附件10.17

修訂租契

本修訂契約(下稱“修訂”)於2021年_

獨奏會：

A.業主與租客於二零二一年五月二十七日訂立該若干租賃契據(“該租賃”)，據此，租客於位於馬裏蘭州羅克維爾Key West Avenue 9713號的大樓(“該大樓”)租賃約67,326平方尺的面積，稱為Suite 400，詳見下文演奏會B(“預售物業”)。

B.批約物業包括(A)位於大廈一樓約12,957平方尺的可租面積(“第一期一樓空間”)及位於大廈四樓約12,810平方尺的可出租面積(“一期四樓空間”)(第一期一樓空間及一期四樓空間以下統稱為“一期物業”)，(B)位於大廈一樓約627平方英尺的可租面積(“二期不間斷電源空間”)，位於大廈二樓的可出租面積約13,310平方英尺(“二期二樓空間”)，位於大廈四樓的可出租面積約14,200平方英尺(“二期四樓空間”)(UPS二期空間、二期二樓空間和二期四樓空間以下統稱為“二期物業”)，以及位於大樓二樓的約13,422平方英尺的可出租面積(“三期物業”)。

C.業主和租客希望分別修改和彙總下列租賃條款：(I)各階段轉租物業的開始日期；(Ii)使用日期；(Iii)租金減免；及(Iv)附表A所列並將併入租約的轉租物業的租金條款，並以其他方式修訂租約，如下所述。

因此，現在，考慮到10美元(10.00美元)和其他善意和有價值的代價，房東和租客、房東和租客契約都承認收到了這筆錢，並同意如下：

“10.附表A界定的詞語：

1

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(A)“出入”是指承租人在向業主交付有關承租人工程的建築許可證後，為在其內進行承租人工程而進入批租房屋的各個階段。

(B)“基本建成”指承租人收到有關出租物業的佔用證明書的日期。“

3.終止現有的租約條款。自生效日期起及之後，租約第45節全部刪除。

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4.經紀人。房東和租客各自向對方陳述並保證，除Edge Commercial Real Estate和Cushman&Wakefield外，雙方均未就本修正案與任何經紀人進行交易。承租人應對因承租人違反上述陳述和保證而產生的經紀佣金或其他佣金索賠進行賠償，並使房東不受損害。

5.定義；合併除非上下文另有明確要求，否則所有未在本修正案中定義的大寫術語應具有本租賃中賦予該等術語的含義。儘管有任何相反的規定，如果房東獲得與租約有關的不利於承租人的判決，則租約不應併入判決。

6.禁止反言。為促使業主簽訂本修正案，承租人特此向業主聲明並保證，自本修正案之日起：

7.管理文件。除經本修正案修改外，本租約應根據其條款保持完全有效。如果租賃條款和條件與本修正案的條款和條件有任何衝突，應以本修正案的條款和條件為準。

8.對應者。本修正案可另行執行。所有簽署的副本應構成一份協議，每個副本均視為正本。

2

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雙方特此確認並同意，電子簽名、傳真簽名或通過電子郵件以所謂的“pdf”格式傳輸的簽名應具有法律效力和約束力，並應具有與交付本修正案正本相同的完全效力和效力。房東和租客(I)打算受傳真或電子郵件發送的任何文件上的簽名(無論是原始簽名、傳真簽名還是電子簽名)的約束，(Ii)知道另一方將依賴此類簽名，以及(Iii)特此放棄基於前述簽名形式執行本修正案條款的任何抗辯。

9.加入獨奏會。上文所述的朗誦被納入本修正案並作為其一部分。

特此證明，雙方已於上述第一年簽署本修正案。

見證人/見證人：房東：

基韋斯特馬裏蘭州所有者有限責任公司，特拉華州一家有限責任公司

​ ​由以下人員提供：​ ​姓名：​ ​
標題：​ ​

見證人/見證人：租客：

Maxcell，Inc.，特拉華州一家公司

​ ​由以下人員提供：​ ​姓名：​ ​
標題：​ ​

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3

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4

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