08c

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

(標記一)

截至的財政年度十二月三十一日，2021

或

由_至_的過渡期

佣金檔案：001-39183

Velocity Financial，Inc.

(註冊人的確切姓名載於其章程)

註冊人的電話號碼，包括區號：(818) 532-3700

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據該法第12(G)條登記的證券：無

根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。是的，☐不是 ☒

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是的，☐不是 ☒

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是，☐否☒

截至2021年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值為$105.9100萬美元，基於12.49美元的收盤價。

截至2022年3月1日，註冊人擁有32,487,645普通股，每股面值0.01美元，已發行。

引用成立為法團的文件

展品索引的位置

證物索引載於第45頁本表格10-K第四部分。

目錄

Velocity Financial，Inc.

除非另有説明或上下文另有説明，否則所指的“我們”、“公司”、“速度”和類似的提法是指速度金融公司及其合併子公司。

關於前瞻性陳述的特別説明

這份Form 10-K年度報告包含修訂後的1933年證券法第27A條和修訂後的1934年證券交易法第21E條所指的“前瞻性陳述”，受這些條款所創造的“安全港”的約束。本年度報告中有關行業前景、我們的前景、計劃、財務狀況和業務戰略的所有陳述(歷史事實陳述除外)均可構成前瞻性陳述。此外，前瞻性陳述一般可以通過使用“可能”、“應該”、“預期”、“打算”、“將”、“估計”、“預期”、“計劃”、“相信”、“預測”、“潛在”和“繼續”等前瞻性術語或這些術語的否定或它們的變體或類似術語來識別。儘管我們相信這些前瞻性陳述中反映的預期是合理的，但我們不能保證這些預期將被證明是正確的。這些陳述反映了我們管理層目前對我們未來的看法。下列因素可能導致實際結果與前瞻性陳述大不相同：

i

你不應該依賴前瞻性陳述作為對未來事件的預測。本年度報告中的前瞻性陳述是基於我們對未來業績的信念、假設和預期，並考慮到我們目前掌握的信息。這些陳述只是根據我們目前對未來事件的預期和預測做出的預測。我們的實際結果、活動水平、表現或成就可能與我們的前瞻性陳述中明示或暗示的結果、活動水平、表現或成就大不相同。本年度報告的其他部分可能包括可能對我們的業務和財務業績產生不利影響的其他因素。此外，我們的運營環境競爭激烈，變化迅速。新的風險不時出現，我們的管理層無法預測所有風險，我們也無法評估所有因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合可能導致實際結果與我們可能在本年報中做出的任何前瞻性陳述中包含的結果存在重大差異的程度。在投資我們之前，投資者應該意識到，某些事件的發生可能會對我們的業務、經營業績和財務狀況產生重大不利影響，並可能對您的投資產生不利影響，本年報中描述了其中一些事件。

此外，前瞻性陳述反映了我們對相關主題的信念和意見。這些陳述是基於截至本年度報告日期我們掌握的信息，雖然我們認為這些信息構成了此類陳述的合理基礎，但這些信息可能是有限或不完整的，我們的陳述不應被解讀為表明我們已對所有可能獲得的相關信息進行了詳盡的調查或審查。

不應過分依賴具有內在不確定性的前瞻性陳述。除法律另有要求外，我們沒有義務修改或更新前瞻性陳述，以反映本年度報告日期後發生的事件或情況，或反映意外事件的發生。

信息披露的渠道

投資者和其他人應該注意，我們可能會通過提交給美國證券交易委員會的文件、我們的網站(www.velfinance.com)、新聞稿、公開電話會議和公共網絡廣播向公眾宣佈重大信息。我們使用這些渠道與公眾就我們、我們的產品、我們的服務和其他事項進行溝通。我們希望將我們的網站作為重要新聞的主要交流形式。我們鼓勵您訪問我們的網站以獲取更多信息。我們網站上的信息和通過其他渠道披露的信息不會以引用方式併入本年度報告，並且不應被視為通過引用方式併入證券法或交易法下的任何其他備案文件，除非在此類備案文件中明確提出引用。

II

可用的信息

以下文件和報告可在我們的公共網站(www.velfinance.com)上查閲：

提交給美國證券交易委員會的上述文件將在提交後在合理可行的情況下儘快出現在我們的網站上。此外，您也可以通過向投資者關係部或我們的公司總部發送請求或致電818-532-3708來獲得上述任何文件或報告的印刷版。

三、

部分 I

項目1.B有用處。

我公司

我們是一家成立於2004年的垂直一體化房地產金融公司。我們主要發起和管理以1-4套住宅租賃和商業物業為抵押的投資者貸款，我們統稱為投資者房地產貸款。我們通過我們廣泛的獨立抵押貸款經紀人網絡在全國範圍內發起貸款，該網絡是我們自成立以來18年來建立和完善的。我們的目標是成為我們核心市場的首選品牌和最受認可的品牌之一，特別是在我們的抵押貸款經紀人網絡中。

我們在一個巨大且高度分散的市場中運營，對融資的需求很大，但機構融資選擇的供應有限。我們已經開發出在這個市場上有效競爭所需的高度專業化的技能，我們相信這為我們提供了一個持久的商業模式，能夠在不同的商業週期為我們的股東產生誘人的風險調整後的回報。我們通過實施低成本融資策略，並通過設計用於控制貸款成本的定製技術來提高前端流程效率，為借款人提供具有競爭力的定價。此外，通過我們高效和可擴展的認可按揭經紀網絡發放貸款，我們能夠保持廣泛的地理位置和靈活的運營基礎設施，能夠對不斷變化的市場環境做出快速反應。

我們相信，在1-4個單位的住宅租賃和小型商業物業中，投資者的房地產貸款存在着巨大和持久的市場機會，我們為這些分散的市場細分市場提供服務的制度化方法支撐着我們的長期業務戰略。到目前為止，我們的增長已經驗證了對規模貸款機構的需求，這些貸款機構致力於擁有10套或更少房產的個人投資者，我們認為這一基礎代表了我們核心市場的絕大多數活動。根據美國人口普查局的數據，自1965年以來，美國的房屋租賃率(住房擁有率的倒數)平均約為35%。根據Zillow在2021年1月發佈的一項估計，美國住宅行業的價值超過36萬億美元。出租住宅物業的所有權歷來集中在較小的投資者手中。根據Urban Institute在2017年8月和10月發佈的數據，估計45%的獨户租賃單位(附屬或分離)由只擁有一個單位的投資者擁有，估計87%的投資者擁有10個或更少的單位，而機構擁有的市場份額不到3%。

我們的主要增長戰略是繼續在我們的抵押貸款經紀人網絡中服務和建立忠誠度，同時通過有針對性的營銷和提高品牌知名度來擴大我們與新的抵押貸款經紀人的網絡。我們相信，我們的聲譽和在我們核心市場的18年曆史使我們能夠很好地抓住未來的增長機會。

我們只為商業目的發放貸款，我們認為這限制了我們對消費者貸款監管限制的敞口。我們不發放消費貸款，也不在未開發的土地上放貸。

2020年1月16日，通過向特拉華州國務卿提交轉換證書，我們從一家有限責任公司轉變為根據特拉華州法律成立的公司，並將我們的名稱從Velocity Financial，LLC更名為Velocity Financial，Inc.。

應對新冠肺炎帶來的不確定性的戰略：

新冠肺炎疫情對全球和美國的商業活動和金融市場造成了重大幹擾。由於新冠肺炎的擴散，帶來了經濟上的不確定性，對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生了負面影響。新冠肺炎對我們的運營和財務業績的進一步影響程度將取決於某些事態發展，包括任何後續疫情的持續時間和蔓延及其對我們的客户、員工和供應商的影響，一種新的變異病毒株的影響，以及疫苗的長期成功，所有這些目前仍不確定，無法預測。為了保護我們的員工，我們從2020年3月開始主要進行遠程工作。此外，我們還實施了與新冠肺炎相關的保護措施和協議，允許有限數量的員工在我們位於全國各地的辦公室工作。我們將繼續根據迅速變化的市場狀況評估我們的業務戰略。

1

我們的競爭優勢

我們相信，以下競爭優勢增強了我們執行業務戰略的能力，併為未來的增長做好了準備：

擁有強大品牌認知度的特許經營權

我們相信，我們在房地產貸款界的聲譽和深厚歷史使我們成為抵押貸款經紀人的首選貸款人。自2004年成立以來，我們一直在我們的核心市場發起和獲得貸款，使我們成為一個具有公認的執行能力的品牌。此外，我們已成功執行了19筆投資者房地產貸款證券化，從2011年至2021年12月31日的年度，籌集了超過40億美元的總債務收益。我們對這個證券化市場非常瞭解，包括複雜的結構性問題、投資者的預期和評級機構的要求。我們在2021年執行了第16次至第19次證券化。我們相信，這表明我們在證券化市場的投資者中享有很高的聲譽，這使我們能夠保持有效的債務資本渠道，最終提高我們向借款人提供具有競爭力的定價的能力。

定製技術和專有數據分析

我們已經投資並定製了自動化系統，以支持我們使用數據分析來驅動我們的貸款流程。我們認為，投資者房地產貸款市場需要高度專業化的技能和基礎設施。為了有效地競爭和執行可持續的長期商業戰略，貸款人必須在不犧牲信貸質量的情況下控制發放和管理貸款的成本。我們相信，我們在技術和數據分析方面的投資有助於我們實現這些關鍵目標，併為我們的業務實現可持續的長期增長定位。

我們對我們投資組合中的所有貸款應用相同的資產驅動的承銷流程，無論我們是發起還是獲得這些貸款。我們的信貸和承保理念包括個人借款人和財產盡職調查，並考慮了幾個因素。我們對18年專有數據的訪問使我們能夠執行分析，為我們的貸款決策提供高效和有效的信息，我們認為這是一種強大的競爭優勢。

具有誘人的長期融資的大型就地投資組合

我們相信，我們的就地投資組合為我們提供了一個重要而穩定的收入來源，用於投資於未來的收益增長。我們大多數貸款的結構都是為了提供利率保護，在初始固定利率期限後浮動，但下限等於起始固定利率。這些貸款主要通過長期固定利率債務融資，導致利差可能會隨着時間的推移而增加，但不會減少。因此，我們的就地投資組合通常受益於利率上升。我們的就地投資組合在截至2021年12月31日的一年中產生了7600萬美元的淨利息收入。不包括為公司債務支付的利息支出，在截至2021年12月31日的年度內，我們產生了9660萬美元的投資組合相關淨利息收入，相當於4.54%的投資組合相關淨利差。

我們的內部資產管理成功緩解了虧損

對個人貸款的直接管理對於避免或最大限度地減少信貸損失至關重要，我們與我們的第三方一級服務商合作，我們與這些服務商建立了牢固的關係，強調有紀律的貸款監控和與拖欠借款人的早期聯繫，以解決拖欠問題。我們有一個專門的資產管理團隊，加上我們貸款服務商的主要服務，專門專注於解決拖欠貸款。我們親力親為的做法使我們能夠總體上保留我們的資產價值，並幫助我們將損失降至最低。我們相信，這種專業知識與我們的外包服務關係相結合，將給我們帶來獨特的競爭優勢。

2

我們經驗豐富的管理團隊

在聯合創始人兼首席執行官Christopher Farrar的帶領下，我們的管理團隊在金融服務和房地產貸款行業平均擁有超過25年的經驗，包括在商業和住宅貸款、結構性金融和資本市場方面的豐富經驗。我們成功地渡過了經濟週期的正反兩個週期，並保留了在評估、承銷、加工和生產方面經驗豐富的核心團隊，同時用在財務報告和房地產管理方面擁有豐富經驗的專業人士來加強我們的財務和資產管理團隊。我們相信，我們對核心市場的深入瞭解提供了明顯的競爭優勢。

我們的增長戰略

投資者房地產貸款市場規模很大，而且高度分散。我們已經建立了一個專注於服務這一市場的專用且可擴展的國家貸款平臺，並相信我們的能力使我們能夠很好地保持我們作為該市場首選貸款機構的聲譽。我們的有機增長戰略是基於進一步滲透我們現有的抵押貸款經紀人網絡，並通過新的抵押貸款經紀人擴大我們的網絡。我們實施這一戰略的一個關鍵因素是我們客户主管團隊的成長和發展，以及有針對性的營銷舉措。我們將繼續通過開發新產品來補充我們經紀網絡的擴展，以支持我們核心市場借款人不斷變化的需求。

我們繼續機會主義地追求無機增長戰略，例如收購符合我們投資標準的貸款組合，以及收購與我們的戰略願景一致的業務。

進一步滲透我們現有的按揭經紀網絡

我們努力成為我們認可的抵押貸款經紀人網絡中的首選貸款人。我們以高質量的執行和及時的成交在市場上建立了很高的聲譽，我們相信這是我們的抵押貸款經紀人在選擇貸款人時最重要的品質。對於我們來説，這是進一步深入瞭解過去五年與我們有業務往來的大約3,100家抵押貸款經紀人的重要機會。在截至2021年12月31日的一年中，大約85%的貸款發起人向我們發放了五筆或更少的貸款。我們相信，這為我們提供了一個令人信服的機會，可以從我們現有的經紀網絡中獲取增量交易量。

通過新的抵押貸款經紀人擴大我們的網絡

我們相信，我們有針對性的銷售努力，加上始終如一的高質量執行，使我們處於有利地位，能夠繼續增加依賴我們為借款人客户服務的抵押貸款經紀人網絡。

儘管新冠肺炎疫情造成了不利的宏觀經濟狀況，但在截至2021年12月31日的一年中，我們為來自大約1,000家不同抵押貸款經紀人的3,105筆貸款提供了資金。我們認為，這只是美國抵押貸款發起人的一小部分，根據全國多州許可系統的數據，截至2020年底，美國約有68.8萬名州許可的抵押貸款發起人。抵押貸款經紀市場的規模為我們提供了一個有吸引力的機會，使我們能夠通過認可我們的平臺能力並將我們作為核心市場優先貸款人的抵押貸款經紀份額微幅增長來實現顯著增長。

開發新產品

我們的主要產品是30年期分期償還貸款和30年期固定利率分期償還貸款，固定利率期限為三年，此後利率浮動至最優惠利率，下限等於起始固定利率。這些貸款包括94.9在截至2021年12月31日的年度內，我們的貸款金額佔貸款總額的百分比。借款人使用這些產品為穩定的長期房地產投資提供資金。我們相信這些產品在我們的市場上有很強的接受度，我們成功地隨着時間的推移增加了貸款來源就是明證。自成立以來，我們一直在不斷擴大我們的產品供應，以應對不斷髮展的市場機會和我們經紀網絡不斷變化的融資需求。例如，2013年，為了應對租賃物業需求的增長，我們積極進入1-4個單位的住宅租賃貸款市場，截至2021年12月31日，這一貸款佔我們持有的投資貸款組合的49.0%。

3

2017年3月，我們開始發放短期、純利息貸款，用於收購、重新定位或提高1-4套住宅投資物業的質量。該產品通常作為借款人和/或不符合我們主要30年期產品投資標準的物業的臨時解決方案。這筆短期、僅限利息的貸款允許借款人在過渡到較長期貸款之前，解決其信用和/或標的財產的任何合格問題。2018年6月，我們增加了第二個短期、僅限利息的貸款產品，允許借款人提取用於修復住宅租賃物業的資金。從歷史上看，我們彙總並以與機構投資者平價的溢價出售了大部分此類短期、僅限利息的貸款，這為我們以有限的資本創造了誘人的收入，同時也使我們能夠建立承銷記錄並監控這些貸款的表現。2021年12月，我們收購了世紀健康與住房資本有限責任公司(“世紀”)的多數股權，增加了一款新的住房和醫療保健貸款產品。

機會性地收購貸款組合，並收購戰略一致的企業

我們不斷評估獲得符合我們投資標準的貸款組合的機會。在過去的18年裏，我們的管理團隊與許多活躍的投資者房地產貸款發起人或投資者的金融機構和中介機構建立了關係。我們相信，我們有效管理這些貸款的經驗、聲譽和能力使我們成為這一資產類別的有吸引力的買家，我們經常被要求審查可供購買的貸款池。根據我們的經驗，在發起機會不太有利的市場條件下，投資組合收購機會通常更具吸引力和充裕。因此，我們相信我們的收購戰略不僅擴大了我們的原始業務，還為我們的整體業務提供了反週期的好處。鑑於新冠肺炎造成的市場混亂，我們已經開始加大對這一增長戰略的關注。

2021年12月28日，公司以1280萬美元的現金收購了世紀健康與住房資本有限責任公司(“世紀”)80%的股權。世紀公司是一家獲得許可的“Ginnie Mae”發行商/服務商，為多户住房、老年人住房和長期護理/輔助生活設施提供政府擔保的聯邦住房管理局(FHA)抵押貸款。Century通過借款人直接發起渠道發放貸款，並通過其內部服務平臺為貸款提供服務，這使其能夠與客户形成長期關係，並推動強大的投資組合保留。世紀從其服務組合的抵押貸款服務權中賺取發起費和維修費。

我們的投資組合

為投資而持有的貸款

我們典型的投資者房地產貸款以基礎財產的第一留置權和個人擔保的額外保護為擔保，根據我們投資組合中截至2021年12月31日的貸款，平均餘額約為369,000美元。截至2021年12月31日，我們持有的投資貸款組合總計有25億美元的未償還本金餘額，用於購買45個州和哥倫比亞特區的房產。在截至2021年12月31日持有的6,769筆投資貸款中，以UPB衡量，98.6%的投資組合歸因於我們的貸款發放業務，而其餘1.4%的投資組合，即78筆貸款，總計3,540萬美元與收購有關。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，我們發起了3105筆和955筆貸款，分別用於投資，總額分別為13億美元和3.388億美元。

截至2021年12月31日，90.6%根據UPB的衡量，我們為投資而持有的貸款中，有超過30好幾年了。全額攤銷貸款的本金在貸款期限內按比例償還，而氣球貸款的全部或很大一部分原始貸款金額在到期日一次性償還。我們認為，全額攤銷貸款面臨的違約風險低於氣球貸款，因為氣球貸款下到期的最終付款可能需要借款人對房產進行再融資或出售。

我們的目標是貸款與價值比率(LTV)在發端時在60%至75%之間的投資者房地產貸款，因為我們相信25%至40%的借款人股本可提供顯著的信貸損失保護。截至2021年12月31日，我們持有的投資貸款的加權平均LTV為67.6%。此外，截至2021年12月31日，借款人個人擔保100.0%在我們為投資組合持有的貸款中，有1.34%的貸款在初始時的加權平均信用評分為713，不包括沒有信用評分的貸款。

4

以下圖表説明了截至2021年12月31日我們持有的投資貸款的構成：

(*)由於四捨五入，百分比之和可能不等於100%。

我們通常不會貸款給位於人口不到25,000的城市，以及人口超過10萬的城市半徑25英里以外的任何房地產。我們通常更喜歡在較大的大都市統計地區放貸。

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持有待售貸款

截至2021年12月31日，我們持有的待售貸款組合包括195筆貸款，總貸款餘額為8740萬美元，加權平均原始貸款期限為145個月，加權平均票面利率為7.1%。截至2021年12月31日，根據UPB的衡量，我們持有的待售投資組合的100%歸因於我們的貸款發放業務。

根據我們的整體投資策略，我們的目標是在LTV發端時持有60%至75%的待售貸款，因為我們相信25%至40%的借款人權益可提供顯著的信貸損失保護。截至2021年12月31日，我們持有的待售貸款的加權平均LTV為69.3%。此外，自2021年12月31日起，借款人個人擔保100%在我們的持有待售投資組合中的貸款，並且在發起時具有加權平均信用評分730,不包括沒有信用評分的任何貸款。

以下圖表説明了截至2021年12月31日我們持有的待售貸款的構成：