EX-10.28

本租賃協議於2021年1月26日由特拉華州的有限責任公司SRE TKC Charleston IV，LLC和南卡羅來納州的Thorne Research，Inc.(以下簡稱“承租人”)簽訂。

因此，現在，為了並考慮到本租約中所載的相互契諾和協議，以及其他良好和有價值的對價，房東和租客在此訂立契約並達成如下協議：

(a)

根據本租約的條款和條件，業主將以紅色勾勒並在附於附件A-1的樓層平面圖上描繪的空間出租給租户，租户從業主處租賃該空間，該樓面面積為136,500平方英尺的可出租平方英尺建築，地址為南卡羅來納州薩默維爾貿易中心公園路553號，符合本租約的條款和條件。如果土地上現在或將來有超過一棟建築物，或該建築物由業主擴建，則除文意另有所指外，所有提及的“建築物”應統稱為所有該等建築物及任何擴建建築物。房東和租客規定，截至本租約之日，房屋面積為115,500平方英尺，建築面積為136,500平方英尺，租户的“比例份額”為84.62%。房屋面積變更或者建築物擴建的，應當調整承租人的比例。“項目”一詞是指土地、建築物、景觀、停車和車道區域、人行道及其上的其他改善。承租人、其獲準的分租人及其僱員、被許可人和客人應可在任何時間、每天二十四(24)小時、一年中的每一天、每天二十四(24)小時進入項目的場所和公共區域(下文定義)，但須遵守業主可能要求的正常營業時間後的安全程序。

(b)

租賃期為六十三(63)個月，自生效日期(定義見下文)起計，並於生效日期後六十三(63)個月結束(下稱“租期”)，其定義包括租期的所有續期和延展；然而，如果開始日期不是歷月的第一天，則租期應於12個月期間的最後一天結束，該12個月期間始於田納西州第一個完整歷月的第一個完整日曆月的第一天。“開工日期”是指(I)取得整個物業的臨時佔用證明書的日期，及(Ii)物業的暖通空調(下稱“暖通空調”)須已完全安裝，並處於良好運作狀態及狀況的日期。房東和租客同意，目標開工日期為2021年5月1日。儘管有上述規定，業主仍可在開工日期後進入房屋，以完成初步改善的施工(如附件B所定義)，只要符合以下條件，該施工不應構成實際或推定的驅逐

房東不會對租户在房屋內的經營和業務進行不合理和實質性的幹預。儘管有上述規定，業主、其僱員、代理人、代表或承包商在開工日期後的所有條目應符合承租人的安全協議(以下定義)。在開工日期發生後的十(10)個工作日內，雙方應簽署並交付一份開工日期證書，其格式基本上與附件E所附的格式相同，並通過本引用併入本文。

(c)

房東和租客均應遵守本合同所附工作信函的規定，並將其作為本合同附件B的一部分(以下簡稱《工作信函》)。業主聲明並保證，初步改進應在開工之日按照附件B和B-1的要求基本完成。租户在開工之日接管物業時，應被視為已按其“現狀”接受物業，業主不作任何明示或默示的陳述或保證，但(I)潛在的瑕疵，(Ii)業主的明訂契諾及本租約項下的義務，包括但不限於下列各節所述者；L(F)和4；(Iii)本租約中業主的陳述和保證，包括但不限於第5、23(B)和33條所述；和(Iii)業主根據附件B和B-1併為獲得永久入住證，有義務完成任何審批清單項目，並以其他方式完成初步改善的施工，以達到租户的合理滿意。

(d)

如果並在法律(下文定義)允許的範圍內，承租人有權從2021年2月1日起及之後進入房屋，而不被視為已接管房屋，以便在房屋內安裝貨架和包裝線，該權利應明確排除任何結構上的改變。在開始日期之前的任何進入期間，(A)租户應遵守除支付租金的義務外的本租約的所有條款和條件，(B)租户不得幹預房東完成初步改善，(C)租户應促使其人員和承包商遵守房東的行為準則(房東同意應要求向租户提供的)的條款和條件，以及(D)租户不得開始經營其業務。承租人承認，承租人應負責獲得與承租人進入任何此類場所有關的所有適用許可和檢查。承租人還同意，它應負責確保其個人財產免受灰塵和其他碎片的傷害，在任何情況下，房東都不對根據本款安裝的承租人個人財產的任何損壞負責。

(e)

在此l(E)節條文的規限下，承租人可選擇就全部(但非部分)物業續訂本租約的年期(“續期期權”)，為期兩(2)個連續兩(3)年，每次為期三(3)年(“續期條款”)，但承租人須在當時的租期屆滿前九(9)個月內發出有關選擇任何該等續期期權的通知，而及時通知是有效行使續期期權的明示條件。每個續訂選項應遵循與本租賃相同的條款和條件，但：

如果南卡羅來納州的Thorne Research，Inc.轉讓了本租賃或轉租了房屋的任何部分，則承租人無權行使續訂選擇權；但儘管如此，如果已向許可受讓人(下文定義)進行了允許轉讓(下文定義)，承租人應有權並保持行使續訂選擇權。如果在發出承租人的續訂通知之日，本租約項下存在違約事件(定義見下文)，承租人無權行使續約選擇權，並且如果在此後直至續期開始之前的任何時間，本租約項下存在違約事件，業主有權終止本租約，自本租約當前期限的預定到期日起生效。

房東和租客應在接到租户通知後六十(60)天內真誠地努力行使第二次續約選擇權，以商定第二次續約租期的租金。然而，如果房東和租客不能在六十(60)天內達成協議，則房東和租客應在接下來的十五(15)天內各自指定一名評估師代表他們，被任命的兩人應努力共同商定當時的房產市場租金(包括固定的年度租金上漲百分比)。如本租約所用，“現行市場租金”應指現有租約續期的每平方英尺市場年毛租金、適用面積和確定租金的時間，即願意租户支付租金，而願意接受真誠談判的房東將在公平的情況下接受(對於續訂租約，考慮到續簽租約的所有相關因素，包括但不限於以下因素：位於南卡羅來納州伯克利縣的其他類似建築對可比租户收取租金，然後就與房產可比的空間簽訂續訂租約；比較空間所在建築物的位置、質量、設施、樓齡和聲譽；比較空間的用途和大小；主題空間和各自建築物內的任何比較空間的位置和/或樓層；所提供或將提供的服務的程度；主題空間和任何比較空間的租賃改進的程度和條件；與主題空間和任何比較空間有關的減税(包括基本租金、運營費用和/或房地產税)；在租金中包括停車費, 如適用的話；比較空間業主的租約接管/假設(如適用的話)；與主題空間及任何比較空間有關的搬家津貼(如有的話)；與主題空間及比較空間有關的搬遷津貼(如有的話)；會籍(如有的話)；與主題空間及任何比較空間有關的建造、整修及重新粉刷津貼(如有的話)；與主題空間及任何比較空間有關的任何其他優惠或誘因；主題空間和任何比較空間的租期或租期；所考慮的特定租金達成一致並生效或即將生效的時間；以及支付租賃佣金、費用、獎金或其他補償，無論是支付給租户代表或業主，或支付給與租户或業主有關聯的任何個人或實體，或支付給其他人或實體。如果租户要求改善或補貼，而房東同意為此類改善或補貼提供資金，則當前的市值租金將考慮到業主提供此類改善或補貼的成本而確定。如果業主或租客之一沒有在規定的時間內以書面通知另一方指定其評估師，則適當指定的評估師有權設定該房產當時的市值租金價值。如果二人被任命，但在任命後三十(30)日內仍不能達成一致，應指定第三名鑑定人, 誰有權從房東評估師和租客評估師提出的兩(2)個當前市場租金中進行選擇，所選的是該房產當時的市場租金。如此委任的評估師應從業主評估師和租客評估師提出的兩(2)個現行市值租金中進行選擇，所選的一個為該房屋當時的市值租金，該利率將作為續期期間的租金。所有評估師必須具備MAI資格，並在南卡羅來納州伯克利縣擁有至少十(10)年的工業倉儲經驗。每一方應承擔其自己的評估師的費用；

(f)

自開工之日起十二(12)個月內，業主同意修理或更換最初改善工程中的任何或所有缺陷。如果租客以書面形式向房東提出要求，房東和租客雙方同意在不早於週轉日期後355天和不遲於開工日期360天的日期進行聯合巡查和檢查，以確定任何需要維修和/或更換的缺陷。由於承租人、其員工和承包商的疏忽，或因承租人未能遵守向承租人提供的關於初始改進的維護、使用和操作的指南和手冊，房東沒有義務修復或更換因租户及其員工和承包商的疏忽而造成的任何損壞。對於在該十二(12)個月期限屆滿前未以書面形式明確告知房東的缺陷，業主根據本條款l(F)項規定的義務應於生效日期的十二(12)個月週年日終止。儘管十二(12)個月的保修期已經到期，房東仍有義務在十二(12)個月的保修期到期之時或之前修復或更換租客以書面形式向房東明確指出的初始改進的任何缺陷。

(a)

“租賃年”是指十二(12)個月的期間。每一租賃年度應自生效日期或週年日開始，並於十二(12)個月後結束；但如生效日期並非歷月首日，則(A)首個租賃年度應包括自生效日期起至下一個歷月首日及其後十二(12)個日曆月的期間；及(B)後一個租賃年度應於生效日期所在月份的下一個月的第一天開始。自開工之日起，承租人同意在每個歷月的第一天或之前，不經通知、減免、扣除或抵消(除非在此明確規定)，提前向房東支付下表所列的“每月基本租金”作為房屋租金。

如果租期開始於一個月的第一天以外的某一天，則該部分月份的基本租金應按比例計算。

(b)

除每月基本租金外，自生效日期起，承租人同意向業主支付承租人與建築及/或項目有關的按比例分攤的開支，作為額外租金，包括：(I)根據第3節的税項(定義如下)；(Ii)根據第9節(“保險”)的保險費；及(Iii)根據第5節(上述成本及開支統稱為“營運開支”)的CAM費用(定義如下)。自生效日期起，在每月基本租金到期的同一天的每個月內(包括任何“免租”期間，如有)，租户應向房東支付相當於房東合理確定的租户按比例分攤(在整個期限內可能調整)的估計年度成本的十二分之一(1/12)的金額，而無需通知或要求。對於任何部分日曆年(即第一個日曆年和最後一個日曆年)，承租人按比例分攤的運營費用將根據任何該等部分日曆年的天數按比例調整。最初的每月運營費用支付是基於租賃第一個日曆年的估計金額，房東可能會增加或減少，以反映每個日曆年所有此類項目的預計實際成本。在每個日曆年的5月1日之前，或在可行的情況下，房東應儘快向租户提供上一年的CAM費用、税收和保險報表(“CAM費用、税收和保險報表”)。如果租户支付的適用於一個日曆年度的運營費用總額低於租户在所有此類項目中的比例份額，租户應在提出書面請求後十(10)天內向房東支付差額。如果在這樣的調整之後, 租客支付的營運費用適用於一個歷年，超過租客在A.11這類項目中的實際比例，房東應保留該超出部分，並將該超出部分計入當時該歷年應支付的租客估計運營費用付款，或如果租賃期限已屆滿或終止，房東應在租期屆滿或終止後三十(30)天內將超出的部分退還給租客，該撥備在租賃期滿或終止後繼續有效。

即使本租約中有任何相反規定，在承租人負責按比例分攤經營費用的期間內，承租人將負責其按比例分攤的税款、保險費和免賠額、水電費、除雪、美化環境、項目內街道和人行道清掃、項目內停車場垃圾清理以及根據任何契約或業主協會向大樓收取的費用(“無法控制的費用”)，而不考慮上述任何或所有項目在任何一年或其他時間段的增長水平。承租人有義務支付不屬於不可控費用的所有其他運營費用(這裏稱為“可控費用”)，每年應比上一個日曆的可控費用增加5%(5%)。

年，以累計為基礎。此外，承租人向房東支付管理費的義務不得超過房東在適用管理費所涉歷年為物業獲得的毛收入的3%(3%)的比例。

(d)

對於應付給房東的所有金額來説，時間是至關重要的。本租賃項下的所有到期金額應在到期日期或之前支付。承租人承認，延遲支付每月基本租金或承租人根據本協議應向房東支付的任何其他金額(所有這些都將構成與每月基本租金相同程度的額外租金)將導致房東招致行政費用和其他損害，其確切金額將無法確定或極難確定。租客和房東同意，如果房東在付款到期後五(5)個工作日或之前沒有收到任何此類付款，房客應向房東支付相當於逾期金額5%(5%)的滯納金，作為額外租金，以彌補此類額外行政費用。根據本條款2(D)或根據本租賃的其他條款所允許的費用，應是業主根據本合同或按法律或衡平法享有的所有其他權利和補救措施的補充，不得被解釋為違約金。此外，所有逾期的租賃分期付款應計息，直至按(I)每年11%(i 1%)或(Ii)法律允許的最高合同利率中較低者支付為止。然而，在任何情況下，根據第2(D)條支付的任何費用，在法律上被視為利息的範圍內，不得超過最高合法利率。儘管有上述規定，在房東向租客發出書面通知後五(5)天內，承租人未能按時付款的任何12個月期間，不得就第一次發生的事件收取上述利息和滯納金(但可能就任何後續事件收取)。

(e)

儘管本協議有任何相反規定，但在房東向租客提供任何歷年的CAM費用、税費和保險報表後的六十(60)天內(“審計選擇期”)，承租人可選擇僅在房東正常營業時間內自費審計該歷年的房東CAM費用、税費和保險，但須滿足以下條件：(1)審計應由具有公認國家地位的獨立註冊會計師事務所準備；(2)在任何情況下，任何審計均不得由以“或有費用”為基礎的事務所進行；(3)審計應在業主向租户審計師提供業主賬簿和記錄後三十(30)天內開始，並應在開始後六十(60)天內結束；(4)審計應在業主保留其掛鈎和記錄且不應無理幹預業主業務行為的情況下進行；(5)租客及其會計師事務所應以保密方式對待任何審計，並應在開始審計之前各自簽署業主保密協議。承租人應在收到承租人後五(5)個工作日內向房東提交一份審計副本。儘管有上述規定，如果房東向承租人提供由具有公認國家地位的獨立註冊會計師事務所編寫的有關歷年的審計報告(無論是最初為房東或另一方準備的)，承租人無權進行審計。本款不得解釋為限制、暫停或免除承租人在到期時支付租金的義務，包括估計的CAM費用、税款和保險。經核實後，房東應將審計報告確定的任何多付款項計入租户或, 如果沒有更多的租金到期，在確定後三十(30)天內將多付的租金直接退還給租户。同樣，承租人應在確定後三十(30)天內向業主支付審計報告確定的任何少付的款項。上述債務在租賃期滿或提前終止後繼續有效。如果承租人在審計選舉期間沒有書面通知其選擇進行審計，則房東在適用日曆年度的CAM費用、税費和保險應被視為就所有目的而言都是批准的，承租人無權進一步審查或提出異議

一樣的。如果審計證明房東對所檢查歷年的CAM費用、税費和保險費的計算總共誇大了5%(5%)以上，則經核實後，房東應在收到租户發票後三十(30)天內支付租户實際合理的自付審計和檢查費。

(a)

根據下文第3(B)節的規定，房東應及時支付針對房產、土地、建築和項目產生的所有税款(包括代税費用)、評估和政府費用，無論是聯邦、州、縣或市政的，也無論它們是由目前存在的或以後設立的税收或管理地區或當局徵收的(統稱為“税收”)，不包括罰款和利息。如果在租期內，直接對房東徵收、評估或徵收資本税或其他税，或按全部或部分租金衡量或基於租金計算的特許經營税、評税、徵費或收費，則所有該等税項、評估、徵費或收費，或按此計算或基於的部分，應包括在“税”一詞內(但不包括遺產税、特許權税、遺產税和所得税)。

(c)

承租人應(L)在拖欠之前支付因放置在房屋內的任何個人財產、固定裝置或改建而徵收或評估的所有税款，以及(2)應房東的要求，向房東提交適用税務機關的收據或房東可接受的其他證據，以核實該等税款是否已繳納。如果任何此類税費、評估、徵税或政府收費針對租户的財產，並且(I)房東支付，或(Ii)房東的財產的評估價值因包括租户的個人財產和固定裝置而增加，並且房東支付全部或部分，則在書面請求後十(10)天內，房客應向房東支付；然而，如果承租人通知房東，在房東付款之前，它將對該税種的有效性或金額提出異議，並在此後根據適用法律努力進行此類爭辯，並且如果不付款不會對項目或房東的權益造成損失或沒收的威脅，或對房東施加任何費用或罰款，則房東不得支付該金額。

(d)

承租人無權抗議任何評估覆核委員會或其他有權釐定間接税率及/或評估價值的税務實體(各“税務機關”)就本項目評估的房地產税率及/或該項目的評估價值所釐定的税率，但在按照本項目須受其約束的2015年12月14日税務及獎勵協議(經修訂，即“菲羅協議”)第(3)款規定的經修訂及重新釐定的費用以代替物業税方面並無明顯錯誤。承租人特此明知、自願和故意放棄和放棄任何權利，無論是否依法設定，以(A)向任何税務機關提交或以其他方式抗議任何該等税率或價值決定，即使房東可以選擇不提出任何此類抗議；(B)接收或以其他方式要求房東交付房東從任何税務機關收到的任何重新評估通知的副本；以及(C)對任何裁定任何此類抗議的税務機關的任何命令提出上訴。上述放棄和免除涵蓋幷包括承租人現在或今後任何時候的任何和所有權利、補救和追索權，以及涉及其標的的任何其他或進一步的法律。承租人承認並同意上述放棄和免除是房東討價還價的，如果沒有放棄和解除，房東不會同意簽訂本租約。

南卡羅來納州或其任何政治分區，包括但不限於與租户作為項目所受FJLOT協議的一方(統稱為“租户激勵”)的一方而提供的任何激勵，房東在此同意合理地與租户合作，以促進租户追求和實現租户激勵，並簽署、確認和交付此類進一步的文件，並執行合理必要的進一步行動，以獲得或遵守此類租户激勵的條款，房東和房東不需要承擔任何與此相關的任何責任；但是，這種租户獎勵或對這種租户獎勵的追求不應對截至本合同之日存在的任何房東獎勵產生不利影響。房東不得采取任何據房東所知會導致租户可獲得的租户激勵措施出現重大延誤或減少的行動(包括，為免生疑問，終止與該項目有關的Filot協議)。

(f)

房東應及時提交或安排提交與項目相關的所有物業税申報單(租户完全擁有項目的任何部分除外)，包括但不限於SCDOR PT-300表格或南卡羅來納州税務局可能提供的類似表格。如果該等申報表與土地或建築物有關，房東應在提交前至少三十(30)天提供申報表草稿，供租户審閲，並須徵得租客的書面同意，不得無理扣留、附加條件或延遲提交任何該等申報表。雙方在此同意就任何此類申請與另一方進行合理合作，並在此同意簽署、確認和交付任何此類申請可能合理需要的進一步文件或信息，並採取進一步行動。房東在根據本條提交或安排提交任何文件後，應立即向租客提供任何此類文件的副本。

(a)

業主應自費(除非本租約另有規定，包括但不限於第5(D)節)，應保持良好狀態(合理損耗除外)，必要時維修、端部更換建築物的屋頂、屋頂結構和屋頂膜、基礎和外牆的結構堅固性、非專門為建築物服務的建築系統、位於土地上的所有公用設施和設施、消防噴水系統、排水溝、外部油漆、樹木、灌木、美化、停車區、車道、人行道、路緣、護欄、裝載區、私家道路和小巷、照明、公用設施消耗、業主協會繳費、走廊和其他區域，以及構成維修狀況良好的公共區域的改進，合理的磨損除外。本合同所稱外牆不包括窗户、玻璃或平板玻璃、門、特殊店面或辦公室入口。如果由於承租人或其僱員、代理人、承包商、被邀請者、被許可人或代表的任何作為或不作為而需要進行上述任何維修或維護，則承租人應按要求向房東支付房東在進行該等維修或維護時發生的所有費用和費用。“建築系統”是指建築物和建築物的供暖、通風和空調系統、生命安全系統、管道系統、電氣系統和其他機械或公用設施系統。

(b)

承租人應修復和賠償因承租人、承租人員工、代理人、承包商、受邀者、被許可人、贊助人和其他受其控制的人的行為或不作為造成的任何損害，或因承租人未能履行本租約規定的維修和維護場所的義務和義務而造成的任何損害。房東應對因房東、房東的僱員、代理人、承包商、受邀者、被許可人、贊助人和其控制下的其他人的嚴重疏忽或故意不當行為造成的任何損壞進行修復和賠償，或因房東未能履行上文第4(A)節規定的義務和義務或超出任何適用的通知和補救期限而造成的損失。

(d)

如果房東沒有按照本合同規定並在房東的合理控制範圍內對房東進行任何修理或保養，並且在向房東發出需要修理或保養的書面通知後，這種不合理的情況將持續一段不合理的時間(不少於三十(30)天)，除非房東在此期間已經開始進行這種修理或保養，並且正在努力進行，否則租户可能(但不應被要求)在第二次通知(該通知的標題應至少為12分)之後，粗體和所有上限“不迴應將導致房客行使自助權”)和房東未能在收到第二次通知後五(5)天內開始維修，根據本租約管理租户維修和改建的規定進行此類維修或維護，房東應在出示適當的發票和備份文件後三十(30)天內補償租户所有實際和合理的費用和開支。如房東未能在該三十(30)天內向租客作出上述補償，租客有權從下一次支付每月基本租金中扣除該等實際及合理的成本及開支，金額不得超過任何每月基本租金分期付款的50%。

(a)

承租人應自費維修和維護房屋的所有部分，但根據本租約業主負有明確責任的部分，或除非業主或其僱員、代理人或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為造成或引起的情況除外，否則應進行一切必要的維修、維護和更換，包括但不限於天花板瓷磚、窗和門(包括該等窗和門的所有平板玻璃的內外)、標誌、辦公室入口、欄杆、內牆和完工工程、地板和地面覆蓋物，供暖、通風和空調系統，包括冷凝裝置，以及相關的管網和通風口(統稱為“暖通空調”)、塢板和坡道、卡車車門、碼頭保險槓、管道裝置、白蟻和蟲害根除、清除垃圾和雜物、殘疾人通道區域，並應保持整個物業處於安全、清潔和衞生的狀況。承租人不得導致或允許垃圾在房屋內或周圍堆積。儘管如上所述，業主代表、保證書和契諾，房東將為物業提供服務的暖通空調壓縮機(但暖通空調的其他部件除外)自生效之日起五(5)年內的保修(“暖通空調壓縮機保修”)。房東同意提供所有必要的材料和勞動力，以糾正任何違反HYAC壓縮機保修的行為，只要在該暖通空調壓縮機保修到期之前向房東提供了違反保修的書面通知。此外，房東特此轉讓與暖通空調有關的所有保修，以及根據本第5(A)節由租户負責的任何照明、絕緣、電氣或其他物品，房東將根據要求執行並交付。, 承租人為此而合理要求的任何和所有文件。

(c)

承租人不得損壞任何牆壁或破壞任何牆壁提供的完整性或支撐，並應自費迅速修復和更換因承租人或其員工、代理人、承包商、受邀者、被許可人、顧客或其控制下的其他人對任何牆壁或支撐造成的任何損壞或損壞。如果發生任何此類損壞或幹擾，房東有權(但不是義務)在通知租客後，在任何給定的時間，由租客自費進行維修或更換，房東產生的所有費用應由房客支付，作為額外租金，並按要求支付相當於房東所支出金額的10%(10%)的管理費。房東履行承租人在本合同項下的義務不應被視為放棄或免除承租人的責任。

(d)

以承租人按照第2(B)節的規定支付其按比例分攤的運營費用為條件。除正常損耗外，房東應對公共區域進行維護和維修。本租約中所使用的“公共區域”是指業主提供給業主、租户和業主指定的使用或佔用建築物、土地或項目內空間的其他人共同使用的所有區域、空間、設施和設備(無論是否位於建築物內)，包括但不限於裝載碼頭、人行道、人行道和車道，以進入建築物、停車區、園林區，以及項目內的任何其他區域和設施(如果有)。A.S由業主不時指定為公共區域(不包括建築物的屋頂、基礎和其他結構部件)，所有公共區域均應由業主以業主自行決定的方式進行運營和維護。房東保留隨時更改公共區域大小和位置的權利。根據第2(B)節，業主應向承租人收取承租人按比例分攤的維護和維修項目公共區域的費用以及項目的某些其他運營費用(如本文所述)(“CAM費用”)。就本租約而言，CAM費用僅包括與項目的割草、景觀維護和更換相關的距離和實際發生的成本；維修和維護排水溝、外部油漆、樹木、灌木、景觀、停車區、車道、人行道、路緣、護柱、欄杆、裝載區、私家路和小巷、室內照明、公用設施消耗、走廊和其他區域以及改善項目公共區域的成本；維護、維修, 以及任何業主協會會費和根據許可產權負擔(如下文定義)評估的其他金額，包括根據某些查爾斯頓貿易中心《伯克利縣記錄第2782頁第293頁記錄的契諾、條件、限制和地役權聲明》評估的任何金額，該聲明可不時修訂或修改。儘管有上述規定，“CAM費用”不應包括以下任何一項：

(1)

對土地、建築物或項目(如適用)所作的資本改善，但不包括(A)建築物或項目的改善費用，雖然該等費用屬資本性質，但(I)預期(I)會在業主合理估計的期間內，以商業上合理的利率攤銷建築物或項目(如適用)的正常CAM費用(包括所有公用設施費用)，並考慮到業主根據其善意、商業上合理的判斷而釐定的預期節省成本，以及(Ii)為遵守任何政府當局此後頒佈的任何適用法律或此後就任何現行適用法律作出的任何解釋而進行的資本改善，按業主以其合理酌情權確定的該等改善的可用經濟年限內的商業合理利率攤銷，以及(B)不包括通常被認為是維護和維修項目的項目，如公共區域的油漆等；

(e)

如果承租人未能在房東書面通知後五(5)天內履行本節要求的任何維修、保養或更換義務(或在緊急情況下，如果這些義務未在通知後立即完成)，房東可以履行和履行任何此類義務(但沒有義務這樣做)，承租人應在提出書面請求後五(5)天內對房東履行的此類義務承擔責任並向房東支付額外租金費用。本款規定的補救措施是對本租約任何其他部分規定的補救措施的補充，房東行使本款規定的任何補救措施不應構成房東放棄承租人未能履行任何此類維修、維護或更換義務。

(f)

在《暖通空調壓縮機保修》的約束下，承租人應自費在本租賃期內與維修承包商簽訂並維護定期計劃的預防性維護協議，定期維修專為本物業提供服務的所有暖通空調和其他相關設備。業主保留合理批准或不批准任何維修協議和承包商維修暖通空調和其他設備的權利。預防性維護協議必須包括設備製造商推薦的所有服務，並且必須在本租賃之日起三十(30)天內生效，並在沒有要求的情況下將其副本交付給業主。

第6條.更改未經房東事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何改動、增建或改善(統稱為“改動”)，不得無理拒絕同意。儘管如上所述，承租人沒有義務獲得業主的書面同意對房屋進行內部變更，如果這些變更不以任何方式影響建築物的結構或建築系統，在任何日曆年度內總金額不超過2.5萬美元(25000美元)，並且根據適用法律，承租人不需要獲得進行此類變更的許可證(統稱為“允許的變更”)。業主不應被要求通知承租人其是否同意進行任何改動，直到其(A)已收到足夠詳細的圖則和規格，以允許以良好和熟練的方式進行上面所描繪的工程的施工，並且(B)已有合理的機會對其進行審查，但此後，業主應立即對該同意請求作出迴應。如改建、加建或改善工程會影響建築物的結構或建築系統，則有關的圖則及規格必須由業主合理接受的註冊工程師擬備。業主對任何平面圖和規格的批准，並不代表該平面圖或其上所描繪的工程將符合適用法律或其對任何目的而言是足夠的，而僅應是業主對工程實施的同意。完成任何更改後，承租人應向房東提交準確的、可複製的竣工圖。承租人可以豎立貨架、垃圾箱, 機械及工業固定裝置，但(1)不得改變處所或建築物的基本性質；(2)不得超載或損壞；及(3)可在不損壞處所的情況下移走。除非業主另有書面規定，否則所有的改建應由業主在房屋內安裝時歸業主所有。儘管如此，應承租人的要求，在承租人尋求業主同意變更時，房東同意以書面方式表明是否需要在租約期滿或提前終止時移除該變更，租户不應被要求移除允許的變更。承租人在房屋內進行的所有工作(包括

與任何物品的安裝、維修、更換或拆除有關的工程)應依照法律和業主的規範和要求，以良好和熟練的方式進行，以免損壞或改變建築物的結構或處所。對於任何此類變更，除允許的變更外，承租人應向房東支付相當於此類工程所發生費用的2%的管理費。在租期結束前，承租人有權拆除其固定裝置，但承租人有義務自費修復因此而對建築物造成的任何損壞(包括樓面損壞和牆壁損壞)，並有義務拆除或平整建築物樓面上的任何螺栓。

第7條。標誌。未經業主事先書面批准，承租人不得在房屋或建築物上放置、安裝或附加任何標誌、裝置(該批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延)。承租人應修復、粉刷和/或更換因拆除標牌而損壞或更改的房屋或建築物的任何部分(包括但不限於建築物的任何變色)。未經業主事先書面同意，承租人不得(A)對房屋或建築物的外部進行任何更改，(B)安裝任何室外燈光、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅或繪畫，或(C)豎立或安裝從建築物外部可見的任何標誌、窗户或門字、貼花、窗户或店面貼紙、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體。業主不得通知承租人其是否同意任何標誌，直到其(1)已收到詳細的按比例繪製的圖紙，詳細説明設計、材料組成、顏色方案和安裝方法，並且(2)沒有合理的機會對其進行審查，但此後，業主應立即對此類同意請求作出迴應。在符合所有適用法律及業主及所有適用當局事先批准其位置、設計、大小、顏色、材料組合及圖則及規格的情況下，承租人有權自行承擔費用及費用，在業主須安裝紀念碑標誌的範圍內，將承租人的名字加至本項目的建築物紀念碑標誌(“紀念碑標誌”)，而安裝該等標誌須由業主全權及絕對酌情決定。在租期結束前，或在本租約或租客的所有權終止後五天內，業主自行承擔租客的費用和費用, 應將承租人的名字從紀念碑上刪除，並修復由此造成的所有損壞，承租人應應要求立即向房東償還與該等拆除、修繕和恢復工作有關的所有合理費用。根據所有適用法律，以及業主和所有適用當局對其位置、設計、大小、顏色、材料組成和規劃及規格的事先批准，承租人有權在房屋上安裝一(I)個外部標誌。

第8節公用事業房東同意自費提供與房屋的下水道、水、電、天然氣和電話服務的連接；但承租人應支付在房屋內外使用的水、氣、熱、電、電話、下水道、消防噴頭和所有其他公用事業和服務的所有費用，以及與此相關的任何税費、評税、押金、附加費或其他額外費用、罰款或類似費用，以及任何公用事業的維修和維護費用，承租人應提供所有電燈泡和燈管和元件。如果任何此類服務沒有單獨向承租人計量，承租人應支付與建築物的其他租户共同計量的所有費用的按比例份額；但是，如果承租人使用與建築物和/或項目的其他租户不成比例的大量服務，房東有權在公平的基礎上向承租人收取更大份額的此類服務費用。房東保留將上述服務單獨計價給租户的權利，費用由租户自理。房東不應對物業的任何中斷、重建或公用事業服務中斷負責或支付費用。

儘管有上述規定，如果：(I)任何公用設施服務中斷；(Ii)租户以書面形式將該中斷通知業主(“中斷通知”)；(Iii)該中斷並非全部或部分是由於租户或其僱員、代理人或承包商的作為或不作為而引起的；(Iv)該中斷不是由火災或其他事故造成的；(V)該公用設施或服務在業主的合理範圍內

控制維修；以及(Vi)由於這種中斷，處所或其重要部分變得不可租用(即租户無法在正常業務過程中使用處所)，而租客實際上停止使用處所或其重要部分，則租户對這種中斷的唯一補救辦法如下：在處所(或其重要部分)變得不可租用之日的下一個連續第10個工作日，租户停止使用該空間的日期，以及租户向業主提供中斷通知的日期，在該十(10)個營業日後的每一天內，根據本協議規定應支付的每月基本租金，應根據因此而無法租用和未被租户使用的房產的百分比按日遞減，並且這種減免應持續到該房產再次可租用之日。

(b)

除財產保險外，房東保險應包括商業一般責任保險(包括合同責任保險)，指定租户為額外的被保險人，針對因租户使用和佔用房產而導致的任何和所有人身傷害或死亡和財產損失索賠，以及通常在南卡羅來納州查爾斯頓工業租賃市場維持的保險。此類商業一般責任保險應具有每次事故不少於100萬美元(1,000,000美元)的合併單一限額和200萬美元(2,000,000美元)的總限額，以及金額為500萬美元(5,000,000美元)的超額傘形責任保險。這種商業一般責任保險應是承租人可獲得的任何保險的主要和非分攤保險，承租人的保險應超出承租人的保險範圍。在任何情況下，此類保險的限額不得被視為限制房東在本租賃下的責任，並且在任何情況下，此類保單都不得以索賠為基礎。房東保險可包括由房東或房東的任何抵押權人合理確定的其他保險。此類保險的費用應為經營費用，根據本租約第2(B)節，承租人將被收取其按比例分攤的費用。

商業一般責任保險，在ISO表格CG 20 11 04 13(房屋的額外受保人-管理人或出租人)或同等的額外保險表格中，將業主、其管理公司及其貸款人列為附加保險人(包括合同責任保險)，以針對因租户使用和佔用房產而發生的任何和所有人身傷害或死亡以及財產損失的索賠。此類保險應具有每次事故不低於100萬美元(1,000,000美元)的合併單一限額和200萬美元(2,000,000美元)的總限額，以及金額為500萬美元(5,000,000美元)的超額傘狀責任保險。這種責任保險應是房東可獲得的任何保險的主要和非分攤責任保險，房東的保險應超出該保險範圍。在任何情況下，此類保險的限額不得被視為限制承租人在本租賃下的責任，並且在任何情況下，此類保單都不得以索賠為基礎。

位於物業內或附近的其他商業個人財產，此外，承保或以其他方式承保洪水、風災、地震、恐怖主義和設備故障(如果適用)，以及至少十二(12)個月承租人收入和支出的業務收入和額外費用。

：X或更高在最新一期的A.M.最佳保險評級指南中。保險公司應獲得在營業場所所在州經營業務的許可，並在美國註冊。本協議所要求的任何保險單下的任何可扣除金額不得超過10,000美元。保險證書應在生效日期之前交付給房東或租户，此後每年至少在保單到期日前三十(30)天交付。承租人應有權按照本合同條款的規定提供其有義務承保的保險，但前提是該總括保險單明確為房屋和房東提供本租賃所要求的保險。每份保險單應在保險範圍發生任何取消或重大變更前至少三十(30)天通知房東或租户。

如果承租人沒有購買本租約所要求的保險或保持其全部效力，房東可以，但沒有義務購買必要的保險和支付保費。承租人應應房東的要求，及時向房東歸還所付的租金作為額外租金。此外，房東可向租客追討，租客同意支付因租客未能獲得並維持此類保險而可能遭受的任何和所有合理費用(包括律師費)和損害賠償，作為額外租金。

(d)

房東和租客均放棄就任何財產的任何損壞或被盜、毀壞、損失或失去使用而向另一方提出的任何索賠，只要這些財產是在任何保險單下投保的，包括房產、建築物、項目、業主或租户的固定裝置、個人財產、租賃改進或業務，或根據本條款要求投保的，無論是另一方的疏忽造成了此類損失(定義如下)。房東和房客均在此放棄工傷賠償(或如果租客或房東按本租約要求投保的情況下，本應承保的賠償)對各自僱員的任何代位權和追償權利或訴訟因由。每一方應促使其保險承運人背書所有適用的保單，放棄承運人在代位求償或其他情況下對另一方的追償權利。

(a)

當租客知道和房東不知道時，租客應立即向房東發出書面通知，説明房產或建築物的任何損壞。如果房屋或建築物被火災或其他傷亡完全燒燬，或因火災或其他傷亡而受損，而據房東估計，重建或維修工作無法在該事故發生之日起九十(90)天內完成，則承租人可在該事故發生之日起三十(30)天內向業主遞交書面通知，終止本租約，自該損失發生之日起生效，本租約項下的所有權利和義務即告終止，但在任何情況下，租客或業主在本租約終止前所產生的任何責任除外，但在所有情況下，租客應自該事故發生之日起終止本租約。就這種通知的交付而言，時間至關重要。如果房屋或建築物被火災或其他傷亡完全摧毀，或因火災或其他傷亡而損壞，而據房東估計，重建或維修無法在該事故發生後一百八十(180)天內完成，則房東可在該損失發生後三十(30)天內向租客發出書面通知，終止本租約，自該損壞發生之日起生效，因此，本租約項下的所有權利和義務均應停止和終止，但在所有情況下，租客或業主在本租約終止前所產生的任何責任除外，但在所有情況下，租客應從該事故發生之日起終止本租約。就這種通知的交付而言，時間至關重要。

(b)

在符合第10(C)節的規定下，如果本租約沒有根據第10(A)節終止，則業主應盡職迅速地將該房屋恢復到原來的基本狀況，但根據第9節，房東不應被要求重建、修理或更換承租人保險所要求承保的隔斷、固定裝置、增建或其他裝修或個人財產的任何部分。如果該房屋在自損壞發生之日起至業主維修或恢復工作基本完成之日(“修理期”)止的一段時間內全部或部分無法承租，則該期間的租金應在該情況下按公平合理的程度減少，並按修理期內的天數延長。如果房東未能在事故發生之日起九十(90)天內因不可抗力延誤完成對房屋的維修，則承租人有權在該九十(90)天后房東基本完成該等維修之前的任何時間向房東發出書面通知，終止租約。

(c)

如果房屋因房東或房東抵押權人(定義見下文)要求將保險收益用於其抵押(定義如下)所擔保的債務的保險範圍以外的任何危險而被毀或嚴重損壞，則房東可在損壞或損壞後六十(60)天內通過向租客遞交書面終止通知來終止本租約，因此，本租約項下的所有權利和義務均應停止和終止，但租客或房東在本租約終止前產生的任何責任除外，但在所有情況下，租客應從該事故發生之日起解除租約。

(a)

承租人同意就所有索賠、訴訟、訴訟、損失、責任、損害、罰款、罰金、罰金、留置權、判決、和解、訴訟、損失、責任、損害、罰款、罰金、留置權、判決、和解、訴訟、訴訟、費用、費用和開支(包括合理的律師費和法院或其他費用)，向業主、其抵押人和物業管理公司及其任何附屬公司或附屬公司，以及其各自的高級管理人員、董事、股東、成員、經理、合夥人、代理人、僱員、承包商和代表，以及業主的受邀者、被許可人和訪客(統稱“房東保護方”)進行賠償、辯護和維護。“損失”)由下列任何一項引起、導致或與之有關的：(I)任何人身傷害、人身傷害、死亡或財產損壞(包括任何失去使用的財產)

(“傷害”)在處所、建築物、土地或工程項目之內、附近或從處所、建築物、土地或工程項目發生，其全部或部分原因是：(A)承租人、其僱員、代理人、承包商、贊助人、受邀者、被許可人或在其控制下的其他人的作為或不作為，或(B)在處所內、處所周圍或在處所以外發生(包括但不限於與承租人在本租約期間或期間(如有的話)對處所的工作和使用或佔用有關的任何該等作為、不作為或事故，在開工日期之前，該承租人可能已獲準進入房舍)；及(Ii)因承租人根據本租契違約或失責而引起、導致或與之有關的任何損害。

(b)

房東同意賠償、保護和保護承租人、其抵押權人及其任何附屬公司或附屬公司，以及他們各自的高級職員、董事、股東、成員、經理、合夥人、代理人、僱員、承包商和代表，以及承租人的受邀者、被許可人和訪客(統稱為“承租人保護方”)，使其不會因下列任何情況引起、導致或與之有關的一切損失而受到損害：任何人身傷害、人身傷害、死亡或財產損壞(包括其任何用途的喪失)(“傷害”)。或項目(A)由於業主、其僱員、代理人、承包商、贊助人、受邀者、被許可人或其控制下的其他人的任何重大疏忽或故意不當行為，或(A)全部或部分由於業主、其僱員、代理人、承包商、贊助人、受邀者、被許可人或受其控制的其他人的任何嚴重疏忽或故意不當行為，或(B)因業主在本租約項下的任何違約或違約而引起、導致或與之有關的。

(c)

除全部或部分由於業主、其僱員、代理人、承包商、贊助人、受邀者、被許可人或其控制下的其他人的任何重大疏忽或故意不當行為，或因業主違反或違反本租約規定而引起、導致或與之有關的任何重大疏忽或故意不當行為外，房東及其受保護方不對租户或其僱員因下列原因而遭受的身體傷害、人身傷害、死亡或財產損壞(包括失去使用)承擔責任或責任：或與下列任何事項有關的：(1)房屋內或之上的任何事故、事件、狀況或缺陷；(2)風、雨、雪、冰、洪水、冰凍、火災、爆炸、地震、酷熱或寒冷、火災或其他傷亡；(3)可能從(一)排水溝、(二)排水溝、(三)向下噴口、(四)水、煤氣、下水道或蒸汽管道、(五)管道或(六)其他地方或地區滲入或流出房屋任何部分的任何蒸汽、火、污水、污水、氣味、屋頂滲漏、氣體、油、水、雨、雪或霜；(4)任何管道、水龍頭和窗户，或暖通空調系統、電力系統或其他系統的破裂、破裂、停止、泄漏、失修或損壞；(5)任何牆壁固定裝置、灰泥或天花板材料的墜落；(6)業主根據本租約條款行使任何權利；(7)不可抗力事件(定義如下)；(8)任何其他各方的破壞、盜竊或其他行為或不作為，包括但不限於項目的其他租户、承包商和受邀者或項目毗鄰任何財產的任何居住者；(九)房東不能控制的幹擾、幹擾或失敗。

(d)

業主(及其聯營公司、物業管理人和抵押權人)和承租人(及其聯營公司)因上述第9(A)條、第9(C)(B)條和第9(C)(C)條要求承保的任何風險而對各自的物業、場所、內容物或公共區域造成的任何損失或損害，房東(及其聯營公司、物業管理人和抵押權人)和承租人(及其聯營公司)特此放棄雙方可能擁有的任何權利。根據本租約的規定，由房東和租客維護的特殊形式的財產保險單和工傷保險單應包括保險公司對房東和IBNANT的代位權豁免。

(a)

該房屋出租作一般倉儲、分銷及附屬辦公室(“準許用途”)用途，不得作其他用途。該處所不得用於任何非法目的，也不得以任何方式造成公共或私人滋擾或侵入。未經業主事先書面同意，不得以任何方式使用人行道、裝卸碼頭或房產外的任何其他區域進行銷售、儲存或展示，不得無理扣留。承租人應獨自負責遵守適用於其使用、佔用和房屋狀況的所有法律，但房東在本租約中另有規定的義務除外。承租人不得允許任何令人不快或令人不快的氣味、煙霧、灰塵、氣體、光線、噪音或震動從房屋中散發出來；也不得采取任何其他會構成滋擾或會干擾、無理幹擾或危害房東或任何其他人的行動；也不得允許將房屋用於任何目的或以任何方式使用，從而(1)使保險無效，(2)增加保險風險。承租人應按要求向房東支付因承租人使用房產或因租客離開房產而導致的房產或建築物保險費用的任何增加。

(b)

承租人和承租人的代理人、僱員、承包商、被許可人和受邀者應完全遵守作為附件D所附的建築和/或項目及相關設施的規則和規定的所有要求，並作為本文件的一部分在本文件中完整列出。業主有權在任何時候以認為對建築物和/或項目及相關設施或場所的安全、護理或清潔，以及維護其中良好秩序為宜的方式，合理修改或頒佈其他合理的規章制度，所有這些規章制度、更改和修訂將以書面形式提交給承租人，並由承租人執行和遵守。承租人還應對承租人的代理人、員工、承包商、被許可人和受邀者遵守這些規章制度負責。儘管有上述規定，業主採用的任何規章制度不得對本租約的條款和條件進行實質性修改。

(c)

承租人自費應遵守所有法律，包括但不限於1990年的《美國殘疾人法》及其實施條例，經不時修訂或補充，包括2008年的《美國殘疾人法修正案》，以及現在或今後適用於該房屋的所有類似的適用州和地方法律、規則和法規(“ADA”)命令、判決、條例、法規、守則、指令、許可證、執照、契諾和限制。根據美國反興奮劑機構或類似的州法規或地方條例或根據其頒佈的任何法規，該場所不得用作公共住宿場所，所有這些都可能不時被修訂。承租人應自行承擔費用，對與承租人使用或佔用房屋有關的法律規定的房屋內外進行任何改動或修改。儘管如上所述，房東應承擔在公共區域和與房產有關的遵守ADA的風險(如附件C所述的補償)，但因租户對房產的特定用途或因租户進行的任何更改或增加而必須遵守的風險除外(風險和責任由租户承擔)

第13條檢查除緊急情況外，房東及房東代理人和代表可在營業時間內提前至少二十四(24)小時發出書面通知進入房產，檢查房產；進行本租約規定或允許的修繕；履行本租約規定的任何未履行的承租人義務；並向潛在買家、抵押權人、土地出租人以及(在最後12個月內但僅在租户未行使適用的續期選擇權的情況下)房客展示房產；但是，只要業主行使這種權利，(I)不得不合理地幹擾租客對房屋的佔用或在該房屋內進行經營，(Ii)租户有權

承租人在進入房屋時應陪同房東的代理人和代表，並且(Iii)應遵守承租人實施的所有其他安全協議，包括但不限於要求所有人佩戴口罩((I)-(Iii)，統稱為《承租人安全協議》)。在租期的最後12個月內，房東可以在房產上豎立標誌，表明房產可以出租，但前提是租户沒有行使其適用的續約選擇權(如果有)。

(a)

未經房東事先書面同意，承租人不得(1)直接或通過法律實施轉讓、轉讓或扣押本租約或其中的任何產業權或權益，(2)允許任何其他實體通過合併、合併或其他重組成為本合同項下的承租人，(3)如果承租人是實體，則允許轉讓承租人的所有權權益，以改變目前對承租人的控制，(4)轉租房屋的任何部分，(5)授予該房產任何部分的任何許可證、特許權或其他佔用權，或(6)允許租户以外的任何一方使用該房產(第14(A)(L)至14(A)(6)條所列的任何事件均屬“轉讓”)。如果承租人請求房東同意轉讓，則承租人應向房東提供擬議轉讓的所有條款和條件的書面描述、擬議文件的副本以及關於擬議受讓人的以下信息：名稱和地址；關於其商業和商業歷史的合理令人滿意的信息；擬議的房產用途；銀行、金融和其他信用信息；以及足以使房東確定擬議受讓人的信用和品格的一般參考資料。承租人應補償房東合理的律師費和其他與考慮其同意轉讓請求有關的費用，不超過1,000美元。如果房東同意建議的轉讓，則建議的受讓人應向房東提交一份書面協議，明確承擔租户在本協議項下的義務(然而, 任何少於房屋內所有空間的受讓人應只對本租賃項下可適當分配給轉讓空間的義務負責，且僅在其同意為此向租户支付的租金範圍內承擔責任。房東對轉讓的同意不應免除租户(或其在本租約下的義務的任何擔保人)履行本租約項下的義務，而是租户及其受讓人應對此承擔連帶責任。房東對任何轉讓的同意不應放棄房東對任何後續轉讓的權利。如果在房產或其任何部分被轉讓時發生違約事件，則房東除可採取其他補救措施外，還可直接向受讓人收取應付給租客的所有租金，並將該等租金用於抵扣租客的租金義務。承租人在收到房東的通知後，授權其受讓人直接向房東支付租金。房東不得無理地拒絕、限制或拖延其對轉讓的同意。

(b)

如果轉讓本租約或分租全部或部分房屋，而轉讓或分租中保留的租金超過了本租約保留空間的租金或按比例計算的租金部分(視屬何情況而定)，承租人應每月向業主支付額外租金，與本租約項下每月分期付款的時間和地點相同，即轉讓或分租中保留的租金超出適用於本租約中保留的租金的50%(50%)。在扣除轉讓的下列成本和費用後(這些成本將根據健全的會計原則在轉租或轉讓期間攤銷，並按月從超出的部分中扣除)：(1)經紀佣金和合理的律師費；(2)為分租客或承讓人做廣告；。(3)因任何分租或轉讓而需要改善或更換處所而支付的實際費用；及。(4)給予分租客或承讓人任何誘因或優惠的費用。

(i)

將本租賃轉讓給承租人的任何關聯公司，該承租人將(I)控制；(Ii)受控制；或(Iii)與承租人共同控制。這裏所用的“控制”是指擁有一家公司超過50%(50%)的已發行有表決權股票或其他多數股權，如果不是公司，則擁有其他多數股權和控制權益，並擁有通過有表決權證券的所有權、法規或根據合同的規定，指導或導致該公司或其他實體的管理層和政策方向的權力；

本協議所稱關聯公司，係指個人或實體的任何合夥人、合資企業、股東、母公司、子公司、物業經理、董事、高級管理人員，或直接或間接由該個人或實體控制、控制或與其共同控制的任何實體。

在任何允許的轉讓之後，承租人(或其在本租賃項下的義務的任何擔保人)不應被免除履行本租賃項下的義務，而是承租人和允許的受讓人應對此承擔連帶責任。

第15節.譴責。如果超過50%的物業以徵用權或私人購買代替(“徵用”)被用作任何公共或準公共用途，而該項徵用阻止或實質上幹擾物業其餘部分用作出租予承租人的用途，則任何一方均可在收取後30天內向另一方發出書面通知終止本租約，在此情況下，租期未滿部分的租金將於該租約被收取之日起生效。如果(A)少於10%的物業被徵收或(B)超過10%的物業被徵收，但徵收並不妨礙或實質上幹擾物業剩餘部分的用途，而物業的剩餘部分被出租給承租人，則任何一方均不得終止本租約，但在租期未滿期間應支付的租金應按情況下公平合理的程度減少。此外，承租人可在收取後三十(30)天內發出書面通知終止租賃，前提是收取後剩餘的停車區部分加上業主在建築物附近合理提供的任何額外停車區應少於緊接收取之前停車區的70%(70%)，或低於適用法律關於租户佔用房屋的最低金額。如果租約未終止，業主應盡合理努力將物業和建築物的剩餘部分基本恢復到原來的狀態，以構成完整和可出租的建築物和建築物。因任何徵用而判給的所有補償應為房東和租客轉讓其可能擁有的任何權益的財產。

任何此類判給房東的賠償；然而，房東對因業務損失或商譽損失、搬家費用、佔用租客的行業固定裝置或承租人可能擁有的其他索賠而判給房客的任何賠償，如果是單獨判給房客的，房東將不會有任何利益，而房客有權單獨追求這一目標。

(a)

業主的任何作為，均不構成接受交回處所，而接受交回處所的協議，除非是由業主簽署的書面協議，否則無效。在租期結束或租户佔有房屋的權利終止時，租户應(1)將房屋及其上所有修繕完好、狀況良好、合理損耗(但租户的維護義務除外)、燈具和照明設備(包括鎮流器)、頂置門和相關設備處於良好工作狀態的設備交付給業主；(2)向業主交付至少一把鑰匙，用於每把房屋的鎖；(3)根據租户的要求或應租户的要求，拆除放置在房屋、建築物或項目上的所有標誌。所有固定裝置、改建、增建和改善(無論是臨時的還是永久性的)都應是業主的財產，並應留在房屋內，除非有以下兩句話的規定。只要承租人已履行其在本協議項下的所有義務，承租人可以移走租客放置在房屋內的所有獨立的固定裝置、傢俱和個人財產(但承租人不得移走任何由房東支付全部或部分費用的此類物品)。此外，承租人應僅被要求移走房東先前要求移走的改建、增建、改善、固定裝置、設備、傢俱和其他財產，不得進行改建。所有未移走的物品，在房東的選擇下，將被視為被租客拋棄，並可被挪用、出售、儲存、銷燬。, 或由房東在沒有通知租户的情況下以其他方式處置，且沒有任何義務對該等物品進行解釋，房客應支付房東與此相關的費用。任何此類處置都不應被視為嚴格的止贖。根據本條款第16(A)條要求租户進行的所有工作應與業主協調，並按照所有法律以良好和熟練的方式進行，以免損壞建築物或不合理地幹擾其他租户使用其房產。承租人應自費修復因承租人根據本條款第16(A)條進行的任何工作而造成的所有損壞。

(b)

如果租客未能在租期結束時遷出，則租客應自願成為租客，除本合同規定的其他到期租金外，租户應支付相當於租期最後一個月期間應支付的每日基本租金的125%的每日基本租金，以及期限結束後最後一個月應支付的每日基本租金的150%，即使房東同意，除非房東另有書面同意。此外，如果租客在租期屆滿後30天內仍未遷出，租客應向房東承擔因租客在租約期滿或提前終止時未能將房產的佔有權交還給房東而可能產生的所有費用、損失、索賠或責任(包括律師費)，包括但不限於房東從一個或多個租客那裏損失的租金收入。租客在租期結束後向房東支付的任何款項不得恢復、繼續或延長租期，除非以書面形式並由房東和租客簽署，否則延長期限無效。本條款第16(B)款所包含的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

如果承租人已充分履行其在本租約項下的義務，並在符合允許的產權負擔(如下文定義)的情況下，承租人應在不妨礙房東或通過房東、通過房東或在房東之下提出要求的任何一方的情況下，和平、安靜地持有和享用該房產，但不

(b)

(1)在任何破產或其他破產程序中；(2)根據任何債務人救濟法尋求任何救濟；(3)為承租人的全部或幾乎所有財產或承租人在本租約中的權益指定清算人、接管人、受託人、託管人或類似的管理人員；(4)重組或變更承租人的資本結構(但是，如果此類申請是針對承租人的非自願提交的，則除非在提交後45天內未被駁回，否則該申請的提交不構成違約事件)。

(1)

通過給予承租人書面通知終止本租賃，在這種情況下，承租人應向房東支付(A)本合同項下截至終止日期的所有租金，(B)根據第19(B)條應支付的所有金額，以及(C)相當於(I)承租人應為剩餘期限支付的總租金的現值(使用相當於確定日期時90天美國國庫券利率的貼現率)的金額，按期限在第1(B)節規定的日期到期計算，減去(Ii)該房產當時在該期間的公允租金價值(使用相當於確定之日90天美國國庫券利率的貼現率)；或

在此期間，如果房東不能再出租房產，或如果房東無法再出租房產，則在剩餘期限內減去房產當時的公平租金價值(使用相當於90天美國國庫券利率的貼現率)，計算方式就像Te.rm在第1(B)節規定的日期到期一樣。在適用的南卡羅來納州法律要求的範圍內，房東應盡合理努力，按照房東自行決定的合理決定的條款和條件(包括不同於條款的條款、租金優惠、對房產的改造和改善)重新出租房產，但在任何情況下，房東在租賃大樓或項目的其他部分之前，都沒有義務重新出租房產。房東不承擔責任，也不會因房東沒有重新出租房屋或收取因此而到期的租金而減少租客在本協議下的義務。承租人無權獲得通過重新出租而獲得的超過本合同項下到期租金的任何對價。房東重新進入房屋不應影響租客在剩餘期限內的義務；相反，房東可以不時對租客提起訴訟，以收取租客應支付的金額，而無需房東等到租期屆滿。除非房東向租客發出書面通知，明確表示它已選擇終止本租約，否則房東採取的所有排除或驅逐房客的行動應被視為根據本條第9(A)(2)款採取的行動。如果房東選擇根據第l條第9(A)(2)款繼續租賃，則可隨時選擇根據第19(A)(L)條終止本租約。

(b)

承租人應向房東支付房東在以下方面發生的所有費用(包括法院費用和合理的律師費和開支)：(L)取得對房屋的佔有權，(2)移走和儲存租户或任何其他居住者的財產，(3)修理、恢復、改變、改造或以其他方式將房屋恢復到新租户可以接受的狀態，(4)如果租户被剝奪了房屋，但本租約沒有終止，則重新出租全部或任何部分房屋(包括經紀佣金、租户完工工程的費用和其他隨之而來的費用)，(五)履行承租人未履行的義務；(六)強制執行或者告知房東其權利、救濟和資源。房東在違約事件後接受租金，不應放棄房東對該違約事件的權利。房東在明知租客有任何違約行為的情況下收取租金，不應視為對該違約行為的放棄，除非房東以書面形式規定並經房東簽字，否則房東對本租約任何條款的放棄不應被視為已作出。房東對任何違反或違反本條款任何條款的放棄，不應放棄房東對未來違反該條款或違反任何其他條款的權利。

(c)

如果房東未能履行業主在本租約項下的任何義務，並且在房東收到租客的書面通知後三十(30)天內仍未履行房東的義務(如果(A)不能在該三十(30)天內糾正，並且(B)房東在該三十(30)天內開始糾正，並在此後努力尋求糾正)，則承租人應有權行使租客根據本租約或其他法律或衡平法可能享有的任何補救措施。包括但不限於承租人根據上文第4(D)條享有的所有權利(取決於承租人是否遵守該條款)。

(a)

本租契從屬於任何信託契據、按揭或其他抵押文書(“按揭”)，以及現時或以後涵蓋物業任何部分(任何按揭下的承按人或任何主租約下的出租人)的任何土地租契、總租契或主要租契(“主要租約”)，以及其增加、續期、修訂、合併、更換及擴展。然而，任何業主的抵押權人可選擇將其抵押或主要租約(視情況而定)置於本租約之下，方法是遞交書面通知

轉讓給承租人。本第20條的規定應是自主的，不需要任何其他文書來實現這種從屬關係；然而，承租人應在提出要求後十個工作日內，不時簽署任何房東的抵押權人可能合理要求併為承租人合理接受的任何文書，以證明本租約從屬於任何該等按揭或主要租賃，承租人應有權與房東的抵押權人協商該等文書的條款和條件。儘管有上述規定，本租賃的從屬關係以及承租人服從任何按揭或主要租賃的義務應以收到租户合理接受的不幹擾和委託協議為準，承租人無義務簽署任何更改租賃任何重大條款的文件。

(b)

承租人應應任何一方的請求，通過購買、止贖、代替止贖的契據、銷售權、終止租賃或其他方式，向繼承房東在房產中的權益的任何一方進行委託，並應簽署該當事人可能合理要求的確認委託的協議。儘管有上述規定，承租人沒有義務簽署任何文件來更改租約的任何重要條款。對於房東的任何違約，承租人不得尋求強制執行任何補救措施，除非首先通過掛號信發出書面通知，要求提供回執，合理詳細地向已向租客提供地址的房東的抵押權人説明違約情況，並給予房東的抵押權人合理的機會履行本合同項下的義務，但不得超過本租約提供給房東的治癒期。

承租人無權，明示或暗示，在其上建立或設置任何類型或性質的留置權或產權負擔，或以任何方式約束房東的財產或房東或租客在房屋中的利益，或向與承租人交易的任何人收取租金，包括那些可能為任何建築或維修提供材料或勞動的人。承租人應支付或安排支付與承租人或應承租人要求在房屋內進行的任何工作相關的任何勞動或提供的材料的所有到期款項。承租人應立即以書面形式通知房東任何針對該房屋的留置權或產權負擔。

關於發送、郵寄或交付通知或支付本通知項下的任何付款的本流言中的每項規定或任何適用法律和其他要求，在採取下列步驟時應被視為已得到遵守：

(c)

本協議規定或允許交付的任何書面通知或文件，應視為在下列情況中較早的發生時送達：(1)交付交付(如為親手交付通知)，(2)在美國郵政、預付郵資、掛號郵件寄存後兩個工作日，(3)向公認的全國隔夜遞送服務寄存後的下一個工作日，適當地註明地址並指定(已支付所有費用)次日遞送，或(4)傳真收據，條件是也通過本(C)項規定的其他方式之一進行遞送，在

每一案件的收件人均為本合同雙方，地址分別如下所列，或按照本協議發出的書面通知所指定的其他地址。如果房東BAS試圖將通知遞送到房東賬簿上反映的租客地址，但通知被退回或被拒絕接受，則房東可以在房產內或房產上張貼該通知，該通知應視為在張貼時已送達給租客。

(a)

本租約所稱有害物質，是指任何《環境法》要求清除、限制、禁止或處罰的污染物、污染物、有毒、危險廢物或其他物質，是指與健康、污染或環境保護有關的任何法律。承租人特此同意：(A)除屬於承租人正常業務活動一部分的活動(“允許的活動”)外，將不會在房屋內進行任何會產生任何有害物質的活動，前提是此類允許的活動符合所有環境法並事先得到房東的書面批准(房東可憑其唯一和絕對的酌情決定權不予批准)；(B)該處所不會以任何方式用作儲存任何有害物質，但臨時存放在承租人日常業務過程中使用的該等物料(“準許物料”)除外，只要該等準許物料的存放方式及地點符合所有環境法例，並事先獲得書面批准(業主可憑其唯一及絕對酌情決定權不予批准)；。(C)該處所的任何部分均不會用作垃圾填埋場或垃圾場；。(D)承租人不會安裝任何類型的地下儲罐；。(E)承租人不會允許構成或隨着時間推移可能構成公共或私人滋擾的任何表面或地下條件存在或存在；及(F)承租人不會允許將任何有害物質帶進房屋，但許可材料除外，如果攜帶或在其上發現危險物質，承租人應立即將其移除，並進行適當處置, 所有要求的清理程序應根據所有環境法勤勉地進行。如果在租期期間或之後的任何時間，發現房產被如此污染或受到這些條件的限制，租户應就租户使用房產所引起的或由於租户使用房產而引起的任何性質的索賠、要求、訴訟、法律責任、費用、開支、損害和義務，為業主辯護、賠償和使其不受損害。上述賠償不應包括開工之日放置在房屋、建築物、土地或項目中的任何危險材料，也不包括業主、其僱員、代理人或承包商、或任何其他租户或第三方在房屋、建築物、土地或項目上放置的任何危險材料。承租人應在房屋內保存一份儲存在已由生產者或製造商發佈材料安全數據表的房屋內的所有材料的清單，以及該等材料的材料安全數據表副本，並應交付該清單和材料安全數據表副本

應房東的要求向房東索要。承租人應在承租人擁有房屋的權利終止之前，以房東可接受的方式將所有允許的材料從房屋中移走。除非本租約附件F明確註明，否則自本租約之日起，不存在前述條款所指的“允許活動”或“允許材料”，除非得到業主的書面批准(房東有權以其唯一和絕對的酌情權不予批准)，否則不存在；儘管如此，本租約附件F所列的“允許活動”和“允許材料”現由業主批准為“允許活動”和“允許材料”。業主可根據需要隨時進入房屋內進行環境檢查和測試，但業主應盡合理努力將對租客業務的幹擾降至最低。此類檢查和測試應由房東承擔費用，除非檢查和測試顯示存在有害物質(允許的材料除外)或承租人未遵守第23條規定的要求，在這種情況下，承租人應在房東提出要求後10天內償還房東的費用。

(b)

業主應自負費用，向承租人提供業主獲得的第一階段環境現場評估(“評估”)的副本。據業主目前實際所知，除評估中規定的情況外，業主未經詢問或調查，聲明並保證在本合同生效日期之前，業主未使用、儲存、處理、處置或運輸任何有害物質。在業主實際知情的情況下，不經詢問或調查，且除評估中規定的情況外，業主還聲明並保證，在房屋的上方或下方沒有發生危險物質的釋放、泄漏、排放、處置或排放，並且截至本合同日期，該場所沒有危險物質。

向承租人提交本租約不應被解釋為簽訂本租約的要約。除非房東簽署了本租約的副本並將其交付給租客，否則承租人無權根據本租約或在該租約內或對該房屋享有任何權利。

除業主在本租約中作出的擔保、陳述和契諾外，包括但不限於本租約第1、4、5、23(B)和33條所述的擔保、陳述和契諾，承租人承認：(I)承租人承認(I)接受“原樣”狀況的處所，包括但不限於處所和建築物的環境狀況；(2)構成建築物和改善的建築物適合處所的租賃用途，而業主並無就處所的適銷性或是否適合任何特定用途作出任何保證、陳述、契諾或協議。(3)物業狀況良好及令人滿意；。(4)業主並無就物業的維修作出任何陳述，亦未承諾對物業進行改建、改建或改善(除非或除租約所附附件B所列者外，或按租約明文規定者外)；及。(5)並無明示、默示或法定的陳述或保證。

承租人同意，承租人應僅考慮房東在房屋、土地、建築物和項目中的權益，以滿足任何合法要求房東付款的索賠、判決、法令、決定或裁決，房東、其高級管理人員、董事、代理人、僱員、合夥人、業主、股東、繼承人、受讓人或法定代表人的任何其他財產或資產不應受到留置權、徵用、執行或其他執行程序的約束，以滿足任何此類索賠、判決、禁令、法令、決定或裁決，上述任何個人或實體也不承擔任何責任，無論是共同的、單獨的或衍生的，對業主的任何義務或對業主的任何索賠。就本第26條而言，“房東在房舍、土地、建築物和項目中的權益”應包括：(I)在執行有利於承租人的判決時收到的未設押銷售收益，以及對房東在房舍、土地、建築物和/或項目中的權利、所有權和權益徵收的未設押收入；(Ii)房東應從房舍、土地、建築物和項目中收取的未設押租金或其他收入；(3)房東因出售或以其他方式處置房東對房舍、土地、建築物和項目的全部或任何部分權利、所有權和權益而收到的未設押對價；以及(4)保險或沒收的未設押收益。

在三十(30)天內，除非業主正在出售大樓或項目或獲得融資，在這種情況下，承租人應在業主提出書面請求後十(10)個工作日內)簽署、確認、核實並向業主提交書面聲明，證明本租約完全有效(如果對其進行了修改，則證明其在修改後完全有效)，業主方面沒有未治癒的違約(或如果存在任何違約，其具體性質和程度)，任何租金或其他費用已預付的日期，如果有，房東所欠的所有租客完工津貼和相關費用已全額支付(或，如果沒有，則支付具體金額)，以及房東在其合理酌情要求下可能要求的其他事項。雙方理解並同意，承租人有義務及時提供每份禁止反言證書，這是房東履行本租約的物質誘因。此外，在租客提出書面請求後三十(30)天內，房東應簽署、確認、核實並向租客交付書面聲明，證明本租約具有完全效力和效力(如果有修改，則為完全有效和修改後的效力)、租户方面沒有未治癒的違約(或如果存在任何違約，其具體性質和程度)、任何租金或其他費用的預付日期(如果有)，以及承租人在其合理酌情要求中可能提出的其他事項。

在提出書面要求後二十(20)天內，租户應向房東提交租户截至最近結算期和租户最後一個會計年度結束時的財務報表(即資產負債表、損益表、現金流量表、財務狀況變動表和納税申報表)的副本(如果房東提出要求，則提供本財務報表年度前兩(2)年的財務報表)，該年度財務報表應按照穩健的會計原則編制，並由租户的首席財務官或註冊會計師(就準確性和完整性而言)進行認證。承租人對其財務報表進行審計的，應當由獨立的註冊會計師審計。如果承租人的年度財務報表未經獨立註冊會計師審計，承租人應提交按照以下規定編制的年度財務報表(即資產負債表、損益表、現金流量表、財務狀況變動表和納税申報表)以代替審計

具有健全的會計原則，經承租人的首席財務官認證(關於準確性和完整性)或由獨立註冊會計師審核。房東不會向房東披露承租人指定為保密的租客財務報表的任何方面，除非：(1)向房東的抵押權人或潛在的抵押權人或建築物的購買者披露；或(2)如果法院命令要求的話。承租人不得在任何十二(12)個月期間提交第28條規定的財務報表一次以上，除非業主的抵押權人或建築物的潛在買家或貸款人提出要求或違約事件發生，但無論如何，除非違約事件發生，否則每十二(12)個月期間不得超過兩(2)次。

房東和房客各自向對方證明：(1)房東或房客分別沒有直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、角色或法規，或其他被禁止或被阻止的個人、實體、國家或交易而行事；以及(2)房東或租客沒有直接或間接地代表任何上述個人、團體、實體或國家進行這項交易，或直接或間接地以上述任何個人、團體、實體或國家的名義慫恿或促成這項交易。房東和租客雙方同意就因違反上述證明而引起或與之相關的任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用(包括律師費和費用)為另一方辯護、賠償並使其不受傷害。本款所載的賠償在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(a)

除文意另有所指外，本租賃中使用的任何性別的詞語應包括任何其他性別，單數詞語應包括複數。本租約中插入的字幕僅為方便起見，並不影響本租約的解釋。下列術語應具有以下含義：“法律”指所有聯邦、州和地方法律、規則和條例；所有法院命令、政府指令和政府命令；以及所有影響財產的限制性契約，“法律”應指上述任何一項；“包括”應包括但不限於。任何不明確之處應由起草方解決的正常解釋規則不適用於對本租約或對本租約的任何證物或修改的解釋。本租約中使用的章節標題或標題僅為方便起見，不得定義、限制、延伸或解釋本租約的範圍或本租約的任何特定段落或規定。

(d)

只要不可抗力延遲、阻礙或阻止條款、條件或契諾的履行或不履行，房東和租客就不應被要求履行本租約的任何條款、條件或契諾；但在任何情況下，不可抗力事件不得被解釋為免除或延長任何一方在本租約項下應支付的任何分期付款或租金或任何其他款項的到期日。在本租約中，“不可抗力”指罷工、停工、抵制、靜坐、材料或勞動力短缺、法律、法規或限制

任何政府當局強加的，包括但不限於因公共衞生緊急情況、大流行或流行病(包括但不限於新冠肺炎大流行)而要求關閉或採取的其他類似措施；政府實體在發放許可證、批准和/或授權方面的失敗、拒絕或拖延；不尋常的運輸延誤；暴亂；洪水；沖刷；爆炸；地震；火災或其他傷亡；風暴；天氣(包括濕地或阻止施工的惡劣天氣)；恐怖主義行為和公敵(無論是受到威脅的還是實際的)；戰爭；叛亂；天災；突發公共衞生事件或大流行或流行病(包括但不限於新冠肺炎大流行)或房東或租客無法控制的任何其他原因(視情況而定)。

(e)

本租賃構成業主和租客關於本租賃標的的完整協議，幷包含業主和租客關於本租賃標的的所有契諾和協議。房東和房客均承認，房東或房客，或代表房東或房客行事的任何人，未在本租約中作出任何陳述、誘因、承諾或協議，無論是口頭還是書面的，且本租約中未明確規定的任何先前協議、承諾、談判或陳述均無效。除經雙方簽署的書面文件外，本租約不得更改、變更或修改。

(i)

房東及租客各自向對方保證，除世邦魏理仕(租客的經紀)及仲量聯行(房東的經紀)外，並無與任何與本租約有關的經紀或代理進行交易，而根據雙方另一份書面協議，房東同意支付該等經紀或代理。除上述句子中披露的經紀人外，租户和房東應各自賠償對方的所有費用、律師費和任何經紀人或代理人要求賠償的佣金或其他賠償責任，這些費用、律師費或其他賠償是由補償方、通過補償方或在補償方之下索賠的。

本租約的解釋和執行，以及與本租約及其標的物相關、相關和產生的所有索賠、訴訟、要求和訴訟，以及所有此類索賠、訴訟、要求和訴訟，均應在大樓所在的南卡羅來納州提出和提起。

(o)

本租賃可以副本的形式簽署，包括以書面形式簽署的副本和以電子記錄形式執行的副本。電子簽名是指附於記錄或與記錄邏輯相關的任何電子聲音、符號或程序，並由一方當事人為簽署該記錄的意圖而執行和採用，包括傳真或電子郵件電子簽名。所有簽署的副本應構成一份協議，每個副本均視為正本。雙方特此確認並同意，電子記錄和電子簽名以及傳真簽名可用於簽署本租約，電子簽名、傳真簽名或以所謂的pdf格式通過電子郵件傳輸的簽名應具有法律效力和約束力，並應具有與交付本租約的紙質原件使用手寫簽名相同的完全效力和效力。房東和租客(I)同意本租約一方的電子簽名，無論是數字的還是加密的，旨在驗證本文的文字，並具有與手動簽名相同的效力和效果；(Ii)打算受通過傳真、電子郵件或其他電子方式發送或交付的任何文件上的簽名(無論是原始、傳真或電子簽名)的約束，(Iii)知道另一方將依賴此類簽名，以及(Iv)特此放棄基於前述簽名形式執行本租約條款的任何抗辯。如果本租賃是通過電子簽名簽署的，則執行本文件的各方明確同意，根據《全球和國家商務電子簽名法》(E-Sign)和《統一電子交易法》(UETA)，以傳真方式簽署, 對於此特定交易，電子郵件或其他電子方式應構成電子簽名和UETA下的電子記錄的電子簽名。

(p)

在簽訂本租約的同時，承租人已向業主支付了51,975.00美元的保證金(“保證金”)。保證金應由房東持有，用於履行租客在本租賃項下的契諾和義務，明確的理解是，保證金不應被視為預付租金或在房東違約的情況下衡量房東的損害。在發生任何違約事件時，房東可以在不影響任何其他補救措施的情況下，隨時使用保證金來補救任何違約事件。如果押金的任何部分被如此使用或運用，租户應在房東發出十天書面通知後，以現金或本票向房東存入足夠的金額，以恢復押金的原始金額。本租約期滿後，房東應將押金餘額退還給租客。

承租人有權非專有地使用業主為大樓指定的停車位，這些停車位包括在附件A-1所示的紅色輪廓中，其中至少應包括75個停車位(“停車區”)。在任何情況下，承租人、其員工、代理商、承包商、被許可人、受邀者或客人無權或有權使用除附件A-1中以紅色標出的停車位以外的任何停車位，承租人應負責確保遵守這一限制。業主應盡合理努力阻止項目的其他租户和第三方使用停車區。承租人同意不對公共區域內的停車設施造成負擔，並同意與業主和其他租户合作使用停車設施。房東保留絕對酌情決定權，以決定停車設施是否變得擁擠

此類事件，在租户和其他租户之間分配停車位。任何車輛不得在停車區內進行維修或保養，任何由租户或租户的任何僱員、代理人、承包商、持牌人、受邀者或客人帶入停車區並被房東視為遺棄的車輛將被拖走，其所有費用應由租户承擔。所有車道、出入口和所有停車位均為所有租户共同使用。不得在工程項目範圍內的任何街道或道路上停車。此外，承租人同意其員工不會在指定的訪客停車位停車。

第32條。放棄間接損害賠償。儘管本租約有任何相反的規定，在任何情況下，房東或租户都不會對另一方承擔任何責任，以賠償由此產生的、特殊的、間接的或懲罰性的損害、利潤損失、收入損失、商業機會損失等；但本第32條不應限制房東根據第16(B)條獲得的補救。

第33條。地主聲明。警告及契諾。儘管本協議有任何相反規定，房東特此向租客聲明並保證，並與租客訂立以下契約：

(f)

該房產、該建築物、該土地和本項目在本租約有效期內的所有時間內，應具有車輛和行人通道：(I)通過毗鄰、緊靠和連接土地的已鋪設的公共道路直接到達建築物，或(Ii)通過永久地役區直接到達建築物，該永久地役區旨在提供穿過任何私有土地的已鋪設的私人道路的通道，並一路連接到公共道路，在這兩種情況下，連同對該等道路的適當路緣切割，以提供合理的車輛進出承租人的通道；

第34條。第一次通知權。根據當時其他租户的現有續期或擴建選擇(或，即使不是該租户租約下的權利，業主為可用空間(下文定義)續簽任何租户的租約)(“優先權利”)，並且只要當時不存在違約事件，房東在向公眾銷售該租約之前，應：最終不通知租户在期限內與物業相連的任何空間(“可用空間”)。

為免生疑問，更廣泛的優先通知權本第34條只是在向公眾銷售可用空間之前收到可用空間已可用通知的有限權利，不構成對可用空間的優先拒絕權或第一要約權。

位於南卡羅來納州伯克利縣的所有特定的地塊或地塊，並在該特定平臺上被示為區域SA，該平臺的標題為“包含36.91 Ac的區域5查爾斯頓貿易中心分部的校正平臺，以創建區域5A(12.89 Ac)和區域SB(24.02 Ac)”，該平臺被記錄在伯克利縣地契登記冊辦公室的Plat CABT，頁面20A中，在此渴望對其進行更完整的描述。

派生：契據從特拉華州有限責任公司SRE TKC Charleston Land，LLC轉讓給特拉華州有限責任公司SRE TK.C Charleston N，LLC，日期為2020年1月25日，自2020年11月30日起生效，並記錄在第2938頁，第264頁。

之前的契約：作為同一物業的一部分，由Deed轉讓給SRE TKC Charleston land，LLC，來自(I)HLIT N SC-1，L.P.，特拉華州有限合夥企業，日期為2016年1月27日，記錄於2016年1月28日，記錄在伯克利縣Rod Office的第2100冊第165頁；(Ii)HLIT N SC-2，L.P.，特拉華州有限合夥企業，日期為2016年1月27日，記錄於2016年1月28日，記錄於2100冊，Berkeley縣Rod Office的第177頁。

業主應勤奮地對本附件B所附工程範圍和空間計劃(“計劃”)(“初步改善”)進行改進，並應使初步改善在2021年5月1日或之前基本完成(受不可抗力和承租人延誤的限制)。如果房東未能在2021年5月1日或之前導致初步改善基本完成(受不可抗力和租户延誤的限制)，則房東未能使初步改善在2021年5月1日前基本完成的唯一權利和補救措施(受不可抗力和租户延誤的限制)應作為違約金獲得相當於以下金額的租金抵免：在任何此類失敗的頭七(7)天，在初步改善基本完成之前，W1每天$500；在任何此類失敗的接下來的七(7)天，在初步改善基本完成之前，每天$1,000；此後，每天1,500美元，直到基本完成初步改善為止。

“基本完工”或“基本完工”一詞應指為初步改善工程簽發了臨時佔用證書(或其等價物)。開工後十天內，承租人應以書面形式向房東提交一份需要完成或更正的項目清單。房東應在收到通知後30天內盡商業上合理的努力完成該等項目。

“承租人延誤”是指(I)因承租人要求的計劃變更而導致的初步改善工程執行的任何延誤，以及(Ii)由承租人或承租人的承包商造成的初步改善工程完工的任何延誤。開工日期應按因承租人延誤而推遲開工日期的天數來加速。

為了大樓的一般護理、保護和利益，以及為了所有租户的普遍舒適和福利，房東採取了以下規則和規定。

11.

承租人及其員工、代理人和受邀者只能將車輛停放在房東指定的休息區內。承租人不得在房屋或項目內留下年久失修的車輛(包括但不限於爆胎、過期的檢驗貼紙或車牌)。如果承租人或其僱員、代理人或被邀請人在指定停車區以外的區域對車輛進行修繕或將車輛留在年久失修的狀態，房東在書面通知承租人後，有權移走此類車輛，費用由承租人承擔。

本生效日期證書由特拉華州有限責任公司(“房東”)SRE TKC Charleston IV，LLC和南卡羅來納州公司(“承租人”)Thorne Research，Inc.之間於20_日簽發。

鑑於，根據租約第34條，房東和租客希望在此規定初始租期開始的日期(“開始日期”)。


學期的部分	月度基本租金	年基本租金
1個月(生效日期日期)-3個月	$0.00 (首三(3)個月基本租金減收)	$0.00 (首三(3)個月基本租金減收)
4個月至12個月	$51,975.00	$467,775.00 (只有九(9)個月的部分年份)
13個月-24個月	$53,534.25	$642,411.00
25-36個月	$55,140.28	$661,683.33
37月-48月	$56,794.49	$681,533.83
49個月-60個月	$58,498.32	$701,979.84


61個月-63個月	$60,253.27	$180,759.81 (部分年份三(3) (僅限月份)
首個續約年期的首個租約年度	$62,060.87	$744,730.42
第一個續期期限的第二個租賃年	$63,922.69	$767,072.33
第一個續期期限的第三個租賃年	$65,840.38	$790,084.50