美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

截至本財政年度止十二月三十一日，2021

或

委託文件編號：001-14625(主辦Hotels&Resorts，Inc.)

0-25087(HOST Hotels&Resorts，L.P.)

主辦酒店及度假村公司

主辦酒店和度假村，L.P.

(註冊人的確切姓名載於其章程)

(240) 744-1000

(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據該法第12(G)條登記的證券：

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。

用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了根據1934年《證券交易法》第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直符合此類提交要求.

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。見《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義：

東道主酒店及度假村公司

主辦酒店及度假村，L.P.

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。

Hosted Hotels&Resorts，Inc.非關聯公司於2021年6月30日持有的普通股總市值(基於紐約證券交易所的收盤價)是$12,045,958,569.

引用成立為法團的文件

HostHotels&Resorts，Inc.將在2022年5月19日舉行的年度股東大會上向美國證券交易委員會提交併交付給股東的最終委託書的部分內容通過引用併入本10-K表格的第三部分。

審計師姓名：畢馬威會計師事務所 Auditor Location: 弗吉尼亞州麥克萊恩 Audit Firm ID: 185

解釋性説明

本報告綜合了HostHotels&Resorts，Inc.和HostHotels&Resorts，L.P.截至2021年12月31日的財政年度的Form 10-K年度報告。除另有説明或上下文另有要求外，均指“Hostant Inc.”。Mean host Hotels&Resorts，Inc.，一家馬裏蘭州的公司，以及對“host L.P.”的引用。Mean host Hotels&Resorts，L.P.，一家特拉華州的有限合夥企業，及其合併的子公司。除非上下文另有説明，否則我們使用術語“我們”或“我們”或“公司”一起指代主機公司和主機公司。在必須區分HostInc.和HostL.P.的情況下，我們使用術語HostInc.專門指HostHotels&Resorts，Inc.和HostL.P.(及其合併的子公司)。HostInc.擁有物業並通過HostL.P.進行運營，HostInc.是HostL.P.的唯一普通合夥人，截至2021年12月31日，HostInc.持有約99%的合夥權益(“運營單位”)。其餘的合夥權益由各種非關聯有限合夥人擁有。作為HostL.P.的唯一普通合夥人，HostInc.對HostL.P.的日常管理和控制負有獨家和完全的責任。

我們相信，將HostInc.和HostL.P.的Form 10-K年度報告合併到這一單一報告中會帶來以下好處：

管理層將HostInc.和HostL.P.作為一家企業運營。HostInc.的管理層由指導HostL.P.管理的相同成員組成。HostInc.的執行人員由HostInc.的董事會任命，但受僱於HostL.P.。HostL.P.僱用所有為HostInc.或HostL.P.工作的人。作為控制HostL.P.的普通合夥人，HostInc.出於財務報告的目的合併HostL.P.，並且HostInc.除了在HostL.P.的投資外沒有重大資產。因此，東道主公司和東道主公司的資產和負債在各自的財務報表上相同。

HostInc.和HostL.P.之間存在一些差異，這些差異反映在本報告的披露中。我們認為，在HostInc.和HostL.P.作為一家相互關聯的合併公司運營的背景下，瞭解HostInc.和HostL.P.之間的差異是很重要的。HostInc.是一家房地產投資信託基金，其唯一的重要資產是其對HostLP.的合夥權益的所有權。因此，HostInc.本身並不開展業務，只是充當HostL.P.的唯一普通合夥人，並不時發行公開股本，其收益將貢獻給HostL.P.以換取OP單位。Host Inc.本身不發行任何債務，也不擔保host L.P.的債務或義務。host L.P.持有我們幾乎所有的資產，並持有我們合資企業的所有權權益。東道主L.P.負責企業的運營，其結構為有限合夥企業，沒有公開交易的股權。除了Hosted Inc.公開發行股票的淨收益外，HostLP.通過HostL.P.的運營、Hosted L.P.的直接或間接債務或通過發行OP單位來產生我們業務所需的資本。

HostInc.和HostL.P.備案文件的實質區別在於，HostInc.是一家公開發行股票的房地產投資信託基金，而HostL.P.是一家沒有公開交易股權的合夥企業。在財務報表中，這一差異主要反映在權益(或東道國L.P.的合夥人資本)上。綜合資產負債表及綜合權益表(或合夥人資本)及綜合經營表及全面收益(虧損)表中有關非控制權益的分配方式。可分配給持有大約1%運營單位的持有者的收入或虧損反映為可分配給HostInc.的非控股權益的收入或虧損，並在HostL.P.的淨收入內反映。此外，每股收益通常將略低於每股運營單位的收益，因為HostInc.的每股普通股相當於.97895個運營單位(而不是1個運營單位)。除了這些差異之外，東道主公司和東道主公司的財務報表幾乎是相同的。

i

為了幫助投資者瞭解HostInc.和HostL.P.之間的區別，本報告分別為HostInc.和HostL.P.提供了以下單獨的章節或部分章節：

本報告還包括單獨的項目9A。控制和程序部分，以及針對主辦公司和主辦公司各自的單獨附件31和32認證，以確定作為主辦公司的普通合夥人的主辦公司的首席執行官和首席財務官以及主辦公司的首席執行官和首席財務官已進行必要的認證，並且主辦公司和主辦公司符合1934年《證券交易法》規則13a-15或規則15d-15和《美國法典》第18編第1350節。

II

主辦酒店及度假村公司並主辦酒店和度假村，L.P.

三、

第一部分

前瞻性陳述

我們在這份2021年年度報告Form 10-K中的披露和分析以及主辦公司提交給股東的2021年年度報告中包含一些前瞻性陳述，這些陳述根據管理層的計劃和假設提出了預期結果。我們還不時地在我們向公眾發佈的其他材料中提供前瞻性陳述。這些陳述給出了我們目前對未來事件的預期或預測；它們並不嚴格地與歷史或當前事實有關。我們儘可能使用諸如“預期”、“估計”、“預計”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“將會”、“目標”、“預測”等詞語來識別每一項此類陳述，並在任何有關未來經營或財務業績的討論中使用類似的表述。具體而言，這些前瞻性表述包括與未來行動、未來收購或處置、未來資本支出計劃、當前和預期支出的未來業績或結果、利率、匯率或或有事件的結果(如法律訴訟)有關的表述。

我們不能保證任何前瞻性陳述中討論的任何未來結果都會實現，儘管我們相信我們在計劃和假設方面一直是謹慎的。未來成果的實現受制於風險、不確定因素和可能不準確的假設，包括第1A項“風險因素”中討論的那些假設。如果已知或未知的風險或不確定性成為現實，或者基本假設被證明是不準確的，實際結果可能與過去的結果以及預期、估計或預測的結果大不相同。您在考慮前瞻性陳述時應牢記這一點。

我們沒有義務公開更新前瞻性陳述，無論是因為新信息、未來事件還是其他原因。然而，我們建議您參考我們在提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的10-Q表格和8-K表格報告中所做的任何其他披露或相關主題。還請注意，在我們的風險因素中，我們對與我們的業務相關的風險、不確定性和可能不準確的假設進行了謹慎的討論。我們認為，這些單獨或綜合的因素可能會導致我們的實際結果與過去的結果以及那些預期、估計或預測的結果大不相同。我們注意到1995年《私人證券訴訟改革法》允許投資者考慮的這些因素。不可能預測或識別所有這些風險因素。因此，您不應將對風險因素的討論視為對可能影響我們業務的所有潛在風險或不確定性的完整討論。

項目1.B有用性

我們是最大的上市住宿房地產投資信託基金，擁有不同地理位置的豪華和高檔酒店組合。截至2022年2月17日，我們的綜合住宿組合包括80家以豪華和高檔為主的酒店，約有44,400間客房，幾乎所有酒店都位於美國(其中5家酒店位於美國以外的巴西和加拿大)。此外，我們在五家國內合資企業和一家國際合資企業中擁有非控股權益，這些合資企業主要擁有酒店。我們還在夏威夷的一家分時度假合資企業和一家擁有資產管理業務的合資企業中擁有非控股權益。

HostInc.於1998年作為馬裏蘭州的一家公司成立，並以自我管理和自我管理的REIT的形式運營。HostInc.擁有酒店，並通過HostL.P.開展業務，HostInc.是HostL.P.的唯一普通合夥人，截至2021年12月31日，它持有HostL.P.約99%的合夥權益(“運營單位”)。其餘的合夥權益由各種非關聯有限合夥人擁有。HostInc.對HostL.P.的日常管理和控制負有獨家和完全的責任。

業務戰略

我們的目標是成為美國成長型市場中優質住宿房地產的卓越所有者，並通過資產增值、收益增長和股息支付相結合的方式，在住宿週期的所有階段為我們的股東創造卓越的長期風險調整後回報。我們實現這一目標並提升增長形象的戰略支柱包括：

1

地理位置不同的投資組合。

我們尋求在美國的主要市場和主要度假勝地擁有一個地理多元化的投資組合。我們主要專注於收購，偶爾也關注新的發展機會，以增強我們的投資組合。我們歷來瞄準了美國前25個市場的收購目標，但也考慮了其他市場的酒店，我們認為這些市場具有高增長潛力和多樣化的需求來源。我們主要關注以下類型的資產：

作為萬豪和凱悦酒店的最大所有者之一，我們的酒店主要以酒店業最受尊敬和廣泛認可的品牌運營。在這些品牌中，我們主要專注於高端和奢侈品連鎖店規模，因為我們相信這些品牌對個人和團體休閒和商務客户具有廣泛的吸引力。此外，我們擁有幾家無品牌或軟品牌酒店，在某些子市場吸引獨特的客户羣。

強大的規模和集成的平臺

企業分析平臺。由於我們的資產管理和商業智能平臺的規模，我們相信我們在實施增值房地產決策和幫助我們的經理提高經營業績和盈利能力方面處於獨特的地位。我們投資組合的規模和構成，以及我們與行業大多數領先品牌和運營商的聯繫，使我們的企業分析團隊能夠對類似的酒店進行基準評估，並確定能夠最大限度地提高我們房地產的經營業績、長期盈利能力和價值的增收機會和成本效益。我們對投資回報(ROI)項目和潛在收購進行獨立承保，並對附屬收入機會進行收入管理分析。我們的目標是繼續讓我們的酒店在競爭激烈的市場中脱穎而出，推動經營業績，並通過以下方式提高我們房地產的整體價值：

有紀律的資本配置。在嚴謹的資本配置方法的指導下，我們有能力做出投資決策，尋求為股東帶來最大的價值和回報。我們的目標是分配資本以增強和改善我們的投資組合，同時平衡謹慎地將資本返還給股東的重要性。

2022年，我們將繼續我們有紀律的資本配置方式，並打算利用我們強大的資產負債表和整體規模。我們一直在評估對我們認為具有可持續競爭優勢的標誌性中高端和豪華物業的潛在收購。同樣，我們打算繼續我們的資本回收計劃，包括戰略和

2

機會主義的處置。這可能包括出售我們認為增長潛力受到限制的資產，或者出售我們認為不會產生足夠回報的資本支出要求很高的酒店。

我們可能會通過各種結構獲得更多財產或處置財產，包括涉及單一資產、投資組合、合資企業、合併和收購其他REITs的證券或資產或將酒店分配給我們的股東的交易。我們預計，任何收購的資金可能來自出售酒店的收益、東道主公司的股票發行、東道主公司發行的運營單位、債務的產生、可用現金或我們信貸安排下的預付款，或者通過這些收益的組合。然而，我們注意到，這些資產的性質和供應使得收購本身就很難預測。出於這些原因，我們不能保證我們將成功收購我們目前正在審查的任何一家或多家酒店，或在未來可能審查、競標或談判購買。

我們還尋求創造 並通過價值提升計劃和ROI項目從我們現有的產品組合中挖掘價值。我們相信，這些投資提供了一個重要的機會，可以實現遠遠超過我們資本成本的回報。我們與我們的經理密切合作，試圖安排這些項目，以最大限度地減少運營中斷和對環境的影響。價值提升計劃旨在通過最高和最好的利用，使我們現有投資組合中的房地產價值最大化。這些項目可能包括酒店擴建、分時度假、辦公空間或多餘土地上的公寓單位、重新發展或擴大現有的零售空間，以及收購發展權利。投資回報項目旨在改善我們酒店在其市場和有競爭力的環境中的定位。這些項目包括大規模翻新，包括客房、大堂、餐飲店；擴建和/或大規模翻新宴會廳和會議室；重大機械繫統升級；以及綠色建築舉措和認證。還包括旨在增加空間盈利或降低淨運營成本的項目，例如將無利可圖或未充分利用的空間改造為會議空間，增加客房，以及實施節能和節水措施，如LED照明、高效機械、電氣和管道設備及固定裝置、太陽能、能源管理系統、客房節水裝置和建築自動化系統。

更新和更換資本支出旨在保持我們酒店的質量和競爭力。通常情況下，翻修間隔約為七到十年，但時間可能會根據物業類型、翻新區域的功能、酒店入住率和其他因素而有所不同。這些翻新一般分為以下類型：軟商品、箱包商品、浴室以及建築和工程系統。軟商品包括地毯、紡織品和牆面飾面等商品，這些商品可能需要更頻繁的更新，以維持品牌質量標準。箱子類商品包括梳粧枱、桌子、沙發、餐廳和會議室桌椅，這些物品通常不會經常更換。浴室翻新包括整修或更換瓷磚、梳粧枱、照明和水暖設備。建築和工程系統包括酒店的實體廠房，包括屋頂、電梯/自動扶梯、立面、供暖、通風、空調和消防系統。

在整個寄宿週期中，如果我們無法找到滿足我們回報要求的適當投資機會，我們將專注於通過分紅或普通股回購向股東返還資本。我們為確定向股東回報的水平和時間而審查的重要因素包括我們目前的股票價格與我們對資產潛在價值的確定、當前和預測的經營業績以及酒店銷售的完成情況。

投資級資產負債表

我們的目標是保持靈活的資本結構，使我們能夠在整個住宿週期內執行我們的戰略。為了保持其作為房地產投資信託基金的資格，主機公司被要求每年將其90%的應税收入(資本淨收益除外)分配給股東，因此，通常依賴外部資本來源以及運營現金來為增長提供資金。

管理層認為， 強勁的資產負債表 是一個關鍵的競爭優勢，它為我們提供了更低的債務成本，併為我們的外部增長做好了準備。雖然我們可以隨時發行債券，但我們的目標是淨債務與利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDA)的比率(或我們信貸安排中定義的“槓桿率”)，使我們能夠對優先無擔保債務保持投資級評級。我們相信，投資級評級將使我們在整個商業週期中獲得最一致的資本。

我們尋求構建我們的債務狀況，以 保持財務靈活性和交錯的到期日 獲得不同形式的融資，主要包括優先票據和可交換債券，以及抵押債務。一般來説，我們希望將抵押貸款債務負擔的資產數量降至最低，將近期到期日降至最低，並保持交錯的到期時間表。視乎市場情況，我們亦可利用浮動利率債券，在酒店業衰退期間提供更大的保障。

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企業責任

我們致力於通過負責任地投資於我們的業務、環境、人員和社區來創造長期價值。我們的企業責任(CR)計劃以負責任投資的概念為中心，這是一種總體戰略，指導我們在環境管理、社會責任和治理三個主要主題上的重點和行動：

由可持續發展會計準則委員會(“SASB”)(現為價值報告基金會)發佈的“房地產可持續發展會計準則”概述了房地產行業的披露主題和會計指標。與我們行業最相關的能源和水管理指標包括總能耗(“總能耗”)和總用水量(“總用水量”)。我們使用的能源和水數據是由第三方收集和審查的，他們從房地產公用事業報表中彙編數據。

從2015年開始，我們與第三方簽訂了合同，進一步核實我們的能源和水消耗數據。下面的圖表詳細説明瞭我們2018年至2020年的總能耗和總用水量，這是可獲得數據的最後三個財年(1)。2020年總能耗和總用水量的下降反映了新冠肺炎疫情導致酒店入住率的大幅下降：

___________

(1)能源和水指標與我們在所示全年擁有的綜合酒店有關。

我們的2021年企業責任報告於2021年9月發佈，其中詳細介紹了我們的CR計劃和負責任的投資戰略，以及我們的環境、社會和治理業績和進展，包括SASB的全面披露。我們的公司責任報告的內容不包含在本10-K表格中作為參考，也不構成本10-K表格的一部分。

住宿業

美國的酒店業由私營和公共實體組成，這些實體在一個多元化的市場上以各種品牌經營。酒店業有幾個主要參與者：

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酒店經理負責酒店的日常運營，包括僱用酒店員工、確定房價、制定銷售和營銷計劃、編制運營和資本支出預算以及為業主編制財務報告。酒店經理通常根據酒店的收入和盈利能力收取費用。

供求關係。我們的行業受到酒店房間供求循環關係的影響。住宿需求的增長通常與整體經濟的活力有關，此外還與刺激特定目的地旅行的當地市場因素有關。國內生產總值(GDP)增長、企業投資、企業利潤和就業增長等經濟指標的趨勢是衡量需求相對強弱的關鍵指標。住宿需求也將受到國際旅行模式變化的影響。

住宿供應的增長通常是由整體住宿需求推動的，因為長期的強勁需求增長往往會鼓勵新的開發。然而，供應增長速度也受到幾個額外因素的影響，包括資金的可獲得性、利率、建築成本和獨特的市場考慮。完成酒店開發所需的相對較長的提前期使供應增長比需求增長更容易預測，但也增加了酒店業週期性行為的波動性，因為新的供應可能會在上升週期中計劃，但這種供應可能會在經濟疲軟時開始營業。因此，如以下美國酒店業圖表所示，在週期的不同時間點，當供應增長非常低時，需求增長可能會加快，或者在需求增長放緩時，供應可能會加速。在線短期租賃是該行業非傳統供應的一個來源，在城市和度假目的地都是如此，包括作為公寓樓和度假屋的一種靈活選擇。雖然沒有通過官方行業統計數據進行報告，但與酒店建設對供應的典型變化相比，對酒店業的影響和這些網點的可用性更具變數，而且往往非常具體市場。在許多頂級市場，地方立法有可能限制這些在線短期租賃的供應增長，儘管合法租賃的專業管理增長仍是一個關鍵趨勢。

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我們的投資組合主要由高檔和豪華酒店組成，因此，與豪華和高端類別相比，我們對其表現的理解更好，而不是整個行業。以下圖表詳細介紹了2017年至2021年美國酒店業以及美國豪華和高端類別的歷史供應、需求和每間可用房間收入(RevPAR)的增長。

美國酒店業供需與每間可用房收入增長

來源：Str*2020和2021年的供應、需求和RevPAR估計反映了假設酒店不會臨時關閉的經濟方法

美國奢侈品和高端供應、需求和RevPAR增長

來源：Str*2020和2021年的供應、需求和RevPAR估計反映了假設酒店不會臨時關閉的經濟方法

6

我們的客户。 我們的客户分為三大類：暫住業務、集團業務和合同業務。與大多數酒店業一樣，我們根據這些行業的共同特點，進一步對這些大類的業務進行分類如下：

暫時性業務廣泛地代表了個人商務和/或休閒旅行者。從歷史上看，商務旅客一直是我們酒店的大部分短暫需求，儘管在2020年和2021年新冠肺炎疫情期間，休閒推動了我們的大部分需求。因此，總的來説，我們更可能受到商務旅行趨勢的影響，而不是休閒需求的趨勢。向臨時業務組提供的費率的四個關鍵子類別是：

集團業務是指一起預訂的客房集羣，通常至少有10個房間。集團業務類別的三個關鍵子類別是：

合同業務指的是以大幅折扣價長期出售給特定公司的幾棟房間。航空公司的機組人員是我們機場酒店合同需求的典型來源。合同價可能會被處於需求水平持續下降的市場中的酒店使用。

管理人員和業務協議

我們所有的酒店都是根據管理或運營協議由第三方管理的，其中一些酒店還受到單獨的特許經營或許可協議的約束，涉及指定品牌下的運營事宜。根據這些協議，管理人員對酒店日常運營所需的所有活動擁有獨家責任和專有權力，包括確定房價、確保和處理預訂、採購庫存、用品和服務、由管理人員的技術和運營專家定期檢查和諮詢酒店，以及宣傳和宣傳酒店。經理僱用酒店的所有管理人員和其他員工，審查酒店運營，重點是提高收入和管理費用，審查酒店的維護，編制報告、預算和預測，併為酒店提供其他行政和會計支持服務。這些支持服務包括規劃和政策服務、分區金融服務、產品規劃和開發、員工配置和培訓、公司行政管理和某些內部法律服務。我們對預算、資本支出、重大租賃和合同承諾以及各種其他事項擁有一定的審批權。

一般條款及條文-由品牌所有者(萬豪、凱悦、希爾頓和雅閣酒店)管理我們酒店的協議通常包括以下條款：

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8

除了由品牌所有者管理的酒店外，我們還擁有由獨立經理人運營的品牌酒店和非品牌酒店。我們與獨立經理人簽訂的管理協議，雖然在運作範圍上與我們與品牌經理人的協議相似，但通常具有較短的初始期限、沒有續約權、更靈活的終止權和更有限的全系統服務。然而，雖然我們對這些經營者有額外的靈活性，但其中某些酒店仍須遵守基本的特許經營權或特許協議。這些特許經營或許可協議允許我們聘請獨立管理人員以適用的品牌名稱運營我們的酒店，並參與品牌的預訂和忠誠度獎勵系統。根據這些協議，我們向品牌所有者支付相當於客房總收入特定百分比的特許經營費或許可費，以及其他系統費用和報銷。此外，我們有義務在我們的特許經營酒店保持適用的品牌標準。

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運營結構

HostInc.通過傘式合夥結構運營，在這種結構中，其幾乎所有資產都由HostL.P.擁有，HostInc.是該公司的唯一普通合夥人，截至2021年12月31日，HostInc.持有大約99%的運營單位。房地產投資信託基金是指根據1986年修訂的《國內收入守則》(下稱《守則》)選擇被視為房地產投資信託基金，並符合該守則所載的某些所有權、組織和經營要求的公司。一般來説，通過向股東支付股息，房地產投資信託基金被允許在公司層面上減少或取消聯邦所得税。除HostInc.以外的非關聯有限合夥人擁有的每一個OP單位都可以根據有限合夥人的選擇，以相當於HostInc.普通股一股的市場價值乘以目前1.021494的換算係數的現金金額贖回。HostInc.有權直接從有限合夥人手中收購任何提供贖回的OP單位，以換取1.021494股HostInc.普通股，而不是HostL.P.將該OP單位贖回為現金。此外，對於HostInc.發行的每一股普通股，HostL.P.將向HostInc.發行.97895個OP單位，以換取從發行普通股中獲得的對價。截至2021年12月31日，非關聯有限合夥人擁有710萬個OP單位，這些單位可轉換為720萬股Host Inc.普通股。假設非關聯有限合夥人持有的所有OP單位都轉換為普通股，那麼截至2021年12月31日，HostInc.將有7.213億股普通股流通股。

我們的運作架構如下：

作為房地產投資信託基金，某些税法限制了房東公司和房東公司可以賺取的“非合格”收入的數額，包括直接從酒店運營中獲得的收入。因此，出於聯邦所得税的目的，我們將我們幾乎所有的合併酒店出租給我們指定為應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)的某些子公司。我們的TRS須繳納聯邦和州公司所得税，並且不限於它們可以產生的不符合資格的收入的金額，但它們的價值佔我們資產總價值的百分比是有限的。我們的TRS與第三方簽訂協議，管理酒店的運營。我們的TRS也可能擁有從事產生非合格收入的活動的資產，例如開發分時度假或公寓單元以及產生資產管理費，但受某些限制。酒店的淨營運現金流與支付給東道主L.P.的租金總額之間的差額由我們的TRS作為應納税收入或損失保留或發生。因此，TRS租賃的淨影響是，我們酒店的淨運營現金流的一部分需要繳納聯邦、州和外國公司所得税(如果適用)。

我們的綜合酒店產品組合

截至2022年2月17日，我們擁有80家酒店組合，其中75家位於美國，5家位於巴西和加拿大。我們位於美國境外的合併酒店總共約有1500間客房。2021年和2020年，我們大約1%的收入和2019年2%的收入來自這五家外國酒店的運營。

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酒店業被視為由六個不同的類別組成，每一個類別都迎合了一系列不同的客户品味和需求：豪華、高端、高端、中檔、中檔和經濟型。我們的投資組合主要包括豪華和高檔酒店，這些酒店以萬豪、威斯汀、麗思卡爾頓、凱悦和希爾頓等國際知名品牌運營。還有一種趨勢是，專門的、較小的精品酒店根據特定的客户羣進行定製。一般來説，這些酒店將由獨立的第三方運營，要麼不隸屬於品牌，要麼與一個主要品牌聯繫在一起，同時保持其大部分獨立身份(我們稱之為“軟品牌”酒店)。

我們酒店的收入包括三大類：客房、食品和飲料以及其他收入。雖然2021年我們大約64.3%的收入來自客房銷售，但我們的大多數物業都配備了各種便利設施，有助於推動需求和盈利。我們的酒店通常包括會議和宴會設施、各種餐廳和酒廊、游泳池、運動設施和/或水療中心、禮品店和停車設施，這些設施的結合使他們能夠為商務、休閒和團體旅客提供服務。

我們的綜合投資組合包括擁有超過500間客房的29家酒店。我們物業的平均樓齡為35年，儘管基本上所有物業都受益於重大翻新或重大增建，以及定期計劃的更新和更換費用以及其他資本改善。在我們的綜合投資組合中，按客房數量計算，我們大約88%的酒店由自己的品牌經理管理，12%由獨立經理作為特許經營或獨立品牌管理。

布蘭德寫的。下表詳細介紹了截至2022年2月17日我們按品牌劃分的綜合酒店產品組合：