AMENDED AND RESTATED OFFICE/LABORATORY LEASE BETWEEN POINT RICHMOND R&D ASSOCIATES II, LLC (LANDLORD) AND SANGAMO THERAPEUTICS, INC. (TENANT) 501 Canal Boulevard Point Richmond, California TABLE OF CONTENTS Page ARTICLE 1 BASIC LEASE PROVISIONS ...................................................................... 1 1.1 BASIC LEASE PROVISIONS ....................................................................1 1.2 ENUMERATION OF EXHIBITS AND RIDER(S) ................................... 4 1.3 DEFINITIONS ............................................................................................ 4 ARTICLE 2 PREMISES, EXISTING LEASE, TERM, AND PARKING ........................ 9 2.1 LEASE OF PREMISES; EXISTING LEASE ............................................ 9 2.2 TERM ........................................................................................................10 2.3 FAILURE TO DELIVER POSSESSION OF SUITE D .......................... 12 2.4 CONDITION OF PREMISES .................................................................. 12 2.5 PARKING ................................................................................................. 13 ARTICLE 3 RENT ........................................................................................................... 13 ARTICLE 4 RENT ADJUSTMENTS AND PAYMENTS .............................................. 13 4.1 RENT ADJUSTMENTS ........................................................................... 13 4.2 STATEMENT OF LANDLORD .............................................................. 14 4.3 BOOKS AND RECORDS .........................................................................15 4.4 TENANT OR LEASE SPECIFIC TAXES ................................................16 ARTICLE 5 SECURITY .................................................................................................. 16 ARTICLE 6 SERVICES ................................................................................................... 18 6.1 LANDLORD’S GENERAL SERVICES ................................................. 18 6.2 UTILITIES AND JANITORIAL SERVICES .......................................... 19 6.3 ADDITIONAL AND AFTER HOURS SERVICES ................................ 19 6.4 TELEPHONE SERVICES. ....................................................................... 19 6.5 DELAYS IN FURNISHING SERVICES ................................................ 20 6.6 CHOICE OF SERVICE PROVIDER ....................................................... 21 6.7 SIGNAGE ................................................................................................. 21 ARTICLE 7 USE OF PREMISES; LANDLORD’S ACCESS RIGHTS ......................... 23 7.1 USE OF PREMISES ................................................................................. 23 7.2 LANDLORD ACCESS TO PREMISES; APPROVALS ......................... 33 7.3 QUIET ENJOYMENT .............................................................................. 35 7.4 TRANSPORTATION DEMAND MANAGEMENT PROGRAM .......... 35 -i- TABLE OF CONTENTS (continued) Page ARTICLE 8 MAINTENANCE ........................................................................................ 35 8.1 LANDLORD’S MAINTENANCE ............................................................35 8.2 TENANT’S MAINTENANCE ..................................................................36 8.3 SUDDEN WATER INTRUSION. .............................................................36 ARTICLE 9 ALTERATIONS AND IMPROVEMENTS ................................................ 37 9.1 TENANT ALTERATIONS ...................................................................... 37 9.2 LIENS ........................................................................................................38 9.3 EMERGENCY GENERATORS ...............................................................39 ARTICLE 10 ASSIGNMENT AND SUBLETTING ....................................................... 41 10.1 ASSIGNMENT AND SUBLETTING ..................................................... 41 10.2 RECAPTURE ........................................................................................... 44 10.3 EXCESS RENT .........................................................................................44 10.4 TENANT LIABILITY ...............................................................................44 10.5 ASSUMPTION AND ATTORNMENT ................................................... 44 10.6 PROCESSING EXPENSES ......................................................................45 10.7 EFFECT OF IMPERMISSIBLE TRANSFER ......................................... 45 ARTICLE 11 DEFAULT AND REMEDIES ................................................................... 45 11.1 DEFAULT ................................................................................................ 45 11.2 LANDLORD’S REMEDIES .....................................................................46 11.3 ATTORNEY’S FEES ............................................................................... 48 11.4 BANKRUPTCY ....................................................................................... 49 11.5 LANDLORD’S DEFAULT .......................................................................49 11.6 TENANT’S SELF HELP RIGHT .............................................................49 11.7 NO WAIVER .............................................................................................50 ARTICLE 12 SURRENDER OF PREMISES .................................................................. 50 12.1 IN GENERAL ........................................................................................... 50 12.2 LANDLORD’S RIGHTS. ..........................................................................51 ARTICLE 13 HOLDING OVER ...................................................................................... 51 ARTICLE 14 DAMAGE BY FIRE OR OTHER CASUALTY ....................................... 51 14.1 SUBSTANTIAL UNTENANTABILITY ................................................ 51 -ii- -iii- TABLE OF CONTENTS (continued) Page 14.2 INSUBSTANTIAL UNTENANTABILITY ............................................ 52 14.3 RENT ABATEMENT .............................................................................. 53 14.4 WAIVER OF STATUTORY REMEDIES ................................................53 ARTICLE 15 EMINENT DOMAIN ................................................................................ 53 15.1 TAKING OF WHOLE OR SUBSTANTIAL PART. ................................53 15.2 TAKING OF PART ...................................................................................53 15.3 COMPENSATION ................................................................................... 54 ARTICLE 16 INSURANCE ............................................................................................. 54 16.1 TENANT’S INSURANCE ........................................................................54 16.2 FORM OF POLICIES ............................................................................... 54 16.3 LANDLORD’S INSURANCE ..................................................................55 16.4 WAIVER OF SUBROGATION ................................................................55 16.5 NOTICE OF CASUALTY ....................................................................... 56 ARTICLE 17 WAIVER OF CLAIMS AND INDEMNITY ............................................ 56 17.1 WAIVER OF CLAIMS .............................................................................56 17.2 INDEMNITY ............................................................................................ 56 17.3 WAIVER OF CONSEQUENTIAL DAMAGES ..................................... 57 ARTICLE 18 RULES AND REGULATIONS ................................................................ 58 18.1 RULES ...................................................................................................... 58 18.2 ENFORCEMENT ......................................................................................58 ARTICLE 19 LANDLORD’S RESERVED RIGHTS ......................................................58 ARTICLE 20 ESTOPPEL CERTIFICATE ...................................................................... 59 20.1 IN GENERAL ........................................................................................... 59 20.2 ENFORCEMENT ......................................................................................59 ARTICLE 21 RELOCATION OF TENANT ................................................................... 59 ARTICLE 22 REAL ESTATE BROKERS ...................................................................... 59 ARTICLE 23 MORTGAGEE PROTECTION ................................................................. 60 23.1 SUBORDINATION AND ATTORNMENT ........................................... 60 23.2 MORTGAGEE PROTECTION .................................................................61 ARTICLE 24 NOTICES ................................................................................................... 61
-iv- TABLE OF CONTENTS (continued) Page ARTICLE 25 MISCELLANEOUS .................................................................................. 61 25.1 LATE CHARGES ......................................................................................61 25.2 ARBITRATION ....................................................................................... 62 25.3 NO DISCRIMINATION ...........................................................................63 25.4 FINANCIAL STATEMENTS .................................................................. 63 25.5 OPTION .................................................................................................... 63 25.6 AUTHORITY ........................................................................................... 63 25.7 ENTIRE AGREEMENT ........................................................................... 64 25.8 RESERVED .............................................................................................. 64 25.9 EXCULPATION ........................................................................................64 25.10 ACCORD AND SATISFACTION ........................................................... 64 25.11 LANDLORD’S OBLIGATIONS ON SALE OF BUILDING ................. 64 25.12 BINDING EFFECT ...................................................................................64 25.13 CAPTIONS ................................................................................................65 25.14 TIME; APPLICABLE LAW; CONSTRUCTION.................................... 65 25.15 ABANDONMENT ................................................................................... 65 25.16 LANDLORD’S RIGHT TO PERFORM TENANT’S DUTIES ...............65 25.17 SECURITY SYSTEM .............................................................................. 65 25.18 NO LIGHT, AIR OR VIEW EASEMENTS ............................................ 66 25.19 RECORDATION .......................................................................................66 25.20 SURVIVAL .............................................................................................. 66 25.21 OFAC ........................................................................................................ 66 25.22 INSPECTION BY A CASP IN ACCORDANCE WITH CIVIL CODE SECTION 1938. ........................................................................................ 67 25.23 COUNTERPARTS ....................................................................................67 25.24 EXHIBITS AND RIDERS ........................................................................68 1 OFFICE/LABORATORY LEASE ARTICLE 1 BASIC LEASE PROVISIONS 1.1 BASIC LEASE PROVISIONS In the event of any conflict between these Basic Lease Provisions and any other Lease provision, such other Lease provision shall control. (1) BUILDING AND ADDRESS: 501 Canal Boulevard Point Richmond, California 94804 (2) LANDLORD AND ADDRESS: Point Richmond R&D Associates II, LLC 1120 Nye Street, Suite 400 San Rafael, California 94901 Notices to Landlord shall be addressed: Point Richmond R&D Associates II, LLC c/o Wareham Property Group 1120 Nye Street, Suite 400 San Rafael, California 94901 With a copy to: Stewart Ward & Josephson LLP 1601 Response Road, Suite 360 Sacramento, California 95815 Attention: Winnifred C. Ward, Esq. And to: Shartsis Friese LLP One Maritime Plaza, 18th Floor San Francisco, California 94901 Attention: Senior Real Estate Partner And with regard to notices to Mortgagee in Section 11.6(a) only: Unum Life Insurance Company of America 2211 Congress Street, B268 Portland, ME 04122 2 (3) TENANT AND NOTICE ADDRESS: (a) Name and Entity: SANGAMO THERAPEUTICS, INC., a Delaware corporation (b) Federal Tax Identification Number: 68-0359556 Tenant shall promptly notify Landlord of any change in the foregoing items. (c) Notices to Tenant shall be addressed: Sangamo Therapeutics, Inc. 7000 Marina Boulevard Brisbane, CA 94005 Attn: Facilities/Chris Holman/Katie Cary With a copy to: Sangamo Therapeutics, Inc. 7000 Marina Boulevard Brisbane, CA 94005 Attn: Legal And to: Farella Braun + Martel 235 Montgomery Street 17th Floor San Francisco, California 94104 Attention: Gregory B. Shean (4) DATE OF LEASE: as of October 18, 2021 (5) TERM: October 1, 2021 (the “Commencement Date”), through August 31, 2031 (the “Expiration Date”). (6) SUITE D TERM: November 1, 2021 (the “Suite D Commencement Date”) through the Expiration Date. (7) MONTHLY BASE RENT: PERIOD SUITE A SUITE C-2 SUITE F SUITES G, H & J SUITE K SUITE D TOTAL 10/01/21 – 10/31/21 $67,145.00 $10,324.00 $13,106.00 $21,886.31 $12,813.00 $0.00 $125,274.31 3 PERIOD SUITE A SUITE C-2 SUITE F SUITES G, H & J SUITE K SUITE D TOTAL 11/01/21 – 11/30/21 $67,145.00 $10,324.00 $13,106.00 $21,886.31 $12,813.00 $20,472.32 $145,746.63 12/01/21 – 07/31/22 $67,145.00 $10,582.00 $13,106.00 $21,886.31 $12,813.00 $20,472.32 $146,004.63 08/01/22 – 08/31/22 $67,145.00 $10,582.00 $13,434.00 $21,886.31 $12,813.00 $20,472.32 $146,332.63 09/01/22 – 11/30/22 $68,824.00 $10,582.00 $13,434.00 $22,433.47 $13,133.00 $20,984.12 $149,390.59 12/01/22 – 07/31/23 $68,824.00 $10,846.00 $13,434.00 $22,433.47 $13,133.00 $20,984.12 $149,654.59 08/01/23 – 08/31/23 $68,824.00 $10,846.00 $13,769.00 $22,433.47 $13,133.00 $20,984.12 $149,989.59 09/01/23 – 11/30/23 $70,545.00 $10,846.00 $13,769.00 $22,994.31 $13,461.00 $21,508.73 $153,124.04 12/01/23 – 07/31/24 $70,545.00 $11,117.00 $13,769.00 $22,994.31 $13,461.00 $21,508.73 $153,395.04 08/01/24 – 08/31/24 $70,545.00 $11,117.00 $14,114.00 $22,994.31 $13,461.00 $21,508.73 $153,740.04 09/01/24 – 11/30/24 $72,308.00 $11,117.00 $14,114.00 $23,569.17 $13,798.00 $22,046.45 $156,952.62 12/01/24 – 07/31/25 $72,308.00 $11,395.00 $14,114.00 $23,569.17 $13,798.00 $22,046.45 $157,230.62 08/01/25 – 08/31/25 $72,308.00 $11,395.00 $14,466.00 $23,569.17 $13,798.00 $22,046.45 $157,582.62 09/01/25 – 11/30/25 $74,116.00 $11,395.00 $14,466.00 $24,158.40 $14,143.00 $22,597.61 $160,876.01 12/01/25 – 07/31/26 $74,116.00 $11,680.00 $14,466.00 $24,158.40 $14,143.00 $22,597.61 $161,161.01 08/01/26 – 08/31/26 $74,116.00 $11,680.00 $14,828.00 $24,158.40 $14,143.00 $22,597.61 $161,523.01 COMBINED PREMISES 09/01/26 – 08/31/27 $166,270.89 09/01/27 – 08/31/28 $171,359.76 09/01/28 – 08/31/29 $176,500.55 09/01/29 – 08/31/30 $181,795.57 09/01/30 – 08/31/31 $187,249.44 (8) PREMISES: The leasable areas within the Building, as outlined on Exhibit A hereto, containing a total Rentable Area of 59,485 square feet and comprised of: (a) Suite A*: 26,629 square feet (b) Suite C-2: 5,165 square feet (c) Suite F: 6,153 square feet (d) Suites G, H, and J: 8,541 square feet (e) Suite K: 5,000 square feet (f) Suite D: 7,997 square feet *Previously identified as Suites A, B and C-1 in the Existing Lease.
4(9)保證金：16萬6270 89/100美元(166,270.89美元)(即根據現有租賃持有的53,719 50/100美元(53,719.50美元)，另加11萬2551 39/100美元(112,551.39美元)的額外保證金；“額外保證金”)。(十)承租人對房屋的使用情況：研發實驗室用途、製造及相關辦公用途。(11)泊車：(A)由生效日期起至D層生效日期的前一天：在供大樓使用的地面地段上，最多有151個未預留的泊車位。(B)自D套房啟用之日起至剩餘期限：在供大樓使用的地面地段上，最多有175個未預留的停車位。(12)經紀：無(13)租客改善津貼：(A)現有租約剩餘租客改善津貼：1,650,000.00元，包括現有租約指定為K套房租客改善津貼的150,000.00元。(B)延長租户改善津貼：$750,000.00(C)套房D租户改善津貼：$240,000.00 1.2展品和附加於本租約的展品和附圖通過本租約併入本租約：附件A房屋概要附件A-1應急發電機現場工作信函協議附件C-1實驗室規章制度附件C-2規章制度附件D除本租約中其他地方定義的術語外，下列術語的含義如下：追加保證金：第1.1節規定的數額。5關聯公司：目前由、擁有或控制的任何公司或其他商業實體, 或與租客或業主共同擁有或控制(視屬何情況而定)。破產法：如第11.3節所述。建築物：位於第1.1節規定地址的建築物。該建築包括辦公、實驗室和其他用途。電纜：如第8.2節所定義。城市：加利福尼亞州里士滿。開工日期：根據第2條確定的日期，預計該日期為第1.1節中規定的預計開工日期。公共區域：業主不時為大樓的租户、其僱員和受邀者或公眾提供的所有區域，供一般公共用途或利益使用，因為這些區域目前存在，並且可能會不時更改。保密協議：如第7.2(F)節所述。默認：如第11.1節中所定義。違約率：比當時美國銀行舊金山總部最近宣佈的基準貸款參考利率高兩(2)個百分點，這是不時宣佈的，但在任何情況下都不高於法律允許的最高利率。現有租賃：如第2.1節所定義。現有租約剩餘租户改善津貼：如第1.1節所定義。到期日：第1.1節規定的日期。延長租户改善津貼：如第1.1節所述。不可抗力：任何事故、傷亡、天災、戰爭或內亂、罷工或勞工糾紛，或任何超出根據本租約有義務履行義務的一方的合理控制的任何原因，包括與天災、國家緊急狀態或法律有關的流行病或其他大範圍的健康緊急情況、水資源短缺、能源短缺或政府先發制人, 或由於已經或正在受到天災、戰爭或其他緊急情況影響的供求狀況所致；但在任何情況下，任何不可抗力事件均不得推卸或延遲承租人按時支付本租賃項下所有月度基本租金、額外租金和其他款項的義務。危險材料：如第7.1(F)節所述。危險材料法：如第7.1(F)節所述。6業主：業主、物業的任何抵押權人或土地出租人、物業的物業經理和租賃經理，以及他們各自的合夥人、成員、董事、高級職員、代理人和僱員。土地：建築物和項目所在的房地產地塊。法律或法律：由任何政府機構、機構、部門或司法機關通過或作出的所有法律、條例、規則、條例、其他要求、命令、裁決或決定，對財產、房屋或租户在房屋內的活動以及影響財產的任何契諾、條件或記錄限制具有管轄權。租約：本文件及附件中的所有展品和參賽者，可隨時修改。每月基本租金：第1.1節規定的每月基本租金。抵押權人：抵押財產的抵押、信託契約或其他擔保文書的任何持有人。指定承租人：如第2.2(B)(6)節所述。全國性節假日：元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節，以及房東和清潔工等工會按照合同約定為大樓提供服務的其他節日。經營費用：業主應支付或有義務支付的與所有權、管理、運營、維護有關的各種費用、費用和支出。, 建築物和財產的更換和維修，包括但不限於物業管理費不超過從建築物租户收到的業主租金的5%(5%)；根據本租約由業主負責的任何資本改善的成本和費用，且(X)旨在減少運營費用，或(Y)是在生效日期後首次頒佈的法律要求的，如果業主選擇攤銷該等成本和費用，則該等成本和費用應在業主合理確定的改善的使用年限內攤銷，並按7%的利息計算；公平分配管理辦公室費用(包括但不限於與從事大樓管理、運營、維修或維護的業主或其代理人的員工有關的市價辦公室租金、用品、設備、工資、工資、獎金和其他補償)；以及(如果適用)由業主合理確定的健身中心和/或可供租户使用的任何會議中心的運營成本(該成本將在可使用此類設施的大樓租户之間公平分配)。業主不得收取或有權收取超過業主在任何歷年實際支付的與項目有關的經營費的100%(100%)。營業費用在一年內支付的，涉及一個以上歷年的，應當在相關歷年按比例分攤。根據房東合理的酌情決定權，該物業的運營費用不能僅分配給該辦公室, 建築的實驗室或零售部分應由業主在不同用途之間公平分配。以上列舉的服務和設施不應被視為迫使房東有義務提供或提供此類服務或設施，除非房東在本租約的其他地方明確同意提供或提供此類服務或設施。允許受讓人：如第10.1(E)節所述。房舍：位於大樓內的空間，其套間編號在第1.1節中列出，並在附件A中描述。在D套房開工日期之前，該房產應指第1.1節所列的所有套房，但D套房除外。自D套房開工日起，該房產應指第1.1節所列的所有套房，包括D套房。項目或財產：本項目包括位於第1.1節規定的街道地址的辦公和實驗室/研究大樓，以及業主不時指定的相關地面停車場、景觀美化和改善，連同土地、任何相關的不動產權益，以及個人財產、固定裝置、位於或與上述任何一項一起使用的機器、設備、系統和裝置。該項目也可以被稱為財產。項目的可持續性實踐：建築物的運營和維護實踐，無論是納入建築物的規章制度、施工規則和條例，還是業主關於建築物或項目的單獨的書面可持續發展政策，只要該等運營和維護實踐及其任何修訂可以不時地制定和修訂(在不少於30天的事先書面通知承租人的情況下), 不得對租户的使用產生實質性和負面影響，或大幅增加租户的成本，尤其是解決以下問題：能源效率；能源測量和報告；水使用；回收、堆肥和廢物管理；室內空氣質量；以及化學品使用。預計開工日期：第1.1節規定的日期。不動產：不包括任何個人財產的財產。租金：包括每月基本租金、租金調整及租金調整按金，以及所有其他費用、付款、滯納金或本租約規定承租人須支付的其他金額。租金調整：租户為支付經營費用和/或税款而欠下的任何金額。租金調整應按照第四條的規定確定和支付。租金調整保證金：相當於業主對適用日曆年(或部分日曆年)期間每個月租金調整的合理估計的金額，如第四條所規定的。房屋的可出租面積：第1.1節規定的面積，該金額可能因業主重新測量房屋或建築物而不時發生變化，但這種變化不會導致上文第1.1節規定的每月基本租金或租户份額的任何增加。
8保證金：第1.1節規定的資金，如有，由承租人向房東交存，作為承租人履行本租賃義務的擔保。標準營業時間：週一至週五上午6：00至下午6：00，不包括國慶節。D套房：在第1.1節中確定為“D套房”的房舍部分。套間D開始日期：第1.1節規定的日期。套房D租户改善津貼：定義見第1.1節。套房D租户工作：如工作書中所定義。D套房期限：僅適用於D套房，自D套房開工之日起至期滿之日止。税收：所有聯邦、州和地方政府的所有税收、評估、許可費和各種性質的費用，無論是一般的、特殊的、普通的還是非常的，房東應該支付或有義務支付的，因為或與財產或其任何組成部分(包括與此相關的任何個人財產)的所有權、租賃、管理、控制、出售、轉讓或經營，或房東擁有和經營財產的業務，還可能包括任何租金、收入、代替或附加於一般不動產税和/或個人財產税而徵收的一般總收入或類似税項。就本條例而言，任何年度的税項應為該年度任何期間評税的税項，不論該等税項是否在下一歷年開具帳單及應繳税款。任何一年的税額應包括所有費用的數額, 業主在該年度內為尋求或取得任何退税或減税而支付的費用及開支(包括合理的律師費)。任何一年的税款應減去房東因該年度收到的任何退税淨額。如果對財產的任何部分徵收分期付款的特別評税，則任何年度的税款只包括該評税的分期付款以及該年度內應支付或支付的任何利息。儘管有上述規定，税收不應包括因房東未能及時繳納税款或聯邦或州遺產税、一般收入税、贈與税或遺產税而產生的任何轉讓税、利息費用或罰款，但如果税收方法發生變化，導致以任何此類税收或任何其他評税全部或部分替代上述任何税種，則該等替代税種或評估應包括在税收中。租户和房東承認，加州選民在1978年6月的選舉中通過了第13號提案，政府機構可以為消防、街道、人行道、道路、公用設施建設和維護、垃圾清除以及以前可能免費提供給物業所有者或居住者的其他政府服務徵收評估、税收、費用、徵費和收費。雙方的意圖是，任何原因導致的所有新的和增加的評估、税收、費用、徵費和收費都應包括在本租賃的税收定義中。新增租户：統稱為租户工作和租户變更。9租户變更：任何變更、改進或增加, 在房屋內或對房屋或為房屋提供服務的任何建築系統進行安裝或施工(不包括承租人的工作)；業主或租户根據6.1(B)節的要求安裝或安裝的任何輔助空調系統。租户改善津貼：定義見第1.1節。承租人説明：見第17.2(B)節的定義。承租方或承租方：如第7.1(F)(1)(Xii)節所述。承租人工程：承租人根據工作書安裝或提供給房屋的所有工程。承租人份額：表示房屋的可出租面積與建築物的可出租面積之比的百分比。截至本租賃日期，租户份額為63.33%；截至該物業增加D套房之日，租户份額將為73.16%。承租人承認，在租期內或由於承租人租賃建築物內的額外空間，房屋或建築物的可出租面積可能會因重新測量或其他原因而發生變化。租期：本租賃期自生效之日起至期滿之日止，如有續期，則予以延長。終止日期：期滿日期或本租約終止或承租人對物業的佔有權終止的較早日期。工作書：本合同附件B所列關於承租人工作完成方式的協議。第二條房屋、現有租約、租期和停車位2.1現有租約(A)房東特此向租客和租客按租期和條款向房東出租房屋, 本租約中規定的契諾和條件。雙方承認並同意本租約中規定的可出租面積已最終確定，並被視為本租約的最終目的。(B)現有租契。租户目前根據日期為1997年5月23日的特定三網實驗室租約的條款以及日期為1997年5月28日的附錄(經日期為1999年6月15日、2000年4月21日和2000年11月3日的某些書面協議修訂)、日期為2004年3月12日的某些租賃第一修正案、日期為2006年12月12日的某些租賃附錄、日期為2007年3月15日的某些租賃第二修正案、日期為2012年4月2日的某些租賃附錄III的條款租賃物業(D套房除外)。日期為2013年8月1日的《租約第三修正案》、日期為2013年12月1日的《租約附錄》、日期為2016年6月10日的《租約第四修正案》、日期為2017年7月10日的《租約第五修正案》、日期為2018年5月11日的《租約第六修正案》、日期為2020年5月20日的《租約第七修正案》、日期為2020年5月29日的《租約第八修正案》、以及日期為2021年1月4日的《租約第九修正案》(統稱為《現有租約》)，租期自2026年8月31日起到期。透過本租約，雙方同意承租人已行使其最後剩餘選擇權以延長現有租約的年期，而現有租約或本租約下並無其他續期選擇權。雙方的意向是，自生效之日起，本租約將全部修訂、重述、取代和取代現有租約。房東特此向租客出租，租客特此按租期和條款向房東出租房屋。, 本租約中規定的契諾和條件。2.2期限(A)初始期限。本租賃的初始期限應如第1.1(5)節所述；但如第1.1(6)節所述，D套房的租期應自D套房開始之日起生效。(B)延長的選擇權。如果(I)承租人尚未將超過30%(30%)的房產分租(許可受讓人除外)，以及(Ii)在行使時和在延長租期開始之前的任何時間，本租約下沒有未治癒的違約，則本租約期限應受一(1)次延長60個月的選擇權的約束(“延期選擇權”)，自初始期限屆滿之日起，至此後整整60個日曆月的日期(“延長期限”)屆滿。可按下列方式行使：(1)延期選擇權應以本租約中包含的相同重大條款和條件為基礎，但(I)物業的初始每月基本租金應等於(A)按下文第2.2(B)(3)節規定的方式確定的延期選擇權第一個月的公平市場租金(定義見下文第2.2(B)(2)節)，或(B)初始期限屆滿時有效的每月基本租金中的較大者；以及(Ii)承租人應以“原樣”的狀態接受房屋，房東沒有義務重新粉刷、改造、修繕、改善或更改房屋。(2)租客選擇行使延期選擇權，必須在初始租期屆滿前不少於270天但不超過365天(“延期通知”)以書面通知業主。在房東收到延期通知後三十(30)天內, 業主須向租客發出業主釐定物業公平市值租金的書面通知(“公平市值租金通知”)。為本節的目的，“公平市場租金”一詞應指基本租金、定期租金調整和其他收費和增加，如有的話，是指在加利福尼亞州里士滿的建築物中，根據主要租約(而不是轉租)向新租户或續租租户提供在大小、位置和質量上與該房屋相當的空間的基本租金、定期調整租金和其他收費和增加的租金，租期為可比較的期限，並考慮到現有的改善、景觀、房屋所在樓層等便利設施；但在延期期間，每月基本租金應每年增加3%(3%)。儘管本文有任何相反規定，如果在行使11延期期權時或在延長期限開始時存在違約，則延期期權應自動終止，並且不再具有進一步的效力或效果，無論承租人是否及時行使了延期期權。(3)如果承租人正確行使延期選擇權，則延期期間的月基本租金應按以下方式確定。經延長租期開始時的每月基本租金應調整至公平市值租金通知所列物業的公平市值租金的數額，但須受下述承租人的仲裁權利所規限。如果租户認為公平市值租金通知中規定的公平市值租金超過了截至該通知日期的實際公平市值租金，則租户應在收到公平市值租金通知後三十(30)天內通知業主。如果租户沒有在30天內通知房東, 房東對公平市場租金的決定是最終的，對雙方都有約束力。如果雙方未能在房東收到租客對公平市場租金的反對通知後十(10)天內就公平市場租金達成一致，則自延長租期開始時每月基本租金的金額應確定如下：(I)在10日期限屆滿後30天內，雙方未能自費商定公平市場租金，應從加利福尼亞州持牌並在加州里士滿從事辦公室和生命科學經紀業務的經紀人(“承租人經紀人”)至少在緊接之前五(5)年內獲得並以書面形式向房東提交公平市場租金的確定，期限等於延長的期限。如果房東接受這一決定，則延長租期的每月基本租金應調整為與租户經紀人確定的金額相等的金額。(Ii)如果房東不接受這一決定，房東應在收到租客經紀人的裁定後15天內指定一名在加利福尼亞州獲得執照並在加州里士滿從事辦公室和生命科學經紀業務的經紀人(“房東經紀人”)，至少在緊接之前的五(5)年內。房東經紀人和租客經紀人應指定第三名具有同樣資格的經紀人, 在指定房東經紀人後五(5)天內。業主經紀人和租客經紀人應在第三名經紀人任命後15天內，各自確定在延長期限開始時相當於延長期限的房產的公平市場租金。租客於延長租期開始時應繳的每月基本租金，須調整至與業主經紀或租客經紀所釐定的公平市值租金相等的數額，而第三經紀認為該等釐定更接近公平市值租金。(Iii)房東應支付業主經紀人與本合同項下任何決定相關的費用和費用，租客應支付租客經紀人與該決定相關的費用和費用。第三方經紀人的費用和手續費，房東和租客各付一半。(4)如在延長租期開始時仍未知悉公平市值租金的款額，則承租人須繼續繳付在延長租期屆滿時有效的物業每月基本租金，直至公平市值租金的款額釐定為止。確定後，承租人應按要求向房東支付差額。即使本第2.2(B)節有任何相反的規定，在
12在任何情況下，在延長租期內應支付的物業的每月基本租金不得低於在延長期限開始前有效的每月基本租金。(5)在承租人行使延期選擇權而延長租期方面，雙方承認並同意，業主無須負責向聲稱曾代表承租人的任何房地產經紀、銷售員或找尋人支付與承租人行使延期選擇權有關或因承租人行使延期選擇權而引致的任何佣金、尋找人費或其他補償。(6)儘管本租約有任何相反規定，租户在第2.2(B)條下的權利屬於簽訂本租約的原始租户和本租契轉讓給的任何許可受讓人(“指定承租人”)的個人權利，不得全部或部分轉讓給除許可受讓人以外的任何第三方。被指名的承租人違反本款對該等權利進行的任何轉讓或其他轉讓均屬無效，不具任何效力或作用。在不限制前述一般性的情況下，房屋的任何分租人不得行使本第2.2(B)條賦予承租人的權利。2.3未能交付D套房如果D套房因任何原因未能交付給租客，房東不對因此而產生的任何索賠、損害或責任負責，也不影響本租約的有效性或承租人在本合同項下的義務；但D套房的開始日期應調整為反映實際交付日期，房東和租客應簽訂商業合理的備忘錄，以紀念D套房的開始日期, 而房屋餘額的開始日期應保持在基本租賃信息中規定的日期。儘管如上所述，如果房東未能在D套房生效日期後六十(60)天前(該外部日期以不可抗力事件逐日延期為準)將D套房交付給租客，房東將從根據本D套房租約首次到期的第一期每月基本租金和租金調整保證金中扣除相當於每一天延遲交付D套房的一(1)天基本租金和租金調整保證金。上述補救措施是在延遲將D套房交付給承租人時承租人的唯一補救措施。在任何情況下，房東均不對任何此類延誤造成的特殊或後果性損害負責。2.4租户應在D套房開工之日起九十(90)天內(或六(6)個月內，僅就D套房暖通空調的問題，如下文6.1(A)(1)節所述)以書面形式通知業主租户所聲稱的D套房的任何缺陷(“D套房缺陷通知”)。如上文第2.1節所述，承租人目前根據現有租約的條款租賃物業(D套房除外)。因此，除D套房缺陷通知中所述的缺陷外，承租人應最終被視為：(A)在(I)本租賃之日，對於D套房以外的所有物業，以及(Ii)在租户首次擁有D套房之日，D套房，以及(B)放棄與該物業當前狀況有關的所有索賠時，已“按原樣”接受該物業, 並與D套房在租客接管之日13日的狀況有關。除非房東對任何此類缺陷的存在提出異議，否則房東應努力糾正D套房缺陷通知中所述的缺陷。除在本租約或工作書中明確規定外，業主未就更改、改建、裝飾、清潔或改善物業或不動產達成協議，業主或其代表亦未就物業或不動產的狀況向租客作出陳述。2.5停車期間，承租人可使用第1.1節規定的車位數量，而不向承租人收取額外費用。承租人承認並同意，為項目提供服務的停車位可包括緊湊型車輛和全尺寸乘用車的混合停車位，租户不得使用超過停車位條帶尺寸的車輛停車位。承租人應遵守房東不時制定的任何和所有合理的停車規則和規定，包括要求承租人或車輛因使用承租人的停車位而造成的任何和所有損失或其他損害向房東支付。承租人不得允許使用承租人停車位的任何車輛停放、裝卸，除非按照本節的規定，包括在業主或其停車運營商合理指定的區域內進行此類活動。第三條租金自生效之日起及以後，承租人應按照第1.1節規定的地址，或向他人，或在業主指定的其他地點向房東支付租金，不預先要求立即動用資金，也不扣除或抵消任何租金, 包括月度基本租金和根據第四條規定的租金調整，在期限內。每月基本租金應在每月的第一天或之前按月預付。每月基本租金應在期限內的部分月份按比例分攤。承租人支付租金的契約應獨立於本租約中的任何其他契約。第四條租金調整和支付4.1租金調整(A)自開始之日起及以後，承租人應按下列方式向房東支付每一歷年(如為開始和終止之年，則為部分日曆年)租金調整：(1)租金調整保證金，代表承租人在適用日曆年(或部分日曆年)的經營費用中所佔份額，在期限內按月支付基本租金；(2)租金調整按金，代表租户在適用公曆年度(或部分日曆年)應繳納的税款，在租期內按月繳交14個月基本租金；及(3)根據第4.2節任何超過租金調整按金的租金調整按金。任何日曆年(或部分日曆年)應由租客向房東支付的租金調整應為租户在該日曆年(或部分日曆年)的營業費用份額和該日曆年(或部分日曆年)的承租人應繳納的税款。(B)在每個歷年開始之日或之前，或在房東聲明(定義見下文第4.2節)的情況下, 房東可對租客在該歷年的經營費用及應繳税項作出合理估計，並以書面通知租客。在房東首次確定第一個歷年的營業費用和税額之前，房東可以在上述計算中合理地估計這些金額。房東有權在任何日曆年度內不時提供新的或修訂的營運開支和/或税項估計，並就此以書面通知租客在該年度餘下時間內須支付的租金調整按金的相應調整；但該等新的租金調整按金須在房東通知後三十(30)天方可生效。房東的最後估價將作為適用的租金調整保證金繼續有效，除非房東書面通知租客發生變化，房東可能會在整個租期內的任何日曆年內不時發出通知。(C)業主有權不時行使其全權酌情決定權，就只惠及某些租户的維修、更換或服務的任何開支或成本，將某些營運開支公平地分配給項目的某些租户，而租金調整須反映任何此等分配。(D)即使本條第四條有任何相反規定, 租户在每個日曆年的營業費用份額按複合累加法計算的增幅不得超過5%(例如，租户在2021年日曆年的營業費用份額不得超過承租人在2020年日曆年的營業費用份額的105%；租户在2022年日曆年的營業費用份額不得超過2021年日曆年允許的最大允許營業費用份額的105%，等等)。舉例來説，如果2020年曆年租户的運營費用份額為每月每平方英尺1美元，那麼2021年日曆年度租户的運營費用份額將不會超過每月每可出租平方英尺1.05美元，2022年日曆年度的運營費用份額將不會超過每月每可出租平方英尺1.1025美元。儘管有上述規定，如果租期內任何日曆年的實際運營費用小於或等於前一個日曆年的運營費用，則本款規定不得使承租人有權獲得任何退款、抵扣或抵銷。儘管本租約有任何相反的規定，本段的條款不適用於(I)承租人可以擴展的任何空間，或(Ii)在當前租期之後的任何時間段內。為免生疑問，本段的規定在任何情況下均不適用於承租人的税項份額，不受任何限制或上限。4.2業主聲明應在每個歷年期滿後實際可行的情況下儘快提交(但在任何情況下不得超過每個歷年期滿後150天), 房東將向租客提供一份關於上一歷年的聲明(“房東聲明”)，列出以下內容：(A)該歷年的運營費用和税款；(B)上一歷年房東應付的租金調整金額，減去已支付的租金調整保證金的抵免(如有)；及(C)本歷年每月到期的租金調整保證金的任何變化，包括根據房東聲明在任何此類變化之前幾個月應支付的金額或修訂金額。承租人應在收到房東的聲明後三十(30)天內，按照房東的聲明，向房東支付當時到期的租金調整金額。根據本節規定，房東欠租客的任何款項應貸記下一次到期的租金調整保證金，如果租户沒有違約，則應在該聲明交付後四十五(45)天內退還給租客。房東因本第4.2條而有義務貸記或退還租客的任何款項，不得產生利息或罰款。房東未能提交房東聲明或計算租金調整金額，並不構成房東放棄交付此類物品的權利，也不構成放棄或免除租户支付此類金額的義務。租金調整按金應計入適用日曆年(或部分日曆年)的租金調整。在本租約終止的上一個完整歷年或任何部分歷年, 業主可在租金調整按金中加入其租金調整預估，直至本租約終止後才能最終釐定。承租人有義務支付租金調整，房東有義務退還租金調整，在本租約期滿或終止後繼續存在。4.3賬簿和記錄房東應保存賬簿和記錄，顯示經營費用和税金，符合良好的會計和管理實踐，一貫適用。承租人或其代表(其代表應為註冊會計師，其主要業務為註冊公共會計，且其主要業務為註冊公共會計，不得按或有事項支付)，有權在房東向租户提交聲明之日起一百二十(120)天內，審查房東的賬簿和記錄(房東應在舊金山灣區的辦事處提供)，在正常營業時間內，在正常營業時間內，檢查與上述運營費用和税表中的項目有關的記錄。至少提前五(5)個工作日交付。承租人應支付檢查的所有費用。如果承租人在收到房東的聲明後一百八十(180)天內進行了審查，但沒有以書面形式反對房東的聲明，並説明瞭爭議項目的性質和原因，則房東的聲明應被視為最終聲明，並被租客接受，租户應被視為放棄了對房東聲明提出異議的權利。
16如果承租人對業主的任何陳述提出異議，承租人應在接到爭議通知時向業主提交一份此類審計的副本。如果承租人在180天內沒有向房東提供爭議通知和審計複印件，則視為放棄了對房東聲明提出異議的權利。房東聲明中顯示的欠房東的任何款項，無論租客是否對此有爭議，均應在上述規定到期時由租客支付，但不影響任何此類書面例外情況。在任何情況下，承租人不得檢查房東的記錄或對任何經營費用和税金報表提出異議，除非承租人已支付並繼續支付到期的所有租金(在任何適用的通知和治療期之後)。在任何關於經營費用和税收的爭議得到解決後，承租人應向房東支付任何差額，或房東應貸記承租人即將到期的下一筆租金(直至抵免滿)，或者，如果期限已結束，則在六十(60)天內向承租人支付應支付給承租人的任何超支。承租人獲取的記錄應被視為機密，承租人及其任何代表或代理人不得向任何其他個人或實體披露或與任何其他人或實體討論審計中列出的信息；但這種保密義務不適用於以下情況：(A)在房東披露此類信息之前，承租人合法知道或擁有；或(B)由於承租人本身沒有過錯而可公開獲得；或(C)法律、法院命令要求披露的信息。, 傳票或其他法律強制；或(D)收到未經房東指示或以其他方式同意對主題信息保密的第三方(“保密要求”)。承租人應賠償因違反保密要求而造成的任何損失或損害，並使房東不受損害。4.4租户或租賃特定税除每月基本租金、租金調整、租金調整保證金和租客應支付的其他費用外，租户應應要求向房東支付房東應繳納的任何和所有税款(聯邦或州繼承税、一般收入税、贈與税或遺產税除外)，無論是否現在習慣上或在本協議各方的考慮範圍內：(A)根據本協議應支付的租金、可分配給或以本協議規定的租金衡量，包括任何政府或税務機構就收取此類租金而徵收的任何總收入税或消費税；或(B)在租客管有、租賃、經營、管理、保養、更改、修葺、使用或佔用該處所或其任何部分時或就該等管有、租賃、營運、管理、保養、更改、修葺、使用或佔用而作出的決定；或(C)根據租客位於該處所內或在該處所內的任何儲物室或該處所內的任何其他地方的非土地財產的量度價值，或在與該財產的經營有關的情況下所使用的地方的量度價值，而業主與租客均有意在可能的範圍內將該等非土地物業税直接付予租客並由租客直接繳付；(D)因任何租客工程或租客改動而產生的，不論其所有權屬業主或租客；或。(E)此項交易。承租人根據第4.4條繳納的税款或附加税不應計入根據第4.1條和第4.2條應繳税款的任何計算, 但標準物業管理費應適用於任何此類付款。第五條(A)在承租人簽署本租約並交付給房東的同時，承租人應立即以可用資金向房東支付本租約第1.1節規定的17項額外保證金的現金金額，加上現有租約(如第1.1節所述)持有的保證金，房東應根據本租約持有本租約，以充分和忠實地履行本租約的每個條款、條款、契諾和條件。如果承租人未能及時履行本租約的任何條款、條款、契諾和條件，從而導致本租約違約，則房東可以使用、申請或保留全部或部分保證金，用於支付任何到期未支付的租金，用於修復任何損壞的費用，用於清理房屋的費用，用於支付房東可能因租户不履行義務而可能花費或可能需要花費的任何其他款項，以及業主因租客不履行義務而對業主造成的任何其他損失或損害的賠償，包括但不限於未來租金的任何損失和房產在重新出租過程中的任何損壞或不足(無論該等損失、損害或不足是在簡易程序或業主以其他方式重新收回之前或之後產生的)，以及未支付的過去租金、未來租金損失的金額，以及所有其他損失、費用和損害，如果房東根據本租約第11.2(B)或(C)條或《加州民法典》第1951.2或1951.4條(及其任何補充、修訂、替換和替代條款)尋求賠償，該房東將有權獲得賠償。如果房東這麼做的話, 申請或保留全部或部分保證金，承租人應在提出要求後十(10)個工作日內以立即可用的資金向房東支付或交付必要的金額，以替換已使用、應用或保留的金額。如果租客沒有違約，保證金(房東按本條款規定保留的任何金額除外)應在以下最後一項後三十(30)天退還給租客：(I)租約期滿或更早終止；(Ii)租客遷出；或(Iii)租客根據本租約將房產交還給房東；但在任何情況下，任何此類退還均不得解釋為房東承認租户已履行其在本租約下的所有義務。(B)保證金不應被視為預付租金保證金或任何形式的預付款，也不應被視為房東因租客未履行義務而造成的損害賠償，房東對其或其使用或應用的任何行動或不作為，也不應視為放棄、阻止或抗辯執行房東的任何權利或補救措施。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開，也不應對保證金負有任何受託責任或其他責任(本節所述除外)。承租人無權獲得保證金的任何利息。如果出售、租賃或轉讓業主在建築物中的權益，業主有權轉讓押金或其餘額, 轉讓給受讓人，任何此類轉讓將免除房東退還押金的所有責任。此後，承租人應僅向該受讓人尋求退還或支付押金。承租人不得轉讓、扣押或試圖轉讓或扣押保證金；但是，如果承租人按照本租約允許的方式轉讓其在本租約中的權益，房東應根據本租約關於退還保證金的條款將保證金返還給受讓人。承租人特此放棄承租人在《加州民法典》1950.7條款下的任何和所有權利，以及承租人根據現在或將來制定的關於保證金的所有法律規定的任何和所有權利。18第6條服務6.1房東的一般事務(A)房東應提供下列服務，這些服務的費用應包括在運營費用中，或由租户直接支付給公用事業或服務提供者：(1)房舍內的供暖、通風和空調(“暖通空調”)，無論何時都要滿足房舍舒適居住的需要，並足以滿足租户辦公室和實驗室的運作，但須受暖通空調設備的合理限制，並遵守所有適用的強制性法規和法律；(2)正常使用的冷水，供房屋和其他租户使用；(3)公共區域的常規清潔和清潔服務，不包括國家節假日；(4)房東規定的天氣允許的時間間隔，清洗房屋的外窗。(B)房東應為大樓提供安保計劃(但不能單獨為租户或房產), 該計劃的成本應為運營費用。房東不以任何方式對承租人或任何其他承租人的任何行為(包括犯罪行為)或任何直接、間接或後果性損害、或對承租人業務的任何傷害或損害或幹擾負責，包括但不限於與任何安全計劃的任何故障、規避或其他失敗有關的利潤損失、租金或其他收入損失、商機損失、商譽損失或使用損失、或其他損失或損害、身體傷害或死亡。或任何安全程序未能防止人身傷害、死亡或財產損壞或損失，或未能逮捕任何涉嫌造成此類傷害、死亡、損壞或損失的人。(C)房東應向房屋提供更換安裝在房屋內的任何正常建築物照明設備中使用的燈具、燈泡、鎮流器和啟動器，但如果更換或修理這些物品是由於租户、其僱員、代理人、傭人、被許可人、分租户、承包商或受邀者的疏忽所致，則該等費用應在房東通知後十(10)天內由租户支付，且不應作為運營費用的一部分。(D)如租客在處所內使用發熱機或設備，以致對空冷系統原本維持的温度有重大不利影響，或當佔用或電力負荷對空冷系統維持的温度有重大不利影響時，業主保留在處所內安裝或要求租客安裝合理所需的輔助冷氣機的權利。承租人應承擔與安裝有關的一切合理費用和開支, 此類機組的維護和運行。(E)承租人應按業主為大樓內所有19名租户合理確定的費率向業主支付超過6.1(A)(2)節所述的向建築物提供的所有水費，包括安裝水管、水錶和固定裝置的費用。6.2公用事業及清潔服務，除營運開支定義另有規定外，所有並非由承租人直接承包並支付予公用事業供應商的公用事業服務，包括但不限於電力及燃氣，以及自來水及下水道服務，均應構成營運開支，而該等公用事業服務並非由承租人直接向公用事業供應商支付，而該等公用事業服務則用於生產供暖及冷氣、中央暖通空調系統的空氣供應及排氣。承租人在房屋內使用的所有公用事業服務，包括但不限於電力和天然氣，應由承租人通過單獨收費或作為運營費用的一部分支付。該等收費應根據租户的使用情況而定，而租客的使用情況如下：(A)除架空照明外，電費應以已安裝在物業內的獨立電錶或分表計量，並由租户在根據本租約收取額外租金後30天內支付；及(B)對於所有其他公用事業，業主應在根據本租約收取額外租金後30天內合理估計並由租户支付，或計入營運開支。此外，承租人應提供自己的房屋清潔服務，使用房東合理接受的清潔服務，或應與房東通過房東的供應商安排房東執行該等房屋清潔服務，並應直接向房東支付費用。即使本租約有任何相反的規定, 在未經業主事先書面批准的情況下，承租人不得對電氣設備或系統進行任何更改或添加，只要該更改或添加不超過佈線、饋線和立管的容量，以及(Ii)符合該市的建築法規，則不得無理扣留、限制或推遲批准。承租人使用的電流在任何時候都不得超過為房產或建築物提供電流的電線、饋線和立管的容量。業主同意安裝電氣設備不應免除承租人限制用電量不超過該容量的義務。6.3附加和盤後服務在承租人的書面請求(該請求可以通過電子郵件提出)時，如果房東能夠合理地提供6.1節中規定的任何服務或公用事業，房東應按照此處規定的條款提供額外數量的服務或公用事業。對於承租人要求並由房東提供的服務或公用事業，如果承租人沒有直接支付給公用事業提供商，承租人應向房東支付房東就該等服務和公用事業不時收取的現行租金，作為本租賃項下的額外租金。在不限制上述一般性的情況下，對於標準工作時間以外的辦公區域的暖通空調服務，房東在本租賃之日的現行費率包括每次激活至少一(1)小時。如果租客未能支付任何此類款項，房東可在通知租客後，除本租約項下房東的其他補救措施外，停止任何或全部此類額外服務。6.4電話服務
20承租人可能希望進行的所有電話和通信連接應事先獲得業主的書面批准，業主有合理的酌情權，所有電纜的位置和相關工作應由業主批准的承包商進行，批准不得被無理拒絕，如果沒有被拒絕，應視為在承租人第二次提出批准後五(5)天內通知承租人拒絕批准，並應服從業主的合理指示，並符合業主當時的電纜安裝建築標準。承租人須負責並須支付與在處所內安裝電纜有關而招致的所有費用，包括與在處所內安裝該等電纜及開始服務有關的任何掛鈎、通道及維護費，以及其後該等電纜的保養費用。業主因供樓宇使用的電纜而招致的所有安裝、拆卸、接駁或保養費用，均須計入建築物的營運開支內，而該等費用不可分配給任何個別使用者，但可由建築物整體分攤。如果租户未能維護房屋內的所有電纜，並且該故障對為建築物服務的任何其他電纜的運行或維護造成不利影響或幹擾，並且租户在收到房東、房東或房東僱用的任何供應商的書面通知後五(5)個工作日內未對該故障進行補救，則房東可立即進入並進行此類維修, 房東認為合理必要的修復或改建，以消除任何此類幹擾(房東可向租户追回所有與此相關的費用)。如果房東要求，租户應在終止日期之前拆除租户在租户入住期間安裝的所有電纜，並在房東事先批准的條件下交出安裝的電纜。承租人同意，房東或其任何代理人或僱員不對承租人或承租人的任何僱員、代理人、客户或受邀者或任何通過承租人、承租人或承租人提出索賠的任何人，因任何時間因任何原因而中斷、減少、延誤或中斷向處所和大樓提供任何電話或其他通信服務而對任何損害、傷害、損失、費用、索賠或訴訟原因負責。6.5延遲提供傢俱服務承租人同意，房東不違反本租約，也不因未能提供傢俱、延遲提供傢俱或任何服務的數量或性質的改變而違反本租約，或因租户或其他各方的行為或過失或不可抗力事件而全部或部分因維修、改善或機械故障而導致服務的數量或性質的改變。不履行、延遲或變更不得被視為驅逐或擾亂租户對物業的使用和佔有權，或免除租户支付租金或履行本租約項下承租人的任何其他義務，而無需任何扣除或補償。未在任何程度上提供指定的公用事業服務，或因任何原因導致指定公用事業服務的任何減速、停止或中斷, 包括服務提供商或房東遵守現在或將來發布的任何自願或類似的政府或商業指導方針，或任何政府機構、董事會或局現在或以後制定的任何要求的變化，不應使房東在任何方面對個人、財產或企業的損害承擔責任，也不應被解釋為驅逐租户或工作人員，也不應被解釋為租金減免，也不解除租户履行本合同任何契約或協議的義務。如業主所提供的任何設備或機器發生故障或因任何原因而停止正常運作，業主21須盡合理努力迅速維修，但租客不得因因此而導致或導致服務中斷而要求減免租金或損害賠償。承租人特此放棄任何適用的現有或未來法律的任何好處，包括《加州民法典》第1932(1)條的規定，允許因此類中斷、失敗或無力終止本租賃。儘管前述規定有任何相反規定，但如果租户因服務中斷而無法使用房屋，並且如果任何此類中斷(I)在租户向房東交付中斷通知後連續五(5)個工作日持續，(Ii)是由於房東的疏忽造成的，並且補救措施在房東的合理控制範圍內(而不是由於租户的任何行為或不作為)，(Iii)對租户在房產或其任何重要部分開展業務的能力造成重大不利影響，及(Iv)由於上述中斷，租客停止在該處所內營業, 此後，租金應在房屋受到實質性和不利影響的範圍內降低，自租户根據本協議發出通知後的第六(6)個工作日開始，並持續到中斷的剩餘時間。6.6選擇服務提供商承租人承認，房東可在適用法律允許的範圍內，根據業主的唯一選擇，選擇不時更換向建築物、處所和/或其居住者提供服務(包括電力服務、燃氣服務、水、電話和技術服務)的一家或多家公司。儘管本租約有任何相反規定，承租人承認房東沒有，也不會就向建築物和房產或其居住者提供服務的一家或多家公司的身份或身份作出任何陳述或擔保，承租人承認，服務提供商的選擇以及與其聘用和終止有關的事項應完全由房東合理酌情決定。業主不得聘用非受管制公用事業單位的賣方作為物業的獨家公用設施服務提供者，或向業主或其附屬公司支付任何補償以換取向建築物提供服務的權利。上述條款並不打算修改、修訂、更改或以其他方式減損本租賃中關於將提供的服務的性質或類型的任何條款，或關於將提供的服務的任何具體信息。承租人同意就服務或服務提供商的任何變更與房東及其每個服務提供商進行合理合作。6.7標牌(A)指定的承租人應符合建築標準標牌程序, 繼續有權(與現有租約下一樣)在建築物外部保留一(1)個顯示承租人商號的外部非照明標誌(“承租人外部標誌”)。(B)儘管本租約有任何相反規定，除了下文第8.2節規定的承租人的維護和維修義務外，與承租人外部標誌有關的任何和所有維護和維修應由承租人獨自負責，包括但不限於：(I)確保項目外部與承租人外部標誌有關的所有穿透保持“防水/防水”，即承租人外部標誌的任何部分都不會導致或允許任何水滲透或損壞項目的任何部分。22(Ii)在有需要時清潔承租人的外部招牌，以確保其外觀符合工程項目的“A級”性質(由業主以其合理酌情決定權釐定)；。(Iii)迅速修補因承租人外部招牌(由業主以其合理酌情決定權釐定)而對項目外立面造成的任何裂縫或其他損壞；。(Iv)採取任何必要措施，防止或減少可能聚集在承租人外部招牌上或周圍的雀鳥的出現(按業主合理酌情決定權釐定)；。以及(V)業主因安裝、存在或拆除承租人外部標誌而合理地確定需要的任何其他維修或維護項目。承租人應迅速以良好和熟練的方式履行此類維護和維修義務，使承租人的外部標誌始終以設計和安裝時預期的方式出現和運行。(C)即使本租契有任何相反規定, 承租人應在本租賃到期或提前終止之前，自行承擔費用，拆除承租人的外部標誌，並將受承租人外部標誌影響的建築物或項目的任何部分(由房東以其合理的酌情決定權確定)恢復到安裝承租人外部標誌之前存在的建築物或項目該部分的狀況。如果在承租人拆除後，業主合理地認為與承租人的外部標誌有關的任何孔洞修補或其他裝飾瑕疵可見(包括但不限於建築外牆材料的變色)，業主可要求用與原始外牆材料在顏色、外觀和質地上一致的新材料替換底層外牆材料，費用由承租人自負。(D)與維護、維修和拆除承租人外部標誌或其任何部分有關的所有費用應由承租人在到期時支付。本租約中有關技工留置權的規定適用於承租人的外部標誌。承租人應按照下述第16.1節的規定為承租人的外部簽名投保，其方式和程度與承租人的新增條款相同。(E)儘管本租約中有任何相反規定，業主有權但無義務代表承租人履行本第6.7節中規定的承租人的任何義務，前提是在向承租人交付書面通知後十(10)天內必須進行本條款所述的任何工作或履行本條款所規定的義務, 承租人沒有導致該工作的開始或該義務的履行(或者如果該工作或該義務的履行已經開始，但不再是承租人努力追求的)。承租人應及時支付房東與任何此類工作相關的所有費用和費用，以及房東監督和協調此類工作的15%(15%)的管理費。承租人應在收到房東的合理詳細發票後十五(15)天內向房東支付此類費用和費用，並提供房東為此產生和支付的合理金額的合理證據。該等費用和費用應構成本租約規定的到期租金的一部分，並應是對所有其他租金的補充，業主對於任何未能支付這些費用和費用的權利和補救措施，與業主對於任何其他到期未支付租金的權利和補救措施相同。(F)儘管本合同有任何相反規定，但第6.7節規定的指定承租人的權利屬於指定承租人的個人權利，不得全部或部分轉讓給任何第三方。指定承租人對該等權利的任何轉讓或其他轉讓均屬無效，不具任何效力或效力。在不限制前述的一般性的情況下, 房屋的分租人不得行使根據本第6.7條授予指定承租人的權利。第七條房屋的使用；房東的使用權7.1房屋的使用(A)承租人只能佔用和使用房屋，用於第1.1節規定的用途，以開展承租人的業務。承租人不得出於任何目的或以任何方式佔用或使用(或允許使用或佔用房屋)：(1)違法或違反任何法律或危險材料法；(2)可能對人員或財產構成不合理的危險；(3)違反或違反本租約條款和條件或第18條規定的建築物規則；或(4)造成或繼續造成滋擾。儘管有上述規定，承租人在任何情況下都不會被禁止將房屋用於研發實驗室用途、製造用途和相關的辦公用途。(B)房東應允許租户每天24小時、每週7天和每年365/366天進入房舍，但在對房舍有管轄權的政府當局要求時，或在對安全或建築物構成迫在眉睫的威脅的情況下，如因不可抗力事件而關閉，房東應允許房客進入房舍。(C)房東和租客承認1990年《美國殘疾人法》(《美國法典》第42編12101節及以後各節)以及在其下頒佈的法規和指南，所有這些都可以不時地修改和補充(本文統稱為《反興奮劑機構法》)，規定了對商業運營、無障礙和障礙清除的要求，這些要求可能適用於或可能不適用於房產、建築物和項目，除其他事項外：(1)承租人的業務被視為“公共住宿”或“商業設施”, (2)這種要求是否“容易實現”，以及(3)某一改變是否影響到“主要功能區”或觸發“行進路線”要求。雙方特此同意：(A)房東應對在公共區域遵守ADA第三條規定負責，但下列規定除外；(B)承租人應對物業內符合ADA第三條規定負責，包括承租人根據本租約或與本租約相關的規定在建築物內進行的任何租户增建或其他工作；(C)房東可履行或要求承租人履行因在建築物內增加承租人而觸發的ADA第三條“旅行路線”要求，並且承租人應負責費用；以及(D)房東可履行或要求承租人履行承租人應負責在公共區域遵守美國反興奮劑機構第三條規定的費用，因為承租人將建築物用於研究和開發實驗室以外的其他用途以及相關的辦公用途，因此必須被視為“公共空間”而不是“商業設施”。承租人應獨自負責《美國反興奮劑機構條例》第一章中與承租人員工有關的要求。(D)房東和租客同意合作併合理使用商業用途
24在承租人的業務要求合理允許的範圍內，努力參與一般適用於位於該地區或附近的企業和承租人的交通管理計劃，應鼓勵和支持其辦公室工作人員和服務員工的麪包車、班車服務和拼車，以及交錯和靈活的工作時間。本節或本租約的任何其他條款都不打算也不應在任何其他個人、公司、公司、政府實體或公眾中創造任何權利或利益。(E)承租人同意與房東合理合作，並遵守聯邦或州政府組織或房東所屬的任何節能協會或適用於本建築的任何節能協會強加於房東的有關能源管理和使用披露的任何和所有指導方針或控制措施，包括但不限於加州非住宅建築能源使用披露計劃的要求，如加州公共資源法規25402.10節及以後章節中更具體規定的要求。以及依此通過的條例。此外，承租人特此授權(並同意業主有權授權)任何為大廈提供服務的電力或燃氣公用事業公司不時披露其收集和維護的有關承租人能源消耗數據的數據，以使建築物參與能源之星®投資組合管理器系統和類似計劃；承租人進一步授權業主披露有關承租人能源使用的信息，無論是單獨披露還是與其他租户的能源使用情況一起披露, 如業主確定為遵守與建築物或業主的所有權有關的適用法律是合理必要的。(F)危險材料。(1)定義。就本租賃而言，下列術語應具有以下含義：(I)“生物危險材料”是指根據任何危險材料法律(包括(但不限於)加州健康與安全法典25105節及後續章節)和根據其頒佈的任何法規(經不時修訂)定義或稱為“醫療廢物”、“生物廢物”、“生物危險廢物”、“生物危險材料”或任何其他類似進口術語的任何和所有物質和材料。(Ii)“化學控制區計劃”是指業主制定並經市政府批准的在建築物內使用和儲存有害物質的特定計劃，該計劃不得大幅增加承租人的費用，也不得對承租人的房屋使用產生重大影響，計劃的副本應不遲於計劃實施前三十(30)天提供給承租人。(Iii)“環境狀況”是指任何有害物質在項目內、項目上方、項目上方、項目下方、項目下方、項目外或項目周圍(包括但不限於場所)釋放。(Iv)“環境損害賠償”是指因任何環境狀況或與任何環境狀況有關而引起或與之有關的所有索賠、訴訟、判決、損害、損失、罰款、債務、產權負擔、留置權、費用和開支，不論種類或性質，或有或有、到期或未到期、可預見或不可預見，包括但不限於：(A)因人身傷害或因項目本身或項目外發生的傷害或損害而造成的損害。, 包括但不限於(1)由任何人或代表任何人提出的任何索賠，(2)任何項目或自然資源的任何損失、失去使用、損壞或價值縮水，以及(3)任何聯邦、州或地方政府機構或政治分區所要求的任何調查、補救、移除、減少、遏制、關閉、恢復或監測工作的費用，或保護公共健康或安全所需的其他合理必要費用，無論是在項目上還是項目外；(B)為準備任何可行性研究、調查或報告或執行上述任何工作而為律師、顧問、承包商、專家和實驗室提供的服務所產生的合理費用；。(C)任何第三人或政府機構就上述(A)或(B)款所述任何項目所支出的費用或產生的責任賠償該人或機構的任何責任；。(D)項目的任何公平市場或公平市場租金價值；。以及(E)當事一方被要求支付或產生的任何罰款、損害賠償或費用的金額，超過當事人在沒有適用的環境條件的情況下應合理預期支付或招致的罰款、損害或費用。(V)“搬運”或“處理”指任何物質或材料，包括(但不限於)該物質或材料的任何接收、儲存、使用、產生、釋放、運輸、處理或處置。(Vi)“危險材料”是指任何和所有化學、爆炸、生物危險、放射性或其他有毒或危險材料或危險廢物，包括但不限於任何含石棉的材料、多氯聯苯、氟氯化碳、石油及其衍生物、放射性材料、生物危險材料、危險廢物, 根據任何公職人員或政府或半政府當局制定、頒佈或發佈的任何法律、法規、條例、法規、規則、條例、指令、命令、條件或其他書面要求，被定義或列入危險物質、危險物質、危險廢物、有毒物質、生物危險物質、生物危險廢物、生物廢物、醫療廢物、輻射、放射性物質、放射性廢物或其他類似術語的任何其他物質，或符合其特徵的任何其他物質，無論是現在或以後有效的，在任何時間或不時有效，以保護環境或人類健康，和/或含有上述一類以上材料、物質或廢物的任何混合物、物質或廢物。(Vii)“危險材料法”是指(A)1980年的“綜合環境反應、賠償和責任法”，42“美國法典”第9601-9657條，(B)1975年的“危險材料運輸法”，49“美國法典”第1801-1812條，(C)1976年的“資源保護和回收法”，42“美國聯邦法典”第6901-6987條(連同對該法的任何修正案、其下的任何規章和對任何此類規章的不時生效的修正案，“RCRA”)。(D)《加州木匠-普雷斯利-坦納危險物質帳户法》、《加州健康與安全法典》25300節及以後，(E)《危險材料釋放反應計劃和庫存法》、《加州健康與安全法典》25500及其後、(F)《加州危險廢物控制法》、《加州健康與安全法典》25100及以後。(連同對其所作的任何修訂、根據其訂立的任何規例以及對任何不時生效的規例的任何修訂，稱為《中華勞工公約》)，(G)《加州健康與安全法典》25015-25027.8條, (H)對上述任何一項不時通過或制定的任何修正案或後繼法規，(I)根據上述任何一項不時頒佈的任何法規或修正案，(J)與生物危險材料有關的任何法律，包括(但不限於)與其運輸、使用、淨化和處置有關的任何法規或要求，以及(K)現在或以後任何時間有效地管理、與任何危險材料有關的或施加任何危險材料的法律責任或行為標準的任何其他法律，包括(但不限於)根據任何政府或半政府機構不時發佈或批准的任何命令、許可證、許可證、註冊或運營計劃的條款施加的任何要求或條件，這些命令、許可證、許可證、註冊或運營計劃可以在整個項目範圍內或與在場所或項目內或周圍處理危險材料有關。(Viii)“危險廢物”是指(A)被列為或符合“危險廢物”或《危險材料法》規定的類似進口術語的任何廢物，(B)任何符合中國海關總署規定的“危險廢物”、“極端危險廢物”或“受限制的危險廢物”的確定特徵的廢物，和/或(C)根據任何危險材料法被定義或稱為“危險廢物”或類似進口的其他術語的任何和所有其他物質和材料。(Ix)“業主污染”是指存在於、, 在本租約簽訂之日，在本項目之下或附近，或在本租約終止後遷入本項目或其下。承租人不應被要求支付與房東污染的補救或減輕有關的任何費用。(X)“放射性材料”係指(A)任何和所有物質和材料的處理需要獲得核管理委員會的批准、同意、許可或許可證，(B)任何和所有物質和材料的處理需要來自加利福尼亞州的放射性材料許可證或其他類似的批准、同意、許可或許可，以及(C)根據任何危險材料法被定義或稱為“輻射”、“放射性材料”或“放射性廢物”或任何其他類似進口術語的任何和所有其他物質和材料。包括(但不限於)第26章，加州法規法典第17-30100節，以及由核管理委員會管理、執行或頒佈的任何法規、法規或其他法律。(Xi)“釋放”是指任何意外或故意的泄漏、泄漏、抽水、傾倒、排放、排放、注入、逃逸、淋濾、遷移、傾倒或處置到空氣、土地、地表水、地下水或環境中(包括但不限於丟棄或丟棄裝有任何有害物質的容器)。(Xii)“承租人的污染”是指承租人和/或承租人的任何代理人、僱員、承包商、供應商、供應商、被許可人、分承租人和受邀者(單獨、“承租人”和集體)在物業上或附近釋放的任何有害物質, “承租方”)。(二)危險物品的處理。雙方承認，27名承租人希望並打算按照承租人按照第1.1節規定的用途開展業務的方式，將全部或部分房屋用作生物製藥研究和開發設施，承租人進行或提議進行的使用通常包括處理危險材料，因此應允許承租人在房屋內從事必要和合理數量的危險材料處理，這些危險材料通常用於生物製藥研究、製造、開發準備和/或分配設施，以符合承租人在本合同項下進行或建議進行的業務操作的方式(“允許的危險材料”)，但所有承租人對此類允許的危險材料的處理應始終遵守和遵守本租約的所有條款和所有法律，包括所有危險材料法律，以及業主對建築物的化學控制區計劃。在不限制前述一般性的情況下，承租人應始終遵守適用於承租人使用房屋和項目的任何方面的所有危險材料法律，以及承租人在房屋和項目內、上和周圍的操作和活動，並應始終確保承租人在房屋內、房屋上和周圍處理危險材料不違反(X)適用於建築(包括但不限於以下定義的建築排放許可證)或房屋的任何政府許可證或許可證的條款，或適用於承租人處理其中任何危險材料的條款, 或(Y)與建築物和房舍的佔用分類有關的任何適用要求或限制。(三)有害物質的處置或者排放。承租人不得在場所或項目上釋放或處置任何危險材料，除非經許可授權，而應安排以承租人自己的名義和EPA廢物產生編號(或任何其他政府當局發佈或規定的關於放射性材料、生物危險材料或任何其他危險材料的其他類似識別信息)進行非現場處置，並完全由承租人承擔費用，符合所有適用的危險材料法律、實驗室規則和法規(定義如下)以及所有其他適用的法律和法規要求。(4)關於危險物質的信息。承租人應在書面要求後三十(30)天內保存並向業主提供以下信息和/或文件：(I)承租人不時接收、使用、處理、生成、運輸、儲存、處理或處置的所有危險材料的清單，或在準備此類清單時提議或預期與其在場所的運營相關的不時使用、處理、產生、運輸、儲存、處理或處置的所有危險材料的清單。該清單應包括但應單獨標識上述説明所涵蓋的任何危險廢物、生物危險材料和放射性材料。如果此類庫存包括任何生物危險材料，承租人還應以書面形式向房東披露與使用此類材料相關的生物安全級別標識。(Ii)當時所有現有許可證、執照的副本, 由任何政府或準政府機構簽發的登記和其他類似文件，授權任何承租方在房屋或項目內、之上或附近處理危險材料。
28(Iii)根據《加州法規》第26章第8-5194節或第42篇《美國法典》第11021節或其任何修正案不時要求填寫的與租户在房屋內的操作有關的所有材料安全數據表(如果有)，以及詳細説明MSD的任何危險材料庫存表。(Iv)承租人在與其在該場所的運營相關的情況下需要不時填寫的所有危險廢物清單(如加州法規第22-66481節第26章所定義)。(V)根據《加州健康與安全法規》第25500條及以後的規定，或與承租人向市政府申請營業執照相關的規定，或與承租人向市政府申請營業執照有關的任何《危險材料經營計劃》的副本。如果適用法律不要求承租人準備危險材料商業計劃，承租人應在上述時間以上述方式向房東提供通常包含在危險材料商業計劃中的信息，包括(但不限於)關於承租人的危險材料庫存的信息。雙方承認，危險材料業務計劃通常包括應急計劃，無論適用法律是否要求大樓內的租户或其他租户準備危險材料業務計劃，業主可酌情選擇為整個大樓和/或項目中的多個建築(如果適用)制定協調的應急計劃。(Vi)租客不時需要的任何“應變計劃及緊急程序”, 根據適用法律第26章《加州法規法典》第22-67140節及其後的任何修正案，以及第26章《加州法規》第22-66493節所要求的任何《培訓計劃和記錄》，以及不時對其進行的任何修正案，就其在該場所的運營而言。業主可自行決定為整個建築和/或項目中的多個建築編制應急計劃和應急程序，在這種情況下，如果適用法律不要求承租人為其在該場所的運營準備應急計劃和應急程序，承租人應在上述時間以上述方式向業主提供通常包含在應急計劃和應急程序中的信息。(Vii)根據適用法律，根據《加州法規法典》第26章第22-66493節及其與任何危險材料有關的任何修正案，不時向加州衞生服務部提交或要求提交的任何兩年一次或其他定期報告的副本。(Viii)向承租人發放或由承租人持有的與其在該場所的經營有關的任何工業廢水排放許可證的複印件(然而，雙方目前預計，由於房東名下的建築排放許可證的存在，如上所述。租户將不需要保留單獨的個人卸貨許可證)。29(Ix)承租人因承租人在房產內的經營而被要求準備並不時向任何政府或準政府當局提交的任何其他危險材料清單、報告、研究或清單的副本，或危險材料中包括的任何子類別材料的複印件, 包括(但不限於)租户向聯邦食品和藥物管理局或任何其他監管機構提交的主要與房屋內存在(或不存在)任何“精選製劑”或其他生物危險材料有關的報告，以及提交的證明。(X)房東不時以書面形式合理要求的任何其他信息，涉及(A)房東(在房東的合理酌情決定權下)監督和執行承租人在本節項下的義務，以及任何承租方在房屋或建築物內或在項目上或有關項目上或有關項目上或項目上的任何處理或釋放有害材料的適用法律的遵守情況，(B)任何政府當局根據任何危險材料法律或任何其他與房舍或建築物內或項目上的危險材料存在或處理有關的法律進行的任何檢查或執法行動，和/或(C)業主準備(由業主合理酌情決定)和執行與承租人或任何承租方在房屋或建築物內或在項目上或項目周圍存在或處理危險材料有關的任何合理規則和程序，包括(但不限於)上述任何應急計劃或應急響應計劃。除法律另有要求外，房東應對租客根據上述規定提供給房東的任何信息保密，但上述規定不適用於向任何政府當局提交或向公眾提供的任何公開信息。房東可向其貸款人提供此類信息, 顧問或投資者，只要此類實體同意對此類信息保密。(五)賠償；放行通知。承租人應對因下列原因引起或以其他方式相關的所有環境損害負責並賠償、辯護和使房東不受損害：(I)任何承租方在建築物或項目內、之上或附近違反本節規定處理危險材料，(Ii)任何承租方違反本節規定的承租人義務或任何危險材料法律，或(Iii)任何承租方在建築物或項目內或周圍造成任何承租人的污染，包括但不限於任何搬運，清理或修復工作及必要的材料，以將項目或項目上的任何性質的任何改進恢復到任何承租方處理場所或項目內、上或周圍的危險材料之前的狀態。如果任何承租人在房屋或項目任何其他部分或任何鄰近土地內、之上或附近受到污染，承租人應根據所有適用的危險材料法迅速解決問題，在承租人意識到釋放後，應立即向房東口頭通知任何此類非標準或非常規釋放，然後在承租人意識到釋放後十(10)個工作日內書面通知房東，並應向房東提供任何承租方向任何政府當局提交的與該釋放相關的任何和所有通知、報告和其他書面材料的副本。承租人無賠償義務, 保護房東免受非承租方造成或釋放的任何有害物質污染或補救。30(6)政府公告。承租人應立即向業主提供承租人收到的關於承租方在房產或項目任何其他部分內、上或附近實際或據稱存在或處理危險材料的所有通知的副本，包括但不限於任何聯邦、州或地方政府當局或官員就任何承租方在房產或項目任何其他部分內或附近實際或據稱存在或處理有害材料而發出的任何違反通知、責任通知或行動要求。(7)業主檢查。除(但不限於)房東在本租約項下的權利外，在房東提出合理的事先要求後，租客應允許房東及其顧問以及對房產或租户使用的任何方面具有管轄權的任何政府機構在合理時間內合理進入房產，以檢查租户對房產內、上及周圍有害物質的處理情況，房東不會因此而對租户承擔任何責任，或被視為擾亂了租户對房產的使用或佔有；但業主須盡合理努力，儘量減少該等進入對租客使用處所的幹擾，並須遵守租客在任何進入處所期間合理施加的任何保安及保密規定，並須在合理可能的範圍內，儘量減少該等進入對租客使用處所的任何干擾。儘管房東有權檢查和審查文件, 對於承租人搬運危險材料，業主沒有義務或義務進行任何此類檢查或審查，或以任何方式監督與承租人搬運危險材料有關的任何文件、材料、物質條件或法律遵從性，任何第三方不得因本節規定而依賴房東進行任何此類檢查、審查或監督。(8)業主監督。在緊接上述第(7)款的規限下，房東保留以房東的合理酌情決定權並支付房東的費用進行監控的權利，其合理成本應作為經營費用收回(除非違反了租客根據本節規定的任何義務，在這種情況下，此類合理的監控費用可全部退還給房客，並應在房東不時提出書面要求後十五(15)個工作日內由房客向房東報銷，並附上合理證明報銷費用的證明文件)。業主可在其合理酌情決定權決定的時間及不時通過業主聘請的顧問或業主以其合理酌情決定權的其他方式決定：(X)租户一方在租期內從處所排放的所有水分和大氣排放，(Y)租户遵守和集體遵守與大樓佔用分類有關的要求和限制(包括但不限於租户和大樓內所有其他租户的有害材料庫存水平), 以及(Z)承租人遵守本節的所有其他要求。(9)發現解職。如果房東、租客或任何政府或準政府機構發現租户一方在租期內違反本節的規定從房屋中釋放，而房東的合理決定危及建築物或項目滿足適用法律或其他方面的能力，並對建築物或項目遵守適用的排放或排放標準產生不利影響，或者如果房東發現任何其他實質性違反租户在本節項下的義務的行為，則在收到房東的書面通知後，或在租户實際瞭解適用的排放、排放或違規的較早時間，承租人應自費在合理時間內(X)在違反本租約的情況下停止適用的排放或排放，並補救排放或排放的任何持續影響，直到承租人向房東合理地證明，適用的排放或排放符合所有適用的法律和任何其他適用的法規承諾和義務，使對釋放具有管轄權的適當政府機構滿意為止；以及(Y)在任何其他違反承租人在本節下的義務的情況下，採取業主合理書面要求的糾正措施，以便在可行的情況下儘快糾正或消除違約，並補救違約的任何持續影響。(10)入住後研究。不遲於終止日期後十五(15)天內，承租人自負費用, 應獲得並向業主交付一份退役研究報告，該研究報告是(A)根據舊金山灣區當時的同類實驗室空間市場標準進行的，以及(B)由一名令業主合理滿意的專家進行的，評估在該場所和項目內、上和周圍是否存在任何租户的污染。房東承認，自本租賃之日起，可接受以下專家進行此類研究：Burke-Herring、Nanoclean或Ingenium。此類研究應基於對項目場所和周圍部分(如果適用)進行合理和謹慎的測試和調查，測試應不早於終止日期前十五(15)天進行。根據該研究所要求或建議的任何補救行動的責任應根據本租賃的適用條款進行分配。在任何此類補救行動由承租人負責的範圍內，承租人應自費迅速開始並努力完成所需的補救行動。(十一)應急預案。如果業主在其合理的酌情決定權下對建築物(或項目中的多個建築物)採取上述任何應急計劃和/或任何應急計劃和應急程序，房東應向承租人提供任何此類計劃和程序的副本，只要這些計劃和程序是合理的，並且不會對承租人造成重大的額外成本或支出，承租人應遵守該等計劃和程序中適用於承租人和/或房產的所有要求。如果業主選擇採用或實質性修改適用於該建築物的任何此類計劃或程序, 房東應與租客協商，租客應在不向租客支付任何實質性費用的情況下，合理配合該等計劃、程序或修改的編制，以努力準確反映並保持與租客在房屋內的運作一致，但房東應以其善意的合理酌情決定權確定此類協商的適當範圍，且本節的任何規定不得解釋為給予租客任何批准或不批准房東採用或修改任何此類計劃或程序的權利。(十二)放射性物質。在不限制本節任何其他適用條款的情況下，如果承租人處理或提議在房屋內或周圍處理任何放射性物質，承租人應向房東提供承租人許可證或許可證的副本
32對於該等放射性材料，以及適用法律規定的或承租人在處理該等放射性材料時不時採用的所有輻射防護程序和程序的副本。此外，承租人應遵守業主本着善意酌情決定不時發佈的關於項目放射性材料處理的任何和所有規則和程序(例如但不限於，對用於普通垃圾的腐爛廢物實施標籤污損計劃的規則和/或與項目中放射性材料的運輸和存儲有關的規則)，前提是這些規則和程序應合理且不與任何適用法律相沖突。(13)被視為暫住。儘管本租約有任何其他規定，房東和租户明確同意如下：(I)如果承租人在租期內處理房屋或項目內或周圍的任何放射性材料，則只要與該等放射性材料有關的任何許可證或許可證在終止日期後仍然有效，並且另一家處理放射性材料的實體是房東的潛在租户，在法律上禁止佔用房產的一部分用於與租户類似的用途，那麼，承租人應被視為在未經房東同意的情況下暫時佔用該部分房屋(儘管有其他適用的終止或期滿)，並應被要求繼續按照第13條的規定，僅為受放射性材料許可證影響的該部分房屋支付租金和其他費用。, 直至所有此類放射性材料許可證和許可證已根據本租約的要求以及所有適用的危險材料法律和其他法律完全關閉。(Ii)如果承租人在合同期限內處理房屋或項目內或附近的任何危險材料，並且在終止日期或之前，未能將承租方處理的所有已知危險材料移出房屋或項目，或未能完成對承租人污染的任何補救或清除，和/或未按照本租約的要求以及所有適用的危險材料法律和任何其他適用法律進行完全補救，承租人在合同期限內處理和/或釋放(如果適用)任何此類危險材料，則只要此類情況繼續存在，承租人應被視為在未經房東同意的情況下繼續佔用房屋(即使該租期已終止或期滿)，並應被要求繼續按照第13條支付租金和其他費用，直到所有此類情況按照本租約的要求以及所有適用的危險材料法和其他法律完全解決為止。(Iii)就被點名的租客而言，以上第(I)及(Ii)款所述的“視為佔用”只適用於租客在終止日期後持續不遵守上述第(I)及(Ii)款規定的情況，並自終止日期後第三十一(31)天開始處以滯留罰款，但只適用於尚未退役至令業主合理滿意的處所部分(即, 根據舊金山灣區類似實驗室空間當時有效的退役標準)。33(14)債務的存續。每一方在本節項下的義務在終止日期後繼續存在，並且在房東將其在房屋中的權益進行任何轉讓時仍繼續有效。本節的規定以及任何一方對本條款所包含的任何權利和補救措施的任何行使，不應影響該當事人根據本租約或適用法律就任何環境條件和/或任何有害材料可能享有的任何其他權利和補救措施。任何一方在任何時間或不時行使或未能行使本節中授予的任何或全部權利，不得以任何方式向這一方施加任何責任，或將根據本租約或根據危險材料法、環境條件和/或法律的合規性強加給另一方的任何責任或義務從另一方轉移到該另一方。(15)實驗室規章制度。承租人自己及其轉租人、僱員、代理人和受邀者同意遵守本租約附件C-1所附的實驗室規章制度(“實驗室規章制度”)，以及房東可能不時作出的不會對承租人造成重大額外費用或開支的一切合理修改和補充。(16)房東的義務。(I)如果業主和/或其授權代理人在項目內、項目上或項目周圍處理危險材料，則應按照適用的危險材料法律處理該等危險材料。(Ii)由於業主和/或其授權代理人在項目內、項目上或項目附近處理危險材料, 此類有害材料必須根據《危險材料法》進行補救，業主應立即採取一切必要行動，以解決此類補救問題。(Iii)如果業主的行為導致項目上的危險物質污染項目，或者如果項目在承租人根據現有租約入住之前受到污染，業主應賠償並保證承租人及其代理人不受此類污染造成的任何和所有索賠、損害、處罰、罰款、費用、責任和損失、損害、律師費、諮詢費和專家費的損害。7.2業主進入處所；批准(A)租户應允許業主在處所內和穿過處所豎設、使用和維護管道、管道、電線和導管，只要租户對處所的使用、佈局或設計沒有重大影響或改變。業主或業主代理人有權在緊急情況下進入房產，或檢查房產，執行本條例規定的任何服務，在房產內進行安全和其他測試，並對房產或建築物或物業的其他部分進行業主認為必要或適宜的維修、改動、改善或增加(包括與更換一個或多個服務提供商有關的所有改動、改善和增加)。房東的任何進入或工作可在標準工作時間內進行，房東應盡合理努力確保任何進入或工作不會對租户佔用房屋造成實質性幹擾。在業主合理確定的緊急或緊急情況下，不需要事先通知進入，但業主的任何其他進入或工作應：(I)在業主和租客雙方商定的時間, (Ii)在標準營業時間內，(Iii)在至少兩(2)個工作日之前向租户發出書面通知，該通知可以口頭或通過電子郵件發送給租户在該場所的現場經理，以及(Iv)在租户代表在場的情況下進行。(C)在符合本第7.2節規定的情況下，房東可以進入房產進行房東認為合適或必要的檢查、測試和研究，以確認租户遵守所有法律和危險材料法，或出於房東合理判斷所需的其他目的，以確保房產和為房產提供服務的系統狀況良好。如果業主在任何此類檢查中發現任何不安全或危險的情況，業主應立即通知租户。房東在第7.2(C)條下的權利僅為房東自身的保護，房東沒有，也不應被視為已經承擔了因行使或不行使此類權利、遵守法律或危險材料法、或任何物品的準確性或充分性、任何物品的質量或是否適合其預期用途而對租户或任何其他方承擔的任何責任。(D)業主可作出上述任何行動，或進行前述任何檢查或工作，而無須採取構成實際或推定全部或部分驅逐租客的行動，或因租客失去或中斷業務或其他原因而減收租金。(E)業主對本租約要求或允許的任何項目的審查、批准或同意僅為業主自身的保護，業主沒有，也不應被視為對租户或任何其他方承擔了任何責任, 因行使或不行使此類權利、遵守法律或危險材料法，或任何物品的準確性或充分性，或任何物品的質量或是否適合其預期用途。(F)業主應作出商業上合理的努力，告知其僱員、代理人、承包商、特邀客人和受讓人，如果不執行承租人提供的商業上合理形式的保密協議(“保密協議”)，他們將不被允許進入房屋，該保密協議應禁止披露、傳播或分發任何此類各方可能在房屋內(無論在檢查或其他情況下)瞭解、發現或看到的任何信息，無論所述保密信息的性質、來源或存儲介質如何。如果房東的員工進入房屋，房東承諾、授權並同意其員工在進入房屋之前執行保密協議，並應始終對任何和所有此類信息保密。房東應盡商業上合理的努力，在房東的要求或默許下、由房東授權或以房東的名義通知任何和所有進入房產的人，這些人將被要求執行保密協議，但房東不對這些人沒有執行保密協議承擔責任，也不對租户沒有要求執行保密協議作為進入房產的條件負責。房東同意如果房東的員工違反本條款，立即通知租客。35 7.3寧靜享受業主契約，只要承租人在本租約下沒有違約, 承租人有權在不受房東或通過房東索賠的人的阻礙或幹擾的情況下安靜地享用房產，並受本租約中規定的契諾和條件以及任何抵押權人的權利的限制。7.4交通需求管理計劃(A)業主可能選擇或可能被要求為大樓制定和實施交通需求管理(TDM)計劃，以減少物業開發造成的交通相關影響。任何此類TDM計劃的一個要素都將要求大樓的租户採用這些計劃，並向員工提供激勵措施，以減少汽車的使用，並支持增加替代交通方式。以下是此類計劃和激勵措施的例子：(1)替代通勤補貼和/或停車補貼，即如果員工使用替代交通工具或以替代方式通勤，將獲得補貼；(2)有機會購買通勤支票，使員工能夠在税前收入的基礎上以折扣率購買交通票；(3)壓縮工作周和彈性時間，員工調整工作時間，以減少往返大樓的高峯時間。(B)為了支持大樓的任何此類TDM計劃，承租人同意應做出商業上合理的努力，考慮到建築物的位置，採取計劃並向員工提供激勵，以減少汽車使用並支持增加替代交通方式。承租人計劃和獎勵的具體內容應根據承租人的勞動力需求而量身定做，並由承租人本着誠意努力實現TDM計劃的目標來確定。應房東時不時的要求，但每歷年不超過一次, 承租人應向房東提供一份書面報告，總結承租人為實現TDM計劃目標而提供的計劃和激勵措施。第八條業主維修8.1根據第四條和第十四條的規定以及“經營費用”的定義，業主應作為經營費用對建築物的地基、屋頂、屋面薄膜、外牆和結構構件、建築物的電氣、管道、供暖、通風、空調、機械、通訊、安全和消防和生命安全系統以及屬於建築物公共區域的走廊、洗手間和大廳進行維護和必要的維修。但以下情況除外：(A)業主無須負責保養或修理處所內的任何地面或牆面覆蓋物或位於處所內的任何該等系統，而該等系統是建築物標準系統的補充或特別之處；
36和(B)因承租人、承租人及其僱員、代理人、傭人、被許可人、分租人、承包商或受邀者的疏忽而對房屋或建築物進行上述任何維護或維修的費用應由承租人支付，但須遵守第16.4節規定的豁免。8.2承租人的維修承租人應自費對非業主根據本租約明確負責的物業進行所有維護、維修和更換，並保持物業狀況良好和維修良好，合理損耗除外。承租人的保養、維修和更換義務包括但不限於：(A)地面覆蓋；(B)室內隔斷；(C)門；(D)消音牆的內側；(E)由承租人安裝或為承租人專用的電子、電話和數據電纜、線路和相關設備(統稱為“電纜”)；(F)輔助空調設備、廚房，包括熱水器、管道和專門為租户服務的類似設施；以及(G)承租人的改建。房東應將房東維護、維修或更換任何租户變更或因此而需要對物業以外區域進行的維修或更換的費用(加上任何適用的管理費)的100%(100%)作為本租賃項下的額外租金分配給租户。在下列第16.4節規定的代位權條款豁免的情況下，承租人應補償房東因承租人、承租方及其各自的承包商和供應商的行為對建築物造成的修復費用。通知租户後的所有維護、維修和更換，包括但不限於清潔和清潔服務, 由業主或租客或代表業主或租客執行的蟲害控制、廢物管理和回收必須遵守項目的可持續發展實踐。如果承租人在房東通知後超過十五(15)天仍未對房屋進行任何維修或更換(儘管在緊急情況下不需要通知)，房東可以進行修理或更換，承租人應根據本租約支付合理的維修或更換費用以及相當於維修或更換費用的10%(10%)的行政費用。承租人特此放棄所有由房東承擔費用進行維修或更換的權利，或代替房東騰出房屋的權利，以及加州民法典第1932(1)、1941和1942條或任何其他法律(無論現在或以後有效)規定的其他類似權利。除上述規定外，承租人應負責與維護、維修和更換所有特殊承租人固定裝置和改善設施相關的所有費用，包括垃圾處理、淋浴、管道、水過濾系統和電器。如果承租人要求房東維護、維修和/或更換任何此類固定裝置和改進，承租人應補償房東所有此類維護、維修和更換工作的費用，外加相當於此類費用的10%(10%)的管理費，作為本租賃項下的額外租金，房東對此類維護、維修和更換工作的責任應受下述第17條規定的約束和限制。8.3突水入侵。儘管本租約中有任何相反的規定，但如果由於管道或其他水源的泄漏或爆裂而導致突然的水入侵，房東有權但無義務, 立即採取緩解和修復措施(“水損害工作”)，其性質通常是承租人根據上文第37條8.2款承擔的責任，並在修復完成後立即通知承租人(包括在合理可行的範圍內通過電話通知)。房東應自行決定用於水毀工程的承包商，承租人應在收到房東的書面要求後30天內，將合理的水毀工程費用作為本租約項下的額外租金補償給房東。第九條改建和改善9.1租户改建(A)下列規定適用於完成租户改建：(1)除本條例另有規定外，未經房東事先書面同意，租户不得擅自拒絕、附加條件或拖延，不得在房屋或為房屋服務的任何物業系統內進行或導致進行任何租户改建。如果房東在租客提出書面請求後十(10)天內未對此請求作出迴應，並且在5個工作日內再次向房東發出書面通知後仍未回覆，則房東應被視為已批准該租客變更。在進行任何租户變更之前，租户應提前十(10)天給予房東書面通知(或根據適用法律所需的提前通知)，以允許房東有足夠的時間張貼適當的不負責任通知。承租人應向業主提供所有承包商和分包商的名稱和地址以及所有合同的副本。所有承租人的改建必須由業主批准的承包商或機械師完成，不得無理拒絕批准。, 但業主可自行決定指定工程師和承包商進行與大樓系統有關的所有工作(包括大樓內的機械、供暖、管道、安保、通風、空調、電氣、通訊以及消防和生命安全系統)。如果房東在租户提出書面請求後十(10)天內未對批准請求作出迴應，並且在向房東發出第二次5個工作日的書面通知後仍未得到批准，則房東應被視為已批准該承包商或技工。可使用的承包商、機械師和工程師進一步限於其工作不會導致或威脅導致與大樓內的業主或其他租户以及在大樓內或附近工作的業主或其他租户及其各自的代理人和承包商之間的勞動不和諧或幹擾。房東還可在租客同意的前提下，在開工前向房東和房東提供與房客變更相關的材料批准，如房東指定的：建築平面圖和規格、房東工程師的意見，説明房客的變更不會以任何方式對建築物的系統、必要的許可證和執照、保險證書以及房東合理要求的形式的其他文件產生不利影響。在承租人完成需要建築許可證的改建後，承租人應向房東提交一套竣工數字化的承租人改建計劃和規範，包括受保護的文檔(“.pdf”)和計算機輔助設計(“CAD”)格式。儘管有上述規定，承租人仍可在未經房東同意的情況下對承租人進行變更, 但在不少於十(10)天前書面通知業主，只要(I)不需要建築許可證，(Ii)不涉及建築物的任何結構元素，38(Iii)不會對建築物的任何系統造成不利影響，(Iv)從建築物外部看不到，以及(V)每個租户的改建費用低於75,000.00美元(且不是累積上限)。(2)租客須支付所有租客改建工程的費用，以及因該等租客改建工程而需對物業進行的裝修及任何工程的費用。承租人變更完成後，承租人應向房東提供全部和最終的留置權豁免和已收到的賬單，包括與此相關的所有勞務和材料支出和使用。(3)承租人同意(I)根據所有法律、危險材料法、適用保險公司的所有要求和業主標準施工規則和規定，(Ii)以良好和熟練的方式使用優質材料，以及(Iii)根據項目可持續發展實踐的要求，完成所有承租人的改建。如果承租人收到與完成任何承租人變更相關的任何違反任何法律的通知，承租人應立即通知房東，除非承租人對此違規行為提出異議，否則應立即採取必要措施糾正此違規行為。在任何情況下，業主的這種監督或監督的權利，以及業主根據本租約給予的任何批准，都不構成業主對租户對設計的充分性的任何保證, 承租人預期使用的此類工程或材料的工藝或質量，或符合上文第9.1(A)(3)(I)和(Ii)節的要求，或向業主施加與執行此類工程相關的任何責任。(B)對於承租人要求房東安裝的任何租户改建，應適用本第9.1條的前述規定；但除支付承租人改建費用外，承租人還應向房東支付相當於該費用的10%(10%)的管理費，作為本租賃項下的額外租金，房東對該租户改建工程的責任應受下述第17條規定的約束和限制。所有增加的租户，無論是由房東還是租客安裝的，在安裝時應成為房舍和房東財產的一部分，不向房客提供補償或信貸，並應留在房舍內，除非根據第12條，房客可將其移走或應房東的要求被要求移走；然而，在租客請求房東同意租户變更時，或在任何租户變更開始之前，租户可以書面詢問房東，房東是否會要求租户在租約期滿或提前終止時拆除租客變更。9.2留置權承租人不得允許任何機械師、勞工或供應商的任何留置權或任何其他留置權針對因承租人或被指控由承租人、承租人指示或代表承租人進行的工作而產生的建築物、土地、處所或財產的任何其他部分提出。如果任何此類留置權或留置權請求權被提交, 承租人應在收到此類留置權或索賠的通知後三十(30)天內(A)將此類留置權或留置權索賠予以公佈，或(B)向房東交付由擔保人發行的形式、內容、金額和合理令房東滿意的保證金，以補償、保護、辯護並使受保人免受因此類留置權或留置權索賠及其止贖或止贖企圖而產生的所有費用和責任。如果承租人沒有采取上述任何行動，除根據第11條規定的權利和補救措施外，房東在不調查該留置權或留置權主張的有效性的情況下，可以支付或解除該留置權或留置權請求權，承租人應應要求償還房東支付的金額，包括房東的費用和律師費。9.3應急發電機(A)應急發電機。房東特此同意，在符合本第9.3節的條款和條款、承租人遵守所有適用法律和影響項目的所有有記錄的契諾、條件和限制的前提下，承租人應繼續有權在本合同附件A-1規定的地點(“應急發電機現場”)內運行兩(2)台備用應急發電機(統稱為“應急發電機”)，費用和費用由承租人承擔。應急發電機的大小和規格應包括業主批准的平臺、外殼和其他相關材料和設備，該批准不得無理地被扣留、附加條件或拖延。此外，承租人應有權根據建築物的可用容量繼續維護和/或安裝該等連接設備，如管道, 電纜、立管、饋線和材料(統稱為“應急發電機連接設備”；以及與應急發電機、“應急發電機設備”統稱為“應急發電機設備”)位於建築物的豎井、管道、導管、護欄、公用設施和其他設施中，用於將應急發電機與房屋內承租人的其他機械和設備連接起來是合理必要的，但須遵守本第9.3節的下列規定。儘管有上述規定，但自本租約之日起，應急發電機設備的大小、位置和規格均由業主批准。(B)更改。任何一臺應急發電機和/或任何其他應急發電機連接設備的更改、修改和/或更換應構成更改，並應按照本租約第9.1節的規定進行，包括但不限於承租人有義務事先徵得業主的同意，同意應急發電機(以及與之相關的任何應急發電機連接設備)的大小和其他規格、通過建築物現有的管道、電纜、立管和饋線連接到應急發電機設備的所有方法和位置，以及任何此類更改。對應急發電機設備的修改和/或更換，不得無理拒絕、附加條件或拖延同意。就本租賃的所有目的而言，應急發電機設備應視為承租人的私人財產。在任何情況下，承租人不得取消與使用、操作、更改、修改和/或更換應急發電機設備相關的與建築或項目相關的任何擔保。租客, 承租人應在應急發電機設備上或周圍安裝業主合理確定的降噪和其他防護設備，費用和費用由承租人承擔。(C)租客契諾；保養及修葺。承租人應按照所有適用法律和所有記錄的影響項目的契約、條件和限制使用、操作、修改和/或更換應急發電機設備
40不得損害或幹擾工程項目或建築物或其任何部分的運作，包括但不限於建築物及工程項目的系統及設備，以及位於建築物或工程項目之內、之上或之上的任何其他發電機或電源或類似設備。承租人使用、維護或維修應急發電機設備不得造成不合理的噪音、振動或氣味。承租人應自行承擔(I)因應急發電機設備造成的任何損害的全部責任，(Ii)及時支付根據與應急發電機設備的維護或使用相關的任何要求收取的任何税費、許可費或許可費，並遵守所有政府當局建議的所有預防措施和保障措施。業主應簽訂一份或多份合同(並在整個租期內保持有效)對應急發電機設備進行維護、維修和測試，承租人應根據本租賃條款將與此相關的所有費用作為額外租金償還給業主。(D)業主的責任。即使本第9.3節中有任何相反規定，業主仍有責任維護和測試應急發電機設備。除非上文第9.3(C)節另有明確規定，否則業主不對可能對應急發電機設備造成的任何損壞負責。房東不表示應急發電機設備將能夠為房屋提供足夠的電力，租户同意房東對租户不承擔任何責任。(E)危險材料。承租人不得在應急發電機設備上使用任何有害物質, 但承租人可使用柴油(或不構成更大環境風險或具有比柴油更高的可燃性的替代燃料或能源)，儲存在每個應急發電機內的雙壁鋼製油箱(每個，一個油箱)中(該油箱的確切位置和大小應由業主合理批准，但截至本租賃日期的任何油箱的位置由業主在此批准)，只要該燃料和該油箱按照所有適用的危險材料法律和合理的使用安全標準保存、維護和使用，而只要該等燃料經常儲存在每個該等燃料箱內，而不在燃料箱以外的任何地方使用或儲存。房東有權利但沒有義務提供這種燃料，如果房東選擇這樣做，租户應支付房東實際產生的費用作為本租約項下的額外租金。(F)保安。應急發電機設備的實物安全由承租人獨自負責，承租人應承擔與之相關的任何安全服務、緊急警報監控和其他類似服務的全部費用、費用和責任。業主不對承租人因應急發電機場地和/或應急發電機設備的人身安全或缺乏人身安全而造成的或與之相關的任何直接、間接、後果性或其他損害負責。(G)失責。如果承租人未能履行本第9.3條規定的任何義務，並且在收到房東的通知後十(10)個工作日內或在合理需要的較長時間內糾正此類不遵守行為, 只要承租人在該十(10)個工作日內開始糾正此類不符合規定，並在此後進行盡職調查以糾正此類不符合規定，則應視為已根據本租賃第11.1條規定違約(儘管本租賃第11.1條規定了任何額外的通知或補救期限)，並且除了業主根據本租賃可能享有的所有其他補救措施外，承租人應在接到業主通知後，立即停止使用與該不符合規定有關的應急發電機設備部分。並根據下文第9.3(I)節的要求對其進行維修和恢復。(H)任期結束時的免職。在期限和業主的書面要求到期後，承租人應在業主的控制和指示下，自行承擔費用和費用，拆除應急發電機設備(包括但不限於所有電氣開關裝置、地下管道和饋線、建築圍護結構和/或對應急發電機場地的改造)，修復由此造成的任何損壞，並將應急發電機場地和建築物和項目的其他設施恢復到安裝應急發電機設備之前的狀態。所有此類拆卸、維修和恢復工作應由經業主事先書面批准(批准不得無理扣留、限制或拖延)的認證和許可承包商按照先前批准的拆卸、維修和恢復計劃以熟練的方式進行，並符合所有適用法律，並且不會對任何其他設備造成任何干擾、損壞或破壞, 建築物或項目的構築物或操作及/或其他持牌人或租户的任何設備。如果承租人未能及時進行拆遷、維修和/或修復工作，則房東可以自費進行該工作，該費用應在承租人收到房東的發票後十(10)天內到期並支付給房東。第十條轉讓和分租(A)未經房東事先書面同意，不得無理扣留、限制或拖延房東的同意，承租人不得轉租、轉讓、抵押、質押或以其他方式轉讓或允許通過法律或其他方式轉讓本租約或完全或部分限制承租人的全部或部分權益，或允許租客以外的任何人使用或佔用本租約或其任何部分。承租人同意本第10條規定的轉租和轉讓條款應被視為合理。如承租人希望訂立任何物業的分租或本租約的轉讓，承租人須於建議的分租或轉讓期限開始前至少三十(30)日，將有關的書面通知(“承租人通知”)連同建議的分租人或受讓人的身分及建議的主要條款，以及合理地足以讓業主就該建議的分租人或受讓人作出明智判斷的財務及其他資料一併送交業主。如果承租人提議轉租少於該房屋全部可出租面積, 建議轉租的空間和租户保留的空間都必須是房東合理確定的、符合所有法律的可銷售單位。房東應在收到租客通知(以及所有必要信息)後十(10)個工作日內，以書面形式通知租客其批准或不批准建議的轉租或轉讓，或其行使第10.2款規定的權利的決定。42(B)就業主同意轉讓或分租而言，業主可考慮業主合理地認為有關的任何因素，而業主拒絕的理由須視為合理，但不限於以下各項：(I)任何建議的分租客或受讓人的商譽或信譽，業主不能合理地接受；或(Ii)根據業主的合理判斷，建議的受讓人或分租人將會削弱項目或業主的價值或聲譽，或會大幅增加業主與運營、維護和維修項目相關的費用；或(Iii)任何建議的受讓人或分租人對房產的使用將違反本租約第7.1條或違反項目中租户的任何其他租約的規定；或(Iv)租户在建議轉租後保留的部分不會構成“可銷售單位”, 這意味着這樣的空間將：(A)被剝奪了進入當時的走廊和電梯大堂的便利通道，而沒有延長或重新配置走廊或建立連接走廊；或(B)違反任何建築法規的要求；或(V)建議的分租人或承讓人是項目的現住客或業主的真正準租客(如該準租客於租客提出要求日期前六(6)個月內向業主提交的書面建議書所示)，而業主在項目中有與建議分租或轉讓的空間面積及竣工面積相若的空置；或(Vi)租客根據本租契違約，而該違約行為在建議的分租或轉讓生效日期或之前未能糾正。(C)任何轉租或轉讓均須明確遵守本租約的條款及條件。任何受讓人應簽署房東可能合理要求的文件，以證明受讓人承擔本租賃項下承租人的義務和責任。承租人應將承租人與建議的分租客和受讓人就該房屋簽署的所有協議的副本交付給房東。房東對轉租、轉讓、抵押、轉讓或第三方使用或佔用的批准，不應構成放棄承租人就進一步轉讓或轉租、抵押、轉讓或第三方使用或佔用取得房東同意的義務。(D)就本條第10條而言，轉讓應視為包括因任何轉讓而改變承租人的多數控制權, 出售或轉讓承租人的股票，如果承租人是一家其股票不公開交易的公司，則根據法律的實施或其他方式發生。如果承租人是合夥，承租人合夥人的任何變動應被視為轉讓。(E)就本租約而言，“獲準受讓人”指：(I)為聯屬公司；或(Ii)因與承租人合併、合併或非破產重組而產生的法團或其他實體(“繼承人”)；或(Iii)因上文第10.1(D)條所述控制權變更而被視為受讓人的任何人士；或(Iv)以持續經營形式購買承租人的實質全部資產(“買方”)。即使第10.1(A)、(B)和(F)、10.2和10.3條有任何相反規定，只要本租約下沒有未治癒的違約，承租人有權在沒有業主事先書面同意的情況下將本租約轉讓給允許受讓人，或將房產或其任何部分轉租給允許受讓人，但條件是：(1)房東收到轉讓或分租的提前十五(15)天的書面通知(包括第(I)、(Ii)款所述的擬議交易)，第10.1(E)條(Iii)或(Iv))，除非承租人對導致轉讓或轉租的擬議交易負有保密義務，在這種情況下，承租人應在轉讓或轉租生效日期後立即向房東發出通知；(2)獲準受讓人的淨資產不少於1.5億美元(然而，如果指定租客或指定租客的關聯公司當時是本租約的租客，則業主只需允許受讓人的流動資金不低於當時適用的基本租金利率乘以四十八(48)個月, 且不適用淨值標準)；(3)允許受讓人明確地以書面形式合理地使房東滿意本租約項下承租人的所有義務，並在轉讓生效日期前十(10)天將該假設交付給房東，除非承租人對導致轉讓標的的擬議交易負有保密義務，在這種情況下，承租人應在轉讓生效日期後立即向房東提供此類文件；(5)房東不遲於生效日期前十(10)天收到租客和允許受讓人之間的適用轉讓或轉租協議的完整籤立副本，除非租客對導致轉讓或轉租的擬議交易負有保密義務，在這種情況下，租客應在轉讓或轉租生效日期後立即向房東提供此類文件；(6)在房東提出書面請求後，租客和允許受讓人立即提供房東合理要求的合理文件和信息，以證明轉讓或轉租是否屬於允許受讓人；(7)這種轉讓不是為了逃避房東事先同意的要求或第10.2或10.3條的規定。就本款而言，對淨值和流動資金的所有確定應指“有形”淨值(即按照一貫適用的公認會計原則確定的總資產超過總負債)。(F)關於本合同項下的任何分租, 承租人特此不可撤銷地將分租合同項下分租人應支付的所有租金和其他款項轉讓給房東，在任何此類轉租合同生效時生效，但承租人應擁有收取該等租金和其他付款的許可證，直至發生承租人根據本租約任何條款發生違約為止。在違約後的任何時間，房東有權根據房東的選擇，向分租客發出轉讓通知。業主須將業主根據該轉讓而收取的任何租金記入租客的貸方，但因任何該等違約而接受分租客因租金而支付的任何款項，並不以任何方式解除租客在本租約的條款、契諾、條件、規定或協議下的任何責任。分租客直接向房東支付租金或任何其他付款和/或房東接受此類付款，無論其情況或原因如何，均不得以任何方式被視為分租人對房東的委託。
44房東沒有簽署明確的書面協議的情況下。10.2重新捕獲[故意遺漏的。]10.3超額租金承租人應在任何分租期間(但不涉及任何轉讓)在每個月的第一天向房東支付本租約項下的額外租金，作為本租約下分租人該月應支付的所有租金總和的50%(50%)：(I)根據本租約應支付的該月基本租金和租金調整中可分配給分租空間的部分；及(Ii)分租該等地方的下列成本及開支：(1)經紀佣金及律師費及開支；(2)因任何分租而對物業進行任何改善或更換而支付的實際成本；及(3)就該分租客的其他租約或佔用安排而實際支付的搬遷費及其他款項。10.4承租人的責任在任何分租或轉讓的情況下，無論是否經業主同意，承租人不得被免除或解除本租約下的任何責任，不論過去、現在或將來；但對於業主已書面同意的任何分租或轉讓，在業主明確允許的範圍內，承租人應被免除或解除因行使任何續期或擴建選擇權而產生的本租約下的任何責任。承租人的責任仍然是主要的，如果任何次承租人、承租人或承租人的繼承人在履行或遵守本租約的任何契諾或條件時違約，房東可以直接起訴承租人，而不需要對該分承租人、受讓人或繼承人用盡補救措施。在任何轉讓後，房東可以同意本租約的後續轉讓或轉租，或與承租人一起修改或修改本租約，而不通知租户, 承租人或承租人的任何繼承人在未徵得承租人或承租人同意的情況下，並不免除承租人或承租人的任何繼承人在本租約項下的責任；但承租人不受任何增加承租人在本租約項下義務的修訂或修改的約束。此外，如果承租人有任何延長租期或為房屋增加其他空間的選擇，則在未經房東明確書面同意的情況下，任何轉租人或受讓人(許可受讓人除外)不得直接或間接使用此類選擇，房東可全權酌情拒絕提供此類選擇。10.5假設和授權如果承租人按本合同所允許的方式轉讓本租約，受讓人應以令房東滿意的書面文件明確承擔承租人在本租約項下的所有義務，並應房東的要求，在轉讓生效日期前十五(15)天內向房東提供(包括租客認為合理必要的修訂)；但是，承租人向允許受讓人提供轉讓的書面文件的義務應受第10.1(E)條的約束。租客在本租約項下的每一次轉租，均須服從及從屬於本租約及本租約所屬或將屬的事宜，而每名租客訂立轉租協議後，即被視為已同意，如業主根據本租約終止、重收或沒收租客，業主可自行選擇終止轉租或接管租客在該轉租下作為分地主的所有權利、所有權及權益，而該分租客應由房東選擇，根據該等轉租契約當時的執行條款，委託業主代理。, 但房東不承擔以下責任：(1)承租人先前在該分租下的任何作為或不作為(但在該分租或轉讓日期後仍持續的任何拖欠行為除外)；(2)受該分租客可能對租客提出的任何反申索、抵銷或抗辯的規限；(3)受該分租先前的任何修改或該分租客可能已向租客支付超過當月的任何租金、額外租金或預付租金的約束，即使該等租金是預付的，但所有該等租金仍屬到期及欠款；(4)受該分租客未交付或支付給業主的任何抵押或預付租金定金的約束，而該分租客應僅向租客尋求退款或補償；或(5)有義務在轉租空間內進行任何工作或為入夥做好準備，在與該委託有關的情況下，分租客應籤立並向業主交付業主可能合理地要求作為證據和確認該委託的任何文書。每個轉租人或承租人的被許可人在佔用或使用房屋或其任何部分時，應自動被視為同意受第10.5節規定的條款和條件的約束，並作為其佔用或使用該房屋或其任何部分的條件。本第10.5節的規定應自行實施，不需要任何其他文書即可實施。10.6房客應向房東支付手續費，作為房東處理每一次轉讓或轉租的費用(無論這些轉讓或轉租是否最終得到房東批准或租客完成), 相當於房東合理的自付律師費和其他專業費用的金額。10.7不允許轉讓的效力違反本第10條規定，未經房東同意而進行的任何轉讓或轉租，房東可根據第11.1條的規定，在不需要任何通知和寬限期的情況下成為不可治癒的違約。11.1違約第11條違約和補救發生或存在下列任何一項或多項應構成承租人在本租賃項下的“違約”：(A)承租人未能在書面通知承租人逾期後五(5)個工作日內支付任何分期付款或其他租金，包括租金調整保證金或租金調整；(B)[已保留]46(C)承租人違反第10條規定的轉讓和分租限制；(D)承租人未能維護本條款所要求的任何保險單，並且未能在書面通知承租人後十(10)個工作日內糾正此類違約；(E)承租人未能遵守或履行本租約的任何其他契諾、條件或條款，且未能在書面通知承租人後三十(30)天內糾正此類違約，除非未能履行是違約行為，本租約規定沒有補救或寬限期；但是，對於承租人不能在三十(30)天內合理地修復的任何違約，如果承租人在房東通知之日起三十(30)天內迅速開始修復，並勤奮和持續地對未能完成的修復進行修復並實際修復，則承租人在起訴期間不應被視為違約；(F)根據執行或其他法律程序，租户在本租約中的權益被徵收；(G)由租客提出或針對租客提出呈請，要求宣佈租客破產，或根據《破產法》任何一章尋求重組或安排計劃，或對其作出任何修訂、取代或取代，或延遲支付、減少或更改租客的債務，在非自願行動的情況下，該等債務在六十(60)天內仍未清償；。(H)法律宣佈租客無力償債，或為債權人的利益而轉讓租客的財產；。(I)為租客或租客的財產委任接管人。, 沒有在六十(60)天內解除預約；或(J)在租户解散時。11.2業主的補救措施(A)違約構成對本租約的違反，業主應享有第11.2節所述的權利和補救措施，以及本租約中或現在或將來法律允許的所有其他權利和補救措施，無論是法律上的還是衡平法上的，業主的所有權利和補救措施應是累積的，且不得排除現在或將來適用法律允許的任何其他權利或補救措施。(B)對於失責行為，業主可隨時向租客發出書面通知，説明該項選擇，終止租客的管有權。根據第11.1節要求發出的任何書面通知，如果房東自行決定房東的選擇權在法律要求的任何期限或第11.1節要求的任何更長期限屆滿後終止，則根據加州民事訴訟法典第1161條，應構成非法拘留通知。在房東的書面終止通知所述的期限屆滿後(除非該通知提供了在該期限內補救的選擇，並且承租人在該期限內補救違約)，承租人的佔有權將終止，本租約也將終止，承租人仍應承擔以下規定的責任。在以書面形式終止承租人的佔有權後，房東有權在符合適用法律的情況下重新進入房屋，並通過非法拘留或其他簡易程序，或在法律允許的其他情況下，重新佔有房屋並移走他們的財產(包括他們的行業固定裝置)，並通過非法拘留或其他簡易程序剝奪租户和承租人的法定代表人以及所有其他房屋佔有者的權利, 個人財產和第12條所規定的可拆卸財產)，但房東沒有義務進行這種移走，房東可以根據房東的選擇，將這些財產儲存在其他地方，出售或以法律允許的方式處理，但風險和費用由租户承擔，併為租户的賬户支付，任何出售所得應依法使用。房東在任何情況下都不對任何此類財產的價值、保存或保管負責。承租人特此放棄因房東根據本節或第12.1條移走或存放承租人的個人財產而可能造成的一切損害索賠。當租客的佔有權和本租約以書面形式終止時，房東有權根據本條例或法律的規定追討租客違約的損害賠償，包括加州民法典1951.2條規定的下列損害賠償：(1)終止時已賺取的未付租金在判給時的價值；(2)在終止後至判給時本應賺取的未付租金的價值，超過租客證明可以合理避免的租金損失的金額；(3)授予時本租約剩餘期限內的未付租金超過承租人證明可以合理避免的租金損失金額的價值；(4)補償房東因租客沒有履行本租約規定的義務而直接造成的損害或在正常情況下可能造成的損害的任何其他必要金額，包括但不限於房東改善租户的未攤銷費用, 與簽訂本租賃合同有關的租賃佣金和法律費用；以及(5)適用法律可能允許的除上述金額以外的任何其他金額或替代上述金額的任何其他金額。第11.2節中使用的“租金”一詞的含義與本租賃中定義的“租金”一詞的含義相同。上文第(1)和(2)款所述金額的“判給時價值”是按違約利率計算的。上文第(3)款所指金額在授予時的價值是按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%(1%)的貼現率計算的。就根據上文第(3)款釐定未付租金而言，本租約預留的月租金應視為每月基本租金、每月儲物空間租金(如有)、承租人上次應付作為上文所述業主終止本租約的歷年租金調整的款額，以及本租約項下的任何額外租金的總和。(C)即使承租人違約和/或已放棄房產，本租約
只要房東沒有按照上文第11.2(B)節的規定通過書面通知終止租客的佔有權，房東可以執行其在本租約下的所有權利和補救措施，包括在根據本租約到期時追回租金的權利。在這種情況下，房東應享有根據《加州民法典》第1951.4條(如果承租人有權轉租或轉讓，但僅受合理限制)或任何後續法規的規定，出租人可在承租人違約和放棄後繼續租賃，並在到期時追回租金的所有權利和補救措施。在承租人違約期間，如果房東沒有以書面通知終止本租約，並且如果承租人請求房東同意轉讓本租約或轉租房屋，則該同意應受上文第10條的條款和條件的約束。承租人承認並同意第十條的規定應被視為構成對承租人轉讓或轉租權利的合理限制。承租人承認並同意，在沒有根據上文第11.2(B)節書面通知終止承租人的佔有權的情況下，房東的任何其他行為都不構成終止承租人的佔有權或接受承租人交出房產，包括維護或保留房產的行為，或房東主動任命接管人以保護房東在本租約下的利益，或拒絕同意轉租或轉讓，或終止轉租或轉讓。(D)保留。(E)承租人特此放棄獲得沒收的任何和所有權利, 在租户因任何原因被驅逐或被驅逐的情況下，或在房東因租户違約或根據本租約以其他方式獲得對房產的佔有的情況下，法律(包括《加州民事訴訟法》第1174條和1179條)授予的贖回或恢復。(F)儘管本租約有任何其他規定，根據本條及本租約第24條向承租人發出的通知或根據《加州民事訴訟法》第1161條發出的通知，以及任何以郵寄方式送達的通知，應視為已送達，並視為根據上述民事訴訟法典章節在郵寄時開始的必要等待期(民事訴訟法典第1161及其後章節可能要求的除外)，而不會根據《民事訴訟法典》第1011及其後章節作出任何額外的等待要求。或由其他法律規定。就《民事訴訟法》第1162節而言，承租人的“居住地”、“通常營業地點”、“財產”和“財產所在的地點”應是指併為房舍，無論承租人在送達時是否已騰出。(G)自願或以其他方式退回或終止本租約，或相互終止或取消本租約，均不適用於合併，並應終止租客允許的所有或任何現有轉讓、分租、分租或佔用，除非業主另有書面規定。11.3律師費如果任何一方就本租約的標的物或執行本租約提起任何訴訟或其他訴訟，勝訴一方(定義如下)除可判給的其他救濟外，有權收回實際發生的律師費、費用和調查費用49，包括法庭費用、專家證人費用, 調查費用和費用，以及任何此類訴訟或程序中的所有律師費、費用和費用(包括根據《破產法》第11美國法典第101條及其後的規定參與任何案件或程序或與之相關的任何訴訟或參與的任何訴訟或參與的任何案件或程序)。(“破產法”)或任何後續法規在確立或執行獲得賠償的權利方面、在上訴程序中、或在執行或收集在任何此類訴訟或程序中獲得的任何判決方面)。就本第11.3款而言，“勝訴方”應指實質上獲得所需救濟的一方，無論是通過和解、駁回、即決判決、判決或其他方式。11.4破產[故意遺漏的。]11.5如果房東未能遵守或履行本租賃的任何契諾、條件或條款，並且未能在租户書面通知房東後三十(30)天內糾正此類違約，則房東違約應為違約；然而，對於房東不能在三十(30)天內合理地修復的任何故障，如果房東在自租户通知之日起三十(30)天內迅速開始修復，並努力並持續地對未完成的修復進行修復並實際修復該故障，則房東不應被視為在修復期間違約。在任何情況下，承租人無權因房東不履行本租約中的任何契約或協議而終止或撤銷本租約。承租人特此放棄終止和撤銷的補救措施，並同意，除非本租約另有明確規定，否則承租人對本合同項下違約和違反任何承諾或誘因的補救措施應僅限於第11.6節中的損害賠償訴訟和/或禁令以及承租人的補救措施。此外，承租人特此承諾，在行使任何此類補救措施之前，將向任何抵押人發出房東違約的通知(如下文第23.2節所述)。11.6承租人的自助權房東應在接到承租人的通知後三十(30)天履行(或開始履行，如果履行的性質合理地需要超過三十(30)天)本租賃項下的維修和保養義務。如果房東沒有按照本租約的要求提供維修或保養，並且這種不能提供對租户使用房屋造成重大幹擾, 且承租人已書面通知房東該等維修或保養的必要性，則承租人可在採取任何合理必要的行動，並以商業上合理的成本進行該等修理或保養，費用由房東承擔，但條件是：(A)承租人在採取任何該等行動前至少十(10)個營業日，向房東(及已向承租人提供其地址的任何抵押權人，其當前地址載於本租約第1.1節)發出通知，表示承租人有意採取該等行動，且房東在所述十(10)個工作日內未開始或拒絕開始維修的；(B)租户採取商業上合理的努力，儘量減少對其他租户使用其在大樓內的房產的權利的幹擾；50(C)如果這種維修或維護將影響建築物的電氣、機械或暖通空調系統，或建築物的結構完整性，承租人只能使用業主在建築物內使用的對建築物的系統、設備或結構進行工作的承包商(除非該等承包商不願意或不能進行此類工作，在這種情況下，承租人可使用業主批准的任何其他合格承包商的服務，該批准不得被無理地拒絕、限制或拖延)；(D)房東應在收到租客要求支付租客因代表房東採取行動而招致的合理費用(包括合理詳細的陳述)的書面要求後三十(30)天內，支付發票或向租客交付詳細的書面反對意見。然而，在任何情況下，如果房東沒有及時支付房租，租户無權扣留租金。, 承租人的唯一補救辦法是向房東提起訴訟，收取承租人發票上規定的金額。11.7任何放棄任何一方因另一方違約而延遲或遺漏行使任何權利或補救，業主根據第25.16條行使其權利以履行承租人未能及時履行的任何責任，均不得損害任何權利或補救或解釋為放棄任何權利或補救。除本租約另有明文規定外，本租約的任何條款均不得視為任何一方放棄，除非放棄一方以書面形式簽署。任何一方對違反本租約任何條款的放棄，不應被視為對隨後違反本租約相同或任何其他條款的放棄。12.1一般而言，在終止日期，租客應立即交還和騰出房產，並在清潔和合理的條件下將房產交還業主，正常損耗除外，但因意外事故和損壞造成的任何損害、業主根據本租約承擔的任何維護或維修義務以及由業主造成的損害，應受本租約專門針對此問題的規定管轄。承租人應將房屋的所有鑰匙交給房東。房屋的所有改進，包括任何租户的增加，但不包括租户的行業固定裝置和其他固定裝置、傢俱和設備，應在租期結束時保留在房屋內，而不向租户補償。然而，房東在批准任何租户變更時，可向租户發出書面通知，要求租户自費拆除(A)任何電纜，以及(B)根據房東的合理判斷增加的任何租户, 所需的拆卸和維修費用大大超過了與標準實驗室和辦公室裝修相關的拆卸和維修費用(統稱為“所需拆卸物品”)。所需的可拆卸設備可能包括但不限於內部樓梯、加高地板、個人浴缸和淋浴、保險庫、滾動文件系統以及結構更改和修改。承租人應在終止日期前拆除指定的所需拆卸設備。承租人根據本第12.1條對物品的搬運和處置必須符合項目的可持續發展實踐。承租人應修復因安裝或拆卸所需的51個可拆卸部件而造成的損壞。如果承租人未能及時履行其義務，房東可以承擔承租人的費用。如果房屋的佔有權沒有按照本條例的要求交付給業主，或者如果租客沒有移走上述物品，房東可以(但沒有義務)移走任何該等財產，並儲存、出售或以其他方式處理該財產，並承擔房東認為必要或可取的修復工作。即使本第12.1條有任何相反規定，承租人未能切實遵守本第12.1條關於承租人根據本條款要求從房產中移除的任何必要可拆卸物品的規定，將構成承租人未能有效地交出房產。12.2房東的權利房東可以從房屋中移走的所有財產應被最終推定為租客已放棄，房東可以按照第11.2(B)節的規定處理這些財產, 包括該節規定的免責和賠償義務。承租人還應補償房東因移除任何租客增建項目和將房屋恢復到本租約所要求的條件而發生的所有合理費用和開支。第十三條如果租客在終止日期後繼續佔有房屋，對於租户持有房屋的每個月或不足一個月，承租人應向房東(A)在該租期的前兩(2)個月向房東支付緊接租期前一個月應支付租金的125%(包括房東合理估計的任何適用的租金調整或租金調整增加的100%)，以及(B)此後，持有期前一個月應付租金的150%(包括業主合理估計的任何適用租金調整或租金調整加幅的100%)。承租人還應支付房東因這種拖延而遭受的所有損害，包括相應的損害，前提是承租人收到物業有新租客的書面通知，該通知應在(I)該新租户的租約完全履行後十(10)天，或(Ii)承租人為容納該新租户而必須遷出該房屋的日期之前十五(15)天交付，以較早者為準。本條的規定不構成房東放棄房東的任何回收權，租客繼續佔用房產應視為容忍的租賃。第十四條火災或其他傷亡造成的損失14.1重大不可承保(A)如果任何火災或其他傷亡(不論投保或未投保)使房屋或建築物的全部或大部分無法承租, 業主應在損壞發生後合理迅速地(但在所有情況下均應在四十五(45)天內)估計基本完成維修和恢復所需的時間長度
52(如適用)，並須以通知方式將該估計通知租客(“業主通知”)。如果房東估計自損壞發生之日起基本完成維修和恢復所需的時間將超過365天，則房東或租客有權在房東通知交付後二十(20)天內的任何時間通過向另一方發送書面通知來終止本租約，但如果房東選擇，房東通知也可構成此類終止通知。(B)除非本租約按上一段所述終止，否則房東應合理迅速地進行維修，並將房產恢復到事故發生前的狀態，但須受保險調整和不可抗力延誤的合理延誤，並受當時有效的分區法律和建築法規的約束。房東對租客不承擔任何責任，只要房東以合理的努力完成該等修繕和修復工作，如果該等修繕和修復工作未能在房東估計的時間內完成，租客無權終止本租約。(C)承租人承認，房東有權獲得任何財產保險的全部收益，無論是由房東還是租客承保的，以賠償房產的損壞，但承租人為自己的個人財產和設備提供的保險收益除外，這些收益在終止日可由承租人拆除。無論房屋是否需要維修和恢復，所有這些保險收益都應支付給房東；但是，如果本租約沒有終止，並且雙方繼續維修和恢復租户增加的房屋，則費用由租户承擔, 在房東收到承租人增加承租人的保險收益的範圍內，這些收益應用於補償承租人維修和恢復承租人增加的費用。(D)即使本租約有任何相反規定，根據本節規定，房東沒有義務修理或恢復任何租户增建部分的任何部分，除非該等維修或恢復的費用由房東保險(包括適用的免賠額)支付，或如果房東維持本租約所要求的保險，則該等維修或恢復的費用本應包括在內，或用於任何房屋或建築物的維修或恢復的支出超過支付給房東並可用於維修或恢復的保險金額(除非租户選擇彌補任何差額)。承租人承認並同意：(I)承租人對任何租户增加的保險是主要的，並且(Ii)房東沒有明確的義務根據以下第16條為任何租户增加保險。無論本租約是否根據本章程第14條終止，承租人在任何情況下均無權就全部或部分樓宇失去使用或因樓宇或建築物或其通道的任何該等損壞、摧毀、重建或修復所造成的任何不便或煩擾而獲得任何賠償或損害賠償。(E)承租人對房屋進行的任何修繕或修復應依照本條例第九條的規定進行。如果該房屋或建築物因意外事故而受損，但兩者均不會實質上難以為繼，而業主合理地估計大體上完成修繕或恢復的時間不會超過自損壞發生之日起計的365天, 則房東應以合理的速度對建築物或房產進行修繕和恢復，除非損壞的是房屋並且發生在期限的最後六(6)個月，在這種情況下，租客或房東有權在事故發生之日起向另一方發出書面通知，在事故發生後二十(20)天內終止本租約。儘管有上述規定，房東的維修義務應根據上文第14.1節的規定進行限制。14.3租金減免如果物業的全部或任何部分因火災或其他意外事故而無法租用，而本租約並未終止，則自意外事故發生之日起，每月基本租金及租金調整將就物業中不可租用的部分按日遞減，直至業主實質上完成其須進行的維修及復修工程為止，但條件是因該等意外事故，租客在該期間內不會佔用無法租用的物業部分。14.4放棄法定救濟本租約的規定，包括第14條，構成業主和租客之間就對房產或財產或其任何部分的任何和所有損壞或摧毀達成的明示協議，任何法律，包括《加州民法典》第1932(2)、1933(4)、1941和1942條，關於與損壞或銷燬有關的任何權利或義務，不適用於本租約，也不適用於對全部或任何部分房產或財產或其任何部分的損壞或毀壞, 並在此被放棄。第十五條徵用權15.1如果建築物或處所的全部或任何主要部分被任何主管當局為任何公共用途或目的(包括以代替譴責的契據)而徵用或譴責，因而無法承租，則本租約應自歸屬該主管當局的所有權之日起終止，每月基本租金和租金調整應自終止之日起分攤。儘管有任何與此相反的規定，如果取得是暫時的(少於本租約的剩餘期限)，承租人可選擇(I)終止本租約或(Ii)收取應歸因於物業的全部賠償金，在此情況下，承租人應繼續支付租金，且本租約不應終止。15.2參與如果建築物或處所的一部分被任何主管當局徵收或譴責(或交付代替譴責的契據)，而本租約未終止，則本租約應修訂，以減少(或就租户份額而言，增加)每月54基數租金和租户份額，以反映在任何此類徵收或譴責後剩餘的處所或建築物(視情況而定)的可出租面積。房東在收到判決書(或出售所得)後，應對房屋(不包括增加租户)和建築物進行必要的修繕和重建，以構成建築物中未被視為或被譴責為一個完整的建築和經濟高效單位的部分。儘管如上所述，如果由於任何, 或政府命令更改毗鄰建築物的任何街道或小巷的等級，而該等級的採用或更改使建築物有必要大幅改建或修復，或阻礙建築物的經濟運作，則業主有權在提前九十(90)天書面通知租户後終止本租約。15.3補償房東有權從任何此類徵用、譴責或出售中獲得全部賠償(或銷售收益)，而不向租客支付任何款項，租客在該賠償中的權益(如有)在此轉讓給房東；但承租人有權就(I)承租人支付的租客增建費用的損失(如果有的話)，只要房東的賠償不因此而減少，(Ii)承租人的搬遷費用，(Iii)承租人的個人財產和固定裝置被拿走，以及(Iv)承租人的業務中斷或損壞，單獨就以下事項向判罰當局提起訴訟：(I)承租人支付的租户增建費用的損失(如有)；16.1承租人保險承租人同意在租期內，由承租人承擔費用，由一家信譽良好的公司或評級不低於A-VIII的一家或多家公司繼續有效：(A)商業普通責任保險，以主要基礎為基礎，但沒有任何權利從業主投保的任何保險中按事故分擔對人身傷害、身體傷害、死亡和財產損失的所有索賠，包括本租賃中賠償條款的合同責任；這種保險應不少於500萬美元和No/100美元(5000美元)的合併單一限額(每次發生和總計), (B)加利福尼亞州法律規定的範圍內的工傷賠償和僱主責任保險；(C)“一切險”財產保險，其金額足以涵蓋因水毀、地震噴頭泄漏和房東不時指定的其他風險而造成的損失時，房舍的所有租户增建物、設備、裝置、固定裝置和物品的全部重置成本；以及(D)如承租人將汽車用於與其在物業內的業務運作有關的業務，則就承租人、其代理人及僱員因使用任何擁有、非擁有或租用的汽車而引致的人身傷害責任及財產損害責任，綜合投保限額不少於一百萬元及不少於100美元(1,000,000.00美元)的綜合汽車責任保險。16.2保單格式55第16.1條所指的每項保單應滿足下列要求。每份保險單應(I)將房東和被保險人列為額外的被保險人(工傷賠償和僱主責任保險除外)，(Ii)由一家或多家有資格在加利福尼亞州經營業務的負責任的保險公司簽發，(Iii)在適用的情況下，規定未經房東同意可扣除的金額不超過25,000.00美元(不得無理扣留或拖延)，以及(Iv)每一份“一切險”財產保險的保險單應規定，如果被保險人在損失前以書面形式放棄，則該保險單不應失效，就此類保單所承保的損失向任何其他任何一方索賠的任何或所有權利。承租人應交付給房東, 每份保險單有效期前的保險證書。此外，承租人應在承租人知情後兩(2)個工作日內，以書面形式通知房東任何此類保險的取消或修改。如果承租人未能投保本條款第16條所要求的保險，或未能按本條款要求提供續期證明，並且在第11.1(D)條規定的期限內不能解決此類問題，房東可以，但沒有義務代表承租人或承租人的全部費用和費用購買此類保險。16.3業主保險業主同意在本合同期限內購買並保持充分有效的財產保險，包括其任何延期或續期，由具有公認責任的保險人出具的保單規定的“一切險”財產保險，有資格在加利福尼亞州的建築物上開展業務，金額足以支付其重置成本的100%，火險和其他可能包括在不時合理提供的“一切險”保險標準形式中的風險(該要求可通過使用一份涵蓋業主及其附屬公司擁有的多棟建築的保險單來實現)。房東同意在此期間繼續為建築物投保商業一般責任保險，保險範圍包括針對人身傷害、人身傷害、死亡和財產損失的所有索賠。此類保險應為不少於500萬美元/100美元(5,000美元)的合併單一限額(每次和合計), 000.00)(這一限制可通過使用雨傘覆蓋來實現)。業主購買該等保險的義務或購買該等保險，均不得被視為業主就因租客的疏忽作為或不作為或故意行為不當而引致的全部或部分索償、法律責任、損失、費用或開支而作出的彌償。房東同意在租期內繼續投保不少於一(1)年租金的租金損失保險。在沒有義務這樣做的情況下，房東可以隨時自行決定承保金額更大和/或承保範圍超出上述保險範圍和金額的保險。16.4放棄代位權房東特此放棄對租客、其傭人、代理人和員工因不動產及其固定裝置、附屬設施和設備發生的損失或損壞而可能享有的任何和所有追償權利，只要這些損失或損壞是由業主保險承保的，或者如果房東維持本租約規定其必須維持的保險，則該等損失或損害本應由業主保險承保，在每種情況下，包括免賠額，即使該等損失或損壞可能是由於租客、其傭人、代理人或員工的疏忽或過失造成的。承租人特此放棄其對房東、其傭人、僱員以及本公司所有其他承租人可能享有的任何和所有追償權利。
56對於承租人根據本租約條款可拆卸的承租人的傢俱、傢俱、固定裝置和其他財產的損失或損壞，應簽署與本條款第16.4(C)條規定的類似豁免，即使該損失或損壞可能是由於房東、其傭人、代理人或僱員、或該等其他承租人及其受僱人、代理人或僱員的疏忽或過失所致。每一方應促使其獲得的每份保險單規定，保險公司放棄對該保險單承保的任何損害以代位方式獲得賠償的一切權利。16.5如果房屋內發生火災或事故，在租户知道發生火災或事故後，應立即通知業主。第17條放棄索賠和賠償17.1在法律允許的範圍內，承租人在法律允許的範圍內免除承租人或房屋的任何佔用者或財產的任何現有或未來狀況、缺陷、物質或物件直接或間接造成的對承租人或房屋或財產的損害的所有索賠，或因房屋或財產內或周圍的任何事故直接或間接造成的，或因房屋或財產內或周圍的任何事故造成的，或直接或間接由物業的任何租户或佔用人或任何其他人(包括房東的代理人和傭人)的任何行為或疏忽造成的，但因任何被賠償人或其代理人、僱員或代表的嚴重疏忽或故意及錯誤行為，或房東違反本租約而造成的範圍除外。在法律允許的範圍內, 承租人特此放棄任何由此產生的損害、賠償或因此造成的不便或業務損失、租金或利潤索賠。如果因租户、其僱員、代理人、承包商、受邀者或客户的任何行為或疏忽而造成的損壞，無論是對房屋或物業或其任何部分的損壞，或對房東或物業中的其他租户造成的損壞，房東應對此負責，房東可根據房東的選擇修復該損壞，房東應應房東的要求，支付本合同項下的額外租金，並在提出要求後十(10)天內向房東償還超出金額(如有)的維修總費用，根據承保此類損害的保險向房東支付。承租人因其行為或疏忽造成的損害，如房東或承租人已從保單收益中全額追回損害，且保險公司放棄對承租人的代位求償權，承租人不承擔責任。17.2賠償(A)在法律允許的範圍內，承租人特此就因承租人佔用處所、承接任何承租人對處所的增建或修葺工程、因承租人在處所進行業務而引起的任何及所有訴訟、申索、要求、法律責任、費用及開支(包括律師費及辯護開支)作出彌償，並同意保護、辯護及使受彌償者不受損害，或因承租人在履行根據本租賃條款應履行的任何契諾或協議時的任何違約或過失，或承租人、其代理人、承包商、傭人、僱員、客户或受邀者的任何故意行為或疏忽, 在該處所或該財產或其任何部分之內或附近。在因任何此類索賠而對受賠者提起的任何訴訟或訴訟的情況下，根據房東、租户契諾的通知，由租户合理選擇的律師為該訴訟或訴訟辯護。如果賠償責任是由被賠償人的重大過失或故意和錯誤行為造成的，則上述賠償不得解除被賠償人的責任。此外，上述賠償受制於房東或其保險公司根據第16.4節有效的任何豁免，其金額為房東在其“一切險”財產保險下支付給房東的金額，或如果房東維持根據本租賃規定其必須維持的保險，則本應支付給房東的金額，外加房東根據此類保單支付的免賠額。第17條在本租約期滿或提前終止後繼續有效。(B)在符合上述第17.1和17.2(A)條的規定下，業主應賠償、捍衞和保護租客(及其合夥人、高級職員、股東、董事、成員、經理、受託人、受益人、僱員、受讓人、主要負責人、承包商、僱員、代理人和代表(租客和此等其他各方在本文中均稱為“承租人”)，並使承租人免受任何和所有索賠、法律程序、損失、費用、損害、訴訟因由、法律責任、因(I)公共區域的狀況或設計(僅限於業主根據本協議承擔的賠償義務將由業主維持的責任保險的收益支付)直接或間接導致的人身傷亡索賠、財產損壞索賠所引起的或與之相關的傷害或費用, 或(Ii)房東或其授權代理人的主動疏忽或故意不當行為，此類賠償包括但不限於為任何此類索賠提供一切抗辯費用的義務；但上述賠償不適用於因租户或任何租户被賠付人的主動疏忽或故意不當行為而引起的索賠。儘管有上述規定，房東不應因因盜竊、火災、破壞、襲擊、毆打、天災、違反安全、公敵行為、恐怖分子或罪犯的行為、暴動、罷工、叛亂、戰爭、法院命令、徵用或政府機構或當局的命令而引起或與之相關的任何索賠、訴訟、損失、費用、損害、訴訟因由、責任、傷害或費用，向租户賠償或保護。或以任何方式促成該等損失、損害、死亡或傷害。本條款第17.2(B)款在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。17.3在承租人根據第7.1(F)(5)條和第13條承擔的義務下，除第11.2(B)條另有規定外，在法律允許的範圍內，各方特此放棄並免除另一方因任何傷害或損害而造成的任何後果性損害、賠償或業務不便或損失、租金或利潤的索賠，無論是否由該方的故意和錯誤行為造成。58 18.1規則第18條承租人同意自己及其分租人、僱員、代理人和受邀者遵守本合同附件C-2所列的規則和規則，以及房東可能不時對其進行的一切合理修改和補充, 但房東應合理地提前通知承租人此類修改和增建。18.2執行業主應盡合理努力，以統一和非歧視的方式執行本項目的規章制度。第十九條業主保留的權利：業主享有下列權利，無需通知租客，對租客的人身、財產或業務的損壞或傷害不承擔責任，不被視為驅逐或幹擾租客使用或佔有房產，也不會引起任何補償或減免租金的索賠：(1)提前三十(30)天書面通知租客更改建築物的名稱或街道地址(前提是，如果房東更改建築物的名稱或街道地址，房東應補償租户獲得新文具、信頭、以及識別建築物名稱或街道地址的類似材料)；(2)在建築物的外部及/或內部安裝、張貼及維修所有標誌，但須不會對租户使用建築物或建築物造成重大及不利影響；。(3)在安裝前指定及/或批准所有類型的標誌、窗簾、百葉窗、窗簾、遮篷或其他類似物品，以及從建築物外部可見的所有室內照明；。(4)在向租户發出合理通知後，在合約期內的任何時間，在標準營業時間內向潛在買家和貸款人展示物業，並在最後九(9)個月內的標準營業時間向準租户展示物業，但須遵守保密協議；。(5)授予任何一方在大廈內或向大廈內進行任何業務或提供任何服務的獨家權利。, 但該專有權不得禁止或幹擾承租人為本條例所允許的目的而使用該房屋；(6)改變建築物入口或通道、門及門口、走廊、電梯、樓梯、洗手間或公共部分的佈置及/或位置，並關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，但不得對承租人進入該建築物或建築物造成重大及不利的幹擾；(7)根據美國郵政局任何適用規則的要求，允許業主和大樓其他租户進入大樓內或大樓內的任何郵件槽和信箱；及(8)在標準營業時間後關閉大樓，但承租人及其員工和受邀者有權隨時根據業主為安全目的規定的合理規定進入大樓。59 20.1在一般第20條禁止反言證書中，在任何一方(“請求方”)提出書面請求後十(10)個工作日內，另一方(“證明方”)同意按該請求中的指示簽署擬議格式的禁止反言證書(“禁止反言證書”)(可能要求對該文書進行公證)，證明(I)本租賃未作修改且完全有效(或如有修改，則對此類修改的描述以及經修改的本租賃具有充分的效力和作用)；(Ii)已繳付租金的日期；。(Iii)如租客是證明方，則由該租客管有該處所；。(Iv)據證明方所知，請求方並無根據本租契違約，或。, 如果證明方認為請求方違約，則詳細説明其性質；(V)證明方對履行其在本租賃項下的義務沒有任何抵銷或抗辯(或如果證明方認為有任何抵銷或抗辯，則對此作出全面和完整的解釋)；(Vi)如租客是證明方，則該處所已按照本協議的條款及條文或工作函件落成，該租客已接受該處所及其狀況及其所有改善工程，並無就此向業主或任何其他一方提出索償；。(Vii)如租客是證明方，如承租人已將租金或租契轉讓送達租客，則租客會確認已收到轉讓租金或租契，並同意受該轉讓租契的條文約束；。(Viii)如果承租人是證明方，承租人將把承租人要求或允許向房東發出的所有通知的副本交給抵押權人；及(Ix)任何其他合理要求的信息。20.2如果承租人在收到第二次書面請求後五(5)個工作日內未能及時交付禁止反言證書(房東可能要在第一次書面請求後十(10)個工作日內才能交付第二次書面請求)，則該失敗應屬於違約，不應有補救措施或寬限期。除房東可獲得的任何其他補救措施外，房東可就租客未能交付禁止反言證書的每一天收取相當於500.00美元的費用；以及(I)租客應約束並被視為不可撤銷地同意向租客交付的禁止反言證書的準確性和真實性，以及(Ii)房東和任何收到這種形式的禁止反言證書的第三方, 包括抵押權人或買受人，可以依賴其準確性和真實性。第二十一條承租人的遷移[故意遺漏的。]第二十二條房地產經紀人承租人表示，除第1.1節所列的經紀人外，承租人未與任何與本租約有關的房地產經紀人、銷售人員或尋找人打交道，且無此等人員
60發起或參與本租約的談判，或向租户展示房屋。承租人特此同意賠償、保護、保護和保護房東和被保險人，使其免受因違反前述陳述而產生的任何和所有佣金和費用的責任和索賠，以及任何聲稱代表承租人的經紀人或其他方就任何未來的延長或續訂期限提出的任何佣金或費用索賠。房東同意支付第1.1節所列經紀人根據房東與該經紀人的書面協議有權獲得的與本租賃相關的任何佣金。23.抵押權人保護23.1從屬和委託(A)在不違反以下關於SNDA的第23.1(B)條所規定的承租人權利的前提下(見下文第23.1(B)條)，本租約在任何時候都明確服從和從屬於(I)現在或將來存在的不動產的任何土地或基礎租約，以及對任何此類租約的所有修訂、延期、續訂和修改，及(Ii)現時或以後任何按揭或信託契據的留置權，以及該等按揭或信託契據及/或其所擔保的責任的所有修訂、延期、續期、更換及修改，以及該等按揭或信託契據及/或其所擔保的責任(除非該土地契約或土地出租人或按揭、信託契據或承按人明文規定或選擇本租契優先於該等租約或按揭或信託契據)。如任何該等按揭或信託契據被止贖(包括任何依據售賣權出售的不動產)，或如任何該等租約在抵押權人或土地出租人(視屬何情況而定)的要求下終止, 承租人應在喪失抵押品贖回權的銷售中委託買方或租賃下的土地出租人(視情況而定)，但條件是，除非適用的從屬、不幹擾和委託協議中規定，該買方或土地出租人不受(I)超過一個月的任何預付租金的約束，但因承租人履行本租賃義務而支付的擔保性質的款項除外；(Ii)須受因任何先前業主的債務違約而產生的任何抵銷、抗辯或損害賠償所規限，但如該等違約構成業主持續的違約行為，則屬例外；或。(Iii)對該買方或土地出租人實際上並非以現金收取的任何保證金負上法律責任。本款條款在因喪失抵押品贖回權而終止本租約的情況下繼續有效。(B)承租人從屬於任何抵押權人的義務應以房東促使該抵押權人簽署實質上與本合同附件D所示格式相同的不幹擾協議(“SNDA”)為條件；但是，(I)由該抵押權人以適合記錄的形式交付SNDA應被視為滿足第23.1(B)條規定的條件，並且(Ii)承租人應對抵押權人收取的與SNDA相關的任何費用和自身的律師費負責。房東應盡最大努力在本租約完全簽約和交付之日起九十(90)天內向承租人交付一份完全籤立和確認的SNDA；但是，房東不這樣做在任何情況下都不會改變承租人在本租約項下的任何義務。儘管前述與之相反, 如果房東未能在本租約完全籤立和交付之日起九十(90)天內向租户交付完全籤立和確認的SNDA，則作為承租人的唯一補救措施，從該日期後的第91天開始，租户可以推遲支付本租約規定的其他到期的每月基本租金的一半(1/2)，這種延遲一直持續到交付之日(“遞延每月基本租金”)。一旦交付，遞延的每月基本租金應立即到期並支付。在任何情況下，房東對因延遲交付SNDA而造成的特殊或後果性損害概不負責。23.2抵押權人保護[故意遺漏的。]第24條通知(A)根據本租賃規定或允許發出的所有通知、要求或請求必須以書面形式提供，並應親自遞送、由聯邦快遞或其他信譽良好的夜間快遞服務寄送，或通過美國頭等艙、掛號信或掛號信郵寄、要求返回收據、預付郵資。(B)根據本租約發出的所有通知、要求或請求，應視為已按照本節的規定，按照第1.1節所列的各自地址送達或送達本租約各方。(C)上述以郵寄或隔夜快遞服務方式發出的通知、要求或要求，在交付時生效，如果交付被拒絕，則在第一次嘗試交付時生效。然而，除根據《民事訴訟法》第1161條及其後條款發出的通知外，對任何此類通知、要求或請求作出迴應的期限應從(I)若以郵遞方式交付，則自收件人收到通知、要求或請求的回執之日起計算；或(Ii)若以聯邦快遞或其他隔夜快遞服務交付，則自業主或租户的僱員、管理人員、董事或合作伙伴接受交付之日起計算。根據聯邦快遞或其他隔夜快遞服務或郵寄回執的通知，拒絕接受或以其他方式拒絕接受或因未發出通知的更改地址而無法遞送，應被視為已收到通知、要求或請求。也可以面交方式向業主或租户的任何高級職員、董事或合夥人送達通知，並在送達後生效。(D)給予另一方至少三十(30)天的書面通知, 在本租賃期限內，任何一方均有權隨時更改各自的通知、聲明、要求和請求的地址，但新地址應在美利堅合眾國境內。第二十五條雜項25.1滯納金(A)除上述規定的每月基本租金、租金調整和租金調整保證金外，應在業主提出要求後十五(15)個工作日內向62名業主支付本合同規定的所有款項。所有到期未支付的金額(包括每月基本租金、租金調整和租金調整保證金)應計入從到期之日起至按到期之日有效的違約率支付之日為止的利息。(B)如果承租人拖欠本租約規定的任何租金分期付款超過五(5)天，承租人應向房東支付相當於拖欠租金分期付款的5%(5%)的滯納金。雙方同意：(I)拖欠房租將導致房東產生本協議未考慮到的費用和開支，其確切數額難以計算，包括房東在處理租户每一次拖欠租金時將產生的成本和費用；(Ii)該滯納金的金額代表對該等費用和開支的合理估計，並且該滯納金應就每一次拖欠付款向房東支付，否則應支付本協議規定的所有租金。雙方還同意，上文(A)項規定的支付滯納金和支付利息是不同的，因為支付利息是為了補償房東無法不當使用租户扣留的錢。, 而滯納金的支付是為了補償房東在處理和處理拖欠款項方面的額外行政費用。(C)按違約率支付利息和/或支付滯納金，不得為租客在本租約項下的任何違約開脱或補救，本條前述條款或任何此類付款也不得阻止房東在租客未能支付到期租金時行使任何權利或補救措施，包括終止本租約的權利。25.2仲裁除下文另有規定外，業主與租客之間因租約引起或與租約有關的任何糾紛，應根據不時修訂的《綜合仲裁規則及司法仲裁和調解服務程序》(“JAMS”)通過仲裁解決。仲裁將在加利福尼亞州舊金山進行。儘管有任何相反的仲裁規則，仲裁應由單一仲裁員進行。仲裁員無權、無權或有權犯法律錯誤。仲裁員的決定將是終局的和有約束力的，不會受到上訴，並且可以作為最終判決進入任何有管轄權的法院；但是，如果該決定可以根據《加州民事訴訟法典》1286.2或1286.6節(包括但不限於)撤銷或更正，理由是仲裁員犯了法律錯誤而超出了他或她的權限。所有仲裁程序都應保密，未經爭議各方書面同意，當事人和仲裁員不得披露本協議項下任何仲裁的內容或結果，但確認或撤銷仲裁員裁決的必要情況除外。儘管本條例第三十四條有任何規定, 業主或租客均有權(A)啟動法律程序，尋求任何必要的強制令或其他臨時救濟，以界定或保護租約中的權利並執行租約中包含的義務，直至爭議根據本條款25.2條規定的仲裁程序得到解決；(B)加入因本租約引起的任何仲裁程序與因本租約而產生的任何其他仲裁程序；或(C)對於房東，向高級法院提起訴訟，以收回對物業的佔有。63我們已閲讀並理解前述部分，並同意根據所述程序將上述爭議提交仲裁。25.3房東租客不歧視租客同意租客和租客的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人以及所有通過租客或通過租客提出索賠的人，本租約是在下列條件下訂立和接受的：不得因種族、膚色、信仰、宗教、性別、婚姻狀況、民族血統或祖先(無論是在租賃、轉租、轉讓、使用、佔用、承租人或透過承租人或透過承租人提出申索的任何人士，不得就承租人或透過承租人提出申索的人士使用或佔用處所而設立或容許任何該等歧視或隔離的做法或做法。25.4業主提出書面要求後十(10)個工作日內的財務報表(業主每一歷年不得超過一次，且僅限於與項目的出售或再融資有關的情況), 承租人應向房東提供當前財務報表，列明承租人最近一個季度的財務狀況和淨資產，包括資產負債表和損益表，只要這些報表是根據承租人的正常商業慣例編制的。房東應對此類財務信息保密，僅在有必要了解本租賃管理情況的情況下，才應向房東的貸款人、顧問、買家或投資者或其他代理人(他們負有同樣的保密義務)披露此類信息。承租人不需要提供本第25.4節所要求的財務報表，只要這些報表是免費向公眾提供的。25.5本租賃在業主和租客雙方簽署並交付之前，不得作為租賃或其他方式生效。向承租人提交本租約並不構成對物業的保留或選擇權，但當承租人簽署本租約並交付給業主時，本租約將構成承租人在五(5)天內根據本租約所載條款和條件租賃該物業的不可撤銷要約。25.6授權租户聲明並向業主保證，其擁有訂立和履行本租約項下義務的完全授權和權力，簽訂本租約的人完全有權這樣做，並且不需要任何第三方的同意或授權。
64房東可要求租客提供房東證明租客權力的證據。房東聲明並向承租人保證，它擁有訂立和履行本租約項下義務的完全權力和權力，執行本租約的人完全有權這樣做，並且不需要任何第三方的同意或授權。承租人可以要求房東提供房東授權的證明。25.7本租約、附件及附件載有業主與租客之間有關物業的完整協議，並無任何其他口頭或書面協議，亦無任何其他口頭或書面陳述或聲明可供租客參考。除非業主和租客雙方簽署書面協議，否則不得對本租約進行任何修改。25.8保留25.9免責承租人代表其及其繼承人和受讓人同意，本租約項下的任何責任或義務僅針對業主在物業中的股權權益和/或物業收益(包括出售或融資)，而在任何情況下均不針對業主或業主成員、高級管理人員、董事或合夥人的任何其他資產，且業主對本租約的任何責任應限於此，租客無權獲得超過該金額的任何判決。25.10租客支付或業主收到的任何低於到期分期付款或支付租金的金額，不得被視為不是由於應支付的金額，任何支票或任何隨附於任何支票或支付租金的信件上的背書或聲明不得被視為協議和滿意, 房東可以接受這種支票或付款，但不影響房東收回分期付款或支付租金餘額的權利，或尋求房東可用的任何其他補救措施。在本租約終止後，房東從租客那裏收取的任何款項或租客對房屋的所有權不得恢復、繼續或延長租期。收受租客以外的任何人的付款，包括租客的受讓人，並不是對違反第10條的任何行為的放棄，房東可以在不損害房東尋求任何補救措施的權利的情況下，接受該付款作為應付金額。25.11房東出售建築物的義務在出售或以其他方式轉讓建築物的情況下，房東應完全免除並解除房東在出售或轉讓後在本合同項下產生或履行的所有協議和義務，房東對本租約的任何剩餘責任應限於第25.9條規定的美元金額，租户無權獲得超過該金額的任何判決。25.12在第十條條文的規限下，本租約對業主及租客及其各自的繼承人、法定代表人、繼承人及獲準受讓人具有約束力，並符合他們的利益。25.13標題本租約中的條款和章節標題僅為方便起見而插入，不以任何方式定義、限制、解釋或描述該等條款和章節的範圍或意圖。25.14時間；適用法律；施工時間是本租約及其所有條款的核心內容。本租約應根據加利福尼亞州的法律進行解釋。如超過一人以承租人身份簽署本租約, 本協議規定的義務應是連帶的。若本租約的任何條款、契諾或條件或其對任何人士或情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該等條款、契諾或條件對被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的人士或情況的適用，不會因此而受影響，而本租約的每項條款、契諾或條件均應有效，並在法律允許的最大程度上予以強制執行。凡在本租約中使用“包括”或“包括”一詞，其含義應與後跟“但不限於”一詞的含義相同。本租約所有部分的語言應按其正常和通常的含義解釋，而不嚴格地支持或反對房東或租户。25.15如租客騰出或放棄物業，但在其他情況下符合本租約的所有條款、契諾及條件，則業主有權(I)有權進入物業以向未來租客展示空間，及(Ii)有權根據本租約的條款將向租客提供的服務減少至業主合理地認為足以應付空置物業的水平。承租人明確承認，在沒有根據第11.2(B)節或根據《加州民法典》第1951.3條終止承租人佔有權的書面通知的情況下，房東的上述行為或房東的任何其他行為均不構成終止承租人的佔有權或接受承租人交出房產, 本租約繼續有效。25.16房東履行租客職責的權利如果租客在任何適用的通知期和治癒期後未能及時履行其在本租約項下的任何職責，房東有權(但無義務)在沒有事先通知租客的情況下代表租客履行該責任並承擔該責任的費用，房東在履行該責任時所支出的所有款項或產生的費用應被視為本租約項下的額外租金，並應應房東的要求而到期並支付。25.17安全系統業主應在整個租賃期限內繼續運營和維護其運行和維護的安全系統、監控、程序和巡邏，並可因技術或標準行業實踐的變化而進行必要的更改。房東不對根據本合同提供的任何此類巡邏或系統的質量負責，也不對因該巡邏或系統的故障、行動或不作為而對租户、其員工、被邀請者或其他人造成的損害或傷害負責。25.18任何照明、空氣或景觀地役權任何可能建於工程項目土地上或毗鄰土地上的構築物對光線、空氣或景觀的任何減弱或關閉，均不以任何方式影響本租約或向業主施加任何責任。25.19承租人不得記錄本租約或與本租約條款有關的任何通知或備忘錄。任何這種未經授權的記錄都是默認的，不應有補救措施或寬限期。承租人同意應房東的要求，以可記錄的形式簽署並確認本租賃備忘錄。25.20放棄陪審團審判的權利、放棄其他權利或權利, 本租約項下各方對另一方的賠償、保護、辯護和保護義務應在本租約期滿或終止後繼續存在，根據其條款在本租約期滿或終止後仍繼續存在的所有其他義務或協議也應繼續存在。25.21 OFAC(A)承租人特此向房東陳述：(I)承租人受美國證券交易委員會、FINRA或美聯儲(“受監管實體”)的監管，或(Ii)承租人或據承租人所知，直接或間接(A)控制承租人或(B)在承租人中擁有25%(25%)或更高所有權權益的任何個人或實體，出現在美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)公佈的特別指定國民和受阻人士名單(“OFAC名單”)上。(B)如果與本租賃相關，有一個或多個承租人為承租人的義務提供擔保，則承租人進一步表示，(I)任何此類擔保人是受監管實體，或(Ii)既不是擔保人，也不是(據承租人所知)直接或間接(A)控制該擔保人或(B)在該擔保人中擁有25%(25%)或更多所有權權益的任何個人或實體，出現在OFAC名單上。(C)房東特此通知租客，本節的目的是向房東提供信息和保證，使房東能夠遵守與OFAC有關的法律。(D)承租人承認，承租人違反第25.21條規定的任何陳述、保證和/或契諾，應立即成為本租賃項下的違約行為67。(E)業主代表、手令, 並向租户承諾：(I)房東是受監管實體，或(Ii)房東或任何直接或間接(A)控制房東或(B)擁有房東25%(25%)或更大所有權權益的個人或實體出現在OFAC名單上。25.22 CASP根據《民法典》第1938節進行檢查。房東透露，據房東所知，大樓和房產都沒有經過認證通道專家的檢查。此外，根據《加利福尼亞州民法典》第1938條，房東通知租户以下事項：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。儘管加利福尼亞州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就任何此類CASP檢查的時間和方式、CASP檢查的成本和費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。承租人同意：(A)承租人可自行選擇並自負費用，安排CASP檢查房屋，並確定該房屋是否符合加州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準；(B)雙方應相互協調併合理地批准任何此類CASP檢查的時間，以便房東可以選擇, 在檢查過程中有代表在場，並且(C)承租人應單獨負責任何必要的維修費用，以糾正任何此類CASP檢查確定的違反與建築相關的無障礙標準的房屋和建築，租户在房屋內進行的任何和所有此類更改和維修應徵得業主同意並符合本租約的規定。房東和租客特此同意，如果租客選擇對房屋進行CASP檢查，租户將向房東提供書面通知，房東可以自行決定保留CASP進行檢查。如果業主沒有做出這樣的選擇，CASP檢查的時間和方式應事先得到業主的書面批准。在任何一種情況下，CASP檢查費用應由承租人承擔。25.23本租約副本可簽署為任何數量的副本，每個副本應被視為正本，但所有副本應共同構成一個相同的文書。本租約中的原始簽名可使用電傳簽名或通過電子郵件以所謂的“pdf”格式或通過DocuSign或類似電子方式傳輸的簽名。房東和租客打算受傳真或電子郵件文件上的簽名的約束，並意識到另一方將依賴於傳真或電子郵件簽名，特此放棄基於此類傳真或電子郵件簽名執行本租賃條款的任何抗辯。在任何一方提出要求後，另一方應立即向請求方提供本租約的原始簽名。
68 25.24展品和附件本租約中稱為展品、展品或附件或附件的所有展品、展品和/或附件在此併入本租約，併成為本租約的一部分。[以下頁面上的簽名]69特此證明，本租約已於本合同第1.1節規定的日期簽訂。房東：Point Richmond R&D Associates II，LLC，一家加利福尼亞州有限責任公司：Wareham-NZL，LLC，其經理：理查德·K·羅賓斯其經理租户：桑加莫治療公司，特拉華州一家公司按：名稱：標題：展品A房舍概要00056744.17 A-1展品A-1應急發電機場地00056744.17 A-1-1
B-1附件B工作信函協議(承租人建造/補貼)本工作信函協議(“工作協議”)是裏士滿研發夥伴II公司(“業主”)和Sangamo治療公司之間的特定租賃(“租賃”)的附件和組成部分。(“租户”)。所有使用但未在此定義的大寫術語應具有本租賃中該等術語所賦予的各自含義。本工作協議規定了與房屋內承租人工程(定義見下文)施工有關的條款和條件。1.津貼；租客工作。(A)津貼。承租人有權獲得租約第1.1節規定的承租人改善津貼，以支付與承租人對房屋進行的任何改善工程(統稱為“承租人工程”)相關的費用；然而，儘管本工作書或租約中有任何相反規定，D套房承租人改善津貼只能用於與D套房承租人工程(“D套房承租人工程”)相關的費用。在任何情況下，房東都沒有義務根據本工作協議支付超過租户改善津貼的總金額。承租人必須完成所有承租人工作，並在2023年6月30日之前提交所有此類工作的付款申請支持文件(定義如下)，該日期不得延長，即使部分承租人工作因不可抗力事件而被推遲。(B)租客改善津貼項目；發放租客改善津貼。(I)租户改善津貼項目。除本工作協議另有規定外, 承租人改善津貼只可由業主支付下列項目和費用(統稱為“承租人改善津貼項目”)：(A)支付建築師和建築顧問的費用(定義見下文)，以及支付業主因業主或業主的第三方顧問審閲施工圖(定義見下文)而合理招致的費用和費用；(B)支付與承租人工程有關的計劃檢查、許可證和許可證費；(C)承租人工程的建造成本，包括但不限於盤後費用、測試和檢查費用、貨運電梯使用費、垃圾清運費、承包商費用和一般條件；(D)當施工圖要求對建築物進行任何更改時的費用，此類費用包括所有直接的建築和/或工程費用以及與此相關的所有支出；B-2(E)適用建築規範(統稱為“規範”)要求對施工圖(定義見下文)或承租人工作進行任何更改的費用；(F)協調費(定義見下文)。(Ii)發放租客改善津貼。在承租人工程的設計和施工期間，業主應定期支付承租人改善津貼，以補償承租人改善津貼項目，具體如下：(A)承租人應不時酌情向業主交付：(I)經承租人以商業上合理的形式批准的承租人承包商(定義見下文)的付款請求，包括按行業列出的價值表和完工百分比, 適用的承租人工作；(Ii)所有承租人代理人(定義見下文)關於支付標的的勞動和交付到房屋的材料的發票；以及(Iii)根據所有適用法律(統稱為“支付請求證明文件”)，根據所有適用法律(統稱為“支付請求證明文件”)，已確立對標的支付的留置權的承包商和分包商執行有條件的機械師留置權解除(以及無條件的機械師根據承租人在標的支付請求前六十(60)天以上提交的付款的留置權解除)。所有付款申請證明文件應清楚説明每個付款申請涉及哪一項租户改善津貼。(B)在承租人向房東提交付款申請證明文件後三十(30)天內，房東應向承租人交付的付款金額應等於：(X)承租人如上所述所要求的金額減去應支付給承包商和分包商的金額的10%(10%)保留金(此類保留金的總金額稱為“最終保留金”)和(Y)適用的租户改善津貼的任何剩餘可用部分(不包括最後保留金)的餘額，但如果房東真誠地，因任何工程不符合批准的施工圖(定義見下文)或由於任何不符合標準的工程而對付款申請中的任何項目提出爭議，並在承租人提交付款申請證明文件後十(10)天內提交書面反對意見，併合理詳細地列出業主的爭議理由(繪製爭議通知), 房東可以從付款中扣除該爭議物品的金額。房東和租客應本着善意努力解決任何此類糾紛。房東支付此類款項不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中規定的所提供的工作或提供的材料。(C)在符合本工作協議規定的情況下，在承租人工程最終完成後，房東應向承租人交付一張支付給承租人的支票或承租人合理要求支付給另一方或多名當事人的支票，金額為最終保留額，前提是：(A)承租人按照房東合理確定的所有適用法律，向房東交付所有承租人代理人適當執行的無條件機械留置權解除；(B)業主已真誠地確定不存在對建築物的機械、電氣、管道、供暖、通風和空調、生命安全或其他系統、建築物的幕牆、建築物的結構或外觀產生不利影響的不合標準的工程；。(C)建築師以B-3級業主合理接受的形式向業主提交證書，證明租户工程的建造最終已經完成；。(D)租户向業主提供證據，證明已取得所有政府批准，使租客合法佔用該建築物；。以及(E)承租人已遵守業主關於城市審批、收尾任務、有關總承包商的收尾文件、財務收尾事項等方面的標準“收尾”要求, 和租户的賣家。2.施工圖(A)建築師的選擇；施工圖。(I)承租人應保留經業主事先書面批准的建築師(“建築師”)，以編制施工圖。同意高科技建設管理和設計公司的丹·麥考利獲得批准。承租人應聘請經業主事先書面批准不得無理扣留此類批准的工程顧問(“建築顧問”)，以編制所有平面圖和工程施工圖，並執行與機械、電氣和管道(“MEP”)、暖通空調/空氣平衡、生命安全、結構、噴水和立管工程有關的所有工作。(Ii)本合同項下由建築師和建築顧問編制的平面圖和圖紙(即空間平面圖和施工圖，每一術語定義如下)應統稱為“施工圖”。所有施工圖應符合業主確定或批准的圖紙格式和規格，並須經業主事先書面批准，不得無理扣留、修改或拖延。所有的MEP圖紙必須以業主認可的MEP設計(BOD)為基礎，在設計-建造-輔助的基礎上進行全面設計或準備，由認可的MEP工程師顧問準備。MEP圖紙不能嚴格按照“設計-建造”的原則編制。業主對施工圖的審查應為其唯一目的，不應責成業主對其質量、設計、合規或其他類似事項進行審查。因此，儘管業主或其空間規劃師、建築師、工程師和顧問審查了任何施工圖, 即使業主或業主的空間規劃師、建築師、工程師及顧問向租客提供任何意見或協助，業主對此概不承擔任何責任，亦不對施工圖所載的任何遺漏或錯誤負責。(B)空間計劃。在任何建築施工圖或工程圖開始之前，承租人應向業主提供四(4)份由承租人簽署的房屋空間平面圖(“空間平面圖”)副本，供房東審查和批准。空間平面圖應包括所有實驗室設施、辦公室、房間和其他隔板的佈局和指定、其預期用途和其中包含的設備。房東可以要求對未包括在空間平面圖中的特殊用途項目進行澄清或提供更具體的圖紙。房東應在收到空間平面圖(或房東根據前一句的規定要求提供的補充信息，如適用)後十(10)天內通知承租人，如果該平面圖已獲批准或在任何方面不能令人滿意或不完整。如果房東不批准該空間計劃，房東的不同意應以合理的特殊性説明房東不同意的合理依據。如果房東未能在該十(10)天內對任何批准空間計劃的請求作出迴應，並且在第二次書面通知房東之後的五(5)天內仍未得到批准，則房東應被視為批准了空間計劃。房東如有異議，, 承租人應立即修改空間計劃，以糾正房東B-4不批准中發現的任何不足之處，並將修訂後的空間計劃重新提交給房東。房東應按照上述程序審查修訂後的空間計劃；但僅當修訂後的空間計劃未能解決房東不批准先前空間計劃的依據時，才允許房東不批准修訂後的空間計劃。(C)施工圖。業主批准空間平面圖後，承租人應向建築師和建築顧問提供標準和非標準設備和規格的完整清單，包括但不限於B.T.U計算、電氣要求和特殊電氣插座要求，使建築師和建築顧問能夠完成施工圖，並應促使建築師和工程師迅速完成建築和工程圖紙，建築師應編制一套全面協調的圖紙，包括但不限於建築、結構、機械、電氣、管道、消防噴頭和生命安全，以完整的形式允許分包商投標工程並獲得所有適用的許可證(統稱為《施工圖》)，並應將其提交業主審查和批准。承租人應向業主提供四(4)份由承租人簽署的施工圖副本。業主在收到施工圖後十(10)個工作日內，如果業主善意地認定施工圖已獲批准或不滿意或不完整，應通知承租人。如果業主不同意施工圖, 房東的不同意應以合理的特殊性説明房東不同意的合理依據。如果業主未能在該十(10)個工作日內對施工圖審批請求作出迴應，並且在向業主發出第二次書面通知後的五(5)個工作日內仍未批准施工圖，則應視為業主已批准施工圖。如業主不同意，承租人應立即修改施工圖，以糾正業主不同意中發現的任何不足之處，並將修改後的施工圖重新提交給業主。業主應按照上述程序審查修改後的施工圖。只有在業主不同意以前的施工圖或修改後的施工圖存在重大錯誤或遺漏的情況下，業主才有權不批准修改後的施工圖。(D)業主批准。承租人承認，業主拒絕批准空間平面圖和任何後續施工圖應被認為是合理的，除非至少是在噴水滅火系統設計應符合FM Global提供的規範的基礎上準備的。此外，如果業主合理地確定本工程協議項下的任何事項會違反租約或本工程協議的任何規定，或將對建築物的機械、電氣、管道、供暖、通風和空調、生命安全或其他系統、建築物的幕牆、建築物的結構或外觀產生不利影響，則業主對該事項的批准可不予批准。業主批准的最終施工圖, 在此稱為“批准的施工圖”。3.承租人工程的建造。(A)承租人選擇承建商。(I)承建商。承租人應保留房東事先書面批准的總承包商，不得無理拒絕批准，以建造承租人工程(“承包商”)。經業主同意，同意建造穹頂建築。
B-5(Ii)租户代理人。承租人使用的所有分包商、勞動者、物料工和供應商，與承包人一起，統稱為承租人代理人。所有承租人的代理人都應在加利福尼亞州獲得執照，並能夠進行擔保。儘管本文有任何相反規定，就承租人施工承租人工程而言，(A)通過承租人改善津貼補償給承租人和/或(B)參與主要建築行業的任何承租人代理人應隸屬於工會，並遵守當時所有現有的主勞動協議。(B)由承租人代理人建造承租人工程。(I)施工合同。在承租人與承包商簽訂施工合同和一般條件(“合同”)後五(5)個工作日內，承租人應向業主提供合同副本。儘管本合同有任何相反規定，在承租人獲得並向房東交付適用承租人工程的所有許可證複印件之前，承租人不得開始施工。(Ii)建造要求。(A)業主對租客代理人的一般條件和租客的改善工作。承租人工程應按本工程協議附表1所附的經批准的施工圖和業主施工指導方針進行施工(如施工指導方針與本工程協議有衝突，以本工程協議為準)；以及(2)承租人應遵守業主制定並以書面形式提供給承租人的所有合理規則，包括承包商停車、材料運送、貨運和裝貨碼頭的使用、任何必要的公用設施(包括生命安全系統)的關閉、材料的儲存, 與業主承包商的工作協調，以及與本工作協議有關的任何其他事項，包括但不限於承租人工程的施工，前提是此類規則不會對承租人工程的施工造成實質性不利影響。承租人應向房東支付監督和監督費(“協調費”)，金額根據承租人工作的“硬成本”按以下百分比計算：(I)150萬美元以下的費用：3%；(Ii)150萬美元以上至250萬美元的部分費用：2%；以及(Iii)250萬美元以上的部分費用：1.5%。(B)彌償。承租人或承租人代理人或其直接或間接僱用的任何人的任何作為或不作為，或與承租人不支付因承租人工作而產生的任何款項及/或承租人不同意任何付款要求的全部或任何部分的任何費用、損失、損害、傷害及責任，亦應適用於租客或承租人代理人的任何作為或不作為，或與承租人因承租人工作而未能支付的任何款項及/或承租人不同意任何付款要求的全部或任何部分的任何費用、損失、損害、傷害及責任。租約中規定的承租人賠償也適用於房東履行(1)允許承租人完成承租人工作，以及(2)使承租人獲得任何相關建築許可證或入住證所合理必需的任何和所有費用、損失、損害、傷害和責任。(C)承租人代理人的要求。本合同應包括對承租人的保證，併為業主的利益，保證承租人的工作部分在完工之日起不少於一(1)年的時間內不存在任何工藝和材料缺陷。承包商應負責更換或維修，不收取額外費用, 根據其合同完成或提供的所有工作，在該承包商或分包商執行的B-6工作完成後一(1)年內出現缺陷。此類工程的糾正應包括因拆除或更換所有或任何部分承租人工程和/或因此而損壞或幹擾的建築物和/或公共區域而產生的所有額外費用和損害，不收取額外費用。所有關於承租人工作的材料或工藝或與承租人工作有關的保證或保證應包含在合同中，並應書面規定，該等保證或保證應符合業主和租户雙方的利益，並可由其中一方直接執行。承租人約定給予房東任何必要的轉讓或其他保證，以實現這種直接強制執行的權利。(Iii)保險規定。(A)一般承保範圍。承包商應承保其各自所有員工的僱主責任和工傷賠償保險，並應承保商業一般責任保險，包括人身傷害、財產損失和已完成的作業責任，所有這些都有限額，其形式和承租人必須按照租約規定由公司承保。所有承租人的代理人(承包商除外)應承擔僱主每次事故100萬美元的責任；涵蓋其所有僱員的工傷賠償保險，但不超過法定金額；商業一般責任保險，包括人身傷害、財產損失和完成操作責任，每次事故限額為1,000,000美元，總計2,000,000美元；傘狀/超額責任保險，每次事故限額為5,000,000美元，總限額為5,000美元, 000個合計。(B)特別保險。承租人或承包商應按業主批准的金額投保承租人工程施工的“建築商一切險”，應理解並同意承租人應在承租人工程完成後立即根據租約投保。此類保險的金額應包括業主可能合理要求的擴大承保範圍的簽註，並應採用租賃規定的形式，並由承租人向公司提供。(C)一般條款。在承租人開始施工和承包商的設備移至現場之前，應將上述所有保險的證書交付給業主。如果承租人的工程在施工過程中因任何原因損壞，承租人應立即修復，費用和費用由承租人自行承擔。承租人代理人應維持所有上述有效的保險，直至承租人工程完全完成並被房東接受為止，但房東要求的任何產品和完整運營保險除外，該保險應在工程完成並經房東和租客驗收後維持一(1)年。本合同項下的所有保單應投保房東、作為房東經理的富豪地產集團、租户(視他們的利益而定)以及租户的代理人。除工傷補償外的所有保險, 由承租人的代理人維持的，應排除保險人對根據其規定投保的任何人的代位求償。該保險應規定，它是針對房東和租客的主要保險，房東或租客承保的任何其他保險都是超額的，與本協議要求的保險無關。上述保險的要求不應減損租户根據租賃和/或本工作協議對房東進行賠償的規定。(四)政府合規。承租人的工作應在各方面符合以下B-7標準：(A)守則和其他聯邦、州、市和/或準政府的法律、法規、條例和條例，根據受控公職人員、代理人或其他個人或實體的裁決而適用；(B)美國保險協會(前稱全國消防保險人委員會)和國家電氣規範的適用標準；以及(C)建材製造商的規格。(V)業主檢查。在租客工程完成之前，業主有權根據租約條款進行檢查，但房東沒有檢查租客工程在任何情況下都不構成放棄業主在本合同項下的任何權利，房東對租客工程的檢查也不構成業主對此的批准。房東是否應合理地不批准租客工作的任何部分, 房東應以書面形式通知租客不同意的事項，並説明不同意的項目和理由。業主只有在承租人工作的任何部分不符合批准的施工圖或本工作書的條款時，才有權不批准該工作。如果業主根據本節確定與租客工程的任何部分有關的缺陷或偏差存在或不同意任何事項，而該缺陷、偏差或事項合理地相當可能對建築物的機械、電氣、管道、供暖、通風和空調或生命安全系統、建築物的結構或外觀或任何其他租客使用其他租客的出租房產產生不利影響，則業主可採取業主認為必要的行動，由租户承擔費用，而業主方面不承擔任何責任，以糾正任何該等缺陷。偏差和/或問題，包括但不限於導致承租人停止施工，直到缺陷、偏差和/或問題得到糾正，使業主滿意為止。(六)會議。承租人應在合理的時間與建築師和承包商就施工圖的準備和承租人工作的施工進度定期舉行會議，會議應在業主合理批准的地點舉行，業主和/或其代理人應收到所有此類會議的事先書面通知，並有權參加。在房東的要求下，承租人應盡合理努力安排某些承租人的代理人蔘加此類會議。此外，應在所有此類會議上記錄會議記錄, 而房東將被包括在分發名單中這樣的分鐘。每月召開一次此類會議，應包括審查承包商當前的付款請求。(C)竣工通知書；成套圖則的副本。在承租人施工完成後三十(30)天內，承租人應將完工通知記錄在康特拉科斯塔縣記錄員辦公室，並應在記錄後向房東提供一份副本，並應及時發出加州民法典所要求的所有通知。如果承租人沒有這樣做，房東可以簽署並提交竣工通知書，並作為承租人的代理人代表承租人發出該通知，費用和費用由承租人承擔。在施工完成後三十(30)天內，(I)承租人應促使建築師或承包商(A)在必要時更新批准的施工圖，以反映施工過程中對批准的施工圖所做的所有更改，以及(B)根據業主當時的CAD要求向業主交付更新後的圖紙，以及(Ii)承租人應向業主交付所有保修、保證書、操作手冊和與房屋內改善、設備和系統有關的信息。本節所列承租人的義務統稱為“完工義務”。B-8 4.雜貨。(A)租客代表。承租人已指定凱蒂·卡里作為其在本工作協議中規定的事項的唯一代表，直至另行通知房東為止, 根據本工作協議的要求，承租人有充分的權力和責任代表承租人行事。(B)業主代表。業主已指定Lisa Vogel作為其在本工作協議中規定的事項的唯一代表，在另行通知承租人之前，Lisa Vogel有充分的權力和責任代表業主按照本工作協議的要求行事。(C)租客違約。儘管租約中有任何相反的規定，如果租客在租約(包括但不限於本工作協議)項下的違約在租户工程基本完成之時或之前的任何時間發生，則(I)除了根據租約授予業主的所有其他權利和補救措施外，業主有權扣留全部或部分租户改善津貼，以及(Ii)業主根據本工作協議條款承擔的所有其他義務應予以寬免，直至違約根據租約條款得到糾正為止。
B-9附件B施工指南B-10 B-11 B-12附表1
B-13 B-14 B-15 B-16
B-17 B-18 B-19 00056744.17 B-20
附件C-1實驗室規則和規定1.任何實驗室設備(玻璃和籠式墊圈、消毒器、離心機等)在標準營業時間內使用時，必須適當隔絕噪音，以防止幹擾其他租户的業務。如果其他租户投訴噪音，實驗室租户將負責消除任何商業上不合理的噪音問題，費用由實驗室租户承擔。2.由於實驗室設備泄漏造成的任何財產損失，將由實驗室租户獨自承擔責任。如果損壞發生在其他租户空間，任何和所有損壞和清理將由實驗室租户負責。3.在生物技術行業，動物活動是公認的和必要的過程。此類活動只能由實驗室租户根據其各自租約的所有要求(包括任何“使用”條款)進行，並需要事先獲得業主的書面批准。任何動物活動應按照與其相關的所有法規、標準和最佳行業慣例進行。4.該項目為綜合用途設施，實驗室租户與寫字樓租户共用空間。為了減少與寫字樓租户及其員工和來訪者進行任何生物技術動物操作的潛在互動，任何進行的動物測試、任何動物送貨以及任何與動物活動相關的設備、食品、清潔劑等都必須通過裝貨碼頭盤後進行協調，並與大樓管理和安全人員合作。實驗室承租人應盡一切努力處理與標準工作時間以外的動物活動有關的任何交付。不得在公共區域內存放或留置帶有內容物性質的紙箱、容器或紙箱, 包括任何車庫/貨運區。飼料袋、動物載體和任何其他相關容器必須妥善和謹慎地處置。5.所有與實驗室操作有關的外部標牌(即公共區域，包括走廊可見)必須保持在法律要求的最低限度。所有標誌在安裝前必須得到業主的批准。C-1-1 C-2-1附件C-2規則和條例1.人行道、入口、通道、庭院、電梯、前廳、樓梯、走廊或大廳不得被承租人阻擋或阻礙，或用於進出房屋以外的其他用途。如果房屋位於項目一樓，承租人應進一步自費保持房屋正前方的人行道和路緣清潔和無垃圾。2.未經業主事先書面同意，不得在工程項目的外牆或窗户上加裝新的遮陽篷或其他突出物。此類遮陽篷、凸起、窗簾、百葉窗、遮陽篷、窗簾、屏風和其他固定裝置的質量、類型、設計、顏色、材料和一般外觀必須經業主批准，並應以業主批准的方式安裝。3.未經業主事先書面同意，租客不得在處所外部或工程項目的任何部分展示、刻字、油漆或張貼新的標誌、廣告、告示、文字、裝飾或其他東西，而業主的書面同意不得無理地拒絕、附加條件或拖延。自租約之日起，所有租户的標牌均經房東批准。如承租人違反上述規定，房東可將其移走，不承擔任何責任，並可向承租人收取因此而發生的費用。4.窗框、窗框門, 反射或允許光線或空氣進入工程項目的大廳、通道或其他公共場所的天窗、窗户和門不得被承租人遮蓋或造成重大阻礙。5.未經業主事先書面同意，不得將展櫃或其他物品放置在工程項目外部的任何部分或張貼在工程項目外部的任何部分，也不得放置在工程項目的公共部分。6.水廁、洗手間及其他水管固定附着物不得作建造用途以外的其他用途，亦不得將掃地、垃圾、抹布或其他物質扔在其內。因誤用固定裝置而造成的所有損害應由承租人或承租人的代理人、傭工、僱員、承包商、訪客或持牌人承擔。7.承租人不得標記、油漆、鑽入或以任何方式污損處所或工程項目的任何部分。除非事先得到業主的書面同意，並按照業主的指示，否則不得對電線進行鑽孔、切割或串接。8.不得將任何種類的動物或禽鳥帶進或飼養在處所或工程項目內或附近，但符合《反興奮劑條例》規定的“服務動物”資格的狗只除外。9.承租人應配合業主的努力，執行項目的可持續發展實踐，包括但不限於，遵守業主當時的C-2-2節能努力，並參與任何回收計劃和居住者滿意度和交通調查。10.(保留)11.承租人應定期進行清潔和清潔活動，特別是在浴室、廚房和清潔空間，以清除黴菌和防止潮濕條件，並應遵守項目的可持續發展實踐(如果有)。12.承租人不得製造或準許製造, 任何不適當或令人不安的噪音，或幹擾或幹擾項目的居住者，或鄰近的建築物或物業，或與他們有業務往來的人。承租人不得將任何物品扔出門、窗、天窗或過道。13.除在租客作為化驗室的通常業務運作外，租客或租客的代理人、僱員、承辦商、訪客或持牌人在任何時間不得將易燃、易燃或易爆的液體、化學品或物質帶進或存放在處所內。14.未經業主事先書面同意，租客不得在任何門窗上加裝任何鎖、螺栓或郵槽，亦不得更改現有的鎖或其機械裝置。租户必須在租約終止後，歸還房東所有儲物室、辦公室和衞生間的鑰匙，這些鑰匙要麼是提供給租户的，要麼是租户以其他方式獲得的，如果丟失了任何如此提供的鑰匙，租户應向房東支付費用。15.所有搬運，或將任何保險箱、貨運、傢俱、建築材料、大件物品或任何種類的重型設備運進或運出，必須在業主或其代理人不時決定的時間內進行。房東保留規定所有保險箱的重量和位置的權利，保險箱必須放置在兩英寸厚的木條上以分配重量。任何種類的保險箱、貨運、傢俱、固定裝置、大件或重型設備的移動，必須事先通知大廈經理，並按大廈經理訂明的方式和時間進行，而承租人僱用從事該等工作的人須事先獲得業主的批准。房東保留檢查所有保險箱的權利, 將運費或其他大件物品帶入本項目，並將超過建築物樓面承載能力的所有保險箱、運費或其他大件物品排除在本項目之外，或違反本規則和規定中的任何規定或本規則和規定所屬的租約。16.承租人不得向任何未經業主批准的公司或個人購買清潔、維修或其他類似服務。業主應批准足夠數量的此類服務來源，以向承租人提供合理的選擇，但僅在業主根據其判斷認為符合項目安全和正常運營的情況下和在其判斷的範圍內。儘管如此，房東特此批准自本租賃之日起與承租人簽訂合同的所有清潔和維護服務提供商。17.房東有權禁止任何涉及項目的廣告或承租人經營的業務，而房東合理地認為該廣告或業務傾向於損害項目的C-2-3聲譽或其對辦公和/或商業服務的可取性，在接到房東的通知後，租户應避免或停止此類廣告。18.業主保留在下午6：00期間不得參與本項目的權利。和上午8點週一至週五，下午1點後在週六、週日和法定節假日，所有沒有出示房東簽發的項目通行證的人。房東可以向租户提供通行證，以便租户驗證和發放。承租人應保護上述通行證，並應對項目內或項目周圍持有發給承租人的通行證的所有行為負責。19.除承租人的代理人(如工作書中所述)外，承租人的供應商和承包商應, 在處所或工程項目的其他地方時，須受建築物經理(但不是以上述建築物經理或業主的代理人或受僱人的身分)的身分，並在其控制和指示下工作，並須在展開任何工程前，維持並提供工作書所規定的租客代理人所須投保的保險的副本。20.如因租客、其代理人、僱員、承建商、訪客或持牌人使用或誤用或疏忽而引致處所蟲害滋生，租客須立即安排不時撲滅該處所，以令業主滿意，並須僱用業主事先書面批准的持牌滅蟲員。21.承租人的要求只有在項目辦公室提出申請時才會得到滿足。除非得到業主辦公室的特別指示，否則項目人員不得從事任何工作或做任何超出正常職責的事情。22.禁止在項目內拉票、拉客和兜售，承租人應合作阻止此類行為。23.未經業主書面同意，租客不得安裝或使用冷水器、空調機組、空調系統或其他設備。24.承租人、承租人的承建商或其他人不得在任何處所或公眾大廳、廣場區域、大堂或工程項目的其他地方使用手推車或手推車，以交付或接收商品，但配備橡膠輪胎和側護板的手推車除外。25.承租人、承租人的代理人、傭人、僱員、承包商、持牌人或遊客不得在任何車道、服務入口停放任何車輛, 或張貼“禁止停車”的區域，並應遵守房東不時施加的任何其他停車限制。26.承租人應在房產內任何複印機或複印機或類似的發熱設備旁邊安裝和維護一個足夠明顯的滅火器，費用和費用由承租人承擔。27.(保留)
C-2-4 28.未經業主事先書面許可，承租人不得將項目名稱用於任何其他目的，不得將項目名稱用作承租人在房屋內開展業務的地址，也不得在廣告、文具或任何其他方式中使用項目的任何圖片。房東明確保留隨時更改名稱的權利，對租客不承擔任何責任。29.承租人不得準備任何食物，也不得烹調、經營或經營任何餐廳、午餐或自助餐廳，以向其員工或其他人出售食物或飲料，但承租人的員工不得使用微波爐或咖啡機準備食物和飲料，前提是處所內沒有烹飪或其他過程的氣味。30.該處所不得用作職業介紹所、公共速記員或打字員、工會辦公室、醫生或牙醫辦公室、舞蹈室或音樂室、學校、美容院或理髮店、影印或膠印業務、餐廳或酒吧、售賣糖果、汽水、飲料、三明治、冰激凌或烘焙食品的場所、以任何方式配製、分發或消費任何食物或飲料的場所、新聞或雪茄攤，或收音機，電視或錄音棚、劇院或展覽廳，或製造，或在批發、零售或拍賣中儲存或銷售任何種類的商品、貨物、服務或財產，或用於住宿、睡覺或任何不道德目的。31.商業機器和機械設備應由承租人自費在業主合理判斷的足以吸收和防止震動的環境中放置和維護, 噪音和煩人。未經業主事先書面同意，承租人不得安裝任何機器或設備，導致噪音、熱、冷或振動傳播到房屋所在建築物的結構中，而業主事先書面同意的條件可能是業主合理要求的條款。承租人不得在房屋的任何樓層上放置超過該樓面設計承重的每平方英尺樓面荷載，並且法律允許這樣做。32.承租人不得攜帶任何有害材料進入房屋，但下列情況除外：(I)屬於一般商業用途，是承租人商業辦公操作的附帶材料，且數量僅適合立即使用，或(Ii)與承租人使用房屋的實驗室有關的需要。33.租户不得在停車區內存放任何車輛。承租人的停車權僅限於使用停車位短期停放往返項目的正常和常規日常交通中使用的車輛，最長可達二十四(24)小時。租户如欲將車輛停放超過24小時，須通知該項目的大廈經理，並可獲準長期停放車輛，最長可達兩(2)周。任何未經工程項目建築經理事先書面同意而停放超過24小時的機動車輛，應被視為違反本規則和規定而被儲存，並應被拖走和儲存，費用由業主承擔或依法處置。34.禁止在項目的所有場所、大樓和所有封閉的公共區域吸煙，包括所有大堂、所有走廊、所有電梯和所有廁所。在此使用的“吸煙”應被視為包括使用電子煙。, 無煙香煙和其他類似產品。本附件C所列適用於吸煙的所有規則和條例也適用於電子煙、無煙香煙和其他類似產品的使用。35歲。承租人不得將任何物品存放在噴頭18英寸範圍內。36.承租人、承租人代理人、傭人、僱員、承包商、持牌人或訪客不得使用包括固定梯子在內的建築物梯子。37.電源板(與標準辦公室臺式計算機設備一起使用的配電盤除外)和便攜式“空間加熱器”是不允許的。38.租户不允許打開配電盤。租户被要求聯繫房東以重置斷路器。39.承租人應補償房東提供承租人要求的任何特殊服務或工作的費用(外加按房東當時的現行費率計算的行政費用)，但此類服務或工作在租約中未明確規定為房東的義務。C-2-5 D-1錄音後，請返回至：温迪·哈蘭，Esq.美國聯合人壽保險公司國會街2211號，B268 Portland，緬因州04122-0590號貸款100013262從屬，不幹擾和委託協議本從屬，不幹擾和委託協議(本協議)於2021年由加州有限責任公司Points Richmond R&D Associates II，LLC簽訂，郵寄地址為(房東)，Sangamo治療，Inc.，特拉華州公司，郵寄地址為7000 Marina Blvd，布里斯班，CA 94005(“租户”)和美國聯合人壽保險公司，緬因州的一家公司, 郵寄地址為波特蘭B268，國會街2211號，ME 04122(“貸款人”)。摘要：鑑於，房東是位於加利福尼亞州里士滿的不動產(“物業”)的費用簡單所有權的擁有者和持有人，該不動產(“物業”)在本文件所附附件A中描述，並通過本文件的引用成為本文件的一部分；鑑於，房東和租客簽訂了日期為(“租約”)的特定修訂和重新簽署的辦公室/實驗室租約(“租約”)，根據該租約，承租人從房東那裏租賃物業的一部分(“出租物業”)；鑑於，貸款人向房東提供了一筆本金為14,000,000.00美元的貸款，以截至2016年12月15日的信託契約、擔保協議和固定裝置備案為抵押，並在加利福尼亞州康特拉科斯塔縣的房地產記錄中記錄為第2016-0272513-00號文件。(經不時以書面形式修訂、替換、延長、更新、重述或以其他方式修改的“擔保文書”)，對財產(“貸款”)設定第一留置權；鑑於，本租賃由房東通過日期為2016年12月15日的租金、租賃和其他利益轉讓將租金、租賃和其他利益從借款人轉讓給貸款人，記錄為第2016-0272514-00號文件，記錄在加利福尼亞州康特拉科斯塔縣的房地產記錄中(經修訂、替換、延期、續訂、重述或不時以書面形式修改)；以及D-2鑑於承租人已要求貸款人和房東簽訂本協議。因此，現在，考慮到本協議中包含的相互承諾以及其他良好和有價值的對價，承租人、房東和貸款人在此確認這些承諾的收受和充分性，意在具有法律約束力，簽訂並同意如下：1.在遵守本協議條款的前提下, 由此產生的租賃和承租人的租賃權，包括購買租賃物業的所有權利和選擇權(如有)，應並受制於擔保文書及其所有條款、條件和規定的留置權，受制於根據擔保文書支付或將支付的所有墊款，以及任何續期、延期、修改或替換，但在此後的任何時間，貸款人有權在貸款人的選擇下宣佈租賃優於擔保文書的留置權、條款、運作和效力。2.在符合本協議條款的情況下，如果貸款人或任何個人或實體根據擔保文書通過止贖或代替止贖的契據(每個均為“繼任房東”)獲得租賃房產的所有權，承租人應向繼任房東及其繼承人和受讓人承認並委託他們，其程度和效力與繼任房東是租約下的房東的程度和效力相同。只要租客在任何適用的通知或補救期間後並無根據租約的任何條文違約，以致業主有權終止租約，則(A)租客對租賃物業的佔有權不受影響或幹擾，及(B)租約將根據其條款保持十足效力。承租人應受承繼房東的約束，而承繼房東應根據租約及其任何延期和續期的條款對租客具有約束力，其效力和效力猶如繼任房東是本租約下的原始房東一樣。3.根據轉讓，貸款人有權但無義務行使業主根據租約提出的要求、權利、權力、特權、選擇權和補救辦法，並應進一步有權享有, 並接受和強制執行租客根據租約須履行的所有契諾，猶如貸款人在租約中被指定為業主一樣。4.在貸款人以止贖或其他方式取得出租處所的業權之前，貸款人不會因轉讓或本協議而根據租契或其他方式對租客承擔任何法律責任或義務，亦不會成為租客的任何法律責任或義務。即使租約中有任何相反的規定，如果繼任房東繼承了房東在租約項下的權益，繼任房東不應對以下任何事項承擔責任或受其約束：(I)房東或任何先前出租人對租約的任何違約或違約，除非非金錢違約或違約在繼任房東根據租約繼承房東權益的日期之後仍在繼續，前提是貸款人在開始獲得財產所有權的訴訟之前收到了關於這種違約或違約的書面通知；或(Ii)承租人因業主或任何先前出租人違約或違反租約而可能對業主或任何先前出租人產生的任何補償或抗辯(租約明確準許的除外，包括抵押權)；或
D-3(Iii)業主或任何先前出租人根據租約作出的任何申述、擔保或彌償，只要該等申述、擔保或彌償涉及在業主根據租約繼承業主權益的日期之前發生的行動或事件；或(Iv)超出貸款人於物業的權益及/或物業收益(包括出售或融資)的利息的任何金額；或(V)抵押按金或其他可獲退還的費用，除非已支付予貸款人。5.如果房東根據租約違約，貸款人有權(但無義務)在(I)房東根據租約糾正違約所需的時間(如有)或(Ii)收到租客關於違約的書面通知後三十(30)天內糾正房東違約；但是，如果違約的性質是違約不能在最初的三十(30)天內治癒，只要在最初的三十(30)天內貸款人已經開始並正在努力尋求補救該違約所需的補救措施，則三十(30)天期限應延長最多六十(60)天。6.租客不得在分期付款到期日前一個月以上支付分期付款或其任何部分，而貸款人有權根據租約向租客追討超過一個月的租金或額外租金。貸款人不應受租約的任何修訂、修改、轉讓或分租的約束或影響，該等修訂或修改或轉讓或分租會降低租金或縮短租期，或在任何其他方面對業主的權利造成任何重大的不利影響，亦不應取消或交出該租約(除非租約明確準許), 在每一種情況下，都沒有貸款人的事先書面同意。如果同意取消或退還，承租人應將買斷款項(如有)全額交付給貸款人。7.保留。8.在法律允許的範圍內，承租人和房東同意，如果承租人拒絕租賃，貸款人有權獲得承租人根據聯邦破產法(和/或類似的州債權法)支付的所有款項。承租人應直接向貸款人支付此類拒租款項，貸款人應將付款存入托管賬户，用於物業的運營和收益。9.貸款人依據轉讓契向租客發出通知，表示租契所訂的租金須付給貸款人，租客須按照貸款人的指示，向貸款人或其代理人支付根據租契到期並將到期應付業主的所有租金及其他款項，而業主現不可撤銷地授權租客按照貸款人的指示向貸款人或其代理人支付該等款項，現免除和免除租客因任何該等付款而對業主所負的任何法律責任。10.根據本協議規定或允許發出的每一通知、要求、選舉或請求必須以書面形式發出，並應被視為已通過親自遞送、隔夜快遞或將相同的D-4以郵寄、後付費和認證、要求的回執寄送到本協議前言中為該通知、要求、選舉或請求的接收方提供的地址的方式適當地給予或送達。11.本協議適用於租户、房東和貸款人及其各自的繼承人、遺產代理人，並對他們具有約束力, 繼任者和受讓人。如果本協議中包含的任何一項或多項條款因任何原因而在任何方面被認定為無效、非法或不可執行，則該無效、非法或不可執行在貸款人的選擇下不影響本協議的任何其他條款，但本協議應被解釋為該無效、非法或不可執行的條款從未包含在本協議中。本協議受加利福尼亞州法律管轄，並根據該州法律進行解釋。貸款人、房東和租户作為一項獨立契約，不可撤銷地放棄在與本協議相關的任何訴訟或訴訟中接受陪審團審判的權利。12.本協定可簽署兩份或兩份以上副本，每份副本(包括以電子方式簽署的副本)應被視為正本，但所有副本應共同構成一份相同的文書。第D-5頁之後的其餘部分故意留有簽名頁，以證明雙方已在上述第一年簽署本協議。證人：承租人：Sangamo治療公司20然後親自出現上述文書，並承認上述文書是他/她以所述身份的自由行為和行為，以及所述的自由行為和行為。公證人：房東：Point Richmond R&D Associates II，LLC by：姓名：姓名：頭銜：縣，ss，20然後親自出現上述文書，並承認前述文書是他/她以所述身份的自由行為和行為，以及所述的自由行為和行為。公證人
D-7證人：貸款人：美國聯合人壽保險公司名稱：頭銜：緬因州坎伯蘭州，SS，20然後親自出現上述文書，並承認上述文書是他/她以所述身份的自由行為和行為，以及所述公司的自由行為和行為。公證員D-8證物財產的法律描述