附件10.31

租契的第一項修訂

 

本《租賃第一修正案》(以下簡稱《第一修正案》)於2020年4月14日由麻省理工學院制定，麻省理工學院是麻省理工學院的一家慈善機構，地址為麻省理工學院投資管理公司，地址：馬薩諸塞州劍橋市，百老匯一號，09-200室，郵編：02142https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_0.jpg房東“)和BEAM治療公司，這是一家特拉華州的公司，地址是馬薩諸塞州坎布里奇蘭斯頓街26號2樓，郵編：02139https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_1.jpg租客https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_2.jpg

W I T N E S S E T H

鑑於，房東和租客是該租約日期為2019年4月24日的當前當事人https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_3.jpg“租賃”)，據此，業主向承租人出租約123,209平方英尺的可出租平方英尺(如租約中更具體描述的，位於實驗室七樓、八樓、九樓和十樓的(“原始空間”)是位於馬薩諸塞州劍橋市主街238號的大樓的補充；

鑑於承租人已通知業主不希望建造隔室作為承租人裝修的一部分，因此，第二階段的最終施工圖將與該階段批准的設計發展圖不同，因為隔室將被拆除；以及

鑑於此，房東和房客希望紀念他們就此達成的協議。

因此，現在，考慮到本合同中保留和包含的契約，以及其他良好和有價值的對價，房東和租客在此確認這些契約的收據和充分性，茲同意如下：

1.
獨奏會；大寫的術語。前述演奏會在此引用作為參考。所有在此未作其他定義的大寫術語應具有本租賃中所規定的含義。
2.
房舍。儘管租約中有任何相反的規定，但在符合租約第25.16條的情況下，自本租約之日起及之後，“處所”應指約122,620平方英尺的可出租空間，包括實驗室新建樓七(7)層的所有可出租面積(包含約30,655平方英尺)、實驗室新建樓八(8)層的所有可出租面積(包含約30,655平方英尺)、實驗室新建樓九(9)層的所有可出租面積(包含約30,655平方英尺)，實驗室擴建工程第十(10)層的所有可出租區域(包含約30,655平方英尺的可出租面積)，包括相關的機械、底層和較低層空間，均在租賃平面圖上更具體地顯示為陰影、突出顯示或輪廓。
3.
基本租金。儘管租約中有任何相反規定，自本合同生效之日起及之後，現刪除《租賃彙總表》第二階段的基本租金明細表，並代之以以下內容：

 

與第二期有關的基本租金：

一段時間

年基本租金

按月還款

 

第二期社區發展計劃第一年租金終止

 

$2,958,207.502

 

$246,517.29

 

第二年租金

$3,046,953.73

$253,912.81

 

第三年租金

$3,138,362.34

$261,530.19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第4年租金

$3,232,513.21

$269,376.10

 

第五年租金

$3,329,488.60

$277,457.38

 

第6年租金

$3,429,373.26

$285,781.11

 

第7年租金

$3,532,254.46

$294,354.54

 

第8年租金

$3,638,222.09

$303,185.17

 

第9年租金

$3,747,368.76

$312,280.73

 

第10年租金

$3,859,789.82

$321,649.15

 

第11年租金

$3,975,583.51

$331,298.63

 

第12年租金

$4,094,851.02

$341,237.58

 

第13年租金

$4,217,696.55

$351,474.71

 

4.
間隔膜。雙方理解並同意，本租約有關隔間的條文(包括但不限於第4.4(A)及(B)節)應僅適用於承租人在完成裝修及第二期期限開始日期(該等建造須根據及受制於租約的條款及條件，包括但不限於其中第11條及租約摘要表所載的準許用途的定義)後於第二期選擇建造隔間的情況。雙方理解並同意，承租人無權在第一期樓房內建造隔間。
5.
ACF電梯。儘管租約中有任何相反的規定(包括但不限於工作信函第4.4(C)節和第4(D)節)，業主和租客確認如下：
(a)
房東仍將在8樓安裝帶有擋板的ACF電梯，但將不會建造從8樓通往電梯的門(即，將在ACF電梯門打開的地方安裝石膏板)。
(b)
如果承租人選擇根據上述第4節在第2期建造隔間，則此類建造應包括安裝從第2期通往ACF電梯的通道，該通道基本上位於租賃平面圖上更具體顯示的位置。
(c)
除非承租人按照上述第2款建造隔間，否則本租約第4.4(C)款不具效力和效力。
(d)
承租人無權(I)在二期工程基本完成之前使用ACF電梯建造隔間，或(Ii)除非房東和租客簽署本租約修正案，將物業的可出租面積增加589平方英尺，並對基本租金、租户份額和租户的税收份額進行相應調整。
(e)
現將該工作信函第4(D)節的第二句全部刪除。
6.
最終施工圖。儘管租約中有任何相反規定，承租人應在2020年5月27日或之前提交二期工程的最終施工圖。第二階段最終施工圖不應包括隔室的施工。
7.
批准。除經修訂外，本租約的條款及條件不受影響。自本合同生效之日起及以後，凡提及本租約，均指經修訂的本租約。此外，承租人確認並認可，截至本合同日期，據其實際所知，

 

 

 

 

 

 

 

 

(A)該租約現時及現在仍然良好，並具有十足效力及效力，及。(B)該租約並無因該租約或該物業或與此有關的任何方式而引起的針對業主的索償、反申索、抵銷或抗辯。

8.
其他的。第一修正案應被視為在馬薩諸塞州聯邦內簽署和交付，房東和租客在本修正案項下的權利和義務應按照馬薩諸塞州聯邦法律解釋和強制執行，並受其管轄，而不考慮管轄法律衝突的法律。如果本第一修正案的任何條款或其對任何人或任何情況的適用將無效和不可執行，則本第一修正案的其餘條款、該條款對除無效或不可執行的條款以外的個人或情況的應用不應受到影響。這一第一修正案對房東和房客以及他們各自的繼承人和受讓人具有約束力，並應符合他們的利益。每一方都在起草和準備這一第一修正案方面進行了合作，因此，在這一第一修正案的任何解釋中，都不應被解釋為對任何一方不利。在與第一修正案有關的訴訟中，勝訴方有權從另一方獲得合理的律師費和費用的補償。本第一修正案構成雙方關於本協議標的的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論，除非經本協議所有各方簽署的書面文件，否則不得修改、放棄、解除或終止。本第一修正案上的傳真、PDF或其他電子簽名應與原始簽名相同，並具有相同的效力和效果。本《第一修正案》可同時簽署，這些副本合在一起應構成一份文書。

 

 

 

[以下頁面上的簽名]

 

 

 

 

 

[麻省理工學院和BEAM治療公司之間租賃的第一修正案的簽字頁。]

 

自上文第一次規定的日期起執行。

 

房東：麻省理工學院

 

作者：/s/Seth D.Alexander

姓名：塞思·D·亞歷山大

標題：授權簽字人，總裁，麻省理工學院投資管理公司，非個人

 

 

租户：BEAM治療公司

作者：/s/約翰·埃文斯

姓名：約翰·埃文斯

頭銜：首席執行官