U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 1M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N 2022年3月投資者演示文稿

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 2M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N投資組合概述：75處房產，總GLA為1720萬SF，其中包括130萬SF工業GLA。約90%的投資組合價值和NOI來自位於華盛頓特區至波士頓走廊的物業資產質量：我們的物業由高業績的基本零售商支撐：約60%的資產價值由雜貨店固定(銷售額約為900美元)，10%由家得寶或勞氏公司固定，6%是工業資產人口統計數據和地理集中度：紐約大都會地區的當地射手，這是鄉村露天模式中人口最稠密、供應最有限的地區：定位良好地理位置便於最後一英里的交付，並提供輕鬆的BOPIS和路邊提貨控制我們的資產：我們全資擁有除我們佔多數和控制合作伙伴資產負債表的兩處以外的所有物業：可觀的現金餘額(約2.2億美元)，以及根據我們的循環信貸協議可用的6億美元；債務完全由單一資產、無追索權抵押貸款組成；總市值40億美元的增長機會：94%的租賃同一物業入住率，而2018年的峯值為98%；已簽署和正在談判的租賃實現明顯增長；2.19億美元

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 3M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N 2021年第四季度結果：·調整後的FFO為每股0.27美元，比第四季度增長18%·SP NOI(包括重新開發)比第四季度增長16%·SP租賃入住率從第三季度增加120個基點至94.1%，與去年12月相比增加250個基點589,000平方英尺的相同空間租賃產生了5%的平均現金利差·年底時現金為2.2億美元，我們的信用額度為6億美元·董事會批准了每股0.16美元的季度股息，比上一年增加了7%租賃活動依然強勁·租賃渠道包括超過130萬平方英尺的積極談判或意向書·商店租賃勢頭繼續保持健康/美容，餐廳和餐飲服務租户推動需求·目標是到2022年底SP入住率達到96%·我們的租户基礎的穩定性得到了增強，因為我們的頂級租户在過去兩年裏大幅增加了銷售額和利潤·未來約2200萬美元的年度毛租金(佔當前NOI的10%)來自尚未開始租金的租約和推動未來增長的錨釋放·2.19億美元的在建重建項目，1.47億美元有待融資，預計將產生8%的無槓桿收益·活躍的項目風險較低，平均投資亨廷頓公地、布魯馬爾公地、洛迪、拉斯加泰利納、布里亞克利夫公地和哈德遜購物中心·預計在未來12個月內開工的項目包括卑爾根、蒙特希德拉、布魯克納、哈德遜, 和揚克斯(1億-1.5億美元)·在幾個專注於外部增長機會的旗艦和主要物業的工業和住宅用地上獲得巨大的價值創造機會·以1.934億美元收購了伍德莫爾鎮中心(Woodmore Towne Centre)，這是一個位於馬裏蘭州格倫納登(Glenarden)的地區性購物中心，佔地71.2萬平方英尺，位於雜貨店附近，其中包括毗鄰的一塊22英畝的地塊。這筆交易的初始非槓桿收益率約為6.4%·目標是通過租賃、重新開發或重新調整用途來創造價值的潛在資產

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 4M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N Cecilia Li SVP，首席信息官Leigh Lyons SVP，租賃Sandi Danick SVP，租賃Paul Schiffer SVP，租賃查德·伯恩斯坦高級副總裁，投資組合管理和戰略高級副總裁Dan Reilly，物業會計執行副總裁兼總法律顧問Jen Holmes首席財務官Herb Eilberg首席投資官Danielle de Vita開發執行副總裁Jeff Olson董事長兼首席執行官Urban Edge Team

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 5M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N人/平方。少於150-250 250-750 750-1500-3000-5000 5000-7500 7500或更多o~90%的NOI來自位於華盛頓至波士頓走廊或美國城市化程度最高的地區o人口為每平方英里5000萬o 931人，比集中在華盛頓至波士頓走廊的美國平均投資組合高出10倍以上

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 6M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N人/平方。英里少於150-250 250-750 750-1500-3000-5000 5000-7500 7500或更多o社區購物中心受益於對更寬敞的住宅和户外空間的渴望o年輕人搬到郊區的趨勢在疫情爆發前就開始了，並隨着越來越多的人在郊區紮根而加速o WFH政策正在演變，員工可能可以靈活地搬出核心城市市場-紐約地鐵44號物業(NY Metro 44 Properties)的環型郊區；約佔總價值的80%

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 7M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N按年化基本租金計算租户排名前15位的租户S&P評級店鋪總數平方英尺(2000)ABR佔總ABR的數百萬%The Home Depot，Inc.A 6 809$15.7 5.8%The TJX Companies，Inc.A 22 715 14.3 5.3%Lowe‘s Companies+8 360 8.6 3.1%沃爾瑪AA 5 708 7.5 2.7%Burlington Stores，Inc.BB+7 416 7.2 2.6%Kohl‘s Corporation BBB-7633 6.7 2.4%PetSmart，10 229 5.8 2.1%BJ‘s Wholesale Club Inc.BB 4 454 5.8 2.1%Stop&Shop BBB 5 363 5.4 2.0%Target Corporation A 3 336 5.3 1.9%ShopRite超市NR 4 296 5.2 1.9%LA Fitness International LLC 6 287 5.1 1.9%Gap，Inc.BB 11 166 4.7 1.7%Whole Foods Market，Inc.AA 2 101 3.8 1.4%總/加權平均BBB+106 6,849$110 40.3%截至12月31日的數據

租賃

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 9M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N零售商正在擴大經營~1,100家門店，長期目標是2,500+經營~1,300家門店，未來幾年的目標是1,500至1,700家門店在2021年開設~200家門店，並計劃在2022年在Kohl‘s增加400家門店，經營~320家門店，擴大經營~1,400家門店，並擴大開張門店每年30到40家新店計劃到2030年增加22,000家門店，其中包括一系列新的門店業態在2021年開設36家餐廳，並計劃在2022年開設45到50家餐廳計劃在2022年開設235-250家餐廳TJX/HomeGoods的長期目標是再增加1200家門店，經營832家門店，長期目標是達到2,000家門店

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 10M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S N T A T I O N來自新錨定的現金流較強按資產類型雜貨錨定資產佔投資組合價值的百分比60%卑爾根鎮中心工業/自助倉儲7%洛迪17號公路家裝錨定10%西分公司公共其他資產23%揚克斯網關中心

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 11M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N 500 550 600 650 700 750 800 850 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 T h On s平均客流量約為投資組合價值的60%-錨定平均雜貨2)根據報告銷售額的超市，Briarcliff Commons-2022年1月開業的Broomall Commons-即將開業的Huntington Commons-即將在UE雜貨店錨定的中心迎來客流量(1)

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 12M A R C H 2 0 2 2 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N Same-Property Occupancy 98.0% 96.3% 93.4% 93.4% 92.7% 93.0% 91.8% 91.1% 92.1% 92.9% 94.1% 96.0% 98.0% 97.0% 95.6% 92.6% 92.1% 91.3% 90.9% 89.7% 89.5% 89.2% 89.4% 90.3% 2016-2017 2018 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 2022 Projection Goal Leased Occupancy Physical Occupancy All-time high (1) Represents an average of quarterly occupancy. (1) (1)

U R B A N E D G E P R O P E R T I E E S 13M A R C H 2 0 22 I V E S T O R R E S T O R R E S E N T A T I O N 4.1 12.1 14.4 16.9 17.8 2.3 4.5 4.7 4.7$0$5$10$15$20$25 2022 2023 2024 2025 2026$1660萬$1910萬已籤立但尚未開始租金的租約$640萬美元2160萬美元2150萬美元(百萬美元)約2200萬美元未來每年從簽訂的租賃中獲得的毛租金，但尚未開工的租金將在未來幾年帶來顯著的收入增長。在這筆款項中，約有1,800萬元是由租約推動的，這些租約是我們積極進行的重建計劃的一部分。其他租約

U R B A N E D G E P R O P E R T I E E S 14M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N大型錨點租賃更新物業/前景SF穩定/狀態已執行：Salem Fun City 39,000 4Q21 Briarcliff Commons Uncle Giuseppe‘s 38,000 1Q22 Broomall Commons Amazon Fresh 45,000 2Q22 Lodi AAA Wholesale Group 127,000(Salem Fun City 39,000 4Q21 Briarcliff Commons Uncle Giuseppe’s 38,000 1Q22 Broomall Commons Amazon Fresh 45,000 2Q22 Lodi AAA Wholesale Group 127,000)/折扣37,000 2Q23哈德遜購物中心全國零售商37,000 3Q23總共執行676,000個正在進行的：Broomall Commons Electronics/Medical 60,000談判Montehiedra Grocer/醫務處/折扣107,000談判Burnside Commons Grocer 62,000談判Bruckner Commons Grocer 62,000談判重新開發43,000談判Bruckner Commons大批量採購商/評估重新開發187,000談判151裏奇代爾大道工業187,000談判總計646,000

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 15M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N Marlton Commons Development

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E E S 16M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N截至2021年12月31日，2.19億美元的在建項目：1.47億美元有待資助；預期8%的無槓桿收益率開發更新激活項目估計總成本(2000美元)目標穩定狀態卑爾根市中心$44,300 2Q25在面向4號公路的空置地塊上為Hackensack Meridian Health開發一座80,000平方英尺的醫療辦公樓(有待某些州和市政批准)卑爾根市中心23,800個2Q23用Kohl‘s Huntington Commons(A期)22,600個3Q22保留前Kmart盒回填前21世紀盒子000 SF工業空間用於AAA批發集團Kearny Commons 11,600 3Q22擴建22,000 SF以容納10,000 SF Ulta(開放)和小商店，並增加獨立的星巴克(開放)Briarcliff Commons(A期)10,600 1Q22保留前ShopRite與Giuseppe叔叔的(開放)Broomall Commons(B期)10,300 4Q23保留60,000±SF的空缺和布魯克納的Arby‘s商店(B期)9,100 2Q23保留前Fallas空間與Aldi和國家租户Huntington Commons(B期)8,500 4Q23中心重新定位和翻新Broomall Commons(A期)7,300 2Q22保留前巨型食品空間的45,000±SF與位於Bruckner的亞馬遜生鮮商店(A)6, 2004q22將吉米爵士重新安置到前卡特的空間，並用下面的5個空間填充前吉米爵士和丹尼斯的空間。翻新立面(包括法警)和提升公共區域。伍德布里奇廣場4,100 2Q22將82,000±SF未使用的地下室空間重新利用為額外空間自助儲藏設施(開放式)核桃溪3,500 2Q23保留前Z Gallie與Sweetgreen，其餘4,000 SF噸Commons 3,000 3Q22保留5個以下的前史泰博和Skechers Mt.Kisco Commons 3,000 4Q22將以前的靜坐餐廳改造成Chipotle(開業)和另一家快餐店Wilkes-Barre 2,400 3Q22保留前嬰兒“R”us box與Wren Kitchens在Montehiedra(B期)2,200 2Q24開發新的6,000±SF墊為德克薩斯Roadhouse Briarcliff Commons(B期)1,800 2Q23為CityMD開發新的4,000±SF墊總計218美元

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 17M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N卑爾根鎮中心|新澤西州帕拉默斯，在面向4號公路目標穩定2Q25的空置邊遠地塊上，為Hackensack子午線健康中心開發一座8萬平方英尺的醫療辦公樓

U R B A N E D G E P R O P E R T I E E S 18M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N卑爾根鎮中心|帕拉默斯，新澤西州中隊前21世紀包廂，科爾目標穩定器2Q23

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 19M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N卑爾根鎮中心|新澤西州帕拉默斯

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 20M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N Huntington Commons|紐約州亨廷頓(Huntington，NY)之前階段A：使用ShopRite和Marshalls重新定位目標穩定器保留前Kmart箱3Q22

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S S 21M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N階段B階段：重新租户搬遷馬紹爾包廂、小商店並升級立面、停車場和景觀美化目標在亨廷頓公地之後穩定4Q23|之前紐約州亨廷頓

亨廷頓公地後的U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 22M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E S E N T A T I O N|紐約州亨廷頓

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E E S 23M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N LAS Catalinas|波多黎各卡瓜斯(Caguas)，在保留122,000±SF Kmart Box與Sixty6目標穩定器2Q23之前

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 24M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N LAS Catalinas|波多黎各卡瓜斯

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 25M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N Lodi|Lodi，新澤西州在2Q22之前將以前的國家批發清算機轉變為AAA批發目標穩定的混合工業和零售設施

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 26M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E S E N T A T I O N Lodi|新澤西州洛迪

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 27M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E E N T A T I O N Briarcliff CommonsǀUncle Giuseppe‘s 2022年1月開業

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 28M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N階段A：Briarcliff Commonsǀ叔叔朱塞佩市場前的中尉前商店於2022年1月在Briarcliff Commons之前開業

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 29M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E E N T A T I O N Briarcliff CommonsǀUncle Giuseppe‘s

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 30M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N Hudson Mall|新澤西州澤西城在保留前玩具反斗城與全國零售商Target Stability 3Q23之前

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 31M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N Hudson Mall|新澤西州澤西城

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 32M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N商店位於紐約州布魯克納|布朗克斯(Bruckner|Bronx)A階段A：搬遷Jimmy Jazz，在目標穩定下增加5個4q22階段B：保留前Fallas空間與Aldi和國家租户目標穩定2Q23之後

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 33M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N商店位於布魯克納|紐約布朗克斯

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 34M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N Broomall Commons|賓夕法尼亞州布魯馬爾(Broomall)A期：之前亞馬遜Fresh Target Stability在2Q22之後的前巨型食品空間的中尉45000 SF

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 35M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E S E N T A T I O N Broomall Commons|賓夕法尼亞州布魯馬爾

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 36M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N採購更新

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 37M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N機會主義地瞄準增值資產·通過租賃、再開發和再利用，具有誘人的收益和/或創造價值潛力的資產·專注於較大規模的物業，陷入困境/動機高昂的賣家和特殊情況·與現有物業協同或互補的資產·創造場外機會和早期洞察關係貸款人和第三方收購重點·華盛頓到波士頓，有能力以高質量的人口統計數據瞄準其他填充子市場·NOI增長，租金低於市場，銷售額高於平均水平，可持續健康比率·有吸引力的、經風險調整的回報處置重點·非核心市場較小的資產·資本回報率或時間不再具有吸引力·尋求通過1031交易所收購/處置戰略在可能的情況下實現税收效率高的交易

2021年38M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R E S E N T A T I O N 2.49億美元的收購：·伍德莫爾城鎮中心(Woodmore Towne Centre)，位於馬裏蘭州格倫納登(Glenarden)的一個71.2萬平方英尺的地區購物中心(1.93億美元)·兩項工業資產，毗鄰我們位於新澤西州東漢諾威的現有100萬平方英尺工業園(5600萬美元)·就地收益和租賃機會的組合·有吸引力的現金流，同時受益韋斯特菲爾德(新澤西州)、洛迪包裹(新澤西州)和東漢諾威(3200萬美元)·非核心地理位置-特納斯維爾(新澤西州)(1200萬美元)·通過1031交易所有效地推遲所有資本利得税最近的投資活動U R B A N E D G E P R O P E R T I E S

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 39M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N伍德莫爾城鎮中心ǀ格倫納登，馬裏蘭州格倫納登，2021年12月收購

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S S 40M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N伍德莫爾中心亮點雜貨錨定市場主導零售目的地強大而穩定的收入保障主導租户陣容

流動性和資產負債表

U R B A N E D G E P R O P E R T I E E S 42M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R E S E N T A T I O N成熟度配置文件(僅限氣球付款)$81$329$144$23$218$260$265$38$101$117$0$100$200$300$400 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2.1%3.7%3.1%4.2阿沃。到期日利率總流動資金約8.2億美元，其中包括手頭2.2億美元的現金和我們信貸額度下可用的6億美元。未償債務由33種個人無追索權抵押組成，總計17億美元，這些抵押在逐個資產的基礎上提供了靈活性。加權平均期限至到期日4.9年加權平均債務成本3.9%注：所有指標均基於截至2021年12月31日報告的信息流動性和資產負債表

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 43M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N收益增長類別短期(一年)中期(2-3年)長期(>3年)有機租金增長合同租金增加/入住率增加/續簽，利差為正數重建和錨定項目的交付全年穩定大型重建項目：叔叔朱塞佩Amazon Fresh(Broomall)，AAA Wholesale(Lodi)Kohl‘s(BTC)，Sector Sixty6(拉斯卡塔利納斯)，Aldi/Five Below(Bruckner商店)，National Tenant(哈德遜購物中心)多個Pad開發管道項目位於Bruckner，Montehiedra，Cherry Hill和Burnside Hackensack Meridian Health-80,000 SF新開發的醫療辦公大樓未來重新開發管道，包括住宅和工業用途的NOI增長已籤立但尚未租金的租約開始租賃已籤立的租約開始租金-主要受保健美容、快速休閒餐廳和醫療用途的推動2022年全年租金開始企穩收購伍德莫爾中心和東漢諾威的兩座倉庫大樓收購新資產

U R B A N E E D G E P R O P E R T I E S 44M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E S E N T A T I O N我們致力於維持可持續運營，並相信我們的長期可持續發展目標將為股東、租户、員工和我們投資的社區提供積極的財務和環境結果·我們內部的ESG委員會，以所有部門為代表的我們正在創造一種使命感，促進整個企業的可持續業務實踐·我們去年發佈了我們的第一份ESG報告，我們將繼續通過未來的年度報告更新我們的進展·我們在2021年10月收到了我們的第一份全球房地產可持續發展基準(GRESB)評估。我們隨後完成了差距分析，以確定我們可以改進績效的關鍵領域環境倡議·我們採取了許多節約能源、節約用水和改善廢物管理的倡議，以努力使我們的投資組合既高效又可持續，包括：LED照明改造、節能屋頂、可再生能源、漏水檢測、智能灌溉和廢物回收計劃社會責任·我們的員工享受極好的補貼健康和健康福利、專業培訓和開發研討會、現場用餐、符合人體工程學的辦公設備，遠程辦公機會和鼓勵工作/生活平衡的政策·我們有一個強有力的社區推廣計劃，通過提供匹配的捐款，鼓勵我們的員工參與一些地方和國家慈善組織。自2015年以來，我們已經捐贈了超過600美元, ·我們與布朗克斯區疏導計劃合作，捐贈倉庫空間，併為負責向社區成員運送超過170萬份餐食的食品銀行提供金錢捐贈。我們致力於利用我們的物業改善我們的當地社區·我們在我們的物業接待了100多個當地組織、非營利組織和社區合作伙伴，以支持我們為公司治理服務的社區的健康和繁榮·我們致力於健全的公司治理，這加強了我們董事會的問責制，並促進了我們股東和其他利益相關者的長期利益。我們相信，我們的公司治理標準和政策產生了誠實、透明和負責任的受託人和執行官員環境、社會和治理(ESG)

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 45M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N優先事項包括創建和實施環境管理系統框架，以幫助我們實現我們的環境目標，通過實施新的租户溝通工具提高租户參與度，使用建築技術評估收集的數據建立温室氣體減排目標，在我們的人力資源實踐中實施多樣性、公平和包容性政策增加能源，水和廢水數據覆蓋和報告包括由租户維護和控制的數據，進一步將ESG整合到每個業務部門的戰略規劃流程中，制定與數據收集和報告相關的程序和標準，以便ESG披露得到適當的支持和核實，從而提高員工在其部門內外對ESG優先事項的認識2022年ESG重點領域我們基於我們的第一份GRESB提交的文件進行了差距分析，以找出改善我們對ESG績效的監督和管理的最大機會。

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 46M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E E N T A T I O N前瞻性陳述不是對未來業績的保證。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，並受到許多假設、風險和不確定因素的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的大不相同。您可以通過諸如“近似”、“相信”、“預期”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能”或本演示文稿中的其他類似表達來識別其中的許多陳述。許多決定前瞻性表述結果的因素超出了我們的控制或預測能力，其中包括：(I)新冠肺炎疫情對經濟、政治和社會的影響以及與之相關的不確定性，包括它對零售租户以及他們支付租金和其他款項或履行現有租約承諾的能力的影響；(Ii)主要租户的損失或破產；(Iii)本公司租户在租約期滿後與本公司續約的能力及意願，本公司是否有能力以相同或更優惠的條款，或在不續約或本公司行使權利更換現有租户的情況下，以相同或更佳的條款重新租用其物業；。(Iv)電子商貿對本公司租户業務的影響；。(V)宏觀經濟狀況，例如中斷或無法進入資本市場，以及本公司股價可能出現的波動；。(Iii)本公司的租户是否有能力及意願與本公司續訂租約；。(Iv)電子商貿對本公司租户業務的影響；。(V)宏觀經濟狀況，例如中斷或無法進入資本市場，以及本公司股價可能出現波動；。(Vi)公司成功實施其業務戰略及其識別、承保、融資的能力, 完善和整合多樣化的收購和投資；(Vii)公司競爭市場的一般經濟狀況或經濟狀況的變化，及其對公司的收入、收益和資金來源以及租户的影響；(Viii)由於利率和其他因素的變化，包括目前預計將於2023年停止的美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的停止，公司的借款成本增加；(Ix)本公司償還、再融資、重組或延長到期債務的能力，以及本公司根據與本公司財務業績有關的契諾而在現有信貸安排下借款的能力可能受到的限制；。(X)與本公司的發展、重建及錨地重新定位項目相關的潛在較高成本，以及本公司按預計租金租賃物業的能力；。(Xi)本公司對環境事宜的責任；。(Xii)災難性天氣及其他自然事件對本公司財產的損害，以及氣候變化的實際影響；(Xiii)本公司根據經濟、市場、法律、税務及其他考慮因素維持其房地產投資信託基金資格的能力及意願；(Xiv)信息技術安全漏洞；及(Xv)主要管理人員的流失。欲進一步討論可能對前瞻性陳述的結果產生重大影響的因素，請參閲公司截至12月31日的年度報告10-K表第I部分第1A項中的“風險因素”。, 2021年和公司向美國證券交易委員會提交的其他文件。我們要求保護“1995年私人證券訴訟改革法”中包含的前瞻性陳述的安全港，以保護本陳述中包含的任何前瞻性陳述。告誡您不要過度依賴前瞻性陳述，這些陳述僅反映了本報告發表之日的情況。可歸因於我們或代表我們行事的任何人的所有後續書面和口頭前瞻性陳述，其全部內容均明確地受到本節所含或提及的警告性聲明的限制。我們不承擔任何義務公開發布對我們的前瞻性陳述的任何修訂，以反映本陳述日期之後發生的事件或情況。前瞻性陳述

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 47M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R R E E N T A T I O N非GAAP財務衡量標準除了主要的GAAP陳述外，公司還使用某些非GAAP業績衡量標準，因為我們相信這些衡量標準有助於加深對公司經營業績的理解。我們不斷評估我們報告的非GAAP業績衡量標準的有用性、相關性、侷限性和計算方法，以確定如何最好地向投資公眾提供相關信息，因此該等報告衡量標準可能會發生變化。該公司的非GAAP業績衡量標準具有侷限性，因為它們不包括影響經營的所有收入和支出項目，因此，應始終將其視為補充財務結果。此外，該公司對非GAAP指標的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的類似名稱的非GAAP指標相提並論，這些公司以不同的方式定義這些指標，因此，瞭解公司定義和計算其每個非GAAP指標的方式非常重要。以下非GAAP衡量標準通常被公司和投資公眾用來了解和評估我們的經營結果和業績：·FFO：公司認為FFO是對其經營業績的有用的補充衡量標準，這是房地產行業，特別是房地產投資信託基金(“REITs”)廣泛使用的公認衡量標準。根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)和本公司的定義，FFO是指淨收益(根據GAAP計算)，不包括與REIT主營業務相關的可折舊房地產和土地銷售的收益(或損失), 與房地產投資信託基金主營業務和租賃財產折舊及攤銷費用有關的房地產或土地折舊減值。該公司認為，公佈FFO產生的可比期間經營業績更有利於財務分析師、投資者和股東，主要是因為它排除了房地產資產價值可預測地減少的假設。FFO不代表符合GAAP的經營活動的現金流，不應被視為淨收益的替代，不應被視為我們業績的指標，也不代表現金流作為流動性或我們進行現金分配的能力的衡量標準。·調整後的FFO：該公司披露調整後的FFO是因為它認為這是對其核心運營業績的有用補充衡量標準，有助於歷史財務期的可比性。調整後的FFO是通過對FFO進行某些調整來計算的，以計入公司認為不能代表持續核心經營業績的項目，包括不可比較的收入和支出。本公司計算調整後FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。·NOI：公司內部使用NOI進行投資和資本分配決策，並將我們物業的非槓桿化表現與同行進行比較。該公司認為，NOI作為業績衡量指標對投資者是有用的，因為當跨時期比較時，NOI反映了入住率、租賃率、運營成本以及非槓桿基礎上的收購和處置活動的趨勢對運營的影響, 提供了從淨收入中看不到的視角。該公司使用GAAP定義的淨收入計算NOI，僅反映在物業層面發生的、經非現金租金收入和支出調整的收入和支出，以及我們認為不能代表持續經營業績的收入或支出(如果有的話)。此外，該公司使用NOI保證金，計算方法為NOI除以總收入，基於類似原因，公司認為該保證金對投資者有用。非GAAP財務指標和經營指標

U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 48M A R C H 2 0 22 I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N·同一物業NOI：公司在同一物業的基礎上披露NOI，其中包括在整個報告期內擁有和經營的物業的結果。按同一物業基準提供的資料不包括正在發展、重新發展或涉及錨地重新定位的物業，而該等物業的可出租總面積(“GLA”)大部分已停止使用，亦不包括於比較期間購入或出售的物業。因此，同一物業NOI有助於消除由於本報告所述期間物業的開發、再開發、收購或處置而導致的淨收入差異，從而為比較公司物業的經營業績提供更一致的業績衡量標準。雖然圍繞指定的變化存在判斷，但當物業被指定為重新開發物業時，它將被從同一物業池中移除，因為根據一項預計將對其運營收入產生重大影響的正式計劃，該物業正在進行重大翻新或保留。一旦開發或重建預期的噪聲增長的很大一部分反映在本年度和可比較的上一年期間，開發或重建物業將移回同一物業池。, 一般情況下，項目預期NOI的至少80%在一年後以現金方式實現。一旦我們在整個可比時期內擁有該物業，並且該物業沒有進行重大開發或重新開發，收購就會轉移到同一物業池中。該公司還提供了在同一物業基礎上披露NOI的情況，調整後的基礎上包括了重新開發的物業。同一物業NOI可能包括其他調整。·EBITDARE和調整後EBITDARE：EBITDARE和調整後EBITDARE是我們在各種財務比率中使用的非GAAP補充指標。NAREIT理事會於2017年9月批准的EBITDARE白皮書將EBITDARE定義為淨收益(根據GAAP計算)，經利息費用、所得税(福利)費用、折舊和攤銷調整後，處置折舊財產的損益、折舊財產減值減記和未合併合資企業投資的減值，以及反映未合併合資企業的實體EBITDARE份額的調整。提出EBITDARE和調整後的EBITDAre是為了幫助投資者評估REITs，作為衡量公司經營業績的一種指標，因為它們排除了與我們的經營業績無關或不能指示我們經營業績的各種項目，而且它們近似於我們債務契約中的關鍵業績衡量標準。因此，公司認為，與所得税前收入相比，在不同的比率中使用EBITDARE和調整後的EBITDAre提供了與公司滿足所述時期的各種覆蓋範圍測試的能力相關的有意義的業績衡量標準。調整後的EBITDARE可能包括不代表經營業績的其他調整。該公司還公佈了截至12月31日的淨債務(現金淨額)與年化調整後息税前利潤(EBITDAre)的比率, 2021年，以及淨債務(扣除現金)與總市值之比，它認為這對投資者來説是有用的，作為評估公司資產負債表槓桿的補充指標。EBITDARE和調整後EBITDARE的列報與前期列報的EBITDA和調整後EBITDA一致。該公司認為，淨收入是GAAP財務指標與上述非GAAP績效指標最直接的可比性。這些衡量標準與淨收入的調整已經在公司最近提交給美國證券交易委員會(http://investors.uedge.com/news，)的公開文件中提供了，幻燈片3中介紹的非公認會計準則的調整包括在我們於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會的補充披露包中。經營指標該公司提供與我們的物業相關的某些經營指標，包括入住率、租賃活動和租金。經營指標供本公司使用，對投資者瞭解我們物業的經營表現非常有用。入住率指標指按已籤立租約(包括正在發展及重建的物業)計算的已佔用可出租總面積百分比，幷包括已簽署但租金尚未開始計算的租約。同一物業組合佔有率包括在所比較的整個報告期內擁有和運營的物業。為公司的同一物業組合提供的入住率指標不包括正在開發的物業, 重新開發或涉及錨地重新定位，即可出租總面積的很大一部分停止使用，也不包括在過去12個月內收購的物業或在比較期間出售的物業。幻燈片12中的同一物業佔有率指標是按季度計算的，與上年同期相比。請參閲我們的投資者頁面(http://investors.uedge.com/news.)上相應的補充披露包非GAAP財務指標和經營指標(續)