定與建築系統和租賃條件的兼容性。承租人的翻新必須遵守房東適用的標準操作程序，並與所有建築系統兼容。

24.承租人應遵守業主不時通過的所有安全措施、程序和指導方針，包括但不限於以下內容

在大樓大堂安裝旋轉柵門和大樓通行證程序。

附件G

生效日期協議的格式

租賃開始日期協議

本租賃開始日期協議由特拉華州一家聯邦有限責任合夥企業(“業主”)和_

見證人：

鑑於業主與租客已就位於馬薩諸塞州波士頓聯邦街一號的某些物業訂立日期為202年_

鑑於，本協議中使用的、未在本協議中另作定義的所有大寫單詞和短語應具有本租賃中向其描述的含義；以及

鑑於，房東和租客已同意根據本租約第2.2條的規定確定本租約的起租日期、起租日期和期滿日期；

因此，現在，房東和租客以10.00美元和其他良好和有價值的代價(在此確認收到並充分支付)，特此同意租期開始日期為202_。

房東和租客自上述日期起簽署本租約生效日期，作為蓋章文件，特此為證。

房東：

一名聯邦官員，L.P.，

特拉華州的有限合夥企業

作者：One Federal GP，L.L.C.，

特拉華州一家有限責任公司，

其唯一普通合夥人

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姓名：

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租户：

_____________________________________,

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