第五修正案

本第五條修正案(“修正案”)的制定和生效日期為
2022年1月12日，在特拉華州的有限責任公司歐文·伊斯特蓋特辦公室有限責任公司(以下簡稱“房東”)和特拉華州的生物納米基因組公司(以下簡稱“承租人”)之間。

獨奏會

A.業主(作為歐文公司有限責任公司的權益繼承人)和租客是該特定租約的當事人，該租約日期為2012年1月16日，該租約此前已由日期為2013年9月10日的租約第一修正案、日期為2015年7月1日的第二修正案、日期為2019年12月19日的第三修正案(“第三修正案”)和日期為2021年2月15日的第四修正案(統稱為“租約”)修訂。根據該租約，業主已將位於加州聖地亞哥Towne Centre Drive 9540號大樓(“9540大樓”)一樓及位於加州聖地亞哥Towne Centre Drive 9640號大樓(“9640大樓”)一樓現時約有35,823平方尺可出租平方尺(“原物業”)的空間租給租户(“原物業”)。

B.承租人要求在9540號樓一樓增加附件A所示的約5,278平方英尺的可出租空間(“Suite 150擴展空間”)，並要求對租約進行適當修改，業主願意按照下列條款和條件進行同樣的修改。(“Suite 150 Expansion Space”)如附件A所示，要求在9540大樓的一樓增加約5,278平方英尺的可出租空間(“Suite 150 Expansion Space”)，並要求對租約進行適當修改。

因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文所載的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：

一、150套擴容及生效日期。

答：150套房擴展空間的有效期從2022年1月17日(“150套房擴展生效日期”)開始。自Suite 150擴建生效之日起，租賃中定義的房舍將從9540大樓的Suite 100和155的19,216個可出租平方英尺和9640大樓的Suite 100的16,607個可出租平方英尺增加到41,101個可出租平方英尺，租約的定義為35,823個可出租平方英尺(9540大樓的Suite 100和155個套房為19,216個可出租平方英尺，9640大樓的Suite 100為16,607個可出租平方英尺)。

延遲佔有。如果房東因任何原因未能在上文第I.A節規定的150號套房擴建生效日期或之前將150號套房擴建空間的所有權交付給租户，則本修正案不得無效或不可撤銷，房東也不對租户承擔由此造成的任何損失或損害的責任。但是，承租人不承擔150號套房擴展空間的任何租金，並且在房東交付150號套房擴展空間的所有權，並且150號套房擴展空間事實上已準備好入住之前，租户不承擔任何租金，除非房東未能交付150號擴展空間是由於承租人的任何行動或不作為(包括但不限於本修正案所附工作書中描述的任何租户延誤)，則150號套房擴展空間應被視為已準備好入住，房東應到目前為止，如果沒有租户的延遲，房東本可以將Suite150擴展空間交付給租户。在符合上述規定的情況下，如果房東在適用範圍內(A)租户使用Suite 150擴展空間所需的所有建築設施已投入使用，(B)租户可合理使用Suite 150擴展空間，以便其可在不受不必要幹擾的情況下使用，並且(C)房東和租客同意房東應在Suite 150擴展生效日期前以商業上合理的努力完成本修正案中要求房東完成的所有工作，則該Suite 150擴展空間應被視為可供使用，且房東應在適用範圍內(A)已投入使用，(B)已為租户提供合理使用Suite 150擴展空間的合理通道，以便在Suite 150擴展生效日期之前完成本修正案中要求房東完成的所有工作

    

二、基本租金。除承租人有義務支付原房屋的基本租金外，承租人還應按以下規定支付房東150號擴展空間的基本租金：

儘管上述基本租金附表與此相反，但只要租户沒有拖欠租約(定義見第14.1節)，租户應有權在Suite 150擴展生效日期(“消除期”)後的首3個完整日曆月內獲得總計47,502.00美元(即每月15,834.00美元)的3個完整歷月的基本租金減免(“減收基本租金”)，總金額為47,502.00美元(即每月15,834.00美元)。如果租户在期限內的任何時間違約，所有減收的基本租金應立即到期並支付。租户在拖欠基本租金的情況下支付的基本租金不應限制或影響業主根據本租約、法律或衡平法享有的任何其他權利。除基本租金及所有其他額外租金及其他成本及收費外，在寬減期間只可減收基本租金。

根據本租約的規定，本租約中指定的合同仍為到期和應付。所有該等基本租金應由承租人根據租約條款支付。

三、工程造價和物業税。自Suite 150擴建生效日起至到期日止的期間內，承租人有義務根據租賃條款支付承租人應承擔的與Suite 150擴建空間相關的項目成本和應計物業税。

IV.額外保證金。在承租人交付本修正案的同時，承租人應向房東交付19914.00美元，根據租約第4.3節的規定，這筆款項應添加到房東目前持有的保證金中。因此，保證金從88236.00美元增加到108150.00美元。

五、對Suite150擴展空間的改進。

A.套房150擴展空間的狀況。承租人已檢查了Suite 150擴展空間，並同意接受相同的“原樣”，而業主沒有任何協議、陳述、諒解或義務進行任何更改、維修或改進，除非本修正案另有明確規定。

B.租户改進。房東特此同意按照本合同附件附件B工作書的規定完成150號套房擴展空間的租户改造。

VI.泊車儘管租約附件F“停車”中有任何相反的規定，自Suite 150擴展生效之日起生效，房東應向租户出租，租户應向房東租賃額外的21張免費停車通行證，直至到期日為止。此後，停車費應不定期按房東規定的停車費收費。承租人有權指定9540大樓入口處附近的6個預留停車位，供房東批准的標牌預留給租户和租户訪客使用。

七、SDN名單。承租人特此聲明並保證，承租人或任何高級職員、董事、員工、合作伙伴、會員或其他承租人(統稱“承租人”)都不會被列為美國財政部外國資產管制辦公室發佈的此類個人和實體名單中的特別指定的國家和受封鎖人士(“SDN”)。如果承租人或任何承租人被列為或成為SDN，承租人應被視為違反本租約，業主有權在書面通知承租人後立即終止租約。

Viii.刪除條文現將“第三修正案”題為“優先購買權”的第七.C節全部刪除，不再具有任何效力或效力。

IX.將軍。

A.修訂的效力。本租約應保持十足效力和效力，除非本修正案對其進行了修改。

B.整個協議。本修正案體現了房東和租客之間的全部諒解，必須由房東和租客簽署書面文件才能更改。目前還沒有額外的口頭或書面陳述或協議。除非本修訂有特別規定，否則承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃改善或任何類似的經濟獎勵，該等優惠可能已向承租人提供與訂立租約有關的優惠。

C.對應方；數字簽名。如果本修正案以副本形式執行，則在此聲明每一項修正案均為原件；然而，所有修正案均應僅構成一項相同的修正案。在任何訴訟或訴訟中，本修正案的任何照相、影印或其他副本均可在沒有依據的情況下作為證據。雙方同意接受本修正案的數字圖像(包括但不限於PDF、JPEG、GIF文件或其他電子簽名形式的圖像)(如果適用)，以反映雙方或一方的執行情況，作為真實和正確的原件。

D.定義的術語。本修正案中以首字母大寫字母開頭並在租賃中定義的所有單詞在本修正案中的含義與在租賃中的含義相同，除非在本修正案中另有定義。

E.當局。如果承租人是公司、有限責任公司或合夥企業，或由它們中的任何一個組成，則代表公司、有限責任公司或合夥企業簽署本修正案的每個個人均表示，他或她已被正式授權代表該實體執行和交付本修正案，並且本修正案根據其條款對該實體具有約束力。

F.加州認證接入專家檢查。根據加州民法典§1938，房東特此聲明，該房產未經過認證訪問專家(CASP)(在加州民法典§55.52(A)(3)中定義)的檢查。根據《加州民法典》1938年條款，房東特此向租户提供以下通知：“認證接入專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP費用的支付達成一致

檢查，以及為糾正違反建築物內與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用。“

G.律師費。租約中有關支付律師費的規定也適用於本修正案。

H·經紀人。對租賃第18條進行了修改，規定雙方承認以下各方為協商本修正案的經紀人，並同意房東應根據其與此類經紀人的單獨協議負責向此類經紀人支付經紀佣金：歐文管理公司(“房東的經紀人”)是房東的獨家代理，休斯·馬裏諾/聖地亞哥公司(“租户的經紀人”)是租户的獨家代理。通過執行本修正案，房東和租户雙方特此確認並確認(A)已收到符合加州民法典2079.16要求的房地產代理關係披露副本，以及(B)此處指定的代理關係，該確認和確認明確是為了租户經紀人的利益而做出的。如果本合同中沒有指定的承租人經紀人，則此類確認和確認是為了房東經紀人的利益而明確作出的。通過執行本修正案，房東和租户執行了對本修正案規定的代理關係的確認。經修改的租賃條款第18條的擔保和賠償條款在本修正案的談判中具有約束力並可強制執行。

I.修正案的籤立。房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是徵集租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。

J.不披露條款。承租人同意，未經房東明確書面同意，承租人及其代理人或代表承租人行事的任何其他各方不得披露本修正案中規定的任何事項，或向任何個人、商號或實體傳播或分發有關本修正案條款、細節或條件的任何信息。

[下一頁上的簽名]

房東和租客自上述第一年起正式簽署本修正案，特此為證。

附件A

150套房擴展空間的輪廓和位置

湯恩中心大道9540號

150套房

附件B

工作信

美元津貼

[第二代空間]

在本工作書中使用的“場所”應被視為指附件修正案中所定義的套房150擴展空間(Suite 150 Expansion Space)。

承租人改善工程(這裏稱為“承租人改善”)應包括根據業主和租户雙方批准的計劃和規格完成房屋所需的任何工程。所有租户改善工作應由業主聘請的承包商進行。業主可以要求一個或多個指定的分行業是工會承包商。工作應按照以下規定的程序和要求進行。房東將努力做好承租人的施工改進工作。

I.建築和施工程序

答：承租人已批准或應在以下規定的期限內批准業主為本協議所述工作聘請的建築師(“業主的建築師”)為房屋準備的詳細空間平面圖，其中包括室內隔斷、天花板、室內裝修、室內辦公門、套房入口、地面覆蓋物、窗簾、照明、電氣和電話插座、管道連接、重地板負荷和其他特殊要求(“初步平面圖”)，以及(Ii)由業主為本協議工程聘請的承包商準備的概算。業主將完成或安排完成租户改善工程的費用(“初步費用估算”)。在適用範圍內，初步計劃應包括業主建築標準、承租人改進、材料和項目規格。承租人應在收到初步方案後3個工作日內簽署並交付業主，以批准或不批准初步方案。如果承租人不同意任何事項，承租人應詳細説明不同意的理由，房東應嘗試修改初步計劃，以便以雙方滿意的方式納入租户建議的修訂；但在任何情況下，承租人均無權要求更改或增加初步計劃，以利用房東出資(定義見下文)的任何未使用部分。然而，儘管有上述規定，承租人應在不遲於2022年3月21日(“計劃批准日”)在各方面批准初步計劃，不言而喻，承租人未能這樣做將構成本修正案中的“承租人延誤”。

B.在計劃批准日或之前，承租人應以書面形式向業主或業主建築師提供業主要求的所有規格和信息，用於編制最終施工文件和成本，包括但不限於承租人對牆面和地板飾面的最終選擇、承租人設備的完整規格和位置(包括負荷和暖通空調要求)，以及將安裝在房屋內的所有其他非建築標準改進的詳細信息(統稱為“規劃信息”)。就本修正案而言，承租人未能在計劃批准日期前提供節目安排信息將構成承租人延誤。承租人明白，承租人改進的最終施工文件應以規劃信息為依據，因此此類信息必須準確和完整。

在承租人批准初步計劃和初步成本估算並交付完整的規劃信息後，業主建築師和工程師應編制施工圖和規範(“施工圖和規範”)並交付給各方，業主承包商應根據施工圖和規範編制承租人改進的最終施工成本估算(“最終成本估算”)。承租人收到施工圖和規範以及最終成本概算後，應有3個工作日的時間批准或不批准，任何不同意或要求的修改應僅限於已批准的初步計劃或初步成本概算中未包含的項目；但承租人在任何情況下都無權要求更改或增加施工圖和規範，以利用業主貢獻的任何未使用部分。在任何情況下，如果最終成本估算不超過批准的初步成本估算，承租人不得不批准。如果承租人不同意施工圖和規範以及最終成本估算，則不同意應附有詳細的修訂清單。承租人要求並經業主接受的任何修改應由業主建築師納入一套修改後的施工圖和規格及最終造價概算，承租人應在收到後3個工作日內書面批准，不得再作修改。承租人未能及時遵守本款的任何要求，應構成承租人延誤。

據悉，初步平面圖、施工圖和規格書及其任何更改均須經業主事先批准。業主應在收到適用文件後的3個工作日內(如有變更，則在2個工作日內)確定任何不同意的項目。如果房東批准了需要房東進行任何附屬建築改造或其他支出的工作，則除以下所述的“房東出資”的剩餘餘額外，租户除承擔本合同規定的其他義務外，還應立即向房東支付相關費用。

E.如果承租人以書面形式要求對批准的施工圖和規範進行修改(“更改”)，則只要業主接受這種更改，業主應在實際可行的情況下儘快以書面更改單通知承租人

完工成本增加和/或任何租户延誤會導致此類更改。承租人應在收到業主通知後的2個工作日內以書面形式批准或不批准該變更單。承租人對變更的批准應伴隨着承租人支付因此而增加的竣工費用，而不管房東出資中任何未使用的部分。據瞭解，在租户批准變更令之前，業主沒有義務中斷或修改租户的改善工作。

F.儘管租約中有任何相反的規定，如果承租人未能遵守本工作函中規定的任何期限，未能在3個工作日內批准或合理地不批准任何提交，未能在計劃批准日之前以書面形式批准初步計劃，未能在計劃批准日之前提供業主要求的所有規劃信息，未能在本合同規定的時間內以書面形式批准施工圖和規範，請求任何變更，未能及時支付本合同項下到期的任何款項，提供不準確或錯誤的規範或以任何方式延誤承租人改善工程的完成(包括但不限於指定不容易獲得的材料)或入住證的簽發(前述任何一項在本修訂中稱為“承租人延誤”)，則承租人應承擔由此產生的任何額外建築成本或其他費用。

G.業主應允許租户及其代理人在Suite 150擴建生效日期之前進入房屋，以便承租人可以在業主事先書面批准的情況下，按照業主代表滿意的方式、條款和條件，通過其自己的承包商完成本合同項下的任何工作。不過，在Suite 150擴建生效日期之前進入該場所的上述許可證的條件是，承租人的承包商及其分包商和員工必須和諧工作，不得幹擾業主正在進行的工作。如果在任何時候進入會導致不和諧或幹擾房東正在進行的工作，房東可以在24小時書面通知租户的情況下收回本許可證。該許可證還以承租人承包商遵守房東對第三方承包商和分包商施加的所有要求為條件，包括但不限於承租人及其承包商和分包商維護工人賠償、公共責任和財產損害保險的金額和公司以及房東滿意的表格，並在進行任何此類進入之前向房東提供此類保險的證明。除非承租人在處所內開始經營活動，否則該進入應被視為符合租約的所有規定，但支付租金的契諾除外。房東對承租人進行的任何此類工作可能發生的任何傷害、損失或損壞不負任何責任，這些傷害、損失或損壞完全由承租人承擔風險。在任何情況下，租户承包商未能完成Suite 150 Suite 150擴展空間中的任何工作都不會延長Suite 150擴展的生效日期。

租户特此指定戴夫·馬斯，電話號碼：(610)764-5848作為其代表、代理人和實際代理人，用於接收通知、批准提交和發出變更請求，房東有權依賴此人的授權和指示，就好像是由租户直接發出的一樣。(610)764-5848作為其代表、代理人和實際代理人，接收通知、批准提交和發出變更請求時，房東有權依賴此人的授權和指示，就好像是由租户直接發出的一樣。承租人在向業主遞交書面通知後，可隨時修改其施工代表的指定。

二、租户改善工程費用

房東應根據房東和租户雙方批准的最終施工圖和規格，按照最終成本概算中顯示的建築費用(符合本工作書的規定)完成或安排完成承租人的裝修。房東應支付最高142,506.00美元(“房東出資”)的最終建築費用(“完工成本”)，按每平方英尺27.00美元計算，其餘部分(“承租人出資”)由承租人承擔全部責任。如果租户改善工程的實際完工費用低於房東繳費的最高限額，該節省的費用將用於房東的利益，租户無權獲得任何信用或付款，也無權將節省的費用用於額外的工作。

B.竣工費用應包括業主完成承租人改善工程的所有直接費用，包括但不限於：(I)在工程實施過程中向建築師、工程師、承包商、分包商和其他第三方顧問支付的款項；(Ii)向政府機構支付的許可費和其他款項；(Iii)工程中包含或與工程相關的所有材料的費用(不包括與房屋有關的任何傢俱、固定裝置和設備)；以及(Iv)鍵入和標牌的費用。竣工費用還應包括支付給業主的行政/監理費，金額為所有此類直接費用的3%。

在承租人改建工程開始之前，承租人應向房東支付批准的最終成本概算中規定的承租人出資金額。此外，如果由於承租人要求的修改或額外費用並未反映在批准的施工圖上，或由於承租人延誤，租户改進的實際完工成本大於最終成本估算，則即使房東貢獻中有任何未使用的部分，承租人仍應在提交發票後10天內向房東支付所有此類額外費用，包括任何額外的建築費。如果承租人拖欠根據本工作書到期的任何款項，房東應(除所有其他補救措施外)享有與承租人未能根據本租賃支付租金的情況相同的權利。