目錄表

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

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截至本財政年度止12月31日, 2021

或

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關於從到的過渡期

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佣金文件編號001-36405

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農田合作伙伴公司。

(註冊人的確切姓名載於其章程)

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註冊人的電話號碼，包括區號(720) 452-3100

根據該法第12(B)條登記的證券：

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根據該法第12(G)條登記的證券：無

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如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☐ 不是 ☑

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用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是☐ 不是☑

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用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☑不是☐

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用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☑不是☐

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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

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如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

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用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☐

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用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。是☐不是☑

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截至2021年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個工作日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人普通股的總市值約為$334,143,348基於紐約證券交易所公佈的收盤價每股12.00美元。(就這一計算而言，登記人的所有董事和高級管理人員都被視為登記人的附屬公司。)

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截至2022年2月25日，註冊人擁有45,670,398註冊人的非關聯公司持有的普通股(完全稀釋後47,027,737股，包括註冊人經營合夥企業中的1,357,339股有限合夥權益)，總市值為483,615,925美元(完全稀釋後為499,673,245美元)，這是基於2022年2月25日紐約證券交易所11.83美元的收盤價計算的。

引用成立為法團的文件

註冊人關於其2022年股東周年大會的最終委託書的部分內容通過引用併入本報告的第三部分。註冊人預計在2021年12月31日後120天內向美國證券交易委員會提交最終委託書。

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農田合作伙伴公司。

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表格10-K

截至2021年12月31日的財政年度

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關於前瞻性陳述的特別説明

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我們在本年度報告中所作的10-K表格陳述屬“1995年私人證券訴訟改革法”(載於經修訂的1933年“證券法”第27A節(“證券法”)和經修訂的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節)所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述包括但不限於有關我們的業務、財務和經營業績、未來的股票回購、我們的股息政策、未來的經濟表現、作物產量和價格以及我們物業的未來租金的有關尚未完成的收購和處置、預測、預測、預期、估計或預測的陳述、正在進行的訴訟，以及管理層的目標和目的的陳述，以及與非歷史事實有關的其他類似表述。當我們使用“可能”、“應該”、“可能”、“將會”、“預測”、“潛在”、“繼續”、“預期”、“預期”、“未來”、“打算”、“計劃”、“相信”、“估計”或類似的表達或其否定，以及未來時態的陳述時，我們意在識別前瞻性陳述。儘管我們認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設、信念和期望，但這些前瞻性陳述並不是對未來事件的預測或對未來業績的保證，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中所陳述的大不相同。可能導致這種差異的一些因素包括：新冠肺炎大流行的影響和減少其對我們的業務以及對整體經濟和資本市場的蔓延的努力、資本市場的普遍波動以及我們普通股的市場價格, 我們業務戰略、可獲得性、資本條款和部署的變化，我們在到期時或到期之前以有利條件或根本不能再融資現有債務的能力，合格人員的可用性，我們行業、利率或總體經濟的變化，我們競爭的程度和性質，正在進行的訴訟的結果，我們識別新收購或處置和完成未決收購或處置的能力，以及我們在截至2021年12月31日的10-K表格年度報告中的風險因素中描述的其他因素。以及我們不時向美國證券交易委員會提交的其他文件。鑑於這些不確定因素，不應過分依賴這種説法。我們沒有義務更新前瞻性陳述，以反映實際結果、假設的變化或其他影響前瞻性信息的因素的變化，除非法律要求。

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彙總風險因素

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我們的業務面臨許多風險，包括可能阻礙我們實現業務目標或可能對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流和前景產生不利影響的風險。以下是我們在正常業務過程中面臨的最重大風險的概述，這些風險在“項目1A”中有更充分的討論。風險因素“在這裏。這些風險包括但不限於以下風險：

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第一部分

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項目1.業務

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我公司

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農地合夥公司(“FPI”)與其子公司一起，是一家內部管理的房地產公司，擁有並尋求收購北美各地農產品市場上的優質農田。FPI於2013年9月27日在馬裏蘭州註冊成立。自截至2014年12月31日的短應課税年度開始，FPI選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)根據經修訂的1986年國內税法(“守則”)第856至860條徵税。

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FPI是2013年9月27日在特拉華州成立的農地合夥人營運合夥有限公司(“營運合夥企業”)的唯一普通合夥人的唯一成員。FPI的所有資產均由營運合夥企業及其全資附屬公司持有，其業務主要透過營運合夥企業及其全資附屬公司進行。截至2021年12月31日，FPI擁有經營夥伴關係97.0%的權益。有關經營合夥企業中有限合夥權益的A類普通股(“普通股”)和經營合夥企業中有限合夥權益的A系列優先股(“A系列優先股”)的額外討論，請參閲“附註9--股東權益和非控股權益”。與FPI普通股的持有者不同，經營合夥企業的普通股和A系列優先股的持有者通常沒有投票權或指導FPI事務的權力。

凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”或“本公司”，統稱為本公司及其合併附屬公司，包括經營合夥公司。

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我們的主要戰略目標是成為北美各地農產品市場上優質農田的領先機構收購者、所有者和/或管理者。截至本年度報告Form 10-K的日期，我們在阿拉巴馬州、阿肯色州、加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裏達州、佐治亞州、伊利諾伊州、堪薩斯州、路易斯安那州、密歇根州、密西西比州、密蘇裏州、北卡羅來納州、內布拉斯加州、南卡羅來納州、南達科他州和弗吉尼亞州擁有總計約160,200英畝的農場。此外，我們還在大約26,300英畝的土地上擔任物業經理(見“注4-關聯方交易”)。於2021年12月31日，營運合夥擁有承諾土地機會區農場I，LLC(“OZ基金”)9.97%的股權，該基金是一項非綜合權益法投資，持有10項物業(見“附註1，應收票據”)。截至本年度報告Form 10-K的日期，我們擁有的投資組合中約70%(按價值計算)用於種植主要作物，如玉米、大豆、小麥、水稻和棉花，約30%用於生產特種作物，如杏仁、柑橘藍莓和蔬菜。我們相信，我們的投資組合為投資者帶來了在優質農田日益稀缺的情況下增加全球糧食需求的經濟利益，並將繼續反映美國農業產出在初級作物和動物蛋白(其生產主要依賴初級作物作為飼料)和特種作物之間的大致分配。

此外，我們還提供貸款計劃(“FPI貸款計劃”)，根據該計劃，我們向第三方農民(包括承租人和非承租人)提供貸款，為物業收購、營運資金要求、經營農業活動、農業基礎設施項目以及其他農業和農業房地產相關項目提供融資。

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FPI AgriBusiness Inc.是一家全資子公司，是一家提供批量採購服務的應税REIT子公司 在某些情況下，向公司的租户和直接經營農場。截至2021年12月31日，TRS在位於加利福尼亞州和密歇根州的公司擁有的2973英畝永久農田上進行了直接耕作業務。

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FPI戰略性地尋找機會，對我們的農田進行環境友好型使用。我們對某些農場物業有長期租賃安排，根據這些安排，運營商可以從事太陽能和風能生產。目前，我們共有14個農場，總面積約9,010英畝，擁有可再生能源生產的租約，我們有24個農場，總面積約為10,852英畝，擁有未來潛在太陽能或風能開發的租賃選擇權。

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我們的主要收入來源是租户的租金，這些租户根據租約在我們的農田上進行農業經營，租期主要為一至三年。截至本年度報告表格10-K的日期，大部分已生效的租約都有固定的租金支付。我們的一些租約根據農場經營者租户產生的收入有不同的租金。我們相信，固定租金和可變租金的混合將有助於使我們免受農業經營的變化無常的影響，並減少我們對農場經營者租户的信貸風險敞口，同時使我們成為某些地區的有吸引力的房東，因為可變租賃是慣例。然而，我們可能面臨租户信用風險和農業經營風險，特別是關於不需要預付100%固定租金的租約、浮動租金安排和期限超過一年的租約。

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從截至2014年12月31日的短短一個納税年度開始，我們選擇並有資格作為房地產投資信託基金(“REIT”)，根據修訂後的1986年國內税法(“守則”)第856至860節納税。

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2021年全年亮點

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2021年期間：

關於AFFO的定義和淨收益與AFFO的對賬，見“項目7.管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析--非公認會計準則財務計量”。

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投資焦點

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我們尋求投資於農田，使我們的股東能夠接觸到多樣化的高質量美國農田投資組合，同時提供穩定的租金收入和價值增值的有吸引力的風險調整組合。我們的主要投資重點是北美各地農產品市場上的農田；然而，我們未來可能會尋求收購北美以外的農田。我們還可以收購與農業有關的財產，如糧食儲存設施、糧食升降機、飼養場、冷藏設施、受控環境農業設施、加工廠和配送中心，以及畜牧場或牧場。此外，根據FPI貸款計劃，我們可以向以農田、與農業相關的財產、農作物(種植或儲存的)和/或農業設備為擔保的農場經營者提供貸款。我們還可以投資於其他與農業相關的業務，通常是通過我們的TRS。

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作物類別

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初級作物與特產作物

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農作物一般可分為兩大類：初級作物和特產作物。主要農作物包括玉米、大豆、小麥、水稻和棉花。主要作物一般成行種植，通常被稱為行作物。特產作物可分為兩類：一年生特產作物(通常是蔬菜)和永久性特產作物(生長在樹木、灌木或藤本植物上的水果和堅果)。長期而言，我們預計我們的農田組合將繼續由約70%的初級作物農田和30%的特種作物農田價值組成，我們相信，這將使投資者從面對優質農田日益稀缺的全球糧食需求中獲得經濟利益，並將反映美國農業產量在初級作物和動物蛋白(其生產主要依賴初級作物作為飼料)和特種作物之間的大致分配。

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主要農作物

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美國種植最廣泛的作物是玉米，面積約為9100萬英畝。在2020/2021年銷售年度(2020年9月至2021年8月)，玉米的使用量及其約佔總使用量的百分比如下：動物飼料和殘留產品(35%)；乙醇及其動物飼料副產品，即帶有可溶性的酒糟或DDGS(31%)；出口(17%)；其他糖、澱粉、穀物、種子(9%)；以及期末庫存或庫存(8%)。

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大豆是美國種植面積第二大的作物，佔地約8600萬英畝。在2020/2021年銷售年度(2020年9月至2021年8月)，大豆的用途和大約佔總用途的百分比如下：出口(48%)；壓榨(45%)；種子和殘留物(2%)；以及期末庫存或庫存(5%)。壓榨大豆的過程產生大豆油、豆粕、豆殼和廢料。豆粕在國內和出口市場都被用作動物飼料。大豆油用於食品和生物燃料，並用於出口。

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小麥是美國種植面積第三大的作物，種植面積約4900萬英畝。在2020/2021年銷售年度(2020年6月至2021年5月)，小麥的用途和約佔總用途的百分比如下：出口(34%)；食品(32%)；種子、飼料和殘留物(5%)；以及期末庫存或庫存(29%)。

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一年生作物與永久作物

我們的投資組合包括生產一年生和永久作物的農場。一年生作物，如小麥、玉米和大豆，每年種植，而永久性作物，如樹木、灌木和藤本，種植多年並結實作物，無需重新種植。我們相信，對一年生和永久作物的敞口是一種有吸引力的策略，併為我們的投資組合提供了多樣化的好處。一年生作物和永久作物通常服務於不同的終端市場，而且價格通常不相關。

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美國農地財產

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我們認為，美國為農田投資者提供了由農業生產和農田升值的基本面驅動的財務收益，而不會像許多其他國家的農田投資那樣帶來許多風險。在美國，農田市場的流動性相對較強，幾乎不存在土地所有權風險。作為一個資產類別，與其他房地產行業相比，美國農田的槓桿率較低。根據美國農業部2022年2月的數據，農場的房地產債務為3120億美元，而房地產價值為2.7萬億美元，債務與股本比率為11%。美國擁有世界上最大、成本最低的糧食運輸基礎設施，給糧食生產者和土地所有者留下了更多的空間。此外，美國是國內最大的初級作物市場之一，初級作物通常以美元計價。最後，我們認為，在美國大多數主要農業市場，多個優質農場經營者租户爭奪農田租賃機會。

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我們可以考慮在其他國家投資農田，比如美國，這些國家幾乎沒有土地所有權風險、複雜的農場經營者租户環境和誘人的租金，比如加拿大、澳大利亞或新西蘭。

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租賃物業

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與擁有農田並將農田出租給農場經營者相比，農業經營業務承擔的經營風險要大得多，儘管這種風險可以通過作物保險和其他風險管理工具來緩解。我們預計將繼續以固定租金出租我們的大部分物業，而不是取決於承租人的農業經營是否成功。此外，我們投資組合中的大多數租約規定，每年固定租金的至少50%(有時是100%)是在每個春季種植季節之前到期和支付的，我們預計我們未來簽訂的大多數固定租金租約都將有類似的要求，這將減少我們在與農場經營者租户發生經營問題時的信用風險敞口。然而，如果我們簽訂的租約不需要預付100%的年租金或期限超過一年，我們可能會受到租户信貸風險的影響，並更容易受到與租户農業經營盈利下降相關的風險的影響，我們在評估農場的潛在回報時會考慮此類風險。我們可以使用可變租金租賃，這部分取決於作物產量和價格，在這種安排普遍存在的地區，或者當我們預計這種安排在風險調整的基礎上對我們更有利可圖時。我們也可以利用混合租賃安排，提供固定租金和可變租金的組合。

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我們預計將繼續根據租約租賃我們的大部分主要農田，要求承租人支付或償還我們幾乎所有的物業運營費用，包括維護、用水和保險。與行業慣例一致，我們預計我們通常將負責永久農田的種植和相關改善，而我們的租户將負責所有運營成本。我們的許多租約規定由租户償還與他們從我們這裏租用的農場相關的房地產税。我們從農場經營者那裏獲得的租金是我們向股東進行分配的主要來源。

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我們預計，隨着時間的推移，租金收入將會增加。我們擁有或打算收購土地的地區的大部分農田是以短期租約(通常為五年或更短時間)的形式出租的，我們計劃在可能的情況下以短期租約的形式出租我們的主要農作物物業。通過簽訂短期租約，我們相信當租約到期時，我們將能夠提高租金。然而，我們不能保證在續約或轉租土地時，我們能夠提高租金，甚至將租金維持在相同的水平。

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我們認為優質農田的空置率接近於零，我們認為，在租户環境競爭的地區，所有優質農田一般每年都會出租和耕種。如果租户未能在春季播種季節之前支付到期租金，我們將尋求終止租約，並將物業出租給另一位租户，該租户屆時可以種植和收穫當年的作物。因此，我們相信，與大多數其他類型的商業物業(如寫字樓或零售物業)相比，我們物業的空置風險較低。

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房客

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我們認為，我們擁有和打算收購農田的地區的特點是競爭激烈的農場經營者租户環境，多家經驗豐富的農場經營者尋求通過租賃更多農田來擴大經營。長期以來，農民一直通過租用土地來擴大經營，而不必投資擁有土地所需的資本。美國農業部的數據顯示，自20世紀60年代以來，租賃土地佔總農田英畝的比例一直在35%至40%之間。

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非農租約

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除了與農業經營有關的租賃外，我們還從我們的物業中尋求額外的收入來源，這些物業要麼是遞增的，如風能地役權和休閒租賃，要麼高於農業租金，如太陽能安裝租賃。雖然我們不認為這種非農業租賃收入將佔我們總收入的很大比例，但它們為股東提供了增加回報的機會，而我們幾乎沒有成本。

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家族所有的物業

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根據美國農業部的一份報告，美國多元化家庭農場2021年版，家庭農場約佔美國農場總數的98%。如下所示，小型家庭農場代表了最多的農場數量和土地數量，而大型家庭農場代表了最大的生產價值。

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農田租賃允許農場經營者釋放個人或家庭資本/淨資產，否則這些資本/淨資產將被土地所有權捆綁在一起，同時保留在他們熟悉的土地上維持生計的能力。我們相信，許多農場家庭和個人可能希望從事售後回租交易，以發展他們的農業經營或其他商業努力，或出於房地產規劃的原因。

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作為以全現金交易方式將他們的農田出售給我們的替代方案，我們認為許多農場所有者可能有興趣將他們的農田出售給我們，以換取經營合夥企業單位，以便在交易中擁有多元化的農業房地產組合，根據美國聯邦所得税法，這些交易可能符合合夥企業的遞延納税貢獻資格。此外，由於我們打算按季度或每年進行現金分配，合夥單位持有人將定期獲得現金分配，他們的投資將分散到比他們在繳納現金之前投資的單一財產多得多的財產上。最後，合夥單位持有人將可以靈活地在未來提交他們的合夥單位，由我們贖回現金，或在我們選擇的情況下，贖回我們的普通股，然後他們可以在公開市場上出售，從而允許這些賣家決定確認應税收益的時間。由於我們預計發行合夥單位以換取農田通常將受到潛在賣家意願的推動，因此我們不知道發行合夥單位以換取農田財產的頻率有多高。然而，我們認為，使用合夥單位作為收購考慮因素可能是我們物業收購戰略的重要組成部分。

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其他投資

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除農田外，還可以收購與農業有關的財產，如糧食倉儲設施、糧食升降機、飼養場、冷藏設施、加工廠和配送中心，以及牲畜財產。

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承保標準和盡職調查程序

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選擇屬性

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我們尋求獲得高質量的農田，提供具有吸引力的風險調整後的當前收入和增值潛力的平衡。我們相信，我們的管理團隊對農業企業基本面的深刻理解以及對影響農田價值的因素的洞察力，使我們能夠確定符合我們投資標準的物業。我們認為，在選擇農田時，以下因素是重要的：

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