附件4.1

雷霍沃特
 
租賃

於2021年5月18日在特拉維夫簽訂並簽署。


之間：Gav Yam Lands Corp.Ltd.，公司編號520001736
由其授權簽署人_
海法安德烈·薩哈羅夫街9號
(Gav Yam Lands Corporation Ltd.以下簡稱：“Gav Yam Lands”)
土地的所有權持有人(1)魏茨曼科學研究所，第52-0016858號公司；(2)Gav Yam高科技有限公司，第51-1921785號公司(以下統稱：“出租人”)根據1995年12月21日簽訂的銷售和經營協議授權給Gav Yam Lands。
第一部分：第一部分；
and MeaTech 3D Ltd., Company No. 520041955
由其授權的簽字人制造混亂。莎倫·菲瑪、蓋伊·赫弗、奧姆裏·沙寧
愛因斯坦大街18號，內斯齊奧納7403622(POB4061)
(下稱：“承租人”)
 
第二部分；
 
鑑於：
位於雷霍沃特梅納赫姆貝京大道“科學園”的第3688號區塊的第127號地塊的土地，如本協議附件A所示(下稱“土地”)，由魏茨曼科學研究所第52-0016858號公司(下稱“研究所”)以永久租約方式從KKL租用，租期為1963年12月8日(至2061年3月31日)(下稱“租約”)；及
 
鑑於：
學院與高音高科技有限公司第51-1921785號公司(下稱：“高科技”)簽訂了一份租約，將未指明的72%的土地分租，詳情載於上述日期為1995年12月21日的分租契約及其於2012年6月12日的附錄(並受其條款規限)(下稱：“分租契約”)，據此學院有權享有高科技工業園內未指明部分的權利，該部分界定為以下“項目”。就分租契而言，亦已於2008年12月28日在雷和沃特的土地註冊處根據52124/2008/1002號契約(根據原有契約34491/1995/1的條款)向土地註冊處註冊一份知會備忘，而High-Tecc有權在土地註冊處註冊為該土地的分租人；以及
 

鑑於：
根據出租人與Gav Ham置地有限公司，公司編號520001736[br}](下稱：“Gav Yam Lands”)於1995年12月21日訂立及簽署的銷售及營運協議，Gav Yam Lands管理、推廣及營運該公園，出租人亦以其名義及為其在公園內的建築物及範圍，以及為其管理、營銷及營運公園而與出租人訂立合約授權。
 
鑑於：
除其他外，在該土地上建造了一個兩層地下停車場，面積為13,000平方米，地上10層，可出租總面積為15,020平方米(下稱“大樓”和“大樓”)；以及
 
鑑於：
出租人聲明它是土地的唯一持有人，並且在“交付之日”(定義如下)，它將是租賃權的唯一持有人，簽訂本協議並不構成違反對第三方的義務，並且根據本協議的規定將租賃權出租給承租人不需要第三方同意；以及
 

 鑑於：
承租人聲明並確認以下定義的“租賃”符合其要求，並尋求為本協議規定的目的租賃如下定義的“租賃”，所有這些均以出租人在本協議項下的陳述和承諾的正確性為前提；以及
 
鑑於：
出租人聲明其有權並同意根據本協議的規定將下文所界定的租賃權出租給承租人。
 
因此，雙方宣佈並商定如下：
 
1.
一般信息
 

 1.1
本協定的序言和附錄是本協定不可分割的組成部分。
 

 1.2
附錄：
 

 1.2.1
附錄A--土地示意圖；
 

 1.2.2
附錄B--租賃和停車位示意圖；
 

 1.2.3
附錄C--直接借記；
 


 1.2.4
附錄D--技術規範(外殼級)；
 

 1.2.5
附錄E--保險附錄；
 

 1.2.6
附錄F--已取消；
 

 1.2.7
附錄G--電力協定；
 

 1.2.8
附錄H1--銀行保函文本；
 

 1.2.9
附錄H2--個人擔保文本--已取消；
 

 1.2.10
附錄一-關於完成租賃權內工作的三方協議附錄；
 

 1.2.11
附錄J--向本市發出的變更持有人通知；
 

 1.2.12
附錄K--停車場管理協議；
 

 1.2.13
附錄L--開展業務的規則；
 

 1.2.14
附錄M-定製工作計劃。
 

 1.3
為免生疑問，特此澄清，如果本協議的規定與附錄的規定有任何出入或不一致，除技術規範(附錄D)的規定和/或相關附錄的正文另有明確規定外，應以本協議的規定為準。
 

 1.4
為維護良好秩序，茲澄清，在本協議及其附件中出現“出租人”的任何地方，其意圖也是根據當前情況通過其法定代表人Gav Yam Lands進行的。
 
2.
標題
 
章節標題僅為方便起見，不得用於解釋目的。
 
3.
釋義
 
在不減損本協議中其他定義的情況下，以下術語應 按照其旁邊所述進行解釋，換言之：
 

 3.1
“租賃”--在4號樓的第三層以及40個停車位(30個在樓內，10個在樓外)，在標有本協議附錄B的圖表上均以黃色標出。
 

 3.2
“最終租賃面積”--1700平方米(建築面積)。在這方面，現澄清租賃權的最終面積是用於計算承租人在本協議項下的租金、管理費和所有其他金融負債的面積。
 


 3.3
“項目”--用於發展和鼓勵應用研究的項目，作為高科技工業園(“高科技園區”)；
 

 3.4
“交貨日期”或“交貨日期”--簽署本協議的日期。
 

 3.5
“租賃開始日期”--2021年12月1日，受下文第4.1節定義的寬限期 ；
 

 3.6
“監管人”--代表出租人的監管人，來自Waxman Govrin辦公室的Yariv Pinto或來自取代他的另一個監管處的任何其他人，一切由出租人自行決定。
 

 3.7
“主系統”-如技術規範 (附錄D)所述。
 

 3.8
“租賃目的”--經營養殖肉類行業的辦公室、研發、實驗室和生產的業務。
 

 3.9
“指數”--將由中央統計局公佈的消費者價格指數(包括水果和蔬菜)，包括這樣的指數，如果由不同的政府機構公佈，包括取代其位置的任何官方指數，無論是否基於與本協定簽署之日建立的現有指數相同的數據，或者是否將提供不同的指數，指數之間的比例將由中央統計局或取代它的任何其他官方機構確定。
 
如果指數之間沒有設定這樣的比例，該比例將由Leumi Le-以色列銀行經濟部設定(承租人和出租人各佔一半的費用)。
 

 3.10
“基本面指數”和“基本指數”--本協議簽署之日已知的最後一個指數，即2021年4月15日公佈的2021年3月指數。
 
4.
租約及租賃條款
 

 4.1
初始租賃期-在以下條款的規限下，出租人在此向承租人和承租人就租賃的目的向出租人租賃租賃權，租期由2021年12月1日(即“租賃開始日期”至2025年11月30日)(以下簡稱“初始租賃期限”)開始，租期為4年(即四年)，見上文第3.8節的定義。
 
現澄清的是，承租人將自交付之日起承擔本協議項下的所有義務，包括承租人在本協議項下承擔的所有付款，即使承租人未能履行第26條 和第18.1條下的義務，並且全部符合下文第7.5條的規定。如果承租人認為其無法在租賃開始日期(如上所述)前完成工作，儘管其努力在設定的日期內完成，則承租人可將租賃開始日期推遲一次(為完成工作的目的且僅為此目的)60天(下稱：“寬限期”)，但須在2021年10月1日之前向出租人發出關於需要行使寬限期的書面通知。

 
如果承租人行使寬限期，2022年2月1日將被設定為“租賃開始日期” (而不是2021年12月1日)，用於與本協議條款相關的所有意圖和目的。
 
現已明確，承租人將只有一次寬限期，不再享有租賃開始日期的任何延期，即使其在行使寬限期後未能完成工作。
 
為免生疑問，茲澄清，承租人在履行本協議第26條和第18.1條規定的所有義務的前提下，將有權獲得租賃權的維護。
 
此外，雙方同意，停車位將在租賃開始之日 提供給承租人。
 

 4.2
選擇期-在出租人發出書面通知的初始租賃期限內，承租人在該日之前未發生任何重複的基本違約行為(包括拖欠根據本協議必須支付的任何款項)，並且續簽了下文第18.1條規定的保單，承租人有權選擇將租賃延長一個連續租賃期限。自初始租賃期結束起計48個月的期間(下稱“選擇期”)。
 
只有承租人在初始租賃期限結束前六個月內以書面形式通知出租人，以行使選擇權，承租人才會行使選擇權。如承租人未能於有關日期發出通知，該購股權期限將不會被行使，並視為承租人不願行使該購股權期限的通知，因此，初始租賃期將根據本協議的規定終止，包括履行承租人與相關 期限相關的義務和債務，以及騰出租賃權的日期和方式。

 
(初始租賃期限和期權期限以下統稱為：“租賃期限”)。
 
5.
各方的聲明和承諾
 

 5.1
出租人聲明，2019年12月10日，它收到了該建築的表格4。
 

 5.2
承租人聲明，它檢查並批准了租賃權的計劃和不同的規格，包括技術規格(附錄D)、電力附錄(附錄G)和本協議的所有其他附錄，在這種情況下，承租人有機會在對合理的非專家承租人進行檢查時，獨立和/或通過專家代表其進行與租賃權有關的任何檢查，無論是實物、法律、規劃還是其他方面，並在接受此類檢查後，認為這些檢查是合適的。對於本協議項下的租賃而言，租賃是合理和合適的，其不應在這方面向出租人提出索賠和/或訴訟和/或要求，除非存在隱藏的缺陷和/或不足之處，並承諾在交付之日收到租賃，但不減損出租人根據本 協議作出的聲明和承諾的正確性以及收到租賃的日期和方式。
 

 5.3
承租人聲明並確認，其意識到出租人可以在建築物(包括建築物的屋頂和周圍建築)之外，在項目下建造額外的建築物和區域，並對適用於土地的城市建築平面圖、項目的建築平面圖和許可證(包括與建築物有關)和/或項目區域(包括建築物)的允許用途進行任何更改。出租人不對出租人和/或代表出租人行事的任何人提出任何索賠和/或訴訟，條件是實際租賃權沒有實際變化，且這不妨礙將租賃權合理使用於租賃目的和使用權的可能性。
 

 5.4
出租人聲明，就其所知，在任何法律和/或協議下，出租人與承租人訂立本協議不存在任何障礙。
 

 5.5
出租人聲明，根據適用於項目所在土地的城市建築計劃和授予項目的建築許可證，在租賃期內將租賃權用於租賃目的(如上文第3.7節所述)不存在任何障礙，但須遵守且不減損承租人的義務。
 

 5.6
出租人聲明，它是一家在以色列註冊的公司，尚未就其清算作出任何決定，已收到其註冊文件和法律規定的簽訂本協議和履行其義務所需的所有決定和批准，並且代表其簽署本協議的簽字人在法律上有權就與本協議有關的所有意圖和目的對其進行約束。
 

6.
租賃權的交付和接收
 

 6.1
出租人承諾在交付之日將租賃權交付給承租人，僅在簽署本協議之日以空殼形式交付。
 

 6.2
根據技術規格附錄(附錄D) 及電力附錄，出租人承諾於租賃權及樓宇交付日期，主要系統及公用設施(包括空調)將運作及 租賃權將於終點獲得定期供電及供水，而所有系統、公用設施及水電連接將處於良好運作狀態。
 

 6.3
出租人承諾，承租人可自由使用租賃物、建築物和停車位，在租賃期內，承租人應允許使用租賃物及其公用設施和系統(包括電、水、下水道、空調、安全系統和電梯)，並保證建築物處於合理且良好的狀態，使其能夠合理使用本協議規定的租賃物，除非因不依賴出租人的原因而阻止此類使用。
 

 6.4
在交付之日，租賃權將由承租人處理，任何人或物體不得進入。
 

 6.5
在交付日期之前，承租人將在其本人和出租人代表在場的情況下參觀租賃權，並將準備一份交割協議，描述租賃權在交付給承租人時的情況(下稱：“交付協議”)。承租人承諾在出租人度假時將租賃權在交付之日按其狀況歸還出租人，但須遵守合理和自然的損耗。
 

 6.6
茲澄清，租賃中安裝和/或將要安裝的所有符合1969年《土地法》定義的固定裝置的系統和附加物(如果有)都是出租人的財產，承租人無權在租賃期限結束時對其進行任何更改和/或將其移除。
 
7.
租賃權中的更改和增加
 

 7.1
由於承租人要求對租賃權進行修整和增建，出租人同意允許承租人在交付之日至2021年12月1日(下稱“工期”)之間，根據本協議附件M所附的修整工程規範(以上和下文：“改建和增建”、“定製”和“修整工程”)，對租賃物進行修整和增建工程，前提是滿足下列條款：
 

 7.1.1
在進行改建和增建工程前，須先取得蓋蔭地的批准，並須符合下列其他條款：
 


 7.1.1.1
承租人將向Gav Yam Lands提交由建築師代表承租人準備的改建和增建計劃，其中還包括詳細的電氣、空調、安全、管道和結構工程計劃。
 

 7.1.1.2
在提交申請後不遲於14個工作日內，Gav Yam Lands書面通知承租人是否同意進行所要求的工作和/或應承租人的要求進行的任何維修或改動(如果有)，承租人將被要求進行此類改動和/或變更，並與Gav Yam Lands一起批准修訂後的計劃，作為進行 改動和增加的條件。高音地只會在現有情況下，如與建築公用事業及/或主要系統不兼容，或基於結構工程及安全理由，拒絕申請、附加同意條件及要求作出修訂。雙方同意，如高音地未能在上述14個營業日內按規定答覆出租人的申請，則該等圖則將被視為已獲批准。儘管有上述規定，但澄清的是，如果進行與建築物的結構工程、立面和/或陽臺、和/或工程項目的公共區域和/或建築物的機電系統相關的任何工程，Gav Yam Lands將不會同意或給予批准。
 

 7.1.1.3
所有的更改和增加將由承租人根據本協議的規定進行。為免生疑問，現澄清的是，批准Gav Yam Lands更改和增加的計劃並不減損承租人在這方面的唯一責任和/或將任何責任強加給出租人和/或Gav Yam Lands，包括以任何方式約束出租人和/或Gav Yam Lands關於規劃所有組成部分的質量。
 

 7.1.1.4
在收到Gav Yam Lands的答覆後，或在上述14個工作日結束時沒有收到Gav Yam Lands的答覆，承租人 可在Gav Yam Lands與Gav Yam Lands的協調下進行經Gav Yam Lands批准的工作，並須簽署三方協議(定義如下)。承租人承諾採取合理行動，以防止對出租人工作的任何延誤和/或 幹擾，和/或對承租人和/或高音土地和/或代表其行事的任何人和/或出租人和/或代表其行事的任何人(包括高音土地)在大樓內進行的工作的任何損害。
 


 7.1.1.5
承租人將簽署一份三方協議，按照本協議附件一的格式進行修改和增加(以上及以下簡稱“三方協議”)。
 

 7.1.1.6
與管道顧問(與租約內的消防花灑及喉管有關)、結構工程顧問(如有需要)及任何其他有關顧問(如有需要)接洽，並酌情根據高音地的指引行事。特此同意，上述顧問的不合理收費要求將提交監事作出決定。
 

 7.1.1.7
維修因承租人執行上述工作而對建築物和/或周圍環境造成的任何損壞(如果有)，在執行工作期間，保護電梯以裝載設備、設備和材料進入建築物和租賃區的區域以及通往建築物和租賃物的通道，所有這些都與公園管理公司協調進行。
 

 7.1.1.8
承租人承諾在交付之日(即簽約日)後立即開始改建和增加，並在2021年12月1日之前全部完成，且不遲於 。現澄清，如果在上述期限內未完成更改和增加，這不會妨礙租賃期限的開始以及承租人在這方面的其他義務，但須遵守第4.1節規定的寬限期。
 

 7.1.1.9
改建和增建完成後，在任何情況下不得遲於交付之日，出租人將以PDF和AUTOCAD格式向Gav Yam Lands提供租賃的最終圖則。
 

 7.1.2
雙方承諾按照保險附錄(附錄E)的規定購買和維護保險。承租人承諾在交付日期前向Gav Yam Lands提供上述適用的保險確認書，並作為交付條件。
 


 7.1.3
承租人承諾以不會對出租人和/或代表其行事的任何人 和/或建築物及其周圍環境中的其他承租人造成任何干擾的方式進行改建和增建，同時避免任何干擾和/或造成任何噪音和/或灰塵和/或滋擾。承租人將對任何人和/或租賃權和/或建築物因改建和/或與之相關而造成的任何形式的有形和/或財產損失負全部責任。
 

 7.2
承租人將單獨負責並承擔與改建和增建有關的所有費用，包括其有責任獲得 任何法律所要求的任何許可，以執行受本條款約束的改建和增建，並支付相關費用(如果有)，無論是對承租人還是出租人施加的，包括獲得消防局許可。為免生疑問，如果需要出租人簽字才能獲得許可證，出租人將在收到承租人的請求後10個工作日內，通過Gav Yam Lands向Gav Yam Lands提供其同意和簽名，前提是不對其施加任何財務和/或其他義務。出租人不得通過Gav Yam Lands拒絕承租人的請求，條件是承租人的請求不與本節的規定相牴觸，如果批准是事先以書面形式提供的，且不構成禁止的變更。
 
雙方還同意，在承租人的帳户下，對租賃權的任何變更或增加，如上文和下文所述，如果符合1969年土地法對固定裝置的定義，則屬於出租人的財產；如果更改或增加不符合固定裝置的定義，將被視為承租人的財產，承租人將被要求在初始租賃期限結束和/或選擇期結束時(視情況適用)拆除和/或拆除它們，除非出租人，通過Gav Yam Lands，承租人同意將租賃權交還出租人，條件是租賃權狀況良好且與租賃期開始日的租賃期相同，但合理損耗除外。儘管有上述規定，但承租人和出租人同意，某些設施和/或傢俱和/或增建部分符合上述固定裝置的定義，但在租賃期結束時仍歸承租人所有，雙方將就此達成書面協議，並作為本協議的一個完整附錄附上。

 
儘管有法律和前述規定，承租人的特殊設備(如承租人購買的發電機、服務器和特殊冷水機組，如果為安裝提供資金)將不構成本協議的固定裝置，承租人可隨時根據其指導方針與園區管理公司和 協調拆除這些設備，包括在初始租賃期或選擇期結束時(如果行使)，並完全按照下文第28.1節規定的方式進行拆除。
 
為免生疑問，如果承租人選擇放棄租賃中的變更和增加，承租人無權要求和接受出租人對其的任何補償。
 
為免生疑問，儘管如此，在不減損前述規定的情況下，出租人可在初始租賃期限及/或選擇期(視何者適用而定)結束時，指示承租人拆除安裝在租賃權內的任何不符合固定裝置定義的附加物，並要求承租人 拆除上述出租人指示的附加物，作為騰出租賃權並返還下文第18.5節 所述擔保的條件。
 

 7.3
為免生疑問，並在不損害上述及下文一般性的情況下，茲澄清，對租賃中的窗簾和/或百葉窗進行的任何安裝和/或更改和/或添加影響建築物和/或租賃的正面的任何安裝和/或更改和/或 附加，必須事先獲得出租人建築師的書面批准。出租人建築師的批准將在申請後14個工作日內提供。如果建築師在該日期前仍未獲得批准，則該申請將被視為批准。
 

 7.4
此外，在不減損前述一般性的前提下，現澄清的是，在完成定製和租用之前以及在租賃活動開始之前，承租人將根據承租人為租用租賃而進行的工作類型，在法律和/或主管當局要求的情況下提供所需的任何許可證。
 

 7.5
為免生疑問，茲澄清，在工作期間(即自交付之日起至租賃開始之日止)，承租人將承擔工作期間根據本協議和法律適用於租賃的所有 付款，不包括管理費、租賃租金、市政差餉和税費以及停車位租金。此外，僅在此期間，承租人可以根據當地政府的程序和要求，請求免除繳納工作期間的市政差餉和税金(如果申請獲得批准，承租人將獨自負責獲得這種豁免，如果申請不獲批准，承租人不向出租人提出任何索賠，但有一點是明確的，出租人方面將通過簽署所需的文件(如果以出租人的身份被要求)來協助承租人獲得豁免，前提是不對其施加本協議未規定的責任和/或責任。
 

完工工作預算--根據本協議附件M所附的完工工程 規格，協議約定，應承租人的要求，出租方將承擔構成租賃固定投資(而不是設備和/或機器的投資和/或不構成固定裝置的改進)的定製費用，總金額為每平方米3,500新謝克爾外加適當需要的增值税，即總計5,950,000新謝克爾外加適當需要的增值税(下稱：“預算額”和“完工工程預算”)。但出租人不得在交付前獨立進行此類工作。超過此 金額後，將由承租人完成收尾工作。雙方同意，向顧問支付的費用是預算金額的一部分，承租人可以為租賃地購買價值最高為預算金額的10%的傢俱。
 
承租人將根據承租人在租賃中的工作進展和承租人的要求和需要，在以下階段行使收尾工作預算。
 
現已説明，預算數額不包括建造和安裝地板衞生間和小廚房以及用於改善外殼的費用(下稱“額外工程”)。出租人將向承租人轉移另一筆500,000新謝克爾的預算，用於額外的工作，這筆預算將增加到預算金額中。
 
在將承租人批准支付的發票轉發給出租人後，出租人將直接向承租人支付完工工程預算中的金額，而每筆款項將在以出租人名義(EOM+30天)向出租人提供適當所需税收發票的月底三十(30)天內支付，並在工程師代表出租人確認工作已實際完成後，連同數量清單等參考資料一起支付。
 
雙方同意，此類確認書將在出租人收到發票後不晚於七(7)個工作日提供。
 
現明確，出租人應支付的總金額在任何情況下均不得超過預算金額。
 
如果承租人在初始租賃期限或期權期限結束前終止租賃期，由於任何 原因，包括根本沒有行使期權期限，承租人將不遲於在這種情況下相關期限終止之日向出租人支付按比例計算的預算金額，加上實際未行使的每個租賃年度(或其按比例部分)的基準 指數掛鈎差額和適當需要的增值税。

 
例如：
 
如果竣工預算為250,000新謝克爾，協議項下的租賃期(包括選擇期)為8年，但租賃在4年後結束，承租人將向出租人支付預算金額的50%，即125,000新謝克爾加基本指數聯繫差額和適當的必需增值税。
 
如果竣工預算為250,000新謝克爾，協議項下的租賃期(包括選擇期)為8年，但租賃在6年後結束，承租人將向出租人支付預算金額的25%，即62,500新謝克爾加基本指數聯繫差額和適當的必需增值税。
 
儘管如上所述，雙方同意，如果替代承租人進入承租人，而不是在租賃權提前休假後立即取代承租人的 承租人，替代承租人(而不是承租人)將對原始承租人的所有債務和義務承擔責任，包括按照本節的規定。
 
經澄清，上述規定並不構成同意縮短協議期限，且不減損承租人對租賃工程的質量和性能的責任，和/或不向出租人施加任何工程性能方面的責任。
 
8.
租約的目的
 

 8.1
租賃的目的如上文第3.8節所述，承租人 承諾不會將租賃或其任何部分用於租賃目的以外的任何用途。
 

 8.2
承租人確認，其知道在更改或偏離租賃目的的同時經營租賃，除了從根本上違反本協議外，還可能導致出租人與建築物內其他承租人之間的其他租賃違約，並對出租人造成額外損害。因此，特此同意，如果承租人在使用租賃權的同時偏離了租賃的目的和/或法律允許的區劃，出租人在給予承租人30天的書面警告後，可以請求禁止經營此類業務的禁令的補救，而不減損根據本協議和/或任何法律授予出租人的任何其他補救措施和/或權利。包括就因此類偏離使用而產生的任何損害和/或費用和/或損失(如有)從承租人獲得賠償和/或賠償的權利。
 


 8.3
出租人聲明，在符合本協議上述及下文規定的前提下，承租人意識到承租人將每天24小時、每週7天(每年365天)為其業務活動和租賃目的持續使用租賃權，並承諾允許承租人在不受任何干擾或限制的情況下這樣做(贖罪日除外)，併為此向租賃人提供手頭情況下、正常營業時間以外以及週末和節假日所需的必要管理服務。為了承租人在租賃地的活動，包括進入租賃地和停車位(見第14條規定)，以及租賃地的空調(贖罪日除外)。
 
9.
《房租》
 

 9.1
在初始租賃期內，租賃面積的月租金將為每平方米80新謝克爾(或換言之：80新以色列謝克爾)，外加指數掛鈎差額和適當的增值税。這一數額包括關於完工預算的第7.5節規定的每平方米3,500新謝克爾。
 
因此，租賃權的月租金將為每個租賃月136,000新謝克爾 外加聯繫差額和必要的增值税(下稱“租賃區租金”)。
 
租賃中包含的停車部分的租金總額為12,000新謝克爾(即：12,000新以色列謝克爾)，涉及30個內部停車位，外加指數聯動差額和適當的增值税(下稱：“停車費”和“停車費”)。現明確，承租人將被授予使用10個室外停車位的權利，而無需支付任何租金(承租區租金和停車費將在下文中統稱為：“基本租金”)。
 
為了良好的秩序，基本租金加起來將是148,000新謝克爾(也就是：148新以色列謝克爾)加上指數聯動差額和適當的增值税。
 
期權期間的租金將比租賃期最後一個月的租金增加5%，再加上指數聯繫差額和適當的增值税(下稱“期權期間租賃租金”)。

 
為免生疑問，車位租金在選擇期內將維持不變。
 

 9.2
其他付款：
 

 9.2.1
電費--如《電力協議》(附錄G)所列。
 

 9.2.2
下文第22款規定的空調消耗量付款。
 

 9.2.3
按照出租人和/或任何代表出租人購買的保險附件(附錄E)中的具體規定，向出租人和/或代表出租人行事的任何人繳納保險費，其依據是承租人的比例份額，估計為每平方米0.7新謝克爾。
 

 9.2.4
支付租賃的管理費和維護費--如下文第21.4.1節 所述。
 

 9.2.5
根據本協議的規定支付承租人使用的停車位的市政差餉和税金，如果付款要求是以出租人的名義發出的，則應有關當局的要求支付，或立即與出租人的要求一起支付。
 

 9.3
根據下文第11節的規定，基本租金將承擔基本指數聯繫差額。
 

 9.4
承租人承諾在整個租賃期內以下列方式向出租人支付基本租金加聯繫差額和增值税：
 

 9.4.1
以下定義的租金、維護費和管理費以及本協議項下適用於承租人的其他付款將按月預付，不遲於每月的第一天。
 

 9.4.2
租金、管理費和維護費的支付將按照本協議附件C所附措辭從承租人的賬户中直接借記，由承租人在簽署本協議時提供，並由銀行正式簽署。
 

 9.4.3
租金將根據下文第11節的規定進行更新。
 

 9.4.4
承租人特此免除任何提前通知或要求支付租金的需要。
 


 9.4.5
出租人應向承租人開具本協議規定的每筆付款的發票。如果發票的交貨日期和/或付款日期在 非工作日，則日期將推遲到下一個工作日。
 

 9.4.6
出租人應向承租人開具本協議規定的每筆付款的發票。在一個日曆月的20日前向承租人開具的發票將在下一個日曆月的1日付款。在一個日曆月的20日之後向承租人開具的發票將在下一個日曆月的15日付款。如果發票的交貨日期和/或付款日期在非工作日 ，則日期將推遲到下一個工作日。
 

 9.4.7
在支付租金和管理費後，承租人將收到一張適當的税務發票。
 
10.
租户保護法不適用
 

 10.1
承租人確認並聲明：
 

 10.1.1
根據1972年《承租人保護法(合併版本)》或任何其他法律進行的承租人保護不適用於本租賃。
 

 10.1.2
並無就授予本租賃而直接或間接向出租人支付關鍵款項或任何其他代價。
 

 10.1.3
於本租賃期開始之日，租賃權內並無任何承租人獲準合法持有。
 
承租人聲明並確認，其用於準備租賃權變更的費用和投資，作為 增建或翻新或參與費用，或用於定製租賃權的任何其他投資，在任何情況下都不應被視為任何類型的關鍵資金，且不授予承租人任何權利，該等投資不會改變上述任何租户保護法均不適用於租賃權的情況。
 
11.
聯動
 

 11.1
本協議中的基本租金和所有以新謝克爾計價的付款將與上文定義的指數變化掛鈎，前提是它們不低於本協議中規定的 金額。如果在租金任何部分的付款日(下稱“生效日期”)，在生效日期之前公佈的最新指數(下稱“新指數”)高於首次支付聯繫差額之日的基本指數，或在任何其他情況下，高於承租人被收取聯繫差額的前一個指數(下稱：“最後收取的指數”)，承租人在此承諾向出租人支付與基本指數相比或與上一次收取的指數相比按比例增加的基本租金。為免生疑問，現澄清，在任何情況下，基本指數的下降均不會被考慮在內。
 

以上計算的基本租金的附加額將在本協議中提及，並在下文中稱為： “聯動差價”。
 

 11.2
為了計算指數變動，支付日期將被視為應支付租金的日期。但是，特此明確同意，這不代表出租人放棄或同意承租人在約定日期支付租金的義務，以及在發生拖欠款項的情況下出租人可支配的補救措施。
 
承租人有權就租賃期限的任何部分預付租金，在這種情況下，該金額的掛鈎將適用於實際支付日期(較早的日期)。
 

 11.3
聯繫差額在所有意圖和用途上都將被視為租金，並將在租金支付日以與租金相同的方式支付。
 
12.
適宜性檢查、使用、獲得許可和遵守法律
 

 12.1
承租人承諾將租賃權僅用於上述定義的租賃目的，而不用於其他目的。
 

 12.2
承租人聲明，它已檢查並有機會檢查與項目、建築物和租賃權有關的每個項目，包括在不減損土地和租賃權的示意圖和技術規格(附錄A、B和D)的情況下，以及土地和出租人在其中的實際和法律狀態以及適用於它們的城市建築平面圖，並檢查了租賃權的規劃、許可和法律地位；本協議所述租賃用途與租賃用途不一致的任何損害和/或費用，或任何其他相關限制，將僅適用於承租人。承租人進一步聲明，它知道租賃權將按原樣移交給它。它沒有也不應該有任何與租賃權和/或建築物和/或項目的條件有關的索賠和/或訴訟和/或要求，包括且在不減損前述一般性的情況下，與項目和/或建築物和/或租賃物有關的任何不兼容、選擇、缺陷或任何 其他指控，包括可能使用租賃權所帶來的一切。承租人還聲明，承租人在收到並審查其認為與簽訂本協議相關和必要的所有信息後，將根據其檢查和印象訂立本協議，而不是基於出租人提供的信息。
 


 12.3
承租人承諾採取一切必要措施，在租賃期開始前取得法律所需的所有批准、許可證和許可，以便使用租賃權或其任何部分來管理其在租賃權內的業務，並按照這些審批、許可證和許可行事。
 
出租人承諾在獲得此類許可的過程中與承租人合作，但條件是不對其施加任何財務和/或其他義務。
 
如果需要出租人簽字才能獲得許可，出租人應在收到承租人的要求後10個工作日內在出租人辦公室提供同意和簽字，條件是不對其施加財務和/或其他義務。出租人只有在必須説明合理理由的情況下才能拒絕承租人本節所述的請求。
 

 12.4
為免生疑問，承租人聲明，承租人將不承擔任何責任，根據任何主管當局授予此類許可、許可或批准的指示，為管理承租人在租賃中的業務或定製租賃地而獲取任何許可、批准或許可，承租人承諾獲得並提供任何許可、批准或許可，費用和責任由承租人承擔。包括根據任何法律條文及/或任何主管當局的指示所需及/或根據任何主管當局的指示所需及/或所需的營業執照，以管理其於租賃地內的業務及遵守租賃宗旨，並承諾該等營業執照將繼續有效，而其條文將在整個協議期限內由其全面執行。為免生疑問，承租人聲明其沒有也不應就租賃權的使用向出租人提出任何索賠和/或要求。
 

 12.5
承租人承諾維護任何法律，並遵守適用於租賃權和/或其任何部分的任何許可證的規定。出租人承諾遵守任何法律，並遵守適用於租賃權和/或其任何部分的任何許可證的規定。本節條款是本協議的實質性和主要條款，違反本協議即構成實質性違反本協議。
 

13.
權利的轉讓
 

 13.1
承租人承諾不以任何方式給予和/或轉讓和/或租賃和/或轉讓和/或背書和/或質押其在本協議項下的權利，不允許任何第三方使用和/或持有租賃權或其任何部分，不與擁有或使用租賃權的任何第三方合作，也不以任何方式 從中獲得任何利益，即使是作為授權用户或特許經營商，無論是直接或間接的，除非事先得到出租人的明確書面批准。
 
在不減損前述規定的情況下，向承租人的附屬公司或同系附屬公司或向承租人的全資或部分擁有的公司和/或承租人的控股股東轉讓權利須經出租人批准，出租人只有在有合理理由的情況下才會拒絕。
 
如果承租人的控制權發生變更，這將被視為權利的轉讓，受上述條款的約束。就本節而言，“控制”的定義見1968年“證券法”。
 

 13.2
出租人(包括管理公司)可根據本協議以任何方式給予和/或轉讓和/或轉讓和/或背書和/或抵押和/或質押其在租賃權中的所有權利和/或債務，不受任何限制，也無需徵得承租人的同意，但承租人在本協議下的權利不受侵犯。出租人將在本節規定的任何行動完成後不久向承租人發出書面通知。
 

 13.3
承租人承諾在出租人提出要求後10 個工作日內簽署任何合理的文件或契據，以便將出租人的權利轉讓給任何第三方，條件是此類簽署不會向承租人收取超出本協議規定適用費用的任何財務或其他費用，且此類轉讓符合上文第13.2節的規定。
 

 13.4
儘管有任何法律的規定，承租人承諾不會在土地註冊處和/或任何其他公共登記冊上登記與本協議的規定或其權利有關的説明和/或任何其他記錄。本公司意識到，登記此類警告構成對本協議的實質性違反，如果登記此類 警告，將被要求賠償出租人由此產生的任何損害。
 


 13.5
此外，特此同意，承租人可以將轉租中最多50%的租賃面積出租給承租人(從事與本協議下的租賃目的相適應的活動的任何公司或實體)，其提供的經濟實力和/或抵押品不低於承租人的經濟實力和/或抵押品，並在初始租賃期或第二租賃期(如果行使)結束之前結束。 如果出租人事先書面批准了分租人的身份(出租人只會以書面解釋的合理理由拒絕)，承租人將對與分租人有關的一切承擔責任，並將繼續對本協議項下對出租人的義務負責，否認出租人與分租人之間的任何出租人-承租人關係。如果分租人違反轉租協議，自然會導致承租人違反租約，則承租人將根據本協議的規定以及針對出租人的任何法律及其任何補救措施，在所有意圖和目的上對承租人具有約束力。此外，還澄清承租人向分租人收取的租金不得超過就租賃面積向出租人支付的租金，如果這樣做，差額將在雙方之間平均分配。此外，在初始租賃期或第一個附加租賃期(如果行使)期間，承租人可以帶來替代承租人，該替代承租人將具有令出租人(下稱：“替代承租人”)滿意的財務實力，而沒有犯罪背景(如果受讓人是公司-受讓人的控股股東)。, 在替代承租人完全令出租人滿意並經出租人事先書面批准的前提下，前提是替代承租人取代承租人並全額承擔本協議項下的所有義務。現已澄清，出租人只會以書面解釋的合理理由，拒絕以替代承租人取代承租人。
 
經澄清，如承租人尋求如上所述將另一承租人納入其管理之下，應至少提前30個工作日通知出租人，在此期間，出租人將有權自行決定取消租賃雙方的約定或代其帶來另一承租人(包括將租賃權出租給建築物和項目中的任何 承租人)，而不必解釋其對此事的決定或不決定(下稱：“優先拒絕承租人的權利”)。如果出租人不行使上述優先購買權或通知承租人在行使期間內不尋求行使優先購買權，承租人可以將租賃權轉讓給符合本節條件的替代承租人。

 
14.
向承租人交付後租賃的變更
 
在不減損上述第7條規定的一般性的情況下，雙方同意，如果承租人在交付之日之後尋求對租賃進行更改，則下列規定將適用：
 

 14.1
承租人承諾不允許或不允許他人對租賃權進行任何內部和/或外部更改，不增加或拆除租賃權的任何部分和/或其任何設施，也不允許進行任何更改和/或維修和/或增加和/或拆除(在租賃權的日常使用中通常情況下除外，如更換燈泡、安裝隔斷和幹牆、以及懸掛圖片)(下稱“更改”)，未經出租人事先書面同意。出租人應在收到承租人書面要求後10個工作日內答覆承租人的要求。如果在上述10個工作日內沒有答覆，出租人將被視為已同意所尋求的變更。出租人只有在當前情況下，如與建築公用事業和/或主系統不兼容，或出於安全和結構工程原因，才會反對請求並以合理理由提出同意條件。
 
如果承租人做出此類變更，出租人要求將其恢復到原來的狀態，承租人必須在書面要求之日起14個工作日內恢復原狀。
 

 14.2
如果承租人未經出租人批准進行變更，和/或未能將其恢復到以前的狀態，出租人可以獨立和/或由任何代表其行事的人進行，費用由承租人承擔，目的是將租賃權恢復到以前的狀態，承租人不應就出租人履行租賃權提出任何索賠和/或要求。
 

 14.3
雙方同意，承租人可以安裝可拆卸的空地隔斷，而無需出租人的批准和/或同意，這些隔斷將是承租人的財產，承租人必須在租賃結束時將其卸除，並將其從租賃物中移除，同時將租賃物恢復到交付給承租人時的狀態，但合理損耗除外，並受本協議規定的約束。
 

 14.4
第7條的規定在加以必要的變通後將適用於該等變更。
 

為免生疑問，根據1972年《租户保護法》的規定，任何包括如上所述增加固定裝置的更改都不會被視為支付關鍵的 錢。
 

 14.5
如果出租人同意承租人對租賃權進行更改的請求，包括增加1969年土地法中定義的“固定裝置”，則固定裝置在租賃物假期後將成為出租人的財產，承租人不得將其從租賃物中移除或將租賃物恢復到更改前的狀態，除非出租人書面通知承租人其要求將租賃物恢復到更改前的狀態。
 
如果承租人對租賃權進行了不符合上述“固定裝置”定義的變更，經出租人同意，承租人將被要求在租賃期結束時將租賃權恢復到變更前的狀態，除非出租人提前書面通知承租人其同意承租人 請求退出租賃權的變更。如果出租人通知其同意保留租賃權的變更，承租人不得將其從租賃權中移除或對其進行任何更改，並將在租賃期限結束時將其按原樣轉讓給出租人，而承租人無法要求和/或獲得補償或付款，也不被視為支付上述關鍵資金。
 

 14.6
出租人可以在承租權的屋頂和/或建築物的額外樓層上建造任何建築物，但條件是承租人從承租權中獲得的合理利益在施工期間和/或之後不受損害，並且根據本協議和/或任何法律授予承租人的任何其他權利不受侵犯。
 
15.
停車場
 

 15.1
在簽署本協議時，承租人還簽署了本協議附件K所附的停車場協議(上文和下文：“停車場管理協議”)，並承諾遵守其中的所有條款，並按要求按時和/或在可選期限內支付以上定義的“停車費”作為基本租金的一部分。承租人意識到，違反停車場管理協議的規定構成對本協議的實質性違反，並承擔由此產生的所有後果。
 
16.
保養及防止妨擾事故
 

 16.1
出租人承諾(由出租人和/或管理公司)在整個租賃期和選擇期內(視情況適用)將建築物保持在鄰近建築物慣常的維護和清潔水平，包括修復和維護公共區域和建築物外殼中的缺陷。
 


 16.2
承租人將保持租賃權處於良好和適當的狀態，包括在符合本協議 條款的前提下對租賃權進行的任何更改和增加，並且除合理損耗外，將保持租賃權及其周圍環境、設施、配件及其所有附屬設施(包括位於租賃區內的服務室和所有供承租人使用的洗手間)的清潔和整潔，並將謹慎使用，避免對租賃權和/或其設施造成任何損害，但合理損耗除外。
 

 16.3
在不損害上述和下文一般性的情況下，承租人承諾保持安裝在租賃中的所有系統處於良好的運行狀態，並確保定期維護這些系統，包括進行維修，並在必要時更換這些系統，並在租賃期間將其以良好和適當的狀態交還出租人，但須經出租人同意在租賃中進行更改和增加，當其所有系統運行良好時。
 

 16.4
承租人將隨時履行任何主管當局關於清潔安排、剩餘廢物的處置方式、維護排水系統和租賃地內所有其他系統的完整性的指示。
 
此外，承租人承諾遵守任何有關使用違禁材料的法律 規定的任何相關標準或法律規定。
 

 16.5
承租人承諾保持租賃地及其周圍環境的清潔，避免堆積可能導致火災的廢物和材料，避免和消除異味和鐵鏽，並採取一切合理措施防止火災。
 

 16.5.1
為免生疑問，承租人聲明其知悉其他承租人現在及/或將位於其周圍，並必須安裝裝置及/或設施及/或採取所需措施，以防止租賃地產生對周圍其他租户造成滋擾及/或污染的任何雜亂及/或氣味及/或有害物質，承租人承諾不會亦不會 允許在租賃區內安裝蜂窩天線。
 

 16.5.2
承租人將避免造成任何滋擾，並承諾不會造成任何可能幹擾鄰近承租人的噪音、空氣污染、惡臭和震動。
 
承租人還承諾盡一切合理努力防止火災。
 

 16.6
承租人如發現租賃物損壞或對租賃物或其他租賃物造成的滋擾，應立即通知出租人和/或管理公司。承租人未按上述規定通知的，將承擔出租人因未及時通知而產生的任何額外費用。
 


 16.7
承租人將負責租賃及其所有系統的適當維護，並將自費修復租賃和/或其系統中的任何故障或缺陷，和/或租賃及其任何部分中造成、形成或發現的任何故障或缺陷，包括管道維修和各種其他維修，但對建築物和主要系統直至終點的損壞(如電力、管道、空調、空氣更換裝置、管道等)除外。出租人負責的損壞和/或根據本協議和/或管理協議的規定對管理公司維護的系統造成的損壞，而不是由承租人和/或代表其行事的任何人造成的。
 

 16.8
如果承租人未能根據本第16條及其所有條款履行其義務或其中任何一項義務，或未能按照出租人工程師滿意的程度修復損壞，出租人可以(但沒有義務)獨立進行維修，所有維修費用將由承租人承擔，承租人將被要求在第一次需求加上根據上文第11條的指數聯動差額和根據下文第24條的欠款利息後立即向出租人償還。從出租人支付修理費之日起計算，直至實際向出租人全額付款為止(br}，憑有關修理費付款的證明)。
 

 16.9
如果承租人未能根據本第16條及其所有條款履行其義務或其中任何一項義務，或未能在出租人提出書面要求後14天內修復達到出租人工程師滿意的損壞程度，並且在危及生命的緊急情況和/或預期的財產立即損壞情況下，出租人可以但沒有義務獨立進行維修，所有維修費用將由承租人承擔。其將被要求根據上文第11節償還出租人加指數聯繫差額，並根據下文第23節償還欠款利息，從出租人向承租人發出書面維修付款要求之日起計算，直至實際向出租人全額付款為止。
 
出租人根據本節開出的費用發票，將構成其正確性和可靠性的表面證據。
 

 16.10
承租人在此完全同意並授權出租人的代表、僱員和/或代理人根據手頭情況與承租人作出事先安排，在承租人代表承租人的陪同下，檢查承租人的狀況、對承租人在本協議項下的義務的遵守情況、租賃系統、設備和設施，並根據本協議的規定和任何法律、技術和其他安排，進行出租人必須進行的任何維修和/或維護工作。出租人代表可在租賃的最後六(6)個月內(如未行使選擇權)或選擇期的最後六(6)個月內(如有)，通過與承租人的事先安排進入租賃權，以便將租賃權展示給其他潛在承租人。出租人在如上所述進入承租人時，應儘可能減少對承租人的滋擾。本節規定不對出租人施加本協議中未明確規定的任何責任或責任。
 


 16.11
承租人將履行出租人、保險公司和任何其他主管部門關於消防、防火、民防以及承租人在租賃活動中產生的安全安排和程序的指示。承租人還將採取一切合理措施防止爆炸和/或火災。
 

 16.12
承租人承諾遵守任何法律的規定，包括任何法律、法規、命令、章程或任何主管當局關於其在租賃權內的業務管理的規定，並且對於租賃權的維護和使用，承租人還將負責支付因不遵守該等規定而被處以的任何罰款。
 

 16.13
雙方特此同意，必要時，出租人可通過與承租人的事先安排，在承租人範圍內或附近鋪設公共管道和/或電纜。承租人承諾允許出租人和/或代表其行事的任何人在必要時為租賃地內的公用事業單位提供服務。
 
17.
維護租賃權
 

 17.1
承租人不得將任何可能對其造成損壞的設備帶入租賃權，也不得在租賃權的地面上施加比其建造時要承受的負荷更大的載荷。
 
辦公室樓面的允許疊加恆載為每平方米200公斤，允許活載為每平方米300公斤。
 
庫房地面的允許疊加恆載為每平方米200公斤，活荷載為每平方米300公斤。
 
停車場的允許疊加恆載為每平方米50公斤，允許活荷載為每平方米300公斤。
 

如果發生任何特殊或集中或機器基礎荷載，承租人必須提交計劃，並事先獲得出租人工程師的書面同意。
 

 17.2
在不減損任何法律和/或當局的規定的情況下，承租人承諾在整個租賃期內指定負責熱力工作問題的人，其職能將是在租賃期間以書面形式批准熱力工作，並批准其遵守下文第17.4條 的規定。現澄清，出租人意識到，根據租賃的目的和公司的目的，承租人可能會在高温下進行工作，該工作將根據任何具有約束力的標準、規定和法規進行。
 

 17.3
在本節中，術語“熱作業”指的是：進行任何涉及焊接、硬焊和軟焊的工作，使用燃燒器進行的工作(如切割、塗柏油和絕緣)、鑽孔、研磨、圓盤切割、材料燃燒以及任何涉及發射火花或火焰的工作。
 
為免生疑問，茲澄清以下程序不適用於使用危險鋼瓶(如燃料瓶或氣瓶)進行加熱作業的情況，如果發生此類工作，承租人必須從出租人的工程師處獲得詳細程序。
 

 17.4
如果在承租人和/或其周圍地區，承租人和/或代表承租人行事的任何人在其正常活動過程中和/或根據第17.2條的規定使用熱力工作，承租人承諾採取下列行動：
 

 17.4.1
在進行任何高温作業之前，其負責人或其指定的人員應檢查指定的工作區域，並確保所有易燃物品都遠離半徑至少11米的距離。
 

 17.4.2
不能移動的固定物體必須用非易燃的蓋子覆蓋，如石棉毯子或濕油布。
 

 17.4.3
在進行作業之前，必須堵塞所有開口和通道。
 

 17.4.4
對於周圍環境中的易燃材料類型，必須配備配備合適的手提式滅火器的“火災觀察員”，位於與熱作業的各方 附近。在進行高温作業期間及之後至少30分鐘內，火災觀察員應確保不會因工作而發生火苗，這將是觀察員的唯一職責。
 


 17.5
為免生疑問，特此澄清，上述規定並不免除承租人履行任何個人、實體或權威機構關於熱力作業的任何其他指示的責任和/或責任，承租人不得就此向出租人索賠和/或提起訴訟。此外，承租人聲明，承租人應對出租人和/或任何第三方因不遵守上述有關高温作業的規定而造成的任何損害承擔責任。
 
18.
抵押品和擔保
 

 18.1
為確保承租人履行本協議及其所有附件項下的義務，在簽署本協議時，承租人將根據出租人的法定代表人Gav Yam Lands Corporation Ltd.的命令向出租人提供來自以色列銀行的自動、無條件的金融銀行擔保，Gav Yam Lands Corporation Ltd.可根據本協議的規定酌情采取行動。
 
擔保金額為6個月租金，即888,000新謝克爾加適當增值税，總額為1,038,960新謝克爾(明確指出，在選擇期內，銀行擔保金額將根據修訂後的租金加適當增值税進行更新)。
 
澄清的是，在任何情況下，提供銀行擔保構成將租賃權的佔有權移交給承租人的條件。然而，如果由於如上所述延遲向出租人提供銀行擔保而延遲將所有權移交給承租人，則除了延遲提供擔保構成承租人違約之外，承租人在任何情況下都將承擔自上述交付之日起根據本協議適用於承租人的所有款項(即使在實際情況下，租賃權尚未移交給承租人)。
 
銀行保函應自出具之日起與消費者物價指數掛鈎，並自出具之日起12個月內有效。
 
不遲於每個租賃年度開始前14天或不遲於保修期滿前14天(以先到者為準)，保修將再延長12(12)個月，直至租賃期結束加上租賃結束後90(90)天為止(或如行使選擇權)。
 

 18.2
為免生疑問，雙方約定，在上述日期延長銀行擔保的有效期是承租人在本協議項下的基本義務之一，如果出租人行使銀行擔保或部分擔保，承租人將被要求在收到擔保行使通知後七(7)天內向出租人提供新的銀行擔保，以取代已行使的擔保，最高為原擔保金額加上聯繫差額。現澄清，出租人行使銀行擔保的金額僅限於因違約而造成的損害金額，但須提前十(十)個工作日書面通知承租人出租人的意向。
 


 18.3
在租賃期結束和出租人交付租賃權之日，承租人必須向出租人提供截至休假和歸還租賃權之日和/或本協議項下租賃期限的所有付款的結算確認書 及其適用和支付的税款。
 

 18.4
已刪除。
 

 18.5
銀行保函將在初始租賃期或選擇期(視情況而定)結束後90(90)天或以上第17.3節規定的所有確認書規定後(以先到者為準)退還給承租人。
 
為免生疑問，特此澄清，如上所述的銀行保函存款是本協議的基本條件。
 
19.
租賃權以外的其他區域的使用
 

 19.1
因規劃變更或主管部門的決定或要求或任何其他原因導致建築物內公共面積減少的，承租人不向出租人索賠。
 

 19.2
在不減損本協議任何其他規定的情況下，承租人不得特殊使用樓梯、大樓內的公共區域和/或鄰近建築物、道路、樓梯間或租賃權以外的任何其他區域。
 
20.
電力、水、通信系統、佈線和標誌
 

 20.1
在不影響以下本協議其他條款的情況下，承租人確認其知道承租人的供水裝置和承租人與供水網絡的連接受其與當地政府或管理公司之間關於安裝承租人水錶的合同的約束，任何相關付款均適用於承租人。
 

此外，承租人確認，在租賃地安裝電力系統和將租賃物接入電網須遵守其與出租人和/或管理公司(視情況而定)之間關於安裝電錶的合同約定，任何相關付款均適用於承租人。
 
出租人承諾與承租人合作，獲得Bezeq或其他通信提供商向承租人提供的服務，並將在承租人和/或代表其行事的任何人提出要求後10個工作日內簽署Bezeq和/或其他通信提供商要求的所有文件。
 

 20.2
承租人同意，未能按照附錄 G所述將租賃權連接到電網和/或水網並不減損其在本協議項下的義務，並且不構成向出租人索賠的理由，只要出租人在租賃權連接到水網和電網之前向租賃者提供替代的電力和供水。
 

 20.3
根據出租人如上所述的供電義務，雙方同意，出租人有權且僅出租人有權在發出書面警告前21(21)天停止向大樓批量供電，並確保將租賃權連接到以色列電力公司的總電網，承租人在這方面不應向出租人索賠，前提是承租人在電力協議下的權利不受侵犯。
 
承租人將自費在大樓屋頂安裝一臺發電機，在停電時為承租人提供電力，因此不會出現承租人未通電的情況。雙方商定的發電機細節：發電機尺寸為3.5*4米，預計重量為 1.5噸。此外，屋頂上還將安裝一臺3.5*2米大小的壓縮機。出租人負責確保發電機和壓縮機的實際安裝空間。儘管有上文第20.1節 的規定，承租人聲明並確認，已提請承租人注意，出租人可以在建築物內安裝中央水龍頭，通過該水龍頭向建築物內的承租人輸送全部供水，此外或 替代現有的水管。在這種情況下，承租人承諾在收到出租人或代表其行事的任何人的要求後，在付款日期向承租人支付用水量(而不是承租人在簽署本協議之日直接向在雷霍沃特運營的自來水公司支付供水費用的責任)。為免生疑問，安裝中央水龍頭所需的行動，包括在租賃地安裝水錶，將由出租人自費進行。

 

 20.4
承租人聲明並確認，已提請其注意，向大樓和/或租賃提供的所有電力服務將由出租人和/或代表其行事的任何人批量提供，以色列電力公司將不向大樓和/或租賃提供任何電力服務。
 

 20.4.1
承租人承諾向出租人及/或代表出租人行事的任何人支付其在本協議(電力協議)附錄G中所列的租賃電費份額以及其在中央空調系統運營電費中的份額，所有費用均基於承租人根據電錶讀數計算的實際消耗量。
 

 20.4.2
承租人承諾與出租人和/或代表其行事的任何人簽訂《電力協議》(附錄G)，並僅承擔附錄G所列租賃電力服務的所有費用。在任何情況下，承租人確認，無論承租人是否簽署協議，附錄G的規定均適用於本協議項下的租賃關係。
 

 20.4.3
在不減損上述一般性的情況下，承租人根據電力協議(附錄G)的規定承擔的支付義務以及上文第20.4.1節所述的空調電費支付義務與支付租金的義務相同 ，電力協議的規定等同於本協議的規定，違反本協議給予出租人本協議規定的所有補救措施。為免生疑問，本協議第11.3、22和24節的規定將適用於承租人在電力協議項下的義務，但不減損根據電力協議給予出租人的任何其他補救措施。
 

 20.5
承租人承諾採取合理行動，防止因其使用而導致租賃地內的污水管網堵塞或故障，並承擔因其使用而產生的修復該管網的費用。
 

 20.6
承租人只有在得到出租人和/或管理公司的事先書面批准後，才能在租賃權外或租賃物上安裝標誌，但須 向出租人提交插圖以供批准和標誌位置摘要。安裝該等招牌的費用由承租人獨自承擔，並由承租人承擔安裝的全部責任。
 
出租人和/或管理公司可確定標牌的形式、大小和位置，並要求出租人按照確定的方式安裝標牌。如果承租人安裝了違反本節規定的標誌，出租人和/或管理公司可將其拆除，費用由承租人承擔。
 


 20.7
承租人應承擔任何税費，並應全面負責標誌的安裝和維護，並應要求獲得安裝標誌所需的任何許可證。
 

 20.8
如果出租人和/或管理公司為出租人在租賃和/或建築物區域內建造和/或將要建造的所有建築物安裝統一標誌，承租人必須為該標誌承擔按比例支付的費用。
 
就所有意向及目的而言，該等規則適用於出租人根據本款須承擔租金法律責任的任何款額。
 
在不減損前述規定的情況下，出租人承諾與承租人合作，獲得安裝標誌所需的批准和/或許可，包括簽署為此目的所需的任何表格和/或確認書，條件是出租人的上述簽字不會對其造成任何財務和/或其他責任。為免生疑問，如果需要出租人簽字才能獲得許可證，出租人應在收到承租人的要求後10個工作日內在出租人辦公室提供同意和簽字，條件是不對其施加財務和/或其他義務。出租人只有在有合理理由指定的情況下才能拒絕承租人在本節中提出的要求。
 

 20.9
出租人可以在承租人和/或其承租人在建築物和/或項目中的屋頂和庭院安裝廣告牌用於廣告目的，承租人不得以任何方式反對廣告牌的放置，但該等廣告牌不得以任何方式掩蓋、遮擋和/或覆蓋租賃窗口，且不影響租賃的活動，承租人放棄在這方面的任何索賠和/或訴訟，且不得反對放置廣告牌。

21.
提供共享服務和設施
 

 21.1
出租人承諾(由出租人和/或管理公司)在整個租賃期和選擇期(視情況而定)內將建築物保持在鄰近建築物慣常的維護和清潔水平，包括修復和維護公共區域和建築物外殼中的缺陷。
 


 21.2
承租人只能根據出租人和/或管理公司的指示將共享設施用於其預期目的。
 

 21.3
承租人聲明並確認，已提請其注意，為維護租賃權、其周圍的其他租賃物以及所有租賃物的共享服務，包括公共區域，如外牆、公共洗手間、庭院、保安室和大樓內的安裝，出租人將直接和/或通過 分包商和/或服務公司(下稱“管理公司”)提供維護和管理服務。
 
只要該公司尚未委任或成立，或該公司尚未開始管理及維修該建築物，或該委任已終止且尚未委任新公司取而代之，則就本協議而言，出租人將擔任管理公司。
 
本章的目的： 主要系統，包括空調系統、電梯、配電盤、管道、照明、水、污水和排水系統、滅火器、應急發電機、煙霧探測器、PA系統和控制系統。
 
還提請承租人注意，出租人可以將停車場的管理權轉讓給 另一方，以下簡稱：“停車場管理公司”。
 

 21.4
如果指定了外部管理公司，承租人承諾與出租人和/或管理公司簽署管理協議，並與出租人和/或管理公司和/或停車場管理公司簽訂停車場管理協議，並承擔本節和下文所述管理服務以及協議和停車場管理協議規定所需的停車服務的所有付款。
 
無論如何，承租人確認，無論承租人是否簽署本協議，管理協議的條款(包括以下所有條款和停車場管理協議的條款)將適用於本協議項下的租賃關係。
 

 21.4.1
自“租賃開始之日”起，根據上文第4.1節的規定，承租人承諾向出租人和/或管理公司支付管理和維護費，按以下定義的所有費用的成本加15%確定，按承租人在整個租賃面積中所佔的比例(下稱： “管理和維護費”)加每平方米的應得增值税。[截至簽署本協議之日，管理費和維護費估計為每平方米15新謝克爾]。為免生疑問，現澄清，管理費和維護費包括承租人按比例分攤出租人的保險費。
 


 21.4.2
管理和維護費將包括運營諮詢台、清潔和環境美化服務、前述系統的檢查和維修服務、公共區域的電力和供水、公共區域的保險(包括故障保險)以及出租人和/或管理公司自行決定需要的任何其他服務的費用。
 

 21.4.3
對於管理公司向承租人和/或承租人提供的特定服務，承租人將支付額外的管理和維護費用 。
 
出租人同意並承諾承擔其在未出租可出租面積中的比例份額。
 

 21.4.4
雙方商定，《管理協議》將包括以下義務：
 

 21.4.4.1
管理公司將保留由會計師審計的帳簿和帳目，如有必要，這些帳簿和帳目將開放給承租人檢查，以確定管理和維護費。
 

 21.4.4.2
承租人不得從出租人應付給出租人的款項中衝抵其欠管理公司的款項，也不得從其欠出租人的款項中衝抵管理公司欠其的款項。
 

 21.5
在不減損上述一般性的前提下，承租人根據上述條款支付管理費和維護費的義務等同於支付租金的義務，停車場管理協議的條款等同於本協議的規定(如果簽署)，違反本協議給予出租人本協議規定的所有補救措施，而不影響根據停車場管理協議和/或任何法律給予管理公司和/或停車場管理公司的任何補救措施。
 


 21.6
如果此類服務是由管理公司和/或停車場管理公司提供的，則本節中的“出租人”一詞應指：出租人和/或管理公司和/或停車場管理公司。
 

 21.7
承租人只能將租賃區內的共享設施用於其預定用途，並完全按照出租人或管理公司的指示使用。
 

 21.8
雙方同意，公園管理公司和/或出租人和/或代表其行事的任何人可隨時自行決定在公園管理服務中增加更多服務 ，推遲特定服務的開始日期和/或減少和/或停止這些服務，即使此類服務的供應已經開始，但前提是這不影響合理使用租賃權。
 

 21.9
管理公司和/或停車場管理公司和/或公園管理公司可不時為所有或部分承租人和/或公共區域制定關於建築物和/或停車場和/或公園的管理、維護和使用的程序和/或指示，包括出入口安排、出入安全、營業時間、照明強度、空調系統的操作、標誌、告示等，並修訂《經營規則》(附錄L、以下簡稱《規則》)，條件是這些程序和/或指示不妨礙承租人合理管理其業務，不與本協議的規定相牴觸，並符合安全標準的要求。
 

 21.10
承租人承諾遵守管理公司和/或停車場管理公司和/或公園管理公司關於租賃、公共區域、建築、停車場和項目的所有合理指示。
 

 21.11
承租人聲明其已閲讀本規則，並承諾遵守其中的所有條款。
 
22.
空調費
 

 21.1.
茲同意並聲明，上文第20節規定的管理費支付不包括向租賃方支付中央空調系統的電費。
 

 21.2.
茲同意並聲明，承租方的空調將由中央空調系統(冷水機組)提供，該系統為大樓內所有辦公樓層提供空調。
 


   21.3.
承租人在此承諾向出租人支付中央空調系統運行的用電量。承租人將按IEC標準的低壓分時電價承擔基於電能表計量的中央空調系統運行的電費。
 
23.
税、徵費和強制付款
 

 23.1
所有適用於承租人和/或承租人和/或承租人的所有類型的税收、差餉和税費、支付、費用和徵費(以下統稱：“税”)，無論是市政、政府或其他方面，或將在未來因持有租賃權或與租賃期內承租人的業務管理或與租賃期相關的情況而徵收的， 自租賃開始之日起，將適用於承租人並由承租人支付。但不減損承租人獲得上文第7.5節規定的豁免的權利。
 
為持有租賃權而徵收的市級税率和税款最終將適用於承租人並由承租人支付，即使法律規定税款將由出租人和/或土地所有者支付。
 

 23.2
上述規定並不是要求承租人向出租人繳納適用於出租人的所得税、資本利得税、土地增值税、物業税、建設開發税等的義務。
 

 23.3
承租人根據本協議向出租人支付的任何款項，將在付款日按法律規定的税率外加增值税。
 

 23.4
承租人確認，它特此放棄因空置物業而獲得市政差餉和税收的豁免，並承諾不會為獲得此類豁免而採取行動。
 

 23.5
為免生疑問，承租人特此確認，租賃權的任何折舊扣除(視情況而定)將是出租人的專有權利，但出租人在交付之日之前進行的完工工程和改建，以及出租人在租賃物上的投資和建造(費用由出租人承擔)除外。
 

 23.6
承租人承諾在交付之日起7天內將差餉和税單轉移到雷霍沃特市和任何其他相關機構，並以本協議附錄J所附措辭向市發出變更持有人的通知。此類票據在整個租賃期內將保留在承租人的名下，並將在租賃期結束後轉回出租人和/或出租人指示的另一第三方名下。
 


 23.7
如果市政當局因新的測量等原因增加了大樓用於計算差餉和税收的面積(下稱：“額外面積”)，額外的面積將按比例在大樓的承租人之間分配。本節的規定並不減損承租人為徵收差餉和税費而對房產面積增加提起上訴的權利。
 
24.
拖欠利息
 

 24.1
在不減損出租人在本協議中權利的一般性或法律規定的情況下，如果承租人拖欠本協議項下應向出租人支付的任何款項，而不是由於出租人的作為或不作為，承租人必須向出租人支付違約金額加上當時在以色列折扣銀行海法中心分行按最高慣例利率計算的利息，並將超過允許透支額的提款(下稱“利息”)或聯繫差額及其法定利息計入活期提款賬户。從欠款之日起至實際付款之日止，由出租人選擇以最高金額為準。儘管如上所述，雙方同意，根據本協議及其附件應向出租人支付的任何款項在整個租賃期限內累計延遲最多14天，並在期權期限內累計延遲最多14天(如果行使)，將不需要出租人支付利息，利息將從延遲的第15天起適用至實際付款日期。
 

 24.2
承租人根據上述第24.1條的規定確認付款的順序和方式將由出租人自行決定。
 
25.
《租約的挫折》：
 
如果租賃權受到重大損害，無法合理使用，承租人可以終止本協議，並在收到取消通知後立即視為取消。出租人將向承租人退還在該事件發生後提前收到的租金和/或付款和/或抵押品，金額為實際支付的金額加上聯繫，承租人沒有理由對出租人造成損害，前提是租賃權的損壞和/或利益的取消是由於不可抗力和/或出租人無法控制的事件造成的。
 
26.
法律責任和保險
 

 26.1
出租人和/或管理公司和/或停車場管理公司不對承租人和/或其員工和/或承租人和/或其代理人和/或客户和/或訪客和/或受邀者和/或承租人財產中的任何其他人造成的任何形式的有形損害和/或損失和/或財產損壞(直接或間接)承擔任何責任或責任，但造成此類損害的出租人和/或代表出租人行事的任何人的惡意或疏忽行為或不作為除外，且均不減損法律規定的出租人的抗辯請求(如有)。
 


 26.2
承租人將承擔因租賃權的使用和維護對任何個人或 實體(明確包括出租人和/或管理公司和/或公園管理公司)的身體和/或財產造成的人身傷害和/或財產損壞和/或損失。承租人承諾賠償出租人和/或管理公司和/或公園管理公司根據判決規定出租人和/或管理公司因承租人負責的人身傷害和/或財產損失索賠而沒有延誤履行的所有金額，以及出租人和/或管理公司為應對此類索賠而發生的合理費用。但條件是：(A)損壞不是由於出租人和/或管理公司和/或公園管理公司的作為或不作為造成的；(B)出租人和/或管理公司和/或公園管理公司在收到索賠後不久通知承租人提出索賠；(C)出租人和/或管理公司和/或公園管理公司允許承租人也代表其進行抗辯；(D)出租人和/或管理公司和/或公園管理公司將盡快將任何要求和/或索賠通知出租人，以便承租人針對索賠進行抗辯，並在抗辯中與承租人合作。
 

 26.3
在不減損承租人和出租人在本協議項下和/或法律項下的責任的情況下，雙方應購買本協議附件中所列保險，作為本協議不可分割的一部分，標記為附錄E。
 
27.
違反和解除本協議：
 

 27.1
在不減損任何法律規定的情況下，下列任何行為或不作為將被視為承租人對本協議的實質性違反：
 

 27.1.1
如果在收到出租人向承租人發出的書面警告後14天內沒有糾正上述違約行為，則不得將租賃權用於租賃的上述目的。
 

 27.1.2
在收到出租人向承租人發出的書面警告後14天內未予以糾正的，將承租人在租賃權中的權利轉讓給他人，違反上述第13條的規定。
 


 27.1.3
拖欠租金和/或管理費和/或在到期日由出租人代替承租人支付的款項和/或承租人根據本協議和/或法律應由承租人支付的任何其他付款的違約，和/或未能根據本協議和/或其附件提供和/或續訂銀行擔保，如果在收到出租人向承租人發出的書面警告後14天內未予以糾正。
 

 27.1.4
對承租人的全部或大部分資產作出接管、清算令或指定接管人的，自發出之日起45日內未撤銷的。
 

 27.1.5
不消除妨害，但在命令中規定的日期下達了消除妨害的司法命令(其履行沒有延遲)。
 

 27.1.6
未按下文第26條規定的方式和條件按時讓出租賃權和/或歸還租賃權。
 

 27.1.7
違反上述第7-9、12-14、16、15.1、17、18、19.2、21.3、23和28.1條規定的行為，在收到出租人向承租人發出的書面警告後7個工作日內(如果需要長期維修，承租人將不對維修負責)。
 

 27.1.8
在收到出租人向承租人發出的書面警告後14天內未糾正違反管理協議和/或電力協議向租賃方提供的服務的欠款。
 

 27.2
在不減損任何法律規定的情況下，下列任何行為或不作為將被出租人視為實質性違反本協議：
 

 27.2.1
由於出租人和/或代表其行事的任何人(包括管理公司)的作為或不作為，承租人在 任何租賃年度內連續7天和/或累計30天內無法合理使用租賃權或其重要部分。
 

 27.2.2
出租人改變建築物用途，侵犯承租人的權利和租賃物的用途。
 


 27.2.3
對出租人全部或者大部分財產作出接管、清算或者指定接管人的，自發出之日起90日內未撤銷的。
 

 27.2.4
不消除出租人有責任消除的妨害，並且在命令中規定的日期下達了消除妨害的命令(其履行沒有延遲)。
 

 27.3
如果任何一方發生此類根本違約行為，但在收到違約方書面通知後14天內仍未改正，則受害方可以 取消本協議，該協議將於受害方通知中規定的日期視為被取消。
 

 27.4
如果本協議被依法解除，承租人應在本協議解除後30天內，按照下文第28.1條的規定，讓出租賃權，並將租賃權歸還出租人，受害方應賠償對方造成的任何損害。
 

 27.5
本節的規定並不減損任何一方在本協議項下或根據法律享有的其他權利。
 

 27.6
任何一方沒有采取行動和/或做出迴應和/或沒有使用本條款下的任何補救措施，在任何情況下都不會被解釋為放棄 針對另一方持續或其他違約行為而在本協議項下的權利，除非任何一方明確以書面形式放棄此類權利。
 
28.
休假
 

 28.1
承租人將在租賃期結束或選擇期結束時騰出租賃權(如果該租賃權已授予承租人並已行使)，或根據本協議租賃終止的任何日期，並將根據本協議的規定將租賃權交還出租人。如果承租人必須根據本協議騰出租賃權，則承租人必須在租賃期開始之日按原狀歸還租賃權，且租賃權完全不受任何人或物體影響，但合理損耗除外，並且不包括上文 協議中規定的租賃權中所作的更改和增加。
 


 28.2
如果承租人未能按照第28.1節、下文第28.3節和上文第27.4節的規定騰出租賃權，而不是由於出租人的作為或不作為，承租人將在實際付款前按每月基本租金(或期權期間的租金)的150%加基本指數與最後公佈的指數之間的聯繫差額按延遲按比例向出租人支付預定違約金。此外，承租人將賠償出租人因出租人延遲騰出租賃權並將其出租給新的承租人而造成的任何損害或損失。上述條款不應減損出租人根據本協議和任何法律可獲得的任何其他補救措施。經澄清並同意，有關損害賠償或損失的付款不會影響租賃期的終止日期，亦不會免除承租人根據協議及法律規定騰出租賃權的義務。進一步澄清的是，只要承租人實際上沒有騰出租賃權，承租人將承擔本協議項下適用於其的所有付款，包括管理費、電費以及租賃權在實際休假日期之前適用的所有税費和徵費。
 

 28.3
在假期前不久，承租人將向出租人提交關於自動噴水滅火系統、煙霧探測器和應急照明系統完整性的確認書、消防局的確認書和持證電工關於租賃權中所有其他相關係統的確認書。此外，承租人將以PDF和AUTOCAD 格式將租賃的最終平面圖轉發給出租人。
 
29.
合同和法律費用
 
雙方將承擔本協議的準備費用，包括律師費。
 
30.
《協定》的修訂
 
對本協議的任何更改和/或修改僅在本協議各方簽署的明確書面文件中進行。
 
31.
偏差
 
本協議一方同意在特定案件或一系列案件中偏離其條款，不應構成先例，也不應類推地適用於未來的同一案件或任何其他案件。
 
32.
告示及警告
 

 32.1
一方向另一方發送的與本協議有關的任何通知和警告將以下列方式之一發送：(A)掛號郵寄，或根據本協議序言中規定的雙方地址親自遞送(當承租人在租賃期和選擇期內的地址，如果行使，將是承租人的地址)(或以書面通知的任何其他地址)，如果是專人遞送的，這種通知或警告將被視為在實際遞送時送達收件人，如果由以色列郵政寄出，則在郵寄後72小時被視為已遞送給收件人，且郵資已全部預付；或(B)通過電子郵件發送，條件是在發送通知後不久通過電話確認送達，並且該通知將在收到電話確認之日被視為已送達。
 


 32.2
雙方的地址載於本協定的序言部分。
 
33.
其他措施
 
雙方應採取執行本協議所需的任何附加措施(包括簽署附加文件) 以符合本協議的精神。
 
34.
一般信息
 

 34.1
承租人特此放棄根據本協議和《管理協議》向出租人和/或管理公司和/或公園管理公司索償與出租人和/或管理公司和/或公園管理公司有關的任何抵銷權利和/或補償要求。
 

 34.2
承租人特此聲明，其放棄針對出租人和/或管理公司和/或公園管理公司在租賃期限和/或期權期限結束時和/或在取消協議和/或出租人行使抵押品和/或將租賃權租賃給另一承租人時和/或根據本協議可能採取的任何行動的單方面臨時禁令的補救權利。
 

 34.3
任何一方在特定情況下放棄、忽視、忽視或未能採取法律行動或延遲使用權利，在任何情況下都不應被視為其放棄、同意或承認，任何一方可在其認為必要的任何時間使用其在本協議或法律項下的任何權利，儘管之前曾放棄、讓步或忽視。承租人承諾不在土地管理局和/或土地註冊局的登記冊和/或任何其他公共登記冊上登記土地上關於其在本協議下的權利的知會，儘管有任何法律的規定 ，並且承租人知道登記上述知會構成根本違反本合同，並且在登記該知會的情況下，將被要求賠償出租人因該登記而產生的任何損害。
 

 34.4
就本租約及其所有附件及其衍生的所有內容，包括違反本租約的索賠而言，雙方確定特拉維夫的主管法院為唯一和專屬管轄權法院，而不是其他法院。
 


 34.5
雙方在簽署本協議之前的否決過程中交換的草案和文件不得用於本協議的解釋目的， 雙方關於本協議的意圖無法從這些文件中瞭解。
 

 34.6
雙方商定，第四層1,000米的面積(現已出租給Nova Ltd.)在租賃期限內空置時，出租人將首先向承租人提供租賃此類空間的選項。雙方之間關於租賃此類空間的條款和協定將在另一份增編中討論，並將主要以本協定為基礎。
 
為證明上述所有情況，雙方在此簽字：
 
/s/Gav Yam Lands Corp.
高雅置地有限公司
  
/s/Omri Schanin/s/Guy Hefer
MeaTech 3D Ltd.
C.N. 520041955
出租人
  
承租人