附件99.1

致我們的股東：

購物中心部門和城市邊緣在2021年經歷了強勁的復甦。零售商實現了創紀錄的銷售和收益增長，因為各種類別的消費者支出都有所增強。這一反彈帶來了創紀錄的租賃量，資本流動增加推動的資產定價改善，以及最值得注意的是，UE 2021年的總股東回報率達到56%，比道瓊斯美國房地產地帶中心指數高出600個基點。

值得注意的是，我們市場對實體零售空間的需求達到了幾十年來的最高水平，我們的團隊正在以高水平執行，以利用這一增長的需求。事實上，UE將從我們已經簽署但尚未開始支付租金的租約中受益2200萬美元的總租金，約佔當前NOI的10%。

強勁的財務表現

我們對2021年的業績感到滿意。調整後的FFO增長24%，至每股1.09美元，包括重新開發中的物業在內的同一物業NOI增長14%，同一物業租賃入住率增長250個基點，至94.1%。

我們認識到，鑑於全球經濟的關聯性，俄羅斯入侵烏克蘭增加了宏觀經濟的不確定性。我們對無辜生命的損失和正在發生的苦難深感悲痛。我們注意到利率上升、供應鏈中斷和通脹居高不下的風險。儘管存在這些非常現實的挑戰，但我們對我們的未來持樂觀態度。我們的樂觀是基於我們對我們的戰略、我們的員工以及我們的資產負債表和房地產的實力的信念。

雖然我們認識到消費者可能面臨通脹環境的逆風，但我們也相信，消費者進入這個週期的經濟基礎更好。在大流行期間，政府的刺激措施、投資賬户的增長以及購買行為的改善，導致消費者儲蓄大幅增加。根據Evercore ISI的數據，面向美國消費者的銀行現金從2019年第四季度的1萬億美元增加到2021年第四季度的近4萬億美元。這種購買力應該會使健康的支出在未來幾年繼續下去。

與此同時，事實證明，實體店在為消費者提供服務方面至關重要，這些消費者已經證明，除了價格和選擇之外，購物者真正重視的是便利。消費者希望能夠在商店購物，也可以在網上訂購送貨上門或商店提貨。我們已經看到，當零售商按照客户的條件與客户見面時，他們就會獲勝。零售商繼續告訴我們，接近客户是至關重要的，我們的酒店提供了平均5英里內的人口密度近60萬人，遠遠高於我們的購物中心同行，為我們的未來做好了準備。

蓄勢待發-我們的戰略計劃

我們的戰略計劃專注於改善我們核心的一環郊區市場的零售房地產，主要是整個華盛頓特區到波士頓的走廊。我們正在通過增加高質量的雜貨店和以便利為導向的零售商(包括國家折扣店、醫療保健提供者和新的餐廳概念)來增強我們的購物中心，所有這些都使周圍社區受益。

我們的計劃旨在到2025年，FFO按調整後的年增長率為6-7%，每股淨資產價值增加約6美元。這一增長的最大貢獻者包括提供錨點重新定位項目，

將入住率提高到96%以上，將非創收土地貨幣化，並從債務再融資中提取5000萬美元的價值。

錨定重新定位項目

我們有近2.2億美元的在建重建項目，主要包括錨點重新定位項目，例如在卑爾根鎮中心增加Kohl‘s，以及在卑爾根鎮中心為Hackensack Meridian Health、在Huntington Commons的ShopRite和Marshalls以及在Broomall Commons的Amazon Fresh新建一座醫療辦公樓。我們還有1億美元的項目預計將在明年啟動。這些措施包括將空置的Kmart包廂與Bruckner Commons的領先零售商和Montehiedra的奧特萊斯重新租用，在Hudson Mall增加三家全國性零售商，以及完成櫻桃山和Burnside Commons廣場的重新租用項目。這些項目的預期成本總計3.2億美元，應該會產生10%的非槓桿收益率，以5.5%的上限税率創造2.6億美元的淨值。

入住率增長至96%以上

我們的租賃管道目前約有130萬平方英尺正在積極談判，這是我們自2015年剝離以來擁有的最大管道。管道的規模是值得注意的，但構成這一需求的租户的質量更是如此。我們看到，領先的雜貨店、全國折扣店、健康和美容品牌、餐廳和食品服務租户以及各種小商店租户都表現出了濃厚的興趣，他們希望從新的主要租户帶來的客流量增長中獲利。將入住率提高到96%，以5.5%的資本化率計算，應可提供約1.5億美元的價值創造(扣除成本)。我們的團隊將努力將入住率提高到2016-2018年間我們運營的98%的平均水平。

將非創收土地貨幣化

我們投資組合的一個獨特方面是，我們在紐約大都會地區一些最受歡迎的市場擁有的非創收土地的內在價值。我們已經確定了土地最高和最好的用途可能是住宅、工業或醫療辦公室的機會。最大的機會包括日出購物中心77英畝的土地被劃為工業用途，以及毗鄰卑爾根市中心的8英畝土地，可能可容納450-500個多户住宅單元。總體而言，在日出購物中心取得任何收益之前，我們至少有1.6億美元的價值可以通過將這些地塊貨幣化來實現。日出購物中心目前產生了約500萬美元的淨運營虧損。

拉斯加泰利納抵押貸款債務再融資

2020年12月，我們對波多黎各拉斯加泰羅納斯購物中心的抵押貸款進行了債務重組。重組為我們提供了從2023年8月開始的貼現回報選項。雖然我們目前在資產負債表上的債務為1.24億美元(基於原始本金)，但我們預計將行使7250萬美元的貼現支付選擇權，從而創造5000萬美元的價值。

額外的上行空間

我們繼續尋找反映審慎資本配置決策的機會主義和增值收購。例如，2021年12月，我們以1.93億美元收購了伍德莫爾鎮中心(Woodmore Towne Centre)，這是一家位於馬裏蘭州格倫納登(Glenarden)的71.2萬名舊金山好市多和韋格曼斯錨定的中心。這處房產位於華盛頓特區郊外首都環城公路附近的黃金地段，考慮到我們為該資產設定的3.4%的10年期無追索權抵押貸款債務，該房產的初始槓桿收益率接近11%。這處房產包括22英畝未開發的土地，我們目前正在評估這些土地的零售、辦公和醫療用途。

除了外部機會外，我們還將通過合同租金和租金百分比的增加、運營費用回收率的提高以及以更高的租金水平續約租户來實現進一步的收入增長。

私下市場對購物中心的交易顯示出來自投資者的巨大需求，特別是那些由雜貨商支撐的投資者。這一需求導致最近的資本化率為4-5%，遠低於大多數分析師根據我們目前的股價計算的6.7%的隱含資本化率。雖然我們過去一年的股票表現強勁，但這些私募市場交易突顯了UE股票的令人信服的價值。我們的隱含資本化率下降100個基點，相當於我們的股票價格每股上漲5美元。

ESG更新

在2021年期間，我們更加關注環境、社會和治理問題，併發布了我們的第一份全球房地產可持續發展基準(GRESB)申報文件和首份ESG報告。我們已經動員了一個團隊在整個公司工作，以確保我們的所有員工都參與到我們的企業ESG目標中來。我們完全接受我們的義務，成為財務和人力資本的良好企業管理者，並期待在我們的下一份ESG報告中分享我們過去一年取得的重大進展。

我們的員工在支持我們服務的社區和幫助有需要的人方面一直髮揮着積極的作用。在過去的一年裏，我們也不例外，因為我們在我們的購物中心所在的社區中為多個組織做出了貢獻，包括布朗克斯區的救濟通道計劃，在那裏我們捐贈的倉庫空間和資金支持了向社區分發200多萬份食物；卑爾根市的志願者“全部結束”假期計劃，我們“收養”了多個家庭，為他們提供購物的手段；以及波多黎各卡瓜斯市的Hogar Cuna San Cristóbal的孩子們，這是一個為等待收養的兒童提供過渡安全家園的項目，我們的員工為他們提供了大量的志願者時間，我們為他們發起了一項捐贈活動。我們很自豪地見證了Urban Edge團隊中藴含的關懷和奉獻精神。

我們擴大了數據收集範圍，更好地衡量水、浪費和能源使用情況，着眼於提高效率和減少浪費。我們的ESG團隊正在與我們的人力資源部合作，在我們的公司和我們運營的社區中提高我們對多樣性、公平和包容性的意識。已經實施了強制性培訓，並結合讀書會和社交聚會等志願計劃，以確保Dei倡議得到應有的關注。

光明的未來

我們在過去的一年中取得了強勁的業績，並對我們執行戰略計劃的能力持樂觀態度，這歸功於Urban Edge團隊的決心和應變能力。我非常感謝我們的員工，儘管新冠肺炎及其所有變體帶來了持續的挑戰，但他們仍然為UE所有利益相關者的利益而工作。

此外，我們的經驗豐富和敬業的董事會繼續為我們提供良好的服務。我們的治理過程繼續關注董事會的更新和多樣性，2021年期間，蘇珊·吉文斯和諾曼·詹金斯加入了我們的董事會。兩人都是才華橫溢的高管，擁有深厚的房地產和公開市場經驗，他們發展了許多成功的公司。我們要感謝艾米·萊恩和邁克爾·古爾德，他們將在即將到來的年度股東大會上從我們的董事會退休。我們深切感謝他們自2015年從沃納多分拆以來在我們董事會的服務，並珍視他們的許多貢獻。

最後，感謝您成為Urban Edge的投資者。我們最輝煌的歲月就在前面，我們很高興能與大家分享。

真誠地

傑弗裏·S·奧爾森

董事長兼首席執行官

March 25, 2022

非公認會計準則財務衡量標準

除了主要的GAAP陳述之外，該公司還使用某些非GAAP業績衡量標準，因為我們相信這些衡量標準提高了對公司經營業績的理解。我們不斷評估我們報告的非GAAP業績衡量標準的有用性、相關性、侷限性和計算方法，以確定如何最好地向投資公眾提供相關信息，因此該等報告衡量標準可能會發生變化。該公司的非GAAP業績衡量標準具有侷限性，因為它們不包括影響經營的所有收入和支出項目，因此，應始終將其視為補充財務結果。此外，公司對非GAAP指標的計算可能無法與其他房地產投資信託基金(“REITs”)或房地產公司報告的類似名稱的非GAAP指標進行比較，這些公司對這些指標的定義不同，因此，瞭解公司定義和計算其每個非GAAP指標的方式非常重要。公司和投資公眾通常使用以下非GAAP衡量標準來了解和評估我們的經營業績和業績：

·FFO：本公司認為運營資金(FFO)是衡量其經營業績的有用的補充指標，這是房地產行業廣泛使用的公認指標，尤其是REITs。根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)和本公司的定義，FFO是指淨收益(根據GAAP計算)，不包括與REIT主營業務相關的可折舊房地產和土地銷售的收益(或虧損)、與REIT主營業務相關的可折舊房地產或土地的減值以及租賃物業折舊和攤銷費用。該公司認為，財務分析師、投資者和股東更好地利用FFO產生的可比期間經營業績，這主要是因為它排除了房地產資產價值可預測地減少的假設。FFO不代表符合公認會計原則的經營活動的現金流，不應被視為淨收益的替代，作為我們業績的指標，也不代表現金流作為衡量流動性或我們進行現金分配的能力。

·經調整的FFO：本公司披露經調整的FFO是因為它認為這是其核心經營業績的有用補充衡量標準，有助於歷史財務期間的可比性。調整後的FFO是通過對FFO進行某些調整來計算的，以計入公司認為不能代表持續核心經營業績的項目，包括不可比較的收入和費用。本公司計算調整後FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。

·NOI：公司內部使用淨營業收入(“NOI”)來做出投資和資本分配決策，並將我們物業的非槓桿化表現與同行進行比較。該公司認為，NOI作為業績衡量指標對投資者是有用的，因為當跨時期比較時，NOI反映了非槓桿化基礎上的入住率、租金、運營成本以及收購和處置活動的趨勢對運營的影響，提供了從淨收入中看不到的視角。該公司使用GAAP定義的淨收入計算NOI，僅反映在物業層面產生的、經非現金租金收入和支出調整的收入和支出，以及我們認為不能代表持續經營業績的收入或支出(如果有的話)。

·同一物業NOI：該公司在同一物業的基礎上披露NOI，其中包括在整個報告期內擁有和運營的物業的結果，截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度共有66項物業。按同一物業基準提供的資料不包括正在發展、重新發展或涉及錨地重新定位的物業，而該等物業的可出租總面積(“GLA”)的大部分已停止使用，亦不包括於比較期間購入或出售的物業。因此，同一物業NOI有助於消除由於本報告所述期間物業的開發、重新開發、收購或處置而導致的淨收入差異，從而為比較本公司物業的經營業績提供更一致的業績衡量標準。雖然對名稱的更改存在判斷，但當物業被指定為重新開發物業時，它將被從同一物業池中移除，因為它正在根據一項預計將對其運營收入產生重大影響的正式計劃進行重大翻新或保留。一旦開發或重建項目預期的NOI增長的很大一部分反映在本年度和可比上一年期間，通常在項目預期NOI的至少80%以現金方式實現後一年，開發或重建物業將被移回同一物業池。收購是

一旦我們在整個可比時期內擁有該物業，並且該物業沒有進行重大開發或重新開發，則該物業將被轉移到同一物業池中。該公司還提供了基於同一物業的NOI披露，調整後的基礎上包括重新開發的物業。同財產NOI可包括下表所列淨收入與NOI和同財產NOI的對賬中詳細説明的其他調整。

該公司認為，淨收入是GAAP財務指標與上文概述的非GAAP績效指標最直接的可比性。下表提供了這些計量與淨收入的對賬情況。

將淨收益調整為FFO和調整後的FFO

下表反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度經調整後的淨收益與FFO和FFO的核對情況。淨收入被認為是GAAP最直接的可比性指標。

(1)用於計算截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的每股FFO及經調整後每股FFO的加權平均攤薄股份，高於GAAP加權平均攤薄股份，原因是LTIP及OP單位可能會為我們的普通股贖回攤薄影響。

(2)在截至2021年12月31日的一年中，淨收入包括因終止與凱馬特和西爾斯的租約而加速攤銷的低於市價的無形租賃資產4,590萬美元。在計算調整後的FFO時對FFO進行的4,450萬美元調整是扣除日出購物中心非控股權益造成的140萬美元的淨額。

(3)截至2021年12月31日的年度金額反映了與2020年我們在波多黎各的購物中心的債務交易和法人重組相關的地方和州所得税的最終調整。截至2020年12月31日的年度數額反映了債務和法人重組交易產生的最初估計所得税收益。

(4)截至2020年12月31日的年度，包括與波多黎各購物中心年內發生的債務和法人實體重組交易相關的570萬美元交易成本。

淨收益與NOI和同財產NOI的對賬

下表反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度淨收益與NOI、同物業NOI和包括重建物業在內的同物業NOI的對賬。淨收入被認為是GAAP最直接的可比性指標。

(1)非同一物業噪聲指數包括與該期間內正在重建的物業及收購或處置的物業有關的噪聲指數。2021年的數字包括日出購物中心，該購物中心在截至2021年12月31日的一年中產生了300萬美元的淨運營虧損。這一金額反映了該物業的總運營虧損，幷包括與日出購物中心非控股權益有關的部分。