EX-10.29

附件10.29

租賃協議

本租賃協議(以下簡稱“租賃”)於2022年2月22日在特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州有限責任公司(“承租人”)Are-Windt Street Property，LLC和特拉華州公司(“承租人”)之間簽訂。

建築：位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆温特街840號的那棟肯定要翻修的三層建築。

房舍：大樓第一層、第二層和第三層的部分，俗稱套房100，面積約為139,984平方英尺，需重新測量，如附件A所示，需重新測量，如下文第5節所述。

項目：房屋所在的建築物所在的不動產，以及附件B所述的對其的所有改進和附屬設施。

基本租金：最初，每平方英尺的租金為每年73.50美元，可根據本條例第四節的規定進行調整。

可出租面積：139,984平方米英國《金融時報》

建築和項目可出租面積：168,214平方米英國《金融時報》

租户在營業費用中的份額：83.22%

保證金：6,001,814.00美元，可根據第6節進行調整。

目標開工日期：2024年4月19日

租金調整百分比：3%

基期：自開工之日起至開工後第一個完整月的第一個月的第一天起144個月止。為清楚起見，如果開始日期發生在一個月的第一天，則應從該日期起計算基準期限的到期日。如果開始日期不在一個月的第一天，則從下一個月的第一天開始計算基期期滿。

許可用途：生命科學研發實驗室、製造、綜合辦公、相關機械空間和符合本項目特點並符合本條例第7條規定的其他附屬用途。

繳租地址：業主通知書地址：

Are-温特街物業，LLC北歐幾裏德大道26號

加利福尼亞州帕薩迪納市郵政信箱22547號，郵編：91101

紐約，NY 10087-2547年注意：公司祕書

租户的通知地址

伊利街40號

馬薩諸塞州劍橋市，郵編：02139

注意：首席財務官

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複印件為：

Intellia治療公司

伊利街20號

馬薩諸塞州劍橋市，郵編：02139

注意：法律部

為禮貌起見，業主根據本租約向租户提供的通知副本應發送至郵箱：Glenn.Goddard@intelliatx.com併發送至ntlanotice@intelliatx.com。

以下展品附於此並通過此引用併入本文：

[X]附件A-房舍説明[X]附件B--項目説明

[X]附件C--工作信函[X]附件D-生效日期

[X]附件E-規章制度[X]附件F-承租人的個人財產

[X]附件G-建築標誌位置

房屋租賃。根據並遵守本協議的所有條款和條件，房東特此將房屋出租給租户，租户特此向房東出租房屋。項目中供項目租户非專屬使用的部分在本文中統稱為“公共區域”。公共區域應包括但不限於現在或以後位於項目內、項目上或以其他方式服務於項目的任何設施(如果有)，這些設施可能會不時存在(由業主自行決定)，並提供給承租人和/或項目的一個或多個其他租户和/或第三方使用，但臨時中斷和/或不可抗力(見第34條的定義)除外(每個租户和/或一個或多個其他租户和/或第三方統稱為“項目設施”)。承租人在租期內享有公共區域的非專有權，其他有權使用公共區域的人也有權使用公共區域。公共區域包括但不限於：(I)公共或公共大堂、走廊、樓梯、電梯、走道、走廊和電梯大堂；(Ii)公共通道和管道；(Iii)公共機械和雜物間；(Iv)公共衞生間；(V)公共車道、停車區和裝載區；(Vi)人行道；(Vii)園林區；(Viii)垃圾圍欄。業主保留修改公共區域的權利，前提是此類修改不會對租户將房屋用於許可用途造成重大不利影響。自開工之日起至期滿期間，承租人應可以一週7天、每天24小時進入建築物和房屋，但因法律要求、業主進行任何安裝、維護或維修或任何其他臨時中斷而導致的緊急情況，則不在此限。在此期間，承租人應每週7天、每天24小時進入建築物和建築物，但因法律要求、業主進行任何安裝、維護或維修或任何其他臨時中斷而導致的緊急情況除外。, 並在其他方面受本租約條款的約束。

此外，如果根據第39條和/或第40條的規定，該房屋曾經包括該建築物的全部可出租面積，業主有權要求租户(承租人應在房東提出要求後立即這樣做)以租户和業主合理接受的商業合理形式簽署租約修正案，並由業主準備解決與將建築物從多租户建築轉換為單租户建築相關的事項，包括但不限於：(I)公共區域，(Ii)維護和維護，以及(I)公共區域，(I)公共區域，(Ii)維護和維護，並由業主準備，以解決與將建築物從多租户建築轉換為單租户建築相關的事項，包括但不限於：(I)公共區域，(Ii)維護和維護，以及(Iv)建築物標誌(可能是專用標誌)；。(V)泊車位及預留泊車位的分配；及。(Vi)規則及規例。

交付；房屋驗收；開工日期。房東應盡合理努力在目標開工日或之前將房屋交付給租户，房東的工作應基本完成(“交付”或“交付”)，所有租户和租户及其財物均應安全無虞。如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。儘管本合同有任何相反規定，但如果房東未能在目標開工日期後30天內將房屋交付給租户(該日期可因不可抗力延誤和租户延誤而延長，稱為“消除日”)，則房東未能交付房屋的補償日期後的每一天，應支付的基本租金將減少1天。，如果房東未能在目標開工日後30天內將房屋交付給租户(該日期可因不可抗力延誤和租户延誤而延長)，則房東未能交付房屋的每一天的基本租金將予以減免。

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場所到租户。如果房東由於不可抗力和租客延誤以外的任何原因，沒有在目標開始日期後180天內交付房產，租户可以書面通知房東終止本租約，如果終止：(A)押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)應退還給租户，以及(B)房東和租客在本租約項下不得享有任何進一步的權利、義務或義務，但下列情況除外：(A)押金或其任何餘額(在扣除房東根據本租約規定有權獲得的所有金額後)應退還給租户；以及(B)房東和租客均不享有本租約項下的任何進一步權利、義務或義務，但以下情況除外在此使用的術語“業主的工作”、“租户延誤”和“基本完工”應具有工作信函中為這些術語規定的含義。如果承租人在180天期限屆滿後5個工作日內未選擇作廢本租約，則該作廢本租約的權利將被放棄，本租約將保持完全效力。

“開工日期”應為以下日期中較早的一個：(I)房東將房屋交付給租户且房東的工作基本完成的日期；或(Ii)如果沒有租户延誤，房東本可以交付房產的日期。根據任何一方的要求，房東和租户應簽署並交付一份書面確認，以本租約附件(附件D)所附的“開始確認日期”的形式確認開始日期和期滿日期；但是，任何一方未能簽署並交付此類確認，不影響另一方在本合同項下的權利。本租約的“期限”應為本租約首頁上定義的基本期限和承租人根據本租約第41條可選擇的任何延期條款。

業主和租客承認並同意：(W)截至本租賃之日，全球存在建築材料、供應和設備的重大供應鏈延誤和短缺(統稱為“供應鏈延誤”)，(X)執行和/或實質完成業主工作所需的固定裝置、設備和/或材料(統稱為“所需材料”)的可用性可能會因此類供應鏈延誤而導致交貨期比通常預期的更長，(Y)所需材料的不可用或延遲交付可能會導致進度中斷以及(Z)目標開工日期應推遲相當於業主因無法獲得或延遲交付所需材料而直接或間接導致的基本完工延遲的一段時間。

承租人已要求有權在開工日期前佔用該部分樓宇(“第一期空間”)，而該日期須按附表1所載施工時間表所載，業主並已同意在工作書條款的規限下，採取合理努力加快承租人改善第一期空間的工程，以滿足承租人的要求，而業主亦已同意在符合承租人要求的情況下，採取合理努力加快第一期空間的改善工程，以滿足承租人的要求，而業主亦已同意在符合工作書條款的情況下，加快第一期空間的改善工程。一期空間的位置應由業主和租户在完成租户改善的空間平面圖(如工作書中所定義)後共同商定。房東應在一期空間的租户改善工程基本完成後(“交付日期”)向租户交付一期空間。自交付日期起，承租人應開始支付基本租金，租金為每平方英尺每年73.50美元，外加一期空間的運營費用。承租人承認並同意，在租客佔用一期空間期間，房東將繼續執行房東的剩餘工作，房東完成房東的剩餘工作可能會對租户使用和佔用一期空間產生不利影響，在房東的剩餘工作實質性完成之前，與房東在房屋剩餘部分施工相關的施工噪音、振動和灰塵將繼續存在；但是，如果承租人合理地相信業主在佔用第一期空間時業主在房屋剩餘部分所做的工作會對承租人對第一期空間的預期使用產生實質性的不利影響，則該工作將對承租人使用第一期空間產生重大不利影響, 承租人有權推遲交付日期，直到房東在房屋剩餘部分的工作不再對承租人合理確定的一期空間的預期用途產生重大不利影響時為止。

除承租人根據上一段的規定提早佔用第一期空間外，即使本合同有任何相反規定，只要業主的工作在第一期空間以外的任何部分實質上完成，且承租人對該已完工面積的佔用不會對其造成重大幹擾

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由於業主對房屋的施工尚處於剩餘階段，租户可以通過向業主遞交書面通知，選擇在開工日期之前佔用該竣工面積。承租人應按每年每可出租平方英尺73.50美元的費率開始支付基本租金，並在房東將完工面積交付給承租人以便租户早日入住之日，另加承租人根據前一句話選擇佔用的任何已建成面積的運營費用。承租人承認並同意，在租客佔用該等已完工面積期間，業主將繼續在剩餘部分進行業主的工作，業主完成剩餘部分的工作可能會對租客的使用和佔用造成不利影響，並且在業主的剩餘部分的工作基本完成之前，與業主在剩餘部分的施工相關的施工噪音、振動和灰塵將繼續存在。

除工作書(包括業主履行業主工作的義務)或本租約另有明文規定的情況外：(A)租户應接受開工之日的狀況；(B)房東不對物業的任何缺陷負責；(C)租户對物業的佔用應為租户接受物業以及物業在被佔用時狀況良好的確鑿證據。(C)承租人接管物業應為租户接受物業，且物業在被佔用時狀況良好的確鑿證據；(C)租户接管物業應為確鑿證據，證明承租人接受物業，且物業在取得佔有權時狀況良好。租户在生效日期前佔用物業應遵守本租約的所有條款和條件，只要租户沒有在物業的任何部分經營業務，則不包括支付基本租金和運營費用的義務。

在開工日期後的連續365天內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責要求對建築系統進行的任何維修(如第13條所定義)，除非承租人或任何承租方對維修原因負責，在這種情況下，承租人應支付費用。

承租人同意並承認，除本租約明確規定外，房東或其任何代理人均未就全部或部分處所或項目的狀況、和/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或擔保，承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示擔保。(B)承租人同意並承認，除本租約明確規定外，業主或其任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，且承租人放棄對處所或項目適合許可用途的默示保證。本租賃構成房東和租户關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租户的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。

租金。

(a)

基本租金。第一個完整歷月的基本租金應在租户向房東交付本租約的簽約副本的同時到期並支付。承租人應在本合同期限內每個日曆月的第一天或之前，向房東預付等額的每月基本租金分期付款(即當時有效基本租金金額的1/12)，以美利堅合眾國的合法貨幣在房東辦公室支付上述租金，或向房東不時以書面形式指定的其他人或在房東不時指定的其他地點(包括聯邦保險的電匯)預付等額的每月基本租金(即當時有效的基本租金金額的1/12)，而不按要求、抵扣、扣除或抵銷的方式預付給房東，或在房東不時以書面形式指定的其他人或其他地點(包括聯邦保險的電匯(包括聯邦保險的電匯))向房東預付等額的每月基本租金(即當時有效基本租金金額的1/12)。任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。承租人無權在任何時候減免、降低或抵銷本租約中明文規定的任何減租(如第5節所定義)。

(b)

額外租金。除基本租金外，承租人同意向房東支付額外租金(“額外租金”)：(I)自生效日期起，承租人應分擔的“營業費用”(見第5節)，以及(Ii)承租人根據本租約條款承擔或同意支付的任何和所有其他金額，包括但不限於可能成為的任何和所有其他金額。

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在任何適用的通知和補救期限之後，由於租户違約或未遵守本租約的協議、條款、契諾和條件所致。

基本租金調整。

(a)

年度調整。基本租金應在開始日期的每個年度週年日增加(但如果開始日期發生在日曆月的第一天以外的某一天，則應在開始日期之後的第一個完整日曆月的第一天的每個年度週年日增加基本租金)(每個“調整日期”)，方法是將緊接該調整日期之前應支付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額加到緊接該調整日期之前應支付的基本租金上。調整後的基本租金應按本合同規定支付。任何部分日曆月的基本租金調整應按比例計算。

(b)

額外的TI津貼。除承租人改善津貼(見工作書)外，房東應根據工作書的條款，向租户提供額外的租户改善津貼(按工作書的規定)。自生效日期起至基期內每個月的第一天，承租人須支付所需款額，以悉數攤銷實際由業主提供資金的額外租客改善津貼部分(如有)，按基準期限等額按月支付，年利率為8%，自生效日期起計利息(“TI租金”)。截至本租約到期或提前終止時仍未支付的任何TI租金應在本租約到期或提前終止時一次性支付給房東。

(c)

改裝津貼。在租户改善工程完成並支付與此相關的所有到期款項後，如果額外的租户改善津貼仍有任何未支付部分，業主應在符合工作書條款的情況下，向租户提供改建津貼(定義見工作書)。自(I)開始日期或(Ii)全部或部分改建津貼發放後一個月的第一天起至基期內每個月的第一天開始，承租人應支付所需金額，以全數攤銷房東實際資助的改建津貼部分(如果有的話)，並在剩餘的基期內按年利率8%等額支付改建津貼，利息從(I)晚些時候開始計息或(Ii)業主首次發放該等改建津貼或其任何部分的日期(“改建津貼租金”)。由於改建津貼可分多期發放，改建津貼租金金額將在每期支付後作出調整。截至本租約期滿或提前終止時仍未支付的任何改建津貼租金應在本租約期滿或提前終止時一次性支付給房東。

運營費用支付。房東應向租户提交一份期限內每個日曆年的運營費用的書面估計(“年度估計”)，該估計可由房東在該日曆年內不時修訂。自開工之日起至此後每個月的第一天，承租人應向房東支付相當於承租人在年度概算中所佔份額的1/12的金額。任何部分日曆月的付款都應按比例分攤。業主應盡商業上合理的努力，在年度概算適用的日曆年度開始前至少30天交付年度概算。

經營費用“一詞是指業主每歷年就本項目發生或累計的任何種類或種類的所有成本和開支，包括(I)税(如第9條所界定)、(Ii)公用事業(如第11條所界定)、(Iii)保險費、(Iv)建築物或項目的升級或建築物和/或項目所提供的強化服務的費用，這些費用旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制建築和/或項目所提供的強化服務的蔓延，而這些成本和費用並不重複，包括(I)税(如第9條所界定)、(Ii)公用事業(如第11條所界定)、(Iii)保險費、(Iv)建築物或項目的升級費用或建築物和/或項目所提供的強化服務的費用。(V)除第44(O)條另有規定外，運輸服務

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(I)項目設施的成本(包括班車服務成本(定義見第44(O)條))，(Vi)項目設施的成本(包括但不限於，業主向業主的關聯公司償還由該關聯公司就項目設施空間向業主支付的市場租金、商業合理的減租、商業合理的補貼或業主可能提供的與項目設施相關的其他商業合理優惠)、(Vii)在業主確定的適用範圍內攤銷的準許資本支出(定義見下文)業主在考慮到大樓全天候運營的所有合理因素後合理確定：(Viii)美化環境和除雪的費用，以及(Ix)業主第三方物業經理的費用，或者，如果沒有第三方物業經理，則為基本租金的3%的行政租金，僅不包括：(Ii)環境美化和除雪的費用；以及(Ix)業主的第三方物業經理的費用，如果沒有第三方物業經理，則為基本租金的3%的行政租金，僅不包括：

(a)

本項目的原始建築成本，包括但不限於在業主將該等空間交付給承租人或RoFo空間(如本文定義)之前對必須使用的房屋或RoFo空間進行的翻新，糾正該等原始建造或翻新中的缺陷的成本，以及與業主的工作以及業主在將該等空間交付給承租人之前就必須使用的房屋或RoFo空間進行的任何工程有關的成本和開支；

(b)

資本支出，但下列資本維修、改善和更換除外：(1)為符合法律要求而需要；(2)旨在降低運營費用；(3)維護或改善建築物或任何建築系統的公用事業、效率、容量、安全或保安；或(4)為延長任何資本項目的使用壽命而發生的費用(統稱為“許可資本支出”)；

(c)

抵押貸款的利息、本金支付(見第27節)、房東的債務、融資成本以及房東借入的資金的攤銷，無論是有擔保的還是無擔保的；

(d)

項目折舊(資本改善除外，其成本可計入運營費用)；

(e)

廣告、法律、空間規劃費用和租賃佣金，以及為項目採購和租賃空間給租户而產生的其他成本和開支，包括項目中保留的任何租賃辦公室，租户的免租金和建築津貼；

(f)

租賃談判或執行過程中產生的法律和其他費用；

(g)

完成、固定、改善、翻新、粉刷、重新裝修或業主為其房屋內的其他租户支付或執行的其他工作，以及糾正該等工作中的缺陷的費用；

(h)

由項目其他租户報銷的費用或由項目租户或其他租户直接支付的税款，無論是否實際支付；

(i)

租户直接或單獨向適用的供應商或房東支付的範圍內，向其他租户提供的所有公用事業的成本，包括但不限於水電、電力、污水、供暖、照明、空調和通風的成本(在這種情況下，應排除任何其他租户的同等成本，例如，如果租户單獨支付在房產內使用的電費，則向所有其他租户空間提供的電力的成本不包括在運營費用中)；在此情況下，提供給其他租户的所有公用事業的成本，包括但不限於水電、電力、污水、供暖、照明、空調和通風的成本(在這種情況下，應排除可歸因於任何其他租户的同等成本)；

(j)

{br]支付給以下人員的工資、工資、福利和其他補償：(I)對項目負有日常管理責任的業主或其代理人或承包商(不論頭銜)以上的人員，或(Ii)業主或其附屬公司的高級管理人員和僱員，他們沒有被全部或部分分配到項目的運營、管理、維護或維修；但是，對於沒有將基本上所有受僱時間都投入項目的任何此等人員，工資、工資、福利和其他

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與與運營、管理、維護或維修項目無關的事項所花費的時間相比，在與運營、管理、維護或維修項目相關的事項上花費的時間；

(k)

與向業主或業主關聯公司擁有的本項目和其他物業提供的管理、運營、工程和/或安全服務相關的場外辦公室或設施所發生的費用，超過本項目與業主或業主關聯公司擁有的此類其他物業之間按比例分攤的成本份額；

(l)

與維持房東存在有關的一般組織、行政和管理費用，無論是作為公司、合夥企業或其他實體，包括一般公司、法律和會計費用；

(m)

與租户、其他租户或準租户發生糾紛而產生的費用(包括律師費以及和解、判決和代之以付的費用)，以及與大樓員工、顧問、管理代理、租賃代理、購買者或抵押權人進行談判或發生糾紛所產生的費用和開支(包括律師費)；

(n)

業主、其僱員、代理人或承包商或任何租户違反本項目任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求(如第7條規定)而產生的費用；

(o)

房東或其代理人及員工的嚴重疏忽或故意不當行為造成的費用；

(p)

因房東不能或不能按時繳納税款和/或提交任何税款或信息申報單，或房東未在拖欠前支付本協議規定房東應繳納的任何税款而招致的罰款、罰款或利息；

(q)

支付給業主或業主的子公司或附屬公司的管理費用和利潤增量，用於支付本項目內或向本項目提供的貨物和/或服務的費用和/或利潤增量，但超出非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；

(r)

房東的慈善或政治捐款，或在項目中維護的美術費用；

(s)

與服務(包括電力)、項目或其他福利相關的成本，這些服務、項目或其他福利不是本項目的標準項目，承租人在沒有具體費用的情況下無法獲得，但提供給項目的另一個承租人或佔用人，無論該其他承租人或佔用人是否由業主專門為此收費；

(t)

項目銷售或再融資產生的成本；

(u)

業主或項目任何權益所有者的淨所得税、特許經營税、股本税、贈與税、遺產税或對項目或其任何部分或其中的權益徵收的任何聯邦、州或地方文件税；

(v)

根據項目空間租賃協議，項目租户以外的人實際報銷的運營費用中應包括的任何費用；

(w)

因火災、暴風雨或其他人員傷亡而需支付的修理費或其他工程費；但該修理費或其他工程費應由雙方按照第18條的規定支付；

(x)

因譴責而產生的費用或費用；

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(y)

本合同第30條規定承租人不負責的在房屋、建築物或項目內或附近移除、研究、測試或補救有害物質所產生的任何費用；

(z)

營業費用準備金(當年税金準備金除外)；

(aa)

僅為尋求或保持能源與環境設計(LEED)、Well建築標準或其他類似的高於黃金標準或同等級別的“綠色”認證評級的領先地位而申請和報告建築或項目的任何費用；

(bb)

如果承租人根據第44(O)節的規定選擇不參加班車服務，則班車服務費用；以及

(cc)

建造水庫森林設施的成本(定義見第42條)，以及與水庫森林設施的運營、維護、維修或更換相關的任何成本或費用(雙方承認，在根據第42條的條款應向承租人收取的範圍內，任何此類成本將根據第42條作為“便利設施費用”單獨向承租人收取，而不是作為運營費用)。

此外，即使本租約中有任何相反規定，業主就業主合理預期可減少整體營運開支(例如，但不限於減少本項目的能源使用量)的任何資本改善而產生或應計的營運開支(“節能成本”)，應在至少相等於(A)10年、(B)該等基建項目的使用年限或(C)(I)節能成本的商數的年限內攤銷。“節能成本”應在至少相當於(A)10年、(B)該等基建項目的使用年限或(C)(I)節能成本的商數的年限內攤銷。除以(Ii)業主合理預期可因該等資本改善而節省的每年營運開支。

在每個歷年(或合理要求的較長期間)結束後的90天內，業主應向租户提交一份合理詳細的報表(“年度報表”)，説明：(A)上一歷年的實際運營費用總額和租户應佔的份額，以及(B)租户在該年度支付的運營費用總額。如承租人在該年度的實際營運開支中所佔份額超過承租人支付該年度的營運開支，則超出的部分應由承租人在向承租人交付該年度報表後30天內到期並作為租金支付。如果租客支付的經營費用超過租客在該年度實際經營費用中的份額，房東應在該年度報表交付後30天內向租客支付超出的部分，但在期滿後或提前終止租客或租客拖欠租金的情況下，房東應在扣除房東應支付的所有其他金額後向租客支付超出的部分。根據本款規定，房東和租客有義務支付任何多付的款項或欠款，在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

年度報表是最終的，對租户具有約束力，除非租户在收到年度報表後180天內對其中的任何項目提出異議，或希望通過書面通知業主來核實年度報表的準確性。如果在180天內，租户出於善意合理地提出問題或希望核實業主關於租户應承擔的運營費用的陳述的準確性，業主將向租户提供與項目運營有關的業主賬簿和記錄，以及業主合理決定用於迴應租户問題的信息(“費用信息”)。如果在租户審核此類費用信息後，房東和租户無法就租户應分擔的運營費用金額達成一致，則租户有權選擇一家地區或國家認可的獨立會計師事務所，由租户選擇並經房東批准(該批准不得無理扣留或拖延)，並根據或有費用以外的費用安排開展工作(“獨立審核”)。任何這種獨立審查的結果對房東和租户都有約束力。如果獨立審查顯示租户實際支付的有關日曆年的營業費用超過了承租人在該日曆年的營業費用份額，房東應根據房東的選擇，(I)將超出的金額貸記估計營業費用的下一期，或(Ii)在交付後30天內將超出的部分支付給租户。(Ii)房東應選擇(I)將超出的部分貸記到下一期估計的運營費用中，或(Ii)在交付後30天內將超出的部分支付給租户

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除本租約期滿或提前終止後或租客拖欠租金義務外，房東應在扣除房東應支付的所有其他款項後，向租客支付超出的租金。如獨立審核顯示租户就該歷年的營運開支支付的款額少於租户在該歷年的營運開支份額，租户應在提交該報表後30天內向業主支付差額。如果獨立審查顯示租户在運營費用方面多付了超過5%的費用，則房東應補償租户因獨立審查而發生的所有費用。承租人分擔義務開始和結束的歷年的營業費用應按比例分攤。儘管本文有任何相反規定，如果項目在期限內的任何一年的平均佔有率不低於95%，租户在該年度的運營費用份額應按項目在該年度的平均佔有率為95%來計算。

“承租人份額”應為本租約首頁所列的承租人份額百分比，由業主根據此後房屋或項目實際大小的變化進行合理調整。房屋和大樓的可出租面積應由業主確定的DiMella Schaefer或Stevenson Systems在開工日期後90天內使用辦公建築：標準測量方法ANSI/BOMA Z65.1-2017方法A作為多人建築的指南(“測量標準”)來計算。DiMella Schaefer或Stevenson Systems的信件或報告(如適用)的副本，列出其使用測量標準進行的計算，以及所有相關的文件支持，應提供給業主和租户，並對業主和租户具有約束力(“重新確定RSF的通知”)。如果RSF重新確定通知中規定的房屋和建築物的實際可出租面積與本租約第1頁中的“房屋”、“房屋的可出租面積”和“建築物和項目的可出租面積”的定義中規定的金額相背離，則本租約應進行修改，以反映RSF的重新確定通知中對“房屋”、“房屋的可出租面積”、“建築物和項目的可出租面積”的定義中所述的結果。在本租約中，應修改本租約，以反映重新確定RSF的通知中規定的實際可出租平方英尺面積和本租約第1頁中的“房屋”、“房屋的可出租面積”和“建築物和項目的可出租面積”的定義中所規定的金額，以反映RSF的重新確定通知中所述的結果。房東可以公平地增加承租人應償還的任何費用或費用的承租人份額，這些費用或費用與維修、更換或服務有關，該修理、更換或服務僅使房產或項目的一部分受益，包括房產，或因入住率或用途而變化。基本租金, 承租人在本合同項下應支付給房東的營業費用份額和所有其他金額在本合同中統稱為“租金”。

保證金。作為本租約的一個基本條件，承租人應根據下一段的條款向房東交一筆保證金(“保證金”)，用於履行本租約第1頁所列承租人的所有義務(保證金的金額如下第6節所述可減少)，保證金應以無條件的、不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式交付：(I)形式和實質令房東滿意；(Ii)(Ii)以令房東滿意的形式和實質，(Ii)保證金應以無條件的、不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式交付：(I)以業主滿意的形式和實質；(Ii)以令房東滿意的形式和實質；(Ii)保證金應以無條件且不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式存在：(Iii)明確允許房東隨時利用信用證，向發行人遞交通知，表明房東有權根據信用證提取，(Iv)由令房東滿意的FDIC保險的金融機構出具(承認並同意硅谷銀行應被視為信用證的可接受初始發行人)，以及(V)可通過在加利福尼亞州、馬薩諸塞州或其他房東選擇的州出示即期匯票贖回。如果承租人沒有在任何當時的信用證規定的到期日之前至少10天向房東提供符合本協議所有要求的替代信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金，不收取利息。保證金由房東保管，作為承租人履行本租約義務的保證金。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約時的損害賠償金。每次發生違約時(如第20節所定義), 房東可使用全部或部分保證金來支付本租約規定的拖欠款項、未來租金損害賠償以及因此類違約而造成的任何損害、傷害、費用或責任的費用，但不影響本合同規定或法律規定的任何其他補救措施。業主根據本條款第6款使用保證金的權利包括在根據下文第21(C)條終止本租約後使用保證金支付未來租金損害賠償金的權利。一旦全部或部分押金被使用，承租人應在提出書面要求後5天內向房東支付將押金恢復到本租約第1頁所列金額的金額。

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第10頁

租客特此放棄現在或以後生效的任何法律的規定，該法律規定房東只可向保證金索要合理必要的款項，以彌補拖欠租金、修復租客造成的損壞或清理房產，雙方同意，房東還可就租客或租客的任何高級人員、僱員、代理人或受邀者的作為或不作為造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害向房東索賠合理所需的款項。(br}承租人或承租人的任何高級職員、僱員、代理人或被邀請人的作為或不作為造成的任何其他損失或損害，可預見或不可預見的，房東可另外要求賠償。在對承租人提起破產或其他債務人-債權人訴訟時，保證金應被視為首先用於支付房東在提起該等訴訟之前的一段時間內到期的租金和其他費用。如果承租人應全面履行本租約的每項條款，押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)應在本租約期滿或提前終止後90天內返還給承租人(或根據房東的選擇，返還給租户權益的最後受讓人)。

在雙方簽署並交付本租約後10個工作日內，承租人應提交一份金額為2,572,206.00美元的保證金的信用證。在2023年1月1日或之前，租户應向房東提交一份修改後的信用證，將保證金增加到6,001,814.00美元，或更換一份金額為6,001,814.00美元的信用證。如果承租人按照前一句話交付了補發信用證，房東應在此後的一段合理時間內將信用證正本退還給承租人。

若(X)租户於生效日期(X)後36個月屆滿時本租約並無違約，及(Y)租户在緊接租户要求減少保證金之前的6個月期間內並未拖欠保證金(統稱為“減持要求”及“減持要求”)，則保證金應減至相等於3,429,608.00美元(“減收保證金”)的金額。(Y)承租人在緊接承租人要求降低保證金之前的6個月內並無拖欠保證金(統稱“減收保證金”)，則保證金應減至相當於3,429,608.00美元的金額。如果租户向房東提交書面請求，要求降低保證金，只要減押金要求得到滿足，房東應與租户合作，不向房東支付任何費用、費用或責任，將房東當時持有的信用證減至減少的保證金金額。如果保證金按本款規定減少，則從減少之日起及之後，就本租賃的所有目的而言，“保證金”應被視為減少的保證金。

如果房東轉讓其在本項目或本租賃中的權益，房東應(A)將房東當時持有的任何保證金轉讓給根據本條款第6條承擔房東義務的個人或實體，或(B)將房東當時持有並在本條款允許的扣除額後剩餘的任何保證金返還給租户。一旦轉讓給受讓人或將押金退還給租客，房東對押金不再有任何義務，租客退還押金的權利僅適用於房東的受讓人。房東對保證金的義務是債務人的義務，而不是託管人的義務，因此不產生利息。

使用。房產應僅用於本租約第1頁基本租賃條款中規定的許可用途，並遵守現在或今後適用於房產及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更高級別的法律、命令、判決、條例、法規、指令、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》[42 U.S.C.§12101]及其後的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、指令、許可證、許可證、契諾和限制。(連同據此頒佈的條例，“反興奮劑機構”)(統稱為“法律要求”，每一項均為“法律要求”)。承租人應在業主書面通知5天后，停止任何被任何有管轄權的政府當局(如第9條所界定)宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效、增加保險風險或導致不允許任何灑水器或其他信用額度。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求所定義的“公共住宿場所”。承租人應應房東的要求，及時補償因承租人不遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而導致的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房屋，不得浪費或允許浪費、使房屋的樓面或結構超載、使房屋使用會損壞房屋或妨礙或幹擾業主或其他租户或項目佔有者的權利，

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第11頁

包括在該處所進行拍賣、清盤或停業出售，或使用或允許該處所作任何非法用途，或發出拍賣、清盤或停業出售的通知。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋內或之上放置任何會使樓面超載的機械或設備，也不得在項目的公共區域或項目電梯內運輸或移動該等物品。業主事先書面同意不得無理拒絕、限制或拖延。除工作書中另有規定外，未經業主事先書面同意，承租人不得以任何需要通風、空氣交換、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水的方式使用本項目自開工之日起根據承租人通常提供給許可用途的份額按比例分配給本項目的房屋容量。

業主應負責(I)在符合工作書條款的情況下，使房屋在開工日期符合法律要求(包括ADA)，以及(Ii)由業主承擔費用，使項目公共區域在開工日期符合法律要求(包括ADA)。開工日期後，業主應作為運營費用(該法律要求一般適用於本項目所在地區的類似建築)或由承租人承擔費用(該法律要求是由於承租人與本項目的其他承租人相比，對建築物的特殊用途或承租人的改動而觸發的)，對公共區域或建築物外部進行法律要求所要求的任何改動或修改的情況下，房東應將其作為運營費用(如果該法律要求一般適用於本項目所在地區的類似建築物)或由承租人承擔費用(如果該法律要求是由於承租人與本項目的其他承租人相比，對該處所的特殊用途或承租人的改動)。除前兩句另有明文規定外，承租人應自費對與承租人使用或佔用該處所有關的法律規定(包括但不限於遵守“反興奮劑條例”)對該處所的內部進行任何改動或修改。儘管本協議有任何其他相反的規定，承租人應對因承租人使用或佔用房屋或承租人的改動的法律要求而產生或與之相關的任何和所有要求、索賠、責任、損失、費用、費用、訴訟、訴訟因由、損害賠償或判決，以及因調查或抗辯而產生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費、收費、支出和訴訟費用)(統稱為“索賠”)負責，承租人應賠償、抗辯。, 就因處所未能遵守與租客對處所的使用或佔用或租客的改動有關的任何法律規定而引起或與之相關的任何及所有索償，持有業主及豁免業主不受損害。

承租人承認，房東可以(但沒有義務)尋求獲得有關項目和/或房屋的能源與環境設計(LEED)、WELL建築標準或其他類似“綠色”認證的領導地位，承租人同意與房東合理合作，不向租户支付任何實質性費用，並提供房東合理要求的與此相關的信息和/或文件。為免生疑問，業主為取得任何LEED、WELL建築標準或類似的“綠色”認證而產生的費用，在任何情況下均不得計入運營費用中。

正在等待。如果經房東明確書面同意，租户在租期終止後仍保留對房屋的佔有權，(I)除非另有書面同意，否則房東應隨時立即終止該佔有權，(Ii)本租約的所有其他條款和條款(包括但不限於根據本合同第四節調整基本租金)在該滯留期內將保持全部效力和效力(不包括任何擴展或續簽選擇權或其他類似的權利或選擇權)，(Ii)在此期間，本租約的所有其他條款和條款(包括但不限於根據本合同第四節調整基本租金)將保持完全效力和效力(不包括任何擴展或續簽選擇權或其他類似的權利或選擇權)。(Iii)承租人應繼續支付基本租金，金額為本租約期滿或提前終止之日應支付的金額，或房東在該書面同意中由房東全權及絕對酌情決定的其他金額，及(Iv)所有其他付款應根據本租約條款繼續支付。如果租客在未經房東明確書面同意的情況下，在租約期滿或提前終止後仍佔有該房產，(A)租客應根據本租約條款成為租客，但每月租金應相當於租期最後30天內有效租金的150%；(B)如果租約持續超過30天，租客應對房東因租約而遭受的一切損害負責，包括相應的損害賠償；(B)如果租約持續30天以上，承租人應對房東因租約保留而遭受的一切損害負責，包括後果性損害；但是，如果租户在合同期滿或提前終止前30天內向房東提交書面詢問，

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第12頁

房東將通知租户是否存在相應損害的可能性。除非另有明確規定，承租人的保留，無論是否得到房東的同意，都不得延長本租約，並且本第8條不應被解釋為承租人同意保留對該房產的佔有權。業主在本租約期滿或提前終止後接受租金，不會導致本租約的續簽或恢復。

Taxes.

(a)

房東應作為經營費用的一部分，支付任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機關或機構，包括但不限於準公共機構(統稱“政府當局”)在有效期內徵收的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費(統稱為“税費”)，包括但不限於：(I)徵收、衡量或基於以下各項的所有税費：(I)由任何聯邦、州、地區、市級、地方或其他政府機關或機構(包括但不限於準公共機構)徵收、衡量或基於的所有税費：(I)由任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機關或機構(包括但不限於準公共機構)徵收、衡量或基於的所有税款：根據本租約應支付給業主的租金(或業主收到的總收入)的全部或部分，或(Ii)基於任何種類的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)由或對房產或項目的任何部分的運營或維護(包括停車場)評估或徵收的租金，或(Iv)由法律要求或法律要求或其解釋而評估或徵收的，或根據法律要求或其解釋而評估或徵收的，或業主從項目或其任何部分的租金中收取的全部或部分收入，或(Ii)基於任何類型的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)對房產或項目的任何部分的運營或維護(包括停車場)進行的評估或徵收，或(Iv)由法律要求或其解釋而評估或徵收的由任何政府當局頒佈，或(V)作為對業主業務或佔用項目租賃空間的許可證或其他費用、收費、税收或評估。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。如果房東在期限內獲得項目減税或退款，承租人應獲得承租人在減税或退款中的份額(即支付所有合理的減税或退款費用，包括合理的律師費後的淨額)，作為房東用於下一次到期運營費用的抵免(或者，如果租户根據本租約沒有進一步的運營費用到期，並且租户在本租約下沒有違約)，則承租人應獲得承租人的減税或退款份額(即支付所有合理的減税或退款費用後的淨額)，以抵扣下一筆到期的運營費用(或者，如果租户根據本租約沒有進一步的運營費用到期，且租户沒有違約, 向租户支付現金)。税款不應包括向房東徵收的任何淨所得税，除非此類淨所得税替代本合同項下應繳的任何税款。如任何該等税項是直接向租客徵收或評定的，則租客須負責並須按訟費評定當局規定的時間及方式繳付該等税項。承租人應在拖欠之前支付對租客放置在房產內的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税款，無論是向房東或租户徵收或評估的。如租客的非土地財產或行業固定裝置的任何税項向業主或業主的財產徵收，或項目的評估估值因處所的改善或改動而增加的價值，不論該處所是否由業主或租客擁有，亦不論是否附連於不動產以成為其一部分，高於業主不時將税款分配給項目內所有租客的基本估價，則業主有權(但無義務)繳付該等税款。房東對任何超額估價的確定應具有約束力和決定性，沒有明顯的錯誤。房東支付的任何此類款項應構成租户應立即向房東支付的額外租金。

(b)

如果承租人出於納税評估的目的，真誠地對針對建築物或承租人的個人財產、行業固定裝置或房產的改善或改建徵收的任何税款或評估提出異議，則承租人可以書面(“税務爭議通知”)要求房東對此提出異議。税務爭議通知書應當合理詳細地載明承租人爭議的具體事項和承租人爭議的依據。在收到税務爭議通知後，如果本合同沒有違約，業主應盡合理努力就適用税務爭議通知中所列事項提出異議。承租人應在發票開具之日起30天內向房東報銷房東因爭議此類事項而合理發生的所有費用和費用。如果承租人未能及時支付上述款項，房東可以暫停或終止任何此類爭執。租客有權獲得因任何此類競爭或其他原因而獲得的任何退款，無論是在期限屆滿期間或之後獲得的退款份額，但如果退款涉及期限開始或期滿的年份，則租客的退款份額應根據租户在與退款有關的期限內繳納税款的天數在業主和租客之間分攤。如果房東在收到税務爭議通知後30天內未就税務爭議通知中所列事項提出異議，承租人可以提交第二份書面通知，要求

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第13頁

房東對適用税務爭議通知中所列事項提出異議。如果在收到第二份書面通知後20天內，房東未能開始就適用税務爭議通知中所列事項提出異議，則只要租客沒有違約，承租人就有權通過適當的訴訟程序(在此期間可能提起訴訟，如有要求，應在業主的合理配合下提起訴訟)對適用税務爭議通知中所列事項提出異議或審查，費用由承租人承擔。應承租人的合理要求，業主應及時提供承租人合理要求的數據、文件、信息和協助，並進行合理要求的露面。房東不得在不對房東承擔任何費用或責任的情況下，就任何此類抗議、上訴或其他訴訟與租客進行合理合作。承租人不得放棄任何上訴，除非首先向房東提出提起上訴的權利。在任何情況下，租户不得與任何政府當局就任何未來納税年度的税收或可能對房東具有約束力的任何其他財產達成任何協議

10.

停車和TDMP。

(a)

停車。根據所有適用的法律要求、不可抗力、徵用(見下文第19節)以及房東行使其在本協議項下的權利，租户有權在租期內免費使用每1,000可出租平方英尺2.3個停車位，這些停車位應位於指定為非預留停車位的區域，每種情況均須遵守房東的規章制度。儘管本條款有任何相反規定，根據本第10條第一句的規定分配給租户的停車位中，有8個將被指定為預留給租户使用，這些車位位於大樓正門附近和業主指定的其他位置。業主不負責向任何第三方(包括本項目的其他租户)強制執行租户的停車權，也不負責強制執行任何此類停車位的預留。應租户的要求，房東應安裝雙方均可接受的標牌，標明租户的預留空間，費用可由TI基金支付，費用由租户自行承擔。業主特此同意，其授予本項目其他租户的停車位數量不得超過該其他租户租賃物業每1,000可出租平方英尺2.3個停車位的數量，或在符合所有適用法律要求的情況下，不可抗力或強制徵用將項目可用停車位總數減少到低於每1,000可出租平方英尺2.3個停車位的建築和項目。

(b)

運輸需求管理計劃。如果在期限內的任何時候，本項目實施了運輸需求管理計劃(TDMP)，該計劃規定了與停車和運輸需求管理相關的要求，承租人應遵守該TDMP。

11.

實用程序、服務。業主應根據本第11條的規定，提供水、電、熱、光、電、下水道和其他公用事業設施(包括燃氣和消防噴頭，以工程開工之日為限)，並僅就公共區域提供垃圾和垃圾收集和清潔服務(統稱為“公用事業”)。房東應支付在房產上使用的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税費、罰金、附加費或類似費用，作為運營費用或承租人的補償義務。房屋應單獨計量，以衡量租户的用電情況。房東可由房東承擔費用(除非因租户過度使用公用事業而有必要，在這種情況下應由租户承擔費用)，其他公用事業應由提供商單獨計量或直接向租户收取費用。承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付在期限內可能提供給承租人或房產的任何單獨計量的公用事業和服務。承租人應按照房東合理確定的用電量，支付其在聯合計量公用事業費用中的份額，作為運營費用的一部分。公用事業因任何原因中斷或發生故障，不得導致租户被驅逐或推定驅逐、本租約終止或(除非緊隨其後的段落明確規定)租金減免。承租人應由承租人負擔費用，負責安裝為房屋服務的所有通信和數據佈線。承租人應負責, 使用房東合理接受的供應商，獲得並支付自己的清潔和廢物處理費用

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第14頁

場所服務，包括但不限於處理場所產生的製造廢物和危險材料廢物的服務。承租人可在使用期間與其他有權使用的電梯和貨運電梯共同使用大樓內的客梯和貨梯，不收取額外費用，但需停機進行維護和維修。

即使本協議有任何相反規定，如果(I)房屋的基本服務(定義如下)發生中斷，且該停止完全是由於房東的疏忽或故意的不當行為，而不是由於租户或任何租户一方的任何作為或不作為，或房東無法合理控制的任何事項(以下稱為“服務中斷”)，並且(Ii)該服務中斷在房東之後持續超過連續5個工作日，則(I)必須服務的停止(如下定義)將會發生，並且該停止完全是由於房東的疏忽或故意的不當行為，而不是由於租户或任何租户一方的任何作為或不作為或任何超出房東合理控制範圍的任何事項(以下稱為“服務中斷”)，並且(Ii)在房東之後，該服務中斷持續超過連續5個工作日(Iii)該服務中斷對承租人在該房屋內的正常運作造成重大不利影響，則在該5個營業日後該服務中斷持續的每一天，可獲減免一天的基本租金；(Iii)該服務中斷對承租人在該房屋內的正常運作造成重大不利影響，則在該5個營業日後，該服務中斷持續的每一天，可獲減免一天的基本租金；然而，如果物業的任何部分可合理地用於租户的正常業務運營，或如果租户在該服務中斷的情況下在物業的任何部分進行全部或部分運營，則每次基本租金每日減免的金額應僅與租户正常運營或使用物業能力中斷的性質和程度成比例。根據本款給予租客的權利是房東未能提供服務所致租客的唯一及排他性補救，而房東對租客因未能提供或停止服務而蒙受或蒙受的任何損失或損害，概不負責。本辦法所稱基本服務，是指下列服務：暖通空調服務、給水、下水道和電力, 但在每種情況下，僅限於房東有義務根據本租約向租户提供。

業主提供應急發電機或向租户提供應急備用電力的唯一義務是：(I)提供應急發電機，其容量不低於大樓內的應急發電機開工之日的容量；(Ii)與第三方簽訂合同，按照製造商的標準維護指南對應急發電機進行維護。除前一句另有規定外，業主無義務向承租人提供運行中的應急發電機或備用電源，或監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指導方針維護髮電機。儘管本合同有任何相反規定，業主應至少每月運行一次應急發電機，作為建築物維護的一部分，運行一段由業主合理確定的時間，以確定啟動時應急發電機是否運行。業主應應承租人的書面要求(每歷年不超過一次)，將業主收到承租人書面要求前12個月的維修合同和應急發電機的維修記錄提供給承租人查閲。在應急發電機不能運行的任何更換、維修或維護期間，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，業主沒有義務向租户提供備用發電機或備用電源。承租人承認並同意(X)關於應急發電機的負荷和維護的適當核查, 該權力將需要在例行測試期間移交，(Y)承租人負責與業主或業主的第三方承包商合作安排此類例行測試，並在負荷移交期間運行時檢查其自身設備的負荷。(Y)承租人負責與業主或業主的第三方承包商合作安排此類例行試驗，並在負荷轉移期間檢查自己的設備負荷。承租人明確承認並同意房東不保證此類應急發電機在任何時候都能運行，或者在需要時向房屋提供應急電力。

儘管本協議有任何相反規定，承租人有權在業主和承租人合理接受的項目部分(統稱為“發電器區”)安裝一臺應急發電機，由承租人自負費用，用於物業、相關固定裝置和相關篩選，其設計和類型應為業主合理接受(統稱為“專用發電機”)。自承租人安裝該專用發電機之日起，承租人應承擔本租約項下關於發電機區的所有義務，就像發電機區是房屋的一部分一樣。根據本租約，租户可使用的停車位數量可能會減少受發電機區域影響的停車位數量(如果有)。承租人應移除專用的

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在本租約到期或更早終止時，從發電機區域購買發電機。在本租賃期滿或提前終止時，承租人應將發電機區域恢復到安裝專用發電機之前的基本狀態，並應以其他方式交出無任何碎片和垃圾且無任何有害材料的發電機區域。業主沒有義務對專用發電機或發電區進行任何維修或改進，承租人應在租期內保持專用發電機和發電區處於良好的維修狀態，費用和費用由承租人承擔。

租户同意通過向房東指定的在線門户網站提供租户適用的公用事業登錄憑證，或通過房東和租户合理同意的其他交付方式，按月向房東提供租户的用水和能源使用數據。業主因接收和分析此類用水和能源使用數據(包括但不限於根據適用法律要求可能需要的數據)而產生的成本和支出應作為運營費用的一部分。

12.

改建和租户財產。承租人或其代表對處所進行的任何改動、增建或改善，包括在處所內任何門窗上加裝任何種類或性質的鎖或螺栓，但不包括安裝、拆卸或重新調整傢俱系統(拆除業主擁有或支付的費用的傢俱系統除外)，而不涉及對建築物系統的結構或連接(普通插頭或插座除外)的任何改動(“改動”)，須事先獲得業主書面同意。如果任何此類更改影響到結構或建築系統，業主可自行決定給予或扣留，不得以其他方式無理扣留。如果在任何12個月內所有此類工程的總成本不超過500,000.00美元(“僅限通知的更改”)，承租人可在未經房東事先批准的情況下在房屋內進行非結構性、美觀的改建，前提是租户以書面形式通知業主擬進行的僅限通知的更改，並且該通知應附有圖則、規格、工程合同以及業主可能合理要求的關於僅限通知的更改的性質和費用的其他信息。這些通知和隨附材料應在不少於15個工作日的時間內交付給業主。如果房東批准任何變更，房東可根據房東的合理決定權，就房東認為適當的變更的開始、實施和完成向租户施加條件。任何審批請求均應以書面形式提出，並在任何擬建工程之前不少於15個工作日提交，並附有計劃、規格、投標建議書。, 工程合同以及業主可能合理要求的有關改建性質和費用的其他信息，包括所有從事工作或提供材料的人員的身份和郵寄地址。業主審查計劃和規範並監督施工的權利應完全出於其自身利益，業主沒有責任確保該等計劃和規範或施工符合適用的法律要求。承租人應自負費用和費用，使所有變更符合保險要求和法律要求，並應自費實施因任何變更而導致的法律要求的任何變更或修改。租户應按要求向房東支付相當於房東每次改建的合理自付費用的額外租金。在租户開始任何改建之前，房東可以根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。承租人應補償房東，並賠償房東因承租人或其承包商的工作失誤、此類工作造成的延誤或清理不當而產生的任何費用，並使房東不會受到損害。

承租人應提供保證金或作出令業主合理滿意的其他安排，以保證完成所有改建工程的付款，且無留置權，並應提供(並促使每個承包商或分包商提供)工傷和其他保險金額的保險證書和業主滿意的保險公司出具的保險證書，以保護業主在施工期間免受人身傷害或財產損失的責任。任何改建完成後，承租人應向業主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓聲明，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權豁免；(Ii)任何此類改建的“竣工”計劃。

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除可拆卸裝置(如下定義)外，所有裝置(如下定義)在期限內和期限屆滿或提前終止後屬於業主財產，租户不得在期限內的任何時候移走，並應作為房產的一部分保留在房產中並與房產一起交出。儘管有上述規定，房東在要求租户批准任何此類安裝時或在收到僅限通知的變更通知時，應通知租户房東是否要求租户在合同期滿或提前終止時拆除該安裝。如果需要拆除安裝，承租人應按照緊隨其後的句子拆除該安裝。在合同期滿或提前終止時，承租人應拆除(I)承租人安裝在房屋內或建築物立管或正壓送風系統中的所有電線、電纜或類似設備，(Ii)房東已根據前一句話向承租人發出拆除通知的任何裝置，以及(Iii)承租人的所有財產(見下文定義)，承租人應恢復和修復因拆除造成或因此而造成的任何損壞，包括但不限於，封堵房屋牆壁後面的所有此類連接並修理。在租期屆滿或提前終止後的任何恢復期內，承租人應按照本合同規定向房東支付租金，就像該空間被承租人以其他方式佔用一樣。如果承租人或任何貸款人要求業主放棄對承租人財產的任何留置權，出租人或其他聲稱擁有承租人財產權益的個人或實體，且業主同意放棄。, 然後，房東有權從租客那裏獲得補償，以補償與準備和談判每次放棄留置權相關的實際、合理的自付費用。

就本租賃而言，(X)“可拆卸裝置”是指本租約所附附件F中列出的任何物品，以及業主書面同意將來列入附件F的任何物品；(Y)“承租人財產”是指可拆卸裝置，以及(除安裝外)承租人的任何個人財產或設備，可以在不對房屋造成實質性損害的情況下被拆除；(Z)“裝置”是指用TI Fund支付的任何類型的所有財產、所有改建、所有固定裝置和所有隔斷、硬件、建造的物品；(X)“可拆卸裝置”指由TI Fund支付的所有財產、所有改建、所有固定裝置和所有隔斷、硬件，除安裝外，還指承租人的任何個人財產或設備這些設施包括但不限於穿透屋頂或正壓送風系統的通風櫃、內置式冷藏室、嵌入式冷藏室、步入式冷藏室、步入式冷藏室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、冷凍機、內置管道、機電設備和系統，以及任何發電機和轉換開關。

儘管本合同有任何相反規定，房東應在租户改善空間平面圖最終確定時通知租户，房東是否會要求租户在本租約期滿或提前終止時拆除或恢復根據工作通知書建造的租户改進。

13.

房東維修。業主應將本項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域，包括暖通空調、管道、消防噴頭、電梯和為本項目的其他部分提供服務的所有其他建築系統(“建築系統”)維護在良好的運行狀態和維修狀態、合理的損耗和未投保的損失和損害，這些損失和損害是由承租人或承租人的任何受讓人、分租人、被許可人、代理人、傭人、僱員、受邀者和承包商(或承租人的任何受讓人)造成的“承租方”)不包括在內。承租人或任何承租人造成的損失和損害應由房東修復，但不包括根據本合同第17條規定由房東或租客承擔的保險範圍，費用和費用由承租人自行承擔。業主保留在以下情況下停止建築系統服務的權利：(I)由於意外或緊急情況，或(Ii)業主認為需要或必須進行的計劃維修、改動或改善，直至上述維修、改動或改善完成為止。業主對在任何上述中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或法律責任；但除非在緊急情況下，否則業主應提前不少於10個工作日通知租户任何計劃停止建築系統服務以進行例行維護、維修、改建或改善的計劃。業主應盡合理努力，在計劃中的建築系統停工期間儘量減少對租户在房屋內的操作的幹擾，並應真誠地協調

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與租户提前計劃停工(緊急情況除外)，以最大限度地減少對租户在辦公場所實驗室部分操作的幹擾。承租人應立即向業主書面通知業主根據本節要求進行的任何維修，之後業主應盡商業上合理的努力進行維修。業主對任何未能進行任何維修或保養的情況概不負責，除非在租客書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍會持續一段不合理的時間。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃或進行維修的權利，費用由房東承擔，並同意雙方就此類事項各自享有的權利應僅限於本合同規定的權利。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞而需要進行的維修應受第18節的控制。

14.

租户維修。在符合本條款第13條的條件下，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和消亡牆的內側。如果承租人沒有進行任何維修或更換，或者沒有對房屋進行維護，房東應通知承租人這種不能維修的情況。如果租客沒有在業主通知後30天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，業主可以進行該工作，並應在提出要求後30個工作日內由租客報銷；但如果租客的不履行造成或可能造成緊急情況，業主可立即開始補救，此後有權向租客追回補救費用。除第17條和第18條另有規定外，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行維修或更換的全部未投保費用(只要無法獲得保險收益不是由於房東未能維持第17條規定房東必須維護的保險單所致)。

15.

機械師的留置權。承租人須在承租人收到提交通知後10個工作日內，以保證書或其他方式解除針對處所或工程項目而提交的聲稱已為承租人完成的工作或聲稱已向承租人提供材料的任何機械師留置權，費用由承租人自行承擔，並應以其他方式使處所和工程項目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權的影響。如果承租人未能履行本協議所述的任何留置權，業主有權(但無義務)支付該索賠或提交保證金或以其他方式提供擔保，以消除作為對項目所有權的索賠的留置權，其費用應立即作為額外租金由承租人支付。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或承租人在經營業務中使用的其他可拆卸個人財產，承租人保證，任何出租人或承租人債權人作為公開記錄提交的任何統一商法典融資聲明，在其表面或通過其證物將表明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在聲明中提供項目地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。

16.

賠償。承租人特此賠償並同意為業主、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租約簽字人(統稱“業主受保障方”)辯護、保存並使其免受因承租人或任何承租人使用或佔用處所或項目而直接或間接引起的對場所或項目內部或周圍人員或財產的傷亡或損壞的任何或所有索賠(包括但不限於任何行為)。承租人或任何承租人在處所或周圍或在項目中的疏忽或疏忽)或承租人在履行本合同項下的任何義務時的違約或過失，但因房東受補償方故意行為不當或疏忽而造成的除外。房東不對租户承擔個人財產損壞的所有風險(包括但不限於丟失保存在房屋內的記錄)。承租人進一步放棄與任何此類損壞或破壞個人財產相關的對承租人業務的損害或收入損失的任何和所有索賠(包括但不限於任何記錄丟失)。業主受賠償方不對項目中任何租户或任何其他第三方或租户的任何行為、不作為或疏忽造成的任何損害負責。

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在符合本租約的所有其他條款(包括但不限於第17和36條中規定的豁免)的情況下，房東特此對因房東故意不當行為或嚴重疏忽導致項目(物業以外)人員傷亡或財產損壞的任何和所有第三方索賠作出賠償，並同意保護、保存和保護租户不受傷害，但因租户或其員工或代理人的故意不當行為或疏忽而造成的範圍則不在此限。在此，房東特此向租户提供賠償，並同意保護、保存和保護租户不受任何第三方因房東故意的不當行為或嚴重疏忽造成的人員傷亡或財產損壞的傷害，除非是租户或其員工或代理人的故意不當行為或疏忽。

17.

保險。業主應維護所有風險財產，如果適用，還應提供灑水器損壞保險，覆蓋項目的全部重置成本。業主應進一步購買並維持與本項目有關的人身傷害和財產損失的商業一般責任保險，單筆損失限額不低於5,000,000美元。業主可以(但沒有義務)維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工傷補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的或業主通常提供的標準改善以外的保險，無論這些是否屬於本項目的一部分。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。本項目可包括在一攬子保單中(在這種情況下，可分配給本項目的此類保險的費用將由業主根據保險人的成本計算確定)。承租人還應賠償房東因租客使用房屋而合理地認為必要的任何增加的保險費或附加保險。

承租人在承租期內應自費維持：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人自費在房屋內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定的最低限額的工傷賠償保險；僱主責任保險，僱主責任限額為100萬美元的人身傷害-每次事故，疾病保單限額的人身傷害100萬美元，以及疾病造成的身體傷害100萬美元。和商業一般責任保險，每次事故的最低限額不少於$5,000,000/關於處所的人身傷害和財產損失的最低限額不少於$5,000,000。責任限額可以通過基本保單和超額保單的組合來滿足。承租人經營的商業一般責任保險應將Alexandria Real Estate Equities，Inc.和業主及其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體、合資夥伴和租賃簽字人(統稱為“業主被保險人”)列為補充保險人；按事故而不是索賠的方式投保；由《最佳保險指南》中評級不低於投保人A級和金融類別評級至少為X級的保險公司出具；不得包含向房東被保險人提供主要保險(向房東保險人開具的任何提供重複或類似保險的保單應被視為超過租户的保單, 不受限制)。承租人應提前30天書面通知房東取消該商業一般責任保單。承租人應(I)在承租人向房東交付由承租人簽署的本租約副本的同時，(Ii)在每次續保之前，向房東交付顯示本合同要求的承保範圍和房東作為額外被保險人的保險證書。承租人的保險單可以是一個“一攬子保險單”，每個地點都有一個合計的簽註，明確規定保險金額不受保險單承保的其他損失的影響。承租人應在保單到期前至少5天向房東提供續簽證明。

在保險公司將房東指定為附加被保險人的每一種情況下，承租人還應應房東的書面請求，指定並提供證明房東為附加被保險人的證書：(I)持有項目或其任何部分擔保權益的房東的貸款人，(Ii)房東是項目所在房地產的租户的任何租約下的房東，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)房東是項目所在房地產的租户，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)業主是項目所在房地產的租户

房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及基於被保險人對房東或租客及其財產的轉讓而享有的一切權利。

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與由此投保的任何損失或損害相關的高級職員、董事、僱員、經理、代理人、受邀者和承包商(“關聯方”)。任何一方或其各自的關聯方均不對另一方因本協議要求維持的財產保險項下的任何風險造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方未為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租户或通過租户提出索賠的任何人因任何原因在房產或項目內或之上發生的任何事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反與免責協議有關的任何法律，房東或租客的責任不應視為免除，而應次於對方的保險人。

房東可要求提高保單限額，以符合房東貸款人的要求和/或將承保限額提高到項目內新租户當時普遍要求的水平；但是，如果增加的承保金額與類似項目的機構業主當時要求的承保金額一致，而租户在項目所在的地理區域擁有類似大小的房產，則承保金額必須與該項目所在地理區域內租户的承保金額保持一致。

18.

恢復。如果在期限內的任何時候，項目或房產因火災或其他傷亡而損壞或被毀，業主應在發現損壞後60天內通知租户，説明業主合理估計修復項目或房產(視情況而定)所需的時間(“恢復期”)。如果預計恢復期超過12個月(“最長恢復期”)，業主可在該通知中選擇終止本租約，自發現損壞或破壞之日起75天后終止；但儘管業主選擇恢復，租户仍可在收到業主的估計修復期長於最長恢復期的通知後10天內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東應在收到足夠的保險收益(任何可扣除的部分視為當前運營費用)後，迅速修復房產(不包括由租户或房東安裝並由租户支付的改善工程)，但因收取保險收益、不可抗力事件或根據需要獲得進入和修復房產所需的任何許可證、清理或任何類型的授權而延誤，該許可證、清理或其他授權是由任何對使用、儲存、搬運、處理、在場所內、場所上或場所周圍清除或補救危險材料(見第30節的定義)(本文統稱為“危險材料清理”)；但是，如果在最長恢復期結束時，該房產的維修或恢復工作仍未基本完成，或, 如果恢復期較長，承租人可在最長恢復期或(如果較長)恢復期屆滿後10天內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。在這種情況下，業主應解除其進行此類維修或恢復的義務，本租約應從以下較晚的日期起終止：(I)發現此類損壞或破壞，或(Ii)獲得所有必需的危險物質許可之日。但房東應保留在房東或租客選擇之前支付的任何租金和承租人支付的任何租金的權利。

承租人應自費迅速執行房東不需要進行的所有維修或恢復工作，並應根據本租約迅速重新進入房屋並開始營業，但因不可抗力事件或危險物質清理而造成的保險收益收取延誤的情況下，承租人應迅速執行所有維修或恢復工作，費用由承租人承擔。儘管有上述規定，如果房屋在最後一年的期限內遭到損壞，且業主合理地估計需要2個月以上的時間來修復損壞，業主或租客均可在書面通知另一方後終止本租約；但是，該通知須在業主向租户提供估計恢復期的書面通知之日起10個工作日內送達。儘管本合同有任何相反規定，如果保險收益不能用於恢復，業主也有權終止本租約。租金應從獲得所有規定的危險物質許可之日起至房屋修繕和恢復為止，其比例為租户不能使用的房屋面積占房屋總面積的比例，除非業主

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在維修期間為承租人提供其他適合承租人臨時辦理業務的空間。如果承租人不需要對房屋進行有害物質清理，租金減免應從發現損壞或破壞之日起開始。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止本租約的任何權利。

本租約的條款，包括本第18條，構成業主和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明示協議，現在或今後生效的任何法規或法規不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞，雙方明確同意，本第18條明確規定了他們對該等事項的全部理解和協議。(2)本租約的條款，包括本條款第18條，構成業主和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損害或破壞的明示協議，現在或將來生效的任何法規或法規均不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞。

19.

譴責。如果根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式(“徵用”或“徵用”)，將房產或項目的全部或任何實質性部分用於任何公共或準公共用途，而業主的合理判斷將對業主對項目的所有權或運營造成重大幹擾或損害，或者在業主和租户的合理判斷下，將阻止或實質性幹擾租户對房產的使用(如雙方不能解決的情況)，則該佔用將會嚴重幹擾或損害業主對該項目的所有權或運營根據美國仲裁協會的規則，由具有適當資格和經驗的單一仲裁員進行仲裁)，然後在業主或租户向另一方發出書面通知後，本租約終止，租金自該日起分攤。如果物業的一部分被租走，而本租約未按上述規定終止，業主應立即在商業上合理的情況下儘快將房產和項目恢復到部分被租前的狀態，建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人在剩餘期限內的運營費用份額以及根據本租約應支付的租金應在該情況下公平合理的程度上予以減少。在此情況下，業主應儘快將該房產和項目恢復到其在該部分被佔用之前的商業合理狀態，並將該建築的可出租面積、租户應承擔的運營費用份額以及根據本租約應支付的租金在該情況下以公平合理的程度予以減少。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而不向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租户在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少房東獎勵的範圍內, 向判罰當局(但不是房東)單獨提出索賠，要求承租人就搬家費用和租户的行業固定裝置損壞單獨判給或可追討的補償，如果該等物品單獨判給承租人的話。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何權利。

20.

默認事件。以下每個事件均為本租賃下租户的默認(“默認”)：

(a)

默認付款。租户應在到期時不支付任何租金分期付款或本合同項下的任何其他付款；但房東將在任何12個月期間內給予租户通知，並提供機會糾正任何不交租金的情況，且租户同意該通知應代替法律規定的任何通知，而不是補充或被視為法律要求的任何通知。

(b)

保險。根據本租賃規定由承租人維護的任何保險應被取消或終止，或到期，或應減少或大幅更改，或者房東將收到任何此類保險的不續簽通知，租户將無法在當前承保期限屆滿前至少5天獲得替代保險。

(c)

遺棄。承租人應放棄該房屋。如果承租人在遷出前向房東提供了合理的提前通知，並且在騰出房屋時，(I)承租人按照第28條完成了《退役和危險物質關閉計劃》下承租人的義務，(Ii)承租人已獲得解除所有有害物質清理的許可，並且該房屋不受任何殘餘影響，則承租人不應被視為已放棄該房屋。 (*-)

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承租人從事危險作業並向業主提供合理詳細的文件以確認此類事項，(Iii)承租人已與業主就剩餘期限內物業的安全作出合理安排，以及(Iv)承租人在剩餘期限內繼續履行並履行本租約項下到期的所有承租人義務。

(d)

轉賬不正確。承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或試圖轉讓承租人在本租賃或房產中的全部或任何部分權益，除非本合同明確允許，否則承租人在本租賃中的權益應被扣押、執行或以其他方式司法查封，該訴訟不得在訴訟後90天內解除。

(e)

留置權。承租人不得在根據本租約第15條要求的期限內解除或以其他方式解除違反本租約規定對該房產的任何留置權。

(f)

破產事件。承租人或承租人或承租人義務的擔保人應：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身份作出濟助令，或將其判定為破產或無力償債，或尋求對其或其債務進行重組、安排、調整、清算、解散或債務重整，或尋求為其或其全部或任何實質部分財產(統稱為“財產”)委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員。(C)成為任何濟助法律程序的標的，而該法律程序在提交或記入後90天內仍未被撤銷；或。(D)去世或在法律上無行為能力(如租客、擔保人或擔保人是個人)，或被解散或以其他方式不能維持其合法存在(如租客、擔保人或擔保人是法團、合夥或其他實體)。

(g)

禁止反言證書或從屬協議。承租人未在第二次發出要求提供此類文件的通知後5天內簽署第23或27條要求承租人提供的任何文件。

(h)

其他默認值。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何條款，除本合同另有明確規定外，房東向承租人發出書面通知後，該不遵守應持續30天。

根據本合同第20(H)條發出的任何通知應：(I)具體説明所謂的違約行為；(Ii)要求承租人糾正違約行為；(Iii)替代任何適用法律規定的通知，而不是附加通知，或將其視為適用法律規定的附加通知；(Iv)除非房東在通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但根據第20(H)條的規定，如果租户違約的性質是不能通過支付金錢來治癒的，並且合理地需要超過30天的時間才能治癒，則如果租户在上述30天內開始補救並在此後努力起訴直至完成，則租户不應被視為違約；但是，應房東不時的要求，租户應向業主提供詳細的書面狀態報告，説明補救的狀況和租户正在採取的行動。儘管如上所述，如果補救措施影響到建築物或項目的任何其他租户，則補救措施必須在業主通知日期後合理地儘快完成。

21.

房東補救措施。

(a)

房東支付；利息。如果租户在本合同項下違約，房東可以在不放棄或解除承租人在本合同項下的任何義務的情況下，支付該款或履行該行為。業主如此支付或招致的所有款項，連同其利息，自支付或招致該等款項之日起，按年利率相等於12%或法律允許的最高比率(“違約率”)(以較低者為準)計算，須應要求支付予業主作為額外租金。本合同不得解釋為房東有義務減輕因租户違約而造成的任何損害，也不得將其解釋為房東有義務減輕因本合同規定的租户違約而造成的任何損害。

(a)

滯納金租金。租户逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東產生本租約未考慮的費用，具體金額為

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極其困難和不切實際的確定。這類費用包括但不限於手續費和會計費，以及根據有關物業的按揭可能向業主徵收的滯納金。因此，如果房東在房租到期之日起5天內仍未收到房客支付的房租分期付款，房客應向房東額外支付逾期租金的6%作為滯納金。儘管有上述規定，業主在任何歷年首次評定逾期收費前，須向租客發出有關拖欠款項的書面通知，如租客在其後5天內繳付拖欠款項，業主將放棄該權利。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租户逾期付款而招致的費用的公平合理的估計。除滯納金外，到期未交的房租，自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。

(b)

補救措施。一旦發生違約，房東在不另行通知或要求承租人的情況下，除在法律或衡平法上享有本租約規定的所有其他權利和補救外，還有權選擇尋求下列任何一項或多項補救措施，這些補救措施應是累積的和非排他性的，而不需要任何通知或要求(除非第21(C)(V)條關於房東一次性支付選舉另有明確規定)。在房東採取任何行動(包括聘請律師提起訴訟或以其他方式尋求任何補救措施)後，房東除了通知租客該違約行為外，不得以任何方式全部或部分補救該違約行為，除非房東自行決定放棄該違約行為，否則房東有權尋求該補救措施或房東根據法律或衡平法規定的任何其他補救措施。

(i)

本租契以及在此批出的租期和產業均受以下限制：每當違約發生並持續時，業主有權在其選擇的情況下，在任何該等違約持續期間或之後，有權在該通知書所指明的日期(該日期不得早於發出該通知書後的5日)及在該通知書所指明的日期，向租客發出書面通知，表明業主有意終止本租約，而即使業主根據本租契、法律或衡平法可能有其他補救辦法。本租約和特此授予的產業將到期並終止，其效力和效力與該通知中指定的日期相同，如同上文為本租約期滿確定的日期一樣，租户在本租約項下的所有權利均應到期並終止，承租人應按照本第21(C)條規定的以下規定承擔法律責任。如已發出上述通知，業主即有權在指明的日期收回及管有處所，並有權將所有人及財產從該處移走，並有權將該等財產存放於保税倉或其他地方，風險及開支由租客承擔，並由租客自行承擔。如業主選擇按本條例規定重新入夥，或業主依據法律程序或根據法律規定的任何通知收回管有，業主可在符合第21(C)(Ii)條的規定下，不時按業主認為合宜的一項或多項租賃條款及條款和條件，重新出租該物業或其任何部分，並有權對該物業進行商業上合理的改建及修葺。

(ii)

房東應被視為已履行任何減輕其損害的義務，方法是聘請經驗豐富的商業房地產經紀人推銷房產，並指示該經紀人向潛在租户宣傳和展示房產。

(iii)

在第21條規定或法律或衡平法規定或允許的任何終止本租約的情況下，租客應立即遷出並將房產交還房東，房東可在不另行通知的情況下，通過簡易程序、驅逐或其他方式進入、重新進入、擁有和收回房產，並再次擁有、收回和享有租户的任何權利，在任何情況下，租户和任何通過租户提出索賠或根據任何法律或法院命令提出索賠的人無權提出索賠。

(iv)

如果本租約終止或房東應如上所述重新進入房產，或如果本租約因租户、租户契約違約而通過或根據任何訴訟或訴訟或任何法律規定終止或重新入夥，並同意立即支付

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第23頁

並且有責任在本租約最初確定的日期支付相當於本租約條款下的基本租金和所有額外租金的分期付款，如果本租約沒有終止，或者如果房東沒有如上所述進入或重新進入，則無論該房產是全部或部分轉租還是保持空置，無論是全部或部分轉租，還是少於剩餘期限的期限，或全部，但如果物業被重新安置，則應支付的金額相當於根據本租約條款到期支付的基本租金和所有額外租金的分期付款，以及如果該房產被重新出租或重新入夥，則無論該房產是全部還是部分重新出租或保持空置狀態，但如果該房產被重新安置，則應支付相當於本租約條款下的基本租金和所有額外租金的分期付款租客有權在扣除業主因重新出租處所而招致的所有開支(包括但不限於租客改善、批租及改建費用、中介費等)及收取與此有關的租金後，按以下方式獲得扣除業主在重新出租時收取的租金及其他費用的淨額：業主在重新出租後收取的款項(如有的話)，須首先用來抵銷業主的開支，直至收回為止，直至收回為止，租客須支付：在根據本租約到期付款的每一天，租户根據本租約的條款有義務支付的金額(租户在任何此類轉租之前的責任，以及業主的追討不會因此類轉租的租金可能高於本租約規定的租金而以任何方式減少)；當房東已完全收回這些費用時，房東從轉租中收到的先前未使用的金額應從本租約規定的付款到期之日起抵扣租户的義務，只有淨額應由租户支付。進一步, 租户在本租賃期限根據其條款預定期滿之日之後的任何期間內均無權獲得任何形式的信貸。

業主可根據本租約或其任何分期付款不時提起訴訟、法律程序或訴訟，以追討本租約或其任何分期項下的違約金或其他損害賠償，且本協議所載任何規定均不得視為要求房東將訴訟推遲至本租約期限本應在本租約未終止的情況下到期之日。

(v)

此外，儘管本租約有任何其他規定，房東在選擇時，有權在本租約終止後的任何時間，通過書面通知租户(“整筆付款選舉”)，向租户追討違約金，在房東書面通知其整筆付款時，金額為：

(A)

當時的現值(根據公認的財務慣例計算，使用如下所述的美國國庫券到期日收益率作為貼現率)，即如果本租約未終止，則根據本租約在房東一次性支付選舉後剩餘期限內應支付的未付基本租金和額外租金的金額，以及

(B)

房東因違反本租約任何條款而應承擔的所有其他損害和費用(包括律師費和費用)；減去

(C)

自業主一次總付選舉之日起計算的房東一次總付選舉後剩餘期限的公平市場租金合計淨值加應付的附加費用(如果低於依據本租契應支付的基本租金和附加租金的當時現值)的當時現值(按照公認的財務慣例計算，使用如下所述的美國國庫券到期收益率作為貼現率)，並考慮到對轉租當時空置部分的未來成本的合理估計(除非租户根據本第21條實際支付了該等成本)，以計算房東在剩餘期限內可能預期為該房產獲得的淨租金收入。

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房東在其一次總付選舉中的追回，應是租客在房東整筆選擇日期之前支付基本租金和額外租金的義務以及所發生的費用之外的額外費用，並取代業主一次總和選擇日期及之後根據本節本應應支付的任何基本租金和額外租金。到期日期最接近本租賃期最後一天的美國國庫券的到期收益率，如《華爾街日報》或類似出版物所報道，如果停止公佈此類收益率，應用於計算房東一次性選舉的現值。就本節而言，如果業主根據本節的規定一次總付選擇追回違約金，則額外租金總額應基於業主對租户在本租期剩餘時間內的每12個月的運營費用份額和其他額外租金的合理估計，以及在剩餘期限結束時的任何部分，但在任何情況下不得低於十二(12)個日曆月(或如果少於十二(12)個日曆月的話)應支付的金額。在任何情況下，額外租金總額應根據業主對租户在本租期剩餘時間內以及剩餘期限結束時的任何部分的運營費用和其他額外租金的合理估計來計算，但在任何情況下不得低於十二(12)個日曆月的應支付金額(或者，如果少於十二(12)個日曆月，則不得低於十二(12)個日曆月的應支付金額部分年份)緊接業主一次過選舉日期之前。租户在期初或期末的任何部分年度的營業費用份額和任何其他額外租金的金額應按比例分攤。

(vi)

在任何破產或無力償債程序中，業主有權證明並取得相等於任何破產或無力償債程序所允許的最高金額的違約金，或證明並獲得相等於任何法規或法律規則所允許的最高金額的違約金作為違約金，而不論該金額是大於還是小於上述的超額。本協議所載的任何規定均不限制或損害業主的權利。

(vii)

本第21條的任何規定均不得視為影響任何一方根據本租賃獲得賠償的權利。

(Viii)

如果房東因違約而終止本租約，租客將退出並將房產交還給房東或其代理人，房東可通過簡易程序、驅逐或其他方式進入、重新進入和收回房產，而無需另行通知。“進入”、“重新進入”和“重新進入”這三個詞並不侷限於它們的技術法律含義。

(ix)

如果承租人不遵守或履行本租約的任何條款，並應提起強制執行訴訟，確定承租人違約，則承租人應向房東支付因此而或與此相關的所有合理的、自掏腰包的費用、成本和其他費用，包括合理的律師費和費用。

(x)

如果租户在遵守、遵守或履行本文所載的任何契諾、協議、條款、條款或條件時發生違約，業主可在不因此放棄違約的情況下代為履行，並由租户承擔費用：(A)在緊急情況下，或在違約將導致違反任何法律或保險要求的情況下，或在對全部或部分房產施加任何留置權的情況下，業主可立即或在此後的任何時間發出通知(如有的話)，並僅在切實可行的情況下發出通知(如有的話)；或(C)在發生緊急情況或違約將導致違反任何法律或保險要求的情況下，或在對全部或部分房產施加任何留置權的情況下，業主可代為履行該等違約行為，費用由租户承擔。(B)在任何其他情況下，如果在第20條規定的任何適用的通知和補救期限之後，此類違約仍然存在。房東為房客履行任何此類義務而招致的一切合理費用和開支，以及所有合理的費用和開支，包括房東為履行本租約項下的租客義務而提起的任何訴訟或程序(包括任何簡易處置程序)中發生的律師費和支出，以及房東為履行租客在本租約項下的任何義務而提起的任何訴訟或程序(包括任何簡易處分程序)中發生的所有合理費用和支出，以及(B)在任何其他情況下，房東為履行租客在本租約項下的任何義務而發生的一切合理費用和開支，以及所有合理的費用和開支租户應在房東提出要求後10天內支付房款。

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(xi)

除了根據本合同或適用法律行使業主的任何其他補救措施外，業主可按照第30(D)條的一般規定對房屋進行環境測試。

(xii)

如果承租人在本租賃項下違約或違約，無論房東是否行使其終止合同的權利或任何其他補救措施，承租人應應要求補償房東因本第21(C)條規定的任何此類違約或違約而可能招致的任何自付費用和費用。此類費用應包括合理的法律費用和談判和解、實施權利或其他方面的費用。承租人還應賠償房東，並使房東免受一切費用、開支、要求和責任的損害，包括但不限於房東將成為或成為承租人對任何第三方、任何第三方對承租人或通過承租人許可或與承租人協議持有房產下或使用房產的任何權益的人提起的任何索賠或訴訟的一方，房東將招致的合理法律費用和費用。

除第21條另有規定外，本條款授予或保留給房東的任何權利或補救措施均不排除任何其他權利或補救措施，並且每項權利和補救措施都應是累積的，並且是根據本條款賦予或現在或今後存在的任何其他法律或衡平法權利或補救措施之外的累積權利或補救措施。除非房東以書面形式明確放棄本租約的任何條款，否則房東不應視為已放棄該條款。在法律允許的範圍內，房東有權在違反、企圖或威脅違反本租約任何條款的情況下尋求禁令救濟，或尋求強制遵守或履行本租約任何條款的法令，或尋求任何其他法律或公平補救措施。

22.

轉讓和轉租。

(a)

全面禁止。未經業主事先書面同意(應根據下文第22(B)條的規定給予或拒絕同意)，在符合本第22條所述條件的情況下，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施，轉讓或轉租本租約或其任何部分，或將其租賃權益抵押、質押或質押，或在該房產內授予任何特許權或許可證，任何前述任何行為的嘗試均屬無效，且不具任何效力。(B)根據本第22條所述條件，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施，轉讓或轉租該房屋或其任何部分，或抵押、質押或抵押其租賃權益，或授予該房屋內的任何特許權或許可證，任何嘗試均屬無效。如承租人是法團、合夥或有限責任公司，其股份或其他所有權權益並非在證券交易所或場外市場活躍交易的股份或其他所有權權益，則指轉讓或一系列轉讓，藉此將該法團50%或以上的已發行及已發行股份或其他所有權權益轉讓，或將投票權控制權由在本租契籤立時是該等股份或其他所有權權益擁有人的一人或多於一人轉讓(個別擁有人去世時除外)予並非該法團股份或其他所有權權益擁有人的人士或實體，應被視為本租約的轉讓，須經業主同意，如本第22條所規定。儘管有上述規定，任何公開發售承租人股份或其他所有權權益不應被視為轉讓。儘管有上述規定，任何公開發行承租人股份或其他所有權權益不應被視為轉讓。

(b)

允許的傳輸。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租約或轉租房屋，而不是根據允許的轉讓(定義如下)，那麼在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(“轉讓日期”)之前至少15個工作日，但不超過60個工作日，承租人應向業主發出通知(“轉讓通知”)，其中包含有關建議的受讓人或轉租人的信息，包括房屋的建議用途和任何建議使用的危險材料。承租人與建議的受讓人或分租人之間的任何關係，以及建議的轉讓或分租的所有實質性條款和條件，包括任何建議的轉讓或分租的最終形式的副本，以及業主認為合理必要或適當的其他信息，以供其考慮是否給予同意。業主可在收到轉讓通知後15個工作日內向租客發出書面通知：(I)給予同意(但業主應

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(br}在任何該等分租生效日期前，(br}進一步有權審閲及批准或不批准建議形式的分租)，(Ii)在其合理酌情權下拒絕有關同意；或(Iii)就本租約的任何建議轉讓或轉讓，或就任何建議的分租(“轉讓終止”)，或就任何建議的分租(“轉讓終止”)，終止本租約(“轉讓終止”)，以終止本租約(“轉讓終止”)。除其他原因外，業主在下列任何情況下拒絕同意是合理的：(1)建議的受讓人或分租客是政府機構；(2)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產會涉及任何改變，從而降低租賃權改進的價值，或需要業主增加服務；(3)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客從事的領域有以下幾個方面：(1)建議的受讓人或分租客是政府機構；(2)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產會導致租約改善的價值下降，或需要業主增加服務；(3)根據業主的合理判斷，建議的受讓人或分租客從事的領域包括(四)在業主的合理判斷下，受讓人或分租人的資信不足以支持其根據建議的轉讓或轉租而承擔的財務義務；(五)在業主的合理判斷下，受讓人或分租人的品格、聲譽, 或建議受讓人或分租客的業務與預期的租户組合或項目中其他租約的質量不符，或與建築物的類型和性質不符；(6)業主曾因建議受讓人或分租客違約或與建議受讓人或分租客發生訴訟；(7)建議受讓人或分租客使用房產將違反任何適用的法律要求；(8)建議受讓人或分租客是業主正在與其談判租賃空間的實體如果房東遞交了選擇終止轉讓的通知，租户有權在房東通知選擇終止轉讓後的5個工作日內，以書面通知的方式撤回該轉讓通知。如果承租人撤回轉讓通知，本租約將繼續完全有效。如果承租人不撤回該轉讓通知，本租約以及所授予的租期和財產將於轉讓日期起終止，涉及該轉讓通知中所描述的空間。業主如未行使終止本租約的選擇權，或未能及時發出通知迴應轉讓通知，均不得被視為業主同意建議的轉讓、轉租或其他轉讓。租户應向房東支付相當於3000美元(3000美元)的費用，用於考慮任何轉讓通知和/或準備或審查任何同意書。儘管有上述規定，業主同意將本租約轉讓或將房產的任何部分轉租給任何, 由承租人控制或與承租人共同控制的轉讓不是必需的(“受控轉讓”)，但承租人和任何受讓人或轉租人應簽署一份房東合理接受的合理格式的轉讓或轉租確認書(視情況而定)。此外，承租人有權在未經業主事先書面同意的情況下，提前30天向業主發出書面通知，通過合併、合併或公司重組，或通過購買承租人的全部或幾乎全部資產或所有權權益，將本租賃轉讓給作為承租人利益繼承人的公司或其他實體，但條件是：(I)該合併或合併，或該收購或承擔(視屬何情況而定)是出於良好的商業目的，而不主要是為了轉讓本租賃，及(Ii)受讓人的淨值(根據公認會計原則(“GAAP”)釐定)不少於承租人於(A)開始日期或(B)截至承租人最新季度或年度財務報表日期的淨值(根據GAAP釐定)，及(Iii)該受讓人應書面同意承擔本租約的所有條款、契諾及條件(“公司準許轉讓”)。控制許可轉讓和公司許可轉讓以下簡稱“許可轉讓”。儘管本合同有任何相反規定，房東在任何情況下都無權對許可轉讓行使轉讓終止的權利。

(c)

附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，業主均可要求：

(i)

任何受讓人或分租人在轉讓或轉租時以書面形式同意，如果房東通知該方本租約規定承租人違約，則該第三方應直接向房東支付所有應由承租人支付的款項，房東將不承擔任何責任收取這些款項，但不承擔任何責任，除非將該款項記入根據本租約到期的款項中，任何此類第三方應同意委託房東或其繼承人和

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本租賃因任何原因終止的轉讓；但房東或其繼承人或受讓人在任何情況下均無義務接受此類委託；以及

(ii)

經建議受讓人或分租人證明屬實的危險材料清單，建議受讓人或分租人打算在房屋內使用、儲存、處理、處理、生成或釋放或處置，以及建議受讓人或分租人在提議轉讓或轉租之前在房屋或項目中使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料的所有文件的副本，包括但不限於：與安裝在工程項目內或工程項目下的任何儲油罐有關的圖則(但前提是，只有在業主書面同意後才允許安裝儲油罐，業主可憑唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局要求安裝在工程項目內、工程項目上或工程項目下的任何儲油罐以關閉任何該等儲罐的所有關閉計劃或任何其他文件。但是，承租人或任何此類建議的受讓人或分承租人均不需要向業主提供此類文件中包含專有信息的任何部分，這些信息本身並不包含對任何危險材料或危險活動的引用。

(d)

不釋放租户，分攤超額租金。儘管有任何轉讓或分租，承租人和承租人在本租約項下的義務的任何擔保人或擔保人在任何時候仍應承擔全部和主要責任，並負有支付租金和遵守承租人在本租約項下的所有其他義務的責任。除與準許轉讓有關外，如分租人或受讓人到期及應付的租金(或根據該等分租或轉讓而應付的租金加上任何獎金或其他代價或以任何形式附帶的任何紅利或其他代價的組合)，在扣除與任何該等分租條款直接相關及所需的合理及慣常經紀費用/佣金、法律費用，以及與任何該等分租契約條款直接相關及所需的改善工程的設計及建造費用(“超額租金”)後，超過根據本租契就該處所的適用部分而須支付的基本租金及營運開支的總和(下稱“超額租金”)。那麼，承租人在收到超額租金後的10天內，有義務並有義務向房東支付超額租金的50%作為本合同項下的額外租金。如租客將處所或其任何部分分租，租客特此立即及不可撤銷地將任何該等分租的所有租金轉讓予業主，作為承租人及租客的事實受權人，或應房東的申請而委任的租客接管人，可收取該等租金，並將其用於承租人在本租約項下的義務；但在違約事件發生前，租客有權收取該等租金。

(e)

沒有豁免。業主同意轉讓或轉租，並不解除租客或本租約的任何受讓人或該處所的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主同意的責任，亦不解除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體履行任何其他條款、契諾或條件，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。

(f)

建議受讓人的優先行為。儘管本第22條有任何其他規定，如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求承租人或承租人的建議受讓人或分承租人就污染物業的危險材料採取補救行動，而污染是由該當事人的行動或使用所涉財產造成的，(Ii)建議的受讓人或分租人受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料(包括，或(Iii)由於項目附近或其下存在先前存在的環境狀況，業主因修復該先前存在的環境狀況而成為責任方的風險將因該擬議受讓人或建議使用危險材料而大幅增加或加劇。 (I)由於項目附近或其背後存在先前存在的環境狀況，業主作為與補救該先前存在的環境狀況相關的責任方而成為目標的風險將因該建議的受讓人或使用危險材料而大幅增加或加劇。

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承租人，房東有絕對權利拒絕同意任何轉讓或轉租給上述任何一方。

23.

禁止反言證書。承租人應在業主書面通知後10個工作日內，以建議的貸款人或買方合理要求的任何形式籤立、確認並交付一份書面聲明，(I)證明本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則説明修改的性質，並證明經修改的本租約完全有效)以及提前支付租金和其他費用的日期(如果有)；(Ii)確認土地部分沒有任何未修復的違約及(Iii)列明有關本租約或物業狀況的合理要求的進一步資料。該處所所屬的全部或任何部分不動產的任何準買家或產權負擔人，均可依賴任何該等陳述。承租人在收到房東的第二份書面通知後5天內未能提交該聲明，房東可選擇構成本租約的違約，在任何情況下，承租人應認定本租約完全有效且未經修改，除非房東在任何由房東準備並交付給承租人執行的證書中所代表的情況除外，否則承租人將被視為本租約的全部效力和效力，且未作任何修改，除非房東在任何由房東準備並交付給承租人執行的證書中所代表的情況除外。

24.

安靜的享受。只要承租人在本租約項下沒有違約，承租人在合約期內的任何時間，均應與任何通過、通過或在房東之下提出索賠的人相比，享有和平和寧靜的物業享受。

25.

按比例計算。根據本協議要求或允許進行的所有比例分配應以一年360天和每月30天為基礎。

26.

規章制度。承租人在租期內及任何延長期間，應隨時或不時遵守業主就已向承租人發出書面通知的處所及項目的使用而訂立的一切合理規章制度。該等規則及規例可包括但不限於與使用項目設施有關的規則及規例，及/或旨在鼓勵社會疏遠、促進及保護建築物及項目內的健康及身體健康及/或旨在限制傳染病傳播的規則及規例。現行規章制度作為附件E附於本租約，如與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。業主對本項目其他租户違反任何規章制度不承擔任何責任或義務，不得歧視性地執行該規章制度。

27.

從屬關係。本租約及承租人在本租約項下的權益及權利特此訂立，並在任何時間均須受本項目或處所上或其後設立的任何按揭的留置權所規限及從屬，以及其所有修訂、重述、續期、修改、合併、再融資、轉讓及擴展，而租客無須另行簽署任何文書或行動；但只要本租約並無違約，承租人對處所的佔有權不會受到任何其他承租人的幹擾；但只要本租約並無失責，承租人對處所的佔有權不應受任何其他文書或行為的幹擾；但只要本租約沒有違約，則承租人對處所的佔有權不應受到任何其他文書或行為的幹擾。承租人同意在選舉任何該等按揭的持有人時，委託任何該等持有人。承租人同意應要求籤署、確認和交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不幹擾條款，以確保承租人安靜地享用本合同第24節所述的房產。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間以書面通知承租人，將其按揭附屬於本租約，而不論彼等各自的籤立、交付或記錄日期，本租約隨即被視為先於該按揭，在此情況下，該持有人應就本租約擁有與本租約相同的權利，一如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立，並已轉讓予該持有人。本租約中使用的“抵押”一詞應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他產權負擔，任何對抵押的“持有人”的提及應被視為包括信託契約下的受益人。自本租約之日起, 該項目沒有現有抵押。

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應租户的書面要求，業主同意盡合理努力促使任何未來按揭的持有人就本租賃與租户簽訂從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)。SNDA應採用持有人禁止的格式，租户應支付持有人與獲得該SNDA相關的費用和費用；但房東應要求持有人對承租人要求的SNDA進行任何合理更改。房東未能促使持有者與租户簽訂SNDA(或做出租户要求的任何變更)，但不應構成房東在本租約項下的違約行為。

28.

投降吧。租客的佔有權期滿或提前終止後，承租人應將房屋交還業主，條件與收到的基本相同，但房東允許的任何改動或裝置均不得攜帶、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置除房東或房東的僱員、代理人和承包商(統稱為“租户危險作業”)以外的任何人在房屋內產生、產生或釋放或處置的有害物質，並將所有危險物質清除、掃帚清理乾淨。第18及19條所涵蓋的普通損耗及傷亡損失及譴責除外。在房產交還前至少3個月或租户可以選擇停止經營的較早日期，租户應向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或提前終止時交出房產(包括業主允許留在房產內的任何裝置)而建議採取的(或任何政府當局要求的)行動，不受租户危險物質行動的任何殘餘影響，並以其他方式釋放出來，以無限制地使用和佔用(“解除危險物質和危險物質關閉計劃”)。此類退役和危險物質關閉計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與該場所有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從該場所使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並須經業主環境顧問的審查和批准。應業主要求，與退役和危險品關閉計劃的審查和批准有關, 承租人應向業主或其顧問提供業主要求的有關承租人危險物質作業的額外非專有信息。在退還時或之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的附加程序，以確認自退還或提前終止本租約的生效日期起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響，但費用如下所述。承租人應補償房東實際自付費用，作為額外租金，用於房東的環境顧問審查和批准退役和危險物質關閉計劃，並視察和核實該計劃是否令人滿意，費用不得超過5000美元。業主有權不受限制地提交退役和危險物質關閉計劃以及業主環境顧問關於將房產交還給第三方的任何報告。

如果承租人沒有準備或提交業主批准的退役和危險源關閉計劃，或者如果租户沒有完成批准的退役和危險源關閉計劃，或者如果該退役和危險源關閉計劃，無論是否得到業主的批准，都不能充分解決租户在房產內、上或周圍進行危險源作業的任何殘餘影響，業主有權採取業主認為合理或適當的行動，以保證房產和項目不受影響。不考慮本第28條第一款規定的限制。

在租期結束或提前終止時，租户應立即將租户配備的或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何此類門禁卡或鑰匙丟失，承租人應在業主的選擇下向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的費用，或對使用門禁卡的門禁安全系統重新編程的費用，或更換由丟失的鑰匙打開的一把或多把鎖的費用。任何承租人的財產、改建以及承租人未按本條例允許或要求移走的財產應被視為已被遺棄，房東可將其儲存、移走並處置在

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承租人的費用，承租人放棄向房東索賠因房東保留和/或處置此類財產而造成的任何損害。租户在本合同終止時未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，應在合同期滿或提前終止後繼續存在，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及有關房屋狀況和維修的義務。

29.

放棄陪審團審判。在法律允許的範圍內，租户和房東放棄任何由陪審團審判的權利或讓陪審團參與解決房東和租户之間因本租約或與本合同或與本合同相關的交易而簽署或交付的任何其他文書、文件或協議引起的任何爭議，無論是合同、侵權或其他方面的糾紛。

30.

環境要求。

(a)

禁止/遵守/賠償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何危險材料(定義見下文)帶入、保存、使用、儲存、搬運、處理、在場所或項目內或附近產生，或從場所或項目釋放或處置。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果在期限內或任何滯留期間在房屋內存在危險物質導致房屋、項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果在期限內或任何滯留期間發生了由業主和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內或周圍產生或釋放或處置的危險材料對房屋、項目或鄰近財產造成的污染，承租人特此賠償，並應其高級職員、董事、僱員、代理人和承包商不受任何和所有行動(包括但不限於任何形式的補救或強制執行行動、行政或司法程序以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性賠償和因房屋或項目的價值減值或喪失或限制使用處所或項目的任何部分而造成的損害)、費用(包括但不限於律師費、顧問費和專家費)、費用(包括但不限於律師費、顧問費和專家費)、費用(包括但不限於律師費、顧問費和專家費)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性賠償和因房舍或項目的任何部分的損失或限制而造成的損害)、法院費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損失或污染或對環境的不利影響)。, 在此期間或之後，由於這種污染而產生的負債或損失，可能會造成損失(如地下水位或自然資源)、負債或損失。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府當局要求的任何現場條件調查或任何清理、處理、補救、移除或修復工作相關的費用，這些費用是由於房屋上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質而引起的。在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人在房屋、項目或任何相鄰財產上存在任何有害物質導致或允許對房屋、項目或任何鄰近財產造成污染，承租人應立即採取一切必要的行動，費用自負並符合適用的環境要求，以使房屋、項目或任何鄰近財產恢復到污染前的狀態，但應首先獲得業主的批准。只要該等行動不會潛在地對該處所或工程項目有任何重大的不利長期或短期影響，則不得無理地拒絕批准該等批准。儘管本第30條有任何相反規定，承租人不應對以下情況負責，且本款規定的賠償和保持無害義務不適用於(I)房屋內的污染，承租人可以證明在緊接開工日期之前存在於房屋內的房東合理滿意，或(Ii)房屋內存在任何有害物質，承租人可以證明房東合理滿意地從房屋外遷移到房屋內，除非在這兩種情況中的任何一種情況下都不適用於這兩種情況：(I)房屋內的污染，承租人可以證明在緊接開工日期之前存在於房屋內的有害物質令房東合理滿意，除非在上述兩種情況中的任何一種情況下, 此類危險材料(X)的存在是承租人違反其在本租賃項下的任何義務的結果，或者(Y)是承租人或任何承租方造成、促成或加劇的。

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(b)

業務。業主承認，第30條的用意並不是禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監控危險材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，允許承租人在與其業務相關的情況下使用危險材料，承租人同意在開工日期前向業主交付一份清單，列明每種類型的危險材料將被帶到、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置在場所內或從場所釋放或處置的危險材料，並列出與在場所內或從場所內存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置該等危險材料相關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)應業主要求，或承租人需要向任何政府機構(如消防部門)提交與承租人使用或佔用房屋有關的有害物質清單時，承租人應向業主提交該危險物質清單的副本。承租人應在開工日期前向業主提交與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料有關的下列文件(“HAZ MAT文件”)的真實而正確的副本：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；違反任何法律要求的通知；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(提供)；如果當時無法獲得，則與從政府主管部門收到或提交給政府主管部門的文件同時提交：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃，違反任何法律要求的通知；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃, 上述儲罐的安裝只有在房東給予租户書面同意後方可允許，房東可根據其唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉任何此類儲罐而要求的所有關閉計劃或任何其他文件；以及退役和危險物質關閉計劃(根據第28條的規定，不能在3個月內完成退役和危險物質關閉計劃)。但是，承租人不需要向業主提供包含專有信息的HAZ MAT文檔的任何部分，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。如果房東的競爭對手掌握了這些信息，則本節無意向房東提供此類信息，這些信息可能會對租户的業務造成不利影響。

(c)

租户代表和保修。承租人特此聲明並向房東保證：(I)承租人或其任何合法的承租人在任何時候都沒有被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求採取與危險材料污染物業相關的補救行動，而該污染是由承租人或承租人的行為或使用所涉財產造成的，並且(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料有關的強制執行命令的約束；以及(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有害物質相關的強制執行命令的約束與未向任何政府當局提交規定報告有關的任何命令)。如果房東在本租約之日認定本聲明和擔保不屬實，房東有權自行決定終止本租約。

(d)

測試。業主有權對房屋進行年度檢測，以確定是否因租户的使用而對房屋或工程造成污染。該年度測試的費用和費用應由業主自行承擔，不包括運營費用；但是，如果有違反本第30條的行為，或者如果發現根據本第30條承租人應對其負責的污染，則承租人應支付該房屋的年度測試費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和房東可接受的測試程序對該房屋進行自己的測試，並向房東證明該測試，則房東應接受此類測試，以代替由租户支付費用的年度測試費用。(三)如果承租人使用第三方承包商和房東可接受的測試程序對房屋進行測試，則房東應接受此類測試，以代替由承租人支付的年度測試費用。此外，在租期屆滿或提前終止之前的任何時間，業主有權對房屋和項目進行適當的測試，以確定是否因租户使用房屋而造成污染。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果發生污染，承租人應根據第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果未發現此類污染，業主應支付此類測試的費用(不構成運營費用)。房東應向租户提供一份由房東或其代表在租期內對房屋進行的所有第三方非機密報告和測試的複印件，沒有任何陳述或擔保，

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受保密協議約束。承租人應自負費用，根據所有環境要求，迅速並令人滿意地補救此類測試確定的任何環境狀況。房東收到或滿意任何環境評估，並不意味着放棄房東對租客的任何權利。

(e)

控制區。承租人應被允許在適用建築規範指定的任何控制區或區域(位於場所內)內按比例使用危險材料庫存，用於化學品使用或儲存。如上一句所述，租户在房屋內的任何控制區或區域中所佔的比例應根據租户在適用的控制區或區域內租賃的可出租面積來確定。以舉例而言，如某管制區或管制區內有10,000平方尺的可租單位，而租户的處所有2,000平方尺位於該管制區或地帶內(而該等處所整體上有5,000平方尺的可出租面積)，則適用租户在該管制區或地帶所佔的比例為20%。儘管如上所述，根據業主對其平面圖和規格的審查和批准(批准不得被無理地扣留、限制或拖延)，以及承租人按照所有法律要求進行操作的情況下，如果該房產包括與根據國際建築規範或國際消防規範被歸類為高危險3級的控制區(“H-3區”)分開的區域，承租人在該H-3區使用或儲存的任何數量的危險材料都應是租户可以儲存在此類控制區的最大危險物質量之外的。

(f)

存儲罐。如果位於房屋或項目內儲存危險物質的儲罐由承租人使用，或此後由承租人放置在房屋或項目上，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理該等儲罐，保存適當的記錄，獲取和維護適當的保險，執行報告程序，妥善關閉任何儲罐，並採取或促使採取適用的州和聯邦法律要求下的所有其他必要或要求的行動，如目前存在的或今後可能採取或修改的與安裝、使用、維護、管理、操作、升級和修改相關的行動。儘管本合同有任何相反規定，承租人無權使用或安裝本項目的任何地下儲罐。

(g)

承租人的義務。承租人在本條款30項下的義務在租賃期滿或提前終止後繼續有效。在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東需要完成任何有害物質的移出(包括但不限於任何限制房產使用的許可證或許可的發放和終止，以及已批准的退役和危險物質關閉計劃的完成)，承租人應繼續根據本租約為房東自行決定重新出租的任何部分支付全額租金，租金按日分攤。

(h)

定義。本文中使用的術語“環境要求”是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似法令，這些法規、法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似法令對場所、項目或環境上、之下或周圍的健康、安全或環境條件進行管理或與之相關的規定，包括但不限於：“綜合環境響應、補償和責任法”；“資源保護和恢復法”；以及所有州和地方對應機構，以及在其下頒佈或發佈的任何法規或政策，包括但不限於：“綜合環境響應、補償和責任法”；“資源保護和恢復法”；以及所有州和地方對應機構，以及據此頒佈或發佈的任何法規或政策。此處使用的術語“危險材料”是指幷包括任何被列入或定義為危險或有毒的物質、材料、廢物、污染物或污染物，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而根據任何環境要求加以管制的任何物質、材料、廢物、污染物或污染物、石棉和石油，包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據環境要求中的定義，承租人是並應被視為承租人“設施”的“運營者”，以及承租人或任何承租方帶來的所有危險物質以及由此產生、產生或生產的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。

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31.

承租人的補救措施/責任限制。房東不應違約，除非房東在租客書面通知後30天內沒有履行本協議規定的任何義務(除非由於該義務的性質，該履行需要超過30天的時間，然後在合理必要的一段時間後，只要房東在該30天內開始履行該義務，並努力並始終如一地履行該義務)，則房東不應違反本協議規定的任何義務(除非由於該義務的性質，該履行將需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後，只要房東已在該30天內開始履行該義務，並努力並始終如一地履行該義務)。如業主有任何失責，租客須以掛號或掛號郵遞方式，向涵蓋該處所的按揭的任何持有人及該處所所在物業的任何租約的任何業主發出通知，而租客須給予該持有人及/或業主一個合理的機會以補救失責，包括給予該持有人及/或業主以售賣權或司法行動(如證明有需要的話)取得項目管有的時間，以達致補救的目的；但業主須以書面向租客提供該等通知的所有此等人士的姓名及地址。房東在本租約項下的所有義務應解釋為契約，而不是條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。

儘管如上所述，如果任何聲稱的房東違約將立即、重大和不利地影響租户在房產內開展業務的能力(“重大房東違約”)，租户應在合理可能的情況下儘快，但無論如何，在獲知該索賠的重大房東違約後的2個工作日內，向房東發出關於該索賠的書面通知，該通知應明確説明存在重大房東違約，並以電話通知租客與房東的主要聯繫人。然後，房東將有2個工作日的時間開始對這種聲稱的材料房東違約進行治療，並應努力進行這種治療，直至完成。如果房東聲稱的重大違約不是房東在本協議下的違約，房東有權向租户追回房東因這種治療而產生的任何費用，作為額外租金，超出房東在本協議下有責任支付的費用(如果有)。如果房東沒有按照上述規定開始對任何聲稱的房東重大違約進行補救，或不努力起訴上述補救措施，承租人可以開始並起訴該補救措施，前提是該補救措施不影響任何影響其他租户的建築系統，對建築結構或公共區域造成實質性不利影響，並有權通過房東補償的方式向房東追回該補救措施的費用(但不包括任何相應的或其他損害)，但房東無權抵銷租金，但在房東有義務補救該等聲稱的房東違約材料的範圍內，租户有權按照本合同規定的條件向房東追回補救該等聲稱的房東違約材料的費用(但不包括任何相應的或其他損害)。

房東在本租約項下的所有義務僅在其擁有房產期間對房東具有約束力，而在此之後不具有約束力；但是，房東關於押金的義務將繼續存在，直到房東將押金返還給租客或將押金轉讓給房東的利息繼承人為止。本租約中的“房東”一詞僅指房屋當時的業主。在該擁有人將其在處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的所有業主義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。

32.

檢查和訪問。業主及其代理人、代表和承包商可在任何合理時間進入該場所，檢查該場所，並根據本租約的規定或許可進行維修，以及用於任何其他業務目的。業主及業主代表可在營業時間內，為進行任何該等修葺、視察處所、帶準買家參觀處所，以及在合約期的最後18個月內，向準租客或任何其他業務目的，提前不少於48小時發出書面通知進入處所(但在緊急情況下則無須發出該通知，並可隨時進入)。業主可批出地役權、公開用途、指定公用地方及對物業或其周圍施加限制，但該等地役權、專用項目、指定或限制不得對租客使用或佔用許可用途的物業造成重大影響。應房東要求，承租人應簽署地役權、轉讓或限制所需的文書。除緊急情況外，房東或其代理人、代表、承包商或客人在房屋內時，承租人始終有權護送他們，但這種護送不會對房東的造成實質性的不利影響。

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本協議項下的訪問權限。房東應盡合理努力遵守租客進入房屋受限部分的合理安全、保密和安全要求；但是，房客在房東進入房屋之前已合理地通知房東該等安全、保密和安全要求，並進一步規定，在任何情況下，房客不得禁止或禁止房東及其僱員、代理人和承包商進入，以履行房東的義務或行使本租賃項下房東的權利。

儘管有上述規定，承租人有權(根據承租人向業主提供的圖則，承租人可在通知業主後不時進行合理更新)將房產的某些區域指定為保護人員健康或機密和專有信息安全所需的有限通道區域(“有限通道區域”)，除非發生緊急情況，否則業主或業主代表不得在沒有租户代表的情況下進入限制通道區域。儘管本租約有任何相反規定，房東只能進入該等有限通道區域進行維護和維修(I)房東根據本租約負責的維護和維修，或(Ii)應租户的具體要求進行維護和維修，這些要求仍需得到房東的批准。

33.

安全。承租人承認並同意，安全設備和服務(如果有)雖然旨在阻止犯罪，但在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不會為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受或招致的盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，且承租人放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、員工、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所和/或項目內、上或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。

在符合本租賃條款(包括但不限於第12條)的情況下，承租人有權在房屋內安裝和維護此類安全和安全設備，包括但不限於電子門禁、攝像機監控和其他安全設備(統稱為“承租人安保系統”)，費用和費用由承租人自負，但須滿足以下條件：(I)承租人關於擬議的承租人安保系統的計劃和規格應事先獲得業主的書面批准，該批准不會被無理拒絕；但是，承租人應與業主協調承租人安保系統的安裝和操作，以確保承租人的安保系統可能與建築物的主系統和設備相兼容；(Ii)房東應獲得鑰匙、代碼和/或門禁卡(如果適用)以及立即進入的手段，以便充分行使本租約規定的對房產的所有進入權利；以及(Iii)承租人應保持承租人的安保系統處於良好的運行狀態和維修狀態，承租人應完全負責監控、操作，費用由承租人承擔。即使有任何相反的情況，房東或任何房東受賠方均不直接或間接對租户、任何租户當事人或任何其他人和租客承擔任何責任，並免除房東和房東受賠方因租户安全系統或該系統失效而引起或與之相關的任何和所有索賠。在此，承租人和租客特此放棄任何和所有索賠，並免除房東和業主賠償各方因承租人安全系統或該系統失效而產生的任何和所有索賠。

34.

不可抗力。除支付租金外，房東和租户對因天災、天坑或下沉、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、檢疫、天氣、國家、地區或地方災難、災難或災難、無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)，或未能或無法獲得履行所需的公用設施、政府限制等原因，或與之相關或由其引起的延遲履行本協議項下的義務，均不承擔任何責任或責任。許可證發放或吊銷延遲、敵人或敵對政府行動、恐怖主義、叛亂、騷亂、內亂或騷亂、火災或其他傷亡，以及其他超出其合理控制範圍的原因或事件(“不可抗力”)。

35.

經紀人。房東和租客各自聲明並保證，它沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為經紀人)進行交易，也沒有經紀人

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促成了這筆交易，而不是高緯物業和紐馬克·萊坊。房東和租客在此同意賠償並使對方不受任何經紀人(高緯物業和紐馬克萊坊除外)因與租户或房東(視情況而定)就本次租賃交易進行交易而要求佣金或其他形式賠償的任何索賠的損害。房東應根據高緯物業和紐馬克萊坊各自與房東之間的單獨書面協議的條款，負責因簽訂本租約而欠高緯物業和紐馬克萊坊的所有佣金。

36.

房東責任限制。儘管本協議或業主與租客之間的任何其他協議有相反規定：(A)房東不對租客或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險(租户和租客各自承擔一切風險)：租客的各種個人財產，包括但不限於貿易裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗動物、產品、標本、樣本和/或保存在房產內的各種類型的科學、商業、會計和其他記錄，房東不對此負責，並承擔一切由此造成的損失、損壞或傷害的風險。(B)任何在處所內、處所上或其附近的作為或事故，或根據本租契或業主與租客就本租約標的事項訂立的任何其他協議而以任何方式引起的作為或事故，均不得向業主提出個人追索，而業主根據本租契所負的任何法律責任須嚴格侷限於業主在該項目中的權益或出售或譴責該項目所得的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失相關而須支付的任何保險收益；(C)在任何情況下，不得就本租約向業主主張任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何情況下，房東或房東的任何管理人員、董事、員工、代理或承包商均不對租户業務受損或由此造成的任何收入或利潤損失承擔任何責任。

承租人承認並同意，本項目實施的旨在鼓勵社會距離、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的措施和/或服務(如果有)可能無法阻止此類傳染病的傳播。房東和任何房東保障方都不承擔任何責任，租户不會就(X)房東或任何房東保障方實施或沒有實施任何旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務，向房東和房東保障方提出任何索賠，包括(X)房東或任何房東保障方未能實施任何旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的措施和/或服務，或(Y)未能實施任何措施和/或未能實施任何旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的措施和/或服務

37.

可分割性。如果本租約的任何條款或條款根據現行或未來法律是非法、無效或不可執行的，則在這種情況下，本租約的其餘部分不受影響。本租約雙方還打算在本租約中添加與合法、有效和可執行的非法、無效或不可執行的條款或條款類似的條款或條款，以取代本租約中非法、無效或不可執行的每一條款或條款。

38.

標誌；外觀。未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突起附着在項目的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或紗窗；(Iii)在任何窗户的內部或外部塗上塗層或以其他方式遮陽；(Iv)放置任何瓶子、包裹或其他突起；(Iii)根據業主的合理酌情決定權給予或不給予書面同意：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；

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任何外部陽臺上的財產，或(Vi)在建築物或本項目的任何部分塗刷、粘貼或展示可從建築物外部看到的任何標誌、通知、窗户或門字、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體。房東應為租客刻上、塗上或貼上套房進入標牌，其大小、顏色和類型應為房東合理接受。這類套房入場標牌的費用將從TI基金中支付。房東應在主樓大堂名錄上註明租户的姓名和套房號碼。未經業主事先書面同意，不得在走廊牆壁或走廊門的外部放置除業主標準字樣外的任何物品，該同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。大樓大堂目錄應專用於顯示租户的姓名和位置。

承租人還有權在業主指定的位置上的紀念碑標誌(“紀念碑標誌”)上展示帶有租户姓名和/或標誌的標誌。承租人有權按比例獲得紀念碑標誌上的可用空間份額，只要處所由單一租户租用的建築物內最大面積組成，則承租人有權將其名稱和/或徽標放在該紀念碑標誌(或該紀念碑標誌上承租人願意的其他位置)的頂部。儘管有上述規定，承租人承認並同意承租人在紀念碑標牌上的標牌，包括但不限於大小、顏色和類型，應經業主事先書面批准，批准不得無理拒絕、限制或拖延，並應符合業主在項目中的標牌計劃和適用的法律要求。承租人應自行承擔製造、安裝和維護紀念碑標誌上的承租人標誌的費用，在紀念碑標誌上更換承租人標誌的期限(如果需要)，在合同期滿或提前終止時從紀念碑標誌上拆除承租人標誌，以及修復因拆卸而造成的所有損壞；但是，TI津貼的一部分可用於在紀念碑標誌上製造和安裝承租人的初始標誌的費用，以及修復因拆卸而造成的所有損壞；但是，TI津貼的一部分可用於支付在紀念碑標誌上製造和安裝承租人的初始標誌的費用；如果需要，承租人應負責在紀念碑標誌上安裝承租人標誌的費用，在合同期滿或提前終止時從紀念碑標誌上拆除承租人的標誌，以及修復因拆卸而造成的所有損壞

承租人還有權使用承租人的標準顏色和字母，在建築物外部的附件G中指定的位置展示帶有承租人姓名和/或標誌的標誌(“承租人的外部標誌”)，但如果在租期內的任何時候，處所包括整個建築物的可出租區域，則在建築物外部的這種標誌的權利應為承租人獨有的。在建築物外部使用承租人的標準顏色和字母的標誌(“承租人的外部標誌”)是承租人獨有的權利。儘管有上述規定，承租人承認並同意承租人的外部標誌(包括但不限於大小、顏色和類型)須經業主事先書面批准，該批准不得被無理拒絕、附加條件或拖延，並應符合業主在項目中的標誌計劃和適用的法律要求。承租人應負責承租人外部標牌的製作、安裝和維護，在承租人外部標牌期限內(如果需要)更換，在租期屆滿或提前終止時拆除承租人外部標牌，以及修復因拆卸而造成的所有損壞；但是，TI津貼的一部分可用於最初承租人外部標牌的製造和安裝費用。

39.

房屋擴建。如果在開工日期後第24個日曆月期滿或之前，建築物的全部或任何部分(每個該等空間，“必須佔用的處所”)變得可供業主開始建造“必須佔用的房產”(定義如下)(“必須佔用的外部日期”)，業主應就此向租户發出書面通知，該通知應包括與該通知中確定的“必須佔用的房產”(每個，a“)有關的目標必須佔用的房產的開工日期。在此範圍內，業主應向承租人提供書面通知，其中應包括與該通知中確定的必須佔用的房產(每個，a”)有關的目標必須佔用房產的開工日期，以供業主開始建造(見下文所界定的“必須佔用的外部日期”)。(A)當時的現有房產應擴大到包括可用的必帶房產，日期為：(I)房東交付該必帶房產且裝修基本完成的日期，或(Ii)如果沒有租户造成的延誤，房東本可交付該必帶房產且裝修基本完成的日期(每個，均為“必帶房產開始日期”)，但在任何情況下，必帶房產的開始日期不得早於開工日期，且沒有租户的同意(均為“必帶房產開工日期”)，但在任何情況下，在沒有租户的情況下，必帶房產的開工日期均不得早於開工日期(均為“必帶房產開工日期”)，但在任何情況下，必須開工日期不得在開工日期之前，除非有承租人的同意。可憑其唯一和絕對酌情權批准或拒絕批准，(B)自適用的必用處所開始生效之日起，

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第37頁

承租人應開始就該等必備物業支付基本租金，按與原物業相同的每可租平方英尺基本租金費率計算，但須根據第4(A)條進行調整；(C)自必備物業開始之日起，承租人應開始支付承租人應分擔的適用必備物業的運營費用；(D)自適用的必帶物業開始之日起，承租人應支付向適用的必帶物業提供的公用事業費用；(D)自適用的必備物業開始之日起，承租人應支付向適用的必帶物業提供的公用事業費用。(D)自適用的必備物業的開始日期起，承租人應支付提供給適用的必備物業的公用事業費用。(E)有關每個必租物業的租約基本期限應與原物業的租約基本期限同時終止；。(F)業主和租客應真誠合作，制定並商定必租物業改善工程的計劃和規格以及施工和完工時間表，此後應按照與工作函基本相同的格式(不包括施工時間表、業主/租户矩陣或額外的租户改善津貼)(“必租物業”)的形式，按照工作函的條款制定和商定必租物業的改善計劃和規格以及施工和竣工時間表(“必租物業”)，其格式與工作函的格式大體相同(不包括施工進度表、業主/租户矩陣或額外的租户改善津貼)(“必租物業”)。房東應對適用的必帶房產進行固定和永久性的改善(“必帶房產改進”)，但如果必帶房產的改善工程計劃在開工日期之後進行，承租人可選擇進行必帶房產的改進，以及(G)房東應為設計和建造必帶房產提供每平方英尺250.00美元的補貼，並且承租人應對超出該津貼的必須要帶的改進的任何費用負責。(G)房東應為設計和建造必帶房產提供每平方英尺250.00美元的補貼，並且承租人應負責超出該津貼的任何必須要帶的改善的費用。(G)房東應為設計和建造必須帶的房產提供每平方英尺250.00美元的補貼，並且承租人應對超出該津貼的必須帶的改進的任何費用負責。本租約應進行修改，以反映每個適用的必選房屋(如果有)的增加, 修訂“物業”及“物業的可出租面積”的定義，並適當調整“承租人分擔營運費用”的定義所載金額，併為適用的必租物業加入“必帶物業工作書”。在必須在室外使用的日期之後，建築物的任何剩餘部分如未根據本第39條交付給承租人，應受下文第40條規定的第一要約權的約束。儘管如上所述，如果房東以書面形式通知租户，部分必租房產將在必須租出日期之前可用，租户未選擇進行必租改進，且已確定的必租房產的必租房產開始日期在適用的目標必租房產開始日期基租後90天內未發生(每個，一個“必租房屋取消日期”)。那麼，如果房東沒有將確定的必租房產交付給租客，則在適用的必租消除日後的每一天，僅就已確定的必租房產支付的基本租金將減少1天。如果承租人沒有選擇進行必須租用的改進，並且由於不可抗力和租户延誤以外的任何原因，必須租用房屋的開始日期沒有在必須租用的外來日期後180天內發生，則承租人可以書面通知房東終止與確定的必須租用房屋有關的本租約，如果終止，房東和租客將不再在本租約項下享有任何進一步的權利、義務或義務，但明確規定在本租約終止後仍然有效的條款除外；如果租户終止本租約，則房東和租户將不再享有本租約項下的任何權利、義務或義務，但在本租約終止後仍可繼續存在的條款除外；, 但是，該承租人應繼續擁有根據下文第40條(第一要約權)授予的關於該已確定的必須佔用空間的擴張權。

40.

第一要約權。

(a)

大樓內的擴建。承租人在基本期限內有持續的權利，但沒有義務根據本第40條(A)項的條款和條件擴建房屋(“第一要約權”)，將RoFo空間包括在內。就本條第40(A)條而言，“RoFo空間”指建築物的任何剩餘部分，而該部分先前並無依據第39條交付租客作為必須佔用的處所，而該部分並非由租客佔用，或由當時租約在9個月或少於9個月屆滿的租客佔用，而該租客不擬續期(不論該租客是否有權續期)其佔用該空間。每當RoFo空間的全部或部分可用時，只要租客在本合同項下的權利得到保留，房東應在業主選擇的時間向租户交付關於該RoFo空間的可用性的書面通知(“RoFo通知”)，以及業主準備租賃該RoFo空間的條款和條件；但RoFo空間的基本租金應為市場租金(如下文第41(A)節所定義)。承租人應被要求對RoFo通知中描述的所有RoFo空間(“已識別RoFo空間”)行使本第40(A)條規定的權利。如果截至本租約就已確定的RoFo空間的擬議開始日期(“RoFo空間開始日期”)，基地的剩餘時間不少於24個月

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第38頁

如果本租約關於當時現有房產的基本條款(“RoFo空間最低條款”)與本租約關於當時現有房產的基本條款同時終止，則本租約關於已確定的RoFo空間的基本條款應與本租約關於當時現有房產的基本條款同時終止。如果租約截至RoFo空間開始日期的剩餘基本期限將小於RoFo空間最低期限，則承租人應在向房東交付行使通知的同時，行使其第一次延期權利(見第41(A)條的定義)。承租人應在收到RoFo通知後10天內向業主遞交書面通知，説明承租人就已確定的RoFo空間行使第一要約權(“行使通知”)。如果房東和租客在租客遞交行使通知後10天內無法就已確定的RoFo空間的市場價格達成一致，則市場價格將根據下文第41(B)條的規定通過仲裁確定。如果承租人沒有在10天內向業主發出行使通知，則承租人應被視為已放棄其根據本第40(A)條所享有的租賃已確定RoFo空間的權利，業主有權按業主可接受的任何條款和條件將已確定的RoFo空間租賃給任何第三方；但如業主在RoFo通知書的日期後12個月內沒有就已識別的RoFo空間訂立租契，而該已識別的RoFo空間仍可供租賃，則租客就已識別的RoFo空間的優先提出權須予恢復，而業主須就該已識別的RoFo空間向租客交付新的RoFo通知書。此外，為免生疑問，, 承租人的第一要約權在基本期限內是一項持續的權利，只要RoFo Space下一次可用，房東應在符合本條款第40(A)條的條件下，向承租人提供上述規定的空間。

(b)

修改後的租賃。如果：(I)承租人未能及時遞交行使通知，或(Ii)在房東向承租人遞交指定RoFo空間的租約修訂後15天屆滿後，經努力真誠協商後，雙方在合理判斷下仍未簽署經確認的RoFo空間的租約修訂，則即使本合同包含任何相反的規定，承租人應被視為已撤銷其行使通知，房東有權租賃經確認的RoFo空間。以上文第40(A)節倒數第二句為準。

(c)

個例外。儘管有上述規定，第一要約權由房東選擇無效，租户不得行使：

(i)

根據本租賃的任何規定，承租人在任何時間段內違約；

(ii)

在任何一段時間內，承租人或由其控制、與其共同控制或控制承租人(“附屬公司”)的任何實體未佔用至少75%的處所；或

(iii)

如果租户在尋求行使第一要約權的日期之前的12個月內，根據本租賃的任何條款違約3次或更多次，無論違約是否得到糾正。

(d)

終止。如果(I)承租人未能及時糾正租客在本租約項下的任何違約行為；或(Ii)承租人在行使首次要約權之日至該已識別RoFo空間的租約開始之日期間內違約3次或3次以上，則第一要約權應由業主選擇終止，即使在租客適當和及時行使第一要約權之後，該第一要約權也不再具有效力或效力，條件是：(I)承租人未能及時糾正租客在本租約項下的任何違約行為；或(Ii)承租人在行使第一要約權之日至該已識別RoFo空間的租約開始之日之間的期間內違約3次或3次以上。

(e)

個人權利。第一要約權是租户的個人權利，未經房東同意不得轉讓，房東可全權酌情單獨授予或拒絕授予，除非房東同意轉讓租户在本租約中的權益，但這些權利可與本租約的任何許可轉讓相關地轉讓。

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第39頁

(f)

無擴展。第一要約權的行使期限不得因承租人無法行使擴張權而延長或延長。

41.

延長期限的權利。承租人有權根據以下條款和條件延長本租賃期限：

(a)

擴展權限。承租人應有兩項連續權利(每項權利均為“延期權利”)，以與本租賃相同的條款和條件(基本租金和工作信函除外)將本租賃期限延長60個月(每項權利均為“延期期限”)，方法是向業主發出書面通知，説明其選擇在本租賃基本期限屆滿或任何先前延期期限屆滿前至少12個月、不早於15個月行使各項延期權利。

於任一延期期限開始時，基本租金須按市場利率(定義見下文)支付。此後，基本租金應在延長期限開始後每年的週年紀念日調整，調整的百分比由業主確定，並由租户在確定市值匯率時同意。此處所用的“市場價”是指在沃爾瑟姆和列剋星敦市場的A級實驗室/寫字樓中，可比房東在當前交易中接受非股權(即沒有獲得建築物的股權)和財務實力相近的非關聯租户在可比期限內為同等大小、質量(包括所有租户改善、改建和其他改善)和樓層高度而進行的非股權交易的比率，在確定市場價時要考慮所有相關因素，包括租户誘因、景觀、可用的便利設施(項目設施和水庫森林設施(定義見下文第42節)、建築物的樓齡、為物業提供服務的機械繫統的使用年限、停車費、租賃佣金、津貼或特許權(如有)。儘管有上述規定，市場租金在任何情況下都不應低於緊接該延期期限開始前一天的應付基本租金。

如果在本租賃基礎期限屆滿前270天，承租人經真誠協商後，仍未同意房東在延長租期內對市場價格和租金上漲的決定，則承租人應被視為已選擇第41(B)條所述的仲裁。(B)如果承租人選擇了第41(B)條所述的仲裁，則承租人應被視為選擇了第41(B)條所述的仲裁。承租人確認並同意，如果承租人已按照第41(A)條的要求向房東遞交通知，選擇行使延期權利，承租人此後無權撤銷或選擇不延長本租約的延期期限。

(b)

仲裁。

(i)

在租户通知房東其選擇(或被視為選擇)仲裁市場匯率和升級後10天內，每一方應向另一方提交提交方認為正確的包含市場匯率和升級的建議書(“延期建議書”)。如果任何一方未能及時提交延期建議書，則由另一方提交的建議書確定延期期限的基本租金和上調幅度。如果雙方都提交了延期建議書，則房東和租户應在最後一份延期建議書提交後7天內會面，並真誠地嘗試相互指定一名仲裁員(定義見下文)，以確定市場費率和升級。如果房東和租客無法就一名仲裁員達成一致，則雙方應在會議結束後10天內向對方發出書面通知，選擇一名仲裁員。如果任何一方沒有及時通知其選擇仲裁員，由另一方提交的建議書確定延長期限的基本租金。如此委任的2名仲裁員須在獲委任後5個營業日內委任第三名仲裁員。如果選定的兩名仲裁員不能在上述規定的時間內就第三名仲裁員的選擇達成一致，則任何一方當事人均可代表雙方向該場所所在司法管轄區內任何具有一般管轄權的州法院申請指定該第三名仲裁員，並提前10天書面通知另一方。

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第40頁

(ii)

仲裁員的決定應在指定一名仲裁員或第三名仲裁員(視情況而定)後30天內作出。單一仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。三個仲裁員小組中最接近的兩名仲裁員的平均值是終局的，對雙方都有約束力。每一方當事人均應支付由該方當事人或其代表指定的仲裁員的費用，第三名仲裁員的費用由雙方平分負擔。如市場租金及租金上升在延長期限的第一天仍未釐定，則租户須支付相當於緊接延長期限前生效的基本租金並按租金調整百分比增加的金額的業主基本租金，直至釐定為止。在確定市場價格和升級後，雙方應對租户支付的此類款項進行任何必要的調整。然後，房東和租户應執行一項修正案，承認延長期限內的市場費率和升級。

(iii)

“仲裁員”應是由任何一方或代表任何一方或根據本條例規定任命的任何人，並且：(I)應為(A)美國房地產估價師協會會員，具有不少於10年評估大波士頓大都市區改善寫字樓和高科技工業房地產的經驗，或(B)具有不少於15年代表房東和/或租户在大波士頓地區租賃高科技或生命科學空間的持牌商業房地產經紀人的經驗；或(B)具有不少於15年代表房東和/或租户租賃大波士頓高科技或生命科學空間的經驗的持牌商業房地產經紀人。(Ii)在獲委任時，將實質上所有時間投入專業評估或經紀工作(視何者適用而定)；及。(Iii)在各方面均公正及不偏不倚。

(c)

個人權利。延期權利是租户的個人權利，未經房東同意不得轉讓，房東可全權酌情單獨授予或拒絕授予，除非房東同意轉讓租户在本租約中的權益，但不得與本租約的任何許可轉讓相關。

(d)

個例外。儘管上文有任何相反規定，但根據房東的選擇，延期權利無效，承租人不得行使任何延期權利：

(i)

根據本租賃的任何規定，承租人在任何時間段內違約；或

(ii)

在任何一段時間內，該租户或附屬公司未佔用至少75%的物業；或

(iii)

如果租户在緊接租户打算行使延期權利之前的12個月內，根據本租賃的任何條款違約3次或3次以上，無論違約是否得到糾正。

(e)

無擴展。任何延期權利的行使期限不得因承租人無法行使延期權利而延長或延長。

(f)

終止。如果在行使延期權利之後但在延期期限開始日期之前，(I)承租人未能及時糾正租户在本租約項下的任何違約行為；或(Ii)承租人在行使延期權利之日至延期期限開始之日的期間內違約3次或3次以上，則延期權利應由業主選擇終止，並且即使在承租人正當和及時行使延期權利之後，也不再具有進一步的效力或效力。

42.

水庫森林便利設施。

(a)

一般。根據本第42條的規定，Are-MA Region No.82，LLC，一家特拉華州有限責任公司(“水庫伍茲房東”)(房東的附屬公司)可以在庫伍茲房東擁有的物業(通常位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆西爾文路40號和50-60號)建造某些公共設施(“水庫伍茲項目”)，該項目可能包括

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第41頁

共享會議設施(“共享會議設施”)、健身中心和/或餐廳(統稱為“庫木便利設施”)，供(I)庫木項目、(Ii)項目租户、(Iii)房東、庫木房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.(以下簡稱“ARE”)的其他附屬公司以及(Iv)庫木房東(統稱“用户”)允許的任何其他方使用。房東，庫房伍茲房東，及其所有附屬公司，庫房伍茲房東和ARE在本文中可能統稱為“雙方”。儘管本協議有任何相反規定，承租人承認並同意，水庫森林業主有權在水庫森林項目中自行決定建造水庫森林業主所需的任何水庫森林設施，但不得將該水庫森林設施的全部或部分提供給部分或所有當前考慮的用户使用。水庫森林業主有權決定與水庫森林設施有關的所有事宜，包括但不限於與水庫森林設施的類型、設計和施工有關的事宜。承租人承認並同意，業主未就任何庫木設施的開發作出任何陳述或擔保，承租人簽訂本租約並不依賴於庫木設施的建造和完工，也不是出於對庫木設施的建造和/或向承租人開放的期望。

(b)

許可證。自所有或部分水庫森林設施可供用户使用之日起(“便利設施開工日期”)起，只要水庫森林項目和該項目繼續由ARE的關聯公司所有，根據本第42條的條款，承租人應擁有與其他用户共同使用可用的水庫森林設施的非專有權。在水庫森林設施包括健身中心的範圍內，應向受僱於該場所的所有承租人的全職員工發放健身中心通行證。儘管有上述規定，但在康樂設施生效日期後24個月後的任何時間，承租人均可向業主發出書面通知，選擇不使用水塘伍茲康樂設施，因此租户使用該等水塘森林康樂設施的權利即告終止，租户亦無進一步支付康樂設施費用(定義見下文)的義務。一旦租户選擇不使用水塘森林設施，租户的決定即為最終決定，租户不得再選擇使用水塘森林設施。租户承認沃爾瑟姆市於2021年12月27日發佈的35374號命令要求房東準備一份影響項目的TDMP，其中必須包括為租户提供現場自助餐廳/餐飲服務。水庫森林的便利設施將滿足這一要求。如果租户選擇不使用水庫森林的便利設施，租户將需要單獨向員工提供現場餐飲服務。

(c)

便利設施費用。如果租户遞交書面通知表示希望使用庫木設施，業主應在房東收到該通知後30天內，將使用庫木設施的費用(包括使用期間的任何升級費用)以書面通知租户(“設施費用”)。如果承租人此後自行決定以書面通知業主的方式選擇使用任何或全部的庫木設施，則自設施開始日期或該等庫林設施可供租户使用的日期(“設施費用開始日期”)較晚的日期起，承租人應被要求在此後的每個月的第一天向業主支付設施費用。

(d)

共享會議設施。租户對共享會議設施的使用應與其他用户相同，日程安排程序應由水庫森林業主或水庫森林業主當時指定的活動運營者(“會議運營者”)合理確定。承租人使用共享會議設施需支付一筆費用，該費用應按照水庫伍茲業主的指示向水庫伍茲業主或會議運營商支付，該費用等於承租人安排日程時有效的共享會議設施的使用報價費率。(注：承租人使用共享會議設施的費用應由承租人向承租人的業主或會議運營商支付，該費用等於承租人安排日程時有效的共用會議設施的報價費率)。

(e)

規章制度。承租人應獨自負責支付向承租人提供的任何和所有輔助服務(例如視聽設備)的費用，以及任何食品服務運營商和/或水庫森林項目的任何第三方供應商向承租人提供的任何和所有商品和服務的費用。承租人應遵守所有適用的法律要求和任何規章制度使用水庫森林設施(包括但不限於共享會議設施)

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第42頁

由水庫伍茲業主或業主以不會干擾其他用户權利的方式不時實施，這些規則和條例應以非歧視的方式制定和執行，可能包括：(I)水庫伍茲業主指定的一個或多個食品和飲料運營商的用户所需的使用；(Ii)使用和遵守管理使用共享會議設施和其他設施的預訂系統；(Iii)支付與下班後使用共享會議室和其他設施相關的額外費用；除共用會議設施外，承租人員工使用水庫伍茲設施以外的設施時，應遵守水庫伍茲業主或水庫伍茲設施運營者要求所有希望使用水庫伍茲設施的人簽署的標準許可證、賠償和豁免協議的條款和條件。對於其他使用者違反與水庫森林便利設施有關的任何規則或規定，水庫森林業主或業主(或業主的任何其他附屬公司，如適用)均不承擔任何責任或義務。承租人不得對共享會議設施、水庫森林設施或水庫森林項目進行任何形式的改動、增加或改進。

承租人承認並同意，水庫森林業主有權隨時、不時地重新配置、重新安置、修改或移除水庫森林項目的任何水庫森林設施，和/或修改、擴大或終止與水庫森林設施相關的任何服務(如果有)。

(f)

放棄責任和賠償。承租人保證，在進行水庫森林項目期間，將採取合理的謹慎措施，防止財產損失和人身傷害。承租人放棄其或任何承租方可能對水塘伍德設施以及承租人和/或任何承租人進入蓄水塘伍茲項目的相關、產生或與之相關的任何索賠，而承租人免除和免除任何與水庫伍茲設施和承租人和/或任何承租方進入水庫伍茲項目有關、產生或相關的任何法律責任的任何一方，以及承租人和/或任何承租人進入蓄水塘伍茲項目的任何責任均由承租人和/或任何承租人當事人承擔。承租人特此同意賠償、辯護並使承租人不受任何與(I)承租人或任何承租人使用蓄水池伍茲便利設施和(Ii)承租人和/或任何承租人進入蓄水池伍茲項目有關的財產損失或人員傷害的索賠，但因承租人或任何承租人的疏忽或故意不當行為造成的除外。本條款第42(F)條的規定在本租約到期或提前終止後繼續有效。

43.

屋頂設備。只要承租人在本租約中沒有違約，承租人有權在符合所有法律要求的前提下，自費在業主指定的位置(根據承租人在屋頂上可用空間的比例)安裝、維護和拆除一個或多個衞星天線、通信天線或其他設備(所有這些設備的直徑和高度都是業主可以接受的)，用於傳輸或接收信號(所有這些設備的直徑和高度都是業主可以接受的)，並在樓頂上安裝、維護和拆除(根據承租人在屋頂上可用空間的比例)。

(a)

要求。承租人應向業主提交(I)屋頂設備安裝計劃和規格，(Ii)承租人將和必須在業主的合作下自費獲得的所有必需的政府和準政府許可、執照和授權的副本，以安裝和運行屋頂設備，以及(Iii)保險單或保險單，證明本租賃要求的保險範圍以及業主合理要求的任何其他屋頂設備安裝和運行保險。業主不得無理拒絕或延遲批准屋頂設備的安裝和使用；但是，如果屋頂設備的安裝或操作(A)可能損害建築物的結構完整性，(B)可能使任何適用的屋頂保修無效、終止或失效，(C)可能幹擾業主或建築物任何租户提供的任何服務，(D)可能減少建築物內的可出租空間，或(E)未被適當遮蔽，則業主可以合理地拒絕批准安裝和運行屋頂設備；但是，如果安裝或操作屋頂設備可能損害建築物的結構完整性，(B)可能無效、終止或無效，(C)可能幹擾業主或建築物任何租户提供的任何服務，(D)可能減少建築物內的可出租空間，或者(E)未被適當遮蔽，則業主可以合理地拒絕批准安裝和運行屋頂設備

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(b)

屋頂沒有損壞。如果安裝屋頂設備需要承租人進行任何屋頂切割或進行任何其他屋頂工程，則此類切割只能在業主可接受的位置上以業主書面指定的方式對建築物的屋頂區域進行；任何此類安裝工程(包括任何屋頂切割或其他屋頂工程)應由承租人進行，費用由承租人自負，並由業主指定的屋面承包商承擔費用。如果承租人或其代理人在屋頂設備的安裝、操作和拆卸過程中以其他方式對屋頂造成任何損壞，應由承租人承擔費用，迅速修復損壞的屋頂，並將屋頂恢復到損壞前的狀態。業主不得就屋頂設備的安裝和使用向租户收取額外租金。然而，如果房東的保險費或納税評估因屋頂設備而增加，租户應在收到房東提供的合理詳細發票後十(10)天內支付額外租金。如果承租人因任何原因不能使用屋頂設備，則承租人無權享受本租約項下應支付的租金金額的任何減免。在任何情況下，承租人或其代理人安裝、操作、維護或拆除屋頂設備均不得使任何適用的屋頂保修無效、終止或失效。

(c)

保護。屋頂設備的安裝、操作和拆卸應由承租人獨自承擔風險。承租人應就承租人安裝、操作或拆卸屋頂設備可能產生或以任何方式與承租人有關的各種索賠、費用、損害賠償、債務和費用(包括但不限於律師費)向業主進行賠償、辯護並使其不受損害。

(d)

刪除。在本租約期滿或提前終止或承租人停止使用屋頂設備時，承租人應自行承擔費用和費用，將屋頂設備移出大樓。承租人應將屋頂設備所在的屋頂部分保持完好狀態並進行維修，合理損耗除外。如果承租人不拆除屋頂設備，承租人特此授權房東拆除和處置屋頂設備，並向承租人收取額外租金，以彌補業主在拆除和處置屋頂設備過程中產生的所有費用和開支。租户同意房東不對房東處置或移走的任何屋頂設備或相關財產負責。

(e)

沒有幹擾。天台設備不得幹擾業主已安裝或將安裝的任何電訊設備或裝置的正常運作，亦不得幹擾建築物的任何其他租客或未來租客安裝的任何電訊設備或器材的正常運作。承租人承認，其他承租人可能對在屋頂上或屋頂附近安裝和操作電信設備和裝置擁有批准權，承租人安裝和操作屋頂設備的權利受制於該等其他承租人的權利，並從屬於該等其他承租人的權利。承租人同意，大樓中目前或將來擁有大樓任何部分的任何其他承租人將被允許安裝其類型和頻率不會對屋頂設備造成不合理幹擾的電信設備。

(f)

搬遷。業主有權自費並在提前60天通知承租人後，將屋頂設備搬遷到大樓屋頂的另一個地點，只要該地點合理地滿足承租人的視線和幹擾要求，並且不會不合理地幹擾承租人對屋頂設備的使用和操作。

(g)

訪問。房東授予租户每週7天24小時進出的權利，以便安裝、操作和維護屋頂設備。在進入大樓屋頂之前，租户應至少提前24小時以書面或口頭方式通知業主，但緊急情況除外，在這種情況下，租户應提前2小時以口頭方式通知業主。房東應向租户提供負責在緊急情況下提供通道的聯繫人的姓名、電話和尋呼機號碼。

(h)

外觀。如果法律要求允許，屋頂設備應塗成與建築物相同的顏色，以使屋頂設備在地面上幾乎不可見。

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第44頁

(i)

無作業。承租人使用和操作Roof設備的權利應僅屬於Intellia治療公司，並且，除非與構成許可轉讓或業主同意的本租賃的其他轉讓相關的轉讓有關，否則(I)任何其他個人或實體均無權使用或操作Roof設備，以及(Ii)承租人不得將Roof設備的全部或任何部分或其使用和操作的任何權利、所有權或權益轉讓、轉讓或以其他方式轉讓給任何個人或實體。{b

44.

其他。

(a)

通知。雙方之間的所有通知或其他通信應以書面形式進行，如果是親自送達，則在收件人投遞或拒絕接受投遞時，或如果由信譽良好的隔夜擔保快遞投遞，則在實際收到時，應視為已正式發出，並按以上規定的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。

(b)

連帶責任。如果包含在本文書中使用的“承租人”一詞中，有一個以上的個人或實體，則每個人或實體都應對承租人的義務承擔連帶責任。

(c)

財務信息。租户應向業主提供(I)應房東每年書面要求，提供租户最近一次經審計的年度財務報表的真實完整副本，但租户不得被要求在租户期內每個財政年度結束後90天之前向房東提交任何特定年度的年度財務報表；(Ii)應房東的書面要求，按季度提交租户最近一次未經審計的季度財務報表；(Ii)在業主提出書面要求時，租户應向業主提交租户最近一次未經審計的季度財務報表；(Ii)應業主的書面要求，租户應按季度提交最新的未經審計的季度財務報表；但是，租户不應被要求在租户每個財政季度結束後45天之前向業主提交任何特定季度的季度財務報表，(Iii)應業主不時提出的書面要求，更新業務計劃，包括現金流預測和/或形式資產負債表和損益表，所有這些都應被業主視為屬於租户的機密信息；(Iv)應業主不時提出的書面要求，由租户準備的公司宣傳冊和/或個人資料；(Iv)在業主不定期提出書面要求時，由租户準備的最新商業計劃，包括現金流量預測和/或預計資產負債表和損益表，所有這些都應被房東視為屬於租户的機密信息；(Iv)應房東不時提出的書面要求，由租户準備的公司小冊子和/或個人資料(V)應房東不時提出的書面要求，租户通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要。儘管本租約中有任何相反規定，業主根據第44(C)條要求提供財務信息的書面要求仍可通過電子郵件發送給租户。只要承租人是一家“上市公司”，其財務信息是公開的，那麼本第44(C)條的前述交付要求就不適用。

(d)

錄製。承租人或其代表不得在任何公共記錄中存檔本租約或租約備忘錄。儘管有上述規定，應承租人的要求並由承租人自負費用，業主應簽署並公證承租人準備的租賃備忘錄，該備忘錄應僅包含以下信息和適用法律可能要求的任何其他附加信息：(I)本租約各方的名稱，(Ii)對房產和項目的描述，(Iii)期限(包括延展權)，以及(Iv)第一要約的權利。承租人應提交該租賃備忘錄，費用由承租人承擔。如果承租人在房東提出書面要求後，未能在本租約期滿或提前終止時記錄本備忘錄的終止，承租人應對房東遭受的任何損害負責(包括但不限於，房東可能為第三方提供的任何賠償或證明)。本條款第44(D)款的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。房東可以準備和提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租户將簽署一份租約備忘錄。

(e)

解讀。在解釋本租約或任何展品或對本租約的修改時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，除非上下文另有要求，否則單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不作任何定義，限制

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第45頁

或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。

(f)

在執行之前不綁定。在雙方簽署本租約之前，業主向租户提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。

(g)

利息限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的、或與本租賃有關的簽約、收費、收取、保留或收取的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額都應記入適用義務的貸方(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃條款可收取的金額應減少，沒有必要。但允許收回本協議規定的最高金額。

(h)

法律選擇。本租約的建造和解釋應受房屋所在州的國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。

(i)

時間。對於本租約中承租人履行義務而言，時間至關重要。

(j)

OFAC。房東和租户目前(A)遵守並在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有也不應在本租賃期限內列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，，(B)在本租賃期限內，業主和租户應始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定，以及與之相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)；(B)在本租賃期限內，也不應將其列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府機構根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

(k)

引用合併。本租約附帶的所有展品和附件均併入本租約，併成為本租約的一部分。如果該等展品或附件與本租賃條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。

(l)

完整協議。本租賃，包括本租賃附件，構成房東和租客之間關於本租賃標的的完整協議，並取代雙方之前和當時的所有協議、諒解、意向書、談判和討論，無論是口頭的還是書面的，除非本租約中明確規定，否則另一方不會就本租賃標的向任何一方作出任何明示或默示的保證、陳述或其他協議。

(m)

沒有一致和滿意。除最早規定的基本租金和附加租金外，租户支付或業主收到的低於每月基本租金分期付款或任何額外租金的金額，也不會是對支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背書或聲明的一致或滿意。(由房東支付基本租金或額外租金的月度分期付款或額外租金的每月分期付款或房東收取的金額不得超過最早規定的基本租金和額外租金，在支票或信件上的任何背書或聲明也不是一致和滿意的。房東可接受該支票或付款，但不影響房東收回該租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

(n)

危險活動。儘管本租約有任何其他規定，業主本人及其員工、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，而根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或審慎的行業慣例，除安全眼鏡外，業主有權拒絕提供任何形式的防護服或設備。

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第46頁

在任何情況下，承租人應與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務合同，房東應在需要的範圍內公平調整承租人在此類維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供此類維修或服務。

(o)

班車服務。業主及其關聯公司計劃為本項目以及業主關聯公司擁有的項目附近的其他建築物提供校園穿梭服務(“穿梭服務”)；但是，業主或業主的任何關聯公司均無義務提供穿梭服務(或，一旦穿梭服務開始，則在任何特定的時間段內繼續提供穿梭服務)或促使穿梭服務遵循任何特定路線、作出任何特定停留、或在任何特定時間段內繼續提供穿梭服務，或(“穿梭服務”為“穿梭服務”)、“穿梭服務”、“接送服務”或“接送服務”如果業主及其附屬公司實際開始運營班車服務，(I)業主應向租户發出書面通知，説明開始運營的日期(“班車服務開始日期”)以及計劃的路線、站點、時間表和運營時間，(Ii)房東應允許在項目中實際受僱的承租人員工使用班車服務，以及(Iii)無論承租人的員工是否使用班車服務，從(X)班車服務開始日期較晚的日期開始，在期限屆滿或房東永久停止提供班車服務之日(以較早者為準)，運營費用應包括提供班車服務的成本(“班車服務成本”)。承租人確認並同意房東並未就穿梭服務的開始或持續提供作出任何陳述或保證，承租人簽訂本租約並不是期望穿梭服務在整個租期內開始或繼續向承租人提供。儘管如上所述，在承租人租賃該大樓的所有可出租平方英尺的任何時間, 承租人可向業主發出書面通知，選擇不使用穿梭服務，屆時承租人使用穿梭服務的權利即告終止，承租人不再有義務支付穿梭服務費用。一旦租户選擇不使用班車服務，租户的決定即為最終決定，租户不得再次選擇使用班車服務。

(p)

對應方。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可以通過電子郵件(包括pdf或任何符合美國聯邦ESIGN法案2000年的電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效和有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

(q)

主辦方費用。如果任何一方應提起訴訟或啟動與本租賃相關的任何訴訟或程序，則勝訴一方與該法律訴訟有關的所有合理費用和開支，包括合理的律師費和專家費，應由另一方支付，另一方的義務應被視為在該訴訟開始之日產生，並且無論該訴訟是否被提起判決，均可強制執行。

[下一頁上的簽名]

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NET多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第47頁

房東和租客已於上述第一年簽署本租約，特此為證。

租户：

Intellia治療公司

特拉華州一家公司

由以下人員提供：

姓名：

ITS：

-我在此證明上面的簽名、姓名和頭銜是我的簽名、姓名和頭銜

房東：

是-温特街地產有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

作者：Are-温特街控股公司，LLC，

特拉華州的一家有限責任公司，

管理成員

發信人：Are-MA Region No.85 JV，LLC，

特拉華州的一家有限責任公司，

管理成員

作者：ARE-Special Services，LLC，

特拉華州的一家有限責任公司，

管理成員

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.

特拉華州的有限合夥企業，
管理成員

出自：Are-QRS Corp.，
一家馬裏蘭州的公司，

普通合夥人

By:

Name:

Its:

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840冬季-套房100/英特爾-第1頁

要租賃的附件A

處所的描述

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840冬季-套房100/英特爾-第3頁

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840冬季-套房100/英特爾-第1頁

租賃附件B

項目説明

位於馬薩諸塞州米德爾塞克斯縣(南區)沃爾瑟姆温特街840號的註冊和記錄的土地及其上的任何建築物，更詳細地描述如下：

地塊1：(掛號)

土地法院圖則30618-D所示的第5號地段。

地塊2：(掛號)

土地法院圖則30618-D所示的第6號地段。

包裹3：(已錄製)

由Martinage Engineering Associates，Inc.編制，日期為1995年7月17日，並在米德爾塞克斯南區契約登記處記錄在1996年第962號圖則26678頁的名為“馬薩諸塞州沃爾瑟姆的土地平面圖”的圖則中所示的地段A表示，地段A進一步被界定，並描述如下。該圖則由Martinage Engineering Associates，Inc.編制，日期為1995年7月17日，顯示馬薩諸塞州沃爾瑟姆的土地平面圖，顯示將由劍橋市擁有的土地傳送給寶麗來公司。

從地塊A的最北點開始，在温特街的西側，如所述平面圖所示；從那裏開始

南面靠冬街西邊，向左劃一條半徑為152.35英尺(2,040‘)、長度為152 35/100(100’)的曲線至一點；再向南延伸至冬街西邊，

南緯16°54‘34“西經80°40/100英尺(80.40’)至劍橋城剩餘土地的一點；再向西北延伸至所述劍橋城剩餘土地，

北緯66°34‘05“，至土地法院圖則30618-B所示的寶麗來公司土地一點的距離為37 82/100尺(37.82’)；再由該寶麗來公司土地向東北延伸，

東經27°38‘25“，如土地法院平面圖30618-B所示，距冬街西側一點和起點的距離為232 38/100英尺(232.38’)

A地段面積為4,010平方英尺，大致如圖則所示。

連同日期為1998年3月31日的若干互惠取用及公用設施地役權所列的地役權，該等地役權記錄於書本28405頁第421頁並存檔為1061070號文件；該等地役權經日期為1998年9月10日的“互惠取用及公用事業地役權及互惠地役權協議第一修正案”修訂，該第一修正案記錄於書本29108頁第346頁並以1079645號文件存檔；以及受該日期為2014年11月25日並記錄於書冊64649第225頁的某項地役權修改協議的進一步影響。

連同1998年3月31日的某項互惠地役權協議所列的地役權，該互惠地役權協議記錄在28405頁，存檔為1998年第352號圖則上的1061071號文件；該協議經1998年9月10日的《互惠准入和公用事業地役權第一修正案》和《互惠地役權協議第一修正案》修訂，該第一修正案記錄在29108頁，存檔為1079645號文件；(I)2014年11月25日的地役權修改協議記錄在64649頁，第225頁；(Ii)《協議RE：互惠協議》進一步受到該協議的影響，該協議記錄在1998年3月31日，第443頁，存檔為1998年第352號圖則上的1061071號文件；(Ii)《RE：互惠地役權協議》經1998年9月10日的該第一修正案修訂和(Iii)協議RE：記錄在71378冊第543頁的互惠地役權協議。

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840冬季-套房100/英特爾-第1頁

租賃附件C

工作信

本工作函日期為2022年2月_。使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

一般要求。

(a)

租户的授權代表。租户指定小杰拉爾德(帕特)馬羅達。(該個人單獨行事，“承租人代表”)作為唯一被授權根據本工作書代表承租人行事的人。業主沒有義務對承租人或其代表就本工作函提出的任何要求、批准、詢問或其他溝通(“溝通”)作出迴應或採取行動，除非此類溝通是由承租人代表以書面形式進行的。租户可以在不少於5個工作日的書面通知房東後，隨時更換租户代表。承租人和承租人代表均無權指導業主承包商執行業主的工作(如下所述)。

(b)

房東授權代表。房東指定伊萬·庫西迪斯(Ivan Kousidis)和保羅·特德斯科(Paul Tedesco)(其中任何一位單獨行動，“房東代表”)為根據本工作信函授權代表房東行事的唯一人員。承租人沒有義務對業主或其代表就本工作信函提出的任何請求、批准、詢問或其他溝通做出迴應或採取行動，除非此類溝通是由業主代表以書面形式進行的。房東可以在不少於5個工作日的書面通知租户後，隨時更換房東代表。業主代表應是唯一有權指導業主承包商執行業主工作的人員。

(c)

建築師、顧問和承包商。業主和租户在此確認並同意：(I)裏士滿集團將是承租人改進工程的設計建造承包商和總承包商(“設計建造承包商”)，(Ii)DiMella Shaffer將是承租人改進工程的建築師(“TI架構師”)，(Iii)承租人在本租約日期後5天內選擇CRB集團或DPS中的任何一個作為承租人改進工程的過程架構師(“過程架構師”)，(Iv)環境系統公司應是承租人改進工程的過程架構師(“過程架構師”)。(V)承租人改善工程的任何分包商應由業主選擇，並經承租人批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。為免生疑問，如果業主已與設計建造承包商、TI建築師、流程建築師和/或MEP工程師簽訂協議，根據該協議，上述各方應就承租人的改善工作簽訂單獨的合同，根據該合同，除其他事項外，業主應同意就承租人的初步裝修和FF&E安裝(定義見下文)與承租人及其承包商進行合理合作。業主應通過租户改進的設計和施工，將其關於租户改進的記錄以公開的方式提供。

租户改進。

(a)

已定義租户改進。在此使用的“承租人改進”應指在TI施工圖上顯示的對項目的所有固定和永久性的改進，如下面第2(C)節所定義的。除以下第3(A)節規定的房東工作外，房東對房屋完工供租户使用和佔用沒有任何義務。承租人確認並同意承租人應承擔責任，費用由承租人承擔。

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840冬季-套房100/英特爾-第2頁

開工日期後，在物業內安裝和驗證承租人的傢俱、固定裝置和設備(“FF&E安裝”)。

(b)

租户的空間平面圖。承租人應在本合同簽訂之日起60天內向業主提交承租人改善工程的示意圖和輪廓規格(“空間平面圖”)。如果空間平面圖沒有反映承租人在適用的項目會議(如下文第2(E)節所定義)中討論的租户改進要求，在空間平面圖最終確定之前，項目會議應不少於每週舉行一次，承租人應及時向業主提交空間平面圖的書面反饋，業主應真誠地考慮承租人的反饋意見，如果適用，應對空間平面圖進行相應的修訂。房東和租客應協作推進空間計劃，包括在項目會議上，直到房東和租户批准為止。儘管本合同有任何相反規定，承租人應獨自負責確保空間圖反映承租人對承租人改進的要求。由於房東或不可抗力延誤造成的延誤以外的任何原因，在本合同所附施工進度計劃(“施工進度計劃”)所列日期之前最終確定的空間計劃應構成租户延誤。

(c)

施工圖。業主應在業主和租客批准空間平面圖後10個工作日內，安排TI建築師編制並提交給承租人審閲和評論承租人改進的施工計劃、規範和圖紙(“TI施工圖”)，TI施工圖應基本上按照空間平面圖編制。承租人應完全負責確保TI施工圖反映承租人在適用的項目會議上討論的對承租人改進的要求。如果TI施工圖與空間平面圖不一致，承租人應及時向業主提交TI施工圖的書面反饋，業主應真誠考慮承租人的反饋，並在適用的情況下對TI施工圖進行相應修改。業主和租户應協作推進TI施工圖，包括在項目會議上，直到業主和租户批准為止。承租人不得在未提交變更請求(如第4節所定義)的情況下不批准任何與最終的空間計劃相一致的事項，該變更請求應受第4節的條款約束。任何與此類評論相關的爭議應按照本章第2(D)節的規定解決。經業主和租客批准後，除以下第4節的規定外，業主不得對TI施工圖進行實質性修改，除非與頒發TI許可證有關的合理要求(如下文第3(B)節所述)。除業主或不可抗力造成的延誤外，TI施工圖未能在施工進度表規定的日期前完成, 應構成租户延誤。

(d)

審批和完成。業主和租户特此確認，TI施工圖必須不遲於施工進度表上反映的日期完成並獲得批准，以便業主的工作在目標開工日期(如租約中所定義)之前基本完成。如果與租户改善設計有關的任何爭議在爭議一方向另一方送達後10個工作日內仍未解決，承租人可就承租人改進的設計做出最終決定，條件是：(I)承租人行為合理，該最終決定與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協；(Ii)承租人的任何此類決定所產生的所有費用和開支應從TI基金(如下文第5(D)節所定義)中支付；以及(Iii)承租人的所有費用和開支應從TI基金中支付(如下文第5(D)節所述)，以及(Iii)承租人的最終決定應與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協建築或任何建築系統的結構構件。經業主和租户批准後，承租人要求對TI施工圖進行的任何更改應按本合同第4節的規定處理。

(e)

項目會議。雙方將定期舉行項目會議(每次為“項目會議”)，其中包括：(I)審查與租户改善工程有關的設計文件；(Ii)審查租户改善工程設計和施工的現行時間表和進度，包括預期的延誤(如有的話)；以及(Iii)觀察租户改善工程的施工情況。任何此類觀察均應在設計建造承包商的監督下進行，並應遵守設計建造承包商的規則和安全要求。項目會議應為

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840冬季-套房100/英特爾-第3頁

業主代表、租户代表、設計建造承包商、TI架構師、流程架構師以及設計和施工團隊的其他適當成員(視具體項目會議的時間和主題而定)出席。

房東工作表現。

(a)

房東工作的定義。如本文所用，“業主工程”指(I)建造承租人改善工程，並須由TI基金支付費用；及(Ii)建造基礎建築工程及相關改善工程(“基礎建築改善工程”)，由附於本文件附表2的業主/租客責任矩陣(“責任矩陣”)所確定的元素組成。

關於責任矩陣，標籤為“房東”的欄標識業主將由業主自費進行的工作，而標籤為“租户”的欄是指由業主執行並由TI基金支付的工作。

承租人應獨自負責確保業主工程的設計和規格符合承租人的要求。房東應負責獲得房東工作所需的所有許可、批准和權利，但沒有義務也不應確保與租户對房屋或租户在此的業務運營的特定用途有關的任何許可、批准或權利。

(b)

開工和許可。房東應在獲得建築許可證(“TI許可證”)授權承租人按照承租人批准的TI施工圖建造承租人的改善工程後，開始承租人改善工程的施工。獲得工業事故許可證的費用應從工業事故保險基金中支付。承租人應協助房東取得TI許可證。如果任何對業主工程或其任何部分的施工具有管轄權的政府當局應對其施工施加以下條款或條件：(I)與業主在本合同項下的義務不一致，(Ii)增加業主工程的施工成本，或(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，業主和租户應合理和真誠地尋求減輕或消除任何此類不利條款和條件的方法。

(c)

房東工作完成。業主應按照TI許可證的要求，以良好和熟練的方式，按照適用的法律要求，基本上完成或基本上完成業主的工作，但在每種情況下，都應遵守不影響房產使用的微小變化和正常的非物質性質的“檢查清單”項目(“基本完成”或“基本上完成”)。儘管有上述規定，業主的工作不應被視為基本完成，除非業主已獲得相關建築當局的批准，允許合法佔用該房屋。業主的工作基本完成後，業主應要求TI建築師和設計建造承包商為租户和業主的利益，以美國建築師協會(“AIA”)文件G704的形式簽署並交付一份基本完工證書。就本工作函而言，“微小變更”是指合理要求的任何修改：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可證(包括TI許可證)；(Ii)遵守承租人對業主工程進行修改的任何請求；(Iii)符合非實質性的良好設計、工程和施工實踐；或(Iv)對業主工程施工過程中遇到的現場偏差或條件進行合理調整。

(d)

材料選擇。如果業主和租户批准的TI施工圖上顯示了一種以上的材料或結構，房東將在與租户協商後合理選擇該選項。對於業主根據本工作書有義務提供的所有建築材料和設備，業主應根據其合理決定權選擇製造商，但需與承租人協商。

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840冬季-套房100/英特爾-第4頁

(e)

房屋交付。當房東的工作基本完成時，根據本第3(E)節的其餘條款和規定，承租人應接受該房產。承租人對房屋的佔有和驗收不應構成放棄：(I)對工藝(包括設備的安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證，(Ii)業主的工作不符合適用的法律要求，或(Iii)業主的工作沒有基本上按照TI施工圖完成的任何索賠(受本合同允許的微小變更和其他允許的更改的限制)(統稱為“施工缺陷”)。承租人應在基本完工後一年內將承租人發現的任何此類施工缺陷通知業主，業主應在30天內採取合理措施補救或促使責任承包商補救任何此類施工缺陷。儘管如上所述，如果適用的承包商，儘管業主作出合理努力，但未能在30天內糾正該施工缺陷，則業主不應違約，在這種情況下，業主除了在承租人選擇向該承包商索賠時與承租人合作(業主不承擔任何費用)外，不再有進一步的義務，但承租人應與業主合理接受的律師進行辯護，賠償業主因任何此類索賠引起的或與之相關的索賠，並使業主不受任何索賠的損害，並使其不受損害。在這種情況下，業主沒有義務與承租人合作，不承擔任何此類索賠引起的索賠或與索賠相關的索賠的責任，但承租人應在業主合理接受的律師的協助下進行辯護，賠償業主，並使其不會因任何此類索賠而產生或與之相關

承租人有權享受與安裝在房屋內的設備有關的所有建築保修和製造商設備保修。如果租户提出要求，業主應嘗試從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修期，但任何此類延長保修期的費用應完全由TI基金承擔。業主應立即承擔並完成或促使完成所有清單項目。

(f)

開工日期延遲。除本租約另有規定外，應在業主工程基本完成時交付房屋，但業主工程實際因下列任何一種或多種原因(“承租人延誤”)而延誤的情況除外：

(i)

承租人代表在本工作書規定的時間內(或者，如果本工作書沒有規定時間段，則在收到書面通知後的2個工作日內)無法發出或接收任何通信或採取本工作書規定承租人應採取的任何其他行動；

(ii)

租户的變更請求(定義見下文第4(A)節)是否實際執行了此類變更請求；

(iii)

構建任何更改請求；

(iv)

承租人對需要超長交付期的材料、完工或安裝的請求，前提是房東在得知交付期如此之長後，立即通知承租人所請求的項目將需要超長的交付期；但如果延遲是由於供應鏈延遲造成的，則如果目標開工日期因根據租賃第二條規定的供應鏈延遲而延遲，則不應是承租人的延遲；

(v)

租户延遲審查、修訂或批准超出本合同規定期限的計劃和規格；

(vi)

租户延遲提供對項目正常進展至關重要的信息。租户應在合理範圍內儘快提供此類信息，但在任何情況下不得超過收到房東要求提供此類信息的請求後一週；

(vii)

租户延遲向房東支付超出的TI費用(如下文第5(D)節所定義)；或

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840冬季-套房100/英特爾-第5頁

(Viii)

承租人或任何承租方(定義見本租約)，或任何該等人士僱用的人員在承租人收到書面通知後持續超過2個工作日的任何其他作為或不作為。

如果由於上述任何原因延遲交付，業主應促使TI架構師證明如果沒有該租户延遲，承租人的裝修工程本應實質上完成的日期，該證明日期即為交付日期。

更改。在房東交付並批准空間平面圖後，承租人要求對承租人進行的任何改進應按照本第4節的規定申請和實施，並須經房東和TI建築師的書面批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。

(a)

租户的更改請求。如果承租人要求對承租人的改進進行變更(“變更”)，承租人應以與友邦保險標準變更單表格(“變更請求”)基本相同的形式書面通知房東以請求變更，變更請求應詳細説明任何此類變更的性質和範圍。此類變更請求必須由租户代表簽字。在進行任何變更之前，業主應在合理可能的情況下儘快對租户作出合理的迴應，並估計：(I)分析該變更請求所需的時間，以及(Ii)將產生的建築和工程費用及成本(這些成本應從TI Fund支付至實際發生的程度，無論該變更是否實施)。此後，業主應在收到變更請求後5個工作日內(或根據變更請求的程度合理要求的較長時間)，以書面形式向租户提交所涉及的額外成本或節省的分析，包括但不限於建築和工程成本，以及變更將延長業主工作基本完成日期的時間(如果有的話)。因變更而導致業主工作延遲的任何情況，包括在評估和/或設計此類變更期間業主工作的暫停，均應視為租户延誤。

(b)

更改的實施。如果承租人以書面形式批准房東完成工作的時間內的費用或節省以及預計的延長時間(如果有)，房東應促使批准的變更生效。儘管承租人對該提議變更造成的延誤估計有任何批准或不同意，TI架構師對與該變更相關的承租人延誤金額的決定仍為最終決定，對房東和租户均具有約束力。

成本。

(a)

租户改善預算。在承租人改建工程開始施工前，業主應取得並提交承租人批准(批准不得無理扣留、附加條件或拖延)，並按行業詳細列出與承租人改建工程的設計和施工有關的已發生或預計發生的費用(可不時修訂的“預算”)。儘管本協議有任何相反規定，如果租户在業主向租户交付預算初稿或任何修訂預算草案或預算修正案後的5個工作日內，沒有將批准或不批准預算初稿的通知送達業主，則房東將預算修訂草案或預算修正案交付給租客後的3個工作日內，租户應被視為已批准該預算或修正案(視何者適用而定)。在房東向租户交付預算初稿或預算修訂草案或預算修訂草案後的3個工作日內，租户應被視為已批准該預算或修正案(視何者適用而定)。預算應基於承租人批准的TI施工圖，並應包括支付給業主的行政租金(“行政租金”)，相當於TI成本的較小3%或1,000,000.00美元，用於監測和檢查承租人改善和變更的施工情況，這筆款項應從TI基金(定義見第5(D)條)中支付。

(b)

TI津貼。房東向租客提供租客改善津貼(統稱為“TI津貼”)如下：

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840冬季-套房100/英特爾-第6頁

1.“租客改善津貼”，最高限額為每平方呎250.00元，包括在地契所訂的基本租金內；及

2.“額外租客改善津貼”，最高限額為每平方呎150.00元，在使用的範圍內，可收取租契第4(B)條所載的租約租金。(二)“額外租户改善津貼”，最高限額為每平方呎可租樓面租金150.00元，按租契第4(B)條的規定計算。

房東和租客在此確認並同意租户同意使用和使用相當於每平方英尺50.00美元的額外租户改善津貼的一部分，用於支付TI費用。在第一次按月抽籤之前，如果租户選擇使用上述每平方英尺50.00美元以外的額外部分的租户改善津貼，則租户應通知房東。根據下文第5(D)節，租户將負責支付額外的TI費用。如租客最初沒有選擇全數發放額外的租客改善津貼，則租户有權在其後(但在任何情況下不得遲於租户改善工程大致完成之日)，透過向業主遞交書面通知，選擇應用當時尚有餘款的任何部分額外租客改善津貼。TI津貼應按照本工作書的規定發放。

承租人無權使用或享受未用於TI費用的TI津貼的任何部分(包括任何基本租金的減少或支付)。儘管有上述規定，但在租客改善工程完成並支付所有與此相關的到期款項後，如額外的租客改善津貼仍有任何未支付部分，業主須在生效日期後的首36個歷月內供租客使用(“日期以外的改建津貼”)。“改建津貼”相當於額外的租客改善津貼的未用部分，用於補償租客根據租約第12條對處所進行的固定和永久改建所招致的合理費用(由提交給業主的發票以及租客的書面補償申請證明)，改建津貼的使用程度將導致改建津貼租金，如租約第4(C)條所述。“改建津貼”應包括租客根據租約第12條規定對房屋進行固定和永久改建所招致的合理費用(由提交給業主的發票和租客書面要求退還該等金額的證明)，改建津貼的使用程度應為租約第4(C)節所述的改建津貼租金。截至改建津貼日期以外仍未支付的改建津貼的任何部分將被視為已被租户沒收，租户無權再獲得該等未支付的改建津貼的任何部分。

(c)

TI基金可計入的成本。TI基金應僅用於支付承租人改善工程的設計、許可和施工所產生的硬成本和軟成本，包括但不限於建築、工程和項目管理費、與承租人改善工程施工相關的電力和其他公用事業成本、編制空間平面圖和TI施工圖的成本、預算中列出的所有成本，包括行政租金和業主自付費用，以及變更成本(統稱為“TI成本”)。儘管本協議有任何相反規定，TI基金不得用於購買任何傢俱、個人財產或其他非建築系統材料或設備，包括但不限於承租人的語音或數據電纜、非管道生物安全櫃和其他未納入承租人裝修的科學設備。

(d)

超額TI成本。除TI津貼外，房東沒有義務承擔任何租户改善費用的任何部分。如在任何時間及不時，預算項下的剩餘TI成本(包括預算中作為應急撥款的部分的款額)超過剩餘的未用TI津貼(“超額TI成本”)，則TI津貼的每月支出應按剩餘TI津貼與預算項下未償還TI成本的比例按“同等比例”支付，租户應為每個月提取的餘額提供資金。就該等金額提起的任何訴訟而言，租户須支付的那些金額將被視為租約項下的租金。TI津貼和TI超額成本在本文中稱為“TI基金”。儘管本第5(D)節有任何相反規定，租户仍應完全和獨自承擔超出租户改善津貼和額外租户改善津貼的TI費用和微小變更費用。

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840冬季-套房100/Intellia-第7頁

租户訪問權限。

(a)

租户的訪問權限。業主特此同意允許承租人(及其代表和代理人)在開工日期前30天(和/或房東和租客可能合理商定的30天前的其他時間)進入大樓，進行業主工作以外的承租人要求的任何工程(“承租人工程”)，但承租人的工作必須與TI建築師和設計建造承包商協調，並符合租約和所有其他合理的限制和條件。承租人的工作風險和費用由承租人自行承擔。(I)在開工日期前30天(和/或房東與租户可能合理商定的30天前的其他時間)進行承租人要求的任何工程(“承租人工程”)，但前提是該承租人的工作與TI建築師和設計建造承包商協調，並符合租賃和所有其他合理的限制和條件(Ii)在業主完成工作之前，檢查和觀察正在進行的工程，並就此與業主、TI建築師和設計建造承包商進行磋商；所有此類通道應在正常營業時間或房東合理指定的其他時間進入。儘管有上述規定，承租人無權進入房產或項目，除非及直到承租人向業主提交令業主合理滿意的證據，證明業主就此類開工前通道合理要求的任何保險(包括但不限於業主根據租約可能要求的任何保險)是完全有效的。承租人的任何進入都應遵守業主承包商和業主制定的所有安全規範，直到業主完成工作並由承租人驗收為止。

(b)

沒有幹擾。承租人或任何承租方(定義見本租約)不得幹預業主工作的進行，也不得幹預適用政府部門的任何檢查或最終批准的發佈，一旦有任何此類幹預，業主有權暫停承租人和任何承租方進入房屋和項目，直到房東能夠繼續進行房東的工作，租客進入房屋和項目，任何承租方不再幹預業主的工作。

(c)

不接受辦公場所。在業主的同意下，承租人可以在業主的工程基本完成之前進入本項目進行承租人的工作，這一事實不應被視為承租人接受對房屋的佔有，但在這種情況下，承租人應與業主合理接受的律師進行辯護，賠償並使業主不受承租人財產、完工工程、固定裝置、設備、材料或商品的任何損失或損害，以及因該作為或不作為導致任何人死亡或受傷的責任。

其他。

(a)

同意。當本工作書要求任何一方同意或批准時，除非本工作書另有明確規定，否則該方不得無理拒絕、附加條件或拖延此類同意或批准。

(b)

修改。除非業主和租户以書面形式簽署，否則對本工作書或其任何條件或條款的修改、放棄或修改對業主或租户均無約束力。

(c)

無默認資金。在任何情況下，房東都沒有義務在租户拖欠租約的任何期間為TI津貼的任何部分提供資金或執行房東的工作。

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附表1

施工進度計劃

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840冬季-套房100/英特爾-第9頁

附表2

房東/租户矩陣


描述	地主	租客
現場工作
從本地交換運營商到主分界室的電話服務	X
家用衞生下水道與街道的連接	X
實驗室污水下水道連接到單個租户的pH中和系統-連接到建築衞生間		X
屋頂暴雨排水	X
帶有客户交換站的Eversource一次和二次電氣服務	X
國家電網燃氣服務	X
住宅供水系統對建築物的影響	X
裝載區和發電機的批准裝載和現場修改設計	X
經批准的承租人散裝油罐或外部公用設施的場地改造設計	X
發電機或租户公用事業的場地修改。		X
建築物的消防供水系統	X
結構
針對特定租户荷載要求的結構增強(上層建築)	X
基礎建築設備屋頂上方墊板的結構框架	X
承租人設備(中間結構、格柵、墊層樓梯等-須經業主審查和批准)屋頂上方的結構框架墊板審查		X
建築物內填充的結構框架，用於增加USF	X
基礎建築公用設施立管的框架洞口	X
除基礎建築外，租户公用設施立管的框架洞口。		X
基地建築設備用雜項金屬物品和/或混凝土墊	X
提供符合規範的額定地板和結構	X
租户設備的雜項金屬物品和/或混凝土墊		X
屋面
剛性保温單層三元乙丙橡膠屋面系統	X
基礎建築設備/系統的屋頂穿透	X
承租人設備/系統的屋頂貫通(有待業主審查和批准)		X
基地建築設備的走道墊	X
用於租户設備的人行道襯墊		X
因租户變更而進行的屋頂更改(需經業主審批)		X
外景
建築外觀	X
主樓入口	X

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840冬季-套房100/英特爾-第10頁


裝運/接收碼頭-[2個碼頭外加第三個垃圾清運平臺和門口]	X
根據需要和適用情況對基地建築屋頂設備進行視覺篩選	X
房東提供的襯墊上層結構上的租户屋頂設備的目視篩選(基地建築篩選中的可用空間)-根據需要和適用	X
公共區域
無障礙正門	X
建成公共大堂	X
附屬樓層上已完工的公共區域。(電梯大堂等)	X
核心區衞生間(供公共區域使用)	X
核心區的看門人壁櫥	X
主分界室	X
公共區域的門、框架和五金件	X
電梯
1樓普通乘客	X
1個租户貨運電梯	X
窗口處理
為所有窗户配備和安裝建築標準百葉窗-標準由業主制定		X
在現有窗户之上和之外配置和安裝標準百葉窗-如果從建築物外部可見，需經業主批准。		X
租户區域
在適用的情況下/如適用的話，在周邊牆進行隔熱		X
外牆內表面的飾面和框架		X
在核心分區租户一側的內面完成		X
除了基地大樓提供的衞生間外，租户房屋內的衞生間		X
租户處所內的電氣櫃		X
電話/數據室與租户電話/數據互連		X
租户廚房區域		X
修改核心區域以滿足租户要求		X
隔斷、天花板、地板、油漆、飾面、門、框架、五金、木製品、櫥櫃、設備和建築。		X
固定或可移動的櫥櫃。		X
實驗室設備，包括但不限於生物安全櫃、高壓滅菌器、玻璃洗滌器。		X
化學通風罩、長椅通風罩		X
在重新開發的空間內有多個租户的樓層上的公共走廊的裝修	X
基礎建築系統立管用豎井外殼	X
租户立管的豎井圍護結構(除了為租户使用而放置的立管)		X
能夠控制每棟建築的面積功能	X
租户根據租户保險公司的要求對基本建築範圍進行升級或修改		X
消防

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840冬季-套房100/英特爾-第11頁


消防入口，包括消防連接、報警閥和流量保護	X
核心區分配管道和噴頭	X
樓梯分佈管道和噴水滅火噴頭	X
租户房屋內的所有用完、降低水頭和相關設備		X
修改噴水管道和噴頭位置以適應租户佈局和危險指數		X
租户計劃區的專用滅火系統或安全殼		X
預作用幹管系統		X
核心區的滅火器櫃	X
租户處所內的滅火器櫃		X
管道工程
具有防迴流和基礎建築立管的生活用水	X
租户處所內的住宅用水分配		X
核心洗手間衞浴裝置符合無障礙要求和預期的實驗室/辦公室佔用負荷。	X
符合無障礙要求的租户洗手間衞浴設備(除了基地大樓提供的設備外)		X
租户使用的非飲用水冷水防迴流閥		X
租户處所的非飲用水冷水分配		X
核心區的牆式消火栓(規範要求的地方)	X
暴雨排水系統	X
衞生廢物和排氣服務	X
PH坑中的生活垃圾連接-4英寸連接		X
專用兩級活性pH中和系統(適用於租户實驗室和製造廠)		X
MWRA專用pH中和系統許可證		X
家用冷水接頭-4英寸接頭	X
承租人將安裝的廢物處理系統的排水坑(如適用)和設計的排水口		X
實驗室廢物和通風管道分配		X
核心衞生間的熱水發電	X
租户使用的非飲用水熱水發生器和立管		X
租户處所的非飲用水分配		X
中心實驗室空壓機和管道立管，供PD實驗室使用		X
專用租户製造用空壓機和管道立管		X
租户處所內特定使用點的壓縮空氣管道分配		X
中心實驗室真空系統和立管		X
實驗室真空系統和立管，供專用租户製造商使用		X
租户房屋內特定使用點的實驗室真空管分配		X
温水發生器和管道立管，完全用於PD/MFG實驗室		X
租户處所內不温不火的水管分配		X
RO/DI水發生器和立管		X
租户房屋內特定使用點的RO/DI水管分佈		X
歧管、管道和其他要求，包括上述未特別提及的鋼瓶		X

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840冬季-套房100/英特爾-第12頁


天然氣
建築物的天然氣服務和基地建築鍋爐和設備的管道	X
租户設備的天然氣服務、壓力調節器和儀表		X
從租户計價器到租户場所或租户設備區的天然氣管道。		X
按比例分攤剩餘燃氣容量2,100 CFH	X
租户處所內的天然氣管道分配		X
天然氣調壓閥排氣管從閥門位置通過屋頂的立管		X
供暖、通風、空調
核心區和業主基礎設施的建築管理系統(BMS)	X
租户場所和租户基礎設施內的BMS(與業主系統兼容)		X
製造區域的直通式送風機組和再循環機組		X
製造區域屋頂安裝排氣扇和熱回收系統		X
辦公室通風空氣		X
用於辦公室製冷/供暖和補充實驗室冷卻的風扇盤管		X
2,000噸冷水機組(4)額定500噸冷水機組、相關水泵、冷卻塔和控制器。 20000 MBH熱水設備-(6)4000MBH冷凝鍋爐(N+1)，相關水泵、煙囱、專用設備和控制器。	X
熱水再熱分配以再熱盤管		X
供租户使用的冷凍水立管		x
供租户使用的冷凍水分配		X
垂直供應室風管分佈		X
在租户場所內提供風管分配、變風量末端、設備連接、絕緣、風道末端、風門、衣架等。		X
在核心區內提供風管分佈、變風量末端、設備連接、絕緣、風末端、風門、吊架等。	X
屋頂安裝的實驗室排氣扇和一般實驗室排氣的熱回收系統		X
實驗室普通排氣用垂直排氣風道立管		X
屋頂安裝的實驗室排氣扇，用於特殊排氣系統。安裝前須經業主批准。		X
專用通風櫃或專用排氣系統的垂直排氣風道立管和豎井		X
租户場所內的排風管道佈置、排氣閥、設備連接、絕緣、風道、擋風板、吊架等。		X
核心區域內的排風管道分佈、排氣閥、設備連接、絕緣、風道、風門、吊架等	X
租户H2、H3房間的普通排氣		X
核心區域洗手間的洗手間排氣	X
租户處所內洗手間的排氣		X
基地建築電氣室通風系統	X

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840冬季-套房100/英特爾-第13頁


租户房屋內電氣櫃的電氣室通風系統		X
基地建築基礎設施的噪音消減須符合本地噪音條例	X
租户設備的噪音衰減須符合本地噪音條例		X
電氣
為主電氣庫中的開關設備提供電力服務，包括(2)與(2)配電盤配對的2500KVA變壓器	X
已批准的PAD配置可滿足租户發電機需求。	X
2,000千瓦柴油備用發電機，支持50%的基地建築中央冷水機組(包括ATS和聲音衰減以符合本地噪音條例)	X
用於租户實驗室和製造需求的專用備用發電機		X
租户發電機的噪音衰減須符合本地噪音條例		X
租户發電機連接到供暖和冷卻工廠的自動轉換開關		X
租户房屋內的備用配電		X
冷水機組和鍋爐廠的配電盤容量和線路	X
配電盤容量可提供2,164,593瓦以滿足租户的裝修需求	X
租户處所的照明和配電		X
連接到BMS的租户電費分項計量		X
• 公共區域生命安全應急照明/指示牌	X
租户處所生命安全應急照明/指示牌		X
除基地大樓外的租户配電盤、變壓器等		X
租户UPS系統、備用電池和相關設備/配電		X
火警報警器
採用核心區裝置的基地建築火災報警系統	X
用於與基地建築系統集成的租户房屋的火災報警子面板和設備		X
對火警系統進行改造，以方便租户計劃		X
電話/數據
地下室一次分界室的地下本地交換運營商服務	X
從地標到各樓層的電話數據立管	X
租户電話/數據室		X
從分界室直接進入租户電話/數據室的通道		X
分界室租户電話/數據室的電話/數據佈線。		X
租户使用的光纖服務		X
電話/數據基礎設施，包括但不限於服務器、計算機、電話系統、交換機、路由器、多路複用器面板、設備機架、梯子機架等。		X
提供來自服務提供商的電路和服務		X
視聽系統和支持		X
如果需要，從租户電話/數據機房到套房內和套房外部的所有租户位置的車站佈線		X
安防
大樓入口處的卡通道	X

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840冬季-套房100/英特爾-第14頁


在單獨安裝和管理的租户系統上使用卡進入或進入租户場所		X

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第15頁

租賃附件D

確認生效日期

茲確認生效日期為_。使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

就本租約的所有目的而言，業主和租客特此確認並同意，本租賃基礎期限的開始日期為_如果租賃條款與本確認生效日期的條款有衝突，則本確認生效日期在任何情況下均以本確認生效日期為準。

房東和租客簽署生效日期確認書，特此為證，生效日期為以上第一個寫明的日期。

租户：

Intellia治療公司

特拉華州一家公司

由以下人員提供：

姓名：

ITS：

-我在此證明上面的簽名、姓名和頭銜是我的簽名、姓名和頭銜

[簽名續於下一頁]

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Net多租户實驗室840冬季-套件100/Intellia-第16頁

房東：

是-温特街地產有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

作者：Are-温特街控股公司，LLC，

特拉華州的一家有限責任公司，

管理成員

發信人：Are-MA Region No.85 JV，LLC，

特拉華州的一家有限責任公司，

管理成員

作者：ARE-Special Services，LLC，

特拉華州的一家有限責任公司，

管理成員

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.

特拉華州的有限合夥企業，
管理成員

出自：Are-QRS Corp.，
一家馬裏蘭州的公司，

普通合夥人

By:

Name:

Its:

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規則和條例840冬季-套房100/英特爾-第1頁

租賃附件E

規章制度

本項目的人行道、入口和車道不得被承租人或任何承租方阻擋，也不得被他們用於進出場所以外的任何目的。

承租人不得將任何物品(包括天線、户外傢俱等)放置在其房屋外的停車場、園林區或其他區域或本項目的屋頂上。

除協助殘疾人的動物外，任何動物不得進入本項目的辦公室、大廳或走廊。

10.

承租人不得使用任何收音機或樂器或發出響亮或不適當的噪音來打擾項目或毗鄰建築物的居住者。

11.

如果租户希望在房屋內進行電報、電話或其他電氣連接，房東或其代理人將指示電工在哪裏以及如何安裝電線；如果沒有這種指示，將不允許鑽孔或切割電線。任何此類安裝或連接都應由租户承擔費用。

12.

承租人不得在房屋內安裝或操作任何蒸汽機或燃氣機、鍋爐或其他機械設備，除非租約中特別批准。明令禁止將石油、天然氣或易燃液體用於取暖、照明或任何其他目的。爆炸品或其他被認為特別危險的物品不得帶入本項目。

13.

本項目內或附近特別禁止停放任何類型的休閒車。除營運車輛通宵停放外，任何時候均不得在停車區內存放任何類型的車輛。車輛失靈的，應當在48小時內移走。任何停泊的車輛上或其附近不得有“供出售”或其他廣告標誌。所有車輛應按照所有標誌和其他標記停放在指定的停車區內。所有停車位均為露天停車位，除業主指定或本租約另有規定外，禁止預留停車位、車位編號或個別車位字母。

14.

承租人應保持房屋無齧齒動物、昆蟲和其他害蟲。

15.

業主保留將業主認為醉酒、酗酒、吸毒或以任何方式違反本項目規章制度的任何人員排除在本項目之外或將其逐出本項目的權利。

16.

承租人不得因承租人在維護良好秩序和清潔方面的粗心大意或漠不關心而造成不必要的勞動。對於看門人或任何其他員工或人員對租户造成的任何財產損失(無論如何發生)，或對租户造成的任何損害，房東不對租户負責。

17.

如果自來水、草坪噴頭、污水、煤氣管道、電燈和固定裝置、暖氣設備或任何其他影響房屋的服務設備有任何缺陷，承租人應立即通知房東。

18.

承租人不得允許在房屋外存放，包括但不限於將卡車和其他車輛存放在室外，或傾倒廢物或垃圾，或允許將任何有害物質放置在房屋內或附近的任何排水系統或衞生系統內。

19.

垃圾處理公司為該場所提供的所有可移動垃圾桶必須存放在為此目的提供的垃圾圍欄區域(如果有)。

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規則和條例840冬季-套房100/英特爾-第2頁

20.

不允許在場所或項目內進行公開或私人拍賣。

21.

除非事先徵得業主的書面同意，否則不得將遮陽篷放置在房屋內的窗户上。

22.

該處所不得用於住宿、睡覺或烹飪(但承租人可在指定區域內為承租人僱員和承包商的利益使用微波爐、烤麪包機和咖啡機，但前提是這些物品的使用始終由使用該等物品的個人監督)，或用於任何不道德或非法目的，或用於租約規定以外的任何目的。不得在該場所內操作任何商業博彩/賭博設備。

23.

承租人應考慮到項目和建築物內電線的容量以及其他租户的需要，向業主確定可在房屋內安全使用的最大電流，並且不得使用超過該安全容量的電流。(br}承租人應考慮到本項目和建築物內的電線容量以及其他租户的需要，向業主確定可在房屋內安全使用的最大電流。房東同意安裝電氣設備不應免除承租人使用的電量不得超過該安全容量的義務。

24.

租户承擔保護房屋不被盜竊、搶劫和盜竊的全部責任。

25.

承租人不得在房屋內安裝或操作與承租人的日常使用沒有直接關係的任何機械或機械設備，並應保持所有此類機械不受振動、噪音和空氣電波的影響，這些振動、噪音和氣波可能會傳播到房屋之外，從而幹擾其他租户或項目佔有者的權利。

26.

承租人應促使承租人僱用的任何供應商和其他在項目中提供常規服務的供應商和其他服務提供商(包括承租人僱用的服務提供商執行與建築系統有關的服務或執行清潔和/或廢物清除服務)在物業或項目中提供有效的工人補償保險和合理的商業一般責任保險，承保金額為業主合理接受。承租人應促使此類供應商和服務提供商將房東和亞歷山大港房地產股權公司指定為此類保單下的額外保險人，並應在適用的供應商或服務提供商向項目承租人提供任何服務之前，向房東提供證明所需承保範圍的保險證書(並顯示房東和亞歷山大港房地產股權公司為此類保單下的額外保險人)。

27.

承租人或任何承租人均無權拍攝、錄像帶、膠片、數字記錄或以任何其他方式記錄、傳輸和/或傳播能夠合理識別項目或項目名稱、或識別業主或任何其他租户或業主或任何其他租户的任何附屬公司的全部或部分房產或項目的任何圖像、圖片或視頻。(Br)任何承租人或任何承租人均無權拍攝、錄製、拍攝、數字記錄或以任何其他方式記錄、傳輸和/或分發能夠合理識別項目或項目名稱的全部或部分房產或項目的任何圖像、圖片或視頻。上述規定並不是要禁止員工個人拍攝和傳播自己或其他人在建築物內或項目中的照片，只要此類照片中不包括建築或業主的任何專有信息、設備或改進。

28.

承租人應定期審查疾病控制中心以及任何州和/或地方政府部門發佈的指南，並將實施指南中建議的做法和程序以及行業標準最佳做法，以防止傳染病的傳播，包括但不限於新冠肺炎。

29.

業主有權(A)要求租户實施和執行合理的篩查和跟蹤協議，以識別和跟蹤員工、代理人、承包商和訪客尋求進入或進入場所的活動，或出現與目前已知或未知的傳染病(包括但不限於新冠肺炎)相關的流感樣症狀或症狀的項目，(B)要求租户員工、代理人、承包商和訪客遵守合理的篩查和跟蹤協議

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規則和條例840冬季-套房100/英特爾-第3頁

由業主、業主物業經理和/或項目設施的任何運營者實施，旨在識別和跟蹤出現症狀的個人進入或進入房舍或項目(包括項目設施)在項目中的活動，(C)要求租户執行和執行協議，以禁止出現症狀的個人進入房舍和/或項目，(D)要求租户立即向業主報告(I)租户員工、代理人、承包商和訪客進入房舍或項目任何部分的事件已知曾進入該場所或被診斷為感染傳染病的承包商和訪客，包括但不限於新冠肺炎。

30.

業主可將任何出現與當前已知或未知傳染病(包括但不限於新冠肺炎)相關症狀的人員排除在本項目之外或將其逐出本項目。

31.

儘管本協議有任何相反規定，但如果房東在合同期限內的任何時間發現任何出現症狀和/或被診斷患有傳染病的承租方進入了房屋或本項目的任何部分(包括但不限於本項目的便利設施)，承租人應承擔房東為對本房屋和/或本項目的公共區域進行額外或深度清潔，或採取業主認為合理必要或謹慎的其他措施以限制此類信息的傳播而產生的任何費用

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840冬季-套房100/英特爾-第1頁

要租賃的展品F

承租人的個人財產

沒有。

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840冬季-套房100/英特爾-第1頁

展品G出租

建築標誌位置

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