svc-20211231
0000945394假象2021財年http://fasb.org/srt/2021-01-31#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2021-01-31#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2021-01-31#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2021-01-31#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2021-01-31#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2021-01-31#HotelMemberP3Yhttp://fasb.org/us-gaap/2021-01-31#OtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2021-01-31#OtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2021-01-31#OtherLiabilitieshttp://fasb.org/us-gaap/2021-01-31#OtherLiabilitiesP1YP5Y202020202000009453942021-01-012021-12-3100009453942021-06-30Iso4217：美元00009453942022-02-22Xbrli：共享00009453942020-01-012020-12-3100009453942019-01-012019-12-3100009453942021-12-3100009453942020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享0000945394美國-GAAP：CommonStockMember2018-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2018-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-3100009453942018-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2019-01-012019-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2019-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-3100009453942019-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2020-01-012020-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2020-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMember2021-12-310000945394SVC：CumulativeCommonDistributionsMember2021-12-310000945394US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-12-310000945394美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-12-310000945394Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-12-310000945394Svc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2021-01-012021-12-310000945394Svc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2020-01-012020-12-310000945394Svc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2019-01-012019-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員2020-01-012020-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員2019-01-012019-12-310000945394SRT：HotelMember2021-12-31SVC：酒店0000945394服務：NetLeasePropertyMember2021-12-31SVC：物業0000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2021-12-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2021-12-310000945394服務：RadissonAgreement成員SRT：HotelMember2021-12-310000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員2021-12-310000945394服務：IHGAgreement成員SRT：HotelMemberSRT：最大成員數2021-12-31服務：租户0000945394SVC：TravelCenter of famericaIncMember服務：NetLeasePropertyMember2021-12-31SVC：旅遊中心0000945394服務：COVID19成員2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：次要事件成員2022-02-220000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember美國-GAAP：次要事件成員2022-02-220000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember美國-GAAP：次要事件成員2022-02-222022-02-220000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-012022-01-310000945394服務：COVID19成員美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員2022-02-220000945394服務：老年人注意事項5.00%，日期2022成員服務：COVID19成員美國-GAAP：次要事件成員2022-02-22Xbrli：純0000945394Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2021-12-310000945394Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310000945394US-GAAP：構建和構建改進成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：PersonalPropertyMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：商標名和商標名成員2021-12-310000945394SVC：商標名和商標名成員2020-12-310000945394服務：AboveMarketOperatingLeaseMember2021-12-310000945394服務：AboveMarketOperatingLeaseMember2020-12-310000945394服務：BelowMarketGround LeaseMember2021-12-310000945394服務：BelowMarketGround LeaseMember2020-12-310000945394美國-GAAP：其他資產成員2021-12-310000945394美國-GAAP：其他資產成員2020-12-310000945394SVC：BelowMarketOperatingLeaseMember2021-12-310000945394SVC：BelowMarketOperatingLeaseMember2020-12-310000945394服務：AboveMarketGround LeaseMember2021-12-310000945394服務：AboveMarketGround LeaseMember2020-12-310000945394美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：BelowMarketLeasesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：以下市場租賃和其他資產成員2021-12-310000945394服務：AboveMarketLeasesAndOtherAssetsMember2021-12-310000945394Svc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員2021-12-310000945394SRT：AffiliatedEntityMember2021-12-310000945394SRT：AffiliatedEntityMember2020-12-310000945394SRT：AffiliatedEntityMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：AffiliatedEntityMember2020-01-012020-12-310000945394SRT：AffiliatedEntityMember2019-01-012019-12-31服務：細分市場0000945394SRT：HotelMember2021-12-31服務：設備0000945394SVC：HotelsAndNetLeasePropertiesMember2021-12-31UTR：SQFT0000945394SVC：HotelsAndNetLeasePropertiesMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HotelsAndNetLeasePropertiesMember2020-01-012020-12-310000945394SVC：HotelsAndNetLeasePropertiesMember2019-01-012019-12-310000945394美國-GAAP：颶風成員2020-01-012020-12-310000945394SRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：HotelMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-31SVC：租賃協議0000945394SVC：旅遊中心會員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員美國-GAAP：本土成員2021-01-012021-12-310000945394服務：NashvilleTNMember服務：NetLeasePropertyMember2021-03-090000945394服務：NashvilleTNMember服務：NetLeasePropertyMember2021-03-092021-03-090000945394服務：NetLeasePropertyMember2020-03-120000945394服務：NetLeasePropertyMember2020-03-122020-03-120000945394STPR：DCSRT：HotelMember2019-02-22服務：房間0000945394STPR：DCSRT：HotelMember2019-02-222019-02-220000945394SRT：HotelMemberSVC：密爾沃基WIMember2019-05-070000945394SRT：HotelMemberSVC：密爾沃基WIMember2019-05-072019-05-070000945394美國-GAAP：本土成員SVC：南方CTM成員2019-08-012019-08-010000945394美國-GAAP：本土成員SVC：南方CTM成員2019-08-010000945394服務：各種位置成員服務：NetLeasePropertyMember2019-09-200000945394服務：各種位置成員服務：NetLeasePropertyMember2019-09-202019-09-200000945394SVC：芝加哥ILMMemberSRT：HotelMember2019-10-090000945394SVC：芝加哥ILMMemberSRT：HotelMember2019-10-092019-10-090000945394SRT：HotelMember2019-01-012019-12-310000945394SRT：HotelMember2019-12-3100009453942019-09-202019-09-20服務：零售屬性00009453942019-09-20SVC：州SVC：行業SVC：品牌0000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2020-01-012020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2019-01-012019-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2020-01-012020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2020-01-012020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2019-01-012019-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2019-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-012022-01-310000945394Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-012022-01-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2021-12-310000945394服務：NetLeasePropertyMember2021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2021-12-31SVC：協議0000945394服務：SonestaAgreement成員2021-12-310000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember服務：FullServiceHotelMember2021-12-310000945394SVC：LimitedServicesHotelMemberSRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2021-12-310000945394SRT：HotelMemberSVC：SelectServiceHotelsMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2021-12-310000945394SVC：LimitedServicesHotelMemberSRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2020-02-270000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember服務：FullServiceHotelMember2020-02-270000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember服務：FullServiceHotelMember2020-02-262020-02-260000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember服務：FullServiceHotelMember2020-02-272020-02-270000945394服務：SonestaAgreement成員2020-02-272020-02-270000945394服務：休假單位成員SVC：WyndhamDestinationsAgreement成員2021-01-012021-12-310000945394服務：IHGAgreement成員SRT：HotelMemberSVC：Sonesta成員2020-09-182020-12-150000945394服務：萬豪簽約會員SVC：Sonesta成員2021-02-012021-03-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394服務：IHGAgreement成員SVC：Sonesta成員2021-11-012021-11-010000945394SVC：Sonesta成員2021-11-012021-11-010000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember2021-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember2020-01-012020-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember2019-01-012019-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember服務：FullServiceHotelMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：LimitedServicesHotelMember服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2020-12-310000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2019-12-310000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMemberSVC：ReturnOfCapitalMember2021-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員SRT：HotelMember2020-12-310000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-01服務：續訂選項0000945394SRT：HotelMemberSvc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember美國-GAAP：次要事件成員2022-01-012022-01-010000945394服務：SonestaAgreement成員2020-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaAgreement成員2020-01-012020-12-310000945394Svc:SonestaInternationalHotelsCorporationMember2021-03-012021-03-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2021-12-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2020-01-012020-12-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2019-01-012019-12-310000945394SVC：HyattHotelsCorporation ContractMemberSRT：HotelMember2020-12-310000945394SRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2021-08-010000945394SRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2021-08-012021-08-010000945394服務：CountryInnSuitesMemberSRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2021-08-010000945394服務：RadissonHotelMemberSRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2021-08-010000945394SRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2020-01-012020-12-310000945394SRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2019-01-012019-12-310000945394SRT：HotelMember服務：RadissonAgreement成員2021-12-310000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員服務：萬豪國際會員2021-01-010000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員2021-01-012021-12-310000945394服務：廣東會員服務：萬豪簽約會員2021-04-012021-04-300000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員服務：萬豪國際會員2021-12-310000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員美國-GAAP：次要事件成員2022-01-182022-01-180000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員2021-12-310000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員2020-01-012020-12-310000945394SRT：HotelMember服務：萬豪簽約會員2019-01-012019-12-310000945394服務：IHGAgreement成員SRT：HotelMember服務：RaviniaGAMember2020-12-010000945394服務：IHGAgreement成員SRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394服務：洲際酒店集團(InterContinentalHotelsGroupPlcMember)SRT：HotelMember2021-12-310000945394SRT：HotelMember服務：FullServiceHotelMemberSVC：Sonesta成員2021-01-012021-12-310000945394服務：IHGAgreement成員SRT：HotelMember2020-01-012020-12-310000945394服務：NetLeasePropertyMember2021-01-012021-12-310000945394服務：COVID19成員2021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：COVID19成員2021-01-012021-12-310000945394服務：COVID19成員2020-01-012020-12-310000945394美國-GAAP：其他資產成員服務：COVID19成員2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：其他資產成員服務：COVID19成員2020-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：信用集中度風險成員SVC：RealEstateInvestmentPropertyAtCostMember服務：NetLeasePropertyMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：旅遊中心第1號成員SVC：美國旅遊中心會員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：旅遊中心第1號成員SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員SVC：旅遊中心第2號成員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員SVC：旅遊中心第2號成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：旅遊中心第3號成員SVC：美國旅遊中心會員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：旅遊中心第3號成員SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：旅遊中心第4號成員SVC：美國旅遊中心會員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：旅遊中心第4號成員SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員SVC：旅遊中心第5期會員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員SVC：旅遊中心第5期會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-31服務：租賃選項0000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2019-04-012019-04-01服務：季度安裝UTR：MI0000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2020-01-012020-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2019-01-012019-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2020-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2019-04-01SVC：分期付款0000945394SVC：旅遊中心會員SVC：美國旅遊中心會員2019-01-162019-01-160000945394SVC：美國旅遊中心會員服務：旅遊中心編號123和4成員2021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員SVC：旅遊中心第5期會員2021-12-310000945394服務：SPIRITMTAREITTransactionMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SPIRITMTAREITTransactionMember2020-01-012020-12-310000945394服務：SPIRITMTAREITTransactionMember2019-01-012019-12-310000945394美國-GAAP：本土成員2021-12-310000945394SRT：最小成員數美國-GAAP：本土成員2021-12-310000945394SRT：最大成員數美國-GAAP：本土成員2021-12-310000945394SVC：HotelOperatingLeasesMember2021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：HotelOperatingLeasesMember2021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：HotelOperatingLeasesMember2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員美國-GAAP：本土成員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SRT：最小成員數美國-GAAP：本土成員2021-12-310000945394SVC：旅遊中心會員SRT：最大成員數美國-GAAP：本土成員2021-12-310000945394美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-12-310000945394美國-GAAP：老年人注意事項成員2021-12-310000945394美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-12-31服務：擴展0000945394US-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2020-01-012020-12-310000945394美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2019-01-012019-12-310000945394服務：COVID19成員美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-01-192021-01-190000945394SVC：RevolvingCreditFacilityAndTermLoanMember2021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：RevolvingCreditFacilityAndTermLoanMember2020-12-310000945394美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2020-12-310000945394服務：老年人注意事項5.00%，日期2022成員2020-01-012020-12-310000945394服務：老年人注意事項5.00%，日期2022成員2020-12-310000945394服務：COVID19成員美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2020-12-310000945394服務：UnsecuredSeniorNotesDue2024成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2019-09-180000945394服務：UnsecuredSeniorNotesDue2026成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2019-09-180000945394服務：UnsecuredSeniorNotesDue2029成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2019-09-180000945394美國-GAAP：老年人注意事項成員2019-09-182019-09-180000945394美國-GAAP：不安全債務成員2019-09-202019-09-200000945394美國-GAAP：不安全債務成員2019-09-200000945394美國-GAAP：不安全債務成員2019-01-012019-12-310000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2020-06-170000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員2020-06-170000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員服務：COVID19成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2020-06-172020-06-170000945394服務：COVID19成員Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodOneMember美國-GAAP：老年人注意事項成員服務：老年人注意事項4.25%，2021成員2020-06-172020-06-170000945394Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodOneMember美國-GAAP：老年人注意事項成員服務：老年人注意事項4.25%，2021成員2021-12-310000945394Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodOneMember美國-GAAP：老年人注意事項成員服務：老年人注意事項4.25%，2021成員2020-06-170000945394Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodOneMember美國-GAAP：老年人注意事項成員服務：老年人注意事項4.25%，2021成員2020-01-012020-12-310000945394US-GAAP：MediumTermNotesMember2021-12-310000945394US-GAAP：MediumTermNotesMember2021-01-012021-12-310000945394US-GAAP：MediumTermNotesMember2020-01-012020-12-310000945394US-GAAP：MediumTermNotesMember2019-01-012019-12-310000945394服務：老年人注意數550%，日期2027成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2020-11-200000945394服務：老年人注意數550%，日期2027成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2021-12-310000945394服務：老年人注意數550%，日期2027成員美國-GAAP：老年人注意事項成員2020-11-202020-11-200000945394美國-GAAP：老年人注意事項成員Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodTwoMember服務：老年人注意事項4.25%，2021成員2020-12-182020-12-180000945394美國-GAAP：老年人注意事項成員Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodTwoMember服務：老年人注意事項4.25%，2021成員2021-01-012021-12-310000945394服務：官員和員工成員2021-01-012021-12-310000945394服務：官員和員工成員2020-01-012020-12-310000945394服務：官員和員工成員2019-01-012019-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：trueThreeMember2021-06-162021-06-160000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueTwoMember2021-06-162021-06-160000945394美國-GAAP：CommonStockMember服務：受託人4名成員2021-06-162021-06-160000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：受託人七名成員2021-06-162021-06-160000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：trueSixMember2021-06-162021-06-160000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueFiveMember2021-06-162021-06-160000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueOneMember2021-06-162021-06-1600009453942021-06-162021-06-16SVC：受託人0000945394美國-GAAP：CommonStockMember2021-09-152021-09-150000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueTwoMember2020-02-272020-02-270000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueOneMember2020-02-272020-02-2700009453942020-02-272020-02-270000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueTwoMember2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：TrueOneMember2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：CommonStockMemberSVC：受託人成員2019-01-012019-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2020-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2019-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2018-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2020-01-012020-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2019-01-012019-12-310000945394服務：ShareAwardPlansMember2021-12-310000945394SVC：股權補償計劃2012年成員2021-12-310000945394美國-GAAP：次要事件成員2022-01-132022-01-130000945394Svc:AccumulatedEquityInUnrealizedGainLossOfInvesteesAttributableToParentMember2019-12-310000945394Svc:AccumulatedEquityInUnrealizedGainLossOfInvesteesAttributableToParentMember2020-01-012020-12-310000945394Svc:AccumulatedEquityInUnrealizedGainLossOfInvesteesAttributableToParentMember2020-12-310000945394Svc:AccumulatedEquityInUnrealizedGainLossOfInvesteesAttributableToParentMember2021-01-012021-12-310000945394Svc:AccumulatedEquityInUnrealizedGainLossOfInvesteesAttributableToParentMember2021-12-31服務：員工0000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SRT：最大成員數2021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-01-012021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSRT：最小成員數SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-01-012021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2020-01-012020-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2019-01-012019-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員服務：UpCTransactionMember2020-01-012020-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員服務：UpCTransactionMember2019-01-012019-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchIncMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SVC：PropertyManagementFeesMember2021-06-222021-06-220000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SVC：PropertyManagementFeesMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SVC：PropertyManagementFeesMember2020-01-012020-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SVC：PropertyManagementFeesMember2019-01-012019-12-310000945394Svc:ConstructionAndSupervisionFeesCapitalizedMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-01-012021-12-310000945394Svc:ConstructionAndSupervisionFeesCapitalizedMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2020-01-012020-12-310000945394Svc:ConstructionAndSupervisionFeesCapitalizedMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2019-01-012019-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員服務：UpCTransactionMember2021-01-012021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSRT：最小成員數SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員服務：UpCTransactionMember2021-01-012021-12-310000945394Svc:AmendedAndRestateBusinessManagementAgreementMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員SRT：最大成員數服務：UpCTransactionMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：ReitManagementAndResearchIncMemberSVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員美國-GAAP：公共類別成員2019-07-010000945394SVC：ReitManagementAndResearchIncMember美國-GAAP：公共類別成員2019-07-010000945394SVC：ReitManagementAndResearchIncMember美國-GAAP：公共類別成員2019-07-012019-07-010000945394SVC：PublicStockOfferingMemberSVC：美國旅遊中心會員2020-07-310000945394SVC：美國旅遊中心會員SVC：ReitManagementAndResearchLLCM成員2021-12-310000945394SVC：AffiliatesInsuranceCompanyMember2018-07-012019-06-300000945394SVC：AffiliatesInsuranceCompanyMember2020-06-012020-06-300000945394SVC：AffiliatesInsuranceCompanyMember2021-12-012021-12-310000945394SVC：AffiliatesInsuranceCompanyMember2020-12-310000945394SVC：AffiliatesInsuranceCompanyMember2019-12-310000945394SVC：AffiliatesInsuranceCompanyMember2019-01-012019-12-310000945394Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheOneMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheTwoMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheThreeMember2021-01-012021-12-310000945394Svc:SharebasedCompensationAwardTrancheFourMember2021-01-012021-12-310000945394Svc:SharebasedCompensationAwardTrancheFiveMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：北美成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數美國-GAAP：地理分佈國家成員SVC：VariousStatesUnitedStatesOf America成員美國-GAAP：地理集中度風險成員SVC：RealEstateBenchmarkMember2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：地理分佈國家成員SVC：VariousStatesUnitedStatesOf America成員SRT：最大成員數美國-GAAP：地理集中度風險成員SVC：RealEstateBenchmarkMember2021-01-012021-12-310000945394STPR：CA-ONSRT：HotelMember2021-12-310000945394美國-GAAP：地理分佈外國成員SRT：HotelMember美國-GAAP：地理集中度風險成員SVC：RealEstateBenchmarkMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HotelsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2021-01-012021-12-310000945394服務：NetLeaseSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2021-01-012021-12-310000945394美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HotelsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2021-12-310000945394服務：NetLeaseSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2021-12-310000945394美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2021-12-310000945394SVC：HotelsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2020-01-012020-12-310000945394服務：NetLeaseSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2020-01-012020-12-310000945394美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-01-012020-12-310000945394SVC：HotelsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2020-12-310000945394服務：NetLeaseSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2020-12-310000945394美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-12-310000945394SVC：HotelsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2019-01-012019-12-310000945394服務：NetLeaseSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2019-01-012019-12-310000945394美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-01-012019-12-310000945394SVC：HotelsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2019-12-310000945394服務：NetLeaseSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2019-12-310000945394美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberSVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberSVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2020-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2020-12-310000945394SRT：HotelMember2020-12-310000945394服務：NetLeasePropertyMember2020-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2020-12-310000945394美國-美國公認會計準則：保護安全成員(US-GAAP：HeldtomaturitySecuritiesMembers)2020-01-012020-12-310000945394服務：老年人注意事項5%，2022成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項5%，2022成員2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項5%，2022成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項5%，2022成員2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項5%，2022成員2020-12-310000945394服務：老年人注意事項4.5%，2023成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.5%，2023成員2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.5%，2023成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.5%，2023成員2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.5%，2023成員2020-12-310000945394服務：老年人注意事項4.65%，Due2024成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.65%，Due2024成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.65%，Due2024成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.65%，Due2024成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：老年人注意事項4.65%，Due2024成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：高級節點4.35%Due2024成員2021-12-310000945394服務：高級節點4.35%Due2024成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：高級節點4.35%Due2024成員2021-12-310000945394服務：高級節點4.35%Due2024成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：高級節點4.35%Due2024成員2020-12-310000945394Svc:UnsecuredSeniorNotes4.50PercentDue2025Member2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMemberSvc:UnsecuredSeniorNotes4.50PercentDue2025Member2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberSvc:UnsecuredSeniorNotes4.50PercentDue2025Member2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMemberSvc:UnsecuredSeniorNotes4.50PercentDue2025Member2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberSvc:UnsecuredSeniorNotes4.50PercentDue2025Member2020-12-310000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：老年人注意事項7.50%，2025成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：高級節點5.25%，2026成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：高級節點5.25%，2026成員2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：高級節點5.25%，2026成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：高級節點5.25%，2026成員2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：高級節點5.25%，2026成員2020-12-310000945394服務：高級節點4.75%Due2026成員2021-12-310000945394服務：高級節點4.75%Due2026成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：高級節點4.75%Due2026成員2021-12-310000945394服務：高級節點4.75%Due2026成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：高級節點4.75%Due2026成員2020-12-310000945394服務：老年人注意事項4.95%/2027成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.95%/2027成員2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.95%/2027成員2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.95%/2027成員2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.95%/2027成員2020-12-310000945394服務：老年人注意：525%，2027成員2021-12-310000945394服務：老年人注意：525%，2027成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394服務：老年人注意：525%，2027成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394服務：老年人注意：525%，2027成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：老年人注意：525%，2027成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：老年人注意事項3.95%Due2028成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項3.95%Due2028成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項3.95%Due2028成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項3.95%Due2028成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項3.95%Due2028成員2020-12-310000945394服務：老年人注意事項4.95%Due2029成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.95%Due2029成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.95%Due2029成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.95%Due2029成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.95%Due2029成員2020-12-310000945394服務：老年人注意事項4.375百分比，2030成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.375百分比，2030成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.375百分比，2030成員2021-12-310000945394服務：老年人注意事項4.375百分比，2030成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember服務：老年人注意事項4.375百分比，2030成員2020-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310000945394Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310000945394服務：RoyalSonesta成員2021-12-310000945394服務：RoyalSonesta成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：Sonesta成員2021-12-310000945394SVC：Sonesta成員2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaESSuitesMember2021-12-310000945394服務：SonestaESSuitesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaSelectMember2021-12-310000945394服務：SonestaSelectMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：SimplySuitesMember2021-12-310000945394SVC：SimplySuitesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：HyattPlaceMember2021-12-310000945394服務：HyattPlaceMember2021-01-012021-12-310000945394服務：Radisson HotelsMember2021-12-310000945394服務：Radisson HotelsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：皇冠假日酒店會員2021-12-310000945394SVC：皇冠假日酒店會員2021-01-012021-12-310000945394服務：庭院酒店會員2021-12-310000945394服務：庭院酒店會員2021-01-012021-12-310000945394服務：CountryInnAndSuitesMember2021-12-310000945394服務：CountryInnAndSuitesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ResidenceInnsMember2021-12-310000945394服務：ResidenceInnsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員2021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：PetroStoppingCentersMember2021-12-310000945394SVC：PetroStoppingCentersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：AMCTheatresMember2021-12-310000945394服務：AMCTheatresMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：The GreatEscapeMember2021-12-310000945394SVC：The GreatEscapeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：終身健身成員2021-12-310000945394服務：終身健身成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：BuehlersFreshFoodsMember2021-12-310000945394SVC：BuehlersFreshFoodsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：心臟和牙齒成員2021-12-310000945394SVC：心臟和牙齒成員2021-01-012021-12-310000945394服務：普通成員2021-12-310000945394服務：普通成員2021-01-012021-12-310000945394服務：ExpressOilChangeMember2021-12-310000945394服務：ExpressOilChangeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：PizzaHutMember2021-12-310000945394服務：PizzaHutMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：FlyingJTravelPlazaMember2021-12-310000945394SVC：FlyingJTravelPlazaMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：americasAutoAuctionMember2021-12-310000945394SVC：americasAutoAuctionMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RegalCinemasMember2021-12-310000945394服務：RegalCinemasMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：法院體育俱樂部會員2021-12-310000945394SVC：法院體育俱樂部會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：ChurchsChickenMember2021-12-310000945394SVC：ChurchsChickenMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BigAlsMember2021-12-310000945394服務：BigAlsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BurgerKingMember2021-12-310000945394服務：BurgerKingMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MillsFleetFarmMember2021-12-310000945394服務：MillsFleetFarmMember2021-01-012021-12-310000945394服務：HardeesMember2021-12-310000945394服務：HardeesMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：BBTheatresMember2021-12-310000945394SVC：BBTheatresMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：MartinsMember2021-12-310000945394SVC：MartinsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ArbysMember2021-12-310000945394服務：ArbysMember2021-01-012021-12-310000945394服務：CremedelaCremeMember2021-12-310000945394服務：CremedelaCremeMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：大力水手雞餅乾會員2021-12-310000945394SVC：大力水手雞餅乾會員2021-01-012021-12-310000945394服務：MisterCarashMember2021-12-310000945394服務：MisterCarashMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：UnitedSupermarket成員2021-12-310000945394SVC：UnitedSupermarket成員2021-01-012021-12-310000945394服務：MesaFitnessMember2021-12-310000945394服務：MesaFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394服務：Taco BellMember2021-12-310000945394服務：Taco BellMember2021-01-012021-12-310000945394服務：CarMaxMember2021-12-310000945394服務：CarMaxMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：UncleEdsOilShoppeMember2021-12-310000945394SVC：UncleEdsOilShoppeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：DaveBustersMember2021-12-310000945394服務：DaveBustersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：FusionGymsMember2021-12-310000945394服務：FusionGymsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：派克苗圃成員2021-12-310000945394服務：派克苗圃成員2021-01-012021-12-310000945394服務：HHIFormtechMember2021-12-310000945394服務：HHIFormtechMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：GoldenCoralMember2021-12-310000945394SVC：GoldenCoralMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RiteAidMember2021-12-310000945394服務：RiteAidMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SandfordsGrubPubMember2021-12-310000945394服務：SandfordsGrubPubMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BaptistEmergencyHospital成員2021-12-310000945394服務：BaptistEmergencyHospital成員2021-01-012021-12-310000945394服務：EddieMerlotsMember2021-12-310000945394服務：EddieMerlotsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：FuddruckersMember2021-12-310000945394SVC：FuddruckersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：CermakFreshMarketMember2021-12-310000945394服務：CermakFreshMarketMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：Columbus PreparatoryAcademy成員2021-12-310000945394SVC：Columbus PreparatoryAcademy成員2021-01-012021-12-310000945394服務：核心維護成員2021-12-310000945394服務：核心維護成員2021-01-012021-12-310000945394服務：LernerAndRoweMember2021-12-310000945394服務：LernerAndRoweMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MeinekeCarCareCenterMember2021-12-310000945394服務：MeinekeCarCareCenterMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：TexasRoadhouse成員2021-12-310000945394SVC：TexasRoadhouse成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：奧斯汀斯·帕克恩·皮薩(AustinsParknPizza)成員2021-12-310000945394SVC：奧斯汀斯·帕克恩·皮薩(AustinsParknPizza)成員2021-01-012021-12-310000945394服務：科爾斯成員2021-12-310000945394服務：科爾斯成員2021-01-012021-12-310000945394服務：LAFitnessMember2021-12-310000945394服務：LAFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：academySportsPlusOutDoorsMember2021-12-310000945394SVC：academySportsPlusOutDoorsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BlueRhinoMember2021-12-310000945394服務：BlueRhinoMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：ColumbusArtsTechAcademy成員2021-12-310000945394SVC：ColumbusArtsTechAcademy成員2021-01-012021-12-310000945394服務：診斷健康成員2021-12-310000945394服務：診斷健康成員2021-01-012021-12-310000945394服務：KrispyKmemMember2021-12-310000945394服務：KrispyKmemMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：Marcus TheatersMember2021-12-310000945394SVC：Marcus TheatersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：俄勒岡州PizzaBistroMember2021-12-310000945394服務：俄勒岡州PizzaBistroMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SonicDriveInMember2021-12-310000945394服務：SonicDriveInMember2021-01-012021-12-310000945394服務：AxelsMember2021-12-310000945394服務：AxelsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：BrookshireBrothersMember2021-12-310000945394SVC：BrookshireBrothersMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：FlyingStarCafeMember2021-12-310000945394SVC：FlyingStarCafeMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HeytexUSAMember2021-12-310000945394SVC：HeytexUSAMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HughesSupplyMember2021-12-310000945394SVC：HughesSupplyMember2021-01-012021-12-310000945394服務：JackStackBarbequeMember2021-12-310000945394服務：JackStackBarbequeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：JacksFamilyRestaurantMember2021-12-310000945394服務：JacksFamilyRestaurantMember2021-01-012021-12-310000945394服務：WendysMember2021-12-310000945394服務：WendysMember2021-01-012021-12-310000945394服務：TenBoxMember2021-12-310000945394服務：TenBoxMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：成人兒科骨科成員2021-12-310000945394SVC：成人兒科骨科成員2021-01-012021-12-310000945394服務：BrickownBreweryMember2021-12-310000945394服務：BrickownBreweryMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ConFormAutomotiveMember2021-12-310000945394服務：ConFormAutomotiveMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：GerberCollisionGlassMember2021-12-310000945394SVC：GerberCollisionGlassMember2021-01-012021-12-310000945394服務：HDSupplyWhiteCapMember2021-12-310000945394服務：HDSupplyWhiteCapMember2021-01-012021-12-310000945394服務：多租户成員2021-12-310000945394服務：多租户成員2021-01-012021-12-310000945394服務：PlanetFitnessMember2021-12-310000945394服務：PlanetFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RGBEyeAssociatesMember2021-12-310000945394服務：RGBEyeAssociatesMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：WalgreensMember2021-12-310000945394SVC：WalgreensMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：Ashley FurnitureMember2021-12-310000945394SVC：Ashley FurnitureMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BoozmanHofMember2021-12-310000945394服務：BoozmanHofMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：CaldwellCountryChevroletMember2021-12-310000945394SVC：CaldwellCountryChevroletMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：EriksBikeShopMember2021-12-310000945394SVC：EriksBikeShopMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：名人論壇成員2021-12-310000945394SVC：名人論壇成員2021-01-012021-12-310000945394服務：FocusChildDevelopmentCenter成員2021-12-310000945394服務：FocusChildDevelopmentCenter成員2021-01-012021-12-310000945394服務：JoesCrabShackMember2021-12-310000945394服務：JoesCrabShackMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MaxErmasMember2021-12-310000945394服務：MaxErmasMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MetaldyneBSMMember2021-12-310000945394服務：MetaldyneBSMMember2021-01-012021-12-310000945394服務：彩虹兒童診所成員2021-12-310000945394服務：彩虹兒童診所成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：運動員倉庫成員2021-12-310000945394SVC：運動員倉庫成員2021-01-012021-12-310000945394服務：任何成員2021-12-310000945394服務：任何成員2021-01-012021-12-310000945394服務：ApplebeesMember2021-12-310000945394服務：ApplebeesMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：BlackAngusSteakhouse Member2021-12-310000945394SVC：BlackAngusSteakhouse Member2021-01-012021-12-310000945394SVC：BuffaloWildWingsMember2021-12-310000945394SVC：BuffaloWildWingsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：KerrysCarCareMember2021-12-310000945394服務：KerrysCarCareMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：蒙特雷TexMexMember2021-12-310000945394SVC：蒙特雷TexMexMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：OjosLocosSportsCanina成員2021-12-310000945394SVC：OjosLocosSportsCanina成員2021-01-012021-12-310000945394服務：OrschelnFarmandHomeMember2021-12-310000945394服務：OrschelnFarmandHomeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RickJohnsonAutoTireMember2021-12-310000945394服務：RickJohnsonAutoTireMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SlimChickensMember2021-12-310000945394服務：SlimChickensMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：西南無污漬LPM成員2021-12-310000945394SVC：西南無污漬LPM成員2021-01-012021-12-310000945394服務：SpoonsPlaceMember2021-12-310000945394服務：SpoonsPlaceMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：Tractor SupplyMember2021-12-310000945394SVC：Tractor SupplyMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：WhatTheBuckMember2021-12-310000945394SVC：WhatTheBuckMember2021-01-012021-12-310000945394服務：AffordableCareInc.成員2021-12-310000945394服務：AffordableCareInc.成員2021-01-012021-12-310000945394服務：普利司通會員2021-12-310000945394服務：普利司通會員2021-01-012021-12-310000945394服務：CycleGearMember2021-12-310000945394服務：CycleGearMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：DollarGeneralMember2021-12-310000945394SVC：DollarGeneralMember2021-01-012021-12-310000945394服務：貓頭鷹成員2021-12-310000945394服務：貓頭鷹成員2021-01-012021-12-310000945394服務：KFCM成員2021-12-310000945394服務：KFCM成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：LongJohnSilversMember2021-12-310000945394SVC：LongJohnSilversMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RallysMember2021-12-310000945394服務：RallysMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RedRobin GourmetBurgersMember2021-12-310000945394服務：RedRobin GourmetBurgersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：舒馬赫家庭成員2021-12-310000945394服務：舒馬赫家庭成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：Taco Bueno Member2021-12-310000945394SVC：Taco Bueno Member2021-01-012021-12-310000945394服務：BruBurgerBarMember2021-12-310000945394服務：BruBurgerBarMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：ChickenSaladChickMember2021-12-310000945394SVC：ChickenSaladChickMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ElForasteroMember2021-12-310000945394服務：ElForasteroMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ERACapitalMember2021-12-310000945394服務：ERACapitalMember2021-01-012021-12-310000945394服務：豪林混凝土成員2021-12-310000945394服務：豪林混凝土成員2021-01-012021-12-310000945394服務：LittleCaesarsMember2021-12-310000945394服務：LittleCaesarsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：NAPAAutoPartsMember2021-12-310000945394服務：NAPAAutoPartsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：舊墨西哥坎蒂納成員2021-12-310000945394SVC：舊墨西哥坎蒂納成員2021-01-012021-12-310000945394服務：OReillyAutoPartsMember2021-12-310000945394服務：OReillyAutoPartsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：SRSD分發成員2021-12-310000945394SVC：SRSD分發成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：TheAtlantaCenter for FootAnkleSurgeryMember2021-12-310000945394SVC：TheAtlantaCenter for FootAnkleSurgeryMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：TouchStoneImagingMember2021-12-310000945394SVC：TouchStoneImagingMember2021-01-012021-12-310000945394服務：WingsEtcMember2021-12-310000945394服務：WingsEtcMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BighamCableMember2021-12-310000945394服務：BighamCableMember2021-01-012021-12-310000945394服務：合併管道成員2021-12-310000945394服務：合併管道成員2021-01-012021-12-310000945394服務：DelTaco成員2021-12-310000945394服務：DelTaco成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：Dunkin DonutsMember2021-12-310000945394SVC：Dunkin DonutsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：FamilyDollarStoresMember2021-12-310000945394服務：FamilyDollarStoresMember2021-01-012021-12-310000945394服務：FazolisMember2021-12-310000945394服務：FazolisMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：KingsWingsNThingsMember2021-12-310000945394SVC：KingsWingsNThingsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：OffTheHookSeafoodMoreMember2021-12-310000945394服務：OffTheHookSeafoodMoreMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：鯊魚魚雞會員2021-12-310000945394SVC：鯊魚魚雞會員2021-01-012021-12-310000945394服務：VacantMember2021-12-310000945394服務：VacantMember2021-01-012021-12-310000945394服務：其他屬性成員2021-12-310000945394服務：其他屬性成員2021-01-012021-12-310000945394Svc:AllPropertiesExcludingPropertiesHeldForSaleMember2021-12-310000945394Svc:AllPropertiesExcludingPropertiesHeldForSaleMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMemberSRT：HotelMember2021-01-012021-12-310000945394Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember服務：NetLeasePropertyMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：SonestaESSuitesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaESSuitesMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：RoyalSonesta成員2021-01-012021-12-310000945394服務：RoyalSonesta成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaSelectMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：SonestaSelectMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：Sonesta成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：Sonesta成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：SimplySuitesMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：SimplySuitesMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：HyattPlaceMember2021-01-012021-12-310000945394服務：HyattPlaceMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：Radisson HotelsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：Radisson HotelsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：CountryInnAndSuitesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：CountryInnAndSuitesMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：皇冠假日酒店會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：皇冠假日酒店會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：庭院酒店會員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：庭院酒店會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：ResidenceInnsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ResidenceInnsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：美國旅遊中心會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：美國旅遊中心會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：PetroStoppingCentersMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：PetroStoppingCentersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：AMCTheatresMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：AMCTheatresMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BuehlersFreshFoodsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BuehlersFreshFoodsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：PizzaHutMember2021-01-012021-12-310000945394服務：PizzaHutMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：終身健身成員2021-01-012021-12-310000945394服務：終身健身成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：The GreatEscapeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：The GreatEscapeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ArbysMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ArbysMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：BurgerKingMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BurgerKingMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：ChurchsChickenMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：ChurchsChickenMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：法院體育俱樂部會員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：法院體育俱樂部會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：ExpressOilChangeMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ExpressOilChangeMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：HardeesMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：HardeesMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：心臟和牙齒成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：心臟和牙齒成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：多租户成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：多租户成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：大力水手雞餅乾會員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：大力水手雞餅乾會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：americasAutoAuctionMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：americasAutoAuctionMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BBTheatresMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BBTheatresMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：BigAlsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：BigAlsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：CermakFreshMarketMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：CermakFreshMarketMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：MillsFleetFarmMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：MillsFleetFarmMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：FlyingJTravelPlazaMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：FlyingJTravelPlazaMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：HHIFormtechMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：HHIFormtechMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：MartinsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：MartinsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：MesaFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MesaFitnessMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：普通成員2021-01-012021-12-310000945394服務：普通成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：RegalCinemasMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：RegalCinemasMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：Taco BellMember2021-01-012021-12-310000945394服務：Taco BellMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：UncleEdsOilShoppeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：UncleEdsOilShoppeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：UnitedSupermarket成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：UnitedSupermarket成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：TenBoxMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：TenBoxMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：成人兒科骨科成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：成人兒科骨科成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：奧斯汀斯·帕克恩·皮薩(AustinsParknPizza)成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：奧斯汀斯·帕克恩·皮薩(AustinsParknPizza)成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：AxelsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：AxelsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：BrickownBreweryMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BrickownBreweryMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：BrookshireBrothersMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：BrookshireBrothersMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：CarMaxMember2021-01-012021-12-310000945394服務：CarMaxMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：Columbus PreparatoryAcademy成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：Columbus PreparatoryAcademy成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ConFormAutomotiveMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ConFormAutomotiveMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：核心維護成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：核心維護成員2021-01-012021-12-310000945394服務：CremedelaCremeMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：CremedelaCremeMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：DaveBustersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：DaveBustersMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：診斷健康成員2021-01-012021-12-310000945394服務：診斷健康成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：EddieMerlotsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：EddieMerlotsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：FuddruckersMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：FuddruckersMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：FusionGymsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：FusionGymsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：GoldenCoralMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：GoldenCoralMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：HeytexUSAMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：HeytexUSAMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：HughesSupplyMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：HughesSupplyMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：JackStackBarbequeMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：JackStackBarbequeMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：JoesCrabShackMember2021-01-012021-12-310000945394服務：JoesCrabShackMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：科爾斯成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：科爾斯成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：KrispyKmemMember2021-01-012021-12-310000945394服務：KrispyKmemMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：LernerAndRoweMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：LernerAndRoweMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：Marcus TheatersMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：Marcus TheatersMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：MeinekeCarCareCenterMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：MeinekeCarCareCenterMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：MetaldyneBSMMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MetaldyneBSMMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：MisterCarashMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：MisterCarashMember2021-01-012021-12-310000945394服務：俄勒岡州PizzaBistroMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：俄勒岡州PizzaBistroMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：派克苗圃成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：派克苗圃成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：RiteAidMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RiteAidMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：SandfordsGrubPubMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SandfordsGrubPubMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：SonicDriveInMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SonicDriveInMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：運動員倉庫成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：運動員倉庫成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：TexasRoadhouse成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：TexasRoadhouse成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：WalgreensMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：WalgreensMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：WendysMember2021-01-012021-12-310000945394服務：WendysMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：academySportsPlusOutDoorsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：academySportsPlusOutDoorsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：AffordableCareInc.成員2021-01-012021-12-310000945394服務：AffordableCareInc.成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：任何成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：任何成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ApplebeesMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ApplebeesMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：Ashley FurnitureMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：Ashley FurnitureMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：BaptistEmergencyHospital成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：BaptistEmergencyHospital成員2021-01-012021-12-310000945394服務：BighamCableMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：BighamCableMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BlackAngusSteakhouse MemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BlackAngusSteakhouse MemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：BlueRhinoMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：BlueRhinoMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：BoozmanHofMember2021-01-012021-12-310000945394服務：BoozmanHofMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：普利司通會員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：普利司通會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：BruBurgerBarMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：BruBurgerBarMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BuffaloWildWingsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：BuffaloWildWingsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：CaldwellCountryChevroletMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：CaldwellCountryChevroletMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：ChickenSaladChickMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：ChickenSaladChickMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：ColumbusArtsTechAcademy成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：ColumbusArtsTechAcademy成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：合併管道成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：合併管道成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：CycleGearMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：CycleGearMember2021-01-012021-12-310000945394服務：DelTaco成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：DelTaco成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：DollarGeneralMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：DollarGeneralMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：Dunkin DonutsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：Dunkin DonutsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：ElForasteroMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ElForasteroMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ERACapitalMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：ERACapitalMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：EriksBikeShopMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：EriksBikeShopMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：FamilyDollarStoresMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：FamilyDollarStoresMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：名人論壇成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：名人論壇成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：FazolisMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：FazolisMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：FlyingStarCafeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數SVC：FlyingStarCafeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：FocusChildDevelopmentCenter成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：FocusChildDevelopmentCenter成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：GerberCollisionGlassMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：GerberCollisionGlassMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：HDSupplyWhiteCapMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：HDSupplyWhiteCapMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：貓頭鷹成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：貓頭鷹成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：豪林混凝土成員2021-01-012021-12-310000945394服務：豪林混凝土成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：JacksFamilyRestaurantMember2021-01-012021-12-310000945394服務：JacksFamilyRestaurantMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：KerrysCarCareMember2021-01-012021-12-310000945394服務：KerrysCarCareMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：KFCM成員2021-01-012021-12-310000945394服務：KFCM成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：KingsWingsNThingsMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：KingsWingsNThingsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：LAFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：LAFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：LittleCaesarsMember2021-01-012021-12-310000945394服務：LittleCaesarsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：LongJohnSilversMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：LongJohnSilversMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：MaxErmasMember2021-01-012021-12-310000945394服務：MaxErmasMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：蒙特雷TexMexMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：蒙特雷TexMexMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：NAPAAutoPartsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：NAPAAutoPartsMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：OffTheHookSeafoodMoreMember2021-01-012021-12-310000945394服務：OffTheHookSeafoodMoreMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：OjosLocosSportsCanina成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：OjosLocosSportsCanina成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：舊墨西哥坎蒂納成員2021-01-012021-12-310000945394SVC：舊墨西哥坎蒂納成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：OReillyAutoPartsMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：OReillyAutoPartsMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：OrschelnFarmandHomeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：OrschelnFarmandHomeMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：PlanetFitnessMember2021-01-012021-12-310000945394服務：PlanetFitnessMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：彩虹兒童診所成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：彩虹兒童診所成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：RallysMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：RallysMember2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：RedRobin GourmetBurgersMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RedRobin GourmetBurgersMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：RGBEyeAssociatesMember2021-01-012021-12-310000945394服務：RGBEyeAssociatesMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：RickJohnsonAutoTireMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：RickJohnsonAutoTireMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：舒馬赫家庭成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最大成員數服務：舒馬赫家庭成員2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：鯊魚魚雞會員2021-01-012021-12-310000945394SVC：鯊魚魚雞會員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：SlimChickensMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：SlimChickensMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：西南無污漬LPM成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：西南無污漬LPM成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：SpoonsPlaceMember2021-01-012021-12-310000945394服務：SpoonsPlaceMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：SRSD分發成員SRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：SRSD分發成員SRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：Taco Bueno MemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：Taco Bueno MemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：TheAtlantaCenter for FootAnkleSurgeryMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：TheAtlantaCenter for FootAnkleSurgeryMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：TouchStoneImagingMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：TouchStoneImagingMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：Tractor SupplyMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394SVC：Tractor SupplyMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數SVC：WhatTheBuckMember2021-01-012021-12-310000945394SVC：WhatTheBuckMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394SRT：最小成員數服務：WingsEtcMember2021-01-012021-12-310000945394服務：WingsEtcMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：VacantMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310000945394服務：VacantMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310000945394Svc:AllPropertiesExcludingPropertiesHeldForSaleMember2020-12-310000945394Svc:AllPropertiesExcludingPropertiesHeldForSaleMember2019-12-31


美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2021
或
☐根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的過渡報告
佣金檔案編號1-11527
服務屬性信任
(註冊人的確切姓名載於其約章)
馬裏蘭州
04-3262075
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)
(美國國税局僱主身分證號碼)
兩個牛頓廣場, 華盛頓大街255號, 套房300, 牛頓, 馬薩諸塞州02458-1634
(主要行政辦事處地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號617-964-8389
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題商品代號註冊的每個交易所的名稱
實益普通股SVC納斯達克股票市場有限責任公司
根據該法第12(G)條登記的證券：無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。是 ☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是☐  不是 ☒
勾選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直符合此類提交要求。是 ☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司
☐
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制有效性的評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒                                
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。是☐不是☒
登記公司非關聯公司持有的有投票權的實益普通股、面值0.01美元的普通股或普通股的總市值約為#美元。2.1根據2021年6月30日納斯達克股票市場有限責任公司普通股每股12.60美元的收盤價計算。就此計算而言，聯營公司持有的普通股總數已計入由註冊人的受託人及行政人員直接持有或由其聯屬公司持有的2,128,655股普通股。
截至2022年2月22日註冊人已發行的普通股數量：165,092,333.
除非另有明文規定或上下文另有説明，否則本年度報告中對公司、SVC、我們、我們或我們的引用包括Service Properties Trust及其合併子公司。
以引用方式併入的文件
本年度報告(Form 10-K)第三部分第10、11、12、13和14項所要求的某些信息通過參考我們在截至2021年12月31日的會計年度後120天內提交給美國證券交易委員會(SEC)的2022年股東年會的最終委託書納入。

目錄
有關前瞻性陳述的警告
本年度報告(Form 10-K)包含符合1995年“私人證券訴訟改革法”和其他證券法規定的前瞻性陳述。每當我們使用諸如“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將會”、“可能”以及這些或類似表達的否定或派生詞語時，我們就是在作出前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於我們目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不保證會發生，也可能不會發生。這份Form 10-K年度報告中的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括：
•新冠肺炎大流行的持續時間和嚴重程度及其對我們和我們的經理和租户的影響，以及對我們和他們在整個大流行及其後果中運營能力的影響，
•我們對Sonesta Holdco Corporation及其子公司(Sonesta)有能力運營已經或可能過渡並更名為Sonesta的酒店的期望是，
•我們的經理和租户支付到期的退貨、租金或其他義務的合同金額的可能性和程度，
•我們有能力在新冠肺炎大流行期間以及由此引發的任何經濟狀況中保持充足的流動性，
•如果酒店業務恢復到大流行前的歷史水平，
•我們的租户可能會違約或不續簽租約，
•租金降低或空置率增加，
•我們的房產買賣和收購，
•我們關於投資、融資和處置的政策和計劃，
•我們支付債務利息和本金的能力，
•我們有能力向我們的股東支付分配，並維持這種分配的金額，
•我們籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力，
•我們打算對我們的某些物業進行改進，
•我們有能力為我們的酒店和淨租賃物業以令人滿意的條件聘用和留住合格的經理和租户，
•我們使租金和回報來源多樣化的能力，從而提高了我們現金流的安全性，
•我們循環信貸安排下未來借款的可用性，包括我們與貸款人就延長我們循環信貸安排的到期日和獲得額外的契約豁免進行的討論。
•我們的信用評級，
•我們期望從與RMR Group LLC(RMR Group LLC)、Sonesta和TravelCenter of America Inc.(TA)的關係中獲益，
•我們作為房地產投資信託基金或房地產投資信託基金的税務資格，
•勞動力成本和短缺增加的影響，以及供應鏈挑戰導致的大宗商品和其他價格上漲，
•我們相信酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和多樣化的服務水平給我們帶來了競爭優勢，
•聯邦或州税法的變化，以及
•其他事項。
我們的實際結果可能與我們的前瞻性陳述中包含或暗示的結果大不相同。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中一些是我們無法控制的。風險、不確定因素和其他因素可能對我們的前瞻性陳述和我們的業務、運營結果、財務狀況、運營資金或FFO、標準化FFO、現金流、流動性和前景產生重大不利影響，包括但不限於：
i
目錄
•經濟狀況的影響，包括新冠肺炎疫情和資本市場對我們以及我們的經理和租户的影響，
•我們的經理和租户所在的房地產、酒店、交通和旅遊中心以及其他行業內的競爭，特別是在我們物業所在的市場，
•遵守和變更聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；
•對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加的限制，以便我們保持作為美國聯邦所得税目的REIT的税收資格，
•恐怖主義行為、流行病或其他非我們所能控制的人為或自然災害，以及
•與我們的相關方，包括我們的管理受託人、TA、Sonesta、RMR LLC和其他與他們有關聯的公司之間存在實際和潛在的利益衝突。
例如：
•我們向股東進行未來分配以及支付債務本金和利息的能力取決於許多因素，包括我們未來的收益、我們為收購和維護我們的物業而產生的資本成本、我們的營運資金要求以及我們債務協議的限制。我們可能無法償還債務，或無法增加或維持我們普通股的當前分配率，未來的分配率可能會減少或取消。
•截至2021年12月31日，Sonesta經營着我們303家酒店中的261家，其中許多在過去一年裏過渡到Sonesta。將酒店過渡到另一家運營商會擾亂酒店的運營，需要大量的資本投資。如果索內斯塔不能提供優質的服務和便利設施或維持優質品牌，我們來自這些物業的收入可能會受到不利影響。不能保證Sonesta能夠像其他大型知名酒店公司那樣有效地運營酒店，或者獲得其他大型知名酒店公司所能達到的回報水平。此外，如果我們被要求更換Sonesta，我們可能會遇到適用物業的運營嚴重中斷，這可能會減少我們來自這些物業的收入和現金流，以及這些物業的價值。根據我們的索尼斯塔協議，我們沒有保證金或保證金。因此，我們從根據我們的Sonesta協議管理的酒店獲得的回報取決於這些酒店運營的財務結果，我們可能繼續從Sonesta收到的金額低於我們的Sonesta協議中規定的合同所有者的優先回報，或者我們可能被要求為我們的Sonesta酒店的運營虧損提供資金。此外，我們擁有Sonesta約34%的所有權權益。如果Sonesta出現虧損或需要額外資本，Sonesta可能會要求我們通過額外資本的出資來為我們的份額提供資金，如果我們不為這些出資提供資金，如果Sonesta從其他股東或投資者那裏獲得這些出資，我們在Sonesta的股權將被稀釋。
•我們不能確定我們物業未來的財務表現，也不能確定我們的經理、租户或擔保人未來的行動，也不能確定他們是否有能力或願意支付欠我們的合同金額。如果其他經營者或擔保人不履行其義務，我們可能會尋求終止與他們的安排或採取其他行動來強制執行我們的權利，
•住宿需求最近的改善可能不會持續，可能會停滯或下降；此外，住宿需求可能無法恢復到大流行前的歷史水平，
•如果該國的總體經濟活動下降，我們某些物業的經營業績可能會下降，我們經理和租户的財務業績可能會受到影響，這些經理和租户可能無法支付我們的退款或租金。此外，我們物業長期低迷的經營結果可能會導致我們部分或全部物業的經營者無法或不願履行他們的義務，
•酒店和其他競爭形式的臨時住宿供應一直在增加，可能會影響我們酒店運營商增長日均房價或ADR和入住率的能力，而由於競爭加劇，ADR和入住率可能會下降，這可能會導致我們的酒店運營商無法支付我們的回報。
•如果該國目前的商業活動水平下降，包括新冠肺炎疫情的結果，如果柴油價格大幅上漲，如果節油措施得到加強，如果貨運業務從卡車運輸轉移，如果TA無法有效地競爭或經營其業務，如果TA無法有效競爭或經營業務，如果燃油效率、替代燃料的使用或能源或運輸技術的使用減少了對TA銷售的產品和服務的需求，如果TA無法進行大量資本投資或由於各種其他原因，TA可能無法支付欠我們的當前和遞延租金，
II
目錄
•我們發展業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們是否有能力購買產生回報的物業，或者以超過我們運營和資本成本的租金出租。我們可能無法識別我們想要收購的物業，也可能無法與賣家達成協議，無法完成我們想要收購的任何物業的購買。此外，我們可能收購的任何物業產生的回報或租金不得超過我們的運營和資本成本，
•我們相信，我們的投資組合協議包括不同的物業組，這種多樣性可能會改善從更集中的物業組可能實現的經營業績。然而，由於Sonesta管理着我們的大部分酒店，我們的運營商最近在酒店運營方面的集中度有所提高，我們的旅遊中心物業繼續集中在TA手中。因此，我們的經營業績可能不會改善，
•市場狀況可能會導致出售房產的過程比之前預期的時間更長。我們可能不會完成目前計劃出售的任何房產的銷售，我們可能會決定出售更少的房產。此外，我們可能會以低於我們預期和低於其賬面價值的價格出售資產，我們可能會在這些出售或與這些資產相關的情況下蒙受損失。
•我們待定銷售協議中的或有事項可能得不到滿足，我們預期達成的任何預期銷售和任何相關管理或租賃安排可能不會發生、可能被推遲或此類交易或安排的條款可能發生變化。
•截至2022年2月22日，我們擁有約9.6億美元的現金或現金等價物。這一聲明可能暗示我們有足夠的營運資金和流動性來履行我們的義務，併為我們的業務和投資提供資金。然而，我們從運營商那裏獲得的金額可能不足以讓我們的業務有利可圖地運營。有些租户曾提出要求，而我們亦已給予若干租金寬減，而這些要求可能會增加。此外，我們的經理和租户可能無法從我們的物業運營或其他資源中獲得業主的優先回報和租金。在過去和現在，我們的某些租户和經理實際上沒有支付他們經營我們租賃或管理的物業所應支付的最低金額，我們可能需要為酒店運營虧損和酒店營運資金提供資金。此外，我們的物業需要大量資金用於資本改善和其他事項。因此，我們可能沒有足夠的營運資金或流動性，
•我們循環信貸安排下借款的持續可獲得性取決於我們是否滿足某些金融契約和其他信貸安排條件。截至2021年12月31日，可用於償債的收入與償債比率低於公共債務契約規定的1.5倍。在這一比率低於1.5倍的情況下，我們目前無法產生額外的債務。作為一項預防措施，我們已經動用了10億美元的信貸額度，以保持我們的財務靈活性。我們招致額外債務的能力在很長一段時間內可能是有限的。我們與我們的循環信貸安排下的貸款人就延長該安排的到期日和額外的契約豁免進行的討論可能不會成功。如果我們的經營業績和財務狀況受到當前經濟狀況或其他方面的重大不利影響，我們可能沒有任何即時可用的借款能力來滿足手頭現金以外的任何資金需求。如果我們不能承擔額外的債務，不能根據我們的循環信貸安排和額外的契約豁免成功地延長到期日，我們可能會被迫籌集額外的資本來源或採取其他措施來保持充足的流動性，我們可能無法成功籌集到我們可能需要的任何資本，而且我們可能獲得的任何資本都可能是昂貴的。
•我們預計循環信貸機制下的借款將增強我們的財務狀況；然而，由於持續的新冠肺炎疫情或其他原因，我們可能無法獲得我們預期的財務靈活性。
•當債務到期時，我們可能無法償還債務。此外，我們的1,000,000美元循環信貸安排將於2022年7月15日到期，我們可能無法滿足行使協議規定的延期選擇權所需的條件，也可能無法通過新債務為餘額進行再融資。我們正在與貸款人討論延長到期日的問題，可能需要尋求額外的契約豁免，但不能保證我們會獲得這種減免。
•我們打算以一種使我們能夠合理獲得資金用於投資和融資活動的方式開展我們的業務活動。然而，在這方面，我們可能不會成功，我們可能無法合理獲得資本，包括由於新冠肺炎疫情和由此帶來的經濟狀況。如果具有挑戰性的市場狀況持續很長一段時間或惡化，我們的經理和租户可能會遇到流動性緊張，因此可能無法或不願意向我們支付回報或租金，我們有效運營業務的能力可能會受到挑戰。
三、
目錄
•酒店需要大量的資本投資才能保持競爭力。資本項目的成本可能比我們預期的要高，我們酒店的運營業績可能會因為為了完成這些改善而停止服務的房間而下降。
•我們的循環信貸安排或其他浮動利率債務項下的實際成本將高於所述利率，原因是與此類債務相關的費用和費用。
•用於確定我們循環信貸工具的利率和融資手續費的保費是根據我們的信用評級確定的。我們信用評級的變化可能會導致我們支付的利息和費用發生變化，
•我們與RMR LLC之間的商業和物業管理協議有效期為20年。然而，這些協議允許在某些情況下提前終止。因此，我們不能確定這些協議是否會繼續有效，期限為20年。
•我們預計我們將從RMR LLC的環境、社會和治理(或稱ESG)計劃和倡議中受益。但是，我們可能無法實現我們預期從此類計劃和計劃中獲得的好處，我們或RMR LLC可能無法成功滿足有關ESG的現有或未來標準，並且
•我們相信，我們與相關各方的關係，包括RMR LLC、TA、Sonesta和其他與它們相關的公司，可能會使我們受益，併為我們在運營和發展業務方面提供競爭優勢。然而，我們認為我們可能從這些關係中認識到的好處可能不會成為現實。
目前，由於許多不同的情況，可能會出現意想不到的結果，其中一些是我們無法控制的，例如流行病、恐怖主義行為、自然災害、戰爭、氣候變化和氣候相關事件、我們經理或租户收入或支出的變化、我們經理或租户財務狀況的變化、市場對酒店客房或我們物業提供的商品和服務的需求，或者資本市場或整體經濟的變化。
本年度報告(Form 10-K)或我們提交給美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會(Standard Chartered Bank)的其他文件中包含的信息，包括在“風險因素”標題下包含的信息，或在本文或其中包含的信息，標識了可能導致與我們的前瞻性聲明不同的其他重要因素。我們向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。
您不應過分依賴我們的前瞻性陳述。
除非法律另有要求，否則我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或改變任何前瞻性陳述。
關於有限責任的聲明
提交給馬裏蘭州評估和税務局的1995年8月21日修訂和重申的建立服務財產信託的信託聲明規定，服務財產信託的受託人、高級管理人員、股東、僱員或代理人不應因服務財產信託的任何義務或對服務財產信託提出的任何索賠而承擔任何個人責任。所有以任何方式處理服務物業信託的人士，在支付任何款項或履行任何義務時，只可查閲服務物業信託的資產。
四.
目錄
服務屬性信任
2021年Form 10-K年度報告
表格 的 目錄
頁面
第一部分
第1項。
業務
1
第1A項。
風險因素
30
1B項。
未解決的員工意見
52
第二項。
屬性
53
第三項。
法律訴訟
55
第四項。
煤礦安全信息披露
55
第II部
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
55
第六項。
[已保留]
56
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
57
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
79
第八項。
財務報表和補充數據
80
第九項。
會計與財務信息披露的變更與分歧
80
第9A項。
控制和程序
80
第9B項。
其他信息
81
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
81
第三部分
第10項。
董事、高管與公司治理
83
第11項。
高管薪酬
83
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
83
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
83
第14項。
首席會計費及服務
83
第IV部
第15項。
展品、財務報表明細表
84
第16項。
表格10-K摘要
90

v
目錄
部分 I
項目1.業務
我公司
我們是一家房地產投資信託基金，或稱REIT，成立於1995年，根據馬裏蘭州的法律成立。截至2021年12月31日，我們在38個州、加拿大安大略省華盛頓特區和波多黎各聖胡安擁有303家酒店，擁有48,346間客房或套房，在42個州擁有788家服務型零售物業，面積為13,522,060平方英尺。我們的主要營業地點是馬薩諸塞州牛頓市，華盛頓街255號，Suite300，牛頓廣場2號，郵編：02458-1634，電話號碼是(6179648389)。
我們尋求擁有一個地理上多樣化的房地產投資組合，主要是在美國。我們的主要內部增長戰略是應用資產管理戰略來幫助我們的酒店經營者改善我們酒店物業的業績和運營收入。我們積極管理我們的淨租賃組合，識別資產回收機會，監控租户的信用，並參與及早進行租約續簽討論，以維持入住率和增加租金收入。我們的資產管理團隊還與我們的運營商密切合作，以確保我們的酒店和淨租賃物業得到良好的維護，並確保資本投資得到良好的規劃、審慎和有效的執行，以實現我們物業的長期價值最大化。
我們的外部增長戰略由我們的收購、處置和融資政策定義，如下所述。我們的投資、融資和處置政策和業務戰略是由董事會制定的，董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變這些政策和戰略。
新冠肺炎的影響
自2020年3月以來，酒店業以及我們的經理和租户經營的其他行業都受到了新冠肺炎全球疫情的不利影響，同時政府旨在遏制和緩解新冠肺炎的傳播以及市場對疫情的反應。新冠肺炎的效應繼續對我們的運營業績、財務狀況和現金流產生重大負面影響。儘管與2020年的水平相比，在截至2021年12月31日的一年中，住宿需求有所改善，但我們不知道住宿業務水平何時或是否會恢復到大流行前的歷史水平。我們繼續監測新冠肺炎疫情對我們業務方方面面的影響。我們目前預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。我們目前還預計，美國酒店業的復甦將是一個多年的過程，而且仍然不均衡。此外，消費者信心和住宿需求將繼續受到失業、對恢復正常活動安全的看法、繼續使用視頻會議技術而不是面對面會議以及更廣泛的宏觀經濟趨勢的影響。這些趨勢，再加上不斷增加的勞動力成本和短缺，以及由於新冠肺炎疫情或其他原因導致的供應鏈挑戰導致的大宗商品和其他價格上漲，可能會繼續對我們的酒店運營和財務業績產生負面影響。有關新冠肺炎及其變種對我們和我們業務的更多信息和風險，請參閲本年度報告的Form 10-K第I部分第1A項“風險因素”。
酒店產品組合
截至2021年12月31日，我們擁有303家酒店，48346間客房或套房，分佈在38個州、華盛頓特區、加拿大安大略省和波多黎各。我們相信，酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和多樣化的服務水平使我們具有競爭優勢。我們的酒店通常位於城市或高密度郊區位置，靠近大型郊區辦公公園、城市中心、機場、醫療或教育設施或主要旅遊景點等主要需求來源。
1
目錄
下表彙總了我們酒店的品牌隸屬關係、服務水平和連鎖規模，以STR Inc.(STR Inc.)為特徵，STR是酒店業的數據基準和分析提供商，截至2021年12月31日，我們的酒店在STR下運營：
品牌經理服務級別
鏈尺 (1)
物業數量客房或套房數量
投資(2000年)(2)
皇家索尼斯塔酒店索內斯塔全面服務高檔175,663 $1,840,427 
Sonesta ES Suites®索內斯塔延長逗留時間中上檔9111,379 1,521,328
索尼斯塔酒店及度假村(Sonesta Hotels&Resorts®)索內斯塔全面服務高檔258,040 1,218,583
Sonesta Select®索內斯塔選擇服務高檔638,888 900,060
Sonesta Simply Suites®索內斯塔延長逗留時間中等規模658,040 658,827
凱悦廣場(Hyatt Place)凱悦選擇服務高檔172,107 235,726
萬豪酒店庭院(Marriott®)萬豪選擇服務高檔131,813 172,301
Radisson®Hotels&Resorts雷迪森全面服務高檔51,149 159,707
皇冠假日酒店®洲際聯絡小組(IHG)全面服務高檔1495 123,283
由Radisson提供的Country Inns&Suites®雷迪森全面服務中上檔3430 54,076
萬豪(Marriott)住宅區酒店(Residence Inn)萬豪延長逗留時間高檔3342 46,074
總酒店數30348,346$6,930,392 
(1)鏈比例由STR定義。鏈式刻度線段主要根據平均房價進行分組。
(2)代表我們物業的歷史成本，加上由我們減去減值(如果有的話)提供資金的資本改善，不包括從酒店運營提供資金的FF&E儲備所做的資本改善，這些儲備不會導致我們所有者的優先回報或租金增加。
2
目錄
淨租賃投資組合
截至2021年12月31日，我們擁有788個服務型零售物業，總面積為13,522,060平方英尺。截至2021年12月31日，我們的淨租賃組合被174個租户佔用，加權(按年最低租金)租期為10.2年，在21個不同行業的134個品牌下運營。該投資組合出租給42個州的旅遊中心、快餐和休閒餐廳、電影院、健康和健身中心、雜貨店、汽車零部件和服務以及其他以服務和必需品為基礎的行業的租户。
下表彙總了截至2021年12月31日我們的淨租賃物業運營的品牌隸屬關係和行業(以千美元為單位)：
品牌行業不是的。關於建築物的平方英尺
投資(2000年)(1)
1.美國旅遊中心旅遊中心1343,720,693 $2,289,189 
2.石油公司停車中心旅遊中心451,470,004 1,021,226 
3.AMC劇院電影院11575,967 102,580 
4.勝利大逃亡家居用品與休閒14542,666 98,242 
5.終身健身健康與健身3420,335 92,617 
6.Buehler‘s Fresh Foods雜貨店5502,727 76,536 
7.哈特蘭牙科牙科辦公室醫務室59234,274 61,120 
8.規範餐飲--休閒用餐1063,490 53,673 
9.快遞換油汽車設備與服務2383,825 49,724 
10.富豪影院電影院6266,546 44,476 
11.必勝客餐廳-快速服務39164,298 43,982 
12.飛行員旅行中心旅遊中心348,069 41,681 
13.法院體育俱樂部健康與健身4193,659 39,688 
14.艦隊農場百貨商店1218,248 37,802 
15.教堂雞餐廳-快速服務4458,401 35,370 
16.大艾爾餐廳娛樂2111,912 35,214 
17.B&B劇院電影院4261,300 34,369 
18.美國的汽車拍賣汽車經銷商672,338 34,314 
19.漢堡王餐廳-快速服務2168,710 34,289 
20.哈迪百貨(Hardee‘s)餐廳-快速服務1962,792 31,844 
21.馬丁的餐廳-快速服務1681,909 31,144 
22.Arby‘s餐廳-快速服務1957,868 29,166 
23.乳霜教育服務481,929 29,131 
24.洗車先生洗車541,456 28,658 
25.大力水手雞肉餅乾餐廳-快速服務2045,708 28,434 
26.
其他(2)
五花八門2714,072,936 726,722 
總計78813,522,060 $5,131,191 
(1)代表我們物業的歷史成本加上由我們減值減值(如果有的話)提供資金的資本改善。
(2)由109個不同的品牌組成，平均每棟建築的投資為2682美元。
有關我們的酒店協議和淨租賃組合的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註5和9。
3
目錄
委託人管理協議或租賃功能
截至2021年12月31日，我們的303家酒店由Sonesta，Hyatt Hotels Corporation或Hyatt，Radisson Hotitality，Inc.，或Radisson，Marriott International，Inc.，以及洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group，plc)或洲際酒店集團(IHG)的子公司管理。我們的酒店運營協議的初始期限在2022年至2037年之間到期。這些協議中的每一項都是針對我們的一到194家酒店。我們酒店協議的主要特點如下：
•所有者的優先權返回。我們的酒店管理協議規定了業主優先回報金額，旨在為我們提供高於資本成本的投資回報。所有者的優先回報通常取決於可用現金流，我們不能保證會全額或根本不會收到這些回報。根據我們的凱悦和雷迪森酒店協議，業主的優先返還部分由有限擔保提供支持。
•長期的。我們酒店協議的加權平均剩餘期限(按我們截至2021年12月31日的投資加權)為12.0年，不影響我們的經理和租户可能擁有的任何續簽選項。我們和索內斯塔修改了涵蓋261家酒店的管理協議，從2022年1月1日起生效。我們將67家預計出售的Sonesta品牌酒店的協議期限延長至2022年12月31日的較早日期，或延長至酒店出售之前，我們將194家Sonesta品牌酒店的協議期限延長至2037年1月31日。
•彙集協議. 我們酒店的大部分物業都受投資組合協議的約束。投資組合中的一些協議受到交叉違約條款的約束，因此經理在其中一個協議下的違約將觸發該投資組合中其他協議的違約。
•全部續訂或不續訂。一般來説，我們酒店物業的每個投資組合協議的經理續簽選擇權只能在全部或無的基礎上行使，而不能針對單獨的物業行使。我們與Sonesta就我們期望出售的酒店達成的協議允許我們在個別物業出售時終止協議。有關我們持有的待售物業和這些協議的更多信息，請參閲本年度報告第IV部分第15項表格10-K中的綜合財務報表附註4和5。
•物業維修。我們的大多數酒店協議要求每年酒店總收入的5%至6.5%存入第三方託管機構，以根據可用現金流為定期翻新提供資金。我們擁有這些託管賬户中的現金。如果沒有代管現金可用，我們必須為資本支出提供資金。一般來説，隨着我們為資本支出提供資金，我們所有者的優先回報金額會增加。
•營運資金。我們需要維持每家酒店的營運資金，並支付某些經營用品的費用(例如，亞麻布、瓷器、玻璃器皿、銀器和制服)。如果營運資金在任何時候不足以滿足酒店的財務要求，我們也有責任為酒店運營提供資金。一般而言，每間該等酒店的營運資金户口均以彙集方式維持，經營者可根據管理協議的規定，從營運資金的彙集賬户中提取款項。
•管理費。根據我們酒店管理協議的定義，基本費用一般在毛收入的3%到5%之間，並作為優先於業主優先回報的運營費用支付。根據我們的酒店管理協議，獎勵管理費從屬於每年應支付給我們的業主優先回報。我們的酒店經理通常能夠在支付酒店運營費用、支付基本管理費、支付所需的FF&E準備金(如果有)、支付業主的優先回報、報銷某些預付款以及在某些情況下補充保證金或擔保後的超額現金流的基礎上賺取獎勵管理費。一般來説，獎勵費用是超額現金流的20%，其餘80%將由我們保留。
•終止權。除了由於經理違約而可能產生的任何解約權外，我們的大多數管理協議都保留了我們在經理未能滿足某些基於績效的指標(包括一段時間內產生的所有者優先回報水平)的基礎上終止合同的權利。通常情況下，如果運營商在連續兩年或三年內未能達到這些指定的績效閾值，並受制於經理通過向我們支付指定的不足金額來“補救”和避免終止的能力，或者受不可抗力條款的約束，則會產生此類基於績效的解約權。在某些情況下，如果一家酒店的管理協議終止，可能需要向酒店經營者支付解約費。我們過去已經同意，將來也可能同意放棄某些終止權利，以換取經理或其關聯公司的考慮，其中可能包括對管理協議的修訂。
4
目錄
一般而言，我們的788個淨租賃物業須按“三重淨額”租賃，租户一般負責在租賃期內支付物業的營運開支及資本開支。我們的租户有責任按月、季度或半年向我們支付固定的年度租金。我們的淨租賃租户負責維護物業，包括結構和非結構部件。我們的某些淨租賃物業未來的租金漲幅也包括在租約中，漲幅可能是固定的，也可能是基於消費物價指數(CPI)的變化。我們的某些租賃協議還要求根據某些房地產總收入超過門檻金額的增長向我們支付百分比租金。我們的某些淨租賃物業，包括我們所有的TA物業，都受合用協議的約束，並且包括所有或不包括續訂選項。
TA是我們最大的租户。截至2021年12月31日，我們向TA租賃了179個旅遊中心，租約在2029年至2035年之間到期；我們有134個旅遊中心是由美國旅遊中心運營的。®，或TA®、品牌名稱和45在石油停車中心下運行®，或Petro®、品牌名稱。截至2021年12月31日，我們已向134 TA投資23億美元®品牌物業，面積3720693平方英尺，45Petro價值10億美元®品牌物業，面積1,470,004平方英尺。
我們幾乎所有的旅行中心都是全方位服務網站，位於州際駭維金屬加工出口或附近，每年365天、每天24小時提供燃油和非燃油產品和服務。我們典型的旅遊中心包括超過25英畝的土地，可停放大約200輛拖拉機拖車和大約100輛汽車。我們的旅行中心提供廣泛的產品和服務，包括柴油和汽油，以及非燃料產品和服務，如卡車維修和維護服務、柴油廢氣、一家全套服務餐廳、一家或多家快速服務餐廳、旅遊商店和各種客户便利設施。
5
目錄
投資經營政策
我們的投資目標包括增加來自可靠和多樣化來源的運營現金流，以增加對我們股東的每股分配。為了實現這些目標，我們尋求保持強大的股東權益資本基礎；投資於由合格運營公司運營的優質物業；使用適度的債務槓桿為額外投資提供資金，這些投資由於我們的投資資本成本與投資收益率之間的正利差而增加了運營現金流；構建產生高於資本成本的回報並提供參與我們物業運營增長的機會的投資；在市場條件允許的情況下，通過額外的股權或長期債務對債務進行再融資；以及追求多元化，使我們的運營現金流來自不同的物業和運營商。一般而言，我們為希望在繼續經營業務的同時擴大業務或剝離物業的業主和經營者提供資金。我們對旅遊中心的第一筆投資與我們所有其他投資的結構不同。我們收購了一家運營旅遊中心的公司，對該業務進行了重組，保留了幾乎所有的房地產，然後將一家租户運營公司分配給了我們的股東。我們將來可能會以這種方式或不同於其他投資的方式進行投資，以進一步分散我們的租金和回報來源，以期改善我們的現金流的安全性。
因為我們是房地產投資信託基金(REIT)，我們通常不會經營我們的物業。我們或我們的租户已就我們物業的經營作出安排。根據修訂後的1986年美國國税法(U.S.Internal Revenue Code，簡稱IRC)，如果酒店由第三方管理，我們可以將我們的酒店出租給IRC第856(L)節所定義的其中一家“應税房地產投資信託基金子公司”(TRSS)。截至2021年12月31日，我們所有的酒店都租給了我們的TRSS，並由第三方管理。TRS實現的任何收入超過子公司支付給我們的租金，都要按慣例公司税率繳納所得税。如果記入我們TRS賬户的酒店的財務狀況有所改善，這些税收可能會變得非常重要。
收購政策。我們打算通過收購更多的物業來追求增長；然而，根據我們的信貸協議，我們目前被限制進行收購。通常，我們更喜歡在一次交易中購買多個物業，或者購買可以添加到預先存在的投資組合協議中的個別物業，因為我們相信，單一的管理或租賃協議、交叉違約契約以及不同地點多個物業的全部或全部續約權增強了我們投資的信用特徵和安全性。在實施收購策略時，我們會考慮一系列與建議置業有關的因素，包括以下部分或全部：
•歷史和預計現金流；
•各物業的競爭市場環境及現有或潛在的市場地位；
•物業所在市場區域的税收和監管情況；
•是否有合格的管理人或承租人；
•擬任管理人或承租人的財務實力；
•物業的設計、建築質量、實際狀況和樓齡，以及為維護物業或加強其運營可能需要的預期資本支出；
•財產的大小；
•所在地區的位置、物業類型、市場狀況和人口情況，以及周圍的需求來源；
•物業的預計重置成本、資本改善要求及建議收購價格；
•我們的加權平均長期資本成本與我們通過擁有房產可能實現的預期回報進行比較；
•該物業所屬或可能與之有關聯的任何經營者的聲譽；
•擬任管理人或承租人可提供的財務支持的金額和類型；
•酒店提供的服務和便利設施的水平；
•建議的管理協議或租賃條款；
•物業經營或預期經營的品牌；
•房地產或投資與我們投資組合的其餘部分和我們自己的計劃在戰略上的契合性；
•技術變化影響物業經營業務的可能性；
•如果目前的使用不再可行，該財產的其他可能用途；以及
•我們的資本和債務槓桿存在其他來源、用途或需求。
6
目錄
在決定物業的競爭地位時，我們會考慮物業與預期客户基礎的距離和方便程度、物業市場範圍內競爭物業的數目和特點，以及在該市場內競爭物業是否存在進入市場的障礙，包括土地供應和分區限制。雖然我們歷史上一直專注於收購高端有限服務、長期住宿和全方位服務的酒店物業、全方位服務的旅遊中心和基於必需品的零售物業，但我們考慮收購酒店業和基於必需品的零售業的所有領域。我們預計，我們的大部分收購努力將集中在基於酒店和淨租賃的物業；然而，我們也可能考慮收購其他類型的物業。我們收購戰略的一個重要部分是識別和選擇或創造合格、經驗豐富和財務穩定的運營商。
每當我們購買個別物業或少量物業時，我們傾向於將這些物業加入涵蓋我們已擁有物業的協議內，並與我們已擁有的物業合併經營，但我們未必一定會這樣做。我們相信，不同資產組的投資組合可能會增加我們現金流的安全性，並有可能續簽我們的協議。
我們並無政策明確限制可投資於任何個別物業、任何一類物業、由任何一家實體管理或租賃給任何一家實體的物業、以任何一個品牌經營的物業、由一組關聯實體管理或租賃給一名或多名人士的物業，或投資於一名或多名人士的證券的資產百分比。
其他投資。我們更喜歡在手續費權益方面進行全資投資。然而，我們可以投資於租賃、合資、抵押和其他房地產權益。如果我們得出結論認為我們可以從合資企業的參與中受益，或者我們認為參與投資的機會取決於使用合資企業的結構，我們就可以投資或進入房地產合資企業。如果我們得出結論認為我們可以從抵押財產的現金流或增值中受益，我們可以投資於參與式、可轉換或其他類型的抵押貸款。可轉換抵押貸款類似於股權參與，因為它們允許貸款人要麼參與增加房地產收入，要麼將部分或全部抵押貸款轉換為股權所有權權益。截至2021年12月31日，我們沒有可轉換抵押貸款或合資企業權益。
我們過去曾考慮，將來亦可能考慮與其他公司合併或策略性合併的可能性。我們任何此類交易的主要目標都將是增加我們來自運營的現金流，並進一步使我們的收入來源多樣化。
截至2021年12月31日，我們擁有TA 8.0%的已發行普通股和Sonesta已發行普通股的34%。我們未來可能會收購TA和Sonesta的額外普通股或其他實體的證券，包括從事房地產活動的實體，或者我們可能會出售這些普通股。我們可以出於行使控制權或其他目的而投資於其他實體的證券，向其他個人或實體提供貸款，從事投資出售，提供證券以換取財產或回購我們的證券。
我們可能無法實現部分或全部投資目標。
處置政策。我們通常認為自己是物業的長期擁有者，對物業的長期收益潛力更感興趣，而不是為了短期收益而出售物業。然而，我們可能會不時尋求戰略性出售資產，作為管理槓桿、資本循環、最高和最佳使用分析的一部分，或作為收購的長期融資的一部分。在2021年期間，我們出售了7家酒店，669間客房，銷售總價4060萬美元，以及11處淨租賃物業，面積97,276平方英尺，銷售總價為1180萬美元。截至2021年12月31日，我們有67家酒店和22處淨租賃物業，總賬面價值為5.143億美元，歸類為持有待售。有關這些處置活動的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項表格10-K中我們合併財務報表的附註4。我們目前決定處置物業的因素包括但不限於以下因素：
•物業目前和預期的未來表現；
•物業附近的競爭和需求產生器；
•建議或預期的銷售價格；
•維持物業所需的樓齡和資本；
•該物業與我們投資組合的其餘部分以及我們的計劃的戰略契合度；
•管理人或租户希望經營或停止經營該物業；
•物業的剩餘合約期限，包括經理或租户行使任何續期選擇權的可能性；
•我們對出售財產可能變現的收益的預期用途；
•我們的資本和債務槓桿是否存在其他來源、用途或需求；以及
7
目錄
•任何擬議的處置對我們和我們的股東的税務影響。
我們的董事會可以隨時改變我們的投資和經營政策，而不需要我們的股東投票或通知。
融資政策
為了維持我們在IRC下作為房地產投資信託基金的徵税資格，我們必須分配每年房地產投資信託基金應納税收入的至少90%(不包括資本淨利得)。因此，我們通常不能保留足夠的現金來資助我們的運營、償還債務、投資於我們的物業，以及為收購和開發或重建工作提供資金。相反，我們預計將償還債務，投資於我們的物業，並通過我們循環信貸安排下的借款、我們可能(在國內或國外市場)發行的股權或債務證券收益、資產出售收益或運營留存現金，為收購和開發或再開發工作提供資金，包括在子公司發行的股票或債務證券的收益，或可能超過已支付分派的運營留存現金。
我們相信，我們的資本結構為我們提供了財務靈活性，而且我們歷史上一直可以進入資本市場。吾等可能尋求取得其他信貸額度或發行優先於本公司普通股的證券，包括實益權益優先股及債務證券，兩者均可轉換為普通股或附有認股權證以購買普通股，或從事可能涉及向附屬公司或其他聯屬公司或獨立實體出售或以其他方式轉讓或貢獻酒店、淨租賃或其他物業或資產的交易。我們可以通過交換財產、發行額外的普通股或其他證券或承擔收購物業的未償還抵押債務等可能的方式，為收購提供全部或部分資金，其中可能包括交換財產、發行額外的普通股或其他證券或承擔所收購財產的未償還抵押債務。我們也可以在現有房產上發放新的抵押貸款，作為一種融資手段。我們的任何融資所得可用於支付分配、提供營運資金、為現有債務再融資或為現有或新物業的收購和擴建提供資金，但我們的信貸協議目前要求此類收益用於償還債務。欲瞭解有關我們的融資來源和活動的更多信息，請參閲本10-K年度報告第II部分第7項和本年度報告第IV部分第15項10-K年度報告附註6中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動性和資本資源--我們的投融資流動性和資本資源”一節中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動資金和資本資源--我們的投融資流動資金和資本資源”。
雖然我們的組織文件對我們可能產生的債務金額沒有限制，但我們的10億美元循環信貸安排和我們的無擔保優先票據契約及其副產品包含金融契約，這些契約限制了我們產生額外債務的能力，並要求我們保持一定的財務比率。我們和我們的貸款人在2020年修改了我們的信貸協議，管理着我們10億美元的循環信貸安排。作為2020年修正案的結果，我們獲得了到2022年7月15日之前，根據我們的信貸協議，所有當時現有的金融契約的豁免權。我們質押了擁有物業的子公司的某些股權，併為質押子公司擁有的74處物業提供了第一抵押留置權，截至2021年12月31日的未折舊賬面價值為18億美元，以確保我們在信貸協議下的義務。然而，我們正在與我們的貸款人討論延長我們循環信貸安排的到期日和額外的契約豁免。不能保證我們會與貸款人達成協議，也不能保證我們會獲得這種額外的契約減免。未來，我們可能會根據當時的經濟狀況、債務與股權資本的相對可獲得性和成本，以及我們是否需要資本利用收購機會，尋求修改目前限制我們債務槓桿的金融契約。根據我們的信貸協議和公共債務契約，我們必須將可用於償債的收入與償債比率保持在1.5倍以上。截至2021年12月31日，這一比率為1.20倍。當比率低於要求的公約水平時，我們目前不能招致額外的債務。2021年1月, 作為一項預防措施，我們從我們的循環信貸安排下提取了9.728億美元，以增加我們的現金狀況，並保持財務靈活性，因為新冠肺炎疫情導致全球市場持續存在不確定性。截至2022年2月22日，我們仍在循環信貸安排下全額提取。欲瞭解有關我們的融資來源和活動的更多信息，請參閲本10-K年度報告第II部分第7項和本年度報告第IV部分第15項10-K年度報告附註6中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動性和資本資源--我們的投融資流動性和資本資源”一節中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動資金和資本資源--我們的投融資流動資金和資本資源”。
一般説來，我們打算以某種方式管理我們的槓桿，使我們最終能夠從國家公認的統計評級機構那裏重新獲得“投資級”評級；然而，我們不能確定我們是否能夠重新獲得我們的投資級評級。
我們的董事會可以在不經股東投票或通知的情況下隨時改變我們的融資政策。
其他信息
我們的 經理。RMR Group Inc.或RMR Inc.是一家控股公司，其幾乎所有業務都由其持有多數股權的子公司RMR LLC進行。Adam D.Portnoy，我們的董事會主席和管理董事之一，是總部基地信託的唯一受託人、高管和控股股東，總部基地信託是ABP Trust的控股股東。
8
目錄
RMR Inc.是董事(Sequoia Capital)的董事總經理兼總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高管和員工。約翰·G·默裏(John G.Murray)，我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高級管理人員和員工。我們的日常運營由RMR LLC負責。RMR LLC發起並向我們的董事會提供投資和撤資機會，併為我們提供管理和行政服務。RMR LLC的主要營業地點是馬薩諸塞州牛頓市牛頓300室華盛頓大街255號牛頓廣場2號，郵編是02458-1634，電話號碼是(6177968390)。RMR LLC是一家專注於商業房地產和相關業務的另類資產管理公司。RMR LLC或其子公司還擔任其他上市房地產公司、私人持有的房地產基金和房地產相關運營業務的經理。截至本年度報告Form 10-K之日，RMR LLC的執行官員有：總裁兼首席執行官Adam Portnoy、執行副總裁兼總法律顧問兼祕書Jennifer B.Clark、執行副總裁Jennifer F.Francis、執行副總裁、首席財務官兼財務主管Matthew P.Jordan、執行副總裁John G.Murray和執行副總裁Jonathan M.Pertchik。我們的首席財務官兼財務主管Brian E.Donley和我們的首席投資官兼副總裁Todd Hargreaves分別是RMR LLC的副總裁和高級副總裁。Murray先生還擔任另一家公司的高級管理人員，RMR LLC或其子公司為該公司提供管理服務。波特努伊先生、默裏先生和克拉克女士也是索內斯塔公司的董事會成員，波特諾伊先生是TA公司的董事會主席和董事的管理人員。克拉克女士也是助教的一名官員。
員工。我們沒有員工。本應由員工提供的服務由RMR LLC和我們的管理受託人和高級管理人員提供。截至2021年12月31日，RMR LLC在其位於美國各地的總部和地區辦事處擁有約600名全職員工。
競爭。酒店業競爭激烈。一般來説，我們的酒店位於包括其他酒店在內的區域。我們的酒店根據品牌從屬關係、聲譽、位置、定價、便利設施以及賺取獎勵計劃積分的能力和其他競爭因素來爭奪客户。某一地區酒店數量的增加可能會對我們位於該地區的酒店的入住率和每日房價產生重大不利影響。與我們酒店經營者的協議有時會限制每個經營者及其附屬公司在一段時間內擁有、建造、經營、特許經營或管理酒店周圍不同指定區域內的其他相同品牌的酒店的權利。根據這些協議，營辦商及其聯營公司通常不會受到限制，不得在我們任何一間酒店的市場範圍內經營其他品牌的酒店，而在這段時間後，營辦商及其聯營公司亦可透過開設、管理或特許經營其他品牌的酒店，與我們的酒店直接競爭，從而與我們的酒店競爭。截至2021年12月31日，我們有261家酒店由Sonesta運營。Sonesta面臨着來自更大的知名酒店公司的競爭。來自這些公司和其他公司的競爭壓力可能會對索內斯塔支付所有者優先回報的能力產生負面影響。我們的酒店還面臨着來自其他住宿選擇的競爭，例如房屋共享服務、分時度假、度假租賃或我們市場上的遊輪。
淨租賃物業市場也競爭激烈。作為淨租賃零售物業的業主和房東，我們在價值數十億美元的商業房地產市場上與眾多開發商和業主展開競爭，其中許多開發商和業主擁有與我們類似的物業，並與我們的物業所在的市場處於同一市場。在運營和管理我們的投資組合時，我們基於一系列因素來爭奪租户，包括地點、租金和靈活性。與我們相比，我們的某些競爭對手擁有更大的規模經濟、更低的資本成本、更多的資本和資源，以及更高的知名度。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們目前向租户收取的租金提供空間，我們的租户可能不會續簽租約，我們可能不會與潛在租户簽訂新的租約，我們可能會被迫降低租金或提供大幅租金減免、租户改善津貼、提前解約權或低於市場的續約選擇權，以便在租約到期時留住租户。我們的租户還可能面臨來自在線零售商或服務提供商的競爭，這反過來可能會對他們支付我們應支付的租金的能力產生負面影響。
我們在競爭激烈的旅遊中心行業擁有大量的淨租賃物業。雖然美國大約有6,300個旅行中心和卡車停靠站，但我們認為大型長途卡車運輸車隊傾向於在位於或靠近駭維金屬加工州際出口的旅行中心和卡車停靠站購買大部分燃料。長途卡車司機可以從各種來源獲得燃料和非燃料產品和服務，包括地區性全方位服務旅行中心和純燃料卡車停靠站連鎖店、獨立擁有和運營的卡車停靠站、一些大型加油站和為自己的卡車車隊提供燃料和服務的卡車運輸公司終端。此外，我們的旅遊中心與其他卡車維修和維護設施、全方位和快速服務的餐廳和旅遊商店競爭，如果它們商業化，還可能面臨來自國有州際駭維金屬加工休息區的額外競爭。TA旅遊中心的最大競爭對手是Pilot Fly J Inc.和Love‘s Travel Stopps&Country Stores擁有的旅遊中心，我們認為，這兩家公司和TA一起，代表着向長途卡車車隊銷售燃料的大部分市場。來自Pilot Fly J Inc.和Love‘s Travel Stopps&Country Stores的競爭壓力，特別是對於大型卡車車隊和長途卡車車隊來説，可能會對TA支付我們的租金的能力產生負面影響。
9
目錄
我們預計將與財力比我們大得多的實體爭奪物業收購和融資機會，包括但不限於其他房地產投資信託基金(REITs)、酒店業運營公司、銀行、保險公司、養老金計劃以及公私合作伙伴關係。這些實體可能能夠接受超過我們審慎管理的風險，包括房地產運營商的信譽風險和其資本結構中使用的槓桿程度的風險。這類競爭可能會減少我們可獲得的合適物業收購或融資機會，或增加業主出售物業或為物業融資的議價能力。
可持續性、環境和氣候變化很重要。我們的經理RMR LLC定期發佈其可持續發展報告，其中總結了RMR LLC及其客户公司(包括我們)採用的環境、社會和治理倡議。RMR公司的可持續發展報告可以在RMR公司的網站上獲得，網址是：www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.。RMR Inc.網站上的信息或可通過RMR Inc.獲取的信息不會以引用方式併入本Form 10-K年度報告中。
我們的業務戰略將重點放在以可持續的方式運營我們的物業，使我們、我們的股東、運營商和我們所在的社區受益。作為一家房地產投資信託基金，税法禁止我們經營酒店物業，我們所有的其他物業都出租給第三方或由第三方管理。然而，我們的資產管理公司鼓勵我們的經理和租户以提高其運營經濟效益的方式運營我們的物業，同時管理能源和水資源消耗以及温室氣體排放。
我們的環境可持續性和社區參與戰略主要由我們的運營商實施，並側重於一系列相輔相成的目標，包括：
•     負責任的投資：我們尋求將資本投資於既能改善環境績效又能提高資產價值的物業。在收購物業期間，作為盡職調查過程的一部分，RMR LLC將評估(除其他事項外)環境可持續性機會和氣候相關風險。
•     環境管理：我們致力於改善物業的環境足跡，包括減少能源消耗和用水量，特別是在這樣做可能會降低運營成本和增強物業的競爭地位的情況下。雖然我們的物業由第三方運營或淨租賃，因此，租期內的大部分物業維護和改善工作由第三方經理和租户監督，但RMR LLC的資產管理集團積極利用機遇，使我們的物業更加環保和高效。與我們的運營商合作，我們擁有：
•啟動了減少能源和水使用的計劃；
•鼓勵使用太陽能、電池和其他能源等替代能源；
•實施各種舉措，鼓勵塑料、紙張和金屬或玻璃容器的回收利用；
•在裝修酒店時，二手節能產品，包括照明、窗户、管道和暖氣、通風和空調設備，以及長期住宿酒店的許多電器，都被評為能源之星®；以及
•在我們的一些酒店和旅遊中心安裝了電動汽車充電站。
•     氣候變化很重要：我們將氣候變化適應能力定義為我們預測、準備和恢復不利的有形氣候活動的能力，包括急性天氣事件和天氣模式慢性變化的嚴重性增加，以及確定和規劃與氣候相關的過渡活動的能力，例如政策和市場驅動的預期的變化。我們經常評估易受洪水和其他自然災害影響的房產。評估可能包括執行租户和當地機構協調協議、財產事故應對計劃審查、保險提供商評估以及實物保護要素的實施，如防洪屏障和安裝抗颶風和暴風雪的門窗。
當我們酒店附近發生重大天氣或氣候相關事件(如颶風、洪水或野火)時，我們的經理或租户可能需要暫停受影響酒店的運營，直到事件結束，然後酒店準備好運營。我們或我們物業的運營商可能會因這些活動而招致重大成本和損失，無論是在預計、在惡劣天氣或氣候相關事件期間或之後運營、準備和維修我們的物業，還是由於我們的物業運營中斷而導致潛在的業務損失。我們的保險以及我們經理和租户的保險可能不足以補償我們或他們的這些成本和損失。對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店和淨租賃物業的能源或其他成本增加。我們預計這些增加的直接影響不會對我們的經營業績產生重大影響，因為增加的成本將直接或長期由我們的租户或經理負責，並由我們物業的客户轉嫁和支付。儘管我們認為在可預見的未來不太可能發生這種情況，但為緩解氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些建築過時或導致我們
10
目錄
對我們的物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或租户或經理的財務狀況以及他們向我們支付租金或回報的能力產生重大不利影響。有關氣候變化和其他環境問題及其可能對我們的不利影響的更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中第二部分第7項中的“風險因素-與我們的業務相關的風險-房地產所有權受到環境風險和責任的影響”、“風險因素-與我們的業務相關的風險-房地產所有權受到不利天氣和氣候事件的風險”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析-氣候變化的影響”。
    人力資本投資。我們沒有員工。我們依賴包括RMR LLC在內的管理人員來招聘、培訓和發展一支能夠滿足我們的業務需求、對我們的社會做出積極貢獻並有助於減少我們對自然環境的影響的勞動力。
    企業公民。我們尋求成為一個負責任的企業公民，並加強我們擁有物業的社區。我們的經理RMR LLC定期鼓勵員工參與各種慈善和社區計劃，包括參加全公司的服務日和慈善捐贈配對計劃。
    多樣性和包容性。我們重視不同的背景、經驗和觀點。我們的董事會由29%的婦女和14%的代表不足的社區成員組成。RMR LLC是一個機會平等的僱主，所有符合條件的申請者都會獲得就業考慮，而不考慮種族、膚色、宗教、性別、性取向、性別認同、國籍、殘疾或受保護的退伍軍人身份。RMR LLC致力於種族平等，培養多元化和包容的文化。RMR LLC已將多樣性和包容性作為其招聘、留住和發展計劃的重要組成部分。RMR LLC的招聘政策支持其員工隊伍日益多樣化。對於每個未由內部候選人填補的空缺職位，招聘經理被要求在最後一輪面試中至少有一名合格的女性或代表不足的社區候選人的成員，然後才能延長聘用期限以填補該職位。RMR LLC經理如果是女性和/或代表不足的社區的成員，則需要成為最後一輪面試團隊的一員。此外，RMR LLC還與商業地產女性(CREW)和合夥公司等戰略行業合作伙伴合作，發佈新職位並支持多元文化專業人士。
•保險。我們通常為我們的財產和對其進行的操作投保，包括傷亡、責任、火災、洪水、地震、擴大承保範圍以及租金或業務中斷損失。要麼我們自己購買保險，我們的經理或租户被要求向我們報銷，要麼我們的經理或租户直接購買保險，並被要求將我們列為被保險人。
•互聯網網站。我們的網址是www.svcreit.com。我們的治理準則、商業行為和道德準則或行為準則以及審計、薪酬、提名和治理委員會的章程都張貼在我們的網站上，也可以寫信給我們的祕書，服務物業信託公司，2 Newton Place，255Washington Street，Suite300，牛頓，馬薩諸塞州02458-1634年，免費獲取。我們還有一項政策，概述了處理有關會計、內部會計控制或審計事項的關切或投訴的程序，以及可在我們的網站上訪問的治理熱線，股東可以使用該熱線舉報有關會計、內部會計控制或審計事項的關切或投訴，或違反或可能違反我們的行為準則。我們在向美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會提交或提交這些表格後，在合理可行的範圍內，儘快通過我們網站的“投資者”欄目免費提供我們的10-K年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據1934年“證券交易法”(經修訂)第13(A)或15(D)節提交或提供的對這些報告的修訂。我們向美國證券交易委員會備案或向美國證券交易委員會提供的任何材料也都會在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上維護。證券持有人可向我們的受託人委員會或個人受託人發送通信，方式是寫信給通信對象，地址是華盛頓街255號牛頓廣場2號服務物業信託公司祕書，地址是牛頓300室, 馬薩諸塞州02458-1634年，或通過電子郵件祕書@svcreit.com。我們的網站地址在本年報的10-K表格中多次出現，僅供參考。我們網站上的信息或通過我們網站獲取的信息不會以引用方式併入本10-K表格年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中。我們打算使用我們的網站作為披露重要的非公開信息的手段，並履行我們在FD法規下的披露義務。這些披露將包括在我們網站的“投資者”欄目中。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、美國證券交易委員會備案文件以及公開電話會議和網絡廣播外，還應該關注我們的網站。
細分市場信息。截至2021年12月31日，我們有兩個運營部門，酒店投資和淨租賃投資。有關更多信息，請參閲本10-K年度報告第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”以及本10-K年度報告第四部分第15項中我們的合併財務報表。
11
目錄
重要的美國聯邦所得税考慮因素
以下美國聯邦所得税重要考慮因素摘要以現行法律為基礎，僅限於將我們的股票作為投資資產而不是作為存貨或用於交易或業務的財產擁有的投資者。如果您受聯邦所得税法下的特殊規則約束，則摘要不會討論可能與您相關的所有特定税務考慮因素，例如，如果您是：
•銀行、保險公司或者其他金融機構；
•受監管的投資公司或房地產投資信託基金；
•A小章S公司；
•證券或外幣的經紀、交易商或交易商；
•為美國聯邦所得税目的將我們的股票按市價計價的人；
•功能貨幣不是美元的美國股東(定義見下文)；
•因僱傭或其他服務表現而收購或擁有我們股份的人；
•繳納替代性最低税額的人；
•收購或擁有我們股票的人，作為跨境、套期保值交易、推定出售交易、推定所有權交易或轉換交易的一部分，或作為“合成證券”或其他綜合金融交易的一部分；
•擁有我們任何類別股票10%或以上(通過投票或價值，直接或建設性地隸屬於IRC)的人；
•一名美國僑民；
•非美國股東(定義見下文)，其對我們股票的投資與在美國的貿易或業務行為有效相關；
•在適用納税年度內在美國居留183天以上的非居民外國人；
•“合格股東”(根據IRC第897(K)(3)(A)條的定義)；
•“合格外國養老基金”(根據IRC第897(L)(2)條的定義)或由一個或多個合格外國養老基金全資擁有的任何實體；
•因使用適用的財務報表(IRC第451(B)(3)條所指)而受特別税務會計規則約束的人；或
•信託、房地產、免税單位或者外國人，但下列概要中具體描述的除外。
IRC中管理REIT及其股東的聯邦所得税資格和待遇的部分很複雜。本報告是IRC適用條款、相關規則和條例以及行政和司法解釋的摘要，所有這些條款都可能發生更改，可能具有追溯力。未來的立法、司法或行政行動或決定也可能影響本摘要中陳述的準確性。我們尚未收到美國國税局(IRS)就本摘要中描述的任何事項做出的裁決，我們不能確定IRS或法院是否會同意本摘要中的所有陳述。例如，美國國税局可能會對我們的收購、運營、估值、重組或其他事項採取與本摘要中描述的不同立場，如果法院同意，這可能會導致適用各方承擔重大税負。此外，本摘要並未詳盡列出所有可能的税收考慮因素，也不討論任何遺產、贈與、州、地方或外國税收考慮因素。由於所有這些原因，我們敦促您和我們股票的任何持有者或潛在收購者就收購、擁有和處置我們股票的聯邦所得税和其他税收後果諮詢税務顧問。本摘要中描述的我們的意圖和信念是基於我們對截至本Form 10-K年度報告日期生效的適用法律法規的理解。如果頒佈了直接或間接影響我們的新法律或法規，我們可能會改變我們的意圖或信念。
你的聯邦所得税後果通常會因你是否是“美國股東”而有所不同。在本摘要中，“美國股東”是指我們股票的實益所有者，即：
•是美國公民或居民的個人，包括合法的美國永久居民或符合聯邦所得税法規定的居留條件的外國人；
•以聯邦所得税為目的，在美國、其任何一個州或哥倫比亞特區法律範圍內或根據該法律設立或組織的實體；
12
目錄
•其收入應繳納聯邦所得税的遺產，不論其來源如何；或
•如果美國境內的法院能夠對信託的管理行使主要監督，並且一名或多名美國人有權控制信託的所有實質性決定，或者在財政部條例規定的範圍內，控制1996年8月20日存在的、已選擇被視為國內信託的信託，則為信託；
其作為美國股東的地位不會被適用的税收條約所推翻。相反，“非美國股東”是指我們股票的實益所有者，該股東不是一個實體(或其他安排)，在聯邦所得税方面不被視為合夥企業，也不是美國股東。
如果出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)持有我們的股份，合夥企業中合夥人的税收待遇一般將取決於合夥人的納税狀況和合夥企業的活動。出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)如果是我們股份的持有者，以及此類合夥企業的合夥人(根據聯邦所得税目的而確定)，請諮詢其自己的税務顧問，以瞭解收購、擁有和處置我們的股份的聯邦所得税後果和其他税收後果。
税收作為房地產投資信託基金(REIT)
我們已選擇從1995課税年度開始，根據IRC第856至860條作為房地產投資信託基金徵税。我們的REIT選擇，假設繼續符合當時適用的資格測試，一直在繼續，並將在隨後的納税年度繼續有效。雖然我們不能肯定，但我們相信，自1995課税年度起及之後，我們一直在組織和運作，並將繼續以符合資格的方式組織和運作，並將繼續使我們有資格成為IRC下的房地產投資信託基金(REIT)。
作為房地產投資信託基金，我們通常不需要為作為股息分配給股東的淨收入繳納聯邦所得税。對我們股東的分配一般包括在我們現有的當期或累積收益和利潤範圍內作為紅利計入我們的股東收入中。我們的股息一般不享受符合條件的股息收入的優惠税率，但我們的部分股息可能被視為資本利得股息或符合條件的股息收入，所有這些都如下所述。此外，從2026年前開始的納税年度，根據IRC第199A節的無支出扣除機制，我們的非公司美國股東如果滿足特定的持有期要求，通常有資格對我們不被視為資本利得股息或合格股息收入的股息享受較低的有效税率。我們的任何一部分股息都沒有資格享受公司股東收到的股息扣除。超過我們當前或累積收益和利潤的分配通常被視為資本回報，以接受股東在我們股票中的基礎為限，並將降低這一基礎，以繳納聯邦所得税為目的。我們的當期或累計收益和利潤通常首先分配給優先股的分配(目前沒有流通股)，然後分配給我們普通股的分配。就所有這些目的而言，我們的分配包括現金分配、我們可能進行的任何實物財產分配，以及資本市場活動(如一些贖回)產生的推定或推定分配，如下所述。
我們的律師Sullivan&Wocester LLP認為，在1995至2021年的納税年度，我們已經組織並符合IRC規定的REIT納税資格，我們目前和預期的投資和運營計劃將使我們能夠繼續滿足IRC規定的REIT資格和納税要求。吾等律師的意見以以下假設為條件：吾等的租約、吾等的信託聲明，以及吾等曾經或現在是該等文件的一方的所有其他法律文件已經並將會由該等文件的各方遵守、本表格10-K年度報告中所述事實事項的準確性及完整性，以及吾等就與吾等的組織及營運及預期的運作方式有關的某些事實事宜向吾等律師作出的陳述。如果這一假設或描述或陳述不準確或不完整，我們的律師的意見可能會受到不利影響，可能不會被依賴。我們律師的意見是以現行法律為基礎的，但法律在未來可能會發生變化，可能具有追溯力。鑑於管理REITs的規則高度複雜，事實認定的持續重要性，以及我們的情況未來可能發生變化，Sullivan&Wocester LLP和我們都不能確定我們是否有資格成為REIT或在任何特定年份作為REIT納税。Sullivan&Worcester LLP對我們作為REIT的資格或税收的任何意見將自發布之日起發表。我們的律師沒有義務就所陳述、陳述或承擔的事項的任何後續變化或適用法律的任何後續變化通知我們或我們的股東。此外，我們律師的意見對國税局或法院都沒有約束力。, 任何一個都可以採取與我們律師所表達的立場不同的立場。
我們作為房地產投資信託基金的持續資格和税收將取決於我們是否符合IRC規定的各種資格測試，並概述如下。雖然我們相信我們已經並將滿足這些測試，但我們的法律顧問不會持續審查這些測試的符合性。如果我們在任何一年都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，那麼我們將被徵收聯邦所得税，就像我們是根據IRC C子章徵税的公司，或者是C公司，我們的股東將像普通C公司的股東一樣被徵税，這意味着聯邦所得税
13
目錄
一般將適用於公司和股東兩個層面。在這種情況下，我們可能會承擔很大的納税義務，可供分配給我們股東的現金數量可能會減少或取消。
如果我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，並符合下面描述的測試，那麼我們通常不會為我們分配給股東的金額支付聯邦所得税。然而，即使我們繼續有資格作為房地產投資信託基金(REIT)納税，我們在以下情況下仍可能需要繳納聯邦税，如下所述：
•我們將對任何未分配的“房地產投資信託應税收入”按正常的企業所得税税率徵税，這一税率是根據我們未分配的普通收入和淨資本利得(如果有的話)來確定的。
•如果我們有處置“喪失抵押品贖回權財產”的淨收益，如IRC第856(E)節所述，主要是為了在交易或業務的正常過程中出售給客户而持有，或從喪失抵押品贖回權財產中獲得的其他不符合條件的收入，我們將按最高的常規企業所得税税率對這些收入徵税。
•如果我們有來自“被禁止交易”的淨收入-即在交易或業務的正常過程中以出售給客户為主的存貨或財產的收益而進行的處置，而不是處置喪失抵押品贖回權的財產和法定避風港除外的處置-我們將按100%的税率對這項收入徵税。
•如果我們未能達到下文討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試，由於合理原因而非故意疏忽，但由於特定的補救條款而保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們將按未通過75%毛收入測試或95%毛收入測試的金額(經調整)乘以旨在反映我們在納税年度的盈利能力的分數，按100%的税率納税。
•如果我們因合理原因而未能通過以下任何REIT資產測試(5%或10%資產測試的最低限度失敗除外)，但由於特定的補救條款而保持我們作為REIT的納税資格，則我們將繳納的税款等於50,000美元或最高常規企業所得税税率乘以導致我們未能通過測試的不合格資產所產生的淨收益，兩者中的較大者將是我們的税金，而不符合條件的資產所產生的淨收入導致我們未能通過測試，因此我們將被徵收相當於50,000美元或最高正常企業所得税税率乘以導致我們未能通過測試的不合格資產所產生的淨收入的税款。
•如果我們由於合理原因而非故意疏忽而未能滿足IRC的任何規定，導致我們不符合REIT的徵税資格(違反REIT毛收入測試或違反REIT資產測試的情況除外)，我們可以保留REIT的徵税資格，但每一次失敗將被處以50,000美元的罰款。
•如果我們未能在任何日曆年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT資本利得淨收入以及前幾個時期的任何未分配應税收入的總和，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税，超過實際分配的金額。
•如果我們收購一項房地產投資信託基金資產，而我們在該資產中的調整税基是參考C公司手中該資產的調整税基來確定的，在特定情況下，我們可能需要對該資產的全部或部分固有收益(自該物業不再由C公司擁有之日起計算)繳納聯邦所得税。如果出售資產會導致徵收重大的內置利得税負債，我們一般不會預計出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税風險相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當撥備。
•如果我們在一項交易中收購了一家公司，而我們繼承了該公司的税收屬性，為了保持我們作為REIT的納税資格，我們通常必須在不晚於收購發生的納税年度結束之前分配在該收購中繼承的所有C公司收益和利潤(如果有的話)。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司的收益和利潤，並就延遲分配期支付利息費用。
•我們屬於C公司的子公司，包括我們的TRS，通常將被要求為其收入繳納聯邦公司所得税，並且我們與我們的TRS之間的任何交易都可能被徵收100%的税，這不符合公平條款。
其他國家(就此而言，波多黎各最好被認為是一個獨立的國家)可能會對我們及其子公司在其管轄範圍內的資產和業務徵税。作為房地產投資信託基金，我們和我們的股東都不會從這些税收產生的外國税收抵免中受益。
如果我們在任何一年都沒有資格作為房地產投資信託基金納税，那麼我們將像普通的C公司一樣繳納聯邦所得税。此外，作為一家正規的C公司，向我們股東的分配將不能由我們扣除，也不能由我們扣除。
14
目錄
根據IRC，是否需要分發。此外，就我們目前和累積的收益和利潤而言，對我們股東的所有分配一般都將作為普通股息徵税，有可能符合下文“-應税美國股東的税收”標題下討論的優惠税率，並且在受到IRC的限制的情況下，將有可能有資格享受公司股東收到的股息扣除。最後，在終止我們的房地產投資信託基金地位生效的課税年度之後的四個課税年度內，我們一般將被取消作為房地產投資信託基金的納税資格。我們甚至在一年內都沒有資格獲得REIT的税收資格，這可能會導致我們減少或取消對股東的分配，或者導致我們招致鉅額債務或清算大量投資，以支付由此產生的企業級所得税。IRC下的減免條款可能允許我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，即使我們沒有遵守各種房地產投資信託基金的要求，所有這些都將在下文更詳細地討論。不過，我們無法説明在任何特定情況下，我們是否有權受惠於這些寬免條文。
REIT資格要求
一般要求。IRC第856(A)條將房地產投資信託基金定義為公司、信託或協會：
(1)由一名或多名受託人或董事管理的；
(2)以可轉讓股份或者可轉讓實益憑證證明其實益所有權的；
(3)如果不是根據IRC的第856至859條，作為一家國內的C公司，這將是要納税的；
(4)不受獨立審查委員會特別規定約束的金融機構或保險公司；
(5)其實益擁有權為100人或以上；
(6)這並不是“少數人持有”，即在每個課税年度的後半年，由五名或以下的“個人”直接或間接擁有的流通股價值不超過50%(根據IRC的定義，包括指定的免税實體)；以及
(7)這符合關於其收入和資產的性質及其分配金額的其他測試，所有這些都如下所述。
税務局第856(B)條規定，在整個課税年度內，必須符合第(1)至(4)項條件，而第(5)項條件必須在12個月的課税年度的最少335天內，或在少於12個月的課税年度的按比例部分內，符合第(5)項條件。雖然我們不能確定，但我們相信，在最近完成的納税年度結束或之前的每個必要期間內，我們都符合條件(1)至(7)，並且我們將在本課税年度和未來納税年度繼續滿足這些條件。為了幫助遵守條件(6)，我們的信託聲明和章程限制了我們股票的轉讓，否則會導致股權集中。然而，這些限制並不能確保我們以前滿足了條件(6)中描述的股份所有權要求，也不能確保我們在所有情況下都能繼續滿足這些要求。如果我們遵守適用的財政部法規以確定我們流通股的所有權，並且不知道，或者通過合理的努力也不會知道我們不符合條件(6)，那麼我們將被視為滿足條件(6)。因此，我們已經遵守並將繼續遵守這些規定，包括每年要求持有我們相當比例股份的股東提供有關我們股票所有權的信息。根據我們的信託聲明和章程，我們的股東必須對這些提供信息的要求做出迴應。根據財政部規定，未能或拒絕遵守這一要求的股東必須提交一份聲明，並附上聯邦所得税申報單，披露其對我們股票和其他信息的實際所有權。
就條件(6)而言，“個人”通常包括自然人、補充失業救濟金計劃、私人基金會或永久保留或專門用於慈善目的的信託的一部分，但不包括合格養老金計劃或利潤分享信託。因此，非“個人”實體所擁有的房地產投資信託基金股份被視為由該實體的直接和間接擁有者擁有(如定義所示)，而不是由該實體本身擁有。同樣，符合條件的退休金計劃或利潤分享信託所持有的房地產投資信託基金股份，按個別受益人在該計劃或信託中的精算權益比例，視為由個別受益人直接持有。因此，五個或更少的此類信託可以擁有一個實體超過50%的權益，而不會危及該實體作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。
IRC規定，如果我們不符合條件(1)至(6)，我們不會自動失去作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們能夠確定這種失敗是由於合理的原因，而不是由於故意疏忽。每一次被原諒的失敗都將導致5萬美元的罰款，而不是取消房地產投資信託基金的資格。即使故障首次發生在發現故障的納税年度的前一年，本救濟條款也可以適用於適用條件的故障。
15
目錄
我們的全資子公司和我們通過合作伙伴關係進行的投資。 除下文討論的TRS外，IRC第856(I)條規定，任何100%的股票由REIT及其被忽略的子公司持有的公司，都是合格的REIT子公司，不得被視為單獨的公司，以繳納美國聯邦所得税。合格REIT子公司的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目被視為REIT的資產、負債和項目。我們相信，我們的每一家直接和間接全資子公司，除了下文討論的TRS(以及這些TRS全部或部分擁有股權的實體)，要麼是IRC第856(I)(2)條所指的合格REIT子公司，要麼是非法人實體，根據根據7701條發佈的財政部規定，出於聯邦所得税的目的，該非法人實體不會被視為獨立於其所有者。因此，在適用本摘要所述的所有REIT資格要求時，我們的QRS的所有資產、負債以及收入、扣除和信貸項目均被視為我們的，我們對該QRS的股票和其他證券的投資將被忽略。
我們已經並可能在未來通過一個或多個實體投資房地產，這些實體被視為合夥企業，用於聯邦所得税目的。就屬合夥企業合夥人的房地產投資信託基金而言，IRC的庫務規例規定，就下文所述有關收入及資產的REIT資格要求而言，REIT一般被視為擁有合夥企業收入及資產的比例份額(但就下文所述的10%價值測試而言，REIT在合夥企業發行的股本及指定債務證券中的比例權益)被視為擁有合夥企業的收入及資產的比例份額(就下文所述的10%價值測試而言，REIT在合夥企業發行的股本及指定債務證券中的比例權益)。此外，就這些目的而言，合夥企業的資產和毛收入項目在房地產投資信託基金手中的性質一般保持不變。相反，為了下面討論的分配要求的目的，我們必須將我們在合夥企業收入中的份額作為合夥人考慮，這是根據IRC K分章下管理合夥人和合夥企業的一般聯邦所得税規則確定的。
子公司REITs。 我們可能會在未來形成或收購一家擬符合REIT納税資格的實體，我們預計在我們打算讓其REIT選舉繼續有效期間，任何此類子公司都將符合這樣的資格。當一家子公司有資格作為獨立的房地產投資信託基金(REIT)在其母公司之外納税時，該子公司的股票就是符合房地產投資信託基金母公司75%資產測試條件的房地產資產，如下所述。然而，如果子公司未能單獨滿足本摘要中描述的或其他適用的各種REIT資格要求(以及未能獲得適用的救濟條款)，通常將導致(A)如上所述，子公司須繳納常規的美國公司所得税，以及(B)REIT母公司對子公司的所有權(I)不再是符合75%資產測試條件的房地產資產，以及(Ii)接受一般適用於REE的5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試在此情況下，房地產投資信託基金母公司本身的房地產投資信託基金資格及税項可能會因附屬公司倒閉而連帶至房地產投資信託基金母公司而受到損害，一切均如下文“-資產測試”標題所述。吾等可就吾等組成或收購的任何附屬REIT作出保護性TRS選擇，並可實施其他保護性安排，以避免在任何擬設立的附屬REITs沒有資格作為REIT課税的情況下發生連鎖REIT倒閉，但我們不能確定此類保護性選擇或其他安排是否有效以避免或減輕由此對我們造成的不利後果。
應税房地產投資信託基金子公司。 作為房地產投資信託基金，我們被允許擁有TRS的任何或全部證券，前提是在每個季度末，我們對TRS的股票或其他證券的投資不能超過我們資產總值的20%。一般來説，TRS是指REIT以外的附屬公司，REIT直接或間接持有股票，並與該REIT共同選擇被視為TRS。TRS作為普通的C公司徵税，獨立於任何附屬房地產投資信託基金(REIT)。我們在TRSS中持有的股票和其他證券不受下面討論的5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試的限制。除其他要求外，我們的TRS必須：
(1)不直接或間接經營或管理住宿設施或保健設施；及
(2)不得根據特許經營、許可或其他方式直接或間接向任何人提供經營任何住宿設施或醫療設施的任何品牌名稱的權利，但在有限情況下，可授予獨立承包商經營或管理住宿設施或醫療設施的從屬特許經營權、再許可或類似權利。
此外，任何公司(REIT和QRS除外)，如果TRS直接或間接擁有已發行證券的投票權或價值超過35%，則TRS自動成為TRS(就此而言，不包括某些“直接債務”證券)。根據以下討論，吾等相信吾等及吾等的每一家TRS均已遵守，並將繼續遵守附屬公司TRS選舉的有效期間內有關TRS地位的規定，而吾等相信，我們日後成立或收購的任何TRS亦同樣如此。
如下所述，TRSS可以為我們的租户提供服務，而不會取消我們在以下討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試下從這些租户那裏獲得的租金。此外，因為我們的TRS是徵税的
16
目錄
作為獨立於我們的C公司，就本摘要所述的REIT資格要求而言，其資產、負債以及收入、扣除和信貸項目一般不歸屬於我們。因此，我們的TRS通常可能會進行被視為被禁止的交易或如果由我們直接進行會產生不合格收入的活動。此外，雖然REIT從TRS賺取合格租金收入的能力通常有限，但如果合格的獨立承包商運營合格住宿設施，REIT可以從向TRS出租合格住宿設施中賺取合格租金收入，如下所述。
對TRS及其附屬REITs施加限制和制裁，以確保TRS將受到適當水平的聯邦所得税。例如，如果TRS向其附屬房地產投資信託基金支付的利息、租金或其他金額超過與其無關的第三方在公平交易中支付的金額，則房地產投資信託基金通常將被徵收相當於多付部分的100%的消費税。此外，如果與公平交易相比，第三方租户向房地產投資信託基金多付了租金，以換取為所提供的服務少付TRS，而REIT沒有就向第三方租户或代表第三方租户提供的服務向TRS支付足夠的補償，則REIT可能要向TRS徵收相當於TRS少付補償100%的消費税。如果TRS獲得的補償至少等於其提供或提供服務的直接成本的150%，則適用此消費税的安全港例外。最後，100%消費税也適用於TRS向其附屬房地產投資信託基金提供的服務在與房地產投資信託基金租户服務無關的情況下的低價。我們不能確定涉及我們的TRS的安排不會導致施加一項或多項限制或制裁，但我們不相信我們或我們的TRS現在或將來都會受到這些限制或制裁。
收入測試。我們必須每年通過兩次總收入測試，才能保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格。首先，在每個課税年度，我們的總收入中至少有75%必須來自與不動產有關的投資，包括《獨立審查委員會》第856(D)條所指的不動產租金、不動產按揭或不動產權益的利息和收益、喪失抵押品贖回權財產的收入和收益、出售或以其他方式處置不動產的收益(包括在《獨立税務局》下被視為不動產的特定附屬個人財產)，或出售或處置其他房地產投資信託基金的股份的股息和收益(但當我們獲得新資本以換取我們的股票或公開發行我們的五年或更長時間的債務工具時，如果在我們收到新資本後一年內收到或應計的可歸因於臨時投資於股票或債務工具的新資本的收入，通常也是75%毛收入測試下的合格收入。第二，我們每個課税年度的入息總額中，最少有95%必須包括符合75%總入息標準的入息、其他類型的利息和股息、出售或處置股票或證券所得的收益，或上述各項的任何組合。我們出售主要在正常業務過程中出售給客户的物業的毛收入，明確和及時確定的特定“對衝交易”的收入和收益，以及回購或清償債務的收入在兩個毛收入測試中都不包括在分子和分母中。此外，在一項或兩項毛收入測試中，特定的外幣收益將不包括在毛收入中。
要符合IRC第856(D)條所指的“不動產租金”，必須符合以下幾項要求：
•一般情況下，收取的租金不能以任何人的收入或利潤為基礎，而可以以收入或銷售額的一個或多個固定百分比為基礎。
•如果房地產投資信託基金按投票權或租户股票價值擁有10%或更多的租金(如果租户不是公司，則為租户資產或淨利潤的10%或更多)，無論是直接擁有還是在應用歸屬規則之後，租金通常都不符合資格。如果物業租金不符合“不動產租金”，我們一般不打算將物業租賃給任何一方，但10%擁有權規則的適用取決於複雜的歸屬規則和可能超出我們控制範圍的情況。在這方面，我們已經擁有TA接近但不到10%的已發行普通股，TA已承諾限制其贖回和回購已發行普通股，這樣我們就不會擁有其10%或更多的已發行普通股。我們的信託聲明和章程一般不允許直接或通過歸屬轉讓或聲稱收購我們的股票，以保持我們作為IRC下的房地產投資信託基金(REIT)的納税資格所必需的程度。然而，我們不能肯定這些限制會有效地防止我們作為房地產投資信託基金的徵税資格受到10%關聯租户規則的影響。此外，我們不能確定我們是否能夠監督和執行這些限制，我們的股東也不一定知道根據IRC的歸屬規則歸於他們的我們股票的所有權。
•上述禁止向10%的關聯租户賺取“不動產租金”的規定是有限度的例外，如果租户是TRS的話。如果物業至少90%的租賃空間租給TRS和10%的關聯租户以外的租户，並且如果TRS向REIT支付的該物業空間的租金與非關聯租户為該物業可比空間支付的租金實質上相當，則TRS向REIT支付的符合資格的租金不會因為禁止10%關聯租户的規定而被取消資格。
17
目錄
•除了上述禁止從10%的關聯租户那裏賺取“房地產租金”之外，還有一項例外規定。要適用這一額外的例外情況，“合格住宿設施”的不動產權益必須由房地產投資信託基金出租給其TRS，並且該設施必須由一名“合格的獨立承包商”代表TRS運營，所有這些都在IRC第856(D)(8)-(9)條中有所描述。如下所述，我們相信我們與TRS的租約已經並將繼續滿足這些要求。
•為使租金符合資格，房地產投資信託基金一般不得管理物業，或向物業的租户提供或提供服務，除非是透過獨立承辦商(其本身並無收入)或透過其其中一個信託基金。這一規則有一個例外，允許房地產投資信託基金執行免税組織可以執行的常規管理和租户服務，而不被視為收到IRC或UBTI第512(B)(3)節所定義的“無關企業應税收入”。此外，提供給租户的非常規服務的最低數額，只要不允許的租户服務的價值不超過物業總收入的1%，就不會取消收入作為“不動產租金”的資格。
•如果與不動產租賃有關的個人財產的租金是根據租約收到的全部租金的15%或以下，則個人財產的租金將符合“不動產租金”的資格；如果超過這個15%的門檻，則個人財產的租金將不符合這一資格。被視為個人財產的租金收入部分是根據個人財產的公平市值與租賃的不動產和個人財產的總公平市值的比率確定的。
•此外，“不動產租金”包括我們就同一地理區域的可比不動產租金而慣常提供的服務收取的費用(即使收費另有説明)，以及我們的TRS提供的服務在沒有單獨説明收費的情況下收取的費用，兩者均包括在同一地理區域內，我們通常提供的服務所收取的費用(即使收費另有説明)，以及我們的TRS提供的服務所收取的費用(費用未另行列明)。房地產投資信託基金(REIT)收到的非地理習慣服務的費用是否包括在“房地產租金”中，美國國税局在公佈的權威機構中沒有明確説明；然而，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管此事並非毫無疑問，“房地產租金”也包括我們在單獨聲明收費時從TRS提供的服務收取的費用，即使服務不是地理習慣的。因此，我們認為，我們來自TRS提供的服務的收入，無論收費是否單獨説明，都符合“房地產租金”的資格，因為服務符合地理習慣標準，因為服務是由TRS提供的，或者出於這兩個原因。
我們相信，根據IRC第856條的規定，我們所有或幾乎所有的租金和相關服務費都符合並將繼續符合“房地產租金”的規定。
如果沒有IRC第856(E)條的“喪失抵押品贖回權的財產”規則，房地產投資信託基金從財產中收取的活躍的、非租金的毛收入將不符合75%和95%的毛收入測試標準。但作為喪失抵押品贖回權的房產，來自該房產的活躍的、非租金的毛收入將如此符合條件。喪失抵押品贖回權的財產一般是任何不動產，包括不動產的權益，以及這種不動產附帶的任何個人財產：
•房地產投資信託基金因房地產投資信託基金在喪失抵押品贖回權時出價購買該財產，或者在該財產發生違約或即將對該財產的租賃或該財產擔保的債務發生後，通過協議或法律程序將該財產歸於所有權或佔有權而獲得的；
•房地產投資信託基金獲得的任何相關貸款是在違約不迫在眉睫或預期不會發生的情況下獲得的；以及
•為此，房地產投資信託基金做出了適當的選擇，將該財產視為喪失抵押品贖回權的財產。
根據IRC第857(B)(4)條的止贖財產所得税規則，REIT在出售作為庫存持有的止贖財產或主要用於出售給客户的止贖財產中確認的任何收益，加上在沒有止贖財產處理的情況下不符合75%毛收入測試條件的任何止贖財產收入，減去與這些收入項目的生產直接相關的費用，將按最高的常規企業所得税税率繳納所得税。因此，如果房地產投資信託基金(REIT)應該租賃止贖財產，以換取如上所述的“不動產租金”，那麼這筆租金收入就不需要繳納止贖財產所得税。
房產通常在房地產投資信託基金收購房產的納税年度之後的第三個納税年度結束時停止喪失抵押品贖回權，如果從美國國税局獲得延期，則停止止贖房產的時間更長。但是，這一寬限期終止，止贖財產在第一天就不再是止贖財產：
•就該物業訂立租約，而該物業按其條款將會產生不符合75%毛收入審查(不包括喪失抵押品贖回權的收入)的收入，或房地產投資信託基金根據該日或之後訂立的租約直接或間接收取或累算75%毛收入審查下的任何不符合條件的收入；
18
目錄
•在該物業上進行任何建造，但如某建築物或任何其他改善工程在失責迫在眉睫前已完成超過10%，且不屬特別豁免形式的贍養費或延遲保養，則不在此限；或
•即自房地產投資信託基金收購物業之日起逾90天，而該物業用於房地產投資信託基金所經營的行業或業務，但透過獨立承辦商使用，而房地產投資信託基金本身並無從中賺取或收取任何收入或TRS者，則不在此限。
除出售喪失抵押品贖回權的財產外，我們在出售作為庫存持有的財產或在正常交易或業務過程中主要為出售給客户而持有的其他財產而獲得的任何收益，統稱為交易商收益，可被視為來自被禁止交易的收入，並按100%的税率徵收懲罰性税。100%的税不適用於通過TRS持有的房產銷售收益，儘管這些收入將在TRS手中按正常的企業所得税税率納税；因此，我們可能會在交易中使用TRS，否則我們可能會確認交易商收益。財產是作為存貨持有還是主要在貿易或業務的正常過程中出售給客户，這是一個事實問題，取決於圍繞每筆特定交易的所有事實和情況。該委員會第857(B)(6)(C)和(E)條提供了避風港，規定持有至少兩年並符合指定額外要求的房地產的有限銷售不會被視為被禁止的交易。然而，在實踐中，對安全港的遵守並不總是可以實現的。我們試圖組織我們的活動以避免被禁止的交易，或以其他方式通過TRSS進行此類活動；但是，我們不能確定美國國税局是否會成功地斷言，我們對任何特定交易都要繳納100%的懲罰性税。徵收100%罰金税的收益不包括在75%和95%毛收入測試中，而不是交易商收益或因避風港而免徵100%罰款的房地產收益，則被認為符合75%和95%毛收入測試的資格毛收入。
我們相信，我們已經確認或將確認的與我們的資產處置和其他交易相關的任何收益，包括通過任何合夥企業，通常都將被視為符合75%和95%毛收入測試的收入，不會是交易商收益，也不會被徵收100%的懲罰性税。這是因為我們的總體意圖是：(A)擁有我們的資產以供投資(包括通過合資企業)，以期獲得長期的收益和資本增值；(B)從事開發、擁有、租賃和管理我們現有物業的業務，以及收購、開發、擁有、租賃和管理新物業；以及(C)偶爾處置我們的資產，以符合我們的長期投資目標。
如果我們在任何課税年度未能達到75%毛收入測試或95%毛收入測試中的一項或兩項，如果我們滿足以下要求，我們仍有資格在該年度作為房地產投資信託基金納税：(A)我們未能通過測試是由於合理的原因，而不是由於故意疏忽；以及(B)在我們發現不合格後，我們提交了一個附表，描述該納税年度75%毛收入測試或95%毛收入測試中包括的每一項毛收入項目。即使這項寬免條款確實適用，我們仍須按未能通過75%毛收入測試的金額或未能通過95%毛收入測試的金額中較大者(經調整後)乘以一個旨在反映我們在該課税年度的盈利能力的分數，徵收100%的税。這項寬免規定可適用於未通過適用的收入審查，即使該未通過首次發生在發現該未通過的納税年度的前一年。
基於上述討論，我們相信，從我們作為REIT的第一個納税年度開始，我們已經並將繼續滿足上文概述的75%和95%的毛收入測試。
資產測試. 在每個納税年度的每個日曆季度結束時，我們還必須滿足以下資產百分比測試，才有資格作為REIT納税，以便繳納聯邦所得税：
•本公司總資產價值的至少75%必須包括“房地產資產”，其定義為不動產(包括不動產權益和不動產抵押權益或不動產權益)、附屬個人財產(如果該等個人財產的租金根據上述規則被視為不動產租金)、現金和現金項目、其他REITs的股份、IRC第562(C)(2)條所定義的“公開發售REITs”發行的債務工具、政府證券和臨時性房地產投資信託基金(REITs)、政府證券和臨時房地產投資信託基金(REITs)，以及其他房地產投資信託基金(REITs)的股份，以及其他REITs的股份、根據IRC第562(C)(2)條的定義由“公開發售的REITs”發行的債務工具、政府證券和臨時性資產。吾等持有的任何股票或債務工具，可歸因於吾等收到的任何金額(A)以交換吾等的股票或(B)公開發售我們的五年期或更長期限的債務工具，但在每種情況下，只限於吾等收到新資本後的一年期間)。
•我們總資產價值的25%可能由證券代表，但那些在前面75%資產測試中被看好的證券除外。
•在上述25%資產類別的投資中，我們擁有的任何一個非房地產投資信託基金髮行人的證券價值不得超過我們總資產價值的5%。此外，我們不得擁有任何一個非房地產投資信託基金髮行人的已發行證券超過10%的投票權或價值，除非這些證券是“直接債務”證券或
19
目錄
其他情況除外，如下所述。我們在TRS中的股票和其他證券可以免除這5%和10%的資產測試。
•我們總資產價值的20%可由我們TRS的股票或其他證券代表。
•根據IRC第856(C)(5)(L)(Ii)條的定義，“非合格公開發售的REIT債務工具”可代表我們總資產的不超過25%。
我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管此事不容置疑，但就上述REIT資產測試而言，我們對我們TRS的股權或債務的投資，在符合新資本臨時投資資格的範圍內，將被視為房地產資產，而不是證券。
上述REIT資產測試必須在每個納税年度的每個日曆季度結束時作為REIT滿足。房地產投資信託基金在任何季度末通過資產測試後，不會純粹因為其資產價值的波動而喪失其作為房地產投資信託基金的徵税資格，包括如果波動是由用於評估任何外國資產的外幣匯率變化引起的。對於像我們這樣定期收購合格和不合格房地產投資信託基金資產的房地產投資信託基金(REIT)來説，這一祖輩規則的好處可能是有限的。在一個季度內因收購證券或其他財產而未能滿足上述資產測試的，可以在該季度結束後30天內通過處置足夠的不符合條件的資產來糾正。
此外，如果我們在任何季度結束時未能通過5%的資產測試、10%的投票測試或10%的價值測試，而我們在該季度結束後的30天內沒有糾正此類故障，則如果(A)故障是微不足道的，以及(B)在我們確定故障的季度的最後一天後的6個月內，我們要麼處置導致故障的資產，要麼滿足5%的資產測試、10%的投票測試和10%的價值測試，則該故障將被原諒。就本救濟條款而言，如果導致破產的資產價值不超過1000萬美元，則破產將是最低限度的。如果我們的失敗不是最低限度的，或者如果違反了任何其他REIT資產測試，如果(A)我們向美國國税局提供了導致失敗的每項資產的描述，(B)失敗是由於合理原因而不是故意疏忽，(C)我們繳納的税款等於(1)50,000美元或(2)在失敗期間對導致失敗的資產所產生的淨收入徵收的最高常規企業所得税税率，則我們仍有資格作為REIT徵税，以及(D)我們支付的税款等於(1)50,000美元或(2)在失敗期間對導致失敗的資產產生的淨收入徵收的最高正常企業所得税税率，其中較大者為(1)50,000美元或(2)對導致失敗的資產所產生的淨收入徵收的最高正常企業所得税税率我們要麼處置導致失敗的資產，要麼滿足所有REIT資產測試。這些救濟條款可能適用於適用的資產測試失敗，即使該失敗首次發生在發現該失敗的納税年度之前的一年。
IRC還為10%的價值測試提供了例外證券避風港，其中包括(A)“直接債務”證券，(B)指定的租賃協議(其中將在隨後幾年支付)，(C)任何支付“房地產租金”的義務，(D)由政府實體發行的、完全或部分不依賴於非政府實體的利潤或付款的證券，以及(E)由另一家房地產投資信託基金髮行的任何證券。此外，如果合夥企業至少75%的毛收入(不包括被禁止交易的收入)是符合75%毛收入測試的合格收入，則被歸類為合夥企業的實體發行的任何債務工具，如果在上述安全港的證券定義中不例外，則不會被視為10%價值測試中的證券，這是出於聯邦所得税的目的而歸類為合夥企業的實體發行的任何債務工具。在上述安全港的定義中，如果合夥企業的毛收入中至少有75%是符合75%毛收入測試的收入，則不會被視為證券。
我們已經並將繼續保持我們資產價值的記錄，以證明我們符合上述資產測試的要求，並打算採取必要的行動，在任何季度結束後30天內或上述6個月內糾正任何未能通過測試的情況。
基於上述討論，我們相信，從我們作為房地產投資信託基金的第一個納税年度開始，我們已經並將繼續滿足上文概述的房地產投資信託基金資產測試。
我們與TA的關係. 截至2021年12月31日，我們持有TA已發行普通股的相當大比例(但不到10%)。我們與TA的租約、TA的公司章程和其他協議共同包含對TA普通股所有權的限制，並要求TA不得采取任何可能導致與我們有任何關聯的行動，從而危及我們根據IRC作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。因此，自2007年1月31日起及之後，我們預期我們已收到並將會從電訊局長及其附屬公司收取的租金收入，根據IRC第856(D)條，一直是並將會是“房地產租金”，因此符合上述75%和95%毛收入測試的資格收入。
我們與索尼斯塔的關係。我們(直接或間接通過我們的一家TRS)擁有Sonesta公司約34%的已發行普通股。我們沒有選擇將Sonesta視為TRS，它也不是自動TRS，因為我們沒有TRS擁有Sonesta超過35%的股份。我們Sonesta所有權的這種結構允許我們繼續聘請Sonesta的一家公司子公司來管理租賃給我們的TRS的合格住宿設施，如下所述。
20
目錄
我們與應税房地產投資信託基金子公司的關係. 我們目前擁有的酒店是我們購買的要出租給我們的TRS的酒店，或者是由於修改或到期了先前的租約而出租給我們的TRSS的酒店，所有這些都是經適用各方同意的。例如，對於過去的租約違約和到期，我們已經因違約或即將到期的租户終止了我們一些酒店的入住權，並立即將這些酒店出租給我們的TRSS，並就這些酒店簽訂了新的第三方管理協議。我們可能會不時向我們的TRS出租更多的酒店。
在涉及我們的TRS的租賃交易中，我們的意圖是讓TRS支付給我們的租金符合上文概述的REIT毛收入測試下的“房地產租金”的資格。要做到這一點，代表適用的TRS經營租賃物業的經理必須是IRC第856(D)(9)(A)條所指的“合格獨立承包商”，而出租給TRS的酒店必須是IRC第856(D)(9)(D)條所指的“合格住宿設施”。合格住宿設施被定義為酒店、汽車旅館或其他場所，其中一半以上的居住單位是臨時使用的，前提是合法授權的投注或賭博活動不是在這些設施內或與之相關的情況下進行的。該定義還包括合格住宿設施的常規便利設施和設施。
就此等目的而言，承建商如與房地產投資信託基金有少於35%的聯營關係，且在承建商與TRS訂立經營合資格住宿設施的協議時，該承建商或與該承建商有關的任何人士正積極從事為與TRS或其附屬REIT無關的人士經營合資格住宿設施的行業或業務，則該承辦商符合“合資格獨立承辦商”的資格。就此等目的而言，合資格獨立承建商不會因以下原因而喪失該資格：(A)承接合資格住宿設施營運開支的TRS；(B)扣除營運開支及應付予合資格獨立承建商的費用後的合資格住宿設施營運收入；或(C)REIT根據另一物業的既有租約或其他先期租約從合資格獨立承建商收取收入。
我們已聘請索內斯塔的一家特定公司子公司作為意向合格的獨立承包商。該承包商及其附屬公司積極從事為其自己的賬户運營合格住宿設施的貿易或業務，包括根據它們之間的管理合同；然而，該承包商及其附屬公司與除我們和我們的TRS之外的第三方簽訂的合格住宿設施管理合同(如果有的話)很少。基於對法規和適用立法歷史的通讀，我們的律師Sullivan&Wocester LLP認為，這個意向合格的獨立承包商實際上應該有這樣的資格。如果美國國税局或法院認定這一意見是不正確的，那麼我們從該承包商管理的物業的TRS中獲得的租金收入將是75%和95%毛收入測試中不符合條件的收入，這可能會危及我們遵守這兩項毛收入測試中的一項或兩項。然而，在這種情況下，我們預計我們將有資格獲得上述毛收入測試的減免條款，從而保留我們作為房地產投資信託基金(REIT)的徵税資格。如果寬免條款適用於我們，我們將按未通過75%毛收入測試的金額或未通過95%毛收入測試的金額中的較大者(經調整後)乘以旨在反映我們在該課税年度的盈利能力的分數，按100%的税率徵税；即使我們在一個典型的納税年度只有很少或沒有來自其他來源的不符合條件的收入，在這種情況下徵收這100%的税將是實質性的，因為到目前為止，我們出租給TRS的大部分物業都是由管理的。
如上所述，如果美國國税局成功斷言我們的任何TRS支付給我們的租金超過了合理的租賃率，我們將被徵收100%的税。雖然沒有明確的先例為聯邦所得税的目的區分租賃、管理合同、合夥企業、融資和其他合同安排，但我們相信，我們的租賃和TRS的管理協議將得到尊重，以滿足上文討論的IRC的要求。因此，我們預計，我們現在和未來TRS的租金收入將符合“房地產租金”的資格，而對TRS的過高租金徵收100%的税將不適用。
年度分配要求. 為了符合IRC規定的房地產投資信託基金的徵税資格，我們必須每年向我們的股東分配資本利得股息以外的股息，其金額至少等於以下金額的超額部分：
(1)我們的“房地產投資信託應税收入”的90%和我們税後淨收入的90%(如果有的話)是從止贖中收到的財產中獲得的，超過
(2)我們的非現金收入(例如，估算的租金收入或無意中未能符合同類交易所資格的交易收入)超過我們“房地產投資信託應税收入”的5%。
為此，我們的“房地產投資信託應税收入”是根據IRC第857條的定義計算的，不考慮支付的股息扣減和我們的淨資本收益，通常將通過我們支付的特定公司級所得税(例如，對內置收益或喪失抵押品贖回權的財產收入的税收)進行扣減。
除特定的例外情況外，IRC通常將可適當分配給貿易或企業的債務所支付或應計的淨利息支出的扣除額限制在“調整後的應税收入”的30%以內。超過限額的任何扣除都將結轉，並可在下一年使用，但受當年30%的限額限制。前提是納税人要做一個
21
目錄
在任何情況下(不可撤銷)，扣除淨利息開支的限制不適用於IRC第469(C)(7)(C)條所指的涉及房地產開發、重建、建造、重建、收購、改建、租賃、運營、管理、租賃或經紀業務的行業或業務，該行業或業務涉及房地產開發、重建、建造、重建、收購、轉換、租賃、運營、管理、租賃或經紀業務，不適用於涉及房地產開發、重建、建造、重建、收購、改建、租賃、租賃或經紀業務。財政部條例規定，房地產交易或業務包括由房地產投資信託基金(REIT)進行的交易或業務。我們已選擇將其作為房地產貿易或企業對待，因此，預計上述利息扣除限制不適用於我們或我們的“房地產投資信託應納税所得額”的計算。
分配必須在與其相關的納税年度支付，如果在我們及時提交較早納税年度的聯邦所得税申報單之前申報，則必須在下一個納税年度支付，如果在申報之後的第一次定期分配付款或之前支付，則必須在下一個納税年度支付。如果股息是在10月、11月或12月向登記在冊的股東宣佈的，並在隨後的1月份支付，那麼為了聯邦所得税的目的，在任何未分配的收益和利潤的範圍內，這種股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和收到。
如果房地產投資信託基金證實，由於之前為滿足下文討論的4%消費税的要求而進行的分配，它無法滿足90%的分配要求，則美國國税局可能會免除90%的分配要求。如果我們沒有分配我們所有的淨資本收益和調整後的所有“房地產投資信託應税收入”，我們將按未分配金額的正常企業所得税税率繳納聯邦所得税。此外，如果我們未能在一個日曆年度內將我們普通收入的85%和資本利得淨收入的95%，加上上一個日曆年度被視為已分配的金額的超額部分(如果有的話)支付給我們的股東，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。為此，任何日曆年的“合計所需分配”是指該日曆年的應納税所得額的總和，不考慮所支付股息的扣除額和以前幾年未被視為根據該規定分配的所有金額。我們將被視為有足夠的收入和利潤，將我們的任何分派視為股息，最高可達所需分派的金額，以避免徵收4%的消費税。
如果我們沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足我們的分派要求，或者如果我們選擇這樣做，我們可能會發現有必要或適宜安排新的債務或股權融資，為所需的分派提供資金，以保持我們作為房地產投資信託基金的徵税資格。我們不能確定是否會以優惠的條件為這些目的提供資金，或者根本不能。
我們或許可以通過在晚些時候向股東支付“不足股息”來糾正任何一年未能支付足夠股息的情況。這些不足的股息可能會包括在我們對上一年支付的股息的扣除中，但我們將因延遲分配而收取利息費用。雖然就我們的房地產投資信託基金的分配要求和我們支付的股息扣除而言，不足股息的支付將適用於上一年度，但它將被視為在支付該股息的當年向收到該股息的股東進行的額外分配。
除了上述其他分配要求外，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們必須及時分配我們從被收購公司繼承的所有C公司收益和利潤，如下所述。
收購C公司
我們已經並可能在未來進行收購一家C公司全部流通股的交易。在這些收購後，除非我們已經或確實做出了適用的TRS選擇，否則我們的每個被收購實體及其各種全資公司和非公司子公司通常都成為或將成為我們的QRS。因此，在該等收購後，就上述各項房地產投資信託基金資格測試而言，被收購及隨後被撇除的實體的所有資產、負債及收入、扣除及信貸項目均已並將被視為我們的資產、負債及收入、扣除及信貸項目。此外，我們通常一直並將被視為被收購(然後被忽略)實體的聯邦所得税屬性的繼承者，例如這些實體的(A)其資產和折舊表中的調整税基；以及(B)用於聯邦所得税目的的收益和利潤(如果有的話)。這些屬性的結轉產生了房地產投資信託基金(REIT)的影響，如內置的增值税敞口和額外的分配要求，如下所述。然而，當我們根據IRC第338(G)條就我們收購的公司進行選擇時，就像我們過去不時做的那樣，我們通常不會受到關於在該選擇之前存在的屬性的此類屬性結轉的約束。
C公司的內在收益。 儘管我們具有房地產投資信託基金的資格和納税資格，但在特定情況下，如果我們收購房地產投資信託基金資產，而我們在該資產上的調整税基是參照C公司擁有的該資產的調整税基確定的，則我們可能需要繳納企業所得税。例如，如果我們直接或間接從該C公司獲得該資產的結轉税基，並且如果我們在該資產不再由該C公司擁有之日起的五年內出售該資產，則我們可能需要對該資產在C公司擁有的最後一天存在的全部或部分固有收益繳納聯邦所得税。本公司在一個課税年度的收入及收益須繳交內建利得税的範圍，扣除就該課税年度就該等收入及收益支付的任何税款後，我們在下一年度支付的應課税股息有可能符合以下條件：
22
目錄
非公司美國股東享受以下標題“-應税美國股東的税收”下所述的“合格股息”的優惠税率。如果出售資產會導致徵收重大的內置利得税負債，我們一般不會預計出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税風險相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當撥備。
收益和利潤。 在公司收購後，我們通常必須在交易發生的納税年度結束前分配在該交易中繼承的所有C公司收益和利潤(如果有的話)，以保持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司的收益和利潤，並就延遲分配期支付利息費用。一般來説，我們繼承的C公司收益和利潤根據優先權規則被特別分配給導致繼承的事件發生後可能最早的分配，只有在那時，我們納税年度的收益和利潤的餘額才會在我們的分配中分配到根據優先權規則尚未被視為C公司收益和利潤分配的程度。這些C公司收益和利潤的分配可能有資格按“合格股息”的優惠税率向非公司的美國股東徵税，如下文“-應税美國股東的税收”標題所述。
租賃的折舊和聯邦所得税處理
我們資產的初始税基通常是我們的購置成本。我們一般會在40年內對應計提折舊的不動產進行直線折舊，在適用的較短時期內對個人財產進行折舊。對於我們通過免税或結轉基礎收購或作為成本分離分析對象的物業，這些折舊表和我們的初始税基可能會有所不同。
只有當我們在聯邦所得税方面被視為房產的所有者時，我們才有權從房產中扣除折舊。這意味着，出於美國聯邦所得税的目的，我們物業的租賃必須被歸類為真正的租賃，而不是作為銷售或融資安排，我們相信情況就是這樣。
同類交易
我們過往曾在擬根據獨立審查委員會界定為同類交易所的交易中處置物業，將來可能會繼續這樣做。這類交易的目的是為了推遲美國聯邦所得税的收益。如果任何此類交易不符合同類交易的資格，我們可能會繳納美國聯邦所得税，可能包括100%被禁止的交易税，具體取決於特定交易的事實和情況。
分配給我們的股東
如上所述，我們希望不時地向我們的股東進行分配。這些分配可以包括現金分配、財產實物分配和資本市場活動產生的推定或推定分配。我們分配的美國聯邦所得税待遇將根據接受股東的狀況而有所不同，如下文標題“-應税美國股東的税收”、“-免税美國股東的税收”和“-非美國股東的税收”中更全面地描述的那樣。
IRC第302條僅將以現金贖回我們的股票視為根據IRC第301條進行的分配，因此在我們現有的當期或累計收益和利潤範圍內應作為股息徵税，除非贖回滿足IRC第302(B)條規定的測試之一，該測試允許將贖回視為股票的出售或交換。只有在以下情況下，現金贖回才會被視為出售或交換：(A)對於放棄的股東在我們的所有權而言，這是“大大不成比例的”；(B)導致放棄的股東在我們的全部股份權益“完全終止”；或(C)對於放棄的股東來説，“本質上不等同於股息”，所有這些都符合IRC第302(B)條的含義。在決定是否符合上述任何一項測試時，股東一般必須考慮因IRC所載的推定所有權規則而被視為由該股東擁有的股份，以及該股東實際擁有的股份。此外，如果贖回在上述測試下被視為分派，則贖回股份中的股東税基通常將轉移到股東在我們的剩餘股份(如果有)，如果該股東沒有持有我們的其他股份，該税基通常可能會轉讓給相關人士或可能完全喪失。由於確定股東是否符合IRC第302(B)節的任何測試取決於我們股票贖回時的事實和情況，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定任何贖回的特定税收待遇。
對應税美國股東的徵税
對於非公司美國股東，只要他們的調整後總收入不超過適用的門檻，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為15%。對於調整後總收入超過適用門檻的非公司美國股東，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為20%。不過，因為我們一般不是
23
目錄
我們分配給股東的“房地產投資信託應税收入”部分需要繳納聯邦所得税，我們股票上的股息通常沒有資格享受這些優惠税率，但C公司收益和利潤的任何分配以及徵税的內置收益項目可能都有資格享受這些優惠税率。因此，我們的普通股息通常按適用於普通收入的較高聯邦所得税税率徵税(受適用於合格REIT股息的較低有效税率的約束，該税率通過IRC第199A節的無支出扣除機制適用於合格的REIT股息，該機制通常適用於我們的非公司美國股東，這些股東在2026年前的納税年度滿足指定的持有期要求)。總而言之，針對長期資本利得和合格股息的優惠聯邦所得税税率通常適用於：
(1)在處置我們的股票時確認的長期資本收益(如果有的話)；
(2)我們的分配被指定為長期資本利得股息(除了可歸因於房地產折舊重新獲得的程度，在這種情況下，分配最高應繳納25%的聯邦所得税税率)
(3)我們從TRSS等C公司獲得的股息收入(如果有的話)；
(4)我們的紅利來自我們從C公司繼承的收益和利潤；以及
(5)我們的股息在一定程度上可歸因於我們已繳納聯邦公司所得税(如喪失抵押品贖回權的財產收入或內置收益的税收)的收入，扣除相應的公司所得税後的淨額。
只要我們有資格作為REIT納税，我們一般不指定為資本利得股息的對我們美國股東的分配將在我們現有的當期或累計收益和利潤範圍內被視為普通收入股息(受制於通過IRC第199A條的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於滿足2026年前應納税年度指定持有期要求的非法人美國股東)。從我們當前或累積的收益和利潤中獲得的分配，如我們適當地指定為資本利得股息，一般將作為長期資本利得徵税，如下所述，只要它們不超過我們在應税年度的實際淨資本利得。然而，根據IRC第291條，公司股東可能被要求將任何資本利得股息的最高20%視為普通收入。
此外，我們可以選擇保留淨資本利得收入，並將其視為建設性分配。在這種情況下：
(1)對留存金額按正常的企業資本利得税税率徵税；
(2)我們的每一位美國股東將按其在我們保留的淨資本收益中的指定比例份額徵税，就像該金額已分配並指定為資本利得股息一樣；
(3)我們的每一位美國股東都將獲得抵免或退款，以支付我們繳納的税款中指定的比例份額；
(4)我們的每一位美國股東在我們股票中的調整基數將超過其在這些留存淨資本利得中的比例份額，超過美國股東在我們繳納的税款中的比例份額；以及
(5)出於聯邦所得税的目的，我們和我們的公司股東都將對我們各自的收益和利潤進行相應的調整。
如果我們選擇以這種方式保留我們的淨資本收益，我們將在受影響的納税年度結束後60天內將相關税務信息通知我們的美國股東。
如果在任何課税年度，我們為我們的股東指定資本利得股息，那麼我們指定的資本利得股息的一部分將按百分比分配給特定類別股票的持有人，該百分比等於該年度支付或提供給該類別股票持有人的總股息金額與該年度支付或提供給所有已發行股票類別持有人的總股息的比率。我們還將以優惠的最高税率(包括任何符合條件的股息收入和任何可歸因於房地產折舊重新獲得的資本收益，最高税率為25%的聯邦所得税率)指定向非公司美國股東徵收的任何股息部分，以便指定的股息在我們所有已發行類別的股票中都是成比例的。
超過我們當前或累積收益和利潤的分配將不會向美國股東徵税，只要它們不超過股東在我們股票中的調整後税基，但會降低股東在此類股票中的基數。如果這些額外分配超過美國股東在這類股票中的調整基礎，它們將作為資本收益計入收入，長期收益通常按優惠的最高税率向非公司美國股東徵税。任何美國股東不得在其聯邦所得税申報單上包括我們的任何淨營業虧損或任何資本虧損。此外，我們的任何一部分股息都沒有資格為公司股東扣除收到的股息。
24
目錄
如果股息是在10月、11月或12月向登記在冊的股東宣佈的，並在隨後的1月份支付，那麼出於聯邦所得税的目的，股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和接收。
美國股東一般會確認收益或虧損等於我們出售或交換的股票的變現金額與股東調整後的基礎之間的差額。這一收益或損失將是資本收益或損失，如果股東在我們股票中的持有期超過一年，則將是長期資本收益或損失。此外，出售或交換我們持有6個月或以下的股票造成的任何損失，一般都將被視為長期資本損失，範圍是我們在持有期間為該等股票支付的任何長期資本利得股息。
作為個人、遺產或信託基金的美國股東，一般需要為其投資淨收入(包括我們股票的股息(不考慮IRC第199A條允許的任何扣除)以及出售或以其他方式處置我們股票的收益)繳納3.8%的聯邦醫療保險税(Medicare Tax)，如果是遺產和信託基金，則需要為其未分配的投資淨收入繳納3.8%的聯邦醫療保險税(Medicare Tax)，前提是他們的調整後收入總額超過了適用的門檻。美國股東被敦促就3.8%的醫療保險税的應用諮詢他們的税務顧問。
如果美國股東在出售我們的股票時確認了超過規定門檻的虧損，財政部條例中涉及“可報告交易”的條款可能適用，因此需要單獨向美國國税局披露產生虧損的交易。這些財政部條例寫得相當寬泛，適用於許多例行和簡單的交易。除其他事項外，一項須申報的交易目前包括出售或交換我們的股份，導致的税項損失超過(A)任何一年1,000萬美元或規定納税年度組合超過2,000萬美元(就C公司或只與C公司合夥人的合夥企業而言)，或(B)任何一年200萬美元或規定納税年度組合的400萬美元(就任何其他合夥企業或S公司、信託或個人所持我們的股份而言)，包括透過實體轉移至其他機構的虧損；及(C)由任何其他合夥企業或S公司、信託或個人持有的我們股份的任何一年或規定納税年度組合的税項損失超過(A)任何一年1,000萬美元或在規定的應課税年度組合內超過2,000萬美元的税項損失，包括通過實體轉移至納税人通過將美國國税局8886表格與其聯邦所得税申報單一起提交來披露一筆需要報告的交易，在提交的第一年，必須將8886表格的副本發送到美國國税局避税分析辦公室(Office Of Tax Shelter Analysis)。就自然人而言，未披露須申報交易的年度最高罰款額一般為1萬元，而在任何其他情況下，最高罰款額則為5萬元。
為收購我們的股票而借入資金的非公司美國股東，其債務利息的扣除額可能會受到限制。根據該委員會第163(D)條，就所發生或繼續購買或持有作投資用途的物業而支付或累算的利息，一般只可在投資者的淨投資收入範圍內扣除。美國股東的淨投資收入將包括從我們那裏收到的普通收入紅利分配，只有在股東做出適當選擇的情況下，才包括從我們那裏獲得的資本利得紅利分配和合格紅利；然而，被視為股東基礎的免税回報的分配將不會計入淨投資收入的計算中。
對免税美國股東的徵税
管理免税實體的聯邦所得税的規則很複雜，下面的討論只是為了總結與此類投資者有關的對我們股票的投資的重要考慮因素。如果您是免税股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定聯邦、州、地方和外國税法(包括任何報税申報和其他報告要求)對您收購或投資我們股票的影響。
我們預計，作為免税養老金計劃、個人退休賬户或其他符合條件的免税實體的股東，如果(A)從我們那裏獲得分配，或(B)從出售我們的股票中獲得收益，則不應將這些金額視為UBTI，前提是(X)股東沒有通過IRC定義的“收購負債”為其收購我們的股票提供資金，(Y)股票沒有被用於免税實體的無關貿易或業務，以及(Z)股票沒有被用於與免税實體無關的貿易或業務中，以及(Z)股東沒有以其他方式用於與免税實體無關的貿易或業務中，以及(Z)在每種情況下，股東沒有通過IRC定義的“收購負債”為收購我們的股票提供資金，以及(Z)股票沒有以其他方式用於免税實體的無關交易或業務我們不持有房地產抵押投資管道的剩餘權益，或以其他方式持有抵押資產，或進行產生“超額包容”收入的抵押貸款證券化活動。
對非美國股東徵税
管理非美國股東的美國聯邦所得税的規則很複雜，下面的討論只是為了總結與這些投資者有關的對我們股票的投資的重要考慮因素。如果您是非美國股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定美國聯邦、州、地方和外國税法(包括任何報税申報和其他報告要求)對您收購或投資我們股票的影響。
我們預計，非美國股東收到的(A)我們的分配和(B)出售我們股票的收益將不會被視為與美國貿易或業務有效相關的收入，因此非美國股東將不需要繳納通常更高的聯邦税和預扣税率、分支機構利潤税以及增加的報告和備案
25
目錄
適用於與美國貿易或業務有效相關的收入的要求。這一預期和下面的一些決定都是基於我們的股票在美國全國性證券交易所上市的，例如納斯達克股票市場有限責任公司(Temasek Holdings Stock Market LLC)或納斯達克(Sequoia Capital Stock Market LLC)。我們的每一類股票都已在美國國家證券交易所上市；然而，我們不能確定我們的股票在未來的納税年度將繼續如此上市，或者我們未來可能發行的任何類別的股票都將如此上市。
分配. 我們向非美國股東分配的未被指定為資本利得股息的部分，將被視為普通收入股息，只要它是從我們當前或累積的收益和利潤中提取的。這種類型的分配通常將按30%的税率繳納美國聯邦所得税和預扣税，如果非美國股東已按照美國國税局規定的方式向適用的扣繳義務人證明瞭其根據税收條約有權享受福利，則税率將更低。由於我們在納税年度結束前不能確定當前和累計的收益和利潤，因此，如果我們向非美國股東發放且未指定為資本利得股息，通常將按30%的法定税率或適用的較低條約税率預扣。儘管有超過我們當前和累積收益和利潤的分配的潛在預扣，但只要不超過非美國股東在我們股票中的調整基數，這些分配的多餘部分就是免税資本回報，而且資本的免税回報將降低這些股票的調整基數。如果超過我們當前和累積收益和利潤的分配超過非美國股東在我們股票中的調整基礎，分配將只在非美國股東因出售或交換這些股票獲得的任何收益而被徵税的不太可能的情況下才會產生美國聯邦所得税責任，正如下面在“處置我們的股票”標題下所討論的那樣。非美國股東可以要求美國國税局退還超過該股東在我們當前和累計收益和利潤中的可分配份額的分配給它的預扣金額。
只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，我們就這些股票宣佈並支付給非美國股東的資本利得股息，以及我們因出售或交換IRC第897條所指的“美國不動產權益”(USRPI)而向非美國股東支付的股息，將不會被扣繳，就像這些金額實際上與美國貿易或業務有關一樣。非美國股東將不需要為這些股息提交美國聯邦所得税申報單或支付分行利得税。相反，這些股息通常將被視為普通股息，並以上述方式扣繳。
税收協定可能會減少對我們的分配的預扣義務。然而，根據一些條約，適用於美國公司普通收入股息的30%以下的税率可能不適用於房地產投資信託基金的普通收入股息，或者只有在房地產投資信託基金滿足特定的附加條件時才適用。非美國股東通常必須使用適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格來申請税收條約福利。如果與分配給非美國股東有關的預扣税款超過了該股東與分配有關的美國聯邦所得税義務，非美國股東可以向美國國税局申請退還超出的部分。為了確定税收條約的適用性，財政部條例還提供了特殊規則，以確定我們對作為實體的非美國股東的分配應被視為支付給該實體還是支付給在該實體中擁有權益的人，以及該實體或其所有者是否有權享受税收條約下的福利。
如果與我們的預期相反，我們的一類股票沒有在美國國家證券交易所上市，並且我們對這些股票進行了分配，這些股票可歸因於出售或交換USRPI的收益，那麼持有這些股票的非美國股東將被徵税，就像該分配實際上與該非美國股東在美國進行的交易或業務有關一樣。此外，適用的扣繳義務人將被要求扣留向此類非美國股東的分配，並向美國國税局匯款，最高金額為被指定或可能被指定為資本利得股息的任何分配的21%。在分配方面，非美國股東通常也將受到與美國股東相同的待遇(如果是非居民外籍個人，則受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，如果是非美國股東，可能需要根據IRC第884條就這些金額繳納最高30%的分支機構利潤税(或更低的適用税收條約税率)。
出售我們的股份。如果正如預期的那樣，我們的股票不是USRPI，那麼非美國股東從出售這些股票中獲得的收益通常不需要繳納美國聯邦所得税或扣繳。我們預計我們的股票不會是USRPI，因為以下一項或兩項豁免將始終可用。
首先，只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，非美國股東從出售這些股票中獲得的收益就不會像出售USRPI一樣繳納美國聯邦所得税。其次，如果我們是一家“國內控制的”房地產投資信託基金，我們的股票將不會構成美國房地產投資信託基金(USRPI)。根據IRC第897(H)(4)(E)條關於我們股票所有權的具體推定，如果我們的股票價值(包括我們可能發行的任何未來類別的股票)在過去五年內一直由非美國股東直接或間接持有，我們將成為“國內控制的”REIT。為此目的，我們相信法定所有權
26
目錄
這些推定適用於確認我們作為“國內控制的”房地產投資信託基金的地位。因此，我們相信，我們現在是，也將繼續是一個“國內控制的”房地產投資信託基金。
如果與我們的預期相反，出售我們股票的收益需要繳納美國聯邦所得税(例如，因為當時沒有上述兩項豁免，即，我們的這類股票當時沒有在美國國家證券交易所上市，我們也不是“國內控制的”房地產投資信託基金)，那麼(A)非美國股東在其收益方面通常將受到與美國股東相同的待遇(對於非居民外國人，受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，(B)非美國股東也將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，(B)非美國股東也將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，(B)非美國股東在其收益方面通常受到與美國股東相同的待遇(在非居民外國人的情況下，受任何適用的替代最低税和特殊的替代最低税的約束)，(C)從非美國股東手中購買該類別股票的人可能被要求扣留支付給非美國股東的購買價的15%，並將扣留的金額匯給美國國税局(IRS)。
信息報告、備份預扣和外國帳户預扣
在以下討論的情況下，信息報告、備份預扣和外國賬户預扣可能適用於支付給我們股東的分配或收益。如果股東需要繳納備用或其他美國聯邦所得税預扣，則適用的扣繳義務人將被要求就被視為或推定的分配或實物分配扣繳適當的金額，即使沒有足夠的現金來履行預扣義務。為了履行這一扣繳義務，適用的扣繳義務人可以通過將股東本來會收到或擁有的財產的足夠部分減為現金匯給美國國税局來收取所需扣繳的美國聯邦所得税金額，股東可以承擔這一扣繳程序的經紀費用或其他費用。
在備用預扣下預扣的金額通常不是附加税，可以由美國國税局退還或從股東的聯邦所得税債務中扣除，前提是這些股東及時向美國國税局申請退款或抵免。美國股東在收到我們股票的分配或出售、交換、贖回、退休或其他處置我們股票的收益時，可能會受到後備扣繳，除非美國股東在偽證處罰下正確簽署或以前正確簽署了美國國税局W-9表格或實質上類似的表格，該表格：
•提供美國股東的正確納税人識別碼；
•證明美國股東免於備用預扣，因為(A)它屬於列舉的豁免類別，(B)美國國税局沒有通知它需要備用預扣，或者(C)美國國税局已經通知它不再需要備用預扣；以及
•證明其為美國公民或其他美國人。
如果美國股東沒有提供，也沒有在美國國税局的W-9表格或基本類似的表格上提供正確的納税人識別碼和適當的證明，它可能會受到美國國税局的處罰，適用的扣繳義務人可能不得不扣留支付給該美國股東的任何分配或收益的一部分。除非美國股東已在適當簽署的美國國税局W-9表格或實質上類似的表格上確定其屬於列舉的豁免類別，否則在日曆年度向其支付的我們股票的分配或收益以及預扣税款(如果有)將向其和美國國税局報告。
我們在每個日曆年向非美國股東的股票分配和預扣税款(如果有)通常將報告給非美國股東和美國國税局(IRS)。這一信息報告要求適用於無論非美國股東是否需要對我們股票的分配進行預扣，或者預扣是否被適用的税收條約減少或取消。此外，就我們的股票支付給非美國股東的分配通常會受到備用扣繳的約束，除非非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當證明其非美國股東身份。信息報告和後備扣繳不適用於非美國股東在出售、交換、贖回、報廢或以其他方式處置我們的股票時獲得的收益，前提是非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當證明其非美國股東身份。然而，即使沒有簽署適用的美國國税局W-8表格或實質上類似的表格，在某些情況下，如果非美國股東通過經紀人的外國辦事處收到我們股票的出售、交換、贖回、報廢或其他處置所得收益，信息報告和備份扣繳也不適用於該非美國股東獲得的收益。
非美國金融機構和其他非美國實體必須遵守盡職調查和報告要求，以確定美國人直接或間接持有的賬户和投資。如果不遵守這些附加信息報告、認證和其他要求，可能會導致對非美國人員的適用付款徵收30%的美國預扣税，儘管所得税條約中有任何其他適用的條款。特別是，作為遵守上述勤勉和報告要求的外國金融機構的受款人，必須與美國財政部簽訂協議，除其他事項外，要求財政部承諾識別“特定的美國人”或“美國擁有的外國實體”持有的賬户(每個賬户的定義見IRC和行政部門)。
27
目錄
根據其指導原則)，每年報告有關此類賬户的信息，並扣留向不合規的外國金融機構和賬户持有人支付30%的適用款項。位於與美國就這些要求有政府間協議的司法管轄區內的外國金融機構可能受到不同規則的約束。上述扣繳制度一般適用於我們股票的股息支付。一般而言，為了避免扣留，股東通過其持有我們股票的任何非美國中介必須證明其符合上述制度，非美國股東必須提供具體的文件(通常是適用的美國國税局表格W-8)，其中包含有關其身份、地位以及(如果需要)其直接和間接美國所有者的信息。鼓勵非美國股東和通過非美國中介持有我們股票的股東就外國賬户納税合規諮詢他們自己的税務顧問。
其他税務考慮因素
我們的税收待遇和我們股東的待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動而改變，這些行動可能具有追溯力。涉及聯邦所得税的規則不斷受到美國國會、美國國税局和美國財政部的審查，法律修改、新法規、對現有法規的修訂以及對既定概念的修訂解釋都會頻繁發佈。同樣，關於美國聯邦所得税以外的其他税收的規則也可能被修改。無法預測通過新税法或其他條款的可能性，或對我們和我們的股東的直接或間接影響。税法的修訂和對這些法律的解釋可能會對我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格和納税能力產生不利影響，以及投資我們股票的税收或其他後果。我們和我們的股東也可能受到州、地方或其他司法管轄區的徵税，包括我們或我們的股東辦理業務或居住的司法管轄區。這些税收後果可能無法與上面討論的美國聯邦所得税後果相提並論。
ERISA計劃、Keogh計劃和個人退休賬户
一般受信義務
經修訂的1974年《僱員退休收入保障法》(ERISA)、《個人退休收入保障法》(IRC)以及下文根據適用的外國或州法律所述的類似條款，分別或集體地對任何受ERISA標題I、ERISA計劃、個人退休賬户或年金、個人退休賬户、Roth IRA、税收優惠賬户(如Archer MSA、Coverdell教育儲蓄賬户或健康儲蓄賬户)、Keogoga、Keogoga的任何僱員福利計劃的受託人施加一定的責任根據ERISA和IRC，任何人對ERISA計劃或非ERISA計劃的行政、管理或資產處置行使任何酌情決定權或控制權，或為ERISA計劃或非ERISA計劃提供費用或其他補償的投資建議，通常被視為ERISA計劃或非ERISA計劃的受託人。
ERISA計劃的受託人必須考慮是否：
•他們對我公司股票或其他證券的投資符合ERISA的多元化要求；
•考慮到我們股票的可銷售性可能受到的限制，這項投資是謹慎的；
•他們有權根據ERISA的適用管理文書和標題I收購我們的股票或其他證券；以及
•在其他方面，這筆投資與他們的受託責任是一致的。
ERISA計劃的受託人可能因違反其受託責任而對ERISA計劃遭受的任何損失承擔個人責任。此外，由於違規，這些受託人可能會被處以最高為ERISA計劃追回的任何金額20%的民事罰款。任何非ERISA計劃的受託人應考慮到，非ERISA計劃只能進行由適當的管理文書和適用法律授權的投資。
考慮投資我們證券的受託人如果對投資是否符合前述標準或其他方面有任何顧慮，應諮詢他們自己的法律顧問。吾等向ERISA計劃或非ERISA計劃出售吾等證券，並不代表吾等或任何證券承銷商表示該項投資符合有關安排或任何特定安排所作投資的所有相關法律要求，或該項投資適用於一般安排或任何特定安排。
被禁止的交易
ERISA計劃的受託人和非ERISA計劃的投資決策人在作出投資決定時，應考慮適用ERISA和IRC的禁止交易條款。ERISA計劃或非ERISA計劃與被取消資格的人士或利害關係方之間的銷售和其他交易(視情況而定)是被禁止的交易，並在沒有豁免的情況下導致不利後果。關於……的特殊事實
28
目錄
ERISA計劃或非ERISA計劃的贊助、運營和其他投資可能會導致廣泛的人被視為不符合資格的人或與其相關的利害關係方。非豁免的禁止交易，除了向ERISA計劃受託人施加潛在的個人責任外，還可能導致根據IRC徵收消費税或根據ERISA對被取消資格的個人或利害關係方處以罰款。如果參與交易的被取消資格的人是代表個人(或其受益人)開立IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户的個人，IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户可能會失去免税地位，其資產可能被視為因非免税的被禁止交易而在應税分配中分配給個人，但不會徵收消費税。考慮投資我們證券的受託人應該諮詢他們自己的法律顧問，瞭解我們證券的所有權是否涉及非豁免的被禁止的交易。
“計劃資產”考慮因素
美國勞工部發布了一項規定，定義了“計劃資產”。經ERISA隨後修改的該條例一般規定，當ERISA計劃或非ERISA計劃在受ERISA標題I和/或IRC第4975條約束的情況下，在既不是“公開發售證券”也不是根據“1940年投資公司法”(經修訂)註冊的投資公司發行的證券的實體中獲得權益時，ERISA計劃或非ERISA計劃的資產既包括該實體的股權，也包括該實體每項標的資產的不可分割權益，除非已確定我們不是根據1940年修訂後的“投資公司法”註冊的投資公司。
我們的每一類股權(即我們的普通股和我們可能發行的任何其他類別的股權)都必須單獨分析，以確定它是否是公開發行的證券。該條例將公開發售的證券定義為“廣泛持有”、“可自由轉讓”的證券，是根據“交易法”登記的某類證券的一部分，或根據修訂後的“1933年證券法”或“證券法”的有效登記聲明出售的證券，前提是這些證券是在發行人發生發售的財政年度結束後120天內根據“交易所法”登記的。我們的每一類流通股都已在滿足上述條件的必要時間框架內根據交易法進行了登記。
該法規規定，一種證券只有在屬於100名或100名以上投資者擁有的證券類別中，而不受發行人和其他投資者的影響時，才是“廣泛持有”的。然而，由於發行人無法控制的事件，在首次公開發行(IPO)後，獨立投資者的數量降至100人以下，因此證券不會被“廣泛持有”。儘管我們不能確定，但我們相信我們的普通股已經並將繼續廣泛持有，我們預計未來我們可能發行的任何類別的股票也將如此。
該條例規定，擔保是否“可自由轉讓”是一個事實問題，將根據所有相關事實和情況來確定。該規例進一步規定，凡證券是最低投資額為10,000元或以下的發售的一部分，對轉讓的某些限制通常不會單獨或合併影響該等證券可自由轉讓的裁定。該規例列舉的不影響調查結果的移交限制包括：
•對任何轉讓或轉讓的限制或禁止，這些轉讓或轉讓將導致聯邦或州税收目的的終止或重新分類，或以其他方式違反任何州或聯邦法律或法院命令；
•任何要求向發行人發出轉讓或轉讓的事先通知，以及任何要求出讓人或受讓人或兩者都簽署文件，説明遵守本條例中列舉的不影響自由轉讓的任何轉讓限制，包括本句前一款所述的限制的任何要求；(二)要求轉讓或轉讓必須事先通知發行人的任何要求，以及要求轉讓方或受讓方或兩者簽署文件，説明遵守本條例中列舉的不影響自由轉讓的任何轉讓限制的任何要求；
•確定生效日期的任何行政程序，或在此之前轉讓或轉讓將不會生效的事件；以及
•不是由發行人或代表發行人行事的人對轉讓或轉讓施加的任何限制或限制。
我們相信，根據我們的信託聲明和章程對股份轉讓施加的限制並不會導致我們的股份不能“自由轉讓”。此外，我們認為，除了法規中列舉的那些不影響股票自由轉讓的事實或情況外，不存在其他限制我們股票可轉讓的事實或情況。此外，我們並不預期或打算在將來施加或容許任何人代表我們對轉讓施加任何限制或限制，而這些限制或限制不在所列舉的可容許限制或限制之列。
假設我們的每一類股票都將被“廣泛持有”，並且不存在其他限制這些股票可轉讓的事實和情況，我們的律師Sullivan&Wocester LLP認為，我們的股票不會因為我們的信託聲明中對我們股票轉讓的限制而不能為了法規的目的而“自由轉讓”，我們的法律顧問沙利文·伍斯特有限責任公司(Sullivan&Wocester LLP)認為，出於法規的目的，我們的股票不會因為我們的信託聲明和
29
目錄
根據該法規，我們目前發行的每一類流通股都是公開發售的，我們的資產不會被視為在公開募股中收購我們股票的任何ERISA計劃或非ERISA計劃的“計劃資產”。這一意見是以某些假設和陳述為條件的，如上文標題“重要的美國聯邦所得税考慮-作為房地產投資信託基金徵税”中所討論的那樣。

30
目錄
第1A項。風險因素
風險因素摘要
我們的業務受到許多風險和不確定性的影響。下面的摘要概述了本節中描述的我們面臨的許多風險。除以下概述的風險外，在“風險因素”標題下討論或在本年度報告10-K表的其他地方描述的其他風險也可能對我們的業務、運營或財務業績產生重大不利影響。與上述情況一致，我們面臨的風險包括但不限於以下幾點：
•新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響對酒店業和我們的經理和租户所在的其他行業造成了實質性的不利影響，並可能繼續這樣做；
•我們有很多由Sonesta和TA運營的物業，如果他們不能有利可圖地運營我們的物業，可能會對我們的運營結果產生不利影響，如果我們被要求更換Sonesta或TA，我們的運營可能會受到嚴重幹擾；
•我們的收益將比前幾年更加不穩定，因為根據我們的酒店協議，業主的大部分優先回報不再由我們運營商的母公司擔保；
•我們可能需要貸款人的額外豁免或票據持有人的豁免，以避免在我們的信用協議或公共債務協議下違約，而我們目前信用協議下的豁免條款限制了我們支付分配和進行資本投資的能力；
•如果我們在我們的信貸協議下違約，我們可能會失去我們已經質押的某些子公司的部分或全部股權，或者我們為保證我們在信貸協議下的義務而提供的第一抵押留置權的房產面臨止贖；
•我們可能無法降低債務槓桿率，我們的債務槓桿率可能在無限期內保持在或高於當前水平；
•我們有大量債務，可能會招致額外的債務，而且我們須受管理我們債務的協議所載的契約和條件所規限，這些契約和條件可能會限制我們的業務和投資及分銷的能力，如果我們不能滿足這些契約和條件，我們將無法招致額外的債務，我們可能需要從其他資金來源償還未償還的債務；
•我們可能不會完成我們正在銷售的房產的銷售，我們可能會決定比我們目前的目標出售更少的房產，或者以比我們目前預期的更低的價格出售；
•市場利率的變化，包括逐步取消倫敦銀行同業拆息的變化，可能會對我們造成不利影響；
•房地產投資信託基金的分配要求和對我們獲得合理定價資本的能力的任何限制都可能對我們執行業務計劃的能力產生不利影響，我們受到與我們作為房地產投資信託基金的税收資格相關的風險的影響；
•我們面臨着激烈的競爭，我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間，因為租約到期時條款優惠，甚至根本無法續租；
•房地產所有權受到環境風險和責任，以及不利天氣、自然災害和氣候變化以及氣候相關事件的風險，我們可能會在這些問題上招致重大成本和大量投資；
•保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加；
•我們依賴RMR LLC管理我們的業務並實施我們的增長戰略，RMR LLC在日常業務運營方面擁有廣泛的自由裁量權；
•RMR LLC或我們酒店經理的信息技術或系統的任何重大故障、不足、中斷或安全漏洞都可能對我們造成重大傷害；
•我們與RMR LLC的管理結構和協議，以及我們與相關各方(包括我們的管理受託人、RMR LLC、Sonesta和TA以及與其關聯的其他機構)的關係，可能會產生利益衝突；
•所有權限制和我們的信託聲明、章程和協議中的某些條款，以及馬裏蘭州法律中的某些條款，可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提案的變更；
31
目錄
•我們的權利和股東對我們的受託人和高級管理人員採取行動的權利是有限的，我們的章程包含的條款可能會限制我們的股東獲得他們認為有利於某些糾紛的司法法院的能力；
•未經股東批准，本公司可能改變經營、融資和投資政策；
•我們對股東的分配可能在一段時間內保持在每股0.01美元，或者被取消，支付方式可能會改變。
下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險，但我們認為這些風險目前可能是實質性的。我們尚未意識到或我們目前認為不重要的其他風險也可能對我們的業務運營或財務業績產生重大不利影響。如果發生以下任何事件或情況，我們的業務、財務狀況、流動性、經營結果或向股東分配的能力可能會受到不利影響，對我們證券的投資價值可能會下降。投資者和潛在投資者在決定是否投資我們的證券之前，應考慮以下描述的風險，以及本年度報告(Form 10-K)中“有關前瞻性陳述的警告”標題下以及其他部分包含的信息。
與我們的業務相關的風險
新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響對酒店業以及我們的經理和租户經營的其他行業造成了實質性的不利影響，並可能繼續如此。
新冠肺炎疫情在疫情的不同階段對包括美國經濟在內的全球經濟造成了實質性的不利影響。政府要求企業留在原地，暫時關閉企業，對經濟產生了重大負面影響。疫情期間的政府支出，以及隨後放鬆的政府限制，自那以來幫助避免了對經濟的長期負面影響，並被認為有助於促進經濟恢復增長。然而，大流行的進展一直是不可預測的，感染率有升有降，病毒的新變種不斷出現。這些變異可能會對公共健康產生負面影響，包括可能更容易傳播，包括傳播給那些因之前感染新冠肺炎或接種疫苗而以其他方式接種了自然免疫力的人。新冠肺炎的變體可能會對經濟和公共衞生產生類似或更糟糕的影響，就像以前的新冠肺炎版本一樣。
酒店業以及我們的經理和租户所在的其他行業都受到了新冠肺炎全球疫情的不利影響，聯邦、州和地方政府旨在遏制和緩解新冠肺炎傳播以及市場對疫情反應的任務也受到了影響。新冠肺炎的效應繼續對我們的運營業績、財務狀況和現金流產生重大負面影響。儘管與2020年的水平相比，在截至2021年12月31日的一年中，住宿需求有所改善，但我們不知道住宿業務水平何時或是否會恢復到大流行前的歷史水平。我們目前預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。我們目前還預計，美國酒店業的復甦將是一個多年的過程，而且仍然不均衡。此外，消費者信心和住宿需求將繼續受到失業、對恢復正常活動安全的看法、繼續使用視頻會議技術而不是面對面會議以及更廣泛的宏觀經濟趨勢的影響。這些趨勢，再加上新冠肺炎疫情引發的供應鏈挑戰導致的勞動力成本和短缺以及大宗商品和其他價格上漲，可能會繼續對我們的酒店運營和財務業績產生負面影響。
此外，我們的淨租賃零售物業的一些租户不得不關閉他們的業務一段時間，並經歷了，並將繼續經歷，他們的業務大幅下降。部分租户向我們申請並獲得租金寬減，而我們日後可能會收到更多寬減租金的要求。TA運營的旅遊中心主要向卡車運輸業提供商品和服務，美國對卡車運輸服務的需求通常反映了美國經濟中的商業活動數量。當美國經濟下滑時，卡車運輸的貨物需求下降，反過來，對我們旅遊中心提供的產品和服務的需求通常也會下降。雖然電訊局長已被多個政府當局承認為基本業務提供服務，但不能保證這種指定會繼續下去，如果會的話，電訊局長便可避免對其運作和業務造成不利影響。在新冠肺炎大流行期間，TA的業務活動有時會出現下滑。雖然對電子商務的需求導致美國的卡車運輸活動增加，但如果目前的經濟狀況持續很長一段時間或惡化，TA的業務可能會受到美國各地經濟活動和貨物運輸持續和不斷下降的實質性不利影響。
新冠肺炎大流行或類似的衞生流行病的最終不利影響高度不確定，可能會發生變化。我們還不知道對我們的業務和運營、我們的經理和租户的業務和運營的潛在影響的全部程度，以及他們向我們支付退款或租金或全球經濟的能力和意願。雖然新冠肺炎的傳播最終可能得到遏制或緩解，但不能保證未來的疫情或任何其他疫情
32
目錄
大範圍的流行病不會發生，或者全球經濟將全面復甦，這兩種情況都可能對我們的業務造成實質性損害。新冠肺炎疫情給我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流帶來了重大的不確定性和風險。此外，本節列出的許多風險因素應被解釋為由於新冠肺炎大流行的影響而增加的風險。
如果新冠肺炎疫情導致的商業和消費者做法的變化繼續下去，併成為長期做法，我們的業務很可能會受到實質性的不利影響。
臨時關閉企業和在家工作訂單以及返回辦公室延遲以及因應新冠肺炎疫情而導致的遠程工作安排可能會導致長期改變的商業做法，這可能會對我們和我們的業務產生負面影響。例如，越來越多地採用和熟悉遠程工作實踐可能會導致對面對面會議的需求減少。如果發生這種情況，商務旅行可能會較新冠肺炎疫情爆發前的水平大幅下降，如果我們和我們的酒店經理無法抵消商務旅行減少造成的收入損失，這可能會對我們酒店的經營業績和酒店價值產生實質性的不利影響。此外，我們的某些零售租户的業務依賴於近距離聚集的人們，包括電影院、餐館和健身中心等。在某種程度上，為應對新冠肺炎疫情而採取的社會疏遠做法將成為持續的做法，這些租户的業務可能會受到實質性的不利影響，這可能會降低他們支付我們租金的能力，增加他們拖欠我們租金的可能性，並可能導致這些房產的價值縮水。
美國不利的總體經濟狀況可能會對我們的業務產生負面影響。
我們的許多物業都是在兩個經濟領域經營的，酒店業和服務零售業。酒店和服務零售業歷來對美國和我們酒店所在的地理區域的一般經濟狀況高度敏感。
從歷史上看，酒店業的表現與美國全國和當地市場的總體經濟表現密切相關。酒店業對企業和個人的可自由支配支出水平非常敏感。由於不利的總體經濟狀況(例如新冠肺炎疫情的影響)、美國國內生產總值(GDP)下降或消費者信心下降或政府預算緊縮，商務旅行和消費者需求下降可能會減少我們酒店的收入和盈利能力。美國經濟放緩或美國新一輪經濟衰退可能會導致對我們酒店提供的產品和服務的需求大幅下降。我們無法預測美國總體經濟週期或酒店業可能經歷的週期的速度或持續時間。美國經濟普遍疲軟的時期可能會減少我們酒店的收入和盈利能力，並對我們的財務狀況和經營結果產生負面影響。
在經濟低迷時期，服務零售業通常具有更強的彈性，但我們的某些零售租户經營的某些行業受到了新冠肺炎疫情的嚴重負面影響。此外，消費者開支或喜好的改變，可能會對零售租户的生意造成負面影響。如果我們的服務零售物業的租户由於競爭壓力、新冠肺炎疫情導致的不利經濟狀況、消費者支出或偏好的變化或其他原因而出現業務下滑，他們可能會因為我們的原因而無法支付租金。
我們的旅行中心主要為卡車運輸業提供商品和服務，美國對卡車運輸服務的需求通常反映了美國經濟中的商業活動數量。當美國經濟下滑時，卡車運輸的貨物需求下降，反過來，對我們旅遊中心提供的產品和服務的需求通常也會下降。當經歷這些下降時，可能會對TA的銷售和業務產生實質性的不利影響，從而影響其支付我們租金的能力。
Sonesta管理着我們的大部分酒店，我們可能需要為這些酒店的運營虧損提供資金，或者向Sonesta出資。
我們從與Sonesta簽訂的協議管理的酒店獲得的業主優先回報取決於這些酒店運營的財務結果，我們可能會繼續從Sonesta收到低於協議中規定的合同所有者優先回報的金額，或者我們可能需要為我們的Sonesta酒店的運營虧損提供資金。此外，我們擁有Sonesta約34.0%的股份。如果Sonesta出現虧損或需要額外資本，Sonesta可能會要求我們通過額外資本的出資來為我們的份額提供資金。有關我們與Sonesta達成的協議的更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註5和9，見本年度報告第四部分第15項的Form 10-K。
我們擁有由Sonesta或TA運營的高度集中的物業。
截至2021年12月31日，Sonesta運營着我們303家酒店中的261家，佔我們歷史上房地產投資總額的50.9%。我們將179個旅遊中心出租給TA，截至2021年12月31日，這約佔我們歷史上房地產投資總額的27.5%。如果Sonesta或TA未能提供優質服務和便利設施，或
33
目錄
如果我們不能保持優質品牌，我們來自這些物業的收入可能會受到不利影響。此外，如果我們被要求更換Sonesta或TA，我們可能會遇到適用物業的運營嚴重中斷，這可能會減少我們來自這些物業的收入和現金流，以及這些物業的價值。
我們可能無法出售房產，或者我們的出售計劃可能會被推遲，可能會被改變或放棄。
目前的市場情況可能會導致出售物業的過程比預期的時間更長，我們可能會選擇保留以前出售的物業，或選擇額外的物業出售。此外，這些銷售可能不會發生，或者如果發生了，它們可能會以低於之前預期的價格出售，我們可能會意識到損失。我們的房產銷售能力和銷售價格可能會繼續受到新冠肺炎疫情或酒店業總體狀況的影響。
由於我們運營商的母公司不再為我們的大部分回報和租金提供擔保，我們的收益將比前幾年更加不穩定。
從歷史上看，我們的大部分酒店投資組合回報都是由酒店運營商的母公司擔保的。由於新冠肺炎疫情的不利影響，這些安全功能在很大程度上已經耗盡。根據與索尼斯塔的協議，我們沒有保證金或保證金。從歷史上看，擔保和保證金為我們所支持的酒店提供了大體一致的回報。如果沒有這些類型的安全功能來支持我們的回報，我們預計我們的收益將比歷史上經歷的更不穩定。此外，我們的某些淨租賃租户，包括TA，提供母公司擔保。如果這些租户沒有從業務中賺取足夠的收入，他們可能沒有足夠的資源獨立於這些租契向我們支付他們的擔保義務，特別是對那些租户來説，例如TA，他們的大部分業務都是在從我們租賃的物業中進行的。
我們有大量的債務，我們可能會產生額外的債務，我們的債務槓桿可能會在一段時間內保持在或高於目前的水平。
截至2021年12月31日，我們的綜合負債為72億美元，綜合淨債務與總資產的比率為50.3%，我們完全動用了10億美元的循環信貸安排。
在某些情況下，我們可能會產生額外的債務，以確保我們有足夠的流動性來管理我們的業務，以度過當前的經濟狀況以及可能導致的任何長期的經濟低迷或衰退。
我們面臨着許多與債務相關的風險，包括我們的現金流可能不足以支付所需的債務。我們的組織文件對我們可能招致的債務金額沒有限制，我們可能會招致大量債務；然而，我們的信貸協議和我們的優先無擔保票據契約及其補充條款對我們招致額外債務的能力有一定的限制，只要不滿足特定的償債比率，而且我們目前受到限制，不能招致額外的債務。我們的債務義務可能會對我們的證券持有人產生重要影響。我們的債務可能會增加我們在不利的經濟、市場和行業條件下的脆弱性，限制我們在規劃或應對業務變化方面的靈活性，並使我們與負債水平較低的競爭對手相比處於劣勢。我們的債務還可能增加我們承擔額外債務的成本，增加我們對浮動利率的風險敞口，或者使我們面臨債務工具所包含的可能違約事件(如果不能治癒或免除)的風險，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。過多的債務可能會減少可供融資的現金流，或限制我們為營運資本、資本支出、收購、建設項目、再融資、租賃義務或其他目的獲得融資的能力，並阻礙我們向股東進行或維持分配的能力。
當債務到期時，我們可能無法償還債務。如果我們在任何債務義務下違約，我們可能會根據管理我們其他債務義務的協議違約，這些債務義務有交叉違約條款，包括我們的信貸協議和我們的優先無擔保票據契約及其補充。在這種情況下，我們的貸款人或票據持有人可以要求立即償還任何未償還的債務，並可以根據我們的信貸協議向附屬擔保人尋求付款，尋求出售某些子公司的任何質押股權或某些質押子公司擁有的抵押財產，或者我們可能被迫以低於我們將在更有序的過程中獲得的價值的價格清算我們的資產。
我們可能需要貸款人的額外豁免或票據持有人的豁免，以避免根據我們的信用協議或我們的公共債務協議違約，而我們目前信用協議下的豁免條款對我們支付分配和進行資本投資的能力施加了限制，未來的任何豁免或修訂可能會施加類似或額外的限制。
在2020年期間，我們根據我們的信貸協議獲得了貸款人的豁免，在2022年7月之前不會遵守當時的現有金融契約。為了獲得這些豁免，我們同意對我們支付分派的能力進行限制，而不是像目前設想的那樣，或者保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，並避免支付某些所得税和消費税，並進行資本投資。我們的循環信貸安排將於2022年7月15日到期，我們可能
34
目錄
不能滿足我們的信貸協議中規定的延期選擇權的要求，或者不能用新的債務償還或再融資未償還的借款。我們正在與貸款人討論延長現有豁免或額外的公約豁免的可能性，但我們不能保證我們會獲得任何此類減免。此外，我們可能需要向票據持有人尋求豁免，以避免未能履行我們債務協議下的某些財務契約，但我們的票據持有人無須給予任何此類豁免，並可能決定不這樣做。如果我們沒有收到任何所需的豁免，我們可能會在我們的信貸協議下違約，貸款人可以終止我們的循環信貸安排，並要求我們根據我們的循環信貸安排支付當時未償還的借款。我們未來可能獲得的任何豁免可能會施加類似或額外的限制，這可能會限制我們向股東支付或增加分派或進行我們認為我們應該進行的投資的能力，並可能降低我們追求商機、發展業務和改善經營業績的能力。此外，在我們的循環信貸安排下，借款的持續可獲得性取決於我們是否滿足某些金融契約和其他信貸安排條件。
我們可能不遵守信貸協議的條款，我們的優先無擔保票據契約及其補充可能對我們的業務產生不利影響，這將限制我們產生額外債務的能力，並可能阻止我們向股東進行分配。
我們的信用協議和我們的高級無擔保票據契約及其補充，包括各種條件、契約和違約事件，包括對我們在某些情況下產生額外債務或進行分發的能力的某些限制。我們可能不能滿足所有這些條件，也可能會因為各種原因(包括我們無法控制的原因)而違反其中一些公約。例如，我們的信貸協議和優先無擔保票據契約及其補充條款要求我們保持一定的償債比率(在未放棄的範圍內)。我們遵守這些公約的能力將取決於我們從物業獲得的淨回報和租金。如果我們的租金或回報下降，我們可能無法在我們的循環信貸安排下借款。遵守這些公約可能會限制我們採取對我們和我們的證券持有人有利的行動的能力。此外，在我們的循環信貸安排下，借款的持續可獲得性取決於我們是否滿足某些金融契約和其他信貸安排條件。如果我們的經營業績和財務狀況受到當前經濟狀況或其他方面的重大負面影響，我們可能無法滿足我們信貸協議下的契約和條件，或者無法滿足我們的公共債務契約。例如，截至2021年12月31日，我們可用於償債的綜合收入與償債的比率低於我們的信貸協議和公共債務契約規定的1.5倍的匯率要求，我們無法確定這一比率何時或是否會超過1.5倍。我們目前無法承擔額外的債務，因為這一比率在預計基礎上低於1.5倍。, 但由於未能遵守這一財務要求，不需要償還未償債務。我們目前已全額提取我們的循環信貸安排，如果不符合我們的信貸協議或管理我們公共債務的協議的某些其他要求，我們也可能被要求償還我們的未償債務。因此，我們可能會遇到未來的流動性緊張，因為我們目前無法根據我們的信貸協議或其他原因產生額外的債務，因為我們未能遵守我們的信貸協議和管理我們公共債務的協議的要求。如果我們無法承擔額外的債務，我們將需要從其他來源滿足我們的資本需求，如手頭現金、運營現金流、股權融資或資產出售，這些可能無法以有吸引力的條款或根本不向我們提供，我們可能無法通過購買更多物業或其他方式來履行我們的義務或增長我們的業務。
此外，如果我們在信用協議下違約，我們的貸款人可能會要求立即付款，並可能選擇不為未來的借款提供資金。在我們的信用協議下的任何違約事件持續期間，我們可能會受到限制，甚至在某些情況下被禁止向我們的股東進行分配。根據我們的信貸協議，任何違約都可能導致我們加快償還未償債務的義務，或導致我們不再被允許根據我們的循環信貸安排借款，這可能會對我們造成嚴重的不利後果，並可能導致我們的證券價值下降。
在未來，我們可能會獲得額外的債務融資，而適用於任何此類額外債務的契諾和條件可能比我們的信貸協議或我們的優先無擔保票據契約及其補充中包含的契諾和條件更具限制性。
擔保債務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能導致我們在某些子公司或在確保債務安全的一處或一組物業或其他資產上的投資損失。
我們已質押擁有物業的子公司的某些股權，以擔保我們在信貸協議下的義務，並已為某些質押子公司擁有的74處物業提供第一抵押留置權，截至2021年12月31日，未折舊賬面價值為18億美元，以確保我們的義務，這些抵押和/或抵押留置權可能會在豁免期內根據未償債務金額等刪除或增加新的抵押留置權。
招致擔保債務(包括抵押債務)會增加我們的資產和財產損失的風險，因為如果我們的資產擔保的債務違約，可能會導致貸款人發起止贖行動，並最終導致我們的財產或其他資產的損失，如果我們違約，這些資產或其他資產將根據我們的信用協議履行我們的義務。任何
35
目錄
一處或一組房產的止贖可能會對我們的房產組合的整體價值產生實質性的不利影響，更廣泛地説，可能會對我們產生不利影響。出於税收目的，我們任何房產的止贖將被視為以相當於抵押貸款擔保的未償債務餘額的購買價格出售房產。如果抵押貸款擔保的未償還債務餘額超過我們在物業中的納税基礎，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應税收入，但不會收到任何現金收益，這可能會對我們造成實質性的不利影響。
酒店業的固有風險可能會影響索尼斯塔和我們的其他經理，並影響我們的業務。
截至2021年12月31日，我們歷史上的房地產投資中，約有57.5%投資於我們的酒店物業。我們的酒店受到酒店業常見的經營風險的影響，其中許多風險超出了我們的控制範圍，可能會影響索內斯塔和我們的其他經理，包括與以下相關的風險：
•在我們的市場上受到其他酒店的競爭，或者我們市場上的酒店供過於求；
•由於通貨膨脹、提高最低工資和其他因素，包括工資、福利、保險和能源在內的運營成本增加，這在未來可能不會被提高的房價所抵消；
•由於許多州和地方政府面臨預算赤字，包括新冠肺炎疫情的結果，或者尋求擴大服務，導致財產税增加，這導致了許多州和地方政府，並可能在未來導致其他州和地方政府增加評估和/或税收；
•行業營銷和分銷的變化，包括第三方互聯網和其他旅遊中介吸引和留住客户的能力；
•來自其他酒店經營者或其他人的競爭，以吸引和留住合格的員工；
•在我們的市場上，來自其他住宿選擇的競爭，如房屋共享服務、分時度假、度假租賃或遊輪；
•美國失業率低，缺乏適合某些工作類別的員工，特別是那些技能較低的職位，這可能會推高成本或影響服務水平；
•可能影響經營業績的罷工、中斷或停工；
•對商務和休閒旅行者需求的依賴，這種需求可能會波動，具有季節性，可能會因新冠肺炎疫情或其他原因而出現長期下滑，以及商業和消費者做法可能發生的長期變化；
•能源成本、機票價格和其他與旅行有關的費用增加，這可能會對旅行產生負面影響；
•由於恐怖主義、恐怖主義警報和警告、軍事行動、自然災害、對氣候變化的擔憂、包括新冠肺炎在內的流行病或其他醫療事件，商務和休閒旅行需求減少；
•由於使用了無需出差或親自會面即可加強人際溝通和互動的技術，商務旅行的需求有所減少；以及
•客户對各種類型酒店或酒店位置偏好的變化。
這些因素和其他因素可能會對我們的財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響，並導致我們證券的價值下降。
TA的業務面臨重大風險，這可能會對我們造成不利影響。
TA在競爭激烈的行業運營，包括旅遊中心和餐館。TA的業務面臨多項風險，包括：
•來自其他旅遊中心的競爭或我們市場上的旅遊中心供過於求；
•提高卡車發動機燃油效率或採用替代燃料技術或能源可能會減少對柴油和汽油的需求，並對TA的業務造成不利影響；
•TA的營業利潤率很低，高度依賴於TA燃油銷售的每加侖毛利率和非燃油利潤率；
•卡車運輸業是TA的商品和服務的主要客户。當美國經濟下滑時，卡車運輸的貨物需求下降，反過來，對TA的產品和服務的需求通常也會下降；
36
目錄
•助教的債務和租金負擔很大；
•不斷上漲的燃油價格和燃油價格波動往往會對電訊局長的營業利潤和業務產生各種不利影響；
•TA的業務要求它進行大量的資本投資；
•在新冠肺炎大流行期間，TA的勞動力成本增加了，目前正對美國經濟產生負面影響的全球供應鏈挑戰可能會對TA產生負面影響，並可能惡化；
•TA的燃料供應可能會中斷，原因可能是當地條件(例如某條管道或碼頭出現故障)、與天氣有關的事件(例如石油或天然氣開採或提煉地區的颶風)，或國家或國際情況(例如政府配給、恐怖主義行為、戰爭等)，這些情況對TA的業務造成了實質性的不利影響；
•缺少卡車司機或市場更多地使用卡車以外的其他方式運輸貨物，可能會減少對TA的產品和服務的需求；
•TA的業務受到環境責任風險和成本的影響，因為其業務包括加油區、卡車維修和維護設施以及用於儲存和分配石油產品、天然氣、廢物和其他有害物質的油罐，所有這些都可能造成環境破壞；
•市場和政府因應對氣候變化的關注而採取的行動，可能會減少對電訊局長的主要產品柴油的需求，並要求電訊局長對其業務作出重大改變，這可能會對其業務造成不利影響；以及
•由於惡劣天氣，TA可能會招致巨大的成本和損失，無論是在預計、在惡劣天氣期間和之後運營、準備和修復旅遊中心方面，還是在由於TA的旅遊中心運營中斷或卡車流量減少而造成的業務損失方面。
由於這些原因，除了其他原因，TA可能無法根據我們與TA的租約條款支付應付給我們的金額。有關我們與TA租賃的更多信息，請參閲本年度報告Form 10-K第IV部分第15項中的合併財務報表附註5和9。
我們可能無法為我們物業的資本改善提供資金，我們的投資可能比預期的成本更高，需要更長的時間才能完成。
我們的一些管理協議和租賃安排要求我們為某些物業的資本改善提供資金；然而，我們的信貸協議目前限制了我們的資本支出。我們可能沒有必要的資金，或沒有得到貸款人的同意，對我們的物業進行必要或期望的改善，即使進行了這些投資，也可能不足以維持或改善我們物業的財務業績。我們的某些管理協議和租賃安排要求我們在一定的要求條件下維護適用的物業。如果我們未能按要求維護這些物業，運營商可能會終止適用的管理或租賃協議，並要求我們承擔損害賠償責任。由於勞動力成本和短缺，以及供應鏈挑戰等導致的大宗商品和其他價格通脹，計劃中的資本支出可能會比預期的成本更高，完成時間也更長。
我們可能無法通過收購更多的物業來發展我們的業務，我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。
雖然我們的信貸協議目前限制了我們進行收購的能力，但我們的長期業務計劃涉及購買更多的房產。我們進行有利可圖的收購的能力會受到風險的影響，包括但不限於與以下各項相關的風險：
•來自其他投資者的競爭，包括上市和私人房地產投資信託基金、眾多金融機構、開發商、個人、外國投資者和其他公共和私人公司；
•我們的長期資本成本；
•我們收購協議中的或有事項；以及
•融資的可獲得性和條款。
我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。例如：
•儘管在收購前進行了盡職調查，但我們可以收購在設計或施工方面存在未披露缺陷的物業，或者沒有適當配備人員的物業；
•被收購房產所在的市場可能會發生意想不到的變化，對房產價值產生不利影響；
37
目錄
•我們購買的物業的入住率和租金或收益在我們擁有期間可能會下降；
•我們所收購物業的物業營運成本可能較預期為高，而我們所收購物業可能不會產生預期回報；以及
•我們可能會以未知的責任收購物業，而沒有追索權，或追索權有限，例如清理未披露的環境污染的責任，或租户、供應商或其他人士就物業前業主所採取的行動提出的索償。
由於這些原因，我們可能沒有意識到我們收購的預期收益，我們收購更多物業的業務計劃可能不會成功，或者可能導致我們遭受損失。
我們經營物業的能力有限，因此依賴我們的運營商。
由於聯邦所得税法限制房地產投資信託基金(REITs)及其子公司在其物業內經營或管理業務，我們不經營酒店或淨租賃物業。取而代之的是，我們將我們所有的酒店出租給我們的子公司，這些子公司符合IRC的TRSS資格，並將我們的其他物業出租給運營公司。我們聘請了第三方經理來管理我們出租給TRSS的酒店。如果我們的經營者不能為客户提供優質的服務和便利設施，我們的物業收入可能會受到不利影響。雖然我們監控運營商的業績，並應用資產管理戰略和紀律，但如果我們認為運營商業績不佳，我們在管理協議和租約下的追索權有限。如果我們的運營商未能充分履行我們的管理協議和租約中約定的職責，可能會對我們的運營結果產生不利影響。此外，我們的經營者經營，在某些情況下擁有或投資於與我們的物業競爭的物業，這可能會導致利益衝突。因此，我們的運營商已經並可能在未來做出關於競爭物業或我們物業的運營的決定，這些決定可能不符合我們的最佳利益，並可能導致我們的回報減少。
市場利率的變化，包括逐步取消倫敦銀行同業拆借利率帶來的變化，可能會對我們產生不利影響。
市場利率的變化可能是突然的，可能會嚴重阻礙我們的增長。歷史上利率一直保持在相對較低的水平，但美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)最近表示，鑑於經濟復甦和高於預期的通脹，預計最早將於2022年3月加息。然而，未來任何此類加息的時間、次數和金額都是不確定的。
此外，如本年度報告表格10-K第II部分第7A項所述，倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)已在新合約中逐步淘汰，預計在2023年6月30日之前將逐步淘汰先前存在的合約。我們必須根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為我們的循環信貸安排下的借款支付利息，而我們在循環信貸安排下未來借款可能支付的利息也可能要求我們根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)支付利息。2021年9月，我們修改了我們的信貸協議，規定了在LIBOR不再可用於計算其下未償還金額的應付利息時，在我們的循環信貸安排下建立替代基準利率的機制。我們不能確定我們信貸協議下的利息確定的任何變化是否會與目前根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)進行的計算接近。如果LIBOR被逐步淘汰或過渡，我們也不能確定什麼標準(如果有的話)將取代它，以及任何替代倫敦銀行同業拆借利率的利率指數都可能導致我們支付更高的利息。
加息可能會在幾個方面對我們產生實質性的負面影響，包括：
•投資者可以根據我們普通股相對於當時市場利率的分配率來考慮是買入還是賣出我們的普通股。如果市場利率上升，投資者可能會期待高於我們支付能力的分配率，這可能會增加我們的資金成本，或者他們可能會出售我們的普通股，尋求提供更高分配率的替代投資。出售我們的普通股可能會導致我們普通股的價值下降；
•根據我們的循環信貸安排，未償還的金額需要按浮動利率支付利息。當利率上升時，我們的利息成本將增加，這可能會對我們的現金流、我們支付債務本金和利息的能力、我們在固定利率債務到期時進行再融資的成本以及我們向股東進行或維持分配的能力產生不利影響。此外，如果我們選擇對衝利率風險，我們不能確定對衝是否有效，或者我們的對衝交易對手是否會履行對我們的義務；以及
•物業價值通常部分是根據租金收入的資本化公式來確定的。當市場利率上升時，房地產投資者往往要求更高的資本化率，從而導致房地產價值下降。利率的提高可能會降低我們的財產價值，並導致我們的證券價值下降。
房地產投資信託基金的分銷要求和對我們獲得合理定價資本的能力的限制可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響。
38
目錄
為了維持我們作為IRC下的房地產投資信託基金的税務資格，我們必須滿足IRC施加的分配要求。請參閲本年度報告表格10-K第I部分第1項中包含的“重要的美國聯邦所得税考慮事項-房地產投資信託基金資格要求-年度分配要求”。因此，我們可能無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金，償還債務，投資於我們的物業，或為我們的收購或開發、重新開發或重新定位努力提供資金。因此，我們的業務戰略在一定程度上取決於我們以合理成本籌集額外資本的能力。在大多數債券和股票市場，全球企業可獲得的資本普遍不穩定，這可能會限制我們籌集合理定價資本的能力。我們也可能因為與我們的業務有關的原因、市場對我們前景的看法、我們的負債條件、我們的槓桿程度或我們無法控制的原因(如市場狀況)而無法籌集到合理定價的資本。由於我們被允許保留的收益受到REIT資格和税收規則的限制，如果我們無法籌集到合理定價的資本，我們可能無法執行我們的商業計劃。
我們面臨着激烈的競爭。
在我們酒店開展的業務面臨着激烈的競爭。舉例來説，我們的酒店與在我們的市場經營的其他酒店競爭，而酒店業過去曾因我們擁有酒店的某些市場的建築而大幅增加供應。我們的旅遊中心物業與其他大型的全國性旅遊中心運營商展開競爭，他們的某些競爭對手大幅增加了他們運營的旅遊中心的數量，包括新建設的旅遊中心。我們的一些零售租户與在線零售商或服務提供商競爭。我們還在我們的零售淨租賃物業爭奪租户。我們的零售淨租賃物業在價值數十億美元的商業房地產市場上與眾多開發商和業主展開競爭，其中許多開發商和業主擁有與我們類似的物業，並與我們的物業所在的市場處於同一市場。在經營和管理我們的零售淨租賃組合時，我們基於一系列因素來競爭租户，包括地點、租金和靈活性。與我們相比，我們的某些競爭對手擁有更大的規模經濟、更低的資本成本、更多的資本和資源，以及更高的知名度。
我們面臨着來自其他投資者對收購機會的激烈競爭，這些投資者包括上市和私人REITs、眾多金融機構、酒店業運營公司、個人、外國投資者以及其他公共和私人公司。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的財政和其他資源，可能能夠接受超過我們審慎管理的風險，包括物業經營者的信譽和其資本結構中使用的槓桿程度方面的風險。由於收購的競爭，我們可能無法獲得理想的物業，或者我們可能為收購支付更高的價格，實現比我們希望通過收購實現的淨現金流更低的淨現金流。
我們幾乎所有的淨租賃物業都租給了單一租户，這可能會使我們面臨比每個物業都有多個租户的更大的損失風險。
我們幾乎所有的淨租賃物業都租給了單身租户。單一租户物業的價值在很大程度上取決於這些租户在各自租約下的表現。我們的許多單租户租約要求租户支付或退還某些物業水平的運營費用和資本支出，如房地產税、保險、公用事業、維護和維修，包括相應的增加。因此，除了我們沒有收到租金收入外，租户拖欠此類租約可能會讓我們負責支付這些費用。由於我們的大部分淨租賃物業都租給了單一租户，個別租户違約或不續簽的不利影響可能會比我們的物業租賃給多個租户的情況更大。
我們的租户可能無法成功經營他們的業務，這可能會對我們造成不利影響。
不利的經濟狀況，如高失業率、利率、税率、燃料和能源成本，以及由於新冠肺炎或其他因素導致的客户需求或消費者情緒的變化，可能會對租户的經營業績和財務狀況產生影響，並導致他們拖欠租約規定的義務，包括未能支付應支付給我們的租金。這種不利的經濟狀況也可能減少對出租空間的整體需求，這可能會對我們維持現有租户和吸引新租户的能力造成不利影響。
在任何時候，我們的租户都可能經歷他們的業務下滑，這可能會削弱個別物業或整個業務的經營業績和財務狀況。因此，承租人可以延遲租賃開始，在租賃期滿時拒絕續期，到期不支付租金，資不抵債或宣佈破產。我們依賴我們的租户運營我們出租給他們的物業，以產生足夠的收入，使他們能夠履行對我們的義務，包括支付租金、維持一定的保險範圍、繳納房地產税和維護物業的義務。如果我們的租户不能成功地經營他們的業務，可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們的許多租户都沒有信用評級。
39
目錄
我們的大多數租户都沒有通過任何國家認可的信用評級機構的評級。評估未獲評級的租户履行其義務的能力比評估獲評級的租户的能力更難。此外，當我們與租户簽訂租約時，租户可能會獲得評級，但在租約期間，他們的評級可能會被降低或終止。因為我們有許多未評級的租户，我們可能會遇到比房東更高比例的租户違約率，房東擁有更高比例的高評級租户。
我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間，因為租約以優惠條款到期，或者根本無法續租。
我們的經營業績在一定程度上取決於我們是否有能力通過續簽或轉租即將到期的租約和租賃空置空間以及優化租户組合來租賃我們的零售物業。截至2021年12月31日，佔我們年化最低淨租賃租金約0.8%的租賃將於2022年到期。截至2021年12月31日，我們淨租賃物業的可租賃面積有1.9%空置。現有租户可能拒絕續簽現有租約，或可能沒有可用的財務資源來續簽現有租約，我們不能保證續簽的租約的條款將與即將到期的租賃條款一樣經濟上對我們有利。如果租户在租約期滿時不續約，或續約的空間較少，我們將不得不尋找新的租户來租賃我們的物業，並且不能保證我們能夠找到新的租户，或者我們的物業將以等於或高於當前平均租金的租金轉租，也不能保證不會提供大幅租金減免、租户改善津貼、提前解約權、低於市場的續約選擇權或其他租賃獎勵來吸引新租户。新冠肺炎疫情的持續存在可能會增加這些風險。我們可能會遇到與更新、租賃或轉租我們的物業相關的鉅額成本，這可能會對我們造成實質性的不利影響。
房產的空置可能會導致鉅額資本支出和流動性不足，並降低房產的價值。
失去租户可能會降低物業的價值，並要求我們花費大量資金對物業進行翻新，然後才能適合新的租户。我們簽訂或獲得的許多租約都是針對特別適合我們租户特定業務的物業。由於這些物業是為特定租户設計或實際改裝的，如果當前租約終止或不續簽，我們可能需要花費大量費用翻新物業，降低我們收取的租金或提供其他優惠，以便將物業出租給另一租户。我們亦可能難以出售物業，因為該物業可能是為特別目的而設計或改裝的。這種潛在的流動性不足可能會限制我們快速調整投資組合的能力，以應對經濟或其他條件的變化，包括租户需求。
我們的一些淨租賃租户經營他們根據特許經營或許可協議從我們那裏租賃的物業，如果在他們與我們的租約到期之前終止或不續簽，很可能會削弱他們支付我們租金的能力。
我們的一些淨租賃物業是由我們的租户根據特許經營或許可協議經營的。這些特許經營權或許可協議的條款可能早於我們相關租約的相應到期日。此外，被特許人或被許可人作為特許人或被許可人的權利可能被特許人或許可人終止，在這種情況下，我們的租户可能被禁止在終止時與特許人或許可人競爭。特許人或許可人終止或拒絕與我們的租户續簽特許經營權或許可協議可能會對租户向我們支付租金的能力產生實質性的不利影響。此外，我們可能沒有關於此類終止的通知或治療權，也無權轉讓任何此類特許經營權或許可協議。這可能會對我們減輕因被終止的特許經營商或特許持有人拖欠租約而造成的損失的能力產生不利影響。
房地產所有權受到環境風險和責任的影響。
房地產所有權受到與環境危害相關的風險的影響。根據各種法律，房地產業主和經營者可能被要求調查和清理或移除他們擁有或經營的物業中存在或遷出的危險物質，並可能被要求對危險物質造成的財產損失或人身傷害負責。這些法律還使我們面臨這樣的可能性，即我們可能對政府機構或第三方承擔與危險物質有關的費用和損害賠償責任。環境危害可能產生的成本和損害可能是巨大的，很難評估和估計，原因有很多，包括污染程度的不確定性、可能應用的替代處理方法、使其受到不同當地法律和法規及其解釋的財產的位置，以及補救污染可能需要的時間。此外，這些法例亦就物業的營運和維修，以及與環境事宜有關的紀錄備存和報告規定，規定我們或物業的經營者須承擔費用，以符合這些規定。我們可能會在環境問題上承擔大量的責任和費用。
我們的旅行中心和我們的某些其他物業包括加油區、卡車維修和維護設施以及用於儲存石油產品和其他危險物質的車輛和油罐，所有這些都可能造成環境污染。因此，這些物業的租户經常承擔與監測、預防和補救有關的環境成本。根據我們的淨租賃物業租約，我們一般會就租賃期內我們各自物業所產生的所有環境責任獲得賠償。儘管有這筆賠償，各種
40
目錄
聯邦和州法律要求業主(如我們)對他們擁有的物業造成或遷移的任何環境損害承擔環境責任，我們不能確定我們不會對我們的物業或其附近的環境調查和清理負責。此外，租户可能沒有足夠的資源向我們支付他們的環境責任和環境賠償。經濟低迷、石油市場波動、卡車運輸和服務行業以及我們租户的業務面臨的行業挑戰以及其他因素對我們的租户造成的負面影響可能會使他們更有可能在我們的物業出現環境索賠時無法履行對我們的賠償義務。任何我們有責任而沒有得到賠償的環境責任都可能對我們的財務狀況產生不利影響，並導致損失。
我們要承擔酒店經營者僱用人員的相關風險。
我們的酒店經營者負責僱傭和維護我們每家酒店的勞動力。雖然我們不直接僱用或管理酒店物業的員工，但我們要承擔與酒店勞動力相關的許多成本和風險。有時，酒店運營可能會因罷工、停工、公眾示威或其他負面行動和宣傳而中斷。我們還可能因合同糾紛和其他事件而增加法律成本和間接勞動力成本。勞資糾紛或重新協商的勞動合同的解決可能會導致勞動力成本增加，要麼是通過增加工資或福利，要麼是通過改變工作規則。在新冠肺炎大流行期間，勞動力成本上升，我們的酒店運營商遇到了酒店勞動力短缺的問題，而且這種情況可能會持續很長一段時間。此外，某些司法管轄區的規定，如提高最低工資，增加了我們酒店經營者的勞動力成本。由於這些或其他原因，我們的酒店經營者可能無法為我們的酒店配備足夠的員工，這可能會限制我們酒店的商業活動，降低我們酒店提供的服務質量，並損害我們和我們適用的酒店經營者在市場上的聲譽。
破產法可能會對我們產生不利影響。
如果我們淨租賃物業的租户破產，我們從該租户那裏獲得的租金可能會減少。此外，新冠肺炎疫情的持續存在可能會增加我們淨租賃物業的租户申請破產的風險。如果租户破產，聯邦法律可能會禁止我們僅僅因為該租户的破產而驅逐該租户。此外，破產的租户可能被授權拒絕和終止與我們的租約。任何對破產租户提出的未付未來租金的索償，都會受到法定限制的限制，這些限制可能會大大低於我們根據租約所欠的合同規定的租金，而我們就過去未付租金提出的任何索償，可能不會全數支付。此外，如果酒店經理申請破產，我們可能會在執行權利方面遇到延誤，我們更換經理的能力可能會受到限制，並可能在保護我們的投資和轉租或尋找替代經理方面產生鉅額成本。
保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加。
我們或我們的運營商通常負責保險費用，包括意外傷害、責任、醫療事故、火災、擴大承保範圍以及租金或業務中斷損失保險。將來，我們可能會購買由我們負責保險費用的物業。過去幾年，保險成本大幅增加，對我們和我們的經營者都造成了不利的影響。增加的保險費可能會對我們的經營者經營物業的盈利能力產生不利影響，併為我們提供理想的回報，以及我們的經營者支付租金的能力，或者導致我們在新的或續簽的租約中可以收取的租金面臨下行壓力。災難性的損失，如颶風、洪水、火山噴發和地震造成的損失，以及其他流行病(包括新冠肺炎)爆發造成的損失，或者恐怖主義造成的損失，都可以由保險單承保，但保單具有一定的限制，例如大筆免賠額或自付費用，而我們或運營商可能無法支付這些損失。保險收益可能不足以將受影響的財產恢復到損失前的狀態，也不足以補償我們的損失，包括收入損失或其他成本。我們的保險不承保某些損失，例如我們可能因已知或未知的環境條件而蒙受的損失。市場狀況或我們的損失歷史可能會限制我們在經濟條件下可獲得的保險或承保範圍。如果我們確定發生了未投保的損失或超過投保限額的損失，如果我們不能從運營商那裏收回某些損失的金額，我們可能不得不招致未投保的成本來減輕此類損失，或者損失投資於某一物業的全部或部分資本，以及該物業的預期未來收入。
我們面臨着不利天氣、自然災害和氣候變化以及氣候相關事件的風險，我們在這些問題上招致了巨大的成本和大量的投資。
我們面臨風險，並可能面臨不利天氣、自然災害和氣候變化以及氣候相關事件帶來的額外成本。例如，我們的財產可能會因特殊的極端天氣事件(如洪水、風暴和野火)或氣候條件的長期影響(如降水頻率、天氣不穩定和海平面上升)而受到嚴重破壞或破壞。如果我們或他們因此類事件造成的損害而無法經營我們或他們的業務，則此類事件也可能對我們或我們物業的租户造成不利影響。如果我們沒有為這些事件做好充分的準備，我們的收入、經營業績和財務狀況可能會受到影響。此外，我們
41
目錄
在準備應對未來可能發生的氣候變化或氣候相關事件或響應租户對此類投資的要求時，我們可能會產生鉅額成本，而我們可能無法實現這些投資的理想回報。
RMR LLC和我們的酒店管理人員依賴信息技術和系統為我們提供服務，該技術或系統的任何重大故障、不足、中斷或安全漏洞都可能對我們造成重大傷害。
RMR LLC和我們的酒店經理依賴信息技術和系統，包括互聯網和基於雲的基礎設施、商用軟件和各自內部開發的應用程序，來處理、傳輸、存儲和保護信息以及管理或支持他們的各種業務流程(包括管理我們的建築系統)，包括財務交易和記錄維護，其中可能包括員工、客人、租户和擔保人的個人身份信息以及租賃數據。如果這些系統發生重大故障、不足或中斷，我們可能會招致材料成本和損失，因此我們的運營可能會中斷。RMR LLC和我們的酒店經理採取各種行動來維護和保護信息技術和系統(包括那些系統中維護的數據)的運行和安全，併產生了巨大的成本。然而，這些措施可能無法阻止系統的不正常運行或安全方面的妥協。
安全漏洞、計算機病毒、黑客攻擊、在線欺詐計劃和類似漏洞可能造成嚴重的系統中斷、關閉、欺詐性資產轉移或未經授權泄露機密信息。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵(包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子)。除其他外，我們的網絡安全風險因以下因素而加劇：所面臨威脅的演變性質、計算機能力的進步、加密領域的新發現，以及用於實施非法或欺詐活動的日益複雜的新方法，包括網絡攻擊、電子郵件或電信欺詐，以及利用RMR LLC、我們的酒店經理或其他第三方的信息技術網絡和系統或運營中的安全漏洞進行的其他攻擊。新冠肺炎疫情可能會對RMR LLC維護信息技術和系統的安全性、正常功能和可用性的能力產生不利影響，因為RMR LLC的員工或與其在組織外部共事的個人持續遠程工作可能會使其技術資源緊張，並帶來運營風險，包括增加的網絡安全風險。遠程工作環境可能不那麼安全，更容易受到黑客攻擊，包括試圖利用新冠肺炎大流行的網絡釣魚和社交工程嘗試。儘管RMR LLC的大多數辦公室員工已經回到辦公室，但正在進行的向面對面工作安排的過渡, 或者，鑑於新冠肺炎疫情死灰復燃，任何恢復遠程工作的做法都可能導致異地工作安排的許多風險繼續存在。此外，RMR LLC的數據安全、數據隱私、投資者報告和業務連續性流程可能會受到第三方因新冠肺炎疫情或其信息系統和技術故障或攻擊而無法履行職責的影響。如果RMR LLC、我們的酒店經理或其他第三方供應商未能維護各自信息技術和系統的安全性、正常功能和可用性，可能會導致財務損失、中斷我們的運營、損害我們的聲譽、導致我們違約，並使我們面臨責任索賠或監管處罰，其中任何一項都可能對我們的業務和證券價值造成實質性的不利影響。
與ESG相關的第三方預期可能會增加成本，並使我們面臨新的風險。
某些投資者、我們的某些運營商和其他利益相關者越來越關注企業責任，特別是與ESG因素相關的責任。一些投資者可能會利用這些因素來指導他們的投資策略，在某些情況下，如果他們認為我們、RMR LLC或我們的運營商關於企業責任的政策不充分，他們可能會選擇不投資於我們，或以其他方式與我們做生意。企業責任評級和公司報告的第三方提供商的數量有所增加，導致標準各異，在某些情況下甚至不一致。此外，評估公司企業責任實踐的標準正在演變，這可能會導致我們、RMR LLC和我們的運營商對我們的期望更高，並導致我們、RMR LLC和我們的運營商採取代價高昂的舉措來滿足這些新標準。或者，如果我們、RMR LLC或Are運營商選擇不滿足或不能滿足這些新標準，或不符合特定第三方提供商的標準，一些投資者可能會得出結論，我們或RMR LLC在企業責任方面的政策不夠充分。如果我們、RMR LLC和我們的經營者的企業責任程序或標準不符合不同界別設定的標準，我們或他們的聲譽可能會受到損害。如果我們、RMR LLC和Are運營商未能滿足投資者、我們的租户和其他利益相關者的期望，或者我們、RMR LLC或我們的運營商的計劃沒有按計劃執行，我們、RMR LLC和我們的運營商的聲譽和財務業績可能會受到不利影響，我們的收入、運營結果和業務增長能力可能會受到負面影響。
針對全球氣候變化和供應鏈挑戰的擔憂，市場和政府採取的行動可能會對我們的業務產生負面影響。
市場和政府應對全球氣候變化的行動可能會導致短暫旅行和化石燃料需求的減少，並可能導致因應市場需求和政府監管而增加的成本。為
42
目錄
例如，由於對燃燒化石燃料的擔憂，航空和公路車輛旅行可能會減少，這可能會導致對我們酒店住宿和旅行中心燃料的需求減少。此外，如果為了應對全球供應鏈挑戰，出現了增加陸上製造和商品生產的運動，美國的卡車運輸量可能會下降，這可能會減少我們旅遊中心物業對產品和服務的需求。
與我們與RMR LLC、Sonesta和TA的關係相關的風險。
我們依賴RMR LLC來管理我們的業務並實施我們的增長戰略。
我們沒有員工。我們需要的人員和服務由RMR LLC根據我們與RMR LLC的管理協議提供給我們。我們實現業務目標的能力取決於RMR LLC及其有效管理我們的資產、適當識別和完成我們的收購和處置以及執行我們的增長戰略的能力。因此，我們的業務取決於RMR LLC的業務聯繫、成功招聘、培訓、監督和管理其員工的能力以及維護其操作系統的能力。如果我們失去RMR LLC或其關鍵人員提供的服務，我們的業務和增長前景可能會下降。我們可能無法通過內部管理或聘請另一位經理來複制我們可獲得的管理質量和深度。如果RMR LLC不願意或無法繼續向我們提供管理服務，我們獲得替代服務的成本可能會高於我們根據管理協議支付給RMR LLC的費用，因此我們的費用可能會增加。
RMR LLC在經營我們的日常業務方面擁有廣泛的自由裁量權。
我們的經理RMR LLC被授權遵循廣泛的運營和投資指導方針，因此有權酌情確定適合我們進行投資的物業，以及我們的個人運營和投資決策。我們的董事會定期審查我們的運營和投資指南以及我們的運營活動和投資，但它不會審查或批准RMR LLC代表我們做出的每一項決定。此外，在進行定期審查時，我們的董事會主要依靠RMR LLC向其提供的信息。RMR LLC可能會以導致投資回報大幅低於預期或導致虧損的方式行使其酌處權。
我們與RMR LLC和RMR LLC的管理結構、協議和關係以及其控股股東與其他公司的關係可能會造成利益衝突或對此類衝突的看法，並可能限制我們的投資活動。
RMR LLC是RMR Inc.的多數股權子公司。我們的董事會主席亞當·波特諾(Adam Portnoy)作為總部基地信託的唯一受託人，是RMR Inc.的控股股東，也是RMR Inc.的董事總經理兼首席執行官，RMR LLC的高管和員工。誠如本年報10-K表別處所述，RMR LLC或其附屬公司亦擔任若干其他納斯達克上市公司及私人公司的經理，而Portnoy先生則擔任董事的董事總經理、董事總經理、董事或(如適用)該等公司的受託人，以及擔任若干該等公司的董事會主席(如適用)。
我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官John Murray，我們的首席財務官兼財務主管Brian Donley和我們的副總裁兼首席投資官Todd Hargreaves也是RMR LLC的高級管理人員和員工。默裏也是ILPT的執行董事、總裁兼首席執行官。波特諾伊先生、默裏先生、唐利先生和哈格里夫斯先生對RMR LLC負有責任，默裏先生對ILPT以及我們也負有責任，我們沒有他們的全神貫注。他們和其他RMR LLC人員在我們與RMR LLC以及RMR LLC或其子公司提供服務的其他公司之間分配時間和資源時可能會發生衝突。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立董事或獨立受託人。
此外，我們未來可能會與RMR LLC、其關聯公司或由其或其子公司管理的實體進行更多交易。除了在RMR Inc.和RMR LLC的投資外，Portnoy先生還在RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司持有股權投資，其中一些公司擁有重大的交叉持股權益，例如：截至2021年12月31日，Portnoy先生實益擁有我們總計1.1%的已發行普通股，TA已發行普通股的4.4%(包括通過RMR LLC)，Portnoy先生是Sonesta的控股股東。我們擁有TA公司約8.0%的流通股和索內斯塔公司約34.0%的流通股。我們的高管還可能擁有RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司的股權投資。這些多重責任、關係和交叉所有權可能會在涉及我們、RMR Inc.、RMR LLC、我們的管理受託人、RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司及其關聯方的事務上引起利益衝突或對此類利益衝突的看法。利益衝突或對利益衝突的看法可能會對我們的聲譽、業務以及我們普通股和其他證券的市場價格產生重大不利影響，因此我們可能面臨更大的訴訟風險。
43
目錄
在我們與RMR LLC簽訂的管理協議中，我們承認RMR LLC可以從事其他活動或業務，並擔任任何其他個人或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等個人或實體的投資政策和目標與我們的政策和目標相似，並且我們在接受RMR LLC的信息、推薦和其他服務時無權享有優惠待遇。因此，我們可能會失去投資機會，並可能與RMR LLC或其子公司管理的其他業務爭奪租户。我們不能確定我們的行為準則或我們的治理準則或我們採用的其他程序保護是否足以使我們能夠識別、充分解決或緩解實際或據稱的利益衝突，或確保我們與相關人士進行交易的條款至少與與無關人士達成的交易條款一樣有利。
我們與RMR LLC的管理協議不是在公平的基礎上談判達成的，其費用和支出結構可能不會為RMR LLC帶來適當的激勵，這可能會增加投資於我們普通股的風險。
由於我們與RMR LLC及其現任和前任控股股東的關係，我們與RMR LLC的管理協議不是在非關聯方之間保持距離的基礎上談判的，因此，儘管該等協議是在使用特別委員會和公正受託人的情況下談判達成的，但條款(包括支付給RMR LLC的費用)可能與非關聯方在公平基礎上談判的條款不同。我們的物業管理費是根據我們在RMR LLC監督和管理的物業中收到的租金和施工監理費計算的，我們的基本業務管理費是根據我們房地產投資的歷史成本和我們的市值中較低的值計算的。無論我們的財務結果如何，我們都要支付RMR LLC大量的基礎管理費。這些費用安排可能會激勵RMR LLC進行收購、資本交易、租賃和建設項目，或者避免為了增加或維持其管理費而處置我們的資產，並可能降低RMR LLC將時間和精力投入到為我們提供有吸引力的投資的動機。如果我們不能有效地管理我們的投資、處置和資本交易以及租賃、建設和其他物業管理活動，我們可能會支付不成比例的管理費。此外，根據我們的管理協議，我們有義務向RMR LLC償還被指派專門或部分在我們物業工作的RMR LLC員工的僱傭和相關費用，我們的工資份額, RMR LLC集中會計人員的福利和其他相關成本，以及我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中所佔的份額。我們還需要支付與我們相關的第三方費用。我們有義務償還RMR LLC的某些成本並支付第三方成本，這可能會降低RMR LLC有效管理這些成本的動機，這可能會增加我們的成本。
終止我們與RMR LLC的管理協議可能需要我們支付一筆可觀的終止費，包括因業績不令人滿意而終止的情況，這可能會限制我們終止與RMR LLC的關係的能力。
我們與RMR LLC的管理協議的條款在每年的12月31日自動延期，因此這些條款此後將在延期之日的20週年時終止。我們有權隨時終止這些協議：(1)為方便起見，在60天前發出書面通知；(2)根據協議的規定，在收到書面原因通知後立即終止；(3)根據協議的規定，在任何適用日曆年度結束後60天內發出書面通知；以及(4)根據協議的規定，在經理變更控制權後的12個月內發出書面通知。然而，如果吾等為方便而終止管理協議，或RMR LLC根據該協議的定義以正當理由終止與吾等的管理協議，我們有義務向RMR LLC支付一筆終止費，其金額等於適用協議中定義的每月未來費用現值的總和，該費用應支付給RMR LLC的期限為終止前的剩餘期限，根據終止時間的不同，終止費將在19年至20年之間。在此情況下，我們有義務向RMR LLC支付一筆終止費，金額相當於適用協議中定義的每月未來費用現值的總和，期限為19年至20年，具體期限取決於終止時間。此外，如果我們根據協議中的規定，出於履約原因終止管理協議，我們有義務向RMR LLC支付如上所述計算的終止費，但假設剩餘期限為10年。這些條款大大增加了我們無故終止管理協議的成本，這可能會限制我們終止與RMR LLC作為管理人的關係的能力。支付終止費可能會對我們的財務狀況產生實質性的不利影響，包括我們向股東支付分紅的能力。
我們與RMR LLC的管理安排可能會阻止我們控制權的變更。
我們與RMR LLC的管理協議持續20年，每年續簽一次。如前面的風險因素所述，如果我們非因其他原因或由於經理控制權變更而終止這兩項管理協議，我們有義務向RMR LLC支付一筆可觀的解約費。出於這些原因，我們與RMR LLC的管理協議可能會阻止我們控制權的改變，包括控制權的改變，這可能會導致我們的普通股支付溢價。
我們與Sonesta和TA的業務往來構成了我們業務和運營的重要組成部分，它們可能會造成利益衝突或人們對此類利益衝突的看法。
44
目錄
截至2021年12月31日，索尼斯塔管理着261家酒店。索內斯塔由亞當·波特諾伊控制。波特諾伊先生、默裏先生和我們的祕書詹妮弗·克拉克是索內斯塔的董事。Sonesta的首席執行官和首席財務官也是RMR LLC的高級管理人員，Sonesta的其他高級管理人員和員工都是RMR LLC的前僱員。我們擁有索內斯塔公司約34.0%的已發行普通股。
TA是我們以前擁有100.0%股權的子公司，也是我們最大的租户，我們是TA最大的股東和房東。TA是在2007年作為一家獨立的上市公司成立的，這是它從我們那裏剝離出來的結果。波特努伊先生是我們的董事總經理之一，擔任TA的董事會主席和董事董事總經理，並通過RMR LLC實益擁有TA約4.4%的已發行普通股。波特諾是董事(Sequoia Capital Inc.)的控股股東、董事總經理兼首席執行官。RMR Inc.是RMR LLC的母公司，為我們和TA提供管理服務。
我們、RMR LLC和Portnoy先生與Sonesta和TA之間的歷史和持續關係可能會在涉及我們、RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司及其關聯方的事務上造成或似乎造成利益衝突。由於這些關係，我們與Sonesta的協議和我們與TA的租賃不是在非關聯方之間的公平基礎上談判的，因此其條款可能與非關聯方之間在公平基礎上談判的條款不同。
利益衝突或對利益衝突的看法可能會對我們的聲譽、業務以及我們普通股和其他證券的市場價格產生重大不利影響，因此我們可能面臨更大的訴訟風險。
我們可能沒有意識到我們在Sonesta的投資所帶來的預期收益。
我們擁有索內斯塔公司約34.0%的已發行普通股。我們在本風險因素部分的其他部分確定的風險，特別是與酒店業相關的風險，適用於我們持有的Sonesta普通股。此外，Sonesta是一傢俬人公司，由我們的管理受託人之一亞當·波特諾伊及其附屬公司持有多數股權。我們擁有Sonesta的少數股權，因此我們在指導或影響Sonesta的公司層面決策或影響Sonesta的業務、戰略、運營和管理的變化方面的能力有限。此外，Sonesta的普通股沒有公開交易，我們出售Sonesta股票的能力有限。此外，我們出售我們的Sonesta普通股的任何嘗試都可能不會成功，我們能夠為我們的Sonesta普通股變現的任何價格都可能是折扣價，這是因為股票代表少數股權，而且Sonesta的普通股沒有交易市場。由於上述原因以及其他可能的原因，我們可能無法實現我們目前預期從持有Sonesta普通股中獲得的任何好處，我們可能會被阻止出售我們的Sonesta普通股，我們可能會因我們持有Sonesta普通股而蒙受損失，包括我們在Sonesta可能產生的任何運營損失或其他損失中所佔的比例。
我們是與關聯方的交易的一方，這些交易可能會增加被指控存在利益衝突的風險。
我們參與與關聯方的交易，包括與Adam Portnoy控制的實體或RMR LLC或其子公司提供管理服務的實體的交易。我們與關聯方的協議或關於關聯方之間交易的協議可能不會像在無關各方之間談判時那樣對我們有利。我們面臨的風險是，我們的股東或TA、RMR Inc.或其他關聯方的股東可能會挑戰任何此類關聯方交易。如果對關聯方交易的挑戰取得成功，我們可能不會意識到被挑戰的交易預期的好處。此外，任何此類挑戰都可能導致鉅額成本和轉移我們管理層的注意力，可能對我們的聲譽、業務和增長產生重大不利影響，並可能對我們實現交易預期收益的能力產生不利影響，無論這些指控是否有道理或是否屬實。
由於我們的管理結構和關係產生的利益衝突，我們可能面臨更大的持不同政見者股東活動的風險。
與相關人士和實體有業務往來的公司可能更多地成為持不同政見的股東受託人提名、持不同政見的股東提案以及指控其業務往來存在利益衝突的股東訴訟的目標。我們與RMR LLC、TA、Sonesta、RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司、Adam Portnoy以及RMR LLC的其他相關人士的關係可能會促成此類活動。某些對上市公司股東投票有重大影響的代理顧問公司過去曾建議，將來也可能建議，股東投票反對我們現任受託人的選舉，投票反對我們對薪酬投票或其他管理建議的發言權，或投票支持我們反對的股東建議。代理諮詢公司的這些建議影響了過去董事會選舉的結果和我們對薪酬發言權的投票，未來類似的建議可能會影響未來董事會選舉的結果和我們對薪酬發言權的投票，這可能會增加股東的積極性和訴訟。如果對我們發起這些活動，可能會導致鉅額成本，分散我們管理層的注意力，並可能對我們的聲譽和業務產生實質性的不利影響。
45
目錄
與我們的組織和結構相關的風險
我們可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的運營、融資和投資政策，我們的槓桿率可能會變得更高，這可能會增加我們在債務義務下的違約風險。
我們的董事會決定我們的運營、融資和投資政策，並可能修改或修訂我們的政策，包括關於我們打算保持作為房地產投資信託基金(REIT)、收購、處置、增長、運營、負債、資本化和分配的税收資格的政策，或者批准與這些政策背道而馳的交易，而無需投票或通知我們的股東。政策變化可能會對我們普通股的市場價格以及我們向股東進行或維持分配的能力產生不利影響。此外，我們的組織文件沒有限制我們可能產生的債務的數額或百分比，無論是資金還是其他方面的債務。我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們目前的借款政策。如果這一政策改變，我們可能會變得更高槓杆率，這可能會導致我們的償債成本增加。更高的槓桿率也增加了我們債務違約的風險。此外，我們投資政策的改變，包括我們在投資組合中配置資源的方式或我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們對利率風險、房地產市場波動和流動性風險的敞口。
所有權限制和我們的信託聲明、章程和協議中的某些條款，以及馬裏蘭州法律中的某些條款，可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提案的變更。
我們的信託聲明和章程禁止除RMR LLC及其附屬公司(根據馬裏蘭州法律的定義)和某些獲得我們董事會豁免的人士以外的任何股東直接或通過歸屬擁有超過9.8%的股份數量或價值(以限制性較強者為準)，包括我們的普通股在內的任何類別或系列的已發行實益股份。除其他目的外，這些規定旨在協助我們的REIT遵守IRC的規定，並以其他方式促進我們的有序治理。然而，這些規定也可能阻止收購我們的大量股份，並可能阻止、推遲或阻止股東可能認為有利的對我們的控制權變更或主動收購提議。此外，我們的信託聲明和附例中或馬裏蘭州法律中的條款可能會產生類似的影響，例如，包括以下條款：
•我們受託人目前的任期不同，大多數現有受託人的任期將於2022年到期，其餘受託人的任期將於2023年到期，這可能會推遲我們控制權的變更(儘管從我們2023年年度股東大會開始，此後，我們所有的受託人都將參選，任期為一年)；
•對未經董事會批准的某些行動的股東投票權的限制；
•我們的董事會，而不是我們的股東，有權通過、修改或廢除我們的章程，並填補我們董事會的空缺；
•股東投票標準，需要獲得絕對多數股份才能批准某些行動；
•事實是，只有我們的董事會，或者，如果沒有董事，我們的高級管理人員可以召集股東大會，股東沒有資格在不開會的情況下行事；
•個人擔任受託人所需的資格，並要求我們的某些受託人是“管理受託人”，其他受託人是“獨立受託人”，這在我們的管理文件中有定義；
•股東提名受託人和提出其他業務在股東大會上審議的能力受到限制；
•對股東罷免受託人能力的限制；
•要求股東遵守影響我們的監管要求(包括內華達州和路易斯安那州博彩業)，這可能會有效地限制我們的股份所有權，包括在某些情況下，不得超過我們流通股的5%；
•我們的董事會有權創建和發行新的類別或系列股票(包括具有投票權和其他權利和特權的股票，這些權利和特權可能會阻止控制權的改變)，併發行額外的普通股；
•對我們與未經本公司董事會批准的有利害關係的股東之間的業務合併的限制(包括與該有利害關係的股東無關的大多數受託人)；以及
•我們的董事會有權在未經股東批准的情況下實施某些收購防禦措施。
46
目錄
隨着公司治理政策市場的變化，上述規定可能會改變、刪除或增加新的規定。
我們業務的某些方面可能會阻止股東在我們中積累大量股份，無法提名或擔任我們的受託人，或採取行動以其他方式控制我們的業務。
我們的某些財產包括賭博業務。適用的州法律要求，任何擁有或控制我們5%或更多證券的股東或任何希望擔任我們受託人之一的人，都必須獲得負責賭博業務的州監管機構的許可或批准。這些審批程序可能會阻礙或阻止投資者購買我們的證券、提名人員擔任我們的受託人或採取其他行動。
我們的權利和我們股東對我們的受託人和高級職員採取行動的權利是有限的。
我們的信託聲明在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們的受託人和高級職員對我們和我們的股東的金錢損害的責任。根據馬裏蘭州現行法律，我們的受託人和高級職員不會對我們和我們的股東承擔任何金錢損害的責任，但以下責任除外：
•實際收受不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或
•受託人或官員主動和故意的不誠實行為，由最終判決確定為對所判決的訴訟原因有重大影響的行為。
我們的信託聲明和賠償協議要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，對任何現任或前任受託人或官員因其在這些身份和某些其他身份的服務而被任命或威脅成為訴訟一方的情況進行賠償。此外，我們可能有義務支付或償還我們現任和前任受託人和高級職員所發生的費用，而不需要初步確定他們最終有權獲得賠償。因此，如果沒有我們的信託聲明和賠償協議中的條款，我們和我們的股東對我們現任和前任受託人和高級管理人員的權利可能會更有限，或者與其他公司相比，這可能會限制我們的股東在採取不符合他們最佳利益的行動時的追索權。
股東對吾等或吾等的受託人、高級職員、經理或其他代理人提起的訴訟可能會提交強制性仲裁程序，其程序與法庭訴訟不同，對股東主張索賠的限制可能比法庭訴訟更大。
我們的股東同意，通過成為股東，他們受我們的管理文件的約束，包括我們章程中的仲裁條款，這些條款可能會不時修改。我們的細則規定，如果吾等或吾等的任何其他當事人(包括吾等的任何受託人、高級職員、經理或其他代理人)單方面提出要求，由一名或多名吾等股東針對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理或其他代理人(爭議或其任何部分)就吾等的信託聲明或細則的任何條文的含義、解釋或有效性而採取的某些行動，將被提交強制性的、具約束力的最終仲裁程序。因此，如果我們或我們的任何受託人、高級職員、經理或其他代理人單方面要求通過仲裁解決問題，我們和我們的股東將無法在州法院或聯邦法院對我們或我們的受託人、高級職員、經理或其他代理人提起訴訟，例如，包括指控違反聯邦證券法或違反受託責任或馬裏蘭州法律下的類似董事或高級職員責任的索賠。取而代之的是，我們的股東將被要求通過具有約束力的最終仲裁來尋求此類索賠。
我們的章程規定，此類仲裁程序將按照我們章程中修改的美國仲裁協會商業仲裁規則的程序進行。與聯邦或州法院的訴訟相比，這些程序可能會為我們的股東提供更有限的權利。例如，根據這些程序進行的仲裁不包括陪審團審訊的機會、文件披露有限、仲裁聆訊一般不向公眾開放、在仲裁聆訊前沒有證人供詞，以及仲裁員的資歷或經驗可能與法官不同。此外，儘管我們的章程中的仲裁條款規定仲裁可以代表身份或代表我們的一類股東進行，但管轄此類代表或集體仲裁的規則可能與管轄法院代表或集體訴訟的規則不同，對股東也不太有利。我們的附例還一般規定，此類仲裁的每一方當事人都必須在仲裁中承擔自己的費用，包括律師費，仲裁員不得做出包括轉移此類費用的裁決，或者在衍生或集體訴訟中，將我們裁決的任何部分判給任何股東或該等股東的律師。我們章程的仲裁條款可能會阻止我們的股東對我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起訴訟，並阻止律師同意代表我們的股東對我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起訴訟。我們與TA的租約以及與RMR LLC和Sonesta的協議都有類似於我們章程中的仲裁條款。
47
目錄
我們相信，我們章程中的仲裁條款可以根據州和聯邦法律執行，包括關於聯邦證券法索賠的仲裁條款。我們是馬裏蘭州的房地產投資信託基金，馬裏蘭州法院支持仲裁附例的可執行性。此外，美國最高法院一再支持仲裁其他聯邦法定索賠的協議，包括那些涉及重要聯邦政策的索賠。然而，一些學者、法律從業者和其他人認為，授權仲裁的憲章或章程條款對於聯邦證券法索賠是不可執行的。我們的附例中的仲裁條款有可能最終被認定為不可執行。
股東同意本公司章程中的仲裁條款，將不會被視為放棄遵守聯邦證券法及其下的規則和條例。
我們的章程指定馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院為股東可能發起的某些行動和訴訟的唯一和獨家論壇，這可能會限制我們的股東獲得他們認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人發生糾紛的司法論壇的能力。
我們的章程目前規定，除非爭議提交有約束力的仲裁，否則馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是以下案件的唯一和排他性法庭：(1)代表我們提起的任何派生訴訟或訴訟；(2)任何聲稱我們的任何受託人、高級管理人員、經理、代理人或僱員違反對我們或我們股東的義務的訴訟；(3)依據馬裏蘭州法律、我們的信託聲明或附例，由股東代表吾等或其本身或代表吾等或吾等股東對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員提出申索的任何訴訟，包括與本公司或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員有關的任何爭議、申索或爭議，包括與以下各項有關的任何爭議、申索或爭議：本公司或其代表、股東或股東代表吾等或其代表對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員提出的申索，包括與以下各項的涵義、釋義、效力、有效性有關的任何爭議、申索或爭議履行或執行我們的信託聲明或章程；或(4)向我們或我們的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員提出受內部事務原則管轄的索賠的任何訴訟。我們的章程目前還規定，馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是與我們的信託聲明或章程任何條款的含義、解釋或有效性有關的任何爭議或其部分的唯一和排他性論壇。本公司章程的獨家法庭條款不適用於馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院沒有管轄權的任何訴訟，也不適用於根據本公司章程提交具有約束力的仲裁的爭議。我們附例中的獨家法庭條款不會在馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院對根據證券法提出的索賠確立專屬管轄權。, 交易法或其他聯邦證券法，如果聯邦法院有排他性或並存管轄權的話。任何人士或實體購買或以其他方式收購或持有本公司實益權益股份的任何權益，應被視為已知悉並同意本公司章程的這些規定(這些規定可能會不時修訂)。本公司章程中的仲裁和專屬論壇條款可能會限制股東在司法論壇上提出其認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人發生糾紛的索賠的能力，這可能會阻礙針對我們和我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人的訴訟。
與我們的税收相關的風險
根據IRC，我們未能保持作為REIT的納税資格，或者失去我們的其他特殊税收地位，可能會產生嚴重的不利後果。
作為房地產投資信託基金，我們通常不繳納聯邦或大多數州的所得税，只要我們分配我們所有的房地產投資信託基金應税收入，並滿足IRC規定的其他資格。然而，在IRC下，作為房地產投資信託基金的實際税務資格取決於我們是否滿足複雜的法律要求，而對這些要求的司法和行政解釋有限。我們相信，我們已經組織和運營，並將繼續組織和運營，以一種合格的方式，並將繼續使我們有資格作為房地產投資信託基金在IRC下納税。然而，我們不能肯定美國國税局在審查或審計後會同意這一結論。此外，我們不能確定聯邦政府、任何州或其他税務當局是否會繼續向REITs及其股東提供優惠的所得税待遇。
根據IRC，要保持我們作為房地產投資信託基金的徵税資格，我們將需要繼續滿足有關我們的資產性質、收入來源和我們分配給股東的金額等方面的測試。為了滿足這些要求，我們可能有必要出售或放棄有吸引力的投資。
如果我們不再符合IRC規定的REIT徵税資格，那麼我們籌集資本的能力可能會受到不利影響，我們將違反信貸協議，我們可能需要繳納大量的聯邦和州所得税，我們可用於分配給股東的現金可能會減少，我們普通股的市場價格可能會下降。此外，如果我們在一個課税年度失去或取消我們在IRC下作為REIT的徵税資格，我們通常將被阻止在未來四個課税年度重新申請REIT的徵税資格。
同樣，根據現行法律並通過可用的税收優惠，我們已將我們必須繳納的加拿大和波多黎各所得税降至最低。我們相信，我們一直都是按照這些法例和税務優惠的規定運作，現在也是這樣做。然而，我們不能確定，在審查或審計後，當地税務機關是否會同意。如果
48
目錄
現有的法律或特許權在未來對我們來説是不可用的，那麼我們可能需要繳納大量的所得税，我們普通股的市場價格可能會下降。
一般情況下，分配給股東的股票沒有資格享受適用於“合格股息”的降低税率。
美國公司支付給非公司股東的股息，如個人、信託和遺產，通常有資格享受適用於“合格股息”的降低的聯邦所得税税率。根據IRC，REITs支付的分配一般不被視為“合格股息”，適用於此類股息的降低費率通常不適用。然而，從2026年前開始的納税年度，支付給非公司股東的REIT股息通常按低於適用的普通所得税税率的實際税率徵税，這是因為根據IRC可以對來自直通實體的特定形式的收入進行扣除。然而，更優惠的利率將繼續適用於常規的公司“合格”股息，這可能會導致一些投資者認為投資於房地產投資信託基金不如投資於支付股息的非房地產投資信託基金實體，從而降低我們普通股的需求和市場價格。
房地產投資信託基金的分配要求可能會對我們和我們的股東產生不利影響。
一般情況下，我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入，但須進行特定的調整，並不包括任何淨資本收益，以保持我們作為IRC房地產投資信託基金的納税資格。如果我們滿足這一分配要求，聯邦公司所得税將不適用於我們分配的收入，但如果我們分配的REIT應税收入低於100%，那麼我們將對未分配的應税收入繳納聯邦公司所得税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合IRC的REIT要求。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額低於聯邦税法規定的最低金額，我們將繳納4%的不可抵扣消費税。
在根據美國公認會計原則(GAAP)編制的財務報告中，我們有時可能產生的應税收入大於我們的收入，或者在確認應税收入和實際收到現金之間的時間上可能會出現差異。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，其中包括，我們可能會以不利的條件借入資金，以不利的價格出售投資，或分配原本投資於未來收購的金額，以便進行足夠的分配，使我們能夠支付足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並在特定年度避免企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股東權益。因此，遵守房地產投資信託基金的分配要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會導致我們普通股的市場價格下降。
即使我們仍然有資格在IRC下作為房地產投資信託基金徵税，我們也可能面臨其他減少現金流的納税義務。
即使我們仍然有資格作為IRC下的REIT納税，我們的收入和資產可能需要繳納聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税、消費税、州或地方所得税、財產税和轉讓税，以及其他税。此外，一些司法管轄區未來可能會限制或取消優惠的所得税減免，包括支付的股息減免，這可能會增加我們的所得税支出。此外，為了符合IRC規定的REIT資格和税收要求，防止確認特定類型的非現金收入，或避免對REIT從交易商財產或庫存中獲得的特定收益徵收100%的税，我們可能會持有或處置我們的部分資產，並通過我們的TRS或其他子公司開展一些業務，這些子公司將按常規税率繳納公司級所得税。此外，雖然我們打算與我們的TRS進行交易時保持一定的距離，但如果美國國税局或法院認定我們的交易不是在一定範圍內進行的，我們可能需要繳納100%的消費税。這些税收中的任何一項都會減少可供分配給我們股東的現金。
如果涉及我們的TRS的安排不符合REIT資格和税收規則的預期，我們可能不符合IRC規定的REIT的徵税資格，或者被徵收鉅額懲罰性税款。
根據IRC的安排，我們將我們的大部分酒店物業出租給我們的TRS，目的是使我們從TRS獲得的租金符合符合REIT毛收入測試的收入。我們還打算與我們的TRS進行交易時保持一定的距離，這樣我們和我們的TRS就不會受到IRC規定的適用於錯誤定價交易的懲罰性税收的影響。雖然救濟條款有時可以為房地產投資信託基金(REIT)的總收入測試失敗開脱，但仍可能徵收鉅額懲罰性税收。
為使我們的TRS安排符合IRC下的REIT資格和税務規則，我們必須滿足多項要求，包括：
•根據IRC的定義，我們的住宿服務機構不得直接或間接經營或管理住宿設施；
•我們對TRS的租賃必須作為聯邦所得税目的的真實租賃而受到尊重，而不是作為服務合同、合夥企業、合資企業、融資或其他類型的安排；
49
目錄
•租賃物業必須構成符合IRC規定的合格住宿設施(包括習慣設施和設施)；
•我們租用的物業必須由獨立承建商代表TRSS管理和營運，而該等承建商與我們有少於35%的聯繫，並積極從事(或有聯屬公司如此從事)行業或業務，為任何與我們無關的人士管理和營運合資格的住宿設施；以及
•租約的租金和其他條款必須保持一定的距離。
我們不能確定美國國税局或法院會同意我們的評估，即我們的TRS安排符合REIT資格和税收規則的預期。如果涉及我們的房地產投資信託基金的安排不符合我們的預期，我們可能不符合根據IRC作為房地產投資信託基金的徵税資格，或者被徵收鉅額懲罰性税款。
影響REITs的立法或其他行動可能會對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。
涉及美國聯邦、州和地方税的規則經常受到參與立法過程的人員以及美國國税局(IRS)、美國財政部(U.S.Department of the Treasury)和其他税務當局的審查。税法的變化，無論是否具有追溯力，都可能對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。我們無法預測税法的變化會如何影響我們或我們的股東。新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們作為房地產投資信託基金保持納税資格的能力產生重大負面影響，或者這種資格對我們和我們的股東造成的税收後果。
與我們的證券相關的風險
我們普通股的季度現金分配率目前為每股0.01美元，未來的分配率可能會在一段時間內保持在這一水平，或者被取消，支付方式可能會改變。
2020年，我們將普通股的季度現金分配率降至每股0.01美元。目前，我們打算至少在豁免期內，並可能在之後，根據適用的房地產投資信託基金(REIT)税收要求，繼續以這一比率向我們的股東進行季度分配。但是：
•如果發生本Form 10-K年度報告中描述的任何風險，包括新冠肺炎疫情及其對我們業務、運營結果和流動性造成的任何負面影響，我們制定或維持分發率的能力可能會繼續受到不利影響；
•我們的分派必須遵守我們的信貸協議中包含的限制，包括在豁免期內維持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格所需的金額和每股普通股0.01美元，以及在管理我們債務的協議下任何違約事件持續期間，我們可能會受到限制，甚至在某些情況下被禁止向我們的股東進行分派；以及
•任何分配的時間和金額將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的董事會認為相關的各種因素，包括但不限於我們的FFO和標準化FFO、保持我們作為REIT納税資格的要求、管理我們債務的協議中的限制、我們可以獲得的債務和股權資本、我們的股息收益率和其他REITs的股息收益率、我們對未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對支付債務和股權資本的預期需求和現金的可用性。
由於這些原因，除其他原因外，我們的分配率可能在一段時間內不會無限期增加，或者我們可能會停止向我們的股東進行分配。
此外，為了保持流動性，我們可以選擇以現金以外的形式向我們的股東支付部分分紅，例如在適用的税收規則允許的情況下，向我們的股東增發我們的普通股。
債券和擔保在結構上從屬於我們子公司不為2025年債券和2027年債券提供擔保的所有債務和其他債務的支付。
我們是我們的未償還優先無擔保票據和我們未來可能發行的任何票據或其他債務證券的唯一債務人，或連同我們的未償還優先無擔保票據一起發行的票據。為我們2025年到期的7.50%優先票據(或2025年票據)和2027年到期的5.50%優先票據(或2027年票據)提供擔保的子公司是此類票據或擔保的唯一債務人。為2025年債券和2027年債券提供擔保的子公司目前不為我們的任何其他債券提供擔保。我們的非擔保人子公司是獨立和不同的法人實體，沒有義務(或有或有)支付票據或擔保的任何到期金額，也沒有義務為票據或擔保提供任何資金，無論是通過股息、分派、貸款或其他支付。票據持有人從我們的非擔保人附屬公司的任何資產中獲益的權利，須事先獲得該等附屬公司債權人的債權清償。因此，債券和擔保在結構上從屬於我們子公司不擔保2025年債券的所有債務和其他負債，除非未來的債券由我們的非擔保人子公司擔保，否則這些債券和擔保將在結構上從屬於我們子公司的所有債務和其他負債，除非未來的債券由我們的非擔保人子公司擔保，否則將在結構上從屬於我們子公司不擔保2025年債券的所有債務和其他負債
50
目錄
以及2027年的票據，包括對我們的其他債務、租賃協議下的付款義務、貿易應付款和優先股的擔保或質押。截至2021年12月31日，我們的非擔保人子公司的債務和其他負債總額約為3670萬美元(包括對其他債務和貿易應付款項的擔保，但不包括對我們或子公司擔保人的債務)，在結構上高於2025年債券和2027年債券。
該等票據及擔保均為無抵押，在擔保該等債務的資產價值範圍內，實際上從屬於本公司及附屬擔保人的所有現有及未來有擔保債務。
未償還的票據和擔保是沒有擔保的，我們將來可能發行的任何票據也可能沒有擔保。在與吾等或吾等財產有關的破產、清盤、重組或類似程序中向吾等債權人作出任何分派後，吾等有擔保債務(包括吾等信貸協議項下的債務)的持有人將有權根據適用法律及根據管轄該等債務的文書，從擔保該有擔保債務的資產中行使擔保貸款人可獲得的補救措施，然後才可就該等資產所擔保的票據支付任何款項(只要該等債務仍未清償且仍有擔保)。在此情況下，由於該等票據及擔保將不會以我們的任何資產作抵押，因此有可能不會有任何資產可用來清償該等票據持有人的債權，或如有任何剩餘資產，則餘下的資產將不足以悉數清償該等債權。若該等剩餘資產的價值少於該等票據的未償還本金總額及應累算利息及所有未來債務與該等票據及該等擔保的平均排名，吾等將無法完全履行該等票據下的責任。此外，如果我們未能履行我們的擔保債務下的付款或其他義務，該擔保債務的持有人將有權取消我們擔保該擔保債務的資產的抵押品贖回權，並清算這些資產。因此，我們可能沒有足夠的資金來支付該等票據的到期金額。因此，債券持有人在這類債券上的投資可能會損失部分或全部價值。此外，未償還票據和擔保的條款，以及我們將來可能發行的任何票據的條款，都可能允許, 在遵守某些債務比率的情況下，美國將招致額外的擔保債務。債券和擔保實際上將從屬於任何此類額外的擔保債務。截至2022年2月22日，我們的擔保債務包括我們循環信貸安排下的未償還借款10億美元，這筆貸款是以某些擁有房產的子公司的股權質押為擔保的。
聯邦和州法律允許法院在特定情況下撤銷擔保，並要求票據持有者退還從擔保人那裏收到的付款。
根據聯邦破產法和州欺詐性轉讓法的類似條款，2025年票據和2027年票據(或由我們的子公司擔保的任何未來票據)的擔保可以無效，或者關於擔保的債權可以從屬於該擔保人的所有其他債務，其中包括，擔保人在發生其擔保所證明的債務時：
•因該擔保的產生而收到的低於合理等值或公平對價；以及
•因該等事故而無力償債或無力償債；
•從事一項業務或交易，而對該業務或交易而言，擔保人的剩餘資產構成不合理的小額資本；或
•打算招致或相信它將招致超出其到期償債能力的債務的。
此外，擔保人根據其擔保支付的任何款項都可以作廢，並要求退還給擔保人，或退還給我們的債權人或擔保人的債權人的基金。
就這些欺詐性轉讓法而言，破產措施將根據任何程序中適用的法律而有所不同，以確定是否發生欺詐性轉讓。不過，一般而言，擔保人在下列情況下會被視為無力償債：
•包括或有負債在內的債務總和大於其所有資產的公允可出售價值；
•其資產目前的公允可出售價值低於在其現有債務(包括或有負債)變為絕對和到期時支付其可能負債所需的金額；或
•它無法在債務到期時償還債務。
我們不能肯定法院在作出這些裁決時會採用什麼標準。此外，每份擔保都包含一項條款，任何未來的擔保都可能包含這樣一項條款，該條款旨在將擔保人的責任限制在其可能招致的最大金額內，而不會導致其擔保項下的義務發生欺詐性轉移。這一規定可能不能有效地保護擔保或任何未來的擔保不會根據欺詐性轉讓法而被作廢，或者可能會消除擔保人的義務或將擔保人的義務減少到實際上使擔保變得一文不值的程度。
債券沒有公開市場，人們可能無法開發、維持或具有流動性。
51
目錄
我們並沒有申請該批債券在任何證券交易所上市或在任何交易商自動報價系統上報價，日後發行的債券亦可能不會申請上市。我們不能肯定任何可能為該等債券發展的市場的流動資金、任何持有人出售該等債券的能力或持有人出售該等債券的價格。如果這類債券的市場不發展，持有人可能會在很長一段時間內(如果有的話)不能轉售這類債券。如果這類債券的市場真的發展起來，它可能不會持續下去，或流動性不足以讓持有人轉售這類債券。因此，債券持有人未必能輕易將其投資變現，而貸款人亦未必輕易接受該等債券作為貸款抵押品。
債券的售價或會較其最初發行價或本金金額有所折讓，視乎多項因素而定，包括當時的利率、評級機構給予的評級、同類證券的市場，以及其他因素，包括一般經濟狀況和我們的財政狀況、表現及前景。無論原因為何，市場價格的任何下跌都可能對債券的流動性和交易市場造成不利影響。
如果信貸評級下調，可能會對債券的市價造成重大負面影響，並可能增加我們的資金成本。
未償還債券由兩間評級機構評級，而我們日後發行的任何債券可能會由一間或多間評級機構評級。評級機構不斷審查這些信用評級，並可能根據我們的經營業績和財務狀況等因素隨時改變。2021年11月，標準普爾(Standard&Poor‘s)將我們的發行人信用評級下調至B+。賦予我們債務證券評級的負面變化可能會對債券的市場價格以及我們的成本和資金供應產生不利影響，進而可能對我們的經營業績和我們履行償債義務的能力產生重大不利影響。
部分或全部擔保可以自動解除。
子擔保人在一定情況下可以解除擔保。根據管理2025年票據和2027年票據的契約和相關補充條款的規定，出售、處置或轉讓該附屬擔保人的股本或該附屬擔保人的幾乎所有資產，或者如果該附屬擔保人成為被排除的子公司或外國子公司，如適用的補充契約中所定義的，則可隨時出售、處置或轉讓此類條款。此外，如果2025年債券和2027年債券的評級等於或高於穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investor Services)或穆迪公司(Moody’s)的Baa2(或同等評級)，或標準普爾(S&P)的BBB(或同等評級)，而管理2025年債券和2027年債券的契約和相關補充條款下的違約或違約事件沒有發生並仍在繼續，則契約下附屬擔保人的擔保和所有其他義務將自動終止和解除。因此，在2025年債券或2027年債券最初發行當日，為2025年債券或2027年債券提供擔保的部分或全部附屬公司可能並非在任何時候都會為2025年債券及2027年債券提供擔保。
1B項。未解決的員工意見
沒有。
52
目錄
項目2.屬性
截至2021年12月31日，我們擁有303家酒店和788個零售淨租賃物業。下表彙總了截至2021年12月31日我們酒店的某些信息(以千美元為單位)。
酒店淨租賃所有屬性
數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值物業總數未折舊賬面價值合計折舊賬面價值總額
地點：
屬性
持有和使用
美國：         
阿拉巴馬州3 $24,112 $12,990 32 $128,784 $87,838 35 $152,896 $100,828 
阿拉斯加州— — — 1 3,716 2,987 1 3,716 2,987 
亞利桑那州14 204,470 123,072 24 219,975 143,566 38 424,445 266,638 
阿肯色州— — — 16 113,168 60,569 16 113,168 60,569 
加利福尼亞36 1,007,543 669,376 22 234,302 184,459 58 1,241,845 853,835 
科羅拉多州5 144,296 100,337 8 97,114 75,865 13 241,410 176,202 
康涅狄格州— — — 3 23,881 11,260 3 23,881 11,260 
特拉華州1 15,157 12,138 — — — 1 15,157 12,138 
佛羅裏達州11 238,355 153,396 48 218,930 162,410 59 457,285 315,806 
佐治亞州17 383,855 258,358 74 239,140 180,418 91 622,995 438,776 
夏威夷1 105,737 60,036 — — — 1 105,737 60,036 
愛達荷州— — — 2 20,216 14,074 2 20,216 14,074 
伊利諾伊州10 407,940 307,276 54 238,716 193,907 64 646,656 501,183 
印第安納州2 25,017 11,748 43 202,042 156,921 45 227,059 168,669 
愛荷華州1 6,909 3,276 10 31,718 25,104 11 38,627 28,380 
堪薩斯州1 11,740 6,415 5 38,109 31,854 6 49,849 38,269 
肯塔基州— — — 13 68,068 42,390 13 68,068 42,390 
路易斯安那州3 242,782 179,702 12 123,601 71,556 15 366,383 251,258 
馬裏蘭州5 114,555 69,845 9 66,799 39,560 14 181,354 109,405 
馬薩諸塞州9 238,466 165,925 — 1,249 1,249 9 239,715 167,174 
密西根8 67,643 38,258 52 102,249 78,569 60 169,892 116,827 
明尼蘇達州4 111,643 86,472 12 70,717 63,477 16 182,360 149,949 
密西西比州— — — 5 29,465 17,101 5 29,465 17,101 
密蘇裏4 152,785 117,649 25 108,999 76,121 29 261,784 193,770 
內華達州3 53,852 31,457 6 159,965 108,227 9 213,817 139,684 
內布拉斯加州— — — 5 43,334 16,224 5 43,334 16,224 
新漢普郡— — — 1 6,172 3,624 1 6,172 3,624 
新澤西8 137,207 80,720 3 95,462 55,876 11 232,669 136,596 
新墨西哥州2 26,907 12,863 16 127,956 69,600 18 154,863 82,463 
紐約4 80,366 56,818 9 49,337 32,836 13 129,703 89,654 
北卡羅來納州10 150,878 102,576 17 68,259 49,166 27 219,137 151,742 
北達科他州— — — 1 3,476 3,117 1 3,476 3,117 
俄亥俄州5 114,135 87,411 41 281,305 192,939 46 395,440 280,350 
俄克拉荷馬州2 14,696 10,952 12 69,096 58,002 14 83,792 68,954 
俄勒岡州1 117,519 95,530 7 78,902 64,504 8 196,421 160,034 
賓夕法尼亞州8 133,875 89,411 28 180,672 117,767 36 314,547 207,178 
羅德島1 16,320 7,689 — — — 1 16,320 7,689 
南卡羅來納州2 54,116 36,235 17 100,382 72,963 19 154,498 109,198 
田納西州7 147,908 75,102 36 123,837 88,497 43 271,745 163,599 
德克薩斯州21 323,428 175,135 57 477,329 293,816 78 800,757 468,951 
猶他州2 65,302 31,857 3 20,168 8,979 5 85,470 40,836 
維吉尼亞11 135,311 79,535 18 83,455 59,350 29 218,766 138,885 
華盛頓7 193,415 137,122 4 22,436 18,126 11 215,851 155,248 
西弗吉尼亞州1 10,314 5,382 5 14,887 11,434 6 25,201 16,816 
威斯康星州2 45,991 36,170 4 13,121 8,078 6 59,112 44,248 
懷俄明州— — — 6 81,470 40,298 6 81,470 40,298 
232 5,324,545 3,528,234 766 4,481,979 3,094,678 998 9,806,524 6,622,912 
其他：
華盛頓特區1 144,521 135,563 — — — 1 144,521 135,563 
加拿大安大略省2 53,865 32,673 — — — 2 53,865 32,673 
波多黎各1 220,723 152,826 — — — 1 220,723 152,826 
4 419,109 321,062 — — — 4 419,109 321,062 
總計236 5,743,654 3,849,296 766 4,481,979 3,094,678 1,002 10,225,633 6,943,974 
53
目錄
酒店淨租賃所有屬性
數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值物業總數未折舊賬面價值合計折舊賬面價值總額
地點：
屬性
持有待售：
阿拉巴馬州3 22,521 18,146 — — — 3 22,521 18,146 
阿肯色州— — — 1 117 117 1 117 117 
亞利桑那州1 8,927 4,268 1 2,285 2,285 2 11,212 6,553 
特拉華州1 11,027 8,680 — — — 1 11,027 8,680 
佛羅裏達州1 13,120 10,614 — — — 1 13,120 10,614 
佐治亞州4 65,189 47,558 — — — 4 65,189 47,558 
愛荷華州1 6,468 4,923 5 670 670 6 7,138 5,593 
伊利諾伊州3 33,605 22,553 5 1,203 1,203 8 34,808 23,756 
印第安納州1 4,356 3,796 — — — 1 4,356 3,796 
堪薩斯州3 16,727 9,863 1 329 329 4 17,056 10,192 
肯塔基州— — — 1 202 202 1 202 202 
馬薩諸塞州4 51,981 30,249 — — — 4 51,981 30,249 
馬裏蘭州2 21,232 16,411 — — — 2 21,232 16,411 
密西根2 20,873 16,846 1 538 538 3 21,411 17,384 
明尼蘇達州1 12,353 9,541 — — — 1 12,353 9,541 
密蘇裏3 22,595 16,846 — — — 3 22,595 16,846 
北卡羅來納州1 5,096 4,108 — — — 1 5,096 4,108 
內布拉斯加州1 8,178 5,964 — — — 1 8,178 5,964 
新澤西7 94,843 74,081 — — — 7 94,843 74,081 
紐約1 5,098 4,005 — — — 1 5,098 4,005 
俄亥俄州5 51,887 38,969 — — — 5 51,887 38,969 
俄克拉荷馬州1 12,462 8,996 1 117 117 2 12,579 9,113 
賓夕法尼亞州2 32,616 16,237 — — — 2 32,616 16,237 
羅德島1 11,030 9,411 — — — 1 11,030 9,411 
南卡羅來納州1 8,414 3,949 — — — 1 8,414 3,949 
田納西州2 14,752 12,562 2 416 416 4 15,168 12,978 
德克薩斯州13 131,352 81,340 2 5,440 5,205 15 136,792 86,545 
佛蒙特州1 8,814 6,503 — — — 1 8,814 6,503 
華盛頓1 18,859 15,545 — — — 1 18,859 15,545 
威斯康星州— — — 1 753 753 1 753 753 
懷俄明州— — — 1 500 500 1 500 500 
67 714,375 501,964 22 12,570 12,335 89 726,945 514,299 
303 $6,458,029 $4,351,260 788 $4,494,549 $3,107,013 1,091 $10,952,578 $7,458,273 
截至2021年12月31日，我們有14家酒店位於我們從無關第三方部分或全部租賃的土地上。土地契約的平均剩餘年期(包括續期選擇權)約為34年(由13年至66年不等)。根據九份土地租約應付的地租，一般以酒店收入的百分比計算。14份地契中有12份要求年最低租金平均為每年319美元；其中兩份地契的未來租金已預付。根據我們的管理協議和租賃條款，地面租賃義務一般由我們的酒店經理支付。然而，如果酒店經理沒有履行土地契約的義務或選擇不續簽任何土地契約，我們可能需要履行土地契約的義務或續簽土地契約，以保護我們在受影響物業的投資。任何質押、出售或轉讓我們在土地租賃中的權益可能需要得到適用的土地出租人及其貸款人的同意。
截至2021年12月31日，我們的淨租賃物業中有16處位於我們從無關第三方部分或全部租賃的土地上。土地租約的平均剩餘年期(包括續期選擇權)約為10年(1年至20年不等)。根據土地契約須繳交的地租一般為固定數額，平均每年424元。這些土地租賃義務的付款是由我們的租户支付的。然而，如果我們的租户沒有履行土地契約的義務或選擇不續簽任何土地契約，我們可能需要履行土地契約的義務或續簽土地契約，以保護我們在受影響物業的投資。任何質押、出售或轉讓我們在土地租賃中的權益可能需要得到適用的土地出租人及其貸款人的同意。
54
目錄
截至2021年12月31日，受土地契約約束的物業折舊賬面價值合計如下(以千計)：
14家酒店(1)
$317,303 
16淨租賃(2)
58,579 
總計$375,882 
(1)其中兩家折舊賬面價值總計57,538美元的酒店部分位於我們從無關第三方租賃的土地上。租來的土地一般都是用來停車的。我們相信這兩家酒店在沒有租賃土地的情況下是可以經營的。
(2)這些淨租賃房產中有三處折舊賬面價值總計26,877美元，部分位於我們從無關第三方租賃的土地上。租賃土地通常用於額外的停車場或雨水徑流；然而，這三個淨租賃物業之一的某些建築結構位於租賃土地上。我們相信，這三個淨租賃物業在沒有租賃土地的情況下是可以運營的，儘管我們將不得不拆除位於租賃土地上的建築結構部分，並可能在我們擁有的土地上用一座新建築取代該結構。
項目3.法律訴訟
我們可能會不時涉及日常業務過程中附帶的訴訟事宜。雖然我們無法確切預測任何訴訟的最終結果，但我們目前並沒有參與任何我們預期會對我們的業務產生重大不利影響的訴訟。
2020年12月3日，我們的兩家子公司HPT CY TRS，Inc.和HPT TRS MRP，Inc.根據一系列協議對萬豪及其幾家子公司或萬豪各方提起仲裁程序，萬豪各方根據一系列協議經營着我們122家酒店。由於萬豪各方未能根據此類協議向我們支付某些款項，我們於2020年10月6日向萬豪各方發出了從2021年1月31日起生效的終止通知。我們將其中97家酒店的品牌和管理移交給索內斯塔，並在2020年至2021年期間出售了9家酒店。萬豪酒店集團繼續代表我們管理其中16家酒店。萬豪各方對終止的效力提出質疑，因此我們發起仲裁，以確保品牌和管理有序地移交給索內斯塔，並確保我們將擁有萬豪各方繼續經營的16家酒店，不受萬豪合同的影響。萬豪各方還對2020年向我們支付的某些款項的分類提出了質疑。2022年1月18日，仲裁小組拒絕裁決我們要求的1990萬美元，涉及萬豪應用我們根據適用管理協議支付的某些營運資金預付款，並就一項相關索賠判給我們約110萬美元，並決定我們將擁有其餘16家不受萬豪合同約束的酒店。我們預計將在2022年第二季度出售或過渡這16家萬豪酒店的品牌和管理。
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
第二部分
項目5.登記人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在納斯達克(代碼：svc)交易。截至2022年2月22日，我們普通股的登記股東有406名，儘管受益所有者的數量更多。
55
目錄
發行人購買股權證券。下表提供了我們在截至2021年12月31日的季度內購買股權證券的相關信息：
極大值
總人數近似美元
購買的股份以下股票的價值
數量平均值作為公開活動的一部分可能還會購買
股票支付的價格已宣佈的計劃根據計劃或
歷月
購得(1)
每股計劃的數量節目
2021年10月305 $11.23 — $— 
305 $11.23 — $— 
(1)這些普通股預扣和購買是為了履行RMR LLC一名前僱員與授予我們普通股有關的預扣和支付義務。我們根據我們普通股在購買日納斯達克收盤時的交易價格，按其公允市值扣留併購買了這些股票。
我們目前對普通股股東的現金分配率為每股季度0.01美元，或每股每年0.04美元。然而，未來分配的時間、金額和形式將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的董事會認為相關的各種因素，包括我們的運營結果、我們的財務狀況、保持我們作為REIT納税資格的要求、我們的信貸協議中的限制、我們能否獲得債務和股權資本、我們對未來資本需求和經營業績的預期，包括我們的FFO和我們的標準化FFO，以及董事會酌情認為相關的其他因素。因此，我們不能確定我們未來將繼續支付分配，或者我們支付的任何分配的金額不會減少。
第六項。[已保留]
56
目錄
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應與我們的合併財務報表及其附註一起閲讀，這些報表和附註包括在本年度報告(Form 10-K)第四部分第15項中。
概述(以千為單位的美元金額，不包括份額金額和每間客房酒店數據)
我們是根據馬裏蘭州法律組織的房地產投資信託基金。截至2021年12月31日，我們在47個州、華盛頓特區、加拿大和波多黎各擁有1091處房產。
商業環境與展望。自2020年3月以來，酒店業以及我們的經理和租户經營的其他行業都受到了新冠肺炎全球疫情的不利影響，同時政府旨在遏制和緩解新冠肺炎的傳播以及市場對疫情的反應。新冠肺炎的效應繼續對我們的運營業績、財務狀況和現金流產生重大負面影響。儘管與2020年的水平相比，在截至2021年12月31日的一年中，住宿需求有所改善，但我們不知道住宿業務水平何時或是否會恢復到大流行前的歷史水平。我們目前預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。我們目前還預計，美國酒店業的復甦將是一個多年的過程。此外，消費者信心和住宿需求將繼續受到失業率水平、對恢復正常活動安全的看法、繼續使用視頻會議技術而不是面對面會議以及更廣泛的宏觀經濟趨勢的影響。這些趨勢，再加上不斷增加的勞動力成本和短缺，以及供應鏈挑戰導致的大宗商品和其他價格上漲，可能會繼續對我們的酒店運營和財務業績產生負面影響。有關新冠肺炎及其變種對我們和我們業務的更多信息和風險，請參閲本年度報告的第四部分第1項“新冠肺炎的業務影響”和第I部分第1A項“風險因素”。我們的經理，RMR LLC，已經採取了各種行動來應對新冠肺炎大流行及其變種，以應對其對我們的運營和財務影響。此外，我們正在繼續密切關注新冠肺炎疫情對我們業務方方面面的影響。
流動性。為了減輕疫情的影響和我們酒店運營現金流的變化無常，我們繼續與酒店經理合作，儘可能控制成本。我們正在優先考慮、推遲或戰略性地規劃資本改善，以減少對酒店業績的潛在幹擾。我們還繼續只支付每股普通股0.01美元的名義季度股息，以保持我們的流動性。截至2022年2月22日，我們有959,467美元的現金或現金等價物。我們亦已簽訂協議，出售45個物業，總賬面價值為352,540元，總銷售價格為402,365美元，並已簽署意向書或正在推介另外43個物業，總賬面價值為150,962美元。我們的100萬美元循環信貸安排將於2022年7月15日到期，我們有50萬美元的無擔保優先票據將於2022年8月到期。我們目前預計，我們將能夠償還或延長2022年到期的債務的到期日。我們目前正在與我們的貸款人討論延長我們循環信貸安排的期限，並獲得額外的契約減免。我們相信，我們目前的財力、我們已經採取和正在採取的行動來管理我們的流動性，以及我們對酒店業和我們的淨租賃零售租户所在行業未來表現的預期，將使我們能夠經受住新冠肺炎疫情及其後果。
管理協議和租約。截至2021年12月31日，我們擁有303家酒店，按6項協議運營。從那天起，我們將所有這些酒店租給了我們全資擁有的TRS，這些TRS由酒店運營公司管理。我們擁有788個服務型物業，其中174個租户須接受“三重網”租約，租户一般負責支付營運開支和資本開支。我們的綜合綜合收益(虧損)表包括我們管理的酒店的酒店運營收入和酒店運營費用，以及我們租賃酒店和淨租賃物業的租金收入和其他運營費用。
酒店協議。在2021年期間，我們將88家酒店的品牌和管理從萬豪移交給了索尼斯塔，5家酒店從凱悦酒店轉移到了索尼斯塔，1家酒店從雷迪森移交給了雷迪森。
2021年6月7日，我們和凱悦修改了之前我們擁有的22家酒店的協議，或我們的凱悦協議。根據我們修訂後的凱悦酒店協議，凱悦酒店將繼續管理我們擁有的17家酒店，任期10年，自2021年4月1日起生效。
2021年11月1日，我們和雷迪森修改了之前關於我們擁有的九家酒店的協議，或我們的雷迪森協議。根據我們修訂後的Radisson協議，Radisson將繼續管理我們擁有的8家酒店，任期10年，從2021年8月1日起生效。
2022年1月7日，我們修改並重述了與索內斯塔簽訂的管理協議，自2022年1月1日起生效。截至2021年12月31日，我們擁有261家由Sonesta管理的酒店，其中67家預計將被出售。
57
目錄
有關我們與凱悦酒店、雷迪森酒店和索尼斯塔酒店協議的進一步討論，請參閲本年度報告(Form 10-K)第四部分第15項中的合併財務報表附註5。
酒店產品組合。截至2021年12月31日，我們擁有303家酒店。2021年，與2020年同期相比，美國酒店業普遍實現了平均每日房價(ADR)、每間可用客房收入(RevPAR)和入住率的增長。下表彙總了我們所有酒店在報告期間的這些收入指標，我們認為這些指標是我們酒店業績的關鍵指標。
截至十二月三十一日止的年度，
20212020變化
所有酒店
不是的。酒店的303 310 (7)
不是的。指房間或套房48,346 49,014 (668)
入住率53.0 %42.0 %11.0 PTS
adr$105.36 $100.77 4.6 %
RevPAR$55.84 $42.32 31.9 %
可比酒店數據。我們按可比基準列示各期間的每間平均收入、平均每日收入及入住率，以方便各期間之間的比較。我們通常將可比酒店定義為我們擁有的、在被比較的整個時期內都開業和運營的酒店。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的一年中，SVC的可比業績不包括23家在報告的部分時間內暫停運營的酒店。下表提供了所顯示期間的這些收入指標的摘要。
截至十二月三十一日止的年度，
20212020變化
可比酒店
不是的。酒店的280 280 — 
不是的。指房間或套房42,101 42,101 — 
入住率54.2 %44.1 %10.1 PTS
adr$98.07 $96.84 1.3 %
RevPAR$53.15 $42.71 24.4 %
我們認為，這些業績主要是由於本年度住宿基本面的改善，以及新冠肺炎大流行對2020年業績產生更大負面影響而導致我們某些酒店的中斷和流離失所。
Net Lease投資組合。截至2021年12月31日，我們擁有788個服務型零售物業，面積為13,522,060平方英尺，年最低租金為369,733美元，174個租户簽訂了“三重淨值”租約，租户一般負責支付運營費用和資本支出。截至2021年12月31日，我們的淨租賃組合佔有率為98.1%，加權(按年最低租金)租賃期為10.2年，在21個不同行業的134個品牌下運營。TA是我們最大的租户。截至2021年12月31日，我們將179個旅遊中心租賃給TA，租期為2029年至2035年，租期為2029年至2035年，年最低租金為246,111美元。
我們的酒店經營協議和淨租賃協議的更多細節載於我們合併財務報表的附註5和9，載於本年度報告表格10-K第IV部分第15項。
58
目錄
收購活動。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，我們以7,071美元(不包括單一交易之收購相關成本)收購三項合共6,696平方英尺之淨租賃物業。在截至2021年12月31日的一年中，我們以7600美元(不包括收購相關成本)的價格收購了田納西州納什維爾(Nashville)一處房產旁邊的一塊地塊。
處分活動。在截至2020年12月31日的一年中，我們出售了18家酒店，2046間客房，總銷售額為85,787美元，不包括關閉成本。同樣在截至2020年12月31日的一年中，我們出售了21處淨租賃物業，總可出租平方英尺為1,375,483平方英尺，銷售總價為88,385美元(不包括成交成本)。在截至2021年12月31日的一年中，我們出售了7家酒店，669間客房，總銷售額為40,552美元，不包括關閉成本。同樣在截至2021年12月31日的一年中，我們出售了11處淨租賃物業，可出租面積總計97,276平方英尺，不包括成交成本，銷售總價為11,780美元。
2022年1月，我們出售了一家擁有295間客房的酒店，售價為1.9萬美元(不包括關閉成本)。我們亦已簽訂協議，出售45間酒店，共5,680間客房，賬面總值為352,540元，銷售總價為402,365元(不包括結業成本)，並已簽署意向書或正在推介另外43個物業，賬面總值為150,962元。我們目前預計這些物業的銷售將於2022年第二季度末完成。
59
目錄
經營業績(千元，每股除外)
年終 2021年12月31日與截至 2020年12月31日
截至12月31日的年度，
   
增加
(減少)
增加百分比
(減少)
20212020
收入：
酒店營業收入$1,104,678 $875,098 $229,580 26.2 %
租金收入-酒店1,808 2,472 (664)(26.9)%
租金收入-淨租賃組合389,094 387,684 1,410 0.4 %
租金總收入390,902 390,156 746 0.2 %
費用：
酒店運營費用1,010,737 682,804 327,933 48.0 %
其他運營費用15,658 15,208 450 3.0 %
折舊和攤銷-酒店266,641 263,673 2,968 1.1 %
折舊和攤銷-淨租賃組合219,324 235,235 (15,911)(6.8)%
折舊及攤銷總額485,965 498,908 (12,943)(2.6)%
一般事務和行政事務53,439 50,668 2,771 5.5 %
交易相關成本64,764 15,100 49,664 N/m
資產減值損失78,620 55,756 22,864 41.0 %
總費用1,709,183 1,318,444 390,739 29.6 %
房地產銷售收益淨額11,522 2,261 9,261 409.6 %
保險結算收益— 62,386 (62,386)(100.0)%
股權證券未實現收益，淨額22,535 19,882 2,653 13.3 %
利息收入664 284 380 133.8 %
利息支出(365,721)(306,490)(59,231)19.3 %
提前清償債務損失— (9,394)9,394 (100.0)%
被投資人所得税前虧損和股權損失(544,603)(284,261)(260,342)N/m
所得税優惠(費用)941 (17,211)18,152 N/m
被投資人損失中的權益(941)(9,910)8,969 N/m
淨虧損$(544,603)$(311,382)$(233,221)N/m
加權平均流通股(基本和稀釋)164,566 164,422 144 0.1 %
每股普通股淨收益(虧損)：(基本和稀釋後)$(3.31)$(1.89)$(1.42)N/m
下面提到的收入和費用類別的變化涉及截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度的合併結果的比較。有關截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的綜合業績的比較，請參閲我們截至2020年12月31日的財政年度Form 10-K年度報告第II部分第7項中的“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析”。
酒店營業收入。酒店運營收入的增長主要是由於2021年期間我們某些酒店的入住率和平均房價上升，以及2020年期間新冠肺炎疫情對我們的酒店產生了更大的負面影響(258,443美元)，但從2020年1月1日起我們某些酒店的出售(28,863美元)部分抵消了這一影響。我們酒店的其他經營統計數據包括在第58頁的表格中。
租金收入-酒店。租金收入減少-酒店的主要原因是2020年將一家酒店從租賃物業轉換為管理物業，但由於預計將出售物業，將五家酒店從管理物業轉換為租賃物業，部分抵消了這一影響(700美元)。
60
目錄
租金收入-淨租賃組合。租金收入-租賃組合淨額的增加主要是因為2021年期間壞賬準備金較低(10,562美元)，但被自2020年1月1日以來出售某些淨租賃物業(4,433美元)以及某些空置和租賃重組的結果(4,719美元)部分抵消。
酒店運營費用。酒店運營費用增加的主要原因是某些管理酒店的入住率增加(80,824美元)、管理費增加(32,427美元)、財產保險增加(10,196美元)以及我們某些酒店管理協議下的擔保和保證金使用額減少(219,823美元)，但部分被自2020年1月1日起出售某些酒店(15,337美元)所抵消。
其他營業費用。其他營運開支的增加，主要是由於某些空置物業的賬面成本上升所致。
折舊和攤銷-酒店。折舊和攤銷-酒店增加的原因是自2020年1月1日以來資本改善帶來的折舊費用增加(7228美元)，但部分被出售某些酒店和我們的某些折舊資產自2020年1月1日起全額折舊(4260美元)所抵消。
折舊和攤銷-淨租賃組合。折舊和攤銷-淨租賃組合的減少是由於我們的某些可折舊資產自2020年1月1日以來全部折舊(12,157美元)，以及自2020年1月1日以來出售的物業的折舊和攤銷(3,754美元)。
一般的和行政的。一般和行政成本的增加主要是由於我們的市值增加(5,307美元)導致業務管理費增加，但部分被2021年期間專業服務費用下降(2,536美元)所抵消。
交易相關成本。截至2021年12月31日的年度，交易相關成本包括我們之前根據我們與萬豪、洲際酒店集團和凱悦酒店的協議提供的38,446美元的營運資本預付款，這是由於預計無法再收回的金額，在此期間94家酒店更名導致的19,920美元的酒店經理過渡相關費用，以及與我們與萬豪的仲裁程序相關的6,398美元的法律費用。截至2020年12月31日的一年，交易相關成本主要包括將之前由洲際酒店集團、萬豪酒店和温德姆酒店及度假村公司管理的115家酒店更名為Sonesta所產生的過渡相關成本。
資產減值損失。我們在2021年期間記錄了78,620美元的資產減值虧損，以將35家酒店和26家淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。我們在2020年期間錄得55,756美元的資產減值虧損，以將18家酒店和13家淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。
房地產銷售收益，淨額。2021年，我們銷售7家酒店和11個淨租賃物業，實現房地產銷售淨收益11522美元；2020年，銷售18家酒店和21個淨租賃物業，實現房地產銷售淨收益2261美元。
保險結算收益。由於我們在賓夕法尼亞州聖胡安租賃的酒店收到了與颶風瑪麗亞相關的保險收益，我們在2020年的保險和解中獲得了62,386美元的收益。根據公認會計原則，我們被要求增加我們聖胡安酒店的建築基數，以獲得保險收益。
股權證券未實現收益，淨額。股本證券的未實現收益，淨額是指將我們在TA普通股股票投資的賬面價值調整為其在適用期間的公允價值所需的調整。
利息收入。利息收入增加是因為2021年期間平均現金餘額較高。
利息支出。利息支出增加是因為2021年期間平均未償還借款和加權平均利率上升。
提前清償債務損失。我們在2020年記錄了與償還某些債務相關的提前清償債務的虧損9394美元，扣除未攤銷折扣和債務發行成本。
所得税優惠(費用)。所得税優惠(費用)的變化主要是由於2021年期間州税支出的減少，以及與我們在2020年期間記錄的保險結算的會計相關的賬面價值税基差異導致的13,850美元的遞延税負。
被投資人損失中的權益。被投資方虧損中的股本主要代表我們在Sonesta虧損中的比例份額。
淨虧損。與2020年相比，2021年我們的淨虧損和每股普通股淨虧損(基本和稀釋後)都有所增加，這主要是由於上文討論的收入和費用變化。
61
目錄
流動資金和資本資源(千美元，股票除外)
我們的經理和租户
截至2021年12月31日，我們所有的303家酒店都由五家酒店運營公司管理。截至2021年12月31日，我們的788處淨租賃物業已租賃給174個租户。我們酒店的運營和維護費用通常由酒店經理作為我們的代理人支付，或者由我們的租户自己承擔。我們的酒店經理和租户的物業運營費用以及應付給我們的退貨和租金的資金通常來自物業運營收入，在一定程度上，這些各方自己為業主的優先回報和租金提供資金，來自他們各自的單獨資源。截至2021年12月31日，我們的酒店經理包括索尼斯塔(261家酒店)、凱悦酒店(17家酒店)、雷迪森酒店(8家酒店)、萬豪酒店(16家酒店)和洲際酒店集團(1家酒店)。TA是我們最大的租户(179個旅遊中心)。
新冠肺炎疫情對住宿和某些服務行業以及我們的酒店經理和某些租户的業務產生了實質性的不利影響，在過去，甚至未來，他們向我們支付業主優先回報或租金的能力或意願已經下降，並可能增加他們拖欠我們退款和租金的可能性，並導致這些物業的價值縮水。我們繼續認真監測影響，並根據新冠肺炎疫情的發展及其對我們運營商和其他利益攸關方的影響採取適當行動。
截至2021年1月1日，根據我們於2020年終止的協議，萬豪管理着我們105家酒店，原因是萬豪未能按照協議支付我們收到的付款與應支付給我們的累計優先回報的80%之間的累計差額。我們在2021年2月和2021年3月將88家萬豪酒店的品牌和管理移交給了索內斯塔。我們在2021年4月賣掉了一家萬豪酒店。我們之前曾與萬豪就向我們支付某些款項的時間和性質，以及萬豪協議終止時間的有效性等問題進行仲裁，包括退出酒店協議，該協議如果不終止，將要求我們出售16家以萬豪品牌為抵押的酒店。我們還要求償還我們在2020年向萬豪支付的某些營運資金預付款。我們與萬豪就上述16家酒店達成了一項協議，根據該協議，我們同意這些酒店保留萬豪品牌酒店，直到仲裁得到解決。2022年1月18日，仲裁小組拒絕就我們根據適用的管理協議向萬豪支付的某些營運資金預付款向我們支付19,120美元，但就一項相關索賠判給我們大約1,084美元，並決定我們將擁有其餘16家不受萬豪合同約束的酒店。因此，在截至2021年12月31日的一年中，我們支出了18美元, 我們之前根據我們的萬豪協議為營運資金提供了035%的資金，因為預計這筆金額將無法再收回。這一數額包括在我們的綜合損益表中的交易相關成本中。我們預計在2022年第二季度將剩餘16家萬豪品牌酒店的品牌和管理出售或移交給索內斯塔。欲瞭解有關此次出售的更多信息或進一步討論仲裁事宜，請參閲本年度報告(表格10-K)第I部分第3項中的“法律訴訟”和本年度報告(表格10-K)第IV部分第15項中的綜合財務報表附註5。
2021年6月7日，我們和凱悦修改了我們的凱悦協議。根據我們修訂後的凱悦酒店協議，凱悦酒店將繼續管理我們擁有的17家酒店，期限為10年，從2021年4月1日起生效。我們修訂後的凱悦協議將業主的年度優先回報定為12,000美元，凱悦為我們提供了新的30,000美元的有限擔保，從2023年開始為業主每年應支付給我們的總優先回報的75%提供有限擔保。根據我們修訂後的凱悦酒店協議，支付給凱悦酒店的客房總收入的5%的管理費將是優先於業主優先回報支付的運營成本。凱悦酒店還可以在支付業主年度優先返還和某些預付款(如果有的話)後賺取20%的獎勵管理費。我們同意提供約5萬美元的翻修資金，預計將於2022年底完成。2021年6月，我們將凱悦之前管理的其餘五家酒店的品牌和管理移交給了索內斯塔(Sonesta)。
2021年11月1日，我們和雷迪森修改了我們的雷迪森協議。根據我們修訂後的Radisson協議，Radisson將繼續管理我們擁有的8家酒店，任期10年，從2021年8月1日起生效。我們修訂後的Radisson協議將我們所有者的年度優先回報定為10,200美元，Radisson從2023年開始為我們提供了新的22,000美元的有限擔保，用於支付所有者每年優先回報總額的75%。根據我們的Radisson協議，以Country Inn&Suites品牌經營的每家酒店的管理費為客房總收入的5%，經修訂後，以Radisson酒店品牌管理的每家酒店的管理費為客房總收入的3%，支付給Radisson的將是優先於業主優先回報的運營成本。雷迪森還可以在支付業主的年度優先返還和某些預付款(如果有的話)後賺取20%的獎勵管理費。我們還同意提供約1.2萬美元的翻修資金，預計將於2022年底完成。同樣在2021年11月，我們將雷迪森之前管理的第九家酒店的品牌和管理移交給了索內斯塔。
62
目錄
截至2021年12月31日，我們擁有261家由Sonesta管理的酒店，其中67家預計將被出售，即出售酒店。2021年，我們將之前由萬豪、凱悦和雷迪森管理的94家酒店的品牌和管理移交給索內斯塔。我們與Sonesta就這些酒店簽訂了管理和彙集協議，條款與我們的遺留管理條款和與Sonesta的彙集協議基本一致，只是這些過渡酒店的協議將於2021年12月31日到期。
2022年1月7日，我們和索內斯塔修改並重新聲明瞭我們的管理協議，自2022年1月1日起生效。截至那一天，我們擁有由Sonesta管理的261家酒店，其中包括67家出售酒店。在其他條款中，我們與索尼斯塔就194家酒店或保留的酒店達成的協議的修改如下：
•保留酒店的期限將於2037年1月31日到期，包括兩個15年續簽選項。
•所有保留的酒店都必須遵守彙集協議，該協議將保留的酒店的管理協議結合在一起，以計算毛收入、酒店運營費用、費用和分配以及所有者應向我們提供的優先回報。
•業主對保留的酒店的優先回報最初設定為每年325,200美元。如果從2023年開始沒有達到最低績效門檻，我們有權終止Sonesta對我們擁有的特定酒店的管理。
•我們將翻新保留的酒店，使其符合商定的品牌標準。當我們預支這類資金或為其他資本支出提供資金時，應支付給我們的所有者每年的優先回報總額將增加所資助金額的6%。
•為了應對索內斯塔不斷增加的特許經營和第三方管理活動，我們增加了對酒店品牌的貿易面積限制，以界定邊界，以保護我們擁有的酒店。
對於出售酒店，期限延長至2022年12月31日(或直到適用的酒店已售出)，並取消了FF&E儲備資金要求。一旦出售酒店，我們所有者的優先返還將被當前所有者的優先返還減去。所有出售酒店的所有者總優先認購價為84653美元。
有關這些協議的更多信息，請參閲本年度報告中表格10-K的第四部分第15項中的合併財務報表附註5和9。
在截至2021年12月31日的一年內，我們與四個淨租賃租户簽訂了2792美元的租金延期協議。截至2021年12月31日，我們有7554美元的遞延租金與7個租户有關，他們約佔我們淨租賃零售組合年化租金收入的2.0%。一般而言，租客須在12至24個月內繳付我們所訂的延期租金。我們未來可能會收到更多類似的請求，我們可能會決定在未來給予額外的救濟，這可能與我們迄今批准的救濟類型不同，如果我們認為這樣做是審慎或適當的，可能會包括更多實質性的救濟。此外，如果我們的任何租户由於新冠肺炎疫情及其對經濟狀況的影響或其他原因而無法繼續經營，我們收到的租金將會減少，我們可能在很長一段時間內甚至根本找不到合適的替代租户，我們與這些替代租户簽訂的租約條款可能不像我們與現有租户簽訂的協議中的條款那樣對我們有利。由於圍繞新冠肺炎大流行的這些不確定性以及由此帶來的經濟狀況的持續時間和程度，我們無法確定最終將對我們的租户、他們支付租金的能力和意願產生什麼影響，以及這次大流行將對我們未來的現金流產生任何額外影響。在截至2021年12月31日的一年中，我們減少了9美元的壞賬準備金，並記錄了
63
目錄
截至2020年12月31日的年度內為9892美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們分別有15519美元和18230美元的無法收回租金準備金，包括在我們合併資產負債表的其他資產中。
我們將淨租賃覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益(EBITDAR)，除以應付給我們的年度最低租金除以物業最低租金對淨租賃組合的總最低租金的加權。用於確定租金覆蓋範圍的EBITDAR金額通常是根據租户提供的最新運營信息(如果有)報告的最近12個月期間的金額。租户提供的經營報表通常未經審計，在某些情況下，可能不是根據公認會計準則編制的，也不是由我們獨立核實的。未報告運營信息的租户不包括在覆蓋範圍計算中。在我們沒有租户提供的測算期部分財務信息的情況下，我們使用行業基準數據計算了該期間的隱含EBITDAR，以更準確地反映當前的經營趨勢。因此，我們相信，使用這一行業基準數據可以更合理地估計這些租户最近的經營業績和覆蓋範圍。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的淨租賃物業的覆蓋率分別為2.58倍和2.14倍。
我們的經營流動資金和資本資源
我們用於支付運營和資本支出、償債義務和對股東的分配的主要資金來源是業主的優先回報和酒店租金，以及淨租賃組合和循環信貸安排下的借款。我們每月從經理和租户那裏收到業主優先返還和租金。在按月或按季支付管理費和其他扣除(如果有的話)後，我們可能會收到額外的回報、百分比租金和我們在所管理酒店的運營利潤中的份額，這些金額通常需要每年進行調節。我們相信，我們有足夠的流動性來承受當前運營現金流的下降，為我們的資本支出提供資金，支付償債義務，並在未來12個月和此後可預見的未來向我們的股東進行分配。然而，我們的經理和租户可能會進一步或越來越沒有能力或不願意向我們支付業主優先返還或租金，這是由於應對新冠肺炎疫情的經濟狀況造成的，因此我們的收入、現金流和淨收入可能會下降。為了應對新冠肺炎疫情帶來的具有挑戰性的經營環境，疫情期間美國經濟活動有時出現放緩，以及從2020年3月開始的住房需求急劇下降(尚未恢復到疫情爆發前的歷史水平)，我們已採取措施，通過有選擇地進行資本支出，通過耗盡我們100萬美元循環信貸安排的剩餘能力，將我們向股東的季度分配維持在每股0.01美元，預計在可預見的未來，根據適用的房地產投資信託基金的税收要求，這一比率將繼續保持在這一水平。, 並繼續與我們的酒店運營商合作，以降低酒店的運營費用。我們打算在短期內主要使用可用現金來彌補我們酒店的任何運營虧損，支付公司費用，包括償債、資金資本支出，以及向我們的股東支付分配。截至2021年12月31日，我們沒有遵守我們的一項債務契約，這是產生額外債務所必需的，因此，在我們履行該契約之前，我們將無法承擔額外的債務。如果條件對我們有利，我們可以進入股票市場或尋求其他資金來源，以增強我們的流動性，減少債務，併為現金需求提供資金。
以下是我們在報告期間的現金流來源和使用情況摘要(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
期初現金及現金等價物和限制性現金$91,456 $81,259 $76,003 
現金淨額由(用於)：
經營活動49,904 37,604 617,722 
投資活動(101,310)(51,807)(2,130,044)
融資活動907,368 24,400 1,517,578 
期末現金及現金等價物和限制性現金$947,418 $91,456 $81,259 
與去年同期相比，截至2021年12月31日的年度經營活動提供的現金流增加，主要是因為我們的酒店投資組合在2021年期間獲得了更高的回報，以及在2020年期間利用保證金的影響。與去年同期相比，2021年期間用於投資活動的現金流增加，主要是因為2021年期間房地產銷售收益與2020年相比有所下降，酒店資本支出增加，以及我們在2021年期間對Sonesta的資本貢獻。與上年同期相比，2021年期間融資活動提供的現金增加，主要是由於與2020年循環信貸安排下借款的淨償還相比，我們1,000,000美元循環信貸安排的剩餘能力減少，優先票據淨髮行量減少，普通股分配與2020年期間相比減少。
64
目錄
我們通過符合某些要求來維持我們作為IRC下的房地產投資信託基金(REIT)的税收資格。我們將303家酒店出租給我們全資擁有的TRS，這些TRSS由酒店運營公司管理。作為房地產投資信託基金，我們預計不會為我們的大部分收入繳納聯邦所得税；然而，我們的TRS實現的收入超過他們向我們支付的租金，將按公司所得税税率繳納美國聯邦所得税。此外，我們從加拿大和波多黎各酒店獲得的收入在這些司法管轄區納税，我們在某些州也要納税，儘管我們有資格獲得房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。
我們的投融資流動性和資本資源
我們一些酒店總銷售額的不同百分比將作為FF&E準備金代管，以資助未來的資本改善。在截至2021年12月31日的一年中，我們的某些酒店經理將18,385美元存入這些賬户，並從FF&E儲備託管賬户中花費了24,565美元來翻新和翻新我們的酒店。截至2021年12月31日，這些託管賬户中存有2338美元，由我們直接持有，並作為限制性現金反映在我們的合併資產負債表中。
我們的酒店運營協議一般規定，如有必要，我們可以為我們的經理和租户提供超過託管FF&E儲備或沒有FF&E儲備的資金，用於酒店的資本改善。在截至2021年12月31日的一年中，我們為資本改善提供了102,442美元，超過了酒店運營可用於酒店運營的FF&E儲備資金。我們目前預計在2022年期間使用手頭現金為某些酒店的資本改善提供20萬美元的資金。
我們的淨租賃組合租賃不需要FF&E託管押金。不過，這些租契的租户必須維修租出的物業，包括結構和非結構部分。我們某些淨租賃組合租約的租户(包括TA)可以要求我們購買租賃設施的符合條件的資本改善，以換取最低的租金增長，或者我們可能同意在執行新租約或續簽現有租約時為租户改善提供補貼。在截至2021年12月31日的一年中，我們沒有為租賃給TA的物業提供任何資本改善資金。租户沒有義務要求，我們也沒有義務購買任何這樣的改善措施。在截至2021年12月31日的一年中，我們為其他淨租賃物業的資本改善提供了1188美元。截至2021年12月31日，我們有4310美元的未用租賃相關債務與某些淨租賃租户相關。
2021年3月，我們利用手頭的現金向Sonesta提供了25,443美元的資本金，與其收購紅獅酒店公司有關，以保持我們對Sonesta的按比例所有權。
2021年3月，我們用手頭的現金收購了田納西州納什維爾(Nashville)一處房產旁邊的一塊土地，收購價為7709美元，其中包括109美元的收購相關成本。
在截至2021年12月31日的一年中，我們出售了7家酒店，669間客房，淨收益總額為39,635美元，我們出售了11處淨租賃物業，可出租面積總計97,276平方英尺，淨收益總額為11,502美元。我們將這些銷售的淨收益用於一般商業目的。2022年1月，我們出售了一家擁有295間客房、賬面價值為12,016美元的酒店，售價為19,000美元(不包括關閉成本)。我們亦已簽訂協議，出售45間酒店，共5,680間客房，賬面總值為352,540元，銷售總價為402,365元(不包括結業成本)，並已簽署意向書或正在推介另外43個物業，賬面總值為150,962元。這些物業的銷售是受條件限制的；因此，我們不能保證我們會出售這些物業中的任何一個，我們可能出售的任何這些物業的條款可能會改變。我們預計出售資產所得款項將用於一般業務目的，其中可能包括償還債務。
在截至2021年12月31日的一年中，我們使用手頭現金宣佈並支付給普通股股東的季度分配如下：
申報日期記錄日期支付日期每股普通股股息總分發
2021年1月14日2021年1月25日2021年2月18日$0.01 $1,648 
April 15, 2021April 26, 2021May 20, 20210.01 1,648
July 15, 2021July 26, 20212021年8月19日0.01 1,648
2021年10月14日2021年10月25日2021年11月18日0.01 1,652
$0.04 $6,596 
2022年1月13日，我們宣佈於2022年1月24日向登記在冊的普通股股東進行季度分配，每股0.01美元，或1,652美元。我們在2022年2月17日用手頭的現金支付了這筆款項。
65
目錄
為了滿足我們希望或需要進行分配或支付運營或資本費用而可能產生的現金需求，我們維持着1,000,000美元的循環信貸安排，該安排受與機構貸款人組成的銀團達成的信貸協議的約束。我們的循環信貸安排的到期日是2022年7月15日，在支付延期費用並滿足以下所述的某些其他條件的情況下，我們可以選擇將該安排的到期日再延長兩個6個月。我們必須按倫敦銀行同業拆借利率外加溢價支付利息，溢價為235個基點，以2021年12月31日倫敦銀行同業拆借利率下限0.50%為限，這是我們循環信貸安排下未償還的金額。我們還為循環信貸安排下的貸款承諾總額支付融資費，截至2021年12月31日，這筆費用為每年30個基點。利率溢價和融資費都會根據我們信用評級的變化而進行調整。在滿足某些金融契約的前提下，我們可以在到期之前償還和再借入我們循環信貸安排下的資金，到期前不會償還本金。截至2021年12月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率為2.85%。2021年1月19日，我們在循環信貸安排下借入了972,793美元，作為一項預防措施，以保持財務靈活性。截至2021年12月31日，我們的100萬美元循環信貸安排已全部支取，截至2022年2月22日，我們仍全部支取。
我們和我們的貸款人在2020年修訂了我們的信貸協議，管理着我們100萬美元的循環信貸安排。除其他事項外，修正案放棄了當時所有現有的金融契約，直至當前協議期限結束，即2022年7月15日。經修訂後，除其他事項外，還包括：
•我們質押了擁有物業的子公司的某些股權，並對某些質押子公司擁有的74處物業提供了第一抵押留置權，截至2021年12月31日的未折舊賬面價值為1,834,420美元，以確保我們在信貸協議下的義務；
•我們有能力為信貸協議中定義的每年高達250,000美元的資本支出和高達50,000美元的某些其他投資提供資金；
•我們同意在分配給普通股股東、股票回購、產生債務和獲得不動產方面的某些契約和限制(每種情況都有不同的例外情況)；
•我們同意維持12.5萬美元的最低流動資金；
•我們通常被要求將處置資產、資本市場交易和債務再融資的淨現金收益用於償還信貸協議下的未償還金額，然後用於其他債務到期日；
•為了行使信貸協議下的第一個六個月延期選擇權，我們需要遵守協議下的財務契約，該財務契約使用協議中定義的截至2022年6月30日的季度的形式預測計算，按年計算，並已償還或再融資我們於2022年8月到期的50萬美元優先票據；以及
•在我們證明遵守某些契約之前，我們可能不會利用我們的信貸協議中的這一功能，根據該功能，在某些情況下，最高總借款可能會增加到最高2300,000美元。
如上所述，我們的循環信貸安排將於2022年7月15日到期，我們可能無法滿足行使信貸協議中規定的延期選擇權所需的條件。我們正在與貸款人討論延長現有豁免或額外的公約豁免的可能性，但我們不能保證我們會獲得任何此類減免。我們目前預計，我們將有足夠的現金來償還我們的循環信貸安排的未償還金額，使用現有的現金餘額和我們預計將從資產出售或其他資本交易中獲得的收益，我們可能在其到期之前完成。

66
目錄
截至2021年12月31日，我們的定期債務到期日(循環信貸安排除外)如下：
年成熟性
2022$500,000 
2023500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
2027850,000 
2028400,000 
2029425,000 
2030400,000 
$6,200,000 
我們的無擔保債務都不需要在到期日之前支付本金或償債基金。
我們目前預計將使用現有債務協議允許的手頭現金、我們業務的現金流、我們循環信貸安排下的借款(如果可用)、任何資產出售的淨收益以及發行股票或債務證券的淨收益，為我們未來的債務到期日、業務、資本支出、向我們股東的分配和其他一般業務目的提供資金。
當我們的循環信貸安排下的大量資金在較長一段時間內未償還時，或者我們的負債方法的到期日，我們目前預計將探索再融資替代方案。這些替代方案可能包括在我們的債務協議允許的情況下招致額外的債務，發行新的股權證券和出售房產。我們有一個有效的貨架登記聲明，允許我們加快發行公共證券，但它不能保證會有買家購買這類證券。我們還可以尋求參與合資企業或其他可能為我們提供額外資金來源的安排。雖然我們在歷史上沒有這樣做，但我們也可能對我們可能收購的物業承擔抵押債務，或在現有物業上獲得抵押融資。
雖然我們相信我們通常可以獲得各種類型的融資，包括債務或股權，為我們未來的收購提供資金，並償還我們的債務和其他義務，但我們不能確保我們能夠完成任何債務或股權發行或其他類型的融資，或者我們未來任何公共或私人融資的成本不會增加。此外，如上所述，我們目前根據我們的債務協議產生額外債務的能力有限，當我們的公共債務契約規定的償債比率低於下文所述的1.5倍時，我們目前無法產生任何額外債務。
我們完成未來債務交易的能力以及與之相關的成本主要取決於信貸市場狀況和我們當時感覺到的信譽。我們無法控制市場狀況。我們的信用評級取決於信用評級機構對我們的業務實踐和計劃的評估，包括我們保持盈利、錯開債務到期日以及平衡債務和股權資本使用的能力，以便我們的財務業績和槓桿率能夠靈活地抵禦任何合理預期的不利變化。同樣，我們未來籌集股權資本的能力將主要取決於股權資本市場狀況以及我們開展業務以維持和增長運營現金流的能力。我們打算以一種使我們能夠合理地獲得資金進行投資和融資活動的方式開展我們的業務活動。然而，正如本Form 10-K年度報告中其他部分所討論的那樣，新冠肺炎疫情導致的當前經濟低迷的持續時間和嚴重程度尚不確定，可能會對我們和我們的運營產生各種負面影響，包括融資渠道減少和融資成本上升。此外，這些條件還可能擾亂整個資本市場，限制我們從公共來源或以優惠條件獲得融資，特別是在全球金融市場經歷重大破壞的情況下。
債務契約
截至2021年12月31日，我們的債務包括我們100萬美元循環信貸安排下的未償還借款和620萬美元的公開發行定期債務。我們公開發行的定期債務受我們的契約和相關補充條款的約束。這些契約和相關補充協議以及我們的信貸協議包含的契約一般限制我們產生超過計算金額的債務的能力，包括我們物業抵押擔保的債務，並要求我們保持各種財務比率，而我們的信貸協議目前限制了我們進行某些投資的能力，並在某些情況下限制了我們的分配。我們的信用協議和我們的無擔保優先票據、契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件(例如，在我們的信用協議的情況下，變更對我們的控制權，包括RMR LLC停止擔任我們的業務經理)時，加快支付所有未償還金額。截至2021年12月31日，我們相信我們遵守了我們的所有公約。
67
目錄
契約及其補充物和我們的信貸協議，但須遵守上述豁免，並在上面和下面另有説明的情況下。
高級票據契約契約
下表彙總了截至2021年12月31日，我們的高級無擔保票據的契約和相關補充文件所要求的財務測試結果：
實際效果公約要求
總負債/調整後總資產56.4%最高為60%
擔保債務/調整後總資產7.8%最高40%
可用於償債/償債的綜合收入1.20x最低1.50x
無擔保資產/無擔保債務總額176.3%最低150%
上述截至2021年12月31日可用於償債的綜合收入與償債覆蓋率是根據截至2021年12月31日的年度業績計算的。截至2020年12月31日年底，這一比率為1.56倍，如上所述，截至2021年12月31日，這一比率為1.20倍。在我們仍然低於所需的公約水平的情況下，我們目前無法招致額外的債務。
加速和交叉默認
無論是我們的契約及其補充，還是我們的信用協議，都沒有關於加速的條款，這可能會因我們債務評級的變化而觸發。然而，根據我們的信用協議，我們的最高優先債務評級是用來確定我們支付的費用和利率的。
我們的公共債務契約及其補充條款包含對20,000美元或更多(對於我們於2016年2月簽訂的契約及其補充協議，為50,000美元或更多)的任何其他債務的交叉違約條款。同樣，我們的信貸協議對其他債務有交叉違約條款，即追索權為25,000美元或更多，債務為無追索權的75,000美元或更多。
補充擔保人信息
我們的800,000美元的7.50%無擔保優先票據(即2025年到期的票據)和450,000美元的5.50%的無擔保優先票據(即2027年到期的票據)由我們的所有子公司以聯合和若干方式以及優先無擔保的基礎上提供全面和無條件的擔保，但某些被排除的子公司除外，包括我們的外國子公司和根據我們的信貸協議質押的子公司。票據和擔保實際上將分別從屬於我們和附屬擔保人的所有擔保債務，在擔保此類擔保債務的抵押品價值範圍內，並在結構上從屬於我們任何不擔保票據的子公司的所有債務和其他負債以及任何優先股。我們剩餘的495萬美元優先無擔保票據沒有任何擔保的好處。
附屬擔保人對2025年票據和2027年票據的擔保以及該附屬擔保人根據管理票據的契約承擔的所有其他義務將自動終止，並且在某些情況下，包括在(A)票據獲得穆迪或標普的BBB(或同等評級)等於或高於Baa2(或同等評級)之日或之後，或者如果穆迪或標普停止評級，該附屬擔保人將自動解除根據該附屬擔保和該契約所承擔的所有義務。任何其他評級機構給予的同等投資級評級及(B)未發生任何違約或違約事件，且該契約項下仍在繼續。我們的非擔保人子公司是獨立的獨立法人實體，無論是否有義務支付這些票據或擔保的任何到期金額，或為其提供任何資金，無論是通過股息、分配、貸款或其他付款。這些票據的持有人從我們的非擔保人子公司的任何資產中獲益的權利取決於這些子公司的債權人和任何優先股權持有人的債權優先清償。因此，這些票據和相關擔保在結構上將從屬於我們子公司不為這些票據提供擔保的所有債務、擔保和其他債務，包括我們的其他債務、租賃協議項下的付款義務、貿易應付款項和優先股項下的擔保或質押。
68
目錄
下表提供了我們和子公司擔保人在綜合基礎上的財務信息摘要，這些信息在剔除(I)我們和子公司擔保人之間的公司間交易和餘額，以及(Ii)我們任何非擔保人子公司的收益和任何投資的權益後，是在合併的基礎上提供的：(I)我們和子公司擔保人之間的公司間交易和餘額，以及(Ii)我們任何非擔保人子公司的收益和任何投資的權益：
截至2021年12月31日
房地產，淨值(1)
$5,607,883 
公司間餘額(2)
826,338 
其他資產，淨額2,074,353 
負債，淨額$7,143,022 
其他負債430,267 
截至2021年12月31日的年度
收入
$1,318,080 
費用
1,920,573 
淨虧損
$(602,493)
(1)房地產，截至2021年12月31日的淨額包括我們直接擁有的、不包括在附屬擔保人資產中的199,637美元的房地產。
(2)公司間餘額是指來自非擔保人子公司的應收賬款。
關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Inc.、TA和Sonesta以及與它們有關聯的其他公司建立了關係，並進行了歷史和持續的交易。有關這些和其他此類關係以及關聯人交易的更多信息，請參閲本年度報告第IV部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註4、5、8和9，這些附註通過引用併入本文以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件，包括我們提交給美國證券交易委員會的2022年股東周年大會的最終委託書或我們的最終委託書，這些委託書將在截至2021年12月31日的財年後120天內提交給美國證券交易委員會。有關這些交易和其他相關人士交易和關係可能產生的風險的更多信息，請參閲本年度報告(Form 10-K)的其他部分，包括本年度報告(Form 10-K)第I部分第1A項中的“有關前瞻性陳述的警告”、第I部分中的第1項和第I部分第1A項中的“風險因素”。我們可能會與相關人士進行其他交易，包括RMR LLC或其子公司提供管理服務的企業。
關鍵會計估計
我們的關鍵會計政策是那些將對我們的財務狀況和經營結果的報告產生最大影響的政策，以及那些需要做出重大判斷和估計的政策。我們相信，我們的判斷和估計已經並將得到一致的應用，所產生的財務信息能夠公平地反映我們的經營結果。我們最關鍵的會計政策涉及我們對房地產的投資。這些政策影響我們的：
•可變利益實體(VIE)；
•收購價格在不同資產類別之間的分配及其對確認折舊和攤銷費用的相關影響；
•評估房地產、無形資產和股權投資的賬面價值和減值；
•租約的分類及其對我們財務報表的相關影響；以及
•所得税。
我們已經確定，我們全資擁有的每一家TRS都是VIE，如財務會計準則委員會(FASB)合併主題中所定義的那樣，會計準則編撰™，或者是法典。我們的結論是，我們必須整合我們的每個全資擁有的TRS，因為我們是有權指導對VIE業績影響最大的活動的實體，我們有義務吸收每個VIE損益的大部分潛在變數，主要集中在虧損上，因此我們是每個VIE的主要受益者。
69
目錄
我們根據土地、建築物、設備和無形資產的相對公允價值，將每項物業投資的購置成本分配給土地、建築物、設備和無形資產等不同的物業組成部分，每個組成部分一般都有不同的使用年限。對於收購的房地產，我們按公允價值記錄建築物、土地、傢俱、固定裝置和設備，以及(如適用)收購的原址租賃的價值、高於或低於市場租賃的公平市值以及客户關係。對於符合企業合併資格的交易，我們將超過收購資產公允價值的對價(如果有的話)分配給商譽。我們根據我們的估計以及在某些情況下獨立房地產估價師的研究來提供與我們的購買價格分配和使用壽命的確定相關的市場信息和評估；然而，我們的管理層對購買價格分配和使用壽命的確定負有最終責任，而購買價格分配和使用壽命的確定是基於我們的估計，並在某些情況下提供與我們的購買價格分配和使用壽命確定相關的市場信息和評估。
我們使用直線法計算折舊費用，建築物和裝修的估計使用年限長達40年，個人財產的估計使用年限長達12年。我們將無形資產的價值按其估計使用年限或各自租賃或受影響合同的期限中較短的時間攤銷。我們不會對分配的土地成本進行折舊。購買價格分配和對有用壽命的估計要求我們做出某些假設和估計。不正確的假設和估計可能導致未來期間不準確的折舊和攤銷費用。
我們定期評估我們的房地產和其他資產，以確定可能的減值指標。這些指標可能包括經營盈利能力疲軟或下降、現金流或流動性下降、我們在資產預計使用壽命結束前處置資產的決定，或者可能永久降低我們投資價值的市場或行業變化。如果存在減值指標，我們通過將相關投資的賬面價值與該投資將產生的預期未來未貼現現金流進行比較來評估該投資的賬面價值。如果這些預期未來現金流的總和低於賬面價值，我們將該房產的賬面淨值減少到其估計的公允價值。
我們按年度基準測試我們的無限期活無形資產的減值情況，如果年度測試之間的事件或情況變化表明資產可能減值，則我們會臨時測試該資產的減值情況。減值測試要求我們確定無形資產的估計公允價值。如果公允價值被確定低於賬面價值，則計入減值費用。
每當事件或環境變化顯示投資的賬面金額可能無法收回時，我們就會定期評估我們的權益法投資，以尋找暫時性減值以外的其他可能指標。這些指標可能包括我們投資的市值低於成本基礎的時間和程度、發行人的財務狀況、我們作為這項投資的長期持有者的意圖和能力以及其他考慮因素。如果公允價值的下降被判斷為非暫時性的，我們可能會計入減值費用，以將投資基礎調整為公允價值。
我們通過評估近期財務業績並使用標準行業估值技術預測貼現現金流，來確定長期資產和無限期無形資產的公允價值。這些分析要求我們判斷是否存在減值指標，並估計未來可能的現金流。如果我們錯誤判斷或估計錯誤，或者如果未來的經營盈利能力、市場或行業因素與我們的預期不同，我們可能會記錄不適當的減值費用，沒有在我們應該記錄的時候記錄費用，或者該等費用的金額可能不準確。
根據不可取消的固定期限經營租賃，我們的某些物業是以三倍淨值出租的。每次我們簽訂新租約或對現有租約進行實質性修改時，我們都會評估其分類為融資租賃還是經營性租賃。租約分為融資型、銷售型、直接融資型或經營型，這會影響物業的賬面價值，也會影響我們對租金作為收入的確認。這些評估要求我們對租賃物業的剩餘使用年限和市值、適當的現值折現率和未來現金流等作出估計。錯誤的假設或估計可能會導致我們的租約分類錯誤。有關近期會計聲明對本公司租賃會計的影響，請參閲本年度報告(Form 10-K)第四部分第15項中的綜合財務報表附註2。
70
目錄
我們按照法典中的所得税科目核算所得税。在本主題下，遞延税項資產和負債被確認為可歸因於現有資產和負債的賬面金額與其各自計税基礎之間的差異的估計未來税項後果。我們使用預期收回或結算暫時性差額的年度的現行税率來計量遞延税項資產和負債。我們設立估值免税額，以將遞延税項資產減少到必要時預期變現的金額。我們已選擇作為IRC下的REIT徵税，只要我們將應税收入分配給股東並滿足某些組織和運營要求，我們的營業收入通常不需要繳納聯邦和州所得税。儘管我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，但我們在加拿大、波多黎各和某些州仍需繳納所得税。此外，我們將我們管理的酒店出租給我們全資擁有的TRS，這些TRS與我們的大多數子公司不同，它們單獨提交綜合納税申報單，並繳納聯邦、州和外國所得税。我們的綜合所得税撥備(或福利)包括與TRS的運營相關的所得税撥備(或福利)，以及儘管我們具有REIT的徵税資格，但仍產生的州所得税和外國所得税。所得税主題還規定了我們應該如何確認、計量和在我們的財務報表中列報已經或預計將在納税申報單中採取的不確定税收頭寸。只有在“更有可能”通過審查或審計維持某一特定税收狀況的情況下，才會確認税收優惠。在某種程度上，“更有可能”的標準已經得到滿足, 與税務頭寸相關的利益被衡量為在結算時實現的可能性大於50%的最大金額。2018年至2021年納税年度的納税申報單要接受税務機關的審查。我們在財務報表中將與不確定税收狀況相關的利息和罰金歸類為一般和行政費用的一個組成部分。
這些會計政策涉及基於我們的經驗以及我們管理層和董事會的經驗做出的重大判斷，包括對當前估值、最終可變現價值、估計使用壽命、殘值或剩餘價值、我們的租户和經營者履行對我們義務的能力和意願，以及我們物業當前和可能未來的運營和競爭環境的判斷。未來，我們可能需要修訂我們的賬面價值評估，以納入目前未知的信息，這樣的修訂可能會增加或減少與我們擁有的物業相關的折舊費用，導致我們的租賃被歸類為運營租賃以外的類別，或者降低我們資產的賬面價值。
71
目錄
財產和經營統計(以千為單位的美元金額)
截至2021年12月31日，我們在美國、波多黎各和加拿大擁有和管理着多樣化的酒店和淨租賃物業組合，擁有22個行業的145個不同品牌。
酒店產品組合
下表彙總了我們的酒店經理或租户按酒店品牌向我們報告的運營統計數據，包括ADR、入住率和RevPAR。提供的所有運營數據均基於酒店經理和租户在指定時間內提供的運營結果。我們還沒有獨立核實我們經理或租户的運營數據。
可比酒店*不是的。酒店中的一員不是的。指房間或套房入住率adrRevPAR
服務級別截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
品牌20212020變化20212020變化20212020變化
索內斯塔(1)
全面服務186,110 47.6 %35.5 %12.1 pts$116.07 $117.10 (0.9)%$55.25 $41.57 32.9 %
皇家索內斯塔(1)
全面服務8 2,362 32.3 %25.5 %6.8分159.20 142.73 11.5 %51.42 36.40 41.3 %
雷迪森酒店全面服務4 969 52.8 %34.9 %17.9 pts106.26 102.80 3.4 %56.11 35.88 56.4 %
皇冠假日酒店全面服務1 495 46.6 %29.6 %17.0 pts111.83 111.50 0.3 %52.11 33.00 57.9 %
鄉村酒店和套房全面服務1 84 51.5 %40.0 %11.5 pts87.47 83.33 5.0 %45.05 33.33 35.2 %
全面服務總計/平均3210,02044.4 %32.9 %11.5 pts121.91 119.73 1.8 %54.13 39.39 37.4 %
Sonesta精選(1)
選擇服務63 8,888 37.2 %30.9 %6.3分100.94 107.61 (6.2)%37.55 33.25 12.9 %
凱悦酒店選擇服務172,107 60.7 %45.1 %15.6 pts101.76 92.88 9.6 %61.77 41.89 47.5 %
院落選擇服務131,813 50.7 %30.0 %20.7 pts103.14 92.68 11.3 %52.29 27.80 88.1 %
選擇服務總計/平均9312,80843.0 %33.1 %9.9分101.50 102.40 (0.9)%43.65 33.89 28.8 %
Sonesta Es套房(1)
延長逗留時間90 11,233 65.9 %53.7 %12.2 pts100.09 102.18 (2.0)%65.96 54.87 20.2 %
Sonesta Simple套房(1)
延長逗留時間62 7,698 68.6 %62.8 %5.8分71.06 69.52 2.2 %48.75 43.66 11.7 %
住宅區客棧延長逗留時間3 342 57.2 %42.0 %15.2 pts110.01 104.26 5.5 %62.93 43.79 43.7 %
延期逗留總數/平均值15519,27366.8 %57.2 %9.6分88.40 87.85 0.6 %59.05 50.25 17.5 %
可比酒店總數/平均值280 42,101 54.2 %44.1 %10.1 pts$98.07 $96.84 1.3 %$53.15 $42.71 24.4 %
*我們通常將可比酒店定義為我們擁有的、在被比較的整個時期內都開業和運營的酒店。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度中，我們的可比業績不包括23家在報告的部分時間內暫停運營的酒店。
所有酒店*不是的。酒店中的一員不是的。指房間或套房入住率adrRevPAR
服務級別截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
品牌20212020變化20212020變化20212020變化
索內斯塔(1)
全面服務25 8,040 47.3 %33.3 %14.0 pts128.25 122.18 5.0 %60.66 40.69 49.1 %
皇家索內斯塔(1)
全面服務17 5,663 35.7 %23.7 %12.0 pts190.02 170.45 11.5 %67.84 40.40 67.9 %
雷迪森酒店全面服務5 1,149 50.4 %32.1 %18.3 pts105.23 108.73 (3.2)%53.04 34.90 52.0 %
皇冠假日酒店全面服務1 495 46.6 %29.6 %17.0 pts111.83 111.50 0.3 %52.11 33.00 57.9 %
鄉村酒店和套房全面服務3430 50.0 %25.9 %24.1 pts$109.10 $99.25 9.9 %$54.55 $25.71 112.2 %
全面服務總計/平均5115,77743.5 %29.6 %13.9 pts143.02 133.28 7.3 %62.21 39.45 57.7 %
Sonesta精選(1)
選擇服務63 8,888 41.8 %30.9 %10.9 pts100.94 107.61 (6.2)%42.19 33.25 26.9 %
凱悦酒店選擇服務172,107 63.3 %45.1 %18.2 pts101.76 92.88 9.6 %64.41 41.89 53.8 %
院落選擇服務131,813 50.8 %30.0 %20.8 pts103.14 92.68 11.3 %52.40 27.80 88.5 %
選擇服務總計/平均9312,80843.0 %33.1 %9.9分101.50 102.40 (0.9)%43.65 33.89 28.8 %
Sonesta Es套房(1)
延長逗留時間91 11,379 65.4 %53.4 %12.0 pts100.25 102.28 (2.0)%65.56 54.62 20.0 %
Sonesta Simple套房(1)
延長逗留時間65 8,040 66.9 %62.2 %4.7分70.58 69.11 2.1 %47.22 42.99 9.8 %
住宅區客棧延長逗留時間3 342 58.6 %42.0 %16.6 pts110.01 104.26 5.5 %64.47 43.79 47.2 %
延期逗留總數/平均值15919,76166.8 %56.8 %10.0 pts88.08 87.51 0.7 %58.84 49.71 18.4 %
所有酒店合計/平均值303 48,346 53.0 %42.0 %11.2 pts$105.36 $100.77 4.3 %$55.84 $42.32 32.2 %
*截至2021年12月31日所有酒店的業績。不包括在列報期間出售的酒店的業績。
(1)包括某些酒店由Sonesta管理之前的運營商數據。

72
目錄
淨租賃投資組合
截至2021年12月31日，我們的淨租賃物業入住率為98.1%，我們有30處可供租賃的物業。於截至2021年12月31日的一年內，我們就828,452平方英尺(30個物業)按加權(按可出租平方英尺計算)平均租金續訂租約，該平均租金較相同空間的先前租金低2.7%。這些租約的加權平均租期(以可出租平方英尺計算)為13.1年。同樣在截至2021年12月31日的年度內，我們簽訂了總計185,288平方英尺(12個物業)的新租賃，按加權(按可出租平方英尺)計算的平均租金比之前相同空間的租金低27.4%。這些租約的加權平均租期(以可出租平方英尺計算)為13.1年。
截至2021年12月31日，我們的淨租賃租户經營着134多個品牌。下表根據年化最低租金確定了排名前十的品牌。
品牌不是的。關於建築物的
投資(1)
佔總投資的百分比
年化
最低租金 (2)
年化總額的百分比
最低租金(2)
覆蓋範圍(3)
1.美國旅遊中心134$2,289,189 44.6 %$168,012 45.4 %2.26x
2.石油公司停車中心451,021,226 19.9 %78,099 21.1 %1.99x
3.AMC劇院11102,580 2.0 %7,751 2.1 %0.18x
4.勝利大逃亡1498,242 1.9 %7,140 1.9 %7.79x
5.終身健身392,617 1.8 %5,770 1.6 %1.24x
6.Buehler‘s Fresh Foods576,536 1.5 %5,657 1.5 %5.90x
7.哈特蘭牙科5961,120 1.2 %4,561 1.2 %4.36x
8.規範1053,673 1.0 %1,584 0.4 %0.47x
9.快遞換油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.34x
10.富豪影院644,476 0.9 %3,658 1.0 %0.17x
11.
其他 (4)
4781,241,808 24.2 %83,784 22.8 %3.39x
總計788$5,131,191 100.0 %$369,733 100.0 %2.58x
(1)代表我們物業的歷史成本加上由我們減值減值(如果有的話)提供資金的資本改善。
(2)我們的淨租賃組合中的每一份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款金額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付吾等的現金租金金額，不包括任何調整(如有)，以記錄某些租賃項下的預定租金變動、根據與TA的租賃而應付給吾等的遞延租金義務，以及根據TA租約預計未來支付給吾等的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或償還吾等支付的任何費用。
(3)請參閲第64頁，瞭解我們對保險的定義。
(4)由124個不同的品牌組成，平均投資10140美元，平均年最低租金676美元。
截至2021年12月31日，根據我們的投資，我們的前十大淨租賃租户如下所示。
租客品牌從屬關係不是的。關於建築物的
投資 (1)
佔總投資的百分比
年化
最低租金 (2)
年化總額的百分比
最低租金 (2)
覆蓋範圍(3)
1.美國旅遊中心美國旅遊中心/石油中途停留中心179$3,310,415 64.5 %$246,110 66.6 %2.18x
(4)
2.美國多影院公司(American Multi-Cinema，Inc.)AMC劇院11102,580 2.0 %7,751 2.1 %0.18x
3.環球泳池股份有限公司(Universal Pool Co.，Inc.)勝利大逃亡1498,242 1.9 %7,140 1.9 %7.79x
4.健康生活方式II，有限責任公司終身健身392,617 1.8 %5,770 1.6 %1.24x
5.Styx Acquisition，LLCBuehler‘s Fresh Foods576,536 1.5 %5,657 1.5 %5.90x
6.專業資源開發公司哈特蘭牙科5961,120 1.2 %4,561 1.2 %4.36x
7.Normal Restaurants，LLC規範1053,673 1.0 %1,584 0.4 %0.47x
8.快遞換油，L.L.C.快遞換油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.34x
9.富豪影院，Inc.富豪影院644,476 0.9 %3,658 1 %0.17x
10.領航旅遊中心有限責任公司飛行員旅行中心341,681 0.8 %3,183 0.9 %4.03x
小計，前10名3133,931,064 76.6 %289,131 78.2 %2.37x
11.
其他(5)
五花八門4751,200,127 23.4 %80,602 21.8 %3.35x
總計788$5,131,191 100.0 %$369,733 100.0 %2.58x
(1)代表我們的淨租賃物業的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如果有的話)提供資金的資本改善。
73
目錄
(2)我們的每份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款金額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付吾等的現金租金金額，不包括任何調整(如有)，以記錄某些租賃項下的預定租金變動、根據與TA的租賃而應付給吾等的遞延租金義務，以及根據TA租約預計未來支付給吾等的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或償還吾等支付的任何費用。
(3)請參閲第64頁，瞭解我們對保險的定義。
(4)TA是我們最大的租户。我們根據主租約分別於2029年、2031年、2032年、2033年和2035年到期，將179個旅遊中心(134個為美國旅遊中心品牌，45個為Petro Stop Center品牌)租賃給TA的一家子公司。TA有兩個續訂選項，每個選項都為所有旅遊中心續簽15年。除了支付我們的最低租金外，TA租約還規定根據非燃料收入總額高於基準水平(高於協議規定的門檻金額的3.5%)向我們支付百分比租金。截至2021年12月31日，TA剩餘的遞延租金義務為22,018美元，將在2023年1月31日之前按季度分期付款4,404美元。
(5)由164個租户組成，平均投資額為7318美元，平均每年最低租金為491美元。
截至2021年12月31日，我們的淨租賃租户在美國經濟的服務型零售部門內的21個不同行業開展業務。
行業
不是的。關於建築物的 (1)
投資(1)
佔總投資的百分比
年化最低值
租金(2)
年化總額的百分比
最低租金(2)
覆蓋範圍(3)
旅遊中心182$3,352,096 65.3%$249,293 67.5 %2.20x
餐廳-快速服務227301,528 5.9%20,365 5.5 %2.92x
餐飲--休閒用餐53192,170 3.7%9,642 2.6 %2.00x
電影院22190,725 3.7%14,008 3.8 %0.23x
健康與健身13185,458 3.6%10,964 3.0 %1.45x
雜貨店19129,219 2.5%9,180 2.5 %5.38x
家居用品與休閒20118,899 2.3%9,041 2.4 %7.79x
牙科辦公室醫務室71118,098 2.3%9,355 2.5 %4.19x
汽車設備與服務6498,473 1.9%7,126 1.9 %3.19x
娛樂461,436 1.2%4,343 1.2 %2.18x
汽車經銷商860,119 1.2%5,080 1.4 %6.16x
百貨商店556,321 1.1%3,892 1.1 %3.24x
教育服務955,647 1.1%4,376 1.2 %1.42x
雜項製造732,873 0.6%2,445 0.7 %15.54x
建築材料2731,317 0.6%2,610 0.7 %4.20x
洗車528,658 0.6%2,128 0.6 %1.89x
藥店和藥房719,251 0.4%1,258 0.3 %1.95x
體育用品317,595 0.3%1,081 0.2 %5.12x
法律服務511,362 0.2%1,119 0.2 %-2.75x
一元店32,971 0.1%186 0.1 %3.09x
其他410,419 0.2%2,241 0.6 %2.52x
空置3056,556 1.1%— — %不適用
總計788$5,131,191 100.0%$369,733 100.0 %2.58x
(1)代表我們的淨租賃物業的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如果有的話)提供資金的資本改善。
(2)我們的淨租賃組合中的每一份租約都分別規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款金額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付吾等的現金租金金額，不包括任何調整(如有)，以記錄某些租賃項下的預定租金變動、根據與TA的租賃而應付給吾等的遞延租金義務，以及根據TA租約預計未來支付給吾等的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或償還吾等支付的任何費用。
(3)請參閲第64頁，瞭解我們對保險的定義。

74
目錄
截至2021年12月31日，我們淨租賃物業的租賃到期日如下所示。
佔總數的百分比累計百分比為
正方形年化最低值年化最低值最小合計
年(1)
雙腳租金即將到期租金即將到期租金即將到期
2022384,823 2,939 0.8%0.8%
2023317,732 2,902 0.8%1.6%
2024779,371 11,639 3.1%4.7%
2025434,358 8,903 2.4%7.1%
20261,077,985 11,970 3.2%10.3%
2027976,451 13,347 3.6%13.9%
2028562,490 9,712 2.6%16.5%
20291,324,129 47,806 12.9%29.4%
2030138,590 4,160 1.1%30.5%
20311,313,222 48,782 13.2%43.7%
20321,266,322 53,390 14.4%58.1%
20331,146,326 52,267 14.3%72.4%
2034115,646 4,057 1.1%73.5%
20352,234,644 80,285 21.7%95.2%
2036552,708 6,878 1.9%97.1%
20373,030 70 0.0%97.1%
203844,484 1,048 0.3%97.4%
2039134,901 3,209 0.9%98.3%
2040115,142 2,441 0.7%99.0%
2041223,043 2,189 0.6%99.6%
204257,499 155 0.0%99.6%
2043— — 0.0%99.6%
2044— — 0.0%99.6%
204563,489 1,584 0.4%100.0%
總計13,266,385 $369,733 100.0%
(1)租賃期滿的年份是根據合同條款確定的。
截至2021年12月31日，以下是我們淨租賃物業所在的前十個州的名單。沒有其他州的淨租賃年最低租金超過2%。
佔總數的百分比
正方形年化最低值年化最低值
狀態雙腳租金租金
德克薩斯州1,205,393 $32,399 8.8%
俄亥俄州1,302,273 26,241 7.1%
伊利諾伊州1,016,187 26,108 7.1%
加利福尼亞399,045 21,774 5.9%
佐治亞州597,248 20,180 5.5%
佛羅裏達州538,130 16,117 4.4%
亞利桑那州476,651 16,865 4.6%
印第安納州637,239 16,994 4.6%
賓夕法尼亞州543,959 15,534 4.2%
內華達州190,262 9,625 2.6%
其他6,615,673 167,896 45.2%
總計13,522,060 $369,733 100.0%
季節性
我們的酒店和旅遊中心歷來經歷着典型的行業季節性差異，與第一季度和第四季度相比，第二季度和第三季度的收入更高。我們的大部分租約要求租户在全年支付相當一部分租金給我們。根據我們的某些管理協議向我們支付的回報完全取決於這些物業的收益，因此，我們從這些物業獲得的收入和現金流反映了酒店業的季節性。新冠肺炎疫情和當前的經濟狀況已經顯著改變了我們業務的季節性方面，並可能繼續這樣做，包括對我們通常在第二季度和第三季度經歷的歷史性增長的業務產生負面影響。

75
目錄
氣候變化的影響
對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店的能源或其他成本增加。我們預計這些增加的直接影響不會對我們的經營業績產生重大影響，因為增加的成本將直接或長期由我們的租户或經理負責，並由我們物業的客户轉嫁和支付。雖然我們認為在可預見的將來不太可能發生這種情況，但為緩解氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些建築過時，或導致我們對物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或我們租户或經理的財務狀況以及他們支付租金或回報給我們的能力造成重大不利影響。
我們有環保意識，並意識到我們的物業對環境的影響。我們和我們的租户和經理已經實施了許多倡議，鼓勵回收塑料、紙張、金屬或玻璃容器；我們有計劃鼓勵酒店客人選擇減少用水和能源消耗，方法是不每天洗毛巾和亞麻布，並在客房不使用時監控燈光和恆温器。當我們翻新酒店時，我們通常使用節能產品，包括但不限於照明、窗户和暖通空調設備，我們長期入住酒店的許多電器都被評為能源之星。我們或我們的租户或經理還在我們投資組合中的一些物業安裝了汽車電池充電站，以滿足具有環保意識的客户。
為了減少未來能源成本增加的影響，我們不斷研究如何提高我們所有物業的能效。我們的物業經理RMR LLC是能源之星計劃(Energy Star Program)的成員，該計劃是美國環境保護局(U.S.Environmental Protection Agency)和美國能源部(US Department Of Energy)的聯合計劃，致力於通過“能源之星”(Energy Star)合作伙伴計劃促進商業地產的能效，也是美國綠色建築委員會(U.S.Green Building Council)的成員，後者是一個非營利性組織，專注於通過其能源和環境設計領導力(LEED)提高商業地產的能效®、綠色建築計劃。
一些觀察家認為，過去幾年世界不同地區的惡劣天氣是全球氣候變化的證據。惡劣天氣可能會對我們擁有的某些房產產生不利影響。海平面上升可能會導致我們的一些房產發生洪水，這可能會對我們擁有的個別房產產生不利影響。我們通過購買或要求我們的經理或租户購買我們認為足以保護我們免受氣候變化造成的損失的物質損害和損失的保險來減輕這些風險。然而，我們不能確定我們的緩解努力是否足夠，或者未來的風暴、海平面上升或未來氣候變化可能發生的其他變化不會對我們的財務業績產生實質性的不利影響。
非GAAP財務指標
我們提出了適用的“美國證券交易委員會”規則所指的某些“非公認會計準則財務措施”，包括財務會計準則和標準化財務會計準則。這些衡量標準並不代表根據公認會計原則經營活動產生的現金，也不應被視為淨收益(虧損)的替代品，作為我們經營業績的指標或我們流動性的衡量標準。這些措施應與我們的綜合全面收益(虧損)表中所列的淨收益(虧損)一起考慮。我們認為這些非公認會計準則的衡量標準可以作為衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益(虧損)的適當補充指標。我們相信，這些措施為投資者提供了有用的信息，因為剔除某些歷史金額(如折舊和攤銷費用)的影響後，它們可能有助於比較我們不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。
經營性資金和規格化經營性資金
我們計算FFO和歸一化FFO，如下所示。FFO是根據全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trusts)定義的基礎計算的，即按照公認會計原則(GAAP)計算的淨收益(虧損)，不包括出售物業的任何損益和房地產資產減值損失(如果有的話)，加上房地產折舊和攤銷，減去任何股權證券的未實現損益，以及反映我們應佔被投資人的FFO份額的調整以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算歸一化FFO時，我們對下面顯示的項目進行了調整。FFO和標準化FFO是董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足我們REIT分派要求的要求、我們的信貸協議和公共債務契約的限制、我們的債務和股權資本的可用性、我們的分派率佔我們普通股交易價的百分比或股息率、以及其他REITs的股息率、我們對我們未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對償還債務的預期需求和現金的可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金(REITs)計算FFO和正常化FFO的方式可能與我們不同。
76
目錄
我們對截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度的FFO和正常化FFO的計算，以及普通股股東可獲得的淨收入(虧損)的對賬，這是我們合併財務報表中報告的GAAP下最直接可比的財務指標，與下表所示的金額(金額以千計，每股金額除外)相一致。
截至12月31日的年度，
202120202019
淨收益(虧損)$(544,603)$(311,382)$259,750 
加(減)：折舊及攤銷費用485,965 498,908 428,448 
房地產銷售收益淨額(1)
(11,522)(2,261)(159,535)
資產減值損失(2)
78,620 55,756 39,296 
權益證券未實現(收益)虧損，淨額(3)
(22,535)(19,882)40,461 
調整以反映我們在可歸因於被投資人的FFO中的份額(4)
2,605 (61)— 
FFO(11,470)221,078 608,420 
加(減)：
交易相關成本(5)
64,764 15,100 1,795 
提前清償債務損失(6)
— 9,394 8,451 
或有損失(7)
— 3,962 1,997 
保險結算收益，税後淨額(8)
— (48,536)— 
調整以反映我們在歸因於被投資方的歸一化FFO中的份額 (4)
2,270 964 — 
歸一化FFO$55,564 $201,962 $620,663 
加權平均流通股(基本)164,566 $164,422 $164,312 
加權平均流通股(稀釋)(9)
164,566 $164,422 $164,340 
基本和稀釋後每股普通股金額：
淨收益(虧損)$(3.31)$(1.89)$1.58 
FFO$(0.07)$1.34 $3.70 
歸一化FFO$0.34 $1.23 $3.78 
宣佈的每股分派$0.04 $0.57 $2.15 
(1)在截至2021年12月31日的一年中，我們記錄了7家酒店和11家淨租賃物業的銷售淨收益11522美元。在截至2020年12月31日的一年中，我們記錄了18家酒店和21家淨租賃物業的銷售淨收益2261美元。在截至2019年12月31日的一年中，我們記錄了與20個旅遊中心的銷售相關的房地產銷售收益159,535美元。
(2)在截至2021年12月31日的一年中，我們記錄了78,620美元的資產減值虧損，以將35家酒店和26家淨租賃物業的賬面價值降至估計公允價值。在截至2020年12月31日的年度內，我們記錄了55,756美元的資產減值虧損，以將18家酒店和13家淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值。在截至2019年12月31日的年度內，我們記錄了39,296美元的資產減值虧損，以將19個租賃物業的賬面淨值降至其估計公允價值減去銷售成本，並將兩家酒店的賬面價值降至其估計公允價值。
(3)股本證券的未實現損益，淨額代表將我們在TA普通股的投資的賬面價值調整為其公允價值所需的調整。
(4)代表我們在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內在Sonesta股權投資中的比例份額。
(5)截至2021年12月31日的年度，交易相關成本包括我們之前根據與萬豪、洲際酒店集團和凱悦酒店的協議預支的營運資本38,446美元，這是由於預計無法再收回的金額，在此期間94家酒店更名為Sonesta導致的19,920美元的酒店經理過渡相關費用，以及與我們與萬豪的仲裁程序相關的6,398美元的法律費用。截至2020年12月31日的一年的交易成本包括15,100美元的酒店經理過渡相關成本，這些成本是在此期間將115家酒店更名為Sonesta而產生的。截至2019年12月31日的年度交易相關成本為與我們探索可能的融資交易相關的成本。
77
目錄
(6)在截至2020年12月31日的一年中，由於提前清償債務，扣除未攤銷折扣和遞延融資成本，我們錄得與回購某些優先票據有關的虧損9394美元。在截至2019年12月31日的一年中，我們因提前清償債務而錄得8,451美元的虧損，這與我們安排的與收購淨租賃組合相關的定期貸款承諾終止有關。
(7)截至2020年12月31日的一年中，酒店運營費用包括與某些酒店的訴訟事宜相關的3962美元的或有損失。在截至2019年12月31日的一年中，我們記錄了1,997美元的或有虧損，用於預期解決我們重新命名的酒店的歷史養老金提取責任。
(8)在截至2020年12月31日的一年中，我們為當時在賓夕法尼亞州聖胡安租賃的酒店收到的與颶風瑪麗亞相關的保險收益記錄了62,386美元的保險和解收益。根據公認會計原則，我們被要求增加我們聖胡安酒店的建築基數，以獲得保險收益。在截至2020年12月31日的一年中，由於與此會計相關的賬面價值與税基的差異，我們還記錄了13,850美元的遞延税項負債。
(9)代表經調整的加權平均普通股，以反映未歸屬股票獎勵的潛在稀釋。
78
目錄
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露(以千美元為單位)
我們面臨着與市場利率變化相關的風險。我們通過監控可供選擇的融資方式來管理我們對這一市場風險的敞口。除下文所述外，我們目前預計，在不久的將來，我們對利率波動的風險敞口或管理這種風險敞口的方式不會有任何重大變化。
固定利率債務
截至2021年12月31日，我們的未償還公開交易債務包括13期固定利率優先債券：
本金餘額年息
費率		年息
費用		成熟性到期利息支付
$500,000 5.000 %$25,000 2022半年一次
500,000 4.500 %22,500 2023半年一次
350,000 4.650 %16,275 2024半年一次
825,000 4.350 %35,888 2024半年一次
350,000 4.500 %15,750 2025半年一次
800,000 7.500 %60,000 2025半年一次
350,000 5.250 %18,375 2026半年一次
450,000 4.750 %21,375 2026半年一次
400,000 4.950 %19,800 2027半年一次
450,000 5.500 %24,750 2027半年一次
400,000 3.950 %15,800 2028半年一次
425,000 4.950 %21,038 2029半年一次
400,000 4.375 %17,500 2030半年一次
$6,200,000 $314,051 
在到期之前，這些票據不會有本金償還。由於這些票據需要固定利率的利息，因此在這些債務期限內市場利率的變化不會影響我們的利息義務。如果這些票據以比上述利率高出一個百分點的利率進行再融資，我們的年息成本將增加約62,000美元。市場利率的變動會影響固定利率債務的公允價值；市場利率的增加會降低固定利率債務的公允價值，而市場利率的下降會增加固定利率債務的公允價值。根據截至2021年12月31日的未償還餘額和截至各自到期日的貼現現金流分析，並假設可能影響我們的固定利率債務公允價值的因素沒有其他變化，假設利率立即變化一個百分點，將使這些債務的公允價值改變約21.9241美元。
這些固定利率無擔保債務安排中的每一項都允許我們在規定的到期日之前還款。我們通常只被允許提前付款，按照定義，我們只能以相當於全額的溢價支付，這通常是為了保持票據持有人的既定收益。此外，我們過去曾回購和償還部分未償還債務，將來可能還會這樣做。這些提前還款權利以及我們回購和償還未償債務的能力可能會為我們提供機會，通過在到期前進行再融資來減輕以更高利率對到期債務進行再融資的風險。
浮動利率債務
截至2021年12月31日，我們的浮動利率債務包括1,000,000美元循環信貸安排下的1,000,000美元未償還債務。我們的循環信貸安排的到期日是2022年7月15日，如果我們滿足某些條件(包括我們支付延期費用)，我們可以選擇將該安排的規定到期日再延長兩個6個月。在到期之前，我們的循環信貸安排不需要償還本金，並且可以在任何時候根據條件償還和重新提取本金，而不會受到懲罰。我們循環信貸安排下的借款以美元計價，需要按倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加保費支付年息，保費可能會根據我們信用評級的變化進行調整。因此，我們很容易受到以美元為基礎的短期利率變化的影響，特別是倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)和我們信用評級的變化。此外，當我們的循環信貸安排續期或再融資時，由於市場狀況或我們感知到的信貸特徵，我們很容易受到利率溢價上升的影響。一般來説，利率的變動不會影響這筆浮動利率債務的價值，但會影響我們的經營業績。
79
目錄
下表顯示了截至2021年12月31日，加息1個百分點對我們的年度浮動利率支出的影響：
加息的影響
利率，利率
每年(1)
傑出的
債務		總利息
每年的費用
每年每
共享影響(2)
2021年12月31日2.85 %$1,000,000 $28,500 $0.01 
提高一個百分點3.85 %$1,000,000 $38,500 $0.02 
(1)基於利率和截至2021年12月31日各自未償還借款的加權平均。
(2)基於截至2021年12月31日年度的稀釋加權平均已發行普通股。
上表顯示了自2021年12月31日起立即改變浮動利率的影響。如果利率隨着時間的推移逐漸變化，其影響將隨着時間的推移而擴散。我們對浮動利率波動的風險將隨着我們循環信貸安排或其他浮動利率債務項下未償還金額的增加或減少(如果有的話)而增加或減少。雖然我們目前沒有計劃這樣做，但我們日後可能會不時訂立對衝安排，以減低利率變動所帶來的風險。
逐步淘汰倫敦銀行間同業拆借利率
截至2021年12月31日，新合約的LIBOR已被逐步淘汰，預計到2023年6月30日之前，已有合約的LIBOR將被逐步淘汰。我們必須按照基於倫敦銀行同業拆借利率的浮動利率為我們的信貸安排下的借款支付利息，而我們可能產生的未來債務的利息也可能要求我們根據倫敦銀行間同業拆借利率支付利息。我們目前預計，由於任何階段取消LIBOR，我們的信貸協議下的利率將根據協議的規定進行修訂，或根據需要進行修訂，以提供接近按照LIBOR計算的現有利率的利率。儘管我們目前的預期是，我們不能確定我們協議下的利息確定的任何變化是否會與目前根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)進行的計算接近。我們無法確定什麼標準(如果有的話)將取代倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，任何可能取代LIBOR的替代利率指數都可能導致我們支付更高的利息。
項目8.財務報表和補充數據
本項目所需資料載於本年度報告的表格10-K第IV部分第15項。
項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序
截至本Form 10-K年度報告所涵蓋期間結束時，我們的管理層在我們的總裁兼首席執行官、我們的首席財務官和財務主管的參與下，根據交易法第13a-15和15d-15規則對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於這一評估，我們的總裁兼首席執行官以及我們的首席財務官兼財務主管得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。
在截至2021年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
財務報告內部控制評價管理報告
我們有責任建立和保持對財務報告的充分內部控制。我們的內部控制系統旨在向我們的管理層和董事會提供合理的保證，確保已公佈財務報表的編制和公平列報。所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統，也只能在財務報表的編制和列報方面提供合理的保證。
我們的管理層評估了截至2021年12月31日財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，它使用了#年特雷德韋委員會贊助組織委員會制定的標準。內部控制-集成框架(2013框架)。基於這一評估，我們認為，截至2021年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的。
80
目錄
獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)審計了我們2021年的合併財務報表，該報表包含在本年度報告Form 10-K中，該公司發佈了一份關於我們財務報告內部控制的認證報告。這份報告出現在本文的其他地方。

81
目錄
第9B項。其他信息
沒有。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
82
目錄
第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
我們有一套適用於我們的高級管理人員和受託人、RMR公司和RMR LLC、RMR LLC的高級管理人員、RMR Inc.的高級管理人員和董事以及RMR LLC的某些其他高級管理人員和員工的行為準則。我們的行為準則發佈在我們的網站www.svcreit.com上。我們的行為準則印刷本也可免費提供給任何要求副本的人，請致函：馬薩諸塞州牛頓市牛頓廣場2號華盛頓大街2號牛頓廣場2號服務物業信託祕書，郵編：02458-1634.我們打算滿足Form 8-K第5.05項中關於在我們的網站上披露適用於我們的主要高管、首席財務官、首席會計官或財務總監或執行類似職能的人員的行為準則條款修訂或豁免的要求。
第10項所需信息的其餘部分通過參考我們的最終委託書併入。
項目11.高管薪酬
第11項所要求的信息通過引用我們的最終委託書併入。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及相關股東事項
股權薪酬計劃信息。我們可能會根據我們的2012年股權補償計劃或2012計劃向RMR LLC的高級管理人員和其他員工授予普通股。此外，我們的每位受託人均可獲得普通股，作為其擔任受託人的年度薪酬的一部分，該等股份是根據2012年計劃授予的。根據2012年計劃作出的獎勵條款是由我們董事會的薪酬委員會在獎勵時決定的。下表是截至2021年12月31日的數據。
計劃類別要發行的證券數量
在鍛鍊時發放
所有未完成的選擇中，
認股權證及權利		加權平均
行權價格
未完成的選項，
認股權證及權利		證券數量
剩餘可用時間
未來在以下條件下發行
股權補償計劃(不包括(A)欄反映的證券)
(a)(b)(c)
證券持有人批准的股權補償計劃-2012計劃
沒有。沒有。
1,761,393 (1)
未經證券持有人批准的股權補償計劃沒有。沒有。沒有。
總計沒有。沒有。
1,761,393 (1)
(1)包括根據二零一二年計劃條款可供發行的普通股。回購或沒收的股票獎勵將被添加到根據2012年計劃可供發行的普通股中。
我們向RMR有限責任公司員工支付的款項在本年度報告(Form 10-K)第四部分第15項的合併財務報表附註7和9中進行了説明。第12項要求的其餘信息通過參考我們的最終委託書併入。
第十三項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
第13項所要求的信息通過引用我們的最終委託書併入。
項目14.主要會計費用和服務
第14項所要求的信息以我們的最終委託書作為參考。
83
目錄
第四部分
第15項。 展品、財務報表明細表
(A)財務報表和財務報表明細表索引
頁面
獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)報告(PCAOB ID號34)
F-1
獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所報告(PCAOB ID號42)
F-2
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
F-4
截至2019年12月31日的三個年度的綜合全面收益(損失表)21
F-5
截至2019年12月31日的三個年度的股東權益合併報表21
F-7
截至2019年12月31日的三個年度的合併現金流量表21
F-9
合併財務報表附註
F-11
附表三-截至20日12月31日的房地產和累計折舊21
S-1
附表III的附註
S-10
美國證券交易委員會適用的會計規則中規定的所有其他附表，在相關説明中沒有規定或不適用，因此被省略。
重要租户
TA是我們的前子公司，截至2021年12月31日，按成本價計算，TA是我們27.5%的房地產的承租人。
有關TA的金融信息可以在美國證券交易委員會的網站上找到，方法是在http://www.sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.輸入TA的名稱在本外部網站上引用電訊局長的財務信息是為了符合美國證券交易委員會適用的會計法規。除該等規定須包括在本財務報表內的財務資料外，電訊局長的公開申報文件及位於外部網站的其他資料並未以引用方式併入該等財務報表。有關我們與電訊局長租賃的進一步資料，請參閲本年度報告表格10-K第IV部分第15項內的綜合財務報表附註4、5及9。
84
目錄
(B)展品
展品編號描述
3.1 
經修訂和重新聲明的信託聲明的綜合副本，日期為1995年8月21日，並已修訂至今。(參考本公司於2020年7月15日提交的S-3表格註冊説明書生效後修正案第2號文件第333-226944號。)
3.2 
本公司於2020年6月10日簽署的信託聲明的補充條款。(參考本公司於2020年6月10日提交的最新8-K表格報告合併。)
3.3 
修訂並重新制定本公司章程，自2019年9月23日起生效。(引用本公司於2019年9月23日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.1 
普通股證書格式。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
4.2 
本公司與道富銀行信託公司之間的契約，日期為1998年2月25日。(通過引用本公司截至1997年12月31日的10-K表格年度報告的附件4.3併入本公司。)
4.3 
第14號補充契約，日期為2012年8月16日，由公司和美國銀行全國協會簽署，涉及公司2022年到期的5.000%優先債券，包括其格式。(合併內容參考本公司截至2012年9月30日的10-Q表格季度報告。)
4.4 
第15號補充契約，日期為2013年6月6日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2023年到期的4.500%優先債券，包括其格式。(合併內容參考本公司截至2013年6月30日的10-Q表格季度報告。)
4.5 
2017年1月13日，公司向美國銀行全國協會提交的認證訂單，涉及公司2023年到期的4.500優先票據。(參考本公司截至2016年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.6 
第16號補充契約，日期為2014年3月12日，由公司和美國銀行全國協會簽署，涉及公司2024年到期的4.650%優先債券，包括其格式。(合併內容參考公司截至2014年3月31日的季度報告Form 10-Q。)
4.7 
第17號補充契約，日期為2014年9月12日，由公司和美國銀行全國協會簽署，涉及公司2025年到期的4.50%優先債券，包括其格式。(合併內容參考公司截至2014年9月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.8 
公司與美國銀行全國協會之間的契約，日期為2016年2月3日。(引用本公司於2016年2月4日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.9 
第二份補充契約，日期為2016年2月3日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2026年到期的5.25%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2016年2月4日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.10 
第三份補充契約，日期為2017年1月13日，由公司與美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2027年到期的4.950%優先債券，包括其格式。(參考本公司截至2016年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.11 
第四次補充契約，日期為2017年10月26日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2028年到期的3.950%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2017年9月30日季度的Form 10-Q季度報告合併。)
4.12 
第五次補充契約，日期為2018年2月2日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2030年到期的4.375%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2017年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.13 
第六次補充契約，日期為2019年9月18日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2024年到期的4.350%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2019年9月18日提交的最新報告Form 8-K合併。)
4.14 
第七份補充契約，日期為2019年9月18日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2026年到期的4.750%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2019年9月18日提交的最新報告Form 8-K合併。)
4.15 
第八次補充契約，日期為2019年9月18日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2029年到期的4.950%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2019年9月18日提交的最新報告Form 8-K合併。)
4.16 
第九次補充契約，日期為2020年6月17日，在本公司、本公司若干附屬公司中指定為擔保人的，以及美國銀行全國協會，涉及本公司2025年到期的7.50%優先債券，包括其格式。(參考本公司於2020年6月18日提交的最新8-K表格報告合併。)
4.17 
補充契約，日期為2020年7月15日，由公司、駭維金屬加工風險投資財產信託公司、和記黃埔地產信託公司、HPT Suite財產信託公司、SVCN2有限責任公司和美國銀行全國協會簽署，涉及公司2025年到期的7.50%優先債券。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。)
85
目錄
4.18 
補充契約，日期為2020年10月9日，在公司、Banner NewCo LLC、SVCN 3 LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
4.19 
補充契約，日期為2020年11月13日，在公司、其中被指定為擔保人的公司的某些子公司和美國銀行全國協會中，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(參考本公司於2020年11月17日提交的最新8-K表格報告合併。)
4.20 
補充契約，日期為2021年1月29日，在公司、SVC GateHall Drive TRS LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(合併內容參考公司截至2021年3月31日的10-Q表格季度報告。)
4.21 
公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC和美國銀行全國協會之間的補充契約，日期為2021年7月8日，與公司2025年到期的7.50%優先票據有關。(合併內容參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.22 
補充契約，日期為2021年10月28日，在公司、SVC Minneapolis TRS LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(合併內容參考公司截至2021年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
4.23 
第十次補充契約，日期為2020年11月20日，在本公司、其中指定為擔保人的本公司某些子公司和美國銀行全國協會中，涉及本公司2027年到期的5.50%優先債券，包括其格式。(參考本公司截至2020年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.24 
補充契約，日期為2021年1月29日，在公司、SVC GateHall Drive TRS LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2027年到期的5.50%優先債券有關。(合併內容參考公司截至2021年3月31日的10-Q表格季度報告。)
4.25 
公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC和美國銀行全國協會之間的補充契約，日期為2021年7月8日，與公司2027年到期的5.50%優先票據有關。(合併內容參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.26 
補充契約，日期為2021年10月28日，在公司、SVC Minneapolis TRS LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2027年到期的5.50%優先債券有關。(合併內容參考公司截至2021年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
4.27 
公司、總部基地信託(f/k/a Reit Management&Research Trust)和亞當·D·波特諾伊(Adam D.Portnoy)之間的註冊權和鎖定協議，日期為2015年6月5日。(通過引用本公司於2015年6月8日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.28 
證券説明(參考本公司截至2020年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
8.1 
Sullivan&Wocester LLP對某些税務問題的意見。(現提交本局。)。
10.1 
第二次修訂和重新簽署的業務管理協議，日期為2015年6月5日，由本公司與RMR Group LLC簽訂。(+)(參照本公司於2015年6月8日提交的現行8-K表格報告成立為法團。)
10.2 
本公司與RMR Group LLC之間的第二次修訂和重新簽署的業務管理協議的第一修正案，自2021年8月1日起生效。(+)(根據公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q註冊成立。)
10.3 
第三次修訂和重新簽署的物業管理協議，日期為2021年6月22日，本公司與RMR Group LLC之間的協議。(+)(根據公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q註冊成立。)
10.4 
受託人薪酬摘要。(+)(參照本公司於2021年6月17日提交的最新8-K表格報告成立為法團。)
10.5 
2012年股權薪酬計劃。(+)(參照本公司於2012年5月14日提交的現行8-K表格報告成立為法團。)
10.6 
2012年股權補償計劃第一修正案。(+)(參考本公司截至2015年9月30日的季度10-Q表格季度報告而成立。)
10.7 
限制性股份協議格式。(+)(參考本公司截至2015年9月30日的季度10-Q表格季度報告而成立。)
10.8 
股份獎勵協議格式。(+)(參考公司截至2016年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.9 
股份獎勵協議格式。(+)(參考本公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.10 
賠償協議格式。(+)(參考本公司截至2020年3月31日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
86
目錄
10.11 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2018年5月10日，由本公司、富國銀行、全國協會作為行政代理，以及最初作為簽字方的每一家其他金融機構之間達成。(合併內容參考公司於2018年5月15日提交的當前8-K表格報告。)
10.12 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第一修正案，日期為2019年9月17日，由公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會以及簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
10.13 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第二修正案，日期為2020年5月8日，由公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會以及簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(合併內容參考本公司截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告。)
10.14 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第三修正案，日期為2020年11月5日，由本公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會和簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
10.15 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第四修正案，日期為2021年6月11日，由公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會以及簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(合併內容參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q。)
10.16 
質押協議，日期為2020年5月8日，是公司、其某些直接和間接子公司與富國銀行全國協會之間的協議。(合併內容參考本公司截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告。)
10.17 
質押修正案，日期為2020年5月22日，在公司、Banner NewCo LLC、駭維金屬加工風險借款人有限責任公司和駭維金屬加工風險投資物業信託公司之間。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。)
10.18 
Banner NewCo LLC的質押修正案，日期為2020年6月15日。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。)
10.19 
第1號質押補充協議，日期為2020年6月15日，由HPT TA Properties Trust和富國銀行(Wells Fargo Bank)共同簽署，全國協會。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。)
10.20 
截至2020年6月17日，公司與富國銀行(Wells Fargo Bank)之間的質押利息公佈函，全國協會。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。)
10.21 
Banner NewCo LLC的質押修正案，日期為2020年9月14日。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
10.22 
截至2020年9月14日，公司與富國銀行(Wells Fargo Bank)之間的質押利息釋放請求函，日期為全國協會。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
10.23 
美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)於2020年10月1日釋放了某些擔保人。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
10.24 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第三修正案，日期為2020年11月5日，由本公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會和簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
10.25 
第2號質押副刊，日期為2020年11月5日，由本公司、駭維金屬加工風險借款人有限責任公司、HPT SN Holding，Inc.和富國銀行全國協會簽署。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
10.26 
解除本公司、本公司某些子公司和美國銀行全國協會中日期為2020年11月13日的某些擔保人。(參考本公司於2020年11月17日提交的最新8-K表格報告合併。)
10.27 
Sonesta Holdco公司和該公司之間的交易協議，日期為2020年2月27日。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
10.28 
Sonesta International Hotels Corporation，Cambridge TRS，Inc.，HPT CY TRS，Inc.，HPT TRS IHG-2，Inc.和HRP TRS MRP，Inc.(銷售酒店)之間修訂和重新簽署的管理協議的代表表(合併時參考公司於2022年1月10日提交的當前Form 8-K報告)。(隨函提交的附表。)。 (隨函提交的適用協議附表)
87
目錄
10.29 
經修訂、重新簽署及合併的酒店銷售協議，日期為2022年1月1日，由Sonesta International Hotels Corporation、其中指定為業主的本公司若干附屬公司及其中指定為管理人的Sonesta International Hotels Corporation的若干附屬公司訂立。(售賣酒店)(參照本公司於2022年1月10日提交的現行8-K表格報告成立為法團). (隨函提交的附表。)。
10.30 
Sonesta Holdco Corporation、本公司、SVC Holdings LLC、Adam D.Portnoy和Diane Portnoy之間的股東協議，日期為2020年2月27日，根據日期為2019年5月28日的協議，他們是Diane Portnoy 2019年可撤銷信託的受託人。(合併內容參考本公司截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告。)
10.31 
Sonesta International Hotels Corporation，Cambridge TRS，Inc.，HPT CY TRS，Inc.，HPT TRS IHG-2，Inc.和HRP TRS MRP，Inc.(保留酒店)之間修訂和重新簽署的管理協議代表表(合併時參考公司於2022年1月10日提交的當前8-K表格報告).(隨函提交的附表。)。 (隨函提交的適用協議附表)
10.32 
經修訂、重新簽署及綜合彙集協議，日期為2022年1月1日，由Sonesta International Hotels Corporation、其中列名為擁有人的本公司若干附屬公司及當中列名為管理人的Sonesta International Hotels Corporation若干附屬公司訂立。(保留酒店)(參照本公司於2022年1月10日提交的最新8-K表格報告成立為法團)。(隨函提交的附表。)。
10.33 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第1號租賃協議，日期為2019年10月14日。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.34 
修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日，由美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益而修訂和重新簽署(與第二次修訂和重新簽署的第1號租賃協議有關)。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.35 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的租賃協議，日期為2019年10月14日。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.36 
修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日，由美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益而修訂和重新簽署(與第二次修訂和重新簽署的第2號租賃協議有關)。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.37 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第3號租賃協議，日期為2019年10月14日。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.38 
修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日，由美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益而修訂和重新簽署(與第二次修訂和重新簽署的第3號租賃協議有關)。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.39 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議，日期為2019年10月14日。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.40 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議的第一修正案，日期為2021年3月9日。(合併內容參考公司截至2021年3月31日的10-Q表格季度報告。)
10.41 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議，日期為2021年11月9日。(現提交本局。)。
10.42 
修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日，由美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益而修訂和重新簽署(與第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議有關)。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.43 
修訂和重新簽署了截至2019年10月14日的第5號租賃協議，由駭維金屬加工風險投資地產信託公司、駭維金屬加工風險投資地產有限責任公司和TA Operating LLC共同簽署。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
10.44 
由美國旅遊中心公司為駭維金屬加工風險投資地產信託公司和駭維金屬加工風險投資地產有限責任公司修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日(關於修訂和重新簽署的第5號租賃協議)。(合併內容參考公司截至2019年9月30日的季度10-Q表格季度報告。)
21.1
本公司的子公司。(現提交本局。)。
22.1
附屬擔保人名單。(現提交本局。)。
23.1
徵得德勤律師事務所(Deloitte&Touche LLP)的同意。(現提交本局。)。
88
目錄
23.2
安永律師事務所同意。(現提交本局。)。
23.3沙利文·伍斯特律師事務所同意。(載於附件8.1。)
31.1 
規則13a-14(A)認證。(現提交本局。)。
31.2 
規則13a-14(A)認證。(現提交本局。)。
32.1
第1350節認證。(隨函提供。)。
99.1
Sonesta Holdco Corporation、本公司和SVC Holdings LLC之間的註冊權協議，日期為2020年2月27日。(合併內容參考本公司截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告。)
101.INSXBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔。(現提交本局。)。
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(現提交本局。)。
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(現提交本局。)。
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(現提交本局。)。
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(現提交本局。)。
104 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)。
(+)管理合同或補償計劃或安排。
89
目錄
項目16.表格10-K總結
沒有。
90
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致服務物業信託的受託人及股東
對財務報表的幾點看法
我們已審核所附服務物業信託(“貴公司”)於二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日的綜合資產負債表、截至二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日止年度的相關綜合全面收益(虧損)、股東權益及現金流量表，以及載於指數第15(A)項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年和2020年12月31日的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2022年2月24日的報告對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產減值-請參閲財務報表附註2和附註13
關鍵審計事項説明
本公司對房地產資產的投資定期或當事件或環境變化表明房地產資產的賬面價值可能無法收回時，對其進行減值評估。減值指標可能包括租户或居民入住率下降、物業盈利能力疲軟或下降、租户現金流或流動資金減少、公司決定在預計使用年限結束前處置資產，以及可能永久降低資產價值的立法、市場或行業變化。如果為任何房地產資產確定了減值指標，本公司將通過比較該房地產資產在本公司預期剩餘持有期內預期產生的未貼現未來現金流與各自的賬面金額來評估該房地產資產的可回收性。公司未貼現的未來現金流分析要求管理層對預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率做出重大估計和假設。
我們認為房地產資產減值是一項重要的審計事項，因為管理層在評估房地產資產的可回收性時做出了重大的估計和假設。這需要審計師高度的判斷力，並在執行審計程序以評估管理層未貼現的未來現金流分析中與預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率相關的重大估計和假設的合理性時，這些估計和假設對未來的市場或行業考慮非常敏感。
F-1
目錄
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們對每項有減值指標的房地產資產或資產組進行未貼現現金流分析的審計程序包括以下內容：
•我們測試了對管理層評估房地產資產可回收性的控制的有效性，包括用於估計未貼現的未來現金流的關鍵假設。
•我們評估了未貼現現金流分析，包括對每項有減值指標的房地產資產或資產組的預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率的估計，方法是(1)評估管理層使用的來源信息和假設，以及(2)將管理層的預測與外部市場來源和我們審計其他領域獲得的證據進行比較。
•我們根據第三方市場數據對未來未貼現現金流進行獨立預期，並將該獨立估計與具有減值指標的房地產資產或資產組的賬面價值進行比較，從而評估管理層未貼現未來現金流分析的合理性。我們將我們對房地產資產或資產組的可回收性分析與公司的分析進行了比較。
•我們向管理層詢問了潛在交易的現狀和管理層的判斷，以瞭解未來事件發生的可能性，這些事件可能會影響物業的預期剩餘持有期和其他現金流假設。

/s/ 德勤律師事務所(Deloitte&Touche LLP)

波士頓，馬薩諸塞州
2022年2月24日

自2020年以來，我們一直擔任本公司的審計師。





F-2
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致服務物業信託的受託人及股東
財務報告內部控制之我見
本公司已根據下列準則審核服務物業信託(“本公司”)截至2021年12月31日之財務報告內部控制內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2021年12月31日和截至2021年12月31日年度的綜合財務報表和我們2022年2月24日的報告，對這些財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《財務報告內部控制評估管理報告》中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

波士頓，馬薩諸塞州
2022年2月24日
F-3
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致服務物業信託的受託人及股東

對財務報表的幾點看法
吾等已審核所附服務物業信託(“貴公司”)截至2019年12月31日止年度之綜合全面收益表、股東權益及現金流量表，以及載於指數第15(A)項之相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。在我們看來，合併財務報表在所有實質性方面都公平地呈現了截至2019年12月31日的年度的運營結果和現金流，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013年框架)》中確立的標準，對公司截至2019年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2020年2月28日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

/s/ 安永律師事務所
我們在2002至2020年間擔任本公司的審計師。
波士頓，馬薩諸塞州
2020年2月28日

F-4
目錄
服務屬性信任
合併資產負債表
(金額以千為單位，共享數據除外)
截止到十二月三十一號，
20212020
資產
房地產：
土地$1,918,385 $2,030,440 
建築物、裝修和設備8,307,248 9,131,832 
房地產總資產，毛收入10,225,633 11,162,272 
累計折舊(3,281,659)(3,280,110)
房地產總資產，淨額6,943,974 7,882,162 
購得的房地產租賃和其他無形資產，淨額283,241 325,845 
持有待售資產515,518 13,543 
現金和現金等價物944,043 73,332 
受限現金3,375 18,124 
應受關係人的債務48,168 55,530 
其他資產，淨額414,996 318,783 
總資產$9,153,315 $8,687,319 
負債和股東權益
循環信貸安排$1,000,000 $78,424 
高級無擔保票據，淨額6,143,022 6,130,166 
應付帳款和其他負債433,448 345,373 
向相關人士致謝21,539 30,566 
總負債7,598,009 6,584,529 
承諾和或有事項
股東權益：
實益權益普通股，$.01票面價值；200,000,000授權股份；165,092,333和164,823,833分別發行和發行的股票
1,651 1,648 
額外實收資本4,552,558 4,550,385 
累計其他綜合收益(虧損)779 (760)
普通股股東可獲得的累計淨收入2,635,660 3,180,263 
累積共同分佈(5,635,342)(5,628,746)
股東權益總額1,555,306 2,102,790 
總負債和股東權益$9,153,315 $8,687,319 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-5
目錄
服務屬性信任
綜合全面收益表(損益表)
(單位為千，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
收入：
酒店營業收入$1,104,678 $875,098 $1,989,173 
租金收入390,902 390,156 326,975 
總收入1,495,580 1,265,254 2,316,148 
費用：
酒店運營費用1,010,737 682,804 1,410,927 
其他運營費用15,658 15,208 8,357 
折舊及攤銷485,965 498,908 428,448 
一般事務和行政事務53,439 50,668 54,639 
交易相關成本64,764 15,100 1,795 
資產減值損失78,620 55,756 39,296 
總費用1,709,183 1,318,444 1,943,462 
房地產銷售收益淨額11,522 2,261 159,535 
股息收入— — 1,752 
保險結算收益— 62,386 — 
股權證券未實現收益(虧損)，淨額22,535 19,882 (40,461)
利息收入664 284 2,215 
利息支出(包括攤銷債務發行成本以及債務貼現和保費#美元)。21,036, $14,870及$11,117，分別)
(365,721)(306,490)(225,126)
提前清償債務損失— (9,394)(8,451)
被投資人税前收益(虧損)和權益收益(虧損)(544,603)(284,261)262,150 
所得税優惠(費用)941 (17,211)(2,793)
被投資人收益(虧損)中的權益(941)(9,910)393 
淨收益(虧損)(544,603)(311,382)259,750 
其他全面收益(虧損)：
被投資人未實現收益(虧損)中的股權1,539 (760)91 
其他綜合收益(虧損)1,539 (760)91 
綜合收益(虧損)$(543,064)$(312,142)$259,841 
加權平均已發行普通股(基本)164,566 164,422 164,312 
加權平均已發行普通股(稀釋)164,566 164,422 164,340 
普通股股東可獲得的每股普通股淨收益(虧損)(基本和稀釋後)$(3.31)$(1.89)$1.58 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-6
目錄
服務屬性信任
股東合併報表 股權
(單位為千，共享數據除外)
其他內容
已繳入
資本		累計
網絡
收入		累計
其他
全面
收益(虧損)
數量
股票		普普通通
股票		累計
普普通通
分配
總計
2018年12月31日的餘額164,441,709 $1,644 $(5,181,323)$4,545,481 $3,231,895 $(266)$2,597,431 
淨收入— — — — 259,750 — 259,750 
從累計其他全面收益重新分類為淨收入的金額— — — — — 175 175 
被投資人未實現收益中的權益— — — — — 91 91 
普通股授予155,100 2 — 2,855 — — 2,857 
普通股回購(33,775)— — (807)— — (807)
分配— — (353,619)— — — (353,619)
2019年12月31日的餘額164,563,034 1,646 (5,534,942)4,547,529 3,491,645 — 2,505,878 
淨虧損— — — — (311,382)— (311,382)
被投資人未實現虧損中的權益— — — — — (760)(760)
普通股授予305,400 2 — 3,209 — — 3,211 
普通股回購和沒收(44,601)— — (353)— — (353)
分配— — (93,804)— — — (93,804)
2020年12月31日的餘額164,823,833 1,648 (5,628,746)4,550,385 3,180,263 (760)2,102,790 
淨虧損— — — — (544,603)— (544,603)
被投資人未實現收益中的權益— — — — — 1,539 1,539 
普通股授予340,700 3 — 2,964 — — 2,967 
普通股回購和沒收(72,200)— — (791)— — (791)
分配— — (6,596)— — — (6,596)
2021年12月31日的餘額165,092,333 $1,651 $(5,635,342)$4,552,558 $2,635,660 $779 $1,555,306 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-7
目錄
服務屬性信任
合併現金流量表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
經營活動的現金流：
淨收益(虧損)$(544,603)$(311,382)$259,750 
對淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷485,965 498,908 428,448 
攤銷債務發行成本以及債務折價和溢價作為利息21,036 14,870 11,117 
直線租金收入2,621 714 10,719 
已使用或補充的保證金— (109,162)(23,549)
提前清償債務損失— 9,394 8,451 
資產減值損失78,620 55,756 39,296 
權益證券未實現(收益)虧損，淨額(22,535)(19,882)40,461 
被投資人的權益(收益)損失941 9,910 (393)
關聯保險公司收益的分配— — 2,423 
房地產銷售收益淨額(11,522)(2,261)(159,535)
保險結算收益— (62,386)— 
遞延所得税(1,688)13,850 (127)
其他非現金收入支出，淨額(2,625)(2,558)(614)
資產負債變動情況：
應受關係人的債務(5,875)(33)3,272 
其他資產60,182 (78,340)(11,385)
應付帳款和其他負債(5,061)2,296 60,484 
向相關人士致謝(5,552)17,910 (51,096)
經營活動提供的淨現金49,904 37,604 617,722 
投資活動的現金流：
房地產收購和存款(7,709)(7,090)(2,713,191)
房地產改善(95,017)(69,082)(150,531)
酒店經理用受限現金購買(24,565)(153,626)(208,241)
酒店經理將保險收益存入受限現金— 22,488 25,000 
房地產銷售淨收益51,412 167,542 816,450 
出售股權證券的淨收益— — 93,892 
對索尼斯塔的投資(25,443)(5,314)— 
對TA的投資— (7,011)— 
超過關聯保險公司收益的分配12 286 6,577 
用於投資活動的淨現金(101,310)(51,807)(2,130,044)
融資活動的現金流：
發行高級無擔保票據所得款項，扣除折扣和溢價— 1,250,000 1,693,879 
優先無抵押票據的償還— (405,971)— 
償還定期貸款— (400,000)— 
循環信貸安排下的借款984,027 1,189,094 1,124,000 
償還循環信貸安排(62,451)(1,487,670)(924,000)
發債成本(6,822)(26,903)(21,882)
普通股回購(790)(346)(800)
分配給普通股股東(6,596)(93,804)(353,619)
融資活動提供的現金淨額907,368 24,400 1,517,578 
現金及現金等價物和限制性現金增加855,962 10,197 5,256 
年初現金及現金等價物和限制性現金91,456 81,259 76,003 
年終現金及現金等價物和限制性現金$947,418 $91,456 $81,259 
F-8
目錄
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
補充披露現金和現金等價物以及限制性現金：
下表將合併資產負債表中報告的現金和現金等價物以及限制性現金與合併現金流量表中顯示的金額進行對賬：
現金和現金等價物$944,043 $73,332 $27,633 
受限現金3,375 18,124 53,626 
現金和現金等價物及限制性現金總額$947,418 $91,456 $81,259 
補充現金流信息：
支付利息的現金$344,043 $281,097 $191,155 
繳納所得税的現金3,412 2,117 2,927 
非現金投資活動：
房地產改善是應計的，而不是支付的$7,777 $5,684 $13,595 
對索尼斯塔的投資— 42,000 — 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-9
目錄
服務屬性信任
合併財務報表附註
2021年12月31日
(千美元，共享數據除外)
注1.組織結構
Service Properties Trust，或We，Us or Our，是一家房地產投資信託基金，或REIT，成立於1995年2月7日，根據馬裏蘭州的法律成立，投資於酒店和淨租賃服務型零售物業。在2021年12月31日，我們直接和通過子公司擁有，303酒店和788淨租賃屬性。
在2021年12月31日，我們的303酒店由以下公司的子公司管理：Sonesta Holdco Corporation或Sonesta(261酒店)、凱悦酒店集團(Hyatt Hotels Corporation)或凱悦酒店(Hyatt)(17酒店)、Radisson Hotitality，Inc.或Radisson(RADISSON：行情)八萬豪國際(Marriott International，Inc.)或萬豪(Marriott)(MAR.N：行情)16洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group)和洲際酒店集團(IHG：行情)(IHG：行情)一酒店)。在2021年12月31日，我們擁有788淨租賃房產：174租户，包括179旅遊中心租給了我們最大的租户美國旅遊中心公司(TravelCenter of America Inc.，簡稱TA)。下文中，這些公司有時被稱為經理和/或租户，或統稱為運營商。
新冠肺炎的影響
自2020年3月以來，酒店業以及我們的經理和某些租户所在的某些其他行業都受到了新冠肺炎全球疫情的不利影響，聯邦、州和地方政府旨在遏制和緩解新冠肺炎傳播的任務以及市場對疫情的反應都對此產生了不利影響。新冠肺炎的效應繼續對我們的運營業績、財務狀況和現金流產生重大負面影響。儘管與2020年的水平相比，在截至2021年12月31日的一年中，住宿需求有所改善，但我們不知道住宿業務水平何時或是否會恢復到大流行前的歷史水平。為了減輕疫情的影響和酒店運營現金流的變化無常，我們繼續與酒店經理合作，儘可能控制成本。我們正在優先考慮、推遲或戰略性地規劃資本改善，以減少對酒店業績的潛在幹擾。我們還繼續只支付象徵性的季度股息#美元。0.01每股普通股以保持我們的流動性。截至2022年2月22日，我們有$959,467現金或現金等價物。我們還簽訂了銷售協議45總售價為$$的房產402,365並已有意向書或正在進行營銷43合計賬面價值為$的其他物業150,962。我們的美元1,000,000循環信貸安排將於2022年7月15日到期，我們有500,000無擔保優先票據將於2022年8月15日到期。我們目前預計，我們將能夠償還或延長2022年到期的債務的到期日。我們相信，我們目前的財務資源，我們已經採取和正在採取的行動，以及我們對酒店業和我們的淨租賃零售租户所在行業未來表現的預期，以及我們完全擔保的循環信貸安排，將為我們提供充足的流動性，使我們能夠抵禦新冠肺炎大流行及其後果。有關我們的資產出售和債務的更多信息，請參見附註4和6。
附註2.主要會計政策摘要
陳述的基礎。這些合併財務報表包括我們的帳目和我們子公司的帳目，這些帳目都是100%的股份由我們直接或間接擁有。我們與合併子公司之間或合併子公司之間的所有公司間交易和餘額均已取消。
我們已經確定，我們的每一家全資應税房地產投資信託基金子公司(TRS)都是財務會計準則委員會(FASB)合併主題下定義的可變利息實體(VIE)。會計準則編碼™,或者是法典。我們的結論是，我們必須整合我們的每一個全資擁有的TRS，因為我們是有權指導對該等VIE業績影響最大的活動的實體，我們有義務承擔對VIE可能產生重大影響的損失，或有權從每個VIE獲得利益，因此，我們是每個VIE的主要受益者。我們的TRS的資產是$113,705及$118,862截至2021年12月31日和2020年12月31日，主要由我們某些酒店經理的應付金額和營運資本預付款組成。我們TRS的負債是$42,432及$70,240截至2021年12月31日和2020年12月31日，主要由支付給我們某些酒店經理的金額組成。我們的TRS的資產可以用來履行我們的TRS的義務，我們已經擔保了我們的TRS的某些義務。
房地產。我們以減值後的成本價記錄房地產，如果有減值的話。我們記錄以建築、土地、傢俱、固定裝置和設備的相對公允價值收購的房地產的成本，以及(如適用)現場租賃、高於或低於市場租賃和客户關係的收購成本。我們使用與獨立評估師使用的方法類似的方法來確定每個物業的公允價值，這些方法可能涉及基於多個因素(包括資本化率和貼現率等)的估計現金流。對於符合企業合併資格的交易，我們將超過收購資產公允價值的對價部分(如果有的話)分配給商譽。我們以直線方式對房地產進行折舊，折舊幅度超過估計的使用年限，最高可達40用於建築和改善的年限，最高可達12對於個人財產，我們會將有限壽命的無形資產按其使用壽命較短或年限較短的期限攤銷。
F-10
目錄
關聯租賃。在某些情況下，我們聘請獨立的房地產評估公司提供與我們的購買價格分配和使用年限確定相關的市場信息和評估，但我們最終要對購買價格分配和使用壽命的確定負責。
我們定期評估是否發生了可能表明我們房地產價值減值的事件或情況變化。這些指標可能包括經營盈利能力疲軟或下降、現金流或流動性下降、我們在資產預計使用壽命結束前處置資產的決定，或者可能永久降低我們投資價值的市場或行業變化。如有跡象顯示物業的賬面價值不可收回，我們會估計該資產的預計未貼現現金流，以決定是否應確認減值虧損。我們通過將物業的歷史賬面價值與其估計公允價值進行比較來確定減值損失金額。我們通過評估近期財務表現並使用標準行業估值技術預測物業的貼現現金流來估計公允價值。除了考慮上述事件或情況變化的減值外，我們還定期評估我們房地產的剩餘壽命。如果我們改變了估計壽命，我們就會在修正後的剩餘壽命內折舊或攤銷受影響資產的賬面價值。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，我們錄得78,620及$55,756分別扣除資產減值損失，以將若干物業的賬面價值減去出售成本後的估計公允價值。
無形資產和無形負債。無形資產主要包括在我們作為出租人的市場經營租賃之上獲得的商標和商號，以及我們作為承租人或承租人獲得的低於市場地面租賃的商標和商號。無形負債包括在吾等為出租人的情況下取得的低於市值的經營租賃，以及在吾等為承租人或承租人的情況下取得的高於市值的租賃。我們在收購的房地產租賃中計入無形資產，在應付賬款中計入其他無形資產和無形負債，在合併資產負債表中計入其他負債。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的無形資產和負債如下：
截止到十二月三十一號，
20212020
資產：
商號和商標$89,375 $89,375 
高於市值的營業租賃，扣除累計攤銷淨額#美元64,471及$55,220，分別
184,943 224,510 
低於市價的租賃，扣除累計攤銷淨額$17,367及$16,226，分別
7,746 8,934 
其他，累計攤銷淨額#美元382及$1,188，分別
1,177 3,026 
$283,241 $325,845 
負債：
低於市場經營租賃，扣除累計攤銷淨額$473及$559，分別
$1,147 $1,691 
高於市場的地面租賃，扣除累計攤銷淨額$317及$6,180，分別
46 416 
$1,193 $2,107 
我們以直線方式在相關租約的期限內攤銷高於和低於市值租約(三和六年了分別以無形負債和資產的加權平均數計算)。截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，與無形資產相關的攤銷為41,648, $52,264及$1,757，與無形負債有關的攤銷為#美元。433, $2,403及$441截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。截至2021年12月31日，市值高於市值租賃和低於市值租賃的加權平均攤銷期限為7.2年和4.5分別是幾年。截至2021年12月31日，我們估計與無形資產和負債相關的未來攤銷如下：
高於市價的經營租約市價以下租約及其他低於市價的經營租約高於市價的土地租賃及其他
2022$28,478 $1,256 $(216)$53 
202325,695 1,234 (189)57 
202422,151 812 (189)78 
202520,032 798 (129)78 
202614,246 796 (125)78 
此後74,341 2,850 (299)787 
$184,943 $7,746 $(1,147)$1,131 
F-11
目錄
我們不會攤銷我們的無限期活商標和商號，但我們至少每年審查資產的減值情況，並重新評估其分類為無限期活資產。此外，我們定期評估是否發生了可能表明價值減值的事件或環境變化。我們通過將無形資產的賬面價值與其估計公允價值進行比較來確定減值損失的金額(如果有的話)。
現金和現金等價物。我們將購買日原始到期日為三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。
受限現金。限制性現金包括根據我們的酒店管理協議條款託管的金額，用於為我們酒店的資本改善提供資金，以及根據我們的信貸協議出售我們的某些資產用於一般商業目的的收益。
發債成本。債務發行成本包括與借款相關的資本化發行成本，這些成本在各自債務期限內攤銷為利息支出。我們循環信貸安排的債務發行成本(扣除累計攤銷後的淨額)計入其他資產，淨額計入我們的綜合資產負債表。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們循環信貸安排的債務發行成本為$14,879及$8,163，我們循環信貸安排的債務發行成本累計攤銷成本為#美元。8,796及$722，分別為。我們的優先票據和歷史定期貸款的債務發行成本(扣除累計攤銷後的淨額)在我們的綜合資產負債表中直接從相關債務負債中扣除。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們優先票據的債務發行成本(扣除累計攤銷後)為$33,736及$41,974，分別為。截至2021年12月31日，關於我們的循環信貸安排和優先票據，需要確認的未來債務發行成本攤銷情況如下：
債務發行成本的未來攤銷
2022$14,280 
20237,667 
20246,828 
20254,957 
20262,842 
此後3,245 
$39,819 
權益法投資。我們的帳目是我們的34按權益會計方法持有Sonesta的%非控股權益。Sonesta是一傢俬人公司，我們的執行董事之一、同時也是Sonesta董事之一的亞當·D·波特諾(Adam D.Portnoy)是控股股東。索尼斯塔的另一位董事是我們的另一位董事、總裁兼首席執行官，索內斯塔的另一位董事擔任RMR Group LLC(RMR Group LLC‘s)和RMR Group Inc.(RMR Inc.)，執行副總裁、總法律顧問兼祕書兼我們的祕書。索內斯塔的某些官員是RMR LLC的官員。Sonesta的某些其他官員和員工是RMR LLC的前僱員。RMR LLC還向Sonesta提供某些服務。
有關我們對Sonesta的投資和與Sonesta的關係的進一步討論，請參閲附註5和9。
股權證券。我們在每個報告期末根據其報價的市場價格按公允價值記錄我們的股權證券。我們股權證券的公允價值變動是根據FASB會計準則更新(ASU，No.2016-01)通過收益記錄的。金融資產和金融負債的確認與計量.截至2021年12月31日，我們擁有1,184,797TA的普通股。
收入確認。我們在綜合全面收益表(損失表)中報告被管理酒店的經營收入。當提供商品和服務時，我們通常確認酒店運營收入，主要包括客房和餐飲銷售。
我們在綜合全面收益表(損失表)中報告租賃物業的租金收入。我們按直線法確認租賃協議期限內經營租賃的租金收入。我們的租金收入減少了$2,621, $714及$10,719在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，分別記錄我們的某些租約下的預定租金變化、根據我們與TA的租約應支付給我們的遞延租金義務，以及根據TA租約直線移除我們旅行中心地下儲罐的估計未來付款。有關我們的TA租賃的詳細信息，請參閲註釋4、5和9。有關人士應繳款項包括$20,655及$33,902其他資產，淨額，包括$26,881及$16,264分別為2021年12月31日和2020年12月31日的直線應收租金。
F-12
目錄
如果我們物業的毛收入超過租賃協議中規定的某些門檻，我們的某些租賃協議需要額外的百分比租金。我們可以根據具體的租賃條款，按月、按季或按年確定應付給我們的租金百分比，並在滿足所有或有事項並賺取租金後予以確認。我們賺取了租金收入的百分比為$。7,085, $3,277及$4,238分別在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內。
我們擁有我們酒店的所有FF&E預留的第三方託管。我們將第三方租户的存款作為FF&E儲備收入報告到託管賬户。我們不報告作為我們酒店定期整修所建立的儲備或FF&E儲備的金額，作為FF&E儲備收入用於我們管理的酒店。
每股普通股金額。我們通過將普通股股東可分配的淨收入除以該期間已發行普通股的加權平均數量來計算普通股每股基本收益。計算稀釋每股收益時，我們使用兩類法中稀釋程度較高的一種方法或庫存股方法。在計算稀釋每股收益時，未歸屬股票獎勵和其他潛在攤薄普通股及其對收益的相關影響都被考慮在內。
估計的使用。按照美國公認會計原則(GAAP)編制財務報表，要求我們做出影響報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。我們合併財務報表中的重要估計包括壞賬準備、購買價格分配、房地產的可用年限和長期資產減值。
細分市場信息。截至2021年12月31日，我們有二應報告的部分：酒店投資和淨租賃投資。
重新分類。對前幾年的合併財務報表進行了重新分類，以符合本年度的列報方式。
所得税。我們已選擇根據1986年修訂的“美國國税法”(United States Internal Revenue Code Of 1986)作為房地產投資信託基金(REIT)徵税，因此，只要我們將應税收入分配給股東，並滿足某些組織和運營要求，我們的營業收入通常不需要繳納聯邦和大多數州的所得税。儘管我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，但我們在加拿大、波多黎各和某些州仍需繳納所得税。此外，我們將我們管理的酒店出租給我們全資擁有的TRS，這些TRS與我們的大多數子公司不同，它們單獨提交綜合納税申報單，並繳納聯邦、州和外國所得税。我們的綜合所得税撥備(或福利)包括與我們TRS的運營相關的所得税撥備(或福利)，以及儘管我們具有REIT的徵税資格，但仍產生的某些州和外國所得税。
法典的所得税主題規定了我們應該如何確認、計量和在我們的合併財務報表中列報已經或預計將在納税申報單中採取的不確定税收頭寸。税收優惠在一定程度上被確認，即“更有可能”在審查或審計後維持某一特定的税收狀況。如果“很有可能”的標準已經得到滿足，與税務頭寸相關的利益將被衡量為在結算時實現的可能性大於50%的最大金額。我們為2018年至2021年納税年度提交的納税申報單要接受税務機關的審查。我們在綜合全面收益(虧損)表中將與不確定税收狀況相關的利息和罰金(如果有的話)歸類為一般和行政費用的組成部分。
注3.加權平均普通股
下表對計算基本每股收益和稀釋後每股收益時使用的普通股加權平均數進行了核對：
截至12月31日的年度，
202120202019
(單位：千)
加權平均普通股基本每股收益164,566 164,422 164,312 
攤薄證券的效力：未歸屬股份獎勵— — 28 
稀釋後每股收益的加權平均普通股164,566 164,422 164,340 

F-13
目錄
注4.房地產
截至2021年12月31日，我們擁有303擁有以下設施的酒店：48,346客房或套房和788以服務為導向的零售物業13,522,060主要受“三重淨值”租賃或淨租賃的影響，租户一般負責在租賃期內支付物業的運營費用和資本支出。我們的物業總未折舊賬面價值為#美元。10,741,151，包括$515,518截至2021年12月31日歸類為持有待售。
我們的房地產，按減值後的成本價計算，由#美元的土地組成。1,918,385、建築物和改善工程，費用為$7,871,626傢俱、固定裝置和設備：$435,622，截至2021年12月31日；土地價值$2,030,440、建築物和改善工程，費用為$8,600,239傢俱、固定裝置和設備：$531,593，截至2020年12月31日。我們為我們某些物業的資本改善提供了資金，金額為$。103,630, $136,155及$242,571，分別在2021年、2020年和2019年期間。
在2020年，我們完成了我們位於賓夕法尼亞州聖胡安的酒店的全面重建項目，這是由於2017年瑪麗亞颶風造成的破壞。我們記錄了一美元62,386在截至2020年12月31日的一年內，為這一損害收到的保險收益的保險結算收益。根據公認會計原則，我們被要求增加我們聖胡安酒店的建築基數，以獲得保險收益。
在2021年12月31日，14我們的酒店有一部分或全部位於我們從無關的第三方租來的土地上。土地租約(包括續期選擇權)的平均剩餘期限約為34年份(範圍為13至66年)。根據“地租條例”應繳地租九一般情況下，土地租賃的比例是按酒店收入的百分比計算的。十二 (12)14土地契約要求年最低租金平均為$。319每年；未來租金低於二土地租約已經預付。十六 (16)的淨租賃物業位於我們部分或全部從無關第三方租賃的土地上。租約的其餘條款範圍為一年至29租金平均為$的年份424每年。一般來説，地面租賃義務的支付是由我們的經理或租户支付的。然而，如果管理人或租户沒有履行土地契約規定的義務或不續簽任何土地契約，我們可能需要履行土地契約規定的義務或續簽土地契約，以保護我們對受影響物業的投資。任何質押、出售或轉讓我們在土地租賃中的權益可能需要得到適用的土地出租人及其貸款人的同意。

F-14
目錄
收購
我們根據收購資產和承擔負債的估計公允價值對每筆收購的收購價格進行分配的情況見下表。我們將這些交易計入資產收購。
收購日期位置財產類型客房或平方英尺
購貨價格(1)
土地土地改良建築和改善傢俱、固定裝置和設備持有待售無形資產
截至2021年12月31日止年度內購入的物業
3/9/2021田納西州納什維爾淨租賃— $7,709 $7,709 $— $— $— $— $— 
截至2020年12月31日止年度內購入的物業
3/12/2020兩種狀態淨租賃6,696 $7,071 $880 $— $5,363 $— $— $828 
截至2019年12月31日止年度內購入的物業
2/22/2019華盛頓特區。酒店335 $143,742 $44,972 $151 $93,412 $5,207 $— $— 
5/7/2019威斯康星州密爾沃基酒店198 30,235 3,442 1,053 25,132 608 — — 
8/1/2019康涅狄格州南辛頓土地不適用。66 66 — — — — — 
9/20/2019
五花八門 (2)
淨租賃12,372,762 2,482,382 388,057 — 1,201,922 — 604,989 287,414 
10/9/2019伊利諾伊州芝加哥酒店261 55,560 7,723 — 45,059 2,778 — — 
$2,711,985 $444,260 $1,204 $1,365,525 $8,593 $604,989 $287,414 
(1)包括收購相關成本。
(2)2019年9月20日，我們獲得了767物業淨租賃組合，包括12.4精神MTA房地產投資信託基金(SPIRIT MTA REIT)(紐約證券交易所代碼：SMTA)或SMTA房地產投資信託基金(SMTA)的可出租面積為100萬平方英尺，位於45州或SMTA交易。SMTA交易的總交易額為$2,482,382，包括$2,384,577作為現金對價，$82,069與SMTA清償投資組合抵押貸款債務有關的提前還款罰金15,736其他資本化收購成本。包括在投資組合中的物業被淨出租給279在以下位置運營的租户23各具特色的行業和163這些品牌包括快餐和休閒餐廳、電影院、健康健身、食品雜貨、汽車零部件和服務以及其他以服務為導向和以必需品為基礎的行業45各州。我們用循環信貸安排下的借款和手頭的現金為SMTA交易提供資金，包括我們公開發行高級無擔保票據的淨收益，如附註6中進一步描述的那樣。截至2021年12月31日，我們有#美元4,310作為SMTA交易的一部分承擔的未用租賃相關債務。
性情
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們銷售了18, 39和150分別出售房產，總銷售價格為$52,332, $174,172，及$821,212不包括結賬成本，如下表所示。下表中這些物業的銷售不代表個別或整體的重大處置，也不代表戰略轉變。因此，這些物業的經營結果包括在我們的綜合全面收益(虧損)表中截至銷售之日的持續經營。
銷售年份財產類型物業數量客房或套房/平方英尺銷售總價銷售損益
截至2021年12月31日止年度內售出的物業
2021酒店7669 $40,552 $9,590 
2021淨租賃1197,276 11,780 1,932 
18
669 /97,276
$52,332 $11,522 
截至2020年12月31日止年度內售出的物業
2020酒店182,046 $85,787 $17,550 
2020淨租賃211,375,483 88,385 (15,289)
39
2,046/1,375,483
$174,172 $2,261 
截至2019年12月31日止年度內售出的物業
2019淨租賃1503,314,724$821,212 $159,535 
2022年1月，我們出售了一酒店設有295房間和賬面價值為$12,016售價為$19,000，不包括結賬成本。我們還簽訂了銷售協議。45擁有以下設施的酒店：5,680房間和賬面價值合計為$352,540合計銷售價格為$402,365，不包括成交費用，並且有意向書或正在營銷過程中43合計賬面價值為$的其他物業150,962。我們目前預計這些物業的銷售將於2022年第二季度末完成。
F-15
目錄
截至2021年12月31日，我們有67擁有以下設施的酒店：8,667帳面總價值為$的房間503,078分類為持有待售和22淨租賃房產：154,206平方英尺，總賬面價值為$12,440歸類為持有待售。有關這些屬性的詳細信息，請參閲註釋5和13。
注5.管理協議和租約
截至2021年12月31日，我們擁有303酒店包括在六運營協議和788服務型零售物業淨租賃至174房客。我們不經營我們的任何物業。
酒店協議
索內斯塔協議。截至2021年12月31日，Sonesta運營261的303我們當時擁有的酒店，大約包括50.9佔我們歷史房地產投資總額的%，包括42我們提供全方位服務的酒店，156長期入住的酒店，以及63根據每家酒店的管理協議選擇服務型酒店。我們也是合併協議的一方，這些協議將我們的某些管理協議與Sonesta合併，目的是計算毛收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配，以及應支付給我們的所有者優先回報。有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋4和9。
2020年2月27日，我們與Sonesta簽訂了一項交易協議，根據該協議，我們和Sonesta對當時由Sonesta管理的酒店的業務安排進行了如下調整：
•我們和Sonesta同意出售、重新命名或重新使用我們的39然後由Sonesta管理的長住酒店。我們其後決定暫停售賣這些產品。39基於市場條件的酒店；然而，如下所述，我們和索尼斯塔決定出售68我們由Sonesta管理的酒店，其中包括許多39我們之前的目標是出售、重新打造品牌或重新調整用途的酒店；我們隨後出售了一的682021年12月的酒店；有關此次銷售的更多信息，見附註4；
•所有者的年度優先回報應在14Sonesta當時管理並繼續管理的提供全方位服務的酒店從1美元降至1美元。99,013至$69,013截至該日期；
•Sonesta向我們發行了一些普通股，大約(但不超過)34%的普通股流通股(發行後)，我們與Sonesta、Adam Portnoy和Sonesta的其他股東簽訂了股東協議，並與Sonesta簽訂了註冊權協議；
•我們和Sonesta修改了當時現有的管理協議和池協議，以便5我們每個酒店毛收入的%14然後由Sonesta管理的全方位服務酒店將作為FF&E儲備用於未來的資本支出，這取決於根據管理協議應支付給我們的所有者的年度優先回報後的可用現金流；
•我們和Sonesta修改了我們當時現有的管理協議和合租協議中的終止條款，刪除了合租協議中允許我們或Sonesta要求營銷出售非經濟型酒店的條款；以及
•我們和Sonesta將位於伊利諾伊州芝加哥和加利福尼亞州歐文的Sonesta管理的全方位服務酒店的當時現有管理協議的初始到期日延長至2037年1月，以與我們當時由Sonesta管理的其他全方位服務酒店的初始到期日保持一致。
我們將截至2020年2月27日生效的修訂和重述的管理協議稱為遺留管理協議，將包括這些遺留管理協議的修訂和重述的彙集協議稱為遺留彙集協議。
我們之前租的48在我們位於伊利諾伊州芝加哥的提供全方位服務的酒店(Sonesta於2019年11月開始管理，之前由Wyndham管理)，我們將向温德姆目的地公司(紐約證券交易所股票代碼：Wynd)或目的地提供度假單元。從2020年3月1日起，Sonesta開始管理這些部門，這些部門被添加到我們關於芝加哥酒店的遺留管理協議中。
在2020年9月18日至2020年12月15日期間，我們將115以前由洲際酒店集團(IHG)、萬豪酒店(Marriott)和温德姆酒店(Wyndham To Sonesta)管理的酒店2021年2月和3月，我們將88酒店從萬豪到索內斯塔。我們與Sonesta就這些酒店簽訂了管理協議，條款與我們的傳統管理協議基本一致，只是這些過渡酒店的管理協議計劃於2021年12月31日到期，並自動續簽連續一年條款，除非提前終止。我們將這些管理協議稱為改裝酒店管理和合用協議，並與遺留管理協議和遺留合用協議(如果適用)一起稱為Sonesta協議。2021年6月，我們將五從凱悦酒店到索內斯塔的酒店
F-16
目錄
2021年11月1日，我們將一從雷迪森到索內斯塔的額外酒店。我們將這些酒店添加到我們的改裝酒店管理中，並與索內斯塔簽訂了共用協議。
我們的索尼斯塔協議規定，每年向我們支付固定的所有者優先回報，相當於8如果酒店在支付酒店運營費用和管理費及相關費用(索內斯塔的獎勵費用除外，如果適用)後的毛收入足以做到這一點，我們的投資資本(如有)的百分比就足以做到這一點。我們的索內斯塔協議進一步規定，我們將獲得相當於80在償還業主或經理預付款、FF&E備用金和索尼斯塔獎勵費用(如果適用)後，剩餘營業利潤(如適用)的%。我們從索內斯塔酒店獲得的回報為$53,853在截至2021年12月31日的年度內。我們的索內斯塔酒店產生淨運營虧損#美元。65,277在截至2020年12月31日的年度內。我們從索內斯塔酒店獲得的回報為$67,592截至2019年12月31日的年度內。我們的索內斯塔酒店沒有任何保證金或擔保。因此，我們從索內斯塔酒店獲得的回報僅限於酒店在支付運營費用(包括管理費和相關費用)後的可用現金流(如果有的話)。
我們的Sonesta協議規定，在支付酒店運營費用後，Sonesta有權獲得相當於3.0我們提供全方位服務的酒店毛收入的%5.0我們長期住宿和精選服務型酒店毛收入的%。此外，Sonesta有權獲得相當於以下金額的預訂費1.5在我們的Sonesta協議中定義的客房總收入的%，集中服務的系統費用1.5毛收入的%，採購和建設監理費相當於3.0由Sonesta管理的資本支出的第三方成本的%，以及相當於20.0在償還給我們和Sonesta的某些預付款、支付我們所有者的優先返還和FF&E儲備託管資金後，剩餘營業利潤的百分比。Sonesta的獎勵管理費，而不是其他費用，只有在我們所有者的優先回報支付之後才能賺取。我們的Sonesta協議還規定，Sonesta為我們的Sonesta酒店的利益而進行的廣告、營銷、促銷和公關計劃和活動(包括“常住”獎勵計劃)的費用可由我們報銷或以其他方式視為酒店運營費用，但須經我們批准。
根據我們的Sonesta協議，我們產生了管理、預訂和系統費用，以及某些客户忠誠度、營銷計劃和第三方預訂傳輸費用的報銷費用$84,926, $17,734及$36,169截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。這些費用和成本包括在我們的綜合全面收益(損失表)中的酒店運營費用中。此外，我們確認採購和施工監理費為#美元。2,196, $1,571及$3,320根據我們的Sonesta協議，分別截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度。這些金額已在我們的綜合資產負債表中資本化，並在相關資本資產的估計可用年限內折舊。
我們的Sonesta協議要求我們為我們在Sonesta酒店批准的資本支出提供資金。從2020年2月27日開始，我們每個人14根據傳統管理協議經營的提供全方位服務的酒店，以及由索內斯塔管理的所有根據改裝酒店管理協議經營的酒店都要求5酒店毛收入的%將作為未來資本支出的代管，作為FF&E儲備，在支付所有者每年應支付給我們的優先回報後，取決於可用現金流。我們的遺留管理協議不需要FF&E託管押金39長期入住的酒店。根據我們的Sonesta協議，在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，不需要FF&E託管押金。我們在索內斯塔協議中包括的某些酒店的資本支出為#美元。93,472, $62,963及$114,081分別在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內。我們欠索尼斯塔$17,248, $26,096及$15,537對於2021年的資本支出和報銷，或之前多付的估計所有者優先回報，分別提前到2021年、2020年和2019年12月31日。索尼斯塔欠我們$4,592截至2021年12月31日的2021年所有者優先回報。在我們的綜合資產負債表中，應付Sonesta的金額分別計入相關人士的到期金額，欠Sonesta的金額分別計入應付相關人士的金額。
我們需要為Sonesta管理的每家酒店保持營運資金，並根據每家酒店的客房數量預付固定金額，以滿足酒店運營的現金需求。我們預付了$56,697及$41,514分別於2021年12月31日和2020年12月31日向Sonesta提供初始營運資金。這些金額包括在我們合併資產負債表中的其他資產中。根據我們Sonesta協議的條款，任何剩餘的營運資金將在終止時返還給我們。
修改和重新簽署了與Sonesta的管理和共享協議
2022年1月7日，我們和索內斯塔修改並重新聲明瞭我們的管理協議，自2022年1月1日起生效。從那天起，我們擁有261由Sonesta和Sonesta管理的酒店67這些酒店中預計會被出售，或者是出售酒店。除其他事項外，我們與索尼斯塔之間的協議修正案194酒店或保留的酒店如下：
•保留酒店的有效期將於2037年1月31日到期，包括二15-年續約選項。
F-17
目錄
•所有保留的酒店都必須遵守彙集協議，該協議將保留的酒店的管理協議結合在一起，以計算毛收入、酒店運營費用、費用和分配以及所有者應向我們提供的優先回報。
•業主對保留的酒店的優先回報最初設定為$325,200每年一次。如果從2023年開始沒有達到最低績效門檻，我們有權終止Sonesta對我們擁有的特定酒店的管理。
•我們將翻新保留的酒店，使其符合商定的品牌標準。當我們預支這類資金或為其他資本支出提供資金時，應支付給我們的所有者每年的優先回報總額將增加6資助金額的%。
•為了應對索內斯塔不斷增加的特許經營和第三方管理活動，我們增加了對酒店品牌的貿易面積限制，以界定邊界，以保護我們擁有的酒店。
一般而言，我們和Sonesta可以就違約、傷亡和譴責事件終止保留酒店的管理協議，儘管Sonesta可能不會因某些違約事件而終止管理協議。如果從2023年開始連續四年中有三年沒有達到最低績效門檻，我們也有權終止保留酒店的管理協議。我們和Sonesta可以因對方違約事件而終止管理協議，儘管Sonesta可能不會因某些違約事件而終止。根據管理協議，如果終止方因對方違約事件而終止管理協議，我們或索尼斯塔可能有義務向對方支付損害賠償金。
對於出售酒店，期限延長至2022年12月31日(或直到適用的酒店已售出)，並取消了FF&E儲備資金要求。我們可以因Sonesta違約事件而終止管理協議。根據管理協議，如果我們因Sonesta違約事件而終止出售酒店的管理協議，Sonesta可能有義務向我們支付損害賠償金。一旦出售酒店，我們所有者的優先返還將被當前所有者的優先返還減去。所有出售酒店的所有者的總優先級是$84,653。出售酒店受合併協議的約束，該協議將出售酒店的管理協議結合在一起，以計算毛收入、酒店運營費用、費用和分配以及業主應向我們提供的優先回報。
索內斯塔投資會計：
我們的帳目是我們的34.0按權益會計方法持有Sonesta的%非控股權益。我們在索內斯塔的投資賬面價值為#美元。62,687及$36,646分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。這筆金額包括在我們合併資產負債表的其他資產中。在收購之日，即2020年2月27日，我們對Sonesta投資的成本基礎比我們在Sonesta股東總賬面價值中的比例高出總計$8,000。根據公認會計準則的要求，我們將把這一差額攤銷為被投資人的權益收益。31於本公司收購之日，Sonesta擁有的房地產資產及無形資產及負債的加權平均剩餘使用年限。我們記錄了基差$的攤銷。260及$217分別在截至2021年和2020年12月31日的年度內。2021年3月，我們資助了一筆25,443向Sonesta提供與其收購紅獅酒店公司相關的資本，以維持我們按比例持有的所有權。我們確認了損失$941及$9,910分別與我們在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度對Sonesta的投資相關。這些金額包括在我們的綜合全面收益表中被投資人的收益(虧損)權益中。
我們記錄了一筆負債#美元。42,000我們對Sonesta的初始投資的公允價值，因為我們與Sonesta的管理協議的修改和對Sonesta的投資沒有交換任何現金代價。我們在Sonesta投資的這一負債包括在我們綜合資產負債表的應付帳款和其他負債中，並將在2037年1月31日之前以直線方式攤銷，作為我們綜合全面收益(虧損)表中酒店運營費用的減少。我們減少了酒店運營費用$2,484及$2,070截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，分別用於攤銷這一負債。截至2021年12月31日和2020年12月31日，該負債的未攤銷餘額為#美元。37,447及$39,930，分別為。
有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋9。
凱悦酒店協議。2021年6月7日，我們和凱悦修改了我們的凱悦協議。根據我們修訂後的凱悦酒店協議，凱悦酒店將繼續管理17我們擁有的酒店10一年任期從2021年4月1日起生效。我們修改後的凱悦酒店協議將我們業主的年度優先回報定為$12,000凱悦酒店為我們提供了一筆新的美元30,000有限擔保75從2023年開始，應支付給我們的總年度所有者優先回報的%。根據我們修訂後的凱悦酒店協議，管理費為5支付給凱悦酒店的毛房收入的%將是支付給我們業主優先回報的運營成本。凱悦酒店還可能獲得20在支付業主每年的優先返還和某些預付款(如果有的話)的報銷後，獎勵管理費的%。我們還同意資助大約$50,000預計將於2022年底完成的翻修工程。如上所述，我們過渡了其餘品牌的品牌和管理五凱悦此前於2021年6月管理的索內斯塔酒店。
F-18
目錄
我們實現了$的回報9,388截至2021年12月31日止年度及$22,037根據本協議，分別截至2020年12月31日和2019年12月31日的每一年度。凱悦酒店此前曾向我們提供擔保，保證金限額為#美元。50,000根據之前的協議。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本協議項下之酒店所產生之現金流低於期內應付本公司之最低租金，而本公司已耗盡餘下之$。19,120我們能提供的彌補短缺的有限擔保。我們從凱悦酒店獲得的任何回報目前僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流(如果有的話)。在截至2021年12月31日的年度內，我們支出了$3,700我們之前根據凱悦酒店協議為營運資金提供了部分資金，因為預計這筆金額將無法再收回。這一數額包括在我們的綜合損益表中的交易相關成本中。
雷迪森協議。2021年11月1日，我們修改了拉迪森協議。根據我們修改後的雷迪森協議，雷迪森將繼續管理八我們擁有的酒店10一年任期從2021年8月1日起生效。我們修改後的Radisson協議將我們所有者的年度優先回報定為$10,200雷迪森為我們提供了一筆新的22,000有限擔保75從2023年開始，應支付給我們的總年度所有者優先回報的%。根據我們修改後的拉迪森協議，管理費為5每家以Country Inn&Suites品牌經營的酒店客房總收入的%，管理費為3支付給雷迪森酒店品牌的每家酒店客房毛收入的%將是優先於我們業主優先回報的運營成本支付給雷迪森酒店的酒店的總客房收入的百分比將支付給雷迪森酒店的運營成本優先於業主的優先回報。雷迪森還可能獲得一份20在支付業主每年的優先返還和某些預付款(如果有的話)的報銷後，獎勵管理費的%。我們還同意資助大約$12,000預計將於2022年底完成的翻修工程。如上所述，我們於2021年11月1日將雷迪森之前管理的第九家酒店的管理和品牌移交給了索內斯塔。
我們實現了$的回報11,364, $20,456及$20,056在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，根據本協議。雷迪森之前曾向我們提供擔保，保證金限制在#美元。47,523。在截至2021年12月31日的一年中，我們的Radisson協議下的酒店產生的現金流低於應支付給我們的最低迴報，Radisson賺取了$13,238擔保付款以彌補部分缺口，Radisson的擔保已經用完。
萬豪協議。截至2021年1月1日，萬豪酒店管理105根據我們於2020年終止的協議，由於萬豪未能支付我們收到的付款與我們之間的累計差額，我們於2020年終止了我們的酒店80根據協議，應支付給我們的累計優先權返還的%。我們將品牌和管理轉變為882021年2月和3月，萬豪管理着索內斯塔的酒店。我們賣出了一萬豪於2021年4月管理的酒店(有關此次出售的更多信息，請參見附註4)。截至2021年12月31日，萬豪酒店管理16我們的酒店。我們之前曾與萬豪進行仲裁程序，涉及向我們支付某些款項的時間和性質，以及終止萬豪協議的時間的有效性，包括退出酒店協議，該協議如果不終止，將要求我們出售16被萬豪品牌佔據的酒店。我們還要求償還我們在2020年向萬豪支付的某些營運資金預付款。我們與萬豪酒店達成了一項協議，16上述酒店，據此，我們同意這些酒店保留萬豪品牌酒店，直到仲裁得到解決。2022年1月18日，仲裁小組拒絕判給我們美元。19,920我們曾尋求與我們根據適用的管理協議向萬豪支付的某些營運資金預付款有關，但我們獲得了大約#美元。1,084關於一項相關索賠，並決定我們將擁有剩餘的16家酒店，不受萬豪酒店合同的約束。因此，在截至2021年12月31日的年度內，我們支出了$18,035我們之前根據萬豪協議為營運資金提供資金，因為預計這筆金額將無法再收回。這一數額包括在我們的綜合損益表中的交易相關成本中。我們希望出售或轉移剩餘的品牌和管理16萬豪在2022年第二季度將酒店品牌命名為索內斯塔(Sonesta)。
我們實現了$的回報2,830根據我們的萬豪協議，在截至2021年12月31日的年度內。我們從萬豪酒店獲得的任何回報僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流(如果有的話)。萬豪酒店管理122在截至2020年12月31日和2019年12月31日的幾年中，我們的酒店數量有所增加。我們實現了$的回報93,593及$190,492分別在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，根據我們與萬豪的協議。萬豪之前提供了有限的保證金和保證金，這兩項都在2020年耗盡，以彌補我們酒店的現金流和我們的最低迴報之間的缺口。我們在萬豪協議中包括的某些酒店的資本支出為#美元。7,394, $65,840及$51,056分別在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內。
F-19
目錄
其他的。我們與洲際酒店集團簽訂的管理協議一酒店將於2026年1月31日到期。我們洲際酒店產生的淨運營現金流為#美元。337在截至2021年12月31日的年度內。我們從洲際酒店集團獲得的任何回報僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流(如果有的話)。洲際酒店集團管理或租賃103在2020年的大部分時間裏，我們的酒店都會受到影響。我們終止了與洲際酒店集團的協議，原因是我們在用完了為彌補酒店現金流和最低迴報之間的缺口而持有的保證金用完後，未能在2020年支付應支付的最低退款和租金。我們把品牌和管理轉移到102我們的103洲際酒店集團(IHG)於2020年12月前往索內斯塔(Sonesta)。我們實現了$的回報和租金107,888及$205,941分別在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，根據我們當時與洲際酒店集團達成的協議。在截至2021年12月31日的年度內，我們支出了$16,711我們之前根據洲際酒店集團的協議為營運資金提供資金，因為預計這筆金額將無法再收回。這一數額包括在我們的綜合損益表中的交易相關成本中。
淨租賃組合
截至2021年12月31日，我們擁有788淨租賃服務型零售物業13,522,060平方英尺，年租金最低為$369,733加權(以年最低租金計算)平均租期為10.2好幾年了。投資組合是98.1租户百分比174租户在134中國的品牌21各具特色的行業。
由於新冠肺炎的流行，我們的一些租户要求租金援助。在截至2021年12月31日的年度內，我們簽訂了一項延期租金協議，租金為$。2,792租金與四淨租賃租户。截至2021年12月31日，我們擁有7,554與以下項目相關的未付遞延租金的百分比七我們根據這些請求給予租金減免的租户，他們大約代表2.0截至2021年12月31日，我們的淨租賃零售投資組合中年化租金收入的百分比。這些遞延租金計入其他資產，淨額計入我們的綜合資產負債表。在大多數情況下，這些租户有義務支付超過一年的延期租金。24月期。我們已選擇使用財務會計準則委員會的一攬子救濟方案，將租賃會計指導應用於因新冠肺炎疫情而提供的租賃特許權，並在現有租約修改指導之外計入因新冠肺炎大流行而產生的租賃特許權，因為修改後的租約產生的現金流與原始租約基本相同或更少。遞延金額不影響我們截至2021年12月31日的年度經營業績。
我們不斷審核與租金、直線租金和物業運營費用報銷相關的應收賬款，並根據租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户所在行業的商業狀況以及物業所在地區的經濟狀況來確定應收賬款。這項檢討包括評估租客租約的大部分到期款項是否都有可能收回。對於被認為可能收取的租約，收入在租賃期內繼續以直線基礎記錄。對於被認為不可能收回的租賃，收入在收到現金時入賬。我們確認經營租約的可收集性評估的所有變化都是對租金收入的調整。我們將壞賬準備金減少了$。9在截至2021年12月31日的年度內，並記錄了壞賬準備金#美元9,892在截至2020年12月31日的年度內，我們為無法收回的租金預留了$15,519及$18,230截至2021年12月31日和2020年12月31日，分別計入我們合併資產負債表中的其他資產。
TA租約
TA是我們最大的租户，租賃27.5截至2021年12月31日的房地產總賬面價值的%。截至2021年12月31日，TA根據我們的TA租約欠我們的旅遊中心數量、條款、年最低租金和遞延租金餘額如下：
旅遊中心數量
期初期末(1)
年最低租金
遞延租金(2) (3)
TA 1號租約362032年12月31日$49,707 $5,826 
TA 2號租約362031年12月31日44,077 5,411 
TA 3號租約352029年12月31日42,409 5,335 
TA 4號租約372033年12月31日48,263 5,446 
TA第5號租約35June 30, 203561,654 — 
179$246,110 $22,018 
(1)Ta有二續訂選項為15在我們每個助教租約下的每一年。
(2)從2019年4月1日開始，TA需要支付$70,458在……裏面16每季度分期付款$4,404助教欠我們的延期租金。
(3)表示截至2021年12月31日的餘額。
F-20
目錄
我們的TA租約是“三重淨值”租約，要求TA支付租賃旅行中心運營所產生的所有費用，包括人事、水電、庫存、客户服務和保險費用、房地產和個人財產税、環境相關費用、地下儲油罐拆卸費用以及我們出租物業並轉租給TA的旅行中心的地面租賃費。我們的TA租約一般要求TA賠償我們在租約期間因擁有或運營租賃的旅遊中心而產生的某些環境問題和責任。此外，電訊局長有責任在租約期滿時向我們支付相當於拆除租賃物業地下儲油罐的估計費用的金額。我們的TA租約不需要FF&E託管押金。然而，TA需要維護租賃的旅行中心，包括結構和非結構部件。根據我們的TA租約，TA一般不能擁有、特許經營、融資、運營、租賃或管理不屬於我們所有的任何旅遊中心或類似物業。75在未經我們同意的情況下，沿着我們擁有的旅遊中心所在的主要州際公路向任何一個方向行駛數英里。
我們確認了TA的租金收入為#美元。248,291, $250,573及$262,038截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的租金收入包括#美元13,237, $13,156及$11,894分別作出調整，以記錄我們的電訊局長租約項下的遞延租金責任，以及電訊局長以直線方式移走地下儲油罐的估計未來支付予吾等的費用。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們有TA欠我們的當前租金的應收賬款和直線租金調整$48,168及$55,530，分別為。這些金額包括在我們綜合資產負債表中相關人士的到期款項中。從2019年1月開始，我們對遞延租金義務的確認以直線方式記錄在我們TA租約的新租賃條款上。從2019年4月1日開始，TA向我們支付了16季度分期付款約為$4,404每個(總計$70,458)以完全清償和清償其$150,000我們欠我們的遞延租金義務，否則將在#年到期。五在2024年至2030年之間分期付款。TA支付給我們的金額為$17,616分別就截至2021年12月31日及2020年12月31日止各年度的該等債務及$13,200截至2019年12月31日的年度。
2019年1月16日，我們向TA銷售20TA之前從我們那裏租來的旅遊中心物業，總購買價格為$308,200。我們錄得一美元的收益。159,535作為這些銷售的結果。在完成這些銷售後，這些旅遊中心物業被從TA租約中移除，TA每年支付給我們的最低租金減少了#美元。43,148.
除了支付年度最低租金外，我們的助教第1、2、3和4號租約還規定，根據非燃料收入總額在基準年水平上的增長向我們支付百分比租金(3非燃料收入的百分比超過2015年非燃料收入，從截至2021年12月31日的一年開始，額外增加0.5%(0.5非燃料收入超過2019年非燃料收入的百分比)，我們的TA5號租約規定根據非燃料收入總額在基準年水平上的增長向我們支付百分比租金(32012年非燃料收入以上的非燃料收入的%，從截至2020年12月31日的一年開始，額外0.52019年非燃料收入以上的非燃料收入的30%)。我們確認的TA租金總額為$。7,085, $2,764及$4,075分別在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內。
根據我們的TA租約，TA可以要求我們為資本改善提供資金，以換取TA每年最低租金的增加，公式如下：每年的最低租金增加的金額等於我們提供的資金乘以下列金額中的較大者8.5%或美國國債基準利率加碼3.5%。助教沒有義務提出要求，我們也沒有義務為任何此類改進提供資金。在截至2021年、2020年或2019年12月31日的年度內，我們沒有為這些租約下的任何改善提供資金。
有關我們與TA關係的更多信息，請參見注釋4和9。
我們的淨租賃協議通常規定最低租金支付，此外還可能包括可變支付。營運租賃的租金收入，包括由指數或以市場為基礎的指數所得的任何付款，於吾等確定基本上所有租賃付款均有可能收取時，以直線基準於租賃期內確認。我們的一些租約有延長或終止租約的選擇權，租户可以選擇延長或終止租約，在確定租賃期時會考慮這些選項。我們確認其他淨租賃物業(不包括TA)的租金收入為#美元。140,803, $137,111及$46,861截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，包括美元10,616, $14,345及$2,160分別進行調整，以直線方式記錄我們某些租約下的預定租金變化。
F-21
目錄
其他租賃信息(作為出租人). 截至2021年12月31日，我們與TRS以外的各方簽訂的租約規定在剩餘的當前期限內向我們支付的合同最低租金如下：
2022$390,580 
2023376,064 
2024365,787 
2025356,248 
2026344,503 
此後2,114,800 
總計$3,947,982 
其他租賃信息(作為承租人)。 截至2021年12月31日，14在我們作為承租人的地方，我們的酒店受土地租賃的約束。此外，我們的酒店經營者在我們酒店的正常業務過程中代表我們簽訂各種租約，或我們的酒店運營租約。我們使用我們的估計增量借款利率計算使用權資產和租賃負債，作為我們的經營租賃(包括地面租賃和酒店經營租賃)在剩餘租賃期內剩餘租賃付款義務的現值。使用權資產和相關租賃負債分別計入我們綜合資產負債表中的其他資產、淨額和應付賬款及其他負債。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的使用權資產和相關租賃負債分別為$177,346及$84,924，分別代表我們在經營租約下的未來義務，幷包括在其他資產和其他負債分別計入我們的合併資產負債表中。我們的經營租賃要求支付最低固定租金，根據超過特定門檻的酒店收入的百分比支付租金，或支付等於最低固定租金或百分比租金中較大者的租金。與我們的運營租賃相關的租金費用為$12,182截至2021年12月31日的一年，我們的綜合全面收益(虧損)表中的酒店運營費用包括在內。截至2021年12月31日，我們的經營租賃規定在剩餘租賃期限內向第三方支付的合同最低租金如下：
2022$15,024 
202314,575 
202414,794 
202514,831 
202614,948 
此後263,314 
租賃付款總額337,486 
減去：推定利息(160,140)
租賃負債現值(1)
$177,346 
(1)用於計算租賃負債的加權平均貼現率和我們的地面租約(假設所有延期選項)和我們的酒店經營租約的加權平均剩餘期限大約為5.27%和22年份(範圍為8幾個月後66年)和5.67%和42年份(範圍為1月至52年)。
截至2021年12月31日，16我們的淨租賃物業位於我們部分或全部從無關第三方租賃的土地上。我們不需要記錄這些物業的使用權資產和租賃負債，因為我們不是租約下的主要債務人。這些項目的平均剩餘期限16土地租約是10年份(範圍為一至20年)，平均租金為$424每年。
一般來説，地面租賃義務的支付是由我們的經理或租户支付的。然而，如果管理人或租户沒有履行土地契約的義務或沒有續簽任何土地契約，我們可能需要履行土地契約的義務或續簽土地契約，以保護我們在受影響物業的投資。
注6.負債
截至2021年12月31日，我們的主要債務為：(1)$1,000,000未償還借款金額低於我們的美元1,000,000循環信貸安排；及(2)$6,200,000優先無擔保票據的未償還本金總額。我們的循環信貸安排是由與機構貸款人組成的銀團簽訂的信貸協議管理的。
我們的循環信貸安排的到期日是2022年7月15日，在支付延期費用並滿足下列某些其他條件的情況下，我們可以選擇將該安排的到期日延長至二其他內容六個月期句號。我們可以在我們的循環信貸安排下借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。根據我們的循環信貸安排，我們需要為借款支付利息，利率為
F-22
目錄
倫敦銀行同業拆借利率加上溢價，這是235年息基點，以倫敦銀行同業拆息下限為0.50%，截至2021年12月31日。我們還支付了設施費用，這是30截至2021年12月31日，我們循環信貸安排下的貸款承諾總額每年基點。利率溢價和融資費都會根據我們信用評級的變化而進行調整。截至2021年12月31日，根據我們的循環信貸安排，應付借款的年利率為2.85%。我們循環信貸安排下的貸款加權平均年利率為2.85%, 2.36%和3.21截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為2%。2021年1月19日，我們借了一美元972,793根據我們的循環信貸安排，作為一項預防措施，以保持財務靈活性。截至2021年12月31日和2022年2月22日，我們的美元1,000,000循環信貸安排已全部動用。
我們和我們的貸款人修改了我們的信貸協議，以管理我們的美元。1,000,0002020年的循環信貸安排。除其他事項外，修正案放棄了當時所有現有的金融契約，直至當前協議期限結束，即2022年7月15日。經修訂後，除其他事項外，還包括：
•我們質押了擁有物業的子公司的某些股權，併為以下公司提供了第一抵押留置權74質押子公司擁有的未折舊賬面價值為#美元的財產1,834,420截至2021年12月31日，確保我們在信貸協議下的義務；
•我們有能力提供高達$250,000每年的資本支出最高可達50,000信貸協議中規定的每年某些其他投資；
•我們同意在分配給普通股股東、股票回購、產生債務和獲得不動產方面的某些契約和限制(每種情況都有不同的例外情況)；
•我們同意將最低流動資金維持在#美元。125,000;
•我們通常被要求將處置資產、資本市場交易和債務再融資的淨現金收益用於償還信貸協議下的未償還金額，然後用於其他債務到期日；
•為了鍛鍊第一個六個月根據信貸協議的延期選擇權，我們將需要遵守協議下的財務契約，使用協議中定義的截至2022年6月30日的季度的形式預測計算，按年計算，並已償還或再融資我們的美元。500,000的5.002022年8月到期的優先債券百分比；
•我們可能不會利用我們的信用協議中的這一功能，根據該功能，最高總借款可能增加到最高#美元。2,300,000在某些情況下結合使用，直至我們證明遵守了某些公約；以及
如上所述，我們的循環信貸安排將於2022年7月15日到期，我們可能無法滿足行使信貸協議中規定的延期選擇權所需的條件。我們正在與貸款人討論延長現有豁免或額外的公約豁免的可能性，但我們不能保證我們會獲得任何此類減免。我們目前預計，我們將有足夠的現金來償還我們的循環信貸安排的未償還金額，使用現有的現金餘額和我們預計將從資產出售或其他資本交易中獲得的收益，我們可能在其到期之前完成。
我們的信用協議和我們的無擔保優先票據契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件(例如，在我們的信用協議的情況下，變更我們的控制權，包括RMR LLC停止擔任我們的業務經理)時，所有未償還的金額都可以加速支付。我們的信貸協議和我們的無擔保優先票據契約及其補充品也包含契約，包括那些限制我們在某些情況下產生債務或進行分配的能力，並通常要求我們保持一定的財務比率的契約。截至2021年12月31日，我們沒有遵守我們的一項債務契約，這是產生額外債務所必需的，因此，在我們履行該契約之前，我們將無法承擔額外的債務。
2019年9月18日，我們發行了$825,000我們的本金總額4.352024年到期的無擔保優先票據百分比，$450,000我們的本金總額4.752026年到期的無擔保優先票據的百分比和$425,000我們的本金總額4.952029年到期的無擔保優先票據的百分比。這些發行所得款項淨額合計為#元。1,680,461，在承銷折扣和其他發售費用後。
關於SMTA交易，一個貸款人財團承諾向我們提供一年無擔保定期貸款安排，在這種貸款下，我們最多可以借到$2,000,000。我們在2019年9月終止了這些承諾，並記錄了提前清償債務的損失#美元。8,451在截至2019年12月31日的年度內，沖銷未攤銷債務發行成本。有關SMTA交易的詳細信息，請參見注釋4。
2020年6月17日，我們發行了美元800,000我們的本金7.502025年到期的無擔保優先票據的百分比，或2025年的票據。是次發售的總淨收益為$。787,718，在承銷折扣和其他發售費用後。這些票據由我們的某些子公司提供全面和無條件的擔保。
F-23
目錄
在2020年6月17日，我們回購了$350,000我們的本金金額為$400,000的4.252021年到期的優先債券%，總成本為$355,971，不包括根據現金收購要約應計的利息。我們記錄了一美元的損失。6,970扣除貼現和債務發行成本後，在截至2020年12月31日的年度內提前清償債務。
我們償還了我們的美元400,000定期貸款，原定於2023年7月15日到期，2020年11月5日不受處罰。由於還款，我們因提前清償債務而錄得損失#美元。2,391，它代表定期貸款的未攤銷債務發行成本。我們定期貸款的加權平均年利率為2.74%和3.43分別於截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度內上升2%。由於還款，我們因提前清償債務而錄得損失#美元。2,391，它代表定期貸款的未攤銷債務發行成本。
2020年11月20日，我們發行了美元450,000我們的本金5.502027年到期的優先債券，或2027年到期的債券。是次發售的總淨收益為$。442,232，在承銷折扣和其他發售費用後。這些票據由我們的某些子公司提供全面和無條件的擔保。2025年債券和2027年債券擔保池中的子公司可能會因子公司因我們的信貸協議或某些其他原因而分配到質押池或從質押池中分配而不時發生變化。在某些情況下，每個附屬擔保人的擔保將自動終止，每個附屬擔保人將自動免除其擔保和契約下的所有義務，包括在下列日期或之後：(A)票據獲得穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)或穆迪(Moody’s)的Baa2(或同等評級)或標準普爾(Standard&Poor‘s Financial Services LLC)旗下標準普爾評級服務公司(Standard&Poor’s Ratings Services LLC)或標準普爾(S&P)的BBB(或同等評級)的評級等於或高於Baa2(或同等評級)，或者如果穆迪(Moody‘s)或標準普爾(S&P)(B)並無發生任何違約或違約事件，而該等違約或違約事件在管限該等票據的契約項下仍在繼續。
2020年12月18日，我們贖回了剩餘的美元50,000的4.252021年到期的優先債券，贖回價格相當於本金，外加應計和未付利息。我們記錄了一美元的損失。33，扣除折扣和債券發行成本，在截至2020年12月31日的年度內清償這筆債務。
我們所有的優先票據都可以在到期日之前的任何時間按面值加應計利息加上相當於整筆金額的溢價預付，按照定義，這通常是為了保持票據持有人的既定收益。我們所有優先票據的利息每半年付息一次。
我們的債務沒有一項要求在到期日之前償還償債基金。
截至2021年12月31日，在我們所有未償債務項下，未來五年及其後應支付的本金如下：
2022$1,500,000 
2023500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
此後2,075,000 
 $7,200,000 
注7.股東權益
普通股大獎
根據我們2012年股權補償計劃或我們的股票獎勵計劃的條款，我們有普通股可供發行。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們授予340,700我們的普通股總市值為$3,839, 264,400我們的普通股總市值為$2,232和140,100我們的普通股總市值為$3,507根據我們的股票獎勵計劃，分別授予我們的高級管理人員和我們經理RMR LLC的某些其他員工。股票獎勵的價值是基於我們的普通股在納斯達克股票市場有限責任公司(Temasek Holdings Stock Market LLC)或納斯達克(Sequoia Capital Stock Market LLC)獎勵之日的收盤價。有關我們向RMR LLC的高級職員和某些其他員工頒發的獎勵的進一步討論，請參見附註9。
2021年6月16日，根據我們的受託人薪酬安排，我們根據我們的股票獎勵計劃授予7,000我們的普通股分給我們的每一位七受託人，價值$13.94每股普通股，即我們普通股在納斯達克當日的收盤價。
2021年9月15日，根據我們的股票獎勵計劃，我們總共授予了291,700我們的普通股，價值$10.82每股普通股，這是我們普通股在納斯達克當天的收盤價，送給我們的高級職員和RMR LLC的其他一些現任和前任高級職員和員工。
F-24
目錄
2020年2月27日，根據我們的股票獎勵計劃授予的受託人薪酬安排3,000我們的普通股中的每一股二當選為我們董事會成員的新受託人，總市值為#美元112。此外，我們還授予每一位受託人5,000我們的普通股總市值為$378 ($54每名受託人)於截至2020年12月31日止年度內。
2019年6月14日，根據我們的受託人補償安排，根據我們的股票獎勵計劃，我們授予了我們當時的每一名受託人3,0002019年我們的普通股總市值為1美元370 ($74每個受託人)作為其年度補償的一部分。
股票獎勵的價值是基於我們普通股在獎勵之日在納斯達克的收盤價。授予我們受託人的股票立即授予。
授予我們的高級職員和某些其他RMR LLC員工的股份(以這些身份)歸屬於五等額的年度分期付款，從獎勵之日開始。沒收的股票在發生時予以確認。股票獎勵在歸屬期間按比例支出，該等股票獎勵的價值包括在我們的綜合全面收益(虧損)表中的一般和行政費用中。
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度，根據股份獎勵計劃條款授予、歸屬、沒收和未歸屬的股份摘要如下：
202120202019
數
的
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值		數
的
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值		數
的
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值
未歸屬股份，年初325,900 $14.71 194,540 $26.59 164,000 $28.39 
已授股份340,700 $11.26 305,400 $8.91 155,100 $25.00 
歸屬股份(240,470)$14.78 (173,190)$17.76 (122,010)$25.09 
沒收的股份(1,100)$12.96 (850)$26.93 (2,550)$27.49 
未歸屬股份，年終425,030 $11.93 325,900 $14.71 194,540 $26.59 
這個425,030截至2021年12月31日的未歸屬股票計劃歸屬如下：137,0302022年的股票，125,0402023年的股票，104,6202024年和58,3402025年的股票。截至2021年12月31日，估計未歸屬股份的未來補償費用為$4,518。記錄補償費用的加權平均期間大約為22月份。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們錄得2,964, $3,206及$2,849與股票獎勵計劃相關的薪酬支出。
在2021年12月31日，1,761,393根據我們目前的股票獎勵計劃，我們的普通股仍保留供發行。
股份回購
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們從我們的某些高管以及RMR LLC的某些現任或前任員工手中回購了我們的普通股，以履行與我們的普通股歸屬相關的預扣和支付義務，具體如下：
年合計數字
回購股份的百分比		加權平均
回購價格		價值
202171,100 $11.11$790
202043,751 $7.90$346
201931,225 $25.61$800
分配
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們就普通股支付的分配如下：
年度每股分配總分銷關於分佈的表徵
年普通收入資本利得資本返還合格股息
2021$0.04$6,596—%—100.00%—%
2020$0.57$93,804—%—100.00%—%
2019$2.15$353,62044.50%37.93%17.57%0.50%
F-25
目錄
2022年1月13日，我們宣佈分配$0.01每股普通股，或$1,652，我們於2022年2月17日支付給2022年1月24日登記在冊的股東。
累計其他綜合收益(虧損)
累計其他綜合收益(虧損)代表我們在Sonesta綜合虧損中的份額。有關這些投資的詳細信息，請參閲附註5和9。
下表顯示了我們在截至2021年12月31日的年度中按組成部分在累計其他全面收益(虧損)中確認的金額的變化：
股權在
未實現收益
被投資人的(損失)總計
2019年12月31日的餘額$— $— 
其他綜合損失(760)(760)
從累計其他全面收益重新分類為淨收入的金額— — 
2020年12月31日的餘額(760)(760)
其他綜合收益1,539 1,539 
從累計其他全面收益重新分類為淨收入的金額— — 
2021年12月31日的餘額$779 $779 
注8.與RMR LLC簽訂的商業及物業管理協議
我們有不是員工。我們經營業務所需的人員和各種服務都是由RMR LLC為我們提供的。我們有二我們與RMR LLC簽訂了兩份協議，為我們提供管理服務：(1)業務管理協議，一般與我們的業務相關；(2)物業管理協議，涉及我們淨租賃組合的物業運營(不包括出租給TA的物業)、我們其中一家酒店的寫字樓部分，以及我們可能會不時要求RMR LLC管理的酒店的重大翻新或重新定位活動。(2)物業管理協議，涉及我們的淨租賃組合的物業層面運營(不包括出租給TA的物業)、我們可能會不時要求RMR LLC管理的酒店的主要翻新或重新定位活動。有關我們與RMR LLC的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋9。
與RMR LLC簽訂管理協議。我們與RMR LLC的管理協議規定，除其他條款外，每年的基礎管理費、年度獎勵管理費以及物業管理和建設監理費以現金支付：
•基地管理費。我們在每個適用期間向RMR LLC支付的年度基本管理費等於以下各項中的較小者：
◦(A)的總和0.7我們的房地產投資的平均總歷史成本的百分比不超過$250,000，加上(B)0.5超過$的房地產投資的平均總歷史成本的百分比250,000及
◦(A)的總和0.7在此期間，我們的普通股在主要交易的證券交易所的每股平均收盤價的百分比，乘以我們在此期間發行的普通股的平均數量，加上在此期間我們每類已發行優先股的每日加權平均清算權，再加上我們在此期間的綜合債務本金總額的每日加權平均，或者，我們的平均市值，最高可達$。(注：本公司股票在此期間在證券交易所的平均收盤價)乘以在此期間已發行的普通股的平均數量乘以在此期間已發行的各類優先股的每日加權平均優先股的總清算優先權，或我們的平均市值，最高可達$。250,000，加上(B)0.5我們平均市值的百分比超過$250,000.
我們房地產投資的平均歷史總成本包括我們直接或間接投資於與該房地產相關的房地產和個人財產的股權或貸款的綜合資產(包括收購相關成本和可能分配給無形資產或未分配的成本)，所有這些都未計提折舊、攤銷、減值費用或壞賬或其他類似的非現金儲備。
•獎勵管理費。RMR LLC每年可賺取的獎勵管理費計算如下：
◦以我們已發行普通股價值為上限的一筆金額，相當於12以下產品的百分比：
–在緊接有關交易前一年的最後一個交易日，我們的股票市值三年測算期，以及
F-26
目錄
–我們的普通股股東的每股總回報(即股價增值加股息)超出相關計量期間適用市場指數的總股東回報或基準每股回報的金額(以百分比表示)，定義見業務管理協議並在下文進一步説明。自2021年8月1日起，我們和RMR LLC修改了我們的業務管理協議，以取代計算激勵性管理費時使用的基準指數。根據修正案，自2021年8月1日起，MSCI美國房地產投資信託基金/酒店及度假村房地產投資信託基金指數取代了停產的SNL美國房地產投資信託基金酒店指數，並將用於計算基準每股回報率，以確定我們向RMR LLC支付的任何激勵管理費。在2021年8月1日之前，SNL美國REIT酒店指數將繼續使用。因此，未來兩個測算期的獎勵管理費的計算將繼續使用SNL美國REIT酒店指數來計算截至2021年7月31日期間的基準回報。該指數的變化是由於標準普爾全球公司停止發佈SNL美國REIT酒店指數，我們將更改後的指數稱為基準指數。
就我們普通股股東的每股總回報而言，衡量期間的股價增值是通過以下方式確定的：(1)緊接適用計量期第一年前一年的最後一個交易日我們普通股在納斯達克上的收盤價，或初始股價，從(2)我們普通股在紐約證券交易所的平均收盤價中減去10期末平均收盤價最高的連續交易日30測算期最後一年的交易日。
◦在衡量期間，如果我們發行或回購我們的普通股，或者如果我們的普通股被沒收，激勵管理費的計算(包括我們股權市值、初始股價和我們普通股股東每股總回報的確定)可能會受到調整。
◦除非我們在測算期內的每股總回報為正數，否則我們不需要支付獎勵管理費。
◦測算期為三年以計算獎勵管理費的年份結束的期間。
◦如果我們的每股總回報超過12%，則基準每股收益將調整為該測量期內適用市場指數的股東總回報中的較小者。12%，或調整後的基準每股回報率。在調整後的基準每股回報適用的情況下，如果我們的每股總回報在以下範圍內，獎勵管理費將會降低。200基點和500在任何一年中，以業務管理協議中定義的低迴報率比適用的市場指數低一個基點，並且如果在這些情況下，我們的每股總回報率超過以下值，則不會支付獎勵管理費。500任何一年的適用市場指數以下基點，以累積方式確定(即200基點和500每年基點乘以測算期內的年數，低於適用的市場指數)。
◦獎勵管理費是有上限的。上限等於我們的普通股數量的價值，在發行後，普通股數量將代表1.5本公司當時已發行普通股數量的百分比乘以本公司普通股於年內的平均收市價10期末平均收盤價最高的連續交易日30相關測算期的交易日。
◦如果我們在任何期間向RMR LLC支付的獎勵管理費是由於RMR LLC的惡意、欺詐、故意不當行為或嚴重疏忽而導致我們的財務報表嚴重違反證券法的任何財務報告要求，並且我們支付的獎勵管理費的金額大於我們根據重述的財務報表應該支付的金額，則我們在任何期間支付的獎勵管理費可能會受到“追回”的影響，而我們在該期間的財務報表重述是由於RMR LLC的惡意、欺詐、故意不當行為或嚴重疏忽導致我們嚴重違反了任何財務報告要求，並且我們支付的獎勵管理費金額大於我們根據重述財務報表應支付的金額。
根據我們與RMR LLC的業務管理協議，我們確認淨業務管理費為$42,137, $36,830及$41,607截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。我們確認的業務管理費淨額包括在我們這些時期的綜合全面收益(損失表)中的一般和行政費用中。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度，我們確認的業務管理費淨額反映減少了$3,584對於每一年我們記錄的與我們以前在RMR Inc.的投資相關的負債的攤銷。
F-27
目錄
•物業管理費和建設監理費。我們在每個適用期間向RMR LLC支付的物業管理費相當於3.0在每段適用期間，我們須支付予RMR LLC的租金總額及工程監工費用的百分比相等於5.0我們的淨租賃組合的建築成本的%，不包括出租給TA的物業，以及我們與RMR LLC達成物業管理協議的其中一家酒店的寫字樓部分。2021年6月22日，我們和RMR LLC修訂了我們的物業管理協議，其中包括規定RMR LLC監督我們酒店的任何主要資本項目和重新定位活動，包括我們可能不時要求的由Sonesta管理的酒店。RMR LLC將收到之前為這些服務支付給Sonesta的相同費用，相當於3任何此類重大資本項目或重新定位活動的成本的%。
根據我們與RMR LLC的物業管理協議，我們確認物業管理和建設監理費總額為$。4,489, $3,575及$1,399截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。這些金額包括在其他運營費用中，或已在我們的合併財務報表中適當資本化。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的財年，3,674, $3,283及$1,370物業管理費分別在綜合全面損益表(損益表)和#美元確認為營業費用。815, $292及$29分別作為我們綜合資產負債表中的建築改善進行資本化，並在相關資本資產的估計可用年限內折舊。
•費用報銷。我們一般負責我們的所有運營費用，包括RMR LLC代表我們發生或安排的某些費用。我們一般不負責支付RMR LLC為我們提供管理服務而產生的僱傭、辦公或行政費用，但被分配專門或部分在我們的淨租賃物業(不包括出租給TA的物業)和我們其中一家酒店的寫字樓部分工作的RMR LLC員工的僱傭和相關費用，我們在RMR LLC中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額，我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中的份額，以及另有約定的費用除外。我們的審計委員會任命我們的內部審計董事，我們的薪酬委員會批准我們內部審計職能的費用。我們的物業運營費用通常計入向租户收取的租金中，包括RMR LLC產生的某些工資和相關成本。我們向RMR LLC報銷了$2,971, $2,618及$620分別用於截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的這些費用和成本。我們將這些金額計入這些期間的其他運營費用以及一般和行政費用(如果適用)。
•學期。我們與RMR LLC的管理協議的期限將於2041年12月31日結束，並在每年的12月31日自動延期一年，因此，此後我們的管理協議的條款將在延期之日的20週年結束。
•終止權。我們有權終止與RMR LLC的一項或兩項管理協議：(I)60(Ii)為方便起見，立即發出書面通知；(Iii)在下列日期內發出書面通知，而書面通知的因由一如該等文件所界定60適用日曆年結束後的天數(如其中所定義的業績原因)和(Iv)以書面通知的方式在12在RMR LLC控制權變更後的幾個月，如其中所定義。RMR LLC有權根據其中規定的充分理由終止管理協議。
•終止費。如果我們為了方便而終止我們與RMR LLC的一項或兩項管理協議，或者如果RMR LLC有充分理由終止我們的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR LLC支付一筆終止費，其金額相當於終止前剩餘期限內已終止的管理協議的月度未來費用現值之和，具體取決於終止的時間。19和20好幾年了。如果我們出於業績原因終止與RMR LLC的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR LLC支付如上所述計算的終止費，但假設10終止前剩餘的一年期限。如果我們因RMR LLC的控制權變更或因此而終止與RMR LLC的管理協議，我們無需支付任何終止費。
•過渡服務。RMR LLC已同意為我們提供某些過渡服務120在吾等作出適用的終止通知或RMR LLC發出終止通知後數日內，包括與吾等合作及採取商業上合理的努力，以促進根據吾等的業務管理協議提供的管理及房地產投資服務的有序移交，以及促進吾等物業管理協議項下的管理物業的管理的有序移交(視乎適用而定)。
•賣家。根據我們與RMR LLC的管理協議，RMR LLC可能會不時代表我們與某些第三方供應商和供應商就向我們採購商品和服務進行談判。作為這項安排的一部分，我們可能會與RMR LLC以及RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司簽訂協議，以便從這些供應商和供應商那裏獲得更優惠的條款。
F-28
目錄
•投資機會。根據吾等與RMR LLC的業務管理協議，吾等承認RMR LLC可從事其他活動或業務，並擔任任何其他人士或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等人士或實體的投資政策及目標與我們的投資政策及目標相若，而吾等在接受RMR LLC的資料、推薦及其他服務方面無權享有優惠待遇。
注9.關聯人交易
我們與TA、Sonesta、RMR LLC、RMR Inc.以及與之相關的其他公司有關係以及歷史上和持續的交易，包括RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司，其中一些公司的受託人、董事或高級管理人員也是我們的受託人或高級管理人員。RMR LLC是RMR Inc.的多數股權子公司。我們的董事會主席兼管理董事之一Adam D.Portnoy是總部基地信託的唯一受託人，ABP Trust是RMR Inc.的控股股東，是董事的董事總經理、RMR Inc.的總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高管和員工。約翰·G·默裏(John G.Murray)，我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高級管理人員和員工。此外，我們的其他高級職員都是RMR LLC的高級職員。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立受託人或獨立董事。亞當·波特諾伊擔任董事會主席，也是這些上市公司的董事(Sequoia Capital)董事或董事總經理。RMR LLC的其他高級管理人員，包括Murray先生和我們的某些其他高級管理人員，擔任其中某些公司的董事總經理、董事總經理或高級管理人員。
我們的經理，RMR LLC。我們有二與RMR LLC簽訂的為我們提供管理服務的協議：(1)業務管理協議，一般與我們的業務有關；(2)物業管理協議，涉及我們某些淨租賃物業的物業水平運營，以及我們其中一家酒店和主要酒店的寫字樓部分。 我們可能會不時要求RMR LLC管理酒店的翻新或重新定位活動。有關我們與RMR LLC的管理協議的詳細信息，請參閲附註8。
向RMR LLC員工頒發股票獎勵。如附註7所述，我們每年向RMR LLC的高級職員和其他員工授予股份。一般來説，這些獎項的五分之一在頒獎日期，五分之一的背心在頒獎日期的隨後四個週年紀念日的每一年。在某些情況下，我們可以加快獎勵的授予，例如與獲獎者作為我們的高級職員或RMR LLC的高級職員或僱員的退休有關。對RMR LLC員工的這些獎勵是對我們的管理受託人的股票獎勵、作為受託人薪酬以及我們向RMR LLC支付的費用的補充。有關我們的股票獎勵和活動的信息，以及我們與股票獎勵獲得者履行股票獎勵的預扣税義務相關的某些股票購買的信息，請參閲附註7。
RMR Inc.2019年7月1日，我們售出了所有2,503,777我們在承銷的公開發行中持有的RMR Inc.的A類普通股，向公眾出售的價格為1美元。40.00根據我們、RMR Inc.、由RMR LLC管理的某些其他REITs(在此次發行中也出售了其RMR Inc.的A類普通股)以及其中指定的承銷商之間的承銷協議，RMR Inc.的每股收益。我們收到淨收益#美元。93,568從本次銷售中扣除承銷折扣和佣金後，再扣除其他發行費用。
標記。我們租用179根據TA租約將我們的旅遊中心轉讓給TA。截至2021年12月31日，我們擁有1,184,797普通股，大約相當於8.0TA普通股流通股的百分比，金額包括500,797我們在2020年7月承銷的公開發行中購買的TA普通股，公開發行價為1美元。14.00每股。RMR LLC為我們和TA提供管理服務，Adam D.Portnoy還擔任TA的董事會主席和管理董事，並於2021年12月31日實益擁有658,505TA普通股(包括通過RMR LLC)的股份，約佔4.4佔TA普通股流通股的百分比。
TA的分拆。關於TA的剝離，我們與TA和RMR LLC簽訂了一項交易協議，根據該協議，TA授予我們優先購買、租賃、抵押或以其他方式融資TA在旅遊中心擁有的任何權益的權利，然後將旅遊中心出售、租賃、抵押或以其他方式融資給另一方，並且TA還授予我們和RMR LLC管理的任何其他公司在TA之前收購或融資我們或他們投資的任何類型的房地產的優先購買權。TA還同意，只要TA是我們的租户，它就不會允許：任何個人或團體收購9.8根據電訊局長與吾等簽訂的租約，電訊局長或其任何附屬租户或擔保人的有表決權股份或指示管理層及政策的權力；出售電訊局長或任何該等租户或擔保人的大部分資產；或終止組成電訊局長或任何該等租户或擔保人董事會多數成員的若干留任董事。TA亦同意不會採取任何可合理預期會對我們成為REIT的資格造成重大不利影響的行動，以及就我們可能因TA的資產及業務而招致的任何負債作出賠償。
有關我們與TA的關係、協議和交易的詳細信息，請參閲註釋4和5。
F-29
目錄
索內斯塔。索內斯塔是一傢俬人公司，我們的執行董事之一亞當·波特諾伊是董事的控股股東。索內斯塔公司的另一位董事是我們的另一位常務董事、總裁兼首席執行官，索內斯塔公司的另一位董事是RMR公司的董事之一，是RMR公司和RMR公司的執行副總裁、總法律顧問兼祕書和我們的祕書。索內斯塔的某些官員是RMR LLC的官員。Sonesta的某些其他官員和員工是RMR LLC的前僱員。RMR LLC還向Sonesta提供某些服務。截至2021年12月31日，我們擁有大約34Sonesta普通股流通股的%以及Sonesta管理的261我們的酒店。有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋4和5。
AIC。在2020年2月13日解散之前，我們、總部基地信託(ABP Trust)、TA和其他四家RMR LLC提供管理服務的公司擁有印第安納州一家保險公司(AIC)的附屬公司，比例相等。我們和其他AIC股東歷來參加了由AIC安排和保險或再保險的部分合並財產保險計劃，直至2019年6月30日。我們每年支付的總保費(包括税費)為$。5,738與截至2019年6月30日的保單年度的本保險計劃相關。
關於友邦保險的解散，我們和其他友邦保險股東收到了一筆初步清算分派，金額為#美元。9,0002019年12月從AIC獲得的，以及大約#美元的額外清算分派2862020年6月。我們收到了最後分配的#美元。12在2021年12月。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們在AIC的投資賬面價值為12及$298，分別為。這些金額包括在我們合併資產負債表中的其他資產中。我們在截至2021年12月31日和2020年12月31日的一年中沒有確認任何收入，確認的收入為#美元。393與我們在截至2019年12月31日的年度對AIC的投資相關。這些金額在我們的綜合全面收益表(虧損)中作為被投資方的收益權益列示。我們的其他綜合收益(虧損)包括AIC持有和出售的證券中未實現虧損的比例部分，金額為#美元。175與我們在截至2019年12月31日的年度對AIC的投資相關。
注10.所得税
我們的所得税撥備(福利)包括以下內容：
截至12月31日的年度，
202120202019
當前：
聯邦制$— $— $— 
狀態680 3,361 2,327 
外國350 — 593 
1,030 3,361 2,920 
延期：
外國(1,971)13,850 (127)
(1,971)13,850 (127)
$(941)$17,211 $2,793 
我們的有效税率與當前美國聯邦法定所得税率的對賬如下：
截至12月31日的年度，
202120202019
按美國法定聯邦所得税税率徵税21.0 %21.0 %21.0 %
SVC免税所得(21.0)%(21.0)%(21.0)%
州和地方所得税，扣除聯邦税收優惠後的淨額(0.1)%(1.1)%0.7 %
外國税0.3 %(4.4)%0.1 %
實際税率0.2 %(5.5)%0.8 %
F-30
目錄
遞延所得税結餘一般反映我們綜合資產負債表中某些資產和負債的賬面金額與用於所得税目的的金額之間的臨時差異造成的淨税收影響，並按預計在實際納税或追回税款時生效的制定税率列報。我們遞延税項資產和負債的重要組成部分如下：
截止到十二月三十一號，
20212020
遞延税項資產：
税損結轉$84,551 $42,940 
其他4,844 3,175 
89,395 46,115 
估值免税額(89,395)(46,115)
— — 
遞延税項負債：
屬性基準差異(6,263)(6,682)
波多黎各遞延税收收益(12,581)(13,850)
遞延税項淨負債$(18,844)$(20,532)
遞延税項淨負債計入我們綜合資產負債表中的應付帳款和其他負債。
下表根據ASC 740-10-50對來自不確定税種的未確認税利總額的期初和期末餘額進行了調節：
未確認税收優惠總額
截至2020年12月31日本期加薪截至2021年12月31日
$2,531$—$2,531
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的合併TRS在扣除任何估值津貼之前有淨遞延税資產$84,973及$40,879這主要包括淨營業虧損結轉的税收優惠和税收抵免。由於圍繞我們實現這些資產未來收益的能力存在不確定性，我們提供了100截至2021年12月31日和2020年12月31日的估值津貼百分比。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的合併TRS在聯邦所得税方面的淨營業虧損結轉約為$334,686及$159,727分別從2025年開始部分到期。在2021年12月31日和2020年12月31日，我們記錄了1美元的遞延納税義務12,581及$13,843這分別是由於與2020年保險結算會計相關的賬面價值與税基的差異所致。有關此保險結算的詳細信息，請參閲附註4。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們(不包括我們的子公司)在聯邦所得税方面的淨營業虧損結轉約為$423,852及$333,533分別，其中2017年前發生的某些虧損從2027年開始部分到期。
注11.注意力集中
地理集中
在2021年12月31日，我們的1,091屬性位於47美國各州，加上華盛頓特區、安大略省、加拿大和波多黎各。介於6%和11通過投資，我們有%的物業分佈在加利福尼亞州、德克薩斯州、佐治亞州和伊利諾伊州。我們的二加拿大安大略省的酒店和我們在波多黎各的酒店代表1.6截至2021年12月31日，按投資計算，我們酒店總數的百分比。
信貸集中
截至2021年12月31日，Sonesta運營261我們的酒店和TA租賃的179我們的淨租賃物業，代表50.9%和27.5按成本價計算，分別佔我們房地產總資產的1%。有關我們的Sonesta和TA協議的討論，請參閲註釋5和9。

F-31
目錄
注12.細分市場信息
我們將我們的酒店和淨租賃組合彙總到二可報告部門、酒店投資和淨租賃投資(以前稱為旅遊中心)，基於它們相似的運營和經濟特徵。
截至2021年12月31日止的年度
酒店淨租賃公司整合
收入：
酒店營業收入$1,104,678 $— $— $1,104,678 
租金收入1,808 389,094 — 390,902 
總收入1,106,486 389,094 — 1,495,580 
費用：
酒店運營費用1,010,737 — — 1,010,737 
其他運營費用— 15,658 15,658 
折舊及攤銷266,641 219,324 — 485,965 
一般事務和行政事務— — 53,439 53,439 
交易相關成本64,764 — — 64,764 
資產減值損失60,980 17,640 — 78,620 
總費用1,403,122 252,622 53,439 1,709,183 
房地產銷售收益淨額9,558 1,964 — 11,522 
股權證券的未實現收益— — 22,535 22,535 
利息收入1 — 663 664 
利息支出— — (365,721)(365,721)
被投資人未計所得税和權益損失的收入(虧損)(287,077)138,436 (395,962)(544,603)
所得税優惠— — 941 941 
被投資人損失中的權益— — (941)(941)
淨收益(虧損)$(287,077)$138,436 $(395,962)$(544,603)
截至2021年12月31日
酒店淨租賃公司整合
總資產4,487,101 3,580,095 1,086,119 9,153,315 
F-32
目錄
截至2020年12月31日的年度
酒店淨租賃公司整合
收入：
酒店營業收入$875,098 $— $— $875,098 
租金收入2,472 387,684 — 390,156 
總收入877,570 387,684 — 1,265,254 
費用：
酒店運營費用682,804 — — 682,804 
其他運營費用— 15,208 — 15,208 
折舊及攤銷263,673 235,235 — 498,908 
一般事務和行政事務— — 50,668 50,668 
交易相關成本15,100 — — 15,100 
資產減值損失17,131 38,625 — 55,756 
總費用978,708 289,068 50,668 1,318,444 
房地產銷售收益淨額14,927 (12,666)— 2,261 
保險結算收益62,386 — — 62,386 
股權證券未實現虧損，淨額— — 19,882 19,882 
利息收入6 — 278 284 
利息支出— — (306,490)(306,490)
提前清償債務損失— — (9,394)(9,394)
被投資人所得税和權益前收益(虧損)
(23,819)85,950 (346,392)(284,261)
所得税費用— — (17,211)(17,211)
被投資人收益中的權益— — (9,910)(9,910)
淨收益(虧損)$(23,819)$85,950 $(373,513)$(311,382)
截至2020年12月31日
酒店淨租賃公司整合
總資產$4,846,410 $3,721,418 $119,491 $8,687,319 
F-33
目錄
截至2019年12月31日的年度
酒店淨租賃公司整合
收入：
酒店營業收入$1,989,173 $— $— $1,989,173 
租金收入25,724 301,251 — 326,975 
總收入2,014,897 301,251 — 2,316,148 
費用：
酒店運營費用1,410,927 — — 1,410,927 
其他運營費用— 8,357 — 8,357 
折舊及攤銷268,088 160,360 — 428,448 
一般事務和行政事務— — 54,639 54,639 
交易相關成本— — 1,795 1,795 
資產減值損失28,371 10,925 — 39,296 
總費用1,707,386 179,642 56,434 1,943,462 
房地產銷售收益— 159,535 — 159,535 
股息收入— — 1,752 1,752 
股權證券未實現虧損，淨額— — (40,461)(40,461)
利息收入795 — 1,420 2,215 
利息支出— — (225,126)(225,126)
提前清償債務損失— — (8,451)(8,451)
被投資人所得税和權益前收益(虧損)
308,306 281,144 (327,300)262,150 
所得税費用— — (2,793)(2,793)
被投資人收益中的權益— — 393 393 
淨收益(虧損)$308,306 $281,144 $(329,700)$259,750 
截至2019年12月31日
酒店淨租賃公司整合
總資產$4,866,549 $4,042,831 $124,587 $9,033,967 
附註13.資產和負債的公允價值
下表列出了我們在2021年12月31日按公允價值列賬的某些資產，按GAAP下公允價值層次中定義的投入水平分類，用於每項資產的估值。
截至2021年12月31日截至2020年12月31日
賬面價值公允價值賬面價值公允價值
助教投資(一級)(1)
$61,159 $61,159 $38,624 $38,624 
持有待售物業的資產(第3級) (2)
$515,518 $515,518 $13,543 $13,543 

(1)截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們擁有1,184,797TA普通股，包括在我們綜合資產負債表中的其他資產中，並根據報價市場價格(1級投入)按公允價值報告。我們這些股票的歷史成本基礎是$24,418截至2021年12月31日和2020年。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們錄得未實現收益$20,367及$19,883未實現虧損#美元1,129分別將我們在TA股份投資的賬面價值調整為其公允價值。

F-34
目錄
(2)截至2021年12月31日，我們擁有67擁有以下設施的酒店：8,667帳面總價值為$的房間503,078分類為持有待售和22淨租賃屬性租賃屬性154,206平方英尺，總賬面價值為$12,440歸類為持有待售。該等物業以其估計公允價值減去出售成本，根據第三方評估所得的資料(按公認會計原則下的公允價值層次定義的第3級投入)入賬。我們記錄了一美元78,6202021年的資產減值損失，以將其中某些物業的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本。截至2020年12月31日，我們擁有五北京的酒店四賬面價值為#美元的州10,699和六位於以下位置的淨租賃物業六賬面價值為#美元的州2,844歸類為持有待售。這些物業以其估計公允價值減去根據第三方評估得出的信息(根據GAAP的公允價值層次結構定義的第三級投入)記錄。我們記錄了$55,756本集團將於2020年計提資產減值虧損，以將這些物業的賬面價值減至其估計公允價值減去出售成本。
除上表所列資產外，我們的金融工具還包括我們的現金和現金等價物、限制性現金、應收租金、循環信貸安排、定期貸款、優先票據和保證金。截至2021年12月31日和2020年12月31日，由於這些額外金融工具的短期性質或浮動利率，這些額外金融工具的公允價值接近其在我們綜合資產負債表中的賬面價值，但如下所示：
2021年12月31日2020年12月31日
攜帶公平攜帶公平
金額(1)
價值
金額(1)
價值
高級無擔保票據，2022年到期，日期：5.00%
$499,244 $501,033 $498,032 $510,285 
高級無擔保票據，2023年到期，日期：4.50%
499,761 505,378 499,596 505,280 
高級無擔保票據，2024年到期，日期：4.65%
349,105 347,039 348,700 347,893 
高級無擔保票據，2024年到期，日期：4.35%
821,017 821,184 819,546 819,328 
高級無擔保票據，2025年到期，日期：4.50%
347,806 342,493 347,118 346,462 
高級無擔保票據，2025年到期，日期：7.50%
791,340 867,712 789,006 926,404 
高級無擔保票據，2026年到期，日期：5.25%
345,342 348,537 344,212 354,996 
高級無擔保票據，2026年到期，日期：4.75%
447,126 439,889 446,515 448,506 
高級無擔保票據，2027年到期，日期：4.95%
396,160 395,862 395,405 404,328 
高級無擔保票據，2027年到期，日期：5.50%
443,383 461,522 442,370 491,918 
高級無擔保票據，2028年到期，日期：3.95%
393,057 370,562 391,908 388,146 
高級無擔保票據，2029年到期，於4.95%
418,895 407,448 418,102 430,064 
高級無擔保票據，2030年到期，日期：4.375%
390,786 370,836 389,656 388,292 
金融負債總額$6,143,022 $6,179,495 $6,130,166 $6,361,902 
(1)賬面價值包括未攤銷的折扣和溢價以及某些債務發行成本。
在2021年12月31日和2020年12月31日，我們使用當時未償還優先票據(2級投入)的平均出價和要價估計了我們優先票據的公允價值。
F-35
目錄
服務屬性信任
附表III-房地產和累計折舊
2021年12月31日
(百萬美元)
的初始成本
公司		資本化成本
在收購之後		結轉的總金額
在期末
土地建築&
改進		改進損傷
成本基礎
調整，調整(1)
土地建築&
改進
總計(2)
酒店物業
17皇家索內斯塔
227 1,118 405 (9)(9)227 1,496 1,723 
22索內斯塔
136 588 321 (51)(5)136 848 984 
60Sonesta Es套房
132 557 368 (35)(48)132 794 926 
44Sonesta精選
84 395 308 (8)(71)89 548 637 
51簡單套房
68 341 105 (17)(18)66 395 461 
17凱悦酒店
20 137 21 — — 20 158 178 
5雷迪森酒店
9 93 45 — — 9 138 147 
1皇冠假日酒店
17 69 30 — — 17 99 116 
13院落
13 64 63 (14)(23)12 68 80 
3鄉村酒店和套房
4 29 10 — — 4 39 43 
3住宅區客棧
4 9 12 (3)(1)3 17 20 
網絡租賃屬性
134美國旅遊中心
568 939 463 — — 575 1,393 1,968 
45石油公司停車中心
260 522 210 — — 259 717 976 
11AMC劇院
30 55 1 — — 30 56 86 
14勝利大逃亡
19 64 — — — 19 64 83 
3終身健身
17 56 — — — 17 56 73 
5Buehler‘s Fresh Foods
10 49 — — — 10 49 59 
59哈特蘭牙科
11 37 — — — 11 37 48 
10規範
23 24 — — — 23 24 47 
23快遞換油
6 37 — — — 6 37 43 
39必勝客
12 27 — — — 12 27 39 
3飛行J旅遊廣場
6 32 — — — 6 32 38 
6美國的汽車拍賣
7 23 4 — — 7 27 34 
6富豪影院
9 25 — — — 9 25 34 
4法院體育俱樂部
5 28 — — — 5 28 33 
44教堂雞
7 25 — — — 7 25 32 
2大艾爾餐廳
3 28 — — — 3 28 31 
21漢堡王
9 22 — — — 9 22 31 
1艦隊農場
3 27 — — — 3 27 30 
19哈迪百貨(Hardee‘s)
4 24 — — — 4 24 28 
4B&B劇院
12 15 — — — 12 15 27 
16馬丁的
7 20 — — — 7 20 27 
19Arby‘s
7 19 — — — 7 19 26 
4乳霜
7 18 — — — 7 18 25 
20大力水手雞肉餅乾
8 17 — — — 8 17 25 
5洗車先生
2 19 — — — 2 19 21 
6聯合超市
4 17 — — — 4 17 21 
2梅薩健身中心
3 17 — — — 3 17 20 
13塔可鍾
4 15 — — — 4 15 19 
1CarMax
5 13 — — — 5 13 18 
28艾德叔叔的油店
6 12 — — — 6 12 18 
1Dave&Buster‘s
3 11 — — — 3 11 14 
2融合健身房
3 10 1 — — 3 11 14 
5派克苗圃
8 6 — — — 8 6 14 
2HHI-Formtech
3 10 — — — 3 10 13 
3金色畜欄
4 8 — — — 4 8 12 
5來德愛
3 9 — — — 3 9 12 
2桑福德的GRUB&PUB
1 10 — — — 1 10 11 
1浸信會急診醫院
2 8 — — — 2 8 10 
S-1
目錄
的初始成本
公司		資本化成本
在收購之後		結轉的總金額
在期末
土地建築&
改進		改進損傷
成本基礎
調整，調整(1)
土地建築&
改進
總計(2)
2埃迪·梅洛的
2 8 — — — 2 8 10 
5福德魯克人
4 6 — — — 4 6 10 
1Cermak生鮮市場
2 7 — — — 2 7 9 
1哥倫布預備學院
1 8 — — — 1 8 9 
12核心和主幹
4 5 — — — 4 5 9 
5勒納和羅
1 8 — — — 1 8 9 
4美耐克汽車護理中心
3 6 — — — 3 6 9 
3德克薩斯牛排館
3 6 — — — 3 6 9 
1奧斯汀公園披薩
— 8 — — — — 8 8 
1科爾氏病
2 6 — — — 2 6 8 
1La Fitness健身中心
1 7 — — — 1 7 8 
1學院體育+户外
1 6 — — — 1 6 7 
2藍犀牛
3 4 — — — 3 4 7 
1哥倫布藝術與技術學院
1 6 — — — 1 6 7 
2診斷運行狀況
1 6 — — — 1 6 7 
3脆餅克雷梅(Krispy Kreme)
2 5 — — — 2 5 7 
1馬庫斯劇院
2 5 — — — 2 5 7 
3牛至披薩小酒館
1 6 — — — 1 6 7 
9Sonic Drive-in影院
3 4 — — — 3 4 7 
2軸線
— 6 — — — — 6 6 
5布魯克郡兄弟
1 5 — — — 1 5 6 
2飛星咖啡館
1 5 — — — 1 5 6 
2Heytex美國
1 5 — — — 1 5 6 
7休斯供應
2 4 — — — 2 4 6 
1傑克·斯塔克燒烤
1 5 — — — 1 5 6 
3傑克家庭餐廳
2 4 — — — 2 4 6 
3温迪
1 5 — — — 1 5 6 
210盒
2 3 — — — 2 3 5 
1成人和兒童骨科
1 4 — — — 1 4 5 
2布里克敦啤酒廠
1 4 — — — 1 4 5 
1Conform Automotive
2 3 — — — 2 3 5 
2格伯碰撞與玻璃
1 4 — — — 1 4 5 
2HD電源白蓋
2 3 — — — 2 3 5 
1多租户
1 4 11 — — 3 13 16 
1星球健身
1 4 — — — 1 4 5 
1RGB Eye Associates
1 4 — — — 1 4 5 
2沃爾格林
— 5 — — — — 5 5 
1阿什利傢俱
1 3 — — — 1 3 4 
1布茲曼-霍夫
2 2 — — — 2 2 4 
1考德威爾鄉村雪佛蘭
— 4 — — — — 4 4 
1埃裏克自行車店(Eriks Bike Shop)
1 3 — — — 1 3 4 
2著名的戴夫餐廳
1 3 — — — 1 3 4 
3福克斯兒童發展中心
1 3 — — — 1 3 4 
1喬的螃蟹小屋
1 3 — — — 1 3 4 
1Max&Erma‘s
1 3 — — — 1 3 4 
1Metaldyne BSM
— 4 — — — — 4 4 
1彩虹兒童診所
1 3 — — — 1 3 4 
1運動員倉庫
1 3 — — — 1 3 4 
2Anixter
1 2 — — — 1 2 3 
1Applebee‘s
1 2 — — — 1 2 3 
1黑安格斯牛排館
1 2 — — — 1 2 3 
1布法羅野翅
1 2 — — — 1 2 3 
1克里的汽車護理
1 2 — — — 1 2 3 
2蒙特利的Tex Mex
1 2 — — — 1 2 3 
1Ojos Locos體育酒吧
1 2 — — — 1 2 3 
S-2
目錄
的初始成本
公司		資本化成本
在收購之後		結轉的總金額
在期末
土地建築&
改進		改進損傷
成本基礎
調整，調整(1)
土地建築&
改進
總計(2)
2Orscheln農場和家園
1 2 — — — 1 2 3 
2裏克·約翰遜汽車輪胎公司(Rick Johnson Auto&Tire)
1 2 — — — 1 2 3 
1瘦肉雞
1 2 — — — 1 2 3 
1西南不鏽鋼，LP
— 3 — — — — 3 3 
1湯匙擺放位置
1 2 — — — 1 2 3 
1拖拉機供貨
— 3 — — — — 3 3 
1這到底是怎麼回事？
— 3 — — — — 3 3 
2平價醫療公司
1 1 — — — 1 1 2 
1普利司通輪胎
1 1 — — — 1 1 2 
1循環齒輪
1 1 — — — 1 1 2 
2美元常規
— 2 — — — — 2 2 
2貓頭鷹
1 1 — — — 1 1 2 
2肯德基
— 2 — — — — 2 2 
1Long John Silver‘s
1 1 — — — 1 1 2 
3拉力賽的
1 1 — — — 1 1 2 
1紅羅賓美食漢堡
1 1 — — — 1 1 2 
1舒馬赫之家
1 1 — — — 1 1 2 
2塔科·布埃諾(Taco Bueno)
1 1 — — — 1 1 2 
1Bru漢堡吧
— 1 — — — — 1 1 
1雞肉沙拉雞肉
— 1 — — — — 1 1 
1El Forastero
— 1 — — — — 1 1 
1時代資本
— 1 — — — — 1 1 
1豪林混凝土
1 — — — — 1 — 1 
1小凱撒
— 1 — — — — 1 1 
1納帕汽車配件
— 1 — — — — 1 1 
1老墨西哥酒吧
— 1 — — — — 1 1 
1O‘Reilly汽車零部件
— 1 — — — — 1 1 
1SRS分佈
— 1 — — — — 1 1 
1亞特蘭大足踝手術中心
— 1 — — — — 1 1 
1試金石成像
— 1 — — — — 1 1 
1翅膀等
— 1 — — — — 1 1 
1比格姆電纜
— 1 — — — — — — 
1固結管道
— — — — — — — — 
1德爾塔可
— — — — — — — — 
1鄧肯甜甜圈
— — — — — — — — 
1家庭美元商店
— — — — — — — — 
1法佐利‘s
— — — — — — — — 
1王者之翼N物
— — — — — — — — 
1Off of the Hook海鮮及更多
— — — — — — — — 
1鯊魚魚和雞肉
— — — — — — — — 
8空置
4 15 — — — 4 15 19 
其他2 8 2 — — 2 10 12 
$1,910 $6,006 $2,380 $(137)$(175)$1,919 $7,871 $9,790 
持有待售資產
67酒店
$110 $541 $84 $(64)$(3)$95 $506 $601 
22淨租賃屬性
7 23 — (18)— 7 6 12 
共計(1091屬性)
$2,027 $6,570 $2,464 $(219)$(178)$2,021 $8,383 $10,403 
(1)表示累計折舊和建築之間的重新分類&根據公認會計原則進行改進，以公允價值記錄某些財產。
(2)不包括$436在我們的合併資產負債表中歸類為傢俱、固定裝置和設備的個人財產。

S-3
目錄
服務屬性信任
附表三--房地產和累計折舊(續)
2021年12月31日
(百萬美元)
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		我的生活就是這樣的
年折舊
最新收入
語句為
計算
酒店物業
60Sonesta Es套房
(391)1984至2000年間1996年至2017年
10 - 40年數
17皇家索內斯塔
(340)1913年至1987年2005年至2017年
10 - 40年數
44Sonesta精選
(312)1987至2000年間1995至2003年間
10 - 40年數
22索內斯塔
(253)1924年至1999年2005至2018年
10 - 40年數
51簡單套房
(203)1996年至2000年1997至2003年間
10 - 40年數
17凱悦酒店
(89)1992至2000年間1997至2002年間
10 - 40年數
5雷迪森酒店
(70)1987至1990年間1996至2018年
10 - 40年數
3雷迪森的鄉村酒店和套房
(20)1987至1997年間1996 and 2005
10 - 40年數
1皇冠假日酒店
(12)1971至1988年間2006 and 2017
10 - 40年數
13院落
(4)1987至2000年間1995至2003年間
10 - 40年數
3住宅
(1)1989至2002年間1996年至2005年
10 - 40年數
網絡租賃屬性
134美國旅遊中心
(834)1962年至2017年2007至2017年
10 - 40年數
45石油公司停車中心
(418)1975至2017年2007至2017年
10 - 40年數
11AMC劇院
(6)1993至2008年間2019
10 - 40年數
5Buehler‘s Fresh Foods
(6)1985至2000年間2019
10 - 40年數
39必勝客
(6)1972年至2006年2019
10 - 40年數
3終身健身
(5)1987至2012年間2019
10 - 40年數
14勝利大逃亡
(5)1986至2007年間2019
10 - 40年數
19Arby‘s
(4)1969年至2005年2019
10 - 40年數
21漢堡王
(4)1968至1985年間2019
10 - 40年數
44教堂雞
(3)1668 to 19852019
10 - 40年數
4法院體育俱樂部
(3)1997年至2001年2019
10 - 40年數
23快遞換油
(3)1970年至2001年2019
10 - 40年數
19哈迪百貨(Hardee‘s)
(3)1969年至1994年2019
10 - 40年數
59哈特蘭牙科
(3)1920年至2005年2019
10 - 40年數
1多租户
(3)20012019
10 - 40年數
20大力水手雞肉餅乾
(3)1968至2004年2019
10 - 40年數
6美國的汽車拍賣
(2)1965至2005年間2019
10 - 40年數
4B&B劇院
(2)1998年至2004年2019
10 - 40年數
2大艾爾餐廳
(2)2006至2010年2019
10 - 40年數
1Cermak生鮮市場
(2)19892019
10 - 40年數
1艦隊農場
(2)19792019
10 - 40年數
3飛行J旅遊廣場
(2)20012019
10 - 40年數
2HHI-Formtech
(2)19522019
10 - 40年數
16馬丁的
(2)1962至2003年間2019
10 - 40年數
2梅薩健身中心
(2)1983至2007年間2019
10 - 40年數
10規範
(2)1957年至2014年2019
10 - 40年數
6富豪影院
(2)2005至2010年間2019
10 - 40年數
13塔可鍾
(2)1982至2010年間2019
10 - 40年數
28艾德叔叔的油店
(2)1959至1999年間2019
10 - 40年數
S-4
目錄
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		我的生活就是這樣的
年折舊
最新收入
語句為
計算
6聯合超市
(2)1979年至1997年2019
10 - 40年數
210盒
(1)19912019
10 - 40年數
1成人和兒童骨科
(1)19912019
10 - 40年數
1奧斯汀公園披薩
(1)20032019
10 - 40年數
2軸線
(1)1995至1996年間2019
10 - 40年數
2布里克敦啤酒廠
(1)1904年至1984年2019
10 - 40年數
5布魯克郡兄弟
(1)1990至1999年間2019
10 - 40年數
1CarMax
(1)20052019
10 - 40年數
1哥倫布預備學院
(1)20042019
10 - 40年數
1Conform Automotive
(1)19872019
10 - 40年數
12核心和主幹
(1)1972年至2001年2019
10 - 40年數
4乳霜
(1)1999年至2008年2019
10 - 40年數
1Dave&Buster‘s
(1)19922019
10 - 40年數
2診斷運行狀況
(1)1985至1997年間2019
10 - 40年數
2埃迪·梅洛的
(1)1997至2003年間2019
10 - 40年數
5福德魯克人
(1)1994至1995年間2019
10 - 40年數
2融合健身房
(1)1987至1984年間2019
10 - 40年數
3金色畜欄
(1)1993至2000年間2019
10 - 40年數
2Heytex美國
(1)2008年至2016年2019
10 - 40年數
7休斯供應
(1)19932019
10 - 40年數
1傑克·斯塔克燒烤
(1)19832019
10 - 40年數
1喬的螃蟹小屋
(1)19972019
10 - 40年數
1科爾氏病
(1)19862019
10 - 40年數
3脆餅克雷梅(Krispy Kreme)
(1)2000年至2004年2019
10 - 40年數
5勒納和羅
(1)1973年至2007年2019
10 - 40年數
1馬庫斯劇院
(1)19992019
10 - 40年數
4美耐克汽車護理中心
(1)1999年至2000年2019
10 - 40年數
1Metaldyne BSM
(1)19602019
10 - 40年數
5洗車先生
(1)1960-2002年間2019
10 - 40年數
3牛至披薩小酒館
(1)1964至2006年間2019
10 - 40年數
5派克苗圃
(1)1970年至1996年2019
10 - 40年數
5來德愛
(1)1901年至2000年2019
10 - 40年數
2桑福德的GRUB&PUB
(1)1928年至2003年2019
10 - 40年數
9Sonic Drive-in影院
(1)1987至2010年間2019
10 - 40年數
1運動員倉庫
(1)19832019
10 - 40年數
3德克薩斯牛排館
(1)2003 to 20052019
10 - 40年數
2沃爾格林
(1)1999年至2000年2019
10 - 40年數
3温迪
(1)1984至1989年間2019
10 - 40年數
1學院體育+户外
— 20162019
10 - 40年數
2平價醫療公司
— 2008年至2010年2019
10 - 40年數
2Anixter
— 1984至1999年間2019
10 - 40年數
1Applebee‘s
— 19962019
10 - 40年數
1阿什利傢俱
— 19732019
10 - 40年數
1浸信會急診醫院
— 20132019
10 - 40年數
1比格姆電纜
— 19822019
10 - 40年數
1黑安格斯牛排館
— 19962019
10 - 40年數
S-5
目錄
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		我的生活就是這樣的
年折舊
最新收入
語句為
計算
2藍犀牛
— 20042019
10 - 40年數
1布茲曼-霍夫
— 19882019
10 - 40年數
1普利司通輪胎
— 19982019
10 - 40年數
1Bru漢堡吧
— 19962019
10 - 40年數
1布法羅野翅
— 20142019
10 - 40年數
1考德威爾鄉村雪佛蘭
— 20002019
10 - 40年數
1雞肉沙拉雞肉
— 19762019
10 - 40年數
1哥倫布藝術與技術學院
— 19802019
10 - 40年數
1固結管道
— 19872019
10 - 40年數
1循環齒輪
— 19962019
10 - 40年數
1德爾塔可
— 19922019
10 - 40年數
2美元常規
— 2012至2015年2019
10 - 40年數
1鄧肯甜甜圈
— 19772019
10 - 40年數
1El Forastero
— 19922019
10 - 40年數
1時代資本
— 19992019
10 - 40年數
1埃裏克自行車店(Eriks Bike Shop)
— 19962019
10 - 40年數
1家庭美元商店
— 19882019
10 - 40年數
2著名的戴夫餐廳
— 1997至1999年間2019
10 - 40年數
1法佐利‘s
— 19822019
10 - 40年數
2飛星咖啡館
— 1994至1999年間2019
10 - 40年數
3福克斯兒童發展中心
— 1965至1998年間2019
10 - 40年數
2格伯碰撞與玻璃
— 2001年至2002年2019
10 - 40年數
2HD電源白蓋
— 1990至2001年間2019
10 - 40年數
2貓頭鷹
— 1997至1994年間2019
10 - 40年數
1豪林混凝土
— 19752019
10 - 40年數
3傑克家庭餐廳
— 2008年至2016年2019
10 - 40年數
1克里的汽車護理
— 20152019
10 - 40年數
2肯德基
— 1977至2006年間2019
10 - 40年數
1王者之翼N物
— 19972019
10 - 40年數
1La Fitness健身中心
— 20122019
10 - 40年數
1小凱撒
— 19962019
10 - 40年數
1Long John Silver‘s
— 1972年至1987年2019
10 - 40年數
1Max&Erma‘s
— 1990至2007年間2019
10 - 40年數
2蒙特利的Tex Mex
— 1979年至1997年2019
10 - 40年數
1納帕汽車配件
— 20012019
10 - 40年數
1Off of the Hook海鮮及更多
— 20072019
10 - 40年數
1Ojos Locos體育酒吧
— 19932019
10 - 40年數
1老墨西哥酒吧
— 20072019
10 - 40年數
1O‘Reilly汽車零部件
— 20062019
10 - 40年數
2Orscheln農場和家園
— 1977至1986年間2019
10 - 40年數
1星球健身
— 20072019
10 - 40年數
1彩虹兒童診所
— 20112019
10 - 40年數
3拉力賽的
— 1990至1992年間2019
10 - 40年數
1紅羅賓美食漢堡
— 19952019
10 - 40年數
1RGB Eye Associates
— 20132019
10 - 40年數
2裏克·約翰遜汽車輪胎公司(Rick Johnson Auto&Tire)
— 19932019
10 - 40年數
S-6
目錄
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		我的生活就是這樣的
年折舊
最新收入
語句為
計算
1舒馬赫之家
— 20142019
10 - 40年數
1鯊魚魚和雞肉
— 20142019
10 - 40年數
1瘦肉雞
— 20132019
10 - 40年數
1西南不鏽鋼，LP
— 1977至1994年間2019
10 - 40年數
1湯匙擺放位置
— 19982019
10 - 40年數
1SRS分佈
— 19752019
10 - 40年數
2塔科·布埃諾(Taco Bueno)
— 1991年至2003年2019
10 - 40年數
1亞特蘭大足踝手術中心
— 19632019
10 - 40年數
1試金石成像
— 19922019
10 - 40年數
1拖拉機供貨
— 20072019
10 - 40年數
1這到底是怎麼回事？
— 19582019
10 - 40年數
1翅膀等
— 20142019
10 - 40年數
8空置
— 1977至2006年間2019
10 - 40年數
其他— 
$(3,069)
(1)不包括累計折舊$213與我們合併資產負債表中歸類為傢俱、固定裝置和設備的個人財產有關。
S-7
目錄
服務屬性信任
附表III的附註
2021年12月31日
(千美元)

(A)2019年1月1日至2021年12月31日期間物業總成本變動情況如下：
202120202019
年初餘額$10,630,560 $10,716,233 $8,820,346 
增加：收購和資本支出86,016 99,141 1,983,380 
性情(330,091)(145,836)— 
持有待售物業的重新分類(596,475)(38,978)(87,493)
年終餘額$9,790,010 $10,630,560 $10,716,233 
(B)2019年1月1日至2021年12月31日期間累計折舊變動情況如下：
202120202019
年初餘額$3,047,016 $2,851,121 $2,574,297 
增加：折舊費用298,597 364,636 305,441 
性情(153,699)(143,814)(28,617)
持有待售物業的重新分類(122,566)(24,927)— 
年終餘額$3,069,348 $3,047,016 $2,851,121 
(C)我們房地產的聯邦所得税的總成本税基是#美元。8,056,6712021年12月31日。
S-8
目錄
簽名
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
服務屬性信任
 由以下人員提供：/s/約翰·G·默裏
約翰·G·默裏
總裁兼首席執行官
日期：2022年2月24日
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。
簽名標題日期
/s/約翰·G·默裏
董事總經理、總裁兼
首席執行官
2022年2月24日
約翰·G·默裏
/s/布萊恩·E·唐利(Brian E.Donley)
首席財務官兼財務主管
(首席財務會計官)
2022年2月24日
布萊恩·E·唐利
/s/勞裏·B·伯恩斯(Laurie B.Burns)獨立受託人2022年2月24日
勞裏·伯恩斯(Laurie B.Burns)
/s/羅伯特·E·克雷默(Robert E.Cramer)獨立受託人2022年2月24日
羅伯特·E·克雷默
/s/唐娜·D·弗雷切(Donna D.Fraiche)獨立受託人2022年2月24日
唐娜·D·弗萊切
/s/約翰·L·哈林頓獨立受託人2022年2月24日
約翰·L·哈林頓
/s/William A.Lamkin獨立受託人2022年2月24日
威廉·A·拉姆金
/s/亞當·D·波特諾管理受託人2022年2月24日
亞當·D·波特諾