致股東的信-道姆比亞斯家族-俄勒岡州波特蘭，4Q21展品99.2

親愛的股東們，我們的目標是改變美國最大、最陳舊的行業之一，八年過去了，我們仍在摸索前方機遇的皮毛。現有的購房和售房過程被視為人生中最糟糕的經歷之一。此外，傳統的解決方案可能需要100多天的時間，涉及多個交易對手，並且需要數十個離線步驟，此外，客户聯繫信息還需要分多個步驟出售給出價最高的投標人。最後，未來的機會將由新一波數字優先購房者和賣房者推動。我們的基本信念是，在幾年的時間裏，數以百萬計的購房者和賣房者將選擇一種簡單、確定和快速的體驗，並完全在網上進行交易。我們2021年的業績反映出這一轉變正在進行中。與前一年相比，我們經歷了來自房屋賣家的報價請求增加了近七倍，我們看到所有的房屋賣家都參與了我們的數字儀表盤來計劃他們的行動，我們為所有的客户提供了在線銷售。對於買家，我們看到對數字旅遊體驗的需求增加，我們的自助遊產品的銷量幾乎是前一年的四倍，我們的購買報價在同一時期增長了五倍-這得益於我們的OpenDoor支持的優惠計劃。在我們的財務業績方面，我們展示了我們的市場領先地位，並取得了非凡的業績：收入：80億美元和211%的同比增長毛利潤：7.3億美元和232%的同比增長貢獻利潤：5.25億美元和377%的同比增長我們在上市的第一年一直超出我們的預期，並將我們的財務目標提前了數年, 以超過150億美元的營收運行率退出2021年。隨着主要產品體驗的推出以及價格和運營的大幅改善，我們的體驗又向前邁進了一步。我們推出了OpenDoor支持的優惠，為買家提供了全現金優惠的好處，我們推出了自助式虛擬評估，使檢查變得更快、更方便，我們還推出了OpenDoor Complete，它將我們所有的產品和服務整合到一個單一、簡化的體驗中。讓每個人都能自由移動我們的使命2埃裏克的筆記

此外，我們投資於我們的創業人才和能力，收購了來自Pro.com、Skylight.com和RedDoor的團隊，這些團隊將為我們的房屋個性化和數字抵押貸款努力提供動力。在定價方面，我們能夠同時降低我們的定價不確定性，同時使我們的購買量同比增加50%，使我們能夠為活躍市場中60%以上的交易提供報價。在運營方面，我們對技術的投資顯著提高了效率，使我們能夠提供近六倍於去年的房屋評估和維修，以及近110個基點的運營成本結構改善。這些投資還使我們能夠有效地將我們服務的客户數量比前一年擴大250%以上，並有效地擴大了我們的市場足跡，使我們的市場數量在2021年翻了一番。展望未來，2022年將定義OpenDoor的原因有很多。我們將推動消費者體驗的創新，投資於OpenDoor Complete和我們提供一整套服務的數字一站式商店。我們將以業界領先的定價能力為基礎，成為最值得信賴的公司，提供具有競爭力的在線報價。我們將通過拓展更多的市場，增加我們的購買量，提高全國品牌知名度，使我們的受眾和消費者基礎翻一番。我們將繼續投資於我們的技術和運營平臺，以提高規模和成本效益。我們的目標是在快速增長和強勁的單位經濟基礎上，再創造一年非凡的業績。最後，也是最重要的一點，我們將打造世界級的消費者體驗，消除搬家的壓力，繼續改變行業。艾瑞克·吳，聯合創始人兼首席執行官，讓每個人都能自由移動我們的使命--艾瑞克的筆記

⚬總收入為80億美元，比2020年增長211%，售出21,725套住房，比2020年增長119%⚬毛利潤為7.3億美元，比2020年增長232%；毛利率為9.1%，而2020年為8.5%⚬淨虧損(6.62億美元)，2020年為(2.53億美元)，主要原因是基於非現金股票的薪酬為5.36億美元，2020年為3,800萬美元⚬調整後淨虧損為(1.16億美元)，而2020年⚬淨虧損為(1.75億美元)貢獻利潤率為6.5%，而2020年⚬調整後正向EBITDA第一年為4.3%，為5,800萬美元，而2020年為(9,800萬美元)；調整後的EBITDA利潤率為0.7%，與2020年的3.8%相比，⚬購買了36,908套住房，比2020年增長了498%。⚬推出了OpenDoor支持的優惠，為購房者提供全現金優惠，當他們競標夢寐以求的住房時，OpenDoor Complete將OpenDoor的所有產品和服務整合到一個單一的、簡化的體驗⚬中，市場佔有率增加了一倍多，達到44個市場⚬將購買箱覆蓋範圍擴大了50%+年，使我們能夠提供超過60%的所有交易。OpenDoor Complete將OpenDoor的所有產品和服務整合到單一、簡化的體驗中，使我們能夠將市場覆蓋範圍擴大到44個市場，同比增長50%以上，使我們能夠提供超過60%的交易與2020年相比，⚬的銷售商Net Promoter得分超過80分，增長了590%。⚬收購了Pro.com和來自Skylight.com和Reddoor.com的團隊。Skylight.com是房屋翻新技術領域的領軍企業，Reddoor.com是一家完全數字化的抵押貸款經紀公司Key Highlight⚬收入為38億美元，比2020年第四季度增長了1435%，共售出9,794套房屋，比第四季度⚬的毛利潤2.72億美元增長了1054%，而2020年第四季度為3900萬美元；毛利率為7.1%，而20年第四季度⚬淨虧損為(1.91億美元)，與之相比為15.4%；20年第四季度⚬調整後淨虧損為(8000萬美元)，為(5400萬美元)；20年第四季度⚬貢獻利潤為1.52億美元，為(4100萬美元), 與2020年第四季度的3100萬美元相比；連續第20個季度的正貢獻利潤率為4.0%，而2020年第四季度的正貢獻利潤率為12.6%；⚬調整後的EBITDA利潤率為40萬美元，而2020年第四季度為(2700萬美元)；調整後的EBITDA盈虧平衡利潤率為10.9%，⚬購買了9639套住房，比2021年第四季度增長了378%⚬庫存餘額增至17009套，價值61億美元，比2021年第四季度增長了1208%

來認識一下託馬斯一家，來自佐治亞州伍德斯托克的威廉·託馬斯(William Thomas)通過OpenDoor買賣了自己的房子。在全國各地度過了一年的RVing之後，他和他的妻子Kelly想為他們十幾歲的孩子找到一個更永久的地方來稱之為家-一個有足夠空間與朋友社交和建立持久關係的地方。以傳統的方式出售房屋充滿了挑戰和不確定性，特別是對於像託馬斯夫婦這樣的家庭來説。威廉和凱利都在家工作，在家教育他們的孩子。由於一週內家裏發生了這麼多事情，安排展覽和讓人們進進出出的想法讓人感覺太混亂了。此外，威廉和凱利擔心他們無法控制搬家的時機--如果他們賣掉了現在的房子，但另一套房子的報價沒有被接受，那該怎麼辦？沒過多久，威廉就意識到與OpenDoor合作很有意義。威廉最喜歡的是，他可以在自己的時間裏瀏覽潛在的房屋，以便購買和安排符合他繁忙日程的家訪。此外，OpenDoor也在那裏，準備購買他現在的房子，同時他正在接近他們夢寐以求的家。對於託馬斯一家來説，無縫過渡到他們的新家意味着搬家的壓力更小，有更多的時間思考下一步是什麼旅程。有了OpenDoor，這是一個非常無縫的過程。我們坐在同一張成交表上--我們簽了賣舊房的合同，一小時後，又簽了成交新房的文件。使用OpenDoor進行銷售和購買是完整的套餐！威廉·託馬斯5

從長遠來看，OpenDoor的生態系統是房屋賣家和購房者之間的雙邊本地市場，OpenDoor的房屋和服務是交易的中心。我們的核心產品即時報價在上市前吸引了房主，我們的數字和確定的銷售流程以及具有競爭力的報價吸引了賣家。這給我們提供了待售房屋，這是吸引數百萬家庭購物者的有機方式。我們獨特的庫存和簡化的購房體驗通過OpenDoor將購房者轉變為購房者。在這一市場活動的基礎上，我們能夠為我們的買家提供鄰近的服務，以簡化交易，併為OpenDoor創造更高的利潤率。這一額外的利潤率使我們能夠為賣家在價格上更具競爭力，這反過來又可以刺激額外的收購增長，併為買家創造更多的住房。我們的重點領域集中在這個飛輪上-打造差異化的產品來吸引房主並將他們轉化為房屋銷售，利用我們的房屋來吸引購房者並將他們轉化為買家，同時為圍繞房屋的一整套服務提供更好的體驗。最後，得益於我們技術、運營和定價平臺的可擴展性和集中化，我們的目標是將這些本地市場推出並擴展到美國的每個市場。房主和賣家對於房主來説，我們打造了一款差異化的產品，只需幾個簡單的步驟就能吸引房主，瞭解一個人的房屋價值，並知道他可以立即解鎖的權益。我們的數字銷售流程將簡單性、確定性和速度最大化，與傳統的上市流程相比，它是一種引人注目的選擇。最後，我們服務的定價和成本競爭力促使客户轉而向OpenDoor銷售產品。2021年, 我們在吸引房主、簡化銷售流程和以低成本提供有競爭力的報價等方面取得了實質性進展。首先，我們加深了與房屋建築商和大型房地產搜索門户網站的合作關係。我們現在與70多家房屋建築商建立了合作伙伴關係，其中包括銷售額排名前十的房屋建築商中的8家，並與Realtor.com推出了集成體驗，為更多的房主提供即時報價，因為他們的業務亮點是賣家NPS>80總客户交易14萬+長期OpenDoor的生態系統是一個雙邊的本地市場

7家公司正在計劃搬家。此外，我們用更新的報價、房屋估值信息和如何出售的提示重新吸引了我們龐大且不斷增長的房主羣體，推動了2021年近30%的銷售客户。隨着自助式虛擬房屋評估的推出，我們進一步簡化了賣家體驗，速度更快、更方便，目前我們三分之一的室內房屋評估都使用了這一功能。其次，在成本方面，我們通過投資於專有工具(如OpenDoor Scout)以及提高本地流程和勞動力的虛擬化和集中化，顯著提高了運營效率。這使得我們能夠提供近六倍的房屋評估和維修，從週轉到最終報價的時間明顯加快，運營成本結構比去年改善了近110個基點。這些改進還使我們能夠有效地將我們服務的房屋數量比前一年擴大250%以上，並擴大我們的市場足跡，使我們的市場數量在2021年翻一番。最後，我們在定價過程中經歷了多個突破，我們分析了每個房屋的數百個數據點，包括數百萬張圖像的專有標籤，並利用計算機視覺和人工智能技術來評估每個房屋的價值、狀況和市場環境。結果，我們能夠提高價格競爭力，並將我們的購買量增加了50%，使我們能夠在活躍的市場上提供超過60%的交易。展望2022年，我們的目標是利用我們的市場領導地位和規模優勢來吸引房主，並投資於產品、定價和運營，以取悦和轉化更多的賣房者。隨着我們的市場足跡不斷擴大, 我們將在全國範圍內越來越多地投資於我們的品牌，以提高知名度，進一步降低我們的客户獲取成本，並繼續與已經龐大且不斷增長的房主羣體重新接觸。下一步，我們將繼續通過進一步減少完成交易的步驟和時間，使出售房屋變得簡單、確定和快捷。最後，我們將推動價格和成本結構的進一步改善，就像我們在前幾年看到的那樣，進一步提高我們客户獲得的價值，並增加我們已經很有競爭力的護城河。2021年來自重新參與客户的收購的百分比30%OpenDoor Scout業務亮點2021年活躍市場交易總額的購買箱覆蓋率>60%

買家和服務擁有獨特的房屋供應可以出售，這是一個行之有效的吸引購房者的公式，這是由線上存在和線下標牌和旅遊推動的。換句話説，我們能夠成功地聚合家庭購物者的需求，通過以很少的營銷成本甚至零營銷成本出售房屋。此外，考慮到三分之二的賣家也是買家，我們已經獲得了一大批潛在的購房者。有了這一需求，我們的目標是打造一種差異化產品，類似於我們的Sell to OpenDoor產品，與傳統流程相比，提供卓越的簡單性、確定性和速度。最後，我們知道，當買家選擇與我們一起購買時，我們能夠附加一系列服務，因為這增加了簡單性、便利性和成本節約。2021年，我們繼續在買方和服務領域進行投資。通過OpenDoor支持的優惠，我們使我們的買家能夠提出以現金為後盾的報價，這可能會顯著增加他們贏得夢寐以求的住房的機會，給我們的客户一個歷史上只有富人才能擁有的超級大國。從構思到推出僅用了兩個月的時間，OpenDoor支持的優惠就是一個例子，説明我們如何能夠利用我們的承保能力、服務套件和運營基礎設施來為我們的客户快速構建一流的體驗。隨着OpenDoor在2021年11月的推出，我們讓房主能夠無縫地買賣，並已經看到越來越多的賣家利用OpenDoor購買他們的下一套房子。我們繼續簡化自助遊，通過改進操作和工具，讓家庭購物者能夠在沒有銷售壓力的情況下參觀房屋。雖然相對於我們的賣家體驗，我們還處於這個旅程的早期階段，但OpenDoor支持的優惠、OpenDoor Complete, 我們的自助遊功能受到客户的喜愛，這是未來增長的強烈信號。在過去一年的服務方面，我們專注於擴展所有權和第三方託管，並將OpenDoor Home Loans更緊密地集成到我們的Buy with OpenDoor體驗中。在所有權和託管方面，我們繼續保持市場領先地位，在我們的市場中配售了大約80%的產品，收入同比增長近140%，並提供了超過80%的客户NPS。最後，我們收購了來自Pro.com、Skylight.com和RedDoor的團隊，以建立我們的房屋個性化和數字抵押貸款計劃。業務亮點OpenDoor完整標題和託管增長同比140%8%

商業亮點2021年推出總市場截至2021年12月44展望2022年，我們將圍繞OpenDoor完成、OpenDoor購買和購房結賬體驗進行改進和投資。我們將使OpenDoor完成一款精美的產品，確保每一位買家都能理解OpenDoor Complete的重大好處。對於提供OpenDoor和OpenDoor支持的優惠的Buy，我們將增加我們的房屋在網上的存在，並推出早期入住，使購房者能夠按照他們的時間表入住，這是我們知道買家想要的功能。最後，我們將為購房者創造類似電子商務的結賬體驗。這意味着我們將把RedDoor和Pro.com的產品集成到我們的買家體驗中，使客户能夠購買房屋、參觀房屋、獲得抵押貸款資格預審、提供優惠、選擇升級和維修，並僅用移動設備就可以購買他們夢想中的房子。市場擴張和可伸縮性我們在全國範圍內的擴張，由我們的技術和運營平臺推動，對我們經營的當地市場有幾個重要的好處。首先，我們越來越能夠利用全國性的營銷活動，以更低的成本提高知名度。其次，我們的定價引擎受益於市場上的數據。第三，我們看到規模經濟改善了我們的成本結構。2021年，我們新推出23個市場，市場覆蓋率顯著提高。去年6月，我們在一天內推出了6個市場。這要歸功於我們數據採集系統的完善和定價模型的完善。此外，我們能夠以有限的市場OpenDoor員工數量推出每個市場, 展示了我們的集中式運營平臺的優勢。我們高效而快速的市場擴張是我們系統的可擴展性和我們的技術平臺帶來的好處的又一例證。在2022年，我們將釋放可用的市場增長，與我們在2021年實現的目標保持一致。為了實現這一目標，我們將專注於一些較大的市場，例如最近推出的舊金山灣區。我們今年還將繼續擴大我們的購房盒覆蓋範圍，不僅基於價位，還包括我們能夠購買的住房類型，因為我們已經超越了獨棟住宅。9 OpenDoor完成我們將使OpenDoor完成一個字幕產品

在我們繼續快速增長市場份額的同時，我們正在積極投資於技術，以確保我們繼續取悦客户，並隨着我們的增長改善我們的成本結構。我們的市場領先地位為我們提供了獨特的機會和能力，可以在其他公司無法實現的情況下重新想象和自動化交易，即為消費者消除步驟和簡化交易的能力，並創造更好、更一致和更低成本的體驗。商業亮點10個OpenDoor南加州市場

2021年收入80億美元711美元1,838美元4,741美元2,583美元8,021(百萬美元)2021年售出21,725套2017年2018年2019年7,470 3,127 18,799 9,913 21,725套住房2021年，我們展示了我們有能力以強勁的單位經濟實現創紀錄的增長。我們一個季度又一個季度的表現超出了預期，因為我們以有紀律的執行滿足了消費者需求的激增。我們的業績比計劃提前了幾年，我們處於有利地位，可以實現又一年的快速增長。增長我們的表現遠遠超過了我們的收入指引的高端，在2011年第四季度實現了38億美元的收入，同比增長1435%。這種優異的表現得益於我們強大的轉售系統，因為我們傾向於市場對即將進入第四季度的庫存房屋的強勁需求。全年營收為80億美元，較2020年增長211%。這一收入增長是由上述單位增長以及更高的每套住房銷售收入推動的，與2020年相比增長了42%。我們在2011年第四季度售出了9794套住房，是20年第四季度的11倍多。我們的運營團隊勤奮工作，以增加系統容量，在本季度維修和銷售的房屋數量達到創紀錄的水平。到年底，我們已經解決了積壓的房屋，進入了22季度，我們有更大的能力調整我們的運營產能，以修復和列出更高的銷量。全年，我們售出了21,725套住房，比2020年增長了119%。在收購方面，我們在第四季度購買了9639套住房，比第四季度增長了378%。我們的採購量環比下降，與我們上個季度的數據一致，主要是因為我們決定放慢收購步伐，以確保無縫的客户體驗和管理系統範圍的運營能力。就全年而言，我們購買了創紀錄的36,908套住房。, 與2020年相比增長了近500%。在過去的一年裏，我們看到總報價和實際賣家轉化率達到了歷史新高，因為OpenDoor簡單、確定和快速的價值主張，加上我們強大的定價和運營能力，繼續加速了我們市場上的消費者接受。截至2021年12月31日，我們資產負債表上的庫存房屋有17009套，價值61億美元，比2020年底增長了13倍。雖然我們看到了強勁的房屋收購水平，但由於創紀錄的房屋銷售數量，我們的庫存餘額與2011年第三季度基本持平。11 2017 2018 2019 2020 2021

當我們離開這一年時，我們庫存組合的整體健康狀況依然強勁。截至2021年12月31日，我們僅有8%的房源上市超過120天。我們的庫存比整體市場要健康，在整體市場中，24%的房屋掛牌超過120天，並根據我們的購房箱進行了調整。理所當然的是，從轉售的角度來看，考慮到季節性疲軟，我們通常預計第四季度的持有期會延長。除了季節性，我們看到延長的家居維修時間也有助於延長保有期。到年底，我們的維修時間表回到了新收購的歷史標準，我們進入2022年時擁有更大的運營能力，以滿足我們預期的更高需求。單位經濟我們提供的單位利潤率與我們全年指引的利潤率軌跡一致。GAAP毛利潤為2.72億美元，佔收入的7.1%，而20年第四季度為3900萬美元，佔收入的15.4%。調整後的毛利潤為2.79億美元，佔收入的7.3%，而20年第四季度為3800萬美元，佔收入的15.4%。就全年而言，GAAP毛利潤為7.3億美元，佔收入的9.1%，而2020年為2.2億美元，佔收入的8.5%。調整後的毛利潤為7.69億美元，佔全年收入的9.6%，而2020年為2.11億美元，佔收入的8.2%。貢獻利潤(佔本季度售出房屋的直銷和持有成本)在2011年第四季度為1.52億美元，比20年第四季度增長了390%。貢獻利潤率(我們認為這是衡量與特定轉售隊列相關的單位經濟的重要指標)為4.0%，而20年第四季度為12.6%。年內，我們實現了5.25億美元的貢獻利潤和6.5%的貢獻利潤率，略高於我們4%至6%的年度貢獻利潤率目標。, 而2020年這一數字分別為1.1億美元和4.3%。我們的貢獻利潤率與我們的內部預期大體一致。在2021年的整個過程中，我們強調我們是兩個暫時趨勢的受益者：1)庫存組合與最近購買的房屋過度掛鈎，因為我們在COVID引發的暫停和庫存之後重新啟動了收購12 2021年財務亮點2021年毛利率9.1%2021年貢獻利潤率6.5%2021年貢獻利潤5.25億美元

拋售；以及2)隨着我們重新加速購房，今年年初相對於我們的房價升值(HPA)預期，承保立場更加保守。正如我們所指引的那樣，隨着我們的庫存結構正常化，我們的承保更多地反映了我們對HPA的預期，我們的貢獻利潤率在今年下半年連續下降。調整後的EBITDA和GAAP淨虧損在2011年第四季度為(1.91億美元)，而20年第四季度為(5400萬美元)。作為收入的百分比，GAAP淨虧損為(5.0%)，而20年第四季度為(21.7%)。GAAP淨虧損受到基於股票的薪酬(SBC)費用的影響，2011年第四季度約為7100萬美元。對於第一季度，我們預計SBC費用將在7000萬至7500萬美元之間。就全年而言，GAAP淨虧損為(6.62億美元)，而2020年為(2.53億美元)。作為收入的百分比，GAAP淨虧損為(8.2%)，而2020年為(9.8%)。調整後的淨虧損在2011年第四季度為8000萬美元，佔收入的2.1%，而20年第四季度為4100萬美元，佔收入的16.6%。全年調整後淨虧損為1.16億美元，佔收入的1.4%，而2020年為1.75億美元，佔收入的6.8%。需要提醒的是，調整後的淨虧損是正常化自由現金流的一個很好的指標，因為它將我們業務的經營業績與主要通過無追索權債務工具提供資金的房屋庫存的暫時波動隔離開來。調整後的EBITDA在2011年第四季度為40萬美元，而20年第四季度為2700萬美元。作為收入的百分比，調整後的EBITDA在2011年第四季度實現盈虧平衡，而20年第四季度和2011年第三季度分別為10.9%和1.5%。就全年而言，調整後的EBITDA為5800萬美元，佔收入的0.7%, 相比之下，2020年為9800萬美元，佔收入的3.8%。財務亮點13 2021調整後EBITDA利潤率0.7%(8.0%)(7.1%)(4.6%)(3.8%)0.7%2017 2018 2019 2020 2021 2021調整後EBITDA$5800萬

資產負債表項目年末，我們擁有22億美元的現金、現金等價物和有價證券。根據我們目前的借款能力，我們可以為高達約100億美元的庫存提供資金，這意味着根據典型的庫存週轉，我們將有超過300億美元的購房融資能力。我們手頭的資金充足，可以實現我們的2022年計劃。第一季度指導我們預計2022年將是OpenDoor又一個創紀錄的一年。2022年第一季度，營收預計在41億至43億美元之間，按區間中點計算，同比增長462%。這將受到選擇OpenDoor的賣家的快速增長以及我們轉售系統的持續強勢的推動，以滿足對住房的高需求。調整後的EBITDA1預計在3,000萬美元至4,000萬美元之間，利潤率為0.8%，按預期區間中點計算，同比增長3,700萬美元。我們仍然專注於為賣家和買家創新，通過改進定價、運營和服務來推動利潤的提高，並通過利用我們的技術平臺來提高我們的規模盈利能力。14財務亮點2021年第一季度現金、現金等價物和有價證券22億美元調整後EBITDA1指引3000萬-4000萬美元22年第一季度收入指引41億-43億美元1.OpenDoor沒有在本股東函中分別提供預測調整後EBITDA或調整後EBITDA利潤率與預測GAAP淨收入(虧損)或GAAP淨收入(虧損)利潤率的定量對賬，因為如果不做出不合理的努力，公司無法計算某些這些項目包括但不限於存貨估值調整和股權證券公允價值調整。這些物品, 這些因素可能對前瞻性GAAP淨收益(虧損)的計算產生重大影響，本質上是不確定的，並取決於各種因素，其中一些因素不在本公司的控制範圍之內。

15Raleigh-Durham，NC Eric Wu，聯合創始人兼首席執行官Carrie Wheeler，CFO電話會議信息OpenDoor將於2022年2月24日下午2點主持一次電話會議，討論其財務業績。太平洋時間。此次電話會議的現場網絡直播可以從OpenDoor公司的投資者關係網站上獲得，網址是：https://investor.opendoor.com.。電話會議結束後，該網站將提供網絡直播的存檔版本。2022年2月24日下午2點PT Investor.opdoor.com網絡直播

/OpdoorHQ/OpenDoor Company/OpenDoor-com investor.opdoor.com

17定義和財務表格

本股東信函包含某些符合1995年“私人證券訴訟改革法”(修訂後)的前瞻性陳述。本股東信函中包含的所有與歷史事實無關的陳述都應被視為前瞻性陳述，包括有關我們的財務狀況、預期財務業績、業務戰略和計劃、市場機會和擴張以及未來經營的管理目標的陳述。這些前瞻性陳述一般由“預期”、“相信”、“設想”、“繼續”、“可能”、“估計”、“預期”、“預測”、“未來”、“打算”、“可能”、“可能”、“機會”、“計劃”、“可能”、“潛力”、“預測”、“項目”、“應該”、“戰略”、“奮鬥”、“目標”、“將”等詞語來識別。或“將”，這些詞或其他類似術語或表達的否定。沒有這些話並不意味着聲明沒有前瞻性。前瞻性陳述是基於當前預期和假設對未來事件的預測、預測和其他陳述，因此會受到風險和不確定性的影響。許多重要因素可能會導致未來的實際事件與本股東信中的前瞻性陳述大不相同，包括但不限於我們公開證券的潛在流動性和交易；我們未來籌集資金的能力；我們能否成功留住或招聘我們的高級管理人員、關鍵員工或董事，或要求我們做出變動；監管環境的影響以及與此類環境相關的合規復雜性；與我們的業務、運營和財務業績相關的各種因素，包括但不限於, 新冠肺炎疫情對我們擴大市場份額的能力、我們應對一般經濟狀況的能力以及美國住宅房地產業的健康狀況的影響。前面列出的因素並不是詳盡的。您應仔細考慮上述因素以及在我們於2022年2月24日提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的10-K表格年度報告以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中“風險因素”一欄中所描述的其他風險和不確定因素。這些申報文件確定和處理了其他可能導致實際事件和結果與前瞻性陳述中包含的內容大不相同的重要風險和不確定因素。前瞻性陳述僅在其發表之日起發表。提醒讀者不要過度依賴前瞻性陳述，我們不承擔任何義務，也不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或修改這些前瞻性陳述。我們不能保證我們會實現我們的期望。18個前瞻性陳述

使用非GAAP財務措施向投資者提供有關公司財務結果的更多信息，這封股東信中提到管理層使用的某些非GAAP財務措施。該公司相信，這些非GAAP財務指標，包括調整後毛利潤、貢獻利潤、貢獻利息後利潤、調整後淨(虧損)收入、調整後EBITDA以及任何此類以利潤表示的非GAAP財務指標，對投資者來説都是有用的，可以作為評估公司財務業績的補充運營指標。非GAAP財務指標不應單獨考慮或替代公司報告的GAAP結果，因為與類似的基於GAAP的指標相比，非GAAP財務指標可能包括或排除某些項目，而此類指標可能無法與其他公司報告的同名指標相比較。管理層使用這些非GAAP財務衡量標準進行財務和運營決策，並將其作為評估期間間比較的一種手段。管理層認為，這些非GAAP財務衡量標準排除了某些可能不能反映公司經常性經營業績的項目，從而提供了有關公司業績的有意義的補充信息。調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻息後利潤為了向投資者提供有關我們的利潤率和收購庫存回報率的更多信息，我們包括了調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻利息後利潤，這些都是非GAAP財務衡量標準。我們認為，調整後的毛利, 貢獻利潤和貢獻息後利潤是投資者有用的財務指標，因為它們是管理層用來評估單位水平經濟和我們在關鍵市場的經營業績的補充指標。這些措施中的每一項都是為了展示與給定時期內售出的房屋相關的經濟狀況。為了做到這一點，我們通過計入當期出售房屋(和鄰近服務)產生的收入，僅計入可直接歸因於此類房屋銷售的費用，即使此類費用已在前幾個時期確認，但不包括與截至期末仍在庫存中的房屋相關的費用。貢獻利潤為投資者提供了一種衡量標準，以評估OpenDoor在考慮購房成本、翻新和維修成本、持有成本和銷售成本後，在報告期內為出售的房屋產生回報的能力。扣除利息後的貢獻利潤通過計入報告期內出售房屋的高級利息成本進一步影響毛利。我們相信，這些措施有助於進行有意義的期間比較，並表明我們在考慮到與特定時期出售的資產直接相關的成本後，有能力為出售的資產產生回報。調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻利息後利潤是我們經營業績的補充指標，作為分析工具存在侷限性。例如，這些計量包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的成本，不包括與期末庫存房屋相關的在同一時期根據公認會計準則記錄的成本。這些措施還排除了GAAP要求的某些重組成本的影響。相應地，, 不應孤立地考慮這些措施，也不應將其作為根據GAAP報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即毛利。19個定義

調整後的毛利/毛利我們根據公認會計原則計算調整後的毛利，調整後的毛利經過(1)當期存貨估值調整、(2)前期存貨估值調整和(3)收入成本重組調整後的毛利潤。收入成本的重組反映了與2020年我們的勞動力減少相關的成本，其中一部分與收入成本中計入的人員有關。本期庫存估值調整的計算方法是將期末庫存房屋的庫存估值調整加回本期記錄的庫存估值調整。前期庫存估值調整的計算方法是減去本期售出房屋前期記錄的庫存估值調整。我們將調整後毛利定義為調整後毛利佔收入的百分比。我們認為這一指標是衡量企業業績的重要指標，因為它反映了特定時期銷售房屋的毛利率表現，並提供了不同報告期的可比性。調整後的毛利潤幫助管理層評估特定轉售羣體的房屋定價、服務費和翻新業績。貢獻利潤/利潤率我們將貢獻利潤計算為調整後的毛利減去本期銷售房屋發生的某些成本，包括：(1)本期發生的持有成本；(2)前期發生的持有成本, (3)直銷成本。我們持有成本的構成在下面的對賬表格的腳註中進行了説明。貢獻利潤是指貢獻利潤佔收入的百分比。我們認為這一指標是衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期內銷售房屋的單元級表現，並提供了不同報告期的可比性。貢獻利潤幫助管理層評估與特定轉售隊列直接相關的流入和流出。供款利潤率/息後利潤率我們將供款利潤定義為供款利潤減去我們的無追索權資產擔保優先債務安排項下在此期間出售的房屋產生的利息支出。這可能包括在銷售發生之前的期間記錄的利息支出。我們的資產擔保優先債務工具由我們的房地產庫存和現金擔保。除了我們的優先債務安排外，我們還使用債務和股權資本的混合來為我們的庫存融資，這一組合將隨着時間的推移而變化。此外，隨着我們將夾層資本以外的其他債務來源包括在內，我們預計我們的融資成本將繼續上升。因此，為了進行更有意義的期間間比較，以便更準確地反映我們的資產表現，而不是我們不斷變化的融資選擇，我們在本次計算中不包括與夾層定期債務融資相關的利息支出。扣除利息後的貢獻利潤率是扣除利息後的貢獻利潤佔收入的百分比。我們認為這一指標是衡量企業業績的重要指標。在承擔高級融資成本的情況下，貢獻息後利潤有助於管理層評估貢獻利潤率表現，按以上標準計算。20個定義

21調整後的淨虧損和調整後的EBITDA我們還公佈了調整後的淨虧損和調整後的EBITDA，這是管理層用來評估我們基本財務業績的非GAAP財務指標。這些指標也常被投資者和分析師用來比較我們行業公司的潛在表現。我們相信，這些措施為投資者提供了我們潛在業績的有意義的一段時期的比較，根據某些非經常性、非現金、與我們的創收業務沒有直接關係或與相關收入不一致的費用進行了調整。調整後的淨虧損和調整後的EBITDA是我們經營業績的補充指標，具有重要的侷限性。例如，這些措施不包括根據公認會計準則要求記錄的某些成本的影響。這些措施還包括根據公認會計原則在以往期間記錄的存貨估值調整，不包括與期末庫存房屋相關的要求在同一時期根據公認會計準則記錄的存貨估值調整。這些措施可能與我們行業的其他公司或其他行業的公司提出的類似名稱的措施有很大不同。因此，不應孤立地考慮這些措施，也不應將其作為根據GAAP報告的我們結果分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即淨虧損。調整後淨虧損計算為GAAP調整後的淨虧損，不包括股票補償、股權證券公允價值調整、衍生工具和權證公允價值調整的非現金費用，以及無形資產攤銷費用。它還不包括初始RSU釋放的非經常性工資税、重組費用、債務清償損失, 租賃終止收益、法定或有應計費用以及可轉換票據實物支付(“PIK”)利息和發行折扣攤銷。調整後的淨虧損還將根據GAAP記錄的存貨估值調整時間與記錄相關收入的期間保持一致，以提高這一衡量標準與我們如上所述的非GAAP單位經濟財務衡量標準的可比性。我們對調整後淨虧損的計算目前不包括非GAAP調整的税收影響，因為到目前為止，我們的税收和此類税收影響還不是很大。我們將調整後的EBITDA計算為經摺舊和攤銷、物業融資和其他利息支出、利息收入和所得税支出調整後的調整後淨虧損。調整後的EBITDA是一項補充的業績衡量標準，我們的管理層用來評估我們的經營業績和業務的經營槓桿。定義

22截至2020年12月31日的三個月收入$3,822$249$8,021$2,583收入成本3,550 210 7,291 2,363毛利潤272 39 730 220運營費用：銷售，市場營銷和運營225 39 544 195一般和行政117 54 620 153技術與開發32 12 134 58運營總支出374 105 1,298 406運營虧損(102)(66)(568)(186)衍生工具和認股權證公允價值調整-33 12 8債務清償虧損-(11)-(11)利息支出(73)(11)(143)(68)其他收入 - 淨額(16)1384所得税前虧損(191)(54)(661)(253)所得税支出--(1)-淨虧損$(191)$(54)$(662)$(253)普通股股東應佔每股淨虧損：基本$(0.31)$(0.30)$(1.12)$(2.31)稀釋後$(0.31)$(0.30)$(1.12)$(2.31)加權平均流通股：基本612,516 178,975 592,574 109,301簡明合併經營報表(百萬，但千股和每股除外)(未經審計)

23 OpenDoor Technologies Inc.簡明綜合資產負債表(百萬美元，每股數據除外)(未經審計)2020年12月31日資產流動資產：現金和現金等價物$1,731$1,413限制性現金847 93有價證券484 48應收託管84 1抵押貸款根據回購7 8房地產庫存協議質押出售，其他流動資產淨額6,096 466美元(4美元和美元--按公允價值列賬)91 24流動資產總額9,340 2,053財產和設備 - 淨額45 29使用權資產42 50商譽60 31無形資產 - 淨額12 9其他資產(5美元和美元-按公允價值列賬)7 4總資產$9,506美元2,176負債和股東權益流動負債：應付賬款和其他應計負債$137$25無追索權資產擔保債務-流動部分4,240 339其他擔保借款7 7利息393無追索權資產支持債務 - 扣除流動部分1,862 136可轉換優先票據954-認股權證負債-47租賃負債 - 扣除流動部分42 47總負債7,258623股東權益：普通股，面值0.0001美元；3,000,000股授權股份；分別發行616,026,565股和540,714,692股；616,026,565股和540,714,692股--額外實收資本3,955 2,596股累計虧損(1,705)(1,043)累計其他綜合(虧損)收入(2)--股東權益總額2,248 1,553總負債和股東權益$9,506$2,176

24 OpenDoor Technologies Inc.簡明合併現金流量表(單位：百萬)(未經審計)截至2021年12月31日的年度經營活動現金流量：淨虧損$(662)$(253)調整，將淨虧損與現金、現金等價物、和經營活動提供的限制性現金(用於)：折舊和攤銷 47 39使用權資產攤銷8 24股票補償536 38認股權證公允價值調整(12)(31)租賃負債清償收益(5)-存貨估值調整56 8衍生工具公允價值變動-23股權證券公允價值變動(35)-實物利息-4出售持有待售抵押貸款的公允價值淨調整和損益(4(3)持有待售按揭貸款的來源(196)(128)出售所得款項及持有待售按揭貸款本金197 126營業資產及負債的變動：應收託管款項(83)12房地產存貨(5)834其他資產(52)3應付帳款和其他應計負債76(4)應付利息4(3)租賃負債(13)(7)經營活動提供的現金淨額(5,794)682投資活動的現金流量：購買財產和設備(33)(17)購買無形資產(1)-購買有價證券(486)(175)銷售收益，到期日，可流通證券的贖回和償付92 170購買不可流通的股本證券(15)-收購，扣除所獲得的現金(33)-用於投資活動的現金淨額(476)(22)融資活動的現金流：發行E系列優先股的收益-2發行可轉換優先票據的收益, 扣除發行成本953-購買與可轉換優先票據相關的上限催繳(119)-行使股票期權的收益15 8行使認股權證的收益22-企業合併和管道發行的收益-1014 2021年2月發售的收益886-普通股的發行成本(29)(43)無追索權資產支持債務的收益11,499 1,309無追索權資產支持債務的本金支付(5,838)(2，其他有擔保借款的收益192 125其他有擔保借款的本金支付(192)(121)支付貸款發放費和債務發行成本(47)(3)融資活動提供(用於)現金、現金等價物和限制性現金淨增加(減少)7,342161現金、現金等價物和限制性現金1,072 821現金、現金等價物和限制性現金 - 期初1,506 685現金，現金等價物和限制性現金 - 期末$2,578$1，506補充披露現金流量信息 - 利息期間支付的現金$122$57非現金融資活動的披露：將優先股轉換為普通股-1386發行發行人股票以清償2019年可轉換票據$-213美元確認認股權證負債$-81美元發行普通股以清償認股權證負債$(35)$-對簡明綜合資產負債表的對賬：現金和現金等價物$1,731$1,413限制性現金847 93現金

25 OpenDoor Technologies Inc.我們調整後的毛利潤、貢獻利潤和貢獻利息後利潤與我們截至12月31日的三個月的毛利潤(未經審計)的對賬(單位：百萬，不包括已售出的百分比和房屋，或如上所述)2021年9月30日，2021年12月31日，毛利$272$202$39$730$220毛利率7.1%8.9%15.4%9.1%8.5%調整：存貨估值調整-本期𝅺(1)(2)24 31-39-存貨估值調整-前期𝅺(1)(3)(17)-(1)-(11)收入成本𝅺重組(4)-2毛利$279$233$38$769$211調整後毛利率7.3%10.3%15.4%9.6%8.2%調整：直銷成本(5)(99)(52)(5)(195)(73)銷售持有成本-本期𝅺(6)(7)(12)(7)(1)(47)(17)銷售持有成本-前期𝅺(6)(8)(16)(5)(1)(2)(11)供款利潤$152$169$31$525$110在第9期內售出的房屋7945,988 849 21,725 9, $16$28$37$24$11貢獻毛利4.0%7.5%12.6%6.5%4.3%調整：售出房屋的利息-本期𝅺(9)(10)(12)(6)(1)(42)(18)售出房屋的利息-前期𝅺(9)(11)(13)(4)1(1)(10)(10)扣除利息後的貢獻利潤$127$159$31$482$82息後毛利3.3%7.0%12.2%6.0%3.2%(1)存貨估值調整包括對賬面價值或可變現淨值較低的房地產存貨進行調整。(2)庫存估值調整(Inventory Value Addiment - Current Period)是指與期末庫存房屋相關的在列報期間記錄的庫存估值調整。(3)庫存估值調整(Inventory Value Addiment - Prior Period)是指與所列期間內出售的房屋相關的前期庫存估值調整。(4)收入成本的重組主要包括遣散費和員工離職福利，這些福利由於新冠肺炎疫情爆發後2020年第二季度勞動力減少而計入收入成本。(5)指與在有關期間售出的房屋有關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和第三方託管相關費用以及轉讓税。(6)持有成本主要包括物業税、保險費、水電費、房主協會會費、清潔和維護費。持有成本包括在銷售、市場營銷中。, 和業務簡明合併報表上的操作。(7)指在列報期間內就列報期間出售的房屋所招致的持有成本。(8)指在列示期間內售出的房屋在過往期間所發生的持有成本。(9)這不包括夾層定期債務融資的利息或其他債務。(10)指本期內出售房屋所產生的資產抵押優先債務融資項下的利息開支。(11)指我們的資產抵押優先債務安排項下於過往期間就本期出售的房屋所產生的利息支出。

26 OpenDoor Technologies Inc.調整後的淨收入(虧損)和調整後的EBITDA與截至12月31日的三個月的淨虧損(未經審計)(單位：百萬，不包括百分比)2021年9月30日2021年12月31日，淨虧損$(191)$(57)$(54)$(662)$(253)調整：基於股票的薪酬71 62 29 536 38股權證券公允價值調整(1)16(51)-(35)-衍生工具和認股權證公允價值調整𝅺(1)-(3)(33)(12)(8)無形資產攤銷費用(2)2 1 1 4 4存貨估值調整-本期𝅺(3)(4)2431-39-庫存估值調整 - 前期𝅺(3)(5)(17)-(1)-(11)重組(6)-31可轉換票據PIK利息和折價攤銷(7)-8債務清償損失--11/11租賃終止收益-(5)-初始RSU釋放的工資税-5-法定或有事項應計14-4 14 4其他(8)1(1)2-1調整後淨虧損$(80)$(18)$(41)$(116)$(175)調整：折舊和攤銷，不包括無形資產和使用權資產攤銷9 8 5 33 22房地產融資(9)62 38 6 119 38其他利息支出(10)10 6 4 24 22利息收入(11)(1)-(1)(3)(5)所得税支出-1-1-調整後EBITDA$0.4$35$(27)$58$(98)調整後EBITDA利潤率-%1.5%(10.9)%0.7%(3.8)%(1)代表我們金融工具的損益, 在每個期末以公允價值計價。(2)代表與收購有關的無形資產攤銷。收購的無形資產的使用年限從1年到5年不等，預計在無形資產完全攤銷之前進行攤銷。(三)存貨計價調整包括以賬面金額或可變現淨值中的較低者記錄房地產存貨的調整。(4)庫存估值調整(Inventory Value Addiment - Current Period)是指與期末庫存房屋相關的在列報期間記錄的庫存估值調整費用。(5)庫存估值調整(Inventory Value Addiment - Prior Period)是指與所列期間內出售的房屋相關的前期庫存估值調整。(6)重組成本主要包括員工離職福利、搬遷福利和留任獎金，以及與退出某些不可撤銷租約有關的成本。2020年，這些成本主要與2020年4月實施的裁員以及我們行使與舊金山總部相關的提前終止選擇權有關。(7)包括2019年7月至11月發行的可轉換票據(“2019年可轉換票據”)的非現金實物支付(“PIK”)利息和折價攤銷。我們將可轉換票據PIK利息和攤銷從調整後淨虧損中剔除，因為這些屬於非現金性質，並於2020年9月本公司與可轉換票據持有人簽訂可轉換票據交換協議時轉換為股權。(8)主要包括處置固定資產的損益、利率鎖定承諾的損益、出售可供出售證券的損益, 和轉租收入。(9)包括我們的無追索權資產擔保債務工具的利息支出。(10)包括債務發行成本和貸款發放費的攤銷、承諾費、未使用的費用、我們的資產支持債務融資的其他利息相關成本、與2026年未償還可轉換優先票據相關的利息支出以及其他有擔保借款的利息支出。(十一)主要由現金、現金等價物和有價證券賺取的利息組成。