附件10.20

​

租賃

​

​

​

BGO 500研究所有者有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

​

​

房東，

​

​

和

​

臺式金屬運營公司，

一家特拉華州公司

​

​

租客

​

​

​

​

​

​

i

​

​

附件A--描述房舍的平面圖

附件A-1-場地平面圖

附件B--最初的改建

附件B-1--承租人作品

附件C--生效日期備忘錄

附件D--規則和條例

證據-電子保證

附件F--危險材料

​

​

II

​

多租户工業網租

參考頁數

​

​

​

1

​

​

年租金和月租金分期付款(第三條)：

​

​

​

*符合以下第3.3節的規定。

​

​

2

​

​

參考頁面信息併入併成為本租約的一部分。如任何參考頁面資料與本租約有任何衝突，以本租約為準。租約包括A-F展品，所有這些展品都是租約的一部分。

​

​

3

​

租賃

​

根據本租約，業主向租客和租客出租大樓內的房產，如參考資料頁所述和所述。房舍在本文件所附的樓層平面圖上作為附件A描述，該建築物在本文件所附的工地平面圖上作為附件A-1描述。參考頁面，包括其上定義的所有術語，均作為本租賃的一部分。

1.使用和使用限制。

1.1該場所僅用於參考頁面上規定的目的。承租人不得在或允許在房屋內或附近做任何事情，以任何方式阻礙或幹擾建築物或鄰近財產的其他租户或佔用者的權利，或傷害、騷擾或幹擾他們，或允許將房屋用於任何不正當、不道德、非法或令人反感的目的，或犯下任何浪費。未經業主事先書面同意，租客不得在店內、店內或其周圍銷售、準許或容受任何酒類。承租人應遵守所有法律和條例，以及任何政府當局、保險公司或抵押權人的所有規則、守則、指令、許可、執照、契諾、命令或規定(目前、未來、普通、非常、預見或不可預見的)，包括但不限於《美國殘疾人法》、所有市政分區附例、衞生委員會規則和條例以及馬薩諸塞州應急計劃，M.G.L.C.21E，判決，並應立即遵守所有政府命令和指示，糾正、防止和減少因租户、或在租户內或在其上或與其相關的特定用途引起或導致的任何違規行為，費用全部由租户承擔。承租人不得在處所或其周圍作出或準許作出任何事情，亦不得將任何東西帶進或存放在處所內，而該等事情會以任何方式增加、使建築物或其任何內容因火警或其他意外而蒙受損失或損毀的保險，或因火災或其他意外事故而對建築物或其任何內容造成的損失或損壞，或對建築物或其任何部分內或其任何部分的人造成財產損壞或受傷的法律責任，而使該等保險的投保率增加、失效或不獲投保。

1.2承租人不得，亦不得指示、容受或準許其任何代理人、承建商、僱員、持牌人或受邀請人(統稱為“承租人實體”)在任何時間處理、使用、製造、儲存或處置任何(統稱為“危險材料”)易燃、爆炸品、放射性物質、危險廢物或材料、有毒廢物或材料、或其他類似物質、石油產品或衍生品，或任何受任何有關保護環境或保管的規例所規限的物質，承租人不得在房屋或建築物及附屬土地內，以不完全遵守所有環境法的任何方式，忍受或允許以任何不完全符合所有環境法的方式使用或處置危險材料、對其中任何一項的所有修正案，以及根據任何此類法律或條例(統稱為“環境法”)發佈的所有規則和法規。儘管有上述規定，承租人可以使用在承租人的正常業務過程中使用的危險材料；但承租人應始終以安全和合法的方式處理、儲存、使用和處置任何此類危險材料，並且不得允許該等危險材料污染房屋、建築和附屬土地或環境。附件F是承租人在正常業務過程中使用的最新有害物質清單。工藝和產品變更可能要求承租人將來在廠房或建築物中使用額外的危險材料。在此之前，承租人應徵得房東的書面同意，對附件F進行相應的修改，不得無理拒絕。承租人應不時完成, 按照業主合理要求的格式，簽署並向業主提交一份環境調查問卷和披露聲明(“環境調查問卷”)，承租人應向業主證明，盡其所知和所信，該環境調查問卷中包含的所有信息都是真實和正確的。完成的環境調查問卷應被視為包含在本租約的所有目的，業主應有權完全依賴其中包含的信息。此外，承租人已向業主提交日期為2020年2月27日特定緊急行動及應變計劃(“EAP計劃”)、日期為2017年的特定應急計劃(“應變計劃”)、日期為2017年10月6日的特定危險溝通及馬薩諸塞州知情權安全計劃(“MA計劃”)及日期為2017年10月6日的特定實驗室化學衞生計劃(“衞生計劃”)。EAP計劃、應急計劃、MA計劃和衞生計劃中的每一個都應被視為在所有目的下納入本租約，承租人應遵守其中包含的所有條款、條件、政策和程序，如果不遵守，將構成本租約項下的違約事件。承租人應保護、辯護、賠償每個和所有業主實體(定義見第30條)，使其免受因承租人實際或聲稱未能完全遵守所有適用環境法，或承租人或任何承租人實體在或離開房屋內存在、處理、使用或處置任何有害物質(即使所有適用環境法或本租賃條款允許)，或因承租人實際或聲稱未能遵守所有環境法律而產生的任何和所有損失、索賠、責任或費用(包括訴訟費用和律師費)，或由於承租人實際或聲稱未能遵守, 遵守或執行本1.2節的任何規定。前一句的規定在本租約期滿或終止後繼續有效。

​

1

​

1.3承租人應可根據本租賃條款、任何不可抗力條件以及房東可能合理施加的安全或監控系統，包括但不限於簽到程序和/或在適用的範圍內出示身份證，每天24小時/每週7天為承租人及其員工進入大樓和辦公場所。承租人與大樓的其他承租人一樣，有權以非預留、先到先得的方式使用每1,000平方英尺承租人租用的空間中的4.61個停車位；根據前述比率，承租人應有權在開工之日擁有大樓內的146個停車位，但須遵守業主關於此類使用的規則和規定。上述規定不應被視為向承租人提供任何停車位的專有權或任何特定停車位或任何特定數量停車位的可用性的任何擔保。房東不負責向任何第三方強制執行租客的停車權。所有機動車(包括其所有內容物)的停放應由租户承擔全部風險，明確同意並理解房東沒有義務為任何上述機動車(包括其內容物)投保，房東不對此類車輛的保護和安保負責。對於在停車區內發生的任何財產損壞或損失，或因機動車停放在任何停車位上或與之相關的情況，業主不承擔任何責任。

2.學期。

2.1本租約的期限應自業主將物業交付給租客之日(“生效日期”)開始，並應於參考頁面上顯示的終止日期(“終止日期”)終止，除非因本租約的規定而提前終止。房東應將房屋的暖通空調、機械、電氣、照明、管道、地下管道、窗户、落水管、灑水器、停車場、公用設施和生命安全設施交付給業主，使其處於良好的工作狀態。承租人應應房東的要求，簽署並交付一份由房東以附件C的形式提供的備忘錄協議，列出實際開始日期、終止日期，如有必要，還應提供修訂後的租金明細表。如果承租人在房東提出要求後三十(30)天內沒有提供，房東提供的備忘錄中所列信息應被最終推定為同意和正確的。儘管有上述規定，承租人應被允許在開工日期前十四(14)天進入物業，以安裝承租人的固定裝置和設備，但承租人應有義務遵守本租約項下的所有義務，包括第11條，並且不得幹擾業主在提早進入期間在物業內進行的任何工作(如果有)。

2.2承租人同意，如業主因任何原因未能按預定生效日期(即業主與租客雙方簽訂租約及交付租約的日期)交出對物業的佔有權，則業主不會對因此而造成的任何損害負責，但除非該延遲是租客延誤所致，否則在業主將物業的佔有權交付給租客之前，承租人不承擔任何租金責任。未能在預定開始日期交出土地不影響租户根據本租約承擔的其他義務，但實際開始日期應推遲到房東將房產交付給租户之日，除非該延遲是由於或與租户或任何租户實體的行為或不作為有關的，包括但不限於：(A)租户未能就計劃和規格及/或建築成本估算或投標達成一致；(B)承租人要求提供非業主標準的材料、飾面或裝置，但業主已明確同意提供的材料、飾面或裝置(如有)，不得延長業主同意的時間；(C)承租人對任何計劃或規格的更改；或(D)承租人僱用的一方的表現或完工(前述每一項均為“承租人延誤”)。如因承租人延誤而導致任何延誤，則本租約的生效日期及租金的支付應以承租人延誤的天數為限。儘管有上述規定，但在符合本租約第42條的情況下，除非業主因租客延誤而延遲向租客交付物業, 如果房東不能在預定開工日期後六十(60)天內將租賃物交付給租客，承租人可以立即終止本租約，不再承擔任何義務。

3.房租。

3.1須遵守第3.3節所載的租金減免。因此，自生效日期起及之後，承租人同意在租期內每個完整日曆月的第一天或之前支付當時有效的月租金分期付款給業主，但第一個完整月的租金應在本租約簽訂時支付。在任何時間有效的每月租金分期付款應為當時有效年租金的十二分之一(1/12)。在不滿一個月的期間內，租金應按該月天數按比例分攤租金。該租金應支付給房東，不扣除或抵消，也不通知或要求，在參考頁面上列出的租金支付地址，或房東不時以書面指定的其他人或其他地點。如果違約事件

​

2

​

如果發生這種情況，房東可以通過通知租客的方式，要求從房客的銀行賬户自動向房東支付所有隨後的租金，房東無需承擔任何費用。租户必須在下一次預定租金支付前或房東通知後十(10)天內(以較晚者為準)實施自動付款系統。租户根據本租約條款須支付的任何金額(年租金和每月分期付款除外)以及業主代表租客根據本租約條款產生的任何費用或支出，應視為以與本租約保留的年租金和月租金分期付款相同的方式和條款支付的“額外租金”，除非本合同另有相反規定。年租金、月租金分期付款和額外租金有時在本文中統稱為“租金”。

3.2承租人認識到，逾期支付本租賃項下到期的任何租金或其他款項將導致業主的行政費用，額外費用的程度極難確定，在經濟上是不切實際的。因此，承租人同意，如果租金或任何其他款項在到期時未按本租約支付，則應徵收滯納金，金額相當於：(A)50美元(50.00美元)，或(B)未付租金或其他付款的6%(6%)。承租人應支付的滯納金的金額應重新評估，並計入承租人連續每個月的義務，直到支付為止。第3.2節的規定絕不免除租户在到期日期或之前支付租金或其他付款的義務，也不以任何方式影響房東根據本租約第19條的規定在到期後仍未支付租金或其他付款的情況下的補救措施。除房東根據本協議可獲得的其他補救措施外，如果本協議規定租客應向房東支付的任何款項逾期未付，該未付款項應按《華爾街日報》報道的最優惠利率(“最優惠利率”)加6%(6%)的年利率計息，從到期之日起至付款之日止；但該利率不得低於10%(10%)的年利率。

3.3即使本協議有任何相反規定，只要承租人在本租約下沒有拖欠租金，房東應免除承租人在租期的前三(3)個月(“租金減免期”)每月支付租金分期付款的義務；然而，承租人應有義務支付租金減讓期內應支付的所有額外租金項目，包括但不限於水電費。在租金減免期間應支付的基本租金的未攤銷部分(以直線方式在八十七(87)個月期間攤銷)應在本合同項下發生違約時立即到期並支付給房東。

4.租金調整。

4.1就本條第四條而言，下列術語的定義如下：

4.1.1租賃年度：每個財政年度(由房東不時決定)部分或全部在租期內。

4.1.2費用：除業主根據本條款第7節明確承擔的維護和維修義務外，本建築的所有運營、維護、維修、更換和管理費用(包括房東可以授予本建築特定租户以代替提供任何標準服務或支付本第4.1.2節所述的類似租户的任何標準成本的任何信用額度)，按照公認的會計原則確定，包括以下成本，舉例説明，但不限於：水費和下水道費用；業主認為合理需要或適宜的所有保險單和簽註的保險費，並以任何方式與建築物或其任何部分的保護、保存或運營有關；公用事業費用，包括但不限於建築物的熱、光、電、蒸汽、天然氣和能源費用；按照綠色建築標準獲得和/或維持建築物認證的費用；廢物處理；回收費用；公共區域清潔服務費用；保安和警報服務費用(包括任何中央車站信號系統)；公共區域的清潔、維修、更換和維護費用，包括停車和景觀、窗户清潔費用以及支付給大樓所在商業園業主協會的公共區域清潔、維修、更換和維護費用；人工成本；管理大樓的成本和開支，包括不超過業主從大樓獲得的租金總收入的4%(4%)；空調維護費用；電梯維護費和供應費；材料費；包括維護成本在內的設備費用, 維修和服務協議及租賃和租賃成本；設備的購買成本；購買後將成為資本項目的物品的當前租賃和租賃成本；工具成本；許可證、許可證和檢查費；工資和薪金；員工福利和工資税；會計和法律費用；與此相關產生的任何銷售、使用或服務税。此外，房東有權追討額外租金(連同構成開支的任何其他資本開支，房東可將該額外租金連同開支及税項一併計入或向承租人發單，但作為一個單獨項目)：(I)經合理計算以減少營運開支(包括但不限於節能改善)的基建項目成本的可分配部分；(Ii)

​

3

​

其中包括：(I)消防噴頭和滅火系統及其他生命安全系統，或加強物業營運的環境可持續性；及(Iii)建築建造時並不適用的任何法規所要求的其他資本開支；但本句所述成本應按業主按照公認會計原則釐定的合理使用年限及攤銷時間表攤銷，未攤銷金額的利息為超出不時公佈的《華爾街日報》最優惠貸款利率百分之一(1%)的利息。費用不應包括建築物或建築物內設備的折舊或攤銷，但按本協議的規定、貸款本金支付、租户房屋改建費用、租賃佣金、長期借款利息費用或廣告費除外。本租賃中使用的“綠色建築標準”是指對環境可持續、高性能建築或其性能方面進行認證的標準，包括美國環保局的能源之星®評級和美國綠色建築委員會在能源和環境設計方面的領導計劃的標準，這些標準和類似的“綠色建築”標準會不時進行修訂或替換。

4.1.3税項：房地產税和任何其他税項、收費和評估，以及任何許可費、商業租金税、保證税、特許經營税、改善債券、與改善區有關的費用或其他類似費用，這些費用是就建築物或建築物附屬土地徵收的，或就位於建築物內並與建築物和上述土地的運營相關使用的業主的任何不動產或非土地業主的任何改善、固定附着物和設備或其他財產徵收的，或由任何有權徵收或徵税的當局對業主出租建築物的業務徵收的税，以及向任何土地出租人支付的退還該出租人的税款的任何款項；以及業主在任何租賃年度因調查、抗議、抗辯或以任何方式尋求減少或避免增加與業主支付的任何税項有關的任何評税、徵費或税率而產生的所有費用、開支和費用。税金的確定不應考慮任何“綠色建築”信用額度，不應包括任何公司特許經營權、遺產税、遺產税或淨所得税、房東轉讓其在本租賃中的權益時徵收的單據轉讓税或承租人根據第28條應繳納的任何税款。

4.2自生效日期起及之後，承租人應就每個租賃年度承租人按比例分攤的該租賃年度所產生的費用和税項支付額外租金。

4.3除第4.3節的規定外，年度費用的確定應由房東作出，並對房東和租客具有約束力。房東可以通過普通的美國郵件向租户發送這樣的年度決定。在租期內，承租人可在正常營業時間內，在收到房東的書面通知後五(5)天內，在房東或房東代理人的辦公室審查支持該決定的賬簿和記錄，費用和費用由承租人自行承擔，但在任何一(1)年內不得超過一次，條件是房東可接受的保密協議的簽署，以及如果承租人使用獨立會計師進行此類審查，應是房東合理接受的國家地位的審查，不會在應急的基礎上得到補償，也受此類保密協議的約束。如果承租人在收到後九十(90)天內沒有反對房東對費用的確定，或者任何此類反對意見沒有具體説明反對的理由，承租人應被視為已批准該決定，並且無權進一步反對或抗辯該決定。如果在任何租賃年度的全部或部分時間內，該建築物沒有全部租出並被佔用，業主應對該年度的與佔用有關的費用進行適當調整，以避免由於該建築物的總佔用情況的變化而將該等費用的數額扭曲歸於租户，方法是採用一致和健全的會計和管理原則來確定如果該建築物至少有95%(95%)已出租和被佔用，業主應支付或發生的費用, 而如此釐定的款額須當作為該租賃年度的開支。

4.4在實際確定租賃年度之前，房東可不時評估租户根據第4.2條、第6條和第28條就該租賃年度或其部分承擔的費用和/或税款責任。業主將以書面通知租户該估計的金額，而租客同意除該租賃年度到期的每月租金分期付款外，還將按月支付該估計的分期付款，如額外租金。任何根據第4.4節增加的額外租金應繼續有效，直至根據本條款向承租人另行發出書面通知為止。

4.5當在任何租賃年度對承租人的費用和/或税項責任作出上述實際確定時，並且當以書面通知承租人時，則：

4.5.1如果租賃年度根據第4.3節實際支付的額外租金總額低於承租人的費用和/或税收責任，則承租人應在收到房東賬單後三十(30)天內一次性向房東支付作為額外租金的欠款；以及

​

4

​

4.5.2如果租賃年度根據第4.3節因費用和/或税收實際支付的額外租金總額超過了租户的費用和/或税收責任，則房東應將差額計入租户根據本條款第4條應支付的下一筆到期款項中，如果本租約已終止，則退還差額。

4.6如果開始日期不是1月1日或終止日期不是12月31日，租户在發生上述日期的租賃年度的費用和税收責任應按365天的年限按比例分配。

5.保證金。本租約簽訂後，承租人應向房東交押金。房東應持有上述款項作為租客忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件的擔保，而不是作為預付租金保證金或在租户違約的情況下作為房東損害的衡量標準。如果租客拖欠本租約的任何條款，房東可以使用保證金的任何部分來支付任何租金或任何其他欠款，或支付房東因租户違約而可能支出或被迫支出的任何金額，或賠償房東因租户違約而遭受的任何其他損失或損害。如果任何部分被如此使用，承租人應在提出書面要求後五(5)天內向房東存放足以將保證金恢復到其原始金額的金額，承租人不這樣做將是對本租約的重大違約。除法律規定的範圍外，房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租户無權從保證金中獲得利息。如承租人須全面及忠實地履行本租約的每項規定，保證金或其任何餘額應於本租約終止後業主確定承租人已履行本租約項下的所有義務時退還給承租人。

6.改裝。

6.1未經業主事先書面同意，承租人不得進行或容受任何改動、增建或改善，包括但不限於將任何固定附着物或設備安裝在物業或其任何部分之內、之上或之上，或按第7條的規定進行任何改善。在申請同意時，如房東要求，承租人應提供有關該等改建、增建及改善的完整圖則及規格。對於(I)非結構性的、(Ii)從建築物外部看不到的、(Iii)不影響或不需要修改建築物的電氣、機械、管道、暖通空調或其他系統，以及(Iv)受影響的部分的每可出租平方英尺的總費用不超過5.00美元的改建，不得無理拒絕業主的同意。

6.2如果業主同意租户進行任何此類更改、增加或改進，則應使用業主的承包商或業主合理批准的承包商進行更改、增加或改進，費用和費用由租户自行承擔。如果承租人應僱用房東承包商以外的任何承包商，且該其他承包商或該其他承包商的任何分包商應僱用任何非工會勞工或供應商，則承租人應對房東因與任何工會就僱用任何此類勞工的工資、時間、條款或條件發生糾紛而遭受的任何和所有延誤、損害和額外費用負責，並使房東不受影響。在任何情況下，業主可向租户收取不超過該工程直接成本的3%(3%)的建設管理費，以彌補與該擬議工程有關的間接費用，加上業主實際發生的與該擬議工程及其設計相關的第三方費用，所有此類費用均應在業主提出要求後十(10)天內支付。上述建設管理費不得超過承租人工作直接成本的3%(3%)，即項目的人工、材料和相關承包商管理費用，但不包括許可、設計服務、現場勘察和其他諮詢費用等間接成本。

6.3承租人建議的所有改建、增建或改善應按照所有法規和業主建築標準(如有)施工，並在適用的範圍內(業主建築經理應要求向租户提供該標準)。承租人應在適用的情況下使用建築標準材料(包括節能和對環境負責的產品，以維護或協助業主獲得建築符合綠色建築標準的認證)，承租人應在施工前提供第11條規定的額外保險。承租人還應自費向業主提供房東合理要求的一切保證，以確保支付其費用，包括但不限於免責通知、留置權豁免、擔保公司付款和履約保證金以及融資建設託管，並保護業主和建築物及其附屬土地不受任何機械工、物料工或其他留置權的任何損失。作為開始任何更改、增加或改進的先決條件，承租人應要求其承包商按房東要求的金額和形式維持保險。租客

​

5

​

在可確定的期限內，除根據第四條規定應支付的任何款項外，還應支付因任何此類變更、增建或改善而增加的任何房地產税；在房東選擇時，支付上述款項的方式應與根據第四條規定應支付的金額相同。作為同意任何特定變更或改進的條件，房東可要求租户向房東交存房東合理估計的金額，該金額足以支付根據第26.2條所要求的範圍內移除該等變更或改善和修復房產的費用。

7.修理。

7.1業主沒有義務對房屋進行改建、改造、改善、維修、裝飾或粉刷，但業主應維修和維護建築物的屋頂、基礎和外牆的結構部分，以及建築物的管道、電氣、供暖、通風、空調(以下第7.4節規定的預防性暖通空調維護除外)和噴水滅火系統(不包括承租人安裝的設備)。業主保留隨時在樓頂及外牆安裝太陽能電池板及相關設備的權利。承租人接管該房屋，即已檢查並接受該房屋及建築物目前的“原狀”，以適合該房屋的出租用途及業主有責任交付的狀況。茲理解並同意，業主向租客未就該處所或建築物的狀況或質素作出任何陳述，但業主在未經獨立調查的情況下，表示盡其所知：(A)該處所及建築物符合所有規例，而租客的準許用途亦符合所有規例；(B)該處所及建築物並無任何重大欠妥之處，其內所有系統均運作良好；及(C)業主已向租客提供有關處所和建築物狀況的所有報告、勘測、評估等的副本，包括但不限於任何環境或安全評估, 該房東擁有或有合理使用權的房東。除非租客向業主發出需要維修或保養的書面通知後，該等故障仍持續一段不合理的時間，否則業主對任何未能進行維修或保養的情況概不負責。承租人還承認，除非本租約中有明確規定，否則房東沒有就房屋或建築的維修作出任何陳述，也沒有承諾對房屋或建築進行改建、改造或改善。

7.2承租人應自費保持和維護房屋的所有部分以及在承租人專屬控制範圍內的建築物和改善工程處於良好狀態，迅速進行所有必要的維修和更換，無論是普通的還是非常的，材料和工藝與原來的性質、種類和質量相同(包括但不限於維修和更換承租人安裝的所有固定裝置、用於房屋的熱水器、窗户、玻璃和平板玻璃、門、外部樓梯、天窗、任何特殊辦公室入口、內牆和完工工程，地板和地板覆蓋物、塢板、卡車車門、碼頭保險槓，以及定期清除垃圾和雜物的性能)。作為本合同規定的義務的一部分，承租人應保持房屋清潔衞生，並應在租賃期內始終與業主批准的看門人簽訂合同。承租人應盡最大可能使房屋的所有部分不因正常磨損而損壞或暫時失修，在本租約終止時，承租人將以任何方式將房屋交還給狀況良好、維修良好、因火災或其他傷亡(但不包括玻璃損壞)的房東。承租人應自費修復因承租人、其代理人、僱員、承包商、受邀者的疏忽或不當行為而造成和/或全部或部分造成的對房屋或建築物的任何損壞, 或因承租人的業務活動或因承租人違約而進入房屋的任何其他人。維修和維護工作應按照業主建築施工標準(如有)進行，並在適用範圍內不時頒佈(業主建築經理應要求向租户提供該標準)。承租人應在其所有維修和維護工作中使用節能和對環境負責的產品和材料。

7.3除第二十二條另有規定外，因對建築物或處所的任何部分或建築物內的固定附着物、附屬設施及設備進行任何修葺、改動或改善而對租客的業務造成任何損害或幹擾，業主不會因此而負上租金減免及業主法律責任。除非在法律禁止的範圍內，承租人放棄根據現在或將來有效的任何法律、法規或條例進行維修的權利，費用由房東承擔。

7.4承租人應自費與業主批准的維修承包商簽訂定期預防性維護/服務合同，維修物業的所有暖通空調和設備(並應向業主提供一份副本)。服務合同必須包括設備製造商在操作/維護手冊中建議的所有服務，並且必須在承租人佔用場地之日起三十(30)天內生效。如果承租人沒有這樣做，房東可以在通知承租人後，代表承租人簽訂此類維護/服務合同或執行工作，在任何一種情況下，向承租人收取費用和合理的房東管理費用。

​

6

​

8.留置權。承租人應保持房產、建築物和附屬土地以及承租人在房產中的租賃權益不受因承租人執行、配備或簽約提供的任何服務、工作或材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權。如果承租人在施加任何此類留置權後十(10)天內，未能導致該留置權被解除，或未能為房東提供由主要所有權保險公司出具的該留置權的保險或房東接受的針對該留置權的其他保護(該未能構成違約事件)，房東有權以其認為適當的方式解除該留置權，包括支付引起該留置權的索賠。房東支付的所有此類款項以及與此相關的所有費用應在房東提出要求後五(5)天內由租户支付給房東。

9.轉讓和轉租。

9.1承租人無權轉讓或質押本租約或轉租全部或部分物業，或允許租客以外的任何人使用或佔用物業，且在未經業主事先書面同意的情況下，不得進行、容忍或允許此類轉讓、轉租或佔用，不得無理拒絕此類同意，而上述限制應對本租約的任何及所有受讓人和物業的分租人具有約束力。如果承租人希望轉租或允許佔用該房屋或其任何部分，或轉讓本租賃，承租人應在轉租或轉讓的建議開始日期前至少六十(60)天但不超過一百二十(120)天向業主發出書面通知，該通知應列出建議的分租人或受讓人的姓名、任何轉租或轉讓的相關條款以及建議的分租人或受讓人的財務報告和其他相關財務信息的副本。

9.2儘管有任何轉讓或分租，無論是否允許，承租人在任何時候都應直接、主要和完全負責支付本租約規定的租金，並遵守本租約條款、條款和契諾下的所有其他義務。一旦發生違約事件，如果房屋或其任何部分隨後被轉讓或分租，業主除本租約規定或法律規定的任何其他補救措施外，可選擇直接向受讓人或分租客收取根據該轉讓或分租應支付給租客的所有租金，並將該等租金用於本租約下應由房東支付給房東的任何款項，而該等收取不得被解釋為租客在進一步履行本租約項下的義務時的更新或免除。

9.3除房東有權批准任何轉租人或受讓人外，房東有權自行決定，在任何擬議的轉租或轉讓的情況下，終止本租約，或在擬議的轉租少於整個物業的情況下，重新收回轉租或轉讓生效之日起的轉租部分。房東應在收到上述要求的租客書面通知後三十(30)天內，將房東向租客發出的書面通知通知房東，以行使選擇權。然而，如果租户在收到房東的終止通知後五(5)天內通知房東，該租户撤銷其建議的轉讓或轉租，終止通知無效，本租賃繼續完全有效。如果本租約應根據本節就整個物業終止，則本租約的期限應在承租人通知中所述的轉租或轉讓的生效日期終止，猶如該日期最初已在本租約中確定為期限屆滿一樣。如果房東根據本節僅收回部分房產，則在剩餘期限內不時支付的租金應根據房產剩餘部分的大約平方英尺應小於緊接收回房產前一天的比例按比例遞減。承租人應自行承擔費用，全額履行因任何擬議轉讓或分租而可能到期並欠下的任何未清償佣金義務, 不論房產是否根據本第9.3節被收回，並由業主出租給擬租户或任何其他租户。

9.4如果承租人出售、轉租、轉讓或轉讓本租賃，承租人應在承租人收到增加的租金時，向房東支付相當於任何增加的租金(定義如下)的50%(50%)減去成本部分(定義如下)的50%(50%)的金額。增加的租金中，剩餘的50%(50%)由租户保留。在本節中使用的“增加租金”是指超出(I)承租人因本租約的任何出售、轉租、轉讓或其他轉讓而有權獲得的所有租金和其他對價，超過(Ii)承租人根據本租約在當時應支付的租金。為上述目的，承租人以現金以外的形式收到的任何對價，應按房東善意確定的公平市價進行估值。成本部分是指如果按月支付，將在承租人收取增加租金的整個期間內以直線方式全額攤銷的金額，即承租人因租賃佣金和與轉租、轉讓或其他轉讓相關的承租人改善而產生的合理第三方成本。

​

7

​

9.5儘管本條例有任何其他規定，如在任何一位租客通知建議的轉讓或分租或其建議的開始日期時，租客或事項有任何未治癒的失責行為，而該失責行為會隨時間推移而成為租客的失責行為，除非已治癒，或如建議的受讓人或分租人是一個實體：(A)業主已在與其磋商；(B)已是建築物的佔用者，除非業主不能提供該佔用者所需的空間，則業主拒絕同意本租約或該處所任何部分的任何分租，均屬合理；(C)屬政府機構；。(D)與建築物的佔用性質不相容；。(E)分租或轉讓的付款全部或部分是根據建築物的淨收入或利潤釐定的；。(F)其信譽因而不為業主所接受；。(G)業主過去曾與其發生爭執，或(H)會使處所的用途：(I)涉及增加人手或在建築物上使用；。(Ii)侵犯授予建築物另一租客的任何專有權利；。(Iii)要求對房屋或建築物進行任何增建或修改，以符合建築規範或其他政府要求；或(Iv)涉及違反第1.2節或不屬於本條例所允許的用途。承租人明確同意，就房東的任何法定或其他合理性要求而言，房東基於第9.5節所述的任何理由拒絕同意任何轉讓或轉租的行為應最終被視為合理。

9.6在任何轉讓或轉租請求時，租户應向業主支付轉讓/轉租費用，並按要求支付相當於調查、考慮、談判和記錄本租賃或轉租的任何建議或聲稱的轉讓或質押的所有業主費用，包括合理的律師費，而無論房東是否同意或拒絕同意此類轉讓、質押或轉租。任何據稱的出售、轉讓、抵押、轉讓本租約或轉租，如不符合本條第九條的規定，均無效。

9.7如果承租人是公司、有限責任公司、合夥或信託，在任何十二(12)個月內，公司或有限責任公司的已發行有表決權股份的數量、合夥企業中的普通合夥權益或控制該合夥或信託活動的個人或實體的身份發生的任何轉讓或轉讓，或變更或變化，導致個人或實體擁有或控制該等股份的大部分，在上述期間開始時，該合夥企業或信託的合夥權益或活動不再擁有該所有權或控制權，應被視為等同於將本租約轉讓給獲得該所有權或控制權的人士或實體，並應在相同的範圍內、就所有意圖和目的遵守本條第9條的所有規定，如同該轉讓一樣。

9.8只要承租人不是為了避免或以其他方式規避本條第9條的其餘條款而簽訂允許的轉讓(定義如下)，承租人可在未經房東同意的情況下將其在本租賃項下的全部權益轉讓給(A)承租人的關聯公司、子公司或母公司，或承租人全資擁有的公司、合夥企業或其他法人實體(統稱為“關聯方”)，或(B)通過購買、合併、合併或重組的方式承租人的繼承人。只要滿足以下所有條件(每個此類轉讓均為“允許轉讓”，且任何此類轉讓的受讓人或再承租人均為“允許受讓人”)：(I)承租人在本租約下沒有違約；(Ii)許可用途不允許將處所用作零售用途；(Iii)承租人應在建議的許可轉讓生效日期前至少三十(30)天向房東發出書面通知；(Iv)就建議的允許轉讓予關聯方而言，承租人的淨資產繼續等於或大於租户在本租約日期的淨資產；及(V)就導致租户不再作為獨立法人實體存在的購買、合併、合併或重組或任何準許轉讓而言，(A)租户的繼承人應擁有租户的全部或實質全部資產，及(B)租户的繼承人的有形淨值應至少相等於租户於本租賃日期的有形淨值或租户於建議收購、合併、合併或重組前一天的有形淨值中較大者。租户向業主發出的通知應包括信息和文件，包括但不限於經認證的財務報告和其他相關財務信息的副本, 表明上述各項條件均已滿足。如果房東提出要求，承租人的繼承人應簽署一份商業上合理的假設協議。這裏所用的(1)“母公司”是指擁有承租人多數有表決權股權的公司；(2)“子公司”是指由承租人全資擁有或超過50%(50%)有表決權的股權由承租人擁有的實體；(3)“附屬公司”是指受控、控制或與承租人共同控制的實體。

10.賠償。業主實體不承擔任何責任，租客特此放棄就任何原因(包括但不限於前述原因，屋頂、窗户、牆壁、地下室、管道、管道工程或用具、建築物狀況不佳或維修不善、燃氣、火災、石油、電力或盜竊)對處所或建築物內或周圍的任何財產造成損害或對任何人造成傷害的所有索賠，但因業主或其代理人、僱員或承建商的嚴重疏忽或故意不當行為造成或引起的範圍除外。承租人應當保護、賠償和扣押房東實體

​

8

​

對於因下列原因而產生的任何和所有損失、索賠、責任或費用(包括法院費用和律師費)，不會造成損害：(A)對任何財產(包括但不限於任何業主實體的財產)造成的任何損害，或對發生在該場所或建築物之內、上或周圍的任何人的任何傷害(包括但不限於死亡)，只要該等傷害或損害是由任何實際或據稱的行為、疏忽、過失、或任何租户實體的疏忽、過失或遺漏造成的，或由於該等行為、疏忽、過失或遺漏而未能達到任何關於傷害或損害的任何責任所規定的任何標準；(B)承租人在處所內或與處所有關的任何工作或事情的進行或管理，或因承租人與處所有關的交易而作出的任何工作或事情；。(C)承租人實際或聲稱沒有遵守適用於處所的狀況或用途或其佔用情況的任何及所有規例；或。(D)承租人在履行根據本租契須履行的任何契諾或協議時的任何違約或失責。本條的規定在本租約終止後仍繼續有效，適用於終止前產生的任何索賠或責任。

11.保險公司。

11.1承租人應在整個有效期內保持有效：(A)一份或多份商業一般責任保險單，以保護業主實體免於對公眾、任何租客受邀者或業主實體因使用場所內或之上發生的任何事故而承擔的任何責任，限額為每次事故不少於1,000,000美元，每年總計不少於2,000,000美元，或業主可能不時審慎要求的較大金額，包括人身傷害和財產損失責任以及2,000,000種產品/已完成的運營合計，以及1,000,000美元，000人身傷害和廣告傷害責任，包括房屋/經營責任、產品/完成經營責任、合同責任、廣泛形式的財產損害責任，以及因敵對火災造成的人身傷害或財產損害責任的污染排除責任例外；(B)商業汽車責任，包括承租人或代表承租人使用的擁有、租賃、租用和非擁有車輛，每次事故限額不少於1,000,000美元；(C)按法規規定限額的工傷保險；(D)僱主責任，每次事故限額為1,000,000美元，疾病保單限額為1,000,000美元--每名僱員；(E)不低於全部重置價值的所有風險重置成本財產保險或特殊形式保險，以保護承租人免受承租人的改建、增建、裝修、地毯、地板覆蓋、鑲板、裝飾、固定裝置的損失或損壞, (F)對十二(12)個月實際損失的100%的業務中斷保險；(G)污染法律責任保險，承保人身傷害和財產損失責任，每次事故限額不少於1,000,000美元；(H)超額一般責任、汽車責任和僱主責任，每次事故賠償金額為5,000,000美元。

11.2上述保單應(A)由承租人自費提供；(B)將房東實體和所有其他在財產中擁有權益的實體(房東披露的)列為額外保險人(一般責任、汽車責任和超額責任)和損失收款人(財產-特殊表格)；(C)由保險公司出具，在保期內最低Best‘s評級為“A-：vii”；(D)規定除非提前三十(30)天向房東發出書面通知(如未支付保險費，則為十天)，否則不得取消上述保險；ACORD FORM 25(或房東自行決定可接受的類似形式)責任保險證書和ACORD FORM 28(或房東自行決定可接受的ACORD FORM 28類似格式)的責任保險證書應由租户在保險生效日期和每次續保前至少三十(30)天交付給房東；(E)背書，使它們是額外投保人可獲得的其他保險(工傷賠償除外)的主要和非供款；以及(F)包括交叉責任或利益分割條款(工傷賠償除外)。

11.3當承租人對房屋(“工程”)或其周圍進行任何改建、增建或改善時，上述保險保障必須延伸至及包括與該等工程有關的人身傷害及財產損失，但不限於根據任何適用的結構工程法而須承擔的責任，以及業主所要求的其他保險；而該等保險的保單或證明必須在任何該等工程開始前交付予業主。

12.放棄代位權。承租人和房東特此相互放棄各自對因火災、擴大保險範圍、現在或將來為各自利益而存在的所有風險或其他保險而投保(或根據本租約要求投保)的任何損失的追償權利，但僅限於根據該等保單支付的淨保險收益範圍內。每一方應獲得其保險人要求的任何特殊背書，以證明遵守上述豁免的情況。

​

9

​

13.服務和公用事業。自開業之日起及之後，承租人應支付在房屋內外使用的所有水、氣、電、熱、光、電、電話、下水道、噴水系統費用和其他公用事業和服務，以及與之相關的任何税費、罰金、附加費或類似費用，以及公用事業的任何維護費。租户應提供所有電燈泡、燈管和鎮流器、應急照明電池組和滅火器。自開工之日起，物業的煤氣和電力將分開計量，承租人應以自己的名義取得，並應直接向適當的供應商支付為物業提供服務的公用事業費用。如果任何此類服務沒有單獨向租户收費，租户應支付房東自行決定的合理比例的與其他房屋聯合計量的所有費用。任何由房東支付並針對租客進行評估的費用應應在房東提出要求時立即支付給房東，並應作為本協議項下的額外租金。此外，如果適用，業主可安裝並有權進入建築物以監測獨立的儀表(或分表)，以確定建築物或任何公共共用區域內任何公用設施的實際使用情況，並可在必要時提供和共享整個項目的實際能源和水使用數據，以保持建築的“綠色建築”認證(如果有的話)。如果房屋內沒有水錶或分水錶，則承租人應根據要求以電子或紙質格式向房東提供每月的公用事業使用量，包括但不限於房東要求的所有公用事業賬單的副本，並將允許房東直接向公用事業公司索取關於租户公用事業使用情況的信息。沒有房東的書面同意，租客不會這樣做, 與公用事業提供商簽訂合同，為房舍提供任何公用事業服務，包括但不限於電信、電力、水、下水道或天然氣，這些設施以前沒有向大樓提供此類服務。房東在任何情況下都不對物業上或物業的公用設施服務的中斷或故障負責。

14.堅持住了。承租人在本租約終止後以時間推移或其他方式保留對房屋或部分房屋的佔有權的每一天，應向房東支付(A)在租約終止前的前一段時間的150%(150%)的年租金加上根據第4條承租人按比例分攤的費用和税款，以及(B)從第九十一(91)日開始^ST(A)終止日期前的最後一段期間的年租金額加上租客根據條例第4條應按比例分攤的開支及税款；及(B)物業當時的市值租金，由業主按當時通常的租期及其他條款(在任何一種情況下)按比例計算，並支付業主因保留物業而蒙受的一切損害。如果房東向租客發出通知，説明房東的選擇，這種保留應構成本租約的月續期或一(1)年續期，無論哪種情況，以滯納率為準；但如果房東沒有這樣選擇，則即使房東在終止租約後接受了本合同規定的任何到期款項，也不會導致這種續期；相反，以滯留率計算的租賃應被視為已經產生。在任何情況下，本條第14條的任何規定都不應被視為放棄房東的回收權或本租約或法律規定的任何其他權利。

15.從屬關係。承租人無須為達成居次次序而籤立任何額外文件，本租契在任何時間均受以下各項規限及從屬：(I)土地或相關租契，(Ii)現在或以後放置在建築物上、針對建築物或影響建築物的任何按揭或信託契據的留置權，業主在建築物內的權益或產業權(並可能影響其他財產)，或任何土地或基礎租契；及(Iii)任何該等按揭或信託契據的任何及所有增加、續期、修訂、合併、替換及延期，但如任何該等按揭或信託契據的出租人、抵押權人、受託人或持有人選擇讓承租人在本租契中的權益高於任何該等文書，則藉通知承租人，本租契應被視為優先，不論本租約是在該文書之前或之後簽訂。儘管有上述規定，承租人同意在房東提出要求後十(10)天內簽署並交付房東可能要求的證明本租約的從屬或優先地位的其他文書。本條款由業主和租客聲明為自給自足，不再需要其他文書來實現本租約的從屬地位。承租人明確承認並同意，任何保證債務的按揭或契據的持有人，或其任何繼承人或受讓人，或該等文書的任何其他持有人，可按該文書中法律規定的方式出售建築物；此外，該等出售可在本租契的規限下進行。如承授人根據任何該等按揭或契據強制執行法律或該按揭或契據所規定的補救措施以保證債務，承租人將, 根據上述出租人或受讓人的利益繼承人或受讓人的要求，作為強制執行的結果，自動成為該利益繼承人的承租人，而不改變本租賃的條款或規定；然而，該權益繼承人不受(I)任何超過一個月的預付租金的約束，但因承租人履行其在本租約項下的責任而預付的預付款除外，或(Ii)未經該出租人、承授人或該權益繼承人書面同意而對本租約作出的任何修訂或修改(如該出租人、承授人或該權益繼承人已事先以書面通知承租人其權益)。即使本租約中有任何相反的規定，如果房東在履行其契諾或義務時違約，使承租人有權終止本租約，承租人不得行使該權利，除非且直到(I)承租人向任何抵押貸款或契約的持有人發出書面通知(該通知應指明違約的確切性質)，並在此之前已通知。

​

10

​

(Ii)上述持有人未能在承租人發出通知後六十(60)天內(或合理需要的較長時間內)糾正上述違約行為。承租人同意應房東或任何抵押或信託契約所擔保的任何債務或其他義務的任何持有人的要求，在任何該等止贖程序中或以其他方式證明該等授權書是必要或適當的情況下，隨時及不時地籤立及交付該等債務或義務。承租人特此不可撤銷地指定房東和前述抵押和/或信託契約所擔保的債務或其他義務的持有人，代理人和代理人不得因委託人喪失能力而終止。承租人進一步放棄現在或以後有效的任何法規或法律規則的規定，這些法律或規則可能賦予或聲稱給予承租人終止或以其他方式不利影響本租約的任何權利或選擇權，以及在任何此類止贖程序或受託人出售發生的情況下承租人在本合同項下的義務，並同意本租約不受任何此類止贖程序或受託人出售的任何影響，除非由上述抵押和/或信託契約擔保的債務或其他義務的持有人另行聲明。

儘管有上述規定，但在參考日期後，如果租客提出書面要求，房東應盡合理努力向租客提供標準形式的從屬關係、不受幹擾和當時已存在的土地出租人或建築物抵押權持有人的委託協議。

16.規章制度。承租人應忠實遵守和遵守本租約附件D中規定的所有規章制度，以及房東不時對其進行的一切合理和非歧視性的修改和補充。對於其他任何一方不遵守任何此類規章制度，房東不應對租户負責。

17.由房東重新入夥。

17.1業主保留並有權隨時重新進入該處所以進行視察，並在任何該等視察期間使用錄影設備以記錄該等視察，向準買家、承按人或租客展示該處所，以及在不減收租金的情況下更改、改善或修葺該處所及建築物的任何部分，並可為此目的而豎設、使用和維修棚架、喉管、導管及其他所需構築物，並可在建築物及處所內及穿過建築物及處所的任何牆壁、天花板或樓面開啟因須進行的工程性質而屬合理需要的地方，但通往該處所的入口不得因此而受阻。並進一步規定租客的業務不得受到不合理的幹擾。業主有權隨時更改建築物的入口、通道、門和門道以及走廊、窗户、電梯、樓梯、廁所或其他公共部分的佈置和/或位置，並更改建築物的名稱、編號或名稱。如果業主損壞了房屋內任何牆壁或牆面覆蓋物、天花板、地板或地板覆蓋物的任何部分，業主應修理或更換損壞的部分，使其與原來的一樣接近商業合理，但不得要求維修或更換超過實際損壞的部分。承租人特此放棄對承租人業務的任何傷害、不便或幹擾、任何佔用損失或對房屋的安靜享受的任何損害索賠，以及因本條款第17條授權的房東的任何行動而造成的任何其他損失。

17.2為了上述目的，業主應隨時擁有並保留一把鑰匙，用來打開房產內的所有門，租客的金庫和保險箱或特殊安全區域(事先指定)除外，業主有權使用業主認為在緊急情況下打開所述門的任何和所有適當手段，以進入房產的任何部分。對於房東持有的一把或多把鑰匙不能進入的任何部分，房東被授權通過房東選擇的方式進入，在此過程中發生的任何損壞的修復費用應由租户承擔，並在房東要求後五(5)天內支付給房東。

18.默認設置。

18.1除第20條另有規定外，下列事件應被視為本租賃項下的違約事件：

18.1.1在到期時，承租人應不向業主支付到期應支付給業主的任何款項，無論該款項是本租賃保留的租金的任何分期付款、本租賃下視為額外租金的任何其他款項、或本租賃要求向業主支付的任何其他款項或補償，無論是否視為本租賃下的額外租金，並且在書面通知到期未支付後的十五(15)天內不支付，但如果發出任何此類通知，則自通知日期開始的十二(12)個月期間內，未在到期後十五(15)天內支付根據本租約應支付給房東的任何額外款項，即為違約事件，恕不另行通知。

​

11

​

18.1.2承租人應不遵守本條另一節中未規定的本租約的任何條款、條款或契諾，並且不得在向承租人發出書面通知後二十(20)天內(如果不遵守規定涉及危險情況，立即)糾正該違約行為，但如果在該二十(20)天期間內不能合理地糾正該違約行為，承租人已在該二十(20)天期限內開始補救，並在此後努力完成補救，但總的治癒期限不得超過九十(90)天。

18.1.3承租人不得在本租約終止後，因時間流逝或其他原因，或僅在承租人的佔有權終止時，立即騰出房產。

18.1.4承租人或擔保人應資不抵債，以書面形式承認其無力償還到期債務，提交破產請願書或利用任何破產法的請願書，為債權人的利益進行轉讓，對債權人的欺詐行為進行轉移，申請或同意指定其本身或全部或任何大部分財產的接管人，或提交請願書或答辯書，尋求根據目前有效或今後修訂的聯邦破產法或美國或其任何州的任何其他適用法律或法規進行重組或安排。

18.1.5承租人應在本租賃期內放棄或騰出房屋的任何主要部分。

18.1.6具有司法管轄權的法院應發出命令、判決或法令，裁定租户或擔保人破產，或在未經租户同意的情況下指定租户或其全部或任何部分財產的接管人，或批准根據美國現行或以後修訂的破產法或其任何狀態向租户提出的要求重組或安排租户的請願書，且該命令、判決或法令不得在生效之日起六十(60)天內撤銷、撤銷或擱置。

18.1.7承租人應違反第九條的任何要求。

18.1.8承租人不得在任何此類留置權或產權負擔提交後三十(30)天內解除或擔保違反本租約對房產施加的任何留置權。

18.1.9承租人在房東提出要求後，不得在第15條和第25條分別規定的期限內簽署任何從屬文書或委託書或任何禁止反言證書。

18.1.10承租人或承租方未能遵守或遵守建築物的任何重大規章制度或規章可不時修訂，房東向承租人發出書面通知後，這種不遵守應持續五(5)天或更長時間；但如果承租人或承租人在任何十二(12)個月期間違反同一重大規章制度或規章兩(2)次以上，則第三(3)^研發)此類違規行為應被視為違約事件(無需任何通知)。

18.1.11本保證項下發生違約。

19.補救措施。

19.1除第20條另有規定外，在發生第18條所述或所指的任何違約事件時，在適用法規允許的範圍內，房東有權選擇在不發出任何通知或提出任何要求的情況下，同時或連續而非交替地採取下列任何一種或多種補救措施：

19.1.1業主經其選擇，可終止本租約。

19.1.2本租約終止後，租客須立即交出管有及騰出處所，並將管有交予業主，而租客現授予業主完全而免費的許可證，可在此情況下進入及佔用處所，收回業主以前屋苑的業主，驅逐或移走佔用或在處所內的租客及任何其他人，並移走租客的招牌及其他租賃證據及租客的所有其他財產，而不會被視為以任何方式犯有非法侵入、驅逐或強行進入或扣留的罪行，亦不會就由此而造成的任何損害承擔任何法律責任，承租人放棄因此而要求賠償的任何權利，且不放棄房東的租賃權或根據本租約或法律實施給予房東的任何其他權利。

​

12

​

19.1.3在本租約終止時，不論是否因時間推移或其他原因，業主有權追討所有租金，包括根據本租約視為額外租金的任何款額，以及租客在終止之日應支付的其他款項，加上作為違約金而非罰款的款額，該款額相等於以下款項的總和：(A)相當於本租約為本租約所述期限的剩餘部分而預留的租金現值的款額，包括根據本租約視為額外租金的任何款額及本租約規定由租客支付的所有其他款項，減去該等剩餘物的房屋公平租金價值；(B)獲得一個或多個替代租户所需的時間和費用的價值，以及第19.1.4節所述的與收回房舍、準備重新出租和重新出租本身有關的估計費用；以及(C)本應由租户履行的任何其他契諾的履行費用。

19.1.4在承租人僅在不終止本租約的情況下享有佔有權時：

19.1.4.1第19.1.2節所規定的終止租户的佔有權或業主取得和持有租户的所有權，均不應終止本租約或解除承租人的任何義務，包括承租人在整個租期內支付本租約項下的租金(包括任何被視為額外租金的金額)的義務，如果房東如此選擇，租户應在到期時繼續向房東支付租金的全部金額，包括本租約下視為額外租金的任何金額。在剩餘期限內，加上本租約中規定的任何其他款項，由承租人在剩餘期限內支付。

19.1.4.2房東應盡商業上合理的努力，在適用法律要求的範圍內重新出租該房屋或其部分。房東和租客同意，儘管如此，房東最多隻需使用房東當時所用的相同努力來租賃建築物內的一般房產，在任何情況下，房東都不必優先或優先於展示或租賃房產或其部分，並可將合適的未來租客安排在任何其他空間，而無論該等其他空間何時可用；業主有權將房產重新出租，租期長於或短於本租約規定的剩餘期限，並有權只重新出租房產的一部分，或房屋的一部分或整個房屋作為較大面積的一部分，以及改變房屋的性質或用途的權利。在任何重新出租的相關事宜或準備工作中，房東可以(但不應被要求)在房東認為有必要或適宜的範圍內對房產進行維修、改建和增建，並對其進行重新裝修，租客應在房東提出要求後五(5)天內支付房東的費用以及房東的重租費用，包括但不限於房東產生的任何佣金。房東不應被要求遵守租客關於轉租或接受租客提出的任何租客的任何指示，除非被提供的租客具有房東可以接受的信用，並以包括租金在內的條款和條件租賃整個物業(在扣除房東用於改善租户的所有支出、經紀人佣金和其他租賃費用後)所有對房東的優惠均不低於本租約中要求的, 房東也不需要做出或允許任何轉讓或轉租。

19.1.4.3在房東選擇終止本租約並有權收回第19.1.3節中規定的金額之前，承租人應應要求向房東支付全部租金，包括本租約項下視為額外租金的任何金額和本租約中為剩餘期限保留的其他金額，以及維修、改建、增加、重新裝修和房東重新出租的費用以及由此產生的租金的收取(包括合理的律師費和經紀人佣金)，這些費用應不時到期或到期。僅扣除房東從房產的任何重新出租中可能收到的對價；承租人同意房東可以不時提起訴訟，追回根據第19條規定到期的任何款項。房東轉租的任何收益，如超過租客不時欠房東的金額，應記入租客在本租約項下的未來債務中，但不得退還給租客或使租客受益。

19.2一旦發生違約事件，房東可以(但沒有義務)由租户承擔全部費用來補救違約。在不限制前述規定的一般性的原則下，如果房東自行決定租客沒有在商業上合理的時間內維護、修理或更換租客根據本租約負有責任的任何東西，或以其他方式履行本租約規定的義務並予以糾正，房東可自行選擇進入和進入房產，而不被視為以任何方式犯有非法侵入、驅逐或強行進入和扣留的罪行，也不會對由此造成的租客業務的任何損害或中斷招致任何責任，並且租客同意在房東提出額外租金要求後五(5)天內償還房東，房東因履行本租約規定的承租人義務而可能產生的任何費用，外加房東支出之日起按第3.2節規定的利率計算的利息。。

​

13

​

19.3如果由於承租人違反或不履行本租約條款和條件下承租人的義務，房東有必要或適當聘請或諮詢律師或催收機構，以執行或捍衞本租約項下房東的任何權利或補救措施，或向承租人收取任何到期款項，承租人同意支付房東因此而產生的所有費用和費用，包括但不限於合理的律師費和費用。承租人明確放棄以下權利：(A)陪審團審判；(B)任何適用於房東或租客的現行或未來法律或條例所要求的任何通知的送達，但本租約條款不要求送達。

19.4尋求上述任何補救措施不排除尋求本租約規定的任何其他補救措施或法律或衡平法規定的任何其他補救措施(所有此等補救措施均為累積)，亦不構成沒收或豁免本租約規定的任何租金或因違反本租約所載任何條款、條文及契諾而應由業主承擔的任何損害賠償。

19.5業主或其代理人在租期內作出的任何行為或事情，均不得視為終止本租約或接受交還物業，除非業主以書面形式簽署，否則終止本租約或接受交還上述物業的協議均無效。業主放棄任何違反或違反本租約所載任何條款、條款及契諾的行為，不得被視為或解釋為放棄任何其他違反或違反本租約所載條款、條款及契諾的行為。除非房東以書面形式通知租客，否則房東在違約事件發生後接受租金或其他付款不應被解釋為對違約的放棄。在違約事件發生時，業主在強制執行本租約中規定的一種或多種補救措施時的忍耐，不應被視為或解釋為放棄該違約事件或業主就該違約事件或任何後續違約事件執行任何此類補救措施的權利。

19.6為確保支付所有租金和租客根據本租約到期的其他款項，房東和租客應對租客在本租約項下的租賃權益享有第一留置權，該留置權可以衡平法強制執行，並對租客在物業內的所有貨物、商品、設備、固定裝置、傢俱、存貨、帳目、合同權、動產和其他個人財產享有持續的擔保權益，未經房東同意，不得將該等財產移出，直至所有拖欠租金以及本租約項下欠房東的任何和所有其他款項均已首先支付並解除。一旦發生違約事件，除本租約或法律規定的任何其他補救措施外，房東應享有《統一商法典》規定的所有權利和補救措施，包括但不限於在通知租户五(5)天后公開或私下出售本第19.6節所述財產的權利。承租人應執行房東認為必要或適宜的所有融資報表和其他文書，以完善本合同設立的擔保權益。

19.7根據本租約或法律的授權，業主可將租客有權或可能享有的任何及所有物業移出物業，但業主可處理、移走及/或儲存(視屬何情況而定)，但風險、費用及開支由租客承擔，而業主在任何情況下均不對物業的價值、保存或保管負責。承租人應按要求向房東支付搬家所產生的任何和所有費用，以及該財產的所有保管費用，只要該財產由房東擁有或控制。承租人的任何財產在移出物業後三十(30)天內未被承租人從倉庫中取回，在業主的選擇下，應被視為由承租人根據本租約以賣據的形式轉讓給業主，而無需業主向租客進一步付款或貸記。

19.8如果在租期或續期期間發生不止一(1)起違約事件，承租人的續訂選擇權、擴展選擇權、購買選擇權以及首次要約和/或拒絕的權利(如果本租賃中有任何規定)應無效。

20.租户破產或資不抵債。

20.1如果在任何時間和只要承租人受到當時有效的《美國破產法》或美國其他法律或其任何州關於保護債務人的規定的約束(每一項都是“債務人法律”)：

20.1.1承租人、作為佔有債務人的承租人以及承租人資產的任何受託人或接管人(每一人均為“承租人代表”)無權承擔或轉讓本租賃或本租賃中的任何權益，或將任何物業轉租給第9條賦予承租人的權利，除非根據該債務人法律的規定，房東必須允許該等承擔、轉讓或轉租。在不限制一般性的情況下

​

14

​

如上所述，任何承租人代表承擔或轉讓本租約或轉租任何房屋的任何權利應受下列條件的制約：

20.1.1.1該債務人法律應賦予承租人代表對本租賃的接管權利，承租人代表應及時行使該權利，並且承租人代表應已完全糾正本租賃下承租人的任何違約行為。

20.1.1.2承租人代表或建議的受讓人(視屬何情況而定)應已向業主交存相等於以下兩者中較大者的款項作為按時支付租金的保證：(A)三(3)個月的租金及本租約項下應計的其他貨幣費用；及(B)第5條規定的任何款項；並應已向業主提供充分的其他保證，以保證承租人未來履行本租約項下的義務。但不限於，此類保證應包括，至少在承擔本租賃的情況下，向業主證明，在支付所有擔保債務和行政費用後，承租人代表已經並將繼續擁有足夠的未擔保資產，以向業主保證承租人代表將有足夠的資金履行本租賃項下的承租人義務；在轉讓的情況下，提交建議受讓人的當前財務報表，經業主合理接受的獨立註冊會計師審計，並顯示房東確定的足以保證受讓人未來履行本租賃項下所有承租人義務的淨值和營運資本。

20.1.1.3假設或任何預期轉讓或分租物業任何部分(視屬何情況而定)不會違反業主須受約束的任何其他租約、按揭、融資協議或其他協議的任何規定。

20.1.1.4業主在第9條下無權或在沒有債務人法律的情況下，因建議的受讓人或分租人的身份或性質或有關處所的建議用途而拒絕同意建議的轉讓或分租。

21.安靜的享受。業主聲明並保證，其完全有權訂立本租約，而承租人在支付租金及履行本租約所載的其他契諾及協議的同時，在不受業主阻礙或騷擾的情況下，在本租約的條款、分區條例及其他建築物及消防條例及政府有關使用該等物業的條例、地役權、限制及其他記錄條件的規限下，享有、持有及享用物業，不受業主的阻礙或騷擾，但仍須遵守本租約的條款及條文。對於其他租户或第三人的任何干擾或幹擾，或由於房東執行任何此類限制或限制租户進入或佔用物業的能力的政府命令、法律或其他政府行動，房東不承擔任何責任，租户也不會因此類幹擾或幹擾而免除本租約的任何義務。

22.傷亡事故。

22.1如果房屋或建築物因火災或其他原因損壞，而根據業主的合理估計，這種損壞可以在修復開始後一百八十(180)天內得到實質性修復，業主應立即對其進行修復，本租約應保持全部效力，但租户應有權從損壞之日起享受按比例的租金減免。上述租金減免，須按照損壞及修葺工程對租客不時使用和佔用處所造成幹擾的程度，按比例計算。自損壞之日起四十五(45)天內，房東應以書面形式通知租客房東對可進行實質性修復的時間長度的合理估計，房東的決定對租客具有約束力。就本租約而言，如建築物或處所的狀況不會妨礙或實質幹擾承租人將該建築物或處所用作緊接損壞前的用途，則該建築物或處所應被視為“實質修復”。

22.2如果房東合理估計不能在修復開始後一百八十(180)天內進行修復，房東和租客都有權在房東通知預計修復時間後三十(30)天內的任何時間向對方發出自損壞之日起終止本租約的通知。在發出該通知的情況下，本租約即告終止，而租客在該物業的所有權益亦應自該損毀發生之日起終止，猶如該日期原為本租約所定的期滿日期一樣。如果房東和租客都不行使終止本租約的選擇權，則房東應修復或恢復該損壞，本租約繼續完全有效，本租約項下的租金應按第22.1節的規定按比例減少。

​

15

​

22.3業主無需修理或更換因火災或其他原因造成的任何鑲板、裝飾、隔斷、加建、欄杆、天花板、地面覆蓋物、辦公室固定裝置或任何其他財產的損壞或損失，或由租户安裝或屬於房產的改善。業主或租客就建築物或處所的損失或損壞而投保的任何保險，須完全為承保該等保險的一方的利益而辦理，並受該一方的完全控制。

22.4如果房東未能在房東根據第22.4條延長的預計日期後六十(60)天內完成維修和材料修復，承租人可以選擇在上述期限屆滿後十五(15)天內向房東發出書面通知，作為唯一補救措施終止本租賃，因此本租賃應在該通知的日期或通知中確定的較後日期終止，如同該通知的日期是本租約最初確定的期限屆滿的日期一樣；但是，如果施工延誤是由於承租人要求更改、刪除或增加施工，罷工，停工，傷亡，天災，戰爭，材料或勞動力短缺，宣佈進入緊急狀態或公共衞生緊急狀態，流行病(包括但不限於新冠肺炎)，政府強制隔離或旅行禁令，政府強制關閉(包括但不限於關閉建築物，機場，港口，鐵路和/或管道或其他基礎設施)，其他政府規章或控制或其他原因超出房東的合理控制，恢復、維修或重建的期限應延長業主如此延遲的時間。

22.5即使本條有任何相反規定：(A)如果在最後十二(12)個月期間或其任何延長期間，因本條第22條規定所涵蓋的任何傷亡而造成的損害，或者業主沒有收到足夠的保險收益來完全支付修理和恢復的費用，業主不應承擔任何修理、重建或恢復房屋的義務，但如果房東決定不修復此類損壞，房東應通知租客，如果此類損壞將使房屋的任何重要部分無法承租，租户有權在收到房東通知後十五(15)天內通知房東終止本租約；及(B)如物業或建築物的按揭或信託契據所擔保的任何債務的持有人要求將任何保險收益用於該等債務，則業主有權在任何該等持有人提出上述要求後十五(15)日內向租客遞交書面終止通知以終止本租約，因此本租約應於該損毀發生之日終止，猶如該損毀的日期為本租約原先指定的年期屆滿日期一樣。

22.6如因本條第22條規定所涵蓋的任何危險而對建築物或處所造成任何損壞或毀壞，租客有責任妥善保護該處所，並在業主發出通知後，立即將屬於承租人或其持牌人的所有財產的部分，從業主所要求的建築物或處所的某部分或全部移走。

23.徵用權。如物業的全部或任何主要部分由任何公共或準公共當局根據徵用權或代替該等佔用的轉易契的權力而收取或撥出，則本租約任何一方均有權在取得物業後三十(30)日內的任何時間向另一方發出終止本租約的通知，但承租人只可因收取或撥出而終止本租約，而該等收取或撥出的重大程度將會對租户的使用及佔用造成重大幹擾。如本租約任何一方均未選擇終止本租約，則其後所支付的租金應在有關情況下按公平及公平原則予以調整。除上述業主的權利外，如果任何公共或準公共當局根據徵用權或轉易的權力，接管或佔用建築物的任何主要部分，而不論物業或其任何部分是否被如此佔用或挪用，業主均有權自行選擇終止本租約。房東有權獲得與任何該等公共或準公共用途或用途有關而支付或作出的任何及所有該等款項的收入、租金、獎勵或任何利息，而租客特此將其可能對該等款項的全部或任何部分擁有或申索的任何權益轉讓予房東，但就租客的貿易固定裝置及搬家費用可能作出的任何單獨判給除外；租客不得就任何未滿期限的價值提出申索。

24.由房東出售。如果業主出售或轉讓建築物，則該出售或轉讓應解除業主根據本租約中以租户為受益人的任何明示或默示的契諾或條件而承擔的任何未來責任，在這種情況下，租户同意在本租約中和在本租約中僅由業主的利益繼承人承擔責任。除第24條規定外，本租賃不受任何此類出售的影響，承租人同意委託買方或受讓人。如果租客已提供任何擔保以保證本租約的任何條款得到忠實履行，房東可以轉讓或交付該擔保，或將該擔保的金額貸記給業主的利息繼承人，因此，房東應免除與該擔保有關的任何進一步責任。

​

16

​

25.禁止反言證書。在房東提出任何書面請求後十(10)天內，承租人應簽署並向房東、抵押權人或未來的抵押權人提交一份宣誓聲明，證明：(A)本租約的開始日期；(B)本租約未經修改且完全有效的事實(或，如果本租約有修改，則本租約完全有效，並説明修改的日期和性質)；(C)支付租金和根據本租約應支付的其他款項的日期；(D)業主或租客根據本租約目前並無違約的事實，但租客聲明所指明者除外；及。(E)業主可能要求的其他事項。房東和租客打算，任何抵押權人、受益人或購買者可以依賴根據本條款第25條提交的任何聲明，租户應對因該禁止反言證書中包含的任何重大錯誤陳述而導致的任何貸款未能出售或融資而導致的所有損失、成本或支出承擔責任。承租人不可撤銷地同意，如果承租人未能在該十(10)天期限內簽署並交付該證書，房東或房東的受益人或代理人可代表承租人簽署並交付該證書，該證書對承租人具有完全約束力。

26.交回處所。

26.1承租人應安排與房東進行兩(2)次聯合檢查，第一次在租期最後一天之前至少三十(30)天(但不超過六十(60)天)，第二次不晚於承租人離開房屋後四十八(48)小時。如果承租人沒有安排這種聯合檢查和/或參加這種檢查，房東在承租人騰出房屋時或之後進行的檢查應最終被認為是正確的，以確定承租人對維修和恢復的責任。

26.2由承租人或為承租人建造或安裝的房屋的所有改建、增建和改善，包括但不限於地毯(統稱為“改建”)，在租期內應是並保持為承租人的財產。在期滿或更早終止時，所有的改動將成為房地產的一部分，屬於房東，不賠償，根據本租約，所有權應作為銷售票據轉移給房東。在租期結束或任何續期或本租約提前終止時，承租人應和平地將房產的佔有權以及任何人在收到或首次安裝的相同條件下進行的所有更改交還給業主，掃帚乾淨且沒有任何雜物，只有普通的磨損和因火災或其他傷亡造成的損壞除外。儘管有上述規定，如果房東在租期屆滿前至少四十五(45)天通知租客，租客應自行承擔費用，拆除房東通知指定的任何改動，包括地毯，並修復因此而造成的任何損壞。本租約終止後，承租人必須自行承擔費用，移走承租人的任何及所有傢俱、傢俱、設備、從地面到天花板的低於全高度的可移動隔板、其他行業固定裝置和個人財產，以及由承租人或其代表安裝的所有數據/電信電纜和線路，無論是在牆內、任何凸起的樓面下或任何天花板之上(統稱“個人”)。未如此搬走的個人財產應被視為已被租客放棄，而根據本租約，該財產的所有權應立即轉移給房東，就像通過賣據一樣，但租客仍應對搬家和處置該財產的費用負責。, 以及因這種移除而造成的任何損害。房東可以在終止日期前至少三十(30)天向房客發出書面通知，要求房客向房東支付搬家和修繕的費用，作為本協議項下的額外租金，而不是要求房客如上所述移除和修復房屋。

26.3租户在本租賃期限屆滿或提前終止時仍未完全履行的所有義務，應在期限屆滿或提前終止後繼續有效。租期屆滿或提前終止時，承租人應向房東支付房東根據本租約的規定修復和恢復房屋所需的金額，和/或履行承租人對房東的未付或到期未付款項的義務。房東應使用並持有所有這些款項，用於支付租客的該等義務，如房東提出要求，租客有責任支付任何額外費用，或在確定並履行所有此類義務後，將任何超出的部分退還給租户。任何其他未使用的押金應計入承租人在本租賃項下應支付的金額中。

27.通知。根據本租賃要求或允許遞送的任何通知或文件，應通過要求全額預付的掛號或掛號的美國郵件回執，或通過提供嘗試或實際遞送的書面記錄的信譽良好的獨立合同遞送服務，發送給預期收件人，並在提交遞送時視為已遞送到參考頁面上規定的收件人地址，或根據第27條遞送的書面通知最後指定的其他地址，或者如果遞送到承租人的前述地址或其最後為人所知的普通合夥人或個人所有人的註冊辦公室或家中，則視為已遞送。無論收件人是否實際接受或收到。任何此類通知或文件也可以(I)由承租人通知地址中所列的個人(如有)簽署收據並從其收到，或(Ii)通過電子郵件遞送，但自電子郵件發送之日起，此類通知或文件的硬拷貝也可通過本第27條第一句所述的方式發送給預定收件人。

​

17

​

28.承租人應繳的税款。除根據本租約承租人應支付的租金和其他費用外，承租人應應要求向房東償還房東應繳納的任何和所有税款(所得税淨額除外)，不論其是否現在習慣或在本租約各方的考慮範圍內：(A)根據本租約支付的租金總額或淨額，可分配給或由其計算的，包括但不限於州政府、其任何行政區或聯邦政府就該租金的收取而徵收的任何總收入或消費税；(B)物業或其任何部分的管有、租賃、營運、管理、保養、改建、維修、使用或佔用，包括因此而徵收的任何銷售、使用或服務税；。(C)承租人的總收入或薪金，或承租人的設備、傢俱、固定裝置及租客的其他個人財產的價值，或租客在物業內的租賃改善、改建或增加的價值；或。(D)在本次交易或承租人作為一方的任何文件產生或轉讓租客在本租賃或物業中的任何權益時。除上述規定外，承租人同意在拖欠之前，支付在本合同有效期內對承租人的設備、傢俱、固定裝置和承租人的其他個人財產徵收或評估的任何和所有税款。

29.保證金。作為本租約的額外擔保和進一步誘使房東簽訂本租約，承租人應在租户簽署本租約並將其交付給房東的同時，促使擔保人以附件E的形式向房東交付擔保書(“擔保書”)。

30.已定義的術語和標題。本租約中的條款標題僅供參考，不得以任何方式定義、增加、限制或描述本租約任何條款的範圍或意圖。房東的任何賠償或保險應適用於以下所有“房東實體”，即房東、房東的投資經理、加州公共僱員退休制度，以及各自的受託人、董事會、高級職員、普通合夥人、受益人、股東、僱員和代理人。授予業主的任何選擇權也應包括業主的受託人、受益人、代理人和僱員，或可由業主的受託人、受益人、代理人和僱員行使。在任何情況下，如果本租約由一個以上的人簽署，本租約項下的義務應是連帶的。“租客”和“房東”這兩個詞或用來代替這些詞的任何代詞，應指幷包括男性或女性、單數或複數、個人、商號或公司及其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人和獲準受讓人。

31.承租人的權力。

31.1如果承租人以公司、合夥、信託或其他法人的身份簽署本租約，則代表承租人簽署本租約的每個人均代表並保證該承租人已經並有資格在大樓所在的州開展業務，該實體擁有簽訂本租約的完全權利和授權，並且代表該實體簽署本租約的所有人員均已通過適當的行動獲得授權這樣做。承租人同意在交付本租約的同時，向房東提交公司決議、合作伙伴適當授權的證明、律師意見或房東合理接受的其他適當文件，證明承租人獲得了簽訂本租約的適當授權。

31.2承租人特此聲明並保證，承租人或在承租人中持有任何合法或實益權益的任何個人或實體，均不是(I)根據總統行政命令建立的或由美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)公佈的任何制裁計劃的目標；(Ii)由總統或OFAC根據《與敵貿易法》指定的制裁計劃[美國聯邦法典》第50編附頁。第五節、《國際緊急經濟權力法》[《美國法典》第50編第1701-06節]、《愛國者法》、《公法》第107-56節、13224號行政命令(2001年9月23日)或根據這些法令發佈的總統的任何行政命令；或(3)外國資產管制處公佈的下列名單上的名字：“特別指定國民和被封鎖人員名單”。如果上述陳述在期限內的任何時候不屬實，違約事件將被視為已經發生，無需通知承租人。

32.財務報表和信用報告。在業主的要求下，租客(或根據第9條的任何轉讓而提出的任何建議的分租客或受讓人)應向業主交付一份經租客管理人員核證為真實無誤的租客最近經審核財務報表副本，或如未經審計，則經租客首席財務官核證為在所有重要方面均屬真實、完整及正確的副本。承租人特此授權房東隨時獲得一份或多份關於承租人的信用報告，並應執行房東可能合理要求的進一步授權，以獲得信用報告。

33.佣金。雙方均表示並向另一方保證，除參考頁面上所述外，其未與任何與本租賃相關的經紀人或發現者進行交易。

34.時間和適用法律。時間是本租約及其所有條款的核心。只要規定了房東採取行動的期限，執行該行動的期限應為

​

18

​

由於罷工、天災、勞動力或材料短缺、戰爭、恐怖主義行為、流行病、任何政府當局的命令、內亂和房東無法合理控制的其他原因，演出實際延遲的天數被延長。

35.繼任者和受讓人。在符合第9條規定的情況下，本租約所載的條款、契諾和條件對本租約各方的繼承人、繼承人、遺囑執行人、管理人和受讓人具有約束力，並符合他們的利益。

36.完整的協議和對應的協議。本租約及其附件包含本租約雙方的所有協議，並取代以前的任何談判。除本租約及其展品中所列內容外，業主或其任何代表未作出任何陳述或雙方之間達成任何諒解。除非經本租約雙方正式簽署的書面文件，否則不得對本租約進行修改。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

37.考試不是選項。提交本租約不應被視為對該房產的保留。房東在收到租客正式簽署的本租約副本並已將房東正式簽署的本租約副本交付給租客之前，不受本租約的約束，在此之前，房東保留向其他潛在租户展示和租賃房產的權利。即使本租約有任何相反規定，業主仍可在租客向業主交付第5條所規定的保證金、第3條所述的預付租金(如有)及根據本租約而欠下的任何款項之前，暫不交付租客對物業的佔有權。

38.錄音。未經房東事先書面同意，承租人不得記錄或登記本租約或本合同的簡短備忘錄，然後應支付記錄或登記所產生的所有費用和税款。

39.要擴展的選項。承租人，只要本租賃完全有效，且在通知或開始之時，承租人沒有違反本租賃的任何其他條款和條件，則應有一(1)個選擇將本租賃續期五(5)年(“續期期限”)，以適用的續期期限開始之日為租户所租賃的部分，條款和條件與本租約相同，但經下列條款、契諾和條件修改的除外：

39.1如果承租人選擇行使適用的延期選擇權，則承租人應不早於本租約當前期限屆滿前十二(12)個月但不遲於本租賃當前期限屆滿前九(9)個月的日期向業主發出書面通知(“期權通知”)。如承租人未能提供該選擇權通知，承租人無權再延長或續訂本租約的期限。

39.2考慮到本租約的具體規定將保持不變，本租賃期滿時有效的年租金和月租金分期付款應有所增加，以反映適用延期期限開始之日的現行市場(定義見下文)匯率。房東應在收到租客的書面要求後三十(30)天內，以書面形式通知租客新的物業年租金和月租金分期付款，租客將不早於本租期屆滿前十二(12)個月但不遲於本租約當前期限屆滿前九(9)個月的日期提出書面要求。上述業主就新年租金髮出的通知可包括一項有關租金上升的條文，以規定在發出通知之時至適用的延展期開始之間，公平市值租金的變動。在任何情況下，適用延期期間的年租金和月租金分期付款不得低於上一期間的年租金和月租金分期付款。

39.3延期選擇權不可轉讓；雙方承認並同意，他們打算如上所述將上述延長租賃的選擇權授予承租人，任何受讓人或分租人在任何情況下都無權行使上述延長選擇權。

​

19

​

39.4如果承租人未能有效行使第一次延期選擇權，承租人無權進一步延長本租約的期限。此外，如果兩個延期選擇權均已有效行使，或承租人未能有效行使第二個延期選擇權，承租人無權進一步延長本租約的期限。

39.5即使本協議有任何相反規定，擴建選擇權仍受制於在本協議日期存在的建築物任何租户的擴張權(不論該等權利被指定為優先要約權、優先購買權、擴建選擇權或其他權利)，並從屬於該等擴張權。

39.6就本細則第39條而言，“現行市場”指經考慮本租約將保持不變的本租約的特定條款後，於根據本細則釐定現行市場的日期或大約日期訂立的續期租約及修訂條款下的每可出租平方英尺的公平市場年租金，該等修訂的範圍為於適用的延長期限開始之日與大樓內的物業及樓宇相若的樓宇的空間。在釐定現行市價時，應考慮本租約條款與任何比較租約或修訂條款之間的任何重大經濟差異，例如租金減免、建築成本及其他優惠，以及任何該等租約下的業主獲發還營運開支、保險費及税項的方式(如有)。

40.標牌。

40.1所有招牌、裝飾、廣告媒體、百葉窗、窗簾和其他窗户處理或欄杆或其他安全設施應事先獲得業主的書面批准，並應在所有方面符合業主的要求和所有法律要求。未經房東事先書面同意，承租人不得對房屋外部進行任何改動，不得安裝任何室外燈光、裝飾、氣球、旗幟、旗幟、橫幅或油漆，也不得豎立或安裝任何可從房屋外部觀看的招牌、窗户或門字、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體。房東在(A)收到詳細的按比例繪製的圖紙，詳細説明設計、材料組成、配色方案和安裝方法，並且(B)有合理的機會對其進行審查之前，不得通知承租人是否同意任何標誌。在房屋退還或騰出時，承租人應拆除所有標牌，並修復、油漆和/或更換標牌所附的建築筋膜表面。承租人應獲得所有適用的政府許可和批准，以進行簽名和外部處理。

40.2只要房東為大樓保留了標識所有大樓租户的目錄標誌，房東應在租户開業後將租户的名字放在該標誌上。

40.3承租人可在法律規定允許的情況下，在建築物的入口門上安裝建築標準標牌，費用自負，前提是承租人遵守所有分區和其他市縣法規(“入口門標牌”)。入口門標識應由承租人維護和維修，並應符合所有法律要求。業主有權批准入口門標識，包括大小、顏色和樣式，不得無理拒絕、限制或拖延批准。本租約期滿或提前終止時，承租人應拆除入口門標誌。

41.房東責任的限制。根據本租約向業主提出的任何索賠僅限於針對業主在建築物中的權益並在其範圍內可強制執行。房東在本租約項下的義務不打算也不應對房東或其投資經理、受託人、董事、高級管理人員、合夥人、受益人、成員、股東、員工或代理人的任何私人財產具有個人約束力，在任何情況下，房東均不對租客承擔本租約項下的任何利潤損失、業務損害或任何形式的特殊、間接或後果性損害的責任。

42.延遲履行非貨幣債務。本租約的任何一方不得被要求履行本租約的任何條款、義務、契諾或條件(支付本租約項下的任何貨幣義務除外)，只要此類履行因不可抗力(定義如下)而延遲或阻止，履行該條款、義務、契諾或條件的時間應延長相當於該延遲或阻止的天數的天數。此外，本租約中為追求或完成盡職調查、許可、滿足或有事項或條件、施工或安裝改進或其他活動或目的(包括但不限於，向業主提供完成任何交付義務的時間以及向租户提供的(完成建設和開業)從交付房屋到期限開始和支付租金之間的時間)的任何期限或期限，應延長期限或期限所規定的該等活動或目的因不可抗力而延誤的天數。術語“不可抗力”或“力”

​

20

​

不可抗力“係指任何天災行為；敵方行為；戰爭行為；恐怖主義行為或生物恐怖主義行為；暴動、叛亂或其他內亂；政府文職或軍事當局的幹預；宣佈進入緊急狀態或公共衞生緊急狀態；流行病(包括但不限於新冠肺炎)；政府強制隔離或旅行禁令；政府強制關閉(包括但不限於關閉建築物、機場、港口、鐵路和/或管道或其他基礎設施)；某些材料普遍不可用；罷工、抵制、停工、勞資糾紛或停工；和/或合理地不在該當事一方控制範圍內的任何其他原因，並且通過盡職調查，該當事一方不能完全或部分阻止或克服該原因。在任何情況下，履行本租賃的任何條款、約定或條件所需的資金不足均不構成不可抗力。

43.美國外國投資委員會。(A)(I)承租人已自費審閲、檢查及調查本租約及物業的條款，以確定本租約及本租約所載或擬進行的任何交易是否合理地需要CFIUS備案，或是否需要CFIUS審查或CFIUS調查。(Ii)基於前述第(I)款中提到的審查、檢查和調查，承租人向房東陳述並保證：(A)沒有必要提交CFIUS備案，截至本合同日期，沒有CFIUS調查或CFIUS通知發生或提交；(B)本協議和本協議預期的事項既不是：(1)FIRRMA第1703(A)(4)(B)(Ii)條下的“擔保交易”；也不(2)在美國財政部代表CFIUS頒佈的擬議的、臨時的和最終的法規中，包括但不限於31 C.F.R.第802部分以及實施或提議實施DPA、FINSA和FIRRMA的其他法規中，定義了此類術語的“擔保房地產交易”。

(b)承租人應盡最大努力全面、迅速地迴應(I)房東提出的與CFIUS相關的請求；以及(Ii)CFIUS在準備任何CFIUS通知、任何CFIUS備案、CFIUS調查或任何涉及CFIUS的事項方面的請求，租户應在這方面自負費用與房東充分合作。

(c)雙方承認並同意，如果本租約和本租約中所述或預期的任何事項被推遲、重組、中斷，成為緩解措施的制約因素或被CFIUS解除，房東有權尋求根據法律或衡平法可獲得的任何和所有補救措施，包括但不限於特定履行令和補償性、間接性、偶然性、後果性、特殊、投機性或懲罰性損害賠償，包括但不限於失去機會或討價還價、預期利潤或儲蓄損失以及商譽或聲譽損失和律師費。無論訴訟形式如何，也不管承租人是否已被告知任何此類損害的可能性。承租人應就任何以任何方式與CFIUS或其成員機構和本租賃有關的任何威脅索賠、詢問或其他行動為房東辯護。

(d)定義。

(I)“外國投資委員會”係指(I)根據1975年5月7日11858號行政命令設立的美國外國投資委員會，以及(Ii)其任何替代者或繼任者，包括但不限於根據DPA、FINSA或FIRRMA。

(2)“CFIUS備案”是指根據DPA、FINSA或FIRRMA或在非正式基礎上與CFIUS提交一份聲明或通知，無論是自願的還是強制性的，或與CFIUS進行正式或非正式協商。

(Iii)“CFIUS調查”是指CFIUS或CFIUS的任何成員機構根據或涉及DPA、FINSA或FIRRMA的規定，以書面通知或其他方式發起的任何行動。

(4)“CFIUS通知”是指關於CFIUS正式或非正式的關於國家安全的調查、調查或問題的開始、繼續或結束的書面或口頭通知，或關於或涉及DPA、FINSA或FIRRMA的任何活動。

(V)“國防生產法”係指1950年的《國防生產法》(P.L.81-774，《美國法典》第50編第4501節及其後)，其內容可能已經或以後可能已經或可能被修訂、重述、補充或以其他方式修改，所有與之相關的法律和法規，以及根據該法或與之相關而強加或行使的所有行政命令、任務、要求、權力和類似要求。

(Vi)“FINSA”係指2007年《外國投資和國家安全法》(P.L.110-49,121 Stat.246)，因其可能已經或此後可能被修訂、重述、補充或以其他方式修改，所有與此相關的法律和法規，以及根據這些規定或與此相關而強加或行使的所有行政命令、命令、要求、權力和類似要求。

(Vii)“FIRRMA”係指《2018年外國投資風險審查現代化法案》(第十七章，第115-232條)，該法案可能已經或以後可能被修訂、重述、補充或以其他方式修改，所有與之相關的法律和法規，以及根據該法或與之相關而強加或行使的所有行政命令、任務、要求、權力和類似要求。

​

21

​

(簽名頁如下)

​

​

22

​

茲證明，房東和租客已於本租約參考頁面所述的租賃參考日期簽署本租約。

​

​

​

23

​

附件A--描述房舍的平面圖

​

附在租約上並作為租約的一部分

租約參考日期為2021年10月1日，在

BGO 500 Research Owner LLC，作為房東和

桌面金屬運營公司，作為租户

​

附件A僅用於顯示租賃期開始時房舍的總體佈局。它不會以任何方式取代租約第17條中規定的業主關於建築物公共部分的安排和/或位置以及該等安排和/或位置的變更的任何權利。它不是按比例計算的；所顯示的任何測量或距離都應視為近似值。

​

​

​

F-1

​

附件B--承租人作品

​

1.承租人在業主交付房屋，以及本附件B所附的租約和所有預付租金、保證金和保險憑證全部籤立和交付後，有權對房屋進行改建和改善(“承租人工作”)。儘管有上述規定，承租人及其承建商無權在物業內進行承租人工程，除非及直至承租人已遵守租約第6條的所有條款及條件，包括(但不限於)業主批准承租人工程的最終計劃及承租人聘用承建商進行該等承租人工程。承租人應對承租人計劃設計的所有要素負責(包括但不限於法律合規性、設計的功能性、設計的結構完整性、房屋的配置和承租人的傢俱、用具和設備的放置)，房東對承租人計劃的批准在任何情況下都不解除承租人對該設計的責任。除上述規定外，承租人應獨自承擔與承租人履行或分期付款承租人工作相關或以其他方式引起的所有費用和開支(包括但不限於在房屋外產生的任何合法合規要求)。業主不得無理扣留承包商進行承租人工作的批准。雙方同意，如果任何這樣的總承包商(A)沒有業主合理接受的貿易參考，(B)沒有按照租賃條款的要求維持保險，則業主對總承包商進行承租工作的批准不應被視為無理扣留, (C)沒有能力為工程提供不低於租户工程總估計成本150%(150%)的保證金，(D)沒有提供房東合理接受的當前財務報表，(E)沒有執行房東提供的責任承包商政策聲明，或(F)沒有在房產所在的州/市獲得承包商許可證。承租人承認上述內容並不是房東可以合理地拒絕同意總承包商的唯一理由清單。

2.如果承租人沒有違約，房東同意提供(I)413,738.00美元(即，房屋每可出租平方英尺13美元)(“津貼”)，用於承租人為準備租户入住而進行工作的費用，這筆津貼只能用於與承租人工作相關的硬成本和軟成本，包括洗手間的升級，但須經房東審查和批准，以及(Ii)37美元。000.00元(即每平方英尺租金1.16元)(“照明津貼”)，用於安裝提升物業內照明設備(“租户的照明工程”)(“照明津貼”)。每項津貼和照明津貼應在業主收到(A)已收到的賬單後三十(30)天內支付給租户，或根據業主的選擇，按照進行租户工程或租户照明工程(視情況而定)的總承包商的命令支付；(B)總承包商的宣誓誓章和承租人對所做工作的批准(如適用)；(B)總承包商的宣誓誓章和租户對所完成工作的批准(如適用)；(C)完全和最終放棄留置權；(D)承租人工程和/或承租人照明工程的竣工圖則(視情況而定)；以及(E)承租人及其建築師的證明，證明承租人工程和/或承租人的照明工程(如適用)已按照批准的圖則和適用的法規以良好和熟練的方式完成。津貼及/或照明津貼(視情況而定), 應按照符合上述要求的已收匯票上反映的金額支付。即使本協議有任何相反規定，在租約下未治癒的違約持續期間，房東沒有義務支付津貼或照明津貼的任何部分(視情況而定)，只有在違約得到糾正時，房東才有義務支付。

3.在任何情況下，免税額或照明津貼均不得用於購買設備、電纜、傢俱或租户的其他個人財產。如果承租人在開工日期後十二(12)個月內沒有按照本附件B中的規定向業主提交支付全部津貼和/或照明津貼的請求，則任何未使用的金額將由業主單獨受益，但有一項諒解，即承租人無權獲得與此相關的任何抵免、減免或其他優惠。承租人應負責與承租人工作和/或津貼或照明津貼相關的所有適用的州銷售税或使用税(如果有)。業主有權從津貼和/或照明津貼中扣除業主監督承租人工程或承租人照明工程的施工管理費，金額相當於承租人工程或承租人照明工程總成本的5%(5%)。

4.承租人同意接受房屋的“現狀”狀況和配置，並同意業主不應被要求進行任何工程，或者，除上文關於津貼或照明津貼的規定外，不會產生與建造或拆除房屋任何改善相關的任何費用。

5.本附件B不應被視為適用於在任何時間或不時通過租約的任何選項或其他方式為物業增加的任何額外空間，或適用於原有物業的任何部分或在租約的原始期限續期或延期時的任何新增空間，無論是通過租約的任何選項或其他方式，除非租約或租約的任何修訂或補充中有明確規定。

​

F-2

​

附件C--生效日期備忘錄

​

附在租約上並作為租約的一部分

租約參考日期為2021年10月1日，在

BGO 500 Research Owner LLC，作為房東和

桌面金屬運營公司，作為租户

​

​

生效日期備忘錄

本備忘錄由_(“業主”)與_(“租客”)於_

獨奏會：

因此，現在房東和房客同意如下：

[插入租金明細表]

茲證明，雙方已促使本協議自上述第一個日期起生效。

​

​

F-3

​

附件D--規則和條例

​

附在租約上並作為租約的一部分

租約參考日期為2021年10月1日，在

BGO 500 Research Owner LLC，作為房東和

桌面金屬運營公司，作為租户

​

規章制度

1.未經業主事先書面同意，不得在建築物外部的任何部分安裝或展示任何標誌、標語牌、圖片、廣告、名稱或告示(統稱為“標誌”)，業主的同意應由業主全權酌情決定。所有經批准的招牌應由業主批准的人或供應商印刷、油漆、粘貼或刻字，費用由租户承擔，並應在租户遷出時由租户自費拆除。房東有權拆除違反本規則而安裝或展示的任何標誌，費用由租户承擔，恕不另行通知。

2.如業主以書面反對任何窗簾、百葉窗、窗簾或屏風，而該等窗簾、百葉窗、窗簾或屏風附連或懸掛在該處所或建築物的任何窗户或門上，或在與該等窗户或門有關連的情況下使用，則租客須立即停止該等用途。不得在處所的任何部分設置遮陽篷。承租人不得放置任何東西，或允許任何東西放置在任何玻璃隔板或門窗附近，或放置在任何玻璃隔板或門窗附近，而業主認為這些東西從房產外部看起來會很難看。

3.未經房東事先書面同意，承租人不得更改任何鎖或其他出入裝置，或在其房屋的任何門上安裝新的或額外的鎖或出入裝置或螺栓。承租人在租約終止時，應將所有房門的鑰匙或其他通道交給房東。

4.如果承租人需要電話、數據、防盜報警或類似服務，購買、安裝和維護此類服務的費用應由承租人獨自承擔。未經業主事先書面同意，不得對電線進行鑽孔或切割。業主應指示電工在何處以及如何引入或安裝電話、數據和電線。安裝在房屋上的防盜報警器、電話、電話亭或其他辦公設備的位置，應事先獲得業主的書面批准。

5.承租人不得在其房產的任何樓層(包括夾層面積，如有)上施加超過該樓面設計為每平方英尺的負荷量且法律允許的負荷量。重物應放置在業主確定為適當分配重量所必需的平臺上。房東不對因任何原因造成的任何此類設備或其他財產的丟失或損壞負責，所有因維護或移動該等設備或其他財產而對建築物造成的損壞應由租户承擔維修費用。

6.未經業主事先書面同意，承租人不得在建築物的屋頂或外牆上安裝任何無線電或電視天線、衞星天線、揚聲器或其他設備，業主有權自行決定是否同意。

7.承租人不得在隔牆、木製品、灰泥或石膏板(圖片和一般辦公用途除外)上做標記、釘釘子、螺絲或鑽頭，或以任何方式污損房屋或其任何部分。承租人不得以任何方式將任何地板覆蓋物粘貼到房屋的地板上，或以任何方式油漆或密封任何地板，除非得到房東的批准。承租人應修復因不遵守本規則而造成的任何損壞。

8.除經保險人實驗室批准的微波爐或沖泡咖啡、茶、熱巧克力和類似飲料的設備外，不得在場所內進行或允許烹飪，只要該等設備和使用符合所有適用的法規。

9.除裝有橡膠輪胎和側護的手推車外，承租人不得使用任何手推車，並可使用房東批准的其他物料搬運設備。承租人不得攜帶任何其他類型的車輛進入大樓。在瀝青區作業的叉車只能使用不損壞瀝青的輪胎。

10.承租人不得使用建築物的名稱或任何建築物的照片或其他形像來推廣或宣傳承租人的業務，但承租人可在租客的地址內包括建築物的名稱。業主有權更改大樓的名稱和地址，無需通知，也不對任何租户負責。

F-4

​

11.所有垃圾和垃圾應放置在業主批准的地點的適當容器中。承租人不得將任何個人垃圾或材料放置在垃圾桶內，而這些垃圾或材料不能在不違反任何管理這種處理的法律或條例的情況下，以正常和慣常的方式處理。

12.承租人應遵守房東或任何管理當局制定的所有安全、消防和疏散程序和規定。

13.承租人承擔保護其房屋及其內容的一切責任，包括鎖上門和關閉其他進入房屋的途徑。

14.未經房東事先書面同意，租客不得使用房東提供以外的任何供暖或空調方式。承租人不得允許房間內有暖氣。

15.未經業主許可，任何人不得上屋頂。

16.承租人不得允許任何動物(包括禽鳥和其他家禽)、爬行動物、兩棲動物或魚類(包括魚缸)，但服務動物，如導盲犬，不得帶進或飼養在房產或物業的任何公共區域內或附近。

17.除用於承租人在處所或建築物的日常業務過程中使用的工業車輛外，承租人不得允許在處所或停車場的任何部分清洗任何汽車，或進行機械工作或汽車維修。

18.本規則及規例是對建築物內任何處所的任何租契的條款、契諾、協議及條件作出補充，而不得解釋為以任何方式全部或部分修改或修訂該等條款、契諾、協議及條件。房東可為任何一名或多名租客的利益而放棄任何一項或多項本規則和規則，而房東的任何此類放棄不得解釋為對任何或所有租户放棄該等規則和規則。

19.業主保留為建築物的安全及保安、建築物的保養及清潔，以及為維持建築物內外良好秩序而不時需要制定的其他合理規則及規例的權利。承租人同意遵守本合同中所述的所有規則和規定，以及採用的任何其他規則和規定。承租人應負責承租人的員工、代理人、客户、客户、受邀者和客人遵守上述所有規則。

20.任何洗手間、洗手間、尿廁、洗臉盆及其他器具，不得用作建造該等洗手間、洗手間、尿廁、洗手盆及其他器具的用途以外的其他用途，亦不得向其內投擲任何種類的異物。因違反本條規定而造成的任何破損、停工或損壞的費用，應由造成破損、停工或損壞的承租人或其僱員或受邀請人承擔。

21.承租人不得允許在房東或任何適用的政府機構合理指定為非吸煙區的區域吸煙或攜帶點燃的香煙或雪茄。

22.該建築物或該建築物所屬項目(“項目區”)的任何目錄，如有提供，將只供展示租客的名稱及位置，業主保留收取使用費及排除任何其他名稱的權利。

23.禁止在建築或項目區內拉票、招攬、分發傳單或任何其他書面材料，各租户應合作防止此類情況發生。未經業主書面同意，任何承租人不得向其他承租人招攬業務或允許在建築或項目區內銷售任何貨物或商品。

24.屬於租客的任何設備，如導致噪音或震動傳播至建築物的構築物或建築物內的任何空間，以致業主或建築物內的任何租客反感，則租客須在足以消除噪音或震動的消震器或其他裝置上放置和維修，費用由租客承擔。

25.車道、人行道、大廳、通道、出口、出入口和樓梯(“出入口區”)不得被租户阻擋，也不得被租户用作進出各自房產以外的其他用途。出入區域不供公眾使用，業主在任何情況下均應保留控制和阻止所有人進入的權利，業主認為任何人的存在將損害建築物或其租户的安全、性質、聲譽和利益。

F-5

​

26.承租人應遵守業主對建築物的回收政策，包括但不限於，承租人應按法律要求將其垃圾分類並分離到單獨的回收容器中，或由業主提供並位於建築物內。承租人應遵守大樓內垃圾、廢品、垃圾和其他垃圾的收集、分類、分類和回收的所有規定。房東有權拒絕收集或接受任何未按法律要求或房東回收政策分類的垃圾，並有權要求租户利用合同商合理地令房東滿意的方式安排收集垃圾，費用由租户承擔。

27.承租人承認，根據業主的選擇，本建築可以按照環境可持續、高性能建築或其性能方面的認證標準進行運營，包括美國環保局的能源之星®評級和美國綠色建築委員會的領導能源和環境設計計劃的標準，這些標準不時被修訂或更換，以及類似的“綠色建築”標準(以下統稱為“綠色建築標準”)。為支持房東的可持續發展實踐，租户應盡合理努力使用已證實的能源、水碳減排和其他可持續措施，例如在任務照明中使用節能燈泡、安裝照明控制裝置(如自動傳感器)、在一天工作結束時關燈以及使用水過濾系統以避免使用瓶裝水。

28.房東保留指定停車區及車位用途的權利。租户不得將車停放在訪客、預留或未經許可的停車區。租客和租客只能在指定的停車線之間停車，不得在房東指定的裝卸區內停放機動車。違反上述規定的車輛，應被拖曳，費用由車主承擔。承租人應房東的要求，不時向房東提供其僱員或代理人擁有或操作的車輛的車牌號清單。

29.除承租人自己的卡車停放區外，卡車、拖拉機或類似車輛不得停放在任何地方。拖拉機拖車必須解鈎或停放在混凝土裝載區域以外的地方，必須在拖車車輪下使用鋼板或木塊，以防止損壞瀝青路面。泊車位或毗鄰街道將不允許停泊或存放這類拖車。

30.在裝卸期間，承租人不得不合理地幹擾其他承租人的交通流量和裝卸區。所有產品、材料或貨物必須存放在承租人的房屋內，不得存放在任何外部區域，包括但不限於外部碼頭平臺，相對於建築物外部、停車區和車道區域。承租人同意保持房屋外部清潔，沒有釘子、木頭、託盤、包裝材料、桶和任何其他在操作中產生的雜物。

[故意將頁面的其餘部分留空]

​

F-6

​

證據-電子保證

​

附在租約上並作為租約的一部分

租約參考日期為2021年10月1日，在

BGO 500 Research Owner LLC，作為房東和

桌面金屬運營公司，作為租户

​

擔保

本擔保(本“擔保”)日期為2021年_

W I T N E S S E T H

鑑於，房東和桌面金屬運營公司，特拉華州的一家公司(“承租人”)同時在此就位於馬薩諸塞州威爾明頓研究大道500號，馬薩諸塞州01187的某些物業(“物業”)簽訂了日期為偶數日期的特定租約(“租賃”)；

鑑於擔保人擁有承租人的重大權益，因此擔保人將從租賃中獲得重大利益；以及

鑑於此，擔保人承認，除非擔保人履行並交付本擔保書，否則房東不會同意簽訂本租約。

因此，現在，為了促使房東簽訂租約，並考慮到房東簽訂租約，以及出於其他善意和有價值的代價，擔保人特此承認，擔保人已收到並充分支付，擔保人特此承諾、承認並同意如下：

(1)本擔保中包含的所有大寫術語以及在本擔保中未作其他定義的所有術語，就本擔保而言，應具有本租賃中賦予它們的相同含義。

(2)擔保人特此單獨、共同、個別、無條件和絕對地向房東、其繼承人和受讓人保證(不需要任何不付款、不保管、不履行或不遵守的通知或向擔保人收取通知或要求的證明，擔保人在此明確免除)所有租金和所有款項、費用、費用、收費、承租人根據本租約的規定應在任何時間支付的付款和押金(包括違約時應支付的賠償金)將在到期時(無論是在規定的到期日或以加速或其他方式)支付，承租人將按照租約的規定遵守每一份承租人須履行的契諾；如果租户根據租約違約，擔保人應支付並在此同意向房東支付租金、款項、費用、費用、收費、付款和押金，並應滿足租户根據租約履行的所有契諾。

(3)作為業主簽訂租約的進一步誘因，作為對此的考慮，擔保人聲明並保證：

(a)擔保人是承租人所有普通股的所有者和持有人，直接或間接；

(b)本擔保已由擔保人採取一切必要的公司行動正式授權，並由擔保人的正式授權人員正式簽署和交付，並根據其條款構成擔保人的有效和具有法律約束力的協議；

(c)如果擔保人是自然人和自然人，擔保人沒有結婚，是單身個人；

(d)擔保人，截至本擔保書之日，並未違反適用於擔保人的任何法令、裁決、判決、命令或禁制令，或適用於擔保人的任何法律、法令、規章或任何性質的條例，違反這些規定會對擔保人履行本擔保的任何條款、契諾和條件的能力造成重大不利影響，擔保人也不會在其實際知情的情況下，在任何法院、仲裁員、行政機關或其他政府當局面前或在任何法院、仲裁員、行政機關或其他政府當局面前或在其所知的基礎上對擔保人採取任何行動、訴訟或調查(或擔保人已知的任何依據)。

F-7

​

由擔保人做出相反的決定，如果擔保人做出相反的決定，擔保人有理由預計這將對擔保人履行本保證的任何條款、契諾和條件的能力產生重大不利影響。

(4)擔保人在本合同項下的義務不得因以下原因而終止或以任何方式受到影響：業主訴諸、或業主未訴諸任何簡易或其他法律程序、訴訟或補救措施，以強制執行業主在租約下或與房產有關的任何權利，或因房東給予的任何時間延長或放任，或因轉讓、轉讓或退還全部或部分租約或由此授予的租約期限和產業、或房產的全部或任何部分。擔保人的責任與承租人的責任同延，與承租人的責任也是連帶的，可以對擔保人提起訴訟或訴訟，並進行最終判決和/或完成和追回，無論是否使承租人成為當事人。在涉及租户向房東支付任何金額的情況下，本擔保是付款的擔保，而不是收取的擔保。擔保人放棄要求對承租人提起任何訴訟的任何權利，或要求以承租人為受益人的任何擔保或任何其他信貸的權利，或要求索賠，如果訴諸任何擔保，則減少擔保人在本申請金額下的義務。

(5)如根據法律或租約授予的任何選擇權，租約須續期或續期至租約所述期限屆滿日期後的任何期間，或如根據任何該等選擇權，物業須包括或取代全部或任何部分空間，或如租約在任何其他類似或不同的方面經業主與租客協議修訂，則擔保人的責任應延伸並適用於該等情況。

(6)房東對租約中規定的任何同意或批准的給予或拒絕，都不會以任何方式影響擔保人在本合同項下的義務。

(7)(A)擔保人按照本擔保條款付款的義務或為強制執行本擔保而採取的任何補救措施，均不得因因美國《破產法》或任何其他司法管轄區(國內或國外)現有或將來的任何規定的實施或任何其他司法管轄區的其他法規的任何現行或未來規定的實施，或因任何法院對上述任何條文的解釋而造成的任何減損、修改、更改、免除、限制或暫停執行承租人或其產業的法律責任，而以任何方式減損、修改、更改、免除、免除或限制，擔保人應承擔本擔保的義務，如同沒有發生此類減值、停頓、修改、變更、解除或限制一樣。

(b)如果房東因任何破產、無力償債或其他法律程序而有義務向擔保人或租客，或向他們的任何受託人、接管人或其他代表償還擔保人根據本擔保以前支付的任何金額，本擔保應被視為在房東償還的範圍內恢復。

(8)本擔保及其所有條款對擔保人和房東及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合他們的利益。

(9)擔保人特此放棄在房東就本擔保書對擔保人提起的任何訴訟或訴訟中接受陪審團審判的權利。

(10)擔保人應向房東支付房東的所有費用，包括但不限於律師費和開支，用於履行租客在租約項下的義務，履行擔保人在本擔保項下的義務，和/或對租客或擔保人行使租約或本合同、法律或衡平法允許的任何補救措施。

(11)本擔保應保持完全效力，直至擔保人支付了本擔保項下的所有應付金額並履行了本擔保項下的所有義務(無論租賃是否已經終止)。

(12)本擔保和擔保人在本擔保項下的義務在任何時候都是絕對的、目前的、主要的和無條件的，並且在任何時候都是有效和可強制執行的，無論任何其他協議或任何性質的情況可能構成對本擔保的抗辯，以及本擔保項下擔保人的義務或任何其他人或當事人(包括但不限於承租人)關於本擔保或擔保人在本擔保項下或在其他方面關於租賃的義務。

(13)本擔保闡明瞭房東和擔保人的全部協議和理解，擔保人絕對、無條件和不可撤銷地放棄就本擔保書或任何其他人或當事人(包括但不限於承租人)就本擔保書提出的任何抗辯、抵銷、反索賠或交叉索賠的任何權利，或在房東就租賃或擔保人在本擔保書項下的義務或其他方面提起的任何訴訟或訴訟中就租賃提起的訴訟或訴訟中擔保人的義務。沒有口頭或其他協議、諒解，

F-8

​

對本保證或本保證項下擔保人的義務存在陳述或保證，但本保證中明確規定的除外。

(14)本租賃和本擔保應根據馬薩諸塞州的法律進行解釋，而不考慮法律衝突原則，並且該等法律應適用於因本擔保而引起、根據本擔保或與本擔保相關的任何訴訟或訴訟。

(15)擔保人在此明確且不可撤銷地(A)接受位於米德爾塞克斯縣的馬薩諸塞州州法院的管轄權和美國馬薩諸塞州地區法院的管轄權，就房東提起的因本擔保或本擔保標的而引起或基於本擔保或本擔保標的的每一訴訟、訴訟或其他法律程序，明確理解並同意，管轄權的這種同意應是自動的，除適用法律允許的送達程序外，不需要任何其他文書或訴訟，以便在任何此類法院授予擔保人管轄權，(B)放棄並同意不主張，在任何此類法院提起的任何此類訴訟、訴訟或法律程序中，以動議或其他方式提出的任何索賠，即擔保人本人不受上述法院的司法管轄，擔保人的財產免於或免於扣押或執行，訴訟、訴訟或法律程序是在不方便的法院提起，訴訟、訴訟或法律程序的地點不適當，或本擔保或其標的不可在該法院或由該法院強制執行，以及(C)指定承租人在根據本擔保進行的任何訴訟或法律程序中擔任法律程序送達代理人，但本款第15款並不影響業主以法律允許的任何其他方式送達法律程序文件的權利。

(16)本協議所載任何內容均無意或將被解釋為給予擔保人在本租賃下的任何代位權或以任何方式參與本租賃或承租人或業主在本租賃中的權利、所有權和權益。儘管根據本擔保支付了任何款項，但只要承租人是擔保人的關聯公司，承租人在租約項下的所有義務全部付清並履行或不再需要支付和履行之前，所有代位權和參與權均由擔保人明確放棄和解除。

(17)本擔保項下希望或要求發出的所有通知、要求、請求、同意、批准或其他通信(統稱為“通知”)應以書面形式發出，並應按照租約中規定的方式發出和視為發出，但向擔保人發出的任何通知應按如下方式發送給擔保人：Desktop Metals，Inc.第三大道63號，馬薩諸塞州伯靈頓，郵編01803 Attn。總法律顧問。任何一方均可通過以上述方式遞送變更通知的方式，變更該等通知的收件人或地址。

(18)本協議授予或保留給房東的任何補救措施，並不排除根據本擔保或此後的法律或衡平法提供的任何其他補救措施，也不得限制或損害房東可能擁有的任何其他法律或衡平法補救措施。任何因任何過失、遺漏或不履行或履行而產生的任何權利或權力的延遲或不行使，不得損害任何該等權利或權力，亦不得解釋為放棄該等權利或權力，但任何該等權利及權力可不時及按其認為合宜的次數行使。如果擔保人違反了本擔保中的任何規定，而房東隨後又適當地放棄了，則該放棄應僅限於如此放棄的特定違規行為，並且不應被視為放棄本擔保項下的任何其他違約行為。本擔保的放棄、修改、解除或修改不得通過行為、習慣或交易過程建立，只能通過房東和擔保人正式簽署的書面文書來確立。

(19)擔保人不得與任何實體合併或合併或出售其全部或實質所有資產(或完成任何可比交易)(“所有權事件”)，除非(A)擔保人應為尚存實體，或(B)在所有權事件發生的同時，尚存實體或購買實體(“繼任擔保人”)以本擔保的形式和實質簽署並向房東交付租賃擔保(連同其適當授權、簽署、交付、有效性、約束力和可執行性的合理令人滿意的證據)，但無論是否執行和交付，繼任擔保人應自動受本擔保的約束，如同其已如此籤立和交付該擔保一樣。

(20)本保證的任何一個或多個短語、句子、條款或部分的無效或不可執行，不應影響本保證的其餘部分或其任何部分的有效性或可執行性。

(21)擔保人同意，在房東提出要求後十(10)個工作日內，它將不時地簽署、確認並向房東提交一份聲明，證明本擔保沒有修改，並且完全有效(或者，如果有修改，同樣是完全有效的，並説明瞭修改)，並且據證明方所知，擔保人在本協議下不存在違約(或者，如果存在違約，則合理詳細地描述此類違約)。

​

F-9

​

茲證明，擔保人已於上文第一次寫明的日期簽署了本保證。

​

擔保人：

​

​

臺式金屬公司，

特拉華州的一家公司

​

​

由以下人員提供：​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​

姓名：​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​

ITS：​ ​​ ​​ ​​ ​​ ​

​

​

F-10

​

附件F--危險材料

​

此展品已被省略，因為(I)信息不具實質性，(Ii)如果披露，可能會對公司造成競爭損害。

F-11