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布魯克林大道201號

波士頓，馬薩諸塞州

經修訂及重述的租契

從…

Are-MA區域編號87租户，有限責任公司

至

探戈治療公司

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本修訂及重述租賃協議修訂、重述及取代於2019年9月26日由承租人(定義見下文)與特拉華州地標中心公園驅動有限責任公司(前身為業主權益(定義見下文))訂立的若干租賃協議(“原始租賃”)。

布魯克林大道201號

本文書是一份租賃契約，其中房東和租客是下文指定的當事人，涉及即將建造的建築中的空間，名為201 Brookline Avenue，Boston，Massachusetts。

本文書的各方特此達成如下協議：

第一條
基本租賃條款和展品的列舉

1.1簡介

下文闡述了本租約中其他地方提及的基本數據和識別證物，並在適當的情況下構成了下文所列術語的定義。

1.2基礎數據

1

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2

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3

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4

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5

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6

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7

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1.3測量

雙方承認：(I)房屋的可出租樓面面積約為64,805平方英尺，以及(Ii)建築物的可出租平方英尺為512,749平方英尺，每一平方英尺根據基本建築平面圖和規格(如下文定義)和附件中的測量電子表格(在本文件中統稱為“測量標準”)確定。房東應在不遲於入住日後三十(30)天內，促使房東建築師向租户交付一份證明該房屋和建築物的實際可出租建築面積的證書(“房東建築師可出租建築面積證書”)。業主建築師的可出租建築面積證書應證明業主建築師的可出租建築面積證書中規定的房屋和建築物的可出租面積的測量值已按照測量標準確定。如果業主建築師的《可出租建築面積證書》中規定的房屋的實際可出租建築面積大於64,805平方英尺，則固定租金不得增加，最高金額為

8

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房東津貼、最高附加津貼、保證金或本租約中以房屋可出租建築面積為基礎的任何其他數字或金額，但租户份額應修改為等於分數，分子為業主建築師在業主建築師可出租建築面積證書中證明的房屋實際可出租建築面積，分母為業主建築師在業主建築師可出租建築面積證書中證明的建築物實際可出租建築面積。如果業主建築師的可出租建築面積證書中規定的房屋的實際可出租建築面積低於64,805平方英尺，則固定租金、房東津貼的最高金額、最高額外津貼、保證金金額以及本租約中基於該房屋的可出租建築面積的所有其他數字或金額將按比例減少。房東和租客應在提交房東建築師的可出租建築面積證書後三十(30)天內簽訂協議，規定減少的金額。此外，如果房東或租客因房屋的可出租建築面積減少而向另一方多付了任何款項，多付的一方應在提交房東建築師的可出租建築面積證書後三十(30)日內將多付的金額退還給另一方。

1.4證物的點算

以下所附展品是本租約的一部分，通過引用併入本租約，並在任何情況下均視為本租約的一部分。該等證物所載的承諾，是業主與租客(視屬何情況而定)就履行該證物所述須由房東及租客履行的義務而訂立的協議，並在該等證物所規定的地方履行。

附件1.2-1房舍平面圖(圖1和圖2)

附件1.2-2土地的法律描述

附件1.3測量電子表格

附件2.1工作信函

附件2.1-1基地建築平面圖和規格

圖2.1-2房東工作矩陣

附件2.1-3承租人平面圖和施工圖要求

附件2.2(D)屋頂甲板

附件3.1註明租賃開始日期的聲明表格

展品7.12“綠色”租賃騎手

附件7.12-1業主能源和可持續發展建設指南和要求

圖9.5-1所需拆卸物品清單

圖9.5-2必須保留的安裝清單

附件11.4規章制度

圖11.4-1施工規章制度

附表1租户改建的保險規定

附件11.4-2裝貨碼頭規章制度

表11.11-1故意遺漏

表11.11-2故意遺漏

附件11.15(A)承租人的危險物品

9

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附件11.15(F)環境問卷表格

附件11.16環評報告

附件16.13認可協議表格

附件16.14抵押權人清單

附件16.24信用證表格

第二條
房舍

2.1房產的批租與租賃；房產的狀況

房東特此將租賃期內的房屋租給租客，租客特此租用並接受房東的租約，但不包括外牆、公共樓梯和樓梯間、電梯和電梯牆、機械室、電氣和電話櫃子、看門人壁櫥以及專用於或與建築物其他部分共同使用的管道、管道、豎井、管道、電線和附屬固定裝置，如果該房屋包括任何樓層的整個可出租面積(不包括位於該樓層的公共走廊、電梯大堂和洗手間)。在不限制前述規定的情況下，該場所延伸至任何內部消亡牆的中央。房東交付時房屋的狀況以及房東或租客將進行的任何工作應如本合同附件2.1所述，並作為本合同的一部分。

2.2從屬權利和保留

(A)除業主有權酌情決定更改或更改以下任何事項外，只要該等更改或更改不會對租客對處所的使用或佔用或出入造成重大和不利影響，則租客作為處所的從屬人，享有與其他人共同使用的非專有權利，但不得以會對大樓作為多租户辦公大樓和實驗室大樓的正常運作和使用造成實質性幹擾的方式或程度，並受業主根據第11.4節不時制定的對大樓租户的普遍適用的合理規則的限制，該規則向租户發出通知：(A)大樓的共同大堂、走廊、樓梯和電梯，以及與其他建築物共同服務的管道、管道、豎井、管道、電線、附屬儀表和設備；(B)裝貨區域、裝貨碼頭、(C)如有關處所包括任何樓層的全部可租用樓面面積、該樓層的公用洗手間、走廊及電梯大堂，(D)位於一(1)樓的淋浴間，(E)位於一(1)樓的自行車儲存區，及(F)作為業主的廣場及其他公用地方不時使之可供使用(統稱為“公用地方”)；除租約另有明文規定外，不得有其他從屬權利和地役權。自入住之日起及之後，承租人應合理使用至少兩(2)個裝貨碼頭和兩(2)部貨運電梯。承租人應在正常營業時間內進入此類裝卸碼頭，不向承租人收取單獨的費用；但條件是, 承租人承認並同意，操作和維護裝貨碼頭的成本和費用可包括在運營費用中。這種通道應符合業主在執行工作期間的優先使用權限和業主的合理要求。

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(B)酸中和系統。

(I)房東應根據本租約的條款和條件，向租户提供非排他性訪問截至本租約之日存在的酸中和系統(“酸中和系統”)。承租人確認並同意將酸性中和系統與大樓的其他承租人共享。承租人支付酸中和系統持續運營成本的義務應按比例在承租人和其他用户租户之間進行分配，承租人的份額基於場所的可租賃面積與處所和所有其他用户承租人的可租用面積之和的比率，但房東可隨時和不時地根據承租人和其他承租人對酸性中和系統的使用情況公平地調整分配。業主向承租人提供酸中和系統或任何酸中和系統設施的唯一義務應為(“酸中和義務”)至(I)從馬薩諸塞州水資源管理局獲得並維護通過酸中和系統排放所需的許可證(“排放許可證”)，前提是承租人合理地與業主合作並提供與排放許可證相關的所有合理必要的信息和文件，以及(Ii)與第三方簽訂合同，以維護酸中和系統按照製造商的標準維護指南運行。儘管本合同有任何相反的規定，但如果酸中和系統必須更換，並且其成本不包括在該第三方維護合同中，則業主應更換酸中和系統，但應予以承認, 承租人應承擔與此相關的所有費用的份額，作為分配給實驗室區域費用池的運營費用，如下文第六條所規定的(受其中關於允許資本支出的攤銷的限制)。

(Ii)承租人應對承租人、其僱員、任何承建商、分租人、被邀請人或除業主或業主承包商以外的任何一方使用酸性中和系統負全部責任，承租人應與其他用户承租人共同及個別負責酸中和系統的使用。承租人應根據本租約和所有適用的法律要求、排放許可證以及承租人使用或適用於承租人使用酸中和系統的任何許可和批准，使用並促使其控制下或負責使用酸中和系統的其他各方。房東和租客不得采取任何行動或不作為，導致違反排放許可證或任何其他適用於酸中和系統的許可證或法律要求。承租人對適用許可證和法律要求的遵守應包括但不限於在位於房屋內的所有水槽張貼標牌，其中包含有關使用水槽排水溝處置化學品和其他危險材料的適用通知。承租人應保持化學品管理計劃，禁止不當排放或處置化學品。承租人應對廠房內所有實驗室人員進行正確處理化學品和其他危險物質的培訓。房東保留隨時要求租户對酸中和系統的排放進行合理限制和限制的權利，這是房東合理確定的酸中和系統運行所必需的。業主及其承包商和顧問應被允許對適用於酸中和系統的許可證中規定的所有物質進行定期採樣, 包括但不限於排放許可證或以其他方式被視為

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由房東自行決定是否適用。業主及其承包商和顧問應被允許對位於房屋內的酸中和系統、排污點及其連接進行定期檢查。如果房東根據與酸中和系統有關的條件提出要求，租户應及時向房東提供其租户危險材料清單(如下文第11.15(A)節所定義)的更新。承租人應及時將可能影響酸中和系統運行或遵守適用許可證或法律要求的流量或性質的任何變化通知業主，包括但不限於已知或合理地認為不符合的排放、承租人在房屋內操作的變化以及承租人增加新設備，如籠式墊圈、玻璃墊圈或高壓滅菌器。

(Iii)退還計劃的範圍(如本租約第16.4(B)節所界定)應包括為適當清潔、退役和停止承租人使用酸性中和系統而採取的所有行動，而本租約中關於退還房產的所有要求也適用於租户停止使用酸性中和系統，無論是在租約期滿、終止或之前的每種情況下(但如果其他租户或佔用人在本租約期滿或更早終止後仍將繼續使用酸中和系統，則承租人不應被要求完成酸中和系統的停用，承租人也不對承租人以外的任何一方使用酸性中和系統而產生的任何退役費用負責或承擔；雙方同意，如果多個租户使用ACID中和系統，則房東應負責完成退役工作，租户應在向房東開具退役發票後三十(30)天內向房東支付合理的、實際的退役費用(根據房屋的可出租面積與所有其他用户租户的可出租面積的比率)。承租人在本租約項下關於酸性中和系統的義務應與上述其他承租人連帶承擔，除非承租人能夠提供證據，使房東合理地信納，承租人或任何承租人都不會導致、促成或加劇本應由承租人承擔責任的事情，除非有這一例外情況。在不以任何方式限制酸中和義務的情況下，業主沒有義務為租户提供可操作的應急或後備酸中和設施或監督, 監督或確認維護酸中和系統的第三方是否按照製造商的標準指南維護該系統。在更換、維修或維護酸中和系統的任何期間，當該系統不能運行時，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，業主沒有義務為租户提供替代的備用系統或設施。承租人明確承認並同意，房東不保證該酸性中和系統將在任何時候運行，或該系統在需要時可用於房屋。在不以任何方式限制酸中和義務的情況下，如果酸中和系統或後備系統(如果有)或其任何替代系統發生故障或不能以符合租户要求的方式運行，房東對租户或任何其他人遭受的任何類型的損害，無論是實際的或後果性的，房東都不承擔任何責任。為免生疑問，上述規定不應取消業主在本租約項下的責任。

(C)應急發電機。房東向租户提供應急發電機或提供應急備用電力的唯一義務是：(I)提供

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(Ii)與第三方簽訂合同，按照製造商的標準維護準則維護生命安全的備用發電機。除前一句另有規定外，房東無義務向承租人提供運行應急或生命安全的備用發電機或備用電源，或監督、監督或確認維護生命安全備用發電機的第三方是否按照製造商的標準指南對發電機進行維護。在生命安全備用發電機的任何更換、維修或維護期間，當生命安全備用發電機不能運行時，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，房東沒有義務為租户提供替代的生命安全備用發電機或應急發電機或備用電源。承租人明確承認並同意，房東不保證此類生命安全後備電源或應急發電機始終正常運行，或在需要時向房屋提供生命安全後備電源或應急電源。在任何情況下，如果任何人命安全後備或應急發電機或人命安全後備電源或其任何更換出現故障或不能提供足夠的電力，房東對租户或任何其他人所遭受的任何類型的損害，無論是實際的或後果性的，都不承擔任何責任。

(D)Roo f甲板。業主應在辦公區頂層(“頂層屋頂甲板”)和四樓以上(“四樓屋頂甲板”)建造和維護屋頂甲板(“屋頂甲板”)，供大樓的租户和居住者以及其他有權使用的其他人專用。在不可抗力(如下文定義)的情況下，屋頂甲板的建造應在入住日或之前完成(但因天氣或季節原因造成的施工限制而無法在入住日之前完成的任何項目除外，在這種情況下，業主應在入住日後儘快完成該等項目)。在不可抗力和因維修和維護而關閉的情況下，並受業主根據第2.2節(但受下文第16.28(A)和(C)節的約束)修改其中一個或兩個屋頂甲板的權利的約束，承租人有權在業主將屋頂甲板提供給大樓的租户和佔用者以及其他有權使用的其他人使用期間：(I)與其他租户共同非排他性地使用屋頂甲板，不收取額外費用(包括在運營費用中)，及(Ii)以先到先得的方式，不時預留天台甲板作專用用途。租户應憑發票向房東報銷房東所有合理的第三方自付費用和提供的建築人員(包括額外的安全保障, 為方便承租人獨家使用屋頂甲板而合理需要的清潔工或其他服務)因承租人獨家使用屋頂甲板而產生的費用。承租人對屋頂甲板的使用應取決於可用性以及業主根據第11.4節不時制定的規章制度。儘管有上述規定，業主保留將附件2.2(D)中未顯示為“最少室外屋頂甲板”的屋頂甲板部分，以及屋頂區域的其他部分，用於其他用途或專供其他租户使用或指定的權利；但在任何情況下，業主不得將上述平面圖上顯示為“最少室外屋頂甲板”的部分永久指定為其他用途或專供其他租户使用。

2.3業主修改項目的權利

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(A)該財產。業主為其利益保留不時的權利，但須符合下述第16.28(A)及(C)條的規定，只要下列情況不會對租客的使用造成任何不合理的幹擾，或對租客佔用或進入處所有重大不利影響：(I)進入處所以安裝、使用、保養、修理、更換及重新安置處所及建築物的其他部分、喉管、管道、導管、電線及附屬固定裝置，不論位於處所、建築物或土地的任何地方，(Ii)更改、重新安置或執行，(Iii)在任何時間及不時減少、增加、封閉或以其他方式改變樓宇或土地內公用地方及設施及其他樓宇的大小、數目、位置、佈局及性質。上文第(I)款所述的裝置、更換和搬遷應儘可能設在建築物的中央核心區、天花板表面之上、樓面以下或在建築物的外牆內。除緊急情況或正常的清潔和維護操作外，房東同意就上述任何需要在房屋內工作的活動向租户發出合理的提前通知。

(B)工程項目。業主保留物業以外所有方面的所有權和使用權，除其利益外，包括但不限於大樓和項目中的所有其他結構和改善、廣場和公共區域，但在租賃期限內，承租人應始終擁有(I)從公共街道到物業的合理通道，(Ii)在第16.28(A)和(C)條的約束下，業主不得取消或對承租人使用淋浴、屋頂甲板、自行車儲存區、貨運電梯或裝貨碼頭的權利造成實質性不利影響。在符合第16.28(A)和(C)節的規定下，業主有權自行決定更改和重新安排廣場和其他公共區域，更改、搬遷和取消其中的設施，在其上建造新的建築物，允許使用或出租全部或部分用於展覽和展示，以及出售、租賃或將全部或部分用於公共用途；此外，業主有權對建築物和其他結構進行更改、增建和刪除，並對項目的房產進行改善。但(A)承租人、其僱員、代理人、委託人、客户及受邀者在任何時候均應可合理進入建築物及處所，及(B)業主根據本節行使的權利不得對承租人佔用該處所造成重大不利影響。業主沒有任何義務允許沒有適當建築標識的個人在下午6點後進入大樓。

2.4承租人的優先購買權。

(A)定義。就本第2.4節而言：

(I)“RoFo房地”應定義為：(X)建築物的整個第七(7)層，或其任何部分，當其可供出租給承租人(如下定義)；及(Y)建築物第九(9)層的餘額(即，最初出租給承租人的第九(9)層的部分除外)，或其任何部分，當其可供承租人租用時。雙方商定，整個第七(7)層約有41,585平方英尺的可出租面積，第九(9)層的剩餘部分約為19,495平方英尺。

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(Ii)任何RoFo處所應被視為“可供租賃給租客”：(1)在將該RoFo處所租給第三方(“初始租户”)的初始租約(“初始租賃”)期滿或提前終止後(視該租約的續期或續期而定)；(2)在下文所界定的出租該RoFo處所的所有優先權利已失效而未行使的情況下，或該優先權利的持有人已書面放棄該優先權利的情況下；及(3)當業主打算向該RoFo處所提供租賃時(但無論如何，房東應在房東善意判斷該RoFo房產可供出租給租客後一百二十(120)天內就該RoFo房產向承租人發出要約(如下所述)。

(Iii)在下列情況下，“RoFo條件”應被視為已滿足：

(1)自業主被要求向承租人提供以下定義的要約之日起，以及該RoFo物業的租賃期限開始之日：(X)本租賃完全有效，(Y)租户不存在未治癒的違約事件，以及(Z)Tango Treateutics，Inc.本身以及第12.4節中定義的任何允許受讓人，佔用了當時出租給承租人的物業中至少60%(60%)的可出租面積，以及

(2)截至該等RoFo物業預期交付予承租人的日期，租期尚餘最少十八(18)個月(已理解及同意，承租人有權選擇無條件地行使其根據第3.4節延長租期的選擇權，只要該等權利仍然有效，以滿足此RoFo條件所需)(但延長期限固定租金的釐定須猶如承租人在當時的租期屆滿前十八(18)個月發出續期通知一樣)。

(Iv)“優先權利”應界定為該等RoFo處所的初始租約下的任何延期或續期選擇權。

(B)程序。在滿足所有RoFo條件(房東可通過書面通知租客放棄任何RoFo條件)後，承租人有權一次性優先租賃RoFo處所，只要該RoFo處所可供出租給租户。當房東確定RoFo處所可供出租給租客時，房東應向租客發出書面通知(“要約”)，提出將該RoFo處所出租給租客。每份要約應載明：(I)RoFo處所的位置和大小；(Ii)租户應支付的固定租金(固定租金應等於RoFo處所的現行市值租金，定義見第3.4節，並根據本第2.4節確定；(Iii)該RoFo處所的預計開始日期(“估計RoFo開始日期”)；(Iv)RoFo處所的租約期限和估計到期日；及(V)適用於該要約的任何其他條款。承租人可在房東向承租人提出該提議後十(10)個工作日或之前向房東發出書面通知(“接受”)，以接受該提議。如果承租人未能及時向房東接受該要約，則承租人無權根據本第2.4節的規定租賃所提供的RoFo房產。承租人的任何接受必須是無條件的，但承租人在接受承租人時，可以反對業主指定該RoFo的現行市值租金

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房舍。如果接受不包括反對業主指定該RoFo處所的現行市值租金，則租户應最終被視為已接受該指定。

(C)適用於RoFo處所批租的條款。任何RoFo物業的終止應按要約中規定的條款進行，否則應按租約中所有相同的條款和條件進行，但以下情況除外：

(I)開工日期：任何RoFo物業的開工日期應以下列日期中較遲的為準：(1)該RoFo物業的預計開工日期，如要約所述，或(2)該RoFo物業的最初租客騰出並將該RoFo物業交付給業主的翌日，而所有住客及租客均不受影響。

(Ii)入住日期：除非要約另有規定，該等RoFo處所的租用日期應為該RoFo處所的開始使用日期；但如該RoFo處所的開始使用日期並非在該RoFo處所的預計開始使用日期後九十(90)天或該日期之前，則承租人有權在該九十(90)天后但該開始使用日期之前，向業主發出書面取消該RoFo處所的通知，以取消該RoFo處所的租約。如果生效日期在房東收到取消通知後第三十(30)天或之前，租户的取消通知應被視為無效，沒有任何效力或效果。如果該生效日期不是在該第三十(30)天或之前，則承租人對該RoFo處所的租賃權的行使即屬無效，且沒有任何效力或效力，任何一方對該RoFo處所均不再對另一方負有任何進一步的義務，但如果該RoFo處所在下一租客租賃該RoFo處所的租約期滿或提前終止後再次可供承租人使用，則該承租人應再次享有租賃該RoFo處所的一次性權利。

(Iii)起租日期：除非該要約另有規定，否則該RoFo處所的起租日期即為該RoFo處所的起租日期。

(Iv)期滿日期：任何RoFo物業的期滿日期應以要約中所述的該RoFo物業的租約期限為基礎。

(V)年度固定租金：年度固定租金應為該要約中規定的金額，除非承租人在接受該要約時反對業主指定該年度固定租金。在這種情況下，如果雙方在承租人接受租金後三十(30)天或之前沒有以書面形式商定該年度固定租金(就第3.4(D)條而言，該三十(30)天期間應被視為談判期)，則該年度固定租金應等於該RoFo物業在生效日期就該RoFo的現行市值租金，由經紀人根據第3.4(D)條確定。

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(Vi)RoFo處所的狀況：除非該要約另有規定，否則承租人須視每個RoFo處所為“原樣”，條件是該等RoFo處所在租客接納該等RoFo處所之日的狀況下，不受現有租客或任何根據現有租客提出聲請的人的任何個人財產的影響，以及該等RoFo處所內現有租客拆除任何改動的權利及/或義務，而業主並無任何義務準備或建造該等RoFo處所以供租客佔用，而業主並無義務就該等RoFo處所向租客提供任何津貼。儘管有上述規定，在承租人提出要求並在要求承租人就適用的RoFo處所交付驗收書的日期之前，房東將告知承租人該RoFo處所的現有租户是否有任何權利或義務拆除該RoFo處所的任何現有改動。此外，如適用的RoFo處所的現有租客在生效日期當日或之前將該RoFo處所用作實驗室用途：

(1)業主須向租客交付現有租客的認可退房計劃副本(定義如下)及該RoFo處所的工業衞生員證明書副本(定義如下)；及

(2)業主應被視為已向承租人表示，就業主所知(該詞在本段中定義)，除該等RoFo處所的工業衞生員認證(“RoFo披露的材料”)所列的範圍(如有)外，截至開工日期，該等RoFo處所內並無任何違反適用環境法的有害物質，或根據《第21E章》或其他環境法須作出報告、調查、補救或其他迴應的危險物質。就本第2.4(C)(Vi)節而言，“盡房東所知”指當時房東當時的資產管理人所知的最好情況。

在不限制前述規定的情況下，本租約附件2.1不適用於任何RoFo場所。

(Vii)租户的延期選擇。本租約第3.4節適用於RoFo場所。

(D)確認性租約修訂。如果承租人及時接受要約，則房東應向承租人提交一份符合第2.4節規定的合理形式的租賃修改書，承租人應在收到該要約後四十五(45)天內簽署並交付給房東。房東和租客應當合理、勤勉、善意地協商租賃修改。如就RoFo物業應付的年度固定租金的釐定須按照經紀釐定，則在該年度固定租金釐定或雙方同意後，雙方須簽署一份確認該年度固定租金的協議。儘管有任何相反的規定，任何一方(或雙方)未能執行該租賃修訂不應被視為無效、取消、修改或以其他方式影響承租人對要約的有約束力的接受(如接受所證明的)。

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(E)權利的終止。在任何情況下，如果租賃期內剩餘的時間少於十八(18)個月，承租人將不享有第2.4條規定的任何權利(除非承租人行使上文第2.4(A)(Iii)(2)條所述的延長租期的選擇權)，並且本第2.4條規定的承租人的所有權利應在本租賃期限期滿或提前終止時終止。

(F)租客的人身權利。承租人不得轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓其在本第2.4條下的權益或權利，除非轉讓給第12.4條所定義的允許受讓人，任何此類所謂的轉讓或試圖轉讓均應無效，並應終止承租人在本第2.4條下的權利，並應構成本租賃項下的違約事件。

(G)時間至關重要。就第2.4節的所有方面而言，時間是至關重要的。

第三條
租期和續期選項

3.1術語

本合同的租賃期自生效之日起至期滿之日止，除非按本合同規定提前終止或延期。一旦開始日期確定，房東和租客應努力執行一份協議，主要以附件3.1的形式確認開始日期、租金開始日期和到期日期；但是，不執行該協議不會限制或減損這些日期的發生。如果承租人未能履行該協議，起租日期、起租日期和期滿日期應由業主根據本租約條款合理確定。

3.2故意遺漏。

3.3如果開工日期延遲，承租人有權獲得補償。

第3.3節的規定規定，如果房東的工作和開工日期有任何延誤，承租人在法律和衡平法上都是唯一的補救辦法。如果生效日期不在以下定義的外部租金抵免日或之前，承租人應有權在租金生效日期後享受等於[***]自外部租金抵免日起至生效日止的期間內的每一天。外租抵免日應為2022年3月15日，但房東因不可抗力而延誤工作的任何期間外，外租抵免日應延長。

3.4擴展選項。

(A)定義。就本第3.4節而言：

(I)如在承租人發出延期通知之日及延期開始之日，“延期選擇權條件”均視為已獲滿足

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租期：(1)本租賃完全有效，(2)不存在租户違約的未治癒事件，以及(3)Tango Treateutics，Inc.本身以及第12.4節中定義的任何許可受讓人，佔用隨後出租給租户的物業可出租面積的至少60%(60%)。

(Ii)“市場區域”應定義為馬薩諸塞州波士頓的芬威/朗伍德醫療區域。

(Iii)“現行市值租金”應界定為在有關日期開始時，按下文所述程序釐定的物業的公平市值租金，用於續期和新租市場範圍內可與建築物相媲美的建築物的A類實驗室空間。應考慮所有相關因素，包括但不限於：(1)租户改善基金和免費租金；(2)在延長租期內每年增加租金的撥備(如有此決定)；(3)物業的現狀；(4)承租人有義務支付本租約所載的税項和營運費用及公用事業成本。

(B)租户的延期選擇。在滿足所有延期選擇權條件(房東可在向租客發出書面通知後自行決定放棄任何延期選擇權條件)的前提下，承租人有權(“承租人的延期選擇權”)根據本合同所載的所有相同條款、條件、契諾和協議(年度固定租金除外，其將在下文所述的選擇期內調整，且不得再有延長選擇權)將本合同的期限延長兩(2)期，每期五(5)年，如下所述。每個選擇期在本文中有時被稱為“延長期限”。

(C)行使和談判期。如果承租人希望行使延長租期的選擇權，則承租人應在不早於本租約期滿前二十四(24)個月或不遲於本租約期滿前十八(18)個月向業主發出通知(“延長通知”)，行使該選擇權以延長租期。房東收到延長租期通知後，應立即向租客提供房東報價(“房東租金報價”)。如於業主向租客提供該等報價之日起三十(30)日屆滿時(“談判期”)，業主與租客仍未就釐定經延長租期的年度固定租金達成協議，並根據該協議簽署延長本租約年期的書面文件，則租客有權在談判期屆滿後三十(30)日內，向業主要求經紀釐定該經延長租期的市值租金(“經紀釐定”)，而經紀釐定須按下述方式作出。如承租人及時要求經紀釐定，則經延長租期的年度固定租金應為經紀釐定的現行市值租金。如果承租人沒有及時要求經紀人確定，那麼在適用的延長期限內的年度固定租金應等於房東的租金報價。

(D)在延長期限內適用的條款。在租客向行使租客適用選擇權的業主發出延長租賃期通知後

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根據上文3.4(B)節的規定，本租賃和本租賃期限應自動視為在適用的整個房產的延長期限內被延長，而不需要簽署任何額外的文件，除非業主和租户同意簽訂一份書面文件，列出按本第3.4節規定的相關方式確定的適用延長期限的年度固定租金；在這種情況下，除非文意另有明確要求，否則本合同中對租賃期限或本租賃期限的所有提及均應被解釋為指經如此延展的租賃期限，但不得進一步選擇延長租賃期限。即使本協議載有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權同時行使一項以上延期選擇權，此外，除非承租人已正式行使其第一份延期選擇權，否則承租人無權行使其第二次延期選擇權。

(E)釐定市值租金。如租約規定經紀釐定市值租金，應適用下列程序及規定：

(1)租户的要求。承租人應在適用的談判期後三十(30)天或之前向業主發出通知(“承租人的請求”)，要求經紀人確定現行市值租金，該通知必須(I)明確提及租約和提出上述要求所依據的租約特定部分，(Ii)包括承租人選擇代表承租人行事的經紀人的名稱，該經紀人應隸屬於由租户選擇的波士頓大型商業房地產經紀公司，並且該經紀人應具有至少十(10)年的物業交易經驗，該物業的性質和類型通常與位於波士頓朗伍德醫療區芬威的大樓相似，並且(Iii)明確規定，房東必須在房東選擇額外的經紀人後三十(30)天內通知租户。

(2)業主的迴應。房東在收到房客通知後三十(30)天內，要求確定經紀人，並説明房客選擇的經紀人的姓名，房東應向房客發出書面通知(“房東迴應”)，通知房客房東選擇了至少具有上述從屬關係和經驗的經紀人。如果雙方在談判期結束時或之前沒有就租户應支付的年度固定租金達成一致，並且租户沒有及時發送租户的請求，則房東可以在沒有收到租户的請求的情況下給出房東的迴應。

(3)第三方經紀人的選擇。如獲選的兩名經紀在選出第二名經紀後十(10)日或之前未能就現行市值租金達成書面協議，則這兩名經紀應選擇至少具有上述從屬關係及經驗的第三名經紀。

(4)租金價值的確定。在選定第三名經紀人後三十(30)天內，根據多數人的意見，被選中的三(3)名經紀人應確定延長期限內房產的年度公平市場租金價值。經紀人應在上述三十(30)日內以書面形式通知房東和租客當前的市場租金。

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(5)代理僵局的解決。如經紀未能就年度公平市值租金的釐定達成至少過半數的協議，則經紀須在作出上述釐定的三十(30)天期限結束前，向業主及租客發出通知，列明他們各自就年度公平市值租金價值所作的釐定，最高及最低的釐定將不予理會，其餘釐定即視為釐定年度公平市值租金，並稱為現行市值租金。

(6)費用。每一方應支付其選定的經紀人的費用和費用，並支付第三名經紀人的費用和費用的一半。

(七)沒有選擇經紀人或者經紀人沒有提供服務的。如果租客要求確定經紀人，而房東在上述規定的期限內沒有指定經紀人，並且在收到通知後十(10)天內仍未履行，則房客經紀人應在房東根據本合同指定經紀人的權利到期後三十(30)天內單獨以書面形式向房東和租客確定當前市值租金。如果承租人未能及時提出承租人的要求，而房東給予房東迴應，則承租人應在收到房東回覆後十(10)天內指定其經紀人。如果租客沒有這樣做，則房東的經紀人應在房東作出迴應後三十(30)天內以書面形式向房東和租客確定當前市值租金。如果租客和房東都有指定的經紀人，但指定的兩名經紀人在任命第二名經紀人後十五(15)天內沒有就願意這樣做的第三名經紀人達成一致並指定，則租客、房東或之前指定的任何一名經紀人可要求波士頓律師協會(或可能接替波士頓律師協會的組織)指定第三名願意這樣做的經紀人，而如此任命的經紀人在所有情況下都具有相同的地位和權力，如同他/她是由第一次任命的經紀人季節性任命的一樣。如任何被指定為經紀的人不能或拒絕為其提供服務，或任何經紀因任何理由不再是經紀，則由租客、業主、最先委任的經紀或波士頓大律師公會(視屬何情況而定)(視屬何情況而定)委任一名經紀填補空缺，以最初作出的委任為準。, 或如作出原來委任的人沒有填補該空缺，則在任何繼續行事的經紀或由業主或租客提出申請後，該空缺可由上述波士頓大律師公會填補，而任何如此獲委任以填補該空缺的經紀所具有的地位及權力，與原先獲委任的相同。

第四條
年固定租金；附加租金

4.1繳交租金

承租人同意自起租之日起，在原租期內的每個日曆月的第一天，以及在每個經延長的租期(如行使)期間的每個日曆月的第一天，向業主支付相當於第3.4節所確定的適用經延長租期的年固定租金的十二分之一(1/12)的款項，並在租賃期限的剩餘時間內繼續按月預付。年度固定

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任何不足一個月的租金應由租客按該比率向業主支付，而如起租日期並非歷月的首日，則租客應向業主支付的第一筆固定租金應為自起租日期起計至下一個歷月首日的部分月固定租金的比例部分。

年度固定租金、額外租金和本協議規定的所有其他費用，應按照房東提供給租客的電匯指示，通過匯款或代收房東的命令，支付到房東在租金開始日期前向租户提供的支付租金的地址，或通過聯邦保險的電匯(包括ACH)支付。

除本租約另有明文規定外，租户按月支付的額外租金應同樣按比例分攤，並以類似方式釐定首次付款，且除本租約另有明文規定外，應自生效日期起生效，而本租約其他規定要求按月付款的規定，應理解為承租人併入本承諾。

除本租約另有明文規定外，承租人應在沒有通知或要求的情況下，以美國的合法貨幣立即向房東支付年度固定租金、額外租金和所有其他費用。

4.2管理費租金

承租人應自租金開始之日起至租賃期剩餘時間內(可予延長)向業主支付管理費租金，如下文所述。管理費租金應被視為額外租金，租户應與租户向業主支付年度固定租金、租户的税項份額和租户的費用份額同時按相同的條款和條件支付。“管理費租金”應被定義為租户不時向房東支付的年度固定租金、租户的税金份額和租户費用份額總和的3.5%(3.5%)。

4.3逾期付款

如果房東在根據本租約首次支付固定租金或額外租金的日期(“到期日”)當日或之前沒有收到任何年度固定租金或額外租金的付款或分期付款(“欠款”)，則該等付款或分期付款的金額應產生相當於以下金額的滯納金：(A)與逾期付款(“滯納金”)相關的未清償行政和簿記費用(“滯納金”)的5%(5%)和(B)從到期日期至房東收到該款項或分期付款之日(包括該日)的未清償金額的利息，年利率(“租賃利率”)為年息12%(12%)。房東同意免除任何十二(12)個月內第一次逾期付款的滯納金。承租人應支付的利息和任何滯納金應視為額外租金，並應應要求由承租人向業主支付。

4.4租户的付款

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除每年固定租金外，每筆付款和支出均應被視為本合同項下的額外租金，無論要求支付該等金額的條款是否明確規定，除非本租約另有規定，否則應在業主提出書面要求後三十(30)天內支付，在未支付任何此類金額的情況下，業主除享有其所有其他權利和補救措施外，還應享有業主在未支付年度固定租金情況下根據本合同或法律可獲得的所有權利和補救措施。除非本租約另有明確規定，承租人履行和遵守本租約的所有條款、契諾和條件應由承租人自行承擔費用。如果房東在房東向租客提交任何額外租金聲明後一百八十(180)天內，房客沒有對房東向租客提交的任何額外租金聲明提出異議，則該聲明應被視為房東和租客之間的最終賬目，不存在任何進一步的爭議。如果承租人根據本租約尋求業主的同意或批准，則承租人應應要求作為額外租金償還業主在處理該請求時發生的所有合理費用和開支，包括法律和建築費用以及費用，無論是否應給予該同意或批准。儘管有上述規定：(I)承租人就以下定義的任何轉讓向房東支付的律師費金額不得超過下文定義的關於此類轉讓的轉讓法律費用上限；以及(Ii)對於承租人要求審查和批准承租人關於任何變更的圖則和規格的任何請求, 承租人只需償還房東聘請的第三方顧問的費用，房東善意地審查業主認為必要的平面圖和規格(例如，結構工程師、MEP工程師等的審查)。轉讓法律費用上限“的定義為2,500.00美元，但(A)轉讓法律費用上限應定義為5,000.00美元，用於房客要求業主批准任何級別的分租，以及(B)適用的轉讓法律費用上限應在入住日起五(5)週年增加$500。

4.5額外津貼。

除房東津貼的最高金額外，房東應在符合附件2.1條款的情況下，向租客提供最高額外津貼。自起租日期起計至租期內每個月首日止，租客須支付所需款額，以悉數攤銷業主實際支付的最高額外津貼部分(如有)，並於租賃期內按8%的年利率按月平均支付利息，該利息應於業主首次支付該最高額外津貼或其任何部分(“TI租金”)之日起計。任何在本租約到期或提前終止時仍未支付的TI租金應在本租約到期或提前終止時一次性支付給房東。承租人可在任何時間選擇預付當時尚未清繳的地租(包括尚未支付的適用利息)，而不會受到懲罰。

第五條
賦税

5.1定義

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(A)“納税年度”是指租賃期內從每年7月1日開始的十二(12)個月期間，或者，如果適當的政府財政期應在除7月1日以外的任何日期開始，則該另一日期。

(B)就任何課税年度而言，“業主税務開支”指該課税年度的“房地產税”(下稱“房地產税”)總和，減去該課税年度的減除收入淨額。

(C)“房地產税”是指根據M.G.L.C.121a和項目所受的任何第6A條合同，由任何政府當局評估的或可分配給(I)建築物或(Ii)土地、空地、公共區域和便利設施、廣場的所有税收和各種性質的特別評估、代税或其他付款、消費税和使用費以及其他類似費用。業主因建築物的擁有權或經營權或與建築物的經營有關而有義務支付的建築物或土地的公共區域及其他不可出租區域，以及任何正式或非正式的税務談判或減免程序的合理開支及費用(統稱為“減税開支”)。在不限制前述規定的情況下，税款應包括根據M.G.L.C.121A和任何受土地約束的第6A條合同而支付的代税或其他付款。儘管如上所述，如果：(X)房東將項目置於共管公寓，則房地產税應指針對包含該建築物的共管公寓單元評估的所有税收，以及(Y)房東對土地進行細分，則房地產税應指針對包含該大樓的細分土地部分評估的所有房地產税。只要建築物和土地沒有與401大樓和401大樓所在的土地分開評估，房地產税應確定如下：(1)房地產税應包括根據波士頓税務局提供的合理證據對201號大樓土地進行任何改善的任何税項；(2)房地產税不包括可歸因於401大樓的任何税項, 和(3)房地產税應包括根據房東對與建築物合理相關的土地部分的合理確定而分配給土地的税收。房東的分配，如果是善意的，將是最終的。應計入税款的特別税或特別評税的數額，應以該特別税或特別評税在釐定該等税款的年度內須支付的分期付款(加上應付利息以外的利息)為限。所得税、遺產税、繼承税、繼承税和轉讓税一律不徵收；但如在租賃期內任何時間改變現行的不動產從價税制，以代替或附加全部或部分不動產從價税，則須向業主就建築物或土地或聯邦、州、縣、市或其他地方特許經營權、消費税或類似的税項、評税、税、以任何該等總租金量度或以任何該等總租金為全部或部分計算的徵款或收費(有別於建築物所在司法管轄區現行有效的徵款或收費)，則任何及所有該等税項、評税、徵款或收費，在如此量度或以此為基礎的範圍內，須當作包括在税項內，但只有在建築物及土地是業主的唯一財產的情況下才須繳付。

(D)如果在租賃期內，適用法律將納税年度改為不滿12個月，則應按比例減少分配給該房產的税款。

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5.2租客繳付税款

自租金開始之日起至租賃剩餘期間內，承租人應向業主支付承租人應承擔的房地產税份額(“承租人應繳税款”)，作為額外租金。房東可善意估計租客在任何課税期間或其部分期間應繳的税款，而租客應於起租日期及其後每個歷月的第一(1)日向房東支付一筆款額，相當於租客在該課税期間或其部分應繳的税款除以該期間的月數。房東每課税年度(包括每個課税年度結束時的調整)不得超過兩(2)次估計和重新估計租户的納税份額，並將估計或重新估計的副本交付給租户。此後，承租人的每月分期付款應根據估計進行適當調整，以便在有關税期結束時，承租人應已繳納房東估計的所有承租人應承擔的納税份額。根據該估算額支付的任何金額，在每一納税期間有實際税額時，應按本規定進行調整。如果每月匯款總額大於租户在該納税期間的實際應繳税額，則房東應將差額抵扣下一期額外租金，作為應繳税款，但如果差額是在租期結束後確定的，房東應在確定後三十(30)天內將差額退還給租客，如果差額超過租客當時應支付給房東的任何金額。如果匯款總額少於租户在該納税期間的實際應繳税額，租户應向房東支付差額，作為本協議項下的額外租金, 承租人收到發票後三十(30)天內，發票應包括適用税單的複印件。房東對下一個税期的估計應基於上一個税期的實際税額加上基於估計的未來税額的合理調整。房東應在房東收到税單後三十(30)天內向租客提供房東收到的每一份税單的副本；但房東未能及時交付任何税單，不得被視為房東不履行本税單規定的義務，或被視為放棄房東根據該税單從租客那裏收取租客應繳納的税款的權利。本第5.2節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第六條
運營費用

6.1定義

就本條第六條而言：

(A)“費用池”應定義為業主根據本6.1(A)節分配給建築物費用池的一部分(如下文定義的)、整個建築物(“建築物費用池”)或整個項目(“項目費用池”)的運營費用的數額，如下所述。只有當費用池內的房屋可出租區域受益於運營費用所基於的服務或設施時，房東才應將運營費用分配給費用池。對於受益於建築費用池的一部分以上的運營費用，該運營費用的分配應在

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建築費用池的部分根據建築費用池中這些部分的相對可出租面積計算，除非房東有合理的基礎進行不同的分配。例如，房舍清潔服務應全部分配給辦公區費用池，與大樓有關的保險費應包括在大樓費用池中。“建築費用池的一部分”應定義為實驗室區、辦公區和零售/餐飲區的費用池。

(B)“承租人的費用份額”應定義為每個費用池中可分配給承租人的份額的總和。項目費用池、建築費用池和實驗室費用池均應根據房屋相對於適用費用池內可出租區域的總面積的相對面積分配給租户，除非房東有合理的不同分配基礎。

(C)“運營費用”是指建築物的維護、維修、更換、管理和運營費用，以及建築物在項目其他方面的維護、維修、更換、管理和運營費用中的份額，具體規定如下。儘管本租賃有任何相反的規定，運營費用不應包括運營費用排除，如第6.2節所述，運營費用應包括但不限於：

(I)支付予所有在經營、保養、管理、保險或清潔建築物的總經理以下的人的補償、工資及所有附帶福利、工人補償保險費及就該等人士而支付的薪俸税；

(2)根據與獨立承包人簽訂的服務合同支付的項目運營、維護或清潔費用；

(Iii)蒸汽費、水費、污水費、氣費、油費、電費和電話費(不包括就額外或獨立服務向租户分別收取的公用事業費用和租户支付的電費)，以及公用事業公司作為提供該等服務的條件而規定的維持信用證或其他保證的費用；

(4)維護、清潔、修理和更換費用(根據保修或擔保從承包者那裏補償的修理費除外)；

(5)除雪除冰和環境美化的費用；

(6)建築和清潔用品及設備的費用；

(Vii)與建築物有關的保險費(包括但不限於責任保險、火警或傷亡損失保險、每年固定租金的每月分期付款及根據本租契可能須付的任何額外租金，以及在每年固定租金及額外租金兩者的情況下，以及(如建築物有任何第一按揭，則包括該第一按揭的持有人所要求的保險)不超過十二(12)個月的建築物內其他空間契約；

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(Viii)與經營項目的空地、公共區域和康樂設施、廣場、公共區域、設施和其他不可出租區域有關的營運開支，以及由業主承擔並撥給項目項目的其他混合用途公共區域維修費用，以及任何穿梭巴士和其他類似設施，供項目租户單獨使用或與項目內其他建築物的租户共同使用；

(Ix)業主在租賃期(X)內為減少營運開支而作出的資本改善折舊，但業主須根據獨立的第三方工程估計，合理地釐定每年減少的營運開支應超過其折舊，或(Y)符合在生效日期尚未生效的法定規定((X)及(Y)節所述的資本開支在下文中稱為“準許資本開支”)，並在(X)及(Y)兩者的情況下，加上由業主合理釐定的利息因數，為當時由機構貸款人就建築物所在的一般地區內的同類物業所收取的長期按揭利率，而(X)及(Y)兩者的折舊，須以該資本開支的原始成本除以取得的資本項目的使用年限而釐定，而該使用年限須由業主按照在取得資本項目時一貫有效的普遍接受的會計原則及慣例而合理釐定；然而，如果業主根據工程估算合理地得出結論，某一資本支出將節省其他運營費用，包括但不限於與能源有關的成本，並且該預計節省的金額按年度計算將超過該項目的年度折舊，則在這種情況下，該資本支出的折舊額應增加到與該預計年度節約金額相等的數額；在這種情況下，增加的折舊(按預計的年度節餘數額)應在完全攤銷有關項目的成本所需的時間內進行, 連同按上述利率計算的利息，按每月平均付款方式支付，每筆款額為預計每年節餘的1/12，該等付款首先用於利息，其餘部分用於本金；

(X)業主因執行附件7.12的規定而發生的任何合理費用或開支。

(Xi)與建築物或上述公用地方及設施的經營、清潔和維修有關而支付的所有其他合理和必需的開支，並可適當地從收入中扣除。

6.2已定義的運營費用不包括

“不包括營業費用”應指：

(A)房地產税和抵銷費用；

(B)與建築物的任何按揭、信託契據或其他融資產權負擔或土地租契有關連的債項本金及利息、債務攤銷本金及利息(如該等本金及利息已包括在準許資本開支內者除外)，以及業主所繳付的固定及百分率地租；

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(C)建築物及/或工程項目的資本改善、基本工程修葺、基本工程改建或其他資本項目，但許可資本開支除外；

(D)因融資、再融資或出售業主權益或業主在建築物的權益，或與任何土地租契相關而支付或招致的法律、審計、顧問費及專業費用及其他費用；

(E)與租用大樓空間有關的律師費、空間規劃費、建築師費、租賃和經紀佣金、廣告和促銷費用以及任何其他營銷費用(包括新租約、租約修訂、租約終止和續租)；

(F)任何物件的成本，但以建築物租客(依據第VI條除外)或其他第三者向業主退還該等費用為限，或該等費用由保修支付，但以補償該等費用為限；

(G)與準備建築物的任何部分以供任何租客佔用有關的任何租契改善的開支，或並非一般地為建築物或為建築物的利益而作出的任何租契改善的開支；

(H)為任何租客(租客除外)進行工作或提供服務的費用，或為該等租客進行工作或提供服務的費用，但以該等工作或服務超出業主有義務向租客或一般向建築物內其他租客提供的工作或服務為限，費用則由業主承擔；

(I)因火警或其他傷亡或損壞而招致的修理或更換的費用(不超過業主為該等修理或更換提供追討的保險的商業合理免賠額的費用)；

(J)完全和完全與泊車設施的運作有關的開支；

(K)業主因向建築物租客提出申索或與建築物租客的糾紛有關連而招致的費用、費用及開支；

(L)業主逾期付款的利息、罰款或罰則(如有的話)；

(M)因業主違反法律規定而產生的利息、罰款或罰款(如有的話)，但如該等利息、罰款或罰款是因租客違反法律規定而招致的，則租客須承擔該等費用的全部款額；

(N)組成業主的實體的行政費用和開支，因為這些費用和開支有別於項目的經營、管理、維護和維修費用，包括但不限於實體會計和法律事務；

(O)任何僱員的工資及福利，而該僱員並沒有將其大部分受僱時間投入建築物，除非該等工資及福利是按比例計算的

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合理的基礎，以反映花在項目運營和管理上的時間與花在與項目運營和管理無關的事項上的時間；

(P)除本租約就特定項目另有明文規定外，與業主有關的任何一方提供的任何服務或材料的成本，如果該成本超過在與建築物附近的建築物相似的自我管理的建築物中，沒有這種關係的該等服務或材料的合理成本；

(Q)建築物和工程項目的折舊；

(R)管理費或行政費；

(S)與強制執行業主保證(如下文所界定)有關而招致的任何費用或開支；

(T)與建築物內的租客或佔用人談判和強制執行租契、函件、交易備忘錄、意向書、分租契約及/或轉讓而招致的法律費用或其他開支，包括與建築物租契下的同意和批准有關的費用；

(U)修復建築物或項目中除包括的危險材料以外的危險材料的費用，如下所述；“包括的危險材料”應定義為所有危險材料，但以下情況除外：(A)在生效日期位於土地上的任何材料或物質，在生效日期根據當時的現行法律要求不被視為危險材料，但隨後由於在本租賃生效日期後首次生效的法律要求而被確定為危險材料，以及(B)在生效日期後引入建築物或土地的任何材料或物質，而當引入建築物或土地時，該材料或物質不是當時的(即，在引入建築物或土地時)作為任何法律要求被認為是危險材料，但隨後由於法律要求而被確定為危險材料，該法律要求在該材料或物質引入建築物或土地之日之後首次生效；

(V)在大樓內安裝任何專門服務的費用，如天文臺、廣播設施、兒童或日託、餐廳、健身設施、劇院或咖啡館；

(W)廣告、遊説、推銷和促銷費用，以及購置和維護大樓內或大樓上專門標明建築物所有人或其他租户的標誌的費用；

(X)租賃設備(折舊被適當計入費用的設備除外)的租賃費，如果購買設備的租賃費超過如果購買設備而不是租賃設備將計入業務費用的數額，則會構成資本支出；

(Y)業主或任何租客因違反建築物內任何空間租賃的條款及條件而招致的罰款、費用或損害賠償；

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(Z)購買雕塑、繪畫和其他藝術品或慈善或政治捐款的費用；

(Aa)另一方補償或支付的所有其他物品，使業主不得收回任何一項費用超過一次；

(Bb)業主在建築物佔用證明書發出前依據臨時租用區支付的所有費用及開支，但業主可將業主在建築物佔用證明書發出後為遵從臨時租用區而須支付的任何持續費用及開支包括在營運開支內；及

(Cc)項目管理人員佔用的任何辦公空間的租金，只要這種辦公空間的面積或租金超過類似建築物的管理人員佔用的辦公空間的面積或公平市場租金價值。

6.3支付承租人的費用份額。

(A)自租金開始之日起至其後整個租賃期內，承租人應向業主支付額外租金，作為承租人的費用份額。房東每歷年不得超過兩(2)次(包括每個歷年結束時的調整)，對租户在任何財政年度或其部分期間的費用份額進行善意估計，租户應在起租日期和此後每個日曆月的第一(1)日向房東支付相當於該財政年度和/或其部分費用份額除以該財政年度月數的金額。房東可以估算和重新估算租户的費用份額，並將估算或重新估算的副本交付給租户。此後，承租人的費用份額的每月分期付款應根據估計進行適當調整，以便在有關會計年度結束時，承租人應支付房東估計的所有承租人的費用份額。根據這種估算支付的任何金額，在每個會計年度有實際運營費用時，應按本文規定進行調整。截至生效日，支付營業費用的會計年度為1月1日至12月31日。

(B)在截至12月31日止的第一個歷年或不足一個歷年完結後一百五十(150)天內，以及在租賃期結束時每個相繼歷年或不足一個歷年完結後一百五十(150)天內，業主須向租客呈交一份合理詳細及按照一般會計慣例的報表(“年終結算表”)，列明上一個歷年或不足一個歷年(視屬何情況而定)建築物的營運開支及租客的開支份額。提交給租客的上述報表還應顯示上一年度或不足一年(視屬何情況而定)租客因租客的費用份額而已支付的金額，以及在報表所涵蓋的年度或其他期間，租户應支付或多付的租户費用份額的金額。

(C)如該年終結算表顯示有欠業主的餘額，租客應在收到該年終結算表後第三十(30)日或之前向業主支付該餘額。任何顯示為欠租户的餘額應記入下一個到期的年度固定租金中，如果在租約結束後六十(60)天內退還給租户

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學期。房東未能及時就任何日曆年提交任何年終結算單，不影響房東此後就該日曆年或隨後任何日曆年提交年終結算單的權利，也不影響房東此後就該日曆年提交正確的年終結算單的權利；但房東應免除在該日曆年結束後兩(2)年內未向租户開具賬單的任何項目、成本或費用的報銷。

6.4承租人的審核權。

根據本第6.4節的規定，承租人有權檢查在確定承租人的費用份額和本合同項下的任何公用事業付款時準備的所有文件和計算，費用和費用由承租人承擔：

(I)承租人有權就業主向承租人提交的實際營運開支報表(“營運開支報表”)作出不超過一次的審查。除非承租人支付了運營費用表上顯示的金額，否則承租人無權根據本第6.4節檢查所有文件和計算。承租人應在房東就該期間(“文件要求到期日”)向房東發出運營費用報表後180(180)天內向房東發出書面通知(“文件請求”)來行使這一權利(或如果房東隨後就先前運營費用報表所涵蓋的任何期間向租户收取任何金額，則承租人應在收到後續費用通知後一百八十(180)天內行使本第6.4條所規定的承租人關於該費用的權利)。

(Ii)此類文件和計算應在房東收到文件請求後不超過六十(60)天的合理時間內，在房東在正常營業時間內保存此類記錄的大波士頓地區辦事處提供給租户。房東應在這些文件和計算可供檢查時通知租户(“文件可用性通知”)。

(Iii)此類審查(“審查”)只能由國家或地區認可的獨立註冊會計師事務所(“大型註冊會計師事務所”)進行，或由業主合理批准的另一家註冊會計師事務所進行，在任何一種情況下，均可獲準在項目所在的司法管轄區開展業務。在不限制房東批准權利的情況下，房東可以拒絕批准代表項目中任何其他租户的任何承租人的審查員，或者(如果審查員不是大型註冊會計師事務所)在承租人提出請求之前的最後兩(2)年內。在任何情況下，承租人不得使用任何由承租人按或有費用支付的檢驗員。

(Iv)作為執行任何此類檢查的條件，租户及其審查員應被要求籤署一份協議，並以業主合理接受的形式向業主提交一份協議，同意對其發現的與該檢查有關的任何關於業主或項目的信息保密。

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(V)如果房東提供對文件的合理訪問，檢查應在房東交付文件可用性通知後四十五(45)天內開始，並應在開始後一百二十(120)天內結束。

(Vi)如經就任何歷年進行審查後，最終裁定：(A)租客因租客的費用分擔而多付租金，業主須將多付的款額記入租客其後須支付的下一期固定租金中，但如在租約終止或期滿後決定多付租金，則房東須立即向租客退還多付的款額減去租客當時欠業主的任何款額；或(B)承租人因承租人的費用分攤而少付款項，承租人應在決定後三十(30)天內向房東支付少付的款項；及(C)如果承租人的費用分攤金額被誇大超過5%(5%)，房東應支付承租人合理的自付費用進行審計。

(Vii)時間是本第6.4節規定的關鍵。如果承租人未能在文件申請到期日(符合第6.4(I)節的規定)前向房東提交文件要求，則在任何情況下，承租人無權進一步質疑上述運營費用，運營費用報表上顯示的金額為雙方的最終金額

第七條
屋宇裝備

7.1屋宇裝備

在整個租期內，房東應向承租人提供第七條規定的建築服務，但作為運營費用的一部分予以報銷(除非本合同另有規定)。此外，房東同意提供房東和房客雙方共同商定的額外特殊服務，費用由房客承擔，房東不時制定合理和公平的費率。承租人同意在發貨單交付後三十(30)天內，向業主支付房客要求並同意提供的任何此類額外建築服務的費用，作為額外租金。除第七條另有明文規定外，房東不應被要求向房屋提供任何其他服務。

7.2供暖、通風和空調

雙方特此確認，業主作為業主工作的一部分而安裝的暖通空調系統的基礎建築部分(以下簡稱“基礎建築暖通空調系統”)將提供：(I)供承租人在工程中安裝的暖通空調系統部分(“房屋暖通空調設備”)使用的冷水(“冷水”)；(Ii)冷凝水(“冷凝水”)，如果適用，由承租人用來維修輔助空調設備和相關設備(“輔助暖通空調設備”)，以冷卻房舍內用於運營電信和其他可能由承租人根據本租約的規定安裝的專門設備的區域，以及(Iii)熱

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取暖用水(“熱水”)。房東不會因房屋暖通空調設備和/或任何輔助暖通空調設備的故障或缺陷或租户對房屋的使用超過房屋暖通空調設備或輔助暖通空調設備設計所考慮的電力、人員佔用或環境因素而承擔責任。承租人應安裝一個或多個分水錶(作為承租人工作的一部分)，以測量承租人對房屋內冷凍水和冷凝水和熱水(如果適用)的使用，承租人應支付承租人使用冷凍水和(如果適用)冷凝水和熱水的實際公用事業成本，以所述分水錶衡量。自入住之日起或之後，或向物業提供冷凝水和(如適用)冷凝水和熱水的較後日期起，租户應根據需要不時向業主支付額外租金，但頻率不得超過每月，按該等分表(“租户暖通空調費用”)計算冷凍水和冷凝水及熱水(如適用)的租金。根據房東的選擇，承租人應按照本協議規定的支付年度固定租金的方式按月向房東支付相當於房東合理估計的租户年度暖通空調費用的1/12的金額作為額外租金。在租賃期內每個完整或部分日曆年結束後，房東應向租户提交一份聲明，説明租户根據租户實際使用的冷凍水和冷凝水和熱水(如果適用)收取的暖通空調費用, 有關日曆年度的部分或全部費用以及已由租户支付的租户暖通空調費用估計總額。如果承租人的暖通空調費用超過承租人在此期間支付的暖通空調費用估計的總和，承租人應在收到該聲明後三十(30)天內向房東支付差額。如果承租人在該期間支付的暖通空調費用估計總和超過承租人在該期間的暖通空調費用，房東應將差額貸記到承租人下一次到期的暖通空調費用估計付款中，並在租賃期限結束時，退還承租人支付的任何超出的承租人暖通空調費用估計數，減去租户欠房東的任何款項。

7.3電力

業主應通過業主安裝的基礎建築電氣系統向房屋提供電力，作為業主工作的一部分。租户在物業內的電力使用須按次計表，自入住日起及之後，租户應不時按需向業主支付額外租金，但次數不得多於按月計算(“租户電費”)。根據房東的選擇，承租人應按照本協議規定的支付年度固定租金的方式按月向房東支付相當於房東合理估計的租户用電成本的年度成本的十二分之一的金額作為額外租金。在租期內每個完整或部分日曆年結束後，房東應向租户提交一份報表，列出根據租户在有關日曆年的部分或全部日曆年的實際用電量和租户已支付的電費估計總額計算的租户電費金額。如果租户的電費金額超過租户在該期間支付的電費估算額，租户應在收到該報表後三十(30)天內向房東支付差額。如果租户在該期間支付的電費估計總和超過租户在該期間的電費，房東應將差額貸記到下一次到期的電費估計付款中，並在租賃期限結束時，退還租户支付的任何超出的電費估計數，減去任何

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租客欠房東的錢。承租人應保持良好狀態，並進行維修(如有必要，還應更換)為房屋提供服務的所有電錶。承租人不得在房屋內安裝或使用任何需要超過根據附件2.1為房屋提供的標準電量的設備、用具或機器，除非安裝和使用此類額外設備、用具或機器已獲業主批准，且批准不得被無理拒絕、限制或拖延。如果承租人未能及時支付任何電費，並且在通知承租人後三十(30)天內仍未修復，則房東可直接向公用事業公司支付此類費用，承租人應在收到發票後三十(30)天內將房東合理支出的所有與此相關的金額作為額外租金退還給房東，但本租約中明確規定的除外。房東對任何公用事業供應商提供給房屋的電力服務的任何故障、缺陷或中斷，或電力供應、性質和/或數量的改變，不以任何方式對租户負責。

7.4水

業主應(I)向房屋所在大樓的每一層提供冷水，僅用於基地建築設備，其成本應計入運營費用；(Ii)向房屋所在大樓每層的核心衞生間提供熱水和冷水，其成本應計入運營費用。承租人應支付供暖用水和在房屋內重新分配水的費用和/或額外的供水能力，以及與此相關的所有安裝、改進和設備的所有維護、維修和更換費用。承租人應(作為承租人工作的一部分)安裝一個或多個分水錶來測量承租人使用這些水的情況。從入住日起或之後，或向房屋供水的較後日期，租户應根據需要不時向業主支付額外租金，但頻率不得超過每月，以該等分米為基礎。

7.5天然氣

房東應僅為基地建築設備提供燃氣服務，其費用應計入運營費用。承租人應(作為承租人工作的一部分)安裝一個或多個分量器來測量承租人使用這種氣體的情況。從入住日起或之後或向房產供應氣體的較晚日期起，租户應不時按要求向業主支付額外租金，但頻率不得高於每月，以該等分表為基礎。

7.6電梯

房東應為房屋所在樓層提供客梯服務，並與大樓的其他租户提供非專屬的兩(2)部貨運電梯服務。在不可抗力的情況下，業主應根據緊急情況的限制，每天24小時、一週7天、一年365天為房屋的每一層提供足夠的乘客電梯服務，且在工作日的正常營業時間內，大樓內至少有三(3)部電梯在運行，至少一(1)部電梯在每天二十四(24)小時運行。

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7.7公共區域

業主應按業主認為合理的方式在大樓公共區域提供：正常照明用電、日常供暖、空調、清潔和垃圾清除服務，以及日常維修和維護，以保持大樓的一流品質。

7.8訪問和安全

只要承租人和根據本合同規定的承租人使用權進入建築物的任何人(“承租人接入者”)遵守業主對本項目的合理安全計劃，房東應為承租人提供進入建築物和建築物的通道，並且承租人應在本租賃期限內每週七(7)天每天二十四(24)小時向承租人提供進入建築物和建築物的通道，除非在緊急情況下或由於傷亡或不可抗力。在正常營業時間以外，房東可以根據大樓安全系統限制進入大樓。承租人應負責房屋及其內部的所有安全，並提供承租人認為適當的房屋及其內部的安全，費用和費用由承租人自行承擔。承租人安裝的所有安全系統應經業主批准，不得無理扣留、調節或延遲，並應與基礎建築系統兼容。在整個合同期限內，業主應為大樓和工地提供以下設施：(I)正常營業時間內大樓大堂的安保人員；(Ii)大樓大廳的旋轉門出入控制和電梯出入控制；以及(Iii)大樓內和周圍的攝像機/攝像機/閉路電視監控。儘管如此，在法律規定允許的最大範圍內，房東在任何情況下都不會因任何與此相關的人身或財產損失、傷害或損害索賠而對租客承擔任何責任或義務。

7.9租户的電信提供商

承租人有權選擇自己的電信服務提供商(“承租人的電信服務提供商”)，用於提供電信服務，但不包括只能由房東安裝在大樓內的DAS或類似系統。在承租人的電信提供商與房東簽訂符合第7.10節規定的合理接入協議的前提下，房東應允許承租人的電信提供商安裝到承租人樓層的佈線，並允許承租人使用部分可用的建築豎井、管道和相關電信房間(在建築物所在的樓層和與承租人租用的建築部分成比例的建築豎井中)進入建築的辦公部分和建築安裝電信設備。所有此類安裝和更換應不時由承租人或適用的服務提供商根據第九條進行。

7.10無損壞

(A)除第7.11節另有規定外，房東不對租客因不便或煩擾或因房東或其代理人為本租約授權的任何目的而進入房產或維修或更換房產或建築物的任何部分而造成的業務損失承擔任何賠償或減租責任

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或項目，但如有必要，應按照本租賃的規定進行進場、維修和更換。如果房東因任何合理超出房東控制範圍的原因，包括但不限於不可抗力，或由於租客或租客的傭工、代理人、僱員、持牌人或通過租客、通過租客或在租客之下提出索賠的任何人的任何行為或疏忽，而被阻止或延誤進行任何修繕、改動或改善，或提供任何服務或履行業主應履行的任何其他契約或責任，則除本租約另有明文規定外，租客無權因此而獲得任何減租或減租，或終止本租約的權利，也不會引起對承租人的索賠，即這種不履行構成實際或推定的，全部或部分，從物業驅逐。

(B)業主保留在因意外或緊急情況而有需要時，或在必要的維修完成前，停止任何服務或公用設施系統的權利；但在每一次停止服務或公用事業系統的情況下，業主須盡合理努力消除其原因。除緊急維修情況外，房東將合理地提前通知租户任何計劃中的停工，並將盡合理努力避免因此而給租户帶來不必要的不便。

7.11租户在服務中斷時的補救措施

本第7.11節的規定規定了承租人在服務中斷的情況下，在法律和衡平法上的唯一權利和補救措施，如下所述。如果：(I)根據第七條規定業主必須提供或履行的任何服務中斷、削減或暫停，或未能履行任何義務(房東未提供合理同等的替代服務或供應)，將對租客使用和享用房屋或其任何部分造成實質性幹擾(任何此類事件，稱為“服務中斷”)，和(Ii)房東收到承租人描述此類服務中斷的書面通知(“服務中斷通知”)後，此類服務中斷應持續連續五(5)個工作日，以及(Iii)此類服務中斷不應由承租人或承租人的代理人、員工或承包商(滿足上述條件(I)-(Iii)以下稱為“重大服務中斷”的事件)的行為或不作為所造成，則承租人，在下一句話的規限下，應有權根據物資服務中斷的性質和持續時間以及受影響的物業面積，在(X)物資服務中斷持續和(Y)承租人沒有將該等受影響的物業區域用於真正的商業目的的補救期間後的任何一天內，公平地減免年度固定租金、承租人的税項份額和承租人的費用份額。承租人對任何物質服務中斷作出反應或作出反應的任何努力，包括但不限於承租人將其個人財產從受影響區域移走的任何活動, 不應構成妨礙根據本第7.11節進行減排的使用。如果業主因不可抗力導致的解決服務中斷的能力出現任何延誤，則補償服務中斷補救期限應延長，但在任何情況下，與任何服務中斷相關的補救服務中斷補救期限不得超過業主收到適用的服務中斷通知後的連續十(10)個工作日。

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本第7.11節的規定不適用於因意外事故或休息而導致的服務中斷(請參閲本協議第14條)。

7.12可持續發展倡議；消費數據。見圖7.12。

第八條
租户的維修

8.1結構維修

除因火災或意外事故及徵用權所造成的損毀須由業主在符合第XIV條的條款及條件下維修外，業主在整個租賃期內須保持及保持或安排保持及維持良好的狀況及一流的狀況及維修建築物及公用地方，包括但不限於建築物的下列部分：屋頂的結構部分、屋面膜、外牆及承重牆、基礎、結構柱及樓板及其他結構元素。根據第13.5節和第XIV條的條款和條件，承租人應向房東支付因承租人或承租人、承租人、承租人或承租人的任何代理人、僱員或承包商進行的維修、改動或安裝，或因承租人或承租人或承租方的不當使用、違約、疏忽或故意不當行為而造成的任何損失、破壞或損害，作為額外租金向房東支付的任何和所有此類維修費用。

8.2業主須進行的其他修葺

除火災或意外事故和徵用權造成的損壞應由業主根據第十四條的條款和條件進行修復外，除本租約另有規定外，業主同意保持和維護或促使保持和維護建築物的基本建築系統、公共區域和設施處於一流狀態和一流狀態，但業主在任何情況下均不對租户負責(X)房屋內的玻璃(外牆玻璃除外，由業主負責)，除非符合第13.5條和第十四條的規定，損壞是由於承租人或任何承租人的誤用、過失、疏忽或故意不當行為造成的，在這種情況下，責任應由承租人承擔)，(Y)因承租人或任何代理人、僱員、承包商、受讓人、轉租人、被許可人、特許經營商或承租人的任何疏忽或故意不當行為而在房屋或建築物內造成的任何狀況，或(Z)由承租人安裝的任何專用暖通空調設備，這應由承租人負責。除非本租約另有明文規定，否則業主不負任何責任對建築物或房屋進行任何改進或維修，除非在8.1節或8.2節中有明確規定。

8.3租户的維修和保養

(A)在上述第8.1和8.2條所述業主義務的規限下，租客訂立並同意，自物業的佔有權交付給租客之日起及之後，直至租期結束為止，租客將保持整潔和清潔，並保持房產及其每一部分的良好秩序、狀況和維修，包括但不限於基地大樓暖通空調系統以外的供暖、通風和空調部分，

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僅用於維修房屋的管道和其他建築系統設備，但以下情況除外：(I)根據本租約第VII條和第VIII條的規定由業主負責的維修；(Ii)因火災或意外事故以及行使徵用權而造成的損壞；以及(Iii)正常損耗。承租人不得允許或從事任何浪費，承租人應根據第13.5條和第十四條的規定，負責因承租人和任何承租人的不當使用、違約、疏忽或故意不當行為而損壞建築或項目中的公共區域而產生的必要維修費用。承租人應保持其所有設備、傢俱和傢俱處於良好狀態和維修狀態。對於房屋內的暖通空調系統和其他系統，承租人明確同意始終保持一份令房東滿意的服務合同，並向房東提供證據(包括續簽)。

(二)房東自助權。如果租户需要根據本合同條款進行維修，但在房東書面通知後三十(30)天內(或租户合理要求的較長時間內)仍未進行維修，只要租户在該三十(30)天內開始進行維修並在此後努力進行修復直至完成，房東可以(但不應被要求)進行或安排進行該等維修，並且不對因此而給租户的庫存或業務造成的任何損失或損害負責。儘管有上述規定，在緊急情況下，房東可以行使其根據前一句話進行維修的權利，而無需事先通知租户。如果房東進行或導致進行此類維修，承租人同意，承租人將應要求立即向房東支付合理的租金費用以及第16.17節規定的利率的利息，作為額外租金，如果房客拖欠該等費用，房東應獲得規定的不支付本合同項下應支付的租金或其他費用的補救措施。

第九條
改建

9.1業主批准

(A)租客契諾，並同意不會在租期之前或期間對處所作出任何改動(統稱為“改動”)，但按照業主首先以書面批准的圖則及規格而進行者除外，而該項批准不得無理地被扣留、附加條件或拖延。然而，房東對與房屋外部可見的更改相關的美觀問題的決定應由房東自行決定。在不限制這一標準的情況下，房東不得被視為不合理：

(B)拒絕批准以下改動：(I)業主認為可能會影響建築物的任何結構或外部構件、處所外的任何面積或構件，或用作建築物外部任何部分的任何設施或基本建築物機械繫統，或(Ii)涉及或影響建築物的外部設計、大小、高度或其他外部尺寸，或(Iii)擴大處所的可出租樓面面積，或(Iv)業主合理判斷與符合業主對建築物新改動的標準的改動不一致，或(V)在租賃終止時需要額外費用將場所重新調整為正常的辦公和實驗室用途，或增加建築或

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建築物或第七條所要求的服務的保險費或税金，除非承租人首先保證支付房東可以接受的此類增加的費用，並且這種重新安置將在終止之前進行，而不向房東支付費用；以及

(C)在符合承租人的權利和義務以及下文第9.5節規定的限制的情況下，在租户同意租户同意在租賃期限屆滿或提前終止時將物業恢復到該等更改、增加或改善之前的條件下進行批准。

(D)業主審查和批准任何該等圖則和規格或根據附件2.1並同意進行其中所述的工程，不得視為業主同意該等圖則、規格和工程符合所有適用的法律、條例、規則、規例、法規、附例、法院判決，和所有公共當局的命令和要求(“法律要求”)、建築物的保險人的要求以及租約中關於承租人的保險義務的其他要求(這裏稱為“保險要求”)，也不被視為放棄了承租人在適用的法律要求和保險要求方面的本租約義務，也不向業主施加關於該等圖則、規格的完整性、設計充分性或符合適用的法律要求和保險要求的任何責任或義務。此外，承租人承認承租人是為了自己的利益和利益行事，承租人不得作為房東的代理人在房屋內進行任何工作，因此，任何承包商、分包商或供應商都無權在與任何此類工作相關的項目中保留房東的權益。在收到房東的發票後三十(30)天內，租户應向房東支付相當於(I)每小時150.00美元加上(Ii)房東為審核租户的計劃和工作而產生的合理、實際的第三方費用的額外租金，作為房東審查任何平面圖或工作的費用。房東審核與轉讓或轉租有關的圖則或工作時，應支付此類費用。雙方明確同意，儘管有上述規定，與初步改進有關的應付費用應如附件2.1所示。

9.2工作符合性

承租人訂立契約，並同意該公司對樓宇或其上所作的任何改建、加建、改善或裝置須以良好及熟練的方式進行，並符合現時或以後有效的所有適用法律規定及保險規定，其內應採用優質及其他品質良好的材料，建築物的結構不會因此而受到危害或損壞，而樓宇的價值亦不會因此而減值。

9.3工作績效、政府許可和保險

承租人對傢俱的所有改動和安裝應與業主進行或為業主進行的任何工作相協調，並應以保持和諧勞動關係的方式進行，不得破壞建築物或項目或幹擾建築物的建設或運營，除安裝傢俱外，應由經業主事先批准的承包商或工人進行。除業主總承包商的工作外，承租人在進行任何維修、改動或其他工作前，應獲得所有必要的政府許可。

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改進或安裝。承租人同意保護房東，使其免受因進行此類工作而對任何人或財產造成的任何和所有傷害、損失、索賠或損壞，除非(符合第13.5條的規定)房東或任何房東當事人的疏忽或故意不當行為造成的情況除外。在業主選擇時，對於任何預計費用超過500,000.00美元的未來變更，承租人應促使其承包商獲得並維護：(I)業主合理批准的金額和與公司的付款和履約保證金，以及(Ii)可記錄形式的留置權保證金，涵蓋在房產上進行的所有工作。承租人不應要求其承包商就根據附件2.1進行的初步改進獲得此類保證金。此外，承租人應安排每個承包商按照本合同附件11.4-1中的附表1投保，並向房東提交所有此類保險的證書。承租人還應編制並向業主提交一套竣工平面圖，包括印刷和電子兩種形式，表明承租人在任何此類變更、改進或安裝基本完成後，以及在承租人或承租人的承包商安裝了承租人的計算機、電話和其他通信系統的佈線或電纜後，立即向房東提交承租人進行的此類工作。在不限制承租人在本合同項下的任何義務的情況下，承租人應負責因承租人進行的任何工作而需要對建築物進行任何更改或對其進行任何更改的費用，作為額外租金。業主應根據第11.4節的規定，, 承租人有權就承租人在本合同項下進行的任何改建、增加、改善和安裝提供規章制度，承租人應遵守承租人事先通知的所有合理規章制度，並應促使所有承包商遵守，包括但不限於支付使用建築服務的費用。承租人承認並同意房東應為房東支付費用的範圍內的房屋或建築物的任何增建、改建和改善的業主。

9.4留置權

承租人約定並同意在到期時立即支付承租人、其代理人、僱員或承包商在房屋上完成的任何工作的全部費用，不會導致或允許任何與此相關的勞動力或材料的留置權，並在收到通知後十(10)天內解除任何此類留置權。

9.5更改的性質

對物業或其上進行的所有工程、建造、修理、改動或安裝(包括但不限於業主根據附件2.1進行的施工)應成為物業的一部分，並應成為業主的財產，在租賃期限期滿或提前終止時，作為物業的一部分保留在物業上並連同物業一起交出，但下列情況除外：

(A)由租客或任何在租客下提出申索的人在任何時間或任何時間安裝的所有行業固定附着物及非土地財產，不論是否根據法律被視為不動產的一部分，仍屬租客或在租客下提出申索的人的財產，並可由租客或在租客下提出申索的任何人在租期內的任何時間或租客其後的任何佔用時間移走，並須在租約屆滿或更早時由租客移走

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如業主要求，可終止租期。租客須修復因租客或任何在租客下提出申索的人將任何該等財物從處所移走而對處所造成的任何損壞。

(B)在租賃期限屆滿或提前終止時，承租人應移除在租賃期限內經房東同意而進行的任何變更，而該變更是根據第9.1(B)條規定的同意條件，但房東應僅要求承租人移除對一般辦公室或實驗室用途非常規的變更或具有特殊特殊要求的變更。儘管有上述規定，承租人應在合同期限結束時拆除附件9.5-1所列並併入本合同的設備(統稱為“所需可拆卸設備”)。移走後，承租人應將房屋恢復到改建前的狀態，並修復因移走和修復造成的任何損壞。儘管本合同有任何相反規定，未經業主事先書面同意(業主可自行決定不予批准)，承租人不得移走表9.5-2中所列的任何物品。(統稱為“必須保留的裝置”)。

(C)如果承租人在沒有獲得業主批准的情況下對第9.1節規定需要業主批准的房屋進行任何改動，則在租賃期限內的任何時候，在業主的要求下，在任何情況下，在租賃期限屆滿或提前終止時，承租人應拆除該等改動，並將房屋恢復到其之前的狀況，並修復因該等拆除和修復而造成的任何損壞。本合同中的任何內容均不應被視為同意承租人進行任何此類更改，第9.1節的規定適用於任何此類工程。

9.6增税

承租人應支付因租金生效日期後因承租人對房產進行的更改而增加的建築物房地產税的100%(100%)作為額外租金，如果税務機關明確確定該等增加是由於承租人的該等更改造成的。

9.7未經業主同意，允許進行改裝。

即使本協議有任何相反規定，承租人仍有權在未經業主事先同意的情況下，根據下述規定事先通知業主，對物業進行改動：(I)改動在樓宇內部，不影響樓宇外部，亦不影響樓宇的任何系統或天花板；(Ii)改動不影響屋頂或樓宇的任何結構元素，或樓宇的消防系統；(Iii)任何個別改動的費用不得超過100,000.00元；(Iv)承租人應遵守本租約的規定，如果此類工程增加了保險費或税費，承租人應支付任何此類增加的費用；和(V)承租人至少提前五(5)個工作日向業主發出通知，詳細描述該工程，並附上其平面圖和規格的副本(只要平面圖和規格通常是根據該工程編制的)。

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第十條
停車

10.1停車特權

(A)號碼。自入住之日起至本租賃期內，承租人應享有每月每1,000處可出租樓面面積中的0.7輛汽車(即46輛乘用車)的停車特權(“停車特權”)，供承租人的員工和商務邀請者在停車設施的無預留攤位停放機動車，如下文所述。在租賃期內，如果房屋的可出租樓面面積在任何時候減少，則提供給租户的停車特權應按比例減少。

(B)泊車設施。“停車設施”應位於本項目的結構化停車設施(“現場車庫”)內，但在業主選擇(可在租賃期內不時行使)時，最多50%(50%)的停車特權將允許擁有此類停車特權的租户員工在下列位置之一停車(“替代停車設施”)：

(I)三部曲；或

(Ii)範內斯。

10.2停車費

承租人應按適用停車設施管理人不時收取的月租費(“停車費”)向業主、適用的替代停車設施的擁有人，或(如業主或該擁有人(如適用))向有關停車設施的運營者(每個人，有時稱為“停車設施管理人”)支付此類停車特權的費用(“停車費”)，收費不得高於市場價格。承租人承認，根據本節支付的上述月費是用於承租人使用本文所指的停車特權，而不是任何其他服務。由於適用的停車設施管理人的原因，租户未能支付租金應被視為未能支付本租約項下的租金，房東應享有本租賃項下的所有權利和補救措施，並在法律和衡平法上。

10.3停車設施運作

除非適用的停車設施經理另有決定，否則所有停車設施均以自備停車方式營運，租户有義務自行停放及移走車輛，租户的停車應屬無保留性質，租户有權在任何可用檔位停車；但該租户在現場車庫停車的權利應僅限於現場車庫P3-P6層的任何可用檔位。承租人對每個停車設施的訪問和使用權限應符合適用的停車設施經理不時制定的適用於該停車設施的用户的統一適用規定。任何停車設施都不允許通宵停車。承租人應收到一(1)張身份標籤或通行證和一(1)張所謂的磁卡，或其他提供進入適用設備的合適設備

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停車設施，每個停車特權由租户支付。承租人應向停車設施經理提供一份身份名冊清單，其中包括每個身份標籤或通行證、員工的姓名以及所分配車輛的型號、顏色和註冊號，並應每月向停車設施經理提供修改後的名冊，註明修改後的名冊。任何在正常營業時間內停放在任何停車設施內的汽車，如果沒有適當的身份證明，將被拖走，費用由車主承擔。本協議授予的停車權不得轉讓(根據本協議第十二條的適用條款，允許受讓人或轉租人除外)。每個停車設施管理人都可以為其運營的停車設施制定所謂的代客停車計劃，在這種情況下，承租人應在各方面與該計劃合作，而不向租户支付除停車費以外的額外費用。現場車庫的停車設施經理有權更改其認為合適的現場車庫，並在這種情況下更改現場車庫，包括減少相同的面積，只要租户的停車特權沒有減少或受到實質性不利影響，但受業主根據本條款X條規定的權利的約束。除因意外事故、徵用或因不可抗力而暫時關閉而喪失停車特權外，如果完全喪失租户的停車特權，應被視為房東的重大違約。

10.4限制

承租人同意，承租人和所有通過、通過和在其下提出索賠的人，應始終遵守停車設施經理根據第10.4節就停車設施的使用而頒佈的所有合理規則和規定。除疏忽或故意不當行為外，停車設施管理公司不對因火災或盜竊或其他原因造成的任何汽車或其中任何個人財產的損失或損壞承擔任何責任，承租人同意應停車設施管理公司的要求，不時通知使用本協議規定的任何停車特權的高級人員、員工和代理人此類責任的限制。承租人進一步確認並同意，僅在此授予許可，不打算或將創建任何託管。

第十一條
某些租客契諾

承租人在租賃期內以及在承租人佔用物業任何部分的進一步時間內，訂立並同意下列事項：

11.1租金。

在到期時支付所有年度固定租金和額外租金，以及除第VII條另有規定外向該處所提供的所有公用事業服務的所有費用，以及根據第VII條提供的額外和特別服務的所有費用作為額外租金。

11.2 Use.

(A)準許用途。只為準許用途而使用及佔用該處所，不得損壞或污損該處所、建築物或工程項目，以及不得準許在

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除符合本條例第11.17條的規定外，不得進行任何拍賣，或易燃液體或化學品、或有害物質的滋擾，或從建築物發出任何令人不快的噪音或氣味，也不得允許在建築物內進行任何以任何方式導致液體泄漏或黴菌滋生的事情，不得將建築物或其任何部分用於許可用途以外的任何目的，也不得將建築物或其任何部分用於與將建築物作為一流辦公和實驗室建築的維護質量相牴觸的任何用途、使用和佔用，或不適當的用途，考慮到建築物的允許用途(由業主根據從建築物或項目的其他居住者收到的書面投訴而合理酌情確定的)，違反法律要求，或有可能使建築物或其內容的任何保險無效或增加保費，或有必要對建築物進行任何更改或增建。承租人應將所有服務和公用設施區域(無論是否為房屋的一部分)僅用於其設計的特定用途。承租人應在適用法律要求或保險要求的範圍內，為房屋配備適當的安全設備。

(B)間苯二醇胺。承租人應自費負責按照所有法律要求、美國實驗室護理協會或其後續機構頒佈的間隔室運行標準以及最佳行業實踐，對位於房屋內的隔室(“承租人隔室”)的運行負責。在不限制前述規定一般適用的情況下，承租人應嚴格按照法律要求，分別處置承租人隔間經營產生的所有廢品，包括但不限於動物身體。業主有權不時向租客發出書面通知，頒佈有關租客隔音間運作的合理規章制度，以儘量減少該等運作對建築物其他住客可能造成的任何不利影響，包括但不限於有關噪音緩解的規定。

(C)運送動物。除第11.2節另有規定外，不得在建築物內運輸不時在建築物的動物儲存區內飼養的動物、動物排泄物、食物或與動物有關的用品。所有動物或動物性食品或用品應在上午11：00之前交付給大樓內的租户。在下午6：00之間，不得在大樓內運輸動物、動物排泄物、食物或用品。和上午7：00在公共區域內運輸動物時，應始終將其放在適當的籠子或其他容器中運輸，使動物看不見，並以不表明其載有動物的方式標記或標記該容器。任何時候，不得將任何動物、動物排泄物、食物或與動物有關的任何用品帶進、運輸通過或交付到大樓大堂，或在大樓內使用除貨運電梯以外的電梯運輸。

(D)租客空置。即使租約中有任何相反規定，如果租客放棄或騰出整個物業，除非是由於意外事故、徵用、對物業進行改建或因不可抗力而暫時關閉，為期不少於一百八十(180)天，則房東有權在書面通知租客後終止本租約。

11.3標牌和房舍外可見的物品

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不得以任何方式阻礙未在此出租的建築物的任何部分或其中任何部分或租户與其他人共同使用的項目的任何部分；未經業主事先同意，不得允許粉刷或放置從房產外可見的任何標誌、窗簾、百葉窗、百葉窗、遮陽篷、天線或旗杆等。儘管有上述規定，承租人應有權：(I)在大樓主大堂的任何承租人名錄上安裝承租人姓名；(Ii)在第八(8)層和第九(9)層電梯大堂的電梯大堂安裝承租人姓名；(Iii)在第八(8)和第九(9)層的物業入口處安裝承租人識別標誌(須經業主事先書面批准，不得無理拒絕批准)。此類標牌的費用由承租人自行承擔，但以下情況除外：(I)承租人可將房東津貼用於此類費用，以及(Ii)最初列出的路標和在大樓主大堂的任何建築目錄上列出的標牌應由房東承擔費用。

11.4規章制度

遵守附件11.4所附的規章制度、附件11.4-1所附的施工規章制度、附件11.4-2所附的裝卸碼頭規章制度，以及業主為維護和使用建築物、項目及其設施和引道而制定的所有其他合理規章制度，但業主不對承租人未遵守該等規章制度負責。如果業主頒佈的任何規章制度與本租約的規定有任何衝突，以本租約的規定為準。房東應一視同仁地執行這些規章制度，除非不同的情況需要不同的對待。

11.5牌照及許可證

因承租人的正常辦公用途以外的任何用途以及基本建築平面圖和規格中包含的安全裝置，使房屋配備法律或條例或任何公共當局的任何其他規定所要求的所有安全裝置，並獲得因承租人使用土地使用許可證(如下文定義)以外的任何用途而需要的所有許可證和許可證，如果房東提出要求，則進行因此類使用而需要的任何工作，應理解，上述規定不得被解釋為以任何方式擴大承租人的許可用途。“土地使用許可證”應被定義為任何分區批准、業主工作的建築許可證、業主工作的佔用證書以及允許將建築物用作辦公和實驗室用途所需的任何其他政府土地使用批准或許可。

11.6樓板荷載

不得在處所內的任何樓面上施加超過建築物所設計樓面面積每平方尺的活荷載(包括隔板)的負荷量；以及不得將任何安全裝置、保險庫或其他重型設備移入、移走或移出處所，但以業主就每宗個案而授權的方式及時間則屬例外。租户的業務機器和機械設備應由租户在環境中放置和維護，費用由租户承擔

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足以吸收和防止可能傳遞到建築物結構或建築物內任何其他空間的振動或噪音。

11.7個人財產税

在到期時，迅速向任何評估人員支付對房產中的個人財產(包括但不限於固定裝置和設備)徵收的所有税款。

11.8律師費的支付

如果房東和租客之間就本租約或租客佔用房產的條款發生訴訟或其他法律程序，敗訴方應應要求向勝訴方償還起訴和/或辯護的合理費用(包括但不限於合理的律師費)。

11.9遵紀守法

承租人應並應促使承租人各方遵守現在或今後有效的所有適用法律、條例、規則、法規、法規、附例、法院裁決以及所有公共當局的命令和要求(“法律要求”)，這些法律規定房東或租客有責任經營承租人的業務和/或房屋的使用、狀況、配置和佔用，包括但不限於聯邦職業安全與健康管理局(“OSHA要求”)的所有適用標準和規定。這一義務應包括確保承租人僱用的所有承包商(包括分包商)在場所內進行工作，符合OSHA的要求。承租人應及時支付因其未能遵守第11.9條的規定而可能產生或施加的所有罰款、罰款和損害賠償。儘管有上述規定，承租人不應要求承租人對建築、基地建築(如下文定義)的結構、屋頂、外部和承重牆、基礎、結構樓板和其他結構元素進行任何更改或增加，或增加、安裝或升級任何建築系統，除非法律要求由於以下原因或與以下方面相關的要求：

(I)租客對處所的用途或佔用情況，但如一般辦公室用途或實驗室用途是適用於建築物內所有實驗室租户的，則租客無須作出該等更改；或

(Ii)租客進行或要求的更改(不包括業主的工作)，或

(Iii)承租人、其代理人、承建商或僱員的疏忽或故意行為不當。

“基地建築”應包括建築物的結構部分、公共衞生間、公共區域以及位於建築物內部核心的建築物所在樓層上的機械、電氣和管道系統及設備。儘管有上述規定，房東仍應負責維護公共區域及公共區域內的所有交通路線，使其符合所有法律規定

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要求，包括但不限於美國反興奮劑機構及其頒佈的規則和條例，以及與生命安全或建築法規有關的任何法律要求。

11.10預留

11.11《運輸准入計劃協議》

承租人承認本項目受2017年5月5日與波士頓交通局簽訂的《交通准入計劃協議》的約束，該協議由2019年12月4日的《特定交通准入計劃協議修正案》(統稱為可能不時修訂的《交通准入計劃協議修正案》)全部修訂和重申，承租人特此承認，房東必須遵守本項目的《交通准入計劃協議》。我們鼓勵(但不是強制)租户加入馬斯科運輸管理協會。此外，承租人應(I)促進和鼓勵承租人的員工和房屋的其他居住者搭乘或拼車，(Ii)促進和鼓勵員工使用公共交通工具和其他交通工具通勤到房屋，以及(Iii)在其網站上提供交通指示和交通時間表，以鼓勵使用公共交通工具前往房屋，並在現場提供交通地圖和時間表；但如果TPA在任何時候不再有義務要求房東在本租約中包括任何前述條款，則承租人沒有進一步的義務遵守相同的規定。承租人應在房東發起的項目和其他活動中與房東合理合作(租户不承擔任何費用)，以遵守房東在TPA下的義務，包括但不限於，參與房東對員工通勤方式的調查(但租户沒有義務向房東提供任何關於其員工的個人身份信息)。承租人確認在本租約簽訂之前收到了TAPA的副本。

11.12 OFAC

為了鼓勵房東簽訂本租約，承租人特此聲明並保證：(I)承租人不是，據承租人所知，也不是由美國財政部外國資產管制辦公室根據13224號行政命令或任何類似的名單或任何類似的名單或任何法律、命令、規則或條例或美國總統的任何行政命令直接或間接擁有或控制的任何個人、團體、實體或國家(任何此等個人、團體、規則或條例或美國總統的任何行政命令)、“特別指定的國家和被封鎖的人”或其他被禁止或被封鎖的人(任何此等個人、團體、以下簡稱“被禁人”的實體或國家)；(Ii)承租人並非(據承租人所知，該承租人並非由任何直接或間接為任何被禁止人士或代表任何受禁止人士行事的人、團體、實體或國家直接或間接擁有、控制)；和(Iii)自上述行政命令生效之日起及之後，承租人(以及承租人直接或間接控制的任何個人、團體或實體)沒有、也不會從事、也不會從事違反《美國愛國者法》或任何外國資產管制處規則或法規的任何交易或交易，包括但不限於本租約的任何轉讓或對全部或任何部分房產的轉租，或作出或接受任何資金捐助，違反《美國愛國者法案》或任何外國資產管制處規則或規定，向被禁止人員提供或為其利益提供的商品或服務。關於前述，明確理解並同意(X)承租人違反前述陳述

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根據本租約第15.1(D)條，保修應被視為承租人的違約事件，並應由下文第13.1條的賠償條款涵蓋，以及(Y)本款中包含的陳述和保修的性質將繼續存在，並在本租約到期或提前終止後繼續存在。

11.13許可證和批准

承租人應保持所有授權、特許或監管承租人使用房屋和/或承租人屋頂設備(如下文定義)的機構所需的所有證書或許可，並且在任何情況下不得從事任何操作或使用承租人的屋頂設備，除非所有適用的許可和批准到位。承租人應單獨負責在任何時候採購和遵守與下列活動直接或間接相關或附帶的任何和所有必要的許可和批准：在房屋內開展活動；科學實驗；運輸、儲存、搬運、使用和處置任何化學或放射性或細菌或病理物質或生物體或其他危險廢物或環境危險物質或材料或醫療廢物或動物或實驗室標本。在房東提出要求後十(10)個工作日內，除非房東的任何抵押權人另有要求，或者除非房東合理地懷疑租客違反了第11.13條的規定，否則在租賃期限內的每十二(12)個月期間，房東提出的要求不得超過一次，租客應向房東提供租客擁有或獲得的所有此類許可證和批准書的副本，以及證明這些許可證是租户擁有或獲得的所有與房產有關的許可證的證書。承租人應立即向房東發出任何與上述警告或違規行為有關的書面通知, 州或市機構或任何法院，並應迅速糾正造成任何此類違規行為的情況。承租人不應被視為不履行前一句中規定的義務，即迅速糾正導致任何此類違規行為的任何情況，如果作為補救措施的替代，承租人應通過上訴或適用法律允許的其他程序對此類違規行為的有效性提出異議，但條件是：(I)任何此類異議是合理且真誠的，(Ii)承租人提供業主合理接受的保證金或提供其他擔保，以保護業主、建築物和項目免於任何責任、費用、(Iii)承租人應同意賠償、辯護(由房東合理地接受)，並使房東免受與這種情況和/或違規有關的任何和所有責任、費用、損害或費用的傷害；(Iv)如果承租人對違規行為的上訴被駁回或駁回，承租人應立即糾正任何違規行為，(V)承租人決定延遲補救，在業主的善意決定下，不得導致任何實際或威脅的人身傷害、財產損失，或對業主、任何租客或項目住客的任何民事或刑事責任。本第11.13節中包含的任何內容不得解釋為將本條款下允許的用途擴展到超出允許的用途。

11.14處所清潔；防治蟲害

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承租人應自費負責：(I)實驗室部分內的清潔服務，(Ii)將垃圾從整個房屋移至業主指定的公共垃圾箱，以及(Iii)為房屋，包括其實驗室區域提供生物危害處置服務。此類服務應由持牌(如果法律要求)、受保和合格的承包商提前批准，由業主書面批准(批准不得無理扣留、拖延或附加條件)，並在充分的基礎上確保場所始終保持整潔。業主應在大樓裝卸碼頭提供垃圾箱和/或壓實機，供承租人處置非危險和非受控物質。承租人應自行承擔費用和費用，每月對房屋進行清理，使房東合理滿意，並以房東合理滿意的方式每天清理用於儲存、準備、服務或消費食物或飲料的所有部分，並在有任何蟲害跡象時進行處理，以防止昆蟲、齧齒動物和其他害蟲的侵擾。承租人不得允許任何人為提供該等滅人服務而進入該處所，除非該等人已獲業主批准。如果房東提出要求，租户應將因食用食物或飲料而產生的任何垃圾儲存在冷藏箱或類似設施中，費用和費用由租户自行承擔。

11.15有害物質

(A)禁止。未經業主事先書面同意，承租人不得攜帶或允許攜帶或保存下列物品：(I)任何易燃、易燃或易爆的液體、材料、化學品或物質(存放在適當容器中的標準辦公用品除外)；和(Ii)除附件11.15(A)所列危險材料(“承租人的危險材料”)所列的類型和數量以外的任何危險材料(下文定義)，前提是應始終按照所有適用的環境法(下文定義)和審慎的環境實踐以及(對於醫療廢物和所謂的“生物危害”材料)良好的科學和醫學實踐，在所謂的“控制區”內使用、保存或使用該等危險材料。管制區應包括：

(I)故意遺漏；

(Ii)一個或兩個(由承租人選擇)位於建築物第八(8)層的房產內的控制區，由承租人設計和安裝，作為承租人工作的一部分，在其中，承租人可以儲存相當於適用法律規定允許儲存在建築物第八(8)層控制區的所有危險材料的數量；以及

(Iii)位於大樓第九(9)層的一個控制區，由承租人設計和安裝，作為承租人工作的一部分，承租人可以在其中儲存相當於適用法律要求允許儲存在大樓第九(9)層控制區的危險材料總量的50%。

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在任何情況下，允許承租人在房屋內的任何控制區內存放或儲存危險材料的類型和數量，不得因房東授予大樓內其他租户在所謂的“控制區”內存放或儲存危險材料的權利，或因房東的任何其他行為或不作為而減少(房東因承租人違反租約義務而採取的任何行動，以及房東在行使房東必須終止租約的權利時採取的任何行動除外)。承租人應負責確保實驗室的所有用途都得到充分和適當的通風。在入住日的每個週年紀念日或之前，以及在承租人打算在承租人的危險材料清單中添加新的危險材料或大幅增加任何有害物質數量的十二(12)個月期間內的任何較早日期，承租人應向房東提交更新的承租人危險材料清單，供房東審查和批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。業主有權隨時檢查房屋是否符合第11.15條的規定。儘管如上所述，對於承租人的任何危險材料，承租人沒有按照所有適用的環境法(下文定義)、謹慎的環境規範和(關於醫療廢物和所謂的“生物危害材料”)良好的科學和醫學規範妥善處理、儲存或處置，承租人在接到業主的書面通知後，不再有權將該等材料帶入建築物或物業，直到承租人證明並達到業主合理滿意為止。, 該承租人已實施計劃，以便此後適當地處理、儲存或處置此類材料。為了促使房東放棄其適用的要求，即承租人對房東因房屋內存在放射性物質而產生的責任進行保險，並在不限制前述規定的情況下，承租人特此向房東聲明並保證，在合同期限內的任何時間，承租人都不會攜帶或允許攜帶任何放射性材料到房屋內。

(B)環境法。就本協議而言，“環境法”是指任何地方、州或聯邦政府當局(統稱為“政府當局”)在環境、健康和安全問題上擁有管轄權的所有法律、法規、條例、規章和條例，包括但不限於任何承租方在房屋內外向空氣、地表水、下水道、土壤或地下水中排放任何有害物質(下文定義)，包括但不限於(A)《聯邦水污染控制法》，第33 U.S.C.第1251節及其後，(B)《聯邦資源保護和恢復法》，42《美國法典》第6901條及以後，(C)《綜合環境反應、賠償和責任法》，第42篇，第9601條及以後，(D)《1976年有毒物質控制法》，第15篇，第2601條及以後，和(E)《馬薩諸塞州總法》第21E章。承租人應遵守(I)環境法律，(Ii)馬薩諸塞州環境保護局、波士頓市政府和大樓或處所的任何保險公司在每種情況下關於承租人使用、儲存和處置任何危險材料的任何規則、要求和安全程序，費用和費用自負。

(C)有害物質已被罰款。在此使用的術語“危險材料”是指受任何環境法管制或將受任何環境法管制的石棉、石油或任何危險、放射性或有毒物質、材料或廢物或石油衍生產品，包括但不限於活體、病毒和真菌、醫療廢物和任何所謂的“生物危害”材料。“危險材料”一詞包括但不限於油類和/或任何材料或

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任何環境法規定被指定為“危險物質”、“危險物質”、“油類”、“危險廢物”或有毒物質的物質或用於經營場所的其他化學或生物材料。

(D)化學品安全方案。承租人應根據任何適用的政府當局的要求，建立和維護由有執照的合格個人管理的化學品安全計劃。承租人應獨自承擔與該化學安全計劃相關的所有費用，並且承租人應向房東提供房東可能合理要求的文件，以證明承租人遵守(A)任何適用的政府當局關於該化學安全計劃和(B)本節的要求。承租人應在租期內獲得並維護任何適用的政府當局所需的任何許可證。

(E)測試。如果任何抵押權人或政府當局要求進行測試以確定是否有任何有害物質泄漏，並且由於任何承租方的行為或不作為而需要進行此類測試，則承租人應在書面要求後三十(30)天內向房東償還合理的額外租金，以及按租賃利率計算的利息，直至全部支付為止。承租人應簽署房東不時合理要求的證明，證明承租人對因承租人或任何承租方的活動而在房屋、建築物或物業內或之上存在危險材料的情況有最佳的瞭解和信念。除上述規定外，如果業主合理地認為承租人或任何承租方違反本租約或任何法律要求在房屋內釋放了任何有害物質，業主有權對房屋或其任何部分進行適當的測試，以證明有害物質的存在或由於任何承租方的行為或不作為而造成的污染。如果此類測試顯示承租人或任何承租方違反本租約或任何法律要求，導致危險物質存在於房屋內，承租人應支付此類測試的所有合理費用。此外，房東有權安排由房東聘請的第三方顧問，由房東支付費用(但這些費用應包括在運營費用中)，審查租户的實驗室運營，但不得超過一次。, 程序和許可證，以確定租户是否遵守法律和遵守最佳行業實踐。承租人同意真誠地配合任何此類審查，並向該顧問提供該顧問所要求併為該顧問執行該審查所合理需要的任何信息，但本合同中包含的任何內容均不要求承租人向該顧問提供專有或保密信息。

(F)環境調查問卷。承租人在開始將房屋或其任何部分用於許可用途之前，應按照下文的定義填寫一份環境調查問卷，並將填寫好的環境調查問卷提交房東批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。此外，業主有權隨時要求租户填寫並向業主提交最新的環境調查問卷。房東可以要求租户每十二(12)個月更新一次環境調查問卷的答案，除非房東有合理的依據相信租户違反了本租約中關於危險材料的任何規定。如果房東合理地不同意承租人對環境問卷中任何問題的回答，則承租人應在

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房東在五(5)個工作日內通知租客其不同意該答案，並向房東提交一份針對房東不同意的修改後的答覆。“環境調查問卷”的格式應如附件11.15(F)所示，但業主可不時對該格式進行合理修改。

(G)賠償；補救。承租人特此約定並同意，對於因物業或其他鄰近物業的任何部分受到污染而產生的針對任何業主方的任何和所有索賠，承租人承諾並同意對業主方進行賠償、辯護並使其不受損害，這些索賠因以下原因而產生：(I)房屋內存在有害物質，其存在是任何承租方的任何行為或不作為造成的，或(Ii)承租人違反第11.13至11.15條規定的義務。承租人對業主方的這一賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治分區要求的任何現場條件調查或任何清理、補救、拆除或恢復工作或任何其他響應行動相關的合理費用，因為根據本節第一句中確定的情況，存在於建築物或建築物上或建築物下的土壤、土壤蒸汽或地下水或任何室內空氣中存在有害物質。

(1)承租人根據本節承擔的賠償和持有無害義務在本租約期滿或任何提前終止後繼續有效。在不限制前述規定的情況下，如果建築物內或物業內存在任何有害物質是由承租方中的任何一方造成的，並導致物業的任何部分或任何相鄰物業受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，由承租人自行承擔費用和費用，以使物業和/或建築物或任何相鄰物業恢復到本租賃之日的狀況，但承租人應首先獲得業主對此類行動的書面批准，只要房東合理酌情決定，不得無理扣留、附加條件或拖延此類行動，不會潛在地對物業造成任何不利影響，在任何情況下，房東都不應拒絕批准適用環境法要求的任何擬議行動。本節的規定在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(2)在不限制上述義務的情況下，如果任何承租方的作為或不作為導致建築物或財產內、上、下、處或周圍存在任何有害物質，並導致財產的任何部分或鄰近財產受到任何污染，違反任何適用的環境法，或根據任何環境法要求採取任何應對行動，承租人應迅速採取一切必要的行動，由承租人承擔全部費用和費用，以將該等危險物質的數量減少到任何適用的可報告數量以下，任何環境法中規定的任何適用的可報告濃度和任何其他適用標準，以便不需要採取進一步的應對行動；但承租人應首先獲得業主對此類行動的書面批准，只要此類行動不會對許可用途的物業的市場價值或效用產生不利影響，則不得無理扣留、附加條件或拖延批准，而且在任何情況下，房東不得拒絕批准適用環境法所要求的任何擬議行動(此類經批准的行動，即“租户補救”)。

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(3)如果承租人未能在租期結束前完成對承租人的補救，則：

(I)在承租人完成補救之前(根據適用的環境法律對承租人持證現場專業人員的認證(該術語由適用的環境法定義)，業主應合理地接受該專業人員)(“補救完成日期”)，承租人應向業主支付在承租人補救完成之前合理地不能被新租客佔用的部分的租金、年度固定租金和額外租金，按照下文第16.18節所述的費率計算；以及

(Ii)承租人應維持對承租人補救的責任，承租人應根據環境法，在合理可行的情況下儘快完成承租人的補救。如果承租人不努力完成承租人的補救，房東有權(A)接管監督承租人補救的控制權，在這種情況下，承租人應在提出要求後三十(30)天內支付所有合理的承租人補救費用和費用(應理解並同意，根據承租人簽訂的合同發生的所有承租人補救費用和費用應被視為合理)(要求不得超過每月一次)，在此情況下，承租人應根據環境法在合理可行的情況下儘快完成承租人的補救工作，但應理解，承租人的補救措施不得要求承租人將任何污染補救的水平或標準提高到比物業目前的辦公室、研發、實驗室和隔間用途更嚴格的水平或標準。

(4)本節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(H)披露。在將任何有害物質帶入物業的任何部分之前，承租人應向業主提供以下相關信息：(A)搬運、儲存、使用和處置程序的描述；(B)承租人準備的所有計劃或披露和/或應急計劃，包括但不限於承租人的泄漏應對計劃，以及根據任何環境法要求承租人向任何政府機構或當局提供的所有計劃；(C)與之相關的所有所需許可證的副本；以及(D)房東合理要求的其他信息。

(I)移走。承租人應自負費用，負責房屋的危險物質和其他生物危害處置服務。此類服務應由業主合理接受的承包商在充分的基礎上進行，以確保場所始終保持整潔、清潔，沒有危險物質和生物危害，除非在業主合理批准的適當、特殊標記的容器中進行。

11.16業主申述、契諾及彌償。

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(A)房東特此向租户表示並保證，據房東所知(該術語在下文第(C)款中定義)，除本租約附件11.16所列環境評估報告(“披露材料”)可能披露的範圍外，截至本租賃生效日期，土地上不存在任何違反適用環境法或要求根據第21E章或其他環境法進行報告、調查、補救或其他迴應的有害物質。房東約定，房東或房東任何一方不得將任何有害物質帶進或帶到建築物或土地，或在建築物或土地內或向建築物或土地排放任何違反適用環境法的危險材料。房東特此對因房東違反第11.16(A)條規定的陳述、保證或契諾而引起的索賠，向租户、其高級管理人員、董事、員工和代理人作出賠償，併為其辯護並使其不受損害。

(B)業主補救。如果在土地中、土地上或土地下發現了不符合適用環境法的有害物質，或根據第21E章或其他環境法要求報告、調查、補救或其他反應，並且根據第XI條承租人不負有責任，則房東應在適用環境法要求的情況下，以適用環境法要求的方式移除或補救該有害物質。

(C)盡業主所知。下面的短語“盡房東所知”應指房東開發經理Abe Menzin所知道的最好情況。

(D)土地。就本第11.16節而言，定義的術語“土地”僅包括附件1.2-2中所述的不動產，並明確不包括其上的任何改進。

第十二條
轉讓和分租

12.1轉讓限制

除本合同另有明確規定外，承租人承諾並同意不得直接或間接轉讓、按揭、質押、質押或以其他方式轉讓本租賃和/或承租人在本租賃或分租中的權益(該條款應包括授予特許權、許可證等)全部或部分物業(任何此等轉讓、按揭、質押、質押、轉讓及分租有時稱為“轉讓”)。根據第十二條規定，房東未明確允許或同意的任何轉讓，經房東選擇無效；無效；不得授予或有利於第三方任何權利。此外，房東有權就本合同的規定尋求具體履行或其他衡平法救濟。

12.2租客通知書

儘管有上述第12.1節的規定，如果承租人希望轉讓本租約或轉租全部或部分房屋，承租人應向房東發出通知

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(“建議轉讓通知”)，該通知應具體説明建議轉讓或轉租的規定，包括(A)建議受讓人或分租客的名稱和地址，(B)如屬根據下文第12.4節進行的建議轉讓或轉租，則應提供有關建議受讓人或建議轉租人的資產淨值、財務能力和地位的資料，這些資料是房東作出上述第12.4節所述決定所合理需要的(但房東應將該等資料保密，並有權向其高級職員、會計師、(C)建議轉讓或轉租所依據的所有條款和規定；(D)在建議轉租的情況下，確定將被轉租的部分(“受影響的部分”)；(E)在根據下文第12.4節進行建議轉讓或轉租的情況下，提供作出上述第12.4節所述決定所需的所有其他信息；以及(F)在根據下文第12.5節進行建議轉讓或轉租的情況下，房東可能合理要求的信息，以確定該建議的轉讓或轉租是否符合上述第12.5節的要求。

12.3業主的終止權

房東有權在收到租客的建議轉讓通知(“接受期”)後三十(30)天內自行選擇終止本租約：(I)在建議的分租期內終止租約的受影響部分；(Ii)就建議的轉讓而言，自通知租客的日期起終止整個物業，該日期不得早於或遲於房東通知租客後的120天；然而，於業主通知所述終止日期當日，與該終止日期之後至建議分租或轉讓期限結束的期間(但與該終止日期之前的期間無關)有關的所有責任均須終止，而在業主就此向租客開具賬單後，租客應立即支付截至終止日期為止的所有年度固定租金及額外租金。為免生疑問，如建議的分租租期為第7年至第8年期末的建議租期，承租人應按本租約所載條款及條件，於第9年重新租約受影響部分。如果房東不行使上述解約權，或者沒有按照本節的規定發出任何通知或及時通知，則適用第12.4、12.6和12.7節的規定。本第12.3款不適用於根據第12.5款進行的轉讓或轉租。儘管前述與之相反, 房東根據第12.3條規定的收回權不適用於任何初始轉租(如下文所定義)。“初始轉租”應被定義為位於建築物第八(8)層的任何部分的轉租，其租期(I)在租金生效日期後三(3)年前開始，以及(Ii)在適用的初始轉租開始日期(包括所有延期和續期選項)開始日期後五(5)年內到期。

12.4業主同意

儘管有上述第12.1節的規定，但在符合第12.4節以及下文第12.6節和第12.7節的規定的情況下，如果業主沒有行使第12.3節規定的終止權，或者沒有給予

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根據第12.3條發出的任何通知或及時通知，則在(I)收到業主通知後九十(90)天內，説明業主不選擇終止權利，或(Ii)在接受期屆滿後，如果業主未根據第12.3條發出任何或及時通知(視屬何情況而定)，則承租人有權根據建議的轉讓通知轉讓本租約或分租全部或部分物業，但在每一種情況下，租户應首先獲得業主的明確書面同意，同意不得被無理地扣留、附加條件或拖延。在不限制上述標準的情況下，在下列情況下，房東不得被視為無理拒絕同意所建議的轉讓或轉租：

(A)建議的承讓人或分租客是建築物或工程項目其他地方的租客，而業主在建議的展開日期及建議的分租契的有效期內，擁有或合理預期在建築物內有相若的可供使用的空間，或(或在過去六十(60)天內)正在與業主或業主的附屬公司就大樓或本項目其他地方的物業進行積極談判，或與一流寫字樓的運營性質不一致(例如，業主不應被視為無理拒絕同意轉讓或轉租給任何政府或半政府機構)，或

(B)建議的受讓人或分租客(I)品格和聲譽不佳，或(Ii)會將處所用作一流辦公大樓和實驗室大樓內的研究和發展及實驗室用途的運作和管理，包括隔室，而在這方面並無合理經驗；或

(C)建議的受讓人或分租客沒有足夠的財務能力在到期或被要求時履行承租人的義務，或

(D)承讓人或分租客建議將該處所(或其部分)用作本條例第1.2節所述用途以外的其他用途，或

(E)擬由建議的分租客或承讓人進行的業務性質或擬使用的處所，應：(I)相當可能會大幅增加建築物的營運開支，超出業主現時招致租客使用的開支；(Ii)相當可能會大幅增加電梯或其他樓宇系統或設備的負擔；或(Iii)違反或相當可能會違反本文所載有關使用或佔用處所的任何條文或限制；或

(F)應存在違約事件(在第15.1節中定義)，或

(G)根據建議的轉讓或分租而須繳付的租金的任何部分，須全部或部分以該處所所得的收入或利潤為基礎，或如任何建議的轉讓或分租可能會對適用於業主及其聯營公司的房地產投資信託資格規定有任何不利影響，則該部分租金須全部或部分以該處所的收入或利潤為基礎，或

(H)包括處所在內的任何財產按揭的持有人在合約上有權利批准該項轉讓或分租，但不批准建議的轉讓或分租，或

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(I)由於建議的承讓人或分租客的身分或業務，該項批准會導致業主違反影響建築物內或工程項目其他地方的空間的另一份租契或其他協議所載的任何契諾或限制。

如果房東同意所建議的轉讓或轉租(視屬何情況而定)，則在這種情況下，承租人此後可根據租客通知轉租或轉讓；但如果該轉讓或轉租不在房東同意之日後一百八十(180)天內簽署並交付給房東，則同意應視為無效，並適用第12.2節的規定。

12.5允許的轉移

(A)儘管有上文第12.1、12.3和12.4節的前述規定，但在符合下文第12.6和12.7節的規定的情況下，承租人有權在未經業主同意的情況下，將本租約轉讓或將物業(全部或部分)轉租給下文所界定的任何獲準受讓人(任何此等轉讓及分租均稱為“準許轉讓”)。除法定合併的情況下，在此情況下，合併中的倖存實體應承擔本租約項下的承租人責任，承租人應繼續在本租約項下與獲準受讓人共同及各別承擔全部責任。“允許受讓人”應定義為：(I)任何後續實體，(Ii)任何承租人關聯公司，以及(Iii)任何TRV基金實體，每個實體如下所述。

(B)“繼承實體”應被定義為：(I)購買租户的全部或實質所有資產，(Ii)購買租户的全部或實質所有股票(或租户的其他會員權益)，或(Iii)與租户合併或合併的任何實體，只要本租約被如此轉讓或如此分租房產的實體，連同租户根據租約承擔的義務的任何擔保人，具有信用(例如，使用一致適用的公認會計原則並使用最新財務報表，按備考基準計算的資產)與承租人和擔保人在允許轉讓之日的信譽相同或更好。

(C)“承租人聯營公司”應定義為：(1)控制或受承租人或承租人母公司控制的任何實體，或(2)與承租人共同控制的任何實體。如承租人的任何母公司或附屬公司或轉租物業(全部或部分)不再是該母公司或附屬公司，則該母公司或附屬公司不再被視為承租人聯屬公司，而該項終止應視為需要業主同意的轉讓或分租。

(D)“TRV基金實體”應是由Third Rock Ventures，LLC管理的基金的投資組合公司的實體(“TRV基金”)，條件是：(I)該TRV基金有權任命一名代表進入該投資組合公司的董事會，(Ii)該TRV基金擁有該投資組合公司已發行優先股的35%以上，以及(Iii)還規定在僅進行轉讓的情況下，該實體：連同承租人在租約項下的義務的任何擔保人，均符合上文第12.4(C)節的條款。

12.6轉租或轉讓的利潤

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對於業主可能同意的任何轉讓或分租(允許轉讓除外)，該同意應以明示和進一步的條件、契諾和協議為基礎，租户在此約定並同意，除根據本租約支付的年度固定租金、額外租金和其他費用外，應將50%(50%)的“轉讓/分租利潤”(以下定義)支付給業主。“轉讓/分租利潤”應為(A)下文定義的“轉讓/分租淨收入”超過(B)本租約規定的年度固定租金和額外租金及其他費用(但為計算分租情況下的轉讓/分租利潤時，應根據轉租物業的百分比及分租條款計算適用的年度固定租金、額外租金及其他費用的適當比例)。“轉讓/分租淨收入”應為固定租金、額外租金和在轉租或轉讓期間最初或整個期間應支付的所有其他費用和款項，加上承租人因轉租或轉讓而獲得的所有其他利潤和增加，減去承租人在轉租或轉讓中產生的合理成本(其定義應限於經紀佣金、律師費、免租金、建築師和工程師費用以及改建津貼，在每種情況下實際支付)，由適當的承租人高級管理人員認證並在轉租或轉讓文件完全籤立後三十(30)天內交付房東。在轉租或轉讓期間攤銷。

房東應在收到轉讓/轉租利潤後十(10)天內支付所有應付款項。

12.7附加條件

(A)根據上述第12.4節同意的任何轉讓或分租或任何允許的轉讓的有效性的條件是，承租人和受讓人或分租人直接與房東簽訂單獨的書面文件，其形式幷包含房東合理要求的條款和規定，包括但不限於受讓人或分租人同意就本租約項下承租人的所有義務(包括對其進行的任何修訂或延長)直接與房東約束，包括但不限於，有義務(A)支付本租約規定的租金和其他金額(但在根據第12.5條進行部分轉租的情況下，分租人應按比例同意受本租約的約束)和(B)遵守本租約第12條的規定和(C)按照本租約第13.1條的規定賠償房東雙方。該轉讓或分租並不解除本合同所述承租人的任何義務，承租人仍應對此負全部和主要責任，承租人和受讓人(或分承租人，視屬何情況而定)的責任應是連帶的。此外，儘管有上述規定，但本條款並不構成對分租契或其下的分租客(視屬何情況而定)的承認，而業主可選擇在租約終止或期滿時(不論該終止是基於租客無法控制的原因、租客違約、租客與業主協議或任何其他原因)，分租租約即告終止。

(B)作為額外租金，承租人應在收到租金後三十(30)天內向業主支付費用，以供業主審查承租人要求的任何擬議轉讓或分租，並準備與此相關的任何相關文件

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房東的發票，金額相當於(I)$1,000.00和/或(Ii)房東因此類請求而產生的合理的自掏腰包法律費用或其他費用，符合第4.4節的條款。

(C)如本租契被轉讓，或如處所或其任何部分由租客以外的任何人轉租或佔用，業主可在違約事件持續期間，在事先通知租客的情況下，隨時向承讓人、分承租人或佔用人收取租金及其他費用，並將收取的淨額用於本契約所保留的租金及其他費用，但此種轉讓、分租、佔用或收取不得視為放棄本契諾，或放棄本契約第十二條的規定，或接受承讓人，承租人或承租人作為承租人或承租人免除承租人進一步履行本租約中所載承租人的契諾，承租人在本租約下仍負有主要責任。

(D)業主根據上文第12.4節同意轉讓或轉租，或根據上文第12.5節完成轉讓或轉租權利，不得解釋為免除租客獲得業主對任何進一步轉讓或轉租的明確書面同意。

(E)在不限制第九條規定的承租人義務的情況下，承租人應負責(除非房東根據第12.3條行使其權利)，由承租人自行承擔費用和費用，以執行與本協議項下任何轉讓或轉租相關的法律要求和保險要求，包括但不限於與該等轉讓或轉租相關的任何工作，以及使受影響部分成為獨立出租單位的費用(包括安裝任何必要的公共走廊)。

第十三條
彌償和保險

13.1承租人保險

(A)責任保險。承租人應在整個期間(以及在承租人繼續佔用房屋期間)購買、支付和保持有效的商業一般責任保險，以事故為基礎，為承租人提供人身傷害責任(包括但不限於身體傷害、疾病和死亡)或財產損壞的所有索賠和要求，該等索賠和要求可能是自任何承租人首次進入房產之日起和之後發生的，每次事故不少於100萬美元(1,000,000.00美元)，每個地點每年總計不少於200萬美元(2,000,000.00美元)，而其後的款額須不時不少於業主合理要求的較高款額(如可獲得的話)。承租人還應承擔保護傘責任保險，每次發生不少於500萬美元(5,000,000.00美元)，並以每個地點為基礎。此類保單還應包括承租人在本租賃下承擔的責任的合同責任範圍，包括但不限於承租人的賠償義務和因承租人使用發電機而產生的索賠。此類保險單應包括敵對火險和恐怖主義險，保險單上應註明房東、房東的經紀公司和索賠人的姓名。

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或根據它們，以及業主的貸款人/承按人(如有的話)，作為主要和非供款基礎上的額外保險人。

(B)財產保險。承租人應在整個保期內購買並維持一份關於特殊損失形式或其同等原因的財產保險單，包括洪水、地震和恐怖主義保險，金額相當於重置成本的100%(100%)，以投保(I)所有改建項目或部件(統稱為“承租人保險的改進”和承租人的工作)，以及(Ii)承租人的所有傢俱、機械和設備、固定裝置、內容物(包括動物和相關研究材料)和承租人的個人財產，包括但不限於承租人的屋頂設備(統稱為，“承租人的財產”)。根據第14.1(2)條的規定，承租人必須投保的保險(在此稱為“承租人財產保險”)應保障房東和租客雙方的利益，因為他們各自的利益可能會不時出現。

(C)業務中斷保險。承租人應在整個租期內購買並維持一份業務中斷保險，足以承保至少十二(12)個月的到期租金，以及承租人在十二(12)個月期間或承租人希望的更長時間內與業務相關的損失；但在任何情況下，承租人不得向房東尋求承租人業務中斷的損失，無論是否投保，包括與研究費用和相關損失相關的任何費用(如果有)。

(D)建築商風險保險。在承租人的工作和/或任何變更期間，承租人應按100%重置成本保險的基礎上維持或促使維持所謂的一切險或特殊損失原因財產保險或其同等和/或建築商風險保險，包括硬成本保險和軟成本保險。此類保險應根據業主、業主代理人、租客和租客承包商的利益，為他們投保火災、水毀、破壞和惡意破壞造成的損失或損害，以及通常由所謂的一切險或特殊原因損失險或財產/建築商險或其同等險別承保的其他險。

(E)工人補償。承租人應購買並維護符合法定要求的工人補償保險，幷包括僱主責任保險的保險範圍。

(F)汽車責任保險。承租人應購買並維護所有承租人所有、租用和非自有車輛的汽車責任保險，每次事故的人身傷害和財產損失合計不低於100萬美元(1,000,000.00美元)。

(G)故意遺漏。

(1)承租人須自費購買和維持為遵守任何法律規定所需的附加保險。

(2)承租人應促使所有承包商和分包商在進行任何變更期間保持本合同附件11.4-1中所述的保險。

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(3)根據第13.1(A)、(B)、(C)、(D)、(E)、(F)及(G)等條(統稱為“租客保險單”)所規定的保險，須向業主認可的保險人投保，當時的Best‘s保險報告的評級為不低於“A-X”，並根據有效及可強制執行的保險單獲授權在馬薩諸塞州聯邦經營業務。承租人的保險單應規定，在未提前至少三十(30)天書面通知承租人和房東的情況下，不得取消或大幅減少；但是，如果承租人的保險公司不向房東提供此類通知，承租人有義務提前三十(30)天書面通知房東任何取消或重大減少。承租人的保險單可包括金額不超過(X)$25,000.00或(Y)商業合理金額的免賠額。承租人的保險單可以按一攬子保單和/或計劃進行維護，前提是這樣做不會減少或減少所提供的保險，並且承保範圍將滿足本合同中特定地點的保險要求。在任何承租方首次進入房屋的日期或之前，以及此後不少於每份到期保單到期日期前十五(15)天，承租人應向房東提交保險證書，作為承租人在本合同中要求承保的所有保險的證據，並提供令房東滿意的該等保單的所有保費支付證據。如有任何索賠，應業主要求，承租人應向業主提交完整的承租人保險單副本。應房東要求, 承租人應將上述文件的副本交付給任何抵押人，並按照要求交付給房東。

13.2賠償

除第13.5款另有規定外，除非因任何業主一方的疏忽或故意不當行為所致，否則承租人應對任何個人、商號、公司或公共當局提出的或代表任何個人、商號、公司或公共當局提出的下列任何或所有索賠進行辯護、賠償和保護，使業主方不受損害：

(A)承租人違反本租約下的任何契諾或義務；

(B)在該處所之內或之上的任何人受傷或死亡，或財產損失或損壞；

(C)因任何租客一方使用或佔用處所，或因其疏忽或故意行為不當而引致任何人受傷或死亡，或財產損失或損壞；及

(D)由於或基於任何業主或業主任何一方在租期開始日期前的期間或期間(如有的話)在該處所內所進行的任何工作或事情(業主或任何業主各方除外)。

13.3租客的財產

承租人契約並同意，在法律要求允許的最大範圍內，承租人在物業內的所有財產(以及相關的運營/業務中斷和相關研究風險)應由承租人獨自承擔風險和危險，並且如果由於任何原因或理由而損壞、摧毀、被盜或移走全部或部分

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無論如何，上述損害或損失的任何部分不得由房東承擔或承擔，除非符合本合同第13.5條的規定，除非此類損害或損失是由於房東任何一方的疏忽或故意不當行為所致。

13.4業主對損害或傷害的法律責任的限制

對於因火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、氣體、空氣污染物或排放物、電力、電氣或電子發射或幹擾、水、雨或雪或從建築物的任何部分或從屋頂、街道或地下或任何其他地方或由於潮濕、破壞、惡意破壞或任何其他性質的原因造成的任何人員、動物或財產的傷害或損壞，業主不承擔任何責任，除非第13.5條另有規定。因房東任何一方的疏忽或故意不當行為所造成或由於其造成的程度。儘管如上所述，在任何情況下，業主各方均不對本租賃實際承保或要求承保的保險單所承保的任何損失承擔責任；任何業主方也不對建築物內其他租户或個人造成的任何此類損害或因任何私人、公共或準公共工程的施工而造成的任何此類損害負責；任何業主方也不對建築物或建築物中的任何潛在缺陷負責，但須受業主擔保。

13.5放棄代位權；相互免除

業主及租客均代表其本人及其財產保險人(因代位或其他原因，從未獲分配任何該等申索或享有任何該等申索或權利)，放棄針對另一人及其代理人、高級人員、受僱人、合夥人、股東或僱員(統稱為“關聯方”)的任何及所有追討、申索、訴訟或訴訟的權利，以補償該處所、建築物或項目(只要通常稱為公園道401號的建築物由業主或業主的附屬公司擁有)或其任何改善工程的任何損失或損害。或該當事人的任何業務及/或個人財產，包括任何相關的業務中斷，而該業務中斷是根據任何財產(定義見第13.1條)保單或由放棄方不時維持(或要求維持)的任何自我保險而投保的，或根據本協議規定由放棄方承保或維持的任何該等保單的條款而投保的，不論該等保險範圍是否實際維持(包括免賠額及/或自我保險)，包括，在任何情況下，因合同另一方和/或其關聯方的疏忽可能造成的損失或損害。房東和租客各自同意在其財產保險政策(包括適用的自我保險)中加入適當的條款，以實施上述規定。

13.6租客行為--對保險的影響

承租人不得或允許任何承租方在處所或建築物內其他地方作出任何將使建築物及其固定附着物和財產的保險單無效或與之衝突的作為或事情；也不得或允許在處所內作出或允許作出任何使業主承擔任何法律責任或責任的作為或事情

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因在上述處所內進行的任何業務或業務或任何其他原因而對任何人或多人或財產造成損害。即使本合同有任何相反規定，承租人不對保險費率的任何增加負責，除非該等增加是因承租人使用處所的方式(與承租人將處所用作許可用途相反)而引起的。如果由於承租人未能遵守本條款的規定，適用於任何保險單的保險費率在此後的任何時間都將高於其他情況下的保險費率，承租人應在收到發票後十(10)天內，按要求償還房東因此而收取的保險費，以及按租賃利率計算的利息，直至全額支付為止。此外，承租人應賠償房東因承租人違反本租賃條款在房屋內使用和/或儲存任何有害物質而增加的保險費。

13.7房東保險。

(A)規定的保險。在本租賃期限內，業主應始終投保(A)針對建築物、土地和公共區域的商業一般責任保險，每次事故的總限額不低於500萬美元($5,000,000)；(B)對於建築物，不包括承保的租户承保的改進和其他租户或租户所做的改動，投保因火災造成的任何危險造成的損失或損壞的保險，擴大承保範圍，以及包括破壞保險在內的一切險，(C)承保至少十二(12)個月的租金中斷保險；及(C)承保至少十二(12)個月的租金中斷保險。任何和所有此類保險(I)可以在影響房東和/或其附屬商業組織的其他財產的一攬子保單下維持，並且(Ii)可以使用房東確定的商業合理的免賠額。

(B)自選保險。業主可根據業主或其附屬公司為朗伍德/芬威地區同類一流寫字樓/研究/實驗室建築提供的保險，維持與大樓和項目相關的附加保險，包括但不限於地震保險、恐怖主義保險、洪水保險、責任保險和/或租金保險，由業主自行決定。業主亦可按建築物或工程項目的任何按揭持有人不時要求的其他方式辦理保險。所有這類附加保險的費用也應作為大樓運營費用的一部分。

(C)沒有義務。房東沒有義務為租客的財產投保，也不承擔任何損失風險的責任，包括承租人的任何此類財產或承租人或租客的工作，除非(遵守第13.5條)房東的疏忽或故意不當行為造成的範圍。房東也沒有義務為租客、分租客或其他租户因業務中斷而遭受的任何損失投保，也不對此負責

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第十四條
火災、傷亡和奪取

14.1損壞

如果房屋因火災或其他傷亡而全部或部分受損(“傷亡”)，或者如果房屋因行使徵用權、譴責或在威脅下或代之以購買而受到徵收(前述任何一項，“徵收”)，則除非本租約根據下文第14.2條終止，否則業主應將建築物和/或房產恢復到與業主工作完成後立即存在的基本相同的狀況，或在部分徵收影響建築物和房產的情況下，將該建築物的其餘部分及該處所修復至合理可行的實質上相同的狀況。如果根據業主的合理判斷，承租人保險改進的任何要素能夠作為業主修復建築物或房產的組成部分更有效地修復，則該修復也應由房東進行，但費用和費用由租户自行承擔。在任何抵押貸款持有人、出租人根據任何土地租約享有的權利、承租人延誤、當時存在的法律要求、保險賠償調整延遲或領取賠償金(視具體情況而定)以及不可抗力的情況下，房東應在事故發生後十五(15)個月內或就建築物至少50%(50%)的重大重建在十五(15)個月內完成此類修復，或在事故發生後二百七十(270)天內或在修復建築物少於50%(50%)的情況下完成修復。房東基本完成修復後，租客應盡最大努力將房屋修復至緊接事故發生或發生之前的基本相同狀態。, 在合理的範圍內儘快完成。承租人同意以房東合理要求的方式與房東合作，以協助房東收取與影響房屋或建築物的任何意外事故相關的保險賠償。在任何情況下，房東支付的費用不得超過房東因損壞房產和/或建築物而獲得的保險淨額(下文定義)或房產和/或建築物的淨收益賠償金。“淨額”是指實際支付給房東(而不是支付給任何抵押權人的持有人)的保險收益或賠付，減去獲得該收益的所有成本和支出，包括合理的理算員和律師費。在發生意外事故的經營年度，業主的經營費用應計入其財產保險保單下的免賠額。除非房東根據本第14.1條的規定作出選擇，否則房東在任何情況下均不得要求房東修復任何租户承保的改善設施的任何損壞，或對其進行任何修復或更換。

14.2終止權。

(A)業主的終止權。在下列情況下，業主可提前三十(30)天書面通知租客終止本租約：

(I)建築物的任何重要部分或通往該建築物的任何重要通道被取用；

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(Ii)該建築物超過百分之三十五(35%)因意外而損毀；或

(Iii)如發生未投保的傷亡，而修復該等未投保的傷亡的費用預計會超過建築物重置成本的百分之十(10%)；或

(Iv)如果自意外事故發生之日起估計完成恢復工作的時間超過十五(15)個月，則該終止通知必須在意外事故發生或發生後六十(60)天或之前(視情況而定)由承租人收到。

(B)承租人的終止權。如果業主有此要求，但未能在上述第14.1條規定的期限內完成房屋的修復，則承租人可在向房東發出三十(30)天的書面通知後終止本租約；但是，如果房東在收到任何此類終止通知後三十(30)天內完成修復，則該終止通知應無效，本租賃應繼續完全有效。本第14.2(B)節和下文第14.2(C)節規定的補救措施是承租人的獨有和專有權利，以及基於房東未能完成本文規定的房屋修復的補救措施。即使本合同有任何相反規定，如果事故是由任何承租方的故意不當行為造成的，承租人無權根據第14條終止本租約。

(C)任何一方均可終止合同。如果在期限的最後十二(12)個月內發生任何影響房屋的意外事故或徵用，則(I)如果該意外事故或徵用導致該房屋實驗室面積的10%(10%)以上或該房屋建築面積的25%(25%)以上不適合用於許可用途，或(Ii)該房屋的損壞修復費用超過250,000.00美元，則房東或租户中的任何一方應有權在三十(30)天的書面通知後終止本租約，該通知有效，應在該意外事故發生後六十(60)天或之前發放。此外，如果房東抵押權人沒有發放足夠的保險收益來支付房東修復義務的費用，則房東應(I)通知租户，(Ii)有權在房東首次得知保險收益不足後三十(30)天或之前終止本租約。如果房東沒有根據前一句話終止本租約，並且房東的通知沒有包括房東同意支付修復費用和該已解除的保險收益之間的差額，則承租人可以在通知後三十(30)天或之前書面通知房東終止本租約。儘管本第14條有任何相反規定，但如果意外事故是由於承租人、其代理人、承包商或員工的嚴重疏忽或故意不當行為導致的，則承租人在任何情況下都不得選擇終止本租賃。

(D)自動終止。在整個房屋被徵用的情況下，本租約自徵用當局佔有之日起自動終止。

14.3租金減免

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如果意外事故影響房屋，應根據自意外事故發生之日起及之後因意外事故而損害承租人在房屋內經營業務的能力的程度，公平地調整固定租金、營業費用和税項，直至下列情況發生的較早者：

(A)租客開始在因該意外而受損的處所部分經營業務的日期；及

(B)下列日期中較後的日期後一百二十(120)天：

(I)業主在物業內進行的任何維修及復修工程已大致完成；及

(Ii)業主就公共區域進行的任何維修及復修工程已大致完成，但因該等意外事故而對公共區域造成的損害，對租客使用或進入該處所造成重大不利影響。

14.4臨時使用

如果房屋被用作臨時用途，本租約和承租人的義務，包括但不限於支付租金，應繼續存在。為此目的，“臨時使用”是指九十(90)天或更短的時間。

14.5裁決的處置

除對承租人支付的可移動貿易裝置、搬遷費用和未攤銷租賃改進的任何單獨獎勵外(前提是這些獎勵不能減少房東的獎勵)，所有獎勵給房東或租客的財產都是房東的財產，沒有租户的參與，承租人特此轉讓房東對該獎勵的權益(如果有的話)。承租人可以向徵收當局提出自己的索賠要求。儘管有上述規定，承租人應有權就臨時用途的任何徵用而從譴責當局獲得任何獎勵或付款，該獎勵應由承租人接收、持有和使用，作為支付到期租金的信託基金。就第十四條規定的房東和租客的義務而言，時間是至關重要的。

第十五條
默認設置

15.1租户違約

本租賃和本租賃期限受以下限制的限制：在租賃期限內的任何時間，如果發生以下任何一種或多種事件(在此稱為“違約事件”、“租户違約”或類似的引用)，並且在本租賃期限(如有)到期前不能治癒，則承租人應違約，如下所述：

(A)承租人不得於下列日期或之前繳付每年固定租金的任何分期付款、任何額外租金或根據本租契應繳的任何其他款項。

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房東發出書面通知後五(5)天內仍未履行；或

(B)根據第16.24節的規定，承租人應未能(I)在到期之日或之前(I)支付現金保證金餘額，或(Ii)交付信用證餘額，且在上述任何一種情況下，房東書面通知後五(5)個工作日內仍未支付；或

(C)業主在任何十二(12)個月期間內兩次合法地向租客發出上述(A)項所述的通知後，租客在該等租金、額外租金或根據本租契應繳交的任何其他款項到期應繳之日或該日之前，不得繳付該等租金、額外租金或其他款項；或

(D)承租人不得違反本租約第十二條的規定，轉讓其在本租約中的權益或轉租該房屋的任何部分；或

(E)承租人不得履行或遵守本租約的某些條款或條件，因為其性質會立即危及業主的利益(例如但不限於，未能維持一般責任保險，或在物業內僱用勞工和承包商幹擾業主的工作，違反第9.3或11.15條或附件2.1，或未遵守第11.2條的要求)，並且在業主通知租客後，這種不履行行為持續三(3)個工作日；或

(F)承租人應不履行或遵守本租約的任何其他要求、期限、契諾或條件(在本第15.1節中未明確提及)，房東向租客發出通知後，租客應繼續履行或遵守該要求、期限、契諾或條件，或者，如果該違約行為合理地需要超過三十(30)天才能糾正，如果承租人未能在收到通知後三十(30)天內開始糾正該違約行為，和/或未能繼續進行清理，直至盡職完成；或

(G)特此產生的遺產應在執行時或通過其他法律程序取得；或

(H)承租人須為其債權人的利益作出所謂的轉讓或信託按揭安排；或

(I)承租人應依法被司法宣佈破產或無力償債；或

(J)有司法管轄權的法院委任接管人、監護人、財產保管人、非自願破產受託人或其他相類人員掌管租客的全部或任何主要部分財產；或

(K)任何呈請書應在任何破產、重組、重整、延期、安排或破產程序中，向任何法院提出針對承租人的呈請，不論是否依據美國或任何州的任何法規，而該等法律程序不得在提出呈請書後六十(60)天內被駁回；或

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(L)承租人應在任何破產、重組、重整、延期、安排或破產程序中，向任何法院提交任何呈請書，不論是否依據美國或任何州的任何法規；或

(M)租客在本租約中明確定義為“違約事件”的任何違約行為。

15.2終止；重返大氣層

在發生上述任何一個或多個違約事件時(即使有任何先前違反契約或放棄本契約利益或同意的許可)，房東或房東代理人或受僱人可在終止通知中指定的日期(不少於郵寄終止通知之日後五(5)天)向租户發出終止本租約的通知(下稱“終止通知”)、本租約和租賃條款，以及承租人在本租約項下的任何和所有權利、所有權和利益。應於該終止通知所載日期(租客特此放棄任何贖回權利)完全終止及屆滿，其方式及效力與該日期相同，猶如該日期為本租約原來指明的租期屆滿日期，而租客隨後須遷出，並將物業交還業主。

作為發出終止通知的補充或替代辦法，房東或房東的代理人或傭人可通過任何適當的法律程序，立即或在此後的任何時間重新進入該房產，並將租客、其代理人、僱員、傭人、持牌人、任何分租客和其他人，以及該房產的全部或任何財產從該房產中移走，並收回和享用該房產，以及其所有的增建、改建和改善；但無論如何，根據本第15.2條，租客仍應承擔以下規定的責任。

在整個第十五條中使用的“重新進入”和“重新進入”一詞並不限於其技術法律含義。

15.3持續負債；重新出租

如果本租約因違約事件而終止，或者如果房東如上所述重新進入房產，或者如果由於租户、租户契諾的違約事件而通過或根據任何法律程序或訴訟或任何法律規定終止本租約，或在本租約終止或重收時，承租人和租户契諾同意立即支付並負有法律責任，在本租約最初確定的支付日期支付相當於若干年固定租金分期付款的金額，以及根據本租約條款保留的所有額外租金和其他費用，如本租約並未終止，或如業主並未如上所述進入或重新進入，亦不論該處所是全部或部分轉租或保持空置，或在一段短於租期剩餘時間的期間內，或在整個租期內，但如該處所是由業主轉租的，則租客在扣除因重新出租該處所而招致的所有合理開支(包括但不限於改建費用、經紀費等)及收取與此相關的租金後，有權獲得租金淨額及其他費用中的一筆抵免，以下列方式：

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房東在轉租後收到的款項應首先用於支付房東的費用，直至收回房東的費用為止，在收回之前，承租人應自本租約規定的付款到期的每一天起支付承租人根據本租約條款有義務支付的金額(租客在任何此類重租之前的責任，而收回的租金不得因此類重租的租金可能高於本租約規定的租金而以任何方式減少)；當該等費用已完全收回時，房東從轉租中收到的先前未用過的款項，應在本租約規定的付款到期之日起計入承租人的債務，只有淨額應由承租人支付。此外，承租人在本租賃期按其條款預定期滿之日之後的任何期間內，不得享有任何形式的信貸。

如果本租約因承租人違約而終止，房東同意在租客騰出房屋(或房東如上所述重新進入房屋)後，盡合理努力重新出租該房產。房東以類似於房東在實驗室區域內銷售房東控制的其他房產的方式銷售房產，應被視為已履行了房東在本協議項下使用“合理努力”的義務。在任何情況下，業主均不得被要求(I)徵求或與任何其他潛在租客談判，直至業主獲得對該物業的完全和完全的佔有權(包括但不限於最終和不可上訴的轉租該物業的法律權利，不受租客的任何索賠)，(Ii)在租賃辦公區其他空置空間之前重新出租該物業，或(Iii)以低於當時寫字樓區域類似辦公空間的現行公平市場租金的租金租賃該物業。

15.4違約金

作為選擇，房東可以選擇讓租户支付違約金，這種選擇可以在本租約根據上文第15.2條終止後的任何時間通過向租户發出通知來做出選擇，無論房東是否已經按照本條款第15條的規定收取任何損害賠償金，以代替通知日期之後的所有其他此類損害賠償。在發出通知後，租客應立即向業主支付違約金，以及在發出通知之前的任何期間從租客那裏收取或應付的任何損害賠償，以及業主可能因收取該等損害賠償而招致的所有費用，該筆款項在發出通知時代表(A)按6%的折扣率折現的年度固定租金、額外租金和其他費用中的超額部分(如有的話)，如租客完全遵守租約條款，則根據本租約應在剩餘租期內支付的其他費用，以上(B)按業主合理釐定的公平市價(包括有關年度固定租金定期增加的規定(如適用))於發出通知時按公平市價(包括有關年度固定租金定期增加的規定(如適用))重新租賃物業，業主將收到的年度固定租金、額外租金及其他費用的折現現值(折現率為6%)。

就本條而言，如果房東選擇根據15.4節要求租户支付違約金，則應通過假設租户在第5.2節下的納税份額和在第6.3節下的費用份額與十二(12)個日曆月(或少於十二(12)個日曆)的應支付費用相同來計算總租金

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自本合同日期起已過去數月(部分年份)，緊接在終止重返大氣層之前。

本租約並不限制或損害業主在因本租約終止而提出的破產或無力償債訴訟中，證明並取得相等於在證明損害賠償時有效的任何法規或法律規則所允許的最高金額的權利，不論該金額是否大於、等於或低於上述損失或損害賠償的金額。

房東可選擇在本租約根據本條第十五條所載任何規定終止或因違反承租人的任何義務而終止時，在完全收回之前，向承租人收取本租約，以代替任何其他損害賠償或賠償，並代替房東追回根據本條15.4所有前述規定應支付的所有款項，承租人應立即支付違約金。一筆相等於終止前十二(12)個月的年度固定租金和所有應付額外租金的總和，加上在上述選擇時應累算和未支付的任何種類的年度固定租金和額外租金的金額，加上業主可能因收取任何該等租金而招致的任何及所有開支。儘管本租賃有任何相反的規定，但除第11.17條(危險材料)和第16.18條(滯留)規定的承租人義務外，房東或承租人在任何情況下均不對本租賃項下的任何間接或特殊損害或利潤損失承擔責任。

15.5豁免贖回

承租人本身和所有通過承租人或承租人提出索賠的人，包括債權人，在本租約和本租約期限根據本租約條款終止時，或在任何訴訟或法律程序中作出收回對處所的管有的判決的情況下，或者如果業主通過法律程序或其他方式進入處所，特此放棄任何現在或將來有效的法規、法律或決定所規定或允許的任何贖回權，並在此放棄、放棄和放棄根據和由於任何現有或未來的法律或決定而可能或可能擁有的所有權利或特權，贖回該房屋或在本租約期限內繼續本租約，在因法律程序或其他原因被剝奪或逐出後，特此轉讓。

15.6房東違約

房東在任何情況下都不應違約，除非房東在租客通知房東後三十(30)天內或在合理需要的額外時間內未能履行房東的任何義務，或在房東未履行任何此類義務的情況下，房東不得違約。

承租人不得主張從此後到期並應支付的租金中扣除維修費用或向房東提出任何金錢索賠的任何權利，但應僅向房東尋求此類索賠的清償，除非第16.17節另有規定。

15.7租户的自助權

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如果房東在任何時候未能履行下文規定的任何租户自助義務，並且這種不履行持續超過本節規定的適用寬限期，則在十(10)天的書面通知後，承租人可以，但沒有義務這樣做(但在緊急或迫在眉睫的威脅房屋內居住者的安全或房屋內的物質財產損壞的情況下，應在情況下合理可行的較短時間內發出通知)，向房東明確提出租户違約索賠的依據，並明確説明租户打算援引本條款15.7項下的租户權利(“租户自助通知”)，在不放棄或免除房東在本租約中的任何義務的情況下，以合理必要的方式和程度履行租户自助義務。就本協議而言，“承租人自助義務”應被定義為業主根據本租約的規定有義務提供或履行的任何服務、維護或維修義務，但(A)需要在建築物外工作的任何服務、維護或修理除外(可能位於建築物外部但僅為建築物服務的系統部件除外，但承租人根據本第15.7條行使其權利絕不會影響業主對建築物或建築物的其他租户或佔用者的運營)。或(B)可能影響建築物或工程項目的其他租户或佔用人。承租人合理地如此招致和支付的所有款項以及承租人根據本15.7節適當行使自助權所附帶的所有合理和必要的承租人費用和開支, 自承租人支付該等支出之日起，連同按租賃利率計算的利息，應在承租人向房東提供發票後三十(30)天內支付給承租人，並附上合理的證明，以及業主約定，如果不及時支付，將支付上述任何一筆或多筆款項連同利息。如果房東未能在租客發票(連同證明文件)的三十(30)天內償還租客支付的款項，並且房東在收到發票後三十(30)天內未向租客發出書面通知，反對該要求，並説明房東已向有管轄權的法院提起訴訟，以確定租客是否有效地行使了本協議項下的自助權(或如果房東及時對租客的發票提出異議，提起訴訟，此後未向租客支付任何最終金額，房東不可上訴的賠償金)，則承租人有權將租客要求的該等款項(連同根據第11.8節承租人有權獲得的任何律師費和費用)抵銷本租賃項下應支付的年度固定租金的50%(50%)，直至完全抵消為止。

第十六條
雜項條文

16.1豁免

房東或房客未對對方的任何行動或不行動提出申訴，無論這種情況持續多久，房客或房東不得分別放棄其在本合同項下的任何權利。

此外，房東或租客在任何時候放棄本協議的任何規定，不得解釋為放棄本協議的任何其他條款，並且在任何時候放棄本協議的任何條款，不得解釋為在隨後的任何時間放棄本協議的任何條款。

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規定。業主或租客同意或批准另一方要求同意或批准的任何行動，不得解釋為放棄或不必要地徵得業主或租客對另一方隨後的任何類似行為的同意或批准。

租客支付的款項或業主接受的款項，如少於租客欠業主的款額，除臨時付款外，不得視為臨時付款。房東承兑一張金額較少的支票，並在支票上或在該支票所附的任何信件上註明該較少的款額為全數付款，即不具效力，而業主可在不損害業主對租客的任何其他權利或補救的情況下接受該支票。此外，業主接受年度固定租金、額外租金或租客根據本租約支付的任何其他費用，不應或被視為業主對租客的任何違約行為的豁免，無論業主是否知道該違約行為，但與該等付款有關的違約行為除外。

16.2累積補救措施

除本租約明確規定外，業主和租客根據本租約條款可訴諸的具體補救措施是累積的，並不排除在任何違反或威脅違反本租約任何規定的情況下，他們可能合法地有權尋求的任何其他補救措施或補救手段。除本租約中規定的其他補救措施外，房東有權通過強制令對違反或企圖或威脅違反本租約的任何契諾、條件或條款的行為進行限制，或尋求任何此類契諾、條件或條款的具體履行，但前述不應被解釋為租户的認罪。

16.3安靜的享受

(A)截至生效日期，本租約受制於所有記錄事項，並從屬於所有記錄事項。業主同意，在承租人支付年度固定租金、額外租金和本合同中保留的其他費用，並履行和遵守承租人方面的契諾、條件和協議後，承租人必須並可以在本租約期限內(不包括租客在未經業主同意的情況下在本租約期滿或終止後繼續持有的任何期間)和平持有和享用物業，不受業主或通過業主或根據業主提出索賠的人的幹擾或幹擾，但須受本租約條款的限制。本契諾應解釋為與土地一起運行，並與後續業主和權益繼承人對抗，而不是、也不會實施或解釋為業主個人契諾，但在業主對處所的權益範圍內除外，本契諾以及本租約中所載的任何和所有其他業主契諾在業主權益的範圍內對業主和該等後續業主或繼承人(包括土地或主承租人)在各自的權益範圍內具有約束力，當他們獲得該權益時，且僅在他們保留該權益的時間內。

(B)業主有權將工程項目分拆，並訂立互惠地役權協議(“地役權協議”)的條款及條件，並使工程項目受該協議的條款及條件規限，但該等分拆及地役權協議不得對承租人的權利造成重大不利影響或增加承租人在本協議下的義務。與這種細分有關的，以及承租人REA

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應在業主提出書面要求後的十(10)個工作日內，按照前述規定，簽署證明這種從屬關係的商業合理文件(可以是可記錄的形式)。

(C)業主有權設立共管物業單位(“共管物業單位”)，並使項目及本租契受制於該共管物業單位，但該等共管物業單位不得對承租人的權利造成重大不利影響或增加承租人在本協議下的義務。對於項目和租約從屬於此類共管公寓，承租人應在房東提出書面請求後十(10)個工作日內簽署證明這種從屬關係的商業合理文件(可以是可記錄的形式)，與前述一致。

16.4投降

(A)租期屆滿或提前終止時，承租人應(I)和平地退出，並將房產(包括但不限於所有固定的實驗室長凳、通風櫃、電力、管道、供暖和噴水系統、固定裝置和出口、拱頂、鑲板、塑膠製品、擱板、散熱器外殼、軟木、橡膠、油氈和複合地板、通風、消音、空調和冷卻設備，以及業主根據本租約向租户提供的任何津貼提供的或支付全部或部分費用的所有其他傢俱、固定裝置和設備)清理乾淨、井然有序，修理和狀況，不包括普通的磨損和火災或其他保險傷亡造成的損壞；(Ii)拆除租客的所有財產、所有高壓滅菌器和籠式墊圈，並在業主指定的範圍內拆除租客所作的改裝；及。(Iii)修復因安裝或拆除租客財產及/或該等改建而對處所或建築物造成的任何損壞。承租人根據本條款第16.4(A)款承擔的義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(B)移交計劃。在本租約到期前(或在任何較早終止後的三十(30)天內)，承租人應清潔並以其他方式退役所有室內表面(包括地板、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供給線、廢水管、酸中和系統、物業內和/或專門為物業服務的管道、物業內和/或專門為物業服務的所有排氣或其他管網，在每種情況下，均應清理或釋放或接觸到用於物業運營的任何有害物質，並應以其他方式清潔物業，以允許發佈退還計劃(定義如下)。在期限屆滿前至少三十(30)天(或如果適用，在本租賃提前終止後的五(5)個工作日內)，承租人應向房東提交一份合理詳細的敍述性説明，説明承租人建議(或任何法律要求)採取的行動，以使房屋不受有害物質的影響(包括房東允許或要求的任何改動)，並以其他方式釋放以供無限制地使用和佔用，包括但不限於根據美國核管理委員會和/或馬薩諸塞州公共衞生部(“MDPH”)關於控制輻射的規定導致房屋退役，並根據MDPH的輻射控制計劃(“放棄計劃”)釋放房屋以不受限制地使用。移交計劃(I)應附有一份現行清單，其中包括(A)任何承租方持有或代表承租方持有的與場所內、上、下、處或周圍的危險材料有關的所有所需許可證，以及(B)承租人的危險材料，

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以及(Ii)須經業主環境顧問的審查和批准。在審查和批准退房計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供業主要求的有關房屋使用和內部運營的額外非專有信息。在租期屆滿之日或之前(或在本租賃提前終止後三十(30)天內，在此期間，承租人的使用和佔用應受下文第16.18條的約束)，承租人應(I)執行或促使執行經批准的退還計劃中描述的所有行動，以及(Ii)向房東提交經業主合理接受的第三方經認證的工業衞生師的證明，證明該房屋不含任何有害物質(“工業衞生員證明”)，以及證明經批准的退還計劃應由業主可接受的承包商滿意地完成的證據。房東有權安排房東的環境顧問檢查房產，並執行合理必要的額外程序，以確認房產在租期屆滿時(或如果適用，在本租約任何較早終止後三十(30)天)是合理必要的，但費用如下所述。, 不含有害物質，並可如上所述無限制地使用和佔用。業主有權不受限制地將退房計劃和業主環境顧問關於將房產退還給第三方的任何報告交付給第三方。該第三方和房東方有權依賴退房報告。如果租户沒有準備或提交業主批准的退還計劃，或者如果租户沒有完成批准的退還計劃，或者如果該退還計劃，無論是否得到房東批准，如果該退還計劃不能充分解決任何租户在房屋內、房屋上、房屋下方或附近使用危險材料的問題，房東有權採取房東認為合理或適當的行動，以確保在本協議所要求的條件下歸還房屋和財產，這些行動的費用應由房客按要求作為額外租金予以補償。本條款第16.4(B)款規定的承租人義務在合同期滿或提前終止後繼續有效。

(C)業主在任期內所作出的任何作為或事情，均不得當作接受處所的退回，而除非業主以書面簽署，否則接受退還的協議無效。除非雙方另有書面約定，在本租約到期或提前終止之前，業主或業主代理人的任何僱員無權接受房屋的鑰匙。將鑰匙交給業主或業主代理人的任何僱員，不應視為本租約的終止或房產的退還。

(D)根據第9.5(C)條的規定，承租人應在租期結束前自費將任何由承租人安裝或為承租人安裝的物品移出房產，而根據法律要求，這些物品必須在隨後的租户使用之前從房產中移走。

16.5經紀業務

承租人保證並聲明承租人沒有與除本合同第1.2節指定的經紀人、個人或公司以外的任何經紀人進行交易；如果因承租人與本合同第1.2節指定的經紀人以外的經紀人的交易而向房東提出任何索賠，承租人應對索賠進行抗辯

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因此而可能產生的損失、費用或損害，經房東選擇後，向房東提出抗辯，並對房東進行無害的保護和賠償。房東保證並聲明房東沒有與本租約完成相關的任何經紀人、個人或公司打交道；如果房東與本合同第1.2節指定的經紀人以外的經紀人進行了任何針對租客的索賠，房東應對租客提出抗辯，並避免因該索賠可能導致的實際損失、費用或損害而對租客進行賠償。房東同意向本合同第1.2節中指定的經紀人、個人或公司支付經紀佣金的責任完全由房東承擔。

16.6特定條文的無效

如果本租約的任何條款或條款，或其對任何個人或情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分，或該條款或條款對被視為無效或不可強制執行的條款或規定以外的個人或情況的適用，不應因此而受到影響，本租約的每一條款和條款均應有效，並應在法律允許的最大程度上強制執行。

16.7具有約束力的條文等

本租約的義務應適用於土地，除本租約另有規定外，本租約條款應分別對房東和租客的繼承人和受讓人具有約束力，並使其受益，如果租客是個人，則對其繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人具有約束力。承租人履行本租約的每一條款和每一條款應被解釋為契約和條件。提到承租人的繼承人和受讓人並不意味着同意承租人的轉讓，而只是指房東後來可能已經按照本條例第十二條的規定對特定轉讓給予同意的情況。

16.8錄音；保密

房東和租客雙方同意不在租賃範圍內記錄，但雙方同意，應對方要求，以可記錄且符合適用法律並令房東和租客的律師合理滿意的形式簽署所謂的租賃通知或簡稱租賃。在任何情況下，該文件都不應列出承租人根據本租約應支付的租金或其他費用；任何此類文件應明確聲明，它是根據本租約中包含的條款簽署的，並不打算改變本租約的條款和條件。

承租人同意，本租約及其條款將被視為嚴格保密，除非法律要求(或房東書面同意除外)，承租人不得向任何第三方披露，除非承租人的合夥人、貸款人、會計師和律師已被告知本租約中包含的保密條款，並同意受其約束。如果法律要求承租人提供本租約或披露其任何條款，承租人應在披露之前立即通知房東，以便房東可以尋求適當的保護令。如果未能進入保護令，承租人被強制披露，承租人只能披露

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承租人被要求披露的租約，並將盡合理努力獲得保證，將對如此披露的信息給予保密處理。儘管本租約有任何相反的規定，本節的規定不應禁止證券法要求的任何披露。

16.9通知和行動時間

凡根據本租賃條款，應或可能向房東或租户發出通知時，此類通知應以書面形式發出，並應以專人、掛號信或掛號信或隔夜或其他商業快遞、郵資或遞送費用(視情況而定)預付如下：

如果是給房東的，按本租約第一頁規定的地址寄給房東，並以同樣的方式複印到：

Samuels&Associates，136Brookline Avenue，Boston，MA 02215，Attn：Legal Department(或房東此後不時通過類似通知指定的其他一個或多個地址)。

如擬供承租人使用，請按本租約第一條所載地址寄給承租人，但自生效日期起及之後，承租人的地址應為房產(或承租人此後可能不時以類似通知指定的其他一個或多個地址)。

除本合同另有規定外，所有此類通知在收到後即生效；但條件是：(I)如果拒絕接收，通知在第一次拒絕接收時生效；(Ii)如果由於沒有通知的地址更改而無法投遞通知，通知應在嘗試投遞的日期生效；(Iii)如果通知地址是郵箱號碼，通知應在按上文規定發送通知的次日生效；或(Iv)如果通知是寄往國外地址，通知應在按上文規定發送通知後兩(2)天生效。

任何由代理人代表房東或由房東的管理代理人發出的通知，應視為房東發出並完全有效。本節的通知條款受制於第16.14節的附加要求。

對於根據本租約發出通知或採取任何行動的任何及所有通知和期限而言，時間是至關重要的。

16.10租賃何時具有約束力和權威性

業主的僱員或代理人無權訂立或同意訂立與本協議有關的租約或任何其他協議或承諾。提交本文件供審查和談判並不構成租賃要約、預留或選擇權，本文件只有在房東和租客雙方簽署並交付本文件後才生效和具有約束力。

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房東和租客之間的所有談判、考慮、陳述和諒解均包含在本協議中，只有經房東和租客之間的書面協議才能修改或更改，房東的任何員工或代理人的任何行為或不作為不得更改、更改或修改本協議的任何規定。房東和租客在此聲明並向另一方保證，已採取一切必要行動簽訂本租約，代表房東和租客簽署本租約的人已獲得正式授權。

16.11段落標題

本文件中的段落標題僅為方便和參考之用，其中包含的詞語不得被視為解釋、修改、放大或幫助解釋、解釋或解釋本租賃條款的含義。

16.12抵押權人的權利

本租賃將受制於現在或以後對建築物(或其任何部分)或地面出租人持有的費用利息(或其任何部分)(定義見下文第16.13節)的任何抵押，以及其所有續期、修改、合併、更換、擴建和所有替代，前提是該抵押的持有人以其所使用的標準格式與承租人簽訂從屬、不幹擾和確認協議，並按承租人的要求進行商業上合理的變更(“SNDA”)，其中可能包括確認承租人在附件2.1中所述的抵銷權。如果任何抵押權人或其各自的所有權繼承人將繼承房東或土地出租人(如適用)的權益，則本租賃仍應繼續完全有效，承租人應並在此同意委託該抵押人或繼承人，並承認該抵押人或土地出租人為其房東或土地出租人(如適用)。如果在本租賃日期之前籤立和記錄的包括房產的抵押的任何持有人應如此選擇，則本租賃以及承租人在本租賃項下的權利應優先於該持有人的權利，其效力和效力猶如本租賃已在任何該等抵押的籤立、交付和記錄之前籤立、交付和記錄，或本租賃的法定通知已被記錄。任何該等持有人的選擇應在該持有人向租客發出通知時生效，其方式與業主向租客發出通知的方式相同，或在適當的登記處或記錄員辦事處記錄該持有人在該按揭下的權利從屬於本租約的文書。

如果銀行、保險公司、養老金信託或其他機構貸款人在獲得融資時要求對本租賃進行合理修改，作為此類融資的條件，承租人不得無理地拒絕、推遲或附加其同意，前提是此類修改不會增加承租人在本合同項下的貨幣義務或對據此產生的租賃權益或承租人在本合同項下的權利產生重大不利影響。

16.13土地出租人的權利

業主和租客特此承認，該大樓受該第二次修訂和重新簽署的建設、開發和租賃協議的約束，該協議由ARE-MA地區第87號業主有限合夥企業(“土地出租人”)作為業主和業主作為租客(“現有土地租約”)簽訂，有關該協議的通知記錄在

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薩福克縣地契登記處，見63127頁，第306頁(“土地租賃通知書”)。房東、出租人和承租人應在本合同簽署之日前後簽訂一份認可協議，協議格式如附件16.13所示。如果(A)業主簽訂了新的土地租契或延長了現有土地租約的期限，或(B)業主在包括房產的財產(無論是純土地或土地和建築物)中的權益被另一方收購併同時租回給房東，則土地出租人在該土地租契中的權益的持有人應與承租人簽訂承認協議，同時(X)對現有土地租契或新的土地租契(視情況而定)進行修訂，或(Y)出售和回租，其中，土地出租人將同意在支付年度固定租金、額外租金和承租人根據本租約應支付的其他費用以及承租人履行本租約項下的義務後，承認承租人使用和佔用房產的權利，並且如果該土地出租人在該土地租約項下繼承房東的利益，承租人應同意委託土地出租人作為其房東，並履行和遵守本協議項下的所有承租人義務。儘管本租契有任何相反的規定，業主在此聲明並向承租人保證，在合約期內，本租契所預期的物業的準許用途在任何時間均屬準許，且準許用途並不違反現有土地契約的任何條款、條文或條件，或影響土地的第121A號指定(定義見現有土地契約)對準許用途的限制。

16.14致抵押權人及土地出租人的通知

任何人、商號或其他實體在接獲任何人、商號或其他實體發出的通知後，説明其持有一項按揭，而該按揭包括該處所為按揭處所的一部分，或該人是一份以業主為地契承租人的租契(該租契包括該處所為租出處所的一部分)所指的土地出租人，則租客發給業主的通知不得生效，除非與直至該通知所指明的地址(該通知可不時更改)向該持有人或土地出租人發出通知的副本，否則該通知無效，而在發出通知後的一段合理時間內(包括租客和該SNDA中的該持有人之間相互商定的一段商業上合理的時間，如果該違約的補救需要抵押權人或土地出租人這樣做，則該持有人或土地出租人獲得對該房產的管有)，該業主的違約行為應被視為業主的履行。就本第16.14節而言，“抵押”一詞包括房東的租賃權益抵押(但不包括承租人的租賃權益抵押)。如果表16.14列出了任何抵押權，則就本第16.14節而言，該抵押權應構成該抵押權持有人的通知。

16.15租金轉讓

關於房東對本租約中業主權益的任何轉讓，或根據本租約應支付的租金，無論是否有條件，該轉讓是向包括該房產的房產的按揭或地租的持有人進行的，承租人同意：

(A)除非該持有人或土地出租人取得對建築物的管有，否則該按揭持有人或土地出租人的籤立以及該按揭的持有人或土地出租人接受該契約，不得視為該持有人或土地出租人承擔業主在本條例下的任何義務；及

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(B)除前述情況外，該持有人或土地出租人只有在該持有人的按揭喪失抵押品贖回權，並接管該處所，或如屬土地出租人，則該土地出租人根據本條例取得業主地位後，方可被視為已根據本條例承擔業主的義務。在任何情況下，買方取得寫字樓面積及其所在土地的所有權，並同時將整個寫字樓面積或該土地租回給賣方，不得因法律的施行或其他原因而被視為承擔業主在本協議下的義務，但承租人應僅向該賣方和承租人及其業權繼承人尋求履行本協議規定的業主義務。在任何該等情況下，本租約應受制於該買方並從屬於該租約，但該買方-出租人須同意在支付租金及承租人根據本租約須支付的所有其他費用及承租人履行本租約下承租人的義務後，承認承租人使用及佔用物業的權利。就所有目的而言，此類出賣人-承租人及其所有權繼承人, 即為本協議所指的業主，除非及直至該買方-出租人已取得業主的地位。承租人承認，房東已通知它，房東已與其貸款人(“貸款人”)簽訂了某些協議，要求房東在本租約中包括以下條款(並要求租客在根據本租約可能允許的任何轉租中包括)：(I)根據本租約或根據任何此類轉租支付的租金不得全部或部分基於從該房產或任何轉租房產獲得的收入或利潤，但按毛收入或銷售額計算的百分比租金除外；(Ii)如果貸款人繼承了業主在本租約項下的權益，並經貸款人律師告知，根據本租約應支付的租金的全部或任何部分是或可能被視為1986年《國內税法》(經修訂)或根據其頒佈的條例所指的無關營業收入，則貸款人可選擇單方面修訂本租約下租金的計算方法，使根據本租約應支付給貸款人的租金均不構成無關營業收入，但此項修訂不得增加租客在本租約下的付款義務或其他責任，或減少業主在本租約下的責任；以及(Iii)如果出借人提出要求，承租人將有義務簽署出借人可能認為必要的任何文件，以根據前述第(Ii)款對本租約進行修訂。此外，除非事先得到貸款人的書面同意，否則租户不得提前超過三十(30)天支付年度固定租金或額外租金，未經貸款人同意的任何此類支付對貸款人沒有約束力。

16.16禁止反言證書和財務報表

認識到房東可能發現有必要向第三方(如會計師、銀行、潛在或現有抵押權人、潛在買家等)提供本協議項下當時的履約狀況，承租人將在房東不時提出要求後十(10)個工作日內，向房東或任何現有或潛在的抵押貸款持有人，或任何房地產、寫字樓面積或項目的潛在買家(各自為“利害關係方”)提供一份禁止反言證書，説明與本租賃有關的任何合理請求事項的狀況，包括但不限於：確認每一方(或在多大程度上)履行了本租賃條款下的義務。此外，承租人應按照業主的合理要求，向業主或業主指定的任何利害關係方交付承租人的財務報表，以及承租人在本租賃下義務的任何擔保人，包括但不包括

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僅限於上一年的財務報表。承租人根據本第16.16節提交的任何此類狀態聲明或財務報表可供任何利害關係方依賴。

16.17自助

如果承租人在接到業主書面通知後十(10)天內(或承租人合理要求的較長時間內，只要承租人在該十(10)天內開始糾正該不履行行為並在此後努力進行補救直至完成)，在任何時間未能支付任何款項或履行根據本租約有義務支付或履行的任何行為，房東可以(但不應被要求這樣做)支付或導致支付該款項或履行該等行為，並且不對因此而給承租人的股票或業務造成的任何損失或損害負責。儘管有上述規定，在緊急情況下，房東可以在不事先通知租户的情況下行使前一句中規定的權利。房東根據第16.17條採取的任何行動或支付的任何款項，不得被視為免除或免除承租人在本租約中所承擔的任何義務。房東可按合理需要的方式和範圍行使本條款第16.17條規定的權利，並在行使任何此類權利時支付任何費用和開支、聘請律師以及招致和支付合理的律師費。自房東支付上述支出之日起，房東支付的所有款項以及由此產生的所有合理和必要的房東費用和支出，連同其按第4.3節定義的租賃利率計算的年利率利息，應被視為額外租金，除本租約另有明確規定外，應要求向房東支付，如果不及時支付，應添加到根據本租約到期或之後到期的任何租金中，而租客承諾支付上述任何一筆或多筆帶息款項, 而業主在租客不繳交定額租金的情況下，(除業主的任何其他權利或補救外)所享有的權利及補救，與租客拖欠年度固定租金的權利及補救相同。

16.18等待

(A)租户在本租約期限屆滿後所持有的任何租金，應視作容忍租賃，並應按本租約所載條款及條件(在適用範圍內)處理，但租户須支付每日使用費及租用費，其款額相等於(X)固定租金年度的暫緩百分率(定義見下文)及(Y)按本租約條款下最後一天的應付利率或(Y)物業公平市值計算的額外租金兩者中較大者。此外，如果這種滯留持續超過三十(30)天，承租人應使房東、其代理人和員工免受傷害，並將免除、捍衞和賠償房東、其代理人和僱員在本租約期滿或提前終止後因承租人在房屋內滯留而可能遭受的任何和所有損害。上述任何條款或本租約的任何其他條款或規定均不得視為允許承租人在租期屆滿或提前終止後保留對物業的佔有權或在物業內留存。所有在本租約期滿或終止後仍留在辦公區或房產內的財產應最終視為被放棄，並可由業主保留為其財產，或以業主認為合適的方式出售或以其他方式處置。如果出售其任何部分，則房東可收取出售所得款項，並根據其選擇將其用於抵銷出售費用，

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搬家和儲存的費用，租户根據本合同應向房東支付的任何租金或其他費用，以及房東根據本租約在法律和衡平法上有權獲得的任何損害賠償。“暫緩百分比”應為(I)頭三十(30)天的150%，(Ii)第二個三十(30)天的175%，以及(Iii)第一個六十(60)天之後的任何暫留期的200%。

(B)在本第16.18(B)節的規定下，承租人或任何承租方未能履行上文第16.4條規定的所有義務，應被視為本租賃期限屆滿後承租人的留任。儘管有上述規定，如果(I)承租人完成了業主批准的退房計劃，並向業主提交了工業衞生師證書，但在租期結束後發現存在任何承租方引入建築物或土地的有害物質，以及(Ii)在租期屆滿或更早終止時，根據本租約的條款和條件，以其他方式退還了房產，則

(I)第16.18(A)節的規定不適用於本租約期滿或更早終止後業主完成房屋退役並獲得工業衞生師認證所需的一段時間，但(Y)承租人應負責業主根據上文第16.4節完全退役房屋和物業所產生的費用和支出。

16.19業主的記項

業主及其正式授權的代表有權在合理的事先通知下(緊急情況或正常清潔和維護作業除外)，在任何合理時間(緊急情況除外)進入房屋，以便檢查房屋狀況並進行必要的維修和改動，如果租客沒有按照本條例的要求這樣做的話(但業主沒有義務進行任何此類檢查、維修和改動，除非第4.1、8.1、8.2節和附表2.1另有規定)；但(除緊急情況外)業主在進入任何實驗室部分前應事先通知租户，業主應遵守所有合理的安全要求和進入實驗室部分的指導方針，租户有權陪同業主進入實驗室部分，並有權在本租約期滿前十二(12)個月內向潛在租户展示物業，並在租賃期限內的任何合理時間向潛在買家和抵押權人展示物業。

16.20對應方

本租約可簽署多份副本，每份副本應視為正本，且這些副本僅構成一份相同的文書。

16.21整個協議

本租賃構成本租賃雙方、業主管理代理人及其各自關聯公司之間關於本租賃標的物及其各自關聯方之間的完整協議，並取代他們之間關於該標的物的所有先前交易，並且有

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本租約中未明確規定的任何口頭或附帶諒解、協議、陳述或保證。本租約的任何後續變更、修訂、變更或增加對房東或租客均無約束力，除非以書面形式記錄下來並由一方或多方當事人簽署。

16.22法律責任的限制

(A)業主責任。承租人不得主張或尋求執行任何違反本租約的索賠，業主在建築與土地中的權益及其任何出售、保險或報廢收益除外，承租人不得主張或尋求強制執行任何違反本租約的索賠(但承租人獲得保險和報廢收益的權利應從屬於房東將這些收益用於修復建築物和項目的權利)，並且承租人同意僅為滿足業主在本租約項下的任何責任而考慮此類權益，明確同意房東或業主權益的任何繼承人，任何信託的受益人，任何不時持有業主權益的人士為受託人，任何該等受託人，任何成員、經理、合夥人、董事或股東或業主的管理代理人，均不承擔任何該等責任。本款不限制租客以其他方式獲得針對業主或業主權益繼承人的禁制令濟助的任何權利，或採取任何其他行動而不涉及業主、業主權益的任何繼承人、或任何信託受益人(任何不時持有業主權益的人為受託人)、或業主的任何經理、成員、合夥人、董事、業主的股東或業主的管理代理人的個人法律責任的權利，如上所述，從業主在上述建築物或土地中的權益以外的業主資產中賠償金錢損害, 但在任何情況下，由於房東的任何違約或房東違反其契諾或本租約下的任何保證或承諾，承租人無權終止或取消本租約(本文明確規定的除外)或扣繳租金或抵銷任何針對租金的索賠或損害賠償，除非房東在通知房東後繼續錯誤地驅逐租客(推定的或實際的)，並給予房東合理的機會予以補救。在任何情況下，房東都不會對任何間接或後果性的損害或利潤損失等承擔任何責任。如果房東被認定錯誤地拒絕了本租約項下的任何同意或批准，承租人對此的唯一追索權和補救措施應是明確執行房東給予同意或批准的義務，在任何情況下，房東不對未能給予同意或批准的任何性質的損害負責，也不以其他方式影響租户在本租約項下的義務或作為本租約的任何終止。

(B)租客的法律責任。除針對承租人的資產和財產、現金保證金和/或信用證外，房東不得主張或尋求強制執行針對承租人或任何承租人違反本租約或其他方面的任何索賠，並且房東同意僅關注該等資產和財產以及現金保證金和/或信用證，以滿足承租人或任何承租人在本租賃項下的任何責任。本第16.22條不應限制房東以其他方式獲得針對租客的禁令救濟的任何權利。房東和租客明確約定，在任何情況下，租户的任何高管、董事、受託人、員工或代表或任何其他租户當事人均不對本租賃項下的任何義務承擔任何個人責任。

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16.23無合夥關係

本合同雙方為房東與租客的關係，不成立合夥、合資或參股關係。

16.24保證金

承租人應(在承租人的選擇下)向房東交付：(I)第1.2節規定的保證金金額(“現金保證金”)，由房東根據下文第16.24(A)節的規定持有；或(Ii)滿足第16.24節要求的不可撤銷、無條件和可轉讓的信用證(“信用證”)。房東應持有現金保證金或信用證(視具體情況而定)，以保證承租人在整個租賃期(包括延長的租期，如果適用)按照第16.24節的規定履行承租人的所有義務，但可根據第16.24節的規定進行扣減。

(A)現金保證金。如果承租人選擇向房東交付現金保證金：(I)承租人在簽約並向房東交付本租約時，應向房東支付保證金金額的50%(50%)，以及(Ii)承租人應在房東向租户發出房東預計交付日期通知後三十(30)天或之前，向房東支付保證金金額的剩餘50%(50%)。房東應在本租賃期間(包括其任何延期)持有現金保證金，作為承租人履行承租人應履行的所有義務的擔保。房東有權在不損害房東因此而獲得的任何其他補救措施的情況下，不時將押金或其任何部分用於房東因租客在所有適用的通知和補救期限屆滿後仍未補救的任何過失而造成的損害賠償。如果房東如此申請全部或部分押金，租户應在房東通知後七(7)天內向房東交付現金，其金額足以將押金恢復到第1.2節所述的全部金額(根據第16.24節，押金可能已減少)。承租人當時沒有違約，並已履行了本租約下的所有義務，包括支付了所有固定年租金，業主應在下列最遲發生下列情況時或之前，將押金或迄今未根據本第16.24節的條款適用的押金退還給租客：(I)租期結束；(Ii)承租人將房產交付給業主，而不受根據租客提出索賠的所有各方的影響，並遵守租約第16.4條的規定, 及(Iii)履行租約第16.4節下所有承租人的義務。房東持有押金期間，房東沒有義務支付利息，並有權將其與房東的其他資金混合在一起。如果房東根據本租約轉讓房東的權益，房東應根據第16.24條的規定將押金或其先前未使用的任何部分移交給房東承租人，以便妥善使用押金，並按照本協議的規定返還押金，房東不再對此承擔任何責任。

按揭的持有人或物業土地租約的業主，包括該房屋在內，均無須向承租人負責退還或申請任何該等物業。

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保證金，不論它是否繼承了本合同規定的房東地位，除非該保證金已由該持有人或土地出租人收到。

(B)信用證。如果承租人選擇向房東交付信用證：(I)承租人在簽署本租約並向房東交付本租約時，應向房東交付一份符合本條款第16.24條要求的信用證，金額為保證金金額的50%(50%)，以及(Ii)承租人應在房東向租户發出房東的預計交付日期通知後三十(30)天或之前，按照附件2.1第1D(1)節的規定，向滿足第16.24條規定的額外信用證交付保證金金額的50%(50%)，或以房東合理接受的形式修改初始信用證，將初始信用證的金額增加到全部保證金金額(在任何一種情況下，均為“信用證餘額”)。承租人向房東提供的任何信用證應(I)由房東合理批准的銀行開具並向其開具，且至少具有標準普爾專業評級服務A的長期發行人信用評級或穆迪專業評級服務的類似評級，(Ii)基本上採用本合同附件附件16.24所示的形式，(Iii)僅允許在信用證項下開具一份或多份由房東或房東的管理代理人出具的證明，證明根據本租賃條款，房東有權使用該信用證。(Iv)允許隨時免費轉讓給房東；。(V)允許在波士頓出示。, 馬薩諸塞州和(Vi)規定，任何向房東發出的通知應發送到本租約中為房東提供的通知地址。如果該信用證的發行人的信用評級低於上文(I)所述的標準，或者如果該發行人的財務狀況發生了任何其他重大的不利變化，或者如果為發行人指定了任何受託人、接管人或清算人，房東有權要求該租户提供一份完全符合本節要求的替代信用證，如果房客在房東提出書面要求後三十(30)天內未能提供該信用證，房東有權立即動用該信用證。任何此類信用證的有效期應為兩(2)年(或如果信用證的發行人定期和習慣上只簽發最長一(1)年的信用證，則期限為一(1)年)，並且在任何一種情況下，都應規定自動續簽至本租約預定期滿後六十(60)天(視租約可能延長而定)。任何未能或拒絕兑現信用證的行為都應由承租人獨自承擔風險，並不解除承租人在信用證保證金方面的義務。在發生任何違約事件時，房東有權在不損害房東因此而採取的任何其他補救措施的情況下，隨時動用作為信用證持有的全部或任何部分保證金，並將該信用證或作為保證金持有的任何現金的收益或其任何部分用於房東根據本租賃條款因房客違約事件而產生的損害賠償。如果房東如此申請全部或部分押金, 承租人應在接到房東通知後七(7)天內向房東交存現金，其金額足以將押金恢復至第16.24條所述的全部金額。房東持有任何現金押金時，房東沒有義務支付利息，並有權將其與房東的其他資金混合在一起。按揭持有人或物業土地租契(包括處所)的業主，均無須就任何該等按金的退還或運用向租客負責，不論該按金是否繼承本條例所訂的業主地位，除非該按金已由該持有人或該土地業主收取。

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(C)信用證的轉讓。如果房東轉讓其在房產中的權益，承租人應在房東通知後，免費向房東提交修改信用證或替換信用證，並註明房東的繼承人為該信用證的受益人。如果承租人未能在房東書面通知後十(10)個工作日內交付修改或更換，房東有權根據第26.14條的規定提取信用證的全部金額並扣留其收益。

(D)信用證現金收益。房東應持有現金保證金、信用證、提取現金保證金和/或信用證(視具體情況而定)後的餘額作為承租人履行其所有租賃義務的擔保。發生違約事件後，房東可在不影響任何其他房東補救措施的情況下，將保證金或其任何部分用於房東的損害賠償。房東沒有義務支付保證金的利息，並可以將保證金與房東的資金混合使用。如果業主轉讓其在本租約下的權益，保證金或任何以前未申請的部分可移交給承租人，在這種情況下，承租人應僅向承租人尋求適當的保證金申請和退還保證金。

(E)退還保證金或信用證。如果承租人遵守所有這些條款、契諾和條件，並迅速支付承租人根據本合同應向房東支付的所有款項，保證金(減去房東可能用來補救任何違約或適用於房東遭受的任何實際損害的任何部分)應在以下最後發生的情況發生後四十五(45)天內返還給承租人：(I)期限結束，(Ii)承租人向房東交付房產，且沒有任何根據承租人提出索賠的各方的責任，並遵守租賃第16.4條的規定，以及(Iii)履行第16.4條規定的所有承租人義務。

(F)減少現金保證金和/或信用證。

(I)在以下定義的適用的有效扣減日期的條件(“扣減條件”)下：(X)承租人當時完全履行其在租賃項下的義務，以及(Y)在緊接該有效扣減日期之前的十二(12)個月期間內未發生違約事件，如下所述(“之前的違約條件”)，則現金保證金/信用證的金額可根據以下列出的時間表扣減：

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某些信息以[***]本文件中的信息已從本文件中省略，因為它既不是實質性的，也是註冊人視為私人或機密的類型。

(Ii)減少保證金的方式如下：(A)對於現金保證金，承租人應向業主發出書面通知(“減持通知”)，並在滿足減收條件的情況下，房東應在收到減押金通知後十(10)個工作日內，將房東當時持有的現金保證金的一部分退還給租客，以便房東如上所述持有減少的金額；(B)對於信用證形式的保證金，承租人應向房東發出減額通知，如果減額條件已得到滿足，房東應在收到減額通知後五(5)個工作日內通知租客，房客應向房東提交：(I)符合第16.24條要求的適用減額金額的替代信用證(“替代信用證”)，或(Ii)以房東合理接受的形式和實質修改現有信用證，將現有信用證的金額減少至適用減額金額。如果承租人如上所述向房東交付了滿足上述要求的替代信用證，則房東應在房東收到該替代信用證後五(5)個工作日內將房東當時持有的現有信用證換成該替代信用證。如果房東基於未滿足任何減值條件而拒絕降低保證金，但租户隨後滿足減值條件，則承租人可根據第16.24節的規定向房東提交新的減押金通知。在這種情況下, 之前的違約條件應根據緊接延遲生效削減日期之前的十二(12)個月期間確定。

在任何情況下，業主持有的現金保證金或信用證的金額不得低於[***].

16.25管理法

本租約應完全受本租約的條款和馬薩諸塞州聯邦法律的管轄，因為這些法律可能會不時存在。

16.26放棄由陪審團進行審訊

為促使房東簽訂本租約，租客特此放棄在房東或租客就任何與本租約、房東與租客的關係、租客的使用或佔用和/或任何傷害或損害索賠(包括但不限於任何簡易程序驅逐行動)而提出的任何訴訟、訴訟或反索賠中接受陪審團審判的權利。

16.27標牌

房東應在房屋的所有內部非電子目錄上以標準圖形為建築物清單上的租户提供建築物標準標牌。租客姓名的初始名單應由房東承擔費用。對此類目錄的任何更改或添加都應由承租人承擔費用。承租人可以安裝標識承租人的標誌，該標誌可以

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包括承租人的公司標誌和顏色，在房屋的入口門上和/或在房屋內，這些標誌應得到房東的批准。

16.28業主的未來重建/改變

承租人承認，業主打算對該項目進行重建，除其他變化外，可能包括用地下停車設施取代現有的車庫，以及用新建築取代該項目的一些現有零售和/或公共區域(“重建”)。儘管租約中有任何相反的規定，房東和租客同意如下：

(A)與重建有關的事宜：

(1)業主須在重建工程展開前給予租客合理的預先通知。

(2)業主在進行任何重建工程時，須作出商業上合理的努力，以儘量減少對租客使用和享用處所的不良影響或幹擾。

(3)業主須向租客提供合理的事先通知，告知租客任何與計劃在處所附近進行的重建有關的工程，或任何會影響行人出入處所或車輛進出停車場設施的工程。

(4)在重建期間，租客須時刻有合理途徑從公眾街道通往該處所，以及在工程項目內的泊車設施之間通往該處所。

(5)在重建期間，業主須在工程項目內或在合理地接近工程項目的場外設施內，提供不少於租客所分配的停車位。

(6)就工程項目設施、喉管、管道、導管、電線及/或附屬固定附着物的安裝、更換或搬遷而言，業主不得不合理地幹擾租客對處所的使用，而處所內或附近的任何該等裝置、更換或搬遷，須在切實可行範圍內儘量設於處所的天花板表面之上、地面之下或周圍牆壁之內。

(7)在整個重建過程中，業主須為租客提供一名全天候服務的建築代表。

(B)承租人承認，項目及其混合用途可隨時更改、擴大、減少或以其他方式改變設施，業主保留修改項目、改變其用途以及將項目區域指定為公共區域或公共設施，或指定為一個或多個居住者或一個或多個用途的區域/設施的權利，所有這些都具體如下所述。

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(C)業主為其利益保留物業以外所有方面的所有權和使用權，包括但不限於項目內的所有構築物和改善設施、廣場和公共區域和設施。在不限制上述規定的情況下，業主有權自行決定更改和重新安排公共區域和設施，增加、更改、搬遷和取消該等區域和設施，在其上建立新的建築物和構築物，允許使用或出租全部或部分用於展覽和展示，出售、租賃或將全部或部分用於公共用途，並在必要的政府批准的情況下配置項目附近的公共和私人道路，重新配置不應被視為徵用，但受租賃條款XIV的規定限制。承租人根據本租約享有的使用項目公共區域和設施的權利，以及在適用的情況下使用房屋以外的其他區域的權利，應受制於房東有權按照本租約的規定進行更改或更改。儘管本合同有任何相反的規定，業主根據本第16.28(C)條的規定更改和重新安排項目公共區域和設施的權利受下列條件限制：

(1)除第2.2節明確規定外，業主無權減少或取消業主根據第2.2節規定提供的淋浴或自行車儲存區或屋頂平臺，也無權取消本協議所述供承租人使用的貨運電梯或裝貨碼頭，但業主有權將供承租人使用的淋浴、自行車儲存區、貨運電梯或裝貨碼頭重新安置在建築物內；

(二)除第十條明文規定外，房東無權減少或暫停承租人的停車權；

(3)該等更改或重新安排不得對業主根據本租約須提供的任何公用設施服務造成重大不利影響，亦不得對本租約規定業主須提供的任何其他服務造成重大不利影響；及

(4)該等更改不得對租客進入和使用處所作準許用途造成重大不利幹擾。

(D)業主保留不時增加、更改或取消向項目住客提供的任何服務的權利；但業主不得更改或取消根據租約規定由業主向租客提供的任何此類服務。

(E)業主對租客因行使業主權利而造成的不便或煩擾或生意損失，概不承擔賠償或減租的責任。如果房東在行使本租約項下的權利時，由於房東無法控制的任何原因而被阻止或延誤進行任何維修、改動或改善，或提供任何服務或履行房東應履行的任何其他契約或義務，則房東不對租客承擔任何責任，租客也無權因此而獲得任何租金減免或減租，但根據第7.11節的規定，租客的權利受限制。承租人無權因房東行使本合同項下的權利而終止租賃合同，也不得因此而產生同樣的後果

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對以承租人為受益人的索賠，即該不履行構成實際或推定的、全部或部分驅逐出該處所。在不限制上述規定的情況下，承租人在任何情況下均不得尋求強制令或任何類似的救濟，以停止、推遲或修改重建項目。

16.29天台設備

在本第16.29節條款的約束下，承租人有權在辦公區屋頂安裝、操作、維護、維修和更換辦公區域內運行所需的衞星天線或天線、空調設備，以及使用可用的辦公區豎井、管道和立管連接到該等設備(統稱為“屋頂設備”)。承租人不應支付與此相關的額外費用或費用。在業主批准天台設備的大小、位置、重量和安裝方式之前，承租人不得安裝任何天台設備，該批准不得無理扣留、附加條件或拖延。承租人根據本條款第16.29條享有的權利應受制於本租賃的所有條款和條件，以及下列附加條件：

(1)租客須獨自及完全負責安裝、操作、保養、修理、更換及移走天台設備的所有費用、開支及收費，而除因業主疏忽或故意行為不當所引致的範圍外，業主對此並無法律責任或義務。承租人應與業主合理批准的承包商簽訂安裝、運營、維護、維修、更換和拆除屋頂設備的服務合同，該合同應經業主合理批准。

(2)如根據業主的合理判斷，任何天台設備的操作將導致任何電氣、電磁、無線電頻率或其他物質幹擾，則應業主的要求，租客應提前二十四(24)小時通知租客關閉租客的設備，如果通知給迪米特里斯·帕普特薩基斯博士(dPapoutsakis@tangox.com)或由租客不時以書面設計的其他人，通知可以是電子的；然而，如果出現緊急情況，而業主善意地酌情決定應歸因於屋頂設備，則業主應立即口頭通知租户，租户應立即採取行動補救緊急情況。如果租户不能補救上述緊急情況，房東可以採取行動關閉租户的設備。承租人同意停止屋頂設備的操作(除按業主批准的時間表進行的間歇性測試外)，直到幹擾得到糾正，達到業主合理滿意為止。如果這種幹擾是由電信設備造成的，並且在三十(30)天內沒有得到業主合理滿意的糾正，房東可以要求租户立即將造成這種幹擾的特定電信設備從屋頂上移走。

(3)承租人須以良好及熟練的方式安裝、操作及保養天台設備，費用及費用由承租人自行承擔，風險則由承租人自行承擔。

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遵守聯邦政府現行或以後頒佈的所有電氣、通信和安全法規、條例、標準、條例和要求，包括但不限於聯邦通信委員會(“FCC”)、聯邦航空管理局(“FAA”)或聯邦通信委員會或聯邦航空局對無線電或電信具有管轄權的任何後續機構，以及辦公區所在的州、市和縣。承租人應合理地與房東和其他運營商進行一般合作，以允許辦公區的屋頂符合並保持符合FCC和OSHA關於無線電頻率發射水平和最大允許曝光量的所有規則和規定。除因業主疏忽或故意行為不當所致外，業主或其代理人均不對租客因辦公區域公用設施的任何作為、不作為或要求，或任何其他租客、受邀者或持牌人或其各自的代理人、僱員或承建商的作為或不作為，或因業主無法合理控制的任何其他原因而導致天台設備或天台區域的電力供應中斷或短缺，而對租客負有法律責任，而租客亦無權因該等電力供應的中斷或短缺而獲得租金減免。業主及其代理人對任何租户代表、維修、保養和工程人員在辦公區或屋頂區域內或之上的行為或安全不承擔任何責任或責任。

(4)承租人應負責將天台設備連接到辦公區的公用事業系統，並負責與天台設備相關的所有電力消耗的成本和開支。

(5)未經業主事先書面同意，租客不得對寫字樓樓頂進行任何更改、更改或其他改善，業主可酌情不予同意；但就安裝、操作、保養、修理或更換天台設備而言，業主同意不得無理拒絕、附加條件或延遲。

(6)除非租客已給予業主合理的事先通知，併除非租客代表由業主代表陪同，否則租客無權進入寫字樓樓頂。房東將在收到租客的要求後，在正常營業時間內(I)在合理的提前通知後和(Ii)在緊急情況下儘快(考慮到情況)為租户安排一名代表。

(7)在本租賃期滿或提前終止時，承租人應拆除辦公區屋頂上的屋頂設備，承租人應負責修復因安裝或拆除屋頂設備或行使第16.29條規定的承租人權利而對辦公區屋頂造成的任何損壞的費用。

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某些信息以[***]本文件中的信息已從本文件中省略，因為它既不是實質性的，也是註冊人視為私人或機密的類型。

(8)承租人無權將其在本第16.29條下的權利轉讓給全部或基本上全部房產的許可受讓人或分租人。

(9)在法律允許的最大範圍內，天台設備和所有其他相關裝置的風險完全由租户承擔，除非是業主或其代理人、僱員或承包商的疏忽作為或故意不當行為造成的，否則一旦天台設備或任何相關裝置因任何原因損壞，業主對租客不承擔任何責任。

(10)承租人應遵守與根據本第16.29節行使其權利有關的所有法律要求和保險要求。

房東有權在原租期內不超過兩(2)次，在每次延期期間(如有)，在向租户發出三十(30)天通知後，要求租户將屋頂設備遷移到辦公區屋頂上同樣適合租户使用的另一區域。在這種情況下，承租人應在房東發出通知後第三十(30)天或之前搬遷屋頂設備，房東應補償承租人與搬遷及任何由此引起的公用事業線路搬遷有關的所有合理費用和開支。

除本租約中規定的賠償條款(該賠償條款適用於承租人使用屋頂設備)外，除非因業主或其代理人、僱員或承包商的疏忽或故意不當行為所致，否則承租人應在法律允許的最大範圍內，就任何人、商號、公司或業主遭受的任何和所有索賠、損失、要求、行動或訴訟原因，賠償、辯護並使業主不受損害。因承租人使用屋頂設備和授予承租人的權利以及履行第16.29條下承租人的義務而產生或產生的情況。

16.30不可抗力

除承租人在本租約項下可通過支付款項(例如，支付租金和維持保險)履行的義務外，只要本合同規定任何一方應在一段時間內採取行動，該方對因罷工、騷亂、天災、勞動力或材料短缺、戰爭、恐怖主義行為、政府法律、法規或限制或任何其他超出該方控制範圍的原因(統稱為“不可抗力”)造成的任何延誤不承擔任何責任或責任，也不應將其排除在計算範圍之外。在任何情況下，任何一方的財務能力都不能被視為不可抗力。

16.31業主的房地產投資信託基金要求

租客和房東打算將租客應支付給房東的所有款項定為“不動產租金”，否則將不構成“非相關企業應税收入”或“不允許的租户服務收入”，所有這些都符合第512(B)(3)條的含義。

91

某些信息以[***]本文件中的信息已從本文件中省略，因為它既不是實質性的，也是註冊人視為私人或機密的類型。

以及經修訂的1986年《國税法》(以下簡稱《守則》)和據此頒佈的《美國財政部條例》(簡稱《條例》)的第856(D)款。如果房東確定根據本租約應支付的任何金額可能不符合“不動產租金”的條件，或將構成守則第512(B)(3)或856(D)節和其下頒佈的條例第512(B)(3)或856(D)節所指的不相關的企業應税收入或不允許的承租人服務收入的任何風險，承租人同意：(A)與房東合作，進行房東認為必要的修訂或修訂，以使根據本租賃應支付的所有金額符合“不動產租金”；以及(B)允許(並應請求，書面確認)轉讓本租賃項下提供某些服務的義務，並應要求與提供該等服務的各方訂立直接協議(包括但不限於業主的應税房地產投資信託基金子公司)。儘管有上述規定，承租人不應根據前一句話採取任何行動(包括書面確認服務的分配)，如果該行動將導致(A)承租人在本租賃項下承擔超過最低限度的額外責任或(B)在本租賃項下向承租人提供的項目運營或服務的質量或水平發生超過最低限度的負面變化。為免生疑問，(I)如承租人沒有以書面確認上述(B)款所述的轉讓(經同意，只要符合(A)及(B)款的準則，承租人不得不合理地拒絕、附加條件或延遲該項確認), 則房東不應免除本租約規定的與如此分配的服務有關的責任；以及(Ii)本節的任何規定均不限制或以其他方式影響房東將其在本租約中的全部權益轉讓給任何一方的能力，作為房東在本項目中所有權權益轉讓的一部分。

92

某些信息以[***]本文件中的信息已從本文件中省略，因為它既不是實質性的，也是註冊人視為私人或機密的類型。

在上文第1.2節規定的日期，由本合同正式授權的人員或官員以兩份或兩份以上副本的形式簽署。

房東：

Are-MA Region No 87 Tenant，LLC，
特拉華州一家有限責任公司

發信人：Are-MA Region No 87，LLC，
特拉華州一家有限責任公司，
管理成員

由：ARE-MA區域編號87 MM，LLC，
特拉華州一家有限責任公司，
管理成員

亞歷山大房地產股票公司，L.P.，
特拉華州的有限合夥企業，
管理成員

作者：Are-QRS Corp.，
一家馬裏蘭州的公司
普通合夥人

作者：/s/艾莉森·格羅霍拉
ITS：高級副總裁-房地產法律事務

租户：

探戈治療公司
特拉華州的一家公司

作者：/s/Barbara Weber

芭芭拉·韋伯
首席執行官

[x]茲證明以上簽名、姓名和頭銜均為本人簽名、姓名和頭銜

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某些信息以[***]本文件中的信息已從本文件中省略，因為它既不是實質性的，也是註冊人視為私人或機密的類型。

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